购物车(0)
房产投资成本模板(10篇)
时间：2023-07-03 15:49:09
导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产投资成本，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。
篇1
1 贵阳花溪地区背景
花溪区位于黔中腹地,距市中心17公里。全区地貌以山地和丘陵为主,具有高原季风湿润气候的特点,冬无严寒,夏无酷热,无霜期长,雨量充沛,湿度较大,有着丰富的水资源和生物多样性,森林覆盖率达41.53﹪。花溪地区的生产总值、固定资产投资、工业增加值、公共财政预算收入、旅游总收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标绝对数均位列全省前10位,总人口数至2010年约为360054,人口密度为每平方公里402人。
贵昆、湘黔铁路贯通花溪区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区,312国道和101省道贯穿全境。花溪的教育产业近来也是蓬勃发展,自2009年规划出3200亩地扩建贵州大学的同时,规划聚集区内的花溪区孟关也将规划出7500亩地,建成贵阳市的高校园区,首期工程完工后,将容纳坐落在贵阳的5所高校。而花溪区大学规划用地由北区贵州大学和贵州民族大学组成,南区则位于贵安新区党武镇范围内,分别由贵州师范大学、贵州财经大学、贵阳医学院、贵阳中医学院、贵州轻工职业技术学院、贵州民族大学和贵州亚泰职业学院、贵州民族大学人文科技学院等8所高校组成,南区即为俗称的“花溪大学城”。
除了高等学府之外,花溪的基础教育机构也是数不胜数。花溪景区面积222平方公里,占全区面积的25%。有景物景观81个。其中,自然景观56个、人文景观25个。有国家级特等景观4个、国内一等景观18个、国内二等景观32个、国内三等景观27个,以花溪国家城市湿地公园、花溪公园、天河潭、镇山民族文化村、青岩古镇、高坡民族风情游最为有名。花溪文物古迹丰富,青岩古镇已列为全国历史文化名镇。全区有12处文物被贵州省人民政府公布为省级文物保护单位,有甲定洞葬等13处文物被贵阳市政府列为市级保护单位,马铃石拱桥等48处文物被花溪区人民政府公布为区级文物保护单位。贵阳市花溪区现以“生态”、“旅游”着称,但相比于我国其他着名旅游风景区,其开发程度尚处于较低水平,换句话说,花溪的旅游产业有着较大的发展空间。
2 投资分析
2.1 市场分析
2.1.1 公寓 通过实地考可见察,贵阳花溪地区山清水秀、气候宜人,远离城市的喧嚣与烦扰,极其适宜居住,尤其适合老年人安养天年。花溪的居住人口为360054人次,人口密度为每平方公里402人,其中,花溪公园附近较为繁华,有着浓厚的生活气息。根据市场调查,笔者了解到不少外来人口在花溪买房用来给父母养老,花溪的居民也多为中低层收入者,由此看来,若要在花溪投资房地产住宅项目,中小户型应占大头。
2.1.2 别墅 花溪有着独特的自然风光,与造型优美的别墅搭配相得益彰。或许会有部分中高层收入者愿意来享受这里纯净的空气和迷人的风光,但是这里距离市中心较远,周边的公共设施不如市区内完善,工作繁忙的高层人士可能更情愿购买市中心的别墅或花园洋房。
2.1.3 旅游地产 花溪地区众多的旅游资源,也吸引了不少全国各地闻讯而来的游客。花溪的建设相对落后,旅游产业发展不够,与我国其他旅游地区相比差距较大。贵阳是全国闻名的避暑胜地,再加上花溪地区高校众多,每当夏季,来各大高校进行培训的外地人士无不选择在花溪留宿,然而花溪地区固有的旅馆稀缺,许多外来人士只能选择在当地居民的私人客栈里借宿,住宿条件十分有限。因此,房地产投资者可以从旅游的角度出发,大大挖掘花溪地区旅游产业的潜力。
2.1.4 商业地产 由图1、2可见花溪一直以来缺少集中的大型商区,商业用房的供应仅占全市的1.25%,商业用房的成交仅占全市的0.25%。花溪公园周边的步行街虽然店铺较多,但总体来说其档次偏低、规模较小,花溪丰富的旅游资源会拉动该地区的消费水平,带动商业发展,因此花溪的商业发展也有较大潜力。然而,已有一些大型房地产企业在这里规划了商业用地,其中,中铁城计划要建设一座15万方的大型购物中心,若要与其竞争,还需深入考察研究。
2.1.5 写字楼 从地图上可以看出,花溪区处于贵阳市较偏位置,离市中心较远,交通相对来说较为不便,不太合适发展办公用地,受大盘个案影响,写字楼市场形成以老城区、金阳
新区为主要的两大热点供求板块,其他区域除乌当区有少量成交外,市场均无变化。整体市场销售量较低。 成功写字楼的共性有:位置应该居于城市商务中心或商业聚集区,交通要十分便利,四通八达的交通、浓厚的商务气氛是写字楼价值的重要支撑;写字楼项目周边必须要有较大的建筑体量和规模化的配套设施,形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间,才能称得上是真正的甲级写字楼。
从目前市场来看,花溪并不具备成功写字楼的条件。
2.2 风险分析
2.2.1 政策风险 限贷政策不仅会毫不动摇地执行,而且还会进一步深化和加强。唯有不折不扣地执行,甚至继续深化和加强限贷政策,才能确保房地产市场合理回归。此外,房产税将尽快在全国开征,这可能会导致房价下跌,并在潜移默化中达到限购的目的。
2.2.2 市场风险 市场风险来自在三个方面:一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争;三是项目产品和预测价格发生较大偏离。
2.2.3 技术风险和工程风险 主要由于科技进步、技术创新及其相关变量的变动可能带来的损失;以及由于工程量预计不足、或设备材料价格上涨导致投资增大;由于计划不周或外部条件因素导致建设工期拖延。
2.2.4 项目管理方面的风险 项目管理涉及项目的全过程,包括投资管理、进度管理、质量管理和财务管理。
2.2.5 外部环境风险 包括自然环境、经济环境、政策环境和社会环境因素的影响,如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革等。其中影响最直接的是金融政策和财政政策。
2.2.6 市场风险 要对整个房地产市场进行全方位的调查,了解其中潜在的规则;通过分析房地产的开发周期来预测其可能会发生的变动,从而预估出最佳的开发时机;选择地块时,要充分分析该区域的潜在价值;要了解国家政策,分析其对房地产行业会带来的潜在影响;同时,要了解并分析社会对房地产市场的需求类型和需求量;要利用一切可能得到的信息资料,了解潜在的竞争者的情况,做到知已知彼,百战不殆。
