房地产风险防范模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产风险防范，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

房地产业作为一个有高额附加值的行业，对实现社会生产要素的优化配置、调节社会消费结构、发展城市建设、为国家财政提供稳定的收入、解决就业、引进外资等方面都起到了重要作用。房地产业是一个典型的高投入、高风险行业。在房地产投资中对风险的估计、分析正确否将直接影响到房地产投资项目的成功与否。因此，分析房地产投资决策过程中面临的各种风险因素，并在此基础上进行有效的风险防范和管理，对保证房地产投资收益，减少或避免不必要的风险损失具有重要的作用。

一、房地产投资风险及其特征

房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获取产业利润的一种经济行为。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理、考察、评审、实施与管理、竣工后的评价与分析。某个环节的变化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风险。

房地产投资风险的特征主要体现在以下几个方面：

第一，风险的不可预知性。房地产投资风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。如：国家政策的变化；战争的爆发；自然环境的变化等等。在投资项目初期，很难将这些风险估计进去。

第二，房地产的不可移动性。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

第三，房地产开发项目的高投入性。房地产开发项目的基础设施建设投入、房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费等投资额巨大，一个房地产项目少则数百万元，多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。

第四，房地产投资周期的长久性。房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。

第五，房地产项目投资的专业管理依赖性。专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动，可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中，需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理；另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理，则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险。

第六，房地产投资活动的相关性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。

二、房地产投资风险的主要类型

传统上，房地产投资风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只影响单项房地产价格变化。

1.投资系统性风险

第一，政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业，在我国市场经济尚未完善的情况下，国家对房地产业的发展作了严格的控制，如第二套住房首付按揭规定、限制别墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。

第二，利率风险。当前房地产投资的资金 60% 主要来自银行贷款，所以，银行利率的少许变化，都会给房地产投资带来较大风险。一般来说，利率越低，房地产投资成本越低，其投资收益越大；反之，利率越高，房地产投资成本越高，其投资收益越低。

第三，通货膨胀风险。通货膨胀是指因纸币发行量超过市场流通的实际所需要量而引起的纸币贬值、物价飞涨、实际购买力下降。我国从 2007 年年底开始物价逐月上升，通货膨胀现象显现。通货膨胀越高，其购买力越低，使更多房地产投资项目建设完成后所收回的资金与投入的资金之间的差距拉大，造成实际收益率降低的风险。

第四，供求变化的风险。当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，产生高额利润，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给量，使之达到平衡。消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险，当市场供给量超越需求达到一定程度时，房地产投资者将面临“空房”率高涨的局面。

第五，自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震、火灾、洪水、风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资项目产生的风险。

2.非投资系统风险

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一、前言

房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。

二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识

我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]

（一）财务风险概述

财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。

（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。

（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。

（二）提高财务管理的地位

明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]

（三）建立合理的财务管理理念

房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。

三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险

（一）财务管理不当，造成公司负债现象

当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]

（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划

我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。

（三）公司资产结构不完善

我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。

四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨

（一）完善房地产公司的财务资金管理

我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：

（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。

（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。

（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力

我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。

（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。

（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。

（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。

（三）进行充分市场调研控制财务风险

在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。

（四）建立具有实用性的财务风险预警方案

预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。

五、总结

房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。

（作者单位为中垠地产有限公司）

[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]

参考文献

[1] 刘玉勉，姜发根.安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产投资风险防范与控制，就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险损失的发生；在风险发生阶段，积极实施补救与抢救措施，将或有风险导致的损失减少到最低限度；当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。

一、风险防范与控制方法

风险防范与控制的目标就是降低风险发生的可能性，因此可以从减少风险发生的概率、改变风险后果的性质和风险发生的后果大小三个方面入手。房地产项目风险防范有：预防风险、减轻风险、转移风险、回避风险、自留风险等。转移风险主要有四种方式：出售、发包、开脱责任合同、保险和担保。具体采取哪一种或哪几种，取决于项目的风险种类以及企业的抗风险能力。

二、风险防范与控制具体措施

（一）使用风险预警系统。为了有效地监测中国房地产存在的宏观风险，建设部自2004年2月起正式启动房地产市场预警预报信息系统，并决定在上海、深圳等13个城市进行试点。这个系统将由数据采集、预警预报系统和市场监控三大块构成，包括房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产金融数据、房地产价格数据等7种与地产相关的数据，各地将在整合这些数据的基础上，定时相关信息。由于当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，一些地区房地产价格和投资增长过快，对房地产业乃至国民经济的持续发展造成一定影响。各地区应根据发展不平衡和房地产市场区域性强的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系。因此，作为房地产开发单位，学会使用房地产市场预警预报信息系统，善于总结系统反映的信息，把握当前我国房地产业发展的总体趋势，减少宏观风险因素带来的影响。另外，房地产开发企业也要建立自己的风险监控或预警系统，有效觉察计划的偏离，一旦超出正常范围，立即启动整改应变程序。

（二）成立风险专管机构。目前，投资风险已经越来越被人们所重视，但是在企业内部成立专门的房地产开发风险管理机构的开发企业却很少，投资风险的分析往往局限于对某一个具体项目而展开，缺少在投资全局范围内、投资整个过程以及中远期的对风险的管理，造成投资决策的短暂性和局限性。为了控制和防范房地产投资风险，应从机制上、制度上加以落实，成立专门的房地产管理机构显得十分必要。房地产投资风险管理机构的任务就是加强对投资过程中风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。具体的工作任务包括风险的识别、风险的分析评价和决策、风险的控制、风险的转移和处理。

