房地产开发企业审计模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发企业审计，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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中图分类号：F239 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01

我国房地产业在近几年来的努力下迅猛的发展起来，成为国民经济的支柱产业，对国家经济的增长发挥着重要作用。我国审计机关，结合国家相关政策将房产产业的纳税作为税收管理的重要内容。这些调整在一定程度上维护了房产业在税收管理上的秩序，提高了房地产产业的审计水平，也为房地产产业的展带来有效作用。

一、房地产企业的主要税种

我国的房地产企业应纳税的税收种类很多，主要有以下一些类别：

1.营业税。营业税是按照房产企业所建建筑及不动产的出售来计税的，其中还有相应的建设维护税和教育附加税，一般以5%的税率进行缴纳。

2.企业所得税。房地产开发的应缴纳税收的所得税部分。

3.印花税。房地产企业在销售、与买房者签署购房合同时，按是适用税率缴纳。

4.房产税。房产租金所得的收入应缴纳的税。

5.土地增值税。在房产企业中，因转让房地产获得的增值收入而缴纳的税。

6.城镇土地使用税。开发商在使用国有土地时，依据使用土地的面积而缴纳的税。

7.契税。房产企业在承接建筑用地时，要像土地管理部门缴纳土地契税以及代收代缴的税。

二、房地产开发企业主要税种的审计要点

1.营业税及企业所得税的审计。一般情况下，房地产开发商通过销售楼房和出租楼房取得相应的资金收入。虽然在销售过程中，每一次开盘所出售的房产数量是有限的，但每一单位的商品出售所得的利润是非常大的。而在审计过程中，对企业影响最明显的是企业的销售价格。通常情况下，企业将取得的销售房预收款长期挂账或通过其它手段转移所得收入。除此之外，房地产企业自己的员工在购买商品房时，是可以享受到折扣的。有些企业也会通过奖励员工来作为隐藏偷税的手段，员工在推销企业产品、建立市场后，企业会借此给予相应的奖励，也会在员工福利上做一些企业的自身想法。诸如这些情况，在实际处理中，要分清情况进行处理，就具体细节针对税收相关内容进行分析。

2.印花税的审计。在印花税的征收上，企业的问题也存在这许多内容。审计调查中，购销合同的税基最为严重，许多企业在这一税收上都没有记录内容，企业一般按照半年的时间进行缴纳。税法法律中规定，印花税要在建立书面合同或票据时，应立即购买印花税票进行印花税的缴纳。现行税法规定中，单位与企业之间发生的有关会计等专业技能的咨询合同是不需要企业缴纳印花税的。

3.房产税的审计。房产税以房产的剩余数值和以租金收入两种计税方法计税的。税率一般为1.2和12%。现行法律为了税收征收的公正立法，规定房地产开发商在出售楼房之前，对这些产品并不进行税款的征收，但在这之前，开发商如果有出租或出借楼房的现象，就被视为买卖过程，是要征收一定的税额的。这就要密切关注房地产开发商的销售现状，以防有将房产出租的却长年挂存货品的账单，形成偷税漏税的现象。另一方面，因为企业工程的时间往往很长，滞后于产品的使用时间，一些工程企业的竣工验收时间更是滞后于使用时间，这一方面，企业要适时的调整计入房产税的税基。

4.土地增值税的审计。土地增值税的税率为30%～60%，税负一般较重。在这一税收方面，要做到数值的正确计算，就要在审查时紧密关注房地产开发商是否将房产收入长期挂账，企业有可能并未及时缴纳税款。企业在获得实际收入使也会有遗漏的现象发上，在进行销售时，也会出现成交价与实际价格相差甚远却没有一个合乎情理的缘由。除此之外，企业将已经取得的土地使用权的支付内容在开发转让和固定不动中并未正确的分配。在成本的应用上，企业也会将不属于开发成本的费用计入开发成本当中，在与相关单位进行合同转让和会计凭证核对时，成本结转办法也会出现失误。企业在借款利息支出中是否按照国家相关规定，超过上浮幅度的部分有无被作为扣除企业项目金额，如超过贷款期限的利息部分是否也作为扣除项目的金额。总而言之，在对土地增值税进行有关税收审计时，要注意核实房地产转让的所得收入和已扣除的法定金额，根据这些内容确保正确的税收税额和税率，达到应缴纳税额的正确性。

5.个人所得税的审计。个人的收入一般由基本工资+本月奖金+年度奖金组成的，所以，对于个人所得税的审计来说，要注重以下一些方面：在个人的管理费用和销售费用中，如以现金形式发放的工资是否已经被扣去个人所得税；诸如个人在企业工作中，自己业绩的超出部分和销售的提成部分是否能够有效地被个人所得税扣除出去。其次，一些房地产的员工已有负担个人所得税或者企业为员工全部负担个人所得税，而在审计税收的时候，要注意是否将支付额转换成已经包含税收收入后的个人所得税的计算结果。

6.契税的审计。契税的审计主要是房地产开发企业要缴纳的国有土地使用权出让的税额。房地产在开发前期阶段是否缴纳税额，是可以通过国土利用部门的数据查证的。在审计契税时，房地产开发会与购买者达成协议，未开发票或少开发票，这就虚假的减少了收入额，影响了计税依据，这就注意加强和房产管理部门的协调沟通，以防这类事情的不确定性。