2.2.7 技术风险和工程风险 项目的建设需要切实解决工程建设特别是环境整治和生态环境保护问题;建造费用增加的风险可通过与建筑企业签定固定预算合同来减小;工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低等等。
2.2.8 项目管理方面的风险 要求项目管理人员要具备较强的业务技术水平、职业道德素质、以及各项专业能力;同时加强目标管理,落实考核责任制;制订相应的激励制度,调动项目管理人员工作积极性,从而提高企业管理水平和整体竞争力。
3 成本控制分析
随着房地产市场的逐步发展,有效的成本控制也为房地产企业在市场竞争中获得优势地位提供了契机,降低产品成本就是为企业增加利润,房开商各有着自己独特的控制成本的方法。
笔者认为,建设项目的功能直接关系到是否能有效满足消费者的需求,从而影响企业的收益。因此,功能设计成本控制是房地产规划成本控制中所占比重最大的环节。其方法是:在成本控制中应首先列出项目所具有的主要功能评价指标,根据各个功能评价指标的重要程度来划定它们的权重,接着确定项目的总费用,再根据各个功能评价指标的权重来预估其相应部分的开销。
本文从功能设计的角度出发来对贵阳市花溪区贵州大学附近某地开发经济型酒店项目进行成本质控分析。该项目建设用地800平方米,建筑规模为6400平方米,主体部分总投资额为1920万元。
①首先列出该项目所具有的主要功能评价指标,并对各个功能评价指标的重要程度进行评分,最终确定权重。
确定权重可采用0-4强制评分法,分别将不同的指标进行两两对比并评分,如:若A比B重要得多,则A得4分,B得0分;若A比B重要,则A得3分,则B得1分;若A与B同样重要,则A、B各得两分,如表1所示。
②根据权重来预估相应功能评价指标的开销,见表2。
篇2
序号 项目 建筑面积 楼面地价 总金额 估算说明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 土地出让金 321959.0 3000.00 77335
2 契税 321959.0 90.00 2897.63
合计 80232.63
前期反应估算
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
---------------------------------------------------------------------
1 勘测费 1.5 元/平方米 411685.0 61.75
2 方案及施工图设计 43 元/平方米 411685.0 1770.25
3 景观设计费 14 元/平方米 82810.0 115.93
4 三通一平费用 2 元/平方米 411685.0 82.34
5 临设（现场办公楼） 8 元/平方米 411685.0 329.35
合计 68.5 2359.62
基础设施成本分项测算
序号 项目 计费基数 单位 计费标准 总金额 估算说明
-------------------------------------------------------------------
万元
1 供水工程 321959 元/平方米 30 965.88
2 排水工程 321959 元/平方米 35 1126.86
3 天然气工程 321959 元/平方米 20 643.92
4 变配电工程 321959 元/平方米 45 1448.82
6 电信及闭路电视 321959 元/平方米 12 386.35
7 绿化工程及景观 82810 元/平方米 200 1656.2 含球场泳池等
8 后期公共配套 321959 元/平方米 5 160.98
9 道路及硬地 16132 元/平方米 80 129.06
10 邮政报箱费 2028 户 250 50.7
11 其他零星 321959 元/平方米 10 321.96
合 计 687 6890.73
建安成本测算
序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 备注
------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 土建（地上） 321959 1150 37025.29
2 土建（地下） 86946 2300 19997.58
3 给排水 321959 90 2897.63 含消防
4 暖通工程 321959 10 321.96
5 电气照明工程 321959 60 1931.75
6 电梯 321959 120 3863.51 进口高速
7 监控、电讯等智能工程费 321959 100 3219.59 高标准
8 室内装饰工程费〔管理用房〕 1800 800 144
合计 69401.31
配套设施测算
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
----------------------------------------------------------------------
1 小区配套费 0 元/平方米 321959 0
合计 0
结果
本小区不存在该项费用
税金及规费
序号 项目 建筑面积 单方造价 金额合计 估算说明
------------------------------------------------------
平方米 元/平方米 万元
1 人防费 321959 0 0
2 煤气大市政费 321959 15 482.94
3 白蚁防治费 321959 1.6 51.51
4 各类审查，核准费 321959 5 160.98
5 高等教育费 321959 10 321.96
6 墙改费、水泥基金 321959 4 128.78 考虑了返还因素
7 交易手续费 321959 3 96.59
8 面积测绘费 321959 1 32.2
合计 1274.96
序号 项目 单价 单位 数量 金额(万元) 估算说明
-----------------------------------------------------------------------
1 开发间接费用 0 元/平方米 321959 0
合计 0
其他费用
序号 项目 计费基数 计费标准 总金额(万元) 备注
-------------------------------------------------------------
1 招投标交易服务费、管理费及公证费 76292.04 0.50% 381.46 计费基数为建安工程费及基础设施费