（三）房地产开发投资组合。房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合。一般来看，组合的各方相关度越大，则这种组合越不能降低风险；组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套物业，应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超容量的配套。

（四）建立财务预警系统。房地产项目的财务评价，又称为微观经济效果评价。一般来说，财务评价就是考虑到房地产项目本身的直接效益和间接效益，孤立地计算出这个房地产项目投入的资金所能给企业带来的利益。因此，房地产投资财务预警系统能初步考察出此项目投资的可靠性及可能的前景。它是项目评价的第一步，也是项目可行性研究的核心内容，是决定房地产投资命运的重要决策与依据。因此，开发商在投资决策前必须做好投资评价工作。房地产开发投资需要的资金量较大，且周期长、资金运作过程影响因素多，因此发生财务风险的可能性较大。房地产开发企业建立财务风险预警系统是有效的监测和防范财务风险的有效手段。一个理想的风险预警体系，会在企业所面临的各种现实和潜在的风险尚未形成或刚刚形成时，迅速确定风险来源、判断和细分风险的构成、采用风险防范措施化解风险、将风险的危险系数降到最低，从而实现投资收益的最大化。

（作者单位：吉林建筑工程学院管理学院）

主要参考文献：

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1引言

房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。

2房地产司法拍卖估价概述

2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。

3房地产司法拍卖估价工作风险成因

从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。

4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施

4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。

5结论

随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。

参考文献:

［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．

［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.

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作为我国国民经济中的支柱产业之一，房地产行业是一个基础性强、关联度大的资金密集型产业，因而，其发展和进步，离不开金融机构信贷资金的大力支持。但是，由于房地产价格的波动性较大、银行业自身的缺陷等问题，给房地产经济的健康稳定发展带来不利影响的同时，严重阻碍了我国国民经济的进一步发展，因此，解决房地产金融问题，及时防范和处理房地产金融风险，促使房地产经济的健康发展，成为推动我国国民经济持续稳定增长的强大动力之一[1]。

一、我国房地产金融中存在的问题

1、房地产的开发资金过度依赖于银行贷款

作为一种资金密集型的产业，房地产行业的开发资金过度依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险、融资信用风险主要集中于商业银行，给商业银行的发展带来不利影响。根据有关统计估算，绝大部分的房地产开发资金和土地购置资金直接或者间接地来源于商业银行的信贷。而且，通过土地储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款以及住房消费贷款等形式，信贷资金主要集中于商业银行，使得其直接或者间接的承担了房地产市场中，各个环节的市场风险和信用风险，其中，以开发商贷款的风险为主，进而给造成商业银巨大的金融风险。

2、消费者的住房信贷存在着违约的风险

在房地产市场处于繁荣的阶段，消费者的消费需求增加，房地产经济持续发展，但是，由于消费者自身的承受能力有限，需要通过银行信贷来满足自身的消费需求，从而给银行业带来一定的金融风险。据统计，在房地产行业繁荣阶段，四大国有商业银行的房地产住房抵押贷款的平均不良率较低，使得银行业大力支持个人购房贷款，但是，由于我国的房地产行业起步较晚、未建立个人诚信体系等问题，致使商业银行不能及时、准确的监督和控制贷款人的贷款行为以及信用状况，使得商业银行的金融风险增加[2]。

3、金融机构自身经营中存在的一系列的问题

目前，由于商业银行把房地产信贷当成一种优良的资产，大力发展房地产信贷，并且在经营业务上存在着急功近利的错误倾向，例如，有的商业银行降低对客户资质等级评定的门槛，简化审查手续，加快审查速度，使得商业银行存在着金融风险。同时，在房地产贷款的发放过程中，有的商业银行盲目乐观的看待政府干预和政府担保项目，甚至过度追捧政府干预和政府担保项目，忽视项目所具有的风险性，给自身带来不利影响。另外，很多的房地产企业依靠信托公司，按照银行贷款的有关条款执行信托，而在委托贷款方面，一些信托公司的经营能力、管理水平等可能存在着不足，给房地产企业自身和商业银行带来负面影响。

二、防范房地产金融风险的具体措施

1、实现房地产行业抵押贷款的证券化

加快房地产行业抵押贷款证券化的进程，实现其证券化，可以有效的分散商业银行的金融风险，促进房地产行业的健康持续发展。所谓的住房抵押贷款证券化，是指金融机构汇集和重组自身所持有的住房抵押贷款，经由证券机构，以现金方式购入证券，然后根据信用评级或者担保，以证券形式为投资者提供贷款。在此过程中，商业银行可以通过转让部分收益权的方式，及时回收资金，而证券投资者则从抵押贷款利益，获得收益。因此，不断加快住房抵押贷款的证券化进程，实现其证券化，是防范和规避金融风险的有效途径。

2、积极发展房地产行业的信托投资基金

加快房地产信托投资基金，解决房地产投资流动性差、投资门槛高的问题，实现房地产的融资，可以极大的缓解房地产行业过度依赖银行业的局面。通过发展房地产信托投资基金，改善房地产企业融资困的状况，扩大投资者的范围，减少金融风险，可以规范房地产行业的行为，引导房地产行业的健康发展。

3、不断提高金融机构的风险管理水平

银行自身的经营方式是自身生存和发展的前提，因此，银行部门应该制定科学的管理制度，不断提高风险管理水平，以维护自身的稳定发展。银行应该不断完善房地产信贷风险的评估体系，建立信贷决策支持信息系统，加强内部控制，加强与中介机构之间的信息合作，以提高风险管理水平，及时防范和处理金融风险[3]。

