不动产登记规划模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇不动产登记规划，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1.国内信贷资产证券化的发展总体情况

1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显

2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速

2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.国内信贷资产证券化发展存在的不足

2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢

个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。

2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态

我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。

2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥

2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。

3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响

3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展

首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。

其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。

3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展

一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。

二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。

3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题

首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。

其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。

4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议

4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享

不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。

4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施

日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。

4.3加强不动产登记新规的宣传推广

篇2

在建工程带抵押权转让，土地二级分宗交易。

目前的宗地分割的确是比较头疼的问题！

这种分割是否也应遵循规划先行，即便分割也需要取得规划部门的同意。

本人以为，此情形应当分作两种情况较为妥当：第一种情况是分立后小区整体转移的，按《不动产登记操作规范（试行）》操作即可，同时也没有需要特别注意的问题；第二种情况是部分转移，也不建议分宗，完全可以采取共用宗的方式解决，在保证小区规划条件不变动的情况下，可以最为简便地办理转移登记，同时可以满足分立后两个主体的共同规划需求。上述表述未考虑抵押，将抵押因素考虑进去后，不分宗，共用宗最为相宜。

整体在建工程转让可以，作为住宅小区分立分宗分别变更后登记并共同销售和所有使用，涉及土地规划预售等，不赞成。

规划一般也不会同意，很多配套性东西不好拆分啊。

用共用宗的意识，许多问题迎刃而解。一个小区的规划条件确定后，获得规划同意最有效的途径是规划条件不变，共同建设开发这个小区的开发商，明智地选择开发条件不变、共用此宗土地是其能较快获得通过的捷径。

实际如何分不是登记机构的事，涉及出让合同、规划、建没及交易管理。

现在聊的目的不是登记机构怎么分，是怎么分对权利人、登记机构最为有利。《不动产登记操作规范（试行）》9.3.3规定，不动产分割、合并……实体分割或合并的……。这里实体分割或合并是指什么？

不动产本身。

联系该条全文分析，前句是不需要批准文件的，后句要批准文件及权籍成果。所以仅仅说实体是不动产本身有点牵强。

前面说的是权利人的分割合并导致权利转移，后面其实是土地分宗，所以要审批，这是两回事。比如原来A公司分立，成立了B公司和C公司，原A公司名下土地使用权给B。如果是既给了B一部分，又给了C一部分，那就要后半段。

前面也提到是不动产分割或合并，是不是前面的不动产分割或合并是不涉及不动产单元的分割或合并？实体的分割或合并就是需要打破原来的不动产单元进行重新的不动产单元的设定？

实体的分割或合并，包括不动产单元，也有不是基于基本单元的情况。

一个是权利主体导致的，一个是不动产实体本身导致的，基本上就是这两种情况。

但实体的名称容易混淆概念。

权利主体分立或合并应该不是该条论及的，规范9.3.3.4有专门规定。

分割业务在变更登记和转移登记里面都有。变更登记里面的分割是仅仅涉及到不动产实体本身，转移登记里面的分割是既分割权利人又分割了不硬实体，所以必须要区分清楚。

点评

篇3

中图分类号：F301.2 文献标识码：A DOI：10.11974/nyyjs.20161032067

2007年3月颁布实施的《物权法》将地役权明确定位为用益物权，地役权被当作一种他项权利对待，并对登记做了要求。随后2007年12月公布的《土地登记办法》对地役权登记做了更加完善的要求。2015年3月颁布的《不动产登记暂行条例》再次规定地役权应依法办理登记。现实情况是地役权不为大众所知，本文旨在通过一个平常的案例剖析让大家认识到地役权就在人们身边，地役权是大众的一项合法权益，地役权登记同其他登记一样重要，也是维护自身合法权益的有效途径。

1 地役权的概念、特征及登记的意义

1.1 地役权的概念

地役权源于罗马法，大陆法系很多国家都把地役权作为一项重要的权利来加以规定。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、《意大利民法典》、《瑞士民法典》、台湾地区民法典等都用专门的章节对地役权做了规定。地役权的传统概念是指为自己特定土地的便利而利用他人特定土地的权利，承担地役权的土地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地[1]。

我国《物权法》第156条规定地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地役权的主体多为不同的土地使用权人。在我国“房随地走，地随房走”的前提下，土地及其上的建筑物、其他附着物都成为地役权的客体[1]。

地役权既可以调节集体土地所有权之间、国有建设用地使用权及房屋所有权之间、宅基地使用权及房屋所有权之间、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物之间、土地承包经营权之间、海域使用权之间的利益，也可以调节上述不同权力之间的关系。同时，地役权的设立突破了物权法定的原则，根据当事人合意约定，使双方的利益最大化，是一种种类繁多可以广泛使用的不动产权力。地役权具有地尽其力、物尽其用、人得其需的功效。

1.2 地役权登记的意义

《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

地役权大多数时候存在于签订合同双方的当事人之间，外人无从知晓。根据这条法律规定可以看出地役权登记采用登记对抗主义，登记的主要目的是对抗善意第三人。

随着经济的发展，不动产的变更日益增多，善意第三人也不断增加。未经登记的地役权，不得对抗善意第三人，通过有偿方式取得的地役权，在不动产发生变更时，直接影响到受让人之间的经济利益。地役权只有经过登记才能对需役地权利人产生完整的保护，对供役地人产生有效的约束[2]。

因此，地役权登记才是减少不必要损失、维护自身合法权益的高效有效途径。

2 地役权登记中存在的问题及原因

如今，地役权登记中存在的最大问题是，以安州区为例没有人申请地役权登记，地役权成了一项被人们遗忘的权利。笔者认为造成这种局面的原因主要有以下几点。

2.1 对地役权认识不足

在我国的土地利用实践中，注重建筑法规和城市规划，这些建筑法规和城市规划在很大程度上减少了地役权的使用。当可以利用地役权来调节不动产关系时，人们往往通过规划的手段解决问题，避免使用地役权。

《物权法》、《土地登记办法》、《不动产登记暂行条例》对地役权做了相应的规定。但地役权作为舶来品，在我国实施的时间太短，加之国民素质等因素，在我国老百姓意识中根本没有地役权的概念。不知何时何地该如何使用这项权利，以及该项权利被侵害后该如何寻求法律救济。

