精装设计标准模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇精装设计标准，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

课堂教学录播专用教室，是学校用来为教师课堂教学过程进行全程自动或半自动录制的专用场所。

课堂教学录播专用教室由三部分组成：教室环境建设、数字化课堂教学录播系统和课堂教学网络传播平台(环境、硬件和软件)。

课堂教学录播专用教室的功能实现如下：

1　精品课程资源建设：录制优质的课堂教学，作为优质资源存储和共享、交流。

2　教师课堂教学资源建设：教师自主录制课堂教学，作为个人课堂教学的资源建设与个人教学反思、课堂教学研讨、评估评价的参考。

3　开展网络教研活动：以课堂教学为主体的教研活动，可利用“录播”系统直播到每一个教师桌面，也可录制后作为样本在网上进行“微格式”分析研讨。

4　开展课堂教学绩效管理：学校可用本专用教室进行教学管理与绩效考核。(1)学校规定教师每年必须录制一定数量的课，并且自选最好的课，开展好课评比；(2)教研组开展听课、评课均可在网上进行，形成教研活动数据库；(3)学校优选优质课，组成学校精品资源，可对外交流、可供学生家长课后浏览阅读、可作为示范课示范他人等。(4)开展好课或优质课评比活动。

5　小型演播室功能：学校召开家长会或视频会议用。

6　互动录播：两个录播教室之间，能够展开校际互动，实现两个教室同上一堂课，有力地推动教育均衡。

二、教室基础环境建设标准

1　教室位置选择

选择位置相对安静的教室或专用教室(最好不要临街或靠近操场、音乐教室等)，教室靠近走廊一面建议要有相应的隔音措施。

2　教室结构布局

教室面积：大于或等于标准教室或专用教室(90平米以上)，高度为3.5米左右；

空间分割：有条件的学校可将录播教室分为教学区、观摩区、控制区；

学生桌椅排布：秧田式排列与分组排列均能实现，可符合分组讨论需要自由组合的需要。

3　教室环境技术指标

温度：25℃以内；

噪场级：40dB(A)；

混响时间：0.5～0.7秒／100平米。

4　教室环境装修建议

(1)建议教室吊顶使用有吸声孔的矿棉板，或其他吸音装饰；

(2)建议窗户加装中空玻璃窗体、增强密闭性：

(3)建议地面使用PVC材质的静音塑胶；

(4)建议四周墙体采用浅色吸音材料，教室与观摩室间的隔墙装饰，采用吸声板，内填吸声材料。窗帘等尽量选择色淡遮光的，教室内的布局尽量简洁。走廊一侧侧墙如人流量较大，可采用加强吸音隔音措施；

(5)观摩室与主体教室(录制区域)相邻墙壁建议采用双层夹胶隔音防爆单向可视玻璃，玻璃安装时要有一定的下倾角度，防止声音的反射混响，并注意隔音设计；

(6)室内建议安装五匹静音空调，有条件的安装换气扇；

(7)室内需按一般教室的两倍照度安装日光灯，建议使用三基色灯管；

(8)因教室耗电较大，建议供电系统从大楼主配电箱拉专线，切勿沿用原教室电路，还应确保电源接地良好。

三、数字化课堂教学录播系统技术标准

1　课前准备模块需求

全自动课程录播系统与学校数字化校园资源平台对接，整合学校数字图书馆、数字成品资源库，学校、教师可以自建视频资源、自建课件、教案，并上传校内动态资源库。能按照学校实际情况和要求建立资源分类并能对现有资源进行导入。

2　录播模块技术需求与标准

系统先进可靠、操作简单，满足教学过程常态化(不改变原有的授课习惯)，教学互动和管理方便的要求。

(1)录制模式：录制采用主流流媒体格式，录制结果能形成一个视频文件，也能选择多路视频分别形成单个文件的存储方式。生成的视频文件在Windows下能做到不使用特定播放器正常播放。

支持单屏全过程自动录制，能输出显示一个最符合用户要求的画面，同时系统可实现全景模式、电影模式、资源模式3种现场录播策略。

①支持多屏录制，按用户需求可选择至少3路视频(教师、学生、板书)和1路VCA信号进行全程录制，并能进行后期编辑。多屏叠加录制时对视频采样分辨率可调。

②系统支持至少N+2路视频信号输入。视频输入设备采样分辨率要求：不低于720×576，其中电脑VGA信号能达到1024×768标准，录播帧率能以25帧／秒录制，码流可调。

③支持导播录制模式，专业人员能利用云台控制器手动定位并进行画面切换。并能在自动跟踪模式下随时切换到导播模式。要具有简单的现场同步编辑功能。

④系统在录制的同时能进行校园网络直播，支持公网直播。直播时声画必须同步，尽量减少传输延时(延时越短越好)。

⑤必须有一键上下课功能。必须有暂停功能，恢复后从原停止位继续录播，不另外生成文件。

(2)全自动多场景录制：系统能全过程自动录制，可实现教师、学生、黑板和多媒体设备等多个场景之间，依据动作、声音或其他特征因素应用智能化策略进行自动切换，全过程自动录制和自动编辑，场景转换画面切换要平滑有过渡效果。支持师生互动和生生互动场景的录制，多学生互动场景录制应采用全场景。多场景全自动录播应避免场景切换中出现无效劣质画面，如镜头抖动引起的画面模糊等。

(3)拍摄自动跟踪定位模式：跟踪定位设备的电磁指标符合国家相关安全标准，对人体无伤害。为满足教学互动的要求，教师和学生能实现常态下的教学互动自动录播跟踪模式均可。跟踪无盲区，不受环境因素影响，无须摄像人员控制，教师能够在教室内自由走动，摄像机自动连续跟踪拍摄，其跟踪拍摄的活动范围不局限于讲台；自动策略需支持学生随机分组合作型授课模式，根据学生座位调整实际情况，确保拍摄主体在图像中央。

(4)手动录制模式：需要专业人员参与，利用云台控制器对教师手动定位并应用专业切换台进行画面切换。并能在自动跟踪模式下随时切换到手动模式。要具有简单的现场同步编辑功能。

(5)音频采集：音频子系统需实现教师讲课、学生答问及课件音频的采集和混音，并将信号输出到录播服务器与扩音系统。拾音方式要能满足常态(包括互动分组)的教学需求。对主讲人要有识别措施，只拾取主讲人的声音信号进行放大。同时保证录制声音清晰。对学校的特殊需要可以增加混音策略，或使用智能音频控制设备来完成音频智能管理和自动混音功能。

(6)录制人性化措施：

①设置片头片尾：开始录制或直播前，系统应可根据教师个人喜好自动或手动设置、选择合适的片头、片尾图片及文字信息，系统自带丰富的素材和模板供用户选择。

②支持L(E0，索引。

③支持切换效果。

④配套工具软件必须齐备，特别是编辑软件、播放器。

⑤支持自动添加课名和校标：开始录制或直播前，系统应可输入授课教师姓名、课程名称、校标或者课标，在直播或录制过程中自动添加到输出画面中，给观

众必要的信息提示。

⑥支持一键开关机、一键录制和停止。

⑦支持索引(打点)。

(7)支持电子文档和电脑软件：系统必须能够支持各种格式电子文件和常用电脑软件，如PDF，Office，各种图片，CAD，Flash等，在教师讲课时根据需要同步录制。对主流视频格式和播放器提供支持。

(8)录播节目播放：要求为主流流媒体格式，可通过多种网络浏览器和通用的流媒体播放器播放。播出画面质量可达到1024×768分辨率或更高分辨率。如有多画面录制下来节目可以使用提供播放器软件进行浏览，但同时生成的单流节目(含单流多画面)可以在任意计算机上通过浏览器播放录制的资源，无需专用播放器。

(9)现场观摩区设施：作为全自动跟踪录课教室，可根据策略将室内每位成员均作为跟踪拍摄的对象，如果室内坐有大量听课教师将会严重影响拍摄效果，建议有条件的学校单辟观摩区，既实现现场听课也不影响常态录课。

四、课堂教学录播系统资源管理模块、

1　平台建设：(1)平台建设要求。要有完善的平台，并提供向上级平台上传的接口，为今后区级或市级平台的搭建做准备。同时要能对其他厂商的平台接入和兼容预留接口。该平台能支持对视频、课件、教案、评论及其他相关素材以及用户、功能版块的管理，提供用户注册、上传发表评论搜索等功能。(2)系统技术列表见表1。

2　和存储：全自动录播课堂教学后，能结合录制软件自动上传至服务器并进行，实现点播和直播；同时对资源能按照学科、年级等需求进行自动分类。考虑到有学校可能有两套以上的录播教室，同时直播时专家和教师能在平台界面上自由选择观看。支持主流存储方式，对外网和对内网能自动生成高码流和低码流2种流量。

3　用户管理：支持多级管理，任课教师、教研组、学校领导有不同的权限进行资源的管理、审核和。教师可以在资源平台上自主申请上课时间，领导批准后。录播教室开机后，录播软件能自动到资源平台比对课表，所有信息能自动生成。大大节约管理成本和提高办公效率。

4　与资源平台对接：本节视频课程中出现的教案、课件等资源能够提供给用户下载。考虑到教师的著作辛苦可以加设权限，校内用户可以免费下载。另外，资源平台能单独增加课件、教案、常用小软件等教学资源下载栏目。真正做到一个平台多种资源共享。

5　数字微格教研评估：能实时或点播时进行评估、评分汇总，实现在线评估，微格评测，打点标注、技能训练，教学研究，支持IE实时在线评估。领导或专家可以通过计算机随时观察教师上课情形，并对课程关键点进行点评，做好标记，方便回放时的快速定位。

