房地产资产评估程序模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产资产评估程序，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产现场勘察是听取委托方或者相关人员对委估对象的介绍，了解或进一步确认评估目的、历史和现状、实际功能，主要核实产权资料和实体状况是否对应一致，明确评估范围、现场感知房地产的个别因素和区域因素。根据资产评估准则，我们还应履行查账程序，核实帐物真实性。根据我们所选用的不同评估方法，还应在现场勘察过程中有所侧重，选择不同的现场勘察表，记录不同的调查数据。比如，选择市场比较法，要着重对比较案例进行调查和比较；选择假设开发法，要着重调查开发成本、销售价格、房地产开发利润等数据。

下面我将对房地产现场勘察具体内容和操作程序做简要阐述：

1 房地产现场勘察的具体内容

房地产现场勘察大致可分为三个部分。

（1）房地产实体状况；

（2）房地产产权的确认；

（3）所涉及房地产财务状况的核查。

1.1 房地产实体状况

房地产实体状况是对房地产个别因素和区域因素的勘察，确认重点是位置、面积、四至、建筑结构、用途、建筑品质、新旧、区域环境等。

现以我们最常见的住宅单元房估价为例，按照由大到小、由粗及细来完成现场勘察工作。

首先是核对房地产的位置，如边界、邻地关系、道路关系，查对地号、房屋门牌号码。

其次是对房地产所处区域的人文环境、社会经济、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观、城市规划限制等影响房地产价格的因素，进行详细调查。

注意：公园广场及休闲娱乐设施、著名建筑群和小区、周边楼盘特点和均价、供求情况、类似地产的租金水平、公交线路和公交站点、划片小学和对口中学的教育配套设施（特别是名校）、医院、银行网点、超市及市场分布等。

第三是核查房地产所在小区的土地形状、地势、平整程度、地质水文状况、楼盘档次、开发商、建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、噪声和空气污染、光污染、开热岛效应、发年份、物业、其他特点。

注意功能配套，如：车位车库、温泉、管道煤气、宽带和卫星电视、集中抄表、智能工程及设施设备、物业公司品牌、物业收费、其他基础设施等情况，是否完备。

第四是对房地产所在楼宇的勘察，具体为：结构和质式、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑高度与层数、造型、朝向、外墙、门窗、几个梯位、一梯几户、工程质量、建筑长宽比、利用率等情况。

注意：底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率、是否是电梯房、楼梯间装修、入口处情况（是否设有大堂）、住户情况（出租户情况）、安防以及有其他影响楼宇使用功能的明显因素。

1.2 房地产产权的确认

评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

（1）所有权的确认

主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。

（2）用益权的确认

主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。

（3）担保物权的确认

担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

1.3 与房地产财务状况的核对

对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。

篇2

随着经济的不断发展，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是会计类专业的学生所需掌握的基本知识。

《资产评估学》课程为会计专业的专业基础课。本课程的教学目的在于通过讲授资产评估的基本理论、基本方法以及评估实务，使学生了解各类资产评估的基本方法、技巧以及资产评估的具体程序，并通过案例分析、实践性教学等方式使学生具有较强的分析和解决实际问题的能力。

一、资产评估学的课程特点

资产评估学是会计专业的一门重要的专业基础课，相较于会计专业其他专业课来说，该课程具有以下特点：

1.知识涉及面广。 资产评估课程不仅要介绍资产评估的要素、价值类型、评估目的和评估方法，同时还要对会计中介绍的各项资产进行评估，既进行单项资产评估也进行整体资产评估。评估过程中既需要运用专业的资产评估知识和方法进行评估，同时也需要用到会计学、财务管理、建筑学的相关知识。因此，本课程的学习相对于其他会计课程难度较大，学生不仅需要先修会计学、财务管理等课程，并且在评估过程中涉及到的相关其他内容需要学生进行自学。

2.知识实践性强。 资产评估学课程具有较强的实践性，理论教学为实践教学服务，理论教学指导实践教学，培养学生具有一定的实务评估能力。目前，大部分院校只注重资产评估课程的理论教学，没有开展实践教学，学生仅有理论知识，难以进行资产评估的实务操作。因此，应进行资产评估的模拟实践，从编制评估计划到现场调查、收集资料以及评定估算等程序进行模拟实践，通过模拟实践提高学生的实践水平，增强学生学习本课程的兴趣，提高教学效果。

二、资产评估学的基本内容及课时安排

资产评估学通常包括三个组成部分，资产评估的基本理论、各项资产的评估实务以及资产评估报告。

三、资产评估学重点及难点内容的教学方法

资产评估的重点及难点内容概括为：资产评估的基本方法、机器设备评估、房地产评估、企业价值评估以及实践教学五个部分。

1.资产评估基本方法的教学方法―演示教学法

资产评估的基本方法是资产评估中非常重要的内容，包括市场法、收益法和成本法，这部分内容的知识点较为抽象，学生在学习时有些知识难以理解。因此，需要通过选用恰当的教学方法，让学生很好的掌握各种方法的基本内容。演示教学法作为一种现代教学方法，具有传统教学方法不可比拟的优势，这种教学方法通过多媒体课件进行授课，课件中综合各种图表、数据、视频、图像等教学材料，不仅增加了知识的信息量，同时也有利于学生增加对知识的感性认识和理性认识，从而加深学生对教学知识的理解和掌握。例如，在讲授市场法时，直接讲述市场法的基本内容，难以让学生真正了解市场法；如果通过图片选择一个活跃的市场，给出市场上的各种交易信息，配以图表列出评估对象和参照物的各种指标，让学生自己来对评估对象和参照物进行比较，找到两者的差异。这样不仅可以增加学生对学习的兴趣，同时也让学生很好地掌握了这种评估方法。

2.机器设备评估的教学方法―演示教学法和案例教学法

机器设备评估是资产评估中重要并且难以掌握的内容，通过演示教学法让学生了解机器设备的基本构造、机器设备的成本组成以及机器设备评估的常用方法；通过案例教学法让学生掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用。案例教学法能够实现理论与实践的结合，通过提供实务案例给学生进行模拟实践，不仅可以加深学生对理论的理解，同时也可以增强学生的思维能力和实际操作能力，培养学生遇问题能自己解决的能力。例如，在介绍机器设备常用评估方法成本法时，可以通过如下案例让学生理解成本法的基本应用。

案例：某被评估设备购建于2008年6月，账面原值100万元，2011年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2012年6月对该设备进行评估，评估基准日为2012年6月30日。现得到以下数据：①2008年至2012年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。根据上述条件估算该设备的评估价值。

案例解析：

1）估算重置成本

重置成本=100×120%÷105%+10×120%÷115%

=124.72（万元）

2）估算加权投资年限

加权投资年限=4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72

=3.75年

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率=3.75÷（3.75+6）=38.46%

4）估算实体性贬值

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

=124.72×38.46%=47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本

1000×12=12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本

12000×（1-33%）=8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A，10%，6）=8040×4.3553

=35016.61（元） =3.5万元

6）估算经济性贬值率

经济性贬值率=[1-（60%÷80%）X]×100%

=[1-（60%÷80%）0.7]×100%

=18.24%

7）估算经济性贬值

经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）×经济性贬值率

=（124.72-47.97-3.5）×18.24%

=13.36（万元）

8）求资产价值

待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性

贬值-经济性贬值

=124.72-47.97-3.5-13.36

=59.89（万元）

3.房地产评估的教学方法―互动教学法和案例教学法

互动教学法是在老师的带领下，教师和学生平等交流，教师根据授课内容，采用启发、提问、讨论等教学形式，来共同学习课程内容。房地产评估是资产评估的难点内容，涉及内容多，首先要让学生理解房地产的基本特点，然后才能介绍房地产的评估方法。因此，在介绍房地产的基本特点时可以采用互动教学法，例如，讲述房地产的特性时，以我们上课的教室为例，让学生讨论我们的教室作为房地产有什么特性。再如，讲述房地产价格的影响因素时，列出所处城市各类房地产的价格，让学生讨论都有哪些因素影响了房地产的价格。

