风险投资分析方法模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇风险投资分析方法，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

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关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价

一、引言

当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。

二、房地产投资风险综合指标评价体系

（一）评价指标体系构建的原则

1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。

2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。

3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。

4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。

（二）指标评价体系的构成

在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。

三、模糊综合评价方法

模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。

（一）建立综合评价指标体系层次结构模型

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。

在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。

过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。

（三）计算组合权重

根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。

（四）建立多层次模糊综合评价模型

确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。

四、结语

模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。

参考文献：

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在房地产投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险主要包括政策风险、利率风险、市场供求风险、金融风险、技术风险以及其他风险。

二、新风景房地产开发有限公司投资风险分析

平顶山市新风景房地产开发有限公司作为鹰城房地产企业中的后起之秀，其投资风险决策的分析是不容忽视的。

（一）开发前期投资风险分析

1.政策风险

平顶山市作为一个三线城市，房价处在中间水平，涨幅比较平稳，投资性和投机性购房比例有限。在房地产投资过程中，平顶山市政府出台的《平顶山市住房建设规划意见书》相关土地、房产限购、住房、价格等政策等，均有可能对本企业房地产投资收益目标的实现产生巨大的影响。

2.金融风险

新风景房地产开发公司65%的资金来源于外部融资，其中长期债券融资占55%，长期借款占7.5%，短期借款占2.5%，这种融资结构扩大了投资的利润范围。但是这种融资方式财务风险很高，若在公司发展不景气时，还本付息可能将成为公司沉重的财务负担，甚至有可能导致本公司破产。

3.法律风险

一个受法律保护的合法房地产项目必须拥有合法受让的国有土地使用权、房地产企业资质以及行政主管部门的批准。有的项目虽然开发前景看好，可如果不顾及农民利益，征地拆迁无法做完，更谈不上开发。如：在楼盘的审核验收中、买卖交易过程中、租赁中等都有可能造成投资损失。

（二）建设实施阶段投资风险分析

1.工期风险

建设阶段任何环节的时间损失都会使工期拖延。平顶山是小麦玉米的优良产区，受本、外地农民工受到春种夏收等条件的制约，以及由于资金不到位所引起的建筑工程物资不能及时到位使用等都会引起工期的延误。

2.工程质量风险

工程质量是根据国家现行的有关法律法规、技术标准设计文件及工程合同中对工程的安全、使用经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是：人、材料、机械设备、方法和环境。

（三）投资回收阶段风险分析

1.市场供求风险

房地产的供给和需求是不断变化的。供求关系的变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。

2.经营风险

根据调查结果显示平顶山市消费者大多数青睐于80-200平方米的中等户型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新风景房地产开发公司投资建造四栋17层的商品住宅房，80%的户型均为三室两厅120-150平方米的大户型，户型较为单一，所以其面临的经营销售风险不可小觑。

3.购买力风险

由于居民消费价格是反映商品经过流通各环节形成的最终价格，它最全面地反映了商品流通对货币的需要量。目前，世界各国基本上均用居民消费价格指数来反映通货膨胀的程度。在通货膨胀率很高的情况下，消费者可能将消费从住房中转移，从而影响房地产消费需求，最终给投资者带来损失。

三、防范投资风险的建议

（一）高度重视可行性研究

在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中关键的一步。房地产开发企业对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性 。

（二）灵活应用投资组合理论

在投资领域里，要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域、房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如：房地产开发商可以投入一部分资金，在普通住宅投资一部分，在高档写字楼投资一部分等等。

（三）关注政策变动

我国房地产受政府政策影响大。因此，要时刻关注国家各项方针政策及我市政府政策的变化。研究各项政策，有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，并根据政策变动及时调整投资策略，进而有效控制政策风险。

（四）合理融通资金，减少金融风险

房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者考虑贷款规模减少和利率可能升高因素，合理安排投资资金。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。