6　网络应用，资源共享：作为网络教学的音视频采集前端，通过网络在校园内直播授课过程。作为视频教学内容数据，在校园内供学生观看和下载，增加校园网站的教学手段，同时通过校园网进行资源共享，增加网络教学的增值空间。也有利于网络评课。可通过Internet访问，随时点播相关课堂教学内容，学生即使在家里，也可以实现补漏拾遗和实现“课堂再现”式复习。

7　后期编辑：资源管理平台为B／S架构，系统应支持用户管理。系统在录播完成后，形成的文件能自动归类上传，且支持VOD点播，授课教师直接应用录播系统查看录像并导出录像文件或在统一录播网上管理平台调用录像文件。并支持前台在线编辑或后台非线性编辑，如果需要，教师还可以在后台非线性编辑机上重新编辑已录制好的课件。能根据学校定义课的类型决定录制下的节目是否能共享，必须有审核和全面的用户权限管理功能。

8　互动录播：互动录播有三种参与方式，一，主讲教室，每个互动有且只有一间主讲教室，是互动过程中讲课的教室；二，互动教室，由一个指定的辅导教师负责，每个互动可以有一到多间互动教室，互动教室的学生听主讲教室的课程，并能参与课堂过程的提问互动；三，观看客户端，观看互动的直播过程，包括主讲教室和互动教室的内容。互动录播需要保证画面、声音、延时、录制四方面的要求。一，画面，参与互动的主讲教室和互动教室能够看到主讲教室的教师图像、VGA画面和主讲、互动教室的学生画面，并根据需要进行画面切换；二，声音，互动录播必须能进行回音抑制，保证互动过程声音清晰；三，延时，单向互动延迟必须控制在300ms(不考虑由于网络增加的延迟)，保证双方交互的顺畅进行；四，录制，互动形成的录像文件必须包含主讲教室和互动教室的录像，能点播能够观看互动的完整过程。

五、录播系统培训与服务

1　录播硬件免费保修时间为5年，录播软件前5年免费升级；在设备的设计使用寿命周期内，报价单位应能保证使用方更换到原厂正宗的备件材料，确保设备的正常使用。

2　服务时间的承诺：须明确响应供货的时间要求。

3　卖方所提供的货物开箱后，如使用方发现有任何问题(如外观有损伤)，卖方必须立即以同样型号的设备在使用方商定的时间内更换，确保其使用。

篇2

引 言

精装修工程是建筑工程一个重要组成部分，它的质量直接影响工程的使用功能和观感效果，本文从精装修工程施工中常见的质量问题入手，提出防治措施，并就如何与各专业配合施工及管理进行总结，使装修工程与设计效果融为一体，达至美而无瑕。

1 建筑精装修与施工配合的重要性

1.1 建筑精装修的发展及其施工特点

相对于家庭装修交付时间分散、相互干扰、施工周期长等问题，精装修楼盘更加节约资源，符合现代城市的高速生活节奏。随着精装设计水平和技术标准的提高，其丰富的设备功能、人性化的装修特色以及可靠的质量越来越受到社会的关注。但与此同时，对于精装修质量、功能、个性化要求的提高也使精装修工程向着系统化、装配化、集约型的方向发展，作为工程管理人员必须在保证产品质量的基础上，实现对施工成本与进度的严格控制。

1.2 采取施工配合的重要性

现代建筑除结构、水电、采暖外，还包括通风、空调、消防、安保及多种智能化、个性化的配套设施，因此工程涉及的专业多、工种复杂，很多阶段都需要多个专业施工单位进行交叉作业，如管道及预留、预埋等施工项目应在土建主体施工中配合进行，电气专业阶段性较弱、系统性强、周期长等，并在此基础上，高效、合理、有序地安排各专业的作业时间与进度配合。除施工进度外，各专业间的施工配合还体现在设计协调、工艺沟通，以及标准的统一等方面，特别是开发商普遍采取专业分包的形式，涉及施工的单位较多、协调量较大，工程管理人员应积极参与沟通，使各方充分了解工种交叉密集的施工对象的设计布局和工艺标准，尽可能减少配合不当所导致的设计缺陷和施工矛盾。

2 楼地面工程

（1）楼地面工程施工前必须进行排砖和选砖，现场测量实际尺寸，确定好砖缝宽度、颜色，留出波打线宽度，大面必须整砖，不能出现“破活”，遇到转角处地砖要进行45°套割；

（2）铺地板砖时一定要严格按施工工艺进行，采取干硬性水泥砂浆，地板砖上满刷素浆，用橡皮锤锤实，不要采用在水泥砂浆上“浇素浆”的作法，不然很容易鼓，返工损失很大。同时，注意按规范要求浇水养护，房间入口要进行封闭，不要过早上人；

（3）踢脚线：注意上部墙体刮腻子时预留出踢脚线的高度，否则使用水泥砂浆贴踢脚线，将来肯定空鼓；墙体下部的平整度要符合验收标准，踢脚线出墙厚度要一致，花岗岩踢脚线上部要作成斜角，避免因出墙厚度过厚影响观感。

（4）选砖：不论是地板砖还是石材，都要进行选砖：一是材质颜色，一是截面尺寸，防止贴完后出现色差，板缝宽窄不均。

（5）楼梯：面层施工前必须清理干净，防止空鼓，踏步的宽度、高度应符合设计要求，楼层梯段相邻踏步高差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm。施工时，应先找好楼层休息平台标高，均分计算好踏步的高度弹线施工。

3 内墙工程

（1）优选施工单位，选择施工经验丰富的施工单位，采取“样板引路”的质量管理方法，现场做样板，验收合格后再进行施工。

（2）技术交底要到位，墙面精装修和墙面刮白是两个截然不同的概念，必须要在技术交底中明确，交到班组，交到每一个施工操作者。

（3）过程检查要跟上，墙面工程最主要是刮腻子找平，前期施工不论是砖墙还是混凝土墙都不可避免存在问题，首先要找平，一遍不行两遍、三遍，找平后用砂纸打磨平，不能有遗漏的地方，过程检查要采用灯光照射或强光手电，逐面墙进行检查，发现不平的及时修补和打磨，这一道工序最关键，一定要有专人检查把关，合格后方可进行涂料施工。

（4）涂料施工，一般为两遍乳胶漆，注意第二遍不要着急施工，一定要等吊顶、安装、墙地面等装修全部交活后再施工，尤其是电气、弱电安装工程，后期变更较多，一旦第二遍涂料完了就不能再进行改动了。涂料施工人员一定要细心、责任心强，一次刷好，一定要刷均匀，无色差、无流坠、无透底，梳子不到的地方要用刷子补刷。

（5）阴阳角处理要到位，一定要认真处理，上尺检查，棱角顺直分明。

（6）涂料颜色要一致，涂料分批进场颜色要一致，涂刷的时候现场专人检查，一旦有问题立即停止施工，不能将就凑合，防止因色差影响墙面观感质量，造成不必要的返工损失。

（7）墙面穿墙杆眼要处理好，剪力墙施工留下的对拉螺栓眼要派专人认真封堵，不可忽视，无论是内墙还是外墙都容易留下隐患（外墙渗漏，内墙裂缝）。

4 精装修与其他建筑项目的施工配合

4.1 与基本水电工程的施工配合

由于精装施工往往与毛坯施工是不同的施工单位，而电气工程与精装施工的交叉作业较多，因此精装人员必须与电气施工人员积极沟通，协调好各工艺的顺序及连接。笔者所在的工程中曾因考虑后期顶棚打吊筋对线路的影响、公共部位专业管线装修单位无法接手更改等因素及为节省开关插座面板灯头的费用，而选择在装修单位进场后再安排户内穿线，结果影响了工程的后期进度。

精装修单位与建筑给排水的交叉作业主要集中在厨卫施工方面，精装技术人员应首先进行测量放线，并对给排水安装人员予以技术指导，使其充分掌握安装标准和设计要求，管道过墙、楼板及管道敷设标高位置等应在现场标注清楚，并配合给排水安装人员进行开洞凿槽工作。经排水管通球及通水试验，确定排水畅通无泄漏，再进行装修找平防水等地面工作。

4.2 交接界线的把握

精装修单位应做好建筑结构、二次结构、门窗工程、水电工程等各方面的交接工作，验收时发现问题必须及时解决，避免各方相互推诿责任。根据不同建筑、不同工程，可设定不同的交接界线，以住宅房的水电交接为例，应做到以下几点：给水管道每户都需要与精装修队伍逐户试压交接，并且经双方、监理、成品房工程现场、现场项目部人员确认。排水管道逐户及雨水管道通水、通球、外观全数检查，各方共同确认交接。交接过程中应强调交接各功能实验的真实性，精装修单位必须抱着负责任的态度，逐户过堂，不合格的绝不接手，对原施工方形成压力，使之严格按照设计标准交付，避免后期作业中的潜在风险。

5 结 语

现代精装修楼盘的建设是一个复杂的系统工程，土建、安装、精装各专业间联系紧密、相互影响，实践中必须从整个建筑的构造特点和功能要求出发，结合各专业总量、各阶段施工特点进行积极有效的协调沟通，形成各生产要素的优化组合，以保证工程的整体质量和进度，实现精装修楼盘的经济价值和社会效益。

参考文献

篇3

关键词：设计管理、成本控制、目的、方法

Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.

Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.

