房地产业法律法规模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产业法律法规，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。

一、我国房地产行业发展现状

随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：

（一）主要城市房价增长过快

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。

（二）房地产市场秩序不规范

我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。

（三）房地产信息披露机制不完善

目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。

二、当前房地产市场法律规制存在的问题

（一）权力缺乏有效配置

房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。

（二）方式缺乏法律依据

房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。

三、房地产市场风险法律规制的对策

（一）健全金融法律体系

房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，y行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。

（二）完善土地法律体系

九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。

房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。

篇2

一、房地产经济管理过程中主要存在的问题：

（一）机制不完善， 管理流于形式

在近几年政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布，我国相关经济管理的措施落实大。部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督管理调控职责范围未划分清晰和明确的定位。导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价，拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作极易导致内部交易，权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象，房地产市场中官商结合的链条若无真正打破。我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政、协调不足、各自决策、决策间相互脱节也导致我国房地产经济管理流于形式。

（二）相关法律法规体系的不健全

在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多，其次我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理。缺乏法律的严肃性，稳定性和普遍适用性特点，即使在特定领域相关的法律法规已初步建立。但与此相配套的条例，实施细则不完备造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通，有法不依，执法不严，陷入恶性循环中。

二、解决措施

（一）制定长期发展规划， 指导短期实践

我国正处于体制改革不断深入的关键时期。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和

提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路。在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标。以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（二）建立健全管理机制

保障管理工作切实落实到位 当前我国房地产市场存在的许多问题。有着深层次的原因，单纯依靠简单的行政命令调控难以有效解决。改革房地产管理体制是解决当前我国房地产市场不良局面的有效途径。要正确认识政府经济管理职能在市场经济中所能起到的作用，调整政府部门的管理职能，正视市场失灵的存在，但必须在充分发挥市场自身调节功能的基础上， 根据市场的变化进行适度的干预，最终建立起有利于房地产业发展的合理，有效的运行管理机制。为促进房地产经济的可持续发展，创造良好的法制和社会环境。理顺中央与地方在房地产管理的关系，明确责任主体，确立双方的职责范围，并做好监督工作。特别是地方政府要本着可持续发展的理念，认真把握科学发展观和建设和谐社会的精髓，在房地产业的经济管理价值取向上要与中央保持高度的一致。从本地房地产市场实际情况出发，因地制宜采取差异化的调控措施。避免一刀切的做法产生负面影响。同时对财税体制进行索性改革，遏制土地财政，降低地方财政收入，对于房地产业的依赖。

篇3

中图分类号： F93.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近几年，我国不断增加了支持新型经济增长方式的力度，尤其是在可持续发展背景下，低碳经济得到快速发展。其主要指的是以可持续发展为指导，通过大力创新制度与科技、开发能源以及产业转型等方法来将能源消耗减少，降低废弃物排放量，进而不断促进环境与经济的共同发展。近几年，低碳经济在我国各个领域中不断受到重视。发展低碳经济不但能够对生存环境起到保护的作用，而且还可以有效优化与调整经济结构，如此一方面可以切实提升能源利用效率，一方面还可以推动新能源的开发。房地产是高排放量以及高能耗的行业，随着人们生活质量的上升。房地产业需要加快向低碳化方向发展。

一、低碳经济对房地产经济产生的影响

1.使得房地产业成本增加

当前，因为受到我国技术发展水平影响，低碳技术水平难以得到有效提高。就目前我国打地产发展看来，如若大力运用低碳技术，容易增加房地产成本，需要不断加大相应资金来开展技术研究。此外，随着低碳经济的发展，传统能源得到取代，所以在研发与使用低碳技术时其成本较高。将该技术运用于房地产开发中会大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小规模的房地产业，在实际发展是资金并不宽裕，从而致使其难以广泛运用低碳技术。

2.使得房价抬高

目前，在我国房地产行业中，要想实现低碳经济发展，则必然要加强研发新能源与新技术的力度。如此一来，企业必然会大力宣传建筑材料以及能源的先进性与优势，从而将房价提升。而且将低碳技术运用到房地产建设中，必定会提高整体建筑质量，而其价格必定相应上升。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高。

3.会在短期内抑制房地产发展

发展房地产必须要由充足的能源供应作为基础，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗极高，尤其是房地产业具有较高的排碳量。在低碳经济背景下， 如若离开了充足的能源作为支持，则必定会抑制房地产行业的发展。

二、低碳经济背景下的房地产经济管理的创新发展策略

1.制定低碳地产发展政策

就目前来看，我国经济环境具有一定复杂性，并且其经济发展不确定性较强。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地产发展政策，则要想发现低碳房地产必定会面临诸多问题，如，法律法规不够健全则容易致使违法行为增加。在发展低碳房地产时，因为其犯罪成本较低，且所获得利润非常可观，所以具有较高犯罪率。不仅如此，还会出现虚假房地产价格等现象。因此，在目前低碳经济背景下，房地产发应当要不断完善各类法律法规和相关政策。