三、结语

总而言之，我国在税收管理上，要加大对税收征管的力度，对含有逃税漏税的企业进行大的处罚，遏制住企业在发展中的偷税漏税的现象。但似乎凭借仅有的税收制度，并不能强有力的完成这一项重大责任，偷税漏税的想象得不到根本的根治，这就需要进一步加大税收的改革，推进我国税收的强有力的发展，消除房地产企业在获取利润中的偷税漏税现象，确保国家的相关利益，维护社会人民的合法权益，这就要我们的税收机关要做出不断地努力。

参考文献：

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引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。

一、房地产开发企业审计当中存在的问题

1.虚增房地产开发成本

开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。

2.企业的经营收入问题

房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。

房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。

房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。

房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。

3.房地产开发企业的开发成本受人为操控

房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。

在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。

房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。

目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。

4.房地产开发企业规费的漏缴现象严重

对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。

除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。

二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议

1.对土地使用权进行正确的评估

在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。

2.加强对经营收入的管理

在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。

3.加强对房地产开发企业成本的管理

在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。

4.加强对审计人员的管理

审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。

总结：

在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）

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我国房地产企业发展突飞猛进，促进了我国各地税收稳定增长。但是，由于房地产企业具备非常明显的规划性，其开发经营业务繁忙复杂，投资金额量大，提高了会计审核的工作难度。房地产企业会计审计核算涉及的范围相当广泛，审核的周期较长，核算环节环环相扣，出现工作误区日趋明显，普遍存在调节利润、偷税漏税等问题。因此，必须及时发现房地产开发企业审计中出现的工作问题，从而采取合理的应对措施，才能确保房地产开发企业的审计工作的顺利进行。

一、我国房地产开发企业在审计中普遍存在的误区

（一）利润操控

目前，部分房地产企业为了延长时间，会对可收款的项目进行长期挂账，主营业务收入成本、利润的确认出现差错等。同时部分企业私下进行小金库的设置，开发委托建设业务、商品房屋代收与出租业务等，隐瞒实际的经济收入。

（二）偷税漏税现象

房地产开发行业需要缴纳的税金数额非常大，税金种类复杂多样，税金的计算工作也很细琐，因此，房地产行业出现了严重的偷税漏税行为，虚报实际成本，同时隐瞒房租的实际收入数额等。

（三）虚设资产和投资成本

之前我国没有实施土地交易公开竞价，房地产开发企业以各种名义占得土地，通过各种途径改变土地的用途，随意找到评估部门，按照商业规划用途的方式得出价值评估结果，进行建立无形的投资资产和成本等，导致违规贷款现象的存在。

（四）合同虚假与材料管理不合理。

在售房签订中，企业利用虚假的合同与个人签订，来套取银行方面兑换票。房地产企业的固定资产管理比较随意，在开发过程中存在大量原材料，长期的建造的周期，提高了企业审计工作的难度，无法保持井然有序的固定资产清查管理程序，不断提高于项目的开发成本等。

二、房地产开发企业审计误区的应对策略

针对房地产开发企业审计中出现的误区，应该采取合理有效的应对措施，才能保证企业审计工作保持正常的运营状态，国家财政税务资金保持逐年增长的趋势。

（一）合理筹划税收，杜绝出现避税、开假发票现象

作为房地产开发企业应该正确认识到避税与开假发票是违法的，只有进行正确核算会计成本，才能提高企业的管理效率。在房地产开发企业可以不建立独立的核算部门，进行合理的节税，在房地产销售中创造更大的经济效益与社会效益，不断降低企业的税务负担。

（二）完善资产管理，加强企业内部的控制

目前，我国房地产企业工作还是存在很多问题，因此，最关键的是不断完善资产管理。为了增强企业内部凝聚力，首先严格控制企业资产，完善资产管理责任的制度，将此制度落实到各个工作部门中，明确各个工作岗位的责任与任务。同时，不断完善基层管理负责人员责任制度，提高各个部门的合作力度。为了增强日后审查的时效性，可为企业相应设备实行统一编号管理制度，不断优化内部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激励制度，调动审计人员工作积极性

在房地产开发企业中需要为企业内部创建严格的审计环境，对于工作比较马虎，出现差错的人员，应该严格按照相关规章条例给予其严厉的批评、经济上的处罚，以改善工作人员的工作态度，提高其业务能力。对于工作表现优秀、工作业绩好的工作机构人员相应的表扬与经济上的奖励，或者调整岗位，为工作人员提供晋级评优的工作机会，不断调动审计人员工作积极性。

（四）完善会计审计核算工作，增强企业风险防范能力

完善会计审计核算工作，优化核算工作体系，才能提高企业的项目预算水平，增强企业风险防范能力。会计审计核算工作过程中，应该遵循会计法中的相关规定，结合房地产开发行业特征，掌握实地核算方法与外调方法，保证企业纳税资料的真实性。为了提高房地产开发企业的财务核算的工作效率，最重要是提高工作人员的专业水平与综合素质，保证项目预算的精度，合理降低企业成本。

三、结束语

房地产开发企业为我国的税收和其他政策提供强大的支持，只有实现房地产开发行业的可持续发展，才能保证我国财政税收保持逐年增长的稳定趋势。综上所述，及时发现房地产开发企业审计出现的误区，及时治理逃税漏税现象，完善资产管理制度与激励制度，优化企业内控体系，严格审查会计审计核算工作，增强企业风险防范能力等，切实提高房地产开发企业的审计工作的时效性，创造更大的经济效益与社会效益。

