高校物业管理措施模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇高校物业管理措施，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号:F293

文献标识码:A

文章编号:1009-2374(2009)19-0106-02

随着高校后勤社会化改革的不断深入,高校物业管理企业化也得到了快速发展,但当前大多数高校的物业管理还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代化企业管理,存在经营观念落后、物业管理思路和模式不清晰、管理手段单一等诸多问题。上述问题的存在导致高校物业管理企业面临发展的尴尬和困境,因此,研究并探讨发展对策已成为多数高校物业管理企业的迫切需要。

一、高校物业管理企业存在的若干问题

(一)经营观念落后,服务意识淡薄

高校物业管理企业在长期计划经济体制下脱胎而来,物业管理基础差、“老人”多,在事业单位特有的用人机制下,这些“老人”往往占据领导或管理层位置,经营观念落后;有的高校物业管理企业对自身定位不清,在处理与服务对象之间的关系时,仍以管理型企业甚至是高校的一个行政管理部门的身份存在;在角色定位上,管理层不情愿把自己放在一个服务者的角度去经营一个企业,而往往是融服务者与管理者于一身,服务意识淡薄。

(二)技术掌握不专业,管理队伍学历低

多数高校的物业管理队伍是本校组建,部分领导及主要的管理人员是从其它管理部门转过来的,既缺乏相应的专业培训,又存在年龄偏大、物业管理知识欠缺等问题;企业的运转资金主要来源于行政拨款,几乎无经营利润可言,使得高校物业管理企业难以靠有竞争力的待遇吸引人才、留住人才,企业普遍存在管理队伍学历低、专业性不强等问题,在员工队伍专业化方面与社会上正规的物业管理企业相比有一定差距。

(三)规范化管理欠缺,服务质量提升慢

高校物业管理企业的经营一般得到学校的保护,在校内市场避免了与社会上物业企业的竞争,优化了高校物业管理企业的生存环境,这在一定程度上弱化了员工的竞争意识,造成对管理的规范化和服务质量的提升关注不足,规章制度不健全或流于形式,管理手段单一,人情化管理重于制度化管理。

(四)员工队伍建设缓慢,企业缺乏竞争力

员工是企业生存发展之本,是企业的核心竞争力。多数高校物业管理企业的工作仅着眼于维持日常教学科研工作的运转,而对员工队伍建设重视不足,对员工的潜力挖掘不够,缺少必要的选用、竞争、激励等机制,使得员工工作积极性不高,缺乏自我能力提升意识,企业在“人才”战略上不具备竞争力。

(五)缺乏创新,企业发展动力不足

高校物业管理企业在缺乏市场竞争的校内环境下搞经营,部分干部员工头脑中还存在贪图安稳的思想,排斥创新,排斥管理模式的改变与新服务项目的尝试,企业内部缺乏创新文化与机制,造成企业成长止步不前,发展动力不足。

二、高校物业管理企业发展的应对措施

(一)转变经营观念,增强服务意识

1.高校物业管理企业的领导,应该从具体的日常事务中走出来,把更多的精力投入到企业发展的战略决策上来,投入到企业的市场定位、企业文化建设、员工队伍建设上来,把自身定位成为一个企业发展的规划者和领路人,而不是高校的一名管理干部,因此,需要企业的领导者要时刻思考工作中的得与失,思考工作中的改革与创新,思考自己如何带领员工走一条健康的发展之路。

2.强化员工的服务意识,员工应树立 “师生第一,服务至上”的理念,各项工作的定位要以师生为中心,以服务为导向,以满意为目的,把师生对物业服务的满意度,作为衡量物业服务质量的最高标准。在转变观念和服务意识的提升上,企业可以开展形式多样的树典型活动,如树立全心全意为师生服务的“星级员工”、评选服务质量示范楼、创建校园环境保洁示范区等,做到点上开花面上结果,全面提升物业工作的服务质量。

3.以“师生满意”作为企业的服务宗旨,不断激发员工实现师生最大满意度的积极性和创造性。企业可以通过满意度测评来了解师生对物业服务水平的认可程度,在进行满意度测评时,要做到科学、可操作性强,这样测评出的结果才真正具有指导作用。满意度测评需定时开展,测评结果要和员工的绩效考核挂钩,这样,物业服务就不会脱离师生,服务质量也会始终围绕师生的需求来提升。

(二)建立专业化的管理队伍

1.物业管理队伍的专业化必须以人才的专业化为根本,要实现人才的专业化,途径有两种:一方面对员工进行有针对性的培训:对普通员工要进行服务流程、服务标准和服务技巧的培训;对技术类员工要进行操作规程、礼仪服务的培训;对管理人员要进行物业管理法规、政策和技能的培训,通过选派管理人员参加物业管理培训班,取得物业管理从业证书,以保证有一个专业的管理队伍。另一方面要重视招聘引进,引进人才的同时,也能带来新的管理经验和管理模式,专业技术得到快速充实,从而建立一只专业的物业管理队伍。

2.高校物业管理企业处于高校这个特定的环境,受其浓厚的文化底蕴影响,企业需要与师生在服务观念上达到有机统一,在服务意识与服务对象的需求意识上要完成对接,所有这些都需要具备一定文化素质的员工来完成,企业要充分利用好学校良好的育人环境,创造机制鼓励员工自我学习,以提高员工队伍的综合素质。可以通过设置学历补助、资助优秀人员参加物业管理专业学历教育等方式激励员工提高文化水平。

(三)实现规范化管理和服务

1.加快物业管理制度化建设,是实现规范化管理的前提条件。企业需加强员工手册、工作流程、岗位职责、工作标准的制定和实施,让每一个员工明确岗位职责、工作流程、服务要求和考核标准;牢记服务用语和服务禁语。有了完善的规章制度,物业管理工作开展才能有章可循,考核有据可依。