2 工程结算编制和审核费 76292.04 0.30% 228.88
4 工程监理费 76292.04 0.80% 610.34
5 工程质量监督费 76292.04 0.05% 38.15
6 道路绿地占用费及修复费 411685 10 411.69
8 检测费等零星费用 411685 5 205.84
合 计 1876.36
成本估算
序号 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 合计
--------------------------------------------------------------------------------------
1 土地资金投入 40116.32 40116.32 80232.63
2 一期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
3 一期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
4 二期其他投入 7865.17 7865.17 7865.17 7865.17 31460.66
5 二期销售回笼 (21926.03) (29234.71) (21926.03) (73086.77)
6 三期其他投入 3932.58 3932.58 3932.58 3932.58 15730.33
7 三期销售回笼 (10963.02) (14617.35) (10963.02) (36543.39)
8 净需求资金 40116.32 40116.32 7865.17 (6195.70) (2263.12) (20534.81) (17436.96) (32610.80) (21926.03) (10963.02) (23832.64)
累计贷入资金余额 40116.32 80232.63 88097.80 81902.10 79638.98 59104.17 41667.21 9056.40 479815.60
财务费用 1604.65 3209.31 3523.91 3276.08 3185.56 2364.166744 1666.688329 362.2561812 0 0 19192.62
土地投入 80232.63
其他投入 78651.66
土地分摊 其他投入 总计投入 销售回笼
一期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
二期成本 32093.052 31460.664 63553.716 73086.7734
篇3
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
1、工程投资估算的重要性
从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。
2、投资估算要求
估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。
3、房地产开发项目投资的影响因素分析
3.1 项目投资环境
(1)外部因素
政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。
(2)技术配套因素
先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。
(3)市场因素
根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。
3.2 项目的技术方案
(1)市场定位
项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。
(2)建设标准
建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。
(3)项目规模
项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。
(4)设计参数的确定
随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。
3.3 选择的项目投资估算编制方法
(l)估算资料的适用性
在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。
(2)估算资料的精度
根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。
(3)估算资料的完善性
由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。
4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题
房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：
4.1 指标收集、编制、发行的时限性
指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。
4.2 政策、法规的不了解
随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。
4.3 建设地点选址不当
建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。
4.4 投资估算编制不够重视
有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。
5、房地产投资估算工作的改进建议
5.1 明确项目定位
房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。
5.2 加强基础资料的搜集和积累
要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。
5.3 加强不同专业人员之间的沟通
在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。
结束语
房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。
参考文献
篇4
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、开发成本的控制
