农村土地市场模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇农村土地市场，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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一、现行的二元制土地市场

我国土地权属分为国家所有和集体所有，由于土地所有制性质的不同而形成相互分离的城市土地市场和农村土地市场，加上城乡二元结构的分割，形成了二元制的土地市场。城市土地市场主要是土地使用权的交易，包括使用权的出让、转让、租赁、抵押等方式，相对来说，城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位，已逐步走上较为规范成熟的发展道路；而农村土地市场受到多方因素的限制和阻碍，发展缓慢。

在十八届三中全会中提出要“建立城乡统一的建设用地市场”、“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”、“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”由此可见完善农村土地市场的方向，应该是基于城乡一体化的统筹，进行土地的市场化配置，实现农村集体土地和城市国有土地产权平等化。

二、我国农村土地市场发展存在的问题与阻碍因素

当前我国农村土地属于集体所有，由单个家庭实行承包经营制度，这种个体经营的方式已无法适应市场经济配置土地资源的需要，存在诸多弊端。例如，集体土地所有权不完整，主体不明确；国家强制征收集体土地，给予的只是补偿价值，而非交换价值；土地流转制度不规范等使得土地流转只能在小范围进行等。这些问题成为了阻碍农村土地市场发展和城乡统一土地市场构建的主要因素。

（一）农村土地权属不完整，所有权主体虚置：权属明确是农村土地市场形成的前提，目前我国农村土地权属仍存在一些问题。产权权能不完整，土地所有权至少有占有、使用、收益、处分四项权能， 而我国农村集体土地所有权人对自己所有土地只有占有、使用和收益的权能， 而没有处分权能。集体土地不得出让、转让、出租用于非农建设，农民仅拥有土地使用权，不具备买卖权、抵押权、赠予权等，对承包地、宅基地的流转受到主体身份和地域的限制，而城市土地使用权及附着建筑却可以自由买卖。所有权主体虚置，现行《土地管理法》规定农村土地归农民集体所有，而“农民集体”并没有清晰的界定，现实中农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式和程序，也就出现集体土地所有权主体虚置的现象，从而引起土地市场交易主体的混乱。对于国家征收土地后的补偿在集体与农民之间存在分配不均，损害了农民的利益。因而不明确的集体土地所有权主体必然引起市场主体缺失，集体土地难以进入市场。

（二）国家对农村集体土地的单向强制征收权：农村土地要转为非农建设用地，必须经过政府征收或征用，由集体所有转为国家所有，实现土地所有权一次性转变后才能进入土地市场。虽然法律规定给予农民相应的补偿，但补偿价值过低，相对城市中旧城改造涉及拆迁的土地是按房地产市场价格进行补偿，明显对农民的补偿有失公允。由此可见，国家对农村集体土地的征收制度，使得土地市场交易行为两端是非对称的，政府在向农村集体征地时是进行行政定价，而在出让土地使用权时是属于市场行为，其中的交易价格是非公平性的，也就造成政府对土地财政的长期依赖，阻碍了集体土地与城市土地之间的直接联系，不利于农村土地市场的发展和完善。

（三）农村土地流转制度不完善：现行土地流转制度缺乏专门的法律法规约束，对于流转的具体形式、程序、价格、管理以及矛盾的处理在实际操作中还不规范，这也就导致土地流转过程中往往会引发纠纷，阻碍农村土地的顺利流转。还由于土地用途管制制度的限制，集体组织之间、城乡之间、区域之间的土地市场仍然是相对分割的，农村土地流转局限在较为封闭的小范围内，只能形成零散的农村土地流转市场。

三.完善农村土地市场

土地市场化配置是土地资源有效配置的必经之路，目前农村土地市场相比城市土地市场发展较为滞后，因此要推进城乡土地要素流动，激发农村土地市场的活力，主要从农村土地市场的两方面来完善：集体农用地使用权流转市场、集体建设用地使用权市场。

（一）农村集体所有农用地使用权流转市场

要完善农村集体农用地流转市场，首先是要明确各产权主体关系，使转出和转让双方明确交易的农用地的产权状况；其次要搞好农用地分等定级和价格评估工作，为农用地流转市场双方的公平交易提供科学依据；第三是要完善农用地流转监管制度，流转前要审查流转双方资格，检查需要流转的农用地是否符合土地利用总体规划，流转时要针对农用地是否进行土地变更登记进行审查；最后，要实施多种农用地流转形式，拓宽市场流转渠道，逐渐开放农用地流转市场。

（二）农村集体建设用地使用权市场

由于长期实行城乡二元结构的土地市场，建设用地市场也被割裂开来，城市国有建设用地市场以“招拍挂”方式进行土地出让，而集体建设用地难以实现其应有的经济价值。在十八届三中全会中提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这指明了集体建设用地使用制度改革的方向，要赋予农村集体建设用地与国有建设用地对等的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，建立统一的地价体系，实行城乡一体化的公平地价制度，将其作为集体建设用地流转市场发展的基础。除此之外，还必须建立相应的土地交易平台，为建设用地使用权流转提供服务，通过土地交易有形市场建设，对集体建设用地交易的内容、方式、流程等方面进行规范，使之与城市国有建设用地市场相衔接。

参考文献：

[1]付光辉、刘友兆、吴冠岑.论城乡统筹发展背景下城乡统一土地市场构建[J].中国土地科学2008（02）.

[2]孙琳蓉、李伟.关于建立城乡统一土地市场的思考[J].国土资源情报2013（01）.

