房产投资的策略模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产投资的策略，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(Equity REITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS 还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

  条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1 )评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2 )接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4 )接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5) 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1 )香港税制

从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS 运作模式

(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1 )传统贷款型信托融资模式

① 操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

② 优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2 )股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS 自身优势

(1 )具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2) 专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3) 资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4) 投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5) 正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1) 可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3) 风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4) 融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5) 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6) 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7) 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8) 提高企业知名度

采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9) 有助企业经营管理规范化

篇2

1 房地产投资商进行成本控制的必要性

我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。

成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。

2 房地产企业在成本控制方面存在的问题

2.1 缺乏科学的成本控制方法

科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。

2.2 行业整体成本控制意识不到位

各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。

2.3 企业风险意识较为薄弱

虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。

3 房地产投资商的成本控制有效策略

3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制

对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。

3.1.1 优化招投标和设计方案

房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。

3.1.2 实施工程项目限额设计

在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。

3.1.3 加大对设计图纸的评审力度

在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。

3.1.4 价值工程在开发项目中的运用

价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。

3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制

3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制

在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。

3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制

施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。

首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。

3.2.3 在竣工阶段实施成本控制

对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。

4 结束语

在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。

参考文献：

[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).

篇3

前言

自改革开放以来，我国的经济发展模式开始从计划经济转变为市场经济。在这样的大背景下，我国房地产行业既面临着严峻的挑战，也面对着很多发展机遇。如何应对新时期的挑战，抓住发展机遇，这是我国房地产行业急需解决的问题。面对这样的情况，我国房地产行业必须要做好房地产项目投资造价管理工作，才能帮助我国房地产行业渡过难关，抓住发展机遇。影响房地产项目投资决策的因素有很多，比如管理水平低下、制度不完善等，都会加大投资成本的支出，使房地产企业的效益降低。房地产项目投资造价管理作为控制成本投入和利润收入的重要手段，对我国房地产经济的发展有着非常重要的作用。本文首先分析了我国房地产项目投资造价管理的内容，然后分析了我国房地产投资造价管理的主要问题，最后阐述了我国房地产投资项目造价管理的主要策略。期望通过本文的分析，可以让读者对我国房地产投资项目造价管理有更为深刻的认识。

1、我国房地产项目投资造价管理的内容

房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，对我国的整体经济实力有着极其重要的影响。房地产项目投资所涉及到的资金链广、数额大，为了更好地对庞大的资金流进行控制，就必须要加强造价管理。造价管理工作贯穿于房地产工程建设的每个环节，造价管理的内容复杂，在每个建设阶段都有不同的内容。

（1）设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的主要阶段，设计工作的质量直接影响到房地产项目造价的控制。在设计阶段，首先要通过设计招标选择最佳的设计单位；然后再通过限额设计，对工程造价进行有效的控制，对投资限额进行合理分解和使用。另外，还必须要控制好设计工作的质量以及施工图纸的设计深度。最后，再委托设计监理管理，对设计方案进行优化，在设计阶段充分挖掘节省投资的潜力。

（2）招投标阶段

招投标阶段的造价管理主要有五项工作要完成。第一，控制招标过程中的成本。招投标是业主选择施工单位、材料供应商的主要方式，招投标工作对房地产项目的投资控制、质量和进度管理有着及其重要的作用。第二，要对投标单位的资质进行严格审查。第三，招标文件的编制工作必须要做到位，造价管理人员必须要对影响工程造价的众多主、客观因素进行预测、分析以及评价。第四，选择合理低价的投标单位成为中标者，避免投标单位故意压低成本形成恶意竞争。第五，合同的签订工作必须要规范到位。

（3）施工建设阶段

施工阶段是房地产项目从施工图纸转换为建筑实物的过程，也是项目投资额度最大的阶段。为了更好的落实造价管理工作，必须要加强对施工过程的管理。施工阶段造价管理工作的主要内容是：规范合同管理，控制工程索赔，通过一系列技术措施，加强对项目资金的有效控制，通过有效的经济措施加强对项目工程的管理。

（4）竣工决算阶段

竣工阶段是成本控制的最后阶段，在此阶段，工程造价管理工作是：根据合同规定的计价条款、招投标过程中整理的重要资料、竣工资料以及国家与地方的相关法律法规条款，对工程款进行仔细审核，核实实际的工程量，落实联系单签证费用，保证最后所审核的结算是工程造价的真实体现。