Keywords: design management, cost control, objective, method

中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：

引言:

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。

正文：

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。

通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。

然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：

1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目

强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。

2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。

3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。

4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。

……

综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。

首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。

其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。

再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：

设计前期准备阶段：

1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。

2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。

概念方案及方案设计阶段:

1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地

增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。

2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽

量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案

和溢价性最高的产品体系。

初步（扩初）设计阶段，包括验证:

1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；

2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：

首层大堂、楼电梯间等）等；

4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室

内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面

积及交通形式；

5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选

型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混

凝土含量的要求；

6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配

比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；

7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房

等）；

8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积

及标准引入；

9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气

管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）

10）、对其它共性部分设计标准要求引入。

施工图设计阶段：

1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；

2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；

3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。

施工图配合阶段：

1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。

2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚

持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或

避免施工中的设计变更；

各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。

另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我

们需要关注如下事宜：

设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。

专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。

与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。

设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。

设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。

设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。

限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。

此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项

目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：

加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；

做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。

做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。

最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及

返工。

施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通

的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。

其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。

结语：

如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。

参考文献：

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我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。

1 精装修工程成本控制的重要性

精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”， 投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。

公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日的《关于标准化新成果的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。

2 精装修工程成本管理的通用方法

精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。

2.1设定精装修成本目标、指导精装修设计

在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。

2.2精装修成本测算

精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。

2.3工程招投标、竣工结算

工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。

3标杆企业精装修成本管理方法

3.1 星河湾精装修成本管理方法

3.1.1材料甲供为主

星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，样式新颖、精装修豪华，材料堆砌程度较高，精装细节和质量较好，是房地产精装修项目的标杆。但星河湾项目的主要材料：石材、木饰面甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由开发商自己的材料工厂供货，生产出的产品是市场上独一无二的，因此星河湾项目装修风格不仅外界不能复制，并且还能节省成本、保证品质。

3.1.2 战略施工单位

星河湾的精装修由于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，因此精装修施工单位基本都是战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。

3.2 绿城精装修成本管理方法

3.2.1户型类似、装修风格一样、各大城市复制

绿城精装修项目与星河湾的精装修项目同样注重精装修、园林工程的精致程度，并且绿城精装修项目外装修、室内户型、精装修风格相仿，室内精装修主要是美式新古典与现代手法结合的风格，以BLD设计事务所为代表，户内空间交通流线设计合理、紧凑；石材使用适度，不超过三种颜色，注重石材表面肌理的处理；木质贴皮恰当使用，提高稳重感和温馨感。绿城精装修项目通过各大城市大量复制，并且主要材料集团采购，不仅户型获得广大认可、装修保证品质、缩短项目开发周期，节省大量成本，导致拥有一批忠诚客户追随各大城市楼盘。

3.2.2自有装修施工单位

绿城自有精装修、园林施工单位，材料主要通过集团采购方式购买，不仅能保证材料、施工品质，而且降低了成本。

3.3 精装修标杆企业成本管理方法

3.3.1 准确定位

精装修项目产品定位很重要，要在营销对产品做市场定位分析后，对比各区域精装修楼盘交楼标准，调查对比精装修楼盘优缺点分析后，准确定位楼盘的精装修标准。

3.3.2 产品标准化

精装修项目产品标准化，室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，使得装修材料标准化，通过集团采购、或则自身生产（如果有条件的话）的方式，供应装修材料；并且装修施工单位是战略协议单位、或则自有，不仅能保证材料、施工品质，而且降低成本。精装修项目产品标准化将是房地产开发公司的核心竞争力。

3.3.3 客户敏感点分析

精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，关注度不高的地方可以仅做基本配置，“好钢用在刀刃上”，要在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，提升亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩，没有亮点，要更大限度的节约成本。

4 提升精装修工程成本管理能力建议

4.1 精装修样板先行

精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交楼样板间才有意义，实体样板间要尽量在实楼做，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。

4.2 装修风格尽量简约、要突出亮点

简约式装修风格不仅市场化接受程度高，给客户留的自由发挥空间大，而且装修易于施工，但要突出亮点。精装修工程成本要对客户关注的地方重点投入，在大堂、电梯厅、走廊、会所、客厅、厨房卫生间重点配置，室内设计突出几个亮点，而其他区域可以在保证风格基础上、简约化基本配置，避免功能过剩、而没有亮点，在保证品质的基础上节约成本。

4.3 设计尽早介入、探讨精装产品标准化、先平面后立面再园林的设计模式

精装设计要尽早介入，在建筑平面布局基本确定时，精装修设计就要介入，避免后期为满足精装效果造成大量拆改，导致后期成本增加；选用的硬装材料种类不宜多，在考虑装修效果的同时，少用稀缺材料，为施工和采购降低难度，同时施工做法尽量要简单、成熟，避免因考虑不周，导致施工过程中更改，以耽误工期、耗费成本为代价，造成后期成本增加。

探讨精装产品标准化：室内户型、精装修风格、装修材料基本一致，标准化装修材料可通过集团采购、区域采购的方式供应，不仅能保证品质，而且降低成本。并且标准化产品还能够缩短开发周期，减少设计变更。

探讨先平面后立面再园林的户型优化、外立面新颖、与园林风格统一的设计模式，突破先立面后平面再园林的外立面一定、户型跟着立面走（不走也得走）、园林风格不一定与立面协调的设计模式。

这样一旦形成：先平面后立面再园林的精装标准化产品，我们公司的核心竞争力将空前加强。

4.4 加强集团采购、区域采购、培养战略精装修施工单位

集团采购、区域采购是保证精装修工程项目材料品质、降低成本的有效手段。项目将与装修效果、档次有关的入户门、地板、衣柜、橱柜、电器甲分包，洁具、龙头、锁具甲供，其中入户门、橱柜、电器、洁具、龙头、锁具均为区域采购，另外涂料、开关面板、空调、内墙砖选用集团采购。集团采购、区域采购可以降低成本，同时也能控制产品质量，保证装修效果，而且还能满足不同项目的档次需求。在精装修工程项目材料供应上，集团采购、区域采购项目还要加强，如木地板、衣柜。

建立战略合作伙伴的评价标准体系，并增加过程评价及后期评价，通过淘汰、引进机制引进精装修工程战略合作伙伴，根据评价体系，建立完善的管理模式及办法，对战略合作伙伴进行培养及管理。

4.5 过程管理是保证装修品质的关键

过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，相对于工序和成品保护，计划、进度、质量管理容易的多。

工序管理难点在于施工单位多，协调耗费精力大，如在总包招标时，一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另在精装修施工吊顶前，空调设备、管道应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；在精装修施工墙面前，总包单位的防水、垫层，地板采暖都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。

成品保护是精装修工程施工管理的难题，由于在一个作业面上，很多施工单位同时作业，难免出现成品破坏后无法找追究到责任单位的情况，因此成品保护必须得投入更多人力，将成品保护纳入奖惩措施，由精装修施工单位负责精装修成品的统一保护，各单位施工完毕验收后移交精装修施工单位负责管理，由精装修施工单位对地板、衣柜、橱柜、电器等甲分包单位成品的统一保护，并详细记录施工进出情况，一旦成品破坏后可追溯相应的单位。

可见工序、成品保护管理是精装修工程过程管理的重点，做好工序、成品保护管理就能保证装修品质。

4.6加强精装修工程成本学习研究

篇5

关键词：高层建筑；电气设计；动力及照明配电系统；

中图分类号：TU97文献标识码： A 文章编号：

本项目为某33层高层住宅楼。地下 2 层，地上 33 层。地下 1 层为自行车库，地下 2 层为储藏间， 地上 1 层 ～33 层为住宅，总建筑面积为 34 517．21 m2，其中地下建筑面积为 2 008． 97 m2，地上建筑面积为 32 508．24 m2。

以下对该工程的各个系统进行分析介绍。

1、负荷分级、负荷计算

1．1 负荷等级

根据 GB 50045-95( 2005 年版) 高层民用建筑设计防火规范3．0．1 条和 9．1．1 条，本工程为一类高层建筑，其中消防电梯、潜污泵、正压送风机、排烟风机、应急照明等消防负荷为一级负荷，其余均为三级负荷。一级负荷的用户应由双重电源供电。这里所说的双重电源根据 GB 50052-2009 供配电系统设计规范应是相互独立的两路电源，应分别来自不同电网，或者来自同一个电网但两路电源的电气距离比较远，一路电源系统出现异常或故障时，另一路电源仍能不中断供电。

1．2 负荷计算

住宅类建筑的负荷计算一般采用需要系数法，用电设备的功率乘以需要系数和同时系数( 一般同时系数取 0．9) ，便可以直接求出计算负荷。

本工程的标准层包含有两个户型，户内使用面积分别为80．58 m2和 95．1 m2，每户按6 kW 计算; 本工程共两个单元，每个单元 132 户，根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》中的“需要系数选择表”查出需要系数取 0．4。本工程应急照明配电箱每 3 层设一个，每个按 3 kW 计算。则有功功率 Pjs=( 0．4 ×792 kW + 1 × 54 kW) × 0．9 = 333．72 kW; 计算电流: Ijs=Pjs/0．658 / cosΦ = 333．72 /0．658 /0．9 = 561．9 A。

2、配电系统

在小区地下车库内设一变配电室，本工程的供电电源由此变配电室沿车库内的桥架引至本工程地下 1 层配电室，供电电源电压为380 V/220 V。由于是沿桥架敷设，则总进线选用 NH-YJV 电力电缆。

在本楼地下 1 层配电室分别设置两台照明配电柜及两台动力配电柜，以方便不同种类负荷的用电计量和电费收取。正常照明的配电系统采用了放射式与树干式相结合的系统配电，配电干线采用 YDF-YJV 预分支电力电缆，在每层电表箱处做一个分支，电表箱为插卡式电表箱，设于电气竖井内，面向前室，方便用户插卡取电。应急照明的配电系统采用树干式系统配电，每个应急照明双电源配电箱为楼梯间、电梯前室及地下 1，2 层走道的应急照明和灯光疏散指示供电，配电干线采用 NH-YJV 电力电缆。而对于正压送风机、消防电梯等重要的消防设备则采用放射式系统配电，并且在末端配电箱处设置双电源自动转换装置。

