项目投资分析方法模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇项目投资分析方法，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

二、项目投资及现金流量

（一）项目投资。项目投资属于资本性支出，是企业对厂房、机器设备等固定资产进行新建、扩建或者购置的一种长期投资行为。一般来说，项目投资决策程序包括：选择投资项目――进行投资方案的财务审核――做出投资决策――执行投资方案――投资的控制。而现金流量则是评价投资项目是否可行时必须事先计算的一个基础性数据。现金流量估计的准确程度直接决定项目投资决策的结果。

（二）现金流量的构成。（1）初始现金流量。初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，主要包括固定资产的投资、流动资产的投资、其他投资费用以及原有固定资产的变价收入。初始现金流量可理解为项目的初始投资支出。（2）营业现金流量。营业现金流量是指投资项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流人和流出的数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入。现金流出是指营业现金支出和交纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业现金净流量可用下列公式计算：每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本一所得税。或： 每年净现金流量（NCF）=净利润+折旧。

（三）终结现金流量。终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量，主要包括：固定资产的残值收入或变价收入、原有垫支在各种流动资产上的资金的收回、停止使用的土地的变价收入等。

三、项目投资决策方法

随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，各行业对具体财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90%以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资金时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。因此，本文主要分析在项目评价指标中占主导地位之一的净现值指标及其相关指标。

（一）净现值指标（NPV）。净现值是将投资项目投产后的现金流量，按照固定的贴现率折算到项目建设的当年，以确定折现后的现金流入和现金流出，然后相减得到该项目的净现值。根据净现值的正负，来确定该项目是否可行。

净现值指标具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值指标用来衡量项目的投资效益，能直接揭示投资项目对财富绝对额的增加，使投资决策分析与价值最大化的经营目标相一致，因此视为最重要的一项指标。

尽管净现值指标应用广泛，但是该指标反映一个项目按现金流量计量的净收益现值，它是个金额的绝对值，只能反映单独的投资方案是否可行，如果在比较投资额不同的多项方案时，则有一定的局限性，无法比较。

（二）净现值率指标（NPVR）。净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，是指项目净现值与原始投资现值的比率，也可理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。

如果净现值率>0，表明投资方案的净现值>0，方案予以采纳；如果净现值率

在对独立方案进行评价时，使用净现值指标与使用净现值率指标得出的结论是一致的。当NPV>0时NPVR >0；NPV

四、实践应用中决策指标的运用

假设，某公司有甲、乙两个投资方案，现需要判断这两个方案的优劣。项目折现率为10%。

甲方案：购置一批运输车辆，需投资50万元，马上可投入生产，该车辆可用5年，期满无净残值，投产后每年可获净利润分别为： 14万元、12万元、11万元、9万元、6万元。

篇2

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。

一、层次分析法基本原理

层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。

二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用

1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。

2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：

（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。

（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。

（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。

（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。

（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。

表1房地产开发项目比较指标体系表

3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。

4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。

5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。

三、结论

层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。

[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.

篇3

房地产开发项目的投资控制，需要相关人员根据科学的技术原理，科学的计价方法计价依据，在房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工阶段进行造价方面的控制管理，利用好房地产开发项目投资控制己有的经验，进行工程开发成本的减低，然后提供房地产开发商的投资效益。

1 房地产开发项目投资的组成和房地产开发项目投资的影响因素分析

1.1 房地产开发项目的投资组成

房地产开发项目投资大体上可以分成两种：一种是动态的投资部分，另一种是静态的投资部分。静态的投资部分由基本预备费用、工程建设的其他费用、设备器具的购置费用、建筑工程安装费用等方面组成；动态投资部分是房地产开发项目的建设期内，由房地产项目开发建设需要缴纳的固定资产调节税、建设期利息、国家批准政策（建筑期间的利率变动、汇率变动、税费变动）带来的建筑资金增加的部分共同构成。

1.2 影响房地产开发项目投资的因素

影响房地产开发项目投资的因素有很多，例如资源耗用量以及价格方案筹划以及规划设计、工期、项目质量以及项目范围。项目质量指房地产开发项目为了满足项目既定的质量要求，进行的两个方面的工作，这两个方面分别是质量失控带来的补救工作以及质量保障和检测工作。这两个方面的工作都会带来项目资料的消耗，产生一定的质量成本。项目范围指房地产开发项目的标准、规模、配套设施等情况会影响到房地产开发项目的投资.资源耗用量是由房地产内部条件决定的可以控制的因素，资源价格可以通过物资采购来控制。

