房地产公司工程管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产公司工程管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

08年6月开工建设的置地汇丰广场项目地下2层，地上27层，总建筑面积约10万平米，功能为五星级酒店、商业及办公。如何在短短的一个多月时间内把办公楼从底板施工至一层是面临在我们面前的第二个问题，我们组织桩基单位、土方单位、总包单位通过改进基坑支护的施工工艺、分阶段24小时流水施工计划落实到天、责任落实到人、每天开碰头会检查、反馈、会商对策、实施等措施完美实现了第一个节点计划。为了在保证工程质量和现场安全文明施工的前提下完成主体2009年9月份结构封顶，在工程管理中我按照“三控”、“两管”、“一协调”控制目标要求，以施工计划、施工组织设计、施工合同和现行规范为工作准则，始终坚持“质量第一、安全第一”，“样板引路，过程控制”的管理理念；找出工程施工过程中的重点和难点，早计划、早安排并要求施工单位编制专项施工方案，组织相关专业有经验的工程师对施工方案进行评审并严格要求施工单位按照投标文件、审批的施工方案执行以及按照合同中的相关规定和承诺，做好现场文明施工和安全生产的措施；要求项目组管理人员严格执行旁站制度和施工材料的现场抽检；要求监理单位每月组织参建单位对项目进行进度、质量、安全大检查并制成幻灯片组织项目管理人员学习和研究对策并在下一阶段的施工中避免同一问题的再次发生，通过这些管理手段加强了项目的过程管理和控制，确保了节点目标的实现并取得了一定的成绩，该项目在2009年8月28日结构封顶创造了安徽置地新的速度，同时在2009年度获得“合肥市结构优质奖”及“安徽省级质量安全标准化示范工地”。

同时同项目管理团队管理的财富广场三期和景雅筑1-3#楼住宅楼处于项目施工的后半阶段。财富三期工程体量大，有住宅、办公和商业三种业态模式，五月份该项目剩余工程量巨大，总分包管理混乱，甲供材料供应不及时，室外管网及环境还未开工，五层顶约5000M3土方及建筑物周边环境土方尚未回填，针对这些问题我们做出了如下措施：1.对总包单位现有的项目管理班子和工程部项目负责人进行了调整，撤换了项目经理、项目负责人和不称职的管理人员；2.建立项目负责制和专业负责制的双重管理模式，对财富广场三期工程分专业和项目双重管理；3.安排项目管理成员对现场剩余工程量进行了盘点，重新安排劳动力和施工计划；4.采取先立项后消项的办法，工程量和责任落实到个人；5.每天开由我主持的工程协调会，现场解决工程中的设计、协调、材料等问题。因为管理措施得力再加上施工单位和项目组的共同努力，财富三期还是按照公司既定的目标完成了2009年10月28日的交房任务。景雅筑1-3#楼工程的收尾工作效仿了财富广场三期的管理措施，也完成的非常好。

我们的团队在工程管理工作中的不足与改进：

一、要加强对新开工工程的施工队伍的考察和筛选。工程开工建设前根据项目自身的特点做好施工单位（特别是拟派的项目管理班子）和劳务队伍的考察工作，承建的施工单位及项目的监理单位对整个项目的成败关系重大，选的合适正确也就成功一大半了！

篇2

1、房地产开发工程管理定义及发展现状

1.1 定义

房地产开发工程管理是指将房地产开发中每个项目的各类工程设计演变成实体的全过程的管理，其包括质量、成本、进度、技术支持和安全的控制等管理要素。

1.2 发展现状

近期，我国为了扩大内部需要，加快经济的增长，对房地产开发工程的发展要求越来越高。因此，也扩大了我国房地产行业的发展。目前，我国房地产开发工程管理还不完善，在房地产开发工程的管理过程中，仍然存在着大大小小的问题，严重影响了建筑工程的使用寿命和质量。没有规范的质量保证体系图，甚至还出现边施工边设计的工程，影响了人们的日常生活和生命财产安全。由于工程造价的预算没有提前准备而导致在施工过程中产生造价的纠纷，影响了施工的进程。目前，政府对房地产工程的监督管理力度松懈，导致施工单位以次充好的现象比比皆是。在施工全过程中，产生过多的污染并且得不到有效的治理。有些处理过程中很容易产生二次污染。

2、房地产开发工程管理中存在的问题

2.1 严把工程质量过关

房地产工程管理中最常见的问题之一就是房地产工程的房屋质量问题。生活中，我们经常会听到一些关于房屋倒塌的新闻事件，这些问题多数是因为有些施工单位在房地产工程施工过程中不规范操作，对建材进行偷工减料，从而导致房地产工程质量不合格，达不到房屋正常的使用寿命，无法满足人们的居住要求。存在一些施工单位没有完整的质量保证体系，出了问题找不到人负责。

2.2严抓工程造价问题

一直以来，我国的房地产工程在工程造价方面存在着很多问题。如控制成本的方法跟不上时代的发展，没有依据进行操作；房地产工程在工程造价方面的法律法规还有待于完善，缺少相对应的政策体制等等。这些问题都与施工单位对工作的认真对待程度和竣工期限息息相关，同时也影响着房屋的使用情况。

2.3 严惩环境污染问题

噪声污染和建筑垃圾污染是房地产工程环境污染的两个最主要的方面。在进行房地产施工过程中产生的较大的作业噪音对周围的居民造成的声音打扰的噪声污染问题。在一些大城市中，也出现在居民休息时间进行施工作业，对人们的身心都受到影响。噪声污染也是建筑污染问题中最常见的问题。几乎伴随着整个房地产施工的全过程，严重影响了人们的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地产工程施工过程中会产生很多建筑材料，包装等污染物。对周边的大气和水体进行了严重的污染。还存在一些其他的污染如光污染和粉尘污染等。

3、房地产开发工程管理的对策

3.1 加快提高房地产工程的质量

（1）施工单位应该规范操作每一个施工步骤，选用合格的建筑材料进行施工，坚决避免因为偷工减料带来的安全隐患问题。要勇于创新，大胆的尝试新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到这些之前，一定要有一个完整的房地产工程质量保证体系图，更加清晰透明的完成每项任务。下图1是某房地产公司的质量保证体系图。

