房屋征收审计模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房屋征收审计，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

为加强城市基础设施建设，合理征收和使用房屋建筑城市基础设施配套费，创造有利生产发展、方便人民生活的良好环境，现对房屋建筑城市基础设施配套费征收标准作适当调整，具体规定如下：

一、民用住宅：配套费征收项目由十二项调整为十四项，征收标准由每平方米二十七元五角调整为五十元五角。

二、公共建筑：配套费征收项目由七调整为九项，征收标准由每平方米十七元调整为三十二元。

三、工业厂房：配套费征收项目由七项调整为五项，征收标准由每平方米十五元调整为二十一元。

篇2

被告：天津市蓟县西塔庄乡人民政府（以下简称乡政府）。

1995年9月，原告以自己有两名子女，长子需照顾身有残疾的次子为由，与村委会协商其愿交出自己现有旧房及宅基地，请求村委会调分两块合并一处的宅基地。同年12月18日，原告拿出15000元用地费交与村委会，村委会即决定将原村委会于1993年拟建果库房基地给原告做宅基地使用。原告原住老房子于1996年4月25日由村委会协调以6500元价款卖与本村原在外地工作退休回家定居的原村民。1996年3月，原告及同村三户村民同时在村委会领导的主持下书写了宅基地用地申请。由于当时原告两名子女年龄尚小，其他三户村民子女也均不满18周岁，在如实填写后，被当时在场的乡农房管理员提出，年龄必须改为18周岁，否则不批。为此，四户村民子女年龄均在申请上改写为18周岁。1996年5月21日建房申请被批准，四户村民中包括原告先后建起新房。同年10月9日，乡政府给原告下达土地违法案件行政处罚决定书：（1）收回乡政府建房施工执照西农字执照第10号；（2）没收违法占地上的新建房屋，东西45.2米，南北6.5米，合293.8平方米；（3）没收违法占地上的其他设施围墙101.5延米，墙盘45.2延米；（4）违法占地2009.14平方米，收归集体。原告收此处罚决定后，立即表示异议，当时在场的村支部书记和乡农房管理员称：“这个决定你先收着。不要告。更不要向法院申诉，早晚会给你建房的经济损失。”此后，村委会又以借用名义将村办小学校迁入原告新建之房上课至今。但原村办小学校之房已被村委会出卖同村村民居住使用。由于原告原住房已出卖他人，自己新建之房又被学生占用变为学校无法腾出，自己无房居住且因建房产生的巨大经济损失不能得到合理解决，便四处上访控告。由于原告的处罚书所限定的15日起诉期超过，行政庭不予受理，起诉民事确权，又因该原告主张权利的基础条件即新建之房被没收而不能立案。

1997年10月，原告以赔偿之诉向天津市第一中级人民法院提起民事诉讼，称：其新建之房经村委会同意，乡政府批准，改写子女年龄虚报申请责任不在于本人。请求法院依法判决二被告赔偿其建房及上访等项经济损失人民币127048.40元。同时要求二被告承担诉讼费用。

村委会未提交书面答辩意见。

乡政府答辩认为：答辩人对原告违法占地建房进行行政处罚，行使行政管理职能。由于原告收到处罚决定书后未能提出申请复议或提起行政诉讼，现处理决定已经发生法律效力，应受法律保护。作为答辩人不属民事诉讼主体，有权依法不参加诉讼。另外，由于村委会越权批地建房，依天津市高级法院有关规定，村委会应作为第三人参加诉讼。