2 房地产开发项目投资控制的策略初探

2.1 可行性研究阶段

房地产可行性研究阶段有土地评价以及市场分析两个阶段。市场分析的方式是委托专业市场部门分析或者开发商进行自主分析，它的流程有市场预测、市场调查、营销战略，这些都可以影响房地产开发项目的功能、规模、定位情况。土地评价阶段需要开发商考虑到产品的投资估算以及销售价格，测算出土地的最大化成本，然后进行决策投资，在这个阶段里进行房地产开发投资项目的估算控制需要保持15%左右的估算误差，使房地产开发商能够根据现有的工程编制来完成指标的估算工作，打造项目造价的信息数据平台，让有丰富经验的估算人员对项目进行估算，保持项目投资估算有个正确的值。

2.2 决策阶段的投资控制策略

决策阶段，需要把握客观性、科学性，加强投资方案研究，根据项目实际情况，进行多个方案的比选，利用博弈论思想DEA方法、AHP方法来促进项目的投资决策。例如，在项目的规模进行确定或者在项目的最优产量进行确定时，不能仅仅靠定性的分析，还可以建立一个博弈模型，提高决策的质量，使投资得到客观控制效果。优化方案，简化建设流程，合理选用设备，给项目节约大量资金。

2.3 设计阶段的投资控制策略

在房地产设计阶段的投资控制主要有四个阶段的设计：施工图纸设计、初步设计、方案设计、总体规划设计，然后对施工图预算、总概算进行初步设计。在设计阶段需把项目的投资估算当成控制依据，当初步设计的总概算大于项目的投资估算时，需要对原因进行分析，评价。在项目的初步设计完成后，需要对整个房产地开发项目的总概算进行编制，然后审定出投资概算标准。①需要根据招标方式选择设计单位以及设计方案，在设计单位这一块需要优先考虑到设计质量，然后再去考虑设计成本；②要根据合同条款里面所需的设备材料消耗量，推广限额设计以及标准设计；③要借助于动态费用计算法、多指标对比法，评选出总体的规划设计方案，结合好价值工程优化设计选定的方案计划；④需要创新设计理念，提高产品的附加值，增大房地产楼盘的卖点；⑤需要有审图中心和成本控制中心，对房地产设计深度进行严格控制，评审设计出符合质量要求的项目策划方案，尽量减少在施工阶段的变更设计。

2.4 采购阶段的投资控制

项目在采购阶段的投资控制需要在施工图纸完成后，在咨询服务采办过程。土建工程采办过程，对项目投资进行控制，把施工图纸的预算当成上限来控制。考虑到设计阶段既定的材料消耗量，对采购阶段采用以下控制策略：①要合理的编制计划，划分好招标批次以及招标批量，使项目的财务成本得到有效降低。②进一步完善招标制度，做到公平性、公正性的原则，制定出合理的评标方法。③控制好采购价格，培养合同谈判的能力，优化房地产项目的合同条款，使合同风险得到有效转移。④建立动态的符号市场价格的数据库，对材料的市场价格进行长期的预测研究，使合同谈判有个充足的力量支持。

2.5 合同实施阶段的投资控制策略

当项目产生变更时，就会带来工程投资的变化，有些工程项目可以还会影响到工期目标、质量目标，以及项目功能目标的调整。①是预测成本以及评价经济效益，然后进行设计方面的变更；②需要建立严格的变更审批程序，避免设计变更变的很随意，让不需要的设计变更变的更加合法化、合理化、在这个过程中还要加强工程变更文档的管理工作以及工程变更的监督跟踪工作；③需要把工程监理单位的应有效用发挥出来，考虑到房地产开发项目施工的实际情况，正确估计出房地产开发项目的工期以及费用，然后协调好房地产开发项目变更带来的相关事项，跟踪监督房地产开发项目的变更情况，进行有效的控制掌握；④房地产开发商需要对工程的签证索赔做到既定的标准，防止签证代表情况的发生，还要根据合同的判决情况进行承包商的索赔工作。

2.6 竣工验收时的投资控制策略

当项目到了竣工验收阶段时，需要把“项目结算”当成房地产投资控制的核心内容，即根据房地产开发项目签订的合同来结算审核房地产项目。房地产项目的合同双方根据合同既定的约定，结合好工程变更、竣工图纸、签证等一系列竣工资料，复核、计算出房地产开发项目产生变动的工程量，、根据有关文件规定以及合同来核实综合单价以及材料价格。然后计算出房地产开发项目的投资，对房地产工程结算文件的数据信息进行结算核对。虽然竣工验收时的投资控制不会对房地产开发项目投资方面带来很大的影响，但竣工验收时的投资控制可以给房地产开发商以后进行相似项目开发时带来有效的数据信息支持。

3 结束语

房地产属于资金比较密集的产业，对房地产开发项目进行投资控制，需要在房地产开发项目的投资决策阶段、发包阶、段设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段分别进行投资限额管理控制，使投资限额出现的偏差能够得到及时有效的纠正，保证房地产开发项目投.资控制既定目标的实现，本文先是论述了房地产开发项目投资的组成以及影响房地产开发项目投资控制的几个因素，然后从几个方面提出了房地产开发项目投资控制的策略。

参考文献

[l]陈文科.房地产开发项目投资控制探讨明.山西建筑，2009（06）.

