房地产市调方法模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产市调方法，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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引言

改革开放政策实施以来，我国的经济取得了较快的发展与进步，经济的快速发展推动了其他领域的发展，其中房地产业就是一个方面。然而，我国目前还处于社会主义初级阶段，各项事务的实施仍然在试验阶段，这就决定了我国的整体经济水平的相对落后，而且市场发育比较迟而且还不够健全，因此近年来我国房地产市场一直处于“供给过量”与“有效需求不足”之间的矛盾，这个矛盾处于逐渐激化的阶段。这就说明了我国的房地产市场在实际发展过程之中还存在着一系列问题，这些问题亟待解决。因此，房地产市场的发展一定要与城市经济的发展相协调，这样才能够使得二者共同进步，互惠互利，共同为增加国民经济贡献出自己的一份力。

1 房地产投资与城市经济协调发展的互动机理

1.1 房地产投资的概念

房地产投资属于投资的一个方面，它指的就是不同的投资主体，如企业或个人、政府等为了达到某种指标，对房地产的开发与管理等方面进行直接地或者间接地投资。由上述的定义可以得知，房地产投资所涉及的领域十分广泛，主要包括如下几个方面：房地产开发、土地开发、房舍建筑、置业等方面的内容。对房地产业进行投资的最终结果就是新的房地产生成以及对原来存在的房地产进行改造与变革等。换而言之，就是上述投资者以房地产投资为主要跳板，来获取更高的经济利润，达到经济上的增值。由以上所述可知，房地产投资主要具有如下几个方面的特性：房地产投资对象位置是固定的；房地产投资时间较长；房地产投入资金量大；房地产投资可以增值。

1.2 房地产投资对城市经济的重要作用

房地产投资是投资者将手头上的资金融入房地产开发与管理之中，能够提高人们的生活水准，是一条必经的途径与方式。除此之外，它也能够不断提升城市的核心竞争力。具体而言，房地产投资对城市经济的重要能动作用主要体现在如下几个方面。

1.2.1 房地产投资对城市的供给作用

加大对房地产的投资力度，一方面能够使得房地产作为产品供给的增加，另一方面又表现在房地产市场的相关性十分强，这就意味着房地产投资一旦增加，就会在带动其他产业投资的增加。房地产的这种供给作用不仅能够对投资规模以及投资范围与领域进行放大和拓展，而且还能够最大程度地延长投资期限，从而最终能够引起连锁反应，带动了与之相关的产业的快速崛起与发展，其他产业的发展能够促进城市经济的增长。

1.2.2 房地产投资对城市的需求效能

房地产投资的需求效能主要表现为房地产首先能够引起其他与之相关产业的大力发展，促进了城市经济的增长，由此就会带动城市需求的增加。如某个城市加大力度投资房地产，那么就会使得房地产业的规模迅速扩大，那么这就使得这个城市的经济有很大的增长，然后就会拉动人们的消费，从而满足了人们的需求。

1.2.3 房地产投资的挤出效应

所谓房地产投资的挤出效应，指的就是由于房地产投资的增加而影响社

会对其他行业或产业的投资。众所周知，房地产市场属于垄断竞争型市场，供求双方在地位上不对等，市场信息的占有与获取不对称，价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润空间大大高于正常市场水平，投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。因此，为了获取更高的经济利益，有很大的企业融入其中，这就使得很大没有融入其中的企业的资产被占用。

2 城市经济对房地产投资的带动与制约

由如上所述可知，房地产投资的力度对城市经济的发展具有很强的能动作用，相反而言，城市经济的发展与进步与否也会在很大程度上影响着房地产的投资力度以及房地产业的发展规模。由此可以看出，房地产投资与城市经济的发展二者之间存在着十分重要的关系，这种关系是处于一种长期的均衡状态。城市经济可以通过此种均衡的状态对房地产的投资进行有效地控制与调整。究其原因，可以归结为：房地产投资力度的扩大不能离开城市经济的推动，唯有对城市经济进行积累，方能为房地产投资的持续、稳健增长提供非常大的支持与后盾。

总而言之，城市经济对房地产投资的重要作用主要表现在如下两个方面，即制约与带动。如果一个城市的经济处于平稳的发展状态，也会使得房地产投资同样出现平稳地增长；若一个城市经济的增长处于停滞状态或是发展非常缓慢，那么就会导致各种投资与消费需求必然会受到城市经济萧条状态的影响而呈现出不景气的景象，对于房地产投资而言也不例外，从而使其发展受到严重地制约。

除此以外，城市经济还通过以下方式影响房地产投资。一定的经济增长能够积累房地产投资所需要的大量资金，增加社会投资资金积累的规模，为房地产投资提供资金来源。同时，一定的经济增长能够增加国民收入，人们收入水平增加，消费水平也就同时增加，作为房地产投资标的物的房地产，如果没有一定规模的市场需求对其产品进行消费，那么其投资的利润与规模必将被限制在狭小的空间，没有任何利润可以获取，房地产投资自然得不到大的发展。

3 结论

综上所述可知，当前时期下随着我国房地产业地迅速发展，从而促进了人们对房地产投资力度的增强，房地产投资规模的扩大，促进了城市经济的快速发展，带动了城市的消费需求；从另一个方面而言，城市经济的快速发展也加大了房地产的投资力度。由此可以看出，房地产投资规模与城市经济发展之间是相互依存的，是相辅相成的统一体，在城市的建设与发展过程中，应该对二者之间的关系加以重视。

参考文献：

[1] 方梅. 钢筋混凝土随机有限元在非杆系结构可靠性分析中的应用. 武汉大学学报（工学版），2004（6）.