[3]田光明、曲福田.中国城乡一体土地市场制度变迁路径研究[J].中国土地科学2010（02）.

[4]邓兰燕.基于城乡一体化的我国农村土地市场发展创新研究[J].特区经济2011（08）.

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1.土地流转的主要形式

农村土地承包经营权流转的主要形式有：一是转包。目前农村土地承包经营权流转的现状看，转包是农村土地承包经营权流转的主要形式，转包的农户大多是离土不离乡，多半是以搞短途贩运、餐饮服务、外出打工的农户为主，属于暂时性的土地流转。二是转让。通过转让流转的面积占流转面积；三是出租。通过出租流转的面积占流转面积；四是入股。通过入股形式共流转土地占流转土地；五是互换。通过互换流转的面积。

2.土地流转呈现的主要特点

农村土地承包经营权流转呈现出以下特点：一是流转主体趋于多元化。土地由户与户之间流转逐步向种植大户、农民专业合作社、龙头企业和股份公司等多元主体流转，这些市场主体也正在成为土地长期稳定流转和规模经营的重要载体；二是流转形式趋于多样化。流转形式由初期的转包、互换形式向出租、转让、入股等多种形式转变。三是土地经营趋于规模化。土地由分散零散流转逐渐向集中连片规模经营转变。其中：通过转包、出租、互换、转让等形式进行土地承包经营权流转。四是规模效益初步显现。从实际情况看，通过流转土地，实现规模经营，达到了转让户和经营户“双赢”的目标。转让土地的农户，不仅有转让金收入，大多数地方还有惠农补贴收入，同时还摆脱土地的羁绊，免除了失地的担忧，能够放心地从事其他行业，获得更多的打工收入。此外，一些规模经营户还吸纳转让土地的农民打工，进一步扩大了转让户的收入来源。

3.农地流转促进了土地的规模化经营

近几年来，随着国家加大对农业的投入和对产业化、规模化经营的政策扶持，不少业主和企业积极投身农村经济建设大潮，大规模的土地流转逐步增加。农地流转推动了农地的规模经营，在一些乡镇已形成了一批专业化、规模化的现代农业园。

二、存在的问题

1.缺乏有效规范的法律法规来保障土地流转的顺利进行。虽然我国不少法律政策都对农村土地流转作了一些规定，但是对农村土地承包经营权和使用权，在流转手续、流转程序等方面规定得过于原则和笼统，因而造成了不少农户用“口头协议”、私下自发流转的局面，这样一种流转交易没有规定流转双方的权利与义务，因而在现实中造成了不少的纠纷。

2.缺乏有序运行的土地流转中介组织。这主要体现在三个方面：（1）缺乏土地承包经营权交易的组织机构；（2）缺乏相应的土地评价机构；（3）土地流转市场的缺乏”。在广大农村，散户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率的聚集，需要寻求“散户一大户”的土地流转途径。但是在现实上，由于散户和大户在经营方式、经营理念等方面存在这巨大的差异，因此，很容易造成“有卖找不到买，有买找不到卖”的信息不对称局面，而缺乏有序运行的土地流转中介组织，这种情况还将在一定程度上继续存在。

三、农村土地流转的对策

1.有效发挥政府和村集体的职能

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2健全农村土地资源的流转机制

市场经济条件下，需要对土地资源进行资本化运作，同时以商品的身份实现其自身的价值，将土地资源的实物形态转化为价值形态。在产权明确的情况下，推动土地资源的使用权和其他权利的市场流转。为此，应从法律层面上进行立法规范土地资源流转中涉及到权利、义务、范围等等内容，从法律的角度保护农民和投资人的合法权利，同时对土地资源的管理起到制度约束作用。此外，积极探索建立和培育规范的农村土地市场，通过农村土地资源的转包和调整促进土地资源的流转，完善市场经济条件下，土地资源的流转形式，如股份合作、租赁、承租返包、托管、代耕等等，通过资本化的运作，市场的流转，提高土地资源的管理效率，实现土地资源的可持续化、高收益性的利用。

3强化农村土地基础工作

市场条件下土地资源的流转归根到底是土地价格的调动。只有完善的土地产权和土地价格体系才能够发挥市场在土地资源配置管理中的作用。为此，首先应推动农村土地登记制度的建立，对土地资源的面积、权属、使用条件、用途、价格等因素进行科学的登记，为土地资源的资本化奠定基础和提供法律依据。同时推动土地定级估价制度，按照市场的资源调配和定价机制，对农村土地的质量等级与市场价格进行合理的估价，规范农村土地价格体系，推动农村土地基础管理工作。

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关键词 农地使用权 市场化流转 市场内在条件缺陷

目前，我国的实际国情是以占世界7%的土地养活了占世界22%的人口。在人多地少、耕地后备资源不足的情况下，只能通过盘活土地资产，提高土地资源利用率来适应我国对土地的基本需求，缓解人地关系紧张的矛盾。市场经济体制是我国改革最终实现的目标，它要求各种资源必须通过市场实现配置上的高效率。而土地作为一大生产要素，也必须通过市场实现自身的效益最大化。

我国农村土地使用权市场化流转的内在条件缺陷――以供需机制为视角。

一、农村土地使用权流转市场组成缺陷

1．市场主体构成“可怕的对称性”

