地产开发税收筹划模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇地产开发税收筹划，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

0.概述

房地产行业目前发展势头，由于受到国家调控政策的影响，用目前的话来说，较为纠结，作为房地产的投资者，怎样才能让房地产有较多的利润呢？

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况好坏直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，在目前形势较为艰难的情况下，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。

1.房地产开发企业的税收种类

当前房地产企业所涉及到的税种较多，除了包括营业税按5%的税率、企业所得税按25%的税率征收等一般行业适用的税种外，还有房地产企业自身特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收负担偏重，税务筹划能有效降低税收负担。

2.房地产开发企业税收策划的目标

对企业开展税收筹划的目标究竟应当如何确定，我个人认为企业税收筹划本身的目标应当定义为：最合理纳税或最优纳税。

3.国际税收筹划的主要方法

3.1选择合适的投资地点进行国际税收筹划

我国目前整体的税收负担是比较重的，可以考虑跨国投资，不同的国家和地区税收的负担水平也有较大的差别，并且每一个国家也都有规定各种税收优惠政策，我国的房地产开发企业如果能选择有较多税收优惠的国家和地区进行投资的话，必能长期受益，获得较好的投资效益，从而提高其在国际市场上的竞争力。

3.2选择恰当的企业组织方式进行国际税收筹划

房地产开发企业在国外进行投资，都会涉及企业组织方式的选择问题，不同的企业组织方式在税收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以独立的法人身份出现，因而就可以享受所在国提供的新成立公司的优惠待遇，而分公司由于是作为企业的组成部分之一，本质上没有独立，因而就不能享受税收优惠。当然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的亏损不能合并到国内总公司，而分公司经营过程中发生的亏损却可汇入总公司账上，减少了公司的利润，起到抵税的作用。因此，房地产开发公司投资的时候，在海外公司刚成立的时候，由于出现亏损的可能性较大，就可以采用分公司的组织形式。而后期就可以转为子公司形势，享受到新创立企业的税收优惠。

3.3选择关联企业交易中的转移价格进行国际税收筹划

在房地产开发公司投资过程中，可能内部交易占有比较大的比例，这时就可通过利用其在不同情况下的税收差异，借助转移价格的方法来实现利润的转移，从而减轻公司的总体税负，保证整个公司利润最大化。

3.4选择设置常设机构来进行筹划

常设机构是已成为许多国家判定对区分居民企业和非居民企业的标准。对于房地产开发企业而言，如果设置了常设机构，就有可能成为居民纳税人，从而适用于他国的相关法律规定，如果没有设置常设机构，则适用于本国的相关税法规定，企业可以视他国的法律规定，决定是否设置常设机构来避税。

3.5选择对企业较为有利的会计处理方法进行筹划

会计里面，会计的处理方法是比较多的，这样就为税收筹划提供了保障。例如，相同的企业，在采用存货不同的计价方法，所得到的利润是不一样的，在这种情况下，企业可以选择对企业较为有利的方法，都是在税法的允许范围内的。当让企业可以选择的方法不但是存货，包括固定资产的折旧方法，坏账的计提等等，企业可以视不同国家的法律规定，决定采用比较适合企业自己的方法，这样既不违法，又复合企业的管理特点。

4.我国房地产业税收筹划的主要方法

总体来说，我国目前进行税收策划的房地产公司不少，所采用的税收策划方法大体上可以分为这几种：

4.1合理利用税法规定的临界点进行税收筹划

具体来说，所谓的临界点就是税法上所说的起征点和免征额。

（1）合理利用起征点，所谓起征点就是，在该点以下可以不征税，超过该点，则全额征税。

（2）合理利用免征额，所谓免征额就是，在该点以下可以免征税，超过该点，仅仅就超过部分征税。

例如：房地产开发企业当中的土地增值税，就可以利用利用20%这个临界点，这是一个起征点的概念，也就是说只要房地产开发企业的增值额没有超过扣除项目的20%，就可以免征土地增值税，而增值额如果超过20%，就需要全额征税。房地产开发企业可以从收入和成本两个方面控制增值额，从而起到避税的作用。

4．2充分利用转让方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业对于房地产有两种不同的处置方式，一是转让使用权，像写字楼一样，即通过出租取得租金；二是以房地产出售，取得出售收入，像目前的商品房转让，即转让所有权方式。税法对于出租和出售，所规定的税种和税率是不相同的，房地产开发企业可以在出租和出售方面进行筹划，使税收最优。