三、总结

总而言之，房地产行业的发展对于我国国民经济的发展有着至关重要的影响，因此，认清房地产经济波动与金融风险之间的关系，建立完善的房地产金融体系，及时有效的防范和控制房地产金融风险，引导房地产行业的持续稳定发展，促进国民经济的发展，以不断提高我国的整体经济水平。

作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院

参考文献

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引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。

美国次贷危机对对我国商业银行房地产信贷管理敲响了居安思危的警钟。

一、当前中国房地产业概述及存在的问题

今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。

目前中国资金的流动性是前所未有的,在这一轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。在过去两三个月的地王拍卖中,专家估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严重地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。因此,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷管理应将风险防范放在第一位。

二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显

(一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险

08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。由于门槛的降低会使银行接受更多抗风险能力较差的低收入居民客户,当房地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款能力减弱,商业银行的还款违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国次贷危机中得到了充分的演绎。

(二)个人住房贷款虚假信息严重造成信用风险

美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。

(三)“假按揭”凸显道德风险

“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从银行中骗取个人贷款。

(四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系

在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

三、商业银行加强房地产信贷风险防范的建议

(一)正确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款

个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提高首付比率;严禁变相放宽个人住房贷款条件。采取严格的贷前信用审核,避免出现虚假按揭的现象

(二)引入保险介入机制

利用保险转移银行风险是许多国家和地区发展商品房抵押贷款的经验,在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:1.为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(三)加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。建立房地产业贷款的风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。新晨

(四)建立房地产业贷款风险预警体系,尽快完善金融监管

总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要教训,包括两点:第一,任何一个国家的监管体制必须与其经济金融的发展与开放的阶段相适应,必须做到风险的全覆盖,最大限度地减少由于金融市场不断发展而带来更严重的信息不对称问题;第二,在现代金融体系里,无论风险管理手段多么先进、体系多么完善的金融机构,都不能避免因为机构内部原因或者市场外部的变化而遭受风险事件的影响,这是由现代金融市场和金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性所决定的。从这个意义上来说,以格林斯潘为代表的一代美国金融家们所拥戴的“最少的监管就是最好的监管”的典型的自由市场经济思想和主张确实存在着索罗斯所指出的极端市场原旨主义的缺陷。

篇7

近年来，随着我国经济的不断发展、城市化进程的不断加快和居民的收入不断提高，人们的购房消费也兴旺起来，因此我国的房地产市场也得到了快速的发展。但是大量的房地产企业也存在着许多的问题，尤其是财务风险防范方面的问题。因为房地产企业的开发需要巨大的资金投入，另外由于我国的的宏观环境的在不断的变动以及房地产企业自身的活动也较为多变、复杂和人们对于未来认识、控制的也存在局限性，房地产企业的财务风险存在于房地产企业财务管理的每个环节之中，这是现代房地产企业面对激烈的市场竞争的一个必然的产物。因此，如何有效地对房地产企业的财务风险进行有效的防范是房地产企业面临的一道难题。

一.房地产企业财务风险的含义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和难以控制的因素，使得企业在一定的时期、一定的范围内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。企业的财务活动贯彻与企业生产经营的整个过程之中，企业在筹措资金、投资项目、分配利润等过程中都可能产生风险。财务风险是企业在财务风险过程之中必须要面临的一个较为现实的问题，财务风险是客观存在的，它不可能被完全的消除，但是企业的管理者可以通过采取有效地措施来降低财务风险。

从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、经营风险、投资风险以及存货管理的风险和流动性的风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要持有两种观点：在第一种观点中认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动的任何一个环节和方面出现问题，那么都有可能使这种风险加剧；在第二种观点中认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是融资风险或是筹资风险。

二.房地产企业财务风险存在的问题

（一）企业资本结构不当，资产负债率过高

据统计，目前房地产开发企业投资的资金杠杆率平均高达75%以上，而一般制造业企业的资金杠杆率仅达50%，房地产企业在资金的稳定性方面有着很大的潜在风险。这是由于房地产企业的开发建设过程中需要大量的资金，因此房地产企业在项目开发过程中往往会存在大量的盲目采取各种举债的行为，致使企业的资本结构不当。

房地产开发企业一般会用企业内部的留存资金买地，然后把土地作为向银行借入资金时的抵押物，最后有介入资金开发项目。目前，我国房地产开发企业45%左右的投资资金是来自银行贷款，对于银行的信贷房地产企业有相当高的依赖程度。因此，如果一个房地产企业的开发项目出现了问题，那么该企业的项目风险就会转嫁到银行，这将会对国民的经济会带来非常严重的不利影响。企业借入的资金越多，其资产负债率就越高，那么企业的财务杠杆效应也就越大，同时企业的财务风险也会进一步增大。近年来，由于房地产市场面临的竞争压力日益激烈、政府部门对房地产企业的监管力度不断加大，企业贷款的约束也越来越大，导致房地产企业的资金链日益紧张，一旦房地产企业的资金链发生断裂，此时房地产企业将陷入财务困境。

（二）企业忽略了资金的日常管理工作

目前，由于很多的房地产企业没有编制关于资金使用的详尽计划，很多的房地产企业日常的库存现金过多，这些资金的闲置，未能够投入周转无法取得盈利而是企业遭受到损失。另外，企业内部的管理人员和财务人员往往普遍缺乏现代的企业资金管理观念，虽然对于楼盘项目的销售非常重视但是却忽略了对项目资金的管理。很多企业的财务管理工作没有从根本上对于资金的使用与成本管理等问题进行严格的管理，都仅仅停留在简单的财务核算方面上，企业面临的潜在财务风险十分巨大。