（五）建立健全企业风险管理组织系统

为了更好地实现房地产投资决策，新风景房地产开发有限公司必须对风险投资决策工作进行具体的组织，确定风险管理组织结构，明确其职能，使企业各部门协调工作，保证风险管理目标的实现。

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1、引言

房地产商品是一种特殊的商品，具有固定性、耐久性、多样性等特征。周寅康先生认为房地产与一般商品有着本质上的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，这种特性又主要取决于土地本身的特性。而土地特性包括土地空间位置的固定性、数量的优先性、使用的持久性、异质性和利用的多样性。房地产市场具有资金量大、风险高、周期长、影响因素复杂等特征，风险与收益是成正比的，因此相对于其他行业，房地产行业的收益十分丰厚。

房地产项目的投资过程具有其特殊性：它是一种预测未来需求而进行产品生产的过程。房地产行业本身所具有的特点决定了它是一种高风险行业，伴随其始终的不确定性决定了房地产投资的成败。所以，研究房地产投资风险对于实现房产投资企业的利益最大化意义重大。

2、房地产行业的两种投资：直接投资与间接投资

以房地产行业本身的特性为依据，房地产投资可分为两类：直接投资和间接投资。

2.1直接投资简介

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与相关的管理工作，它包括两种形式：从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者可以在这个过程中赚取开发利润，风险很大，收益也很客观。有作长期投资打算的投资者一般会选择置业投资，通过购买增量房地产或存量房地产，以期获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

2.2间接投资简介

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者一般情况下是不需要直接参与房地产经营管理工作的。具体的间接房地产投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司的股份或房地产抵押支持证券等。

2.3两种投资的区别

1）通常情况下，直接投资者对投资的房地产项目拥有控制权和经营管理权，间接投资者则没有。

2）直接投资流入的是具体的房地产项目，间接投资则主要流向各种资本市场。

3）直接投资离不开生产要素的转移与重新配置，间接投资则不一定，它并不必然引起其他生产要素的移动与配置。

4）直接投资并不涉及资产所有权的变更，而间接投资资产所有权会在买者和卖者之间频繁变更。

5）直接投资会包括有形资产和无形资产的双重流动，而间接投资只会货币资本的移动。

3、直接投资可能会带来的风险

张瑶宁认为根据风险理论，房地产直接投资活动由于受制于多方面因素的影响，以及由房地产产品自身特点所决定，存在着许多不确定因素。这些不确定因素可能会导致房地产直接投资活动的实际后果与预期收益的负偏差（即损失或减少），在房地产直接投资活动中，这种引起预期收益损失或减少的可能性就是房地产直接投资风险。一般情况下，房地产直接投资风险包括以下几个方面：变现风险、投资周期风险、供给有限性和滞后性风险、资本需求风险等。

3.1变现风险分析

俞明轩认为房地产变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，它的销售过程非常复杂，流动性不强，使得投资者很难在短时间内将房地产兑换成现金，资金周转很困难。所以，一旦出现投资者需要偿债而必须尽快回笼资金的情况时，房地产市场的不完备可能会让投资者蒙受不小的折价损失。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度也是不一样的，一般情况下，变现性能最好的是储蓄存款和支票，其次是股票外汇、期货和债券投资等，最差的便是房地产投资了。

3.2投资周期风险分析

一个房地产直接投资项目从最开始的寻找机会到中间的可行性研究再到最后的施工、竣工、销售，整个环节一般情况下需要几年才能完成。房地产项目开发周期很长，期间，各种社会经济环境条件发生变化的可能性很大，各种各样的费用特别是后期费用很难确定，这就给房地产投资者带来了很大的风险。在房地产开发过程中，只能对整个开发期内的各项费用和收益作出大致的测算，很难作出精准的预计。在房地产项目漫长的开发过程中，有很多难以预测的因素：房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、利率的变动等。房地产项目一经确定，资金一旦投入，就再难根据实际情况进行改变和调整。所有的房地产开发企业都必须承担由于开发周期长而导致的房地产项目“滞后”效应的风险。