参考文献：

[1]李志英.房地产开发企业审计误区及应对措施研究[J].科技与企业，2013，12

[2]凌杉.试析房地产开发企业审计误区及应对措施[J].现代经济信息，2012，04

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2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2.3外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3房地产开发企业中内部审计存在的问题

3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。

3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。

4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。

4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益

注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

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改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。

房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。

房地产开发企业的主要税种

国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。

房地产开发企业应纳税费主要有：以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。

营业税及企业所得税的审计

房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。

另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。

印花税的审计

印花税是房地产开发企业存在问题较多的一个税种。在审查中，房地产开发企业偷逃印花税款特别严重，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金——印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是延迟缴纳印花税。

房产税的审计

对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。

土地增值税的审计

土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，是审计房地产开发企业土地增值税的重点。房地产开发企业通过虚构合作开发建房模式避税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”如某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而又同土地转让方签定合作建房协议。

城镇土地使用税的审计

在对房地产开发企业城镇土地使用税审计时，发现有以下几个问题：房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开企业业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，而不交或少交城镇土地使用税。

契税的审计

房地产企业的契税审计主要有房地产开发企业自身所缴的国有土地使用权出让的契税以及代收代缴购房者的契税。房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳。可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，审计时将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；另外将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税。

随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。针对房地产开发企业税务审计的情况，要对房地产开发企业的税收征管和检查力度，以及加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。在房地产开发企业税收审计过程中发现房地产开发企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。

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房地产开发企业不但资金投入大，而且建设周期长，极易受到国家宏观经济与政策的影响；从2013年起，我国政府对房地产市场调控政策陆续出台，调控力度不断加深，房地产投资的增长速度持续放缓，商品房销售面积和销售额同比大幅下滑，商品房库存压力继续加大，使得房地产开发企业面临巨大的投资风险。鉴于房地产开发企业的特殊性，中国注册会计师协会在2月了审计风险提示函，要求会计师事务所充分考虑房地产类上市公司所处行业状况及特点，重点注意房地产开发企业的内部控制体系与风险评估。例如，收入的确认标准、成本费用是否真实、房地产项目是否存在减值迹象、内部岗位设置与会计估计的合理性以及相关事项的披露等。由此可以看出，房地产开发企业审计风险较高的重要原因源于起步较晚，内部控制制度薄弱，未能形成规范的内部控制体系；企业内部存在诸多控制上的缺陷，未能在内部规范部门之间、上下级之间以及岗位之间的制约。

同时当前经济发展迅速，房地产行业竞争程度不断加剧，加上国家宏观房地产调控政策，房地产开发企业为解决当前困难，应该把工作重心从对外发展转变为对内加强管理。因此，为形成房地产开发企业内部控制规范体系，需要深入研究当前房地产开发企业所存在的内部控制问题，从而提供有针对性的解决对策。

本文对目前我国房地产开发企业内部控制存在的问题进行详细分析，就存在的问题提出解决对策，为我国内部控制规范政策和监管改进提供借鉴。

二、房地产开发企业内部控制问题

（一）缺乏健全的房地产开发企业内部控制体系

当前中国房地产开发企业发展迅速，但大部分企业内部控制制度不全面，在内部控制环境、控制程序、会计信息系统等方面尚未完善，未能形成健全的、适合企业管理的、有针对性的完整内部控制体系。完善的内部控制体系能让企业快速健康发展，房地产开发企业内部控制体系存在的缺陷不利于让公众确信企业信息的真实性与准确性。

（二）房地产开发企业风险评估环节与内控意识薄弱

随着我国房地产开发企业的不断发展，企业内部存在的问题也逐渐暴露，尤其是企业面临的各种风险问题：一是完善的风险评估体系尚未制定，企业无法有效地采取对应的风险预警机制，使得企业容易遭受到外界环境的影响，可能导致企业破产等情况出现。二是房地产开发企业管理层对内部控制认识较为片面，认为制定内部控制制度就是建立企业内部管理制度，只要执行好现有工作制度，就是较好地实现了内部控制，从而导致了企业内部控制意识薄弱，执行力度不足。

（三）房地产开发企业内部监督管理不到位

房地产开发企业内部的自我监督管理一直被认为是我国房地产开发企业各项经营活动的保障基础。但目前我国房地产开发企业缺少健全的监督管理机构，企业内部审计部门缺乏应该拥有的独立性，不能充分发挥内部审计所应有的功能，对内部控制制度执行效果、执行力度、修订等缺乏客观独立的监督，从而导致了房地产开发企业现行的监督管理不到位，执行力度不足。

（四）房地产企业内部人员综合素质参差不齐

现阶段，房地产开发企业内部员工素质参差不齐，员工对企业内部控制制度的理解能力与执行能力差异较大，不能完全满足企业内部控制制度执行要求，从而影响企业的发展与内部管理水平。房地产开发企业内部控制的执行需要全体员工的配合，若员工不能充分认识到企业内部控制的重要性与必要性，企业快速健康发展就会受到限制性约束。