房产开发在项目选址时就开始策划，对开发经营的经济效果就进行了必要的分析，其中开发成本分析占主要篇幅。项目开发决策后，在前期准备和实施阶段，由于工作的深度不同，工作对象不同完成各项任务投入的人力资源不同，开发的经济效益会有很大的差异，这就需要加大对开发成本的控制。
前期费用的控制：
前期工作内容涉及面广，费用繁杂，需要分门别类地分析费用的内在质量和完成工作任务的人为因素，应针对性地研究出办事的原则，方法、目标确定合适的办事人员，才能使前期费用的开支得到有效控制。
1、妥善安排前期各项费用的交纳时间，早交和晚交涉及到资金周转和利息损失。同时在关键时刻支付应交纳的费用，还可以加深企业在政府的印象。
2、准确掌握运用各项费用的计算公式，避免基数不准，造成多交费用。特别是以建安造价、建筑面积、直接工程费，土地面积等计算单位的，则计算单位必须绝对准确。
3、征收费用的单位应分门别类罗列清楚，同时对所征费用的理由、范围、时间段都应调查清楚，做到钱花的明白。
4、理清各种费用交纳的轻重缓急，将应交费用分为急办、必办、应办、缓办四个等级，根据资金储备情况，合理安排分批、分期付款时间。
5、加强公关工作，将征收各项费用的单位和办事人员、主管领导逐一排队分析，通过有利的社会关系，动之以情、晓之以理，在费用交纳的时间上和分期分批的数额上尽可能避免使企业的资金链断链，造成困境。
6、熟悉前期费用的全部业务，要有预见性地做好费用交纳前的洽谈工作，不干毫无准备的事。
建设费用的成本控制
建设费用的成本在整个开发成本中占很大的比例，从节约成本的角度中，只要控制好建设成本，就可以达到降低成本的目的。
1、通过合理规划控制建设成本
总体规划受规划设计条件的制约，而规划设计条件是由规划管理部门依据国家相关规范编制的，所以对国家相关规范的理解程度决定着总体规划的质量和水平，同时也影响着建设成本的控制。所以应力争提高容积率，增加开发面积，提升土地的利用价值。通过总体规划设计的方案优化来节约投资，其比重占个渠道节约投资总额的60%~70%，必须引起高度重视。
（1）合理控制临街建筑的后退距离。
临街建筑的后退距离一方面是根据建筑的类别和功能性质来确定，另一方面是根据建筑所在地段和道路来确定的。所以建筑物的功能定位尤为重要，同时要掌握好地方政府在这一方面的规划政策要求。应与规划主管部门的相关人员探讨磋商，如何合理确定临街建筑的后退距离。举一例：某一小区，临街地段长度为245米，总体规划设计条件中相关标准，比相邻的另一同类小区多退后了10米 ，后退面积=245×10=2450m2，按照容积1.3系数计算，2450×1.3=3185m2，利润值也就会因为缩小了建筑面积而减少。
（2）科学计算控制日照间距系数
日照间距系数影响着建筑物之间的距离，也就影响着容积率。各地区的日照时间不同，其日照系数也不相同，特别是旧城改造，应有不同的折减系数，应准确掌握标准，再精确计算，将建筑物的体形平面布置设计得更加合理。举例说明日照间距的影响：某小区规划条件考虑到城市边沿区，有部分平房旧建筑，将日照间距2折减成1.9，总建筑面积为120000m2,如果按照1.8来确定日照系数，则可以多建12000÷1.9×0.1=6316m2，利润值也会相应增加5.26%，（6316÷12000m2=0.0526）。
（3）巧布置建筑物的朝向，将建筑物结合地形布置成一定的朝向角度，也可以折减日照间距系数，如当建筑物朝向南北方向偏离15度~30度时，日照间距的折减系数则为0.8。由此可以看出，掌握好建筑物布置的方位，同样可以缩小建筑物之间的距离，提高容积率，扩大利润值。
（4）建筑物平行距离，北侧后退地界距离，都影响着容积率，有效利用临街道路宽度，测算好周边建筑物的距离，合理布置住宅和非住宅，多层和高层，力争缩短间距，提高出房率。这就要求吃透规划设计规范的各项标准及计算方法，合理的进行小区综合布置。
（5）多方论证规划设计中的建筑密度和容积率的上限指标。建筑密度与容积率成正比，也就是建筑密度越大，容积率就越高。而建筑密度和容积率受建筑物的层次，功能及所在区域的影响，所以合理、科学的确定建筑物的层次与使用功能，才能使该片土地的利用率达到理想化，利润最大化。
（6）总体规划设计中应尽可能优化小区道路，小区停车位，小区室外管网（给水、排水、热力、电力）、公共设施及管理用房，服务用房的布局及设计方案，在确保小区使用功能配套合理的前提下，尽可能通过方案的优化来节约投资。
总之，总体规划设计必须始终贯穿节约投资的经营思想，在设计的理念中，寻求最佳的规划设计方案，使建设成本始终在开发商自己的掌控之中。
2、优化施工图设计，节约建设成本：施工图设计方案的优化程度是仅次于总体规划设计方案的一项重要重要成本控制任务，如果说总体规划设计方案降低建设成本占60%~70%的话，那么单项工程的施工图设计方案降低建设成本就约占20%~25%，必须引起高度重视，严格掌控。这就需要我们熟悉和掌握设计规范中影响建设成本的主要内容。
（1）结构造型是降低建设投资的主控内容
从建安造价分析中可以得知，结构部分的造价占单位工程建安总造价的55%~65%，如此大的比重，稍有不慎浪费的投资就不是小数目。结构选型是根据地质条件，结合建设项目的功能及规模来确定的，同一栋建筑物，选用不同的结构，其建安造价有很大的差异，如一栋多层住宅楼，选用框架结构比选用砖混结构，其建安造价会高出20%~30%，所以在开发中，尽可能选用比较简单的结构类型，以达到节约投资的目的。
篇5
在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4 号――固定资产》和《企业会计准则第6 号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号――资产减值》的规定进行处理。
一、 成本计量模式投资性房地产的初始确认和计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本参照“固定资产”和“无形资产”等相关要求确定。
(一)外购的投资性房地产
外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。
（二）自行建造的投资性房地产
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产。
非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产重新分类。企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。
