房地产存在的问题及建议模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产存在的问题及建议，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、目前房地产项目金融管理的内容

房地产金融的管理工作重点在于金融的筹措阶段、金融的使用阶段和金融的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在金融的使用过程中，应做到对固定金融、流动金融、管理金融等各项合理分配和监督，以实现金融价值的最大化利用。以房地产项目金融筹集来说，筹集金融是房地产项目金融管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的金融，以保证房地产项目的正常运转。在履行金融筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的金融量。

二、目前房地产项目金融管理的现状

（一）房地产金融管理重要性认识及不足。我国目前房地产企业金融管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认为抓好企业生产才是关键，忽略了金融管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业金融管理的控制把关作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地产企业金融管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其金融管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中金融的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务信息化的重视，企业的金融运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和金融动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业金融的使用效率。

（三）房地产项目成本管理问题。房地产项目工程造价贯穿于项目的决策阶段、项目设计阶段、项目施工阶段以及项目竣工阶段，优化房地产项目的成本管理，意义重大。在房地产项目开发过程中，经常会出现因为房地产企业的金融管理不善，导致房地产企业的在建项目金融不足、后续金融也跟不上的情况。我国的各大城市中，随处都能够看到很多停工的在建房地产项目，很多的烂尾楼。为了杜绝这些现象的发生，就必须要求房地产企业在项目工程开发过程中杜绝不良金融流动，加强企业金融管理。房地产企业的金融管理是企业财务管理的中心，在房地产项目金融的使用过程中，必须要合理调度、统筹安排，确保企业金融的灵活化运用。同时房地产企业还应该建立完善的金融管理机构，通过合理的调度，统筹安排使用企业金融，集结企业所有分散的金融，充分发挥金融的时间价值。

三、我国房地产企业融资存在问题分析

房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的金融保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面：

（一）融资渠道单一，主要依赖银行贷款

目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行金融的支持，房地产开发所需金融仍约有60%的金融来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承担者。

（二）对房地产融资的限制因素太多

融资，不单纯是为建设和发展聚集金融的问题，它实质上是一种以金融供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为金融密集型行业，需要大量的金融做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足金融需求的，更多的金融要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得金融的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。

（三）银行贷款方式及金融创新太少

房地产业作为金融密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的金融支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需金融主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限，所以筹集到足够的金融将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓宽和创新。

（四）制度不健全，制约房地产企业融资

目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

四、对策和建议

（一）创造房地产业合理融资环境：在维护金融体制安全的基础上，进一步发展金融市场，创造房地产企业多元化融资渠道，提供相应的政府服务措施，切实维护好房地产企业的发展空间。

（二）制定科学的融资策略：房地产企业可针对自身的特征、成长规律选择最佳的几种融资渠道，使资本结构达到最优。在创业阶段，房地产企业融资渠道应以典当融资、房地产信托及其相互组合为主。在成长期的房地产企业以自筹金融为主，再辅之以股权融资和债务融资。在成熟阶段，采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对金融的需求，而股权融资和债券融资可以筹集的巨额的金融。

（三）实行商业银行差别信贷政策：既要加强对房地产企业信贷管理，维护金融体系稳定又要支持房地产企业合理融资，做到总量有效控制，结构调整合理。实行差别授权授信政策，重点给予保障性住房项目政策倾斜。

（四）发展专业融资中介机构：金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并且赢得主动，离不开一套完善、高效的市场中介服务体系作为支撑。发展专业融资中介是解决房地产融资难的有效途径之一。

五、结语

在市场经济条件下，房地产开发企业的生存、发展都与融资相伴。融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、国家造成损失。虽然目前房地产开发企业主要的融资渠道仍是银行贷款，但在做好项目贷款可行性研究的基础上，还应该加强融资创新方面的研究。应该时刻关注市场，关注金融创新产品并进行深入研究，根据企业总体发展战略，有选择地设计融资结构，利用现有融资创新产品进行金融融通，以求得以更低的金融成本获取更大的经济收益。

参考文献：

篇2

一、地税部门专业化管理还有待提高

地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞

该省地税系统现在使用的地税纳税平台于2012年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

二是仅缴纳营业税就可开具销售收入发票，导致城建税和教育费附加纳税不及时。笔者通过对开票系统进行穿行测试过程中，发现房地产企业仅需缴纳营业税就可开具销售收入发票，根据《中华人民共和国城市维护建设暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》的相关规定，城建税和教育费附加在征收营业税时应同时缴纳。该系统在开票环节应增加营业税、城建税和教育费附加同时缴纳才可开具销售收入发票的设定，杜绝城建税和教育费附加纳税不及时的情况发生。

三是开票系统未设定单价下限。房地产企业在销售过程中，存在部分购买人以低价购入房产的问题。房产单价远低于同类型房产的平均价，开票系统未设定单价下限，企业可随意开具低价格销售发票，造成税源流失严重。开票系统应根据同类型房产的单价价格设定单价下限，杜绝此类情况发生。

四是税收查询平台字段间勾稽关系不严谨。税收查询平台中的计税依据、税率和应纳税额3个字段存在勾稽关系，计税依据乘以税率等于应纳税额。笔者通过数据验证，发现部分纳税记录不符合该勾稽关系，造成不符的原因是计税依据中部分已纳税，该查询平台未剔除已纳税的计税依据。查询平台应更正相关勾稽关系，剔除已纳税的计税依据，保证平台数据的合理性。

