买卖合同的相关法律模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇买卖合同的相关法律，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

【关键词】

买卖合同；质量纠纷；防范

0 引言

煤炭是我国重要的基础性能源，具有很高的战略性地位，在国民经济的发展中也一直占有着举足轻重的地位。可以说，煤炭企业发展的兴衰成败，将直接影响我国社会主义市场经济建设能否顺利推进。从煤炭企业对合同的日常管理工作来看，由于整体煤炭市场的流通秩序还较为混乱，广大煤炭企业对于买卖合同管理的重要性认识不够深刻。因此煤炭企业对于煤炭买卖合同的管理也较为粗放，缺少细致、深入的系统理论研究，在实际经营中，一些跟买卖合同相关的深层次问题也逐渐暴露出来，尤其是一些涉及到质量纠纷的问题，不仅给煤炭企业的经济效益带来了一定影响，而且如果处理不当，还会对煤炭企业的声誉带来负面效应。随着我国社会经济活跃程度的不断提高，煤炭企业在市场竞争中也采取种种措施，促进自身的发展，合同数量和规模都逐步上升，由此带来的合同纠纷也层出不穷，其中，与客户之间关于买卖合同质量纠纷是一种较为常见的纠纷类型。目前一些煤炭企业经营者已经逐渐意识到，需要在订立合同的同时加强对质量纠纷的防范。在买卖合同中，有一些诸如质量要求、技术标准、检验期间等内容，专业性较强，内容繁复，技术含量高，由此带来的风险因素也就更多。鉴于此，本文希望就煤炭企业买卖合同中可能涉及到质量纠纷的因素进行分析，通过对合同标的物质量、技术、检验等方面的严格要求，在合同签订、履行的各个环节采取有效措施，力争减少买卖合同中质量纠纷的发生。

1 买卖合同质量纠纷的防范措施

1.1 建立健全合同管理制度，重视对产品质量的认定和把关

煤炭企业的买卖合同管理是一项系统性强、综合性高的工作，区别于以往仅仅对合同要约、承诺、签订等环节的单一控制，目前的买卖合同管理已经朝着全过程、全方位的科学化管理模式迈进。在以往的合同管理工作中，煤炭企业的相关负责人对合同法不够熟悉，真个管理体系中也缺少对合同管理的考虑，合同法律意识淡薄，更谈不上对发生纠纷后的应对和解决措施。鉴于此，要想提高煤炭企业的合同管理水平，从根本上减少质量纠纷的发生频率，一是要在企业内部强化合同法律意识，建立健全合同管理相关规章制度。二是要进一步熟悉《合同法》、《中华人民共和国产品质量法》等相关法律法规。具体来说，首先，规范的合同管理制度至少应该囊括合同签订、履行、纠纷处理、考核等制度。通过相关制度的建立和完善，使得企业的合同管理做到权责明确、层次清晰、程序规范，切实做到对合同管理的事前防范、事中控制和事后应变。其次，在对相关法律的学习中，一定要明确产品质量这一概念的内涵和外延，在签订合同的过程中，对产品标准和质量必须进一步明确，以便在发生质量纠纷的时候，能够列举出免责证据，减少合同的质量风险。

1.2 对合同标的物的质量标准进行更细致的事前约定

煤炭企业的产品大多数都通过铁路进行运输，实际运输数量同订货量之间存在着较大的差异，在运输过程中也时常出现混杂、被盗等情况，对标的物的品质带来了一定影响，给质量纠纷的发生埋下了隐患。为了解决这一问题，改变过去运输出现问题都由煤炭企业承担的局面，煤炭企业需要根据《合同法》的精神，在运输前通铁路部门签订《煤炭运输合同》，对在运输过程中可能出现的问题进行细致地规定，以此维护煤炭企业买卖合同的严肃性、公正性，切实保障煤炭企业以及相关用户的切身利益。鉴于此，煤炭企业的履行合同义务之前，一定要严格遵循相关标准，对合同标的物的质量进行仔细把关。首先，对于合同中标的物质量标准的制定，在不违反相关法律法规的规定下，可以与合同当事人共同对标的物的质量标准进行约定，以此作为判断合同标的物交付时的检验标准。其次，如果双方对于买卖合同中标的物的质量约定不明确的，根据我国《合同法》中的相关规定，可以进行协议补充，如果协议难以达成的，也可以按照买卖合同或者是行业交易习惯进行确定。