（五）房地产开发企业工作流程缺乏控制

当前我国房地产开发企业工作流程较为复杂，项目可行性分析、拿地、规划、市场推广、成本控制等工作进度缓慢，需要长期进行关注，同时工作流程所蕴含的内部控制是管理层建立健全内部控制制度的关键。但鉴于房地产行业拥有巨大的利润空间和市场需求，很多房地产开发企业只注重结果，降低了对分散的工作流程的关注度，缺乏工作流程内部控制，甚至忽略了对工作流程的不断优化与完善。

（六）房地产开发企业内部控制信息沟通不畅

内部控制理论中提出了内部控制信息共享有利于企业员工之间的沟通，也有利于加强各部门之间、工作流程之间相互牵制与联系。随着房地产开发企业规模的不断扩大，管理层次较多，容易出现权责分工不明、工作效率低、内部控制沟通不畅等问题。房地产开发企业虽然大部分建立了内部信息沟通渠道，但是在实际中应用效果不佳，一方面缺乏上下级的有效沟通，只是简单的从上到下传达工作，缺少及时反馈；另一方面内部职能部门之间协调性较差，不能有效快速传达内部控制信息，影响企业内部控制的有效运行。

三、房地产开发企业内部控制问题解决对策

（一）建立健全完善内部控制制度

建立完善的内部控制体系以及健全的内部控制制度是房地产开发企业当前解决内部控制问题的首要任务，主要包括建立针对企业工作流程的内部控制制度与完善内部控制的自我评估制度。

（1）建立针对企业工作流程的内部控制制度。当前房地产开发企业内部控制制度的出发点是如何控制企业内部的工作流程，但房地产开发企业的内部控制制度要根据企业的工作流程，将各项主要工作和经营活动纳入内部控制制度管理的范围内，具体的来说是要制定企业内部工作制度体系。例如，建立不相容岗位相分离的授权审批控制制度，保证岗位上的相互制约；建立预算资金管理内部控制制度，强化预算资金的监管，防范舞弊现象的发生；建立会计独立核算内部控制制度，保证会计核算的准确性与及时性，等等。

（2）完善内部控制的自我评估制度。除了建立针对企业工作流程的内部控制制度，房地产开发企业还需重视内部控制的自我评估制度的建立，开展定期或不定期的内部控制制度评估，对内部控制进行评价考察，分析其现阶段存在的问题，针对这些问题，如何修正与完善，从而使得内部控制制度越来越健全。通过实施内部控制的自我评估制度，发现现有内部控制制度存在的问题，并针对问题进一步实施准确且有针对性的措施，改进企业内部监督，更好地完善企业内部控制制度，促进企业健康快速发展。

（二）加强内部控制法制建设

许多国家都已经颁布相关法律法规规范企业内部控制的建设，如美国、日本、韩国等，而当前我国的房地产开发企业内部控制法制建设依旧处于部门规章层面，并未上升至国家法律层面，没有强制的法律约束力。内部控制要得到有效执行，内部控制信息能及时准确披露，投资者与企业信息不对称问题得以缓解，国家立法机构需要加强企业内部控制的法制建设，使得企业能够有法可依，违法必究，加大对隐瞒内部控制缺陷、虚假披露内部控制有效性的直接人员的处罚力度。

（三）强化内部审计

内、外部审计人员对内部控制制度的监督与评估是房地产开发企业保障内部控制制度有效性与开展内部控制工作的重要组成部分。当前房地产开发企业所暴露出来的内部控制问题，实际上是内部审计评价工作与外部审计监督工作不严格密切相关。我国企业内部控制实践普遍存在重建设、轻执行与监督的现象，内部控制评价走过场及外部审计审核走形式。因此，房地产开发企业需要加强内部审计部门对内部控制的评价工作，强化外部审计对内部控制的监管责任，才能更好地建立企业完善的内部控制工作。

同时房地产开发企业要积极发挥内部审计对内部控制的积极促进作用，具体做法：一是要设立独立性较高的内部审计部门，是内部审计工作能独立有效地开展。二是要明确内部审计部门的具体职责，明确获取的审计信息是真实可靠的，确保其监督职能有效发挥。三是注重内部审计工作人员的素质，通过业务培训等方式提升工作能力。四是要改进房地产开发企业内部审计的运行机制，规范内部审计工作程序，明确参与各方的职责行文，确保内部审计工作的准确性。

（四）拓宽企业内部控制体系

随着房地产开发企业不断扩大发展，分、子公司的数量逐渐增多，企业不仅应关注自身的内部控制体系的建设，同时也要规范分、子公司的内部控制制度，在充分考虑分、子公司的工作特点与业务范围，协助建立健全完善的内部控制制度，保证企业整体内部控制制度的完整性与一致性。若分、子公司存在内部控制缺陷，企业总部也有不可逃避的连带责任。因此，房地产开发企业需要拓宽企业内部控制体系，保证整体内部控制体系的健全与完整。

（五）提高内部控制缺陷披露质量

我国目前没有明确指出内部缺陷的认定标准、内部控制缺陷没有严格的等级划分以及未披露内部控制缺陷整改措施等等，政府相关部门需要针对内部控制缺陷衡量、整改等进一步完善，出台相关政策，让房地产开发企业对自身内部控制存在的缺陷有所了解，如何准确披露内部控制缺陷、如何按照国家规定进行整改等有据可循。因此，政府需要完善房地产开发企业内部控制缺陷披露机制，提高内部控制缺陷披露质量。

