房地产企业税务管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产企业税务管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

对于现在的房地产经济来讲,其税务是其经济支出的重中之重,税务和企业利润的关系密不可分,对于房地产企业的经营管理来讲,如何加强税务管理工作以及合理控制税务成本是必须要放在第一位的,目前,房地产行业的竞争愈演愈烈,丰厚的利润对于房地产来讲,即将成为过去式,在这样的形式之下,必须加强对税务管理的重视,将税务管理工作做好了,就能在一定程度上减轻房地产企业的税务负担,加大房地产的利润。

一、企业税务管理的基本概念

企业税务管理是企业在法律允许的范围内,按照本身的具体经营现象和经营目的,为在税务管理基础上实现完成在一定程度上减少企业纳税成本,而对企业的涉税内容做出探讨、规划、监控、预测、实施等全过程的管理行为的总和。

二、目前房地产企业税务管理的现状

(一)对于税务管理不够重视

在严格的税务制度下,在税务方面仍然存在着很多问题,其中最重要的就是企业对于税务工作的不重视。所以导致,偷税、漏税现象十分严重。部分房地产企业对税务管理存在一定的误区,因此在愈演愈烈的房地产竞争中,势必会对自身的竞争造成影响,减少利润的收人,同时在一定程度上也让税务工作存在着一定的安全隐患。

(二)相关部门对于财务的监管不够

在利润相对暴利的房地产企业,其中的从业人员,并不是每个人都很专业,甚至部分全业为了获得更大的利润,就偷税、漏水,给财务的征收工作带来了很大的困难,因此相关部门必须增强对房地产行业的调控。

三、房地产企业税务管理中的风险防控

(一)确定防控重点

在进行房地产企业税务管理的过程中,应该加强工作的效率,保证税务管理的有效地进行。税务管理不是一时的工作,它需要长期的管理,管理过程复杂、工作量巨大,因此在进行管理的过程中,房地产企业不仅需要了解各项税务政策,还应该根据企业的实际情况进行税务业务的管理,同时还应该增加税务管理者的能力,保证税务管理工作的运行。

(二)建立动态的蔽础信息系统

现阶段信息技术在企业各项管理中的应用越来越广泛,信息技术可以为众多企业的管理工作提供技术支持。所以,房地产企业也要建筑相应的信息系统。为了更好的检查出企业的涉税经营业务,就要建立时时更新的内部数据库。同时更新企业发展的《税法》法规政策系统,这样可以保证企业财务会计系统与国家法律的要求步调一致。也能方便房地产企业的税务工作人员和财务工作人员进行各项税务数据的据算,税务信息的输出也能及时对法律法规的更新作出变化。

(三)加强税务工作者的专业素养

对于房地产税务工作者的专业水平一定要严格要求,时不时的对其进行培训,增强其专业技能和综合素质。第一就是房地产企业管理者必须具有责任心以及很大的强烈的管理意识;再者就是,从事相关税务管理的人员必须考核通过后才能上岗。将培训的核心放在税收法律法规、财务理论、管理技能、税务风险及防范意识的综合管理能力上,为减少税务管理的分析做出贡献。

(四)保证做好和单位外面的联系工作

我们需要做的外部交流工作中的人员主要就是有中介和政府机关税务方面的负责人员。在税务负责人这一方,它主要就是要做好监督管理的工作,同时要给我们的纳税人员进行解读我们不懂得精神领域的内容和知识,还能够从他们的手中获得最新的消息,以便我们能偶做出及时的更改和改正。由于这个部门是负责执法的,所以他们还有自由裁量的权力。针对于这些现象,房地产的公司就要及时的与部门进行沟通,不能错过最近更改的信息,学习最新的知识,必须取得在进行工作管理的时候正确性。在我们遇到不能解决而且还很每如惑的地方要积极主动地找相关部门进行沟通,以便能够及时的得到解决。而且我们在和政府部门进行合作学习的时候,还要与中介进行交流和沟通,运用中介的相关技能和知识来弥补在办理税务工作时所带来的风险,涉及到不能够直接和税务机关沟通的事情时,可以和中介进行沟通,请他们来进行帮忙。我们要正确的利用政府管理部门和中介方面,来积极的提高我们自身的素质和水平,必要的时候可以请中介对单位自身进行核查,最大可能的减少税务造成的风险问题。

四、结束语

目前,中国在进行第三次税制改革,尽管中国经历了两个对税收制度的重大改革,但是全球化的经济和中国经济的发展,提高和改革税制的任务仍然是十分艰巨的。一部分是由于中国税制的改革系统尚不完善,仍与成熟的现代税制有一定的距离;另一部分就是成熟的税制在传统国际的通行上也有一些缺点,需要税收制度的创新。因此,积极平稳地推动调整和改革税收制度更加需要持续的努力。

参考文献:

[1]张月玲,洪慧林.我国煤炭企业资源税改革探析[A].中国会计学会教育分会.中国会计学会2011学术年会论文集[C].中国会计学会教育分会:,201L6

篇2

在当前，更加需要进一步的加强“营改增”工作，“营改增”对于企业的发展也会造成诸多影响，体现在下列两大方面，由于实施“营改增”政策之后，房地产企业经常会出现资金不足、资金短缺的现象，这主要就是由于实施“营改增”政策之后可能会导致企业现金流量被占用。目前我国对于房地产行业也进行了全方位宏观调控，通过宏观调控避免房地产行业过热，但是这样的状况之下，也会对于企业资金流动造成一定挑战，导致资金短缺或不足现象。由于受到政策影响因素以及增值税体系不够成熟和完善，所以，要想对于房地产企业当中的增值部分税额进行抵扣存在着一定的难度，另外无法实现抵扣的情况导致企业税负不降反升，对于企业发展反而会造成一定的阻碍［1］。

一、房地产企业税务风险类型及原因

（一）税务风险类型

对于房地产企业来讲，其税务风险主要划分为下列几大类型：第一，在房地产企业实际核算的过程当中，应当缴纳的税款不能够符合税收法律法规要求，会出现税款应缴未缴状况，企业需要补税，并且还需要加收滞纳金，甚至在严重状况之下，还会受到政府部门的处罚［2］。另外，市场经济条件之下很多房地产企业往往为了利益的驱使，少缴纳税款或者故意不缴纳税款，甚至隐藏利润，影响到了房地产企业健康发展。第二，对于当前的房地产企业来讲，在实际核算的过程当中缺乏规范性和合理性，少计收入或者虚增成本，财务管理流程不够健全和完善［3］。成本费用方面不能够根据会计准则核算，成本管理也相对较为混乱，导致税款难以被正确计算，还面临着税务处罚的风险。第三，对于当前的房地产企业来讲，由于自身错误也往往会导致税款多缴纳。对于税款进行计算的过程当中，依据是国家所颁布的各项法律法规，需要相关的工作人员能够严格地按照规范进行合理及科学操作，若房地产企业不能够进行准确的操作，将会直接地影响到税款的计算科学性和准确性。例如很多的企业自己已经缴纳了税款却不能知晓，企业无形成本大幅度的增加，让企业税收负担过重。