2.积极完善房地产经济管理体制

在以往发展房地产时便有诸多问题存在，加上当前所提倡的低碳经济，更是在很大程度上影响到了房地产的发展，随之所出现的问题也越来越多，其面临的市场环境也日渐复杂。如若依旧采用以往的政策来管理房地产经济，则必定难以获得成效。所以，在应当要全面分析房地产市场环境以及企业自身情况，制定出合理的规章制度，积极健全低碳背景下房地产经济管理体制，保证在低碳经济背景下房地产得以健康发展

3.科学策划房地产业的发展目标

当前，我国体制变革速度不断加快，为了适应变革的需求我国房地产企业的经济结构与发展方式亦有所改变。当前要求房地产实现低耗能、低排放。所以，要全面分析我国经济结构，为低碳背景下房地产如何继续发展做出策划，对于房地产低碳经济下发展出现的问题和困难予以指导和扶持，让房地产业能够平稳发展，降低由于低碳经济而对房地产业造成的经济影响程度。

4.绿色环保材料与技术地采用

对房地产行业来说，要想在低碳背景下实现自身良好的经济管理成效，绿色环保材料与技术地采用是十分重要的一项措施。得益于我国科学技术不断进步，现阶段在房地产行业中材料与技术在绿色环保、节能等方面都有了很大程度地提升，在这种情况下越来越多企业将其应用到自己所开发的房地产项目中去，并且经实践证明也取得了不错的成效。其次，以太阳能、风能等可再生性能源技术地成熟，将它们应用到房地产项目建设与后期使用中也是实现低碳环保的一个重要举措。为此，广大房地产开发企业应当要充分结合自身项目建设实际，以及相关指导要求在房地产施工中采用绿色环保材料与技术，进而实现良好的低碳经济性。

5.进一步完善房地产低碳经济相关法律

虽然得益于我国近些年来经济社会高速增长，房地产行业呈现出迅猛增长态势，但从实际情况分析来看行业中仍存在着不少的问题，而在这之中房地产低碳经济相关法律法规不完善便是代表之一。也正是由于这方面法律法规存在着漏洞导致了低碳房地产因缺乏强制性以及权威性而无法得到很好地发展。例如，目前低碳经济房地产关于碳排放量并未一些相关法律法规来予以规定；另外部分地区由于种种原因所致，针对一些房地产违法违规行为存在着处罚力度不强等情况。对此，为了促使低碳经济背景下房地产经济管理发展，我们应当要进一步完善这方面的法律法规。所以，政府相关主管部门应当会同房地产行业协会以及一些地产巨头等就房地产低碳经济法律法规进行商讨，随后将初步意见向社会公布并征集意见或建议，这样一来有助于确保所制定法律法规科学合理、公平公正性。

三、结语

总而言之，在低碳经济背景下，房地产业必然会朝着低排放、低能耗的节能环保方向发展，@需要政府、企业、消费者多方坚持不懈共同努力，才能实现这个目标。

参考文献：

篇4

近年来我国房地产业发展势头良好，但由于房地产业本身具有投资规模大、周期长、具有不可移动性等特点，不可避免的要承担着风险。加强对房地产金融风险的管理研究，提高房地产金融风险意识，对于促进房地产业及房地产金融业具有重要的指导意义。

一、房地产金融风险概述

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金服务过程中，由于各种不确定因素的影响导致银行的实际收益不能达到预期目标，从而蒙受经济损失的可能性。房地产是资金密集型产业，它的飞速发展需要大量的资金作支持，银行业又是提供信贷资金的重要行业，房地产业的飞速发展很大程度上增加了银行业的信贷业务量，为我国金融业的蓬勃发展提供了内在驱动力。房地产业具有明显的高投入、高风险、周期长、不可移动等特点，在金融业介入房地产业后，房地产金融体系面临的风险更为复杂。主要包括政策风险、资产结构风险、利率风险、通货膨胀风险、流动性风险等特点。

二、房地产金融风险分析

（一）房地产市场混乱，金融机构风险意识淡薄

由于长期以来我国土地资源都实行协议出让的制度，这就很容易导致房地产管理人员与地产商勾结行为的发生，滋生腐败。我国信用体系尚不健全，贷款期限较长等都会引发信用违约风险，严重影响了房地产业的健康发展及金融秩序的稳定。由于房地产业缺乏行之有效的融资监管手段和措施，加之商业银行的内部治理机制尚不健全，一些金融机构缺乏风险意识，容易被当前的利益所迷惑，不能客观评估、权衡风险与利益的关系，容易导致房地产信贷规模的非理性扩张。

（二）国家宏观调控不到位，没有健全的法律法规

政府缺乏连续性的调控来应对房地产金融风险，通常情况下，只是在发生金融风险时才采取措施进行调控，房地产金融风险的实时监控体系有待建立与完善。宏观调控没有做到位，导致金融机构受到房地产风险的波及，对金融行业产生严重危害。与此同时，没有专门的较为完善的房地产金融风险法律法规，对房地产金融风险进行监督与管理。