3、照明系统

照明设计包含有正常照明和应急照明两类。根据 GB 50034-2004 建筑照明设计标准 5． 1．1 条及 6．1．1 条的要求，居住建筑照明标准值及照明功率密度值为: 厨房、卫生间照度值为 100 lx，卧室照度值为75 lx，餐厅照度值为150 lx，照明功率密度值为不大于7 W / m2; 由于不是按照精装房设计，户内仅预留灯口位置，并且根据建筑专业家具摆放的位置确定插座及电视、电话、网络出线口的位置。

在楼梯间、电梯前室、电梯机房、水箱间、自行车库及地下2 层走道内设置应急照明及灯光疏散指示标志，以便于在火灾发生时能及时指引人群逃离火灾现场，确保人员的人身安全。

4、火灾自动报警及联动控制系统

本建筑属于一类高层建筑，为一级保护对象，采用控制中心报警系统。在小区的消防控制室设置火灾报警控制器、消防联动控制设备和区域显示器。本工程火灾报警系统由火灾自动报警系统; 消防联动控制系统; 消防直通对讲电话系统; 应急照明控制系统组成。

在楼梯间、消防电梯前室、电缆竖井、电梯机房等处设置感烟探测器，在单元出入口、楼梯口等处设手动报警按钮( 手动报警按钮内应设消防电话插孔) 、火灾声光报警器。本小区的消防控制室设在本楼 1 层，且有直接通向室外的门。消防控制室可以对整个小区的消防设备及需要防火的区域进行控制和监视，且对消火栓泵、正压送风机、排烟风机、电梯、应急照明等消防设备和非消防配电箱等设施进行手动和自动控制，并且能够显示其工作状态

及故障状态。

5、防雷保护及接地系统

根据该建筑物的长度、宽度及高度，计算出与该建筑物接收相同雷击次数的等效面积

Ag= 0．048 4 km2，又查表得出该建筑物所处地区雷击大地的年平均密度 Ng= 6．05 次 / ( km2·年) ，以及校正系数值 k =1，根据公式:

N = k × Ng× Ag。

计算出该建筑物的年预计雷击次数 N =0．3273 次/年。按照GB 50057-2010 建筑物防雷设计规范 3．0．4 条的规定: 本建筑物年预计雷击次数大于 0．25 次/年，应按二类防雷设计。本建筑物外部防雷措施采用装设在建筑物上的接闪网和接闪带混合组成的接闪器方式，外部防雷措施:

1) 沿屋顶周边的女儿墙敷设一圈接闪带，并且在整个屋面装设不大于 10 m × 10 m 的网格。凡是突出屋面的风管、放散管等在屋面接闪器保护范围以外的非金属物体需装接闪器，并和屋面的防雷装置连接; 金属物体可不装设接闪器，但应和屋面的防雷装置连接。

2) 利用本建筑物剪力墙暗柱内中的两根不小于 Φ16 的钢筋作为防雷引下线。

3) 外墙内、外垂直敷设的金属管道及门、窗、栏杆等金属物的顶端和底端均应与防雷装置连接。

4) 设均压环，利用建筑物结构圈梁中的钢筋每三层连成一闭合回路，并应与防雷引下线连接。

内部防雷措施: 在地下 1 层，将本建筑物的金属装置、建筑物内系统及从外部引入该建筑物的金属管线与防雷装置连接，以实现等电位。

本工程接地系统为 TN-C-S 系统，接地电阻应不小于 1 Ω，当实际测量不满足此要求时，需要增设人工接地极。本工程设置总等电位联结，将楼内电气装置外露可导电部分、穿线钢管和桥架、支架、进出建筑物的金属管道等部位进行联结，以降低该建筑物内间接接触电压和不同金属体之间的电位差; 避免由建筑物外部经过电气线路或者金属管道引入的故障电压的危害。为防雷电波侵入及操作过电压等引起的浪涌电压，本设计在总配电柜处加装过电压保护。

6、楼宇可视对讲系统

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目前中国速冻食品品牌主要有：“三全”、“思念”、“龙凤”、“湾仔码头”、“笑脸”、“苏阿姨”、“狗不理”、“五丰”、“桂冠”、“猫不闻”、“海霸王”、“甲天下”等。规模经济的汇聚品牌已成各种细分市场的鼎足之势。同其它食品品项比，各企业的内部发展也处于探索中前进阶段，不断加强自身的技术实力、完善产品链、探索成功的运营模式等都是各生产企业面临的必须战胜的挑战。目前，福建的冷冻食品以海欣、百洋等为代表，其中海欣主打鱼丸产品，并提出了“百年鱼丸世家”的品牌概念，旗下“香港撒尿鱼丸”还获得了北京奥运会鸟巢运动馆专供食品的荣誉。奇上企画认为：作为“海派”冷冻食品的代表，以海欣为例，应该在竞争全球化的环境中发现自己的“蓝海”，找到一条契合未来冷冻食品消费的海上丝绸之路！

当强手和对手都把重点放在传统市场竞争和销售渠道上，福建冷冻食品则应另辟蹊径，因势利导，把战略发展重心从家庭消费市场转向餐桌消费，找到自己战略优势，奇上企画以海欣食品为标本，制定了7大营销攻略，希望对福建的冷冻食品企业有所启示和帮助。

攻略一．借鸡生蛋，联合营销——“海欣食品+沙县小吃”计划

让海欣的渠道沸腾起来：熟卖营销系统撬动——将海欣冷冻食品加工成熟食售卖

1. 合作背景：沙县小吃以“一家一店”的草根繁殖模式，散布全国各地1.7万多家，产值30个亿，每年为业主们赚回6亿多元利润。但是，历经低成本扩张的初级阶段后，沙县小吃相继遭遇“福州突围”和广州“硼砂事件”，在冒牌店和当地小吃的夹击之下，沙县小吃面临行业整合、经营标准、品牌规范、连锁化发展等发展问题，在这个特殊的历史阶段，对海欣是一个难得的机会，我们要找到一个着陆点，把全国的沙县小吃变成我们海欣的熟卖营销渠道！

2. 合作模式：联合沙县小吃同业公会，与沙县小吃结成全国唯一战略联盟，连锁合作。

（1） 海欣与沙县小吃同业工会签署战略合作伙伴协议，为沙县小吃导入连锁经营模式，从品牌定位、经营模式、管理规范、财务制度、产品/卫生标准、形象包装与推广等方面，全力打造“五星级沙县小吃连锁店”，并建立样板店；

（2） “五星级沙县小吃连锁店”设立统一的店招及装修标准，店招上体现沙县小吃商标、沙县小吃同业工会授权标志、海欣美食商标；

（3） “五星级沙县小吃连锁店”店主仅限沙县人，旧店改装加盟或新店加盟均可！

（4） “五星级沙县小吃连锁店”的核心产品为：拌面、扁肉、海欣鱼丸、香港撒尿鱼丸等；

（5） 海欣和沙县同业工会共同部署全国性沙县小吃中央厨房和物流中心，统一管理，每年一度对各店进行综合评估，若有不合格，即取消经营资格，保证“五星级沙县小吃连锁店”产品的品质和标准化；

攻略二. 无中生有，搭乘顺风车——海欣鱼丸+永和豆浆（或各本土小吃连锁品牌）

我们的目标：成为永和豆浆的鱼丸冷冻食品专业供应商，在他们的菜单上增加海欣鱼丸、香港撒尿牛肉丸等单品。

攻略三. 锦上添花，顺手牵羊——在便利店、酒吧设立“海欣烧烤专柜”

销售模式：在便利店、酒吧设海欣美食烧烤专柜，即熟即卖

产品建议：香港撒尿牛肉丸、海欣香菇贡丸、海欣玉米香肠

攻略四. 自建连锁终端--海欣鱼丸店

营销模式：建立海欣鱼丸店连锁模式，建立样板店，大力发展加盟店；

加盟模式：海欣在中心城市设立一家自营店（旗舰店），合理部署该市加盟店的数量和规模，每个加盟店缴纳1万元的加盟费，海欣统一配货，并提供统一的形象包装标准、店面装修设计标准、经营培训等支持；

攻略五. 让海欣的市场定位沸腾起来：海欣食品=鱼丸=品类第一

海欣美食经营了10年，消费者对海欣品牌的第一联想是什么？

当消费者对同类品牌的第一联想是：龙凤=汤圆　 三全=水饺　 海霸王=火锅料理

那么，我们一定要充分发挥品类优势，把鱼丸作为冷冻品类的竞争沸点：海欣=鱼丸

只要我们占位了冷冻食品品类第一鱼丸的第一品牌印象，就等于占领了中国的鱼丸市场，为“海派冷冻食品”树立了一面大旗。

百年鱼丸世家，是我们近几年的品牌主张，但是，如何演绎“百年鱼丸世家”，建立消费者对海欣鱼丸的认同度，是我们未来品牌建设的关键。建议给“百年鱼丸世家”一个品牌故事，充分展示福州的地缘文化，并加强产品力的构建和推广，给品牌一个核心理念和主张！例如：海欣美食，快生活，偷着乐！随着经济的发展，人们的生活节奏越来越快，感谢上帝，幸好有海欣美食，可以忙里偷闲，快速享受优质美食！