国土部门从事登记的工作人员也极少了解地役权，当地役权可以调节各方利益时不知该如何向权利人解释。

2.2 对地役权合同认识不足

根据《物权法》关于地役权的规定，签订地役权合同是地役权设立的唯一途径。同时，《物权法》第157条对地役权合同的内容作了详细的规定。然而，这种标准制式的合同不同于《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》，在登记部门找不到。权利人自己拟定的合同不能详尽的保护各方利益。这无疑减弱了申请登记的意愿。

2.3 对地役权登记认识不足

《物权法》第158条的规定地役权采用登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权通过签订合同产生效力，登记只是对抗善意第三人的手段。当物权发生变动的时候登记才发挥效力，如果物权不变动登记的效力得不到体现。通常情况下，人们因对潜在善意第三人带来的利益变化缺乏预见性而忽视登记带来的利益。

2.4 地役权与相邻关系混淆

地役权和相邻关系很容易混淆。多数人认为相邻关系即可调节地役权才能调节的利益关系。然而，相邻关系属于所有权范畴，是法定权利具有强制性，不存在有偿问题；地役权属于用益物权范畴，根据合同设立具有自治自主性，可以是有偿的，也可以是无偿的。相邻关系的适用范围以相毗邻的不动产为存在必要，地役权涉及到的不动产可以是相邻的也可以是不相邻的，只要是事实上的利用关系，都可以设定。相邻关系仅能满足相邻不动产最低限度的需求，而地役权可满足相邻不动产和远隔千里的不动产更高程度的利用需求。可以说相邻关系解决的是吃的饱的问题，地役权是解决吃的好的问题[1]。

3 案例剖析

在安州区花D镇某街有A、B、C、D、E、F六宗国有土地（位置如图1，均已办理国有土地使用权登记）。其中A-E等5宗土地毗邻，中间有一个空坝及一个通道，空坝位于5宗土地的中间位置，通道位于A宗地与C宗地之间。E宗地和F宗地有自己的空坝及通道。经4宗土地的使用权人协商，该空坝和通道由4个土地使用权人共同分摊。这时，这4宗土地的使用权人各自享有空坝和通道的土地使用权。

2013年，为了提高房价， 6个人协商自愿将各自的土地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区，建筑物后的空坝形成了车位及一条车辆可以通行的通道（如图2）。重新规划后由原来的6宗独用宗地，变更成为了现在的3宗独用宗地和1宗共用宗地（B、C、D合并为G宗地）。为了方便车辆进出，G、E、F宗地各退让了10cm形成了更宽的通道。F宗地只留有一个楼梯间，人可以通行，车辆必须从A宗地与G宗地之间的通道及G宗地上通过。

在该案例中，规划的作用充分展现。建筑物的位置、外观、进出大门的位置、车辆通行的道路及车位都依据规划而建。规划在很大程度上避免了地役权的使用。

G宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，E宗地从G宗地上通行是法定权利，具有强制性；F宗地与E宗地相邻，构成相邻关系，F宗地从E宗地上通行是法定权利，具有强制性。

3.1 地役权的确认

F宗地与G宗地不相邻，不能构成相邻关系，F宗地的不动产权利人从G宗地上通行不属于法定权利。这时就要运用到地役权。

笔者认为F宗地的不动产权利人从G宗地上通行符合地役权的定义。F宗地的不动产权利人为了提高房价，与G宗地统一规划，统一修建形成了一个风格统一稍具规模的商品房小区。F宗地与G宗地的不动产权利人，达到了双赢。F宗地的不动产权利人实现了利用他人不动产提高自己不动产效益的目的。F宗地为需役地，G宗地为供役地。

地役权的原始取得方式之依长期持续利用的事实，即根据事实上存在的土地利用关系，通过默示同意之推断，或依据公平原则，而确认地役权之成立[1]。

根据规划及建成的事实，F宗地必须从G宗地上通行，存在了事实上的土地利用关系，且在6宗地的不动产权利人协商建设时已默示同意了F宗地对G宗地的利用。或者依据公平原则，F也退让了10cm作为通道，本应享有在G宗地上的通行权。由此可以确认地役权的成立。

如果，E宗地的不动产权利人对于从G宗地上通行有更高程度的要求，F宗地的不动产权利人对于从E宗地上通行有更高程度的要求，双方也可以通过协商的方式签订地役权合同，办理地役权登记。

3.2 地役权登记

G宗地和F宗地均修建的商品房，当不动产转移后，面对几十个不同的不动产权利人，F宗地的不动产权利人该如何维护自己的权利，地役权登记的主要目的就是对抗善意第三人。

根据《物权法》第158条的规定， G宗地受让人可能不知道G宗地上存在地役权， 基于公示公信原则，G宗地受让人所取得的不动产上视为不存在地役权负担。如果G宗地受让人不允许F宗地受让人通行，F宗地的受让人不得主张地役权。因此，为了维护自己的合法权益，F宗地的土地使用者和G宗地的土地使用者应共同向国土资源管理部门申请地役权登记。

根据《物权法》第166条规定，购买F宗地的不动产权利人依然对G宗地享有地役权。根据第167条规定，购买G宗地的不动产权利人依然对F宗地负有地役权。

根据《物权法》第169条规定，已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2015年6月公布的《不动产登记暂行条例实施细则》第4章第8节对地役权的初始登记和变更登记都做介绍。2016年5月30日，国土资源部印发《不动产登记操作规范（试行）》对地役权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记的适用范围、申请资料、审查要点都做了详细的介绍，具有操作性。

本文所举案例发生在人们身边且司空见惯， 是简单的关于通行地役权的设立及登记，但因从事土地登记的工作人员对地役权知之甚少避免引起行政官司和权利人对地役权不了解，未提出登记申请而未做登记。

在现实生活中人们接触到的，改革后的“公产房”，房子按照建筑面积分给了职工，空坝、通道等公共设施还留在原单位，当原单位想对这些资产进行处置时，势必会使享受了“公产房”的业户在空坝、通道等公共设施的使用上受到限制。如果，进行了地役权登记，业主和原单位之间的矛盾可以很轻松的化解。发生在人们身边的与人们息息相关的信号发射塔的建设、广告牌的安放、空调外挂的安放、通过协商进行的排水排污、农村中取水通行等都会运用到地役权。