三. 房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险

房地产企业的外部性财务风险指的是存在于房地产企业所处的外部环境中的各种各样的风险，这些风险房地产企业通常都难以预料和难以控制，并且这些外部风险往往是通过影响企业的内部风险因素而发生作用。如果企业所处的外部环境中的各种风险因素发生变化，那么此时房地产企业将会面临着巨大的投资风险。外部性财务风险一般包括自然风险、社会风险、经济风险以及政治风险，是一种间接性的财务风险。这里主要介绍通货膨胀和利息率变动所带来的风险。

通货膨胀对房地产企业带来的最明显的影响是企业的资金的占用量不断增加，资金的需求量不断膨胀。这主要是因为：由于物价不断的上涨，同样数量的存量需要占用更多的资金；在通货膨胀时期，企业为了尽量减少原料涨价所带来的损失，或是想要在囤积中获得利益，于是就提前进货，大量储备原材料，这样资金的需求量增加也就在所难免；在通货膨胀期间内，由于资金的供求矛盾比较尖锐，企业之间相互拖欠货款的现象较为严重，企业的应收账款数额大幅增加，这也是引起资金需求增加的一个因素；另外，由于会计一般按历史成本进行核算，这就会造成产品的成本虚低，利润虚高，资金的回包不足，企业若要维持简单的再生产的正常进行，必须追加资金。

许多房地产企业在开发项目时都需要向银行借入大量的资金，因此，利率的变动风险在某种意义上是房地产企业面临的众多财务风险中最为重要的。企业负债经营，比如向银行等金融机构借款或者在证券市场上发行债券，那么如果银行的贷款利率发生波动时，企业的负债所承担的资本成本也会发生相应的变化。

（二）房地产企业的财务管理人员对企业的财务风险特性认识不足

在开放的市场经济条件之下，由于企业的财务风险是客观存在的，并且企业的财务风险是难以消除，企业只要实施财务行为，那么必然就会有财务活动发生，同时伴随着财务风险的产生。风险意识浅薄是财务风险产生的主要原因之一，目前房地产企业的很多管理人员和财务人员的风险意识都十分浅薄。由于在进行项目的决策开发之初，对风险并没有做出充分的预期，导致决策失误或是缺乏科学性。决策失误是产生财务风险的另一个主要原因，财务决策的科学性是避免财务决策失误的重要前提。目前，经验决策和主观决策现象普遍存在于许多的房地产企业，另外，在许多的房地产企业的管理还普遍存在一言堂的工作作风。这些现象都会导致决策失误，引起财务风险。

（三）房地产企业的内部关系没有理顺

目前，对于许多的房地产企业其内部的各种关系并没有得到很好的处理。长期以来，由于房地产企业内部管理体系和制度并不完善，缺乏完整性与系统性，致使房地产企业内部的各个部门之间、房地产企业与其上下级企业之间，在企业资金管理、利润分配等方面存在较多的问题，比如权责不明与管理不力等问题，这就造成了企业资金使用的效率较低，企业资金流失现象较严重，资金的安全性与完整性均没有得不到保证，使得房地产企业的内部财务关系十分混乱，严重的影响了其财务管理水平。

四 房地产企业财务风险的预测和防范措施

（一）建立合理的财务预警体系

对于企业来说，发现企业财务风险的制度指的就是企业的财务风险预警体系。企业的财务风险预警体系贯穿于企业的所有经营活动之中，企业通过比较分析所收集的与经营相关的产业政策、市场竞争状况以及企业本身的财务和生产经营状况信息，企业可以判断出是否需要预警。如果可能危害企业财务状况的关键因素出现，企业的财务风险预警系统就能够根据对大量相关信息的分析预先发出警告来提醒企业经营者提前做好准备或采取应对措施，使企业防患于未然，避免使企业的潜在风险演变成现实的损失。另外当企业的财务发生潜在的危机时，企业的财务风险预警系统不仅能够发出预警，而且还能及时的寻找出导致企业财务状况不佳的最根本原因，使企业的经营者能够及时的采取有效的防范措施，阻止企业财务状况的进一步恶化。

（二）树立生存意识，建立严格的风险防范措施

由于目前国家了一系列的政策来打压房价，房地产行业的“冬天”已经来临，对于处于“过冬”时期的房地产企业，其首要目的是要“保生存”。房地产企业应当把防范企业的财务风险作为工作的首要任务，针对企业自身的实际情况认真的分析企业所处的内外部环境，及时的调整企业的经营理念和经营预期，对一些可能出现的财务风险进行科学的预测，并且为企业设立多项风险防范机制，努力提高企业自身的生存适应能力。首先，企业的全体员工，特别是企业的领导层应当具有风险意识和强烈的责任感，对于潜在的发现的问题以及提出的合理意见应当给予重视和采纳，并且积极采用科学的财务决策方法。为了范企业的财务风险，应当明确企业内部各个部门在财务管理中所享有的权利以及应当承担的责任，理清企业内部的各种财务关系，努力使企业内部各个部门各个岗位做到权责分明。其次，要调整企业的销售策略，缩短企业销售资金的回笼周期。三是收缩战线，减少企业的项目开工数。四是对企业的土地存货进行清理。对房地产企业来讲应当保留一些的较好的土地储备，但是并不是保留的越多越好，因为存储大量的土地，将会占用大量的资金，这就减弱了企业资金的利用效率。最后，企业应当在积极运作银行信贷的同时，还应当尽量拓宽融资渠道，通过其它的渠道进行融资。