3.3供给有限性和滞后性风险分析

一方面房地产直接投资需要很长的开发周期，另一方面土地资源十分有限，这就导致了房地产供给的低弹性现象。与此同时，市场对房地产的需求却很大，且伴随着巨大的需求变化，房地产需求呈现出高弹性。并存着的供给低弹性和需求高弹性注定了房地产商品只能提前生产，提前生产就必然会导致供给滞后。总而言之，房地产商品供给的有限性和滞后性会使房地产直接投资面临供求关系变化所带来的风险损失。

3.4资本需求风险分析

众所周知，房地产直接投资需要大量的资金，房地产项目的开发过程实际上就是巨额资金的投入过程。首先，毋庸置疑，购买土地就是一笔不小的费用。并且由于土地本身所具有的稀缺性特征，它的价格只会越来越高。其次，毫无疑问，工程造价是房地产资金投入的主要部分。通常情况下，房地产开发企业不可能完全依靠自由资金就可以完成一个房地产开发项目，一般都是先投入一部分自由资金，再通过银行贷款等融资手段筹集开发资金。与此同时，房地产开发项目的规模越大其投资者需要承担的风险也就越多。因为规模大，投资资金就多，投资周期就长，资金回笼就慢，流动性也就不强了。总而言之，房地产直接投资者需要承担能否按期筹措项目顺利开展所需要资金及资金成本较高的风险。

4、房地产直接投资缺乏流动性

房地产的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等因素都影响着房地产直接投资的变现程度。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在房地产开发过程中作出的每一项决策都是正确的。

4.1经济环境因素

显然，出售房产在房地产繁荣期要比在萧条期容易得多。换而言之，就是房地产的市场行情决定着直接投资变现风险的大小。在受行情影响方面，房地产间接投资就小得多，无论房地产处于繁荣还是萧条时期，间接投资者都可以在公开市场上快速退出。在2009年～2010 年，我国的房地产市场就处于繁荣期，房地产交易十分频繁，房地产很容易在市场上出手。而2011年～ 至今，房地产市场处于低潮期，很多的房地产商手中都积压了大量的房地产，情况不容乐观。与此同时，投资者又无法控制整个大的经济环境，只能默默承担房地产市场萧条带来的巨大经济损失。

4.2交易成本因素

房地产本身的特性注定了房地产本身价值很高、交易所需的资金很多，很难在市场上找到买家。交易成本越高的房地产其变现性就越差，风险也就越大。李飞宇认为豪宅的变现性要低于普通住宅；高档写字楼的变现性低于商住楼；整栋楼房的变现性低于分户出售房的变现性等。

4.3信息不对称因素

在房地产交易市场上，卖方掌握着房地产的大量实质性信息，公开信息如：地理位置、地形、交通情况、户型等，隐蔽信息如：商品房的成本、质量、盈利能力、增值潜力等，还包括着物业管理等后续服务在内的不确定信息。卖方独霸真实信息决定了房地产交易不同于一般的商品交易，甚至可以说房地产交易是卖方与买方的一场博弈。在房地产交易过程中，买卖双方对商品房质量和成本信息的了解存在着严重的不对称现象。信息的不对称可能会导致投资者为低质量的商品房支付了很高的价格，甚至会因此而引发经济纠纷。

4.4不公平竞争因素

在房地产开发市场中，房地产巨头依靠股市或者央企背景，利用权力和资金的优势大搞不公平竞争的现象屡见不鲜，借力土地招拍挂制度进行圈地、囤地，对民营房地产企业残酷打压和排挤的情况也是层出不穷。土地寡头必然导致定价权掌握在少数房企手里，中小投资者常常无法获得可供开发的土地。