一定区域内的农户无论是在家庭成员构成和文化观念上，还是在土地经营规模、经营技术方法和经营理念上，亦或是在土地交易观念、市场信息获取途径和信息分析能力上，具有相当程度的一致性。由于这种一致性的程度极高，因而人们将这种一致性称为“可怕的对称性”。这种“可怕的对称性”对市场机制的危害主要表现在两个方面：一是决定了农户之间的土地流转动力不足，也就是需求和供给的主观意愿难以形成。而市场上需求和供给的主观意愿难以形成必然导致市场整体土地流转动力的不足；二是以农户作为基本构成单元的各种高级形式的经济组织难以自发形成。这一方面决定了农户在市场竞争中始终无法取得有利地位，农民没有自己主动的发言权，农地市场的公平竞争局面无法形成，农户的农地产权利益也就无法通过市场得到完整的实现。

2．市场交易产权边界的模糊性

农地产权边界的模糊性主要体现在以下几个方面：一是产权主体界定的模糊性。包括农地所有权、农地承包经营权、农村非农建设用地使用权主体的界定均具有一定的模糊性。农地所有权主体界定的模糊性主要表现为将乡（镇）、村和村内集体经济组织均作为有效的农地所有权主体，这容易导致农地所有权的实际界定和确认过程中各主体之间的土地权利争夺，特别是以上三类主体之间存在一定的等级隶属关系的情况下，势必导致产权界定的成本增加。农地承包经营权主体界定的模糊性主要体现为在当前土地社会保障功能仍然存在的情况下，非集体成员获得承包经营权的不合理性。农村非农建设用地使用权主体界定的模糊性主要体现为乡（镇）企业范畴的模糊性和乡（镇）企业范畴限定的不合理性。

二是产权体系的模糊性和不完整性。农地产权体系的模糊性主要体现为农地承包经营权与承包地使用权之间的界线不清。农地产权体系的不完整主要体现为农地使用权作为独立的财产权本应拥有的一些基本权利，如继承权、赠与权、抵押权、质押权等没有在法律上赋予土地使用者。农地产权体系的模糊性和不完整性使作为市场货品的农地使用权的交易受到众多的制约，权利稳定性差和获利能力不足，这也是农村土地使用权市场流转受阻的一个重要原因。

3．市场中介的缺失

市场信息的不完整性是市场机制的基本特征之一，由于市场信息的获取需要成本，而不同主体的信息获取和加工处理能力又有较大差异，各市场主体均希望以最小的成本获得尽可能多的市场信息，正是这一要求使得专门进行市场信息收集、加工和处理的专业中介组织成为市场的一个重要组成部分。而我国主要为农村居民服务的农地使用权流转市场中介组织基本上是空白，农地市场信息无法在更大范围内得到有效的传输，农户的土地供给和需求信息往往只能在很小的范围内传递，信息传输的效率损失加大，这在一定程度上也制约了土地的供求平衡的实现。

二、农村土地使用权流转市场结构缺陷

1．市场层次结构相对简单

目前的农地流转市场从层次结构上来看，最多的仅有二个层次的市场，有的仅存在一个层次的市场，而且即使是二个层次的市场，不同层次之间的关系也不明显，各层次市场本身也并不完善，如承包地的发包市场和使用权二次流转市场，一级市场无法对二级市场起到应有的调控作用。这种相对简单的层次结构使各级市场之间的反馈和调节功能难以得到有效发挥，市场整体结构不稳定，市场的自我组织和自我调节功能无法实现，供求机制无法正常发挥。

2．市场类型结构相对单一

这与市场提供的可供交易的产权类别相对较少有关。从承包土地的使用权流转市场来看，由于土地的社会保障功能，加之中国农民特有的恋土情结，大规模的土地使用权转让市场将无法形成。而由于产权界定的问题，承包地使用权抵押市场也不可能存在，因此当前在这一市场上交易的主要货品实际上只有一种――承包地租赁权，而且大多数租赁权的期限较短。从非农建设用地使用权流转市场来看，提供的货品类型也只有两种：土地使用权出让和土地使用权出租，基本上不存在土地使用权转让、抵押，而且其中的土地使用权出租大多数是由于房屋租赁行为导致的，单纯的使用权出租极少。市场类型结构的单一性决定了市场供消费者选择的空间过于狭小，对于农地使用权的流转无法带来有效的需求。

参考文献：

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一、背景陈述

自1978年我国开始进行社会主义市场经济改革以来，土地就成为了推动城市化、工业化建设的重要要素。而这些建设用地的主要来源是通过对农业用地的征用。有数据显示，上世纪90年代的10年间，全国城乡建设用地增加2640万富，其中81％的新增建设用地来自于对耕地的占用，被占耕地共有2138万亩。

在这样大规模的征地背后，失地农民的利益却难以得到保障。据劳动和社会保障部统计，目前中国有4000多万失地农民，被征地后他们不仅丧失了基本的生产资料，被迫依靠高强度机械式劳动拿到微薄的工资维生，而且又背负了重建新居所的巨大经济负担。

然而，征地过程中实际产生的收益并非如此微小，其中的大部分收益都在地方政府土地财政的作用下，流入了地方的小金库，而真正的土地出让方――农民却没有得到应有的补偿。

在中国现有的征地机制下，地方政府作为征地的主体，同时拥有强制向农民征地和以垄断的方式向土地一级市场供地的权力。过度的集权，一方面导致许多地区土地价格哄抬成风，开发商成本上升，房地产泡沫膨胀；另一方面，农民却只能从政府那里获得微薄的征地补偿费。这样的分配事实上是不利于整体社会的福利改善的，因为地方政府手中可观的征地收益，往往难以直接作用于农民身上，其中相当的部分却流失在其他行政开支上，比如公务员工资上涨、政府机关大楼修缮等等。显然，如果将更多的钱直接作用于农民身上，使他们有机会通过这笔收益来提高自己的工作技能或者改善自己的居住环境，将会取得更大的边际效用。