讲述房地产基本评估方法时则需要采用案例教学法，比如，介绍假设开发法可以通过如下例子来说明。假定某市政府将于2012年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

分析如下：

1）完工后的预期楼价现值为：

5000×4×5500/（1+10%）2.5 = 8667.8（万元）

2）建筑成本及专业费：

1500×（1+6%）×2 /（1+10%）2/2= 2891（万元）

3）有关税费：

8667.8×5% = 433.4（万元）

4）目标利润为：

（地价+2891）×15% = 15%地价+433.7万元

5）估算地价：

地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

地价=4269.3（万元）

4.企业价值评估的教学方法―演示教学法和案例教学法

演示教学法介绍企业价值的组成部分，案例教学法讲述企业价值评估的基本方法。这部分内容在其他资产价值评估之后进行学习，可以通过一个综合性较好的案例，让学生评估企业作为整体的价值；然后在评估各要素资产的价值；最后比较企业整体价值和各要素资产价值之和是否相等。例如：某企业进行整体资产评估。经预测，其未来5年的净利润分别为120万元、130万元、150万元、160万元和200万元。从第六年起，每年的净利润稳定在200万的水平上。该企业资产包括流动资产、固定资产及无形资产，其评估值分别为200万元、790万元和520万元，该企业负债的评估价值为40万元。若折现率和资本化率均为10%。

比较企业整体价值和企业单项资产汇总价值。首先，采用收益法计算企业整体价值：

120×（P/F，10%，1）+130×（P/F，10%，2）+150×（P/F，10%，3）+160×（P/F，10%，4）+200×（P/F，10%，5）+200÷10%×（P/F，10%，5）=1804.54（万元）

其次，采用成本法计算企业单项资产汇总价值：180+830+480-20=1470（万元）

通过以上计算可以得出，企业整体资产的价值不等于单项资产的价值之和。

5.实践教学的教学方法―情境教学法和案例教学法

实践教学是综合教学部分，不仅要求学生了解资产评估的基本程序，同时也要求学可以对模拟企业进行评估。通过情境教学法让学生演示资产评估的业务接洽，包括委托方和受托方，签订资产评估业务约定书，编制资产评估计划。然后可以安排学生去某个企业参观，现场调查企业待评估资产状况，收集评估所需资料，根据收集到的资料来确定采用何种评估方法进行评定估算，一切准备就绪，编制和提交评估报告。不能企业参观的学校，也可以通过案例教学达到实践教学的目的。

资产评估学属于边缘性学科，要达到好的教学效果，必须采用适合的教学方法。在教学过程中不断改进和创新各种教学方法，以取得最佳的教学效果。

参考文献

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一、房地产估价制度深化改革的动因

1. 《资产评估法》的出台，推动房地产估价制度必须改革

新出台的《资产评估法》按照市场化改革方向，对现行的估价制度进行了重大突破。《资产评估法》去门槛、明责任，规范评估师和评估机构的从业行为，降低评估机构的运行成本，提高评估机构运营效率。打开了限制评估机构发展的桎梏，按照市场化规则，引领评估机构及评估专业人员真正成为市场的主体。《资产评估法》作为评估行业的基本法，其所做出的规定，虽然还存在一些不尽如人意，或者说是有待探讨的地方，但房地产估价行业必须遵守。现行房地产估价制度与《资产评估法》的规定有许多地方不一致，除《房地产管理法》特别规定外，应当依法做出调整。

2.国家深化行政w制改革的政策，鞭策房地产估价制度改革

近年来，基于市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用的改革方向，国务院坚持简政放权、放管结合、优化服务，努力营造大众创业，万众创新的局面。分批次取消了资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员的职业资格准入。房地产估价的资格准入虽仍得以保留，但已释放出明确的改革信号。国家还积极稳妥推进行业协会与行政机关脱钩，厘清行政机关与行业协会的职能边界，鼓励行业协会参与制定相关立法、行业数据统计等事务。发挥行业协会在行业指南制定、行业人才培养、共性技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用。国家深化行政体制改革的举措，推动房地产估价制度必须加快改革步伐，与国家改革大趋势相适应。

3.我国经济进入新常态，形势倒逼估价制度改革

在经济新常态下，国家经济进入中高速增长时期，特别是在房地产领域，那种大拆大建、超高速增长的时代已经结束。伴随而来的是房地产评估需求总量急剧减少，评估市场急剧萎缩。然而，我国目前拥有房地产估价机构5500家，注册房地产估价师5.4万人，估价从业人员近30万人，房地产估价师队伍还在以每年几千人的速度不断增加，并且没有建立起符合市场规则的退出机制。房地产评估市场的现状是僧多粥少，竞争惨烈。行业面临产能过剩，需要解决去产能问题。如果不进行改革，优化评估产能，将可能会使评估行业成本高企，利润下滑，甚至可能会出现无序竞争的局面，危害行业的健康发展。

4.房地产估价制度的缺陷，需要靠改革来解决

一是估价师考试报考条件关于“工作经历”“相关学历”的限制，使得应届大学毕业生不能报考估价师，降低了应届大学毕业生的就业意愿，估价行业从源头上缺少新鲜血液，难以吸引和培养高端人才，提高评估队伍素质。二是估价师没有水平评价，专业水平无梯度显示，降低了专业水平与服务机会的关联性，难以在市场竞争中形成专业水平越高，获取评估业务机会越多的良性竞争局面。三是估价机构的资质等级管理制度存在弊端。四是估价行业自律还没有完全到位。五是公平良序向社会提供房地产估价服务局面没有完全形成。

二、当前房地产估价制度改革的主要举措

1.完善房地产估价从业人员准入和退出制度

《城市房地产管理法》规定实行房地产价格评估人员资格认证制度。《资产评估法》出台后，应当处理好普通法与特别法的关系，进一步完善房地产估价从业人员执业准入制度。

一是对于房地产评估，无论是法定业务还是非法定业务，估价人员都必须取得房地产估价师职业资格并经注册后方可执业。各类房地产估价业务都要由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告；二是合理确定估价师专职和兼职，对于内部提前退休、下岗待业、符合政策的离岗创业人员，在估价师执业注册时，对人事档案存放及社保证明等注册要件灵活做出安排，不宜规定过死。同时，要创造条件，允许符合兼职条件的估价师从事估价业务，最大限度地激发创业活力，营造大众创业局面；三是制定行业发展规划，实行评估人员总量控制，根据社会需求，发展估价师队伍。在此基础上，一方面，敞开入口，完善估价师考试制度，降低准入门槛。取消工作经验限制，将房地产估价师实践经验后置考核。取消报考的相关专业条件限制，“求才不问出身”，让所有人都站在同一起跑线上。另一方面，设立出口，建立常态化的估价师退出机制。通过公平竞争等方式，淘汰职业道德不佳、专业能力不合格的估价师。

2.建立梯度递进的估价师队伍

房地产估价行业是小行业，却是精英人的行业。即便如此，估价师之间的专业水平和综合能力也还是存在较大差异的。这种差异，显示出估价服务水平和能力的优劣，因而应当对估价师细分差异，梯度体现能力水平。细分标准为：通过相应级别的继续教育；发表专业文章，或进行估价专业课题研究；房地产评估业务经验年限；估价报告评审成绩；执业信用记录；对估价职业特殊贡献；经由地方房地产估价行业协会推荐等。实行估价师水平细分，是对房地产估价师估价水平的深度评价，是房地产估价服务市场真正实现良性竞争，优胜劣汰的一个重要抓手。此项工作可以由行业协会完成，并将细分结果向社会公示。以便于估价需求方辨识，从而能使之以估价师专业服务能力为导向，选择评估机构。