（三）建规立章，完善内部制度

在如此复杂多变的经济政策环境之下，房地产企业需要通过不断的增强企业自身的抗风险能力，强化企业的风险管理水平，不断规范企业内部制度，完善企业的法人治理结构，建立一套综合全面系统的的财务内部控制制度，使企业能够有效地控制财务风险，提高房地产企业的财务管理水平。首先，要设立合理的激励与约束机制，使企业管理者、一般员工与企业三方共同的承担企业的风险责任，对每个岗位实行岗位风险责任管理，使企业努力做到责、权、利三位一体，提高企业全体工作人员的风险意识。其次，要确保资金能够有效的收回。企业应当建立关于客户的信用档案，对于不同信用等级的客户采取不同的合作策略。要确定客户的资信等级评估客户的偿债能力，确定合理的应收账款比例，建立健全收账的责任制，用以加强对应收账款的管理。

（四）提高管理者以及财务人员的素质与能力

管理者决策的正确与否和水平高低很大程度上取决于企业管理者的素质关系。决策作为企业管理过程中最重要的活动之一，它的正确与否直接关系到企业的生存与发展，并且企业的发展水平也直接取决于企业决策水平的高低。管理者作为企业决策层组成人员，其最重要的职能就是对企业的经营活动进行决策，另外企业管理者的素质决定了其思维的高度，从而决定了管理者所做决策的正确与否以及水平高低。另外，企业的经营成果和经济效益也取决于企业管理者的素质。企业管理者的能力、素质对于企业的管理活动、企业经营成果的好坏以及经营效益的好坏都有着直接的影响，对企业的经营活动起着主导性作用。因此，努力提高房地产企业管理层与财务人员的素质和能力的意义十分重大。

首先，企业应当努力提高房地产企业的管理者的财务管理水平。具体来说可以对企业的决策者进行培训指导，使决策者对本企业的资产负债表、损益表和现金流量表有一个大概的了解和科学的认识，使管理者能够客观真实的信息，本企业自身情况以及企业所处的外部环境做出科学的决策，彻底摒弃过去其主要依靠经验或主观感觉进行决策的习惯，这样就可以降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对企业财务人员的管理与培训。一方面，企业要吸收具有较高专业素质的财务人员，使其能够参与到企业财务活动中来；另一方面，要加强对企业现有的财务人员的培训，主要是专业知识和相关政策培训，努力确保现有财务人员的知识和能力能够胜任目前的财务工作。

（四）、应当建立多元化的融资渠道，努力拓宽资金的来源

房地产企业不仅应当在用好企业内部的留存资金，而且还要充分利用企业自身的各项优势，实施多渠道多元化的融资策略，为企业筹集到充足的资金用以进行项目开发和建设。目前企业的货币资金、垫付款、预收款收入以及销售款收入等是大多数的房地产企业的主要资金来源。近期，由于国家关于房地产的政策收紧，上述资金的来源已很难满足房地产企业的资金需求，因此对房地产企业而言努力寻找更多的融资渠道已经迫在眉睫。可以通过发行股票与债券、信托融资、房地产投资基金融资、等方式，房地产企业可以获取更多资金。尤其是可以使房地产企业不需要通过提高资产负债率的股权融资形式更加受到房地产企业的青睐。通过多元化的融资，可以使企业的资产结构得以优化，不仅发挥了负债的财务杠杆作用，又使企业的财务风险控制在可以承受的范围内，实现了房地产企业的长期稳定的发展。（重庆市莉雅房地产开发有限公司；重庆；404100）

参考文献：

［1］ 蔡敏妮 房地产企业应加强财务风险管理 科技信息 2010年29期

篇8

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

篇9

一、房地产信托概念及现况

信托就是“受人之托，代人理财”，是一种具有高度灵活性和可塑性的财产管理制度。而房地产信托则是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定收益的一种信托业务。

中国信托业和中国的改革开放相伴而生，承载着金融体制改革和促进社会发展的历史使命，历经了曲折的发展历程。2001年10月1日《中华人民共和国信托法》正式颁布，它与2001年6月颁布的《信托投资公司管理办法》和2002年7月实施的《信托投资公司资金信托计划管理暂行办法》共同构筑了最基础的“一法两规”信托法律体系，信托也从此走上了法制化、规范化的轨道。2007年3月《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》正式实施，2010年银监会又出台了《信托公司净资本管理办法》及与之配套的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》。在相关法律法规的支持和清楚自己业务的定位后，中国信托业释放出巨大的潜力。《2012中国信托业发展报告》数据显示：信托资产规模2007年底0.88万亿元，2008年底1.22万亿；2009年底2.01万亿；2010年底3.04万亿；2011年底4.81万亿；2012年6月末5.54万亿。近五年来实现了年增万亿的高速增长，正是房地产信托这个最大的引擎，才使得信托业在这么短的时间内实现了跨越式的增长。仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3，000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。据估计，信托资产中有30%左右直接或间接与房地产有关，并且贡献着信托业60%左右的利润。

此外，中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6，751.49亿元。房地产信托多在1.5年期到2年期之间，2011年上半年新增的1，700余亿万元的房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2010年发行的两年期左右的信托产品，预计2012年及2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。正如“无间道”里说的，出来混总是要还的，现在，到房企和信托公司还债的时候了。