由此可见，征地利益的分配机制有失公平。要想改变这种局面，一方面应该让农民形成自己的交易主体，直接参与到非公用土地的交易当中；另一方面土地的价格应该透明化、市场化，土地使用权流转过程中的每个环节都应该公之于众，并且让中央政府有效地加入总体上的监管。因此，只有建立土地使用权流转的市场机制，才能打破地方政府的垄断，使土地价格回归其价值，并使土地交易的收益流入农民手中，推动他们自身的发展。

以下笔者从我国现有的征地机制出发，通过对其中存在问题进行剖析，提出一个土地交易市场的模型，并阐述在市场机制下土地的合理价格和交易收益公平分配如何才能形成。

二、我国现有征地模式分析

我国现有的征地模式――“公告征地”。其征地过程体现了几个原则：首先，地方的国土部门代表政府出面征地，向农民通告征地的面积，然后土地的使用权归公，从此用地单位与农民之间的关联被彻底截断了；其次，被征用地的农民没有机会对土地价格产生影响，农民集体获得的仅是一次性支付的土地补偿；其三，地方政府作为垄断供地者，通过签署用地协议或者拍卖的方式向用地单位供地。

可见，在这样的征地模式之下，农民由于不能直接参与土地的交易，其应有利益受到了来自政府和土地使用者两方面的挤占。然而，造成农民、政府及开发商之间利益分配不合理的主要问题集中在价格机制上，首先是土地从农民手中交给政府时以补贴的方式完全谈不上什么价格，而同样当土地由政府转移到开发商手中时政府作为土地的唯一供给者制造了一个价格(类似于垄断市场)，而这样一个价格往往是对其价值过高或过低的评价，所以，我们提出将竞争市场引入土地流转中，在竞争中发现价格。由政府作为买卖双方的中间人，将农民和开发商领人市场，基于农民缺乏相关的专业知识，由政府同农民以契约的形式形成和被的关系，弥补农民在信息和技术上的劣势。通过市场机制的作用，让土地的价格在各个买方的竞争中趋于合理化，同时也使农民的利益得到保障。

三、创建农村土地交易市场的构想

解决农地征用中农民利益受到侵害等若干问题，重在将市场机制引入农业用地的交易过程。为此，建立一个有效的土地交易市场就成了一条途径，以下就探讨关于构建该市场的若干问题。

首先，农村土地交易市场的建立，需要国家通过法律法规创造一定的前提条件：一方面，要明确农民对土地的相关权利；另一方面，政府在政策和法律上应该禁止农业用地的私下买卖，或要求所有农业用地的转让必须进入交易所上市，通过市场机制的调节进行交易。

其次，为了保障交易市场的秩序，使其具有稳定性和有效性，还应该建立一系列的制约机制。建立统一的信用记录体制，即要将农业用地流转市场交易所、证券交易所及我国的银行体系的信息进行资源共享，对已在证券交易所上市、走势稳步上升的企业，在银行的信用级别高的开发商给予一定的优先权。对走势不佳、信用级别低的则禁入；同样的，在土地流转市场中有违约或其他违反竞争规则的行为，也会反映到其他市场。

同时，在健全的信用记录基础上，就可以建立一定的市场准入机制，对进入市场的开发商的资产总量、自有资产量、流动资金量、近几年的利润或效益等设立指标，为了保障开发，降低风险，只有达到一定的标准且信用良好的才能进入主板市场申购规模较大的土地，同时为了扶持小型土地开发企业，对小板市场的准人条件可以放宽很多。进入市场的开发商每年应向交易所交纳一定量的信息费等服务费用。

另外，一定的监管处罚体制也是至关重要的。比如对于在土地询价、报价阶段的恶意打压等行为一经查处，交易作废，除罚款外公开降低信用级别，甚至禁止进入主板市场。

当然，在交易阶段，还可通过保证金制度来控制开发商的行为，杜绝哄抬地价、过度投机的行为。

在市场的各种控制机制都建立完善后，就可以从整体上构建交易市场的具体形态。笔者的构想是将交易市场分为两个板块，主板市场主要针对面积较大、价值高等需要庞大的资金来开发的土地，小板市场则承担其余规模较小的土地的流转；另一方面，每个板块都要将土地按不同的开发用途进行分类，然后集中交易，比如将用于住房的集中于一类等。

接下来就可以在土地交易市场上进行具体的交易。每一块要发生使用权转让的土地都将经过准备、询价、竞价、交易四个阶段，最终实现买卖。下面试就每一阶段进行具体描述。

第一阶段：前期准备工作

(1)对交易土地前期勘察

由政府派专门人员对所需农耕地进行调查，包括占地大小、具体地理位置、未转让前的用途、分别为哪些村民所有、其比例为多少等，编写可行性报告，并将信息通过远端技术等传输给地方政府相关

部门，进行最后审核，并将最终数据输入地方政府建立的土地市场交易所的服务器。

(2)签订协议

由政府出面和相关的农民签订协议，政府提供所有技术支持，协助农民作出决策，同时将卖地30％的收入作为佣金，来补偿相关成本和激励政府；另一方面，要明确协议双方的权利和义务。