1.3 完善买卖合同中就标的物的检验方法及时间

从实际情况来看，有很多买卖合同质量纠纷的发生，是由于合同双方对合同标的物的检验方法及时间未能达成一致。在买卖合同的质量纠纷中，仲裁机构首先关注的往往不是合同标的物是否真正存在瑕疵，而是关注买受人是否在有效时间内向出卖人发出合同标的物存在质量问题的通知。如果在审理过程中，查明买受人未能在合理期限或者是合同约定期限内向出卖方提出合同标的物存在瑕疵的问题，那么从法律意义上来说买受人就已经接受了标的物。鉴于此，煤炭企业在签订买卖合同的过程中，一定要重视对检验方法及时间的规定，买受人需要在规定时间内完成检验义务，这是其必须负担的一项重要义务。具体来说，对合同标的物的检验方法，最好能在事前由合同双方共同商讨确定，并且在合同中进行明确的约定。对合同标的物的检验时间，一般是在合同标的物交付给买受人时进行，通常可供选择的检验环节包括：出厂验货、装运验货、卸货验货等等。完整的检验时间包括验货开始的时间和验货延续的时间两个方面。可以说，如果能够在合同标的物检验方法和时间上做出明确的约定，将有助于减少质量纠纷发生的可能性。

2 结语

总的来说，不论处于哪个行业的企业，在纷繁的市场竞争中，都有可能在合同签订与履行过程中面对各种各样的纠纷。广大煤炭企业应该对各种风险因素进行综合分析，在合同签订和履行过程中对可能产生质量纠纷的条款进行修订，采取有效措施规避合同质量纠纷的出现。如果由于某些情况导致质量纠纷发生，也应该正确看待，通过完善的资料保管和相关合同条款作为证据，做到心中有底，从而在法律层面掌握主动权。

【参考文献】

篇2

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）从六月一日开始施行了。就其内容而言，打算购买商品房的人毫无疑问在许多方面又踏实了许多。无论是对商品房买卖合同效力的不轻易否定，还是把商品房销售广告纳入合同内容，也无论是在房屋质量和面积误差的处理问题上，还是对商品房买卖合同解除条件和担保贷款合同解除条件的明确方面，可以说都突现了该《解释》对商品房买受人合法权益的倾向性保护，尤其是关于五种情形适用惩罚性赔偿责任的内容，通过增加商品房出卖人的惩罚性责任，无疑能够使守约买受人的合法权益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院长在接受记者采访时所言：“《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势地位群体的合法权益的保护，体现了以人为本的精神。”笔者相信，《解释》的公布和实施，对统一商品房买卖合同纠纷案件审理中的法律适用，保护守约买受人的合法权益以及制裁有违诚实信用的违法经营行为具有十分重要的现实意义。

但是，作为最高人民法院的司法解释，其突破制定法对商品房买卖合同那种普遍一般的规范，又不免使笔者产生了一些疑虑，甚至是担心，而且其中的一些突破已在经意与不经意间，给商品房买受人埋下了新的隐患。

按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《关于司法解释工作的若干规定》第九条规定：“对于如何应用某一法律或者对某一类案件、某一类问题如何适用法律所作的规定，采用‘解释’的形式。”由此可见，解释是有前提的，即相关法律和相关法律规定的存在。而之所以法律或法律规定需要解释，一是因为法律调整的对象在司法层面是具体的，法律规定的效力要落实到具体的人和事上；二是法律的发展要求它必须不断适应现实生活和人们认识的发展变化，法律规定不能成为疆死的教条；三是因为法律和法律规定的缺漏本身是难以避免的，司法还需要通过解释从法律的原则甚至立法精神出发，在法律适用上进行拾遗补缺。如公布实施的这一 《解释》，尽管其首先列出了民法通则、合同法、城市房地产管理法、担保法等相关法律，但从条文体现的许多重要内容看，却已然脱离了解释上述相关法律和其中具体法律规定的范畴，而成为最高人民法院结合民事审判实践对上述相关法律或法律规定的“修改”，具有了立法性质。如《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ”这一内容就具有“修改”的意味，对出卖人完全独立的后一个行为与前一个行为不加区分，使买受人因无效合同而可以行使的权利主张成为不可能。这条解释使得买受人对于商品房预售许可证明这一出卖人的适格要件变得难以把握，出卖人也尽可以不办理商品房预售许可证明，混一天是一天，只要不打官司，也就没有谁来确认商品房预售合同的效力，如此给商品房预售管理带来混乱也就并非杞人忧天。又如《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里显然已把标志所有权转移的房屋产权登记排除在了交付成立要件之外，取而代之以“转移占有”，而这被上述最高院领导明确表述为“交钥匙”。甚至连“书面交房通知”这样的拟制交付也被确认了效力，由此将《民法通则》第七十二条规定和《合同法》第一百三十三条规定的除外情形彻底忽略不计。如此伤至法律筋骨的“解释”，真不知最高法人民法院凭何下得了手。