天津市第一中级人民法院公开开庭审理，二被告仅出庭一次进行应诉，此后虽经合法传唤，但二被告均以此案为行政诉讼为由拒绝出庭应诉。本案事实经庭审调查，原告新建之房自被村办小学占用之后，村委会又投资增建了部分房屋，同时对原告新建之房进行部分修建和装修。经委托天津市房管局滨海房地产评估事务所对讼争之房鉴定评估，针对原告出资、出力所建新房部分及平整土地等综合计算价格为151709元。其中该鉴定中直接费用为122469元，其余部分亦属综合计算指标。由于二被告不能出庭举证、质证，故天津市第一中级人民法院仅以原告所提请求及证据进行合法、合理性审查予以确定赔偿数额。经审理后认为：本案原告所提出的诉讼请求，是基于二被告在执行职务过程中主观上存在过错。作为乡政府主管建房审查批准的人员，明知原告用地申请中子女年龄不符合申报条件而主动参与弄虚作假，依职权为原告申报使原告获取建房施工执照；村委会明知原告申请条件虚假，对原告建房施工采取放任态度，导致原告建起新房，依上述情况看二被告的主观过错是客观存在的。由于原告虚报子女年龄，隐瞒骗取批示的事实是在二被告工作人员授意之下共同完成，客观上产生了乡政府在原告建起新房之后，又以原告骗取建房手续为由将原告新建之房没收，从而造成经济损失的损害结果，乡政府主管审批建房的工作人员在履行职务工作中存在过错，依法应由乡政府承担侵权民事责任。现原告新建之房系村委会让村办小学占用，而被占用之房又因村委会直接参与侵权并受益，故村委会应直接承担赔偿责任。鉴于原告新建之房被没收所产生的损害结果与二被告的侵权行为存在必然的因果关系，依法应由村委会承担直接赔偿责任，乡政府承担连带赔偿责任。关于原告新建之房被没收之后所产生的宅基地使用问题，因不属于法院主管范围，原告应向有关主管部门申请解决。基于本案原告目前所提证据足以证实其因被欺骗才导致行使权利受到限制，这种权利受限又是因二被告在行政管理工作中所生行政阻断行为所致，据此认定二被告已构成民事侵权，应承担侵权责任；对原告之诉讼请求中合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百二十一条的规定，该院于1998年11月作出判决如下：

一、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张绍起建房直接费用122469元；

二、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张绍起其他经济损失人民币18580元；

篇3

我国的会计信息化起步较晚,1987年以前还没有通用化、商品化的会计核算软件,大多数企业都为手工记账,直到近年来,随着会计电算化应用普及、快速推广,从单项业务处理到建立较为完整的会计信息系统,从各自为政的单机操作到会计软件网络化的实施,才获得了较为显著的成果。现阶段企业的会计信息反映模式大致分为手工、半手工、自动化和网络化模式,可谓是战国时代,混乱不一。手工方式为传统的记账模式,随着会计信息化的发展,已逐渐退出历史舞台。半手工模式只是对企业总账模块简单运用,而库存商品模块、固定资产等模块用EXCLE工作表辅助替代,仅仅为了满足报表与报税的简单工作。自动化模式为模块化管理的财务系统软件,为数不少中小企业采用。网络化模式为ERP(企业资源计划),此为财务软件发展趋势,它是从MRP(物料资源计划)发展而来的集成化管理信息系统,它扩展了MRP的功能,其核心思想是供应链管理,冲破了传统企业边界,从供应链范围去优化企业资源,是基于网络经济时代的新一代信息系统,一些颇具规模的集团公司及上市公司广泛采用。随着信息化普及发展,税务审计从过去传统意义上账本到凭证的“逆查法”或“顺查法”的税务审计模式必将被淘汰,而会将内部控制评价方法、分析性复核法和审计抽查法等现代审计方法引用到税务审计中来。但是在会计信息反映模式并存时代,税务审计方法现代化的升级并不代表会计信息质量也能同等提高对应。由于提供会计信息技术的不对称,导致一些税务审计方法无法实施,耗时耗力,影响税务审计质量。