5、结语

相对于房地产间接投资来讲，房地产直接投资所面临的风险更大。它受多种因素的影响：房地产市场的经济环境、交易成本、信息不对称、不公平竞争等。这些不确定因素直接决定着房地产投资的成败。因此，在进行房地产直接投资时，必须细细分析变现风险对投资决策的影响，确保企业在投资过程中所做出的每一项决策都是正确的。

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投资人的理性程度与开放式证券投资基金的赎回风险大小有着重要的关系，我国是很有代表性的新兴市场，投资人的理性投资意识、投资方法都还尚未普遍形成，为何投资证券投资基金以及如何投资证券投资基金也还没有形成普遍的正确认识，因而我国开放式证券投资基金市场的赎回风险问题尤其值得注意。

一、双向选择困难――赎回风险的来源

1．信息泛滥导致投资人在证券投资基金选择上的“理性漠视”。信息是投资者选择的依据，包括宏观环境信息及单只证券投资基金的微观信息。由于现代信息社会的特点，信息来源极其多样，信息的易得性是伴随着信息量的爆炸性增长而增长的，信息获取成本的降低同时意味着信息筛选成本的增加，这种成本很大程度上表现为时间与精力上的消耗，而基金诞生本身就是要克服普通投资者投资时所遇到的这种问题，因而也是基金产品本身受欢迎与否的一大重要因素，然而在众多基金中筛选出适合自己的基金同在股票市场上选择股票一样耗费时间和精力时，基金产品本身（作为众多投资工具的一种）的优势已经打折扣了；另一方面，信息量和易得性的增加导致的另一个问题是信息价值问题，肤浅的评论、脱离实际的空谈甚至根本错误的观点充斥整个舆论界的时候尤其需要投资人自己独立的判断，而独立的判断则需要广泛的专业知识、需要花时间的研究和从性格角度上的独立意识，而这恰巧是现阶段普通投资人所欠缺的，也正是证券投资基金存在的另一个价值，然而由于信息甄别的困难这一价值也难以发挥。所以普通投资者会基于一种“理性漠视”（rational ignorance）理所当然的认为他所掌握的现有信息并不是全部信息，基于现有信息的资产配置决策（将自己的多少资产以银行储蓄形式存在、多少资产投资于证券投资基金）并不是最优决策，而基于尚未掌握的信息所做出的决策很有可能与现有决策相冲突，因而从根本上否定处理信息并基于已掌握的信息来挑选合适自己投资风格的证券投资基金这一资产配置决策的有效性和必要性。而证券投资基金的存在本身是基于现资组合理论的，现资组合理论则是基于这样一个假设，投资者本身是理性的，作为理性的投资者理应根据自己的投资风格和外界信息判断自己投资于何种证券投资基金。探讨至此便出现了一个操作层面的矛盾――作为普通投资人无法找到自己合适的证券投资基金而作为基金管理公司同样也没有办法锁定自己的目标客户群体。下面的论述将更深入的探讨这个问题。

2．由于“逆向选择”证券投资基金经理很难摆脱营销和目标客户选择上的被动地位。逆向选择（adverse selection）是由于信息不对称带来的一个问题，是指交易一方如果能够利用多于另一方的信息使自己受益（同时会使另一方受损），则该方倾向于签订协议以进行交易。逆向选择问题是证券投资基金业的一大威胁。那么，逆向选择问题是怎样在证券投资基金营销中体现的呢？如果证券投资基金经理为了“冲规模”进行主动营销，通过营销人员的努力，将会有更多的投资人投资于该基金，基金规模在推广运动结束后将会有提升，但是从投资人结构来看，通过促销方法获得的新投资人往往不是基金经理所理想的具有专业知识和良好投资理念的人，因为这类人往往主动寻找自己合适的投资渠道，也就是说，是他们选择基金，而不是基金选择他们。相反，促销所吸引的往往都是缺乏专业知识和投资理念并且易被广告所吸引的那一类。也就是说基金促销活动在需求传递效果上对这类投资者最为显著，基金的主动营销最先吸引的也就是该类投资人，在缺乏固定投资理念支持下这类投资人在意识到也许这只证券投资基金并不适合自己的时候便会撤退出场。而证券投资基金往往在逆向选择上无法提供有效的规避机制，因此处于被动地位，任何主动的营销手段都会招致逆向选择问题而其伤害又是裸的。由于很难采取主动营销，证券投资基金经理在选择自己所中意的目标投资者时也会处于被动地位，想要使自己的投资人群体都符合证券投资基金资产配置要求很困难。