例如房地产出租，主要涉及到的税种是营业税（服务业）、房产税、印花税、城建税、所得税等，而房地产出售，主要涉及到的税种是营业税（销售不动产）、土地增值税、印花税、城建税、所得税等，由于计税方式的不同，税前扣除的各种费用金额也不相同，所以计算出来的税收会有很大的差别。

4．3利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求一般是比较大的，从税收的角度来看，不同的筹资方式，公司所承担的税收负担是不同的。例如，企业需要一笔资金，融资的方式有两种，通过负债融资或者向投资者获取资金，这两种方式都可以获得企业所需要的资金，除了成本不一样以外，税收筹划也是企业要考虑的一个很重要的因素。如果通过负债融资，则所发生的利息费用是作为财务费用处理的，在计算所得税的时候允许在税前扣除，从而起到抵税的作用。如果企业是通过自有资金融资，则由于支付给股东的报酬是从税后利润中支付的，在税前并没有扣除，因而没有起到抵税的作用。

所以，企业可以在融资的时候，考虑到筹资方式的不同对税收的影响，采用不同的方式，帮助企业避税。

4．4利用收入确认方式的不同进行税收筹划

篇2

[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。

税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

2开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。

2相关借款利息的筹划实务

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

3销售与装修分开，分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。

1针对纳税主体的新设分立

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。

2减少账面收入或递延纳税时间

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。

参考文献

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005。

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。

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税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。

首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。

税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。

 

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

 

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

 

1　选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 

 

2　开发多处房地产 

房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 

例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。 

 

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划 

 

1　通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划 

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。 

例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。 

2　相关借款利息的筹划实务 

由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。 

(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。 

(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。 

 

3　销售与装修分开，分散经营收入 

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。 

三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划 

 

房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。 

 

1　针对纳税主体的新设分立 

这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。 

例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。 

2　减少账面收入或递延纳税时间 

(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。 

(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。 

(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。 

 

参考文献 

 

[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[m]，大连：东北财经大学出版社，2005。 

[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[j]，市场论坛，2006(2)。 

[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。 

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税收筹划的基础是生产经营活动，依据是现行法律法规，通过合理实施纳税方案，可有效降低纳税成本，从而达到防范涉税风险的目的，进而实现纳税人权益最大化。房地产业作为资金密集型行业之一，具有供应链长、风险高、地域性强、投资大、周期长等特点，在整个生命周期内涉及了诸多税种，为房地产业的税收筹划提供了充足的空间。

一、房地产开发企业税收筹划策略

对于房地产开发企业的税收筹划而言，不仅需要借助其自身所涉及税种的一般税收筹划方法，同时还需要结合房地产行业的特点开展具有自身特色的税收筹划。

1.纳税临界点筹划法

纳税临界点筹划法即在经营中遇到税收临界点时，纳税人通过减少收入或增大支出，避免承担较重的税收。纳税临界点筹划法适用于房地产开发企业在普通住宅土地增值税具有税收优惠政策的情况下。我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。

基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。

2.税收优惠政策筹划法

税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。

3.两次销售房地产筹划法

房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。

4.资金筹措筹划法

股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。

5.递延纳税筹划法

递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。

6.会计政策选择筹划法

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我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。

2.税收优惠政策筹划法

税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。

3.两次销售房地产筹划法

房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。

4.资金筹措筹划法

股权融资和债权融资是房地产开发企业融资的两种主要方式。这两种方式的区别在于：股权融资不允许税前扣除股息，而债权融资可税前扣除利息。因此，当财务风险可控制时，房地产开发企业通常优先选择债权融资的方式。对于房地产开发企业的债权融资而言，又分为流动资金贷款和项目长期贷款。流动资金贷款的利息支出通常计入当期损益，能够在税前扣除；然而，项目长期贷款的资金成本一般直接计入项目的开发成本。如果房地产开发企业有以往年度的亏损可予以抵扣或企业在本年度处于亏损状态时，应将利息支出进行资本化；如果处于盈利年度，则应将利息支出进行费用化，从而最大化成本费用。

5.递延纳税筹划法

递延纳税筹划法即企业在规定的时间内尽可能地分期或者是延迟缴纳税款。在我国，税收收入的主要税源由增值税、营业税两大流转税和企业所得税组成。其中，流转税以收入为税基，所得税以收入减去可扣除项目后的应纳税所得额为税基。房地产开发企业可通过合理安排经济业务，将纳税期限向后推迟，实现资金的货币时间价值。这种做法并没有减少缴纳税款的数额，但是延后缴纳税款的时间，从另一个角度来看相当于得到了短期无息贷款，获得了相对收益。因此，递延纳税筹划法的本质是推迟确认收入及纳税所得额，同时尽早列支费用并及时入账使其能够在当期进行税前扣除。