1、企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该存货在转换日的账面价值进行入账，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
2、将自用的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。租赁开始日，企业应当按改房地产在转换日的原价、累计折旧、减值准备登，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按该资产的账面余额，借记“投资性房地产”，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已经计提的折旧或摊销，借记“累计折旧（或累计摊销）”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（或无形资产减值准备）”科目，贷记“投资性房地产减值准备”
二、 成本模式投资性房地产后续计量
（一） 按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，按月计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”
（二）取得的租金收入。
采用成本模式计量的投资性房地产取得租金收入时，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
（三）成本模式投资性房地产有关后续支出
1、资本化的后续支出
资本化的后续支出会计处理类似于固定资产的资本化后续支出，成本模式投资性房地产进入改良或装修阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。发生资本化的改良支出或装修支出，通过“在建工程”科目归集。改良或装修完工后，继续用于投资性房地产的，应当从在建工程转入投资性房地产。
2、费用化的后续支出
有关的后续支出不满足资产确认条件的，应当直接计入当期损益（通常是“其他业务成本”科目）。
三、将成本模式投资性房地产转为自用。
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务、经营管理或者用于出售，投资性房地产相应地转换为固定资产、无形资产或开发商品。
（一）房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产。
房地产开发企业，将作为投资性房地产转换为存货的房地产时，按照转换日的账面价值，借记“开发商品”，并转销投资性房地产有关科目。
（二）将投资性房地产转换为自用的建筑物的。
企业将投资性房地产转换为自用房地产时 ，应当按照该房地产转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入固定资产（或无形资产）有关科目；按照投资性房地产的账面余额，借记“固定资产（或无形资产）”科目，贷记“投资性房地产”科目；按照已经计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧（累计摊销）”科目；如果已经计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目。
四、成本模式计量的投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用时，应当终值确认该投资性房地产。
出售、转让按成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额，借记“银行存款”有关科目，贷记“其他业务收入”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧（摊销），借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，如果计提了减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
篇6
一、概述
房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。
（一）投资成本控制的含义
投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。
（一）投资成本控制的意义
房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。
二、项目决策阶段的投资成本控制
本阶段基本上决定了项目的投资总额。
可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。
由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。
（一）进行政策风险研究
房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。
（二）进行市场和受众分析
进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。
（三）可类比项目分析等
收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。
（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性
1、主要评价指标如下：
（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；
（2）项目动态投资回收期；
（3）项目总投资收益率；
（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；
（5）项目财务净现值（所得税前）等。
2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。
3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。
（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。
三、严格设计和监理单位的招标工作
严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。
四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节