2、我国房地产投资造价管理的主要问题

（1）法律法规不健全

相比以前，我国的法制建设工作已经取得了巨大的成就，但是随着时代的发展和进步，又出现了很多新的违法现象。这就导致以前的法律不能适应现代社会发展的需要，建筑行业亦是如此。尤其是我国加入世界经济贸易组织以后，我国的很多法制法规与世界经济贸易组织的相关法律存在违悖，导致我国经济一直很难与世界经济贸易组织完全同步。由此可见，加强行业立法，与国际法律接轨，是目前我国经济发展的当务之急。

（2）政府管理不完善

自我国计划经济以来，我国政府就将工程项目的造价管理职能界定为政府的法定行为，由政府主导造价管理工作。但是，政府部门既是国家宏观政策的制定者，同时也是众多公共工程项目的投资者。两者身份重合，这就容易造成政府部门在项目投资造价管理中的职责出现含混不清的情况。

（3）计价模式太单一

目前我国工程建设中的计价模式：首先是工程造价管理人员必须要根据施工图纸计算出整个工程量，然后使用套定额单价求得直接费，然后再根据有关的定额取费率算出整个工程的造价。但是套定额的计价模式对政府职能的转变以及市场竞争的发展有着很大的阻碍作用，严重影响到了我国市场经济的发展。

（4）信息化管理落后

随着信息时代的发展，我国房地产行业也在积极的应用各种信息技术促进自身的发展，工程造价管理信息化建设就是具体的表现之一。但是在工程造价管理信息化建设的过程中也存在着很多问题，导致信息化管理落后。比如，信息资源管理缺乏系统性，造价信息的采集方式落后，信息分类、数据格式不统一，信息网的建设不完善等。

3、我国房地产投资项目造价管理的主要策略

（1）建立完善的工程造价管理体系

首先，必须要强化工程造价管理部门的职能，加快法制建设的速度，维护房地产项目的投资者、经营者、劳动者以及消费者的利益。其次，理顺不同工程造价主管部门之间的关系。将政府主导工程造价管理的模式渐渐转变为行业协会主导工程造价管理。

（2）改革工程计价方式

工程量清单计价方式是当前我国房地产行业正在全面推行的一种计价方法。相对于套定额计价方式，工程量清单计价方式能够更好的帮助企业获得更加合理的工程造价，能够帮助业主控制投资，有益于市场公平竞争体制的发展。与此同时，还要建立起与工程量清单计价方式相配套的管理制度。

（3）加强工程建设全过程的造价管理

首先，要加强设计阶段的工程造价控制与管理工作。其次，加强对招投标阶段的管理，加强对预算环节的控制。最后，加强对工程造价咨询行业的管理。理顺工程造价管理的体制，提升房地产行业的整体素质。

（4）建立工程造价管理的良好秩序，完善信息化建设

提升行业内工程造价管理人员的整体素质，使其能做好房地产工程建设全过程中的造价管理与控制工作。同时，行业内各企业要充分利用现代化信息技术，加快工程造价管理的信息化建设，实现信息资源的共享，加强整个房地产行业的交流，实现对建设各阶段工程造价管理的动态控制。

4、结束语

总而言之，房地产项目投资造价管理对提升我国房地产行业的整体经济实力有着极其重要的作用。我国房地产行业必须要加强对项目投资造价的管理，改革造价管理的模式，加快造价管理的信息化建设，以此促进房地产行业的经济发展。

参考文献：

[1]朱丽萍.房地产项目投资造价管理探究[J].中国新技术新产品，2010，（1）：210-211.

[2]刘月勇.浅谈房地产项目投资造价管理[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（31）.

篇4

    二、读懂宏观经济,能判断各种经济政策、经济指标对证券市场长期和短期的影响

    股票市场是宏观经济的晴雨表,虽然股市走势并不与宏观经济完全同步,但宏观经济的走势决定了证券市场的长期趋势。市场经济的发展表现出周期性的规律,证券市场的运行也表现出周期性。所以投资者要看得懂CPI、PPI等经济指标,了解宏观经济运行的状况,掌握货币政策、财政政策、税收政策、各行业政策对宏观经济未来趋势的影响。