6.会计政策选择筹划法

我国会计准则规定，经济业务的会计处理具有可选择性，选择的会计政策不同，形成的财务结果也不同。对于固定资产和无形资产，其折旧和摊销方法是采用直线折旧法还是加速折旧法，存货计价方法是采用先进先出法还是加权平均法，均会影响房地产开发企业的损益，进而影响其应缴纳税额。通过合理计提固定资产和无形资产的减值和坏账准备，企业可以合理控制损益项目的列支和扣除。

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房地产业是国民经济的支柱产业，也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温，房地产交易日益频繁，房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中，大宗房地产交易因涉税金额多，税收负担重，令许多房地产企业都对此感到头疼，因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时，部分地区当前存在的房地产市场过热现象，也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。

一、土地增值税的筹划

我国土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和实行四级超率累进税率计算征收：增值额未超过扣除项目金额（基本等于项目成本）50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。但是同时，国家也相继制定出台一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策，纳税人如果能充分运用有关政策规定，利用好这些优惠政策进行合理筹划，还是可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高投资效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初开发的某某雅苑三期项目，取得的土地使用权所支付的金额为1955万元，房地产开发成本为3500元，销售总收入为9200万元，与转让房地产有关的税金为510.6万元，公司为开发该项目从银行贷款2000万元，贷款利率为5.31%，贷款期限为2年，从银行取得利息单据212.4万元，另公司通过往来从其它相关企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。

筹划方案1：

《土地增值税暂行条例实施细则》规定财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

如果按提供金融机构证明据实扣除，则开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15万元

扣除项目金额=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75万元

土地增值额=9200-7541.75=1658.25万元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值税税额=1658.25X30%=487.475万元

筹划方案2：

如果不提供金融机构利息证明，则开发费用=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5万元

扣除项目金额=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1万元

土地增值额=9200-7602.1=1597.9万元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值税税额=1597.9X30%=479.37万元

筹划方案3：

公司通过往来从其关联企业无偿筹资1500万元，未签合同，双方只是通过收据做帐，两年后归还。如果公司与关联企业补签协议，将这1500万元作为借款处理，则需付关联企业利息159.3万元，关联企业需到税务局开具发票，交纳营业税、城建税、教育费附加8.84115万元，印花税796.5元。由于该关联企业也是公司老板所开的另一家房地产公司，这样做对公司老板而言只是关联企业多交了些营业税。这时公司的开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45万元

扣除项目金额=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05万元

土地增值额=9200-7701.05=1498.95万元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值税税额=1498.95X30%=449.685万元

从以上三个土地增值税的筹划方案可以看出方案3所交土地增值税最少，比第一种方案节省了37.79万元。

由于本公司某某雅苑项目开发得较早，当时税务局对普通标准住宅尚未给出明确的介定，公司充分运用了土地增值税对建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税的税收优惠政策进行合理筹划，通过筹划方案3达到了免征土地增值税税，进一步提高了企业的投资效益的目的。

二、营业税的筹划

营业税的筹划相对来说空间较小，但也不是没有一点筹划空间，比如我公司2001年底与某城镇建设综合开发公司签订了某商品房住宅项目转让协议，需支付出1823.22万元给该开发公司，同时约定将此小高层的一楼计612.33平米作为安置面积交给该开发公司，该开发公司以每平米1400元的造价支付我公司价款合计85.73万元，我公司实际支付项目转让费用1737.49万元。如果就这份合同，我公司在做帐时就应将返还的这部分房产的销售款视为销售，交纳营业税42865元，城建税3000.55元，教育费附加1714.6元，合计47580.15元的税款。但如果进行营业税的筹划，能与该开发公司协商修改合同，直接签订总价为1737.49万元的项目转让协议，不提及安置面积这一块，而实际运作照旧，对方公司也不吃亏，我公司又可省去这部分税款，何乐而不为呢！经过多次协调、洽商，该开发公司同意修改协议，我公司通过对营业税的筹划节税4.758万元。

三、企业所得税的税收筹划

企业所得税的税收筹划空间较大，本文仍从实际工作中所涉及的案例进行分析比较。

由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。

案例1：本公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。

案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收帐款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。

实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。

结论：总之，税收筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税收筹划区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.税法.经济科学出版社,2006年版.

[2]李龙梅.企业税务筹划误区分析.财会通讯（理财版）,2006年第4期.

[3]洪日锋.财务管理中的税务筹划研究.财会通讯（理财版）.2007年第4期.