4 对策措施

地役权可以广泛地调节人们日常生活中不相邻不动产或是相邻不动产为提高自己的效益而在通风、通行、采光、用水、管道铺设、电力电信设施安放等方面的利益。在登记情况下的地役权，可以使不动产的效能得到最大限度的发挥。

笔者认为改善地役权登记状况主要从以下几个方面入手。

4.1 完善法律法规条款

《物权法》中对地役权和相邻关系分别在不同的章节做了介绍，规划的作用进一步减少了地役权的使用。地役权与相邻关系调节的内容有交叉重叠的之处，重新整合地役权和相邻关系的适用范围[3]。可以学习国外的做法将地役权按照不同的标准进行分类，以明确在什么情况下通过哪种方式使用何种地役权。

鉴于地役权今后可能在例如铁路用地和铁路保护、文物用地和文物保护、地铁项目建设、水利项目建设[4-5]、西气东输、南水北调、城市风貌提升、电力事业、电信事业、开放式小区[6]等公共事业方面的诸多应用；以及满足需役地人经济利益要求的营业地役权[7]，例如乡村旅游[8]；政府出于保护生态环境而设立的环境保护地役权[7]。由此，对地役权的适用范围进行拓展是极有必要的。

鉴于地役权使用的广泛性，种类纷繁复杂，《物权法》规定地役权实行登记对抗主义，不利于地役权登记工作的开展，也不利于保护地役权双方的利益，借鉴同为用益物权的建设用地使用权的登记原则，采用登记生效主义。

4.2 加强地役权相关宣传

《物权法》中关于地役权的规定是地役权登记的法律依据。在现实生活中，人们却不知道何时何地该如何使用地役权。

借着《不动产登记暂行条例》的实施加强对地役权的宣传，让更多的人了解地役权。在进行不动产登记培训中加强地役权的介绍，让从事登记的工作人员可以清楚的辨别出何时何地怎样使用地役权。在工作过程中，不断地向社会大众宣传地役权以及地役权登记。

4.3 重视启动登记工作

以绵阳市安州区为例，同为他项权利的抵押权，每年都有70宗左右进行登记，而地役权却一宗也没有。随着不动产统一登记工作和“六五”普法工作的开展，在不动产登记过程中，鼓励有地役权使用需要的不动产权利人签订地役权合同，申请地役权登记。并向社会公布，引起社会的关注，做到家喻户晓，提高地役权登记在社会大众中的认识度。

参考文献

[1]高延利主编.土地权利理论与方法[M].北京：中国农业出版社，2008.

[2]肖宇.土地地役权还是登记为宜[J].中国土地，2009（4）.

[3]池悦.论相邻关系和地役权之间的整合问题[J].法制与社会，2015（10）.

[4]李世平，丁华，施风翔，赵荣军.简析地役权―基于南京地铁用地物权权属调查土地登记研究[J].国土资源科技管理，2013（5）.

[5]陈华彬.从地役权到不动产役权─以我国不动产役权的构建为视角[J].法学评论，2016（3）.

[6]张.公共地役权在封闭小区开放中的适用问题研究[J].理论与改革，2016（4）.

[7]付琳.我国地役权制度的立法完善研究[D].东北林业大学2015年硕士学位论文.

[8]王维艳，李强.地役权在中国乡村旅游开发管理中的应用研究[J].旅游论坛，2015（9）.

篇4

中图分类号：P20 文献标识码：A 文章编号：1671-2064（2017）12-0234-02

1 不动产测绘的现状

1.1 管理部门不统一

为了促使不动产的登记更加方便，我国已经构建了统一的不动产登记制度。然而因为不动产涉及的面很广泛，包括地籍、林地以及房产等不同的方面，在实施不动产登记之前，其分别属于不同的国家机构，而且其测绘管理也属于不同的机构。因此，不动产测绘到底应该由哪个部门和机构来完成，这样的问题就非常突出。所以必须建立一个统一的测绘管理制度，由统一的部门来进行管理[1]。

1.2 技术标准不合理

在我国的房产测绘当中，国家制定出了《房产测绘管理法》、《测绘法》等等。同时，不同的省份也有关于房产测绘管理的不同制度。如果要进行统一登记，那么对不动产实施测绘，必须要借助统一的测绘技术标准以及管理方案。这样才能防止测绘重复登记，减少工作量，使得管理更加科学合理。

1.3 费用不合理

如今的测绘市场，存在非常大的竞争。不同的测绘机构通过降低价格、恶意竞争的方式获得测绘业务。而且我国的房产测绘、地籍测绘收费都非常不合理，收费主体、收费模式、收费标准存在一定的差别。如果要进行统一登记，那么应该由哪个部分来收取费用？这是一个很大的问题。此外，远离城市的草原、森林等，需要很高的测绘成本，测绘机构获得的利益很少，所以积极性非常低。不仅如此，偏远地区的农民收入不高，测绘费用过高会使得他们难以承受[2]。

2 统一登记后不动产测绘的对策

2.1 明确和建立不动产登记机构

必须要建立不动产登记机构，因为机构的建立可以促进测绘工作的进行，保障不动产测绘管理机构的运行，也促使其运营的方式更加合理。此外，登记管理和测绘结果管理必须是同一个部门。不管不动产登记机构有没有进行统一，或者采取其他的形式来对不动产登记进行管理，都必须使得登记和测绘进行统一，除了管理部门要统一，相关的标准也要进行统一。

2.2 对不动产测绘业务进行开拓

不动产的登记包含了很多方面，比如房地产、建筑物、森林、土地以及耕地等等。对于一般的测绘企业来说，不动产测绘业务仅仅只有房屋测绘、土地测绘、宅基测绘等。因为业务范围非常小，所以使得测绘行业的竞争也非常激烈，给测绘机构、测绘企业带来了一些压力，不利于测绘行业的发展。在不动产进行统一登记的背景下，测绘行业需要根据实际情况，对当地的测绘情况进行调查和分析，对自身的力量进行整合，并且不断开拓新的业务。举个例子，一些沿海城市因为拥有广阔的海域资源，因此可以对海域测绘业务进行开拓。借助自身的地理优势，使自身获得更大的发展[3]。