第二阶段：询价

将信息输入土地流转交易所的信息库，在互联网上信息，将技术分析等公布出来；同时政府公开规划计划、土地开发政策，及给予开发商的相关优惠政策，达到准入条件的土地开发商交纳保证金后，在时限内根据各自的评估进行网上报价。

为了保证报价的公正和交易的公平，所有报价的数据会一直保存在数据库中，如果各开发商在此后的竞价过程中，被发现有任何恶意报价行为，将予以惩处。同时各开发商的网上报价是非公开的，这样就能够避免买方联合来压低价格。

由政府相关技术人员将信息整合出最高价、最低价等信息，通过远端技术传送给当地的技术人员，并分析和推算一个变动区间，由当地技术人员向农民和当地政府解释说明，并提供一个相对合理的参考价格，同时农民集体通过召开表决会或者通过村委的出面，根据这个参考价格给出卖出土地的最低价。

第三阶段：竞价

一段时间后，这块土地开始交易，各开发商在交易所公开竞价，交易所将信息传送给当地的技术人员，将价格实时报给农民。

这一阶段，各开发商的报价会在市场上公开，他们会根据自己对土地价值的评估和其他开发商的报价来不断调整自己所报出的价格，所有的价格都将直接进入数据库，同时交易所会有技术人员进行盯市，并将数据及数据分析一并传送给驻地技术人员，由技术人员向农民解释说明现在的行情。

第四阶段：成交

在规定的竞价期限内的任何时间，一旦达到预期价格，技术人员有义务提醒农民，并提供一些价格趋势、风险等参考信息，由农民的人召集农民集体，决定在哪个报价进行交易。

竞价达到农民预期价格后，价格可能有涨有跌。有的企业根据自己项目的盈利情况可能选择退出市场，因而导致价格下降。这时技术人员有义务协助或者积极促成农民进行交易决策。因而，在协议中，应补充关于当市价下跌，达到最低价后。人有权代替农民作出成交的决定，以此防止由于农民缺乏技术知识而耽误时机。

当然如果市价一直没有达到最低价，技术人员有义务给出建议，是否应低价卖出，但农民有选择权，可以卖出也可以放弃这次竞价，申请第二次上市。在第二次上市前，技术人员应协助农民重新定价。

达成协议之后的签订合同等步骤由地方政府对农民进行指导。关键是合同条款的完备性，政府对农民的指导和对开发商的监督能够使合同顺利地签订和执行。根据各农民的土地数量，对土地出让收入进行分配，同时政府要收取一定比例的服务指导和中介费用。

以上就是笔者关于建立土地交易市场的所有构想。在这样的强市场机制的作用之下，土地真实价格会进一步表现，农民、政府、开发商三方的利益也就能得到更合理的分配。

四、土地通过交易所买卖对于利益分配及监督控制的改进

首先，在引入市场机制后，依托于有效的土地交易市场对土地价格的正确估价，和享有土地使用权的农民直接参与土地的市场交易，使得利益的分配进一步趋于有效合理。这主要体现在以下三个方面：

第一，农民作为“卖地方”能够获得与土地现有内在价值以及未来增值能力相匹配的合理对价，确保了其自身利益的实现。

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随着我国经济的发展，农村土地大量荒芜与城市用地逐年紧张的矛盾日益显现。因此，加快农村用地整治，释放用地空间已刻不容缓。这一举措，事关国家战略，利国利民。

我们认为，此次由财政部和国土资源部推进的10省农村土地整治行动，保守估计有望带动农村近5万亿元的内需市场，如果将这一活动向全国铺开，有望带动全国农村约12万亿元的内需市场，进一步刺激建材、家电、家具、装修材料等行业需求，极大提振农村内需对经济增长的贡献。

10个试点省份具有典型代表性

就这10个与财政部、国土资源部签署协议的省份而言，这10个省份作为土地整治的样本具有以下3个方面的典型意义：首先，从经济实力的角度来看，这10个省份GDP占全国经济比重近41％，农村人口占全国农村人口的比重为42％。从这个角度上来看，这10省份的试点有望对全国带来明显的示范效应，特别是对全国经济的影响比较显著。其次，从试点风险控制的角度来看，这10个省份的城市化程度在全国处于中游左右的水平，平均在40－50％。这样的城市化水平不会太高，如果太高就失去了土地整治的试点意义。同时，这些城市的城市化水平也不太低，使得这些省份有足够的财政力量和经济实力保证试点的成功概率，进而总结经验向全国推广。

土地整治事关国家战略

2010年中央关于“三农”的一号文明确提出，“继续增加农业综合开发、农村土地整治投入，有计划分片推进中低产田改造”。近年来，中央做出了建设社会主义新农村和城乡统筹的战略决策，“三农”问题不断得到管理层的重点关照与扶持，中央和地方不断加大投入支持农村建设，以改变农村面貌，其中开展农村土地整治跃升为国家战略，正式写入2009年中央1号文和温总理的政府工作报告，国土资源部2009年印发的《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》也已对农村土地整治工作作出了具体部署。到2010年，中央1号文延续了上述精神，并逐渐加大了执行力度。