(二)规范企业会计核算与加强税务审计深层次服务

会计信息质量是保证税务审计质量的基石。尽管现阶段企业会计信息质量反映的模式多种多样,但保证各种会计信息反映模式所提供的信息规范性不可或缺,是保证税务审计工作质量的基础核心。会计信息要符合可靠性、相关性、可比性,还要符合实质重于形式、谨慎性和及时性等基本特征。譬如要求企业收入按品种、规格分类核算,库存商品需按品种设立数量金额账,会计信息能够准确核算各个品种、规格的盈亏、毛利,对企业各月毛利或高或低,企业应定期分析原因,报税务备案说明。还需说明的如发生外币业务应设外币账薄,应及时准确调整汇兑损益;预提费用应附原因说明;应付账款长期挂账原因说明;企业固定资产计价、分类标准等说明;企业年度重大购销、购置资产说明;主要客户、供应商名单、购销金额诸如此类等较为详尽的企业会计信息资料。防止企业滥用会计政策与会计估计变更,避免税务审计变成了记账,把大量时间耗费在了复盘企业会计信息的原貌上。要节省时间与成本,把资源花费在税务管理的漏洞与薄弱环节上,采取针对性措施,提高税收管理水平。我省烟草行业注重会计信息基础工作的建设及管理,从2008年会计核算用友NC5.0版系统上线、2010年资产管理信息系统上线、到2013年预算管理信息系统正式运行等,短短几年间,逐步将多个系统融合到一个财务管理平台上,不断规范了会计科目核算口径和方法,增强了多渠道数据查询功能,提高了会计信息的及时性、准确性和科学性,为企业决策层提供较充足的数据支撑,促进企业各个环节得到有效监管。企业提供的会计核算准确规范、会计信息及时完整,税务审计才能得到第一手资料,了解真实的业务流程,查找企业经营管理上的缺失漏洞和控制节点,提出合理化建议,探索企业潜在的税务问题,提出税务预警,防范税务风险,完善企业内部控制管理。反之,如果现阶段企业会计信息质量达不到要求,税务审计简单处理,直接定性企业会计核算不清,税收征管核定征收,一收百了,表面上看税收是应收尽收,但实际情况不尽然,有可能给国家或企业造成损失,造成税企矛盾,达不到税务审计的服务与预警作用。

二、税收管理体制对税收审计质量的影响

(一)当前的税收管理体制与税务审计面临的问题

1994年我国实行税制改革,税务局分为国家税务局和地方税务局。在一定时期内完成了其历史使命,解决了中央与地方的财政分配问题。但现阶段经济发展使企业面临不同的税收待遇问题也越来越严重,有时国税局与地税局文件规定的税收政策不完全一致,致使同为国有企业但归属征管税务机关的不同造成适用的税收法律法规的差别,譬如,有的国有企业所得税隶属国税局管理、有的隶属地税局管理,退休人员的取暖费报销税收规定,就存在国税与地税文件不一致的现象,地税允许直接列支扣除,国税却要求在福利费中列支(福利费超14%标准需纳税调整),企业年金列支也如此类情况等等。同是国有企业因税收管理机关的不同而面临不同的税收待遇,这些都是税务审计分析中应考虑的因素。尽管如此我们更应增强自觉纳税意识,提高企业防范风险能力,企业管理人员应及时掌握和准确理解税收法规,与税收审计经常沟通,避免错过运用税收法规的最佳时机,造成经济损失,规避企业财务风险,提升市场竞争力,推动企业可持续发展。

(二)税收管理信息的共享与税务审计的关系

篇4

一、房地产行业税源构成

房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。

二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性

（一）经营周期长，税务监管困难

大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。

（二）供应链长，会计核算复杂

房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。

（三）涉及监管部门多、涉及税种多

由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。

（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一

房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。

三、对房地产税务稽查的建议

（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制

一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨

房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。

（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查

省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。

总结

总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。

参考文献

[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.