2.3 加强内部人员的学习和培训

不动产统一登记是2013年国家所制定的一项制度，要求对我国的林地、海域、土地、房屋、草原等不动产实施统一登记和管理。很多工作人员都不了解这个政策，因此机构、企业必须加强政策的宣传，举办一系列培训学习会，要求工作人员在一定时间内了解不动产统一登记制度，从而为测绘工作奠定良好的基础。在之前，不动产登记没有进行统一，而且由不同的部门负责。现在国家制定出了统一登记的政策，那么工作人员就需要不断的学习。举个例子，房产测绘之前是由房产测绘部门来完成，另外的测绘则由另外的部门来完成，两个部门之间几乎没有联系。但是后来实施了不动产统一登记制度，两个部门的联系有所加强，共同完成房产测绘和土地测绘工作，测绘成果也是统一管理。所以，为了促使测绘工作更好的M行，相关机构必须组织工作人员学习国家政策、相关知识，从而适应工作的需要。

2.4 建立科学合理的测绘管理制度

如今，我国还没有制定出管理不动产测绘的管理制度。但是不动产管理制度和不动产改革完善存在非常大的关联。所以在建立统一登记的制度以后，会促进不动产测绘的市场不断发展、延伸。但是从目前来看，我国的不动产测绘市场发展仍然不完善。需要逐步的推进工作的进行，构建登记、管理、测绘方面的职责，明确不动产统一登记的管理制度，使得不动产登记和不动产的测绘能够协调统一的进行[4]。

3 不动产测绘的前景分析

构建和完成不动产的统一登记制度，是遵循“依法治国”的最重要举措，同时也是《物权法》的具体落实。不仅如此，不动产的统一登记制度也能够保护权益人的财产，促进人们对不动产进行登记和投资。通过对不动产进行统一登记，可以使得登记更加规范合理，防止产生产权方面的冲突，促使不动产的归属更加明确，最终提高政府部门的管理效率。进行统一登记以后，会对市场资源进行一定的整合，减少政府的行政管理资金。但不动产统一登记制度的实行，会促使不动产测绘产生一系列的难题，比如统一不动产单元划分，统一成果平台，统一不动产编码等等。但这些问题会使得不动产技术越来越成熟，越来越完善。不仅如此，实施不动产登记制度后，过去分散在每一个行业的不动产测绘得到了统一。而且大家对不动产统一登记的制度逐渐认可后，不动产测绘的需求也会越来越大，最终促进测绘市场的扩大[5]。

我国测绘地理信息局所制定的关于测绘的“十三五”规划里，明确的指出了关于测绘地理信息产业的收益增长，增加率会超过18%。如今，我国测绘地理信息产业的产值超过了上千亿，预计到2019年，产值将超过五千亿。因为不动产统一登记关系到林业、房地产、海业等多个不同的领域，同时也和房地产部门、国土局等有一定的关联。而且审查资质的时候，也需要和工商部门、税务部门、土地规划部门进行联系，因此不动产登记工作非常复杂，涉及面也很广[6]。

综上所述，不管是关于技术、市场，还是国家政策，在不动产统一登记的规划之下，不动产测绘需求会越来越大，测绘行业也会得到大力的发展。

4 结语

我国在制定了不动产统一登记的体制以后，会对不动产测绘市场产生非常大的影响。虽然我国的《测绘法》已经建立了关于权属测绘、房产测绘、地籍测绘等方面的制度，然而却没有完全包括不动产的其他类别。在将来，我国的不动产统一登记工作可能出现一系列问题。为了防止不动产统一登记制度和测绘产生冲突，必须要根据不动产测绘的实际状况，进行一定的规范和统一，并且对《测绘法》进行修订，从而促使测绘行业得到大力的发展。

参考文献

[1]叶晓婷，王丽欣.统一登记背景下的不动产测绘的现状与前景分析[J]. 测绘与空间地理信息，2017（01）：140-142.

[2]何善国.不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策[J].中国房地产，2016（34）：25-28.

[3]鲁艺玲，罗秦岭，韩丽丽.新形势下不动产权籍调查测绘解析[J].科技创新与应用，2016（29）：265-266.

篇5

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理，记载于统一的登记簿上，为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利，保障交易安全，当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变，不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题，更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。

二、不动产登记程序的启动及申请主体问题

按照《物权法》等相关规定，通常情况下不动产登记是依当事人申请进行，其中以双方申请为一般原则，以单方申请为例外情形；不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则，以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中，对依当事人申请进行的登记均有详细规定，而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少，在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次，在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”， 按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形，对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定，既做到于法有据又解决实际问题。

三、不动产登记的公告问题

本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务，又减轻当事人负担的原则，对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。

（一）公告的种类及情形

1.登簿前公告，即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告，主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记；不动产登记经办机构依职权办理的登记；按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告，主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理（拆迁）单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告，即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的，在登记完成后应当公告作废。

（二）公告场所

除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益，需要在本市主要报纸予以公告外，其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行，最大限度的减轻当事人负担。

（三）公告时限

登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外，其余的公告时限为不少于15个工作日。

四、不动产登记中涉及的公证问题

一直以来，为了保护不动产权利人合法权益，降低其不动产被他人处分的风险，对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的，均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留；对境内自然人处分不动产的，如委托他人办理，其授权委托书公证不作为必要前提，可以在申请登记时与人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；对于继承和受遗赠类登记，提交经公证的材料或者生效法律文书的，可直接作为权属来源材料，未提供上述材料的，在登记受理前设置了一套程序进行处理，主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息，在减轻当事人经济负担的同时，当事人合法权益受到侵害的风险也在增加，尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核，已经进入到了对民事法律关系的实质性审查，这既超出了登记机构的职责范围，也影响登记安全和登记效率，在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。

五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题

篇6

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）09-0261-01

不动产关系着百姓生存的根基与生存利益，历来受到广大人民群众的重视。物权法作为不动产物权变更的重要法律依据，赋予了不动产登记公示形式的公信力。不动产登记制度与物权制度是紧密结合在一起的。由此可见，对不动产登记制度的完善有着重要的意义。