规范市场经济是一个持续、渐进的过程，不能任意地打破交易人的预期。之所以市场经济的健康发展依赖于社会的法治化程度，就在于法律能给交易人以最稳定的预期，如果法律可以不按法定的程序去更改和变化，那么属于市场经济规律的那条“生物链”就会被打乱，焦虑和紧张感会使交易充满了不信任，从发展的眼光看这都是十分有害的。在一定程度上讲，类似最高人民法院这样的司法解释已远非裁判权的附属，而已在“中国特色”的语境中“被单列为一种权力，一种通过解释形成具有普遍法律效力的一般解释性规定的权力”（张志铭〈法律解释操作分析〉P238）。但这样一种可以打破交易人基于法律所预期的权力在合理性、正当性甚至合法性的道路上到底能够走多远？这个问题或许值得我们认真深入地去进行思索。在我们欣慰于最高人民法院这一《解释》给商品房买受人带来更多的安全感的时候，我们确有必要认真地考虑一下法律自身的安全，切不可因目的之追寻而迷失在眼前的快意之中，从而忽略法律成长中那些更接近本质的观照。

篇3

在约定买卖货物所有权方面，有一个案例很有借鉴意义。英国有一家公司购买荷兰某公司的铝土，打算将一部分铝土用于本公司生产，另一部分铝土用于转卖出售。买方接受铝土后支付了部分货款，在没有付清其余货款前破产，接受破产清算。买方已转卖的部分铝土由清算人支配，剩余的部分铝土尚未投入生产。英国法院受理了该破产案。卖方在诉讼中主张：对于转卖铝土的收入和剩余的铝土卖方拥有优于其他债权人的请求权，理由是合同列明了所有权转移条款：（1）只有当买方付清全部货款时，未投入生产的铝土才能转为买方所有；（2）买方对未投入生产的铝土只有保管的责任；（3）在买方付清全部货款之前，卖方对投入生产的铝土所生产出来的成品或最终产品享有追偿权，即买方转卖铝土或对用铝土生产出来的最终产品的出售，只是卖方的行为，其收益归卖方所有。英国法院的判决支持了卖方的主张，确认以上合同三条款具有法律效力，使卖方免爱了损失。

从这个案例的启发中，在约定关于对货物买卖标的物的所有权转移时，卖方要注意以下几点：

一是要约定买卖标的物的所有权只有在买方付清全部货款后才能转移给买方，在买方没有付清全部货款前，卖方必须保有对标的物的全部所有权。

二是要根据买方接受货物后，对货物可能不同的处理方式进行具体的约定。一般来说，买方收受货物后，会有三种处理方式：一是用于生产；二是用于转卖出售；三是存放在仓库里。要根据这三种处理方式对货物所有权转移进行分别的约定，使约定具体化。

三是一定要约定卖方的追偿权，即对买方把收受货物用于生产后相关的成品、半成品及出售后的收益拥有追偿权，对买方把收受货物进行转卖出售后的收益拥有追偿权。这两方面的权益是最容易引起争议的，因为，往往是货物的形态已经发生了变化或转化，原物已经不存在了，或者已经历了几次易主，关系或联系已经复杂化，对此进行约定，便利主张卖方的权利。

四是要约定买方在货物所有权方面的对应责任或权利，使双方对货物的所有权方面的权利互相统一对应，这对卖方主张和保护自身正常权益是十分有利的。因为，把对方的权益限定了，相等于约定了自身的权益，在诉讼中更有利于自身权益的解释与主张。

篇4

通州法院经审理认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告屈某将自己的房屋卖给闻某、韩某，房屋买卖系双方当事人真实意思表示，且双方已办理过户手续，闻某已经取得了房屋产权证书。故驳回屈某的诉讼请求。

一审判决后，原告屈某不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

二、相关法律问题

随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。

从目前诉争农村房屋转让协议中反映的情况来看，对于当事人之间的转让行为有的经乡政府相关部门确认，有的经村委会盖章确认，有的是当事人之间自行签订协议转让，还有的仅仅是让村支书或者其他集体组织成员做见证人进行了房屋买卖，根本没有签订书面的协议。由此可见，整体上农村房屋转让处于一种无序的状态，而且对于乡村两级的确认行为的效力是否相当，当事人之间对此也存在非常大的分歧。

农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅基地使用权的转移是否经过合法批准。

在2006年9月14日北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要中，关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题作出了说明，即农村私有房屋买卖合同应当认定无效。2006年会议纪要重申了2004年会议纪要中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，同时指出虽然买卖合同以认定无效为原则，但考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如：

