不动产和无形资产模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇不动产和无形资产，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

营业税征收：

1、提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；

2、所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；

3、所转让或者出租土地使用权的土地在境内；

4、所销售或出租的不动产在境内。

计算方法：

1、营业税应纳税额=计税营业额×适用税率；

篇2

我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。

会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

担保物权对会计确认和计量的影响

我国物权法中的担保物权就是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形下，依法享有就担保财产优先受偿的权利。物权法新创立了动产浮动抵押与应收账款质押制度。从这两个新制度分析，动产抵押担保即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。从会计学上看，动产浮动抵押属于或有事项，应该按照或有事项的会计准则进行相关确认与计量。而物权法明确将应收账款列入可抵押资产的范围， 这也是我国担保融资制度的突破性改革， 将大大惠及中小企业、农民和银行，有力促进中国商业信用和银行信用的发展。应收账款虽然是会计学上的概念， 但在这赋予了法律的内涵，由物权法加以规范， 其概念中就包括了“公路、桥梁等收费权”，第一次从法律层面上明确了包括公路、桥梁、电网等收费权在内的应收账款可以质押。可以看到其内涵与外延范围更加宽泛。根据会计准则，应收账款质押，从拥有应收账款的企业角度来看，不符合金融资产终止确认的条件。

此外，担保物权的共同特点是对资产的权利进行限制，这一限制具有特定的会计含义。当资产的权利受到限制时，从会计角度出发，其确认和计量也将会受到影响。资产的权利限制，首先应当按照或有事项会计准则的规定，考虑担保物权人行使担保物权的可能性以及其金额能否可靠计量，分别进行确认和计量。如果担保物权人很可能行使权利，并且由于其行权企业的损失是可以合理估计的，则应确认为一项负债。如果担保物权人仅是有可能行使担保物权或虽然很可能行使权利，但其行权企业的损失无法合理估计，企业就不用确认负债，但是要进行相关披露，提高会计信息的可靠性和相关性。

篇3

我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利，称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利，称为用益物权。企业向银行借款，用自己的不动产、动产或者有价证券担保，银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利，称为担保物权。

会计学上的资产、负债来源于法律上的有关概念。现代会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

担保物权对会计确认和计量的影响

我国物权法中的担保物权就是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形下，依法享有就担保财产优先受偿的权利。物权法新创立了动产浮动抵押与应收账款质押制度。从这两个新制度分析，动产抵押担保即经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。从会计学上看，动产浮动抵押属于或有事项，应该按照或有事项的会计准则进行相关确认与计量。而物权法明确将应收账款列入可抵押资产的范围，这也是我国担保融资制度的突破性改革，将大大惠及中小企业、农民和银行，有力促进中国商业信用和银行信用的发展。应收账款虽然是会计学上的概念，但在这赋予了法律的内涵，由物权法加以规范，其概念中就包括了“公路、桥梁等收费权”，第一次从法律层面上明确了包括公路、桥梁、电网等收费权在内的应收账款可以质押。可以看到其内涵与外延范围更加宽泛。根据会计准则，应收账款质押，从拥有应收账款的企业角度来看，不符合金融资产终止确认的条件。

此外，担保物权的共同特点是对资产的权利进行限制，这一限制具有特定的会计含义。当资产的权利受到限制时，从会计角度出发，其确认和计量也将会受到影响。资产的权利限制，首先应当按照或有事项会计准则的规定，考虑担保物权人行使担保物权的可能性以及其金额能否可靠计量，分别进行确认和计量。如果担保物权人很可能行使权利，并且由于其行权企业的损失是可以合理估计的，则应确认为一项负债。如果担保物权人仅是有可能行使担保物权或虽然很可能行使权利，但其行权企业的损失无法合理估计，企业就不用确认负债，但是要进行相关披露，提高会计信息的可靠性和相关性。