随着我国农村土地整治工作的启动，许多地方的工作思路已经由单一的土地整理复垦开发向“田、水、路、林、村、房”综合整治转变，在增加有效耕地面积、提高耕地质量的基础上，更加注重以村、镇为单元全面考虑，统筹规划，综合整治，有效促进了新农村建设和城乡统筹发展。出现这种转变的一个重要因素是，随着我国城市化和房地产市场的快速发展，土地越来越成为地方发展经济的瓶颈，城市可供利用的土地逐渐减少，使得地方政府有足够的动力在尊重“18亿亩耕地红线”的条件下，通过综合整治农村居民宅基地来获得新的工业用地空间。另外，农村土地整治潜力巨大，我国不少地方村庄散乱、空心村多，村庄建设用地的存量巨大。根据安徽省国土资源厅的测算，如果按照新农村建设人均上限标准120平方米测算，通过整治可置换出600多万亩建设用地指标。从这个角度上理解，我们认为，“迁村并点、整村搬迁、旧村改造”有望成为此次土地整治行动的重点内容。

农村土地整治：一“整”三“得”

我们认为，通过对农村土地整治，特别是农村宅基地的整治，将带来3个方面的效果。

其一，正如上文所提到的，通过对农村土地整治，特别是对农村宅基地的整理，将带来大量的建设用地指标。从某种程度上说，地方政府极力发展经济而受制土地的“瓶颈”，通过这一途径便可迎刃而解，因此地方政府愿意并积极推动农村土地整治，以满足地方政府的用地需求。

其二，通过农村土地整治，可能在一定程度上会增加耕地的数量，甚至提高耕地的使用效率。因为以前农村耕地缺乏统一的规划，耕地零散限制了农业机械化程度的提高和普及，进而限制了我国的农业劳动生产率。从国际对比来看，我国农业机械化程度不仅落后于日本、意大利、德国和法国等发达国家，而且也落后于埃及、越南等发展中国家。因而，通过土地的整治，有望使得耕地连接成片，便于大型农业机械化作业，进而提高农业劳动生产率，增加我国农产品产量，提高我国粮食的供给率。

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2.耕地改养殖水面要办转用手续

1999年，国土资源部、农业部联合下发了《关于搞好农用地管理促进农业生产结构调整工作的通知》，规定禁止在基本农田保护区内挖塘养鱼、发展林果业；可以在基本农田保护区外的农用地挖塘发展水产养殖和种植多年生木本果树等经济作物，但建造永久性农业设施和配套设施，如畜禽养殖场、塘底已经固化的水产养殖场、农副产品仓库、加工厂、集贸市场等，占用耕地的，要依法办理农用地转用审批手续，并做到耕地“占一补一”。

3.超生子女同样享有土地补偿费

违反计划生育行政法律法规超生，应由其父母承担行政法律责任，而要求村委会分配土地补偿款是民事法律关系。公民合法权益受法律保护，不因父母是否违反计划生育政策而受到影响。况且他们出生申报户籍时就落户在当地，已具备该村集体经济组织成员资格，因此应得到补偿。

4.土地承包经营权流转的主体

土地承包经营权流转的主体是承包方。任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。任何组织和个人侵害承包方土地承包经营权的，都应当承担相应的民事责任。

土地承包经营权流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

5.土地承包经营权流转的方式

土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

6.农村土地承包法对土地承包经营权的保护规定

一是规定了在承包期内，发包方不得收回承包地；二是规定了在承包期内，原则上发包方不得调整承包地；三是特别强调了对妇女承包经营权的保护；四是对承包经营权的继承作出了规定。

7. 对妇女承包经营权的保护规定

承包期内妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

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在发展现代农业的当前，一家一户的传统土地耕作模式已经束缚了农业的发展，存在较多弊端，主要表现在：生产规模小，效率低，农民从事农业生产积极性低。通过建立和完善农村土地流转市场，推行农村R岛献骶济组织，农户将土地参与流转，一方面，改变了传统的土地经营方式，实现了由分散经营，逐步向规模化、集约化方向的转变，促进了农民土地的有效集中和专业化生产，提高土地的产出率和收益率；另一方面，在各种合作组织的带动下，土地集约经营有了竞争力，能够按照市场需求组织生产，减少了生产的盲目性和市场风险，增强了参与市场竞争的能力。

2、建立和完善农村土地流转市场是提高农村经济经济效益的重要途径

以土地承包经营权流转为平台，优化资本组合，整合生产要素，大力发展农村专业合作经济组织和现代农业，把零星的土地从农户手中集中连片，按效率原则重新配置土地，进行适度规模经营，不仅降低了农业生产成本，促进了农业生产新技术和新型农具的推广应用，极大地提高了土地生产率，而且解决了土地细碎化、土地利用率低和土地闲置等问题，改变了以往农户分散经营的缺陷，使土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素合理流动和优化组合，使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营”的发展道路，实现土地资源的充分利用，提高土地的高效率性、高收益性，加快农村经济的发展。

3、建立和完善农村土地流转市场是提高农民收入的重要手段

通过土地承包经营权流转，一是农民转出自己承包的土地，从传统农业中转移出来，改变原先“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，从土地的束缚中解放出来，安心地从事其他二、三产业及外出务工。二是农民以土地入股开展股份合作经营，或以其他更有利于自身的方式参与土地流转，获得高收入。三是农民可以在自己的承包地上打工，在参加分红的同时，又有打工收入，从而提高农民群众的收入水平。

4、建立和完善农村土地流转市场能促进现代农业的发展

土地流转使土地经营权集中，有利于筹措资金，加大技术、信息、人才等方面的投资，实现土地综合开发。有利于提高土地经营的组织化程度，实现标准化生产、机械化作业；有利于修道路、兴水利、建科研基地、生产基地和加工基地，保护生态环境，合理有效利用土地，从而促进现代农业的发展。