1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城市居民前或同时，该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

2.城市居民购买农村私有房屋后，如果已购房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

3.买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人购房后已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。

4.买受方协议签字人为居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦共同居住，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。

6.对同一房屋经多次转让的效力的判断，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。

同时，2006年会议纪要分析指出此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而。

篇5

    于会堂说,从这组数据可以看出,历年来民商事纠纷案件中,买卖合同纠纷案件是人民法院受理的民商事案件中最常见、数量最大、占比最高的案件类型。买卖合同纠纷案件审判工作质量的高低,直接关系到民商事审判工作的整体质量。

篇6

    目前，随着我国房地产行业的迅猛发展，商品房交易市场日趋火热。但由于我国相关法律、法规不完善及开发商违规操作等原因，出现了大量的退房纠纷。退房纠纷不仅浪费了大量的人力、物力、财力，而且给社会带来了许多不稳定的因素。

    一、退房纠纷产生原因分析

    退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。

    由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房：

    （一） 销售广告言过其实；

    开发商为了提高所售房屋的知名度，加快销售进度，迅速回笼资金，往往在销售广告中对所售房屋描绘得天花乱坠，言过其实，使购房者对所售房屋产生一种十全十美的理想化错觉。而一旦房屋交付使用，广告中的“空中花园”、“水上小镇”等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是 “愤而退房”。

    （二）售楼员的口头承诺成为“空头支票”；

    目前，购房者在购买房屋时首先接触到的是售楼部的售楼小姐。她们因经济利益的驱动，在售楼时为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对楼房本来没有的配套设施却口头承诺，信口开河。例如：楼房本来没有配套使用的车库，却承诺房屋与车库一同交付；规划中本来没有幼儿园、学校，却承诺幼儿园和学校将大大方便孩子的入托、入学问题等。而当房屋交付使用时，购房者才发现车库无影无踪，孩子入托、入学也困难重重时，才大呼上当，不得不提出退房。

    （三）房屋存在质量瑕疵；

    房屋交付使用后，当业主的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，往往难以接受，因为自己购买的是新房，应该是十全十美的士。而当这类问题不能得到开发商及时解决时，一气之下，要求退房。

    （四） 物业小区管理混乱。

    开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。虽然《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定开发商要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件，同时物业管理在我国尚处于起步阶段，相关法律规定还欠完善，因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。

    （五）开发商迟延交付房屋；

    商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素的影响，开发商迟延交房就不足为奇了。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。

    （六） 房产证迟迟办不出；

    目前，房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使开发商手继齐备，购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，更何况有些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，于是关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。

    有时，因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生：

    （1） 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居而提出退房；

    （2） 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房；

    （3） 因房价下跃而提出退房。

    二、双方在合同中约定可以退房的条件

    商品房买卖活动属于民法调整的范畴，根据民法中交易双方意思自治原则，双方当事人完全可以在合同中约定退房的条件。

    约定退房条件是指购房者与开发商通过购房合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。

    商品房交易双方当事人在合同中约定退房的具体条件时，必须符合以下要求：

    （1） 双方对所约定的退房条件达成一致意见，且是真实的意思表示；

    （2） 双方约定的退房条件不违反法律、法规的强制性规定。

    （3） 该退房条件已经写入双方所签订的购房合同而成为合同的一个有效条款。

    一般而言，购房者要根据自身的实际情况来和开发商约定退房的条件，例如：自己有一部爱车，要专门购买带有车库的房子，就可以在合同中约定交房时车库必须同时交付，否则可以退房，并有权要求开发商赔偿损失；如果自己购房后要急于用该房做抵押向银行贷款做生意，那么，可以在合同中约定，如果房屋交付后的一定期限内因开发商的原因办不下房产证，购房人有权退房并要求赔偿损失。

    总之，如果双方当事人在合同中约定了退房的条件，法律会首先充分尊重当事人的个人意愿，当所约定的条件成就时，会支持购房人退房的请求。只有当事人在合同中对退房的条件没有约定的情况下，才依照法律的规定来衡量是否可以退房。

    三、法律规定可以退房的情形

    在商品房交易实践中，购房人很难与开发商对退房的条件充分协商达成一致意见并在合同中一一写明，因为相对于开发商而言，购房者毕竟处于弱势地位。那么，发生纠纷后，法院只能以法律为准绳进行衡量，以确定购房人能否退房。

    由于退房会涉及到开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，因此，为了维护正常的市场交易秩序，我国法律对退房的条件有着比较严格的规定。