三、部分税种存在预征的问题

由于税收收入占该市财政收入的主要组成部分，税收收入的多少直接关系到该市财政收入。然而地税部门为完成税收任务，强行向部分国有房地产企业预征大额土地增值税和营业税，预征的土地增值税和营业税在以后年度进行抵减。根据相关税收法规及条例的规定，地税部门无权要求纳税人提前预征税收，除有特殊规定外。此行为扰乱了税收征管秩序，加重了房地产企业的负担。

四、部分税种征管力度不足、征管政策不到位

房地产行业涉及税种较多，不同税种的征收范围、纳税义务时间和税率相差较大，要求税收征管员必须熟悉掌握各类税种的内容、特性以及规定。而且针对不同税种各级政府出台的征管政策不同，无法进行统一管理，加大了对该行业税收征管的难度。以下是几种主要税种征管存在的问题：

一是土地增值税。土地增值税对于房地产行业税收征管一直是个大难题，该税种的税收收入与房地产企业产生的增值额占比挂钩，根据增值额占可扣除成本的比例，税率波动区间为0到60%。该税种所涉及的会计核算较为复杂、工作量大和专业技能要求高，地税部门对该税种采取的政策是在销售期间启用预征的模式，预征率根据住宅的性质不同设定在1%至5%之间，房地产企业达到清算条件后，地税部门要求清算企业通过社会中介自行清算，由地税部门复查后，以房地产企业提供的清算报告为纳税依据。但房地产企业提供的清算报告的真实性有待考究，清算企业通常会采取虚增成本，降低增值额占可扣除成本的比例，达到少纳税的目的，造成税源流失，而且流失的税源金额较大。根据土地增值税相关规定，对房地产企业清算条件分为了可清算和应清算两种形式，地税部门主要关注的是应清算的房地产企业，对可清算的企业过问较少，拖延了税收入库的时间，损失了税收的时间价值。

二是契税。契税是针对购房或购土地的主体在购买时发生纳税义务的税种。该税种征税模式是地税部门与房管部门联合，办理房产证或土地证时必须缴纳契税并出具纳税证明，此类举措对办理房产证或土地证的主体有一定的约束作用。但存在部分群体为了缓征契税，尽可能的拖延时间办理房产证或土地证，导致契税入库不及时，甚至出现税源流失的情况。

三是城建税和教育费附加。城建税和教育费附加的计税依据是营业税、增值税和消费税，与上述三个税种同时缴纳。笔者通过以营业税为基准，计算城建税和教育费附加应缴数，与后台数据已缴数进行对比，发现大部分企业城建税和教育费附加应缴数和已缴数纳税数据不一致的情况，漏缴金额数目较大。地税部门对附加税种的征管未按照相关规定严格执行，税收入库不及时。

四是企业所得税。企业所得税以企业应纳税利润为计税依据，应纳税利润是通过企业收入减去可扣除成本所得，对于收入和可扣除成本的计算对专业要求过高，地税部门为简化纳税流程，直接以核定征收率计算企业所得税，与企业所得税相关规定产生较大的冲突，税源流失严重。

针对上述问题，笔者认为地税部门提高对房地产行业税收征管力度，可以从以下几方面入手：

一是加强对房地产企业的信息化管理。如建立电子档案数据系统，包括实时销售台账、实时发票缴销记录、实时纳税记录、各年度财务报表、开发楼盘基础资料和综合分析子系统等，有利于降低税收征管难度，避免税源流失，不断完善监管漏洞。

二是加强内部审查力度。建议每年定期对纳税平台系统数据进行专门的数据分析，积极听取采纳基层税收征管员等其他岗位人员发现的问题和提出的建议，寻找系统漏洞、监管漏洞和制度漏洞等问题，通过剖析漏洞产生的原因，逐步完善税收征管制度、方法和手段。

篇3

房地产行业在其开发和经营阶段之前就需要得到政府机构的相关审批，且不同的阶段所对应的业务来往对象也不同。因此，房地产企业具有计划性强和复杂性大这两个尤为显著的特点。而财务管理是企业在进行经营管理时不可或缺的一部分，因为它包含着企业的财务计划和企业的财务决策及控制。那么结合着房地产企业的特点，财务管理在其中发挥着如下几种作用：

（1）就长期筹资而言，有效的财务管理能够合理地安排筹资的时间、规划资本及债务结构和分配股利。因为房地产企业必须根据规划立项时申报的投资总额来确定该企业的注册资本金以及外融的资金额，这样才能符合相关的法律法规。而通过不同的筹资方案的对比，可以找出符合该企业自身的经验战略和财务战略。

（2）就长期投资而言，有效的财务管理可以帮助房地产企业安排合理的投资规模，提高投资的收益以及控制投资的风险。房地产企业在进行项目拿地时，必须要根据该项目土地的所在区域的市场行情，对该项目的开发方案做出敏感性分析和可行性研究，通过对不同方案下盈利能力和现金流进行的评估，选出符合该企业自身的发展战略以及市场需求的投资方案。在后来执行方案时，还要结合政府的宏观政策、市场的行情以及企业的经营状况，对方案进行及时有效的修整。

（3）就营运资本的管理而言，有效的财务管理工作能够帮助房地产企业调高资金的营运效率。房产企业在项目进行建设时以及之后的销售期所产生的资金流量是相当巨大的，企业应从自身的实际情况出发，通过预算体系的全面建立和业绩考评来提高预算的准确性，从而合理地确定企业的资金流向，并尽可能用最少的营运资本来支持与之相同的营运中的现金流。

可以看出，房地产企业的财务管理的工作实质就是对房产企业的资本进行效益管理。一旦房地产企业能够开展有效的财务管理工作，那么一定能帮助企业控制经营的风险，并达到价值最大化的企业目标。然而，在现实中，各大房地产企业中都存在着一些财务漏洞和风险，造成了企业的经济损失。