二、银监会对房地产信托的态度

银监会主席尚福林7月26日在出席“2012年第二次经济金融形势通报分析（电视电话）会议和2012年年中监管工作（电视电话）会议”上强调，继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。下半年，要着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险。

会议特别强调，严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。尚福林要求，银行业金融机构和银监会系统要牢固树立风险意识，严守风险底线，加强前瞻分析研判，做到早发现、早报告、早处置，防止个别领域、个别地区的局部性风险演变为全局性、系统性风险。

银监会对房地产信托业务风险防范采取了比较严格的监管措施，包括加强风险提示、日常监测、加强信息披露、提前关注重点公司及重点项目、制定风险处置预案、对新项目实施事前报告制度等。总体来看，前期采取的监管措施在控制发展节奏，防范化解风险方面收到了良好的效果。

三、房地产信托主要的风险及应对措施

自从“保兑付”成为房地产信托的焦点词一来。监管部门、信托公司、投资人等都在从不同角度分析房地产信托容易出现风险的每一个环节，“保兑付”最虽然牵扯的精力颇多，却并不是房地产信托的唯一风险，房地产信托项目本身、尽职调查的过程、项目运营的中间环节以及信托公司监管过程中潜藏着诸多风险。

1.项目风险

一切的源头都是项目本身，选择一个好的项目是房地产信托中最为重要的一环。一款信托产品的成立需要经过多个环节，成立前要做相关的尽职调查、风控审核、发行预审等；发行时需要联系银行、直销、第三方渠道做相应的路演和推介会；后期则需要相应的资金募集、确认函发放、成立公告；对于信托公司来说，监管资金使用以及进行风险控制都是必不可少的环节。

从开始的尽职调查到后期，整个房地产信托产品环节，最大的风险肯定是项目本身，如果一开始对这个项目没有做好尽职调查，没有做合适的评估，那肯定后来所有的风险都会由这部分问题产生。选择房地产信托项目的核心理念就是项目本身。主要考察项目产生多少的利润、收益回报是多少、地价成本多少等方面。当然交易对手的水平也决定了项目的成败，如果交易对手企业信用状况良好、开发经验丰富、项目管理体制完善、资产管理能力较强等，这些因素都直接影响着房地产项目的成败。

这个时期的风险控制主要依赖于信托公司业务团队对项目的遴选和信托公司风险管理团队对项目风险的整体把控。要求尽职调查一定要做细致，避免出现未披露的或有负债及表外融资。

2.监管风险

确定了项目后，信托公司如何对项目进行后续的管理，是否准确掌控项目的经营情况以及项目资金流的回收也是风险控制的重要一环。

信托公司一般是通过占有项目公司的股权、派驻现场监管人员、掌管项目公司证照印鉴、查阅项目公司所有档案及掌控项目方银行账户来管理项目运营过程中的风险。但是即便如此项目公司也会想出一系列的应对措施，达到逃避监管的目的。

在实际的监管过程中，会出股东拆借资金到期不归还、虚报工程量、截留销售回款、私刻印鉴、购买大额理财产品实为私下挪用等不良行为，这给项目带了巨大的资金监控风险。信托公司在一次一次的资金挪用中与项目公司博弈，并在实践中不断总结项目方的操作手段，制定相关的应对措施。

通常信托公司会进行实时的项目现场监控、定期或不定期的进行信托资产清查、要求项目公司做出书面的信用承诺、逐笔核实项目公司所报的工程款等方式来防范及发现这些潜在的风险，保护信托资产不受侵害。

3.兑付风险

2012年始，房地产信托的风险显露：开发商不能按期偿还融资资金选择延期兑付、信托公司宣布提前清盘房地产信托项目，还有一些房地产信托项目则引入资产管理公司进行接盘。各个信托公司的“保兑付”表现各有不同。

房地产信托项目是在房地产调控背景下出现的“问题”，主要有两方面的原因。一方面，开发贷未能如期取得。部分房地产信托资金进入项目的时间点比较靠前，多为前期开发报建阶段或者是拿地阶段。在信托资金支持房地产项目走过该阶段后，就需要房地产项目的开发贷资金来偿还。而房地产调控政策之下的银行货币政策随之调整，使得原本计划内的资金注入出现问题，即使是房地产项目公司拿到了大额授信，但银行方面却不能按期实际放款，从而导致了房地产企业供血不足。另一方面，市场骤变，销售回款缓慢。部分房地产信托为开发商提供建设类资金，信托资金支持项目拿到预售许可证后，本期望通过销售实现现金回流从而兑付信托资金的项目，但突遇房地产市场调控，限购政策持续，银行个人贷款政策调整等不利因素，使得房子不能按期销售，资金回笼过慢，自然导致信托资金的兑付也就出现了问题。但应当看到，信托公司为房地产项目融资通行的抵押率是必须低于40%，谨慎一点的公司一般规定抵押率必须低于30%。在“大信托”的模式下，信托公司持有房地产项目公司近100%的股权，且项目公司证照、印鉴及银行账户均在信托公司的掌控范围内。因此，大多数房地产信托面临的风险是短期流动性风险，而非长期性的大问题，也就是说不是项目价值风险，这也就是资产管理公司为什么会接盘的原因。

房地产信托行业整体风险可控，但需防范个体风险。部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付的情况出现，上半年多款房地产信托产品提前终止清盘。与此同时，个别到期的房地产信托产品则延期兑付。虽然在刚性兑付机制下，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但是个别信托产品仍面临兑付风险，而提前终止和延期兑付也都给投资者造成了一定的损失。