篇4

我国物权法以财产权利与义务为内容，秉承物权法定的原则，规定了所有权、用益物权与担保物权。其中，权利人占有、使用、收益、处分自己的动产、不动产的权利， 称为所有权。权利人占有、使用、收益他人不动产的权利， 称为用益物权。企业向银行借款， 用自己的不动产、动产或者有价证券担保， 银行占有、处分属于该企业的不动产、动产或者有价证券的权利， 称为担保物权。

会计学上的资产、负债来源于 法律 上的有关概念。 现代 会计虽然已经将“资产”与“负债”的内涵外延都进行了拓展，但是权利与义务仍然是其主要内容。这些法定物权种类的确立，以及动产和不动产物权取得和变动规则的发展，直接决定了企业资产与负债的内容与形式，进而必将影响会计核算。笔者分别从所有权、用益物权以及担保物权入手，进一步研究物权法对会计确认和计量的影响。

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项 经济 业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的 会计 核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括 自然 资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括 企业 会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

篇5

企业法人所有权为贯彻会计主体理论提供制度保障

会计主体理论是会计核算工作的前提和出发点，是会计学的基本假设之一。会计主体是指会计所服务的特定单位或组织，即指企业会计确认、计量和报告的空间范围。企业本身发生的各项经济业务，应独立于其他经济组织或个人、企业所有者及经营者自身与企业本身无关的经济活动。

会计主体与法学上的法人概念虽然并不完全重合，但是会计主体问题的核心，是如何正确划定主体权利和义务的边界。传统会计主体理论奉行的是投资者本位理论，虽然也承认企业在会计上是一个独立的主体，全国公务员共同的天地－尽在（）

但是却认定企业的全部财产归投资者所有。这样就使企业成为了投资者的傀儡，毫无财产的自主处分权，形成了企业自主经营的桎梏。事实上，国家对其出资设立的企业所享有的权益的性质一直以来也都是制约国企改革进程的关键问题之一。随着现代企业组织形态的发展与经济生活的变革，财务会计开始强调企业的主体观念，认为在财产权的分配上，投资者一旦将其财产投入公司，就应该丧失了对其财产的所有权，转而拥有的是股东权利。而企业在取得了投资者投入财产的所有权后，依法对该财产行使权利、承担义务。但是对于这一会计认识的进步一直未有充分的法律支持。对于企业法人所有权的会计研究，在我国物权法颁布之前，就有学者在积极讨论。为了正确界定投资者与企业之间的权利义务，我国于2005年10月修正的公司法第3条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。第4条则规定：公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利。

物权法则是在公司法的基础上进一步为这种新的企业会计主体观念提供了法理支持。其第39条明确规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。它明确揭示出了所有权的四项积极权能，即占有、使用、收益、处分。从本质上看，所有权是所有人对于物产全面支配并排除他人干涉的权利。也就是说，国家、集体和私人所有的动产与不动产，一旦经过投资投入企业，原所有人即丧失所有权，就不能够再继续对原属于自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利，转而行使的是股东权或出资人权利。企业法人依法成为其所有权人，行使占有、使用、收益和处分的权利。物权法的这一规定更加具体和明确地确立了企业法人所有权，为贯彻会计主体理论提供了制度保障，为正确区分会计主体的边界提供了法理基础，有利于杜绝股东以各种非法方式干涉公司经营管理和侵占公司财产。如果没有物权法的这一规定，企业将无法清楚地核算其资产、负债、所有者权益以及收入、费用和利润。

用益物权的会计核算处理

用益物权是指以支配他人之物的使用价值为内容的物权。用益物权的客体为他人之物，其中的他人，原则上为对物享有所有权的人，也可以是对物享有用益物权的人；他人之物，主要为不动产和不动产权利，也包括自然资源，但不能是动产。用益物权的内容，为对物使用价值的支配，可以具体化为占有、使用、收益权能。物权法规定的用益物权主要有地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、渔业权等。

国际会计准则根据用益物权[]的种种特性，将用益物权排除在固定资产或无形资产以外予以单独规范，但我国会计准则却未能将大部分用益物权从无形资产或固定资产会计标准（包括企业会计制度及会计准则）中排除，这样就造成原来实务中只能生搬硬套会计标准中的无形资产或固定资产规定核算用益物权，带来了用益物权会计核算的失真。因此，也有学者提出为了规范用益物权会计，在会计标准的制订方式上与国际惯例接轨，应对用益物权进行单独规范。