二、房地产企业的财务管理所存在的问题

（一）有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究

部分房地产企业在进行项目的决策时，缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。

（二）企业的经营者对财务管理工作不够重视

房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。举个简单的例子，当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。

更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资，那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？

这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重，究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。

（三）资金的管理存在问题和风险

在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了。由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后，再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。由此可见，在这期间房产企业需要的资金量是比较大的，而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险。而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。 这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。

（四）缺乏高效的财务管理制度和风险意识

房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。仅仅严格控制了项目的成本和流出资金，对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视，缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。

由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视，有的甚至让至亲来担任财务人员。这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。

三、针对存在的问题，房地产企业的对策分析

（一）增强企业的财务管理的意识

基于房产企业计划性强、复杂性大的经验管理特点，只有通过有效的资本管理，才能实现对风险的管控，给企业带来最大化的利益。所以房产企业的经营管理者必须增强财务管理的意识，确立财务管理在整个企业管理中的重要甚至是核心地位，增加财务人员在自身企业内部的话语权。

（二）加大财务相关的可行性的系统研究力度

房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业，所以在房产企业的经营过程中，必须加大对所开发项目的可行性的研究力度，以提高企业财务管理工作的有效性，并降低投资风险，提高企业的经济效益。财务管理的工作人员应审查并核实项目可行性的调查报告中的各个环节，包括战略目标，甚至具体的施工细节也不能放过，并全面分析调研运行该项目的成本和利润等，预测出运行该项目可能会存在的风险并制定相应的措施，能够有效地避免因风险引发的资金流失的现象的出现，以确保房地产企业财务管理工作的严谨和全面。

（三）加强对开发项目的成本控制

房产项目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理费用、销售费用、投资利息及各种销售税费。房产项目的成本控制其重点在于对施工建设的成本控制，所以对它进行有效的财务管理控制是非常必要的。首先要严格把关招投标这一环节，避免暗箱操作或吃回扣的现象发生；其次要选择一个合格的施工队伍，因为只有一个信誉好、合格的施工队伍才能在根本上保证工程的质量，才能杜绝或减少因为质量问题出现的成本增加的现象；对要签订的合同进行严格的审查，并注意工程的签证。

（四）建立和完善企业的财务管理制度体系

资本的有效管理是财务管理工作的本质，以达到企业价值最大化的目标。那么就需要得到企业的各个经营环节的密切配合。同时，由于房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，那么就更需要企业实行更加严格的资本管理，预防各类经营风险的出现。所以房产企业必须在自身内部建立其一个完善的财务管理制度体系，其中应该包括：一是关于投融资的决策体系。在该体系中，要根据公司的战略管理的目标，制定出相应的投融资的规模、相关的资本和债务结构以及利润和现金流的评价指标等等。二是预算管理的体系。这一体系是指在一个假设的周期内，预测房产企业的经营情况，并编制预算金额，为企业设定出目标值。三是业绩评价的体系。这一体系的主要作用是比较上述的两个体系所设定的目标和实际的执行结果之间的差异，是上两个体系的保障。四是健全企业管理制度，让财务管理制度能够行之有效地执行。五是提高并强化信用的观念，做到规范经营及诚实守信。

（五）提高财务人员的素质和管理水平

当前，经济的迅速发展，也不断增加了对财务人员的要求。按照我国相关的规定，单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实。企业在进行招聘时不但要严格考察财务应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关，以降低在日后的工作中出现损害公司利益的行为的可能性，确保招入的是一个有利于企业发展的合格的员工。

篇4

房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，通常采用的方法有三种，但这几种会计处理都存在一些问题。

一是按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，直接记入“应交税金”、“其他应交款”科目，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征、交纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、所得税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(3)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”，贷记“应交税金――应交企业所得税”。

(4)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“应交税金――应交土地增值税”。

上述会计处理方法虽然符合《企业会计制度》的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的税费在账表上体现的“应交税金”、“其他应交款”是红字或负数余额。本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该交纳的税费，却使信息使用者误认为是企业“多交了税费”，因而不符合会计“明晰性原则”。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多交的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已交数，不反映应交数，则不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

二是按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过“待摊费用”、“递延税款”科目核算，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊税金――营业税金及附加(土地增值税)”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“递延税款”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“预收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“待摊费用一营业税金及附加”、“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)期末结算应交企业所得税时，借记“所得税”科目，贷记“递延税款”、“应交税金――应交企业所得税”科目。

(5)项目竣工结算应交土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”，贷记“待摊费用――土地增值税”、“应交税金――应交土地增值税”科目。

上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊税费、递延税款，损益表也体现了配比原则。但是，把计征的营业税金及附加和土地增值税纳入“待摊费用”科目核算，不仅虚增了资产和负债，而且也与“待摊费用”科目的核算内容不相符。

三是按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：

(1)收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目；交纳时，借记“应交税金――应交营业税(城建税、土地增值税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目，贷记“银行存款”科目。

(2)收到预售房款计征所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金――应交企业所得税”科目；交纳时，借记“应交税金――应交企业所得税”科目，贷记“银行存款”科目。

(3)收入确认、办理结算时，借记“银行存款”、“预收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目；同时按其全部收入与预收账款的差额计征的税金及附加，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交营业税(城建税)”、“其他应交款――应交教育费附加”科目。

(4)项目竣工，结算、调整预提土地增值税时，按实际数大于预提数的差额借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金――应交土地增值税”科目，反之作相反的会计处理。

上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，同样虚增了资产和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的“配比原则”。