2.工作标准落实表格化,是企业规范化管理实施的途径。企业在进行制度化建设的同时,更要注重制度的落实情况。把工作标准转化为表格,是落实制度的重要途径,表格具备简洁、明了、易操作的特点,易把制度化的内容转化为可实际操作的工具。企业可以通过《服务质量检查表》的形式,把工作标准转化为检查项目,其既可以作为一线员工进行工作自查的简便工具,也可以作为管理人员实施质量监控的有效载体。

3.要动态掌握师生的需求变化,能够根据师生的需求持续改进服务规范,取得优质的服务、良好的信誉和规范的行为。要主动接受学校相关部门和全校师生监督,以确保管理和服务质量。服务问卷调查和服务对象回访是动态掌握师生需求的良好方式,这两项工作需定期开展,这样持续改进服务规范才会有据可依,改进工作才会做到实处。

4.强化监督和考核。在做到标准先行的情况下,监督和考核是贯彻实施标准的必要环节,企业只有通过全面质量管理,严格贯彻实施标准,才能保证标准不是空谈,标准也只有在质量监督中才能得到提高。企业可以成立服务质量监控部,在组织机构设置上体现对服务质量的重视;在管理职能上,通过对服务质量的监督、考核和信息反馈,构筑服务质量的闭环管理体系。

(四)建设有竞争力的员工队伍

1.企业领导要转变用人观念,采取多种灵活的用人机制,为员工发展提供职位平台。可以设置一级、二级、三级经理管理梯队,通过内部选拔(不论事业编职工和非事业编职工都有机会)方式培养各级管理人员,制定相应政策,并给予相应待遇,通过这种途径可在一定程度上解决人才梯队断层问题。

2.管理权下放,充分调动各管理层的工作积极性。可以在企业内部实施分块管理,每个部门涵盖企业的一种或几种服务职能。设立主持日常工作的经理,全面负责本部门的日常管理,这样在企业内部,又能形成几个小的管理核心;下放给部门经理更多的权力,同时让其承担更多的责任与风险,以锻炼部门经理的能力,激发其进取精神,通过这种途径可以充分挖掘企业中层管理队伍的创造潜力。

3.把管理重心下移,实行以楼宇为单位的楼长负责制。楼长可以采取从一线员工中选拨的方式,以调动员工的积极性和创造性;设置楼长管理和服务目标,强化楼长在本楼范围内的工作分配权和服务质量考核权,以充分发挥楼长在企业管理中的参与性和互动性;针对楼长普遍存在的技术熟练而管理经验和领导能力不足等问题,经理要充分发挥自身的帮带作用。我校物业管理中心针对楼长采取的“多角度考评法”,在帮助楼长提高管理能力方面效果显著:即以员工对楼长的期望作为考评依据,以楼长根据管理和服务目标进行的自我评价作为考评依据,以经理对楼长全面的工作分析作为考评依据,三方角度结合,帮助楼长分析管理环境、分析自身不足,以带动楼长个人能力的提升。

(五)创新工作思路,谋求企业长远发展

1.创新经营理念。一个优秀的物业管理者,要始终把自己的追求置于创新之中,不断发现新的市场需求、开发新的消费者、创造新的服务项目。高校物业企业管理者要把物业管理视作一个企业的经营行为,在经营校园市场的同时,要积极发展校外市场,没有社会市场,企业就没有发展潜力。要开发校外市场,企业必须在人力、财力和物力上有所准备,在人力上,要有健全的组织结构和成熟的人才梯队;在财力上,要有专项的经费开支与投入;在物力上要有一定的设备和工具等。

2.创新品牌理念。要充分认识到品牌效应所给企业带来的超额利润,高校物业管理企业应结合实际需要,大胆实践、积极探索。通过科学严谨地管理,创造文明、整洁、安全、舒适的校园环境,逐步塑造高校物业管理品牌。品牌塑造成功后,企业要学会经营品牌,利用品牌去扩展校外物业服务市场,提高业务市场份额。

3.创新用人和激励机制。利用高校的优势向社会上招聘高素质的管理人才,引进现代企业用人机制,在企业内部实施“按需设岗、竞争上岗”的用人制度,实施“以劳定薪、以贡献定奖”的分配制度;针对企业内部人员构成比较复杂情况(从用工性质上看有事业编制工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员;从人员级别上又可以划分为:中层管理人员、基层管理人员和普通员工),必须制定多种多样的激励机制,保证员工的积极性和创造性经久不衰,这也是高校物业管理企业未来生存和发展的关键。

参考文献

[1]陈吉明.高校物业管理企业规范化问题思考[J].浙江树人大学学报,2007,(3).

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高校校办企业作为高校投资创办的企业，具有企业所有者与经营者相分离，对内服务与对外服务并存的特殊性，在高校科研成果的转化、筹资办学以及服务师生员工中发挥了重大作用。目前，高校校办企业绝大多数为中小型企业，普遍存在投资规模小、资本结构单一、筹资渠道窄、资金严重不足、投资报酬率低、财务管理方面存在与自身发展和市场经济不适应等情况，因此在激烈的市场竞争中风险应变能力差，经常面临困境。财务管理作为企业管理的重要内容，是企业组织财务活动、处理各方面财务关系的一项价值管理工作。加强校办企业财务管理，建立健全完整的财务管理体系，对于提高校办企业风险意识和可持续性发展具有重要意义。

一、 中小型校办企业财务管理中存在的主要问题

1、融资困难，资金匮乏。中小型高校校办企业投资主体比较单一，基本上只有学校投入这种筹资渠道。日常生产经营中融资比较困难，营运资金严重不足，大多数企业靠负债经营，除了向学校借款外，校办企业内部之间互相担保借款进行资金周转的情况比较多见。由于经营规模有限，业务量小且不稳定，营运资金融资的空间很小，因此企业没有较为充裕的资金再投资扩大企业规模，甚至存在等米下锅捉襟见肘的情况。