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1、引言

随着我国经济建设的高速发展，房地产业也进入了井喷时期，并在国民经济总量中占据了越来越大的比重。只有继续保持房地产业的健康有序发展，才能充分发挥其对国民经济的正面作用。然而不容忽视的现实是：由于我国的房地产业与西方欧美发达国家相比，起步较晚，发展不成熟，因此全国各地渐渐出现了地价和房价飞涨的现象，而且尤其值得警惕的是，房地产业已经在不少地区的固定资产投资中占据了过大的份额，泡沫现象已经开始显现。如何实现房地产业与城市经济的协调发展，是一个亟待解决的问题。本文在这样的背景下，对房地产业发展进行深入的反思，包括土地出让制度、商品房预售制度、国民居住问题、以及历次调控效果等，在此基础上从地区特点、价格机制、土地投资以及地方财政等方面提出了房地产业与经济协调发展的策略。本文的成果对于当前的房地产发展和管理具有比较好的理论价值与实践意义。

2、房地产业与城市经济的现状反思

2.1 关于土地出让体制

“招拍挂”是当前我国普遍接受和认可实施的土地出让模式。已经有不少研究得出：这种制度直接导致了地价与房价的飙升。虽然招拍挂能够减少腐败机会，引入公平竞争，然而由于其“价高者先得”的规定，使得土地成本急剧攀升，导致各地房价居高不下。

2.2 关于商品房预售体制

商品房预售能够使开发商提前得到部分款项，降低房地产商的运营风险。但作为一柄双刃剑，这种体制也将更大的风险置于购房者身上。虽然各地均对预售制度进行了调节，然而消费者的权益依旧未能得到妥善的保护，交易双方的风险和利益处于不平衡的状态，也不利于促进房产质量的保障。

2.3关于地方政府的责任

买房难已经成为影响国民生活质量的头号问题，在这样的大背景下，政府部门的职责如何发挥，怎样才能在土地财政和民生福祉之间找到平衡点，考验着政府部门的智慧。地方政府一方面应考虑地方经济发展，还应从社会政策的角度关注住房权的问题，并通过合理解决安居乐业的问题来体现社会和谐。

2.4 关于房地产宏观调控

由于我国的房价以出乎预料的速度全线飙升，因此我国已经在不断进行房价的宏观调控。然而随着调控大锤的下落，溅起的水花却寥寥无几，呈现出“越调越涨”的怪像。我国的房价调控主要的出发点是信贷政策，而金融机构的避重就轻导致调控的效果差强人意，再加上地方政府的敷衍塞责，最终造成了房价难以低头。

3、房地产业与城市经济的协调发展策略

3.1 密切联系实际，制定针对性的战略

一个地区或城市的房地产业发展，一方面应该充分考虑城市经济现状，另一方面则应充分结合国民经济发展的整体状况。因此，地方政府应改变“土地财政”的依赖。从经济规律来讲，一个城市只有拥有了充分成熟的工业化发展阶段，积累了足够多的经济总量，才能把房地产业真正包含进产业结构里。而众所周知，我国大部分地区的城市经济发展还处于不够发达的阶段，因此不应该将目光局限于房地产业，而是应该通过政府之手，构建成熟的商业发展大环境，同时积极发展廉租房制度，实现低收入群体的民生福祉。

3.2 结合城市的经济发展现状来规划房地产业

土地价格是房地产商品价格的重要组成部分，地价的上涨带动了房价的高企。房地产商愿意通过高价拍得地块的原因，就是对房价的持续上升有自己的预期，并且在销售阶段能够将高价的风险完全转移至商品房的购买者。因此地方政府应该结合经济发展和居民收入现状，对这一现象进行调节，比如，可以制定政策，通过竞争手段确定地价，而对最终的房价给予土地税费和出让金等合理的限制和约束，从而使开发商通过挖掘内部潜力实现成本压缩，最终降低房价，实现与城市区域经济的可持续协调发展。

3.3 通过宏观调控来控制房地产投资

不容置疑的是，房地产的投资能够极大地拉动城市区域经济增长。但近年来出现的房地产投资过快的现象，应通过宏观调控进行规范。地方政府在享受房地产投资提升地域经济的时候，还应该充分认识到房地产对于金融业等行业带来的风险。当前我国各个地区的房价均不断攀升，首先是成本的原因，但是与市场供求关系也密不可分。所以，地方政府应以“组合拳”的方式进行多方面调控，例如，逐渐增大对于经济适用房和廉租房的鼓励政策，并为二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定应符合地方实际

房地产业的发展对于银行系统的依赖是众所周知的，房地产商的贷款额度中，有六成来自银行机构。所以应注重对金融领域政策的制定，加强监管。首先应通过总量的控制来抑制非理性和不合理的房地产投资，通过信贷管理的规范化来实现金融政策的合理性和严格性。其次，对于金融业由于与房地产的“捆绑式”发展而导致的潜在风险，应将融资渠道进一步拓展，使房地产业的投资者承担融资风险。

3.5减少土地财政的比重

当前，我国不少地区的地方财政越来越依赖卖地的收入，形成了土地财政的怪象。这种现象很容易导致政府由于尝到了甜头而不会在“控制房价”上动真格。为了杜绝这种现象，应对土地财政进行彻底的改革，从而使区域的财政驶回理性的轨道。建议我国的中央财政不再对地方进行配套投资。此外还应通过一些具有立竿见影效果的举措，例如开征房产税等，对房地产商品的实体住房持有环节进行操作，最终使房地产业和地方经济回归各自的本位，实现协调发展。

4、结束语

一个地区房地产业的发展现状，与该地区经济的发展有着密切的关系，而房地产的发展水平也极大地受到区域经济的制约与影响。只有二者互相协调，相得益彰，才能实现区域经济的可持续健康发展。