一、不动产登记的特质性

不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，使不动产通过登记进行法律公示具有公信力，使物权法发挥效用，保护个人的不动资产。首先，登记是在当事人申请的前提下进行的。如果当事人没有主动申请不动产登记，就不会产生不动产登记的法律关系。一旦当事人申请了不动产登记，就产生了与物权相关的权利和义务。因此申请不动产登记的主体与待登记的不动产之间一定是直接利害关系，涉及到物权与法律的相关事宜。其次，不动产登记的内容是关于不动产以及不动产变动事项所涉及的部分。一般情况下，法律会明确规定应当登记的不动产权利。再次，不动产登记制度是确认物权归属的重要手段，也是物权公示公信原则的法律表现形式[1]。公信原则的功能在于物权的存在的确认方式，使从事交易行为的主体不必担心有公示内容以外的物权状态存在，体现了法律对交易安全和效率的保护，同是也是现代物权法的基本原则。另外，不动产登记只需登记不动产权属状况，而不必详细查找不动产的实际状态。这种制度有利于保护交易活动的安全性，符合国家对经济整体运行的调控和监管职能。

二、不动产登记制度现状存在的问题

不动产登记制度高度反应了国家对群众个人财产的保护措施，但在不动产登记制度执行过程中，由于登记过程中存在着很多人为因素，造成了不动产登记存在着一定的问题，主要表现在：其一，登记管理机构层次出现混乱状态，使不动产登记成本与交易主体查询成本增加。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》对统一登记机构采取了另行规定的办法，具体的统一机构并不明确。由此至使我国的不动产登记存在管理机构、管理层次缺乏统一管理的缺陷[2]。其二，登记机构之间的信息不能够互通。登记机构之间的信息不能形成统一公开的登记查询机制，降低了交易效率。在登记部门之间、各个分支机构之间、甚至同一部门的各地区之间互不联网，不可以完成查询工作，不利于提高工作效率，给不动产登记当事人也造成了极大的不方便，另外给不动产登记的公示工作带来了麻烦，使不动产登记公信力不强。致使不动产重复抵押的不正常、不合法现象时有发生，对于维护不动产交易秩序造成了不利影响。

三、完善不动产登记制度的路径

不动产登记制度有其特有的重要性，在现行的体制中也确实存在着一定的问题，但作为管理者应针对问题存在的方向，进行开创性思维，将不动产登记制度加以完善。

1、不动产登记制度以土地为核心展开

不动产制度的完善是经济发展、人民生活水平提高、维权意识增强的一种表现。作为国家职能机构，应进一步完善不动产登记制度，以保障人民财产安全，增强不动产登记的公信力。职能部门应明确和落实统一的土地管理制度以及分类制度，只有制度化的规范方式才是不动产登记制度进一步完善的有效途径[3]。应以土地为核心，登记在册的土地为依据，分别罗列不动产的位置、层数、规划等项目。独立的房屋所有权是建立在地权上的，不动产物权的核心是土地的物权，直接针对土地上不动产的物权都是以土地为基础和核心的。因此，不动产登记制度应以土地为核心展开。

2、不动产登记机构权限范围

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地生成物等。不动产登记的权利应当包括实体权利登记和程序权利登记。现有的国有土地使用权、集体土地使用权、房屋所有权等都应属于实体权利所包含的内容。实体权利则包括不动产租赁权，应予以登记，将不动产登记的本质功能体现出来。程序权利登记可以在制度层面上平衡不动产权利人和第三人的合法权益[4]。

3、不动产登记应引入人制度

不动产登记是一种高法律效力的职业活动，需要对专业的登记程序有足够的了解，并熟悉相关的法律规定。而一般的不动产登记申请人不具备这种素质，也不能按照登记要求完成登记所需要的材料，为不动产登记双方主体造成很大的麻烦。管理者应鼓励专业人制度的建立和健全，一方面可以提高不动产登记的效率，为登记主体节约时间，一方面可以更专业、更完善地完成不动产的登记，提高工作效率的同时促进交易的成功。

4、将现代信息手段应用到不动产登记中

随着现代化经济的发速发展，互联网技术可以说是突飞猛进，管理者可以利用网络技术将不动产登记这一工作信息化，逐步实现不同的登记机关之间的信息互通、同一登记机关不同区域的信息互通，使不动产登记主体实现无障碍查询。更有效的保护交易的合法化，坚决杜绝不动产的重复抵押现象的出现。

综上所述，不动产登记在物权法中有着十分重要的意义，我国的不动产登记虽有一整套完整的体系，但在实施过程中仍然存在着问题。作为管理者，应对不动产登记管理的现状及时做出总结，认识到问题存在的原因，针对问题提出解决的路径，做创新式领导。完善制度的同时，不断提高不动产登记的工作效率，使不动产登记制度为保护交易安全以及第三方关系人的合法权益提供保障，为创立良好的物权法秩序奠定良好的基础。

参考文献

[1] 张磊.不动产登记制度若干法律问题研究[J].法制与社会，2102（1）：39-40.

篇7

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）12-0331-01

【前言】我国不动产的所属权需要建立在依法登记的前提下，只有在经过依法登记的情况下不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。我国的不动产机构的主要工作任务就是将不动产归属权进行登记，形成不动产登记档案管理系统。

不动产登记档案不仅包括不动产登记本，还有各种与之相关的文件、图表和网上登记信息等内容，包括文字信息，图表信息，声像影像等，记录载体包括纸张、光盘等。因为不动产登记档案的复杂繁琐，所以不动产统一登记档案管理的工作并不轻松。

一、我国当前不动产的特点

1.不动产在固定机构进行统一登记

不动产，顾名思义，就是指自然性质上或者法律规定上不可移动的财产。因为不动产的位置不可随意改变，不动产的登记体现出唯一性的原则，所以在一个区域内的不动产统一登记只由固定的机构进行登记。不动产的统一固定登记更有利于不动产登记档案的统一管理。