2、缺乏激励机制，监督管理职能缺失。校办企业的性质是承包经营，学校作为投资人，拥有对校办企业的监督和管理权。许多校办企业的现状是只侧重自主经营权而忽视了学校的所有权。那些长期负债经营、亏损经营的中小型校办企业，势必造成国有资产流失，给学校带来潜在的负担。学校对校办企业缺乏激励措施，没有科学的指标体系评价企业的财务状况和经营成果，没有规范的措施指导企业持续发展。学校对校办企业缺乏财务监督检查，造成企业经营者按照自己的意愿行事，操纵财务报表数据，想少上交学校利润就加大成本费用，想粉饰业绩就虚报收入，这势必导致企业经营风险的加大，严重影响企业的后续发展。

3、财务管理缺乏系统性，会计基础工作薄弱。中小型校办企业因经营规模较小，经营者往往忽视财务管理的重要性，没有建立起完整的财务管理体系，财务管理模式落后，财务管理工作还是局限于报账算账，不能为企业发展提供有效信息。

财务管理工作滞后，缺乏事前预测事中控制事后分析，使财务管理失去了它在企业管理中应有的作用。同时，中小型校办企业的会计基础工作规范较差，会计人员业务素质及职业道德水平较低，这使得会计信息的质量无法保证，难免出现会计信息失真情况。

4、未建立有效的内部控制制度。中小型校办企业由于经营者权利相对集中，存在短期经营行为，没有很好的发展战略，组织架构设置不科学，资金管理混乱，经济业务流程不明确，不相容岗位未分离等情况。内部控制制度的不健全，使得企业不能制定科学的决策甚至会给企业带来经营风险。

二、加强中小型校办企业财务管理的措施

1、 多元化融资渠道筹集资金。随着国家金融政策的放宽，中小型校办企业要充分利用银行信贷、金融租赁、信托投资等多种融资方式筹集资金。筹资方案应关注筹资用途和相应的偿债能力，并报学校审批。企业还应该充分利用营运资金的融资效应，加强应收账款管理，加快资金回笼，防止坏账的产生。要努力提高信用等级，最大限度的使用应付账款融资。 

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一、企业财务预算管理的作用及现状分析

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全球经济危机给中国经济发展带来了不同程度的影响，中国企业面对外贸市场的严重萎缩和国内市场的惨烈竞争，给很多企业造成一定程度上经济危机。各国经济界大多把问题归结到经济泡沫、过度消费、监管不严以及金融衍生产品泛滥等外部因素，但从企业内部的角度来看，完善经营管理机制、提高自身防范风险的能力才是应对外部危机的根本保证。大的经济环境是很多企业赖以生存和发展的必要条件。很多企业只追求销量和市场份额，而忽视企业财务管理风险，缺乏完善的财务管理机制，企业的管理方式和组织结构不能适应市场经济形势的变化，加上财务管理人员技术水平有限，使企业财务监管职能未能充分发挥，相应的财务管理效益未能显现，从而使企业资金周转困难，未能和企业快速发展相匹配，因此健全和完善财务管理，实现资金灵活应用，提高资金利用率，实现企业效益最大化，是企业可持续发展的保障。

1. 加强企业财务管理的重要性

随着现代企业经济体制的快速发展，财务管理功能日益显得重要，财务管理掌握着企业经营资金的运作，对企业未来决策起着重要的作用，随着市场资源的流动性进一步加强，对企业资金有效利用要求越来越高，财务管理在企业经营过程中显得极为重要，主要存在以下几个方面深远意义：

1.1加强企业财务管理，有利于企业资产管理

企业的生产、经营、进、销、调、存每一环节都离不开财务的反映和调控，企业的经济核算、财务监督，更是企业经济活动的有效制约和检查。、财务管理是一切管理活动的共同基础，它在企业管理中的中心地位是一种客观要求。企业的正常运作必须有一定的资产做基础，对外推销产品或提供服务时，必须有相应的资金流动，一定程度上还需要增加其固定资产，企业往往为了资产流动性顺畅，往往需要筹措大量的资金，其中一部分资金来自企业自身经营财务支出，令一部分需要外部融资，融资渠道一般通过银行贷款，需要企业根据企业未来规划发展做出正确的筹资方案，主要是解决企业所需资金，并掌握资金来源在总资金所占的比例，确定企业资本结构，做好筹资风险分析，加强企业资金管理，完善防范措施，确保企业资金利用，防止企业资产流失。

1.2加强财务管理，有利于企业规避投资风险

财务管理是组织资金运作，企业投资等有关方面财务关系的一项经济管理工作。它是一种价值管理，渗透和贯穿于企业一切经济活动之中。企业的资金筹集、投资和分配，一切涉及资金的业务活动都属于财务管理的范围。对于创造价值而言，投资决策是最重要的决策。筹资的目的是投资，投资决定了筹资的规模和时间。投资决定了购置的资产类别，不同的生产经营活动需要不同的资产，因此投资决定了日常经营活动的特点和方式。投资决策决定着企业的前景，因此，只有加强财务管理制定出科学合理的投资方案和评价方案并使之具有可行性才能够很好地规避投资风险，使企业免遭不必要的损失。

1.3加强财务管理，有利于企业提高企业资金利用率

随着社会主义市场经济体制的逐步完善，财会工作在企业管理中越来越占有重要的地位。现代企业要想可持续发展，生产发展和财务管理两手都要抓，既要向生产要效益，又要向管理要效益，管理也是生产力。财务管理与经济效益密切相关，企业的最终目的以最小的消耗取得最大的经济和社会效益，加强企业财务管理能够促进企业节约挖潜、控制费用、降低消耗；通过对企业资金合理利用，提高资金的使用效果，防止资金的浪费；通过企业优化库存结构，减少存货积压，做到经济库存；通过价格的拉动，可以增加企业的收入；通过对国有资产的管理可以促使企业合理有效地使用国有资产，并且做到国有资产的保值、增值。因此充分发挥财务管理的龙头作用，就能更加有效地提高经济效益。