综上所述，由于多种不利因素的存在将导致普通投资者与证券投资基金经理间双向选择的困难，进而增加了基金的赎回风险。这一问题虽然很难从开放式证券投资基金自身机制设计上有效解决，但是从市场营销学的角度来说，该问题实际上是目标市场确定和营销过程控制问题，在基于正确的营销理念运用正确的营销原理和具体方法，双向选择困难的问题还是可以得到较好的解决的。

二、基于精准营销理念实现证券投资基金的稳定运行

（一）精准营销理念概述

精准营销（Precision Marketing）是建立在精准定位的基础上，依托现代技术手段，建立非传统的客户沟通服务体系，实现企业可度量的低成本扩张。这个含义具体来说有三个层面来构成：第一，明确的营销思想，确定相对稳定的营销战略，包括营销对象等；第二，精准营销要求将营销管理的各个要素转化为可以量化的参数以作为实现精准的手段；第三，精准营销依靠已量化的要素及相互间内在关系进行营销决策。精准营销在理念层面上最核心的部分就是“量化”――传统营销手段一大弱点在于市场定位的分析和应用手段只能是“定性”的，精准营销就是要依托数据挖掘技术、数据库管理等手段将营销因素量化以求实现可以精准度量精准控制。

（二）证券投资基金的精准营销手段

1．投资者效用评分模型。在营销战略相对稳定的基础上，可以对证券投资基金精准营销方法进行研究――确定变量并构造关系。要考察证券投资基金运行的稳定性状况，我们所要关心的是投资者什么时候会做出买入决策、什么时候会跨越赎回费障碍做出退出决策，在实际中促使投资人做出以上两种决定的因素很多，因此需要在没有过多损失的条件下进行适度的抽象，在这里使用许多金融理论者及CFA所广泛应用的一种投资者效用评分模型。首先应做以下假设：（1）投资人自身财务状况稳定。（2）投资人理性程度不变。（3）风险状况相同的证券投资基金所带来的投资回报相同。现引入投资者效用评分模型：

其中U为投资者效用，E(R)为某项投资的收益期望值， 为一约定俗成的系数，A为投资者风险厌恶系数，为该项投资工具的风险衡量参数，即其收益的方差。

2．R指数的构造。首先给投资者风险厌恶系数A设定一个合理的范围，在此引入经济学中常用于衡量消费者（此处即为投资人）效用水平的序数效用法。序数效用理论认为，因为“效用”是主观的，很难赋予一个具体的值，然而在实际的消费者行为分析中，并不要求衡量具体的效用是多少，而只是要求消费者能依据自己的偏好给不同的商品组合的效用排列出一个顺序即可。现在回到消费者效用评分模型中，为了分析投资人什么时候会做出退出决策――我们可以将根据模型求出的投资人效用U进行排序并分为两类：第一类是使投资人选择继续持有证券投资基金的效用水平集合、第二类是使投资人选择“用脚投票”的效用水平集合，U=0为投资人决策临界点。当U=0时，正的预期收益刚好被负的风险值与风险厌恶系数的乘积所抵消，投资人将认为没有必要作出任何决策。因此，可见，维持投资者持有证券投资基金意愿所必需的最低收益数值上等于 Aσ2，在基金经理的角度设想在何种期望收益之下将导致“相当规模”的投资人“用脚投票”而导致巨额赎回，作为基金经理，利用分析人员和自己的经验确定一个底线收益σ2，作为证券投资基金目标投资人的最低要求回报，投资组合的方差为 ，所要求的标准风险厌恶系数为A。令U=0，则E(r)1= Aσ2，A= ，然而此时的A值往往不是整数，为了便于考量，将A乘以固定乘数IER而整数化以得出标准风险厌恶系数Astd：