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随着社会经济的不断发展，我国的税收制度也得到了进一步的完善。目前，我国税收的法制化进程已越来越快，税收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各种管理手段及信息传播效率的大大提高，人们对税收筹划及财务管理也有了更加全面的认识。另外，由于全球金融风暴的影响，我国的地产置业也不可避免地受到了一定的影响，对房地产开发企业而言，市场的萎缩、投资速度的回落及相关的销售情况不佳等情况，都使得其现金流出现比较不乐观的现象。对相关房地产开发企业的税收进行合理的筹划，对其财务进行合理的管理，不但有助于房地产开发企业的发展，而且还有助于国家经济的发展。

一、税收筹划与财务管理的内涵

通常来说，税收筹划是一种合法的节税筹划活动，换一种说法，就是纳税人在国家相关法律政策允许的前提下，合法开展的一项活动，其主要目的是通过对企业相关生产经营活动进行安排与调整，达到合理税负、找到最优的节税生产经营方案。因此，就本质上而言，税收筹划不等同于逃税、偷税，它是一种正当合法的行为，也是当今社会企业节税的重要选择。

财务管理指的是在一定的目标下，对资产的投资或购置、资本的融通、生产经营活动中的现金流量及利润的分配等开展的管理活动。在企业的管理中，财务管理占据着较为重要的地位，是企业管理的重要组成部分。财务管理是在财经法规的制度上建立的，它把财务管理的原则作为基础，对企业生产经营中的相关财务活动及相关的经济管理工作进行合理的组织与处理，因此也可以说，财务管理就是处理企业所有经济关系，组织所有财务活动的一种行为。

二、房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义

对于房地产开发企业来说，其生产经营往往具有资金投入量较大、销售周期较长以及经营风险较高等特点。也正因为这些特点的存在，对房地产开发企业进行合理的税收筹划与财务管理便具有较为重大的意义。房地产开发企业税收筹划与财务管理的意义主要有以下几个方面：

（一）有助于企业实现利润最大化

就房地产开发企业而言，其开发及交易的环节较为复杂，所涉及到的税收种类也比较复杂，比如，土地增值税、营业税、城市建设维护税等，繁杂的税种为企业的负税增加了不少的负担，而根据相关法律法规的规定，在不违法的情况下对税收进行合理的筹划，不但能够在一定程度上减小企业的负担，还有助于企业利润最大化目标的实现，有助于提升企业的市场竞争力。

（二）有助于提高企业的会计核算水平

税收筹划是企业的一种财务手段，合理有效的税收筹划能够有效减少相关企业的税收支出，在一定程度上提高资金的利用率，使企业的资金流得到有效的改善。此外，由于企业的税收筹划及财务管理工作的开展都与会计工作有关，完善有效的会计核算是税收筹划及相关财务管理工作高效开展的前提，因此，相关业务的开展可以在一定层面上提高企业会计核算的水平，对企业的会计工作可以起到一定的促进作用，有利于企业经济管理活动的顺利开展。

（三）有利于树立良好的企业形象

就平常的纳税活动中，尤其是在纳税申报的时候，对税额进行及时准确的申报，不但可以有效降低企业涉税的风险，还能树立良好的信誉，有助于企业形象的树立。另外，合理有效的开展财务管理活动，也能够在一定程度上保证企业经济业务的顺利开展，尤其对于房地产开发企业来说，有序的资金流动是保证其经营活动顺利开展的重要保证，这对企业的发展来说是极为重要的。

三、房地产开发企业的税收筹划策略

由于其自身的特殊性，房地产开发企业涉及到的税收种类相对较多，其所缴纳的税金的核算也较为复杂。税收筹划能够在一定程度上减小企业的负税负担，但不是一切税种都可以进行税收筹划。就目前的情况，对房地产开发企业而言，可以开展税收筹划的税种主要包括：土地增值税、营业税以及企业所得税。根据不同税种的不同性质，企业税收筹划的方式与收益也有所不同。下面分别对几种税收的筹划策略进行相关的分析：

（一）土地增值税的筹划

土地增值税指的是对国有的土地使用权、地上的建筑物以及建筑附属物进行转让，并从中取得收入的个人或单位，根据其转让的收入所得的增值额进行征收的税种。增值税的筹划主要有以下三种：