2. 加强企业财务管理提高企业效益的措施

2.1 加强资产管理，提高企业资产利用率

随着市场经济多元化发展，受诸多因素的影响，加上企业监管制度和管理机制不健全，资产管理存在很大程度上的缺陷，主要表现在企业资产管理不够规范，帐外资产数量很大，帐帐不符，帐实不符的问题普遍存在；另外企业存在严重的资产闲置，造成大量的资产浪费，并且还要求财政拨款，构建资产，给财政资金带来一定的压力，同时造成国有资产利用率低。许多企业在对外投资过程中，没有严格的执行方案，产权不清，责任不明，造成大量的资产损失，国有财产长期无偿使用，资产流失严重，国家权益受到侵害。因此加强资产管理，维护资产管理的安全，合理有效配置资产，有利于促进企业经济效益，因此必须严格遵守企业现金管理制度，做到大钱小钱都要有计划地使用，收支基本平衡。加强应收账款的周转，合理控制好存货，提高企业资产利用率，避免资产积压，造成大量资金浪费，加强资产管理，很大程度上能提高企业现金流控制，实现企业财富最大化。

2.2以资金管理为中心，提高资金使用率

企业生产经营过程离不开资金做后盾，如若资金管理分散，将难以协调，造成财务风险系数加大，因此应将资金集中进行管理，有利于企业降低财务风险发生的可能。资金管理的特点是，融资成本低，现金存量少，资源配置合理，负债适度，应高度重视资金的时间价值，加快资金的周转，向资金管理要效益。方式可以以资金结算中心进行集中管理，有效控制企业多头账户，统一调度企业的资金，当企业资金充足时，结算中心可以存储部分资金以作他用，当企业资金周转困难时，结算中心可支出部分资金缓解企业危机。资金集中管理凸显企业资金利用效率，有效降低资金占用，减少贷款利息支出，加快资金周转速度，大大提高了资金利用率，同时在满足企业正常生产的情况下，继续开拓融资渠道，实现筹融资多品种化，合理调整公司的贷款规模和贷款机构，在减少公司资金成本的同时，积极开展金融衍生业务，为企业寻求新的利润增长点。实施资金集中管理，可发挥企业资金最大价值，有利于提示企业经济效益。

2.3进行企业全面预算，确保企业利润

为了发挥企业财务管理中资金管理核心功能，企业应进行全面预算，实施全面预算管理是提高企业整体管理水平的重要手段，预算管理的核心对企业未来的规划发展合理安排，对企业内部各部门的各种资源进行分配、考核、控制。严格控制企业产品生产之前以及生产过程之中的资金流动，严格执行预算的要求，以使企业按照既定目标行事，保证资金有序的流动，使企业有限的资金发挥最大的价值，从而有效实现企业发展战略。根据全员预算的利润指标，编制全面预算。成本预算、采购预算、期间费用预算等，反复策划、调整、组合， 寻求实现目标利润的最佳预算方案。年度预算编制后，根据企业生产实际状况，对存在问题及经济活动进行分析，对于薄弱环节可分解为月度预算，有利于采取对策，把握企业利润，及时改进企业资金使用存在的问题，避免负面连锁反应，消除对企业经济效益产生的负面影响。全面的预算管理有利于提高企业的经济效益。

结束语：

企业经济效益离不开的财务管理，财务管理贯穿于企业经营的整个环节，因此加强企业资产管理，提高资金利用率，并进行全面预算，充分发挥财务管理作用，可有效提高企业经济效益。

参考文献：

[1] 史玉梅；加强财务管理，提高经济效益[J]；商业经济；2008年08期.

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二、财务管理在企业中的作用

（1）利润最大化目标。利润最大化目标是指通过对企业财务活动的管理，不断增加企业利润使利润达到尽可能大。随着我国市场经济体制的不断深入企业有了自主权，有了自己的经济利润，人们逐渐认识到产值最大化目标模式弊端太多。 （2）经济效益最大化目标 。所谓经济效益就是企业的产出和投入的比例关系。即以一定的资源消耗获取最大量的收益，它是一个比利润更广义的概念，它必须借助于一定的经济指标才能表现出来。另外对它也难以控制，难以分解落实责任 。（3）企业经济增加值率最大化 。企业经济增加值最大化目标模式是指企业通过财务上的合理经营，采取最优化的财务政策，充分考虑货币时间价值和风险及报酬的关系，在保证企业长期稳定发展的基础上，追求一定时间内所创造的经济增加值与投入资本之比的最大化。（4）企业价值最大化。企业价值最大化是指通过企业财务上的合理经营采取最优的财务政策，充分考虑货币的价值与报酬的关系，在保证企业长期稳定发展基础上使企业总价值达到最大。企业价值最大化的优点在于它考虑了取得报酬的时间和风险，克服了追求利润的短期行为。

三、现阶段我国企业财务管理现状

我国加入WTO带来的财务管理环境的改变，造成我国财务管理不论是在具体经营业务中的投资、筹资、收益分配以及流动资产管理上。还是对财务管理职能、理论以及目标认识上都存在不少问题。这就需要企业面对这些问题，采取必要的措施。