2.具备法律效力

我国对于不动产的登记都有明文规定，不动产登记档案的管理一般由行政主管部门负责，不动产登记一般都是在政府机构进行注册，改正等。由行政机构所认证的登记，登记信息作为原始凭证被登记部门保存，形成的不动产登记档案受到法律保护，具备法律公信力。

3.档案格式要求严格规范

不动产登记档案是可变的。随着不动产政策的调整改变，不动产登记流程会改变，不动产登记档案也会随着改变。不动产登记主要采取文本形式，对不动产登记格式有着严格要求，档案的记录必须严谨、规范、准确、详细。不动产登记档案可以在法庭上作为法律文件，具有法律效力，所以登档案的格式必须严谨规范，避免因为内容模糊而造成纠纷。

4.档案保存时效长

随着不动产所属人的变动，不动产登记档案也会随之改变，但是登记档案的法律效力是不会改变的。不动产登记档案的时效期非常长，有效地保证了不动产的物权保护，使不动产的权属问题得到稳妥的保障。

二、我国不动产统一登记档案管理的现状

1.档案的准确性欠缺

不动产登记档案是具备法律效力的，登记工作中最重要的任务就是保证数据的真实性和准确性，登记档案的准确性直接关系到登记者的法律权益。登记档案准确性的欠缺也会导致行政部门的诚信危机，对行政部门的执法过程造成阻碍。目前，我国一些地区仍存在不动产档案登记管理不严谨的现象，档案信息缺失，资料数据模糊等现象。

2.不动产登记管理档案资料数据库不完善

由于技术问题，不动产登记管理档案资料数据库经常会出现连接错误，比如一栋别墅完成变更所属权后，所属权在数据库上仍然显示不动产的所属人是变更前的所属人。这些错误对不动产登记的后续工作产生的消极影响，阻碍了不动产登记档案管理的开展。

3.档案管理技术落后，没有实行现代化

档案管理的数字化对档案的管理工作来说是个提高管理准确性和便捷性的新方式，档案管理的信息化能够提高档案管理的效率。现在部分地区的不动产登记档案管理过于依赖纸质文件，信息化水平低，管理技术落后。

4.档案的存放杂乱

国家规定不动产的登记要合法规范，最重要的目的还是为了人民。规范的不动产登记会为群众提供便利，减轻负担。但是，一些地区的不动产登记档案存放杂乱，多处存放，群众在查询时非常不方便。

三、改变当前不动产登记档案管理方面缺陷的策略

1.不动产的登记行为进行规范化、标准化

对当前的不动产登记机构进行整合统一，规范不动产登记档案文件的书写，规范不动产登记档案管理，提高不动产登记档案数据的真实性和准确性。促进行政部门工作的严谨性，提高行政部门的社会公信力，推动不动产统一登记档案管理的后续工作顺利进行。

2.完善档案管理资料数据库，应用现代化技术

优化不动产登记档案信息资源数据库，紧随现代科技发展，运用二维码等信息技术将不动产登记档案管理进行优化，整合。使不动产登记档案管理变成一张条理清晰的信息网。在各部门之间实现便捷交流，为不动产登记的后续工作提供技术支持。

3.对资源进行优化整理，对不动产登记档案进行高效管理

引进先进的管理理念，建立不动产统一登记档案管理制度，对不动产资源进行合理有效地规划，进行高效管理，减少在管理过程中耗费的人力和物力资源。

三、对当前新常态下不动产统一登记档案管理的反思

建立起不动产登记档案管理制度，使不动产登记成为更加高效且规范的机构，这是一个革故鼎新的过程。在这个过程中要制定目标，逐步地进行实施，将行动落实到实处，规范管理机制，形成规范的不动产登记管理流程，不仅为群众提供便利，更为行政机构提高了社会公信力。当前我国提出的政策，正为我国不动产统一登记档案管理提供了创新的平台，这是一个机遇，要把握得当才能为不动产登记档案管理的高效化提供强劲的动力。

参考文献

[1] 渠涛：《不动产物权变动制度研究与中国的选择》，《法学研究》1999年第5期.

[2] 李艳.浅议不动产登记档案整合管理[J].浙江国土资源，2016，（2）：38-39.

[3] 张锐：《构建和谐社会视野下的档案信息服务》，《档案学研究》2005年第6期.不动产登记档案管理三题[J].档案学研究，2006，90（4）：25-28.

[4] 彭诚信：《我国物权变动理论的立法选择》，《法律科学》2000年第2期。

篇8

关键词： 房产；不动产；房产登记

Key words: estate；real estate；real estate registration

中图分类号：C916 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）35-0162-02

0引言

房产，是指依附于土地上的各种建筑物、构筑物，与地产一同构成不动产的主要部分，具有不动产的一切特征。它是人类最重要的财富之一，是财产的重要表现形态，也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象。房产登记是现代房产制度的基础，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容的房产登记制度，在政府各项职能中居于基础性地位。在我国大力发展社会主义市场经济的今天，房产交易对于整个社会经济的运行影响极大，保证房产交易的安全对于维护经济秩序、促进社会和谐意义重大。我国的房产登记制度一直由行政机关以行政确认方式明确房产权属，以保障行政相对人权利义务的实现。从总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于规范和完善。

1我国现有的不动产物权登记制度及存在的问题

不动产物权登记是权利人申请将有关申请人的不动产物权之事项，记载于国家指定部门的不动产登记簿，并能供第三人查询记载的活动。登记故然能起一定的管理效果，但登记本身是公示的方式，它是物权设定和转移的方法。

我国目前的不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与不动产登记立法德国模式的“产权登记制度”极为相似。我国法律规定不动产实体权利的登记范围包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而广泛存在的土地租赁权、地役权、承包经营权、地上权、采矿权、空间利用权等诸多不动产权利却没有被列入登记范围。

当前，不动产物权登记有几个新的发展趋势：一物之上权利的设置越来越复杂；同一不动产之上可能同时存在着数个物权；越来越多的物权的增加（地上权、使用权）。这就要求不动产程序权利登记制度的建立和规范。

我国至今尚未制定不动产登记法，已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规范，但这些规范比较零散，主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中；这些零散的法律法规相互冲突、不合法理的规定很多，而且在实际工作中缺乏可操作性，因此造成了不少问题。