    三、做好长期投资和学习的打算

    大多数投资者也包括专业投资者在证券市场中的投资之路都不是一番风顺的,专业投资者的优势在于比较早接触专业知识和理论,但基本也要经历一个了解、摇摆、坚定执行的过程才能成长为一个合格的专业投资人。个人投资者也都经历初尝甜头、意气风发到再战败北、拒不认错到学习、思考再到回本赚钱的过程而成为一个在市场中生存的个人投资者。经历一个完整的学习阶段大约需要5-10年。美国华尔街有个说法“:你如果能在证券市场熬10年,应该能不断赚到钱,如果熬了20年,你的经验将极有借鉴价值,如果熬了30年,当你退休的时候,定然是极其富有的人。”(四)熟悉各种投资品种和自己个性,了解各个品种的预期收益和风险如今,投资者可以选择的投资品种越来越多,包括股票、债券、基金、保险、银行理财产品等等各种类型。投资者要熟悉各个投资品种的历史收益和预期收益及相应的风险水平。以美国证券市场为例,美国股市的年平均回报率高于债市,但股市的单年跌幅远大于债市,投资股市市值的波动较大,风险较大,相对收益也较高。投资者要根据自己的个性、投资目标和风险承受能力选择适合的投资品种和投资策略。

    四、工薪阶层的证券投资策略

    (一)投资组合策略

    “不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是对分散投资投资组合策略最好的解释。普通投资者根据各自的风险偏好和家庭理财目标将资金投资于实业、房产、证劵、黄金等投资品种,在证券投资方面将资金投资于基金、债券、股票等。不同的投资品种具有不同的风险和收益水平,满足投资人的多样化投资需求。例如房产投资能满足投资人住房需求,或取得稳定的租金收入,并获取房产升值收益。但对于工薪阶层,房产投资额较大,投资后花费精力较少。而证券投资需要投入的精力大,承受的风险大,同时可能获取超额收益。投入证券的资金也用投资组合策略投入不同行业股票、基金、债券,以求更好地管理风险。

    (二)定、长期投资并持有策略

    工薪阶层收入稳定,但对证券市场的研判能力差,工薪阶层进入市场往往是受到亲朋好友的影响,投资前对证券市场的风险和投资技巧没有系统了解。偏好短线操作,如果运气不错,过不久就会加大投资,孤注一掷,最终成为套牢一族。对于非专业个人投资者更适合每月或每季相对定期,定量投资于有成长预期的股票或基金。这样似乎不选择投资时机,一方面积少成多,另一方面通过时间熨平投资成本。另外还有助于投资者把精力放在研究寻找未来成长性良好的品种上。

    (三)趋势投资策略

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2011年年初房产税改革方案的试点实行，在饱受热议与讨论中艰难起步。房产税的实行改变构成房地产价格的要素，对房价的形成机制造成了很大冲击。其最主要的是影响市场对房价的预期：购房者和开发商对房地产及房价都要进行重新认识。房地产融资业务在在商业银行业务中的比重十分巨大，导致房产税的征收对商业银行对房地产融资业务的风险管理巨大影响。

一、房产税对商业银行风险识别的影响分析

商业银行面临的风险有信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险。房产税主要通过平抑房价对商业银行造成的影响，主要体现在信用风险、市场风险与战略风险识别，其次是对法律风险与流动性风险的识别。

（一）信用风险

1.降低信贷风险。房产供求的平衡，导致购房者理性购房，市场上的购房行为更多的是为了满足居住的购房需求贷款，降低了商业银行的信贷风险。对房地产开发商而言，消费者购房的理性回归间，降低了房地产开发商对房地产市场的预期，让开发商的投资决策更加的理智，房地产商的理智融资降低了商业银行的信贷风险。

2.增加信贷风险。房产税对房价的抑制作用到达市场承受最大值，会增加商业银行的信用风险。市价低于房贷成本时，理性贷款者会停止月供还贷。现实中上海、深圳等地已经出现过这样的例子，而商业银行变现抵押房亏损是一种常态；房产税造成市场房降价的降低，消弱了房地产投资的回报率，容易导致一些房地产开发商的资金链断裂。由于房地产开发过于依赖融资，造成银行信贷风险变大。

（二）市场风险

房产税造成房价的下降，造成购房金额的变小，缩减了商业银行在房地产融资上的业务量；房价低迷时，理性的房地产开发商投资更加谨慎，导致商业银行子在房地产开发市场上融资业务量减少；导致市场房价对按揭中的房价造成严重冲击时，导致进行个人住房按揭贷款的客户大量违约，造成融资业务的终止和个人住房按揭款合同中首付百分之三十的保护性措施可能不足以支付客户违约带来损失等问题。