篇4

关键词:投资;不确定性;分析

Key words: investment;uncertainties;analysis

中图分类号:F270.5 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0102-02

0引言

工业企业投资项目的经济评价是一种事前评价。 在其评价的过程中,由于存在主客观因素的局限性,因而具有很大的不确定性。这种不确定性必然会引起投资项目经济评价的风险性,甚至造成决策失误。为此,在完成投资项目的经济评价后,还需要进一步对项目投资的重要影响因素进行不确定性分析,主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三大类[1-2]。

1盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是在一定的市场环境,生产能力及经营管理水平下,研究投资项目成本与收益平衡关系的一种方法。其前提假设是产销量一定,根据产量、成本、售价和利润之间的函数关系进行预测和分析。盈亏平衡分析中,以产量和生产能力利用率表示盈亏平衡点应用最为广泛。对于投资项目来说,常用生产能力利用率的盈亏平衡点BEPr和动态盈亏销售额BEPx计算。

BEPr=■(1)

BEPx=■(2)

C■为年固定成本;S为年销售总收入;C■为年可变总成本;T为年销售税金及附加;P为单位销售收入;V为单位变动成本;单位产品t年销售税金及附加。

1-BEPr又称为经营安全率,数值越大则表示抗风险的能力越强,一般情况在30%以上可以认为是安全的。

例如:某变速器企业新增变速器项目,总投资7500万元,当年建成后投产,达产后年新增变速器产能1万台,预测每台销售1万元,单位变动成本8000元,年固定成本900万元(年折旧为750万元),生产周期为10年。税金及附加暂忽略不计。

按照公式(1)和(2)计算生产能力利用率和产量的盈亏平衡点:

BEPr=■×100%=45%BEPx=■=4500台

如图1所示,年总生产成本(年变动成本与固定成本之和)与销售收入的交点为盈亏平衡点。平衡点越低,项目盈利的机会越大,亏损的机会越小。因此要达到这个目的。必须千方百计的降低产品的固定成本和可变成本,并提高产品的销量和单价。

盈亏平衡分析方法在应用中具有相当的局限性。主要原因是保本点的计算是在以下三项假设条件下进行的:一是产销量相等;二是单位变动成本不随生产批量变化而变化;三是销售价格在任何销售水平上都相等,其关系都为线性关系,而这在实际的生产经营活动中是不现实的。即使调整为非线性关系,来模拟实际情况,由于人为痕迹明显,也难以准确描述实际情况。因此,盈亏平衡分析方法更多的是给出定性的分析,定量效果差。

2敏感性分析

敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时,项目经济指标发生的相对变化,并通过这种相对的变化来判断这些因素对项目经济效果的影响程度。影响投资项目的主要因素通常从以下几个方面选择:总投资额、项目期末残值、经营成本、产品价格、产销量、达产期限和基准折现率等。确定该因素后,假定一个微小的变化会严重的影响经济效果指标,则该因素为该项目的敏感因素,需要高度重视。常用的方法有单参数分析和多参数分析[3]。

对上文变速器企业的投资项目,估算现金流量表如表1,假设基准折现率为10%,各个参数都有在15%波动的机会,进行单因素敏感性分析如下。

采用净现值(NPV)作为评价指标,则目标函数如下:

NPV=-I+(S-C)(P/A,10,n)+L(P/F,10,11)

=-7500+1250(P/F,10,1)+1850(P/A,10,9)(P/F,10,1)

+800(P/F,10,11)=3275(万元)①(3)

灵敏度β=■

由上面两式就可计算风险因素变动时相应的净现值及其灵敏度,如表2。

由表2中结果分析可知,上述四个可变因素中,净现值对销售收入和经营成本较为敏感,而投资额与资产残值的变化对预期利润值得影响不大。评价指标对各因素的敏感次序依次为销售收入(S)、经营成本(C)、投资(I)、资产残值(L)。这便是投资项目决策过程中关注的排序,符合一般工业企业投资项目的关注度排序。

从图2可以看出销售收入和经营成本对基本方案净现值的影响曲线与零净现值线(横轴)的交点(临界点)分别为-6.32%和7.5%。,也就是说,当销售收入降低约6.2%和经营成本提高约7.5%时,项目的净现值等于零。

在单因素敏感性分析上,假定其他不变,改变一个因素的前提,不符合实际的真实情况,并且实际变化的幅度和范围不一定在其设计的范围内,也难以判读每种因素发生的可能性。如果考虑各个因素其内在的逻辑性和预期变化,采用多因素模型,则由于度量更加复杂,更难以把握[4]。

3概率分析[5]