对于上述各种用益物权，随着物权法的实施以及新企业会计准则的具体规定，在会计上我们应该根据其权利的内容和特点，进行适当的确认和计量，不可简单地归类。如路桥收费权、公路经营权是依托在公路实物资产上的无形资产，是指经省级以上人民政府批准，对已建成通车公路设施允许收取车辆通行费的收费权和由交通部门投资建成的公路沿线规定区域内服务设施的经营权。其作为无形资产还是固定资产一直以来在实务界与学术界都存在着争论，但是随着2006年《企业会计准则第6号-无形资产》中一些新规定出台，某种程度上解决了路桥收费权和公路经营权作为无形资产在初始计量、摊销与后续支出上的技术障碍，从理论上就可以把它作为无形资产进行核算。最值得注意的是，物权法继承和发展了我国现有的国有土地使用权制度，将《土地管理法》确立的“国有土地使用权”发展成了“建设用地使用权”。我国会计准则规定，企业取得的土地使用权，除作为投资性房地产核算外，符合无形资产定义，应作为无形资产核算。国际会计准则一直认为土地是一种标准的不动产。然而随着物权法的实施，我国物权法所规范的建设用地使用权，已经完全符合国际会计准则对于“不动产”定义。从会计角度分析研究，建设用地使用权作为具备自物权特性的高级用益物权，具备了权利人能够拥有或者控制、权利客体有形、使用期限超过一个会计期间等三大特点，在学理上，其实是可以作为固定资产入账的。这实际上消除了我国企业会计准则与国际会计准则的差异，有利于准则趋同。

篇6

《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条

纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。

第九条

纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

第十条

下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

篇7

小规模税率在经过营改增后，不再只有3%一种税率，而是分为两种税率，3%与5%，建筑业，文化体育业税率为3%，金融业，销售不动产营业税税率为5%，娱乐业则税率最高5%到20%。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。租房按3%来算。

法律依据：国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》明确，纳税人以所有增值税应税销售行为(包括销售货物、劳务、服务、无形资产和不动产)合并计算销售额，判断是否达到免税标准。同时，小规模纳税人在扣除本期发生的销售不动产的销售额后仍未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额，可享受小规模纳税人免税政策。

（来源：文章屋网 ）

篇8

经济合同涵义及其涉税问题主要定义及表现是：

(一)合同的涵义

《中华人民共和国合同法》第2 条规定：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同具有以下特点：(1)合同由双方当事人的合法行为而起。(2)合同是双方当事人协商一致的产物。(3)合同的债权债务必须相对应。(4)合同具有法律约束力。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。签订合同的双方当事人协商一致达成协议的具体内容称之为合同条款，体现合同双方当事人各自的目的和要求，确定了双方所享有的民事权利和应承担的民事义务。因此，合同条款是合同的核心，没有条款就不能称其为合同。合同的基本条款包括：当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价格或者报酬;履行期限、地点、方式;违约责任;解决争议的办法。

(二)经济合同的涵义

经济合同是相对于一般的民事合同而言的一种新型合同，是平等民事主体的法人、其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间为了实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系的契约的订立、履行和管理的制度，主要包括购销、建设工程承包、加工承揽、货物运输、供用电、仓储保管、财产租赁、借款、财产保险以及其他经济合同。

(三)经济合同涉税问题

经济活动决定税收，经济合同记载和确认经济活动。整个营销过程涉及合同的签订、发票的开具和取得、销售收入和应付账款实现的时间确定、税款缴纳和抵扣时间的确定以及收款和货款支付方式及时间等，这一系列活动都是围绕合同进行。

经济合同涉税管理是达到经济目的所需要付出税收成本的当事人纳税义务负担的约定与明确。企业一定要关注承载企业经营业务的合同，在签订合同甚至合同谈判时就应当对合同所涉及的税务问题进行考虑，而不要总是在缴税时才想起，这样易使企业出现缴税不当、缴糊涂税的情况，导致企业承担额外的法律或税务风险。