1.1 目前我国对房地产业务仍然有许多地方实行由房屋与土地两个部门分管，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。而分别登记恰恰违背了法律设立不动产物权登记制度的初衷。一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，部门利益相互冲突，甚至产生房屋土地重复抵押的现象。

1.2 由于不动产物权登记立法的不完善，各法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突以及衔接不够紧密，加之各个职能部门过于强调本部门利益，造成了不动产物权登记呈现出登记程序不统一、登记机关不统一、登记效力不统一、房产和地产不统一、登记权属证书不统一的状况。

1.3 目前我国农村中与房地产有关的经济交易活动日益频繁和活跃，登记中城乡管理不统一的矛盾相对突出。我国农村的房地产登记工作主要由村镇建设管理部门负责，由于登记机关的不统一就以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，使城乡登记管理水平有较大的差距。

2对建立和完善我国不动产物权登记制度的思考

2.1 为了保护第三人利益和财产交付的秩序，应通过不动产物权法定原则使一切权利具有一定效力和长期稳定的财产权利，使财产成为恒产，保护人们的利益期待。西方各国的不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，辅之以不动产登记法，这样更具有实际操作性。我们应该吸收国外的先进经验，适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，完善我国的不动产登记制度。

2.2 为了加强农村集体土地房屋的不动产登记管理，减少城乡登记管理的水平差别，应统一登记机关，实现不动产物权登记规范化、统一化。房地产权属登记的一个特点是登记机关应当法定。我国《城市房地产管理法》规定了县级以上地方人民政府房产管理部门为房地产权属登记机关。《城市房地产管理法》的适用范围是在城市规划区国有土地范围以内；在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前，在集体土地上进行权属管理的主要执法依据，是国务院1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》。由于该条例不够完善，造成目前对村镇房产登记管理有的是市、县人民政府，也有的是市、县人民政府建设或房地产行政主管部门。近年来各地设立了开发区、高新产业区，还有一些县或县级市撤县改成了城市的区，一些地方政府由于对权属登记工作不够了解，从局部利益出发，允许这些单位自行发证；在建设部控制权属证书印制后，又指令登记机关委托这些单位自行发证。这种“证”出多门的状况对权属登记工作是十分不利的。因为国际上通行的不动产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过这一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。为保证这种唯一性，就只能由一个机构来管辖不动产的权属登记，而不能以土地所有权性质的不同对管辖进行区分。

2.3 目前我国建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误。但是，从财产法即从民法、物权法的角度看，这种做法是有争议的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动、进行物权公示、提供统一的不动产物权的法律基础。在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生理解上概念不清和实际操作中的“相克”。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，由于土地和房产两部门的登记资源和信息不能共享，假设一土地上有建筑物，则在房产部门登记设定了抵押权，同时又到土地登记部门设立了土地抵押权；由于土地登记部门设立这个抵押权时未查看该土地上房屋是否已在房产部门登记设立抵押，就会为该物权又设定一个土地抵押权，从而造成土地部分重复抵押的现象。按照担保法中房屋占用范围内土地同时抵押的原则，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在由于登记的原因造成重复抵押，造成权利重复实现。这是分别登记造成的当然后果。分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理。

综上所述，根据笔者在房产登记工作中遇到的问题，本人认为对我国的不动产实行统一登记、统一管理，势在必行！

参考文献：

[1]陈信勇.房地产法原理[M]，浙江大学出版社2002.

篇9

不动产登记档案是不动产登记档案利用服务工作得到顺利开展的重要资源，是不动产登记工作的关键环节，主要由不动产登记簿与登记原始资料所组成，是物权公示作用的最鲜明体现。不动产登记档案在房地产市场调控、法院诉讼、住房保障、个人信用管理等方面都具有良好的应用价值。但随着大数据时代的到来，当前不动产登记档案利用服务工作在信息共享以及服务水平等方面存在一定不足，信息化服务能力有待提升，因此就当前不动产登记档案利用服务问题提出可行的对策，对于不动产登记工作的开展具有重要意义。

1 不动产登记档案利用服务中存在的问题

不动产登记档案在利用目的、利用主体、利用对象、利用方式上也有较大差异，如：在利用主体上，可以是自然人、权利人、利害关系人、国家有关机关等，但不同的利用主体其利用权限是有所区别的，这种差异使不动产登记档案的利用服务方式要求更为准确和细致。

不动产登记档案服务面临着条块化分割的问题，各有关部门掌握着自己的数据库和档案管理系统，各部门之间的信息并不能共享和利用，数据格式不一致，系统无法对接，为档案利用带来了很大的不便。

近年来，虽然出台了大量的相关制度，但缺乏统一的规划指导，造成内容庞杂，标准不一，并没有达到制定标准规范的目的，甚至有些基本内容并不符合工作规律，无法执行，给实际工作带来困扰，降低了档案部门的公信力和权威性。

由于管理基础的不同，数据的整合仍在进行，各地的不动产登记档案利用服务水平不一，且大多数自动化程度不高，部分内容还需要人工辅助查询，尚未全面实现远程异地查询和自助查询信息化服务水平远落后于利用需求的增长，使得利用效果大打折扣，满意度较低，无法获得利用者的认可。

2 不动产登记档案利用服务的策略

2.1 转变不动产登记档案利用服务模式

在当前社会发展新形势下，为更好的推进不动产登记档案利用服务的高效开展，提高服务质量与水平，应当在管理机构不断优化整合的基础上，加强不动产登记档案的集成管理，规范不动产登记信息管理与服务机构的各项工作，从而为不动产登记档案利用服务模式的转变以及服务水平的提升打下良好的基础。通过研究可知，不动产登记档案的集成管理，是不动产登记档案利用服务工作得以高效开展的重要前提条件。

第一，应当逐步完善内控机制，提高依法履职的能力。不动产登记机构档案管理的基本要求是保证档案的真实性，从而提高不动产登记档案利用服务的整体效果。尤其是在社会发展新形势下，更应当坚持做到依法履职，积极完善内部控制机制，保证不动产登记档案管理工作的高效开展，从而提高不动产登记档案利用服务的质量。不动产登记机构应当结合实际情况建立健全内部管理与控制机制，完善相关管理制度，切实保证不动产登记档案信息的真实性与完整性，保证后续不动产登记档案利用服务工作的高效开展。