概率分析是事先给出影响投资项目的各因素发生的某种变动的概率,运用概率论的原理和方法,研究风险因素对项目经济评价影响的一种定量分析方法。步骤有如下:

3.1 确定风险变量的概率一般通过对大量已完成的类似项目数据进行分析和整理,采用专家调查等方法来确定各风险变量可能发生的状态及相应的概率。

3.2 计算净现值的期望值和方差列出各变量不同状态及其相应概率的组合,并计算每种组合下投资项目的净现值及其相应的组合概率。将各组合发生的可能性与其净现值分别相乘,得出各个组合的加权净现值,然后将各个加权净现值相加■NPV■×p■,求得净现值的期望值E(NPV)。即:

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E(NPV)=■NPV■×p■=NPV■×p■+NPV■×p■+…+NPVn×pn(4)

方差D(NPV)=用于表示随机变量的离散程度,即对期望值的偏离程度。

D(NPV)=■{E(NPV)-NPVi}2Pi(5)

净现值NPV≥0的概率由概率论的中心极限定理可假定NPV服从正态分布,即:

P(NPV≥0)=1-P(NPV

=1-P(■

需要对上述的公式进行解释。

3.3 投资项目经济风险评价在上述基础上考虑不同行业或项目投资风险程度的不同,把投资的风险程度以风险投资系数的形式表示并建立风险评价模型,具体模型如下:

QRL=QR-λQL(7)

其中,QRL为项目风险收益综合值;QR为NPV≥0部分的概率,即风险收益;QL为NPV

QRL可以将项目的风险收益和风险损失有机地结合起来,较好地反映了两种不同性质的偏差对投资收益的影响,QRL越大,表明投资项目投资价值越大,若QRL

同样以前面的变速器企业投资项目为例,若基准折现率为10%,销售收入(S)、经营成本(C)、投资(I)三个风险变量经专家调查认为每个变量有三种状态,其概率分布如表3所示。试对该项目进行风险评价。

因每个变量有三种状态,共组成27个财务评价数据,表上第一个分支表示销售收入、经营成本、投资同时增加15%的情况,以下称为第一事件。

计算分别计算各可能事件发生的概率(以第一事件为例):

P1=0.15×0.3×0.2=0.009

依此类推,计算出其他事件可能发生的概率。

计算各可能发生事件的净现值(以第一事件为例):

NPV1={-7500+1250(P/F,10,1)+1850(P/A,10,9)(P/F,10,1)}

(1+0.15)+800(P/F,10,11)=4055.445(万元)

依此类推,计算出其他事件可能发生的净现值。

由公式(4)计算净现值的期望值:

E(NPV)=■NPV■×p■=4055.445×0.009+10259.23×0.027+…+

2821.9×0.009=10009.91(万元)

由公式(5)计算净现值的方差:

D(NPV)=215635098.1

由公式(5)计算净现值NPV≥0的概率:

P(NPV≥0)=0.719

假设某一投资者欲对该项目进行投资,该投资者根据项目情况,并结合行业实际,选取风险投资系数为1.1,则:

QRL=0.719-1.1×(1-0.719)=0.4099

说明该项目可以接受。

4结论

由于每一类的不确定性分析方法都是基于一定的假设条件,有其各自优缺点。如:盈亏平衡分析仅能分析整体抗风险能力;敏感性分析更适用于考虑单个因素的影响程度;概率分析综合了各个因素的变化对投资的影响等等,所以,在实际情况中,决策者应根据投资项目的特点,选择适宜的分析方法,尽可能全面准确地对投资项目进行不确定性分析,为投资者规避风险、科学决策提供可靠依据。

此外,利用决策树和蒙特卡罗模拟也是风险决策的有效方法。前者,特别适合多阶段决策问题,后者适用于无法凭借经验公式和数学模型充分表达的,含有许多随机因素的决策过程。

注:①原数据是按残值800计算的,没有问题。

参考文献:

[1]陈新元.高等工程技术经济学[M].北京,中国电力出版社,2009.

[2]王华.建设项目评估[M].北京,北京大学出版社,2008.

[3]胡志健, 徐永其.项目净现值的敏感性分析及投资风险防范[J].科技和产业,2008(2).