二、当前土地经营权流转中存在的主要问题

1、市场机制不健全妨碍了土地流转

目前，农村土地流转形式以转包为主，形式比较单一。流转主要在邻里和亲戚之间进行，而且流转的内容简单，流转期短，流转面积小，使经营主体不敢在土地、机械、设施上做大的投入，不利于农业持续发展。由此可见，农村土地承包经营权流转还处于自发阶段，土地流转大多处于自发和无序状态，土地流转市场及鼓励土地流转的激励机制尚未形成，各级政府引导和服务不到位，缺乏有效组织农民“以地生财”的能力。农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位，难以通过有效地流转实现农村土地资源的优化配置。

2、观念滞后影响土地流转

由于农民“恋土”情结及“守田为安”等传统观念根深蒂固，一些农户即使种不好土地，也不愿转出其承包土地，土地经济效益较差。一些农户外出务工顾不上种地，就种植些低产、低效益、懒作物，有的甚至把土地撂荒闲置，造成土地资源的浪费。

3、程序不规范制约了土地流转

土地流转在我国农村虽早已存在，但大多数地区至今尚未建立起一套完整规范的农用地流转程序。如有些农户进行土地流转仅凭口头协议，无任何书面合同，没有规范和严格的土地流转程序。

4、农村社会保障制度滞后束缚着土地流转

目前，农村社会保障制度总体水平较低，绝大多数农村地区社会保障制度还处于完全空白。农村社会保障制度的严重滞后，极大地束缚了农村劳动力的流动，使农民长期依赖土地，从而限制了土地的流转。而土地流转受到限制，在一定程度上阻碍了农业、农村产业结构的调整，农村产业化的速度也相对缓慢，最终农民收入增长乏力，农业现代化进程也相对缓慢。

三、促进土地经营权规范流转的对策及建议

1、完善社会保障，加快农村土流转的进程

一要在农村通过建立与完善农村合作医疗制度、最低生活保障制度、农村养老保险制度等社会保障体系，减小农民对农用地的依赖性，使一部分有能力外出创业的农民从土地中解脱出来，为农用地流转创造条件。二要在城市逐步建立务工农民社会保障制度，加快解决农民工的子女上学、工伤、医疗和养老保障等问题。对进城农民在农村的承包土地、房屋、宅基地，要通过创新体制机制，完善资产处置办法，帮助其完成进城落户的资产积累。只有这样，农民进城后才不会有后顾之忧，才不会总想在农村“留后路”，使其所经营的农用地能够进入农用地流转市场。否则，农村的存量土地无法盘活，土地规模经营难以形成。三要适当考虑流出农户土地增值效益和长远利益，鼓励以村组织牵头的股份合作流转。四要政府牵头、部门协作，加强经营权流出者转岗就业培训，提高他们择业竞争力。

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1因利势导，循序渐进，为流转奠定一个坚实的思想基础

农村土地是农民群众赖依生存的基本生产资料和重要生活保障。长期以来，农民对土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特别是50岁以上的农民表现的更加明显，他们宁愿辛苦劳作，收入甚微，也不愿将其让渡他人，这样才觉得心里踏实。在此传统观念背景下，让他们短期内认识并接受将拥有的土地经营权，通过土地流转交易市场流转还为时过早，仍需要有一个“历史的过程”和“历史的耐心”。基于这种现实，在推动农村土地流转交易进程中，要着眼长远，力行足下，发挥媒体宣传导向作用，树立典型示范，不断转变农民观念，使他们逐步认识和尝到产权制度改革带来的这一红利，把流转土地变成一种新投资。同时，也要因地制宜，尊重农民的意愿和市场发展的客观需求，循序渐进，成熟一个交易一个，不断充实和活跃农村土地流转交易市场。且不可行政命令或“一刀切”。

2合理过渡，清晰归属，为流转搭建一条顺畅的现实路径

目前，农村土地经营权确权登记颁证工作还相当滞后，已成为流转交易的“绊脚石”。为了适应农村产权制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重历史，面对现实的情况下，除加快土地经营权确权登记颁证工作外，还要积极采取一些过渡性制度措施，比如，农户土地承包经营权，可利用现有二轮延包地亩表、土地承包合同书、村集体认定证明和实际耕种土地左邻右舍认可证明以及县乡两级农经管理部门审核备案文件等关联资料，作为农户拥有土地承包经营权的依据，允许农户参与农村土地流转交易，并通过发放农村土地流转交易鉴证书的形式，确认其合法性，让农户安心，让投资者放心。这样既能过渡性的清晰权属现状，实现土地承包经营权流转交易，又能避免权属不清交易带来的隐患，维护市场流转交易的真实性、有效性，进一步推进农村土地流转交易市场的稳妥发展。

3政府主导，部门融合，为流转营造一个优良的外部环境

农村土地经营权流转交易市场建设既是农村产权制度改革的重要内容，事关农村千家万户的切身利益，也是一个蓬勃发展的新生事物，并且还涉及到土地承包经营权、林地使用权、养殖水面经营权和“四荒”地使用权等，这就不能把它当成某个部门的独家业务看待。政府要责无旁贷地担当起组织者和推进者，把其列入“三农”工作的重要议程，作为农村一次重大改革来抓，建立强有力的市场建设管理机构，组织农村土地流转相关管理部门在市场设立办事窗口，为流转交易提供“一站式”服务，减少群众流转往返路途和时间，提高服务效率。