（三）战略风险

房产税影响商业银行对房地产融资业务的预期和商业银行对短期经营目标的制定，最终影响到商业银行在房地产融资业务的整体发展战略，形成战略风险。

房产税使商业银行的房地产融资业务整体质量得到提高，从长远来看房产税对商业银行的预期的影响是良性的；在短期内，房产税增加了房地产市场信用和市场两个方面的不确定性，使商业银行的短期目标无法实现。

（四）法律风险

降低了商业银行在房地产融资业务中的法律风险。房产税影响商业银行的贷款质量和风险迁徙率的变动，进而影响商业银行资本充足率与核心资本充足率。从长远来看，房产税改革会在宏观调控的调整银行存款准备金率上有良性影响，降低了银行系统的整体风险，有利于相应的准备金率调整倾向宽松。

（五）流动性风险

房产税对房地产市场的良性影响利于撬动需求，前期的高房价和持续高增长，让原本有购房能力的需求者变得失去购房能力，让有购买能力的需求者持币观望，降低购房者决策的不确定性，导致银行存款的流出；对开发商而言，房地产进入低回报率时代，将会使进入房地产行业中的一部分资金被分流，使商业银行的一些原本稳定的负债变得不可得或者变得高成本。

二、商业银行风险管理策略

（一）分散风险

根据风险分散原理，让商业银行的房地产融资业务更加的全面。不管是需求方面的购房融资需求还是供给方面的开发商的融资需求，商业银行要做到授信对多个地域，多层次对象，更丰富业务种类的合理分配等等，迎合市场需求多样化、波动常规化的现状。商业银行要合理把握“安全性、流动性、盈利性”之间的关系，基于自身风险偏好合理选择，达到分散与降低风险的目的。

（二）风险对冲

目前市场上有一部分基于收益波动和房地产负相关的资产金融衍生品可以用来对冲房地市场融资风险。商业银行筛选识别出与自身特点相符的对冲资产与产品，以合理的介入来冲销潜在的损失。

（三）风险转移

在收益与风险的不确定性大时，商业银行应该采用风险转移策略。这种风险转移分为保险转移和非保险转移两种。保险转移有待保险业的新产品开发与创新，商业银行职能被动接受保险公司的保险产品，不一定满足商业银行的需求；非保险转移即是在商业银行通过严格守信程序、相关资质要求和其他降低银行风险的条件来降低银行的风险。

（四）风险规避

风险规避是对风险较大和明显不适合本银行投资的房地产融资业务，采取降低险容忍度的方法，来拒绝或者退出的该投资的策略。例如个人申请第三套房贷业务时，会被多数商业银行拒绝授信。在不擅长和不愿意承担风险的业务，商业银行应该设置最小的风险容忍度。

（五）风险补偿

风险补偿是指对一些具有较高风险和不确定性的房地产融资业务，在正常的交易价格基础上补充一个风险溢价，用提高风险回报的方式补偿商业银行承担融资风险。例如商业银行对于优质客户实行优惠利率，对于信用等级低的客户调高利率，对不确定性较大的融资业务给予较高的银行利率等。

结束语

房产税对对我国商业银行风险管理的影响深刻而深远，不仅改变了商业银行对于房地产融资业务风险的认知，而且促使商业银行改变了风险管理的策略。短期来看，房产税的征收，增加了房地产行业的不确定性，增加了房产融资业务的风险；从长远来看，房产税的实行有利于保证房地产融资业务的稳定性和安全性。

参考文献：

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虽然目前房地产市场处于调整过程中，但专家表示这并非意味着房产就失去了投资的价值，只不过投资房产需要更加注重投资策略。

投资房产稳取丰厚回报

李志枫是土生土长的上海人，前些年他把自己的投资组合做了调整，获得了意想不到的收获。他投资的方向主要集中在股市和楼市，当然，最让他感到满意的还是在房产方面的投资。

其实，在房产投资方面李志枫属于后知后觉型。当温州人在上海开始炒房时，他的注意力还放在股市上，虽然当时股市并没有多少机会。直到2004年的秋天，他去一个朋友家做客，发现原来经济情况与自己差不多的朋友，因为投资房产如今已住上了别墅，过着富足的生活。这对他的触动很大。

从朋友家里回来之后，李志枫开始关注房产。朋友建议他，市中心的小户型住宅值得投资。“因为市中心的小房子容易出租，而且总价也不是特别高，适合一般的工薪阶层投资。”他回忆说。