    从我国现有法律、法规等规定来看，购房者可以退房的法定理由可归纳为以下几点：

    （一） 出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第1项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；

    如果开发商在商品房买卖合同订立后“告知”了买受人，即开发商履行了通知义务（无论买受人是否同意），然后又将该房屋抵押给第三人，购房者能否请求解除合同呢？根据该条款之规定，显然不能。

    如此看来，此条款形同虚设，立法目的无法实现。其实，笔者认为，此条款完全违反了我国法律的有关规定。因为在商品房买卖合同订立后，虽然法律规定购房者在办理了房产证后，房屋的所有权才发生转移，但是在商品房买卖合同订立后，如果双方无特殊约定，那么合同就已经生效，开发商就不能对该房屋行使处分权 （包括抵押、出售、赠与等）。因此，在商品房买卖合同订立后，开发商将该房屋抵押给第三人不仅仅需要履行“告知”的义务，而关键是必须经过买受人同意才合法。否则，对购房者的合法权益无法得到保护。

    （二） 一房两卖；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2项之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同；

    因为房屋买卖属于不动产买卖，而根据民法原理，不动产物权的公示方法为登记，这就使开发商在已售商品房的价格出现大幅上涨时有条件“一房两卖”，以牟取更多的利润。

    另外，如果开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋，购房者可以请求法院或仲裁机构确认开发商与第三人订立的商品房买卖合同无效。

    （三） 商品房预售许可证存在欺诈；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求解除合同；

    根据相关法律规定，开发商在预售商品房前必须取得商品房预售许可证，否则不得预售商品房。

    （四） 出卖人故意隐瞒所售房屋存在抵押的事实；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求解除合同；

    （五） 出卖人故意隐瞒所售房屋已出售事实；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；

    （六） 出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同；

    （七） 房屋存在质量问题严重影响正常居住使用；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

    （八） 迟延交付房屋超过法定期限；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”；

    （九） 迟延办理房产证超过法定期限；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条之规定：“商品房买卖合同约定或者

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

    《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

    由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记一般是指以下原因：开发商未交齐土地出让金，导致开发项目的大产权办理不下来；开发商为了筹措资金，将开发的项目抵押给银行，以取得贷款，在未还清银行贷款之前，开发商的大产权证押在银行，不能办理过户手续等。上述原因造成购房者不能使购房者拿到产权证，超过法定时间购房人可以退房。

    （十） 担保贷款合同不能订立；

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”；

    （十一） 所售房屋主体结构质量不合格；

    根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

    同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

    （十二） 房屋的产权面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%；

    根据《商品房销售管理办法》第20条第2款第2项之规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的房屋，当事人在合同中对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房；

    （十三） 规划、设计变更；

    根据《商品房销售管理办法》第24条之规定， 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；

    （十四） 套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围；

    根据《商品房销售管理办法》第19条之规定， 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任；

    （十五） 因不可抗力致使不能实现购房合同目；

    根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。

    三、退房后的善后工作

篇7

Abstract:Withtherapiddevelopmentofeconomy,carshavebecomemainmeansoftransportationoftheday.Theincreasingdemandofcarsleadstoanactivetendencyofsecond-handcarsdealing.

Buttheoldpolicyandmanagementincarsmarketofourcountrymakecardealingconfusing.Asaresult,thecasesaboutcarsdealingareincreasing.

Peoplehavedifferentopinionsofhowtodealwithsuchcases.

AccordingtosomecasesthatIexperienced,therearelegalproblemsthatexistincarsdealing.Afterstudyingthemonebyone,Ipresentthefollowingopinions.

1.Transferringproceduresarenottheessentialconditionsofbecomingeffectiveofcontracts.Neverconsideritineffectivebecauseofnottransferring.

2.Incaseofconflictofwhoownsthingsandwhohastherighttoregisterincarsdealing,weshouldprotectthethirdperson’sinterestoutofgoodwill,accordingtoeffectiveproofs.

3.Abouttheownershipoftheuntransferredcars,weshouldpracticallyanalyzetheproblemsofthechangeofownershipandequalityofcreditors’rights,andtheeffectofownershipshouldbefavoredovercreditors’rightsifonthesameconditions.

1.Aboutcarsdealingrelationshipinmanagingintheformofcontract.Fromtheaspectsofthecontracts’purpose,nature,contentandrelatedlawsandrules,suchkindofcontractscanbeeffectivebylaw.