参考文献：

[1]叶剑平、谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].北京：中国人民大学出版社，2013

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为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。*年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20*年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。20*年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20*年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20*年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20*年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，*年为3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，*年---20*年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。*年全县总投放为16亩；20*年总投放为*亩，是上年的6倍；20*年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。*年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，20*年为10.59亩，20*年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。20*年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。*年至20*年分别为8.7%、22.37%和42.41%；同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。*年-20*年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从20*年开始，预售面积超过了销售面积。20*年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。20*年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%；20*年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，20*年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.*%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，20*年商品住宅平均售价约*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，*年共成交184起，面积16396.17m2，20*年共成交243起，面积204*.54m2，20*年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。

（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第

二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近*套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。20*年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2003年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，20*年为4.94公顷，20*年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2003年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2004年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。

另据2003年11月对11家开发企业的调查资料显示，2003年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划》对人口规模的预测，规划近期（至20*年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至20*年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

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（一）促进人们生活水平的提高

2000-2009年，我国城镇家庭人均可支配收入从6279.9元跃升至17175元，年均增达10.9%，大多数年份都保持两位数的增长。房地产开发投资总额从2000年的4901.7亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率23.08%，房地产投资成为我国国民家庭经济的重要推动力。

（二）促进社会的进步以及国民收入的增加

2000年-2009年，我国GDP总量从99214.6亿元跃升至335352.9亿元，年均增达15.99%，房地产开发投资总额从2000年的4901.73亿元快速增长至2009年的36232亿元，年均增长率28.89%，是推动我国经济持续快速增长的重要力量。

（三）迅速拉动市场需求

在面对大范围的金融危机时，由于货币行业和金融业务的持续崩盘，造成市场经济的剧烈波动，这时稳定的房地产市场就能够有效的将大批的家庭资金洗尽过来，从而达到缓和和抵御通货膨胀等危机的目的，稳定了市场经济的震荡，进而维护经济的平稳推进。

（四）有效带动周边行业的兴起

房地产行业的发展带动了相关行业的兴起，如电器、装修、家具、建材等一系列产业。由于它涉及范围较广，像旅游、金融业等第三产业也得到了好的发展。因此，这一系列周边行业的经济效益得到极大的增大，促进了市场经济的活跃。

二、房地产经济与市场经济发展不相协调的原因分析

（一）房地产价格与价值相背离

近几年，我国房地产价格一路飙升，按理来说，价格是围绕价值进行波动的。但房地产价格飙升这一现象，完全偏离了自身的价值，这对市场经济的秩序是有一定影响的。诸如房地产开发商的不合理占地，以及房地产经济过快增长而导致的泡沫经济产生，不但加大了房地产经济的风险性运行，而且会出现银行信贷中的资金链严重断裂。

（二）政府干预过度

2013年2月20日出台的“国五条”虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却相对较小。虽然政府使用一系列手段对炒房现象进行控制，但并不能影响到一手房的交易。

（三）资源利用缺乏合理性

当前，我国房地产市场的建设中，低碳环保型住宅和智能化住宅十分有限，所以要想更好的发展房地产行业，就必须在房地产行业和建设中实行可持续发展战略，融入环保和节能的思想。

（四）房产泡沫使市场经济改变巨大

目前，房地产行业的信贷数额，占据各银行信贷业务较多的比例。因此，一旦发生房产泡沫，势必会造成很大的经济损失。其他与房地产相关的行业也必定会受到一定的影响，从而导致市场经济受到巨大的混乱，对维持经济稳定发展造成重大的影响。

三、促进房地产经济与市场经济发展相协调的对策

（一）对房地产价格进行调控

为了房地产经济良好发展，房地产价格因控制得当，政府部门应做好调控，在对市场经济进行调查研究之后，正确判断该如何使房地产经济与市场经济协调发展，制定出有效的政策。

（二）对房地产经济加大金融监管力度

为了保障市场经济与房地产经济的协调发展，政府部门应加大金融监管力度。在房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等实行全面深入的监督，调节银行的资产结构，推动信贷资金向市场经济发展的朝阳行业流动。

（三）促进房地产经济的转型

根据我国目前房地产行业的现状，各地政府必须要积极进行市场经济的调控。政府可通过贷款利率调整的方式来对传统的能源浪费与环境污染现象进行改善，以此来保障房地产行业的长远发展。

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*年以后，随着大量外埠资本注资*，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使*的房地产业不能满足细分市场的要求。*年后，这一局面被打破，*滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。*年，*房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，*房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、*商品住宅发展特征

产品特征：*中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：*城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，*区域占据了39.54%，*区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

*区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，*年(1—6月份)，*住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入*年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，*区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在*中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

*中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)*商品住宅市场供求关系

1、*年(1—6月份)*商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在*年以来对拆迁规模进行了压缩。*年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

*作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对*中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的*年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于*中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到*总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到*总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，*90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、*各区域住宅市场发展概况

*区目前由*中心区、古田片区、二

七、后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)*中心区

*年上半年*中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年*中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先*中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

*的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于*内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，*内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个*中心区的加快建设。

*中心区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(二)古田片区

*年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(三)二

七、后湖片区

*年上半年二

七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二

七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二

七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到*年6月30号)

(四)东西湖片区

*年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

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关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02

随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。

1 房地产市场调查与预测解析

目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。

（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。

（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。

2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用

（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。

（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。

（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。

3 结语

数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。

参考文献

[1] 徐小慧.应用数学方法进行房地产市场调查与预测

[J].企业导报，2010，（4）：56-57.

[2] 曹玮.高职高专课程改革的探索—以《房地产市场

调查与预测》为例[J].山东省农业管理干部学院学

报，2012，（4）：34-36.