3.建立房地产估价机构备案制度

根据《资产评估法》的规定，对房地产评估机构不再实行资质核准，而改为备案管理制度。这一规定符合国家行政审批制度改革精神，符合简政放权、放管结合的改革方向。房地产评估机构备案的要件，应当是满足《资产评估法》第五、十五、十六、十七条规定要求。对于符合备案条件的，核发统一制式的备案证明，并向社会公告。备案证明是评估机构具备房地产评估资质的证明文件，没有取得备案证明的，不得开展房地产估价活动。当下的关键，是处理好资质核准与备案管理的衔接工作。同时，解决好新设综合性评估机构的备案时限问题。

4.规范以报告审核为核心的房地产评估机构质量控制制度

应当说，过去大多房地产评估机构都已经建立了质量控制制度，但表面化严重，形式大于实质。对被追诉而承担法律责任的评估报告的出具过程研究发现，出现问题的一个主要原因是各级审核缺少问题导向，职责不清，主体责任不明确，没有起到层层把关的作用。值得注意的是，《资产评估法》和《房地产估价规范》都把评估审核作为一项必经的评估程序，评估机构没有履行评估报告审核，就已经违反法定程序，确认存在过错；履行了评估报告审核，一旦出现问题，参与审核人员都将承担相应责任。规范房地产评估机构质量控制制度，厘清各控制层级的职责范围，落实责任主体，具有迫切性和法律意义，不容忽视。针对房地产评估质量控制的缺陷，可以由行业协会对评估机构的质量控制基本制度加以规范、指引，各机构再结合本机构实际，制定实施细则。

5.探索法定业务房地产评估报告备案制度

房地产估价报告备案，是对估价机构和估价师进行监管的有力举措，其意义不言而喻。但是，评估报告数量庞大，全部备案工作量大、时限不好把握，容易干扰评估机构的正常业务，既没必要，也影响监管效率。鉴于法定评估业务涉及对国有资产和公共利益的特殊保护，对这类评估报告有必要特殊监管，强制实施备案管理。对房地产评估业务按照法定评估业务和非法定评估业务进行梳理，将法定评估报告分离出来，可以大大减轻备案工作量，为利用有限资源开展备案工作提供了可能，也易为备案双方所接受。

6.健全估价机构信用管理制度

建立信用公示制度和诚信奖励、失信惩戒机制，有利于政府职能转变，营造公平诚信的市场环境。一方面，将评估机构的基本信用信息不做主观评价，客观真实地向市场展示，由市场主体自我评判、甄别、选择评估合作伙伴，体现出市场在评估资源配置中的决定性作用。另一方面，将记录的房地产评估机构执业行为的信用信息按劣分类，建立诚信“红名单”和严重失信“黑名单”，由行业监管部门根据记录的信用状况，依法采取奖励性或惩戒性措施。同时，通过各种媒介，及时向全社会公开披露。从而向市场发出明确信号，引导评估市场向有序竞争，优胜劣汰方向发展。

7.推广评估专家鉴定制度

评估结果客观公正，是评估行业存在的根本。而认定评估结果是否客观公正，要有一个评判机制。实践证明，专家鉴定制度作为房屋征收补偿价值异议的救济手段，起到了定纷止争的作用。应当将这一制度推广到所有房地产估价业务的异议救济中，使之成为一项基本的估价救济制度。特别是在涉及房地产评估的司法审判、行政处罚、纠纷调解中，应当以专家鉴定意见做为认定评估结果客观真实与否，是否存在重大遗漏的重要依据，避免以单一评估机构的鉴定意见做为标准，去评判另一评估结果对错这一证据采信上的不公正现象。

8.设立房地产估价行业协会省级常设机构

目前，各级行政机关与行业协会脱钩工作已经基本完成，行政机关不能再对行业协会的工作一手包办。行业协会必须在不增加会员负担的前提下，自身强大起来，以自己的行为能力完成职责。由于今后将以综合性评估机构为市场主体，设区市一级专业的房地产评估机构不会很多，协会在设区市一级组建，在人员和经费上都有困难。按照《资产评估法》相关要求，估价行业协会被赋予的职责很多，任务繁重，很难由设区市一级组建的协会完成。因此，协会设立的层级应当上移到省，成立省级常设机构。由于会费可以集中使用，有条件设立专职人员，具体从事协会的工作，其工作经费能够得到保障。

房地产估价行业协会应当和有关评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，对不同专业评估准则的交叉性条款中不一致的地方，进行统一规定。对执业、惩戒等相关信息实现共享，促进评估全行业协调、有序发展。

9.构建房地产评估数据平台

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《企业会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，那么接下来要做的，就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，我国评估市场起步时间较短，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

1.完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度，保证公允价值计量客观有效。

2.建立服务于以财务报告为目的的资产评估的信息服务系统

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

3.规范公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予一定程度处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，在以财务报告为目的的框架下进行的资产评估，必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。因此，要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

4.明确投资性房地产采用公允价值计量的前提和评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。运用市场法评估时，应当收集足够的同类或类似房地产的交易案例，选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。具体讲运用市场法的调整因素主要包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等条件。对于收益法的应用，应着重注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配，租金收入与成本项目的匹配，合理确定净收益，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限；收益法所适用的折现率应当合理，应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。

5.资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。在实务中香港、台湾上市公司需要在大陆的子公司提供房地产评估报告，大陆的某些机构或个人反而不认可自己方面评估公司出具的评估报告，这就涉及到我们的评估机构对内对外诚信问题。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

6.完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广意义重大。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由以上数据可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格，因此资产评估机构是否能提供公正的评估价格就显得十分重要。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企业财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

7.提高会计职业判断能力

公允价值模式更多依赖于职业人员的分析判断，所以计量准确程度取决于职业人员的专业水平。由于我国会计人员的素质不高，这将在很大程度上影响到采用公允价值计量的实施效果。因此，运用公允价值计量属性呼唤进一步加强对会计人员的教育。包括加强会计职业素质教育和会计职业道德教育。随着公允价值计量属性的逐渐引入，一方面需要不断加深与拓展会计人员的继续教育的内容，尽快提高会计人员的专业水平和职业技能，鼓励他们汲取新的相关专业知识，培养他们的公允价值观念，必要时可以考虑聘请有经验的国外专家提供培训支持，帮助我国会计人员和监管人员实施具体操作；另一方面会计职业道德是实施公允价值计量的内在支撑。企业在加强从业人员的知识水平时还应加强会计人员的诚信教育，培养会计人员保持职业良知，强化会计人员职业道德教育。禁止滥用资产负债表，防止为他人所用；只有将客观公允原则转化为会计从业者的基本理念，才能保证会计人员在具体运用公允价值计量时自我约束，不出偏差。

参考文献

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1引言

房地产司法拍卖估价与其他房地产估价显著不同。一方面，由于房地产的价值量大，估价结果与当事人利益攸关;另一方面，房地产司法拍卖估价相对于其他评估来说，对于估价程序、评估报告形式、估价结果的要求更高。房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产司法拍卖估价中，应树立较强的风险意识，规范估价行为，保持独立、客观、公正的原则。

2房地产司法拍卖估价概述

2.1房地产司法拍卖估价概念。涉案房地产的司法拍卖估价是房地产司法鉴定估价业务中的一种，主要是指注册房地产估价师运用房地产估价专业知识和经验对涉案的房地产价值或价格进行分析、判断和测算，并提供相关专业意见的活动。这也是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。2.2房地产司法拍卖估价的特点。房地产司法拍卖估价的主要目的就是为了人民法院审理案件需要确定房地产处置参考价提供参考依据，其具有以下三个特点。第一，房地产司法拍卖估价具有公正性。［1］房地产司法拍卖估价工作不同于其他专业活动，房地产司法拍卖估价旨在为人民法院妥善处理案件提供财产处置参考价。在房地产司法拍卖估价工作中，涉案双方当事人法律地位平等，不存在一方强压另一方的现象。因此，房地产司法拍卖估价工作带有“目的公正性”的属性。第二，房地产司法拍卖估价具有严肃性。房地产司法拍卖估价不同于其他一般的房地产估价，房地产司法拍卖估价的结果与案件当事人的合法权益紧密相关。因此，房地产估价机构在进行司法拍卖估价业务时，必须严格按照《资产评估法》《房地产估价规范》的规定审慎进行。第三，房地产司法拍卖估价的与时俱进性。2018年9月1日起施行的［法释〔2018〕15号］《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(以下简称《规定》)开启了人民法院确定财产处置参考价的全新模式，新增了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，对传统的委托评估方式形成一定冲击。新增了人民法院对评估报告的审查程序，第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情形之一的，应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;④评估专业人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;⑤具有其他应当书面说明或者补正的情形。同时该规定明确了当事人、利害关系人可以就评估报告提出异议，第二十二条规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议:①财产基本信息错误;②超出财产范围或者遗漏财产;③评估机构或者评估专业人员不具备相应评估资质;④评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理。面对新的司法解释、新的估价要求，房地产估价师虽说具有一定的不可替代性，但仍需不断提高执业水平，方能在激烈的竞争中占有一席之地。