首先是对成本核算对象进行筹划。对房地产开发企业来说，其可以单独设立一家装饰公司，由其来完成相应房户的装修工作。就具体的操作来说，房地产企业可以与购买房屋的客户签订两份不同的合同：一是房地产销售合同，是房地产开发企业与房屋购买者之间签订的；二是装修合同，这是装饰公司与房屋购买者之间签订的。这时，房地产开发企业在销售合同上面所标注的房款的增值额，进行土地增值税的缴纳；而在装修合同上面所标注的金额就属于企业的劳务收入，应缴纳相应的营业税，而不再进行土地增值税的缴纳。企业可以通过这样的方式分散企业的经营收入，进而减少相关的税基，以达到降低税率、节省税款的目的。

其次是对利息的扣除方式进行的筹划。根据国家相关的规定，房地产开发企业的相关利息支出，只要能够可以按照房地产项目转让计算分摊，并且能够得到相关金融机构提供的证明的，便允许得到扣除，但扣除的部分最高不能超过商业银行当期同类贷款利率的计算金额。而对于房地产开发所耗费的其它费用，则根据土地的使用所支付的资金与房地产的开发成本这两个项目之和且低于其和的5%进行计算扣除；对于不能根据房地产开发项目的转让对利息支出进行计算分摊或者是不能取得相关金融机构提供的相关证明的，则不可以对其利息进行单独的计算，而是将其并入到开发成本中进行统一的计算扣除。房地产开发所耗费的费用则根据土地使用所支付的资金与开发成本这两个项目之和且低于其和的10%进行相应的计算扣除。根据这样的规定，房地产开发企业就可以根据实际的情况选择合适的筹划方法，当房地产企业所开发项目主要有赖于负债筹资，其利息费用所占的比例较高时，就可以选择计算分摊利息同时提供相关金融机构的证明，进行对相关的费用进行合理的扣除；相反的，当开发的项目主要是依靠权益资本进行的，其预计的相关利息小队较少，则可以不对分摊利息进行计算，这样便可以对相关的开发费用进行一定的扣除，有利于企业相关利润的实现。

另外是对增值额开展筹划。根据我国相关条例，纳税人自己建造普通住宅并出售的，若增值额未达到扣除项目金额的20%，则可以免缴增值税；若超过20%，则要按照相关规定对全部增值额进行相应的纳税活动。另外，如果纳税人既建造普通住宅，又进行其它房地产开发，则应该对其获得的增值额进行分别的核算，对于不能准确核算增值额的，其所建造的普通住房则不能够运用相应的免税规定。土地增值税的适用税率为30%到60%之间，并且是超率累进税率，在相同的条件下，价格越高，增值额就越大，其所适用的税率也就越高。因此，开发企业在对产品定价时，要对全部情况进行充分的考虑，既要考虑收益，又要考虑相应的支出，最大限度保证企业的利润。

（二）营业税的筹划

营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象所征收的一种商品劳务税。对房地产开发企业来说，其营业税的筹划策略主要有以下三个方面：

首先是合作建房的筹划方法。合作建房指的是两个合作者，一方出资，一方出土地的使用权，双方以合作的方式进行的房屋建造行为。合作建房主要包括两种方式：以物易物和合营企业，这两种方式的纳税义务存在一定的差别，纳税人可以对两种方式之间的差别进行充分的利用，进而进行合理的收税筹划，最大限度保证企业的利润。例如，甲乙两方进行合作建房，甲方提供土地，乙方出资。房屋建好后，经相关评估得到该建筑物的价值为6000万，甲乙两方各自分得3000万的房屋。这时，甲方通过土地使用权的转让，获得了部分建筑物的所有权，就应根据相关税率进行缴纳营业税，而乙方则无需进行营业税的缴纳。

其次是承包合同的筹划方法。承包建筑工程的公司有没有与建设单位进行相关承包合同的签订，将会影响企业的税率。承包建筑的公司在和建设单位进行合同的签订时，所建造的房屋就归属于建筑业，其所使用的税率为3%，而在不签订合同的情况下，该建筑就应该归属于服务业，这时所适用的税率就为5%。据此，纳税人在对相应的工程进行承包时，应该与相应的建设单位签订相关的合同，这样就可以只按3%的税率缴纳税金。有效降低了企业的负税负担。

最后是通过减少应税项目的流转次数进行税收的筹划。按照国家税法的规定，不动产的转让应该归属于营业税的征收范围，营业税是根据流转的次数重复征收的，流转的次数增多会导致相应的税金增加。所以在实际的经营过程中，房地产开发企业就可以根据相应的情况，合理地减少相关应税项目的流转次数，进而最大限度地减少相关税金的缴纳。

（三）企业所得税的筹划

企业所得税，是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他的所得征收的所得税。与营业税的筹划相比，企业所得税的筹划的效益更大同时也更为直接。房地产开发企业的所得税筹划主要可以从以下几个方面进行：