篇5

早在1991年，国家就开始关注到转让定价的反避税立法工作，1991年出台的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第13条规定：“外商投资企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的所得额的，税务机关有权进行合理调整。”

1992年，国家税务总局颁布了《关于关联企业间业务往来税务管理实施办法》，1993年出台的《中华人民共和国税收征收管理法》将反避税的范围从外商投资企业和外国企业扩大到内资企业。

1998年国家税务总局出台《关联企业间业务往来税务管理规程》，首次提出以预定价方式解决转让定价的问题。2002年出台的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第51条至第56条对关联企业、预约定价、计税收入额或者所得额的调整等作了全面阐述。

2004年6月9日国家税务总局颁布了《国家税务总局关于进一步加强反避税工作的通知》，对进一步贯彻《关联企业间业务往来税务管理规程》作了部署。同年10月22日，国家税务总局根据《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》有关条款的规定，对《关联企业间业务往来税务管理规程》的相关条款以及《关联企业间业务往来税务审计、调查和税收调整工作程序底稿》的相关表书进行了初步修订，并以《国家税务总局关于修订<关联企业间业务往来税务管理规程>的通知》的形式颁布实施。中国政府在不到半年的时间内，连续关于企业间业务往来、转让定价和反避税的等法律法规，其加强完善反避税工作的决心可见一斑。

二、关联企业及其业务往来的申报

1．关联企业

关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其它经济组织：

（1）在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系；

（2）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制；

（3）在利益上具有相关联的其它关系。

上述判断标准的具体化，就是只要企业与另一公司、企业和其它经济组织有下列之一关系的，即构成关联企业：

（1）相互间直接或间接持有其中一方的股份总和达到25%或以上的；

（2）直接或间接同为第三者所拥有或控制股份达到25%或以上的；

（3）企业与另一企业之间借贷资金占企业自有资金50%或以上，或企业借贷资金总额的10%或以上是由另一企业担保的；

（4）企业的董事或经理等高级管理人员一半以上或有一名以上（含一名）常务董事是由另一企业所委派的；

（5）企业的生产经营活动必须由另一企业提供的特许权利（包括工业产权、专业技术等）才能正常进行的；

（6）企业生产经营购进的原材料、零部件等（包括价格及交易条件等）是由另一企业所供应并控制的；

（7）企业生产的产品或商品的销售（包括价格及交易条件等）是由另一企业所控制的；

（8）对企业生产经营、交易具有实际控制、或在利益上具有相关联的其它关系，包括家族、亲属关系等。

2．关联企业业务往来的申报

企业与另一企业构成关联企业的，均应在纳税年度终了后四个月内向主管税务机关报送《中华人民共和国国家税务总局外商投资企业和外国企业与其关联企业业务往来情况年度申报表》。企业未按规定期限向主管税务机关报送其与关联企业间业务往来年度申报表的，由主管税务机关责令限期报送，并可处以二千元以下的罚款，情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

三、关联企业业务往来类型及其交易额

业务往来类型

交易额

有形财产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设备、工具、商品（产品）等有形财产的购销、转让和租赁业务

企业与关联企业之间的产品（商品）购销业务实际支付或收取的价款金额;企业与关联企业之间转让有形财产、提供有形财产使用权等所实际支付或收取的费用金额。

无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权（著作权）、商标、牌号、专利和专有技术等特许权、工业品外观设计或实用新型等工业产权的所有权转让和使用权的提供业务