攻略六. 让海欣食品的产品沸腾起来：创新迷你冷冻产品，打造拳头产品，形象产品

为“快生活”打造系列冷冻迷你产品，市场上现有的冷冻食品大家的个子都做的差不多，在煮的时候，需要比较长的时间才能熟透，我们如果把冷冻食品的个子缩小为原来的一半大小，做成迷你冷冻食品，就能大大缩短烹煮的时间，真正符合现代的快生活，而且方便消费者咀嚼！

海欣鱼丸=走量产品，充分占据品类优势，分为简装版面和精装版两种包装，简装柜和品牌柜销售同步进行；

香港撒尿牛肉丸=形象产品，从简装到精装，进入品牌柜和海霸王等一线品牌正面竞争；

香菇贡丸等补充产品依然占据简装柜，具备价格优势，补充市场竞争力！

攻略七．让海欣食品的终端沸腾起来：快乐终端，开心购物体验

除非我们每年拿1个亿砸广告，否则，我们只能在终端上深耕细作，贴心沟通。

1. 终端生动化陈列：海欣美食专柜包装设计，吊旗、海报等消费氛围营造，促销员统一服装；

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1 示范体验区设计理念及要求

楼盘设计理念是产品的核心价值，也是该楼盘的灵魂，其中应包括企业产品营造过程中所体现的价值观，以及经与周边楼盘比较、分析，与市场情况相结合而提炼出的楼盘“卖点”。当代房地产开发理念就是追求人与人、人与建筑、建筑与环境的和谐。不管是宏观或是细节，整个产品链中应渗透着人性关怀。

房地产示范体验区建设的考虑应提前到产品策划阶段。结合项目整体定位及市场需求，来规位置、规模、户型配比、流线组织等，并作为先决条件和指导性原则贯彻到随后的具体规划、建筑、景观及室内设计工作中。

2 示范体验区的规划设计

2.1 示范体验区规模

规模大小应根据项目的整体定位、市场营销策略以及开发进度等因素结合前期资金投入情况决定。一般包括：入口接待区、入口景观区、售楼处区、示范组团区（示范景观、样板房），有的还建设商业街或者部分商业活动场以丰富原来单纯营销空间。

2.2 示范体验区选址

示范体验区选址应综合考虑以下因素：①交通便利，标识清晰；②方便停车及接待；③不影响周边施工；④包含样板房所有房型；⑤景观具有代表性；⑥靠近售楼处。

2.3 示范体验区流线及内容

流线内容组成如下：入口接待（停车场）售楼处形象入口示范体验区样板间示范体验区售楼处。

2.4 重要节点

（1）停车场设计。避免参观者驾车进入示范体验区，停车场位置应靠近示范体验区出入口，若接待中心离楼盘的出入口有一定的距离，应衔接好看房车与机动车的换乘。

（2）售楼处。售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配。

（3）形象入口。参观的形象入口最好是规划中的小区主入口，如施工进度许可，作为形象入口的小区主入口应配合样板房的推出计划及时间节点提前进行景观设计和施工。在施工进度赶不上示范体验区推出时间的情况下，也可搭建临时形象入口，来烘托销售气氛。

（4）参观通道。参观通道是联系各节点的纽带，起着重要的承接作用。参观通道根据施工条件可采取多种方式。对工地进行强围蔽以后，施工通道的设置应考虑不影响示范体验区环境和看房参观路线的美观。样板房的参观通道应具有易达性且必须保证安全性。如没有景观展示的话，通道两侧和定面应以广告板或布幅遮挡，内容可以以营销策划的各种内容来表现。参观通道应经过精心打理，让走过工地的参观者不会被灰尘所污染。

（5）单元入口及门厅。在前期资金投入许可的情况下，楼栋单元入户门和门厅需按楼盘交付标准进行设计和装饰，入口周围如有景观烘托，则会产生更好的效果。如果地下室的门厅和电梯厅是连接看房通道的出入口的话，该地下室的门厅和电梯厅也应进行精心的设计和装饰。

（6）样板房。样板房是整个示范体验区展示的重点。样板房应充分展现项目的主题，在风格上应既符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，引导新的生活状态及方式，为营销制造一定的话题。除了室内装饰外，在样板房入口可结合走道、电梯厅设计一些景观小品，增添居家情趣。还应在门口设置户型牌、功能牌等对样板房做详细介绍。

（7）室外景观。示范体验区景观是整个小区景观亮点的浓缩显示，必须体现整体景观设计的主题精髓。示范体验区的景观布置将直接对销售产生影响。依据设定的参观流线，从入口至出口的流线上应有视觉亮点、氛围景观、体验或停留性景观，其观赏面与流线应有良好结合。特别是在形象入口、售楼处等关键节点应有良好景观烘托气氛。在各参观起始点和达到点，均应有良好景观视线。范区景观营造应考虑与样板房的对景关系，样板房与示范体验区应融为一体，在视觉和动线上应有互动的关系。

3 示范体验区的建筑设计

3.1 售楼处

售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。建议建设永久性建筑，以后可以改造成会所或是商业、文化场所等。一个设计非常好的售楼处，它可以成为这区域的标志，这样的建筑肯定会得到目标顾客的认可。

3.2 样板房

3.2.1 样板房类型

样板房按交房时装修及设备配置情况，大致可分为：

（1）展示用样板房：楼盘交房标准为毛坯房，样板房只是按各楼盘不同定位要求设计并装修其中部分套型作为销售道具，帮助客户理解房型空间关系，为客户提供一个未来家园的美好想象，以激发客户的购买欲。特点：高水准的硬装和软装设计，营造出高于实际的感官冲击。

（2）精装修交房标准样板房：楼盘交楼标准为装修房，样板房除活动家具及软装外即为交楼标准。精装修交楼标准样板房是为了事先让购房客户了解楼盘交房时各户型的装修标准及配置的设备品牌、型号，同时通过家具及软装塑造富有品质感的生活氛围。为客户提供对于未来家园可实现的生活指引。特点：真实、实用、品质感。

（3）工样法样板房：样板房中不展示任何硬装及软装，只展示材料、设备和施工做法。工样法样板房是为了让购房客户了解各种具体施工做法，通过实物和介绍十客户对所选材料的外观和品质以及施工方法有深入的认识，对未来的家园产生非常实际的了解，对预售楼盘的品质产生信心。特点：真实、具体、详尽。

3.2.2 样板房定位

（1）档次定位：依据楼盘档次定位样板房档次。样板房档次应稍高于楼盘档次，使购房客户感觉预售物业品质高于期望值，因而产生物超所值的惊喜。但样板房档次也不能定位过高，避免购房客户因感觉与实际不符而不能认同。

（2）室内设计风格定位：依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的设计风格。在兼顾楼盘的建筑风格及宣传导向的同时，了解不同面积户型的意向客户群的年龄层次及文化背景，符合意向客户群的喜好。每套样板房的风格应为该套型意向客户所喜欢的风格。

3.2.3 样板房数量控制

户型较多的住宅楼盘不用每个户型都做样板房，但至少要做几个主力户型的样板房，一般一个楼盘做四到五套。

如果资金情况允许，则应以一定样板房数量形成市场话题效应。

3.2.4 样板房套型选择

（1）户型选择原则：①主力户型；②难销售户型；③特色户型。

（2）注意事项样板房不同户型的数量比例应与整个楼盘整个楼盘户型比例大致相仿，不然会显得楼盘定位不明。

3.2.5 样板房选址

（1）样板房按位置可分为以下几类：①固定：如果施工期允许的话，可以在预售楼盘中选择适当的位置设置实景样板房。优点在于真实、可信且节约成本。由于样板房在完成销售任务后可以带装修出售，因此节约了装修成本，也省去了搭建房屋的费用。②临时：如果没有条件设固定样板房，也可以在户外搭建独立的示范单位，或讲样板房设于售楼处（会所）内，一方面可以避开施工的影响，保证施工建造不受其他因素干扰，同时又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风采光等条件的缺陷。

（2）样板房选址要点：①所选位置应方便参观，且处于示范体验区范围内；②样板房与售楼处距离不宜超过400m，否则应配备电瓶车等交通工具；③从样板房至售楼处应有安全、快捷且易围合的通道；④参观流线周围应有一定面积的辅助景观场地及停车场地。⑤固定样板房的选址要求：在无电梯或电梯为开通的情况下，所选样板房楼层位置不宜高过四层；不同套型的样板房应尽量集中在同一栋楼或相近楼栋；主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡；⑥临时性样板房选址要求所选地点应能保证所需的使用期限；所选地点应具备足够的样板房使用面积及景观场地；应不影响施工。

3.2.6 样板房设计要求

（1）装修设计应符合建筑设计的总体要求，强化建筑设计与装修设计的相互衔接，使室内空间组织和界面处理更趋合理；

（2）装修设计应本着标准化的原则，积极采用新技术、新工艺、新材料和新设备，并提高现场装配化程度；

（3）装修设计不得破坏建筑的外立面；

（4）装修设计所形成的使用荷载应在结构设计所允许的范围内；

（5）装修设计严禁破坏房屋承重结构，且不得在承重墙上随意开洞；

（6）装修设计不得破坏竖向管道及井道，并不得改变其使用功能；

（7）套内装修设计不得减少原套型安全出口、疏散出口和减少疏散走道设计所需的净宽度和数量；

篇8

Abstract: the design of the residential area, the electrical design of very important part, in this part of the design, the designer should grasp the macro and pay attention to every detail. Grasp the key problems in the design and better designed more security livable communities.