（二）税务风险产生的原因

对于当前房地产企业而言还依然面临着涉税风险问题，主要包括了税收法律法规缺乏完善性，主观趋利动因以及财务人员整体素质和能力不足等等。此外，内部控制制度缺乏完善性和健全性也会造成重大的税务风险。第一，对于当前的房地产开发商来讲，在市场经济的背景之下，往往由于主观趋利动因，而采取一系列偷税、漏税行为。企业故意违反诚信原则以及违背国家法律法规，导致税款被少缴或者不缴。第二，当前房地产行业发展的过程当中，相关的法律法规还依然不够完善和健全。对于我国市场经济而言，其正处于高速发展背景之下，但是，与之相关的法律法规以及有关制度却缺乏完善性和健全性，甚至还有很多的税收法律法规实际操作的过程当中存在着诸多阻碍性因素，需要进一步提高其适用性。房地产行业属于国家的支柱性产业，尤其是其税收政策相对较多以及变化较快，容易导致企业忙中出错。第三，对于当前的企业内部相关财务管理人员来讲，其专业能力和专业素质相对较为有限，虽然我国已经成为一个财会大国，但是却依然不是财会强国，缺乏能力突出的高级财会人才。对于财务会计人员来讲，其综合素质、专业能力、专业水平都相对较为低下，这也是经常导致企业出现财务风险。第四，在当前企业开展内部控制过程当中，内控制度还是缺乏完善性和健全性，难以保障企业的健康稳定的发展，同时也难以防范风险事件，这在很大程度上为税务风险的产生提供了相应的条件。

二、“营改增”后税务风险管理探讨

（一）专用发票管理存在的风险及控制措施

针对增值税专用发票来讲，从某种意义上可以将其认为一种有价证券。目前，发票方面有关的犯罪行为基本上都是和增值税专用票密切相关的，主要就是由于增值税发票具有抵扣的能力，通过利用增值税发票能够抵扣企业所要缴纳的一部分的税款。但是，依然存在着一部分的企业为了能够减少自己所要交的税款，通过这样的机会在发票上大做文章。比如虚开增值税发票来开展违法犯罪活动，这样少缴或漏缴税金。目前税务机关需要高度重视，如果发现在增值税发票方面存在着违规违法的行为，就需要及时采取措施对于相关企业进行处置、处罚。对于当前的企业来讲，在对发票管理的过程当中需要采取合理及科学的措施，要从下列几个方面进行必要的防控：第一，对于增值税专用发票进行充分认知，同时也需要了解增值税专用发票的管理规定。第二，要通过采取更加合法以及科学的手段来获得抵扣进项税发票，并且要在合适时间之内将其交给税务机关进行必要的认证，保障企业税务风险得到降低。由于增值税发票能够促使一部分税额得到抵扣，所以可以称之为一种有价证券，在目前的背景之下，更加需要企业加强发票严格管理，避免产生抵扣联丢失的状况。第三，增值税发票也是一种价外税。换言之就是税款、价款二者相互分离开。对于当前财务人员来讲，在实际财务核算工作开展的过程当中需要对于税款和价款准确合理归集。第四，在实施“营改增”政策之后，对于当前纳税人来讲，在利用增值税专用发票的过程当中，要保障按照国家的法律法规来进行操作，尤其是不能够虚开发票。否则一旦发现，就会遭受到税务机关严厉处罚，对于企业的健康稳定的发展会造成重大的影响和阻碍。

（二）进项税额抵扣存在的风险及控制措施

在实施“营改增”政策之后，对于当前的房地产而言，还是面临着进项税额抵扣风险。第一，对于当前的纳税人来讲，在没有知晓或者已经知晓情况之下利用虚开增值税发票来将其作为合法抵扣凭证，这属于一种严重的违法行为，需要引起重视。第二，对于当前的企业而言，购进货物以后，增值税发票用在了非应税项目或者是个人消费上，却没有根据税法相关要求和规定将进项税额进行必要处理。第三，应税服务已经出现不能抵扣进项的状况。第四，纳税人在实际税额抵扣的过程当中产生较多的税务风险，为此，需要企业能够采取合理以及科学的控制措施。第一，不管是从何种渠道、何种途径所得到的增值税专用发票，需要保障和企业的业务实现相互的对应，这样才能够让发票更加具有有效性和真实性。第二，实际财务核算工作开展的过程当中，也需要切实做好进项税额的管理审核工作，不能够抵扣进项税额的也应当实现进项税额转出。这样才能够促使其符合税法相关规定和要求，并且也可以理顺逻辑关系。第三，对于当前的企业来讲，也需要组织员工针对增值税条例进行深入的学习和研究，让员工能够意识到增值税条例的重要价值和重要意义，并且通过条例来对于自身的行为进行规范和约束。第四，对于当前的企业人管理人而言，要采取措施提高企业财务管理人员的专业素质和专业能力，这样才能够促使会计核算工作更加具有科学性和合理性，否则难以准确有效的对于进项税额进行科学的把握控制。

（三）增值税政策上存在的风险及控制措施

“营改增”也设置了增值税免征项目以及退税项目免征项目，主要包括了退伍军人就业、残疾人就业、著作税转让、以及相关的免税业务等等。对于当前的企业而言，也需要解读相关的政策，避免错误的运用税收优惠政策而对于企业发展造成一定风险和影响。其主要采取的措施包括下列几项，第一，要对于自身的业务进行深入的研究和分析，切实保障自身所开展的各项业务符合税收的各项政策。尤其是对于优惠政策当中的内容，要进行熟练地掌握和了解。另外，对于当前纳税人来讲，也需要明确各项税收优惠政策的内涵，不能够根据个人理解或者是感觉来理解税收优惠政策。不能优惠的必定不能优惠。第二，要在符合税收优惠政策的基础之上，给税务机关提供相关的资料。第三，要对于增值税专用发票以及企业免税项目之间关系进行合理及科学的处理。

（四）偷逃税风险及控制措施

在当前，依然存在着一部分企业管理人士为了能够有效提高企业利润水平，实际经营管理的过程当中铤而走险，通过采取不良方式来偷税漏税，甚至少记收入方式取得现金收入，企业也不开正规发票，获得了更多的账外收入。税务机关会对于偷逃漏税行为进行严厉的处罚，甚至情节严重的情况之下还会追究刑事责任，所以，企业也需要端正好自身态度，不要存在任何的侥幸心理，平时也需要严格按照规范进行合理科学的操作。

三、结语

综上所述，“营改增”政策就是为了能够有效减少企业的税负，房地产企业更加需要高度重视税务风险问题，要采取措施有效规避税务风险，这样才能够提高企业利润水平，实现企业健康、稳定及持续性的发展。

参考文献

［1］张慧慧.浅析房地产企业税务风险防范［J］.科技经济导刊，2020（9）.

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一、房地产企业税务管理的目标

（一）降低企业纳税成本

企业在其税务管理中必须要做到的就是对于其税费的降低。企业是一个经济组织，其最根本的目的就是追求最大化的利润，而对于税务的降低就是对于成本的降低，能够使得其利润增加。所以，企业必须要利用各种手段，在法律允许的条件下进行合理避税，从而减少其运营的成本。

（二）控制企业税务风险

税务在发展中的国家与地区中都有着非常重要的意义。但是由于税务的复杂特性，很多企业在生产和发展的过程中都会有着很多的税费需要交纳。并且税费在各个地区各个环节中都有着不同的制度。企业往往需要承担未按时缴税的风险。同时企业在其所在的环境差异中也会有着非常大的不确定性，提高其税务风险。企业所面临的最高税务风险是税务的处罚。在我国不断完善和发展的税务制度的情况下，政府对于税务系统的管理能力越来越强，所以企业在生产和发展的过程中，不仅要通过各种手段来对于企业的税务成本进行规避，也要通过对于市场和政府部门的不断了解，来对于企业的税务风险进行规避。