（三）房地产市场缺乏合理的融资机构，金融风险过分集中在银行

近年来，房地产业在我国发展迅速，房地市场炙手可热，很多企业在其高利润的利益驱使下加入房地产市场。但实际上真正符合上市融资标准的企业数量很少，多数企业存在资金不足的现象，至少半数以上的企业是通过银行贷款进行融资。银行信贷成为房地产资金供给的主要渠道甚至是唯一渠道，房地产金融风险过度集中在银行，缺乏合理的融资机构。显然，房地产市场一旦发生金融风险，就会使银行出现逾期贷款或呆滞资金的危机。

三、房地产金融风险防范对策研究

（一）加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全的房地产金融法律体系

政府要加强宏观调控力度，加强对房地产市场的监督管理，保证市场秩序的稳定。确保房地产金融机构公平地参与到市场竞争中来。建立风险预警体系，以对房地产金融进行实时调控。完善信息披露制度，确保第一时间解决出现的问题，将其消灭在萌芽状态中。防止经济泡沫的产生，确保房地产金融市场的健康发展。建立健全的房地产金融法律体系，结合国内外房地产金融市场实际状况，确定房地产金融的法律地位，制定相应的法律法规，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法治环境，促进我国房地产金融市场的良性发展。

（二）商业银行要加强自身管理，提高风险意识

要严格遵守相关法律法规，加强对银行内部体制的科学管理，避免受利益驱使给不符合规定的地产企业发放贷款造成经济损失。要提高对房地产市场的预测分析能力，及时制定出适应产业发展的政策方案，提高自身抗风险能力。要提高风险意识，信贷从业人员要以良好的职业操守投入到业务活动中，做好贷前的审核及贷后管理工作。要对借款人的背景资料、信用状况以及还款能力进行严格审查，综合评估项目的抗风险能力及实施的可行性。发放贷款后，要做好跟踪调查工作，及时掌握项目实施的动态，避免由于挪用资金对项目的正常运转造成的影响。

（三）构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道

房地产具有高投入、高风险、周期长等特点，其资金密度大，融资手段的选取与融资成本有着密切的关系。当前，我国房地产企业主要通过银行贷款进行融资，融资渠道较为单一。因此要构建多元化的融资体系，打破当前房地产业企业过分依赖银行贷款的局面，要充分发挥市场经济资源优化配置的优势，以分散降低风险。要拓宽房地产业融资渠道，发展房地产信托等多种融资模式，如通过贷款证券化可以将原来由银行单独承担的风险分散给投资者，提高资金的流动性，从根本上防范银行的风险，使房地产业更好地促使国民经济的发展。

篇5

我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中．房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

一、房地产经济管理的现状

国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。最后，企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。

二、房地产经济管理存在的问题

近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动．不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置．忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。

1相关法律法规体系的不健全

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系．但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立．但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严．陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2机制不完善．管理流于形式

我国房地产经济管理已跨过了多个年头中。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

三、房地产经济管理建议

1完善相关法律法规体系

篇6

我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

一、房地产经济管理的现状

国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混乱，会计监督流于形式，单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作。其次，法人内部监督机构作用不明显，在实际工作中，董事会、监事会的监控作用严重弱化，往往缺乏有效的监督作用。再次，法律意识薄弱，部分人员法律意识薄弱，有法不依，投机取巧，执法不严，姑息将就，拉人情给面子的现象普遍，管理松弛，造成了一系列经济犯罪。企业经营层以及普通员工的素质不高，人力资源政策不健全。

二、房地产经济管理存在的问题

近几年来。我国房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡。抑制房价的过快上涨。实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位。我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰．甚至存在片面性和错误的认识．导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清．短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺。造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行。同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。再者，我国政府对房地产经济管理处于被动的位置，忙于具体的事务管理和救火中，缺乏长期规划，事后调控居多，造成“一放就乱。一放就涨．越管理越升温”局面的出现。

1．相关法律法规体系的不健全

从世界各国房地产市场的发展的经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国。由于房地产正处于快速发展的初始阶段。房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当前我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理．很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国11条、新国四条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场．特别是土地交易上政令不通、有法不依、执法不严，陷人恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2．机制不完善，管理流于形式

我国房地产经济管理已跨过了多个年头。房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式。走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形。部分政策可操作性不强，存在争议。实施细则在制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式。中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位．导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前．我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易．导致宏观经济管理操作明显存在失误现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政．协调不足，各自决策，决策相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

三、房地产经济管理建议

1．完善相关法律法规体系

法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前。实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规．建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理化和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

篇7

房地产业是关系到民生的基础性产业，关联性强，直接或间接影响40多个行业，增加就业岗位，拉动地方经济增长。为此，房地产行业得到社会各界高度关注，开展好房地产经济管理工作成为重中之重。结合当前发展现状，分析出房地产经济管理中存在的主要问题。

1.政府和企业没有明确的管理目标

房地产行业是一个关系民生和社会经济发展相关的重要行业，政府为了稳定房价，调节市场供求平衡，满足人们的基本需求，做出相应的调整。但针对房地产经济管理并没有明确的目标，就政策的出台时期来看，强调房地产基础性地位时，房地产市场就会火暴，房价上涨过快；强调民生问题时，房地产市场会出现一段时间观望，房价也就相对稳定或者下跌。政府和企业并没有树立正确科学的经济管理目标，这将对房地产行业的可持续健康发展带来影响。