设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。
一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。
投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。
（一）初步设计阶段
实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。
初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。
（二）技术设计阶段
1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。
2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。
3、合理采用新技术、新材料、新工艺。
4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。
（三）施工图设计阶段
1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。
2、严密的编制投资预算和招标控制价。
（四）各专业人员必须共同参与，密切配合
投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。
五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节
（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位
（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作
往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。
（三）做好编制施工招标清单的准备工作
应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。
（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等
六、结论
房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。
参考文献：
[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版
[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版
篇7
中图分类号： F830.59 文献标识码：A
一、房地产业投资决策对成本控制的影响
1、影响投资决策的因素分析
（1）社会因素
房地产业与国家政策、金融政策以及国民经济发展水平密切相关，因此其投资时机受国家产业政策、金融政策及国民经济发展水平的影响。政策的变化对房地产开发项目的影响较大，如对控制固定资产投资规模的政策变化，将会影响到市场对房屋的需求量；实行新的土地政策，将会对房地产开发成本造成影响，税收政策及贷款利率的变化将会引起投资效益的变化。国民经济发展水平对市场购买力造成影响，也会影响房地产的投资。
（2）成本因素
影响房地产项目开发的成本因素主要包括所需要资源价格的变化、项目周期以及项目的产出率等。由于在建筑过程中的施工消耗，建筑所需材料等价格都在不断变化，投资收益会受到一定影响。房地产项目周期长，资金占用量大，而资金的占用对成本的影响直观的体现就是利息的支出，开发项目的周期越长，银行贷款的数额就越大，而如果开发项目的周期短，房地产企业的资金周转次数多，其产生的效益也就越大。
（3）投资区位
房地产作为一种特殊的商品，具有不可移动的特点，因此房地产的区位因素是客户最为关心的内容之一。对于房地产开发来说，地段位置是影响项目投资效益的关键性因素。随着社会经济的不断发展，人们对生活质量提出了更高要求，追求高品质生活。而任何一个房地产项目都与其周边的人文、自然环境发生着各种互动关系。因此不同区位的房地产项目，会产生不同的经济效益。
（4）投资时机
选择合适的投资时机是房地产投资收益的关键。经济发展趋势是影响开发时机的关键性因素，在经济发展的成长期，房地产市场需求旺盛，市场处于上升势头，此时推出合适的房地产项目较易获得较高的收益；当经济处于低迷期，市场需求下降，不能达到预期收益，因此房地产投资者必须具有敏锐的判断力，进行项目可行性分析，把握投资时机。
2、投资决策失误对成本控制的影响
面临日益复杂的市场环境，房地产投资潜在着各种风险，如果决策失误，将会给企业带来很大的投资风险。
（1）市场因素对成本控制的影响
房地产市场的动荡会使房地产开发企业带来巨大的经济损失，市场供需关系、市场购买力以及利率汇率等都会对成本控制造成影响。房地产企业周期长，在从项目可行性研究到开盘期间，市场需求发生变动的可能性很大，如客户对户型结构及单元面积的喜好等都会发生变化，从而使收益难以达到预期目标。
（2）政策因素对成本控制的影响
金融政策及财政政策对房地产企业开发的成本影响最为直接，货币政策的紧松都会直接影响到房地项目开发者以及购买者所持有的资本，影响了项目的开发和销售，使房地产开发企业所需的成本受到影响。如国家出台的一系列土地增值税条例和房地产开发相关办法，都使增加了项目开发的成本。
（3）项目开发团队人员素质对成本控制的影响
项目开发团队人员的素质对成本的影响较大，如果没有专业的投资分析，很难作出正确的决策，而决策的失误导致的项目投资失误给企业带来不可估量的损失，增加了项目的开发成本。决策者如果没有敏锐的市场洞察力，无法正确对项目进行定位，盲目进行投资开发，在开盘后出现销售瓶颈，成本的收回速度较慢，使开发成本增加。
二、完善房地产企业投资决策阶段的成本控制措施
1、进行充分的市场调查，降低投资风险
在房地产投资经营过程中会存在很多不确定因素，潜藏着风险，从而使投资实际收益偏离预期收益。这就要求投资者在投资决策前要充分利用信息化手段进行市场调查。调查住房销售价格、户型需求、环境要求以及市场竞争情况等进行调查，对正在开发的楼盘进行产品、客户群、价格以及市场购买力等进行分析。根据项目的使用要求、建设目标和规划技术条件等组织项目前期工作组的相关人员对项目进行研究并提出初步投资建议，为他们的投资决策提出科学依据，降低投资风险。
2、重视房地产开发项目可行性研究及投资估算
投资阶段重点是进行项目的可行性研究，对项目的投资估算精确度进行控制，并采用合理的估算方法进行编制，从而确保项目上投资决策的可靠性。