二、预售收入计征税费核算的改进建议

鉴于上述按预售收入计征税费核算中存在的问题，笔者建议将预交的营业税金及附加、土地增值税、企业所得税记入“预收账款”科目的借方，“预收账款”科目下设四个明细科目，即“预售收入”、“预交营业税金及附加”、“预交土地增值税”和“预交企业所得税”，使预售收入和预交税金相互配比，反映时一同反映，结转时一同结转。这样可以真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况，也符合会计的“明晰性、配比性原则”。虽然这种方法也存在着虚增资产和负债的问题，但它优于前几种方法。

[例]某房地产开发有限公司2005年年初开发“普通住宅”项目，整个工程于年底全部竣工决算并交付使用。开发公司采取银行按揭方式销售开发产品，销售总价1800万元，收取首付款720万元，并按税收法规规定计算交纳了预售收入应该交纳的相关税费。项目竣工后，商品房全部售出，银行按揭款1080万元于年底到账。与开发该项目有关的实际支出包括：土地价款200万元、房屋开发成本850万元(含不能转让的配套设施费50万元)、管理费用25万元、销售费用50万元、财务费用利息支出90万元(未超过商业银行同类同期贷款利率，能按转让项目计算分摊并提供金融机构的贷款证明)和延期还款罚息3万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％，适用的营业税税率5％，城市维护建设税5％，应交教育费附加征收率3％；土

地增值税预征率0．5％，计税毛利率10％，企业所得税税率33％。假设2005年没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项和纳税调整项目。根据上述资料，会计处理如下：

(1)收到售房首付款

借：银行存款

7200000

贷：预收账款――预售收入

7200000

(2)计征应交纳营业税及附加

借：预收账款――预交营业税金及附加 388800

贷：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

其他应交款――应交教育费附加

10800

(3)计征应交纳土地增值税3．6万元(720×0．5％)

借：预收账款――预交土地增值税

36000

贷：应交税金――应交土地增值税

36000

(4)计征应交纳企业所得税

计征企业所得税：(720×10％-38．88)×33％=10．93(万元)

借：预收账款――预交企业所得税

109300

贷：应交税金――应交企业所得税

109300

(5)交纳计征的各种税费

借：应交税金――应交营业税

360000

应交税金――应交城建税

18000

应交税金――应交土地增值税

36000

应交税金――应交企业所得税

331200

其他应交款――应交教育费附加 10800

贷：银行存款

756000

(6)确认收入实现

借：应收账款――应收售房款

10800000

预收账款――预售收入

7200000

贷：主营业务收入

18000000

(7)收到按揭款

借：银行存款

10800000

贷：应收账款――应收售房款

10800000

(8)结转已售开发产品成本1050万元(200+850)

借：主营业务成本

10500000

贷：开发产品成本

10500000

(9)计提营业税及附加

营业税及附加税费=1800×5．4％=97．2(万元)

应补交营业税=1080×5％=54(万元)

应补交城建税=54×5％=2．7(万元)

应补交应交教育费附加=54×3％=1．62(万元)

借：主营业务税金及附加

972000

贷：预收账款――预交主营业务税金及附加 388800

应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

其他应交款――应交教育费附加

16200

(10)工程竣工，结算应交土地增值税

允许扣除项目金额=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(万元)

增值额=1800-1499．7=300．3(万元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超过增值税率20％)

应交纳土地增值税=300．3×30％=90．09(万元)

应补交土地增值税=90．09-3．6=86．49(万元)

借：主营业务税金及附加

900900

贷：预收账款――预交土地增值税

36000

应交税金――应交土地增值税

864900

(11)年底结算应交企业所得税

应纳税所得额=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(万元)

应交企业所得税=394．71×33％＝130．25(万元)

应补交企业所得税=130．25-10．93＝119．32(万元)

借：所得税

1302500

贷：预收账款――预交企业所得税

109300

应交税金――应交企业所得税

1193200

(12)补交各种税费时

借：应交税金――应交营业税

540000

应交税金――应交城市维护建设税

27000

应交税金――应交土地增值税

864900

应交税金――应交企业所得税

1193200

其他应交款――应交教育费附加

16200

篇5

（一）是在农村进行房地产开发和建筑施工的经营主体规模普遍较小，达不到房地产开发和建筑施工所要求的资质，很多都是开发单位自己找施工队施工或者就是自己带人施工。例如我们在乌衣检查的朱良文开发商品房，其本人就是包工头，自己带队施工。

（二）是农村建筑市场和房地产开发市场规范化程度低。农村建筑市场多少年形成的惯例，自己建房自己找人施工，不需要有资质的单位，自我保护意识不强。同时，在农村房地产市场和建筑市场基本是合二为一，既是施工单位，又是开发单位。如我们查处的滁州市擎宏建安公司，其建筑施工资质只有四级，也不具备商品房开发资质。

（三）是监管力量薄弱。在农村，建筑市场的管理只有乡政府的城建办负责规划审批，房地产市场除了工商部门监管外基本处于真空。

（四）是违规越权审批土地现象严重。现在各乡镇政府经费较为紧张，为增加政府收入，有些地方政府及职能部门违规越权审批土地，对报建项目把关不严，甚至为开发商出谋划策，从而导致房地产市场和建筑市场的混乱，滋生了腐败，南谯区乌衣镇担子办事处事件就是很好的案例。