首先是选择投资地区进行筹划。选择投资地区进行相关的税收筹划工作，是在国家对相关地区进行的税收优惠政策的基础上出台的，与国家的经济政策相符合，所以能够得到政府部门的支持。通过成本与收益的核算，纳税人可以在相关的税收优惠的地区进行相应的注册，而如果企业在没有相关优惠政策的地区进行了注册，则可以经过相关的策划，然后再与一些可以享受优惠政策的企业进行挂靠，进而使自己也可以享受一定的优惠。

其次，选择从属的机构进行筹划。就一个企业而言，其从属机构包括分公司、子公司及办事处。对与从属机构来说，由于其形式不同，使得其核算、纳税形式以及其所享受的税收优惠政策都有所不同。公司是独立的法人，其设立的手续也相对较为复杂，公司所得税的核算与缴纳都是独立进行的，并可以享受相应的税收优惠；而分公司与办事处则不同，其设立的手续相对较为简单，相关的核算也不是独立进行的，所得税是交由总公司汇总后进行缴纳，税负较轻，但不享受相关的税收优惠。因此，房地产开发企业在对相关的税收进行筹划时，应该对实际的情况进行合理的分析，并制定出相应的税收筹划计划，最终选择可以让企业负税最轻、获得的利润最大的方案。

此外是利用税前扣除项目进行筹划。根据我国税法的相关规定，企业所得税的税率为25%，在每一个纳税年度，纳税人的总收入额减去准予扣除的项目之后所剩的余额即为应缴纳的所得税的金额。其中，准予扣除的项目指的是纳税人在该纳税年度里所发生的，并与纳税人取得应该缴纳税金的收入相关的全部必要的费用、成本、税金及损失。因此，房地产开发企业可以根据实际的情况，对相关税目进行合理的筹划，进而有效减少税额。

四、结束语

对房地产开发企业而言，合理的税收筹划不但可以降低其生产经营成本，还在一定程度上关系到企业的存亡，与企业的发展密切相关。随着经济改革的不断深入，国家对房地产及其相关行业的调控能力不断的加强，使得房地产开发企业的利润空间也在不断地缩小，面对这样的情况，房地产企业进行合理合法的税收筹划是非常有必要的。因此，房地产开发企业应根据相关的税收政策，结合自身的实际情况，进行合理的税收筹划，并做好企业内部的财务管理，在不违反法律法规的条件下，对企业的资金以及财产进行合理的控制，进而实现利润最大化的目标。

参考文献：

[1]杨焕玲.企业税收筹划与财务管理的相关性分析[J].中国管理信息化，2009；06：40-41

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一、土地增值税的含义

主要由国家征收，以个人和单位为征收对象，以转让国有土地使用权的以及地上建筑物及附着物等的行为所收到的收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税基础，收入既包括现金、存款等货币收入，也包括以实物性质收入的各项其他收入。对于部分行为不属于征收范围，如通过继承、赠予等途径无偿转让房地产。营改增施行后，房地产企业不再上缴营业税，主要税种为企业所得税、土地增值税、教育费附加、房产税、耕地占用税等。土地增值税的基本要素是纳税人、税率及应纳税额，应纳税额的计算主要以增值额为依据，乘以相应的税率，同时扣除法定允许的金额后即为应纳税额。

房地产行业竞争力较强，普遍方便价格过高，上涨过快的问题，我们国家实施了一些策略，并且提到了土地增值税的重要性。这些表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的态度，但是如果从宏观调控的政策方面来看，这将会对房地产行业很不利。仔细分析房地产价格上升的原因，其一便是房地产行业的税负很重，还有一个原因便是有人喜欢炒房，而对于这些人，他们持有房子并不是为了住宅，而是为了盈利，政府应该对这些人加以管理，这会让房地产的价格飞速上升。政府应该对这些方面进行调控，严格控制房价高的根源。我们可以灵活的利用销售策略，提升销售量加快资金的回收。

二、土地增值税税收筹划的方式

1.利用征税的范围进行税收筹划

房地产企业所应缴纳的增值额由相关法律规定计算，是由转让国有土地使用权及建筑物、附着物等的个人及单位上缴，按照实际的收入金额扣除抵减金额而得。房地产若想达到节税的目的，首先要改变企业房产的销售方式，以经营租赁为基础的租出行为，只缴纳较低数额的房产税，按照实际收取的租金计算。通过这种方式，企业可以降低所需缴纳的税额，保证企业的切实利益。另外，企业还可以与其他企业共同筹划建房，通过多个企业合作的方式共同出资，建成后按比例分成；还可以利用代建房来进行减税，房地产企业可以与其他企业订立合同，以委托人的名义请其他企业进行房屋建设，待房屋建设完成后，进行相应的结算费用。