质量保证体系图

图1 某房地产公司的质量保证体系图

（2）依据国家法规和相关文件袋的规定进行施工操作，不断完善质量管理体系，避免员工懒散的现象。在施工过程中如果发现不达标准的项目应该检查整改之后再继续进行施工。在推进工程进度的同时质量问题应该严抓不可松懈。

（3）重视在岗人员的继续培训，提高房地产工程施工人员的素质。加强工程质量和安全知识的教育力度，通过身边的实例进行宣传，让施工人员真正的认识到整个工程中质量的突出性，提高他们的责任心。

3.2 健全工程造价管理体系，加强监督工作

在施工之前，做好全面的准备，对过程中的每个项目产生的造价预算和规划仔细的罗列出来，编制详细符合实际的工程造价预算表，做到详细精确，下图是某房地产公司工程造价预算表。同时，要考虑到预算发生争执时应该采取怎样的应对措施，应该对工程预算的相关价格进行动态的管理。

图 某房地产公司工程造价预算表

加强对施工人员的监督管理工作，建立责任问责制度，把整个施工过程中的安全、质量、管理工作落实责任到个人，管理部门不能形同虚设，要真正的发挥作用，加大监督管理的执行力度。

3.3 大力遏制环境污染

（1）施工单位应该选择正确的时间进行工程操作，避开居民的休息时间。最好有一个完整的工作时间表，按照规定时间工作，严禁为了追赶工程的进度，日夜进行施工，对施工人员的身体和周围居民的休息带来严重的困扰。同时，在电钻等设备上安装除噪器，能有效的避免噪声对周围居民带来的危害。

（2）施工单位要定期的处理施工过程中产生的工程垃圾，切不能随意的丢弃，堆放。应该设立一个房地产工程垃圾清理小组，及时对垃圾进行清理，进行奖惩制度。并且注意在处理的过程中不能随意丢撒在公共场地，给人们的生活质量带来严重的影响。

（3）严禁在施工现场进行废弃垃圾的焚烧，产生的废弃不仅污染了大气，还对施工人员和周围居民的身心健康产生严重的危害。应该统一转送到固定的垃圾焚烧厂进行合理规范的工程垃圾处理。

篇3

前言：对于房地产公司而言，在项目开发期间，因工程自身以及多变的市场影响，将会使工程实施面临较多的风险。房地产开发商愈发重视合同风险管理，并成为评判开发商的主要标准之一。因此，本文对于合同风险管理体系的研究具有重要的现实意义。

一、工程合同的基本特点

（一）专业性

房地产开发经由专业化运作，截止到目前为止，初具规模，项目开发过程中所涵盖的工程合同都设定了专用条款，这不仅能降低分歧的出现几率，提升工程合同洽商效率，还便于共识的形成，可有效解决合同履行中所遭遇的个各种纠纷矛盾[1]。

（二）多样性

依照房地产项目的实际开发进程，需要签订不同类型的合同，主体多样，房地产公司需要应对不同的洽商主体。

（三）繁琐性

因国家政策、市场环境、法规政策等的共同影响，在履行合同时，一般会遭遇多种突发状况，需要依照工程合同来解决，但因为工程额度较大，若出现利益冲突，为保障自身权益，通常会展开激烈的谈判，有时还会采取多种措施，从某种层面上来说，合同履行难度加大。

（四）长期性

房地产项目开发的周期较长，合同履行时间也较长，有时会跨越项目开发全程。

二、工程合同风险管理

（一）常见风险类型

1.工程设计不合理所引发的风险

因设计不合理或者设计水平低下，导致施工图纸存在瑕疵；结构设计相对陈旧，桩基础设计存在严重浪费；设计不具体，标注不清晰，使得工程人员无法正确理解清单编制；

2.不可抗力风险

该风险具有不可预测性，且无法控制，主要包含自然风险、社会政治风险等；

3.国家政策变动所引发的风险

因项目建设具有长期性，在施工阶段，存在国家政策发生变动的可能性，随之将引发一系列风险，例如，商品房预售标准从正负零转变成结顶；

4.合同条款不足所引发的风险

因开发商自身重视度不足或者出现失误，导致合同条款不足，进而引发一系列风险[2]。例如，合同工期规定不具体所引发的风险，合同各条款不具体、用词缺少严谨性所引发的风险。

（二）风险管理过程

1.招标过程

招标是指选择承包商、明确合同价款、制定工程量清单、优化施工图设计的综合性过程，在招标全程，围绕工程合同风险，应有效完成下述工作：认真挑选承包单位，严格审查承包单位的资格；制定健全的招标文件。

2.洽商过程

待夺得工程项目后，便开始进行工程合同洽谈工作。通常开发商比较注重合同管理，它会在招标文件中提前约定付款形式、质量标准、工期等重要合同各条款，构成要约，若投标人赞同招标文件，则自然会认同上述合同各条款，进而简化合同谈判工作，格外注意合同条款所用词语的规范性、关联性和严谨性；

3.履行过程

在履行过程，具体是指参照合同约定管控工程实施情况，不允许违背合同精神，当施工单位提出签证请求时，应充分利用工程合同中的立即条款保障自身与开发商的权益。定期结清签证管理，并通过书面以及电子文档这两种形式进行强化管理；

4.结算过程

参照合同约定开展结算工作，具体是指依托结算流程与时间、工期落实奖惩、联系单签证总额的实际计算要求、质保金规定等完成结算工作。在实际结算工序中应有效控制工程合同风险，建立终极成本控制防线。

三、合同风险管理体系的优化策略

（一）构建科学的合同管理制度

房地产公司应指派专业水平较高、经验丰富的人员负责合同个管理工作，重视签订、文件资料以及合同等的管理。针对合同签订编制合理的管理程序，签订合同时，应逐步经由各个部门和人员，同时，指派专人负责盖章、加工以及整理工作，为合同风险管理提供便利。房地产公司各个部门之间应加强合作，有效分工，构建成熟的工程合同管理体系。若在实施阶段遇到高难度风险，应制定可行的风险应急模式[3]。