很多企业聘请了法律顾问，负责对业务部门签订合同进行审核，以实现通过合同的签订来避免经营风险。合同是经济事项的源头，从合同设计、签定方面入手，通过事先规划，将规避不必要的税务风险。因此，分析经济合同中的财税风险，有助于企业合理制定防范措施，减少企业运营风险。

二、经济合同中的财税风险分析

经济合同中的税务风险主要是表现以下五方面：纳税义务的风险(税负转嫁)、纳税时间的风险(递延纳税)、税收发票的风险(合法凭证)、关联交易的风险(转移利润)和税收成本的风险(多纳税)。

(一)企业投资和设立时的合同财税风险

(1)投资者投资未到位资金的涉税风险。相当于逾期未到位投资资金的借款利息不得税前扣除。企业由于投资者投资未到位而发生的利息支出扣除问题，应按照《企业所得税法实施条例》第二十七条规定，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。(2)设备和存货投资合同的涉税风险。所谓的设备和存货投资合同是指投资者以设备和存货进行评估作价投资到别的企业，从而形成被投资企业股东的一种合同法律关系。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(中华人民共和国财政部国家税务总局令第50 号)第四条第六款的规定，企业将自产、委托加工或购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户的要视同销售依法缴纳增值税。在投资实践中，一些投资者以设备和存货等动产进行投资，并没有把投资的设备和存货视同销售并进行一定的税务处理，即申报缴纳增值税和企业所得税，同时没有给被投资企业开具发票进行入账，而被投资企业收到投资者作价投资的设备和存货，往往以资产评估事务所评估报告中的评估价作为入账价值，从而对该投资的设备进行计提累计折旧，在企业所得税前不能扣除。(3)虚假注资和抽逃出资。虚假注册资本罪和抽逃注册资金罪二者都存在虚假的行为，除存在法律风险外，还存在一定的税收风险。因为企业虚假出资后，马上进行撤资，在公司账上一般挂在其他应收款某某股东上，产生一种跨年度的无偿借款行为，存在要缴纳营业税、企业所得税和个人所得税的风险。(4)无形资产和不动产投资合同涉税风险管理控制。无形资产和不动产投资合同是指投资者以无形资产、房屋等不动产进行投资所形成的合同法律关系。在以无形资产和不动产进行投资的过程中，存在三方面的涉税风险：一是营业税风险。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191 号)第一条规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。根据该规定，投资者以无形资产和房屋等不动产进行投资，要享受不征营业税的优惠，必须有个前提条件，即投资者与接受投资方，在投资合同中必须明确约定双方利润分配、共同承担投资风险，否则不可以享受不征营业税的税收优惠政策。二是土地增值税风险。根据土地增值税相关规定，以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税，但并非所有这样的投资都能免征，这仅限于投资双方都是非房地产公司时，投资方才可以不缴纳土地增值税。三是企业所得税风险分析。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828 号)的规定，企业将资产移送他人，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。基于此规定，投资者以无形资产或房屋等不动产进行投资，由于无形资产或房屋等不动产的权属必须变更到被投资企业名下，因此，投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。

(二)购销合同的财税风险

(1)低价无票采购风险。企业采购时不能取得发票，或者取得的发票不符合规定，如发票抬头与企业名称不符等，都会造成企业的损失。从财务角度看，没有发票意味着不能进成本，就不能税前扣除。因此，采购方要为没有发票而多负担25% 的企业所得税;如果采购方未索取发票，采购方不能抵扣17% 的增值税进项税额。因此，企业在采购过程中一定要注意索取合法的发票。(2)发票是否含税风险。在实务中，许多不懂税务管理的采购人员只注意合同中写明价钱的高低，却很少关注合同里面的价格是否包含增值税。因为价格是否含税将直接影响企业缴纳税额或抵扣额的大小。因此，在签订经济合同时，要明确价格中是否包含增值税。为防止发票问题所导致的损失，企业在采购合同中应当明确供应商对发票问题的赔偿责任。如明确供应商提供的发票出现税务问题时，供应商应承担民事赔偿责任，但不得包括税款、滞纳金、罚款等行政损失。(3)结算方式与增值税延期纳税。企业在生产和流通过程中，可根据国家税法的有关规定，做出一些合理的税收筹划，尽量地延缓纳税，从而获得节税利益。根据现有增值税管理规定，增值税纳税期限最长只有一个月，在纳税期限方面很难进行纳税筹划。要想实现延期纳税的目的，只有在推迟纳税义务发生时间上进行筹划。要推迟纳税义务的发生，关键是在签订经济合同时，在合同中明确采取何种结算方式。