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创业投资项目评估是一个既包括效益，也包括风险在内的综合评估，从当前创业投资的评估模型和方法上看，过分复杂、主观，计算繁琐。例如层次分析法，这是学术界常讨论的一种方法，一是层次划分复杂，而是决定权重太主观，同时计算起来也比较繁琐。为此，本文采用SPSS软件中的因子分析，建立了创业投资的因子分析评估模型，克服了以上评估不足。

一、SPSS中因子分析方法介绍

1.因子分析方法介绍。因子分析方法是统计学中一种多元问题的数据处理方法，这种方法的目的是要对多元数据进行最佳综合简化，也就是说要在力保数据信息丢失最小原则下，对高维变量、空间进行降维处理。因子分析出发点就是用较少的相互独立的因子变量来代替原来变量的大部分信息，而且因子变量名具有解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。通过计算因子综合得分反映创业投资项目的风险值。其数学模型是通过因子提取，构造综合评价函数，根据各因子贡献率的大小，选取前个因子，使得。前s个元素的线性组合为：

用和构造评价因子函数如下：

其中为第i个因子得分。为因子权重，为系数阵。越大风险就越大，投资者可根据这个风险值对比其他一些创业投资项目做出判断，以决定是否进行投资。

2.SPSS中因子分析基本步骤。因子分析有两个核心问题：一是如何构造因子变量；二是如何对因子变量进行命名解释。因子分析有下面5个基本步骤：（1)确定待分析的原有若干变量是否适合因子分析；（2)构造因子变量;（3)利用旋转使得因子变量更具有可解释性;（4)计算因子变量的得分;(5)综合因子得分。

二、因子分析法在风险投资项目评估中的应用

1.定风险投资项目风险种类并提请风险投资各方专家打分，获得风险投资项目的风险样本空间。对于风险类型的划分针对某一具体项目确定，而专家打分采用1～10分制，分值越低，风险越小。

2.将数据表转化为数据矩阵，输入SPSS数据管理器中，并通过SPSS中Correlation Matrix 对数据进行因子分析检验，通常相关系数越大，进行因子分析效果越明显。

3.对数据进行因子分析，SPSS中因子提取方法有7种，通常采用主成分分析法。该方法假定原变量的线形组合。第一主成分有最大的方差，后续成分，其可解释的方差越来越小。这也是使用最多的因子提取法。

4.计算单个因子得分和综合因子得分。综合得分通常比较科学的方法就是采用前面主成分提取时的因子贡献率作为权重，当然，也可采用专家确定权重的方法进行。

5.对因子变量进行解释和创业项目风险综合得分评价基础上，提交创业投资决策层进行最后项目的取舍。

三、应用实例

1.根据专家对10个风险投资项目的政策风险、技术风险、市场风险、管理风险和环境风险进行打分，得出结果如表1。

表1 风险投资项目风险评价表

2.将表2数据输入SPSS数据管理器中，利用相关性分析得到各组数据的相关性系数矩阵。

3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取结果，利用前面三个因子既可使累积贡献率达到89.03%，计算结果略。

4.计算因子得分函数。通过SPSS根据回归算法计算得出的因子得分函数系数。如下式。

根据前3个因子的特征值的贡献率作为权重计算项目评估的综合得分。综合得分函数见下：

采用上式得到结果见表2。

表2 各创业投资项目的F1,F2,F3和F值

从前面分析知道，主要代表了市场风险，从表2第二列来看，项目5的市场风险最大；当某一创业投资公司进行投资决策时如果对市场风险规避能力差，则应该考虑选择其他项目。同理可以分析和的情况。综合起来看，项目6的风险值最小，项目10的风险值最大，在决策时选择项目6比较适当。

总之，创业项目评估所要做的就是正确划分风险类型，获取样本数据，大大减少风险评估的工作量。更重要的是充分考虑了创业投资公司的投资偏好等因素，从而将项目同投资机构有机结合在一起。

篇6

中图分类号：C32 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-01

一、引言

投资项目后评价是项目生命周期中不可或缺的重要环节，是对项目的立项决策、建设目标、设计施工、竣工验收、生产经营全过程所进行的系统综合分析和对项目产生的财务、经济、社会和环境等方面的效益与影响及其持续性所进行的客观全面的再评价，通过分析和评价、吸取项目的经验和教训，为后续项目的建设提供参考。本文以某产能区块一次、二次加密及聚合物驱项目后评价为例，从工程项目后评价的内容着手，对其进行系统分析研究，对投资项目后评价中数据资料、预测资料、等级资料的统计方法的选择进行了分析，给出了投资项目后评价中各类统计资料的适用统计方法。

二、统计分析方法概述

统计类型根据数据类型，可分为计数资料、预测资料、等级资料三种统计类型，对于每种类型均有相应的统计方法。

（一）计数资料的统计方法

计数资料是将大量的定量指标进行统计归类，计数资料的统计方法主要针对四格表和R×C表进行归类分析，所谓R×C表可以分为双向无序，单向有序、双向有序属性相同和双向有序属性不同四类，不同类的行列表根据其研究目的，其选择方法也不一样。

（二）测资料的统计方法

分析预测资料的统计分析方法可分为参数检验法和非参数检验法。参数检验法主要为t检验和方差分析F检验等，非参数检验法主要包括秩和检验等。t检验主要是将已有的前段实际数据与预测数据进行直观对比，根据数据规律进行重新预测，得出更加准确的结论。F检验是将已有的前段实际数据与预测数据进行方差分析对比，矫正进行重新预测，得出更加准确的结论。