（二）注重合同风险管理

分析整理原有工程合同实施阶段所出现的各种风险，组织相关人员共同、科学评价原有风险。同时，在工程实施前期，还应组织所有部门责任人和开发人员全面预测可能出现的各种合同风险，进而引发工作人员的高度重视。

（三）强化流程管理

1.权限管理

参照合同管理流程严格审核工程合同，确保分工合理、权责明确，禁止越权签订，也不允许倒签合同，更不支持口头协议；

2.洽商与签订管理

其一，是指合同主体管理。认真审核合同主体，通常审核内容主要包括资质、资金链、信誉度等，其中应严格审核非本地企业；其二，是指合同条款管理，尽可能让本企业自行拟定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派专人保管合同章，印章管理人员则应参照批准规范进行印记；

3.积极总结

待完成合同履行工作后，应积极总结，找到履行过程中的不足，明确各方责任，合理评判风险等级，进而为后续合同签订活动奠定基础[4]。

（四）认真进行合同交底

待正式签订工程合同后，便具有法律效力。此时，合同管理人员应依照工程合同认真编制交底文件，及时递交至相关部门。合同交底文件主要包含以下内容：商务条款交底、工期限定、质量限定、工程双方各自的权益与义务等内容。履行合同时，管理人员还应详细讲解，细心答疑，认真进行合同交底，真正发挥指导作用。

（五）有效完成人员管理

人是工程合同管理的主体，他们直接决定着合同管理的最终效果。因此，应有效完成人员管理，加强培训。首先，房地产公司自身具有较强的专业性，重视专业技术培训，且在实际开发过程中存在较多的法律风险，所以，应针对工作人员进行合同风险意识教育；其次，房地产公司应成立特定的合同管理部门，并选拔专业水平较高的人员负责合同管理人员，既包含全职人员，也包含兼职人员，明确岗位职责，合理分配管理人员，严格监督。最后，合理利用专业律师，这是因为专业律师具备扎实的法律基础，且熟知国家政策。房地产公司应认识到专业律师在合同风险防控中的重要性，邀请法律顾问对工程合同管理工作进行指导。

结语：房地产公司面临巨大的工程合同风险，从最初的土地获得到项目规划实施再到竣工阶段，包含较多的专业性业务，这要求房地产公司应重视工程合同管理。为确保工程项目的正常开展，房地产公司应针对工程合同，着重做好风险管理工作，构建完整的风险管理体系，不断完善，切实防控各种风险。

参考文献：

[1]张琼.基于JCT合同条件的工程合同策划[D].东南大学，2013.

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房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。

房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：

一、加强资金管理

1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。

2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。

二、加强合同管理

合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。

三、加强成本管理

1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。

该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。

2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。

四、提高财务人员素质

鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。

五、加强税务筹划

1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

2、相关借款利息的筹划

由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。

3、销售房产时的税收筹划

该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。

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中图分类号： TU723 文献标识码： A

引言

这几年，房地产业在政府的支持下得到了蓬勃发展，但纵观这几年的发展过程，形势不容乐观。房地产公司在追求经济效益的同时，如何从内部更应强化成本意识，以最少的成本建造最优的产品，获得最大的经济效益，从而提高市场竞争能力，这是一个成熟的房地产企业必须认真面对的问题。

一、设计阶段的造价控制

工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段，一旦项目完成投资决策后，控制工程造价的关键转入设计阶段，众所周知设计费占建设工程全费用的1%～2%，但对工程造价的影响度占75%以上，由此可见，设计质量的好坏对整个工程建设的效益是至关重要的。

1、设计方案招投标制度。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。

2、实行限额设计。推行限额设计，有效控制工程造价。各专业在保证功能及技术指标的前提下，要制定双赢策略，把技术和经济指标有机结合起来，严格控制设计变更。房地产公司的工程造价管理人员，应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程技术经济指标，能动地影响工程设计。

3、开展价值工程的应用。在确保产品寿命周期的条件下，力求以最低的成本实现产品必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。在设计阶段进行多方案比选时，利用价值工程原理进行方案优化，综合各方面因素选定路径最短、工程量最少、技术先进及经济合理的最优设计方案，以达到合理、有效地控制工程造价的目的。

4、加强图纸会审工作。对设计单位图纸质量的外部管理与审查，要象工程质监站监督施工质量一样，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误所带来的经济损失。

二、招投标阶段的工程造价控制

新开工建设项目应进行招投标，工程招投标是有效控制工程造价的核心。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。

首先要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。并要详细分析各投标单位的投标书，特别要注意明显低于市场价、漏项或标书中不明确内容，在询标时要详细了解明显低于市场价项目的弥补方式或消化途径，在此基础上推荐真正合理低价的单位为中标单位。另外，工程招标应尽量采取公开招标或邀请招标的方式，招标文件条款应严谨、准确、全面。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口，要根据市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定确保双方按约履行，尽量减少因甲乙双方责任不清造成扯皮的现象。

同时，通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。施工队伍的优劣直接关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

三、施工阶段的造价控制

工程项目建设控制的目标是质量、进度和造价三大要素，他们既是统一的，又是矛盾的一个整体。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和工期，必须做到将造价与工期挂起钩来，因为一味地追求工期，势必增加投资，而工期拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的经济损失。

1、合理控制工程洽商。工严格控制设计变更，尽可能把变更控制在设计阶段的初期，对工程造价影响较大的设计变更，要先算帐后变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔此类问题的处理。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。

2、加强对于材料供应商及工程总承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备、材料的采购计划。在开发商与供货商的合同中，必须考虑与工程总承包工序的衔接，避免总分包合同职责不清引起索赔。签订合同后又要随时掌握供应商的设备、材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

3、健全工程签证管理制度。针对做好材料的加工定货，开发商应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

4、合同管理是施工阶段造价控制的关键。开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检查承包商的索赔要求，另一方面还要尽量做好自己工作，减少承包商的索赔机会。