(三)借款合同的风险

在借款合同中，企业可能存在的税收风险主要有：与个人借款须签订借款合同，利息支出才能在税前扣除;不能扣除的利息支出增加企业的税收负担;利息支出发票是否能够取得，影响利息支出的税前扣除;代开发票时贷款方须缴纳5% 的营业税及城建税和教育费附加，企业垫付的税款不得在税前扣除;企业向个人的借款合同不须缴纳印花税。

(四)租赁合同涉税风险

当前有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费，为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开发票，但到税务局代开租赁发票存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业营业税及其他税费不可以在税前扣除，使企业既承担了代扣税费的成本支付，又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。

三、经济合同中财税风险的防范

企业应在签署合同之前对因合同签署而可能产生的税费进行分析评估，包括涉及的税种、税负等，选择最优方案，从而减少因合同带来的损失。

(一)合同签订管理

绝大多数企业认为，所谓的税务管理是财务安排，理所当然安排给企业财务部、财务总监去把关。业务做完后，突然发现税交多了，然后在财务安排上下工夫，做假账，找假凭证，给企业带来更大的风险。因此，企业应加大对业务人员和财务人员的培训，让谈合同、签合同和审合同的人能有效识别并防范经济合同中的税务风险。同时，财务人员应多学习经济法知识，及时掌握国家税收法规政策的改革趋势和了解国家税收政策制定的动向，参与合同谈判过程。

(二)合同条款控制

合同中必须明确基本条款，尤其是质量、价格、收付款方式、时间、交货地点。如在订立销售合同和采购合同时，应尽可能将价格描述清楚，如含税或不含税、出厂价或目的地价、离岸价或到岸价等。这是因为价格是合同中的重要条款，不同的价格会给企业带来不同的税收负担，因此在签订合同时一定要关注价格的表述。

(三)发票控制

《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。基于此规定，企业向供应商采购货物或提供劳务，必须在合同中明确供应商按规定提供发票的义务、供应商提供发票的时间要求、发票类型的要求以及发票不符合规定所导致的赔偿责任。

(四)无形资产和不动产投资合同涉税风险控制投资者利用无形资产或房屋等不动产进行投资时，必须采取以下税收风险管控策略：

(1)投资者在签订投资合同时，必须在投资合同中明确注明投资方与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的字样，而且投资方不能以投资入股进行买卖不动产和无形资产，给国家造成税款流失。(2)投资者是非房地产公司，无论以土地或房屋投资到房地产公司还是非房地公司，都要依法申报缴纳土地增值税。如果不申报缴纳土地增值税，必须投资到非房地产公司名下。(3)投资者以无形资产和不动产进行投资，必须要按照视同销售申报缴纳企业所得税。

(五)购销过程中财税风险防范

(1)避免采购合同的税收陷阱。在采购合同中要避免出现如下合同条款：全部款项付完后，由供货方开具发票。因为在实际工作中，由于产品质量、标准等方面原因，采购方往往不会支付全款，而根据合同条款采购方可能会无法取得发票，不能进行进项税抵扣。因此，需要将合同条款改为根据采购方实际支付金额由供货方开具发票，这样就不会出现不能取得发票这样的问题。(2)合理确定采购合同的价款。在签订合同时，应该在价格中明确款项总额、具体结算方式、税款的负担等。从小规模纳税人处购进货物时，因小规模纳税人只能开具增值税普通发票(按规定由税务机关代开外)，企业就无法抵扣增值税进项税额。这种情况下，采购方可以通过谈判将购货的价格压低，以补偿无法取得发票带来的税收损失。(3)明确合同中违约金条款。采购方在签定采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。