二、房地产企业税务管理中存在的问题

（一）企业通过各种手段少报销售收入

当下，房地产企业有着非常多样化的房产开发方式，而国家在对于每一种方式的税务管理上有着非常大的差异，这就使得房地产企业可以通过其中的漏洞来对于税务进行偷漏，主要有以下几个方面：将商品房冠以经济适用房的名义，从而减少税务的缴纳；通过虚假的项目确立造成假象，使得其企业名下房产委托进行开发，在销售的过程中产生的税务就会免于承担；开发自建房产进行销售，并且不对于建安税务进行申报；安置房按照其他的房产项目进行销售税费的缴纳。在其实际的销售过程中，也有些房地产企业通过转让房产的方式来进行税款的偷逃，主要有以下几个方面：合作建房，以房换地，从而透漏税款；给投资人以部分房产，从而不申报缴税；通过房产赠与的方式来逃避税务；以房产抵偿劳务款，从而透漏税费；利用关联企业之间的资金转移以及企业内部优购的方式来进行税款的偷漏。

（二）计税营业额申报不真实、不准确

还有很多人对于其销售的营业额进行有意的缩减，从而对于税款进行偷逃。主要有以下几个方面：在销售过程中，对于房产以外的其他费用不进行收录，如有线电视安装费用，管理费用，物业费用等的一些其他费用。也就是在其房产的销售过程中，使得其营业额只收录房产的成本费用，对于其他的费用不计入在内，从而使得营业额得到减少，对于税款进行偷逃；以房换地，以房抵债，其费用就可以不对于营业额进行记录，例如以商品房冲抵银行的借贷本息，从而对于房产开发和销售过程中产生的其他费用不计入其销售环节的营业额内，进行税款的偷逃；将房产的预售房款计入其他的应付款账目中，对于其所进行的销售不进行税款的申报，从而偷逃税费。更有甚者将房产销售款项放置在企业的销售部门中，从而对于款项进行随意的挪用，对于销售业绩进行虚假报账。

（三）挂靠开发项目税收流失严重

某些社会关系极广的个人（个体户）开发项目立项后挂靠正规房地产开发企业，按开发项目的一定比例向房地产开发企业交纳管理费和营业税及附加。而往往很多被挂靠企业收取了管理费和营业 税及附加之后并没有将该开发项目纳入本单位的财务核算，而这些挂靠包工头也没有建账。等开发项目交付后就溜之大吉，造成所得税流失严重。而当稽查局查处时，房地产开发企业（被挂靠方）和个人（挂靠方）为逃避法律惩罚，相互推诿，混淆是非，人为地增加办案难度。

三、房地产企业税务管理的优化措施

（一）做好按项目结算检查工作，督促企业及时申报纳税

房地产在项目已经完成并且进入销售环节之后，税务部门应该对于其房产项目进行检查，以监督企业的销售的申报情况。税务部门在对于企业进行检查时，应该采取一些有效的办法来对于企业的销售环节进行深入勘察，对于其销售过程中的业绩和成本费用进行有效的审核。在特殊情况下，要对于企业所上报的销售情况和税务部门掌握的实际情况进行有效的比对，对于企业账目进行严格审查，以使得企业能够按照相关的规定来对于发票进行开具，及时申报其销售情况和缴税情况。

（二）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平

在开发初期，做好基础工作，加强日常监管；项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，同时要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征；依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，进行数据指标分析，搞好纳税评估；通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。

（三）改进稽查方法，加大处罚力度

对于房地产项目的审核以年度为其检查时限是不能够对于房地产的开发和销售情况进行有效的勘察和监督的，其检查往往有着非常大的局限性和单方面因素。税务部门应该对于其检查的力度和措施进行改善，将其年度为时限的检查方法与房地产的项目的具体内容相结合，才能够对于房地产项目进行有效的把握和衡量，对于出现的问题能够及时调整和纠正。同时，税务部门应该和监督部门进行有效的协作，提高其税务检查的力度和能力。对于检查的力度的扩大能够对于税款偷逃的问题有效解决。对于重大的偷逃税款的问题，可以根据其事件的发展程度，联合各个相关部门加大力度进行执法。对于偷逃税款数目较大，并且情节非常严重的，要及时予以处罚，并且要利用法律的手段来对其进行制裁。同时，监督部门要将此类事件通过社会发起的舆论来达到对于企业震慑的目的，并且应该提高纳税人的意识，提高其综合素质，从而使得纳税人可以做到依法，诚信经营，最终使得企业可以积极纳税，达到税务按时缴纳，按量缴纳的最终目的。

四、结束语

房地产企业对于其税务管理的工作的加强，是有利于其经济效益的提高，有利于其社会声誉的增强，有利于国家的发展和企业长期目标的最终实现的。对于房地产企业来说，税务管理可以使得其经营的成本降低，最终实现其经济效益；也可以使得企业的税务风险降低，对于企业在社会中的地位的提高有着非常重要的意义。在很长一段时间中，房地产企业都有着非常严重的透漏税款的行为存在，在国家和政府对于此事重视以来，变本加厉的税收管理和监督的政策也越来越使得企业的经营成本提高，最终使得企业的税务风险提高，降低了企业的效益。通过税务管理，能够使得企业依法，诚信进行缴税，并且能够按照法律的约束范围进行有效的合理避税，能够让企业的税务风险得到降低，使得企业在社会中有着更高的地位。

参考文献：

[1]赵秋立.关于房地产企业所得税管理问题与对策[J].经济生活文摘（下半月），2011，（12）

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一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

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在我国经济转型期间，营改增政策的提出，不仅优化了我国税收制度的结构，而且还有效地避免了重复征税现象的出现，对国民经济与社会之间的协调发展起到了很好的作用。在这大好前提下，房地产开发企业想要保证并提升企业财务管理的工作成效，财务管理人员就必须要紧抓营改增政策实施的契机，对其给企业财务与税务管理方面带来的影响进行全面分析，在提高其实施成效的基础上有效地促进房地产开发企业进行更好的转型升级。[1]

一、营改增政策的概况

营改增政策是我国税制改革的重要内容，其主要是将企业应该缴纳的营业税变更为增值税，而变更后的增值税不仅包含营业税，而且还包括有产品增值后产生的税款。我国自2012年开始试点以来，营改增政策的实施已经覆盖各行各业，主要包括交通运输业、现代服务业、铁路运输业、电信业、建筑业、金融环保业以及不动产业等。在营改增政策实施以前，我国房地产营业税的税率为5%，建筑行业营业税的税率为3%。而在营改增政策实施以后，根据财政部与国家税务局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中的相关规定要求，房地产和建筑行业的营业税税率要提升到11%，[2]这从根本上影响了建筑业与房地产业的经营和发展。其具体影响从以下两个方面进行分析，即对房地产开发企业财务管理和税务管理的影响。

二、营改增政策的实施对房地产开发企业财务管理的影响

在房地产开发企业的财务管理中，营改增政策的实施对其产生了诸多影响，主要表现在以下几个方面：

（一）对房地产开发企业负债表的影响

固定资产作为房地产开发企业经营发展过程中的重要组成部分，其一旦发生变动会直接影响到房地产开发企业的整体结构，从而影响到房地产开发企业的资产负债表的数据波动。从营改增政策实施以来，房地产开发企业固定资产的原值入账金额和累计折旧都相应地减少，而且房地产开发企业除去本身应缴纳的营业税之外，其期末余额也相应地降低。在这种情况下，营改增政策的实施会使得房地产开发企业的资产负债金额得到降低，而其内部的流动资产与负债的比重则会提升。同时，从长远发展来看，营改增政策的实施还推动了房地产开发企业自身的发展规模，对其发展制度的建设还能起到完善的作用。