与其临渊羡鱼，不如退而结网。李志枫在徐家汇附近找到一套总价约45万元两室户，两个房间可分开单独出租，月租金收入至少有1500元，他初略计算了一下，根据当时的利率水平，向银行申请20年期共20万元的商业按揭贷款，每个月还款额为1320多元(等额本息还款法)，租金收入完全可以用于还贷。李志枫没有犹豫，当即拍板买了下来。

随后，他又在浦东陆家嘴、莘庄寻找投资目标。虽然在2005年初国家对楼市开始调控，当时各种各样的悲观消息漫天飞，而且也不断有温州炒房客在报纸上现身说法，认为房产已经失去了投资价值。李志枫虽然一度也曾彷徨动摇过，但最终他觉得房产投资相对是比较安全的，因此坚持了下来。他说：“我不像温州人那样，完全利用金融工具，而是给自己留有余地，因为我每投资一套房产，总会根据月租金来倒推我的按揭贷款总额，这样我不存在资金链断裂的风险，因此只要租金水平不下降，我的投资还是安全的。”

时至今日，李志枫已经投资了4套小户型住宅，虽然每个月需要向银行归还近8000多元的房贷，但这些都不会成为负担，因为随着近两年上海房租水平的整体上涨，租金收入已经超过万元，除了还贷还有结余。

李志枫认为自己的投资还是比较划算的，目前这4套房产的市值已接近300万元，而自己的前期投入不到100万元，投资收益颇丰。而如果把这些现金都存在银行，两三年的利息收入也不过十来万元，而实际购买力还会随着物价的上涨而有所下降。如果是全部投入股市，虽然能在刚刚过去的牛市里狠狠“捞上一票”，但谁又敢保证他不会在这波熊市中沉沦下去而前功尽弃呢?

李志枫准备长期持有这些房产，用以养老。他开玩笑说：“即使我退休完全没有退休金，光靠这4套房产的租金也能生活得很好。”他对自己将来的生活很有信心。目前市场又陷入观望期，李志枫又在开始寻找物业，不过他这次考察的主要目标是上海外环线附近的区域。他认为龙柏板块会受到轨道交通10号线的建成通车而爱到更多的关注。

何时投资房产?

房产是投资品种中一个很重要的组成部分，但是投资房产首先需要处理好节奏问题。

当然首要问题是要掌握大势，就如投资股市一样，在熊市要学会休养生息，保存资金实力。楼市也有牛熊之分，如何避开熊市也是投资者需要认真对待的问题。目前房地产市场正处于调整阶段，房价出现一定程度的回落，市场处于胶着状态。这样的市场还有投资机会吗?

专家对中国房地产市场的长期走势还是看好。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，虽然目前房地产市场已进入调整阶段，但是根据中国的经济走势来看，长期还是看涨的。“现在房地产市场价格回落，是因为前一段时间上涨过快，短期内回调在情理之中。不过从长期来看，房价还是要上涨的。”他说。

《理财周刊》首席理财顾问徐建明也表达了同样的观点。他认为就目前的情形来判断，房产依然是一个很好的投资品种。“我看好房产20年。”他乐观地表示。由此看来，房产投资机会仍然存在。

对于个人而言，何时可以开始投资房产?理财专家认为，需要根据自己的生命周期来把握投资理财组合。徐建明表示，对于刚刚走人社会的大学毕业生，一般以投资金融产品为主，而到了中年，则可以根据自己的资金量大小来决定是否投资房产。

长期持有是关键

房产投资不能与投机相提并论。因此对于投资者来说，投资房产要坚持长期持有的策略。

专家表示，在过去的几年里，由于房地产市场出现不理性因素，致使房价飙升，因而也让一些投机者获得了暴利。但目前国家一系列政策对投机行为进行了严格限制，如禁止期房转让、对5年内出售房产的行为征收高额税收等政策，都在很大程度上限制了投机行为。理性的投资行为是使资产保值增值，而从房价长期稳步增长的趋势来看，长期持有才是硬道理。

至于如何投资房产，技巧有很多，不过专家提醒要留意两大原则，其一是不要盲目贪大，其二当然就是要注重租售便利。

专家表示，投资房产一定不能盲目贪大。此前一段时间，深圳的投资者就因为无法及时售出手中的房产，而致使资金链紧张，出现“断供”现象。徐建明表示，目前房产投资者都借助了金融工具，向银行申请按揭贷款。金融工具的杠杆作用放大了投资效应，但同时也放大了风险。如果在投资房产时，因为贪大而导致资金压力过大，一旦市场情况出现变化，应对起来会很困难。