Keywords: residential district; Electrical design; Overall plan; Electric safety; Electrical fire prevention

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

0 前言：

住宅小区的电气设计思路主要从合理设计、节能环保、可持续发展、成本控制等多方面进行考虑，因此在进行小区的电气设计的时候应当整体的把握并注意以下的几点问题。

1. 注重整体规划设计

1.1 从城市角度整体控制。根据项目所在的市政电源信号等条件，在明确小区定位的基础上。合理的对小区内的各类总机房、分机房、变电室等公共机房的面积以及位置进行确定。其中公共机房的位置的确定直接制约着小区的前期规划方案和施工图方案的确定。因此，在考虑的时候要特别的注意对建筑总平面的影响和建筑单体建筑的布局情况和相关的水暖机房的设置情况。如果各种机房集中布置，那么一定要综合的考虑各类市政管线的进出路径的布置，特别要注意室外交叉部位的设计。对于室内有电气相关设备的房间，要特别注意避免设置在用水房间的下部，同时应该在机房的周边留有布置公共管线的空间，并且符合专业供电半径或常规电缆的敷设距离，不宜太远除非有很好的解决方案。

1.2 机房和各单体情况控制。在进行详细设计时，我们应该根据单体的设计情况和规划外线的走向，尽量的减少室外线路和管道的数量，尽量缩短检修距离，减少故障点的数量。这样以来可以既节约材料也对地面环境起到了有效的保护。在进行电气设计的时候应该充分利用住宅楼中建设的地下车库的情况下，充分利用此时地下车库与各楼相同的便利条件，尽可能将强弱电的主干线路通过地下车库采用内吊装线槽等方式直接引入各个单体建筑。避免或者尽量减少做室外管井，这样既减少了与其他专业管井的交叉，又避免了对室外环境景观的破坏。这样减少工程量的同时也方便了日后的检修与维护。

在单体的设计过程中应该注意集中设置强弱电的管路，可以减少强弱电管井的数量，但是这样的做法还是要特别注意各地方弱电运营商的室外管线的敷设的要求以及各地供电局相关的要求。

1.3 与景观设计结合设计

通常景观中所需要的景观水泵和景观照明电源等都需要提前预留，因此电气设计中要充分参考景观设计的图纸和相应的小区景观方案。使得小区的景观与电气设计不会相互制约相互影响，还可以起到相得益彰的作用。

2. 注重住宅的单体设计

2.1在进行单体电气设计之前，首先是要尽可能详尽的了解相关专业的总体规划设计的方案，建筑做法，结构方案等，从而确定电气设备的设置形式，安装标高，接地形式等。此外水专业的消防泵房、中水泵房和生活泵房的位置及电机的容量、消防系统的形式以及主干管道的位置也会影响电气供配电、消防和线路设计；暖通专业的空调形式，消防系统形式，采暖形式也会影响电气供配电和线路设计。当电机的容量较大时也会影响到变配电室数量、容量和供电方案的设计。建筑外立面的设计以及屋面的设计也是会对防雷接地的设计起到一定的影响与作用的。特别注意的是在上人屋面以及坡屋面金属扶手及金属屋面的设计时需要严格的按照施工规范进行设计，尽量保证安全。

2.2在进行住宅单体的电气设计过程中，尽量保证配电系统的简洁，电气机房接近负荷中心以及进线的位置，在多个单元楼体综合考虑的时候，应该尽量减少配电柜的数量。主要的电气强弱电干线路应该提前规划。在此基础上还要对电缆的数量，截面等参数，来确定电缆的保护方式，穿管保护或者是线槽保护。进而确定出合适的保护管保护线槽的规格和走向。在竖井内进行设备布置和线槽管线的敷设的时候，要合理的选择方式方法，避免浪费建筑面积。在进行结构内部穿管的时候要注意不要影响结构楼板的厚度。

3. 细节设计是重要保障

3.1 在电气管线设计过程中应该尽量的避免单元门出入口和重要的室外走道位置，这样既保障了道路和景观的完整性，又进一步满足整体设计的美观实用安全舒适的原则。

3.2在图纸的过程中，设计图纸的完整性是非常必要的，尽可能的将各种详图进行全方位的设计整合，只有这样才能保证施工过程的顺利进行。避免不必要的争端产生。

3.3 在设计过程中每一个设计者处于设计的角度都希望能完整地参与一个项目，这样既经济合理又能保证工程的一贯性，避免各种不理解的因素造成大额失误，但是往往现实中诸多的因素不能如愿。常见的是在小区设计中不做精装修设计，此时的很多东西我们可以不做具体的标示，比如电气灯具的位置开关位置等。为了保障施工过程中的可实施性和美观合理，我们也应该对各种电气灯具插座等提出一定的要求，要有一定的综合考虑。至少应该在图例或者是设计说明中提及灯具，插座安装方式，标注开关位置等重要的细节。

3.4 在进行弱电设计的过程中应该主动的迎合安装需要进行管线位置预留盒的定位。不要随意的将门磁等预留管道设置在结构梁或者墙体上。这样会导致安装时出现很大的困扰，以至于需要凿破墙体进行施工，很大程度的影响了美观的要求。

4.住宅的弱电系统设计

弱电系统包含电视、电话、宽带数据网、减灾防盗报警等。

4.1基于弱电系统现状的设计。目前固定电话通信和有线电视系统在城市中已得到普遍应用。基本上每一个家庭都拥有最少一台电视，电视的覆盖率可谓是近乎100%，目前，比较高端的餐厅，卫生间，公寓等都设有有线电视终端，已投入使用的图文电视就是它的初级应用。在住宅的建设过程中，有线电视系统的敷设应该力求完善，来满足日常生活需要，并留有一定的发展空间。另外住宅中的有线电话系统不仅满足对固定电话通信的需求，还可以作为网络的接入口，满足生活中对网络的需求。它的设计一定要具有一定的前瞻性。目前网络系统，计算机系统的不断扩大，不断地更新，使得生活中处处离不开网络。因此在设计的过程中，不仅仅要在主要房间，留有电话插座，网线插座，还应该敷设的每一个角落包括卫生间厨房。在局部的小区内应该组成局域网，不仅仅是方便小区的管理，还更方便了居民的生活，比如提供管线的数据交换，实施远程控制服务等。

4.2基于弱电系统的发展趋势——智能型住宅。智能控制板是住宅智能化的核心，它大致由三个部分组成：通信网络部分、设备自动化部分、安全防范部分

4.2.1通信网络部分，包括电话、有线电视、计算机互联网接口；

4.2.2设备自动化部分，包括照明、空调监控、电器设备监控、家庭能耗（水、电、煤气）数据抄送；

4.2.3 安全防范部分，包括火灾报警、煤气泄漏、防盗报警、安全对讲及紧急求救。智能化住宅在国外已得到了广泛的应用，今后我们在进行住宅弱电系统的设计时要参照智能化住宅布线要求，对住宅智能化的发展趋势要有预见性，选择电器设备时应该适当的超前和留有一定的升级空间。

5 用电安全设计

确保用电安全是建筑电气设计的根本原则，用电安全主要体现在用户的人身安全，建筑物的安全和用电设备及线路自身的安全三个方面，具体如下： 用户人身安全、防电气火灾、防雷电波侵入和过电压保护。其中防止电气火灾备受关注。据统计，民用建筑火灾的原因大多数是由电气方面引起的，除了短路、过负荷、接触不良外，接地电弧也是引起电气火灾的主要原因。因此，应根据实际情况，在住宅楼或住宅楼每单元的电源进线处，装设漏电动作电流为300mA～500mA的漏电保护器，其延时动作应小于5s，以保证上下级漏电保护器的动作选择性，这样不但能有效地防止因漏电引起的火灾，还可以作为下一级漏电保护器的后备保护。

6 结束语：

安全、方便、适用是城市住宅及小区电气设计的首要任务，电气设计应符合我国经济发展及居住环境不断变化的需要，满足城市住宅及小区各项电气功能配置安全合理的要求，为人们营造一个良好的居住环境。

参考文献：【1】 王海波 民用建筑电器节能设计 《科技传播》2011年第17期；

【2】《建筑照明设计标准》GB50034-2004；

【3】《住宅建筑规范》GB50368-2005；

篇9

1 概述

本建筑物总建筑面积57586.35平米，地下1层。主要为停车库和设备房。地面1~3层为裙楼，主要为商业。4至17层为办公楼。建筑物总高73.65m，属一类公共建筑。

2 供电设计

2.1 负荷分级

不同地区和不同等级的办公楼的供电要求不同，负荷分级也会不同。本建筑是一级城市超高层写字楼，其供电的可靠性要求很高。根据《民用建筑电气设计规》，其负荷分级如下[1]：

一级负荷：消防控制室、火灾自动报警及连动控制装置、火灾应急照明及疏散指示标志、防烟及排烟设施、自动灭火系统、消防水泵。

二级负荷：视频监控室、公共区照明等。

三级负荷：冷却机组、冷冻水泵、其它电力负荷及一般照明、冷却水泵等。

2.2 变电所及供电方案

变配电所：本工程在地下一层设置变电所及发电机房。

高压运行方式：两路10KV高压电源可提供本项目全部机电设备用电(由甲方与供电部门确定)。于本项目地库一层设置一套高压开关进线柜，接受两路市政10Kv高压进线。

高压系统进线柜采用单母线分段运行方式，其中一路10kV高压电源当其退出运行时，另一路10Kv高压电源将负担起退出运行的10KV高压电源部分负荷。

低压运行方式：低压段采用单母线分段运行，两台变压器之间的母联开关采用手动方式，平时两台变压器分列运行，母联开关断开，当一路变压器停止运行(包括变压器故障、负荷调整等情况)时，根据情况(如变压器负荷率等)，在关闭故障侧的部分三级负荷后，手动投入母联开关。