（二）对房地产开发企业利润表的影响

从现阶段来看，营改增政策的实施对房地产开发企业利润表的影响主要包括长期影响和近期影响。从长期影响来看，营改增政策的实施不仅起到有效降低房地产开发企业的纳税成本和负担的作用，而且对房地产开发企业来说，为其进行资金积累奠定了良好的基础，让房地产开发企业能够有更多的资金投入到其他项目中，避免资金被套牢，起到扩展企业发展项目的作用。而从近期影响来看，营改增政策的实施免除了房地产开发企业的原值税金，而税金金额和企业成本也得到了有效降低，从另一个方面来看对房地产开发企业经济效益的增加还起到了一定的促进作用。[3]

（三）对房地产开发企业现金流量表的影响

营改增政策的实施对房地产开发企业现金流量表的影响主要体现在三个方面：首先，营改增政策的实施使房地产开发企业的各项投资受到不同程度的影响。房地产开发企业为了得到更好、更全面的发展，承接多个工程项目，需要购置大量的施工装备设施，但是由于增值税的进项税额可以用于相抵，在一定程度就减少了房地产开发企业的现金流出情况。因此，在保证资金稳定的同时，可以让房地产开发企业有多余的资金用于投资其他项目。其次，营改增政策的实施使得房地产开发企业的现金活动受到了影响。在营改增政策实施之后，其中的增值税对于房地产开发企业的生产成本起到了有效降低的作用。最后，营改增政策的实施还使得房地产开发企业的筹资活动受到了影响。在如今的房地产行业，各个开发企业之间的竞争愈演愈烈，而为了更好、更多地占领房地产市场，企业就要不断地进行融资与筹资。营改增政策的实施让这种局面得到了很好的缓解，主要让房地产开发企业内部的现金流逐步壮大。但是，从长远发展来看，这种融资、筹资是具有阶段性的，具备很大风险隐患，反而会逐渐加重企业的负债金额。

三、营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响

在房地产开发企业的税务管理中，营改增政策的实施对其产生了很深的影响，主要从以下几个方面进行分析：

（一）对采购房地产建筑材料的影响

在房地产开发企业中，建筑材料的采购工作一直是重中之重。在采购房地产建筑材料时，不仅要注意采购的数量，而且还要着重注意质量，其中还包括一些大型的建筑材料，如钢筋，混凝土等，同时还有一些小型的建筑材料，如铁钉等。针对大型建筑材料的采购通常都是首选大店面，大店面可以根据自己的需求开具相关增值税的专用发票，若选择一些规模较小的店面进行采购，则无法开具出相关增值税的专用发票。因此，房地产开发企业在采购建筑原材料这一环节上就无法对税务的增值税情况实行进项扣除，从而增加了房地产开发企业的生产成本。[4]

另外，房地产开发企业在采购建筑原材料时，即使能够开具发票，但依照我国现有的税务法规定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要缴纳6%的增值税，而施工企业缴纳的施工成本税却比材料税要低上一个百分点，从这里也可以看出营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响。因此，企业想要更加适应营改增政策，就必须要不断地进行改革，对使用的物资材料进行相应的税收筹划。例如，可采用招标的方式来采购建筑原材料，在要求材料供应商提供专用发票的情况下再对建筑原材料的质量和价格提出自己具体的要求。

（二）对房地产建设人力成本的影响

房地产开发企业在进行房地产工程的建设时，离不开人力资源。现阶段，房地产企业的人力资源大多都是来源于农村的农民工，这些农民工在某种程度上解决了房地产企业人力资源稀缺的问题，而且也让房地产工程的成效获得了一定的保障。但这些农民工由于没有正规的劳务公司对其负责，其流动性也比较大，因此房地产开发企业在这方面也无法获取增值税发票。这样不仅使得房地产开发企业的税收支出得到了增加，而且也影响到房地产开发企业的生产成本。对此，可通过人力外包机构来获得人力资源，如人力劳务公司等，通过其出具相关专业发票来降低房地产开发企业的税收支出，从而降低企业生产成本。

（三）对房地产税务负担的影响

营改增政策的实施对房地产开发企业的税务负担情况也造成了影响，如上文所分析，在营改增政策实施以前，房地产与建筑业的营业税的税率为5%，而自从营改增政策实施之后，房地产与建筑业的营业税就提升到了11%。以某房地产公司为例进行分析，假设该房地产公司的年收入为1000万元，而生产成本为400万元，以增值税的税率11%和进项税率17%来计算，在营改增政策实施以前，1000万元乘以5%，计算出其营业税为50万元，而在营改增政策实施之后，最后计算出其增值税为40.97万元。从这里就可以看出，对于规模较小的房地产企业而言，营改增政策的实施显然是利大于弊的，但是对于年销售额超过500万元的房地产企业而言，只有进项金额大于营业收入额时，这项政策的实施才能起到降低企业税务负担的作用。对于房地产企业而言，由于其本身特殊的性质，在税务工作经常出现税上加税的情况，通过营改增政策的实施则有效避免了这种重复缴税的情况发生，在间接上也减少了房地产企业的税收负担，提升了企业的经济效益。

总之，营改增政策的实施，对于我国的房地产开发企业来说，不仅有利于企业税负的降低，而且在一定程度上还能优化企业的财务管理体系结构。在提升企业核心竞争力的同时，对于企业未来长期的发展具有非常好的促进意义。

四、结语

本文通过对营改增政策进行概况分析，探讨营改增政策的实施对房地产开发企业财务与税务管理的影响。对财务管理的影响主要体现在三个方面，即对企业负债表，利润表以及现金流量表造成影响。对税务管理方面造成的影响同样体现在三个方面，即对房地产建筑材料的采购，对房地产建设人力成本以及对房地产税务负担的影响。希望通过本文的分析与探讨可以让我国房地产开发企业对实施营改增政策所造成的影响有一个全面的了解，从而能够制定相应的对策措施。

（作者单位为成都地铁实业有限公司）

[作者简介：陈英（1978―），女，硕士，会计师，主要从事财务管理工作。]

参考文献

[1] 高涵.“营改增”对房地产开发企业影响分析[J].全国商情（经济理论研究）， 2015（21）：84-85.

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中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

引言

房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式

所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

（二）作价补偿业务所采用的会计处理方式

对于补偿方式，拆迁户可以选择，货币的补偿是被多数的拆迁户所接受的，即拆迁户从房地产公司那获得补偿金之后，就自己处理住房的问题。房地产公司将这部分费用作为开发成本计入到“土地征用及拆迁补偿费”中。即借记科目为“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”，所涵盖的内容包括所征用的土地费以及拆迁补偿费；贷记科目为“库存现金和银行存款”等等。

（三）在会计处理中将产权置换结合作价补偿来完成

房地产企业对拆迁户的补偿，是以一定面积的房屋作为补偿条件，多余的面积就兑换为货币支付以作为补偿费用。对于房地产公司而言，拆迁户获得安置房，房地产公司获得可开发的土地，安置房屋建设发生的各类支出计入到土地成本中，科目设置和会计核算同“房地产企业产权置换所采用的会计处理方式”。拆迁户另外获得的补偿费用，也是土地成本中的一部分，科目设置和会计核算同“作价补偿业务所采用的会计处理方式”。再具体核算中应将两者结合起来。