篇7

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

房产企业作为我国的经济主要支柱之一，随着最新出台的“国五条”，对于未来的我国的房产的开发企业的经济利益获取能力是一项重大的考验。房产开发企业在面对我国的政策等不利因素，怎样有效的制定出财务管理的政策是持续发展我国的房产企业的经营的重要因素，所以，本文主要研究的内容是针对房产企业的财务管理难点与问题对策，从创新策略角度分析房产面对未来发展趋势所要做出的对策改变。

一、房产的定义

房产是指有墙面与立体结构，给予人类生产活动的遮风避雨的场所，提供给人们生活、学习、娱乐、工作、居住或者是贮藏物资的场所。

二、房产开发企业财务管理总体目标问题

1.经济利润最大化的目标

经济利益的最大化是企业财务管理一直追求的目标和宗旨原则。如果仅仅是以经济利益的最大化作为房产开发企业财务管理的最终目标并不是很全面，在实际相关工作中受到了一些限制，例如：忽视了货币时间的价值、对于投入和产出之间的关系处理问题、存在风险因素、机会成本的对决策影响作用，如果片面的追求经济利益会给企业的财务管理的决策短期行为的出现。因此，根据企业发展状况企业经营管理者与财务管理人员需要重点研究企业的财务管理目标，代替传统的经济利益最大化经营目标。

2.企业财富的最大化

房产企业财富的最大化是指企业的全部资产在市场上所体现的市场价值，公司制作为现代企业组织形式，并且公司财富的最大化体现在股东财富的最大化。公司价值的最大化的观点在一定程度上克服了传统经济利益最大化的观点中出现的和货币时间的价值与投资风险的价值不想符合的缺陷等。将企业的价值最大化作为财务管理目标在逐渐发展过程中相继出现了问题。这种目标针对的是上市企业，其他经营形式的企业是不能够通过股票的市价正确做出判断的，而是借助于资产评估，并且企业的价值无法自身控制等。

3.企业价值的最大化

房产企业的价值是在持续经营期所获得的净利润体现所在，企业价值的最大化主要指通过企业进行的合理经营措施。借助于最优化的企业财务管理手段，在经营期内的净利润获取经济效益，获取企业价值的最大化。以企业的价值的最大化的财务管理的总体目标：利用资金的时间价值的原理从而实现科学计量；在一定程度上需要客服企业的追求经济利益的短期行为。当年经济利益可以影响企业价值，对未来的经济利益也会影响企业的价值；有效的克服了房产企业的财务管理的工作人员的片面追求经济利益的目标化倾向；增加了社会的财富，并且有很大的促进作用。

三、财务管理的具体措施

1.筹资管理

房产企业财务管理中的筹资管理主要是为了满足企业在进行开发经营时需要一定的资金条件，需要不断的降低投资资金的成本与筹资的风险。筹资资金的成本是指在使用资金所产生的资金筹集的费用与资金的占用相关费用。主要形式包括：债券的印刷费、股票、注册费、债券手续费等。资金占用的费用含有资金的时间价值与投资者分析的投资风险价值。在长期占用与投资风险比较大资金所占用费率比较高。并且，企业在筹资时需要分析筹资的风险，由于企业在进行筹资时所带来的盈利的水平会有所下降，并且其债务也不能够及时偿还风险。因此，房产企业在进行筹资活动时，需要权衡筹资风险与资金成本，最大限度的降低资金成本与筹资风险，获取房产企业的资金。

2.投资管理

房产企业在进行投资管理时，需要对所进行的投资项目做可行性的论证与经济效益分析，并且对投资项目优化选取，力求最大化的投资效益，并且能够减少投资风险。所谓投资市值企业的资金的使用与投放，其中有企业自身与对外投资内容。企业自身投资是指房产的开发，对外投资是指其他股权与债权的投资，二者都是获取投资的最大收益，从而增加企业的经济利润。因此，房产开发企业的财务管理部门针对各个投资项目做好的不确定的综合分析，并且权衡投资风险与投资效益，投资风险较大和收益较低的房产项目。