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一、引言

改革开放以来，我国农村实行以为基础的统分结合的土地基本经营制度,将土地的使用权从所有权中剥离出来，进一步明晰了土地产权制度，重新调整了农村土地经营收益分配关系，很大程度上调动了农民的生产积极性,也极大地解放和发展了农村的社会生产力。但是这种小规模一家一户分散经营的小农经济不可避免地会带来土地经营的细碎化、土地资源利用的低效率。随着农业经济的发展，土地经营的细碎化已经明显的阻碍了农业科技的广泛应用，阻碍了农业生产效率的提高，违背了现代农业生产规模化经营的规律，使得农民增收、农业增效在土地经营规模问题上受到了严重的制约。

二、我国土地流转的现状及存在问题

(一)土地流转机制不健全

目前，我国农村尚未全面建立规范健全的土地流转机制。尽管现行制度明确规定土地承包经营权可以依法转让，但对于转让的范围、形式、价格、程序、管理等方面缺乏可操作性和系统性。制度的不健全导致了流转行为的不规范，许多地方的农地流转还是以双方口头协议的方式确立流转关系，这种自发无序的状态容易引发纠纷，不利于农村社会的稳定。而现行的制度规范对于如何在土地流转中保护农民的利益是缺乏明确有效的措施的，难以切实保障农户在土地流转过程中的利益。

(二)市场中介组织匮乏

我国尚未真正建立起农村土地流转中介服务组织体系，土地流转中介组织的匮乏,导致了土地流转的自发性、盲目性和随意性。土地流转合同不规范,导致农民利益受损事件时常发生,影响了土地流转的速度、规模和效益,不利于土地资源的优化配置。由于土地流转市场还没有形成，流转信息不畅，使得土地评价缺乏依据，农民流转意愿普遍不高。由于土地流转中没有中介组织参与、订立合同契约不规范，或者土地流转中介服务组织的无序运行导致土地流转主体之间的信息不对称等因素，土地供求双方信息流动受阻，在农业经营惨淡的情况下农民利益得不到保障,严重的挫伤了农民土地流转的积极性。

(三)农村社会保障制度落后

由于保障体系不健全以及保障力度不够，无法为那些将土地流转出去的农户提供充分的社会保障，农民主要还是依靠土地收入来解决教育、医疗、养老等问题，普遍把土地视为最基本的生活保障。当土地流转的费用低于农户的预期收益时，受传统观念“土地是养老保障”的影响，普通的小规模经营农户就很有可能对于流转土地存在后顾之忧。由于人口压力的长期性及城市化的滞后,使得农村土地实际上承担着农村的社会保障功能,土地流转难以按照市场经济规则进行流动。另一方面离土进城的农民绝大多数从事临时性的雇佣工作,由于城乡二元户籍制度的不平等,导致农民在就业、住房、医疗以及子女入学等方面受到歧视，不能与城镇居民享受同等待遇，因此他们不得不仍将农地视为生存之本，这样农地就负担起农民的各项社会保障功能。

(四)政府支持力度有待加强

农业现代化离不开土地集中规模经营，建立在土地生产经营细碎化基础上的农业，是不利于技术创新的。实践表明,要把土地从分散的农户手中成片流转,需要较好的利益导向。政府缺少促进土地流转的新的政策措施的出台，导致农民土地流转意愿不高。农村劳动力文化素质普遍偏低，导致农民转移就业的能力较差，而实际上政府针对农民的职业培训、就业指导以及维权服务等机制还不够完善。在竞争激烈的现代社会，农民工进城务工难度较大，就业形势严峻，而且工资水平较低，导致农村剩余劳动力转移速度缓慢，劳地比例失衡，不利于土地成片流转。

三、促进土地流转的措施

(一)完善土地流转法律法规

土地流转法律法规的不断完善和发展，符合市场经济发展必须充分尊重农民意愿的要求，符合建设小康社会关键在发展农村的需要。完善土地法规要着重解决以下几个问题：一是明确界定土地产权。二是注重农用土地的保护。三是规范土地流转市场。应尽快建立健全土地承包经营权流转市场准则，重点完善土地流转服务组织、土地承包经营权流转管理以及土地承包经营纠纷调处等方面的法律法规。

(二)完善土地流转中介组织

土地流转中介组织能够给土地流转的供需双方提供充足的信息，从而大大降低土地流转的交易成本和履约成本。建立中介组织有利于依法办事，严格市场运作，规范土地承包经营权的流转。同时，中介组织在土地流转中发挥作用，可以避免和规范不必要的政府行政干预，杜绝土地寻租行为的发生，保障农民利益。

(三)完善社会保障体系，保证失地农民权益

建立符合农村实际、农民需要的社会保障制度，是促进土地承包经营权流转的一个重要条件。联系农村社会经济结构和农村发展的现状，我们认为当前的农村社会保障制度建设要立足于现有基础，普遍保障农村人口的基本生存，重点解决农民医疗保障和养老问题，以顺利实现农村劳动力转移，加速土地使用权流转，推行土地适度规模经营，从而尽快建立城乡一体的社会保障制度。

(四)改革户籍制度，促进劳动力转移

一是彻底改革现行城乡分割的二元户籍制度及其社会福利政策，实行城乡统一的户籍制度，让进城农民能充分享受自由迁移的权利，拥有与城镇居民一样的国民待遇。改革户籍制度的根本目标在于恢复户籍制度的单一功能，取消附着于户籍制度上的种种附加值，使其从区别公民待遇的手段转变为纯粹的公民身份证明和政府人口统计工具。

参考文献：