二、房地产企业拆迁补偿费用的税务处理

（一）“营改增”前对营业税的处理方式

房地产企业在对拆迁补偿费用的税务处理上，按照国家税务总局出台的住房征收营业税问题执行，所涉及的内容包括个人销售拆迁补偿和住宅小区建O补偿。如果所补偿的房屋面积与拆迁建筑的面积是相等的，就要按照同类住宅房屋的成本价格对营业税进行核定。在房屋转让的时候没有做出结算的房屋以及包括托儿所、车棚等等公共用房，如果房屋已经转让且营业税已经征收了，就不需要征收营业税了[3]。对于拆迁房屋中超出的部分，就要根据营业税暂行条例中的相关内容确认营业额，一方面可以按照纳税人当期的应税行为核定价格，另一方面可以按照其他纳税人的当期的应税行为核定价格。计算公式如下：

营业额=[营业成本（工程成本）×（1+成本利润率）]/（1-营业税税率）

（二）“营改增”后对增值税的处理方式

“营改增”以后，对于房地产企业拆迁补偿费用的税务处理，国家税务总局并没有明确规定，但是营改增以后，安置房可按照增值税视同销售行为中的“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”这一项。同时，由于安置房没有可参照的平均销售价格，其视同销售额应按组成计税价格确定。

增值税组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

（三）对土地增值税的处理方式

土地增值税的处理方式是按照土地增值税清算管理的相关规定执行的，房地产公司对于开发的房地产产品作为抵偿债务项，用于换取非货币性资产。当有所有权转移的事项发生的时候，就要看作是房地产销售行为，所获得的收入就可以按照同类房地产的价格进行确认，也可以按照房地产市场中的同类房地产价格对评估该产品的价值，以此为依据对拆迁补偿费确认。房地产公司向回迁户支付补差价款，将这笔费用计入到拆迁补偿费中。此外，对于按照政府有关规定支付的拆迁补偿费以及房地产开发商与拆迁户以协议形式确认的拆迁补偿金额，可以计入到土地增值税中。

（四）对企业所得税的处理方式

企业所得税的处理方式按照企业开发经营业务的所得税处理方式以及相关的税法执行。当出现开发的房地产存在所有权转移的问题时，或者使用权转移的时候，或者在获得利益权利的时候都要对所获得的收入进行确认。确认的顺序为：按照房地产公司近期所开发的产品的销售价格为准，确认产品的市场公允价值[4]，或者按照视同销售的销售额确认收入。对于产品可能获得的利润，就需要按照产品开发过程中所消耗的成本加以确认，要求产品开发中要有一定的成本利润率。

三、结语

综上所述，房地产企业拆迁补偿并不是等同划一的，而是根据拆迁户条件的不同、拆迁项目的规划要求不同而灵活选用产权调换的拆迁补偿形式、作价补偿的拆迁补偿形式、产权调换的拆迁补偿形式和作价补偿相结合的拆迁补偿形式。不同的拆迁补偿形式都有各自的特点，在会计处理和税务处理上要进行区别化处理。

参考文献：

[1]国家税务总局.国家税务总局《关于企业政策性搬迁所得税有关问题》的公告[DB/OL].2013年第11号，2013-3-12.

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（一）企业通常采用传统的家族式管理模式。目前，我国许多房地产企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时又是经营者。特别是在财务管理上，企业的财务负责人及会计、出纳等多是由投资者的亲属担任。这势必给企业的财务管理带来一定的负面影响：企业存在着不依法建账、兼职做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象；企业管理者集权现象严重、职责不分、越权行事，导致财务管理工作的无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真等；纳税风险增大，偷税、漏税现象严重；企业没有建立内部审计机构，即使有，也难以保证审计的独立性、公正性。

（二）财务管理机制薄弱。当前，大部分房地产企业财务管理还处于初始的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略规划、实施、控制方面强有力的作用。

1、财务制度不健全。没有建立严格的财务核算制度，包括账实核对、账证核对、账账核对在内的会计核算程序没能得到切实有效的贯彻，会计资料的相关性、真实性和可靠性比较差；财务上的内部控制机制要么没有设置，要么形同虚设，很容易造成资金的内部盗用和流失。

2、财务管理多属“被动反映型”。仅停留在记账和编制财务报表的财务会计阶段；财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本处于空白，缺乏用于支持管理和决策的管理会计信息。

3、资金的筹措和使用没有计划，缺乏现金流量管理观念。特别是在经济效益良好的情况下，可选择的投资机会多，更容易忽视财务管理，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。

我国房地产企业多属民营经济成分。据有关资料显示，企业平均寿命仅为三年左右。很多企业之所以难以持续发展，一个极其重要的原因就在于财务管理水平低下，跟不上企业发展的需要。因此，房地产企业必须正视自身的财务背景，大力规范财务管理体制，加强财务管理工作。

二、提升房地产企业财务管理水平的对策

（一）优化管理模式，建立现代企业管理制度。现代企业制度是适应现代社会化大生产和市场经济要求的产权关系明确、治理结构严谨、责权关系对等、筹资渠道广泛、制约机制健全、企业规模可以迅速扩大并能稳定持久经营的一种企业制度。现代企业制度的基本要求，就是产权的股份化、组织的公司化和管理的制度化。即，通过所有权和经营权的分离，减少投资者对企业日常经营管理的干预，使管理人员专心企业日常管理，完善管理理念和企业管理制度，在生产经营中有效使用现代管理方法和手段，调动经营者和广大企业员工的积极性、主动性、创造性，切实解决房地产企业传统家族式管理带来的规模小、体制不顺、机制不活、管理混乱、综合竞争力弱等问题。建立现代企业制度是房地产企业发展的方向，是企业上规模、上档次、上水平的必然选择。

（二）构建完善的财务管理体系。为促进房地产企业核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一，保障企业发展目标的实现，房地产企业必须构建完善的财务管理体系。

1、完善财务会计体系。（1）科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的营利能力分析。（2）统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。

2、建立管理会计系统。建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指，按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。

3、健全预算会计体系，实现财务管理预算化。房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为定性约束，以财务预算为主对经济行为进行定量约束的格局。

4、强化资金管理。（1）在资金的筹措管理方面，主要应做好以下几方面工作：首先，要加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，信用良好的企业，将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有源源不断的资金去开发经营更多的房地产项目。其次，资金的筹措要有计划。再次，应逐步扩大项目的自有资金比例，这样就可以使大部分贷款利息支出转变为企业的盈利。（2）加快资金周转，加强资金运用管理。首先，加快资金流转。由于受多种因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮。因此，企业应尽快处理掉“拖拉工程”。其次，加强企业现金管理。尽可能使应收账款与应付账款的期限保持一致，最好是应收账款回收的期限较应付账款交付的期限短，这样就可以保证按期支付应付账款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，防止企业过度预支资金，否则，一旦发生债务危机，就会危及到企业的生存。第四，严格控制管理费用的支出。房地产开发企业要防止讲排场、讲面子、大手大脚、铺张浪费等现象。

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房地产企业经营活动涉及资金量大、投资周期长、资金回笼慢，作为国家经济建设重要支撑力量的房地产行业当前正面临着市场的考验。提高房地产企业税务筹划能力无疑是提升企业竞争力的有效措施。房地产企业是纳税大户产业，据统计房地产企业营业收入的20%用于交各种税费，在房地产企业税负中25%为企业所得税。企业所得税是房地产企业最大的税种之一，做好我国房地产企业所得税的税务筹划工作是非常必要的。

一、所得税筹划对房地产企业的重要意义

税务筹划是在税法和其他法律允许的范围内，通过税务筹划手段，对房地产企业的日常经营、投资、理财等活动事先筹划和谋略，最大限度地获取“节税”的税收利益。所得税是税收重要组成部分，还有一定的比重。税收筹划不同于“逃税”和“偷税”，具有合法性、合理性、目的性、筹划性、专业性和风险性。所得税筹划对房地产企业有重要意义。