篇8

一、有关“假一罚十”的案例整理（见表1）

近年来对于买卖合同中卖方高于法定赔偿的“假一罚十”的承诺所引发的诉讼屡见不鲜，所涉及纠纷的产品有数码产品，如手机、红木家具、药品、运动衫等。在以上各个案例中，大部分法院判决支持假一赔十；或是一审不支持、二审支持；或是一审二审不支持、再审支持。

在“霍广利与河南永乐生活电器有限公司买卖合同纠纷上诉案”中，法院不支持消费者假一赔十的诉求。在该案审判中，郑州市中级人民法院没有认定所系手机为假冒伪劣产品，并非“黑手机”，所以并不支持“假一罚十”。

另一例“刘艳君诉浙江淘宝网络有限公司买卖合同纠纷案”中，被告并非合同当事人，也并非“假一罚十”承诺作出方，并且根据原被告双方签订的网络协议中所包含的《消费者保障服务》规则，明确约定商品“如实描述”赔付申请的条件为：“卖家实际买到的商品与买家就该件商品所作出的有效‘商品描述’不符；买家提出赔付申请所指向的卖家已参加‘消费者保障服务’之‘商品如实描述’服务；买家已要求卖家提供退货服务而被卖家拒绝，或无法联系到该卖家，或卖家中断其经营、服务；卖家的赔付申请在形式上符合相关法律法规的规定；赔付申请金额仅以买家实际支付的商品价款加邮费（含投诉商品回邮邮费）为限。”而本案中原告未提交充分证据证明所购运动衫不符合“商品如实描述”，也不申请产品质量鉴定，同时被告也同意退货，其要求被告承担先行赔付的责任缺乏依据，其要求十倍赔偿的诉讼请求也没有相应的合同依据，所以法院不予支持。

其余案例，消费者假一赔十的诉求均得到法院支持，但各法院支持的理由不尽相同。例如：在“夏子林与上海市徐汇区明晟商行买卖合同纠纷案”中，上海市中级人民法院认为，经营者“假一赔十”的承诺属于要约的范畴，即假一赔十是买卖合同内容不可分割的一部分，对合同双方具有约束力，因此按照《合同法》支持消费者的诉求。

而在“郭燕诉北京众弘新世纪商贸有限公司买卖合同纠纷案”中一审北京市海淀区人民法院认为，假一罚十的承诺不应认定是双方对合同条款的规定，而属于一种单方允诺行为。因此按照《民法通则》和《合同法》的规定支持消费者的诉求。

另外，在“单学泽与包中鹏买卖合同纠纷上诉案”中，虽然法院认定经营者存在欺诈行为，支持消费者假一赔十的诉求，但判决中酌情减少赔偿金额为5倍。

综上可见，在审判实务中基本上承认了经营者假一罚十这种高于《消费者权益保护法》第49条规定的承诺效力，但对于比假一罚十还要高的赔偿额是否能得到法院的支持还是未知数，并且在司法实践还出现一些新的问题。

（一）在“刘艳君诉浙江淘宝网络有限公司买卖合同纠纷案”中，由于买卖行为是通过网络进行，交易媒介有别于实体交易，淘宝公司成为有别于传统买卖双方之外的第三人，对于类似淘宝公司这样的主体，其权利与义务也有必要进行分析。

（二）在“李瑞玲与河南惠发医药有限公司买卖合同纠纷再审案”、“霍广利与河南永乐生活电器有限公司买卖合同纠纷上诉案”和“王进府与河南移联网通科技有限公司买卖合同纠纷上诉案”中，涉及到对所涉产品是否属于假冒伪劣商品的界定。由于现今社会商品形态日益丰富，需要依据相关法律，对于所涉及的产品进行鉴定和确定其是否符合“假一罚十”的条件。

（三）在“单学泽与包中鹏买卖合同纠纷上诉案”中，在“假一罚十”原则上已经确定的基础下，买卖双方关于“假”的适用范围和条件确定的不明确，如何依据实际情况，酌情并合理地认定责任方应该承担的赔偿责任，通过法官的自由裁量权进一步体现公平正义。

二、“假一赔十”是合同违约金条款？

大部分法院在支持消费者假一赔十的诉求时，以经营者的假一赔十为消费者和经营者订立合同的条款为由，双方真实意思表示，内容明确具体，所以经营者应受此条款的约束。[5]因此，根据《合同法》相关法条进行判决。按照合同法原理，约定违约金条款是合同的组成部分，以合同的有效存在为前提。如果合同无效，约定违约金条款也就无效。由于一方过失致使合同无效，导致另一方损失，应该承担缔约过失责任，不能一方面认定合同无效，另一方面又追究责任人的违约责任[6]。如果“假一罚十”是违约金条款，下面试分析可能出现的几种情况。