（1）重视房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目投资数额大，建设周期长，要使开发项目达到预期经济效果，就必须实现项目决策科学性，减少或避免投资决策的失误，做好可行性研究，解决并落实项目开发过程中经济技术原则和基础资料。可行性研究的内容包括市场的供需关系、客户群及产品定位分析、项目选址与方案规划、产品的建筑方案分析、投资估算与资金筹措以及财务效益等。对市场进行研究，了解客户需求，对项目进行定位；在技术研究阶段要结合设计方案对比项目功能，从中选择出经济与技术结合较好的方案。进行科学的可行性研究可以提高决策的可靠性，使投资者更好的了解市场以及项目本身的定位，尽可能避免投资风险，有效控制项目成本。
（2）重视房地产开发项目投资估算
投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是进行投资决策的重要依据之一，是否进行项目开发取决于开发项目的投资估算。投资估算必须保证准确性，如果出现的误差太大，将会导致投资决策的失误。在初步决策阶段，允许估算误差在30%左右，但在最终决策阶段，其估算误差必须控制在10%以内。只有保证投资估算的方法和数据资料可靠性，才能保证项目开发过程中其他阶段的成本控制在合理的范围之内，实现成本控制的预期目标。
3、采取组合投资策略，利用保险规避经济风险
（1）采取组合投资策略
目前，多数房地产企业为了分散风险，采用组合投资的策略，同时运作多个房地产项目。如何利用有限的企业资源通过合理的投资组合，选择投资时机、项目类型、投资区域等，规避风险并且尽可能多的获取经济效益和社会效益，具有重要的现实意义。
首先，采取组合投资要选择恰当的时机。房地产业具有投资时间长、资金占用量较大等特点，因此在项目开发过程中最容易遇到的就是财务危机，如果后续资金无法及时到位，很容易出现资金链断裂的问题。因此在采取组合投资策略时要避免几个项目的同时启动，避免由于几个项目一起启动占用大量资金给企业带来的整体性经营风险。在组合投资时，要注意对开发周期不同的项目进行组合，注意开发周期的多元化，使其相辅相成，增加抵御风险的能力，在保持企业效益长期稳定的情况下，提升企业形象和融资能力。
其次，采用组合投资策略时要注意投资产品的组合。房地产企业选择的投资产品包括商业地产、住宅地产以及工业地产等。由于市场供需的多变，因此不同类型的房地产商品在同一时期内的供需关系是不相同的。在分析激烈的市场竞争环境的基础上充分掌握各种产品的市场状况和企业实力进行科学、准确、系统的评价，从而对投资产品组合作出调整。
再次，投资区位的组合。不同区域的经济发展水平不一、实施的政策不同、社会环境、人文地理不同，房地产开发企业的发展机会和生存空间也是不一样的。实施投资区位组合，可以使企业打破房地产不可移动的地域限制，从而为企业赢得更多的市场份额和发展机会，避免一失均失、一败俱败的局面，尽可能的防范和分散风险。
（2）利用保险规避经济风险
保险作为一种及时、合理的分摊经济损失和实施经济补偿的方法，可以有效处置房地产项目开发过程中的风险。房地产保险是指在房屋设计、建造、销售以及消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产企业可以通过向保险公司投保，以缴纳保费为代价，将开发过程中或已经开发完成的项目存在的风险转嫁给保险公司来承担。但同时值得注意的是保险的可保范围是有限的，在多数情况下，保险也并不能提供充分的补偿。因此企业也需要采用其他非保险手段来转嫁风险。
4、加强项目团队建设，提高成本管理水平
（1）加强投资项目团队人员素质建设
房地产可行性研究和开发策略是一个非常专业、系统的工作。面临新的经济形势，房地产开发企业要适应新时期的变化，提高项目团队的整体素质，加强项目团队的建设，积极探索新的发展模式和管理方法。成本管理人员除了对城市的市场状况和经济形势、建筑工程造价状况、贷款利率等做充分的了解、分析和判断，还要树立以客户为中心的思想，为客户创造更大的价值。要加强团队人员的专业素质能力和良好的协调沟通能力，善于利用各方资源，与公司内部各部门合作伙伴沟通。
（2）提高成本管理水平
在房地产开发投资决策阶段，投资者要进行严格的成本管理，建立有效的成本控制激励机制，实施相应的成本控制措施，避免或降低投资风险。
首先，要建立利于成本控制的激励机制。要充分发挥成本管理体系中的“监督”职能，分析成本失控的原因并采取相应措施。要调动全员参与成本控制的积极性，对于提出成本控制有良好建议的员工要进行奖励，对于由于个人原因造成的成本失控要进行处罚。优秀的企业文化具有激励功能，拉近企业与员工之间的关系，使企业与员工同呼吸共命运，自觉节约成本。
其次，控制房地产开发成本。房地产开发成本主要包括前期的土地开发成本、项目设计成本、建筑安装工程造价成本、配套设施成本等。土地开发成本一般占到项目总支出的20%～30%左右，因此对土地的位置选取及出价的确定都应充分考虑开发风险和升值空间。要根据项目设计的先进性、经济性、可靠性及实用性等来确定最佳设计方案，确保投资成本的最低。建筑安装工程造价成本会占到项目总支出的45%～55%左右，在进行建筑安装工程成本的控制时，要根据当前区域经济的发展形势，对类似的项目造价标准进行调研，把握项目施工的总体情况，对影响成本的主要因素进行深入的分析，制定出科学合理的成本指标，在施工过程中对成本进行分析优化，将成本控制在最小范围。
第三、财务费用及税金的控制。在投资决策阶段要对财务费用做好充分估计，正确利用企业财务杠杆作用，在满足项目资金链连续性的前提下，最大限度的减少财务费用。税费的减免对于房地产开发企业来说是至关重要的，可以降低企业的开发成本，因此在投资决策前，要根据相关政策规定估算，努力获得政府支持。此外，还要预测其他一些因素的影响，如开发周期的变动等，确保项目成本最小化。
项目成本控制的实施是实现企业组织目标、达到预期经济效益、提高竞争力的关键。房地产开发项目运作周期长、资金占用量大、成本核算多、投资风险高等特点，因此提高投资决策水平，加强成本控制就显得尤为重要。企业要组建一支高水平专业项目开发团队，提高成本控制管理水平，尽量避免风险，从而达到企业的预期经济效益。
参考文献：
[1] 邹坦,韩宁.关于工程建设单位控制设计阶段工程造价的方法研究[J]. 工程质量. 2007(19)
篇8
近几年，随着民间资本不断向房地产行业注入，房地产正在发生翻来覆去的变革。作为一项重要的投资性资产，开展成本会计方面的研究工作势在必行。尤其是在新的的《企业会计准则》实施后，对投资性房地产会计有了新的模式方案，即“公允价值模式方案”。基于此，本文对新会计准则下投资性房地产会计成本模式的原因进行探析，以期为政府主管部门、房地产企业及普通民众提供决策参考。