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中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确的要求。形势联系，结合工作，就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。

一、注重从国民经济全局审视房地产市场，处理好局部与整体的关系。

房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策，而忽视与国民经济整体的联系，就会产生“一叶障目，不见泰山”的问题。目前，全县房地产开发投资占固定资产投资总额的近18%，占我县生产总值近9%，已成为我县需求的重要组成部分。无论当经济繁荣局势抑制需求时，抑或经济衰退有待拉动需求时，房地产投资均是重中之重。同时，这次席卷全球的“金融海啸”充分显示，房地产市场是重要的资产市场，与信贷、证券等金融市场高度关联，有关国家金融安全和稳定。

因而，在房地产行业的宏观调控工作中，要将房地产市场作为国民经济的晴雨表，摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性，实施“逆经济风向行事”的市场调控，促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务；要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考虑，灵活审慎地实施房地产市场调控，尽可能避免房地产市场的大起大落，严防房地产价格的剧烈波动传到至虚拟经济。

二、注重从民生角度审视房地产市场，处理好发展与稳定的关系。

在推动房地产领域市场化的进程中，市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段，虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率，但亦造成住房资源向少数人过度集中，而部分低收入家庭住房困难。实践表明，住房是重要的民生问题。在现代经济社会中，低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平，若政府不加以干预，就会逐步演化为社会问题，最终将制约经济的进一步发展，影响社会的和谐稳定。

因而，在房地产市场调控工作中，要大力推进住房保障，通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题；要保持住房价格的相对平稳，使其与国民收入增长相协调。可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是，要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障，并不是要取代住房市场，而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用，是促进房地产业快速发展的必由之路；住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题，是促进住房领域和谐稳定的必然选择。

篇8

一、引言

城市规划和房地产开发是城市建设过程中不可缺少的两项重要工作，随着城市化进程的加快和城市建设的越来越多，二者的作用越来越凸显。处理好二者的关系，促进二者协调发展是摆在人们面前的重要任务。为了促进二者协调发展，使其在城市建设中更好的发挥作用，首先得明确二者的概念、特征和关系，知道其不协调的表现，并采取相应的措施，正确处理二者之间的关系，促进二者协调发展，使其在城市化进程中发挥应有的作用，为城市建设和发展发挥更大的作用。

二、城市规划和房地产开发概述

1、城市规划。

第一、概念。城市规划是为了实现城市资源的合理利用，结合城市的发展需要，根据相关的规范，对城市建设的各项活动进行统一的安排和调配。在城市规划过程中，不仅需要充分了解城市建设的基本情况，还需要具有一定的前瞻性，能够从城市长远发展的角度对城市规划进行展望。近年来，我国城市化建设取得了飞速的发展，它对促进经济社会发展，提高人们生活水平有着重要的作用。在这样的背景下，为了更好的实现城市的发展，城市规划的作用和地位越来越凸显。

第二、目的。城市规划的目的是，在认真调查城市地区建设现状和发展形势的基础上，落实城市发展的总体规划布局，构建合理的城市地区空间发展框架，布局快速交通网络系统，着重对自然生态地带、经济产业发展空间、居住空间、区域性公共服务设施等城市建设的基本要素进行整合，使各项设施合理布局，并划定城市规划建设的范围，明确城市近期规划发展方向，最终实现城市快速有序和可持续发展。

第三、作用。城市规划对城市的建设和发展具有重要的作用，具体来说，主要表现在以下几个方面。第一、促进城市发展和经济社会发展相适应。进行城市规划，首要的目的是为当地经济发展服务，实现经济发展和城市建设的良性循环。第二、为人们的生产生活创造良好的条件。进行城市建设的目的是为人们服务，而为了更好的进行城市建设，必须发挥城市规划的作用，以更好的满足人们的需求。第三、优化城市各项功能。城市的发展是一个连续不断，不断完善的过程，城市空间的拓展需要与市政基础设施的扩展相匹配，建筑物的增长应该与市政基础设施建设相适应，人们生活水平的提高应该与环境质量的改善相适应，而拓展基础设施建设，改善城市环境质量，离不开城市规划，只有加强规划工作，才能更好的进行市政建设，不断优化城市各项功能，为人们生产生活创造更好的条件。

2、房地产开发。房地产开发多数是企业或个人行为，它是按照相关的规定，在一定的区域范围内，进行房地产开发建设的各项活动的总和。房地产开发不仅促进城市的建设和发展，也为人们的生产生活创造了良好的环境，是城市开发建设中的一项重要工作。

三、城市规划和房地产开发的关系

1、二者相互联系，密不可分。在城市建设中，二者相互联系，不可分割。城市规划往往指导房地产开发，影响房地产开发，而房地产开发在一定程度上也会影响城市规划工作，促使对规划进行适当的调整。同时，城市规划和房地产开发都需要按照相关的规定进行，不能超越相关规范的要求，否则将难以做好这两项工作，也难以发挥应有的作用。只有这样，二者才能实现协调发展，共同为城市建设发挥应有的作用。

2、城市规划规范和指导房地产开发。对于城市规划区内土地的使用，各项工程的建设，必须按照城市规划的要求进行，遵守相关的管理规定。市场经济条件下，房地产开发企业在个人利益的驱使下，可能会忽视公共利益，在房地产开发的过程中，可能会提高建筑密度，占用公共绿地，因此，必须通过城市规划工作，实现对房地产开发的管理和规范。同时，城市规划还会影响房地产开发的效益，主要是通过地价来影响。此外，城市规划还会促进房地产开发，在规划工作的指导下，房地产开发会有序的进行下去。

3、房地产开发是城市规划建设的重要内容。指的是房地产开发中的商品房建设是城市建设的重要内容，不管是房地产开发，还是城市建设，都受到城市规划的管理和约束，都需要纳入到城市统一规划建设当中。只有这样，才能促进房地产开发和城市建设的有序进行。

四、城市规划和房地产开发不协调的表现

当前，在一些城市的房地产开发过程中，存在着背离城市规划的现象，例如，房地产随意开发、过度开发的现象仍然时有发生。由此带来的问题是，房地产开发为了提高出房率，压缩住宅间距，尽可能的增大建筑密度，减少基础设施的建设面积，绿化、道路等设施被房地产开发挤占，使得居住区的面貌变得单一，相关的配套设备不完善，引起人们的居住环境质量下降，给人们的日常生活也带来不便。