四、竣工结算阶段的造价控制和事后造价分析评价

工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工程造价的前提和保障。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。并且竣工结算应以工程量计算是否准确、预算单价套用是否正确、各项取费是否合理、施工索赔是否正确为审计重点。

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房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为，具有工程造价高、建设周期长、资金密集、投资高风险、资金回笼时间慢等特点。随着国家政策的引导，房地产价格调控力度不断增强，产业发展已从暴利时期逐步走向正常的利润水平。为了提高企业利润，增强企业实力，房地产开发建设过程必须有效控制工程项目成本，降低工程实际消耗，推动企业向集约型管理转变。然而在实际的项目管理中，由于管理水平有限，加之各种因素影响，成本控制效果不尽理想，企业必须采取有效措施，规范项目实施过程，解决存在的问题，有效降低房地产工程项目成本，实现企业资产保值增值的目的。

一、房地产工程项目成本管理现状

（一）部分单位和部门管理方法落后，缺乏科学性

房地产的开发和使用需要多个单位和部门共同参与，从政府部门、规划部门、设计单位、开发商到施工单位、监理单位等部门对房地产建设质量和工程成本控制都产生着一定影响。各单位之间既是相互独立又是协同工作的，然而一些单位成本管理方法落后，缺乏预测性和实效性，造成许多工程项目只有事后的成本核算和简单的成本分析，严重影响着成本的管理和控制。

（二）部分从业人员综合素质较差，工程预算缺乏准确度和可靠性

在项目建设过程中，从业人员缺乏对建材市场与现场管理状况的调研力，造成经济与技术相分离的不良现象，未能建立准确、有效的企业历史成本数据库，没有可靠的资料编制预算表，工程项目评价不能做到有效分析经济技术指标和作出系统的预算成果。

（三）企业管理体系不健全，缺乏有效的保障机制

工程建设周期长决定了成本管理的长期性，成本管理不是单独的事前、事中、事后，而是贯穿于项目的整个开发过程。然而部分企业把成本管理变成了单项的成本控制，这种做法忽略了项目成本的变动性，丧失了成本管理的作用。企业监管存在漏洞，一些浪费、虚报现象不能得到根治，暗箱操作问题严重，这些严重阻碍着节约资金、降低成本措施的施行。部分企业管理还存在盲目性，缺乏预见性，不能防患于未然，只是等待问题发生时再解决问题，事后处理控制的现象严重。

二、加强企业管理，有效控制工程项目成本的措施

（一）树立正确的思想，牢固全员成本控制意识

思想指导活动，只有提高全体从业人员的思想意识，才能使成本控制深入到工程建设的方方面面，贯穿项目建设的整个过程。首先，企业领导要以身作则，加强建设成本控制系统，为成本控制营造良好的企业文化氛围；其次，企业各部门间要加强交流沟通，从设计到施工到验收，都要做好各部门之间的交接配合工作，力求实现共同控制成本的实效性。再次，在项目建设管理过程中，企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制，定期开展成本管理工作汇报会议，对于成本管理突出的部门或个人给予相应的表扬，对成本管理工作存在问题的单位或个人给予批评通报，形成各单位相互配合又相互竞争体制，从而有效地将成本管理渗透到整个工程项目建设的管理链。

（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理链条

房地产工程项目成本管理不能侧重于事后控制，而应形成一条完善的成本控制链条。在事前应当做好市场调研及可行性研究，做好资源的优化配置，保证质量的前提下，尽量缩短施工周期计划，提前销售环节。设计方案要严格审查，尽量做到经济合理，保证招投标阶段的公平性，充分利用招投标环节选取最优的设计方案、施工方案、采购方案。事中要做好施工阶段的成本管理，施工阶段是项目资金投入的最大阶段，有效控制施工阶段的成本对于总体成本控制至关重要。首先要加强合同管理，绝“低价中标，索赔赢利”等现象的发生，强化合同的执行力度，对于违约行为要有索赔意识并付诸行动维护自身合法权益；其次要完善监理制度，对工程项目的实施过程做好实时控制，落实责任制，既要保证质量，又要有效控制成本；最后要注意引进新工艺、新材料，提高施工技术，新工艺的引进能够有效的缩短劳动时间，从而减少建设周期时间，新材料的引用也能从一定程度降低造价成本。事后成本管理主要是指竣工结算，竣工结算要保证工程资料的真实性和完整性，对于工程资料要认真审核，保证结算的准确性，加强竣工结算的成本管理，能够总结施工过程中的成本管理经验，为后续项目开发积累宝贵经验。

（三）建立完善成本管理信息体系，为成本管理提供可靠依据

企业与企业之间的综合实力千差万别，每个企业都应该有一套自身完善的信息体系，对于企业各方面的实力要有正确的、准确的评价。建立与完善合作商信息库，建立与材料、机械采购单位的信息库，制定符合自身实际情况的劳动定额、材料消耗定额等，这些信息体系的建立都将为工程造价人员的预算以及施工进度计划的制定乃至整个工程项目的实施提供准确的依据。

三、结语

房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业发展不再呈暴利模式，相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。然而项目成本管理是一项复杂、系统、细致、长期的管理工作，需要全体从业人员的共同协作，才能实现对项目全面的成本管理。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识，不断创新成本管理方法，加强事前、事中、事后的成本管理工作，关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。

参考文献：

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近年来，国家对房地产企业的调控力度越来越强，实行了限购、提高首付比例、对二手房交易提高税率等调控手段，这些宏观政策的出台，客观上使房地产企业的生存环境越来越恶劣。同时，随着房地产价格的进一步上涨，刚需行情的日益减少；同时中国人口数量又迎来拐点，青年人数量不再像以前一样高速增长，且成日趋下滑的态势，再则中国步入了老龄化时代，而中国在过去的房地产热潮中建设了数量可观高楼大厦，这些都客观的决定了未来对房地产需求的减少；再加上中国现在面临着调整经济结构，提振内需，转变经济增长方式，减少投资。行业内部也面临着激烈的竞争，而且这种竞争加剧的现象越来越明显，这些现实因素加深了房地产企业的危机，给房地产的经营带来了巨大的压力，房地产企业只有实施全过程财务管理，走可持续发展道路，才能够站稳脚跟。