这样就得到了一个证券投资基金经理所需要的精确的风险厌恶系数，可以Astd为中心左减右加若干整数来描述所有证券投资基金投资人风险厌恶程度，上面将Astd定为2，那么可以将所有投资人的风险厌恶程度分为3级，并赋予相应的风险厌恶系数：A1=2、A2=4、A3=6，A1表示最为激进的投资者、A3表示最为保守的投资者。相应的，我们就可以得出每种类型的投资人的投资人决策临界点，即求出U=0时每类投资人的预期收益，当已实现收益低于某个级别的预期收益时，该级别及风险厌恶系数大于该级别风险厌恶系数的投资者便会选择撤场。

设期末已实现收益为R。当R Aσ2时，投资者继续持有该证券投资基金，当R< Aσ2时，投资者将抛售，最终的衡量标准是期末已实现收益R，它将决定下一期投资者是否继续持有该投资组合。可以把它看成是衡量证券投资基金运行稳定性的一个参数。σ2是证券投资基金经理所确定的投资组合的特征值，是证券投资基金经理在制定投资战略后确定投资组合中已经确定下来的。风险厌恶系数A是投资人所特有的变量，A越大，证明投资者越讨厌风险，相对而言对预期收益的要求也越高。为了简化分析过程，我们以上的投资者分级为三级（实际操作中当然分级越细越好）：极端厌恶风险者，A=6；温和风险厌恶者，A=4；风险忽略者，A=2。那么，当U=0时：极端厌恶风险者的预期回报Er1=3σ2，温和厌恶风险者的预期回报Er2=2σ2，风险忽略者的预期回报Er3=σ2，这时，我们假设期末实现收益为R，当R3σ2时，证明投资组合的业绩不错，三类投资者都没有理由撤出；当2σ2R3σ2时，极端厌恶风险者认为相对于其承受的风险而言，真实回报R太小以至于效用为负，该类投资者会果断撤出，另外两类投资者仍将选择继续持有。

设极端厌恶风险者所持有的证券投资基金份额为n，证券投资基金份额总规模为N。那么将会有 的投资人撤出。可见，证券投资基金基于风险厌恶程度的投资者结构将会对证券投资基金运行稳定与否产生重要影响，上例中，如果极端风险厌恶者证券投资基金持有数超过10%，即会构成巨额赎回，将面临从监管到舆论到基金投资管理的重大压力。更一般的，利用风险厌恶系数A将投资者分为s级，即风险厌恶系数A∈[1,s]，各级投资者所持有的证券投资基金份额为n1，n2，…ni，…ns；证券投资基金总规模为N，令期末实现收益R= iσ2（i ∈[1,s]）、赎回比率为D，那么D= ×100%，当D≥10%时，证券投资基金将被巨额赎回。但是当D被确定下来的时候赎回就已经发生了，我们所要关心的是在实际赎回发生之前我们是否能够进行有效的预测，为了能在证券投资基金运行过程中就及时发现证券投资基金的投资人风险厌恶结构所存在的风险，我们可以将风险厌恶等级在Astd以上的投资人所持有的证券投资基金份额总数（n）与基金份额总规模（N）进行对比并指数化，得出正常情况下投资人集体中会有多少人可能会对在一定风险下所产生的收益不满而产生赎回风险，即，取风险指数R，则R= ×100，这样，就有了一个在证券投资基金运行过程中就可以实时衡量衡量证券投资基金赎回风险的观测指标。