2.政府管理政策不连续，缺乏稳定性

为抑制房价过快上涨，政府针对房地产业出台了相关政策来进行调控。这些政策主要结合地方经济增长和银行信贷等因素。房价上涨过快时，政府出台限购政策或提高贷款利率来抑制房价上涨；如市场进入平淡时期，政府又会降低银行信贷利率，取消限购政策，降低交易税费等政策，以求刺激消费。从行业整体发展来看，我国的房地产市场价格是稳中有增的态势，但没有完全依靠市场规律去进行管理，政府的政策缺乏连续性以及科学性，市场受政策的影响非常密切，这点对房地产行业也造成一定影响。

3.没有从根源进行宏观调控

政府出台的房地产市场宏观调控政策没有从根源上解决我国房地产发展的关键性问题，导致个别一二线城市房价整体上涨过快，没有有效地改变民生重点问题，宏观调控手段单一且粗暴，限购、限贷、限售、限离这四限措施已经很明显的体现了这一问题。同时房地产企业的过度开发也造成了市场泡沫的增加，对银行的信贷资金链条造成一定风险，整个市场呈现结构性矛盾，大量的三四线城市土地资源被浪费，开发的房子不能顺利出售，造成了大量的库存，而人口流入的一二线城市，土地资源有限，供给量萎缩，供求矛盾并不能得到解决。政策出台不连续也是宏观调控过程中的突出问题，如政府前期出台的降低房地产交易税费政策鼓励人民消费购房与后期出台的限购政策完全是截然相反的矛盾政策，这就会打消一部分??需购房者的购房热情，同时也有可能引发金融风险，政府出台的调控政策，表明上是调节和平衡了市场供需和价格，但其中的根源性问题并没有真正解决。

（二）房地产经济管理只注重形式，管理体制没有得到有效提升

目前，中国的房地产市场的发展趋势是好的，虽然取得了一定的成就，但房地产经济管理中存在的问题，供求矛盾不能解决，结构性失衡不能化解，房价已成为社会关注的焦点。为了规范房地产市场秩序，提高房地产经济管理效率，政府颁布了一系列调控政策，但是这些政策缺乏深入的市场调研和考察，以及科学的经济分析，政策的不连续、矛盾和贯彻落实不到位，这些因素均导致了房地产经济管理流于形式。另外有些政策的出台与维护房地产市场健康发展相背，引起社会各界很大的争论。我国房地产经济管理秉持的自上而下管理原则，缺乏有效的沟通，使得中央政府与地方政府在房地产经济管理上出现各自施政现象，没有明确各自的职责，导致政策的出台盲目且仓促，朝夕改制也屡屡发生，这些将严重影响政府的信誉，是需要各级政府必须正视的一大问题。

房地产业作为我国国民经济的支柱型产业，在受到全球性金融风险的冲击后，我国政府制定出台一系列推动房地产业结构升级改革措施，降低对房地产业的过度依赖，这点是值得认同的。也正因为如此，我们的政府更应该加强对房地产市场科学有效地调控，优化产业结构，提高市场的刚需住房与保障住房开发建设，保障民生，抑制房地产投资泡沫，降低金融风险。

（三）缺乏完善的法律法规和管理制度

我国房地产市场和企业在发展过程中，由于政府没有制定完善的法律法规，企业没有构建完善的管理制度体系对房地产经济管理乃至房地产行业的发展都造成一定影响。从长远来看，要想保障我国房地产市场健康平稳发展，提高抵御金融风险的冲击，需要制定并完善相关的法律体系。改革开放以来，我国房地产市场快速发展，但是相关的法律法规还存在着不完善的问题。加强房地产经济管理应从整体出发，着眼与项目前期的开发、建设和交易，对开发过程的经济管理应当引起足够重视。[2]

二、金融风险对房地产行业的主要影响

在全球经济一体化影响下，我国加入世贸组织，增强了与世界各国的经济联系，经济全球化是把双刃剑，2008年爆发的全球性金融危机也不可避免的波击到我国，房地产业具有较强的关联性也受到明显影响。房产滞销、居民消费能力和意愿降低，使我国房地产业受到金融危机和长期宏观政策调控积累效应的双重危害。

政府开展的宏观经济调控政策间接将危机传递到房地产业。而房地产业是资金密集型行业，美国次贷危机的爆发，大批投资银行被托管或倒闭，外国金融机构的撤资，使得我国的房地产市场销量显著降低，房价波动异常严重，由于受到房地产市场的关联性影响，上下游产业也大幅减产，职工收入降低、失业率明显提高，导致房地产业发展步伐缓慢、产业链萎缩。加之房地产行业的高额利润回报，财富聚集效应明显，前期大量资本的注入，在经受到强烈的风险冲击后，引发大面积金融风险的几率大大增加，同时也造成了房地产泡沫的进一步聚集，一旦控制失衡，后果将难以想象。