一、企业财务实行筹资管理

经营者如何获得和支配其财力是企业兴衰的决定条件之一，因此在企业财务管理中，资本来源是其管理的重点环节。在筹资管理中，企业应该较可能地选择偏保守的筹资方式，在扩大资金来源应尽量避免采用负债方式，多采用增加自有资金的方式。这种选择一方面是因为企业物资基础增加后冒险代价也会增加，一方面是因为银行的借款通常会有各种限制条件，对资金去向有一定规定，且会对企业资金的运作产生限制，进而成为企业的财务负担。所以，企业在筹资上应该多采用普通方式，这样不仅更加灵活和独立，而且也不会给企业增加过重的负担，企业能够更多地对有利机会加以把握，提高发展速度。虽然这样说，但并不代表不可以向银行贷款，但企业在贷款时必须要在保证自己可以生存的前提下，在对财务杠杆收益获得的同时，对负债水平进行适度的保持。

二、企业在投资上的管理

不管是什么行业，随着产业构造的变化，大多数的企业在走向极盛后都会向衰败走近。企业处于这种时期必须要寻求转变，才能使企业一直保持活力。当然，在这一时期，企业往往会出现很多新的产业投资机会。投资作为财务管理的一部分，企业必须要给予其极高的重视。在投资管理上，企业应该以一业为主，也可以同时在相关产业中对发展策略进行寻求。但是这个一业为主的投资，并不是只要对一个项目开发就可以，在开发策略上可以对系列产品的多元开发战略进行采用。只有这样才能研制出更多新项目，对企业生产经营稳定性的增强有重要作用。

三、企业的利润分配管理

对企业经营者来说，虽然最大利润的获取很重要，但却并不会为此而不折手段。企业经营者更大希望是自己企业健康良好的发展，在同舟共济中给股民提供更多的利益。因此，企业很有必要按期对股利进行分配，这也是企业经营者在财务管理中应该多加关注的问题，企业如果长期不对股利进行分配很容易使股民产生不满。企业在进行利润分配管理时，可以实行专门针对一般的员工持股计划，同时也通过股票期权方式激励经理人员，这些都是财务管理可以进行的利润分配方式。在管理中还应该注意的是，企业最好不要把所有的利润都实施氛围，而应该不断地积累，把其中一部分的利润加入投资中。

四、现金流量管理与财务控制管理

很多企业财务管理的失败不在于没有盈利，而在于企业无法对到期的债务进行偿还。虽然衡量企业是否健康发展的重要标志主要是利润指标，但现今流量却会影响到企业的生存状况。现今流量信息不仅能对企业的收益质量进行衡量，而且能够衡量其经营管理的水平。有些企业为了扩大其销售范围，在财务管理上对赊销条件加以放宽，这些都会导致企业现金周转不开。企业在现金流量管理上应该在保持现金足够的同时，将资金放在更有效益的投资上。此外，企业财务全过程管理中财务控制管理也是其中不可或缺的环节。财务控制管理直接影响到资金的运用与企业正常运行，所以企业必须要对财务控制提高重视程度，加大对管理费用和成本费用的控制力度，才能获得更高的收益，使企业在市场上的竞争力得到增强。

五、结束语

在我国，粗放式的方式使得房地产企业的资金浪费现象仍然严重。房地产企业经过近几年的高速发展，已经走过了暴力的时代，在大环境的条件下，房地产企业只有加强财务管理，实施全过程管理，节俭支出，走精细化的道路，加强集约化的经营管理方式，才能提高自己的盈利能力和经营效率。

参考文献：

[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010（1）：458-459

[2]张庆阁.论企业财务管理中的资金时间价值管理[J].商业会计，2012（4）：25-26.

[3]罗晨云.目前房地产企业财务创新及管理水平的跟进[J].当代经济，2011（17）：15-17

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中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

Abstract: along with the national macro-control of real estate industry regulation and control efforts to further increase, more and more large-scale real estate enterprise is confronted with hitherto unknown pressure. Real estate enterprises in the national strict macro-control and market competition the survival and the development, in addition to abundant capital, advanced management concepts, but also must pay attention to the cost control of the project, cost control must be within the programme, effective cost control, in order to obtain a high corporate profits and returns.

Key words: target, process, monitoring, evaluation

随着中国房地产市场日益走向成熟，房地产行业的竞争逐步规范化。房地产企业要想获得经营利润，除了提供适销对路的住房，还要最大限度的降低开发成本，严格控制成本支出。大家都知道“利润等于销售收入减成本”这个简单的公式，充分体现了成本管理的重要性。如何利用IT手段，科学的管理方法，提高房地产企业的成本管理水平？我们根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，总结了以下四点行之有效的方法供大家参考：

1.锁定源头——目标成本

目标成本就是一个企业预定的，在一定的时间和努力实现的目标成本，项目成本在控制线内。成本目标的核实与确定，项目成本规划与控制具有重要的指导意义。许多项目成本失控是一个很重要的原因是：事先没有建立明确的目标成本，即使有也比较粗的线，通常只是一个“粗略数字”，和真实的时间来执行，“大致的数量”往往是经不起考量，而不能作为一个项目的成本控制线。

设定目标成本，目标成本标准成本结构树层层分解的基本思想，通过预算执行部和行动计划，让目标成为可执行行动计划，并在实际结果和比较分析的目标实施过程中，找出差异，分析原因，制定改进措施。建立标准化的流程：描述了如何“估算成本”，如何“规划设计”项目发展的各个阶段，“扩充设计”，“建筑设计”在各个阶段的目标成本的完成，在层层细节中修订，并形成最终的目标成本，指导招标，施工，采购和其他经营活动中使用和管理的成本。目标成本项目进度的精度受影响的主要原因是进度过于紧和缺乏一个标准的目标成本计算系统两方面的原因。