（三）等级资料的统计方法

等级资料是对性质和类别的等级进行分组，再清点每组观察单位个数所得到的资料。在临床医学资料中，常遇到一些定性指标，如临床疗效的评价、疾病的临床分期、病症严重程度的临床分级等，对这些指标常采用分成若干个等级然后分类计数的办法来解决它的量化问题，这样的资料统计上称为等级资料。

三、项目后评价中统计分析法应用分析

项目后评价资料丰富且错综复杂，要想做到合理选用统计分析方法并非易事。对于同一个资料，若选择不同的统计分析方法处理，有时其结论是截然不同的。项目后评价中正确选择统计方法的依据是：第一，根据研究目的，确定数据特征，正确判断统计资料所对应的类型（预测、计数和等级资料）；第二，根据相应的数据类型，选择合适的统计方法进行数据分析；第三，还要根据专业知识与资料的实际情况，结合统计学原则，灵活地选择统计分析方法。

在某产能区块一次、二次加密及聚合物驱投资项目后评价中，有很多情况应采用计数资料的统计方法将大量的定量指标进行统计归类，从而发现其中的规律，为后评价得出正确的评价结果。包括如“项目主要目标实现情况评价表”、“储量变化情况表”、“ 开发方案设计指标评价表”、“地层压力情况统计表”、“ 钻井液参数设计数据表”、“ 各种石英砂性能指标”、“水、聚驱排量相当抽油机和螺杆泵经济评价统计表”、“新钻开发井投资变动情况表”等等。

对水、聚驱投产的205口油井的产液、产油、泵径、泵效、载荷利用率等计数资料进行统计分析，利用单向有序R×C表进行统计，统计如下：

根据R×C表的统计，聚驱区块抽油机井，预测平均单井初期产液74.54t/d，实际初期平均单井日产液80.68t，日产油6.33t，综合含水92.15%，平均泵效65.16%。载荷利用率为36.04%，扭矩利用率为51.83%；水驱区块抽油机井，预测平均单井初期产液22.3t/d，实际初期平均单井日产液27.52t，日产油4.24t，综合含水84.6%，载荷利用率为49.55%，扭矩利用率为58.18%，平均泵效47.15%；通过统计表很清楚地发现，所选抽油机型号可以满足生产要求，且为后期增产措施实施后可以达到的最高产量留有余地。

四、结论

（1）投资项目后评价数据纷繁复杂，首先应对这些数据资料归类整理，认清那些是计数数据、哪些是预测数据、哪些是等级数据，以便选择合适的统计分析方法。

（2）对于定量的实际数据一般应选择计数统计方法，预测性数据一般应用预测对比方法，等级类定性的数据一般应选择等级分类统计方法。

（3）对于不同数据类型，若选择不同的统计分析方法处理，有时其结论是截然不同的。

参考文献：

篇7

房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。

一、房地产投资风险类型

由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。

二、AHP法理论及运算步骤

本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：

第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。

第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：

表1 分级比率标度

虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：

（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。

第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR

三、实例分析

以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）

A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。

四、结论

本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。

参 考 文 献

[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010

[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005

[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007

[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）

[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）

篇8

工程建设项目风险分析源于美国，早在1970年，便开始将风险评价运用于工程建设、项目运营以及工程投资中，探究投资风险的成本与效益之间的联系和项目风险评价的方法，着重解决单目标投资问题。[1]弗兰克?罗森塔尔认为工程建设风险评价方法可以分为三种，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的风险评价体系中将模糊评价加入进来，形成了一种新型的风险投资评价方法。[3]

我国高等级公路建设是1980年之后开始的，所以对工程项目投资风险的评价方法探索较晚。2001年，余晓珊经过对比敏感性分析和投资风险这两个评价方法的优缺点，得出了将蒙特?卡罗这种以数理统计为基础的方法运用于公路投资建设风险分析的结论。[4]2008年，向延念研究了高速公路建设项目在施工运营期间面临的各类风险，通过主要的几个风险，构造了公路风险评价体系。[5]

二、海外公路建设项目投资风险因素分析

海外公路投资建设项目投资风险主要体现在政治、经济、环境、法律、管理等诸多方面，因此，分析公路投资建设项目风险首先要分析这些风险的来源。通常来说，海外公路投资建设项目风险主要来自于投资项目的环境、项目主体行为、投资目标和管理过程这4个层次。[6，7]

三、基于AHP方法的海外公路投资建设项目风险分析

（一）评价指标体系构建

层次分析法（AHP），是为较复杂且抽象的问题进行量化，进而提供一种简单决策的方法，特别适用于那些难以进行定量分析的困难问题，也适用于评价不确定性因素繁多的海外公路建设投资的风险分析。