2.利用增加扣除的项目来进行纳税

在税法中有明确的法律条文，针对土地增值税的税收管理提出一定的标准，在法律允许的范围内，企业在计算应纳税的时，可以扣除相应的项目金额，主要包括纳税人取得土地使用权时所支付的费用、在对房屋进行构建时支出的成本和相关费用以及其他法律允许扣除的税金等。房地产企业在对期间费用进行管理时，应采用合理的措施，对利息费用等财务费用、业务招待费、广告费等销售费用以及其他的管理费用等进行规划，避免加重企业的税负。第一，企业应科学合理的设定折旧方法，对不同的厂房、设备等资产，结合实际情况选择折旧方法，按照相应的年限进行折旧，在优惠政策的标准下，尽量保证企业的利益，减少资产减值及市场价格波动对企业产生的影响，同时，按照合理的依据缴纳税额。第二，对税前扣除项目应严格进行管理，在计算税费时，对于能够按转让房产项目计算并提供金融机构证明的财务费用，在商业银行同类同期贷款利率以下，可以据实扣除。对企业发生的广告费、业务招待费等，在规定范围内可以扣除，企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费以及基础设施费等，均可以划分为可扣除项目，因此，企业应对相关费用进行合理的计算，并提供相应的证明。在经营过程中，应尽量控制费用在允许扣除的范围内，以减少企业的税负压力。通过企业经营决策的改变，打破借款费用的限制，成功的节税纳税。除此以外，房地产企业可按规定计算的金额之和，加计扣除20%，这会使企业大大的增加扣除项目，减轻税负，增加企业的利润。

3.适用税率的降低

通常土地增值税是按照四级超额率累进税率实施征收的，按照建立方式分别核算纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税。对于那些既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的纳税人来说，应该分别核算增值额。

三、纳税筹划的意义

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土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.

[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

篇10

税收是影响企业发展的重要因素之一，进行税收筹划不但能够有效减少企业的税收支出，为企业带来更大的经济效益，而且对于企业财务管理水平的提高和保障企业的市场竞争力具有重要意义。作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产企业需要解决的税问题也有很多，比如增值税、企业所得税、土地使用税、土地增值税等，其中土地增值税是房地产企业众多税收问题中的重点，对于企业的经济效益的提高、企业发展以及提高房地产企业的核心竞争力具有重要意义［1］。2019年我国土地增值税新管理规程的提出对房地产企业的税收提出了新的挑战，因此房地产企业必须要提高财政管理水平，加强对土地增值税的税收清算才能够实现可持续发展［2］。

一、房地产开发企业的土地增值税税收清算中存在的问题

(一)土地增值税清算机制不完善，税收清算意识不够强就目前而言，很多房地产企业的管理对于土地增值税的清算都没有深刻的认识，也没有意识到对土地增值税进行清算的重要性，对于企业土地增值税的清算工作也不够重视，因此也没有具备完善的土地增值税清算机制。每提到对于土地增值税的清算筹划通常都会想到财务部门，觉得这应该是财务部门负责的工作，但土地增值税的筹划是涉及企业各个部门的。如果没有健全的土地增值税清算机制，房地产企业的清算工作也很难展开。因此未来确保房地产企业的土地增值税税收清算工作的顺利展开以及未来能够达到理想的清算结果，建立起健全完善的土地增值税清算机制是非常有必要的。很多企业内部各个部门之间没有进行合理协作和实现信息共享，这也很大程度上为企业土地增值税的清算增加了难度。目前我国土地增值税的税收发展研究现状还处在初探阶段，很多企业对于税收筹划的意识都比较弱，在很大一部分企业的观念中，进行土地增值税税收筹划反而还要花费更多的成本，而偷税、漏税则会更加方便，受到的惩罚程度也比较轻，这也是很多企业对税收筹划不够重视的主要原因之一。另外还有很多企业在进行清算时并未对整个开发流程进行考虑，没有全局意识，为了实现土地增值税的融资功能以及降低土地增值税税额，对土地增值税的清算工作进行混淆，对管理费用和开发费用以及虚增开发成本等进行干预。