3房地产司法拍卖估价工作风险成因

从司法拍卖估价工作的实践情况来看，房地产估价机构从事司法拍卖估价工作的风险主要集中在程序不合法、评估报告形式不合规、估价结果不公正几方面。以下从程序不合法、估价结果不公正两方面简要分析风险存在的原因。3.1程序不合法引发的风险。在《资产评估法》、2015版《房地产估价规范》中对估价程序有明确的规定和要求。而在司法评估实践中，常常会出现估价程序履行不到位的情况，比如现场查勘时经常出现被执行人不配合的情况下，使得估价师无法完成进入估价对象内部进行查勘的法定义务;又比如现场查勘时评估师没有认真核对人民法院提供的估价对象资料与估价对象现状有无差异，会造成评估的财产基本信息、评估财产范围发生偏差;还有就是有的估价机构内部管理制度不健全，使得评估报告内部审核流于形式，造成评估报告形式不合规等。这些情形都会成为案件当事人对评估报告提出异议的理由，也会客观上造成案件执行工作的拖延。3.2估价结果不公正引发的风险估价结果不公正。主要是指由于估价方法、参数、基础数据等选择出现问题等原因导致的估价结果出现需要补正的情形。在司法案件中，当事人的利益对立，估价对象物权即将发生转移，这使得评估报告会成为各相关方关注的焦点。《规定》第二十三条规定，当事人、利害关系人可以在收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议。房地产估价机构在房地产司法拍卖估价工作中一旦因为故意或者重大过失导致估价错误的，不但会损害案件当事人的合法权益，也会对估价机构、估价师的经济效益、社会效益带来不利影响，严重的甚至会被从人民法院司法评估机构名单库中除名，这就要求房地产估价机构、估价师在执业过程中必须依法合规、谨慎执业。

4房地产司法拍卖估价工作的风险规避及防范措施

4.1提高评估专业人员风险防范意识和职业道德水平。就房地产估价机构内部而言，要有效的提高评估专业人员风险意识和职业道德水平，必须做好以下两个方面的工作。首先，加强对评估专业人员的法律知识培训。房地产估价机构的业务行为受到相关法律的规制，为了使房地产估价机构的评估工作符合法律的要求，必须使相关工作人员明确法律的基本要求是什么，以及违背法律规定可能会产生的法律责任。只有通过对相关工作人员系统的法律培训，才能在评估专业人员头脑中真正树立起风险意识。其次，房地产估价机构除了要求评估专业人员遵守一般的行业职业道德准则之外，房地产估价机构应当结合本单位的具体情况制定符合本单位工作实际的《房地产司法评估操作指引》，用更明确的标准来约束评估专业人员的职业道德，促使评估专业人员能够审慎对待每一次评估工作，时刻牢记自身的职业道德底线。4.2建立健全机构管理制度，规范业务行为要有效的提高房地产估价机构。在司法拍卖估价中的风险防范能力，除了要从评估专业人员这一角度着手，房地产估价机构自身也要作出充分的努力。很重要的一个努力方向就是要建立健全机构内部管理制度，用制度来规范业务行为，从而提高司法鉴定结论的质量。［4］为此，房地产估价机构应当建立一套完整的保障司法鉴定评估质量的制度。在具体的制度内容上，应当包括房地产司法拍卖估价工作实施的程序、现场查勘的记录管理、司法拍卖估价对象材料的获取、使用以及估价结论出具的文本等方面。此外，最为重要的一点是，房地产估价机构要建立责任追究制度。房地产估价机构建立责任追究制度是为了进一步规范评估专业人员的业务行为，要使评估专业人员在执业过程中始终保持清醒的头脑，牢固树立风险责任意识，唯有此，才能真正的达到规范业务行为、提高服务质量的目的。4.3建立执业责任保险或者执业风险金制度鉴于。目前房地产估价机构司法拍卖估价人员面临的执业风险越来越多，执业风险系数也在不断攀升。为了消除评估专业人员的执业顾虑，房地产估价机构在有条件的情况下，可以参加司法鉴定执业责任保险或者缴纳执业风险金，通过社会其他机构来分散评估专业人员的执业风险。我国早在《司法鉴定机构管理办法》中就规定了司法鉴定责任保险以及执业风险金制度，因此，房地产估价机构实施此方案在法律上不存在任何障碍。建立执业责任保险或者执业风险金制度，能帮助房地产估价机构在执行业务中分散风险。4.4合理利用假设限制条件和免责条款。在司法拍卖估价工作中要合理地使用假设限制条件和免责条款，避免相关当事方因对估价报告的不合理利用而带来的风险，也避免一些由于其他方面的原因而承担不应该由估价机构及估价专业人员承担的风险。对于司法拍卖估价过程中难以把握的或认为可能存在的风险事项，房地产估价机构应及时和委托人进行沟通，并在估价报告中披露其不确定性或所面临不同后果的可能性。在复杂的司法拍卖估价业务中，对不确定的问题和不可知的事实情况，应出具有条件的和有保留的咨询意见。

5结论

随着我国经济的不断发展，一方面社会公众已经形成了较强的法律权利意识，另一方面在经济获得不断发展的同时，各种债务纠纷大大增加，由此导致司法拍卖估价业务增多，房地产估价机构及评估专业人员的执业风险也相应增多。房地产估价机构当前和今后很重要的一个工作任务就是要做好司法拍卖估价工作中的风险防范工作。要从房地产估价机构、评估专业人员两个方面做好风险把控工作。就房地产估价机构自身而言，要加强内部管理制度，规范业务行为，加强对评估专业人员的法律培训。对于评估专业人员来讲，要牢固树立风险责任意识，牢记自身职业道德底线。相信通过这两方面的努力，房地产估价机构司法拍卖估价业务面临的风险增加问题可以有效得到控制。

参考文献:

［1］王学哲.论司法鉴定中房地产估价工作的风险防范［J］．中国房地产估价与经纪，2009(2)．

［2］敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价［J］．中国房地产估价与经纪，2017(2):73－77.