影响投资风险的因素有很多，综合前面的风险分析，在前人研究总结的基础之上，通过对各种投资风险影响因素的对比考量，同时也对比本次研究的具体状况，将海外公路建设项目投资风险A分为7类：政治风险B1、法律风险B2、技术风险B3、建设风险B4、经济风险B5[8，9，10，11，12，13，14，]运营管理风险B6和环境风险B7。同时，将每一种风险因素进行细分，大致可分为以下20个评价指标，即：国家风险C1、政策风险C2、法律责任风险C3、法律的完善性风险C4、法律的稳定性风险C5、新技术风险C6、计划风险C7、人员风险C8、工期风险C9、质量风险C10、费用风险C11、管理决策风险C12、合同风险C13、融资风险C14、金融风险C15、市场风险C16、运营管理体制C17、资源管理风险C18、自然风险C19、社会事件风险C20。

（二）层次结构图

依据上述指标体系，可构建层析分析结构模型图，形成了一个层次分明的风险评价方法，并且通过以上7种比较重要的影响因素对海外公路建设项目投资风险进行全面分析。在层次分析法中，为了使各项抽象的指标能够进行定量表示，在构建判断矩阵时用两个元素相互比较，采用1～9标度法，其标度方法如下表1：

（三）指标体系权重计算

权重的确定使用专家打分法，要确立中间层B和方案层C的权重，首先确立中间层B的判断矩阵并计算其指标权重，然后确定方案层C的权重，最后根据中间层B和方案层C的计算权重值确定各个指标在总评价体系中的权重位置。

第一，准则层权重确定。在构建评价指标体系基础上，首先构造矩阵求解特征向量并得到不同层次之间的相对权重，然后利用计算得到的权重可确定几个主要指标相对于目标层A的权重，最后统计得分与排名。创建一个多层次的判断矩阵，并运用AHP软件对判断矩阵进行求解计算。

经过计算可以得出判断矩阵的一致性指标CR，当CR

第二， 案例分析。中国路桥公司拟在肯尼亚建一条高速公路，根据该公司以前在该地区建设公路的经验和基础，所以本次考虑的准则有政治风险B1，法律风险B2，建设风险B3，经济风险B4，环境风险B5。经过专家组的认定，本次有三个方案可选：

备选方案1：该方案认为该公司在当地已运营多年，管理制度与资金运营已完善，可以只考虑B1，B2，B3，B5。

备选方案2；该方案考虑B1，B2，B3，B4，B5。

备选方案3：该方案考虑该公司和当地人关系融洽，该地区环境友好，可以只考虑B1，B2，B3，B4（如图1）。

一是构造A-B判断矩阵（如表2）。

二是构造不同准则的方案构造矩阵B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。

以上一致性比例CR=CI/TR

三是层次总排序及决策。以准则层的权向量矩阵左乘方案层的权向量，得出一个列向量，这个列向量便是的三个方案优先程度的排序，最大值所对应的方案即为最佳方案（如图2）。

因此，根据决策结果，应该首选方案一，其次为方案二，再次为方案三。

四、结语

我国公路交通网的发展加快了我国经济和社会发展的步伐，目前国内公路的建设增量逐渐趋于平缓，国家在海外公路建设上加大了投资。但由于海外公路建设项目所面临的情况与国内存在一定的区别，这类公路建设项目所需建设资金规模巨大、施工时间较长，不确定因素过多，风险类别众多，不同风险间无明显联系。因此，海外公路建设项目投资风险的评价具有一定的不确定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要体现在以下几方面：

第一，在预测和识别海外公路建设项目投资风险时，出于各种原因，往往不能全面地识别出各类风险因素，有时甚至会出现一些遗漏。所以未来应该根据建设项目的实际状况，综合采用多种评价方法进行风险的预测。如何精准地识别出大部分相对关键的风险因素，这依然是一个值得我们去研究的问题。

第二，由于公路建设项目投资风险分析属于项目在建前期的分析预测，采用什么方法对定性的指标进行量化及建立量化标准，缩小那些由于人的经验有限性和认识的局限性而导致的误差，目前尚难解决，这还要联系心理学、行为科学等相关学科知识进行全面的分析。

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一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

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所谓工程项目的不确定性分析，就是考查建设投资、经营成本、产品售价、销售量、项目寿命等因素变化时，对项目经济评价指标所产生的影响。这种影响越强烈，表明所评价的项目方案对某个或某些因素越敏感。对于这些敏感因素，要求项目决策者和投资者予以充分的重视和考虑。工程项目不确定性分析的方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

粮食仓储设施项目建设关系到民生之本，国家新建1000亿斤粮库的计划更表明了其重要性和紧迫性。敏感性分析法对于粮食仓储设施项目具有适用性，因此本文主要讨论敏感性分析在粮食仓储设施项目投资决策中的应用。