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当前，我国房地产开发企业发展速度较快，发展规模不断扩大，在市场中占据重要地位，有效推动了国民经济快速增长。但是，房地产开发企业发展过程中还有一些问题值得我们分析探究，尤其是其会计内部控制方面的问题，对房地产开发企业正常有序前行造成了极大的阻碍。所以目前我们的首要任务是不断强化房地产开发企业的会计内部控制。

一、房地产开发企业会计内控中存在的问题分析

（一）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化

一方面，在计划经济体制的影响下，房地产开发企业未树立正确的会计内部控制意识，依旧存在着大锅饭思想与封建社会思想。这些因素不仅不利于现代市场经济的发展，而且对我国发展水平的整体提高还带来了严重的制约，针对此情况，政府部门结合现代社会发展，做了深入的经济体制改革，仅强调理论上的政企分开，从客观角度上看，房地产开发企业并不享有自由理财权，需按照国家提出的相关指令计划来开展经营管理工作，使得企业经营管理中存在浓烈的行政色彩。另一方面，企业的法人治理结构并未发挥应有的效用，没有一个彼此约束的法制环境。当前，随着房地产开发企业快速发展，市场上新涌现的房地产开发企业所实行的法人治理结构通常存在“形备而实不至”的现象，内部权力制衡效果较差。

（二）房地产开发企业会计内控制度并不完善

现阶段，房地产开发企业还缺乏一套完善高效的会计内部控制制度，而导致这种现象发生的主要原因有：首先，企业未加快建设会计内部控制制度，部分企业虽构建了但还缺乏系统性，这样，企业在实施会计内部控制制度时就缺少相关的参考依据。其次，有的房地产开发企业中虽存在会计内部控制制度，但还不够完善。简单举例说明，虽制定了关于施工、设计、材料设备采购及销售方面的内部控制程序，但未构建匹配的监督审计程序，虽具备成本控制与优化机制，但整体协调性低，没有制定相关的制衡机制。

（三）房地产开发企业对内控的认识不足或缺乏

当前，有不少房地产开发企业将注意力全部放在了自身商品的开发与销售上。有的企业将会计内部控制定义为内部牵制制度或者主要用来控制运行成本。可见，对会计内部控制没有足够的认识，存在错误的理解。企业必须认识会计内部控制对自身经营活动具有的推动作用，提高资产的安全完整性，确保会计信息资料的真实可靠性，严防违纪违法行为的发生，获取较好的利润。

二、房地产开发企业会计内部控制的有效策略

（一）提高房地产开发企业会计人员以及管理人员的整体素质

人才是市场竞争的主要因素，对企业的发展起到了关键性作用，是企业各项制度的实施者。当前，房地产开发企业应注重提高会计工作者与管理者的整体素质，加强他们的业务知识培训，力争培养一批专业水平高、技能好的高素质会计工作者，并且针对在岗人员定期开展相关培训，以确保在业务水平上达到了财务管理实际需求。

（二）加强对房地产开发企业内部会计监督力度

首先，强化会计资料内部审计；内部审计能够保证会计资料的真实可靠性，保护资产的安全完整性，同时有效督促员工按照内部管理制度开展作业，健全内部控制，确保企业经营合法性。所以内部审计在内部会计监督力度的加强中作用巨大，企业应设置专门的内部审计机构，并配备专业的工作人员。其次，健全会计管理制度；有不少企业为了强化内部会计监督要求，构建内部控制过程中，还赋予了会计管理制度有关规定。不仅加强会计程序和会计政策手册，推动会计工作有效运行，而且还确立账表制度、内部稽核制度、成本核算制度、财务收支审批制度等。

（三）加强构建“以人为本”的企业文化建设

在会计内部控制基础上构建“以人为本”的企业文化建设，应从两方面着手进行：一方面，认真编制并落实有利于企业会计内部控制有序前行的人力资源政策。人力资源在房地产开发企业持续稳定发展中发挥重要作用，企业要想提高会计内部控制的有效性，就必须加强管理人力资源，确立完善的管理措施，落实岗位轮换制。另一方面，加强员工培训。注重培养员工的职业道德素养及技能，提高员工的法律意识，对各个区域中的法规加以掌握与了解，从而增强工作适应性。

三、结束语

综上所述可知，会计内部控制是企业有效经营的前提保障，是企业中不可或缺的一项经济管理活动。为了保证会计内部控制制度的完善高效，应从对其问题分析入手，提出可行的措施，从而确保企业具有较高的内部管理水平，会计从业人员具有较高的财务管理水平，推动企业持续发展。

参考文献：

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对于一个企业来说，财务工作是一个企业的主要构成部分，关系着企业的长远发展，关系着企业的经济效益和财务支出的合理性。因此，对于房地产开发企业来说也是如此，需要加以关注房地产开发企业自身的财务管理工作，来提高自身的资源整合利用率，来掌握房地产市场发展扶方向，提高房地产开发企业的市场开拓能力，增加自身的实力和支出竞争力。

一、房地产开发产业特点和理论阐述

房地产开发产业，从其字面上我们就可以看出，其是和房地产工作具有紧密联系，主要是对房地产进行来进行管理和开发，对房地产进行销售和出租，对房地产需求人员来进行服务的产业，具有中介性质的产业[1]。其次房地产开发产业具有自身的发展特点，具有自身的特殊性，其财务支出较高，人力和物力的需求较大，建筑周期和消耗的时间较多，具有较高的发展风险，经济利益无法确定。由于房地产前中后期情况很大不一样，导致前期成本和负债剧增，负债率达到离谱的地步，中期流动资产和负债维持增加但有所减缓，特点是这时期的有些负债不是真正的负债（预售款），前中期都是亏损，越来越严重，后期收入、所有者权益猛增成本和负债剧减，负债率直线上升等等