三、房地产经济管理中应对金融风险的对策

（一）突出政府的核心地位，科学研究调控政策

我国房地产市场发展正处于发展初级、中级阶段，政府应发挥市场主导作用，加大对房地产市场的宏观调控力度，制定和出台相关的法律法规，稳定市场提高信心。针对具体的调控措施要避免出现互相矛盾，缺乏科学分析和盲目出台某些政策，研究符合我国国情和人民实际生活想适宜的长效机制才是科学合理的发展方向。例如我国现在的行业环境，市场调节在经济中起最基本的调节机制已经基本失效，取而代之的是强硬的行政手段，而这些手段是否合乎经济规律，是否经过科学的论断，是否与国家的基本法律相抵触一概不加以考虑，仓促且粗暴，这是我国政府出台政策的一种倒退。出现问题后没有科学的分析论断，盲目的加以限制，是一种懒政的表现，同时也是对物权法给予产权人基本权利的粗暴践踏。政府在出台相关的政策时务必要进行全面的分析和科学的研究论证，杜绝头痛医头，脚痛医脚的荒谬管理，否则政府的信誉将会受到质疑，人民的生活以及民生问题将会更加严重，违背客观经济发展规律的手段将导致调控结果与预期背道而驰，因此只有认清我国的实际情况，结合具体情况加以科学研究方可达到调控的目标，促进我国的房地产行业稳步发展。

（二）完善房地行业相关法律法规

我国房地产业处于快速发展阶段，市场监管缺乏完善的法律法规。因此，房地产业应总结经验，结合我国房地产市场发展的实际情况，科学合理的指定相关法律法规。政府应规范指导，减少对房地产市场的非正常干扰，加强对房地产市场的宏观调控力度，保证制度得到有效的贯彻落实，促进房地产经济管理全面化和系统化。

（三）构建完善的房地产经济管理机制

要解决中国的房地产发展的根本问题，不仅要依靠政府的政策调控，房地产企业也应建立健全房地?a经济管理系统，从根本上解决问题。结合我国房地产市场和企业发展实际情况，制定科学、有效的经济管理体制。明确责任主体，确保制度的有效监督和实施。

（四）房地产企业应规范经营

房地产企业应构建完善经济管理体制，提升抵御金融风险的能力，合理的评估自身优势、劣势以及各项财务指标，积极与政府进行沟通，合理布局旗下业务，达到可持续发展。

（五）加强对资金成本的管控

加强资金成本控制是改善房地产经济管理的有效途径，合理控制房地产开发成本对提高企业经济效益起着重要作用。房地产项目总体规划后，要对项目进行全面预算，合理控制项目成本，保证资金安全。房地产经济管理人员应以主人翁意识，降本增效，节支开流，实施主体责任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科学合理的发展规划

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房地产的开发项目具有规模大、周期长及价值高等特点，因此，对房地产项目的开发需注入大量的资金，故融资成为房地产业发展的重点。我国房地产企业的融资渠道尽管呈现出多元化特点，但是房地产开发融资方式以间接融资为主，其他的融资方式所占比例极低。房地产开发业的融资模式单一化和融资结构不合理等问题，会大大增加房地产业融资的风险。

二、房地产业融资现状及问题

1.房地产业融资现状

房地产是一种固定资产，其所选择的金融市场及融资方式必然会成为房地产行业开发、交易的关键。我国房地产业现阶段处于发展时期，加上政府对其资金运作上的严格管控，致使房地产的开发融资更加困难。研究发现，我国的房地产业融资正在消耗往年的资金储备，表明我国的房地产业融资具备一定的困难。另外，在我国的房地产业资金来源比重中，其他的资金来源所占比例呈现逐年上升的趋势，而传统的资金来源的比例却逐年下降，表明我国的房地产业的融资重心有所转移，因此，需积极寻求其他的融资渠道[1]。

2.房地产业融资的问题

（1）融资模式单一

现阶段我国的房地产业的融资模式主要采取传统的贷款模式，如房地产开发贷款、住房公积金贷款和个人住房贷款等，房地产开发商的资金来源中，有三成来自银行直接贷款，加上个人按揭贷款，银行贷款几乎占了七成。尽管银行贷款具备成熟度高、风险小、操作简单方便和成本较低等优势，但是其存在债务的刚性强和还款严厉度大，加上还会受到国家政策的影响，如果房地产开发商过度依赖银行贷款，必定会增加融资风险。

（2）融资结构不合理

在房地产业内，出现房地产开发商的直接融资比重低，而间接融资的比重太大的现象。房地产金融的工具创新力不强，尽管房地产的信托得到迅速发展，但是现阶段的信托产品无法满足房地产业所需的融资要求，房地产业还会受到国家和地方政策的限制，其上市困难重重。中国现阶段的房地产金融市场还在发展时期，因受到融资体系的结构不合理的影响，市场主体呈现出不健全和行为不规范等现象，从而制约房地产业的进一步发展。