（1）投资决策随意性大。 在我国企业不顾自身的能力和发展目标热衷于铺新摊子、盲目投资造成严重亏损的例子比比皆是。2001年2月27日，猴王集团破产申请案在宜昌市中级人民法院开庭审理。随即猴王A也加入ST行列。这可以说是盲目投资、无序扩张带来严重后果的典型案例。按国际上通行的做法企业在进行一项投资之前都应对投资项目进行可行性分析，只有在综合考虑各项因素的基础上，当投资项目产生的未来各项收益的净现值之和大于投资项目的现行成本时，即投资项目产生的净现金流量为正时才值得投资。猴王集团盲目追求外延式扩张及所谓多样化经营，未经深入调查研究便乱上投资项目走向破产也就不足为怪了。可是像猴王集团这样的情况在我国企业中屡见不鲜。（2）在筹资方面我国资本市场尚不够发达企业筹资手段尚不够丰富。长期以来我国企业对资本市场的了解还比较匮乏，对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究，在筹资时较少考虑资本结构和财务风险等，具有一定的盲目性。（3）在收益分配上较少考虑资本结构问题。这里讲的收益分配是指在扣除依据“按劳分配”原则分配给企业职工的报酬以外的利润分配。企业在存续期间内实现的利润，要在企业和所有者之间按一定的比例进行分配。

四、财务管理的改进措施

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首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国《物业管理条例》第六条规定：“业主就是房屋的所有人。”在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人———高校。值得强调的是物业使用人———学生（也即是高校中承租人的一种）和其他“非所有权人”均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的“业主”，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主（高校）联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主（高校）委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人（包括学生在内），承租人与业主（高校）之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业性、专业化特点以及我国高校所秉持的“管理树人”“、服务立人”、“环境育人”的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面：一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间；二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效性之服务；三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的和谐校园；四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫“非业主使用人”，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得“非业主使用人”之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。

（二）高校物业管理法律关系的客体

一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面：教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。

二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷

（一）学生的知情权和监督权难以行使

尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定性因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。

（二）高校物业管理重管理轻服务

通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持“服务第一、管理第二”的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行独立法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行独立的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是：这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为“上帝”，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于“重管理轻服务”的状态。

（三）高校缺乏专业的物管制度

大学生在高校范围内应当遵守《大学生行为准则》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把《大学生行为准则》当作物业管理制度，物业服务企业基于《大学生行为准则》规范大学生的行为，大学生基于《大学生行为准则》而接受“服务”。这就使得物业管理行为的性质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。

（四）缺乏物管问题受理机制

在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良性循环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的“接待平台”抑或“受理机制”的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点：首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份“双赢”的合同，在学生管理方面，其利益是一致的；其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话；再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。

三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议

（一）制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章

高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时出台有针对性的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国台湾地区的管理经验颇具借鉴之价值。在台湾地区，现行《公寓大厦管理条例》（以下简称《条例》）并未使用“业主”这一术语，反而采用了“住户”这一概念。同时，在《条例》的第三条第十项将“住户”范围作出了详细界定，具体包括3类人：“区分所有权人”、“承租人”和其他经“区分所有权人”的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。《条例》的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入《条例》调整之范围，有利于更好的维护“承租人”和其他经“区分所有权人”之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。《条例》所称“住户”是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像“区分所有权人”那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为“非区分所有权人”的这一类“住户”也无权参与“区分所有权人会议”（相当于业主委员会）。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类“住户”的物业使用，有鉴于此，台湾《条例》赋予各类“住户”推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类“住户”提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照台湾之《条例》及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。

（二）设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制

高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境；高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问题并采取积极的措施。本着“管理育人、服务育人、环境育人”的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。

（三）设立高校物业服务企业准入制度

高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理性，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊性以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更和谐、更适合学习的校园环境。

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一方面由于高校是实施教育的主要场所，聚集着众多的学生和教职工，占地面积大，活动场所多，这就在一定程度上增加了高校的物业使用率和物业管理的工作量，并对各种设施的维护难度有所加大，因而需要投入的人力、物力也随之增加；另一方面由于高校自身的特点，对校园的环境、物业管理的服务要求较高，高校不仅是思想文化交流的场所，也是休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，这就要求物业管理部门必须创建高品质的校园环境，为高校全体人员提供全方位、高质量、综合性的优质服务。然而高校物业管理资金一般来源于学校行政拨款，导致经费短缺的现象时常发生，影响了高校物业管理的发展。

与社会化物业管理相比，高校物业管理因高校的性质不同而具有其特殊性。高校作为教育教学的主要场所，是培养人、教育人的事业单位，其管理对象是整个校园的事务，而社会化物业管理的主要对象是居民的居住场所。针对高校物业管理存在的特殊性，结合高校物业管理的改革实际，对高校物业管理的发展提出了以下改进策略。

随着高校物业管理改革及社会化物业管理改革的不断深入，旧的管理观念已满足不了现代物业管理发展的需求。在高校物业管理中，其工作涉及到高校和广大师生的切身利益，由于其物业管理思想观念的陈旧，直接影响到高校物业管理的发展和高校全体人员的利益。这就要求其思想观念亟需得到转变，首先是物业管理人员观念要转变，注重维护高校全体人员的切身利益，坚持“服务第一、用户至上”的管理观念；其次是高校职工观念要转变，对高校物业管理需有新的认识，不能用以往无偿得到学校后勤保障的旧观念来对待现代物业管理。

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随着高校不断的发展和进步，越来越多的智能化和大型化的教学科研楼宇得到新建和发展，所以高校实施物业管理是非常有必要的必须实现物业的科学和规范管理，才能延长相关设施设备和楼宇的使用寿命，让学校的固有资产得到保值；正因为这样的背景，高校物业管理逐渐提升管理力度和深化改革，逐渐从传统的学校后勤自我经营模式转换为专业化的模式，让管理的范围得到扩大；很多高校的物业管理中会聘请社会上优质的物业公司，为学校的发展和进步提供更加专业的物业管理与服务，所以物业市场服务的竞争逐渐变大。