1. 目前公允价值形式所确定的市场体系还没有完整地形成
根据最新颁布实行的会计准则里面的一些规定制度，对所谓的投资性房地产施行公允价值这种模式来进行计量的前提基础条件可以说是极其严苛。公允价值这一模式虽然能够比较有效地反映出一些投资性房地产本身在市场上的价值跟自己的盈利能力，却因为相关房地产的一些市场体系还不是非常健全的，房地产之间的交易信息，它们的公开性还不是很高。在现在这种情况之下，这个模式还是很难满足前提的。新的会计准则是不允许企业用的是在估值的技术下所计算估计的相关投资性房地产的一个公允价值。
2． 整个税收成本在企业价值方面的一些影响
之前使用的成本模式进行计量，投资性房地产的物业每一期都是要进行折旧的提取或者成本摊销，这样就能使得当期在账面上的利润变少，但由于折旧跟摊销都是可以在税前被列支的，这样就可以起到抵税的效果。由此可见，如果是采用公允价值这种模式进行计量的话，根据最新的会计准则的相关规定，便不能够对投资性房地产提前进行计提折旧或者进行成本摊销，而是要以在资产负债表里面所显示出来的投资性房地产，它的公允价值作为一个基础点来调整它的账面实际价值，实际公允价值跟原来在账面上的价值，它们之间的差额是应该计入在当期损益里面的。原来在折旧或者摊销所起到的抵税效果的丢失，从而使得税负加重，这就成了很多的房地产企业最为顾虑的一点。
3．目前的公允价值模式总会影响到净资产的收益率等等的考评性指标
如果采用公允价值来进行相关投资性房地产资产负债的计量,它在净资产上所增长的速度通常是跟不上它的收益所增加的速度的，直接影响到了当期或者再加上后期的一些净资产方面的收益增长率。所以大多数的房地产上市公司必须要在相关账面上的净资产增长率跟净资产收益的实际下降率这两者间进行一定的利弊权衡。
4．目前的公允价值这一模式有着不可回转的特点
企业在采取公允价值这一模式进行计量之后，是很难再换成原来使用的成本这一模式进行计量的。因为如果企业采用公允价值这种模式的话，就说明了这类型的投资性房地产，它的所在地是有着比较活跃的交易房地产市场的，而且也可以在比较活跃的一些交易型市场里面获取同类型的或者相类似的房地产的部分价格方面的信息。一旦再转成原来所用的成本模式进行计量的话，肯定就不如采用公允价值这一计量模式，不能更好地对企业的实际资产价值进行反映。
5．现在的公允价值这种模式会使得企业得经营业绩变得愈加波动
所采用的投资性房地产相关计量模式的改换变动，可以让很多企业的隐性价值变得公开化，成为显性价值，使得财务报表变得更加国际化，更加合理化，但它的前提却是不改变企业自身的本质存在的内部价值。因为现在的房地产市场是一片大好形势，如果采用公允价值这种模式的话，确确实可以增加企业内部的资产跟所获得的利润；但是，如果房价一旦下跌的话，肯定就会给本公司带来无法估量的账面上的损失，这就会让企业的整个资产价值一直处在一个经常性的大幅波动的环境里面，从而就增加了这些企业在业绩跟市场股价上的波动性，给它们实际的资产与利润的管理引发很多的问题。
6. 投资性的房地产在整个总资产里面占的比率不算高
投资性房地产是不包括那些因为生产商品或者提供劳务或者经营管理而拥有的自用型的房地产以及当做存货的一些房地产。所以对于这一类型的企业来讲，就算对投资性的房地产实行了公允价值，其结果对业绩也不会有太大的影响，但却会影响到企业的财务工作。由此所得，只有持有大量投资性房地产的企业才能有采取公允价值模式进行计量的这一必要性。
结语
随着目前相关的市场体系正在逐步地完善，也随着现在投资性房地产变得越来越多，特别是因为人民币逐渐地升值与我国现在经济的一种持续稳定的发展步伐，以及美元市场动荡，必然影响投资者对资本市场信心，市场将会更加关注所有房地产投资的本质价值，所以今后公允价值这个模式的应用范围必然会愈加广泛。
参考文献：
[1] 丁春. 新会计准则下投资性房地产会计仍然使用成本模式的原因探究[J]. 中国新技术新产品, 2011,(04)
篇9
因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。
2.开发成本受法律政策的影响
对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。
二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施
1.建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。
2.规划方案的优选
要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。
3.尽可能地提高项目抵御风险的能力
房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。
4.采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。
三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式
1.转嫁风险
首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。
其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。
2.透过目标成本控制方案进行投资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。
篇10
此文件从7月4日起实施。
2003年7月15日，国家税务总局了《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）。关于房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。通知还对房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定进行了规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
2003年7月9日，国家税务总局了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）。通知根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题进行了规定。