（一）商家过失售假，但假货不危害公众的人身财产安全，如过失将非红木家具当作红木家具销售，商家有合同违约行为，则应该按“假一罚十”的违约金条款支付给消费者十倍于货款的违约金。

（二）商家过失售假而且标的不合法，如所售假货质量存在安全隐患，合同因标的不合法而无效。

（三）商家故意售假，有主观欺诈行为，合同也无效。无效合同不能适用违约金条款，即商家不必承担“假一罚十”的违约责任。因其行为导致合同无效，商家只负有返还和赔偿的责任。《消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍，也就是说商家故意卖假只承担向消费者退货和增加消费者所购商品价款一倍的赔偿。而过失售假且合同有效时，商家应承担商品价款的十倍赔偿。[7]如此就会得到“主观有恶性少赔；而主观无恶性多赔”这样极不合理的结果。可见主张“假一罚十”为合同违约金条款的观点并不合适。

三、“假一赔十”是经营者的单方允诺？

单方允诺又称单方法律行为，是指一人向相对人做出的为自己设定某种义务，使对方取得某种权利的意思表示。单方法律行为与双方法律行为的最大区别在于，只要一方做出真实的意思表示，其法律行为即成立，无需双方合意。部分法院认为，经营者自愿作出的高于法定赔偿的承诺是意思自治下的单方允诺，不存在显失公平情况。经营者“假一赔十”的承诺应看作是附条件的单方合同要约，只要消费者完成合同指定的行为，就是对合同要约的承诺和条件的成就，单方合同即告成立。

按照此观点，“假一赔十”条款类似于一种“悬赏广告”，即经营者作出的对自己不利的悬赏广告。悬赏广告是广告人向不特定的多数人为对象所发出，只要某人完成指定的行为，该行为人即享有报酬请求权，告人负有按照悬赏广告的约定支付报酬的义务。我国《合同法》、《民法通则》虽未明文确定悬赏广告，但再生活实践中已经十分普遍。例如，寻人启事，或者政府的打假通告等等。依《民法通则》中的诚实信用原则，既然经营者对消费者作出“假一赔十”的允诺，而该允诺并未违反法律强制性规定，也未损害公共利益和他人利益，经营者就应兑现允诺，该悬赏广告应具有普遍的约束力。据此，经营者所负的是一种合同义务，依据消法的“欺诈售假，退一赔一”，以及其自己允诺的“假一赔十”。作为悬赏广告是独立于经营者与消费者之间的买卖合同，即是两个法律关系，所以，消费者似乎可以要求经营者“退一赔一”和“假一赔十”是基于两个不同的请求权，消费者向经营者可以同时主张，消费者对经营者的“退一赔一”和“假一赔十”的请求权以两种不同的给付为内容。

四、小结并兼评《食品安全法》十倍法定赔偿

2009年6月1日起施行的《食品安全法》第96条规定：“违反本法规定，造成人身、财产或者其他损害的，依法承担赔偿责任。生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品，消费者除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金。”在《食品安全法》中，明确规定了对于消费者造成损害的赔偿金额为十倍，也有学者认为应该借鉴于此，并提高《消费者权益保护法》中的法定赔偿金额。

此种做法实为不妥。首先因为食品作为特殊商品，关乎民生，如果由于食品质量问题所导致的伤害往往是消费者身体上的伤害，直接会对消费者的健康权甚至是生命权造成危害，所以对其有较高赔偿额的规定。

其次《食品安全法》在调整买卖双方平等主体的同时，也很大程度上地体现行政色彩。其规定的“要求支付价款十倍的赔偿金”有其特殊的要求和背景。

最后如果作为平等主体之间普通的商事活动，由法律强制规定十倍的赔偿金是不妥的。因为不仅有违民事活动的自治原则，也不符合实际情况。

综上所述，保持现状是可行的。如果卖方有做出承诺，并且确实所售货物确系假冒伪劣产品，买方获得卖方承诺的“假一罚十”有法律依据的，应该得到法院的支持。对于消费者敢于向经营者索赔也是值得鼓励的。

参考文献：

[1]杨路.准确理解《消费者权益保护法》第49条[EB/OL],2011-05-28.

[2]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2004年民事审判案例卷[M].人民法院出版社,中国人民大学出版社.

[3]陈要逢.顾客买假药终获惠发医药十倍赔偿[N].河北大河报,2005-05-11(10).

[4]北京第二中级人民法院民事判决书.(2007)二中民终字第02759号.

[5]陈晓君.“假一罚十”条款法律效果分析[N].民主与法制时报,2004-03-02(10).