（3）融资法律和法规不完善

房地产业融资的相关法律法规还有待完善，与房地产金融相关的政策法规还不健全，并缺乏一致性和协调性，故而操作比较困难，对房地产的融资渠道发展产生不良影响[2]。

三、完善房地产业融资的对策

1.采取多元化的融资模式

房地产业属于资金高度集中的行业，开发一个地产项目就需投入大量资金，假设不借助多种融资手段，那么企业就会面临止步不前，甚至出现资金链断裂等更为严重的问题。所以房地产企业一定要加强对融资渠道的创新，采取多元化的融资模式，形成以银行信贷和房地产信托等融资为主，其他融资模式为辅的融资体系。达到降低房地产业融资中的风险的目的。具体的融资方式有：

（1）内源融资

就是房地产业依靠自身资金进行融资的方式，它不仅包括自有资金，而且还包括应收的账款和票据等，房地产企业可将这些企业资金经过金融机构直接变现，将其投入新的房地产开发中。内源融资方式具备风险小、成本少的优势。而对于一家房地产开发企业自有资金较少的情况，可依据房地产开发企业的项目时间及工期的不同，采取多家房地产开发企业联合开发的方式。联合开发也可以是房地产的开发商与经营商通过合作方式开发房地产项目的一种融资方式。房地产的开发商与经营商采取联盟合作和统筹协调的方式，加大期房营销及宣传力度以增加销售，从而双方能获取稳定现金，将经营风险降到最低[3]。

（2）直接融资

直接融资包括股票融资及债券融资两种方式，其中债券融资的比例较小，主要以股票融资为主。股票融资就是企业经上市发行股票后获取融资，房地产的开发企业上市后，能迅速筹得资金，并将筹集的资金用于注册资本，达到永久使用的目的。股票融资无固定还款期限和利息负担，均以企业经营状况为担保，但是股票融资存在一定的难度，即上市要求较高，并且连续2年亏损就会被迫退市。

（3）间接融资

间接融资就是向金融机构（主要为银行）取得贷款，现阶段我国的房地产业的开发资金大部分源于银行贷款，此种融资方式已经成为房地产业融资的主要方式。

（4）新融资方式

①夹层融资：其处于债权和股权之间的一种信托产品，夹层投资属于长期融资，可根据特殊的需求对其进行调整，夹层融资中的付款事宜也需根据企业现金流的状况来确定。夹层投资主要适用于融资企业出现现金缺乏时，经扩张、收购等方式后，其银行的信用额度还是无法支持企业发展的情况；②房地产信托融资（REITs），REITs主要是通过发行收益凭证，汇集多数投资者手里的资金，并交付给专门的投资机构用于房地产的投资经营和管理，同时将投资的综合收益按照一定的比例向投资者分配的一种信托基金，REITs在国际意义中，与基金等同，REITs就是资产证券化的表现[4]。

2.合理组建融资结构

在发达国家的房地产融资和金融机构中，已经发展出一套比较成熟的融资和投资管理方法，我国的房地产业可引进这套管理办法，以缓解目前房地产业的资金压力，也能为我国的金融机构提供好的借鉴，以推动我国房地产的金融创新，达到投融资的快速发展。如果社会福利基金融资，是房地产金融将公积金与住房抵押两者结合的一种融资方式，其主要源于新加坡，这一公积金制度有利于经济发展落后和资金不足的发展中国家的融资。

3.完善融资法律和法规

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一、引言

自从我国放开房地产市场以来，短短几十年里，房地产已发展成为我国经济体系的支柱产业，对提高人们居住条件、地方收入以及经济发展起到了至关重要的作用。然而，房地产市场在发展的同时也存在一些突出问题，房地产不断占据着社会关注的热门话题。房地产发展过快，使得整体抗风险的能力较差，运行存在较大风险，另外，价格一直居高不下，交易及二手市场一直不够明朗。正是由于房地产关乎民生，责任重大，国家针对房地产市场出现的各种问题，采取各种措施不断加大管控力度，但效果不够明显，一些本质的问题仍然存在，房价仍处于增长的态势。可见，我国房地产有一定的发展空间，但还存在许多的问题和不足，持续健康发展的房地产之路仍然任重道远。

二、房地产宏观经济管理存在的几点问题

（一）管理形式化，机制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多执行不到位，出现流于形式的现象。一些政策存在争议，操作性不强，不能及时颁布实施细则。另外，从国家自上而下的管控方式来看，国家和地方一直职权模糊，定位不明确，两级监督未能起到应有的管控效果，经济管控形式化，机制不完善。现阶段，我国房地产仍处于发展的高峰期，不仅是地方经济的支柱，也是地方财政的重要力量。政府不断抬高地价，拉高房价，开发商往往又与政府合作，内部交易为常事，房地产管控难度加大，国家宏观政策往往成为形式，无法发挥真正的作用。另外，房地产市场涉及土地、金融、开发商以及政府等多个部门，协调不到位，往往容易出现沟通不到位、脱节的情况，管控流于形式。在一段时期内，房地产业推动了我国经济的发展，尤其是当国际金融危机的时候，房地产行业通过国家出台的一系列激励措施，对国民经济起到了的增长起到了关键性的作用。也正是因为这样，好多地方政府都将房地产作为支柱，认为房地产业对经济增长有明显的作用。但是，房地产应该以人民居住为首要，这才是人民所需，是正道。为了解决房价一直居高不下的问题，首先必须从当地政府抓起，本着公平的宗旨改变房地产体制，对于计划外的房产征收一定的税收，在体现公平公正的基础上，满足政府比较稳定的财政收入。但是，体制的改革还需一段时间，需要其他辅助手段，才能予以实现。