五、促进城市规划和房地产开发协调发展的策略

1、在城市规划过程中需要加强房地产开发的管理。城市规划中应该增强规划的超前意识，这样一来，能够使房地产开发部门具有一定的时间、物质准备，做好相关的准备工作，更好的根据规划要求进行房地产开发建设，有利于提高房地产开发效益。同时，各城市还应该制定和完善相关的规章制度，加强对房地产开发的管理工作，使其按照相关规定进行，规划主管部门也需要履行自己的职责，加强管理工作，促进房地产开发有序进行。

2、房地产开发应该符合城市规划的要求。房地产的开发需要以满足城市规划的要求为前提，遵循相关的法律法规和政府的宏观调控政策，不能违反规定进行房地产开发。

3、加强规划部门和房地产商的协同配合。规划部门需要履行好自己的职责，房地产商需要严格遵守相关的规定，同时，加强二者的协调，各自履行好自己的职责，以满足人们需求，促进城市更好的发展做好自己的工作，实现城市规划和房地产开发的协调发展。

4、城市规划和房地产开发应该以促进城市可持续发展为目标。在进行房地产开发的时候，应该结合城市运行的实际情况，围绕城市发展的总体目标，城市需要什么，就根据具体需要和发展目标进行房地产开发，满足当地居民消费需求和城市建设需要，以促进城市的可持续发展。

5、城市规划需要具有一定的弹性，房地产开发企业应该转变经营理念。市场环境处在不断的变化之中，为了更好的适应这种情况，城市规划需要保持一定的弹性，它是指整体规划布局不发生重大变化，局部地区具有一定的可调整性，提高灵活性，打造具有特色的城市。此外，房地产开发公司也需要创新经营理念，提高经营技巧，创新服务手段，提高自身的核心竞争力。

六、结束语

总而言之，城市规划和房地产开发是城市建设中的两项重要工作，今后在实际工作中，我们需要严格按照相关的规定，做好城市规划和房地产开发工作，制定科学合理的规划方案，重视与当地实际情况相结合，提高规划的科学化水平。同时，加强对房地产开发的管理，开发企业也要注重创新和转变经营管理理念，更好的适应城市建设的各项工作，从而更好的进行城市建设，促进城市的发展，为人们的生产生活创造良好的条件。

参考文献：

[1]李娇，李秀芝.城市规划与房地产开发协调发展[J].科技致富向导， 2011（21）

篇9

（一）引言

1.宏观调控政策对房地产开发企业的资金链管理产生影响

近年来，我国房地产市场非理性因素作用扩大。为遏制我国房地产市场进一步升温，我国出台若干关于房地产市场的宏观调控政策。房地产开发方面，调控政策一方面限制房地产开发贷款的发放，另一方面要求加快推进保障性住房的建设。房地产销售方面，严格的差别化住房信贷政策和 “国十条”后四十余个城市施行的限购令，意图限制投资者以各种名目进行的炒房和投机性购房行为；同时，房产税改革试点于2011年在沪渝两地正式落地，旨在保护自主性需求，约束投资性需求。

调控政策多管齐下，国家意图以限制开发商抬高房价和引导购房者的消费行为回归理性这两种方式稳定房地产市场。但国家的宏观调控政策影响了房地产开发企业的资金链管理，而现金流是房地产开发企业得以生存的命脉。作为房地产市场的重要参与者，开发商面临的由调控所带来的企业资金链问题，成为目前亟待解决的问题之一。

2.宏观调控形势下房地产开发企业的融资方式

由于房地产行业的资金密集、杠杆率高等特点，企业经营过程中的资金流一直是房地产开发企业经营的命脉所在。除自有资金外，房地产开发企业的资金来源一般有两种：开发阶段的外部融资与销售阶段的发预售收入和个人按揭收入。自2005年以来，国家在房地产调控的资金限制方面，通过各种措施对这两种融资方式不断施压。这也使房地产开发企业“以银行贷款为主，其他融资方式占比较少”的传统外部融资结构发生了较大改变：2007年至2011年，国内房地产开发贷款金额前期涨幅缓慢，后期涨幅趋于停滞，而自融资金和其他资金的金额则大幅上涨。

银行贷款方面，根据各银行年报公布的数据，2007年至2008年，各银行房地产开发贷款规模均呈上升态势，而之后三年增幅有所放缓，尤其是2010年至2011年间，诸多银行的房地产开发贷款金额大幅回落，一些银行甚至出现房地产开发贷款规模负增长的现象。

反观信托却是另一番景象。近几年信托业在规模与数量上发展迅猛，截至2012年2季度末达到5.54万亿元，环比增长4.53%，同比增长48%，与2011年底相比，增长15.18%。作为信托产品的主力品种，房地产信托近几年来也在飞速发展。信托总体规模方面，房地产信托由2006年的276万亿左右飙升至2011年的2752万亿，5年时间内其数量也由103只增至1064只，是原来的十倍之多。

证券市场方面，近几年房地产行业出现一股房地产开发企业上市与股票增发的热潮。而以房地产开发企业为发行主体，以支持某一房地产项目建设为发行目的的债券类产品鲜见于债券市场，仅有少量债券类产品用于保障房开发建设。另外，私募基金与海外融资等方式逐渐兴起。

基于以上现实，本文将以一家典型的房地产开发企业为研究对象，考察其在房地产宏观调控的背景下融资结构的调整与融资方式的创新，并在对房地产行业的融资现状深入调研的基础上，对房地产金融创新的方向和国家相关政策的改革方向提出我们的建议。

（二）房地产开发企业的现有外部融资方式②

被调研企业成立于1981年，为天津市规模较大的房地产开发企业，是一家国有独资集团。集团主要经营范围为国家授权资产投资、控股，房地产开发、销售，物业经营及管理等。集团采取控股公司形式，下属公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集团的其中一家下属子公司为上市公司。2012年集团投资项目的开工面积为817.60万平米，完成销售收入106.78亿，利润达10亿元。