二、财务管理工作阐述

（一）财务管理工作内容阐述

对房地产开发企业的财务管理工作进行阐述，主要包括以下几点内容。其一，房地产开发企业主要管理主体。对于房地产开发企业来说，其在企业的财务内部，主要是对财务工作人员工作的内容和监督与管理的主要内容来进行管理，对整个房地产开发工作中，不同环节的资金运作情况来进行管理和控制。其二，房地产开发企业的主要管理工作内容。房地产开发企业的财务运作情况和资金流动情况，是其主要的工作内容和管理任务，包括对资金的流向，财务的实际使用情况，财务的支出和走向，财务的收入，财务管理方案的构建等等。资金的分配等等来进行管理。细致化来说，房地产开发企业的财务管理工作，主要是对企业的资金和财务筹集工作进行管理，对企业的财务运作和资金的运行进行管理。如下图一所示，是房地产开发企业的财务方案展示图[2]。

（二）管理的主要特点阐述

房地产开发企业在发展过程中，其 财务管理体系的工作主要涵盖以下几个特点。其一，房地产开发的消耗时间较长，财务支出较多，筹资压力较大。房地产开发企业的主要工作，是对土地资源来进行在利用，需要较高的土地建设资金，增加了自身发展的财务支出[3]。其次，房地产开发工作不是一朝一夕就可以完成的，需要长时间的人力和物力的运作，建设和发展周期长，不同环节的发展都需要较多的资金，增加了筹资压力较大。其二，开发难度和风险较高，投资的风险和责任较重。对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，较大的财务支出和建设压力，建设和发展的时间较长，决定了房地产开发企业的发展风险。其次，房地产开发过程中，会受到不同外在因素的影响，包括市场变化因素和国家发展政策的影响，必然会增加了房地产开发企业的工作难度，增加了财务管理工作的压力和难度。如果房地产开发企业在投资时，存在投资失误，没有把握好市场的发展动向，一旦发生投资风险带来的后果无法想象[4]。

三、房地产开发企业的财务工作有效进行

（一）增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系

现阶段，随着社会的不断发展，房地产开发企业数量的不断增加，房地产开发企业的规模的不断扩大，不同类型和形式的房地产开发企业在市场上涌现，增加了房地产开发企业的发展压力，不同房地产开发企业竞争日渐强烈。面对这一市场情形，房地产开发企业的要想在众多企业中，拔尖而出，不仅要关注自身的经济发展工作，也要增加对财务管理工作的关注度，把财务管理工作和房地产开发企业长远发展计划结合，来促进自身的全面发展，提高房地产开发企业自身的竞争力。站在经营和管理人员的角度来说，为了保证房地产开发企业的财务工作的有序开展，其要在企业内部构建完善的财务管理体系，在房地产开发建过程中，对不同项目中设置核算机构，保证会计工作人员的工作能力，保证其具备会计工作资格证书，不断的学习管理技巧和经方法，增加自身经营和管理的工作能力，在保证自身具备较好的工作能力和管理能力的基础上，要不断的学习财务理论知识，学习会计信息，增加对财务管理工作中，资金和财务的流向的关注度，增加对自身财务管理工作中，现金流向的关注度，利于在房地产开发企业的财务工作中发挥自身的价值[5]。如下图二所示，是北京、上海、广州某房地产开发企业的财务管理报表，其增加了对不同数据和信息的分析，可以作为当下房地产开发企业的财务借鉴的方案。

（二）增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果

对于房地产开发企业的财务工作来说，其关系着房地产开发企业的发展，和财务管理工作人员和会计从业工作人员具有紧密联系。因此，要增加对内部务工作人员的监督，保证其工作的有序开展，保证其工作行为的合理性，其次，为了保证房地产开发企业的财务工作的全面开展，房地产开发企业也要增加对外部监督工作的关注度。房地产开发企业的发展，和市场与政府具有紧密联系。因此，在对房地产开发企业的财务工作年进行监督和管理时，可以全面发挥市场的监督作用和政府的监督作业，增加社会对房地产开发企业的财务工作的关注，利用社会这一大集体来对房地产开发企业的财务工作进行监督和管理。增加我国的财政机构、审计机构、税务部门和物价等等，对房地产开发企业的财务工作的监督局力度，在法律章程的实施过程中，全面发挥政府的职能，把审计监督工作和企业的预算工作进行结合，利用税务监督来对房地产开发企业的的主体[6]。

（三）优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性

房地产开发企业的的资金管理工作可以利用集中化管理的形式来进行管理，优化传统资金管理体系的弊端，对资金的运作去向进行详细的记录，保证资金利用时，需要经过财务体现的允许，避免呆账与坏账现象的发生，构建有序的资金管理流程，及时的清除资金管理的内部阻碍，增加收入和支出资金管理的联系性，保证市场营销的财务收益达到一定高度时，要及时的进行清零作业，资金的总支出需要经过负责人和财务管理的总部进行审核，来保证资金运作的合理性和流畅性。其次，榱吮Vし康夭开发企业的的资金管理工作的有效开展，保证其财务管理工作的高效进行，也要在企业内部构建完善的控制制度，增加对房地产开发企业的的资金和财务的保护，来树立企业的良好形象，保证企业的名誉与声望，提高企业的危机意识，增加工作人员不断危机的处理能力，保证房地产开发企业在不同发展环节，和不同经营活动中，来保证资金和财务运作的科学性。