2.过程管理——明确岗位职责制定责任成本体系

“责任成本体系”是成本管理的目标明确的专业职能，并与技术经济指标反馈的帮助下，履行其职责的评估。从“成本”到“耗资管理”谁做，责任成本解决的是成本管理过程中谁来做和做什么的问题。谁做呢？我们有它的位置和控制相关的成本？做什么？这些岗位的成本控制指标？为了什么？如何评价？“责任成本体系”包含四个因素，即责任范围，责任部门/当局，评价指标，评价部门。我们可以完成的四个要素的定义，建立责任成本制度框架，以“组织”的水平，以确保目标成本的顺利实施。落实工作责任，落实责任到人，以减少“的目标和执行脱钩”的现象，真正的“权力的职责是明确的，可以在”责任成本。“责任成本体系”设计成本下降到真正点，确保目标的实现，因此“责任成本体系”，“责任”的分工，在现实中，目标成本管理体系密切相关。简单地说，“责任”的集合应该来自“成本结构体系”。在理论上，我们还可以使用“责任线”，把它当成“成本体系”的每一个分项来看待，并确定相关的主管部门、评价指标、评估部门。当然，在真正的投入工作后，考虑到可执行性，我们也许必须把最核心的部分提取出来进行重新规整并加以执行。此次过程管理明确了“成本责任体系”，按照部门/职位对其负责的“责任区域”进行扩张与合并，我们就可以得到岗位/部门的目标成本集合。但怎样才能确保部门/职位的成本目标能够顺利完成？因此，我们必须诠释一套完整的“工作流程指导书”，以规范行为的部门/位置，也就是说，必须从“系统”方面确保实施目标成本水平，保证成本控制，这“工作流程管理”。我们可以把房地产开发过程划分成若干相对独立的过程，每个过程中都定义了相应的规范的过程中系统，同时重点定义每个操作过程和控制成本的相关穴位，包括经济技术指标的量化。因此，我们可以达到这个水平，在日常业务过程中的成本控制，真正的执行力渗透的基本路线。

3.动态监控——成本法跟踪执行

经历过两个基本步骤“明确目标”、“明确责任”来实施成本控制后，我们进入最重要的第三步：目标成本执行后续 - 动态成本。动态成本反映在项目实施过程中，预计成本，目标成本，通过实时响应和动态成本的差异，并协助有关部门及时发现和解决问题，实现成本控制。动态成本：成本是核心的动态实时，动态指的是该项目的整个生命周期中的任何时间点，可以控制项目的成本，例如，新的状态，每平方米单方面的综合成本是多少？我们强调“在项目执行过程中的”实时计算项目的总成本，只有这样，可以控制成本，辅助决策。如果仅该项目年底相关的成本数据，居然可以完成的基本成本会计职能，以项目没有任何帮助控制成本，因为在该项目结束时，什么是做可以不被撤销，这是来不及交谈关于如何进行成本控制，实现动态成本计算？核心思想就是：一个中心，三个主要线路。动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本。合同的成本是动态成本变化最大的部分，“波动性”决定其成本控制是其中重中之重。但“非合同成本”，如“政府批准建设成本”，是比较容易控制的。这是因为工程承包合同的不确定性，导致成本控制的复杂性，体现在企业的实际，就表现为“黑洞”的形式，改变“超付成本钱”等失控现象一次又一次出现。因此，我们在成本管理必须“以合同为中心。”三条主线：“动态成本”，“实际成本”，“实际自付费用”。“动态成本”反映任何时间的综合项目成本及结构分布：“实际成本”是指到当前项目中已验证的工程量，“动态成本”对比，可能反映了该项目的整体进度：“实际支付费用“是指实际支付的金额，”实际成本。“对比度反映的付款计划，包括应对，支付的真实情况。三线能很好地反映该项目的成本支付进度。成本管理系统 - 管理目标成本/动态成本是很重要的工具。动态成本的构成比较复杂，为了获得实时动态成本相关数据，成本核算，成本控制，都是为了实现这一目标，我们必须借助信息手段，提高管理水平的企业成本管理。成本管理系统实际上是一个实时反映项目成本的信息平台，它可以帮助我们建立成本结构，标准的操作流程，实时记录和跟踪的核心业务的发展，业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统是围绕合同管理的核心，包括估计成本、目标成本、合同台账、合同结算，支付管理、财务规划、动态成本函数。该系统还可以提供决策依据，如付款时间，历史记载了很多的工作能够依靠成本管理来简化基础，透明和实时查询可以让人们提高效率和项目的监测和控制。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大大提高了企业的成本控制能力，加快决策进程，并增强企业的核心竞争力。

4.评估界定——劣罚优奖，用数字说话

确定目标成本，明确责任制，业务过程的实时跟踪和控制，在完成前三个步骤后，我们可以根据有关性能进行评估。最终项目实施的结果“动态成本”和“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；以“执行过程实际完成的经济技术指标”和“责任成本体系”中的实际表现，我们会好在绩效评估方面做更多更精准的判断，拟清部门/成本控制中的位置和真正的“坏罚好奖”数据。成本数据库：我们进行绩效评估的同时，也给该项目的成本控制以及时的总结，并与项目“目标成本数据”，“动态成本数据文件”一起，在此基础上提取关键的成本指标，并最终形成“成本数据库”项目。通过的“成本”数据库的建立，所有项目的成本数据将被保存，和未来的业务发展起到了重要指导作用。“成本数据库”的建设，充分体现“知识管理”的思想，使知识作为企业最宝贵的财富，可以很好的安顿下来，尽量规避人员的流动和侵蚀，使房地产企业的成本管理跟去年比跨出新的一步。

总结

利润的最大化是房地产企业开发过程中必须面对的问题,影响房地产企业利润的因素就开发过程而言,成本是一个相当重要的影响源。成本是企业利润体现的关键,房地产企业在房地产项目开发过程中面临着项目成本控制问题,如何对开发过程中的成本进行有效控制是企业必须解决的问题。实现企业利润最大化往往从开发成本控制、成本管理、施工项目成本控制三方面入手。总之,房地产整个开发和经营的过程，就是一个成本控制和整合各方面资源的过程，“开源”与“节流”必须并举。要不一不小心就成了“负”翁，危机重重，如果影响到整个供应链，那样麻烦就会更大，说不准就导致整个企业瘫痪。“省钱就是赚钱”，谁能在成本控制领域走得更远，谁就会在竞争中抢占优势！