低压母线分为一般用电负荷母线段及重要用电负荷母线段，共分为三段，即两段一般用电负荷母线段，一段重要用电负荷母线段。

当两台变压器同时停止运行时，备用发电机组将在15s内自动启动为消防负荷及重要负荷提供电力。备用发电机组自启动信号由两台变压器进线开关的辅助接点引来，或应急配电柜自动互投开关ATS辅助接点取信号。

2.3 计量

办公区及商业租户采用低压电表计量，并由甲方管理。变压器所带负荷分为空调、商业和办公，为三种单价计费，采用高压计量，蓄冰空调按供电局要求采用分时计费。

2.4 电力配电系统

低压配电系统采用220／380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电，对于照明及一般负荷采用树干式供电。

消防负荷双电源供电，其中消防控制室、应急照明、消防水泵、消防电梯、防排烟风机的双电源在末端配电箱处自动切换。

3 办公楼照明设计

3.1 办公楼照明设计的要求及特点

3.1.1 节约能源

根据各区域人员流动情况，在不同的时间，定时自动开关公共区域一部分灯具。在人员较少活动的通道，用声音红外线感应开关自动控制灯具开关。

3.1.2 提高管理效率

办公楼通过利用BAS，可以实现以自动控制为主、人工控制为辅的系统。在一般的情况下，不需要有人的参与，照明系统自动实现开关和调光功能。既大大减少了管理人员的数量，也排除了由于人为因素而出现的不定时开关。

3.1.3 改善工作环境，提高工作效率

良好的工作环境是提高工作效率的一个必要条件。良好的设计，合理地选用光源、灯具及优良的照明控制系统，都能提高照明质量。本工程以感光开关控制灯具，在室外的自然光照度变化时，可以有效地控制各房间内的照度值，从而提高照度均匀性，不会使人产生不舒适、头昏脑胀、眼睛疲劳的感觉。

3.1.4 实现照明的人性化

由于不同的区域对照明质量的要求不同， 要求调整控制照度，以实现远程集中控制、定时控制、多点控制等各种控制方案。方案修改与变更的灵活性能进一步保证照明质量。

3.2 照度

确定照度标准值应该严格执行标准，不应随意降低或提高。当符合健筑照明设计标准》第四章4.1.3的条件时，照度值可以比标准值提高一级；当符合标准第四章4.1.4条件时，照度值可以比标准值降低一级。另外，选择了适当的照度后，还要注意光照的均匀度，使灯具尽量均匀布置[2]。

3.3 光源、镇流器及灯具

由于是本建筑足办公楼，因此主要选用高效节能荧光灯。车库、机房主要选用支架灯，光源采用稀土三基色T6灯管(选用电子镇流器)。

办公室主要选用格栅灯盘，光源采用稀土三基色T5灯管(选用电子镇流器)。楼梯间、无吊顶通道主要选用吸顶灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。洗手间、电梯厅、有吊顶通道主要选用筒灯，光源采用紧凑型电子荧光灯。在裙楼入口大厅处选用高效且显色性较好的带就地补偿的金属卤化物灯。商业部份照明由精装修专业负责。

3.4 办公楼照明控制系统

办公楼照明控制包括：集中控制、现场控制、时间控制、声音红外线控制等。办公楼应考虑设置以下功能。

3.4.1 集中控制

本楼属于高层，地下建筑面积较大，各功能单元分布较为分散，都在现场进行照明的控制、巡检很困难。设置集中控制以后，问题将迎刃而解。远程手动控制，在BAS控制室计算机上模拟显示照明设备平面布置图，在图上以形象直观的方式实时动态地显示各公共区域的照明设备使用状况。操作人员可通过界面监视整个智能照明系统的运行状态，根据需要用进行远程控制。

时间控制，在BAS控制室计算机上进行定时控制。对于地下车库，大厅，走道等公共区域，根据人员的流动量，照度在不同时间分别为三种状态。在人员流动正常时，公共区域灯具全开；人员流动较少时，公共区域灯具开一半，并保持隔一盏亮一盏保持照度均匀；人员极少时，只开应急回路照明，此照度一般是正常照度的20％．

3.4.2 现场控制

在一些人员经常工作的地方(如地下车库、大厅、主要通道)设置现扬控制开关，中央监控计算机不工作时也可在现场控制灯光，可作为一个普通的开关使用。

设备房，办公室等非公共区域，考虑到使用方便性，不设BAS控制，均在现场控制。

3.4.3 声音红外线人体感应功能

在人员流动量不大的通道处，楼梯处装设感应开关或有红外线探测功能的灯具，当探测到人体移动时，会自动发光照明，人走后延时关灯。

3.4.4 感光控制

在办公区，四面均为大量玻璃窗、墙，自然光充足，为了节省能源，避免光线过强使人产生不适，改善工作环境，在靠室外的玻璃窗、墙均设置感光开关，在光线变化时，自动控制靠室外的光源开关。

3.4.5 火灾应急照明控制

考虑到应急照明的经济性，以及时限性(疏散照明启动时间不应大于5s)，采用发电机供电与蓄电池灯具结合的方法进行应急照明供电。

（1）在人员流动量较大公共区域、通道处，不加开关控制，一般为24小时常亮。在人员流动量较小的通道处，应急照明灯具就地加开关，需手动控制处加双控制开关，需感应控制处加声音红外线开关，此两种开关比普通开关多接一条强行启动线，当某防火分区内发生火灾时，由消房控制中心强行启动本区域内应急灯具。以上应急照明灯均由应急回路供电，并用，应使用一定比例自带蓄电池灯，以满足疏散照度要求，本工程在以上情况选用了5 0％为自带蓄电池灯。

（2）在自备电源室、配电室、消防水泵房、防烟及排烟机房、电话总机房以及在火灾时仍需要坚持工作的其他场所，房间内所有灯具均使用应急回路供电，就地开关控制，考虑到有人在时就地开关已经打开，因此不需进行强行启动控制。

（3）在洗手间，非消防风机房，非消防水泵房，办公室等区域内，每间房保留至少一盏灯具由应急回路供电，就地开关控制。

4 总结

从以上对高层办公楼照明的介绍，我们知道好的办公楼照明控制不仅可以满足和实现不同的灯光效果要求，实现照明的高层次智能管理，改善工作环境，提高工作效率，还可节约能源。延长灯具寿命，减少用户维护费用。随着建筑和照明技术的进步，照明已成为建筑的一部分，让我们大家共同努力，将更多、更好的照明系统应用到建筑的设计中去，营造出艺术、智能化的光环境，赋建筑与生命。

篇10

Abstract: Construction technology has played an important role in national economic construction, and has become an important part of the construction project. While the level of construction technology, construction quality level is good or bad, has a direct impact on the role play facilities and the investment benefit. This paper analyses the design of energy-saving building HVAC construction project are discussed in this paper.

Key words: municipal building; HVAC design;

中图分类号：TU2

当今社会，人们的衣、食、住、行以及各行各业都离不开供热通风及空调工程设施，而这些设施只有通过安装施工才能形成系统设施，为生产和生活服务。

一、暖通空调对建筑室内环境的影响

传统的暖通空调系统主要是把满足人体的舒适感觉作为设计出发点，利用建筑物隔绝人与自然空间的直接接触，但这样会导致以下问题：（1）空调环境导致人体免疫系统退化、对自然界适应力下降。夏季气温高，空调房间与室外的温差较大，如果人们经常进出空调房间，就会因为冷热交替导致身休不适；而长时间呆在低温环境里，“冷”感觉传至神经中枢，使皮肤血管收缩，汗腺停止分泌，以减少散热，保持体温；“冷”感觉使交感神经兴奋，导致腹腔内血管收缩，胃肠运动减弱，从而导致肠胃功能紊乱等诸多症状 （2）建筑密封和新风量减少导致室内空气品质恶化。20世纪7O年代以来建筑节能成为建筑设计中的重要环节。建筑师们通常会提高建筑物的气密性和热绝缘性来减少建筑能耗，新风量也减小到最低限度，从而导致室内有害物浓度不能得到有效稀释，室内空气品质不佳。（3）暖通设备污染导致室内空气品质恶化。暖通空调系统如果不及时定期清洗，其本身也可能成为室内环境污染源。暖通系统运行管理不善，各种暖通空调设备极可能成为灰尘和污垢的容器，滋生细菌，恶化室内空气品质。空调水系统尤其是冷却塔等开放式设备。很容易成为病菌滋生的温床。这不仅影响到建筑室内人员，还可能导致区域性大规模病毒性疾病传播。由于上述原因，暖通系统在改善了室内湿热环境，但同时也会对室内环境造成不利影响，这是“病态建筑综合症”的主要表现之一。

二、暖通空调安装工程在施工前应具备的条件

施工准备阶段是指工程施工前将施工必需的技术、物资、劳动组织、生活等方面事先做好准备，以备正式施工时组织实施。只有充分做好施工前的准备工作，才能保证工程施工顺利进行。

在配合准备阶段，为防止暖通空调安装工程破坏建筑物的强度和损害建筑物的美观，应尽量配合土建做好预埋预留工作。同时还应根据规范要求尽量协调好与其他管线工程的关系，避免施工时发生位置冲突而造成返工。施工前应具备的条件：（1）设计图纸及其他技术文件齐全。（2）有经批准工组织设计或施工方案，并已进行技术交底。（3）安装各专业人员认真熟悉图纸及相关标准图集，并详细绘制出各类管线位置、标高的交叉草图，在与业主、设计院和土建、装饰及其他专业图纸会审时着重对以下几点进行确定、落实：①各种管道穿内墙、外墙及楼板预留洞的标高、几何尺寸；②主要材料的选型、新型材料的施工工艺；③精装修工程的吊顶标高、楼地面、墙面做法及其厚度是否与本系统安装设计有冲突；（4）地板辐射采暖系统施工前，应了解建筑物的结构，着重熟悉设计图纸、施方案及其与土建工种间的配合要求。