（二）法规制度体系不健全

从其他国家房地产发展的经验上看，完备的法律法规是房地产市场健康发展的保障和基础。我国当前的房地产处在迅猛发展的阶段，与其相关的法律法规有待进一步加强和完善。房地产市场的管理应涵盖从开发、建设、交易一直到后期管理的全过程，但是目前还未出台一部适合房地产的管理法。当下，我国房地产相关法律法规的建设进程显然不能够满足房地产快速发展的情况，从而使得法律真空愈加增多。此外，我国主要还是靠行政力量来管理房地产宏观经济，很多文件是以国务院名义签发的，或是以国家部委的名义，比如国十条等，但不能体现法规的严肃性和稳定性等特点。虽然已初步建立起了某些相关的法律法规，但与之相配套的实施细则尚不够完善，造成房地产以及土地市场有法不依、执法不严。也有部分现有的法律法规不能落实，使其应有的效力打了折扣。

（三）管理目标不清晰，政策不够稳定

近年来，我国房地产行业的管理目标一直都是限制房价过快过涨，让老百姓有房子住，实现市场供需平衡。但我国房地产市场在认识和长期规划方面很模糊，有的方面还存在一定的错误观点，政策目标没有远期规划，加上政策目标模糊，短期与中长期规划不一致，政策缺乏稳定性，给整个房地产行业的正常运行带来困扰。政策的漏洞还让一些投资者有机可乘，干扰正常秩序，如经济适用房等。在调控过程中也出台过很多政策，但是房价反而涨得更快。房地产政策调控的方式不灵活、不持续，不能从源头上解决房价上涨过快的问题。政策虽然在变化但总是不能根本改变，治标不治本，某种程度上来说是对行政资源的浪费，对稳定民生产生不利影响。刚降税费要鼓励人们买房，还不到一年时间又提出二套房限制政策，使得本来的刚性需求受到限制。由于政策摇摆不定，购房者和开发商已渐渐对调控政策变得麻木。左右摇摆的调控政策已经沦为保增长的工具，原本抑制房价过快上涨的政策俨然已成了房价暴涨的剂，过度依赖房地产的经济体系已成为莫大的讽刺，这种口号式的经济管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消费者的目光。

三、房地产经济管理的相关对策

（一）制定长期目标，指导短期实践

当前正是改革的攻坚时刻，国家的经济发展正面临着结构性的调整。房地产的可持续性发展对于改善群众的居住和生活条件以及促进经济的增长和转型将持续发挥重要作用。在立足基本国情的基础上，理顺房地产经济管理的思路，在保证眼前效益的同时也应该确定长期的目标，以满足日益增长的刚性和改善性需求以及新型城镇化建设的需要，从而促进经济和社会的可持续健康发展。在对当前房地产业的发展现状进行充分调查研究的基础上，制定并出台房地产业的中长期目标，方是保证房地产业可持续健康发展的必由之路。与此同时，把经济管理的长期目标析出中短期目标来指导当前工作，才能理顺当前复杂的市场关系并且提出针对性措施。例如，鉴于我国人多地少的现实条件，短期内房地产市场应着重对市场进行明确的界定和功能区分。对房地产的消费需求要科学地进行引导，政府要建立完善的住房保障体系，而对房地产投机的行为应从金融等方面进行限制。

（二）完善法律法规

目前要实现国家房地产业的健康发展，就要逐渐完善与房地产相关的法律法规，建立适合中国国情的完善的房地产法律体系，达到市场的规范化和房地产宏观经济管理的合法化。要通过法律有效约束政府出台相关经济管理政策，避免过多、过频繁或摇摆的行政干预对房地产造成的负面影响和干扰。同时，要用法律确保建立并实施房地产业全方位、多层次的宏观调控措施。此外还要尽快出台实施细则，保证现有法律的实施，并促成出台《房地产法》，规范开发、交易、中介以及后期服务等房地产涉及的各个环节，提升房地产政策的稳定性以及严肃性，使房地产经济管理有法可依、违法必究。

（三）健全管理机制，保障管理落实

目前房地产市场存在许多深层次问题，改革其经济管理体制是解决这些问题的必要途径。要清醒地认识政府对市场起到的作用，同时充分发挥市场的调节功能，及时根据市场变化情况进行适当干预，建立起对房地产业发展有效的运行管理机制。还要理顺中央与地方的关系，明确双方责任和职责，地方政府要在房地产业的宏观经济管理上与中央步调保持一致，结合本地实际，因地制宜采取差异化的调控政策。此外还应探索财税体制改革，减小地方财政对土地的依赖程度，提高地方落实国家政策的积极性。

四、结语

在房地产迅猛发展的同时，政府必须认真分析房地产行业目前所存在的问题与不足，并加以重视。在这个关键时期，我国政府必须正确对待，根据我国实际情况，不断学习其他国家先进的房产经济管理办法，不断改革创新我国的房产经济管理，才能保证我国的房产经济管理水平不断提高，更好地指导房地产发展。