近几年的房地产调控政策给整个集团的资金链带来较大压力。在房地产开发融资方面，集团发展遭遇一定瓶颈，但由于其长期发展所积聚的实力与目前所采取较为多样的融资方式，企业能在较为萧条的房地产市场中逆势而上，稳步发展。在外部融资方面，集团目前采用两种融资方式相结合：财务部运用传统融资方式融资结合资本运营部运用金融创新方式融资。传统融资方式包括银行贷款融资与信托融资，金融创新融资方式包括通过私募基金（PE）和资产支持票据（ABN）融资。两种金融创新融资方式均用于保障性住房的开发建设。

近三年集团融资规模增大，与集团建立贷款关系的金融机构数量、贷款笔数及贷款总额均有明显增长趋势。从贷款总额上看，2010年较2009年增长了76.92%，2011年较2010年增长了33.01%。其中，非银行类金融机构对集团贷款融资的贡献得到加强，机构数量和贷款总额占总体的比例分别从2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可见，银行类金融机构对企业融资总体规模的贡献下降，非银行类金融机构对总体规模的贡献上升。

2.子公司上市融资与发行公司债融资

集团某一下属子公司于2001年在上海证券交易所上市。首次发行普通股12100万股，其中首次公开发行新股11000万股，国有股存量发行1100万股。每股发行价格为5元，首次发行共募集资金约5.87亿元，发行费用为1809万元。上市至今曾于2007年实施资本公积转赠股本，吸收资金1.9亿。2013年1月21日，收盘价为每股3.77元。

该子公司于2009年10月19日公开发行公司债。该债券发行规模为3亿元，发行费用为995万元，期限为3年，票面利率7.30%，发行目的主要为优化财务指标。通过公司发行前后的财务数据可知，公司的流动比率和资产负债率都得到改善。该期债券的发行加强公司的了资产负债结构管理，使公司的资产负债期限结构和偿债能力财务指标得以优化，为公司利润增长打下良好基础，达到优化公司资产负债结构的目的。

3.金融创新工具融资

集团目前采用的金融创新工具主要有私募基金（PE）和资产支持票据（ABN），这两种融资工具筹集的资金均服务于保障性住房的建设。

私募基金方面，2009年以来，集团及其所属企业共设立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家达到计划募集规模，另2家实际募集规模与计划募集规模之比在2年时间内也分别达到了24.04%和31.41%；同时，集团下属基金管理公司成功实现3支保障房基金的清算退出。

保障性住房资产支持票据于2012年9月在银行间市场发行，期限由一年至五年不等，平均规模为4亿元，票面利率采用固定收益率方式询价确定。这是我国首支以保障房未来收益为基础资产的债券类产品，该项融资方式所筹集的20亿元资金在发行期间全部到账。

综上所述，该集团近三年的融资方式特点可概括为：以银行贷款和信托贷款为主，银行贷款占比呈下降趋势，信托贷款占比呈上升趋势；其他融资方式占比较小；金融创新工具主要为保障房项目建设融资。

（三）房地产开发企业现有融资方式的形成原因

该集团目前的外部融资结构并非个例，其融资手段的多样化，尤其是银行贷款和信托贷款比例的变化，反映出我国目前宏观调控政策对房地产开发企业融资方式的影响。

1.银行贷款融资受到多重政策限制

首先，房地产开发企业获得银行贷款的门槛增高。相对其它融资方式而言，银行贷款融资成本较低，是房地产开发企业进行融资的首选。近年来致使银行贷款量逐年下降最主要因素是政策调控对项目贷款的直接限制。2007年9月，中国人民银行和银监会联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》③（简称《通知》），并于12月追加《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》④（简称《补充通知》）。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。并且《通知》中提出加强房地产信贷征信管理，并要求商业银行做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。以该政策为标志，央行和银监会陆续了关于房地产贷款风险管理等的相关通知，进一步严格了房地产开发贷款的限制条件，提高了房地产开发企业贷款的门槛。在国家宏观政策的指导下，各地方政府部门也纷纷出台了具体的地方性规定。据了解，2011年天津银监局就房地产贷款风险和监管要求发表了通知⑤，明确规定商业银行严禁为高档房地产项目发放贷款，严禁不同银行为同一房地产项目重复授信等操作事项。如此严厉的监管措施几乎打消了企业从银行获得一般项目贷款的可能。

其次，房地产开发企业从银行获得贷款的成本增加。从2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相继五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期贷款利率由5.31%提高到6.31%，累计上调了1个百分点。央行的加息政策直接增加了房地产开发企业银行贷款的成本，使得房地产开发企业贷款融资难度加大。另外，加息政策也会增加房地产市场需求主体的成本，使房地产开发企业资金回流速度放缓。

再次，商业银行的放贷量紧缩。除存贷款基准利率之外，央行也通过提高存款准备金率来抑制国内贷款的快速增长。2009年至2011年，央行先后10次提高存款准备金率，其中大型金融机构的存款准备金率从15.5%提高到21.5%，中小型金融机构的存款准备金率从13.5%提高18.0%。存款准备金率的提高直接影响了商业银行的贷款能力，致使商业银行收缩贷款量。在紧缩贷款的政策下，房地产开发企业的贷款数量必然减少，使得房地产开发企业通过银行贷款融资的难度进一步加大。

然而，房地产开发企业也在利用政策为融资找寻突破口。虽然国家对房地产开发融资多处限制，但政策却对保障性住房的开发建设独开绿灯，多加鼓励。这样一来，开发承建保障性住房，以舍弃远期利润为代价换取当期的融资机会，就成为房地产开发市场中诸多企业获得“救命资金”的途径之一。