三、建筑项目工程暖通空调设计

在建筑设计上：建筑布局宜在避风和向阳地段，南北向布置，避免设在高地、河岸和旷野上；建筑物体型系数要小，宜控制在0．3以下；建筑物的护结构要做好保温和防潮措施；窗、墙面积比要小，北向小于2O％，东向小于30％，西向小于35％；墙的密封性要好，寒冷地区宜用双层窗；阳台门下部要保温；门的密封性要好，开启频繁的外门宜设门斗、转门、热风幕等。

使用空调的建筑在条件具备下特别应考虑：①空凋建筑应尽量避免东、西朝向和东西向设置窗户。②在满足使用要求的前提下，空凋房间净高宜降低。③外表面积宜减少，外表面宜采用浅色饰面。④窗墙面积比要小。向阳面窗应采取热反射玻璃、反射阳光涂膜和遮阳措施。窗户的气密性不应低于Ⅲ级，开启频繁的外门，应设门斗、空气幕等措施。⑤建筑物的护结构要加强保温隔热和防潮。连续使用的空调建筑护结构内侧和内围护结构宜采用重质材料。间歇使用的空调建筑、护结构内侧和内围护结构宜采用轻质材料。⑥空凋房间应集中布置，上下对齐，空调温湿度要求相近的房间宜相邻，局部空调时空调房间应避免设在顶层。

在暖通空调设计方面：

1．室内空调设计标准： 计算参数指标CB50l89—93对客房空调设计计算参数进行了规定，这是空调设计中应该遵循的设计参数，不应随意提高标准。室内空调设计参数的选取，直接影响到工程投资、能量利用和运行费用，对于不同级别、不同性质的工程应分别对待。

2．空调方式：客房空调一般是采用风机盘管加新风系统。夏季，空调冷源供给7℃的冷水，12℃的回水：冬季，空调热源供给60℃左右的热水，回水温度5O℃左右。独立的新风系统，将新风经风管送至客房内，卫生间设置排风扇就地排风。通常对走道、电梯候梯间等公共场所，也要求设置空调。至于公用卫生间，应视具体要求。风机盘管有卧式暗装或明装，立式暗装或明装之分。对客房而言，卧式暗装风机盘管用得最多，对于标准形式布置的客房，风机盘管一般布置在进入房间走道的上方吊顶内，气流形式为侧送，风机盘管回风口集中回风，回风口设在走道吊顶上，对于套间房和非标准形房间的风机盘管的选型和布置，应根据装修等具体情况决定，并应与装修密切配合。风机盘管的凝结水通常是排至设置在卫生间的凝结水立管中，各层客房竖向组成一个凝结水排放系统，且在下部分别或集中排放，因此风机盘管要求安装水平，以避免集水盘凝结水外溢。凝结水支管要求保持一定安装坡度，坡向排水方向，以保证凝结水排放畅通。规范规定，风机盘管凝结水支管安装坡度不小于1％。风机盘管安装标高度低于回水于管时，风机盘管内会积聚空气，一般情况，风机盘管回水出口处设有手动排空气阀，用于排除风机盘管内的空气。供回水管应避免向上弯后又再向下弯的驼峰形状，否则，管内会存有空气，从而影响水流畅通。风机盘管的控制方法，目前用得比较多的有三速开关控制变风量方式和三速开关配电动温控两通阀。

3．通常工程暖通空调安装方式：近年来在智能建筑内区更多地采用了VAV方式。也有很多智能建筑内区采用了新风空调机＋终端空调机方式和分散式热泵机组方式。智能建筑从节能考虑，空调方式的发展趋势是分散化和个别化。为保持空间环境的均匀性和稳定性，同时又能满足个人的个别需求，一般采用背景空调和桌面空调结合的方式，二者各承担5O％的负荷。由于内部发热量中显热比例增大，使内部负荷与新风负荷的热湿比有很大差异，因此将新风负荷和室内负荷由不同的空调机分别处理，即新风空调机和终端空调机方式。终端空调机针对室内负荷的变化性和参差性，用VAV控制，而新风空凋机则用CAV控制，以确保负荷变动时的新风量，与之相应的送风系统用所谓“成对风道”方式，将新风和空凋循环风同时送人室内。智能建筑空调设计的主要目的是尽量减少热量的转移和日射的影响。防止冷吹风感，建立一个体感温度均匀分布并有良好辐射环境的舒适的室内环境。同时，还要考虑具备多功能性，能防止混合损失，降低全年能耗量，有换气、加班运行以及个别运行等功能。

四 现代节能建筑中暖通工程设计与施工

现代节能建筑，一方面注重冬季建筑的保暖，另一方面要注重夏季室内良好的通风以保证夏季室内温度的凉爽，同时通过建筑的保温隔热降低室外温度对室内温度的影响。因此，节能建筑暖通工程的设计必须遵循一定的设计原则，目前，较为经济的节能建筑暖通采暖工程是低温热水地板辐射采暖系统，该系统是一种将加热管道埋置于混凝土地板找平层中，让40～60℃的低温热水在管内循环流动，加热整个地面，使表面温度上升25～29℃左右，然后通过辐射和部分对流供暖方式向室内散热的一种供暖方式。

1节能建筑暖通设计基本原则由于地热采暖具有节省设备占据居室面积、节省能源、温度均匀、卫生舒适、运行费用低、减噪性能好等优点，其已经成为节能建筑首选的供热方式。在节能建筑暖通工程的设计中要根据《采暖通风及空气调节设计规范》等的相关规定结合工程实际情况进行设计。同时根据地区差异进行技术参数分析 ，然后在进行具体的设计与施工。节能建筑暖通工程一般设计参数要求为：

热媒：不高于65℃ 低温可控制在30℃~40℃。

供回水温差：10℃~17℃地暖系统工作压力不大于0.8Mpa地板表面温度的取值：常有人停留的24℃~26℃、短期有人停留28℃~30℃、无人停留30℃~35℃。

在进行设计时首先要根据《采暖通风与空气调节设计规范》的规定进行基本耗热量计算，并按辐射采暖特点进行校正。同时算出所需地热房间的单位耗热指标。根据房间的地板表面使用材料的不同（查《地面单位面积散热表》），确定其配管间距和地板表面温度。采暖地面构造厚度应大于80毫米，管间距在150~300 毫米为宜，沿围护结构外墙敷设的热管距外墙内表面70~100 毫米。 供热房间管道的布置，一般每户集中设置一组分水器，按房间数确定支环路个数，卫生间餐厅厨房可为一环，如房间面积较大时，可分多环。敷设管形式可采用回字形或S字形，通过大量工程实践证明，回形比S形敷设方式要好一些，因回形冷热水相间，采暖均匀效果好，弯曲半径大，易于施工。而S形弯曲半径小，宜用于配管间距较大、面积较大的房间采用。为了使每环的总水阻力控制在800~1500mmH2O，每环长应控制在60~100米，最长不得超过120 米。尽量使每环长度相等。

做好上述工作后，再根据分支环路的个数选择适宜的分水器型号。另外在进行设计时对于采暖面积超过40m2 时，应设伸缩缝，地面短边长度≤6 米时沿长边每隔7 米设一道伸缩缝，其宽度为5~8毫米，在缝中应填充弹性膨胀膏。管道穿越过梁及门口、墙时，应设套管。以保障采暖效果及楼体地面降低热胀冷缩导致的裂缝。

2节能建筑中低温热水地板辐射采暖系统的施工在民用建筑暖通工程的施工中，对于支架制作安装、风管安装等诸多方面的施工重点，必须严格按照国家规定进行施工，同时加强专业技术人员现场管控保证施工质量。在进行支架制作安装中，要注意所用吊杆、型钢规格是否合格，支架能否承受管道或设备的最大荷载，防腐处理是否合格，设备和大型管道吊架应穿楼板固定，竖向空调管道应设防滑支架。对于采用风管组成通风系统的工程，风管安装必须平直，过变形缝或与设备连接处做软连接，应避免不必要拐弯造成阻力增大；水管安装平直，转弯或爬坡处尽量用45°弯头以减少空气驻留；过建筑变形缝接软管；有方向要求的阀门安装应注意是否与水流方向相一致，周围是否有开启空间，风机盘管阀门和过滤器应尽量把安装位置设在积水盘以内，以方便检修时排水。冷凝水排水管应单独成系统，不应与其它排水管共用。对于中高档小区的主动排风系统，其主动排风设备安装前，机房地坪应己做好，墙面己粉刷完毕，基础验收合格。设备摆布方位应尽量与管道走向相对应，还应考虑设备四周是否有检修空间。风机盘管的安装应与装修顶棚高度以及送回风口位置相配合，其积水盘方位应与排水方向相一致。对于设有大堂的住宅小区建筑其暖通施工图应与装饰施工图进行会审，特别是大堂等大空间天花造型复杂，风口、灯具、消防喷头的布置要与饰面造型相协调。因此这类房间的风口在风管安装时先不开孔，等安装与装饰图纸会审风口定位后再开。

五、结语

综上所述，在当下城市建筑工程中，对提高生活品质，暖通空调设计、施工重要性不言而喻。随着社会的不断进步，人们对生活的质量和品质的要求不断提高 ，对暖通工程设计与施工 ，也提出了更高标准，设计要环保节能、经济合理，施工要严格认真，不断提高施工细节和质量，在满足设计功能和正常使用的基础，工程设计、施工要追求与环境和谐，综合体现建筑的艺术。

参考文献：

1 毕强.市政建筑项目工程暖通空调设计[J].现代商贸工业.2012(11)