企业与关联企业之间转让无形财产、提供无形财产的使用权等所实际支付或收取的费用和金额。

融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保、有价证券的买卖及各类计息预付款和延期付款等业务

企业与关联企业之间融通资金的金额及其应计利息（包括各项有关费用）

提供劳务，包括市场调查、营销、管理、行政事务、技术服务、维修、设计、咨询、、科研、法律、会计事务等服务的提供等

企业与关联企业之间提供劳务所实际支付或收取的劳务费金额

四、税务机关筛选重点调查审计对象

税务机关筛选重点调查审计对象贯彻下列基本原则：

1．生产、经营管理决策权受关联企业控制的企业；

2．与关联企业业务往来数额较大的企业；

3．长期亏损的企业（连续亏损2年以上的）；

4．长期微利或微亏却不断扩大经营规模的企业；

5．跳跃性盈利的企业（指来年盈利或亏损，违反常规获取经营效益的企业）；

6．与设在避税港的关联企业发生业务往来的企业，即与开曼、百慕大、BVI等地注册的关联企业发生业务往来的企业；

7．比同行业盈利水平低的企业（与本地区同行业利润水平相比）；

8．集团公司内部比较，利润率低的企业（即与关联企业相比，利润率低的企业）；

9．巧立名目，向关联企业支付各项不合理费用的企业；

10．利用法定减免税期或减免税期期满，利润陡降进行避税的企业，以及其它有避税嫌疑的企业。

有上述十种情况之一的，就可能成为税务机关筛选重调查审计的选案对象。需要指出的是，目前对关联企业业务往来的审计，还局限在税务机关有选择、有重点的筛选阶段，实际调查审计的面一般在被选定重点调查对象的30％左右，而许多国家和地区对关联交易、转让定价等的审计，已经由会计师事务所等中介机构执行，并且相当普及，相对来说，在这方面中国尚处于起步阶段。

五、现场审计

现场审计是指，税务机关调派员直接深入企业进行现场查验取证，对企业各管理部门、车间、仓库进行实地察看，审核账册、凭证、购销合同等有关资料，听取企业有关人员的情况介绍和问题解释、说明的工作。调查人员有权要求企业提供与其关联企业间业务往来有关交易的价格、费用标准等数据，主要包括：

（1）与关联企业以及第三者交易类型情况，如购销、资金、借贷、提供劳务、转让有形和无形财产以及提供有形和无形财产使用权等；

（2）转让定价原则，包括价格因素构成情况，如交易的数量、地点、形式、商标、付款方式等；

（3）确定交易价格和收取（支付）费用依据的其它有关资料。

税务机关通过国内异地调查、境外调查，与异地税务机关合作，使用税收协议的情报交换程序，搜集有关价格信息、可比信息数据。

六、举证与核实

1．企业须对涉及关联企业间业务往来转让定价的正常性、合理性提出举证材料：

（1）有形财产的购销。主要提供关联企业间交易的商品（产品）其品牌知名度和受欢迎程度、各关联企业的职能及其在市场中的地位、销售价格的季节性波动、无形资产对商品（产品）的影响程度、质量等级、性能，以及定价方式等情况材料；

（2）无形财产的转让和使用。主要提供涉及交易的无形财产及其转让条件（包括地区范围、授权范围等）、独占性及其可能维持的时间、转让者提供的技术支持和人员培训等劳务的价值、商标价值的维护成本（包括广告宣传和质量控制成本）、受让人因使用或转让该财产的预期利润或节省的成本、价格组成和支付方式等情况材料；

（3）提供劳务。主要提供接受关联企业提供的劳务服务是否使企业真正受益、支付或收取的劳务费用标准是否合理、其中相关直接、间接成本和利润水平是否合理等情况材料；

（4）融通资金。主要提供涉及融资业务的通常利率水平、融资业务涉及的各项费用内容的合理性材料等。

2．税务机关对企业的举证材料的核实，一般通过价格查询程序进行查证涉及境外的举证材料，在要求企业提供所在地公证机构的证明的同时，亦可通过驻外机构协助查询。

七、调整方法

1．有形财产购销业务转让定价的调整

（1）按独立企业之间进行相同或类似业务活动的价格进行调整（又称可比非受控价格法）。即将企业与其关联企业之间的业务往来价格，与其与非关联企业之间的业务往来价格进行分析、比较，从而确定公平成交价格

（2）按再销售给无关联关系的第三者价格所应取得的利润水平进行调整（又称再销售价格法）。即对关联企业的买方将从关联企业的卖方购进的商品（产品）再销售给无关联关系的第三者时所取得的销售收入，减去关联企业中买方从非关联企业购进类似商品（产品）再销售给无关联的第三者时所发生的合理费用和按正常利润水平计算的利润后的余额，为关联企业中卖方的正常销售价格。这种方法，只限于再销售者未对商品（产品）进行实质性增值加工（如改变外型、性能、结构、更换商标等），仅是简单加工或单纯的购销业务，并且要合理地选择确定再销售者应取得的利润水平。