1 敏感性分析法

敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时，项目经济效果指标发生的相应变化，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。它的核心在于，知道了给定投资情况下建设项目的一些不确定因素及其影响程度之后，事前采取适当的措施和决策。

根据项目经济目标，如经济净现值或经济内部收益率等所做的敏感性分析叫经济敏感性分析[1]。而根据项目财务目标所的敏感性分析叫财务敏感性分析。

依据每次所考虑的变动因素的数目不同，敏感性分析又分单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

1.1 单因素敏感性分析

单因素敏感性分析是假定其他因素保持不变，来计算特定不确定因素对项目的影响。但现实中很难成立，因为在项目投资和运行中，往往会有两个及以上的不确定因素同时变化。

1.2 多因素敏感性分析

单因素敏感性分析的方法很简单，但其不足之处在于忽略了因素之间的相关性。实际上，一个因素的变化往往也伴随着其他因素的变化，多因素敏感性分析考虑了这种相关性，因而能反映几个因素同时变动对项目产生的综合影响，弥补单因素分析的局限性，更全面揭示了事物的本质[2]。

2 敏感性分析的目的和步骤

2.1 敏感性分析的目的

（1）把握不确定性因素在什么范围内变化时，方案的经济效果最好，在什么范围内变化效果最差，以便对不确定性因素实施控制。

（2）区分敏感性大的方案和敏感性小的方案，以便选出敏感性小的，即风险小的方案。

（3）找出敏感性强的因素，向决策者提出是否需要进一步搜集资料，进行研究，以提高经济分析的可靠性。

2.2 敏感性分析的步骤

（1）选定需要分析的不确定因素。这些因素主要有：固定资产投资、可变成本、销售收入、建设期贷款利率及外汇汇率等。

（2）确定进行敏感性分析的经济评价指标。衡量建设项目经济效果的指标较多，敏感性分析一般只对几个重要的指标进行分析，如净现值、内部收益率、投资回收期等。由于敏感性分析是在确定性经济评价的基础上进行的，故选为敏感性分析的指标应与经济评价所采用的指标相一致。

（3）基准收益率的选择。基准收益率也叫基准折现率，是指企业或行业以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平，是投资决策者对项目资金时间价值的估值，也是投资者期望获得的最低盈利率水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的一个主要依据和重要的经济参数。基准收益率的确定主要取决于资金来源构成、投资的机会成本、项目风险及通货膨胀率等几个因素，通常工业项目的基准收益率选10%为宜[3]。

（4）计算因不确定因素变动引起的评价指标的变动值，一般就所选定的不确定因素，设若干变动幅度（通常用变化率表示）。然后计算与每级变动相应的经济评价指标值，建立一一对应的数量关系，并用敏感性分析图或敏感性分析表的形式表示。

单因素敏感性分析相对简单，只选择其中一个变动因素，假定其他因素都不变化，而计算该因素变化对分析指标的影响程度即可。多因素敏感性分析要选择两个或两个以上因素，计算它们变化对分析指标的影响程度，我们通常假定各种因素最不利变化的组合来分析计算，例如假定投资和成本上涨，而销售下降的组合。

（5）计算敏感度系数并对敏感因素进行排序。所谓敏感因素是指该不确定因素的数值有较小的变动就能使项目经济评价指标出现较显著改变的因素。敏感度系数的计算公式为

式中 β 评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；

ΔA 不确定因素F发生ΔF变化率时，评价指标A的相应变化率（%）；

ΔF 不确定因素F的变化率（%）。

敏感度系数越大说明该因素越敏感。

（6）计算变动因素的临界点。临界点指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。例如当建设投资上升到某值时，内部收益率将刚好等于基准收益率，词典成为投资上升的临界点。其含义是指某一变量的变化达到一定的百分比或者一定数值时，项目的评价指标将从可行转变为不可行。

3 计算

某粮库物流功能提升项目计划概算投资I亿元，年收入R亿元，年综合成本C亿元，期末残值L亿元，，运营周期N年。（基准收益率i=10%）

计算得净现值

3.1 单因素敏感性分析

（1）以建设投资I、年综合成本C、和年收入R为拟分析的不确定因素，使其分别变化±10%，当一个因素变化时，其他两个保持不变

（2）选择项目的净现值为评价指标， 时项目可行

（3）计算列表如下：

由公式

计算得 建设投资敏感度为 ；年综合成本敏感度为 ；年收入敏感度为 .

那么，净现值对于 值较大的因素变化的反应最敏感，即引起 值最大的那个变化因素为敏感因素。

3.2 多因素敏感性分析

令 和 分别代表建设投资和年收入变化的百分数，则项目必须满足 时才能可行。可分别取 为±5%， 为±10%，便可计算出四种组合情况下 的值，从而判断哪种情况下项目可行。

4 结论