参考文献：

[1]沈艳.成本管理与控制 [M].北京教育科学出版社，2011（06）

[2]李宇椿.工程管理与成本控制[M].北京教育出版社，2011（02）

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二、控制开发企业的财务费用

随着房地产企业竞争的加剧，要降低企业的开发成本和财务风险，增强企业竞争力和经济效益，就必须充分利用现有资源，找寻降低财务费用合理有效的办法。

（一）缩短策划和报建时间

房地产项目是一个非常庞大而且复杂的工程，从土地使用权的获得、到项目的完成和销售会经历很长时期，这段时间所花费的人力、财力、物力都较大，以一个6万米的建筑体量为例，从市场调研、决策、招标、到施工图的设计、审查、报建大约需要4个月左右的时间，可见工程之浩大以及其复杂性。由此看来，缩短前期策划和报建阶段的时间对于房地产项目开发的成本控制是非常有必要性的。通常来说，土地出让信息的与正式拍卖之间会有几个月的时间，开发商可以提前进行土地的分析研究和市场调研、策划研究等，明确产品定位，设计初步规划方案，如此一来，在获取土地后就可以直接报建，大大缩短了时间，降低了资金的占用和财务费用。

（二）分期开发，加快款项回收

房地产项目的开发耗资大费时长，一次性开发将会占用大量资金和时间，可以采取分期开发的方式，把单个项目进行多期滚动开发，减轻了资金投入的压力，降低了资金的总投入量，还可以对资金进行合理利用，把销售所得款项投入到下一项目建设中。房地产预售模式的实行，决定了资金的回收在一定程度上比开发成本资金支付的时间较早，在对开发项目进行销售以后，要及时加快销售资金的回笼速度，减少资金投入，降低企业负债。采取优惠措施，支持和鼓励客户一次性付全款，对按揭的客户，要加强合同管理，交代有关按揭的手续和程序并进行督促。

（三）寻求优质承包商，严格拨付资金

房地产开发企业在没有给付预付款的情况下，就需要承包商进行垫资。因此，承包商的垫资能力也是缓和资金压力和成本的重要依据。另外，房地产开发项目过程中要严格按照拨款计划，确定时间、金额和收款人进行拨付，并注意保存相关单据。

三、降低建安成本和土地增值税

作为房地产开发企业，在经济发展迅速、竞争日益激烈的情况下，要寻生存、求发展，就必须提升企业的整体能力。成本控制在当今的房地产开发中成为势在必行的趋势，其中建安成本在房地产企业财务管理中占据很大成分。建安成本是房地产项目开发的管理费用中很重要的一部分，是影响房地产项目开发成本的最敏感因素。要做到有效控制房地产开发成本，降低建安成本，可以通过公开招标、全员参与等方式来进行。招标工作在降低建安成本方面十分关键，招标时应当加强招标文件和合同管理的工作，保证招标的公开性。土地增值税作为保障收入公平分配、促进房产市场健康发展的有力工具，加强土地增值税的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流转和炒作、挤压房地产的高额利润、细化宏观调控政策，规范房地产市场的交易秩序，对房地产行业的发展有着重要意义。土地增值税超率累进税率的特点决定了降低增值额在税收筹划中的关键性。由于土地增值税的税率较高，可以综合考虑增值额的增加所带来的利益与起征点所增加税收相比较，做出合理选择；在土地增值税征收范围内，利用合作建房和房地产的代建房、改售为租等多种方式进行节税；根据税收优惠政策，降低普通住宅的售价、增加扣除项目金额，调整平摊费用，使各处增值率相差无几，节省税款。

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引言

当今的市场经济可以说是合同经济。随着我国市场经济的不断成熟，合同在企业的经济行为中越来越重要，合同管理在房地产项目管理中的作用也日益突出。西方谚语说： “财富的一半来自合同”，合同是房地产公司投资开发建设取得经济效益的桥梁和纽带，同时也是开发过程中产生一系列纠纷的根源，因此房地产公司应根据本企业的实际情况，以充分了解工程合同管理特点及存在的合同风险为前提，有效防控合同风险，理顺与之相关的“法律线”、“利益线”、“管理线”，堵住合同管理漏洞，优化合同风险管理，达到降低成本、防范经营风险及提高公司经济效益的目的。

1 房地产公司工程合同管理的特点

（1）合同主体的多元性

一个房地产开发项目的建设从开发报建到最终完成实体项目涉及的合同类型众多，合同主体也是多元性的，房地产项目通常要签订的合同有：土地使用权出让合同、设计合同、监理合同、勘察合同、施工合同、材料设备供应合同、租赁合同、项目贷款合同、广告合同等，因此在项目开发过程中，需要与不同的主体进行合同洽谈。

（2）合同条款的专业性

房地产开发建设经过了专业化的运作后，模式已经比较成熟了，所以项目开发过程中涉及到的大多数合同都有通用（固定）条款或者直接以格式合同来体现。例如在合同条款中对业主及承包商各自的权利和义务进行了详细地规定，且还规定了合同执行过程中工程师处理问题的职责和权限，包括由停工、变更、延误、索赔、争议、违约等原因造成的问题。

（3）合同期限的长期性

房地产开发通常有一个较长的周期，一般工程合同履行的时间跨度较大，有的甚至可以横跨整个项目开发周期，比如设计合同、施工合同、监理合同等。

（4）合同履行的复杂性

由于合同期限比较长，在合同履行过程中，市场、国家政策、法律法规、项目所处地域规划或地理条件随着时间的推移都有可能发生变化，这样就会导致各种突发性事件的发生，虽说可以依据相应的合同条款进行协商解决，但是由于房地产项目的合同标的额通常都比较大，一旦有利益冲突的发生，就会出现各方因维护自身权利而展开尖锐谈判的局面，合同履行的难度大。