（3）按成本加合理费用和利润进行调整（又称成本加成法）。即将关联企业中卖方的商品（产品）成本加上正常的利润作为公平成交价格。这种方法，应注意成本费用的计算必须符合我国税法的有关规定。并且要合理地选择确定所适用的成本利润率。

（4）其它合理方法。在上述三种调整方法均不能适用时，可采用其它合理的替代方法进行调整，如可比利润法、利润分配法、净利润法等，关键是要注意其可比性、合理性及方法的使用条件。

（5）企业申请，主管税务机关批准，也可对未来年度的关联企业间业务往来采用预约定价。

2．融通资金的调整

对关联企业之间融通资金的利息参照正常利率水平进行调整，应当注意企业与关联企业的借贷业务及与非关联企业之间的借贷业务，在融资的金额、币种、期限、担保、融资人的资信、还款方式、计息方法等方面的可比性。对债权人向他人借入资金后再转贷给债务人的融资业务，可按债权人实际支付的利息加所支出的成本或费用和合理的利润，作为正常利息。

3．劳务费用的调整

参照类似劳务活动的正常收费标准进行调整，应当注意企业与关联企业之间提供的劳务与非关联企业之间提供的劳务，在业务性质、技术要求、专业水平、承担责任、付款条件和方式、直接和间接成本等方面的可比性。

4．有形财产的使用权的调整

即是对关联企业间以租赁等形式提供有形财产的使用权而收取或支付的使用费（租金）的调整。

（1）采用在相同或类似情况下，按与非关联企业之间提供使用相同或类似的有形财产，所收取或支付的正常费用调整。“相同或类似情况”主要指提供使用财产的性能、规格、型号、结构、类型、折旧方法；提供使用的时间、地点；财产所有人在财产上的投资支出、维修费用等具有可比性。

（2）提供方向他人承租后转租给使用方收取的使用费（租金），可按提供方实际支付租赁费或使用费加上提供方所支出的成本或费用和合理利润，作为正常使用费认定。

（3）根据租赁费的构成要素，还可以采用财产的折旧加合理的费用和利润做为正常使用费，据以进行调整。

5．转让无形财产的调整

参照没有关联关系所能同意的数额进行调整，应当注意考虑企业与其关联企业之间转让无形财产及与其非关联企业之间转让无形财产，在开发投资、转让条件、独占程度、受有关国家法律保护的程度及时间、给受让者带来的收益、受让者的投资和费用、可替代性等方面的可比性。

八、追溯调整

税务机关对企业转让定价的审计调查和调整，涉及以前年度应纳税的收入或者所得额的，应依照税收征管法实施细则第五十六条以及国家税务总局关于贯彻《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则若干具体问题的通知[国税发（2003）47号]第十二条的规定，向前追溯调整，一般为三年，但最长不得超过十年。

有下列情况之一的，可以追溯调整十年以上：

1纳税人在以前年度与其关联企业间的业务往来累计达到不超过十万人民币的；

2经税务机关案头审计分析，纳税人在以前年度与其关联企业间的业务往来预计需调整企业纳税收入和所得额达到不超过五十万元人民币；

3纳税人在以前年度与避税地的关联企业有业务往来的。只要有避税港，有一个黑名单的，跟这些地方有交易往来的，就不受三年的限制；

4纳税人在以前年度未按规定对关联企业间业务往来进行年度申报，或者经税务机关申报核实关联企业间业务往来年度申报的内容不实，以及不履行提供有关的价格、费用、标准等义务。