2.信托融资有效缓解企业融资压力

从融资结构表中可知，集团近三年的信托融资数额大体呈上升趋势；2012年虽无明确数据，但从调研中得知，上半年企业通过信托进行融资的贷款笔数也有增加。由于企业为国企，规模大，在当地长期积累的信誉较高，信托融资多数采用的是信托贷款形式，贷款模式与银行贷款基本一致，区别仅为发生主体变为信托公司。另外，企业目前有一个保障房项目运用股权信托的形式，已滚动发行4期。

采用信托方式进行融资，有以下优势：其一，信托计划对发行主体与项目的审核相对宽松。尽管信托贷款的发行要求条件与银行贷款基本一致，但相比受严格限制的银行，信托融资审核时间短；股权信托、收益信托的发行要求较松，从而节省发行时间与成本，适于缓解房地产开发企业资金困难。其二，信托计划的设计结构灵活多样，股权回购信托、收益型信托可以解决房地产开发企业融资困难而又不愿让渡股权的问题。其三，信托产品不需公开全部信息，也没有银行项目贷款“专款专用”的严格要求，适于企业灵活运用资金。其四，信托行业发展环境不断完善，保障行业的安全发展。近几年来行业快速发展所暴露出的发展方式粗放，风险监管缺陷等问题引起了监管部门的重视，银监会于2010年推出《信托公司净资本管理办法》以及近两年来的一系列提醒房地产信托兑付风险的文件不断规范着房地产信托的运行。信托行业监管的不断完善有利于信托业本身的良好发展，也为房地产开发企业融资提供了一个安全可行的渠道。

3.上市融资局限性突出

企业的上市子公司在运用发股发债方面并无太多举措，这一点似乎与“调控形势下的上市热”的观点有所不符，但经一定分析不难发现，通过上市发股发债的方法解决房地产开发企业项目资金缺乏的问题，这种观点本身不尽合理。

其一，上市融资是以公司名义进行的，大部分发行证券的行为是以调整报表结构为目的，与项目融资性质不同。其二，房地产属资金密集型行业，财务杠杆率较高，一般房地产开发企业筹齐土地出让金后，后续资金即可通过银行与信托贷款、预收楼花等方式筹集，发股发债期限较长，让渡股权成本也较高，以上市方式为某一项目融资无必要性。其三，公司上市要求企业信息公开，重要决策需经股东的大会同意，每一次股票增发或发债对其股价也有一定影响，一次行为牵扯多方利益，较为繁琐。其四，目前房地产行业处于调控期，证监会对房地产开发企业在证券市场上的融资行为早已进行限制，而之前所谓“上市与增发热”更多是相关企业在调控政策出现前，基于自身发展水平而做出的决定与准备，并非受到调控限制后的选择。

因此，尽管上市融资这一方法能取得必要资金并能提高企业声誉，但对于房地产开发企业的项目融资，尤其处在调控大背景下，这种方式有一定局限性。

4.金融创新手段融资：差别化政策的作用

集团融资结构的一大特别之处，在于其通过一些金融创新的手段为保障性住房开发进行融资。据了解，集团计划推行的创新型融资方式包括私募基金（PE），定向发行工具（PPN），信托投资基金（REIT）以及资产支持票据（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的发行条件成熟且获得交易商协会的认可，但由于目前暂无合适的项目，故而暂未发行，REIT由于税收方面优惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融创新手段应用于房地产项目的情况并不多见。近几年的公募金融产品中，房地产行业的产品寥寥，公司债、中期票据等鲜见；国内的几处优质地产打包为REITs，但发行主体多非内地企业，上市也是在香港、新加坡等海外市场。内地房地产开发企业亟需资金，却并未通过以上方式融资，反而收益有限的保障性住房可以通过多种金融手段融资，显然，企业自身出于成本收益的考虑并非主要原因——恰恰政府的融资“差别化”政策起到了较大作用：近几年，财政部、央行、银监会⑥及发改委⑦等部门纷纷发文，严格控制商业性房地产项目贷款申请的同时，鼓励各金融机构和房地产开发企业采取多样化融资方式为保障性住房融资；央行⑧、银监会和交易商协会也对一些用于保障性住房开发建设的金融工具采取较为积极的态度。这种差别化对待的政策坚持调控房地产市场的同时，帮助开发、承建保障性住房的企业减轻一定负担。天房集团的几种创新性融资渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但运行时间较短，是否为可以推广的方式需要看长期发展效果，目前暂不具备借鉴性。

（四）企业现行融资方式的影响分析

1.多样化融资方式有效缓解企业融资压力

根据上表数据可以发现，集团近三年融资活动产生的现金流入逐年增长，2010年、2011年较上一年的增长幅度分别为34.3%、32.6%。由此可见，集团近三年仍处于业务扩张阶段。其中，取得借款占融资活动现金流入的比重最高，三年分别为84.50%、84.01%、96.79%。集团同时运用吸收投资等多种方式为集团融通资金，缓解融资困难带来的压力。虽然房地产行业本身为高负债行业，但借款占融资活动的比例过高，会产生资金偿付风险，这一风险在2011年表现尤为严重。

集团分配股利、利润或偿付利息占融资活动的现金流出近三年比重分别为9.15%、12.72、9.07%，这在一定程度上反应了集团的融资成本。

为研究企业的主要财务指标，研究选取了房地产开发企业B公司的财务指标作为比较基准。B公司与调研企业均为天津市企业，所有权性质基本相同。

与同业相比，案例集团的速动比率和资产负债率均较高，说明集团偿还短期债务和长期债务的能力均较强。房地产行业现金流量比率普遍偏低，集团在2009年和2011年均能保证现金流量比率为正。由此说明，集团的偿债能力在同业中处于较高水平，资信水平较高。