一、高校物业发展的历程

（一）传统的高校后勤管理

传统的高校后勤管理主要是学校专门设立的后勤管理部门，负责学校的日常管理工作和运行，跟现代的物业管理相比存在很大的差异；在传统的学校后勤管理中，虽然学校的相关后勤工作得到了保障，但是由于后勤部门在发展进步过程中没有受到相关的压力，导致相关的员工没有经过专业的培训，后勤服务意识越来越差，在新时期的背景下，这种管理模式已经适应不了学校的发展；许多高校为了提升后勤管理的服务质量，采取了相应的措施，改变了单一的后勤管理，让整个后勤管理成为一个团体，通过团体的努力共同打造高效的学校管理，为高校的发展和进步提供必要的基础。

高校后勤团队的实质性工作还是原来的后勤管理，只是在经济和人事上面有了更独立的权利，可是这种模式由于才兴起，在日常管理过程中只能维持基本的运转，达不到学校的高效管理。

（二）物业管理取代后勤部分管理

随着我国教育领域的快速发展，高校物业管理已经成为不可或缺的组成部分，也是逐渐取代高校后勤管理的重要模式，物业企业取代高校后勤管理成为必然的发展趋势[1]；要想实现高校物业管理的高效性，就必须脱离学校的束缚，引进社会上优质的物业管理公司，让整个物业竞争市场变得更加激烈，促进学校物业管理工作的提升，物业管理企业会根据学校的实际情况开展更专业和有层次化的物业管理服务，在传统的后勤管理基础上得到了创新和发展。

二、当前我国高校物业管理的特点

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

物业管理更多的是针对住宅的管理，住宅的物业管理最终目的是为住户创造优良的生活环境，实现物业的价值，而高校物业管理主要目的是为师生创造良好的教学环境，让学校的整体形象得到提升；学校的良好的环境体现在多个方面，比如学生的生活住宿管理、学校的安全稳定管理以及校园的学风校风问题管理等，是一个综合性的管理。

（二）高校物业管理具有育人的功能

学生是构成高校的主要因素，高校的进步和发展都是围绕学生进行的，所以学生是高校的主体，良好的学校管理引导学生树立做正确的价值观念，所以高校的物业管理具有育人的功能，有助于培养学生良好的品质，让他们在优质的校园环境中积极健康的成长；另外受到物业后勤人员的积极影响，让学生更尊重别人的劳动成果，培养他们热爱劳动的优良品质。

三、高校物业管理发展趋势分析

（一）物业所有权与经营权分离

从传统的高校后勤管理到现代的物业管理，高校一直在做出努力和进步，但是整体的效果都没有达到最好，主要的原因是高校物业的所有权与经营权没有分离，在很多责任和权力上没有分清，学校管理在遇到问题的时候找不到责任的主体，不利于整体的发展；为了促进高校物业的更好发展，必须实现物业所有权与经营权的分离，让相互之间的责任和权力得到明确，实现高校社会的发展和改革，同时也是高校后勤社会化改革的重要保障。

（二）物业管理的市场化与社会化

高校物业管理必须实现市场化与社会化，脱离原来的学校管理模式，让高校的物业管理质量得到提升；物业企业必须建立完善的运营管理机制，根据高校的实际情况，开展更专业化和多元化的经营服务；另外高校物I管理还要扩大规模，逐步走向社会，让高校物业获得更大的发展，结合社会中的物业管理，壮大高校物业管理的实力，只有这样才能保证高校物业管理水平的提升，为高校的师生创造更安全和谐的生活和学习环境。

（三）物业管理管理的专业化与规范化

高校物业管理设涉及的内容比较广泛，为了实现高校物业管理的质量提升，物业管理必须更加专业和规范；高校是培养人才的地方，学校的高科技设施非常多，在对设施设备进行维护的时候，需要更加专业的人才；另外高校的物业管理要求比较严格，物业管理企业必须根据国家的相关政策来开展工作，建立一套科学规范的管理制度，让高校的物业管理更规范。

四、结束语

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076

[中图分类号] G251 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02

高校图书馆因其独特的造型、先进的设施、一流的硬件、齐全的功能成为各高校自身价值的标志性不动产业和文化中心。随着现代化的智能图书馆的迅速发展，图书馆服务范围不断扩大。要长期有效地维护、保养好庞大的图书馆物业，必须采取市场化调节、企业化经营和社会化管理的模式来实现，以节省资源和提高工作效能。这对图书馆的正常运行起到了重要保障作用，但也有不少问题需要深入探索。

1 高校图书馆物业管理社会化的必要性

在传统管理模式下，高校图书馆的管理相对独立，大多数是采用行政和后勤服务相结合的管理形式。而在国务院《物业管理条例》颁布后，物业管理工作步入新的发展阶段。高校图书馆引入物业管理就可以将后勤服务事务剥离出来，交由物业公司完成。长远来看，这有利于高校图书馆的发展。

（1）把图书馆行政管理人员从繁杂琐碎的后勤事务中解脱出来，把时间和精力用于文献资料的专业研究、整理中去。在旧的管理模式下，图书馆馆长或综合管理部门在做好日常业务和行政工作的同时，还要兼顾于图书馆的物业管理与维护工作。馆内的卫生保洁等工作也需要馆员完成，放下重要的文献服务等工作去做非业务领域的简单劳动，这就造成了人力资源浪费的现象[1]。

（2）实现物业管理社会化解决了很多高校图书馆缺乏物业管理专业技术人员的困难，可以利用物业管理公司具有的专业技术人才资源进行高效服务。对于高校图书馆，特别是现代化图书馆需要采用新的管理模式、新的标准和新的服务方式，有了专业的物业管理队伍进行科学的管理，可以使图书馆的先进设备得到有效的综合性利用，利于延长图书馆财产的使用寿命，从而为学校节省维修和建设费用[2]。