（一）合理的所得税筹划使房地产企业经济效益最大化

高投入、高风险、高回报是房地产企业资本运作的主要特点。一方面，在合法的前提下进行所得税税务筹划能缓解企业所得税清算时间，增加企业周转的资金量，减少现金流压力，扩大企业资金运作的经济收益。另一方面，房地产企业的税收历来备受有关部门关注，而且国内所得税管理越来越规范化。提前合理进行所得税税务筹划可以保障企业依法纳税，规避税务风险。

（二）所得税税务筹划是提升房地产企业市场竞争力的有效途径

当前市场竞争已经越来越激烈，房地产企业发展正面临着巨大的市场风险。未来房地产企业的盈利空间在市场机制和政府调控的影响下将越来越窄。向管理要效益将是房地产企业未来发展的方向，所得税税务筹划企业财务管理的重要组织部分，而且是可以直接为企业带来效益的。所得税税务筹划能力在很大程度上将提升房地产企业的市场竞争力，因此是房地产企业必须重视并积极实践的重要管理内容。

二、我国房地产企业所得税筹划存在的问题

正是企业所得税筹划对房地产企业发展有着积极影响力，企业所得税筹划备受国内房地产企业欢迎，但从国内房地产企业所得税筹划的现状来看，还存在一些问题。

（一）对企业所得税税务筹划认识不够

首先，国内房地产企业高层管理人员的重心还是以地产开发及销售为主，对企业经营利润的重视往往导致房地产企业管理层忽视税务筹划的必要性和安全性。受其影响，房地产企业在税务筹划方面投入的人力和物力都是不够的，导致税务筹划显有成绩，越来越不被重视。其次，在国内还有很多的房地产企业管理层对税务筹划理解不够，分不清什么是“税务筹划”什么是“偷税漏税“。有的企业甚至偷换概念，借“税务筹划”之名行“偷税漏税”之实，最后税务稽查的结果是补缴欠税款、缴纳税款延期滞纳金、罚款。

（二）房地产企业所得税税务筹划缺乏专业性

税务筹划对企业财务人员的综合素质要求比较高，专业过硬的税务筹划人员缺乏。房地产企业涉及的财务工作量非常大，开展房地产企业税务筹划更加需要既懂财务又懂房地产开发流程的相关人员。国内很多房地产企业在税务筹划过程中都感叹高级财务人才匮乏，受其影响，一些房地产企业的税务筹划出现了税务筹划思路不清晰、目标不明确的问题，缺乏税务筹划的大局意识和整体意识。税务筹划的方法不熟练也是当前房地产企业所得税税务筹划暴露出的问题。对一些具体的所得税税务筹划的方法不熟练，没有建立起完善的税务筹划体系，导致所得税税务筹划状况百出，反而增加了企业的税务风险。

三、做好国内房地产企业所得税筹划的策略

做好国内房地产企业所得税税务筹划工作是非常必要的，也是确保房地产企业未来能走更远的有效措施。现以A集团股份公司的所得税税务筹划为例，结合本人多年的相关工作经验，对当前国内房地产企业所得税税务筹划提出以下几点建议。

（一）加强房地产企业所得税税务筹划的内部建设

A集团股份公司是一家集合房地产开发、经营、销售、管理和服务的综合性房地产上市股份制企业，在全国多个区域设有子公司。A公司非常重视企业管理层的培训，通过学习帮助管理层对税务筹划的必要性和安全性有充分的认识，引起房地产企业管理层对税务筹划工作的支持，保障企业在税务筹划方面人力、物力的支持和投入。同时，A公司还加大投入建立一支高效的税务筹划专业团队，提升房地产企业税务筹划能力。不断加强企业内部财务人员的专业培训，建立适合房地产企业的税务筹划体系，明确企业税务筹划的目标，成立税务筹划统筹部门，对所得税这样的重要税种的税务筹划指定专业人员专门负责，实现系统与细节筹划的科学管理和统筹。为调动员工积极性，还建立相关考评机制，通过绩效考评评估确保财务人员的工作热情与工作责任心。以上内部环境的建设为A公司的税务筹划有效开展提供了保障。

（二）完善房地产企业所得税税务筹划体系

所得税的税务筹划可以从收入、成本、其他费用、其他行为四个方面构建所得税筹划体系。收入方面常用的所得税筹划手法为“纳税期递延法”的税务筹划方法。例如：A公司通过对同一项目分期开发合理规划施工工期，分期预售，根据国税发[2009]31号文第八条、第九条的有关规定，以及地方税务局对房地产企业预计计税毛利率和实际计税毛利率的有关规定，实现前期少交所得税后期多交所得税的目标。这种税务筹划处理所交所得税的金额没有变，但为企业争取到了资金时间价值，减轻了企业前期的资金压力。成本方面A企业常用的筹划方法通常采用预估成本的税务筹划方法。即通过预估确认成本让前期的所得额降低，后面的所得额增加，虽然整体所得额不变，但起到延迟缴纳所得税作用。其他费用方面，待摊费用、福利费、工会经费和教育经费、业务招待费、广告费业务宣传费、公益性捐赠支出等等都会影响企业的所得税纳税额度，及时核算、分期取得发票、按照税法规定的限额标准来指导企业经营活动等等都是税务筹划过程中要慎重处理的。如A公司在西北某区域的同一开发片区有多家子公司，共享公共配套，捐赠西北某大学教育基金会款项由其中一家当年结转收入最多的子公司支出。其他行为主要是通过成立公司转移利润、亏损弥补、会计处理行为、借款行为的税务筹划方法。例如：A公司成立的物业公司盈利情况不太理想，但通过一定会计处理将房地产公司的利润转移到物业公司却起到节税筹划作用。借款方面，借贷行为是房地产企业经常面临的。国税发[2006]3号规定的关联方借入资金金额超过其注册资本的50%的，前后的税务处理是不一样的。基于此规定，A公司在企业所得税税务筹划过程中设立了借款警戒线的预警标准，由集团资金部统借统筹，根据需要为各子公司筹得资金，科学指导企业的经营活动。结合A公司所得税税务筹划的成功经验，建议所得税税务筹划系统建设要合法合理，系统要完善全面，同时还要兼顾各个税务筹划方面的相互影响，使税务筹划系统科学有效。

四、结束语

房地产企业所得税涉及资金量大，同时企业所得税方面的规定也非常多，重视并做好房地产企业所得税筹划对提升房地产企业整体的税务筹划水平有重要意义。同时，做好房地产企业所得税税务筹划也是比较容易有成效的税务筹划。结合房地产企业特点有针对性地开展企业房地产所得税筹划，构建一套完善的企业所得税税务筹划体系，并重视企业内部税务筹划环境的打造，相信在广大财会人员还有房地产企业管理层共同的努力下一定能实现房地产企业税务筹划管理更大发展。

参考文献：

[1]谢翠.税务筹划在房地产开发企业中的应用[J].经营管理者，2010（04）.

[2]霍晓蓉.我国房地产企业纳税筹划策略[J].黑龙江科技信息，2010（36）.