近三年，集团的存货周转率呈上升趋势，且近两年均高于同业，说明集团存货管理水平和资金利用效率较高；总资产周转率也呈上升趋势，且高于同业，这归因于存货周转率的上升。

根据以上分析可以发现，集团运用多种融资方式，有效缓解资金压力，使其多项指标优于同业。

2.企业现行融资方式可持续性低

目前企业所采取的融资方式对缓解其资金缺口确有帮助，从粗估的融资成本来看，企业近三年的贷款成本呈下降趋势，但这并不能说明目前的融资方式是长期可持续的，而且企业选择目前的集中融资方式基于企业自身的资质实力，并不完全适合所有企业借鉴。

首先，信托贷款存在问题。目前该企业所采取的信托融资方式绝大多数为信托贷款，而目前信托贷款的审核条件与银行类似，且成本较银行更高。这类融资可缓解短期资金困难，但作为中长期融资来源，成本过高，对企业而言可谓“治标不治本”。另外，近两年监管部门对信托业监管加强也将使信托贷款的获取变得更为困难。

其次，股权信托使用的必要性值得思考。股权信托对融资方要求条件低，但要以让渡部分股权为代价，因此该方法一般为资质有限的中小型房地产开发企业所偏好。集团目前的采用的股权信托融资对象是保障房。由于房地产开发企业自身的资金杠杆性以及企业的资质实力，该信托融资成本可以负担，但用保障性住房的利润承担与一般商品房信托相同的融资成本会使企业负担一定的利润损失。这种融资手段的选择，更多应出于吸引投资者与资金需求的时间匹配两个角度考虑，对于企业利润是较为不利的。

总之，目前这种多样化的融资方式基于目前特定的市场环境，实际上加重了企业的负担，长此以往并不利于企业发展；通过限制开发贷款来限制房地产行业的过度开发，也并未阻止资金继续流向房地产开发企业；于企业、开发对象和行业三者而言，目前的状态都是不可持续的。

3.运用金融创新手段为保障房融资的必要性探讨

企业采取PE、ABN等方式为保障性住房的建设融资，付出成本较大，且牵涉更多主体。为保障房融资采取这样高成本的方式，其必要性值得思考。

企业采取金融创新方式为保障房融资不无原因。政府采取“建设—移交”模式将工程外包企业，从而解决了房屋开发时，财政资金短期支付困难的问题。然而，筹建保障房所需的贷款将占用贷款份额，如果能通过其他方式进行保障房项目融资，而将银行贷款的额度留给利润更高的项目，有利于企业获利。这样一来，保障房承担较高的融资成本，而成本的负担者为政府；同时为保证支付收益，所融资对象一般为商品房加保障房，以商品房的利润负担保障房的部分，因而这种融资方式也并非完全用于支持保障性住房建设。

调控过程中对金融创新手段服务保障房所持的积极态度，的确体现了政策对保障房建设的支持，也为企业为保障房建设融资提供了便利。但这种方法推高保障房的建设成本，也为一些企业借保障房名头为普通商品房融资提供了空隙；政策的这一态度从侧面也体现了目前保障房融资制度的不足。若能为保障房设立专门的低息融资方式，同时减少企业将该笔资金挪作他用的可能性，可以降低融资成本，为财政节省资金，同时不影响企业的利益。

（五）总结

本文所研究的企业通过多样化融资方式，缓解了其资金链的压力，使企业逆势而上，在房地产市场萧条的大环境下仍能有所突破；但信托、基金等融资方式的成本过高，若大量使用会加重企业的经营负担；采用金融创新的方式为保障房融资，其必要性值得商榷；另外，差别化的融资待遇是否真正实现了从开发角度正确引导房地产市场向积极方面发展的目的，有待进行更深入的探讨。

在目前融资渠道受限的情况下，房地产开发企业选择多样化融资方式是保证其资金流有效运行的必然选择；然而选择哪些融资方式则必须根据企业自身的资质、长期的融资能力及融资项目的特性而定。站在房地产市场角度看待这一问题时，则目前地产企业的融资选择问题，实际上是暂时、特殊的：限制政策意图使企业降价售房并打击囤地，因而企业融资困难也并非最终目的；供给方面如果土地垄断制度改变，保障房切实及时竣工，并能及时为百姓所用，需球方面住房与户籍、资源分配等脱离关系，住房不再成为一种投机品，地产市场必然会逐渐恢复正常，所谓“融资荒”也一定会得以解决。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延续，诸多企业“饮鸩止渴”的融资方式还将持续。

注释：

①其他资金包括定金与预付款，个人按揭贷款等

②由于集团为非上市公司，文中涉及有关集团财务数据均做一定修改，一切以公开信息为准。

③银发（2007）359号

④银发〔2007〕452号

⑤津银监发〔2011〕116号

⑥银发〔2008〕13号，银发〔2010〕275号，银发〔2011〕193号等

⑦发改办财金[2011]1388号

⑧银办函[2009]625号

参考文献：

[1]央行，银监会.关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，银监会.关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发〔2007〕452号）[J/OL]. 2007.

[3]天津市银监局.天津市银监局关于进一步加强房地产贷款业务管理风险提示的通知（津银监发〔2011〕116号）[J/OL]. 2011.

[4]银监会.经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）[ J/OL]. ，2008.

[5]银监会.关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发[2010]275号）[ J/OL]. ，2010.

[6]银监会.关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知（银发〔2011）193号）[J/OL]. ，2011.

[7]发改委办公厅.关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知（发改办财金[2011]1388号）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

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篇10

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的施工现场管理标准，施工现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程施工现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。

一、现阶段房地产开发项目工程施工现场管理存在的问题分析

1.设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。

2.进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程施工现场管理流于形式。

3.质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。

4.成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。

二、房地产开发项目工程施工现场管理及组织协调问题的解决方案

1.设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程施工现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。

2.进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程施工现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。

3.质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目施工现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。

4.成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发施工现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。

结束语

城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。施工现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程施工现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了施工现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。

参考文献：

[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计.施工现场管理[J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.