九、税款缴纳

纳税人应在接到主管税务机关核发的《转让定价应税收入或应纳税所得额调整通知书》之后，按规定的期限到所属税收主管征收机关缴清税款。因特殊原因或困难，确需延期缴纳的，经申请批准可适当延长，但最长不得超过三个月。逾期不申请延期或不缴清税款的，按规定加收滞纳金和处以罚款。

十、跟踪管理

企业与关联企业间的业务往来被税务机关进行税收调整的，税务机关在日管中，会对其调整年度的下一年度起3年内实施税收跟踪监管。跟踪监管主要内容包括：

1．企业投资、经营状况及其变化；

2．企业纳税申报额的变化情况；

3．通过年度财务、会计报表分析，对经营成果进行评价；

4．关联企业间业务往来变化情况等。

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中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0119-02

会计信息失真是指会计核算的依据不真实或反映的财务状况和经济成果虚假，不符合实际状况，如人为地捏造会计事实，篡改会计数据，为私利而编造假账、假表，或虚盈实亏，或假亏充盈，从而使会计信息失去真实性，会计信息失真，造成国民经济流失，阻碍经济发展。随着市场经济的发展，房地产行业的会计也暴露出会计信息失真问题，受到了人们的广泛关注，其使得会计信息不能客观、如实地去反映房地产开发企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。因此，本文通过对房地产开发企业会计信息失真的主要表现的分析，力图找出房地产行业会计信息失真的原因，从而提出提高房地产行业会计信息质量的对策。

一、房地产开发企业会计信息失真的主要表现

1.会计实务中销售收入的确认随意性较大。房地产开发企业在项目开发的各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则——收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认方法不同。

中国许多房地产开发企业对收入确认标准更注重取得销售收入的手续是否完成，例如，产品是否发出，是否已经收取现金或已经办理收取现金的手续，没有考虑交易在实质上是否已经完成。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是中国会计实务与其他国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现上的出发点有所不同。

2.财务报表不能如实反映企业情况。一些房地产开发企业的财务报表无法如实反映资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。具体表现在：一是存货核算管理混乱。在房地产开发企业中，项目部对开发过程中开发成本的控制缺乏经验，会计核算人员对工程开发过程缺乏专业和管理知识，开发成本的不定期结转，且房地产开发企业的存货无法定期盘点盈亏，导致存货会计信息失真。例如，开发产品已经出售，但因为成本未转出，以至已售商品仍计入存货科目账面。二是预收账款科目不能及时转入经营收入科目，开发成本不能及时结转到经营成本科目。因为房地产商品生产的周期长，通常房地产开发企业都是按年，甚至跨年度遵照收入与成本配比原则结转。对于核定征收企业所得税也是按预收账款15%比例计算利润额，再按25%的所得税率预征企业所得税，以至损益表无法正确体现当期真实的收入及成本税费。三是会计账表不实。有些房地产开发企业为了达到少交税费，又能基本反映企业经营活动、应付政府监督部门稽查的目的，建立内外“两套账”或多套账，将一些不合法的原始凭证、应收应付款项在另一本或几本账上反映，据此编制的会计报表必然“先天不足”。还有的房地产开发企业编制多套会计报表，向银行报送的是实现盈利的会计报表，以获得银行贷款；向税务部门报送的则大都是微利或亏损的会计报表，目的是尽量少缴税款。

二、房地产开发企业会计信息失真的原因

1.企业内部治理结构不完善，监督弱化。所有权与经营权的分离是现代房地产开发企业制度的基本标志，经营者与股东追求的经济利益一旦发生冲突，则会导致经营者产生损害股东权益的行为，这种状况往往为会计从业人员利用职权之便谋取私利提供条件。