(二)会计核算不符合土增税清算要求很多房地产企业的管理者因为缺乏财务管理意识和对国家政策的理解不够透彻，目前仍然使用传统的财务管理方式，没有做到与时俱进，也没有利用企业的其他项目合理的进行土增税税收清算。我国在实行营改增政策后，很多房地产企业对企业相关新产品的利用没有及时进行合理调整，对于企业产品的利用意识也有很大的欠缺。会计科目设置也不合理，对于成本费用的收集也不科学。

(三)未能准确把握土增税清算的时间要求企业在进行土地增值税的缴纳过程中会对各个项目进行清算，部分公司在进行清算的过程中会把竣工结算工作进行推迟，实例中经常可见，销售发票开具、房款支付、销售合同和装修合同签订等时间节点把握不准，会影响土增税清算结果。因此要把握好清算时间点，对相关数据进行仔细核对。

二、房地产开发企业土地增值税税收清算对策

(一)合理利用公司组织形式目前我国采用的土地增值税的计算方法是四级超率累进税率，一些增值率没有达到20%的普通住宅就可以不用进行土地增值税的征收。所以纳税人可以在不动产的销售中或者是土地使用权的转让中增加销售环节，这样实现高增值额到低增值额的分解，从而达到降低增值率和土地增值税的适用税率的目的。增值额被分解的次数越多，能够节省的税收也更多。在房地产企业的支出中，开发成本的支出是必需的，而开发成本的支出多少是和企业增值额的高低有直接关系的。房地产项目在对土地增值税进行清算时，可以通过分开签订装修合同、或通过关联交易在规定扣除额度内列支有关费用来进行土增税的核算。比如将房地产的建筑装修交给建筑装修公司来承办;比如在与客户进行合同鉴定的时候可以将毛坯房的装修和精装修合同分开签订，虽然合同总收入没有变，但单个合同的销售收入却减低了，土地增值额也降低了。另外房地产企业在进行经营的过程中，可以建立起有法人地位的销售公司来完成房地产的销售，通过销售公司来完成房地产项目的销售，通过人为来对房地产企业和销售公司的增值率进行有效的调节，从而减少企业土地增值税的缴纳。

(二)对项目进行合理定价在普通的房地产项目中，利用好土增税超率累进各段的空间进行数据精确测算和筹划，不但可以提高企业利润，而且可以享受免税优惠。例如某房地产企业的开发成本和销售总价分别为X和Y，假如该企业要享受起征点的税收优惠，在税收起征点为20%时，那该企业的销售总价Y只能等于1．6X，这样不但获得税收优惠而且还能够得到较高的利润。如果企业想要将售价提高来提高利润，那要确保税后利润筹划后大于筹划前。假如企业增值率低于50%，也就是土地增值税的缴纳税率为30%时，企业销售总额提价要小于0．46X，才能达到提高利润的目的，如果超过反而会减低利润和增加税收。

(三)合理利用特殊项目扣除规定《中华人民共和国企业所得税法》规定“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失及其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。其中的费用支出包括企业计入“财务费用”的利息净支出。利息支出在土增税扣除中根据具体情况有着不同的扣除标准，应加以区分。税务机构对于资本化利息和费用化利息的扣除也作出了如下规定:如果纳税人可以给主管纳税机构提供在银行借款利息的原始凭证(前提符合税法规定扣除标准要求)，使主管税务机构能够将企业的资本化利息和费用化利息区分开来，那可扣除费用的费用计算为支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以5%再加上实际支付的利息。但如果房地产开发企业无法给主管税务机构提供原始借款利息凭证，那么主管税务机构也无法区分资本化利息和费用化利息，这时候可以扣除的开发费用是支付了土地使用权地价费用以及相关的税费和项目开发成本相加后乘以10%。因此为了更好的对利息支出费用进行扣除，房地产企业在进行土地增值税清算时应该分别测算上述两种利息扣除方式引起的税款变化，以选用最合适的筹划方法。

(四)合理利用核定征收办法土地增值税的征收是按照增值额的超率累进税率进行计算，最低税率为30%，按照具体的增值额来进行实际征收计算。对于无法提供相关费用证明的，那么税务机关的税费则按照预征额来进行征收。就以普通居民住宅为例，如果房地产开发企业的房产销售收入是X，扣除项目费用为Y，预征率为Z，增值率为W，那么土地增值税的计算分为两种情况:(1)在W低于20%，这时土地增值税是免征的，直接使用清算来进行计算;(2)当W大于20%小于50%时，税率为30%，在(X－Y)/X×Z的计算结果小于或者等于30%时，土地增值税的清算使用清算方式，大于30%时，缴纳的税费则按照核定征收方式计算。土地增值税按照核定征收方式清算是很多企业会选择的方式。