（3）在市场经济背景下，对传统模式下图书馆的行政后勤管理体制形成了冲击，现代化的高校图书馆物业管理模式应运而生。为长期做到全面管理维护好繁杂的图书馆物业，并不断提高其使用效率，满足高校学生和教职工等不同层次、多样化的需求，需要采取市场化调节、企业化经营和社会化的物业管理模式来实现。这是高校图书馆功能发生变化的客观要求，也是社会分工的必然结果。

2 关于高校图书馆物业管理社会化的几种机制

图书馆和物业公司的共同协作才能保障物业的正常运行，一方面物业公司要提高综合服务能力和服务质量，另一方面图书馆也要做好监督和协调等方面的工作[3]。

2.1 高校图书馆物业社会化后的监督机制

高校应全面考虑服务信誉和服务质量等条件，严格要求专业资质，选取实力强、信誉好、收费合理的物业公司进行合作，以双方签订的《物业委托管理合同》为依据，定期或随时进行检查，并根据实际情况作出调整和补充。此外，图书馆的管理部门应制订出一套具体有效的考核标准，对物业的服务质量、服务态度等方面读者和馆员的满意程度，按期进行考核，建立档案记录。依照考核结果，在举行的定期例会上，参考群众意见提出改进措施，并按合同期限内年度综合考核结果，决定该公司能否续签[4]。

严格按照合同规定的双方合作范围、运作方式、责任划分、检查评估标准及赔偿问题等进行实施[5]。每项工作都有具体的标准和要求，如图书馆管理部门对物业公司雇佣的消防监控、设施维修等人员是否具有专业资格证书，有无上岗证；图书馆内勤杂人员是否取得健康证和保险等情况，都必须进行监督检查。对物业公司的实际在岗员工数量、时间等与物业管理合同是否相符，进行定期或随机检查，明确违约责任和经济处罚办法。

2.2 高校图书馆物业社会化后的管理机制

严格按照国家和地方颁布的各种物业管理法规、学校的规定，以及物业公司的企业标准进行物业管理，完善规章制度，明确不同岗位的工作职责和工作规范，包括安全防火制度、消防监控及门卫值班制度、卫生清洁标准等。让各个工作岗位，各项程序有章可依、按章办事。合理的规章制度和工作规范还要结合本馆的实际情况，做到具体明确，具有可操作性，具有奖励与惩罚的措施，保证物业管理工作顺利进行。

在实施物业社会化管理过程中，要始终参与到具体管理工作中去，尤其是对现代化图书馆内消防设施、监控系统、大型机电设备等各种关键岗位技术操作要领和运行情况要全面掌握，并且按照国家相关法规接受专业技术培训，持有上岗资格证书。这样在与物业公司谈判签订合同和今后的日常管理中，就能掌握主动权。

高校图书馆的物业管理社会化后，也应该遵循市场规律，引入竞争机制。既可以引入资质优良、管理经验丰富、信誉好、实力强的企业为图书馆服务，也可以使现有物业公司产生危机意识。与物业公司签订合同的期限最宜为两年一次，这样能兼顾到双方的利益。

2.3 高校图书馆物业社会化后的协调机制

图书馆既有监督权、管理权，同时也有向物业公司支付费用、配合工作的义务。物业公司刚开展工作，必然需要一个过程。管理部门有责任帮助物业公司适应工作，让他们尽快熟悉馆内环境、掌握各种设备的操作规程及岗位职责。在日常工作中与物业公司管理人员经常交换意见，对他们提出的合理化建议积极采纳，双方在工作中要互相尊重，互相配合，开辟一个双赢局面。

图书馆在物业管理方面实现了社会化，实际上仍离不开学校相关部门的领导、支持与配合。遇到大型装修、维修改造工程，需要得到基建部门、后勤集团的支持；治安、消防工作也离不开学校保卫处的监督指导。因此，做好沟通、协调，处理好各种关系，也是图书馆管理部门的必要工作。

主要参考文献

[1]伍茂戎，周茁.提升高校图书馆物业管理绩效的途径探析 [J].高校图书馆工作，2010（1）：56-59.

[2]吴燕.转型期高校图书馆物业管理社会化探析 [J].教育教学论坛，2013（36）：5-6.

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目前，高校为了营造文化氛围，建设高校教师集中居住区。为此，就要建立物业管理公司，但常常出现这样或那样的问题，比如说，业主埋怨收费贵但物业服务又不到位；而物业则埋怨物业收费难。实际上，业主反映的问题并不归物业管理等等，这些问题表面上看是业主与物业管理公司之间的矛盾，但深层次研究就会发现，这些问题其实涉及到各个环节。所以，应该不断更新观念，提高对现代化物业管理的认识，建设适应高校自身特点的物业管理公司。

一、物业管理与传统的房产管理相比所具有的优点

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它与传统的房产管理模式有本质不同，主要体现在三个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，而物业管理则是企业行为、经营行为。二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权自我管理，物业管理是产权管理与行政管理分开，为产权提供有偿服务的专业化管理。三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施，只是进行单一的修缮服务，物业管理则是针对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住户工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部份，对于塑造城市形象、美化净化人居环境等，都有着极为重要的意义。

（1）物业管理是城市居民安居乐业的保障体系。中国物业管理的发展已有近20年的历史，为城市居民提供日常工作、生活、娱乐、休闲等生活保障服务，为人们安居乐业做出了重大贡献。物业管理“把一个个实实在在的优美、和谐、安全、文明的小区放在了广大老百姓面前，让老百姓感受到自己是实施物业管理的最大受益者，也使得物业管理的新体制逐步为社会所接受，为群众所拥护。

（2）物业管理是实现社会主义精神文明的重要载体。良好的物业管理不但能提高城市的形象和居民的生活质量，同时，还能带动社区的综合管理和文明建设，达到创建人文社区的目的。