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关键词 房地产企业 税务风险 策略

房地产企业成立的那天开始，就已经存在税务风险。随着我国税务制度的发展与完善，当前税务风险存在于房地产企业的各个经营环节中，也逐渐成为企业必须重视的部分。基于税务风险的本质来分析，主要是我国税收制度与企业纳税之间存在的差异，而可能会给企业带来不可预见的损失。税务风险会给房地产企业带来很多后果，直接体现在房地产企业会支付一大笔资金用于缴税与罚款，而这笔资金会一定程度影响到房地产企业的正常运作，导致房地产企业的资金流比较紧张。另外，税务风险的存在还可能会让房地产企业失去享受某些指定政策的机会，较为常见的是：一般纳税人资格、一般发票开具资格、享受税收优惠资格等等，而这些资格对于房地产企业的发展具有很重要的现实意义。

另外，税务风险的存在还可能为房地产企业带来一定程度的法务风险，无论什么企业一旦涉及到法律上的问题，就必然会影响其正常经营活动的开展。最后，税务风险的存在还可能影响到整个房地产企业的信用与声誉，房地产企业必然会涉及到各大银行、供应商等等，而这些合作企业必然因为企业的信用问题而不愿继续合作。由此可见，税务风险对房地产企业的影响是非常深远的，基于这些影响度，房地产企业也必须加强对税务风险的科学管理，对税务风险进行合理规避。笔者结合自身工作经验，尝试性提出房地产企业规避税务风险的一些策略，如下：

一、建立管理税务风险的专设机构

房地产开发企业的税收多达十余项，包括土地增值税、企业所得税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，贯穿土地竞拍、前期准备、项目开发、房子销售、后期物业管理整个过程。难怪房地产行业流传着“房地产每个毛孔都含着税”。同时房地产交易金额比较大，缴纳税款的金额也很大，不同算法对税额的影响也很显著。根据相关统计报告显示，2010国民税收收入为77390亿，同年真正的房地产税收收入为17025.8亿元，占22%，2011年全国税收收入增长超过1/4是房地产行业增加的，说明房地产行业的整体税率偏高。目前，中国房地产开发企业根据销售收入5%缴纳营业税，按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税，土地增值税率为30%到60%的。总之，房地产开发企业的税收负担较重，因此需要建立专门管理、应对税务风险的专设机构，而且还必须明文规定房地产旗下所有涉及到税务的工作都必须由专门的机构进行处理，尽力为企业打造一个科学合理的涉税事务专业化处理流程，最大限度保障相关业务的实效性、准确性与客观性。税务管理机构的规模需要根据房地产企业的实际业务规模与实际要求来进行规划，针对大企业来说，推荐设置税务管理部，而且需要配置专业能力与责任心都比较强的人才来进行管理与实施。房地产企业根据实际的需求，来确定其规模的大小，中小型可以设立税务管理科。企业可以通过税务管理机构来有效管理税务风险，并且可以及时全面的获取与税收相关的优惠政策，更重要的是通过专业机构可以加强与当地税务机关的沟通与联系，这样便能帮助房地产企业对税务风险进行更好的规避。

二、对税务风险控制活动进行规范

税务风险涉及到的控制活动主要是指企业管理层对税务风险的识别与应对。房地产企业相关经营活动能否正常稳定的开展，是由控制活动的质量来决定的，由此可见，对房地产企业实现战略目标有非常重要的现实意义。控制活动具体由一系列流程、授权、分权以及集权等等环节与制度构成的。《大企业税收风险管理指引（试行）》也指出：企业需要在考虑税务风险管理成本效益的基础上，来对税务风险管理内部控制体系进行设计，主要从这些环节入手，例如：风险评估办法、应对策略、流程处理等等，进而制定出能够对税务风险进行有效应对的内部控制机制，进而一定程度上规避房地产企业可能会面临的税务风险。

案例：青岛国际轻纺城拥有一块土地500亩，拟转让其中的400亩，另外100亩建写字楼自用。青岛政建投资集团有限公司拟收购其土地并为轻纺城建设写字楼。

税务风险管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相关合同、协议和单据，作为税务处理的依据。土地储备中心、青岛政建投资集团有限公司、轻纺城签署“拆迁补偿费协议”，同时，轻纺城与甲公司“委托代建协议”，写字楼以轻纺城名义立项、报建，所有与写字楼有关的建造成本单据抬头必须开给轻纺城，由青岛政建投资集团有限公司单独装订凭证（先预计拆迁补偿费，支出时冲减），竣工决算后，整体移交给轻纺城，由轻纺城做固定资产管理，同时轻纺城给青岛政建投资集团有限公司出具拆迁补偿费收据，青岛政建投资集团有限公司凭政府收回土地文件、拆迁补偿合同、拆迁补偿费收据确认拆迁补偿费出让金、拆迁补偿费、税费共同构成400亩地的成本。根据财税[2004] 134号，为取得土地支付的全部对价，包括出让金、拆迁补偿费、农民安置费、青苗补偿、市政配套费，均作为契税税基，青岛政建投资集团有限公司在办理土地证时要先预估这些费用。

三、重视建立企业税务风险防范管理体系

房地产企业如要真正实现科学规避税务风险的目标，建立企业税务防线防范体系是重要的实施手段。房地产企业需要根据实际的经营状况，并且结合《大企业税收风险管理指引（试行）》当中的一些规定，进而构建相关税务信息的传递渠道与沟通制度，要收集、处理、传递信息的责任真正明确到每一个岗位上，建立房地产企业税务风险管理责任制度。通过这种方式将责任进行划分，不仅能保障房地产企业税收管理相关工作能够一一落实，其中相关工作的实际完成情况也能实现有岗可查，更重要的是保障房地产企业的管理层能够及时获得涉税信息反馈，第一时间发现问题，并采取应对措施进行改善。例如：土地增值税规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划，可以利用销售定价临界点筹划法，就是建立一个计算模型，计算出房屋定价，使得增值率控制在上述20%以内，这样也能很好的规避税务风险。

又可以做好营业税策划，例如：合作建房。一方提供资金，一方提供土地使用权，共同建造房屋的行为。合作建房有纯粹“以物易物”和成立“合营企业”两种方式。成立合营企业，双方风险共担、利润共享。提供土地使用权一方符合营业税法中“以无形资产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”规定，故不必缴纳营业税。通过合作建房的方式将营业税策划工作做好，有利于规避营业税务风险。

四、加强内部审计与自查

房地产企业税收风险管理的内部监督通常由内部审计与自查两个部分组成。通过内部审计与税负自查相关工作的开展，房地产企业能有效提升涉税事务的处理质量，能够合理保障房地产企业安全纳税，有助于降低税务风险率，有效规避税务风险。具体来讲，日常经营管理过程中，房地产企业需要坚持定期对涉税业务进行审计与自查，若是发现有问题的环节要针对性进行改善与纠正。而针对一些阶段性涉税的工作。可以以统一检查或者专项审计等等方式，例如：一些专业性或者规模较大的涉税业务，可以请专业税务机构来进行指导，进而提升房地产企业管理税务风险的水平。例如：融资阶段。融资阶段的税收筹划应该做好以下的风险管理： 首先，房地产开发企业应该意识到利息费用虽然有税遁的优势，但是过重的负债也会给企业带来巨大的财务风险，房地产企业在利用税遁优势时应该考虑到最优资本结构的问题； 其次，房地产开发企业应该尽量向金融机构贷款，虽然现在银行对房地产的贷款限制越来越多，但是为防止税务机构对于超额利息的剔除，房地产开发企业还是要向正规的金融机构贷款，比如说向非金融机构贷款的利息是不允许在计算土地增值税的过程中作为扣除项目的。