二、农村建筑市场和房地产市场违法行为的分类与特征

农村建筑市场和房地产市场的违法行为按违法性质可以分为两大类，一是经营主体资格方面的违法问题；二是市场营销方面的违法问题。下面从这两个方面分别加以探讨。

（一）有关农村建筑市场和房地产市场经营主体方面存在的违法行为

*、无照经营开发行为

按照有关规定，经营房地产开发必须取得房地产开发经营资格证喝营业执照后方可经营，但在南谯区范围内，开发房地产的基本上都是无证照经营，我们查处的**起都是如此。

*、无预售许可证，预售房屋的行为

《无照经营查处取缔办法》规定：对应当取得而未依法取得许可证或其他批准文件和营业执照，擅自从事经营活动的无照经营行为，由工商部门依法查处。商品房预售许可证是开发商预售房屋的一个通行证，通常要求开发商在房子做到八楼以上方可申领预售许可证，实际操作中，许多开发商为赢得时间，抢占市场，往往在楼房刚施工就开始预售广告，收取预付款，进行房屋预售。我们在查处担子、乌衣等地的房地产市场时，施工场地还在打桩，售楼部内房屋预售图上已有**%的房子插上了小红旗，印刷品预售广告到处散布，对已预订房屋的顾客每户以收取****--*****元不等的预付款，倘若该企业因故无法预期拿到预售许可证，不仅扰乱了市场，也会给消费者权益带损害，从而引发许多不必要的纠纷。

*、挂靠经营问题突出

挂靠经营有两个方面，一是开发商挂靠有资质的公司，在我们查处的担子刘某开发项目上，当事人没有任何经营资质，通过关系找到滁州市阳光房地产开发公司，由对方提供营业执照喝房地产开发企业资格证书，刘某缴付*万元管理费的形式挂靠在该公司，后刘某凭阳光房地产开发公司的证照办理了立项等手续。二是建筑企业项目经理挂靠。当前在建筑企业中，以项目经理名义挂靠在建筑企业经营的包工头比较普遍。项目经理是指受企业法定代表人委托对工程项目过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。项目经理是岗位职务，是企业的管理者，给予企业管理人员待遇，企业可实行具体的项目岗位工资和奖励制度。按照建设部《建筑施工企业项目经理资质管理办法》规定，项目经理在企业法定代表人授权范围内，行使以下管理权力：*、组织项目管理班子；*、以企业法定代表人的代表身份处理与所承担的工程项目有关的外部关系，受委托签署有关合同；*、指挥工程项目建设的生产经营活动，调配并管理进入工程项目的人力、资金、物资、机械设备等生产要素；*、选择施工作业队伍；*、进行合理的经济分配；*、企业法定代表人授予的其它管理权力。项目施工管理承包、项目施工经营承包是指项目经理受建筑施工企业法定代表人的委托，对委托的工程项目施工行使组织项目管理班子、指挥工程项目生产经营活动、调配和管理生产要素、选择施工队伍以及合理经济分配的企业内部行政管理权，并实行项目经理负责制，由建筑施工企业对项目经理实行项目岗位工资和奖励的管理责任承包机制。项目经理负责制，是指工程项目施工应建立以项目经理为首的生产经营管理系统，实行项目经理负责制。项目经理在工程项目施工中处于中心地位，对工程项目施工负有全面管理的责任。它与工程项目施工经营承包不同，工程项目施工经营承包是指建筑经营承包者按照《建筑法》、《合同法》的规定，由发包者（建设单位）发包施工项目、承包者进行工程建设的工程项目施工经营承包。承包者应当是有营业执照和资质证书的建筑施工企业。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（项目经理）是岗位职务；后者承包者（建筑施工企业）是独立承担民事权利义务法律关系的经济实体。（*）前者的行为是企业的内部管理行为；后者的行为是企业的外部法律行为。（*）前者承包者（项目经理）的经济利益是项目岗位工资和奖励；后者承包者（建筑施工企业）的经济利益是经营利润。（*）前者承包者不能以自己的名义对外发生民事权利义务法律关系（包括：签订合同、生产资料所有权（使用权）关系、劳动关系、工程款结算、工程款投入、债权债务等），只有经法定代表人的授权并在授权范围内以建筑施工企业的名义才能实施；而后者依法直接以自己的名义对外发生和实施。由此可见，项目经理是工程项目的管理者而不是工程项目的经营者。但在实践中假借项目经理项目承包管理之名，实为项目工程建筑无照施工经营活动（即挂靠在建筑施工企业内部，借用企业营业执照、银行帐户，以建筑施工企业的名义从事建筑施工经营活动的个人行为）的情况大量存在。例如我局在检查南谯橡塑模具厂建筑工地中，发现施工方为张立军，只有项目经理证，所建工程是其本人与该厂洽谈，待工程完工后再找有资质的单位挂靠，以办理各种证件。

*、虚假出资行为

今年，我们分局在查处乌衣一起房地产案件中，发现该企业在申请设立登记时，申报注册资本是***万元人民币，经查，其向工商部门提供的相关证明材料，根本没有资金，我局尚在调查中。

（二）、市场营销方面的违法问题

*、虚假的广告宣传

《广告法》规定，广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。在我国，近年来虚假广告问题在商品房消费者投诉问题中占有较大比率，有人甚至建议以后在房地产广告中只写明楼盘的位置、价格、大小，别的一概不让在广告中出现，看来，有些消费者确实让虚假广告伤透了心。在房地产广告中我们常见“为回报消费者厚爱以优惠成本价销售，每平方米仅售××元”的广告语，指的往往是该楼盘最低价位的楼房，其层次、朝向、质量都很差。