第二，积极探索互联网下的不动产登记档案利用服务工作新模式。随着信息时代的到来，新媒体的出现与应用为不动产登记档案利用服务提供了可靠的支持，不动产登记档案利用服务的开展，应当对移动互联网技术加以合理应用，不断创新不动产登记档案利用服务模式，从而促进档案利用服务水平的不断提升。新媒体对于社会工种信息需求的影响主要体现在技术维度与传播维度两个方面，新媒体基于移动通信技术能够满足用户的多元需求，不再受时间、地点等条件的限制。而在传播维度方面，新媒体能够实现双向传播，便于公众开展深度互动，提高信息服务的质量与有效性。随着信息时代的到来，不动产登记档案利用服务的能力与效率也明显改善，为促进相关问题的妥善解决，不动产登记档案利用服务相关部门应当积极探寻便捷高效的信息查询服务模式，并通过各部分之间的分工协作与沟通配合，规范不动产登记信息的互通共享以及校验核对，强化业务衔接，从而切实提高不动产登记档案利用服务质量与效率。

2.2 提升信息化服务能力

随着大数据时代的到来，不动产登记档案利用服务应当实现信息资源共享，提高信息化服务能力，从而促进不动产登记档案利用服务相关问题的妥善解决。

第一，应当加强不动产登记信息资源的合作共享。具体来讲，不动产登记管理与服务相关部门应当在合法合规的前提，利用互联网与中介机构开展合作，消除信息壁垒，减少时间与空间上的限制，从而真正实现不动产登记信息资源的共享。

第二，加强统一不动产登记档案管理系统的开发与推广应用。在不动产登记档案利用服务过程中，应当对不同类型不动产登记信息进行优化管理，强化主管部门的标准规范意识，加大力度对统一的不动产登记档案管理系统进行开发和推广应用，最大程度上避免多头管理等问题的出现，切实提高不动产登记档案利用服务效率。

2.3 完善保障和投入机制

第一，强化不动产登记档案服务机构和人员的奖励机制。不动产登记机构应建立健全针对不动产登记档案利用服务工作的奖励机制，对在此项工作中表现突出，在服务模式创新、服务规范和标准建设、服务流程再造、服务手段完善及信息平台建设、数据资源整合与对接等方面取得新成绩的机构、个人，给予精神和物质奖励，树立标杆。通^奖励机制，提高档案人员的工作积极性，同时使不动产登记档案的利用服务工作得到重视。

第二，完善不动产登记档案利用服务的成熟度和用户满意度评价机制。用户的满意度是评价档案利用服务水平的重要指标。不动产登记机构应组织相关人员和专家，构建不动产登记档案利用服务成熟度评价指标体系，不断完善用户满意度的评价机制，使不动产登记档案的利用服务工作获得科学、合理、及时、有效的评价，及时发现新问题、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解决。

结束语

当前社会发展形势下，科学技术不断进步，社会对于不动产登记档案利用服务的需求也明显加大。为更好的满足社会公众信息需求，维护公众的切身利益，应当结合大数据时代下不动产登记档案利用服务中存在的问题开展具体分析，认清社会发展的具体形势，强化不动产登记档案利用服务的意识，转变服务的思想观念与具体方式，提高不动产登记档案利用服务的实效性与针对性，从而推进不动产登记相关工作的高效开展。

参考文献

篇10

我国在很长一段时间实行的是城乡分割及指令性的计划经济，这造成了我国不动产登记制度的极不统一，具体表现为：城乡登记不统一、不动产登记范围不统一、登记机构不统一、登记程序不统一等。例如，我国的土地、房屋、海域、矿产资源、森林资源等不动产的登记发证分别由相应的行政管理部门或其下设的登记部门负责。土地上的所有权和他物权分别由土地行政管理部门和农业行政管理部门负责登记，房屋上的物权由房屋行政管理部门下设的登记机构进行登记，海域使用权由海洋行政管理部门登记，矿产资源、森林资源分别由矿产资源管理部门和林业管理部门登记。不动产登记制度的不统一造成的弊端是有目共睹的。它不仅增加了交易成本，不利于交易的快捷，更有害于交易安全，易引发各种纠纷。

故此，在《物权法》的起草过程中，“不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞同上述意见，同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程”。因此，《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出，不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上，最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来，才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上，在统一不动产登记的过程中，最困难的也是登记机构的统一问题。

如何统一我国的不动产登记机构，理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法，将不动产登记都统一到人民法院，由法院负责登记；有人主张仿效我国台湾地区，以土地吸收地上建筑物，将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人（如笔者）主张，将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并，单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式，必须承认的一点是，不动产登记机构的统一不可能一蹴而就，至少要分为三步：第一步，在现行的不动产登记体制中，实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如，在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步，实现土地与房屋登记机构的统一，即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步，在土地和房屋统一登记的基础上，进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。

在看了黑龙江省佳木斯市成立不动产登记管理局的情况介绍后，我对他们为推进不动产登记机构统一而进行的努力，表示肯定和赞赏。首先，他们的这种做法是有法律依据的。从《物权法》第246条的规定来看，在国家的法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定之前，允许地方先行探索和试验，从而为今后不动产统一登记积累宝贵经验。佳木斯市成立不动产登记管理局正是为推动不动产登记机构的统一而进行的有益探索和试验。其次，佳木斯不动产登记管理局规划的不动产统一登记的步骤也是科学合理的。他们将统一不动产登记机构的步骤分为三步：“一、实现城乡统一登记，二、实现房屋、构筑物统一登记，三、逐步实现建筑物、土地统一登记。”佳木斯市不动产登记管理局的成立有利于实现前两步，但最困难也是最有意义的还是第三步，即对土地和建筑物进行统一登记。不动产登记的实质，是物权公示，体现的是政府公信力。实现建筑物、土地统一登记，无疑会强化政府公信力。这种趋势势在必行，在地方政府的职能整合中也具有可操作性。如果今后佳木斯市能够率先将土地和建筑物的登记都统一到不动产登记管理局，必将为全国范围内建立不动产登记管理局积累丰富的经验，从而最终推动我国不动产登记制度的统一。