3.分配管理

房产企业在进行分配管理就是对利润的分配，需要合理的、正确的处理房产企业之间的相互经济利益，并且合理的处理利润存留的比例方式和分配方式，目的是提高房产企业的潜在的收益能力，在进行开发经营时需要对经济利润重新分配。这个过程主要涉及的内容有企业的新进流出量、企业资金的周转与偿还能力的影响因素、企业净资产的价值影响。一般情况下，需要经济利润为基础以付现的方式对投资者进行合理分配，以此提高企业即期市场的评价，但是这种措施会减少企业的现存资金量，并且对流动资金的周转也有所影响，同时增加了即期的现付风险等。因此，企业在进行经济利润的分配时需要满足企业财务管理的总体目标，并且从实际的现金存量和现金的净流量角度分析，妥善的处理企业和利益主体之间的经济利益。

结束语

财务管理是进行财务决策和方法实施的基础和有效的评价导向，在建立企业财务管理的目标上提高企业的支付、能力与运营效率等，同时对房产企业在社会效益与社会责任方面有着重要的价值影响。企业财务管理对于我国的房产事业有着很强的推动作用，是房产企业进行财务运转时的有效推动力。

参考文献：

篇8

1.、城市成长管理发展

为合理管控城市区域范畴持续向周边实现松散低密的发展，美国由上世纪六十年代便履行成长管理策略，构建了工具系统。该项管理策略充分发挥地方政府作用，针对城市发展、空间扩充与蔓延实施综合管控，进而有效处理无规划发展引发的环境污染以及交通拥堵问题，预防中心城市区域的不良衰败以及过度占用土地资源问题。实践工作中主体关注城市化区域已建项目的拓展与再开发、边缘区域环境条件的优质保护，并确保社会公平，提升城市整体生活水平。在区域发展以及经济建设的综合作用下，城市成长管理则逐步演变，将方针政策明确为推进城市持续健康的发展。地方政府则全面关注中心区域的复兴建设与边界范畴的建设开发管控，旨在保障环境效益的同时提升土地综合利用价值。近年来，我国大型城市也逐步关注无序发展扩张引发的负面影响，并意图通过对土地开发行为进行限定等方式推进城市空间的健康发展成长。

进行城市成长管控的措施可被视为有效的工具，例如规划公共设施建设、进行总量管控、明确工作范畴、分层次开展管控、精明增长模式等，均为代表性工具。众多优质理论与工具则逐步形成了城市成长管理系统，注重城市化发展建设、边缘区域发展，令衰败区域重现活力，进行集中建设发展。

纵观城市成长管理取得的绩效，我们不难看出，无法简单的应用一致标准分析衡量，通过理论研究与实证辨析，该项管理策略优势与劣势共同存在。虽然成长管理可完善城市土地资源应用，另一方面则会对房地产行业市场形成作用影响。基于市场存在较多的波动因素，成长管理策略影响效果的定位，则无法应用全面量化方式展开研究。为此，我们应合理探究房地产市场实践发展阶段中的上升及下降波动，明确影响机制核心作用，方能真正优化房地产市场管理，创设显著效益。

2.、城市成长管理对房地产市场发展波动作用影响

通过理论分析与实践研究不难看出，城市成长管理策略对房地产市场发展建设形成了一定作用影响。该类影响机制渗透至地方政府单位、开发商、融资企业以及购房人员等多类主体，并令互相关系更为复杂多变。再者，城市成长管理机制为市场建设、政府机构与现代社会综合力量互相作用、激烈竞争与制衡影响的现实结果。

2.1房地产市场发展上升期作用影响

房地产市场发展的上升期为房产价格水平逐步升高的阶段，该时期，购房者普遍存在房产价格继续升高的认知，进而会令该类发展趋势更为明显。上升期背景环境下，地方政府需要履行必要的城市成长管理策略，进行成长边界管控、引入开发影响费，通过设施完善令分散开发逐步向着集中区域推进。实际上，该管理策略令政府可对房地产开发建设过程中的区位比选操作灵活性进行强化管控与干预影响。令区位选择范畴下降，城市边界发展建设工程则会向着内部区域推移，并令房地产开发投入的土地成本有所提升。较多投机成本会逐步向着特殊范畴汇集，进而令中心城市区域面临着房产价格提升的较大压力影响。