我国在 2009 年 5 月由国家税务总局印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》，就企业防范、评估、应对税务风险所涉及到的各项工作作出了详细的规范和阐述。从客观的角度来看，当前税法体系还存在一些漏洞，很多办税环节还停留在比较粗略的条例框架之下，当然税法体系的不健全也会造成政策的真空地带与更大的弹性空间，而这种尺度不好把握，很容易给房地产企业带来税务风险。基于这样的背景，房地产企业要与当地税务机关加强沟通，要及时全面的了解相关税收政策，要善于听取相关部门的建议与提醒，这样才能保障房地产企业对于税法的理解与税务机关保持一致，进而更好的规避税务风险，降低税务风险所带来的损失。

参考文献：

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在社会经济快速发展的情况下，税务机关特别将房地产行业的纳税情况作为监管重点。针对当前政府对房地产企业税收政策的严厉情况，以及某些房地产企业中存在的偷税漏税的行为，因此房地产企业更应该做好税务筹划工作，可以在一定的社会制度环境之下，对企业的涉税事项进行减税谋划，实现企业的财务目标。

一、当前房地产企业税务筹划中的问题

（一）房地产企业薄弱的纳税意识

企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱，因此在当前的房地产企业面临沉重税收负担之时，一些房地产企业就会铤而走险，利用不法手段进行偷税、逃税，以此来减少应纳的税款。企业的这种偷税、漏税现象，不仅影响企业的市场竞争发展，而且还会对企业的声誉造成影响，给企业的税收带来了更多风险。

（二）房地产企业对纳税的错误认识

在很多房地产企业中，经常会将纳税筹划作为财务部门来进行会计处理工作，致使企业出现多交税、被税务机关处罚的情况，这不仅是因为财务人员对我国税收机制的不了解，不能及时回应公司企业的纳税筹划问题，导致房地产企业内出现无法解决纳税问题的情况。在实际的房地产企业税收环节中，一是针对企业的税收环节，二就是企业的交纳税收环节，虽然房地产企业的会计财务部门经常与税务机关打交道，但是财务部门的工作还是比较片面的，也只是将房地产企业的税款交到税务机关，对于房地产企业税款筹划的能力还有待提升。

（三）房地产企业内部缺乏纳税管理

在目前我国的房地产企业内部，虽然产企业财务人员也在学习和税收相关的法律、法规，但是这对企业的纳税筹划并没有多少帮助，反而还会形成企业内偷税逃税的现象。在房地产企业内部由于财务人员没有掌握筹划方法与技巧，使得企业经营每个环节的税收问题都成为负担，从而成为房地产企业在纳税管理决策中的盲区。

（四）房地产企业不知如何规避风险

在房地产企业中，由于缺乏必要的纳税管理，因此造成企业纳税人的交税风险，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易为企业造成纳税风险。其实在房地产企业中正确的纳税观念为，合同决定税收，因此只有加强了房地产企业内部的纳税管理，才可以促进公司内部间相互配合，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。

（五）企业内纳税筹划实施不及时

在房地产企业中，对于税收方面的问题总是放在财务问题之后来解决，但是在房地产企业中纳税筹划工作应该在事前，如果纳税筹划做的不及时就有可能面临偷税、漏税的风险，给房地产企业今后的发展带来影响。

二、房地产企业中做好税务筹划工作的意义

在我国当前的经济形势之下，金融危机对房地产行业也产生严格的控制，只有做好房地产企业的税务筹划工作，严格按照国家政策对企业内的税收做好筹划，不仅可以减轻房地产企业的资金压力，还可以为企业减少纳税成本，提高企业的利润空间。做好房地产企业的税务筹划，可以增强企业抵抗经济风险的能力，调整企业的经济模式，依据合理的方法做好企业的税务筹划，为房地产企业减轻纳税压力。做好税务筹划工作有利于为房地产企业减轻税负，提高企业的竞争力。在房地产企业中，税务筹划人员在法律许可的规定范围内，使用一些方法和策略，对房地产企业的经营活动以及财务活动中关于涉税的事项，统统都要进行筹划和安排，从而最大限度减少房地产企业的纳税支出，实现房地产企业经济利益的最大化。

在我国房地产开发企业的税务筹划上，在房地产宏观调控政策背景下，调整好房地产企业的财务战略， 企业的财务部门应该将税务筹划作为工作中的重点，指导房地产企业在融资过程、投资过程以及利润分配上的税务筹划问题，降低企业赋税成本。在房地产开发企业中，还应该让企业内财务部门配合纳税筹划的工作实现，以合法的手段降低企业纳税人的纳税成本，实现纳税筹划，依照国家规定来进行交税，规避企业的纳税风险，减轻企业的纳税负担。

三、浅析改进后房地产企业税务筹划的思路

（一）认清税务筹划的价值

在我国房地产企业进行税务筹划时，理论中应选择税收优惠多、税负的伸缩性大的税种，并以此来作为切入点。在房地产企业中就可以土地增值税作为切入点，因此土地增值税就是有很高税务筹划价值的税种，不仅是因为其税率较高，税负重，而且其税率的跳跃性大，在不同级次的税收负担上存在很大的差距。在我国的《土地增值税暂行条例》中第8条规定，如果纳税人建造普通标准的住宅出售，那么对于增值额未超过的需要扣除产地项目金额20%的，而且还免征土地增值税，这对于房地产企业来说在税务筹划有很大的价值，值得拥有。

（二）在税务筹划中引入变量

在我国房地产企业的税务筹划中，应该不断去寻找发现变量，因为变量不仅会影响税收政策的差异化选择，还可以引起税额的变化，为企业带来更多的收益。房地产企业中影响应纳税额的就是计税依据与税率，当计税依据越小，其税率也就越低，应纳税额也会相对越少，因此在税务筹划方法中可以从这两点下功夫，提高企业的经济收益。

（三）灵活运用税收政策的特定条款

在我国的房地产企业中，还可以找到相关税收政策里的特定条款，利用税收政策来减轻纳税成本。首先，在房地产企业涉及土地增值税、房产税等纳税义务时，就可以使用差异性条款，有效降低房地产增值率。其次，当房地产企业选择一种纳税主体的不同纳税方法时，纳税人就可以通过测算采用选择性条款，选成本较低的纳税模式，为降低企业纳税成本多出几种建议，从而选择最优的方法。最后，就是优惠性条款的使用，在我国的土地增值税法中就规定了许多优惠政策，因此房地产企业可以充分利用优惠性条款，以优惠政策来进行企业内的税务筹划，为降低企业的纳税成本做出良好决策，给房地产企业的发展带来更多收益。

（四）税务筹划中需遵循成本收益的原则

在房地产企业中各税种间是相互联系依存的，进行房地产企业的税务筹划，是为获得企业整体经济的利益，并不是只对于某一环节税收的利益，因此房地产企业的税务筹划中应该分析成本收益，先判断其在经济上的可行性。房地产企业的税务筹划中，应合法控制降低增值率，可以先降低产品售价，然后再增加可扣除项目的业务，这样虽然会减少其他成本与税负的上升，但是房地产企业在税务筹划中应将整体做为重点，提高企业的总体收益。

四、结束语

由上可知，在我国当前的社会经济形势之下，面对房地产行业税费负担较重的情况，只有做好房地产企业的税务筹划工作，引起企业财务管理部门中对税务筹划的重视，解决房地产企业的税务筹划中存在的问题，才是提高企业经营利润的良策。因此房地产企业应该做好税务筹划工作，在遵守经济法律制度前提下，为企业减轻税负，减轻企业成本，实现房地产企业财务目标的谋划，为房地产企业的发展做出贡献。

参考文献：

[1]靳丽萍.税务筹划在科技型企业财务管理中的应用[J].山西财税，2009

[2]汪永华.房地产企业税务筹划浅析[J].现代商业，2011