四、房地产信托的未来

2012年还剩最后四个月，房地产市场的前景尚不明朗。一方面是对房地产市场“金九银十”的期待，另一方面是房地产调控的持续深入。而房地产信托兑付风险则暗潮涌动，投资者对于房地产信托预期收益的揣测也有点像雾里看花。

近期，虽然房地产信托收益率在理财产品收益率普降的情况下走出独立行情，融资质量明显好转，但由于房地产整体调控目标尚未实现，房地产税呼之欲出，预计房地产信托发行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融体系外（如民间借贷资金）房地产融资开始到期的时点，因此投资者在选择此类信托时，应注意考察融资方的社会活动和对项目的考察，警惕部分风险的传递。

参考文献

[1]平安信托.中国信托业发展报告[R].21世纪传媒.2012.

[2]苗燕.银监会：继续加强房地产信托风险管理[J].上海证券报，2012（7）.

篇10

本文为2016年度黑龙江八一农垦大学省级大学生创新项目（项目编号：201610223044）

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2016年12月8日

一、房地产企业财务风险现状

（一）筹资风险。筹资风险是房地产企业筹资活动自身带来的预期与实际的效益差别，包括收支性筹资风险和现金性筹资风险。收支性筹资风险指房地产企业资不抵债、无法偿还债务的偿还性风险。当企业收入不能与支出抵减的情况发生时，就会导致企业的净利润减少，造成企业通过资产偿还债务的能力变差，也就会造成企业财务风险加大。收支性筹资风险可以通过企业的资产负债率及盈利情况进行识别。现金性筹资风险是指会造成企业不能按时支付债务本息的风险，它可以通过企业一定时期内经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额来反映。在当前房地产业市场不景气的情况下，我国绝大多数房地企业都面临着巨大的筹资风险。

（二）投资风险。投资风险是在房地产企业投资活动中造成企业财务成果预期与实际相差异的不确定因素，具体分为两种：一是企业对内投资活动；二是企业对外投资活动。企业对内投资主要目的是为企业生存经营提供必要物质条件从而谋求经营利益。如果企业对内投资不科学，会导致投资所形成的资产结构不合理继而不能达到企业的预期收益。由于房地产企业实物资产规模庞大，对实物投资的增长率波动也较大，因此对内投资风险较大。对外投资风险是指企业由于市场环境变化导致企业对外投资的收益实际与预期的差异。房地产企业将长期股权投资定义为该企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，当前房地产企业股权投资降幅较大，投资收益波动情况剧烈，在投资风险上存在问题。

（三）营运风险。营运风险是由企业自身能力的局限所导致的运营失败或达不到预期目标所造成的差异。可从营运资金周转情况和存货周转情况两个方面分析。营运资金周转情况主要通过房地产企业流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率四个指标反映。存货周转情况主要通过存货周转率指标反映。基于当前的宏观经济背景，大多数房地产企业营运风险的现状是现有土地储备不足，开发项目减少，且存货资产的变现能力不强，运营风险日益严重。

（四）收益分配风险。收益分配风险是指可能会给房地产企业后续经营和管理带来不利影响的财务风险，主要表现在低股利分配对股东积极性的损害及高股利分配对企业偿债能力等方面的影响，并且我国法律将净利润的分配顺序规定为首先弥补亏损、其次再提取法定公积金等收益分配活动。由于当前很多房地产企业未分配利润一直很低，且多数处于亏损状态，因此应分配给股东分红的资金都用来弥补企业亏损，这在一定程度上将会使投资者的积极性受到影响，从而导致企业价值受到波及，由此形成房地产企业的收益分配风险。

（五）担保风险。担保风险是由于企业为其他企业提供担保，但在到期时被担保企业却没有履行还款义务的能力，造成担保企业承受不适当牵连而引发的风险。一般而言，当担保总额占企业净资产的比例超过50%时，即被认为存在较高的担保风险。在我国严谨的法律下，担保责任及连带赔偿责任无可逃脱，若某一子公司发生经营或财务问题就会连累到担保方，使得担保方的生产经营遭受严重打击。而且当前绝大多数房地产企业存在质押贷款、信用贷款等问题，如果出现差池，企业自身经营问题将遭受打击，难以保证企业后续的生产经营活动。

二、房地产企业财务风险成因分析

（一）筹资风险成因分析

1、资本结构不合理，负债经营严重。企业大规模的负债将导致利息费用、财务费用的支出增加，造成企业偿付能力降低。当前，我国房地产企业负债经营现象非常严重，资产负债率超过70%，远高于50%的国际标准值。虽然适度的负债经营将会给企业带来杠杆收益，但资产负债率越高，企业的财务杠杆系数越大，导致财务风险的可能性也就越大。

2、筹资方式单一，着重于银行借款。可供我国房地产企业选择的筹资方式主要有银行贷款、发行债券、融资租赁、房屋预售等。不同筹资方式的难易程度不同，获取条件的资本成本、对企业收益的影响程度也均不相同，选择不当或负债结构不合理都会导致企业债务筹资风险。当前，我国房地产企业主要以银行借款方式筹资，银行借款接近负债总额的50%，其中短期借款数额要远远高于长期借款，过度依赖于银行借款将会导致资本成本增加，利润积累减少，虽然有些房地产业也利用股权融资、债权融资、预售房款等方式获得资金，但由于目前我国监管部门对房地产业股权融资、债券融资、债券发行审批严格，所以房地产企业难以通过这两种方式获得长期资金。这样过度依赖银行借款单一的融资形式很容易在市场再次发生次贷危机时导致企业面临特大的风险。