基于市场视角，土地资源应用弹性不高，对供给环节实施管控，则会导致增值的更加快速与明显。受到供给紧缩管理策略的影响，则会呈现出紧缺的市场预期，并扩充了投机性投资的可能性。金融市场为实现利益目标，则会颁布利于自身发展的房地产金融管理策略，例如降低首付，负担部分利息等，刺激市场购买，进而将继续的推进房地产市场价格的升高。一系列的连锁反应，将引发市场内在风险隐患的形成，部分居民通过不同金融工具买进房产，将其增值收益变成收入的主体来源，殊不知，房产后续的价格降低会引发资产严重缩水，并令自身陷入更大的债务压力之中。

由此不难看出，房地产价格上升期，政府机构在土地收益以及各方利益的影响、大众日益提升的住房需要推进下，选择降低土地资源供应，进行集成化发展，令土地价值显著增加。中高收入人群则会对城市成长管理策略形成一定影响，其倾向于借助土地价值提升保障房产的持续增值，进而获得经济效益。而低收入群体则在收入预期升高以及首付标准降低的影响下，加大了购买自有住房的比率，因而对政府成长管理体现为拥护态度。房产开发、投资方以及市场消费人群的相同预期影响进一步深化，令房产价格持续的升高。加之金融市场不断丰富的低压贷款服务，会对消费者形成强烈的刺激，令其提升购买需求。最终在各方力量的影响下，房地产市场不断的上升，内部蓄积的风险将尤为显著。

2.2房地产市场发展下降期作用影响

房地产市场的持续走高，在经历一定时期后，购买力将逐步减缓，再加上投资回报的下降，令购买投资需求逐步转为销售，呈现出供过于求的现象，市场价格将逐步回落。金融机构各类服务产品内含风险则会由于预期变化波动而显现出来。例如，美国次贷危机的引发，形成了强烈的破坏影响。金融市场产品基于房产增值目标进行获利，一旦价格回落，金融体系效用通常会提升短时期中购房人员变现压力，如果群体变现则会继续令房产价格以及成交量迅猛下滑，进而令产品连累金融系统并经受重创。

投资需要的降低与金融市场的波动交织在一起，令影响作用更为明显，市场对房价走低的预期逐步增强，购买者、投资人以及银行机构均需要将资产快速的变现，进而导致房地产市场攻击与需求呈现出不良失衡的状态，会加快导致房产市场步入深度下降期。城市成长管理策略影响的直接目标为土地市场，该规制作用深入至房产市场则会经历较金融市场更为漫长的阶段。加之成长管理策略在西方国家履行了长期实践，因而大众更为关注金融市场危机，却忽视了城市成长管理策略形成对房地产市场价格变化波动的影响能效。城市成长管理策略的土地规制会形成对抵押贷款存在危机的强化管理。履行策略的区域倘若过于集中，则会提升风险管控难度，并导致房地产市场形成更为显著的波动。

由此可见，政府机构选择土地规制空间不应过于一致，这样将导致房产价格升高或降低波动形成强烈的传导效应，进而无法令房地产市场归于健康、规范、合理的发展状态。再者，土地规制策略位于广泛的城市空间区域，尤其是中心城区实施，而非在城市分散区域对房产市场形成影响，为此，房产营销购买方会形成从众心理并放松警惕，进而会在一定程度上提升对房地产市场发展的负面影响。

由此不难看出，城市成长管理策略产生了对房地产市场的实质作用，只有全面考量创设收益状况与成本投入，预防过度集中形成相同预期，方能预防对市场机制形成不良阻碍，对城市发展建设形成真正的正面激励，实现科学发展。

3.、结语

总之，市场经济的飞速发展下，我国各大城市只有全面衡量当前发展状态，把握国情特征，基于地方发展差异性，树立战略发展目标，明确土地资源利益，实现成长管理机制的优质结合，应用良好的引导管理、激励策略，方能真正推进房地产市场的稳步增长，降低危机影响，创设显著的经济效益与社会效益。

参考文献：

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下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：

房产行业解决方案：

09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：

精准推广规划：

1）楼盘客群细分；

2）精准短信营销平台；

3）精准邮件营销平台；

4）数据库发送执行；

5）目标客户dm营销设计与执行。

房产专项规划：

1）数据库建立；

2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）

3）数据库发送执行。

商业地产集客规划：

1）商圈分析；

2）地产主题设计；

3）招商方案与执行；

4）集客策略。

中高端房产项目推广规划：

1）整合网络传播方案；

2）高端客户数据库分析；

3）数据库内容设计与推广执行；

4）项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介机构，是快速找到目标的新营销模式。

篇10

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。