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1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

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一、资产评估行业对人才的要求特点

1、行业对资产评估类人才的需求量大，但从业门槛高

至2012年，全国资产评估从业人员有10万多人，注册资产评估师人数约27800人，实际专门从事资产评估业务的人数不足15000人。资产评估行业在产权交易、企业改制、司法实践、融资抵押、财产拍卖等活动中，迫切需要大量从事资产评估业务的专门人才。

但是行业对评估类人才的要求普遍较高，据调查，90%的用人单位在招聘资产评估人员中要求具有评估工作经验，优先考虑具有国家注册的资产评估师执业资格或房地产评估师、土地估价师资格者，用人单位在招聘评估助理人员的时候则要求一年以上的工作经验。而我国资产评估师考试的报名条件中则规定：大专学历从事资产评估相关工作满3年，本科学历从事资产评估工作满1年，方可参加注册资产评估师执业资格考试。因此虽然资产评估行业的人才需求量大，但由于门槛高，要求多，导致了许多应届的大学毕业生难以尽快融入到行业中去。

2、行业对人才的需求领域广泛

随着评估市场的快速发展，资产评估行业对人才的需求从传统的资产管理与评估领域逐渐向房地产、土地、矿产、无形资产等领域发展。2004年来随着我国房地产市场的火爆发展，行业对房地产估价师的需求急剧增长；由于国家将土地作宏观调控手段，许多基础性的工作与地价评估有关，尤其是近年来土地评估中增加了包括开发区集约节约评价、城镇地价动态监测、农地定级估价、农地产能核算、农地区片价测算等内容，因此行业对土地估价人员的需要也大为增加；此外随着我国经济的快速持续发展，社会对机动车评估、保险公估、商标、专利等无形资产的评估人员的需求也持续增长。

3、行业对复合型人才需求强烈

通过对用人单位和毕业学生的就业调查发现，资产评估行业要求评估人员的知识面较宽，对具有资产评估、财务会计、金融证券、审计、税法、建筑工程、机械等方面的专业知识，并且能够熟练运用财务软件及office办公软件进行工作，同时具有较强的文字功底能够熟练撰写资产评估报告的复合型人才需求强烈。

二、高校培养资产评估类人才普遍存在的问题

至2012年7月，我国共有70多所本专科院校资开设了资产评估专业，这些高等院校为资产评估行业输送了大量人才，但不可否认这些高等院校在人才培养模式上也普遍存在着问题。

1、培养目标雷同，不能完全适用行业的需要

查看这些院校的培养目标，发现其对评估类人才的培养目标基本可以归纳为：面向资产评估行业，培养具备良好的政治思想素质和职业道德，具有比较扎实的资产评估理论基础和从事具体资产评估业务工作的能力，有一定的专业外语和计算机应用水平，具有较强的解决实际问题能力的复合型、应用型的资产评估人才。在课程设置上多数高校则以注册资产评估师的考试要求科目为主干课程。

而在行业实际的资产评估业务中，评估工作不仅包括资产评估、建筑工程评估和机器设备评估，同时还包括土地评估、房地产评估、金融资产评估、企业价值评估、无形资产评估、旧机动车评估、矿业权评估、林业权评估、税基评估、珠宝鉴定与评估等。因此在雷同的培养目标与课程设置下，培养出的学生则无法完全适合行业的需要。

2、学生的实践能力不够

目前许多高校意识到实践教学的重要，但或是由于实习基地的建设开拓不足，或是由于场地经费的缺乏，或是由于课程设置的问题，使得了实践教学的效果不理想，学生没有通过现场勘查、顶岗操作等过程，直接参与评估工作，从而导致了学生的实践能力不够，无法满足评估单位的要求。

3、缺少经验丰富的优秀资产评估类教师

资产评估专业是一个综合专业，它不仅要求教师精通资产评估和财务会计，还有熟悉金融、法律、建造工程、机器设备、无形资产、珠宝、车辆、房产土地等多项资产的评估工作。由于我国的资产管理与评估专业开设较晚，硕士以上学历资产评估类人才本身就很缺乏，同时加上许多评估公司、金融机构等对优秀评估人才的高薪吸引，造成了高校内资产评估类教师的匮乏。许多高校内的资产评估类教师则由财务管理类、会计类、土地类的教师兼任。由于教师的评估经验缺乏，因而无法培养出符合行业需要的高素质的资产评估类人才。

三、高校资产评估类人才培养模式探索

我校于2000年开设了资产评估与管理专业，至2013年7月资产评估专业已培养了10届约500多名本专科毕业生，约80%的学生毕业后一直从事资产评估业务，部分学生已经取得了注册资产评估师执业资格证书，已经可以独立从事资产评估业务。用人单位对资产评估专业学生的专业知识扎实、实践能力强、勤奋踏实的工作作风普遍认同。通过对我校资产评估类人才的培养探索，本文认为可以从以下几个方面完善资产评估类人才培养模式。

1、根据行业需要，调整完善资产评估专业课程体系

在培养方案的设置上，既要体现资产评估类学生的专业基础，还要培养学生较强的实践操作能力，加强实践实验教学内容；同时又要注重对学生独立能力、创新能力、职业道德等综合素质的培养。因此在培养方案的调整上，应当根据评估专业人才社会需求、培养目标、学科特点，再结合行业调研访谈、用人单位的反馈等多方面因素的基础上进行综合调整。在课程设置上，随着评估业务的逐步深入发展，越来越多的社会经济领域需要资产评估，高校可以根据社会的发展和行业的需要调整课程，除了常见的资产评估、房地产评估、土地评估外、流动资产评估、无形资产评估、企业价值评估外，还可以增设珠宝收藏品评估、商标商誉权评估、矿业权评估、林业权评估等课程，以满足行业对评估类人才的多方面的需要。

2、建立大型的实习基地，加强与行业的联系与交流

我校的资产评估专业一直注重实习基地的建设，近年来专业与行业内的北京杜鸣房地产评估公司等几家评估公司签订了实习基地的协议，同时专业与北京几家大型的资产评估公司保持着长期的合作关系。与行业的密切联系与合作，不仅便于专业开展对学生的实习实践教学活动，同时便于加强与行业的联系与交流。

学生虽然有到实习单位进行评估实习锻炼的机会，但在平日正常的课堂上，仍然是教师讲课学生听，教师及学生都对行业的最新动态把握不足。因此为了让专业的师生及时把握行业动态，高校可以从行业中聘请校外知名专家、经验丰富的注册资产评估师来校进行讲座，介绍行业的最新动态、研究热点、评估中的特别注意事项等问题，以弥补课堂教学的缺陷。

3、以毕业评估报告代替毕业论文

本科生的毕业论文是本科教育的重要环节，是资产评估专业在毕业实践教学环节，是对学生所学知识和技能的综合性检验和总结。考虑到资产评估专业的特点，依据资产评估专业培养方案和目标，结合我校本科学生理论研究和写作能力等方面的具体情况，总结历年学生撰写毕业论文时存在的选题空泛、资料陈旧、逻辑性差等问题，我校提出了适用资产评估专业特点的改革方案，即以撰写评估报告来替代毕业论文，并对09级资产评估本科学生进行了试点。

在撰写评估报告的过程中，首先将学生6-7人分成一组，由专业任课教师及行业内的资深注册评估师担任评估报告指导教师，每组学生负责一个综合项目的评估。在该综合项目中学生应当进行机器设备、流动资产、无形资产、房地产、土地使用权、企业价值等多项资产的评估，并撰写评估报告及评估说明。通过毕业评估报告的撰写，学生们感到收获很大，很多同学认为撰写评估报告是对大学四年所学知识的综合运用，而且培养了同学们的团队精神与合作意识，更为重要的是随着项目的进行，同学们掌握了资产评估的程序，能够运用各种方法对不同的资产进行评估，而且能够熟练地撰写资产评估报告。总之撰写毕业评估报告可以使学生理论联系于实践，学以致用，并为学生能够顺利的融入日后的实际评估工作打下了坚实的基础。

4、“请进来，走出去”，建设结构合理，实践经验丰富的教师队伍

要培养既具有丰富理论知识，又具有较强实践能力的高素质高技能的专业评估人才，必须要有一支既具有丰富的教学科研经验，又具有丰富的实践工作经验的师资队伍，否则无法培养出优秀的人才。我校本着“请进来，走出去”的原则，建立了一支稳定的、校内校外密切结合的师资队伍。“请进来”是将行业内的资产评估师请进课堂，如《机器设备评估》，则聘请校外的资产评估师担任该课程的教师，该教师专门从事机器设备评估的业务，评估经验丰富，讲解生动，极大地提高了学生的学习兴趣。“走出去”是指本校的教师到评估行业中挂职锻炼，并参与具体的评估项目中。通过在行业中的实习锻炼，教师的专业水平也得到了极大地提高。

参考文献：

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一，公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司。是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一。北方公司以北京为依托，业务范围辐射全国。具有技术力量雄厚，信息灵敏可靠，服务行为规范，规模信誉良好的优势。