2.会计准则、会计政策的局限性导致会计信息失真。由于会计准则具有剩余控制权等特征，其规范的不完整性和会计确认方式的多样性使得管理当局操纵企业会计信息成为可能。这种会计准则导致的剩余控制权的滥用所诱发的问题正是近年来会计信息失真的重要表现形式。会计政策也为企业提供的选择范围越来越宽，在会计政策规定的范围内，会计信息制造者总是选择有利于自身业绩或其他会计目的的会计政策，如美国的安然公司，就是利用“特别目的实体”（SPE）符合条件可以不纳入合并会计报表的会计政策操纵利润的，本应纳入合并会计报表的三个 SPE被排除在合并报表范围外，结果1997—2000年期间有 4.99 亿美元的利润被高估，数亿美元的负债被低估，那么投资者接收到的会计信息是经过粉饰的虚假会计信息，其利益受损也就难以避免。

3.外部监管不力，执法力度不够。中国针对会计信息失真现象做出处罚规定的法律虽然很多，如《会计法》、《公司法》、《证券法》、《刑法》、《注册会计师法》等，却普遍存在着执法不严、惩治不力的现象，并没有起到应有的惩戒作用。由于中国房地产市场经济体系尚不完善，各种制度尚未理顺，无章可循、有章不循的现象仍较普遍。另外惩罚不力，对违法违规行为，不仅缺乏刑罚和经济制裁，而且缺少道德和名誉损失，舞弊者不以为耻，反而甚至以此为荣，良好的道德和信用并不能带来相应的收益。

4.会计人员自身职业素质不高。房地产开发企业会计信息失真现象普遍与会计人员的职业道德素养不高有着密不可分的直接联系。会计人员的职业道德素养的高低直接影响了对会计信息质量的好坏。

在层出不穷的经济交易中，房地产开发企业的会计人员需要通过自己的职业判断，客观、公正地选择会计核算方法和会计核算程序及评估企业的财产价值等，否则，就会发生非违法性会计信息失真。如果会计人员不能完全抵制利益诱惑，其职业判断就会失去客观和公正，发生违法性会计信息失真恐怕就难以避免。

三、提高房地产开发企业会计信息质量的对策

1.建立健全的法律法规制度，完善企业管理结构。目前房地产开发企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，极大地影响了房地产开发企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。

2.加强房地产开发企业的内部控制关键点的管理。（1）建立和完善行业收入与成本费用确认准则指引房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续等四个环节。那么，究竟在哪一环节确认销售收入才更合理呢？房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件：1）房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售合同，并履行了相关法律手续；2）房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经过有关部门测量确定；3）房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；4）收入的金额能够可靠地计量。一般应在第三个环节之后、第四个环节之前确认房地产商品的销售收入。至于特殊情况的确认时点，只能取决于专业标准和会计人员的职业判断。房地产开发企业的成本费用应有明确的规定，并根据房地产开发企业的特点不断细化使得具有可操作性。收入与支出（成本费用）之差就是利润。收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产开发企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的自由度。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。（2）提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：一是披露企业的预售政策及情况。披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供具可比性的资料。二是增加土地储备量及成本构成等额外的信息。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。四是增加质量保证金及风险的披露。增加披露以提高房地产开发企业信息披露中的信息含量是促使企业提供真实公允会计信息的重要动因，也是治理信息失真的重要举措。

3.提高房地产开发企业财务人员的综合素质。会计人员的职业判断力是影响会计信息质量的重要因素。会计人员的职业判断力，也即会计人员根据已有的知识、经验合理选择会计原则和会计处理方法的能力直接影响会计信息质量。会计人员诚信和职业道德，是开展会计工作的基本前提，建议建立会计人员诚信档案，敦促会计人员恪守职责。在此基础上提高会计人员职业判断素质，将为会计信息生成提供良好生态。这是治理会计信息失真不可或缺的。

四、结束语

随着中国社会经济的飞速发展，会计核算工作显得越来越重要。房地产开发企业会计人员应该提供真实、可靠的会计信息才能为社会主义经济建设服务。房地产开发企业会计信息失真问题是一个普遍的社会现象，要从根源上治理好这一现象，需要较长的时间，也只有社会和房地产开发企业会计人员一起努力，才能从真正意义上解决好会计信息失真的问题。

参考文献：