(六)租赁合同涉税风险防范

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一、投资性房地产的概念

什么是投资性房地产？看起来像是新准则新出现的一个项目，其实不然，它主要是从我们原有的准则项目中的固定资产和无形资产衍生出来的。

1、从固定资产中衍生。固定资产在大类上可以简单的分为动产和不动产，用途可以出租、出售、自用，对于其中的动产，不论是出租、出售还是自用，都不能定义为投资性房地产，只能定义为存货或者固定资产。只有固定资产中的不动产，如果不是自用，产生之时或者之后改变了用途，就是为了出租的，才可以定义为投资性房地产。

2、从无形资产中衍生。无形资产在大类上可以简单划分为土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权等，除了土地使用权以外，其他的无形资产，在企业中都是作为无形资产列示于报表之中的，土地使用权由于其特殊性，所以根据其用途不用，有两种类型可以选择，如果是自用的土地使用权，不论什么情况下都仍然属于无形资产，只有是准备增值后用于出售或者目的是为了出租的土地使用权，才可以定义为投资性房地产。

根据上面的描述可知，投资性房地产的范围可以分为三种：一是企业中用于出租的不动产，二是准备用于出售的土地使用权，三是用于出租的土地使用权。

二、投资性房地产的初始计量及其对税收的影响

（一）投资性房地产的初始计量。从投资性房地产的定义中，大家可以看出，投资性房地产并不是新准则当中的新生事物，根源上还是固定资产和无形资产的范畴。因此，它的初始计量与固定资产和无形资产基本相同，也就是：可使用之前所发生的一切费用，都可以资本化，计入其价值当中，和固定资产、无形资产稍微有所不同的就是，2009年1月1日开始，企业购置的固定资产如果属于动产的话，所发生的增值税可以当成进项税额抵扣，投资性房地产由于是属于不动产，因此购置时所发生的增值税一律不能作为进项税额抵扣，从而企业当然就把购置不动产时所发生的增值税，也作为成本项计入投资性房地产的价值当中。所以投资性房地产的初始计量可以认为包括这么几部分：一是购买价，二是购买过程中所支付的相关税费，三是购买过程中所花费的手续费等，也就是在可以使用之前所发生的一切费用。

（二）投资性房地产的初始计量对税收的影响。投资性房地产的初始计量对税收的影响主要有这么几个部分：

1、对企业所得税的影响。从初始计量的表述中，我们可以知道，如果企业把不动产当成固定资产入账的话，购入时，其增值税不可以作为进项税额抵扣，这样就会使固定资产的价值增加，那么每月的折旧额就会增加，从而可以使企业当期少缴纳企业所得税，如果企业把不动产当成投资性房地产，同样增值税是计入资产价值的，但是，投资性房地产不一定计提折旧（如果后续计量为公允价值模式），这样的话，就会因为没有折旧费用而是企业当期成本减少，而且有了出租收入之后，会扩大企业的应纳税所得额，从而使企业要上缴的所得税增加，增加了企业的税收负担。这是企业在对不动产选择作为固定资产使用，还是出租使用，不得不考虑的一个问题。

2、对营业税的影响。投资性房地产在用途上和固定资产、无形资产有了本质的区别，同时，在营业税的适用上也有所不用，主要表现为固定资产和无形资产是自用，自用的资产，不需要缴纳营业税。而投资性房地产是主要是他用，这样的话就符合了营业税的征收条件，因此，如果企业选择一项资产作为投资性房地产入账的话，还要面临营业税的考验，也就是所取得的租金收入要按照5%的比例征收营业税，这也会构成企业当期税收负担的增加，这也是企业在初始计量选择上要考虑的一个问题。