[6]林微纪,荣凯.对“假一罚十”店堂告示的法律解读[J].法制与社会,2007(12).

篇9

乙方（卖方）：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲乙双方协商签订如下二手设备买卖合同：

第一条 合同标的要求

1、甲方同意从乙方购买，乙方同意出售附件所列系统设备。

2、产地：详见附件。

3、质量标准：

（1）按原厂质量标准，即以说明书为准。

（2） 其他：____________

4、技术标准：

乙方提供的设备为原厂行货，符合原厂行货的技术标准。

5、其他要求：________________________

第二条 合同价款及支付方式

1、本合同所列各项目的总价款为人民币： ￥ __________________

2、支付方式：

（1）双方约定按以下第 ______种方式支付：

① 甲方在货到并安装验收合格后______个工作日内一次性支付所有款项。

② 第一期付款：合同签订后______个工作日内支付合同总价款的______% 。

第二期付款：货到验收合格后______个工作日内支付合同总价款的______% 。

第三期付款：________________________

③ 其他：______________________________

（2） 付款信息

乙方单位名称：________________________

开户银行：______________________________

帐号： ______________________________

乙方负责开具相关发票。

第三条 交货时间、地点和包装

1、交货时间：按以下第______种方式确定交货时间

篇10

本人今年78岁，老伴已于三年前过世。现在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的产权证上只有我一个人的名字。由于我没有儿女，也没有人照顾，所以希望把这套房子卖掉，然后住进养老院，将该房款用于支付养老院的相关费用。但是，由于历史原因，我的房子里还有我外甥的户口。我想咨询一下，如果未经我外甥的同意，我与他人签订该套房屋的买卖合同，是否有效？此外，如果将该套房屋卖出，我外甥执意不肯迁出户口，我该如何处理？是否可以向法院？

求助人 陈先生

A：陈老先生，你好。根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

也就是说，陈老先生作为该房屋的唯一产权人，你有权利处分自己的房产。你外甥是否同意你处理该套房产，并不影响你对外签订房屋买卖合同的效力。但是，根据本律师以往的经验，房屋买卖合同中，一般会对房屋户口的迁出时间有所约定，若你的外甥不配合，未按合同约定的时间迁出户口，你可能将按照房屋买卖合同的约定承担相应的违约责任。

对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确规定，但实践中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，根据其规定，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回。

对此，本律师建议陈老先生在房屋出卖前与自己的外甥就房屋买卖的相关事宜友好协商，以免日后因户口迁移而导致不必要的麻烦。陈老先生也可以与自己的外甥或其他第三方签订《遗赠抚养协议》，由陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方承担照顾陈老先生的义务，并负担陈老先生养老送终的全部费用，在陈老先生百年后，将该房产赠与陈老先生的外甥或该遗赠抚养协议的相对方。这个方案或许能解决陈先生当前所遇到的难题。

王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于婚姻法、继承法等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件。并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。

Q2：王律师，你好！

我是一个新上海人，在上海打拼多年，现有一些积蓄，准备在上海购置一套房屋，并与李女士签订了房屋买卖合同，同时约定了具体的房产过户日期。但李女士在过户前夕告知将不履行过户义务，准备解除房屋买卖合同。如果李女士一方不愿意再履行买卖合同，而我坚决要求继续履行的，该如何处理？

像目前这种状况，我们的房屋买卖合同已经成立，作为出卖人的李女士不履行产权过户义务。那么我诉至法院是否可以直接主张该房屋的权利归本人所有？

求助人 汪先生

A：小汪你好。根据《合同法》四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。

根据《上海市房地产转让办法》第十七条规定，房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：

转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；

法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

李女士作为房屋的唯一权利人与汪先生在协商一致的前提下，自愿签署了房屋买卖合同。本人认为，上述房屋买卖合同已生效。合同生效后，合同各方应当遵循合同的约定，依照诚实信用的原则，完全地行使权利和履行义务，并受合同条款的约束。

在客观情况发生变化时，当事人必须依照法律或者取得对方的同意，才能变更或解除合同。若合同当事人违反合同的约定，应当依法或依约承担相应的民事责任。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除根据《合同法》第一百一十条规定，即当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

根据上述规定，本案若诉至法院，一般会责令双方继续履行。在履行义务的同时，若另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确实不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

双方协商确定的，从其约定；

双方不能协商确定的：

（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估来确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

此外，根据上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，李女士未自动履行所有权移转义务前，汪先生尚未取得标的物的所有权，他依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对作为出卖人的李女士不履行产权过户义务的，汪先生不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

法律小常识

合同的对内效力与对外效力

合同生效，是指合同产生法律约束力。