2 合同风险构成要素

在合同的缔结、签订及履行的过程中，由于工程建设的长期性及复杂性，造成建设环境及各种外部条件多多少少会存在一些不确定的因素，事先难以在合同中完全规定，可能使已固定的合同条款发生变更，已约定的权利及义务关系出现偏移，合同风险由此产生。构成合同风险的要素主要有以下几个方面：

（1）不可抗力。是指合同双方都无法预测和控制的客观事件，包括自然灾害、政治、市场变化、战争等，比如有关政府管理机构延误项目审批；工程项目与建设环境发生冲突，必须停工进行处理等。

（2）工程设计不当。主要有：由于设计错误或者设计水平不高，导致施工图纸出现较大纰漏；结构设计太保守，导致桩基础、配筋设计较浪费；各专业设计之间沟通协调不足，导致总体设计方案“筛子当水桶”――漏洞百出；设计太粗略，标注不细致，导致工程量清单编制失误等等。

（3）地质勘察报告失实，造成基础设计存在偏差，施工工期的拖延。

（4）国家政策及法律法规变化。由于项目建设周期通常比较长，建设过程中与房地产相关的国家政策及法律法规的变化可能时有发生，比如商品房预售的要求由正负零变为封顶，住宅的消防验收标准发生改变、地下人防工程标准发生变动等。

（5）合同文件的错误、含糊。由于房地产公司的忽视或工作中失误造成合同文件本身存在很多错误和含糊不清的地方。比如：合同工期的约定太粗略；工程量清单不详实，缺项漏项；合同条款漏洞百出，用词不严谨；合同价款的支付及结算程序和时间约定不完善；对于物价上涨在合同文件中没有约定相应的调整条款等等。

（6）承包商选择不当。由于实际的承包商与投标时所报的不是同一个人，房地产公司又容易被承包商“忽悠”，如果实际承包商的资质不够、信誉不好、施工能力不强、对资金不善管理、抗风险能力较差，工程变更频繁，那么必定会给房地产公司带来巨大的风险。

（7）监理工程师选择不当。所聘用的监理工程师工作上如果出现失误或者不作为，势必给承包商钻管理空子的机会，必定会导致工程成本的增加，也很难保证工程质量。

3 优化房地产公司的工程合同风险管理

3.1 建立企业合同综合管理体系

合同风险管理体系的完善可以说是整个合同风险管理的良好开端，也是优化房地产公司工程合同风险管理的重要前提。而合同风险管理体系存在于合同综合管理体系中，所以开发商可以从建立和完善合同综合管理体系入手，建立健全合同风险管理体系，实行全员、全过程、全方位的合同风险管理，达到杜绝合同失误、避免合同纠纷、提高经济效益的目的。 图1为企业合同综合管理体系示意图。

3.2 理顺法律、利益、管理三条“线”

对于合同风险管理一般的做法是风险识别风险估计风险驾驭风险监控，而从合同管理的特点和合同风险构成要素可以看出，除了建立合同风险管理体系外，还必须理顺法律、利益、管理这三条“线”，对合同风险进行有效防控，最终达到优化房地产公司的工程合同风险管理的目的。

（1）理顺“法律线”

少了法律的保障，企业的经济活动将面临着合同纠纷与管理失控的局面，会导致合同无法继续履行，严重的甚至无法达到合同的目的。所以，是否合法成为了合同风险防控的重要前提。首先要自觉接受法律的约束，按照法律的正常轨道运行，合同条款必须按照《民法通则》、《合同法》及其他单行法律规范的规定进行严格约定。其次，清楚地了解合同风险防控的主要节点，完善必需的条款，明确重要的条款；必须健全合同成立和生效的要件，规范整个操作流程；以“合法、平等、公平”为基本原则，设定双方权利及义务，约定违约责任和救济渠道等。

（2）理顺“利益线”

可以说，与合同有关的一系列经济活动都受利益的驱使，并以利益为最终目标。因此，利益是合同的核心内容，是双方合同缔结的内在驱动力。理顺“利益线”，必须对以下问题有清醒地认识：①我方的利益目标是什么？②权利义务在合同相关条款中是否有明确的约定？③合同内容中是否隐藏着利益的“漏洞”或者“定时炸弹”？事实证明，利益诉求的实现必须要以双方当事人对权利义务的明确约定为基础――双方当事人应积极地进行谈判商洽，修改并完善合同，将各方利益诉求落实于权利义务的具体条款中，使合同遵循约定步骤有序进行。

（3）理顺“管理线”。

加强合同管理，确保合同的立项审批、签订、履行按程序进行，是风险防控的第三道关口。理顺“管理线”，要充分发挥相关法规部门的作用，切合实际地完善合同内部审批流程，严格把关合同的授权签订规则并加强合同的文本管理。坚决杜绝“先签订后审查”以及“先履约后补约”的“风险裸奔”行为。把管理线延伸至合同行为的每一个过程，一方面，要确保合同的审批程序完整、符合规定，另一方面，也要使合同的后续履约处于持续监控之中。当然，这种管理绝不是一个企业的单个部门所能实现的，而需要构建一个完整的体系架构以及相关部门协力配合的监督机制作为支撑。

4 结语

总而言之，优化房地产公司的工程合同风险管理对降低公司成本、防范公司经营风险、加快资金周转速度以及提高公司经济效益意义重大。在国家调控政策不松懈的情况下，房地产公司一定要重视合同风险管理，并建立起一整套切实有效可行的合同综合管理体系；法律为先、立足利益、管理保障，有效防控合同行为的风险，才能保证房地产公司立于不败之地。

参考文献

[1] 叶安华.房地产企业合同风险管理在成本管控中的思考，价值工程，2012年 第10期.

[2] 何宏.房地产企业项目合同的风险管理，《当代经济》，2009 年7 月（下）.

[3] 宋尧熙.优化房地产公司工程合同风险管理体系，建材与装饰，2008 年5月.