3、对其他税收的影响。投资性房地产的初始计量既然对营业税的计税有影响，当然同时也会影响到企业的附加税，包括按实缴三税计算的城市维护建设税和按实缴三税计算的教育费附加等等。

三、投资性房地产的后续计量及其对税收的影响。

（一）投资性房地产的后续计量。

企业对投资性房地产的后续计量模式有两种：成本模式和公允价值模式，根据准则的规定，在大部分情况下，都要采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有满足市场比较成熟的条件时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

（二）投资性房地产的后续计量对税收的影响

1、采用成本模式计量对税收的影响。企业如果选择对投资性房地产采用成本模式计量，则可以在使用过程中，对投资性房地产计提折旧，也可以在符合计提减值准备的情况下计提减值准备，这两项费用分别在报表中列示为“其他业务成本”和“资产减值损失”，这样的话，必然会使企业当期的成本费用项目增加，从而使企业的应纳税所得额减少，可以在某种程度上，使企业获得少交企业所得税的好处。

2、采用公允价值模式计量对税收的影响。企业如果选择对投资性房地产采用公允价值模式计量的话，在使用过程中，就不可以计提折旧，也不可以计提减值准备，这样的话，相对成本模式计量而言，当期就没有了计入当期损益的成本费用，从而使得企业的应纳税所得额增加了，这样就会加重企业的所得税税收负担。而且按照准则规定，企业如果之前选择了公允价值计量模式，后面可以变更为公允价值模式，但是，如果之前选择了公允价值模式计量的话，则不可以在后面变更为成本模式，因此，企业如果选择采用公允价值模式计量，一定要慎重，虽然采用公允价值模式计量，可以确认投资性房地产的公允价值变动损益，但在目前环境下，房地产的价格居高不下，企业很难确认损失，反而会增加收益的确认，这部分虚增的收益会使企业的应纳税所得额进一步加大，从而加重企业的税收负担。

四、投资性房地产与其他资产之间的转换及其对税收的影响

（一）投资性房地产与其他资产之间的转换。其实，很多企业在使用资产的过程中，并不一定计划用于出租，只有在外界环境发生变化时，才会改变用途，例如，目前国家在房地产市场上进行严格调控，导致房地产出售获得的利润空间越来越小了，一些房地产开发企业就将原来计划出售的房地产改为写字楼出租，这样的话，在报表列示上才由开发产品改为投资性房地产，因此，企业在确认投资性房地产时，一种情况是因为其他资产用途的改变，而将原来确认的其他资产转为投资性房地产，另一种情况就是，原来是出租的投资性房地产收回自用或者出售，而由投资性房地产转换为其他资产。

（二）投资性房地产与其他资产之间的转换对税收的影响。

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《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140 号）第一条，《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第五项第1 点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

变化

企业取得的股票股利不征收增值税。

资产管理产品持有至到期旧法规

《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

因此，基金、信托和理财产品等各类资产管理产品的转让属于金融商品转让，适用6%的税率。

新法规

财税〔2016〕140 号文件第二条规定，纳税人购入基金、信托和理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36 号） 第一条第五项第4 点所称的金融商品转让。

变化

基金、信托和理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不征收增值税。

提示

法规中规定的是“持有至到期”，非持有至到期的，则不适用财税〔2016〕140 号文件的相关规定。

免租期

旧法规

纳税人在出租期限内提供了免租期，有些税务机关的政策解读要求免租期间要视同销售。

新法规

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016 年第86 号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

变化

出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。

预付卡

旧法规

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

因此，发卡企业销售预付卡时开具发票，应当缴纳增值税。

新法规

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016 年第53号）第三条第一款规定，单用途卡发卡企业或者售卡企业销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。

售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。第三款规定，持卡人使用单用途卡购买货物或服务时，货物或者服务的销售方应按照现行规定缴纳增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。多用途卡也是如此。

变化

发卡企业销售预付卡时，不缴纳增值税，待持卡人实际消费时，再缴纳增值税。

提示

发卡企业销售预付卡时，应开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；待持卡人实际消费时，不得向持卡人开具增值税发票。