（3）物业管理是倡导环保观念、落实环境管理，创建社区环境文化的落脚点。由于物业公司的运作，使得住宅区文明洁净，生活舒适便捷。城市居民环保意识也会进一步增强，形成自觉保护环境的行为习惯，关心社区和社会环境。

二、选择适合我国高校特点的物业管理模式的基本思路

就我国当前的物业管理模式看，主要存在以下几种形式：一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式；二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式，即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式；四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司；五是由完全独立的个体组建的物业公司。

在现有条件下，由开发公司建立的物业公司，代表了物业管理的发展方向，具有重要的先进性；而由房产管理部门转轨而来的物业公司，则是新旧体制转换的必然产物，具有不可或缺的继承性。所以，根据高校住宅小区是房改后房还是新建小区等不同特点，选择适合自己特点的物业管理模式，具有重要的现实意义。由于高校后勤社会化正在进行中，学校负担依然沉重，所以在建立物业管理制度时要考虑以下几个方面：

（1）考虑到高校住宅实行物业管理，要按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。高校可以自建物业集团，实行规模经营。它在承担房屋经营管理为主业的同时，还可以下设一些专业服务公司。如：保安、清洁、维修、绿化等工作可以成立专业的子公司。这样物业管理人员的工作主要就是进行管理协调。这样不仅提高了经济效益，最重要的还是为这些管理部门的发展找到了出路。

（2）考虑到由于房产管理部门对高校住宅区比较熟悉，并且管理经验丰富，有自己的管理队伍，管理技术也比较过硬，可以由原行政部门的行政职能变为服务职能。在物业管理方式上，以有偿为主。物业公司作为经济实体，独立核算，自负盈亏，如果不能合理解决物业管理收费问题，不能弥补管理服务经费的不足，物业管理公司就不能生存，也将影响高校住宅的物业管理行业的健康发展。

（3）考虑到高校住宅物业管理机制的转化。房改后，由于住宅产权的转化，势必导致物业管理机制的转化。对这种机制的转变，就要求职工要树立“花钱买服务，花钱买环境”的意识。物业管理公司只要本着取之于民，用之于民的原则，合理收费就可以很好的解决这个问题，物业管理行业也就可以健康的发展。

（4）考虑到物业管理公司作为经营者，要本着“谁受益谁出钱”的原则来管理高校住宅，为业主和使用者提供有偿的管理和服务。凡是享受物业管理公司服务的受益人，就应交纳相应的服务费。

三、建立适合高校的高质量物业管理的具体措施

（1）建议物业管理公司早期介入。

（2）要理顺行政管理与物业管理公司，物业管理公司与住宅区业主之间的关系。

（3）物业管理公司要建设良好的运营机制。

（4）政府应出台科学合理的收费机制。

笔者认为要解决物业服务收费难问题，首先一些基础性问题要得以解决，如开发商的建筑质量和物业管理公司的服务质量，以及管理机制等问题。其次，按国家发改委、住房和城乡建设部关于印发《物业服务收费办法》的通知规定，区分不同的物业性质和特点，实行政府指导价和市场调节价相结合。针对旧城改造小区，政府应实行等级服务的住宅小区的收费标准，并注重制定物业服务收费价格的科学性，即合法、合理、对应性原则。物业管理企业的准人、退出机制，前期物业管理的招投标，物业管理服务质量，物业管理纠纷的处理，物业管理活动的规范，均应以政府制定科学的物业服务收费标准为基础。再次，物业管理企业必须取得和其他行业在市场活动中的同等权利，建立业主接受物业服务，必须首先缴纳物业费的法律保障。从法律上确定业主缴费从而取得物业管理权利的原则。最后，从缴费模式上，可由物业管理企业向业主收取转为业主委员会向业主收取，然后向物业管理企业缴纳的模式，如此既符合合同对等原则，又可提高缴费率。

（5）优质服务是搞好物业管理成败的关键。

第一，积极调动业主参与，狠抓物业管理质量。当前有不少的居住小区，因业主来自不同的地方，入住的时间又有先有后，没有成立业主大会，业主们只接受物业公司的单一管理。入住后一旦发生水电费分摊、卫生、安全等问题纠纷，业主往往不会正确地维护自己的合法权益，只知道以个人的名义找物业管理公司，问题如果得不到解决，业主与物业公司的矛盾就会激化，出现不和谐的事件，影响和谐社会建设。事实上，创建和谐的居住小区需要业主大会和物业管理公司的共同努力。

住宅小区管理单位应遵照有关法规，结合实际需要制定管理规章，将房屋修缮、卫生、环保、绿化、治安、交通、容貌、市政公用设施及管理经费等具体管理规定与实施细则，作为实施管理的依据，编制《住户手册》，并与业主签订《住宅小区管理公约》。管理内容包括：依照合同及相关规定收取管理费用；制止违反规章制度的行为：要求业主委员会协助管理等；反过来，物业公司应履行物业管理合同，依法经营，接受业主和使用人的监督；重大的管理措施应当提交业主委员会同意并认接受当地政府有关部门的管理监督等。

第二，物业转变经营观念，突出服务二字。物业公司除了要搞好日常管理，还要为业主提供服务。提供的服务以常规性的公共服务居多，这类服务是物业管理公司有义务按时按质提供的，住户享受这些服务事先不需要提出或做出某种约定。如保持房屋主体完好；负责各类设施、设备的日常运营、保养、维修与更新：楼宇内外物业环境的日常清扫保洁，垃圾清除外运；小区绿化的保养；治安管理；车辆道路管理；火灾的预防及发生火灾时的救护与处理等。除了公共服务，还有其他专项服务、委托、逐户可根据需要自行选择的收费服务等。

总之，只要物业管理公司与业主明确各自的权利和义务，最大限度地搞好服务，小区物业管理水平就会提高，这对物业公司信誉的提高，小区居民的生活幸福，城市形象的改善以及整个社会的和谐发展都具有重要的意义。

参考文献：