《房地产广告暂行规定》规定：在广告中不得出现含有升值或投资回报的承诺用语；不得出现办理户口、就业、升学等事项的承诺用语；在预售商品房广告中不得出现涉及装修装饰内容的用语；表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。而在我们担子和乌衣发现一些广告中就相继出现了“××地段升值显而易见”、“不用一两年，这里铁定要升值”、“只需*分钟便可到达市中心”等字眼。

*、使用“霸王条款”

房地产业“霸王条款”最明显的问题反映在合同方面，在我们南谯区范围内,没有一家开发商使用规范的合同文本,都是私自打印好没经双方协商的条款，没有遵循公平原则来确定双方的权利义务，有不公平等格式条款之嫌。

*、抵毁商业信誉的行为

《反不正当竞争法》规定：经营者不将捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉。在我们调查中，有些开发商和售楼人员为了营得更多的交易机会，在消费者中捏造、散布诸如“××楼盘用的水泥质量较差”、“开发商为筹资焦头烂额”、“××楼盘结构差，到现在只卖出几套”等用语，以诋毁同行。

*、欺骗性销售

在农村，很多土地是集体性质的，按规定只有户口属于当地的才可以申请宅基地，才可以领取房产证，在我们调查中，很多开发商都是以职工宿舍的名义开发建设，在销售中并不告知土地的性质，并宣称可以办理房产证，但很多购房户交过钱后去办理房产证时才被告知不能领取房产证，由于开发商使用的都是自己打印的合同，上面没有关于办证方面的条款，想退都退不掉，已经有消费者向我局申诉。还要的利用合同进行欺骗，如我局在腰铺镇查处的尤玉龙、佘金根无证开发商品房案中，将售房合同写为建房合同，所交付的购房款全部开为材料费，把所有责任推给购房者。

针对以上农村房地产市场和建筑市场在经营中常见的违法违规行为，我们工商部门应把此做为我们加强房地产和建筑市场监管工作的落脚点和着力点，从一下几个方面加大对房地产企业和建筑企业的法律法规宣传力度和违法违规行为查处的力度：

*、积极与有关职能部门配合，开展形式多样的法律法规宣传培训，引导开发商和建筑商走合法经营之路，引进有实力的房地产开发商；

篇6

2.房地产项目招投标存在的问题分析

2.1业主方对项目招标目标及项目价值定位不清

房地产项目招标的最终目的是以最优质的性价比完成项目开发任务。因此,在房地产项目招标过程中,业主单位应熟知招标的范围、招标的内容、招标预期的结果以及工程施工中可能遇到的风险,并在招标过程中予以明确。然而,当前房地产项目招标文件内容和标底的编制往往显得片面且呆板。简单来说,就是业主方往往只通过编制标底来评判投标企业的施工能力,而忽视了新技术应用能力、企业成本水平和管理水平等对企业投标报价的影响。对于低于标底的投标报价,往往认为其低于成本价投标而直接作废,回避了对投标企业施工能力和管理水平的进一步考量,放弃了节约投资、降低施工风险、提高工程施工可靠度的机会[2]。

2.2投标企业围标现象依然存在

投标企业通过围标的方式谋求中标的历史在我国由来已久,尤其是在利润丰厚的房地产业。各施工投标企业为谋求中标,获得更大的经济效益,几个投标人之间往往相互约定,形成利益共同体,一致抬高或降低投标报价,以使其中的利益相关者中标,并共同分享利润。一些投标企业或个体老板通过资质挂靠的方式获取建设任务在客观上加剧了围标现象的发生。围标容易导致项目招标方不得不扩大投资,造成了资金的浪费和不必要的开支。通过围标获得施工任务的投标企业或个人为收回围标时的“投资”,往往偷工减料,拖延工期,不利于建设任务的顺利实现。同时,围标现象的存在也损害了投标企业间的公平竞争。

3.应对措施分析

3.1招标文件及标底编制应科学合理

招标文件是整个招投标行为的纲领性文件,在整个招投标过程中起到指导性作用。因此,项目招标方或有资质的招标机构在编制招标文件及标底过程中,应充分考虑当前建筑施工环境、新技术及新机械应用情况,结合预招标工程的施工特点及采购要求[3],科学、合理、全面地编制招标文件,不应有缺项、漏项。同时,在选择评标方式及中标价时,应充分结合投标企业的施工能力和企业管理能力等,明确鼓励投标企业深入了解投标项目,积极运用新机械、新工艺、新技术,避免盲目投标,对施工企业的选择不仅仅局限于投标报价,而应组织对投标文件的全部内容进行分析,选择合理低价。

3.2规范招投标行为的管理

篇7

关键词 房地产信托投资基金（REITs） 问题 建议

一、房地产信托投资基金的概念及发展

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。

REITs兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的REITs运行机制、法律制度及税收政策，REITs也有力地促进了该地区房地产业的发展。我国从2005年12月越秀REITs在香港联交所上市以来，REITs发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的REITs并没有真正发展起来。近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为REITs的发展奠定了较好的基础。

二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题

随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。作为一种在发达国家较为成熟的信托产品，REITs将资产管理和房地产融资相统一，能够将民间资本和房地产业发展相结合，具有较好的发展前景。但就目前来看，我国REITs的发展仍存在诸多问题，这成为阻碍REITs发展的不利因素：

1.配套法律法规尚需完善

我国信托构建了《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托业务管理办法》、《信托公司净资本管理办法》等“一法三规”的法律框架，为信托业务的开展提供了法律依据。但到目前为止，我国还未制定针对房地产信托投资基金的法律法规和税收制度。而REITs的健康发展离不开相关法律法规的制约。