（作者单位为北京大栅栏永兴置业有限公司）

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引言

我国自改革开放以来，市场经济得到了前所未有的空前发展，房地产行业的发展也得到了质的飞跃，并且在当今社会的持续发展中还存在着大幅的发展提升空间[1]。房地产投资行业作为我国市场经济的首要组成部分及人民经济发展的重要支撑来源，在当今社会城镇化高速发展的时代中，虽然存在着某些制约因素和问题，但仍有良好的发展前景。

一、我国城镇化发展的现状

（一）城镇化的定义

城镇化是一个由人口等要素持续从农村第一产业逐步向城镇第二、第三产业演变的持续性的、不均衡的、动态的过程。

（二）发展现状

我国自从实行经济改革开放以来，城镇化的速度发展相当可观。以1990年和2010年我国城镇化水平的对比为例，前者仅比例仅为26.41%，而后者却达到了49.95%，可见近年来我国城镇化发展之快。高速发展的城镇化使人口、产业、需求等结构发生不小的变化，从而带动房地产业投资发展的变化，其中最深刻的影响是房地产的供求结构[2]。

二、我国城镇化与房地产发展的关系

从理论上来说，城镇化与房地产发展之间的关系可概括如下：一是城镇化水平的持续发展可带动房地产投资的发展；二是房地产业的不断提高可促进城镇化水平的提高；三是两者之间相互促进、互为因果。

三、房地产投资运行分析

本文选取山东省烟台市的实际案例作为研究对象，进一步分析探讨城镇化对房地产投资的影响，并提出相应的解决对策。

（一）行业概况、市场现状、投资前景和发展趋势

山东省烟台市始终坚持以经济发展为中心，大量发展工业水平，是山东省重要的工业基地之一。烟台市房地产开发投资增长速度极快。据统计资料显示，2011年全年烟台市完成房地产开发投资额为2.7千亿元，其中住宅投资额为4.7百亿元，占总投资额的17.4%，与2010年同期比增长了15.3%。房屋施工总面积达到了7.5千万m2，与2010年同期相比增长了7.1%。住宅面积高达3.6千万m2，增长了5.7%[3]。随着当今社会经济的不断发展与进步，人民生活收入水平不断地增加，山东省烟台市房地产开发与投资行业的势头旺盛，发展前景较好，并逐渐成为烟台市民经济支柱产业之一。在这样的环境下，烟台市的房地产业仍保持着一个高速的增长趋势。

（二）主要问题及制约因素分析

目前烟台市房地产业在发展过程中仍存在的大量问题，现陈述如下：

1.资源短缺，环保压力过高。我国是一个幅员辽阔、矿产资源丰富但人均资源占有量低的国家。此外，我国的能源消耗总量占全球所有国家中的第二位，其中我国建筑能源消耗占总能耗的四分之一，然而我国人均资源消耗却不及世界人均用能的二分之一。以上几点都能说明一个问题，我国建筑投资产业能源短缺，节约能源实行环保迫在眉睫。

2.商品房空置面积较大，价格偏高。由于房地产业投资成本小而开发利润高，加上城镇化的发展，人们生活水平的提高，因此人们对商品房需求量增加，造成房地产价格猛烈增长，因而吸引了大量的资金投入到房地产业当中去。大量房地产项目开工建设，导致商品房供过于求，大量膨胀而造成空置，又由于商品房价格持续增高不下，大部分市民没有能力购买，对国民经济的正常运营造成威胁。

3.相关房地产法律法规及住房制度不完善。房地产业相关法律法规的建立相对滞后，市场交易没有相对健全的条文，法律法规实施情况较差，违法交易现象普遍存在，房地产纠纷不断，中介市场管理混乱，物管仍存在胡乱收费现象。

4.房地产、土地交易市场发展不健全。烟台市房地产市场实行政府垄断土地一级市场，开放搞活土地二级市场，实施原存量划拨土地有偿使用制度，积极实行招标和拍卖供地。目前，虽然该市土地交易市场活跃，但还无法做到交易市场的规范化、市场化，因此，在进一步发展房地产交易市场的同时，还需正视其中存在的不规范、不健全的问题，并加以改善。

（三）对策及建议

1.明确房地产业的支柱产业地位，合理分配利用资源；

2.控制商品房的建设并适当调整价格，减少空置率；

3.健全房地产投资产业的相关法律法规，如加强对中介市场的管理、规范二手房交易市场、增设房地产开发与投资相关的法律条文等，并加强其实施力度；

4.进一步规范房地产、土地交易市场，并继续整改发展，维持房地产投资行业的健康良性竞争与发展。

四、结束语

房地产作为一项非常有发展前景的投资项目和独立经济产业部门，其具有的重要性、特殊性、独立性等特征不可忽略，因此，在我国目前城镇化水平不断提高的前提下，及时发现房地产投资所存在的弊病并加以改善，对提高我国房地产经济的增长、人民生活水平的质量、推动城镇房地产市场长期健康发展至关重要。

参考文献