1，公司的主要业务有

①，房地产开发土地使用权获取方式前期策划；房地产投资分析，可行性研究；房地产投资的资金融通；房地产市场营销策划；房地产抵押贷款(个贷)评估；房地产拆迁评估。北方公司自1993年以来，对不少项目参与了整个策划，并成为多家集团公司的长期咨询评估机构，成为许多集团公司的顾问单位，比如北大青鸟集团，隆达集团，北京市供销社，北京金隅集团，首创置业，国贸，北辰等。

②，基准地价及各类宗地地价，房产价值评估业务。

基准地价编制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价，并参与了其它省市基准地价的制定，获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖；业务包括出让或国家收回土地的地价评估；转让，出租，抵押，作价入股房地产的评估；企业兼并，破产，清产核资涉及的房地产估价；司法仲裁涉及到的房地产估价；征收土地税费涉及的土地估价；其它依照法律，法规需要进行的房地产估价。

③，在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策，法律咨询。

北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为A级土地估价机构，是全国最早从事上市公司土地估价的机构。已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估，政策咨询，及土地资产处置的协调工作，积累了丰富的经验，熟悉股份制改造中的各个环节，能够为企业提供最合理的土地资产处置方案，便于土地资产与其他资产衔接平衡，达到上市标准。

④，为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务。

目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务，积累了丰富的经验。包括企业清算资产评估，企业工商注册资产作价入资评估，资产补偿评估，无形资产评估等，类型丰富多样。

⑤，具备提供完备法律咨询服务的能力。

北方公司现有法学硕士4名，其中具有律师资格的3名，具备提供全套法律咨询服务的能力，尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验，使客户的权益得到最大限度的保护。

2，公司特点及优势

①，公司具备五种资质:

⑴中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格。

⑵国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质。

⑶北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质。

⑷北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质。

⑸北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)。

作为目前全国具备资质最全面，最高级别的的评估机构，北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下，在协调各方关系方面更显示出我公司的巨大优势。这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的。

②，灵敏可靠的信息

北方公司与国土资源部，建设部，财政部，外经贸委，各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系，能及时准确地了解国家各项政策法规，并融会贯通。尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切，了解和掌握全国各地地价行情，可以协助客户办理评估结果确认，土地资产处置，权属变更登记等手续，有协调各方面关系的能力和经验。截止目前，公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易服务。

③，良好的信誉

北方公司是中国银行总部，国家开发银行，建设银行北京分行的指定评估机构之一，与其他银行亦有业务联系，享有良好的信誉。目前，房地产抵押评估业务量日益扩大。北方公司在接受评估工作过程中，从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性，并协助企业明晰产权关系。既为金融机构的贷款安全性提供保障，又为企业理顺产权关系，顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作。

④，雄厚的技术力量

北方公司是国内成立最早，技术力最雄厚的专业评估机构。从事过各类资产评估项目，并与境外评估机构进行过多次合作，有丰富的协调经验。在长期的房地产评估工作中，全体员工不断总结经验，熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法，目前已形成了一套科学有效的评估程序，确保了评估工作的客观，公正和具有权威性。自1992年以来，各省市基准地价的制定，北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验，并对基准地价的数字化，标准化有独到的见解。

⑤，高素质的人才结构

北方公司现有专职人员中，50%左右具有硕士学位，形成了以经济，财会，建筑，法律等专业人员为主的业务队伍，体现了最佳的组合效益。其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员，多年以来从事土地经济理论，地价理论及评估方法的研究，参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部《城镇土地估价规程》等重要文件的起草。公司现有人员中，具有国土资源部土地估价师证书的15名，建设部注册房地产估价师证书的12名。除此之外，还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍，能承接各种类型的评估项目及基准地价编制项目。

二，在公司的工作情况

能在这么有实力的房地产公司实习，我们十分的高兴，这就像给与了我们一个巨大的舞台，让我们在上面有机会挥洒自己的才华，演绎自己的青春。我们也十分的珍稀这样来之不易的机会，好好的向同事们学习，增长自己的知识与经验。

在北方的这一个多月，我们是慢慢的进入工作角色的，由开始的学习房地产评估报告，到成为同事们的助理，再到参与到项目中来，最后得到项目主力的位置。这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定，也是我们努力的结果，我们获得的不仅仅是知识，还得到了走向社会的自信。下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的一些项目。

项目一:国家土地局2004年的北京地价监测

北京地价监测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理，在每年年末的时候，在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价，从而掌握北京的地价分布。

国土局分给北方公司6个监测点的任务，由于任务比较艰巨，这次总共有6人参加了这个项目。按照国家土地局的要求，我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2，土地开发程度chr(39)七通一平chr(39)条件下的楼面毛地价和地面熟地价。在5天内完成工作任务。外出考察花费了3天时间，2天用于写估价报告。外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点，做好记录和拍照工作。

这次过程我们学了一些从未接触过的森林的东西，我俩都有一种体会，就是其实知识没有界限，只要你肯学，就肯定能进入到这个知识的领域中来，这对我们以后的工作生活是一个很好的启示。只要努力，你就可以得到你所想要的东西。

篇9

一、我国投资性房地产公允价值计量的特点

随着我国房地产市场的发展，涉足房地产投资的企业越来越多。2006年我国在借鉴国际会计准则、全面修订企业会计准则之际，新增《企业会计准则第3号――投资性房地产》，首次要求对以投资为目的而持有的房地产单独确认。该准则充分考虑我国社会主义市场经济不完善的实际情况，很多地方体现中国特色，特别在投资性房地产公允价值计量方面表现得十分谨慎。

首先是有条件地采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。与国际会计准则优先采用公允价值计量不同，我国准则侧重于采用成本模式。准则规定采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：a.有活跃的房地产交易市场；b.同类或类似房地产的市场价格及其相关信息能够从房地产交易市场上取得。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式确定后，不能再变更为成本模式。

其次涉及公允价值模式下对相关资产转换为投资性房地产时转换差额的处理。与国际会计准则相比，我国准则的特点是对同一资产价值发生增减不同方向变化产生的差额区别对待。规定如果转换当日公允价值小于账面价值，差额计入当期损益；如果大于账面价值，应当将差额在己计提的减值准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。在国际会计准则中规定自用房地产转换为投资性房地产时按照此方法处理，而存货及自建投资性房地产则无论价值增加或减少其差额都计入当期损益。

最后在披露方面，国际会计准则要求在成本模式下仍应披露投资性房地产公允价值，我国准则规定公允价值计量模式的企业要披露公允价值确定依据与方法，而采用成本模式的企业并不要求披露公允价值。

二、上市公司投资性房地产公允价值计量的现状

我国对投资性房地产公允价值计量的所具有的谨慎特点不仅在准则制定时表露无遗，而且还能得到上市公司准则应用时统计数据的充分证明。总体上看，07、08、09三年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，分别约占上市公司总数的40%、42%、45%。其中绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少，笔者结合有关统计数据并通过互联网公开资料查阅相关上市公司报表，确认三年分别为17家、20家和25家（见附表），分别约占2.70%、2.90%、3.24%，可见企业对公允价值模式的运用普遍相当谨慎，远低于此前市场普遍预期。2010年由于房价继续高涨，物业税呼之欲出，很多企业由此担心增加投资性房地产的税收负担，没有新增采用公允价值计量的上市公司。因此2010年仍然保持为25家。下面就其具体应用情况作些描述：

（一）从涉及行业来看，以房地产类公司居多

25家中，房地产公司9家，占36%，它们分别是：津滨发展、卧龙地产、正和股份、金融街、金宇车城、中航地产、泛海建设、世茂股份、武汉控股（该公司2010年房地产行业收入超过60%，实现向房地产行业转型）。另外银行业4家，占16%，分别是：中国银行、交通银行、深发展及宁波银行。其他12家分别涉及商业零售业、纺织业、化工业、酿酒业、航空业等等。这主要是因为房地产类公司资产中投资性房地产相对其他行业来说较多，特别是一些拥有商业地产的公司，采用公允价值计量更能发挥其反映资产真实价值的优势，对公司和投资者而言更有意义。这种现象在2007年刚开始实施新会计准则时并不明显，在近两年，特别是2009年随着房地产市场日益火爆，公允价值计量受到更多房地产公司青睐。