2.缺乏行之有效的监督管理机制

REITs在我国目前的制度环境下，属于私募性质，很难象证券投资基金那样有规范的监督管理，资金的募集、资金的运用以及对所投资物业资产管理处置的监督缺位。另一方面，虽然信托合同对保管人、受托人、投资者的权利义务进行了约定，但因为标准模糊，大部分信托法律契约是不清晰的或执行不完整的，这就使得内部自律监督的权力进一步减弱。

3.信息披露制度还不完善

信托公司目前实施的是非强制性的信息披露制度。具体来讲，信托投资项目的相关信息、信托成立、信托规模及工商登记文件等均不会强制公开。这与REITs要求的严格的交易机构、公开透明的信息披露要求存在较大差距，可能出现信托受益权转让而其他投资者无法得到通知等情况，对投资者的知情权、选择权及REITs参与各方的利益保护存在漏洞。

三、促进我国房地产信托投资基金发展的建议

1.完善REITs法律体系及税收政策。一方面，借鉴美国等发达国家的房地产信托投资基金的做法，建立完整的规章制度体系，包括管理办法、设立指引、监督办法等，以促进的REITs健康发展；另一方面，制定税收优惠政策。在国外，税务驱动占重要地位，税务带动了房地产投资80%的份额，投资理念驱动的份额约占20%。中国目前对REITs的公司型模式的双重征税问题尚没解决，相应的税收优惠政策尚未建立。需根据REITs的发展完善相应的税收及优惠政策。

2.进一步完善和加强行业监管。目前我国信托公司归银监会监管，而信托业务及REITs的发起设立非信托公司专属，同时，REITs的运作涉及国土资源部、建设部、证监会、国税、地税等相关部门，要促进REITs的健康发展，建议借鉴美国经验，改变目前的发起主体监管为功能监管，政府可成立跨部门的房地产信托投资基金管理组织或机构，实行协同监管。

3.注重产品的标准化及流动性。产品的标准化及流动性是发展房地产信托投资基金的必要条件。应借鉴证券投资基金的发展经验，实现房地产信托投资基金产品的社会化、标准化，解决产品上市流通问题，促进统一的房地产信托投资基金市场的发展。

4.建立客观、公正的信用体系。社会信用制度的缺失，以及缺乏有影响力的独立资产评估机构和完善的信用担保体系是制约私募信托产品发展的屏障，应尽快建立违法处理机制和守法激励机制，以确保投资者的利益不受损害。

参考文献：

[1]花蕴，汪红艳，王烨.房地产投资信托与房地产私募股权基金的辨析与应用初探.特区经济.2011（12） 274-276.

[2]张煜洽.我国房地产投资信托基金现状刍议.中国房地产金融.2009（12）.

[3]陈敏.我国应发展房地产投资信托基金.财会月刊.2007（6）：49-50.

[4]王年珍.我国房地产投资信托基金发展分析.甘肃联合大学学报：社会科学版.2011.27（6）： =64-67.

[5]赵文.浅析发展我国房地产投资信托制度.经济视角.2011（11）：52-53.

篇8

一、我国商品房预售制度概况

我国的商品房预售制度起源于香港,随着市场经济的发展、房地产市场的繁荣,商品房预售制度迅速风行于全国各地。中国是从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月,全面规范城市房地产开发的法律――《中华人民共和国城市房地产管理法》,借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后1998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年及2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了进一步的完善。

十几年的发展表明,商品房预售制度对培育我国房地产市场和推动房地产业的发展起到了重要的作用。我国房地产业获得了资本的原始积累,并且预售使得房地产开发商降低了融资成本,另外,预售房价格明显低于现房,也使得购房者获得了实惠。因此,在买卖双方的共同推动下,商品房预售制度在国内迅速发展。但是,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险,亟待关注和完善。

二、我国商品房预售制度存在的问题及成因分析

当前,我国的商品房预售存在的风险问题表现在以下几个方面:

1、交易不公平问题

商品房预售存在着交易不公平的现象。通过这一方式,房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。根据我国的预售制度,当商品房还在建设过程中,买方就已支付大部分房价款。这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金,而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。因此,开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者,借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式,把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。更有甚者,当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时,处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。

2、居民消费风险成本大

在商品房预售制度下,预售商和预购者掌握的信息严重不对称,增大了居民消费的风险成本。商品房预售的交付履行周期长,不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响,还要受到市场供求关系,不可抗力等因素的影响,交易双方都面临着不可预测的风险。现有国内市场的商品房销售中,开发商拥有信息优势,而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。房地产商往往会利用这种信息不对称,千方百计隐匿有关信息,转嫁风险,谋取不正当利益,产生了经济理论上的“道德风险”问题。

3、低效竞争

现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,获得廉价的土地和低成本的贷款,往往就意味着项目的成功。这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制,还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式,大量低质开发商充斥房地产市场。

综其原因,我国商品房预售缺乏一套健全、完善的风险分担机制。购房者和银行缺乏保障自身利益的法律依据,使得开发商轻而易举地转移开发风险;同时缺乏房地产业监管体制。目前,对在建商品房销售行政许可的书面审查没有发挥应有的把关作用,这一机制的缺失助长了低效竞争的发生;另外,缺乏严格的准入和退出制度。这导致了房地产市场中,低于准入门槛的开发商充斥市场、参与竞争,分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房预售制度的政策建议

针对上文探讨的我国商品房预售制度主要存在的问题,我们从以下三个方面提出了健全商品房预售制度的建议:

1、设立房地产预售风险担保基金

如上文分析,当前商品房预售中的风险分配极不合理,因此,政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金,凡是房地产开发商都应参加这个基金。通过这一机制的设立,把整个房屋预售制度的风险分散给银行、消费者以及房地产开发商,这样可以有效地平衡各方风险。