（二）投资风险成因分析

1、房地产投资项目分析不够深入。房地产投资项目开发时间长，涉及产业多、土地资源、原住居民、原材料、投资环境等问题层出不穷，需要详细的项目前规划以及项目中结合实际的调整。房地产企业大多数都是跨区域投资，其投资项目分布在不同的省份或城市，这样很容易出现集团本部对正在进行的房地产投资项目重大决策所做决定的正确性和执行力，没有办法随着项目的深入而进行及时调整，从而导致其项目了解不够充分，执行效率较低等问题的发生。

2、三四城市住宅开发占用资金周转困难。经过十多年的房地产业的快速发展，城市住宅建设已经趋于饱和，尤其是三四线城市出现了大量的空置房屋，新建住宅的库存量很大，三四线城市住房需求持续下滑。至2014年，我国空房率达22.4%，家庭的住房拥有率已达90.8%，其中城镇家庭住房拥有率为87%，农村家庭住房拥有率则为95.8%。这样的高空置率不仅造成了极大的社会资源浪费，也使房地产商的资金严重积压，资金周转极其困难。

（三）营运风险成因分析。房地产业经过十多年的快速发展，房地产开发一直处于迅猛态势，很多房地产商在全国各地都提前储备了一些土地。但如今除了一二线城市土地资源可以为房地商带来巨大的利益外，三四线城市的土地资源积累占用的大量资金都成为了房地商持续开发的障碍，再加上三四线城市的房屋供应过剩，所造成的严重资金积压无法这实房地产商的持续经营，营运风险日益严重。

（四）收益分配风险成因分析。收益分配风险形成的主要原因在于很多房地产企业不按照国家相关法律规定进行正常的利润分配，这就会使股东及投资者的积极性降低。我国法律规定，获得本年度净利润首先要弥补以前年度亏损，但通过调查得知，由于当前房地产业的不景气，很多房地产商在当年的结算中都出现亏损状态，因此既不能弥补以前年度的亏损，也使当年没有可分配的利润。所以，如果想改善收益分配风险问题，首先需要保证的是企业获得更多的净利润，将亏损弥补后，将利润分配给投资者。

（五）担保风险成因分析。房地产企业在开发过程中是多个项目同步进行，并通过再筹资将项目滚动开发进行下去，这种筹资连锁担保模式很有可能由于某个链条的断裂导致整个企业的资金链出现崩溃，给企业带来致命的打击。

三、房地产企业财务风险防范措施

（一）调整企业资本结构，以减少负债经营。资本结构即融资结构，是企业债务与股权比例关系的反映形式，企业的偿债能力和融资能力受资本结构影响，在各个方面决定着企业未来的盈利能力。房地产企业作为高风险企业，需要加强对资产负债率的认识。首先，房地产企业管理层可以利用财务杠杆系数等指标在控制筹资风险和谋求杠杆收益间对企业自身寻求一种最佳的资本结构均衡状况，使企业可以在增加资本比重的同时也能够充分地享受财务杠杆收益，减少所带来的筹资风险。其次，可以使用财务分析法提前对筹资方式进行分析。在筹资之前对自身实际条件、项目资金需求量、筹资成本及难易程度等使用财务分析法进行可行性分析，进而减少筹资风险。

（二）发展多元化融资渠道。房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，融资渠道单一。建议房地产企业可以利用现阶段国家放宽债券发行限制的良机，结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。同时，要注重企业的内源资金，内源资本越充盈，财务基础越扎实，对风险的控制能力越强，最根本的途径就是提高企业盈利水平和经营能力。

（三）完善项目销售模式。在销售方式上，要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段，不能故步自封；要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。在销售管理上，要加快销售人员薪酬管理等一系列制度改革，研究制定符合企业实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作积极性。

（四）合理增加土地储备。土地储备是房地产企业对已经获得使用权土地资源的一种投资行为，可以称之为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性，在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧的情况下，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时，受宏观经济周期性影响，房地产企业也应储备一定数量的土地，这样经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

（五）确定合理的股利分配方式。当房地a企业处于业绩的低迷期，可以选择低而稳的股利分配方式。这种选择首先可以用稳定的激励机制带给投资者公司运营相对稳定的信息；其次，留存更多的资金可以缓解公司运营资金的压力，使投资者信心倍增，相信自己投资的企业可以为自己带来收益；最后，也有利于提升公司股票的内在价值。

当房地产企业业绩状况良好时，可以选择正常加额外股利的分配方式，有利于稳定公司股价，提升公司形象，提高投资者的积极性。同样，企业也可以按一定比例送股给投资者，使投资者认为企业的经营业绩将会持续明朗，使投资者更愿意相信企业的潜在发展优势，并且送股不占用企业的现金流，有利于企业的进一步发展。

（六）提供担保时要充分衡量企业的承受能力。很多房地产企业对其控股子公司进行债务担保时，担保额过大，有的公司担保额占净资产额的比重已超过50%，超过公司的可控范围。对此，建议一方面房地产企业要在担保前对子公司的偿债能力进行充分调查分析，以防止子公司到期却没有履行还款义务的能力使母公司遭受牵连；另一方面企业管理层也要对自身财务承受力进行充分评估，降低企业担保资产比例，建立有效的对外担保授权程序并严格遵守。

主要参考文献：