（二）从投资性房地产业务对公司影响看，多数公司影响不大

这可从两个比重进行分析。一是投资性房地产占总资产比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，应该说投资性房地产少的公司，无论采用成本模式还是公允价值模式对公司影响都不大。与之相对的是10家比重接近或超过10%，有1家投资性房地产占总资产比重甚至快达到90%。但总的来看，并没有象通常所料想的那样，表现出投资性房地产较多的公司偏好公允价值计量的现象。二是房地产租金收入占营业收入比重。根据2010年财务报表分析，有14家公司在营业收入中没有单独列出房地产租金收入，可见比例相当低，有单独列出的9家超过1%，1家不足1%，另外1家房地产公司没有单列租金收入，全部包括在房地产行业收入中披露。

（三）投资性房地产公允价值确定依据与方法各异，大多数公司有披露

根据2010年年报，有10家根据独立评估机构评估报告确定，但有2家并未列出具体评估公司名称，10家参考同市场同类房地产价格由公司自行确定，有3家根据第三方调查报告确定，另外有2家没有说明确定依据。无论是评估给出还是自行确定，大多数只是较笼统地说明按市场法确定公允价值，具体方法不明。

（四）投资性房地产公允价值内部控制制度建设刚刚起步，大多数公司还是空白

投资性房地产公允价值计量内部控制是为保证投资性房地产公允价值合法有效取得及其相关信息真实准确完整披露而制定和实施的一整套操作程序、管理方法与控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地产、世茂股份4家公布投资性房地产公允价值计量的内部控制制度或管理办法，其他21家公司虽然按照证监会要求建立公司内部控制制度并对其运行效果由会计师事务所予以鉴证，在内部控制制度的很多方面与投资性房地产有一定关联，但对投资性房地产公允价值的确定依据、方法、原则等方面并没有建立起有效内部管理制度。

三、投资性房地产公允价值计量存在的问题

从以上应用现状的描述中我们可以发现，很多公司选用公允价值是以反映公司资产真实价值，向报表使用者提供与其决策更为相关的会计信息为目的的，他们为公允价值计量作了十分有益的尝试。但由此也可发现很多问题，主要表现在以下几个方面：

（一）利用公允价值计量进行盈余管理

与成本模式相比，采用公允价值计量时不用计提投资性房地产折旧摊销，可以降低当期费用，提高公司利润，同时在近两年房地产价格节节攀升的背景下，还可以提高资产总额，降低资产负债率，产生公允价值变动收益进一步提高公司利润。采用公允价值计量即使存在使公司业绩不稳定、降低折旧税盾作用、增加资产评估成本等因素，但两相比较，公允价值计量的种种优势为避免上市公司“披星戴帽”或做到账面扭亏为盈或粉饰财务状况以满足融资要求等等还是具有显而易见的良好效果，因而为一些公司所利用。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，2007年度新增13.181亿元投资性房地产，当年因公允价值上升增加资产580万元，与投资性房地产公允价值收益580万元相比，因无需计提折旧而增加的利润5270万元（按取得成本13.181亿元和折旧年限25年估计）更为可观。再如，深方大（000055）2007年度非经常性收益总额是利润总额的2倍多，其中投资性房地产公允价值变动收益金额为4232万元，占非经常性收益5701万元的74.23%，扣除非经常性收益后的归属于上市公司股东的净利润为-3262万元。可知，投资性房地产公允价值变动收益是该公司当年实现账面盈利的主要因素。

（二）公允价值确定存在较大的可操纵空间

我国企业会计准则中虽然规定有确凿证据公允价值可持续可靠取得条件下可使用公允价值计量，并要求对公允价值的确定方法与依据予以披露，但究竟具体使用什么方法与依据仍由公司自主确定，这无疑给上市公司留下很大的操作空间。可以说，公允价值计量运用关键在其确定依据与方法上，然而通过对上市公司公允价值确定方法与依据的分析可知，实际上很多公司是参照市场价自行确定计算公允价值的，也没有说明计算方法与程序，有的虽然说明依据评估机构评估价格但并没有披露具体评估机构名称和评估报告书，还有的根本没披露其公允价值确定依据，确定方法与程序的说明也较笼统，有的公司投资性房地产公允价值变动幅度远远超过当年同类市场正常增长幅度，这不能不使报表使用者对其价值真实性客观性产生怀疑。另外，建立公允价值计量内部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多数公司仍缺乏这种自我约束机制，使公允价值确定更加主观随意。

（三）投资性房地产信息披露不够充分、不够规范

主要表现在两个方面：第一，持有土地使用权的信息披露较少。按照我国企业会计准则的界定，投资性房地产包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬迁或扩建需要，拥有土地使用权的情况较普遍。但从25家采用公允价值计量的公司报表分析，投资性房地产涉及范围几乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用权。公司的土地使用权似乎全部作为无形资产处理了，还在每年按土地使用权的规定年限摊销成本，这种做法显然无法反映一些上市公司囤地的投资目的与实际收益，没有让报表使用者取得投资性房地产完整信息。新华社2010年10月的报道曾披露，泛海建设（000046）在北京繁华地带购置的4块土地闲置6年，其间5次调整建设规划。据估算，在这6年期间开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。可是在公司报表投资性房地产或无形资产附注中却找不到有关这些土地使用权的重要信息。第二，25家公司中有13家没有投资性房地产具体项目名称，只有房屋、建筑物的成本与公允价值变动分类数据资料，报表阅读者无法了解公司主要投资性房地产的项目名称、位置、面积、单位价格，同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，无法根据会计报告判断上市公司采用的计量方法是否恰当。

四、投资性房地产公允价值计量的规范

在我国企业会计准则与国际会计准则持续趋同的大背景下，投资性房地产公允价值计量符合财务会计未来发展方向。针对上市公司在应用投资性房地产公允价值计量中存在的许多问题，建议从以下四方面进一步予以规范：

（一）完善公允价值计量与披露的相关会计准则，加强政府监管

第一是加快制定我国公允价值计量准则。2011年5月，美国财务会计准则委员会（FASB）与国际会计准则理事会（IASB）共同了关于公允价值计量和披露的最新规定，以实现公允价值项目趋同。制定我国公允价值计量准则显得更加紧迫。以此作为投资性房地产公允价值计量的指导性文件，保证公允价值取得、评估和变动的准确性。第二是完善投资性房地产会计准则。要求企业披露与公允价值确定的一些相关因素，如具体项目名称、位置、面积等。参考国际会计准则对投资性房地产公允价值估价作法，要求上市公司聘请经过有关部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行独立评估，并要求披露评估报告，不能企业自己评估或聘请房地产经纪机构以及其他非专业评估机构，避免人为操纵企业利润。第三是规范土地使用权归类标准，以确保以投资为目的而持有的土地归入投资性房地产，完整披露相关信息。

（二）完善房地产市场环境，为公允价值计量创造条件

第一完善房地产市场信息。活跃的市场是公允价值运用的基本前提，但是我国目前房地产缺乏完善的市场，价格及相关信息不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效措施，比如建立良好的交易环境、推行适当的优惠政策等，培育活跃的房地产交易市场。第二加快推行包括《评估机构业务质量控制指南》在内的资产评估准则体系，规范投资性房地产评估方法，提高资产评估质量与公信力。

（三）建立健全投资性房地产公允价值计量内部控制制度

随着我国经济融入全球化步伐加快，公司面临的的风险越来越大，为此我国监管部门不断提高对上市公司建立内部控制及其信息披露的要求。为与内部控制整体要求相一致，有必要要求上市公司就公允价值订立内部控制制度制定审议程序，用以明确公司以公允价值计量资产的计量依据、计量程序与计量原则，并严格、有效地将其执行，有助于公允价值计量的操作，降低随意性，提高会计信息质量的相关性和可靠性。

（四）加强教育与培训，提高会计人员职业判断能力

公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平。另一方面，公允价值计量中大量不确定因素的存在，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和职业道德教育，从主观上消除利润操纵的动机。

参考文献：

[1]企业会计准则第3号――投资性房地产.