2、完善预售房款监管

首先把目前我国房地产市场主流的预收款收存方式变成由买方自己将预付款存入预售房款监管账户的方式,严格规范预售房款资金的使用。房地产商除了可提取规定比例的备用金外,不能轻易动用账户内的资金。因工程建设需要用款,须由房地产行政主管机关审批,监管帐户所属银行才能将款项转入施工单位账户。这样有效避免了开发商挪用预收款和携款潜逃等行为,既保证了商品房预售款的融资作用,又保障了预付者的资金安全。广东省已作过相应尝试,应在全国范围内推广。

3、设立预售商品房单项建设资金审核机制

如前所述,当前我国商品房预售制度导致了大量、低质的中小企业充斥市场,深度危害行业环境和社会利益。因此,设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业实行实时监控,经过严格审批方可进行房地产开发,可有效避免房地产商在其他项目上资金周转不灵时,以预售商品房为手段,填补资金漏洞,有效地将不合格企业清除出市场。

篇9

一、引言

房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。

二、房地产投资信托存在的法律问题

（一）概念不清，貌合神离

从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。

（二）关于信托财产占有瑕疵的承继

在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。

笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。

（三）风险防范体系不健全

首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。

其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。

四、结束语

房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。

篇10

【关键词】

投资性房地产；会计核算；不足与完善

0 引言

随着我国经济的不断发展，和城市化的不断推进。房地产业的发展成为全国乃至全球投资收益率最高，风险最小的行业。这些年来，无论是国企还是民企，为了获取利润都纷纷投入房地产业。会计核算是企业财务管理的主要方式，企业一味把投资性房地产按照固定资产处理按照历史成本入账或者是分期计提折旧方法的会计计量和处置。期限较长的投资性房地产无法实现其短期的市场价值。在投资性房地产会计核算中，我们需要寻找存在的问题。就当前看，投资性房地产在我国的会计核算方面存在一些问题，需要有关部门去修改相关的政策以完善制度。

1 投资性房地产会计的核算

1.1 投资性房地产初始的核算

在投资性房地产的投资过程中，第一步要对投资性房地产的初始化成本进行准确有效的计量，其次在进行合理的核算建筑物出租日期和土地使用日期。常的工程中，核算部门对投资性的房地产总资产核算。分别对投资房地产企业中的固定和无形资产分别进行分类和核算。并对房地产的项目投资预算，以提高投资性房地产为企业带来的经济利益。

1.2 投资性房地产的后续核算

后续的会计工作中要对投资性房地产进行记账、算账、报账。房地产的维护、装修、设施建设、管理等财务费用的计量要严格按照相关的会计计量法则对房地产进行日常计量，使其达到科学性、有效性，促进计量的价值体现。以人民币为记账单位对投资性房地产的经济活动进行核算，通过设置账簿、填制凭证和特定的记账方式以及会计报表的编制，进行的综合、不间断财务计量的反映以及风险的监督，形成的测控指标，为投资者提供可靠信息，考核经营目标的完成情况。

2 投资性房地产会计核算中存在不足点

2.1 公允计量问题

有效的投资性房地产评估是房地产进行投资的基础。在企业的资产负债表中，如果采用是公允价值核算模式进行的评估，将投资性房地产的公允价值变动计入损益，就会增加或减少企业利润的总额。但是虚拟的资产在企业的实际运营中并未起到效果，只有在出售是才能体现。一旦房价出现大幅度的波动时，就会给房地产投资企业造成严重错觉，并引发过度投机或者恐慌。同时，公允价值核算模式给了企业提供了控制利润，偷税漏税的空子，影响到财务报表科学性和准确性，难以对企业的盈利空间作出准确判断。

在我国会计的准则中，不许将固定资产的盈亏同其他业务收入和支出一起核算。企业的实际计量同会计准则出现不一致性，就会造成在实际的财务处理中的误差，就会降低信息的准确性。

2.2 公允价值与账面价值计量转换误差点

当投资性房地产用途发生变化时，需要对房地产进行重分类。

自用的房地产为投资性房地产时，只是资产的用途变化，而资产根本性能变化，随意的改变房地产原有账面价值是不合理的。如表1，公允价值与账面价值的差异会导致资产价值得到不真实的估量。

3 完善投资性房地产会计核算中的建议

3.1 出台相关投资性房地产公允计量的建议

企业在投资的过程中，以公允价值方式计量的投资性房地产，当其价值发生波动时，将投资性房地产公允价值的与账面价值差额进行计量。这样就不会出现单一的信息缺失，可以有效对企业固定资产进行长期的评估，使投资性房地产的价值更加真实。

3.2 出台计量方式转变问题的建议

在转换核算中，投资性房地产转为自用房地产时计量方式也由公允价值计量转为成本价值计量，将投资性房地产公允价值作为房屋计量的基础，而公允所产生的价值与原账面值差计入当期盈利或者亏损。

4 小结

投资性房地产的讨论成为学术界话题，尤其是2008年金融危机对于公允价值计量方式的深刻反思，同时房地产业的迅速发展和房价的过快上涨。投资性房地产的公允价值方式计量尚有不足之处，但是这种方式是它的补充。这就需要会计准则制定人员进行更多思考，实践和改进，深入分析关联准则的有效性，真正实现准则合理运行。

【参考文献】

[1]曹万选.“投资性房地”的会计核算及应注意的问题[J].社科纵横，2008

[2]赵素存.浅析投资性房地产的会计核算方法[J].商品储运与养护，2008，30