四、结论

房地产开发企业财务管理工作，是其在发展过程中的主要工作，其不仅关系着企业的经济发展，也对企业的竞争力和实力具有较大的影响。因此对于房地产开发企业来说，其在发展过程中，要增加对自身财务管理工作的关注度，增加对财务管理工作的关注度，完善财务管理体系，增加对外部监督工作的关注度，发挥外部财务监督工作的最大效果，优化资金管理系统，保证资金运作的合理性和流畅性，来促进房地产开发企业长远发展。

参考文献：

[1]胡思祥.房地产开发企业财务风险类型分析及控制策略[J].经营管理者，2016（27）：49.

[2]陈敏，陈晓园.非财务指标在房地产开发企业财务分析中的应用[J].产业与科技论坛，2015（18）：131-133.

[3]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015（11）：52-53.

[4]占涛.房地产开发企业财务危机引发因素影响过程的分析[J].商业会计，2013（19）：115-117.

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房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环数多,投资风险高等特点。这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。了解房地产开发成本的构成和我国房地产开发企业成本核算的现状,是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算,显得尤为重要。

一、房地产开发成本的构成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。按不同的标准有不同的分类,就其用途来说,大致可分为三部分:

1.土地及设备费用

土地及设备费用,是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出

配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、我国房地产开发成本的管理现状

随着房地产行业竞争的加剧和房地产市场的逐步规范,房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。但我国房地产开发成本的管理仍存在以下问题。

1.成本管理意识浅薄

长期以来,我国企业实行的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式。受传统观念的影响以及房地产开发企业高回报的利润率,导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视了成本管理,成本管理意识浅薄,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性,也使成本管理人员疏于成本控制。入世以后,我国房地产业面临着更加严峻的考验,随着企业成本总额中不可控成本的比例增加。如果不加强成本管理意识、规避风险、提高效益,将很难在市场当中立足。

2.缺乏战略性的成本管理控制体系

在市场经济条件下,竞争日益激烈,房地产开发企业面临着高风险,而收益却在下降。一些企业为了抢市场、抢工期,往往走一步看一步,忽视了长期发展战略,导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义,但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥,企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导,使得成本管理对策与战略目标脱节,成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设,再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序,成本管理目标最终很难实现。

3.内部控制薄弱,偏重事后控制

房地产开发企业的成本管理工作,事前比较薄弱,总结多于过程控制,往往成为事后行为。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测,对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制,基本上也是采用事后控制,很多时候只能接受既成事实,比如预算外费用和现场签证发生的支出等。成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性,有些企业虽有预算,但不够科学、全面、系统,只对一些费用进行预算编制,还不能称为预算管理更谈不上建立预算管理控制系统。成本管理的关键部门和业务流程的关键环节缺乏控制标准。一些企业虽然在职能部门上单独设置了审计部,但往往只对工程造价进行事后审计,没有发挥其应有的功能。

三、如何加强地产开发企业成本核算

成本核算向来是企业管理中的重点,房地产企业也不例外,现在从四个方面加强房地产开发企业的成本核算。

1.加强制度建设

加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目相应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。

2.设立合理的成本核算项目

房地产开发企业在开展商品房成本核算的工作中,必须切实做好各项基础性工作。主要包括项目可行性研究报告、项目预算和决算书,各类购销合同文件,项目成本费用控制计划、项目成本预算,各类成本费用支出原始凭证及记录、成本变动因素分析表,现场各类签证凭单,现场管理原始台账记录,预决算原始台账记录,项目预决算差异分析表等。成本核算的基础工作重点在于建立和健全各类原始记录,建立规范的开发建设流程,严肃认真地做好项目预决算工作,严格现场验收签证和计量工作,严格执行成本预算及成本变动因素分析制度,加强预决算差异分析。

正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定,开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并,对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

3.强化会计监督,保证会计核算真实性

建立科学的财务管理体系,核算开发各个环节的资金运行情况、运行时间、货币在不同时间内价值的调整。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低。因此,应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期、降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制。

企业应设立内部审计部门或人员,强化内部审计,以保证会计核算真实性,其最终目的是降低房地产开发成本,提高房地产开发企业经济效益。内部审计应以企业的会计核算方面规章制度及工程预算书为依据,对不符合制度的支出,坚决予以制止。对于超预算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究责任者责任。这样,可以降低成本,提高企业效益。

4.树立成本意识,加强成本宣传

事实上,成本管理不只是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。他们只是企业成本日常控制的组织者,比如房地产开发公司的工程管理部门,只靠他们单方面的努力,难以实施好成本控制。企业决策管理层的决定对企业成本形成的基础条件有很大的影响。比如房地产开发公司的策划部门和工程部门的工作影响着房屋设计和成本材料管理;销售部门人员的业务活动影响着材料物资的采购成本及产品销售费用;财务部门的融资方式影响着资金使用成本。这就是说,企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关。他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本控制的主体应该是个全员概念,企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。

参考文献:

[1]黄蓉:《房地产开发成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]张永:《房地产开发成本核算中注意的几点问题》,现代商业,2009.14

[3]胡亚丽:《浅谈房地产开发企业成本核算的标准化》,现代商业,2007.30

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近些年来，随着我国房地产市场的火爆，房地产企业也成为研究关注的重点。房屋作为一种特殊的商品，具有价值大、开发周期长等特点，与传统的商品有巨大的差异，自然导致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地产会计核算方面的问题也暴漏出来，一些收入、成本核算方面的问题也值得商榷。

一、房地产会计核算中存在的问题

（一）会计核算中收入存在的问题

企业会计准则与税收规定存在着不同。企业会计准则对于收入的确认有五项原则，由于企业获得预售许可证可进行房屋的出售，此时通常房屋还未建设，购房者购买的是期房，但是此时房地产企业已经收到购房者的款项，而商品所有权上的风险并未有效转移，不符合准则规定的收入确认的标准。只有等到所开发的房产竣工验收并移交给购房者之后才能确认收入。而税法上则规定预售所得款项需要计入预售收入并需要纳税。房地产企业对于相关附属设施比如地下室、停车位、阁楼的销售并没有进行收入的确认，这部分也属于房地产销售的范围，却并未纳入到收入中来。而且，在销售过程中包括的物业费、罚款、政府奖励、收取的客户违约金并未在收入中体现。

（二）会计核算中成本存在的问题

首先，目前的房地产成本核算并未对成本的计算与分配进行详细的规定。房地产开发企业成本核算的对象种类很多，主要包括多层建筑、高层建筑。一般来说，4-9层为多层建筑，10-11为小高层建筑，11层以上为高层建筑。由于最初房地产开发企业都是多层建筑，每层的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是对于高层建筑来说，低楼层、裙楼以及高楼层的建筑成本并不一致，若还是用平均成本法来度量，必然导致会计计量的不准确。其次，房地产企业存在通过操纵成本来偷税漏税的行为，混淆成本核算对象，自用的是没有单独进行成本的核算，反而计入主营业务成本，减少了利润，降低了对于国家的对手贡献。有的房地产企业通过扩大期间费用的范围来增加成本，将购房者交纳的房款用作广告费、业务招待费等的支出，计入管理费用，无形之中增大了成本。或者将违规发票入账，通过修改、自行填列过期作废的发票，来增加营业成本，降低企业利润。

二、改善房地产会计核算相关问题的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套设施收入核算制度。相关部门可以尝试指定一套符合我国房地产开发企业预售收入的确认制度。同税收法规结合起来，把签订销售合同时收取预收款的时点作为销售收入确认的时点。这样就会避免因为无法确认收入而使得房地产开发企业在财务报表上出现大量的亏损，同时真正销售的时候又会产生巨量的收入，财务报表上显示有大量的利润，无法真实反映房地产开发企业的经营状况。二是要规定好房地产开发企业销售收入核算的范围，该核算的范围应该包括商品房以及配套的设施。三是加强对土地转让、房屋出租的收入以及其他收入的监管力度。这部分收入大约占整个房地产企业收入的15%。对于土地的转让收入，国家可以建立在不同地区的土地价格的数据库，并且规定最低的土地交易价格的标准，低于该标准就不给于过户，这样就可以减少土地交易中的黑幕操作。四是要加强辅助材料的管理。通过建立“销售备查簿”、“预售收入备查簿”、“协助办理房屋产权清册”等辅助材料，可以从侧面真实反映企业真实的应纳税所得额。这样就可以防止企业随意调整收入以及利润，使房地产企业达到纳税规范。

（二）对于高层建筑成本核算“因层而异”

通过层次分析法或者其他适合房地产开发企业确定权重的方法，对于每一层楼房确定一个用来计算成本的权重，通过总成本和可销售建筑面积计算平均成本，以每一层楼的权重乘以平均成本，算出销售成本，做到销售收入与成本的配比。举个例子，某房地产企业根据以往的经验以及科学的计算方法得出所建造30层楼房的平均成本为3000/m2，裙楼，5-10层，10-20层，20-30层权重依次为3、1、2、1.5。则该高层的销售成本依次为9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。这样就可以化解收入与成本不配比的问题。另外，需要准确归集和分配成本。对于复杂的工程，很难将成本费用归集到成本核算对象。这时就需要运用科学的方法进行成本费用的分配，严禁随意分配。基础设施费用可以采用因果关系法，按照历史发生的原因进行分摊。配套设备按照按照预算面积分摊，按建筑面积分配一些现场组织的管理费用。按照占地面积分配拆迁补偿费及土地征用费。

（三）加强审计的作用

通过房地产企业内部审计规范房地产企业的成本操纵行为，对经济活动的真实性进行独立的监督和评价，促进实现经济管理的有效性，加强房地产企业内部控制的建立。同时，也要结合外部审计的力量，对于企业违法违规的行为进行披露，以及修正企业不合规范的账务处理行为。内部审计与外部审计相互结合，各司其职，做到成本核算的正确性，防止房地产企业偷税漏税的行为的发生。

三、结束语

目前阶段，我国房地产市场方面依然不成熟，会计核算工作也面临巨大的需要改善的地方。我们应该结合市场发展规律，利用有效的管理制度，提高会计核算的准确性，完善房地产企业的会计核算系统。