[2]国际会计准则第40号――投资性房地产.

[3]相关上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)证券交易所网站.

篇10

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0098-02

房地产证券化自20世纪80年代在西方国家迅速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具，是金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，房地产证券化市场已有一定程度的发展。但是我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，房地产证券化的发展还存在很多问题和局限。深化金融体制改革创新，建立开放统一的房地产金融体系，为房地产资产证券化创造了一定的环境，同时可以探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。

一、为房地产资产证券化创造良好的环境

改革开放以来，我国的金融市场从形式上看已经建立了比较完善的金融体系，但是资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，一定规模的债券市场是资产证券化顺利实现的基础。而我国各种金融机构的组织和功能离市场经济要求还有一定距离，资本市场发育不良，行政干预金融市场的情形大量存在。因此需要加快金融改革进程，尽快建立符合现代市场经济发展需要的金融体制，让市场机制充分发挥对金融市场的基础性的调节作用。结合当前市场化取向的利率机制改革和优化企业资本结构对企业债券市场发展的要求，大力发展我国的债券市场，从而形成一定的市场规模，是实现资产证券化的必要基础。只有打破价格双轨制，开发利率，建立统一的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，推进深层次的以产权改革为核心的体制改革，才能加快金融体制的改革步伐，进一步深化商业银行的产权制度改革，有效地转变国有银行的经营机制，从根本上提高我国商业银行的真正竞争力。同时，强化我国商业银行的内部管理机制，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，是提高房地产金融体系运转效率的有效途径。最后，借鉴国际金融业的发展经验，调整经营管理理念和发展战略，加快中国房地产金融创新，提高房地产金融资源的运营质量和效率。需要引起重视的是由于投资者对于市场信息披露不真实或者不完全而对证券的价值产生质疑，削弱了投资者的投资热情。所以，只有加快发展债券二级市场的速度，扩大市场规模，制定完备的机制和措施来保证信息披露的真实性、有效性和完整性，才能更好地进行住房抵押贷款证券化。

二、加强金融监管，规范市场主体行为，完善房地产资产证券化的法律法规

资产证券化交易中的真实出售、破产隔离等重要核心环节都需要法律的有力支持。这不仅要求制定《住宅法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款担保与保险法》、《房地产抵押法》、《强制搬迁法》等与住房抵押贷款初级市场相关的法律法规，保障贷款机构利益。而且要求那些监管机构如人民银行、证监会、银监会等要对相关法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的健康发展。

目前的法律法规丞待解决的主要有：资产出售的会计处理问题、资产转移的税收问题以及在抵押贷款发放和证券化过程中的征收的各种费用问题。美国的“次贷危机”警示我们，出于追逐利益的需要，虽然存在着较为完善的金融监管法规体制，发达国家的金融机构也经常是倾向于创造出新的规避管制的金融产品，忽视监管规则和风险因素，在促进金融市场繁荣的同时也增加了自身所存在的风险。当经济情况出现恶化的时候，积累的风险就会随之暴露，进而引使危机变得不可避免。为了避免危机发生，我们必须要遵照市场经济发展的客观规律，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，完善房地产金融法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。

三、积极培育投资主体，提高地产金融资源的利用效率，提供多种住房抵押贷款证券产品

房地产业是一个需要成熟的房地产金融市场作为支撑的资金密集型行业。因为投资者的风险承受能力和风险偏好的不同，各银行可以根据购房者年龄、收入、家庭状况、地区分布，以市场需求为主导，在贷款的期限、类型.利率等方面作出调整，丰富贷款品种，扩大市场规模，创造出期限不一、利率不同、还款方式多元化的产品，增加可证券化的住房抵押贷款资产。

建立一些多元化的房地产金融体系，是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面的关键所在。这就需要通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。第一，通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的各种方式，降低房地产企业融资成本，改善资本结构。第二，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道。信托具有财产隔离的独特制度优势、避税等功能，并且募集方便，可提供房地产开发投资到流通消费的全程金融服务。为了促进我国信托业的健康发展、房地产融资市场的提升，提高信托计划的安全性，实现信托融资的创新，必须建立完善的风险保障措施，采用财产质押和信用担保双重保证，同时通过银监会加大对信托融资的监管力度，逐步规范信托投资市场。第三，应当依靠培育和完善房地产债券市场来解决房地产企业融资困境的，特别是要大力支持房地产公司发行融资期限较长并且低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进人房地产业，从而在资本市场上直接进行融资。第四，推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。第五，积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽房地产融资渠道。近年来，虽然房地产业的外资引进速度加快，但利用外资占房地产开发投资总额的比例是非常小的。增加国外资金的引进，使我国房地产金融市场发展走向国际化，有利于引进先进的运作和管理方法，进而提高投资的效率。第六，积极培育房地产金融二级市场，尤其是在积极推动住房贷款证券化方面，通过房地产金融市场上的投资者对证券化金融资产进行自主交易，把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散开来。

四、逐步建立规范的中介服务机构，加强专业人才的培养

目前虽然从大体来说投资银行业和会计业的行为较为规范，基本能够满足资产证券化的要求，但是资产评估业和资信评级业仍然存在较大差距。一项较为复杂的资产证券化交易往往会涉及到很多家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构都是所有资产证券化交易都必须涉及到的，也是最重要的中介机构，必须应当规范我国的资产评估业和资信评级业的发展。目前我国资产评估业存在着很多问题：资产评估管理尺度不一，评估机构又过多过乱，评估管理行业不正当竞争现象严重；评估业务重复收费，都加大了企业正常经营成本等。中国资产证券化要想实现又好又快的发展，就必须对资产评估业严加规范。作为我国新兴行业，资信评级存在一些问题：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题不仅导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中影响力小，而且也使得资信评级无法充分发挥，大大降低资产证券化的实际作用。建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系的同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，走“少而精”的发展模式，着重培养几家在国内有权威、在国际有影响的资信评级机构，是我国面对当前资产评估新形势的最佳办法。我国现行教育模式培养出的人才。基础薄弱，专业口径狭窄，又受人才流动机制的限制，导致我国现有金融人才无论是数量还是质量上都难以满足房地产证券化的要求。房地产证券化是一项集技术性、专业性和综合性于一体的新型融资方式。它涉及包括金融、证券、法律、信托、地产、保险等很多专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。建立一支既精通金融业务.又了解房地产市场.熟悉业务运作的专门管理人才队伍是当务之急。

在担保机构上，应当成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级，解决投资者的“后顾之忧”。受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约，投资者对证券化资产的各方面信息不尽了解，此时信用评级机构所出具的资信评级会很大程度上影响投资者的决策。从美国“次贷危机”中，我们看到尽管有着国际知名评级机构对住房抵押贷款债券进行评级，但由于其评估缺乏客观性，其应有的指导作用并没有得到发挥。所以，在这个意义上可以说建立一个独立、客观的信用评级体系是资产证券化的成败关键。由于我国的信用评级还处在初步阶段，建议国内评级机构和国际著名评级机构加强合作，学习先进的信用评级技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国评级水平，引导投资者开展业务。证券化业务中，金融电子化可以帮助处理大量的材料和数据，加强相关人员电子技术的应用可以大大促进住房抵押证券化的发展。设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才，对人才进行定期培训，资产证券化发展较成熟的国家有关方面的操作程序和法规建立，建立一支能够把我国基本国情和先进金融知识相结合专业化队伍，并对相关证书实行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

参考文献

[1] 殷有祥.当前住房金融存在的问题及对策[J].银行与企业，2007.