3．对风险厌恶系数A的进一步讨论。因为风险厌恶系数A是每个投资者所特有的值，受很多因素影响，但是从证券投资基金经理的角度出发，A值是综合投资者本身各种因素的结果，更关心每个投资者A值具体是多少，而无需分析A值背后的构成因素。A值的获得，需要从营销的过程管理中解决――设计一套问卷，通过投资者的反馈来建立基于风险厌恶程度的证券投资基金投资人特征数据库。在市场营销过程管理上，根据问卷中投资者所获分数来划分不同的风险厌恶等级并赋予相应的风险厌恶系数A，得分越低，A值越高。这样就可以让投资人的风险厌恶系数与证券投资基金经理所设定的Astd相联系，并以Astd为基准向左右两端确定一个风险厌恶范围。然而，完全理性的投资者是不存在的，要想通过一次测试便可获知投资者自身都不是很明确的风险厌恶程度值是不现实的，所以，客户经理们在日常工作中在精准营销理念指导之下的一大任务就是在与投资人沟通的过程中去发现投资人真实风险厌恶程度与数据库中的偏差并随时调整。在确定所有投资人A值之后，R指数便可以应用来实时指示证券投资基金投资者结构稳定状况了。

利用R指数指示投资人结构，利用市场营销过程管理控制证券投资基金运行风险：一方面努力维护与目标投资人的客户关系，另一方面同时积极对非目标投资人进行投资人教育，将其持有的证券投资基金头寸维持在合理水平上。同时，值得再次强调的是，证券投资基金的市场营销远不只是把证券投资基金推销给投资人这一简单工作，而是牵扯到证券投资基金运行稳定和持续盈利的一项意义重大而且运作复杂的系统性工程。

参考文献

[1]黄亚均．微观经济学[M]．北京：高等教育出版社，2005：397

[2]（美）弗雷德里克・S・米什金．货币金融学[M]．郑艳文译．北京：人民大学出版社，2006：176

[3]（美）滋维・博迪．投资学[M]．陈收，杨艳译．北京：机械工业出版社，2010：106

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中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502

1房地产投资风险的概述

1.1房地产投资风险

房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。

1.2房地产投资风险因素分析

影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。

2房地产投资风险评价体系

2.1指标体系建立的原则

指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。

2.2评价指标体系的构建

在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。

3房地产投资风险评价

3.1层次分析法概述

层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:

B =A*R

3.2层次结构模型的建立

利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。

3. 3层次分析法计算步骤

层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。

4实例研究

深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。

(1)确定评语集。

评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)确定因素集。

主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)确定权重集。

由层次分析法计算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)确定评判隶属矩阵。

采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。

(6)评价结果。

规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73.36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。

5结论

房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。

参考文献

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［2］简德三,王洪位.房地产经济学［M］.上海：上海财经大学出版社，2003.

［4］ 赵世强.房地产开发风险管理［M］.北京：中国建材工业出版社，2003.

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一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

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高新技术项目具有高度不确定性,没有历史经营业绩,资产存量小,产业化资金需求大,风险高等特点,在普通金融信贷存在担保要求和金融自身投资者的安全性要求下,很难从普通融资渠道获取资金。然而高新技术产业投资一旦成功的巨额回报又吸引着资金拥有者,在填补金融市场的结构和运作规则所决定的市场空缺的制度条件下,投资于高新技术产业的风险投资风起云涌,不断发展。风险投资之所以在近半个世纪以来迅速发展,风靡全球,是因为它对经济的发展起着巨大的推动作用,被称为高新技术产业发展的“助推器”、经济增长的“发动机”。一个最明显的例子就是在美国,风险投资不仅造就了硅谷数以万计的高新技术企业欣欣向荣的局面,从而使得美国经济在倡导知识与技术的时代再次独领,在全球再执牛耳,也促成了美国经济在20世纪90年代出现了历史上第一次连续9年的低通胀、高增长的繁荣局面。风险投资要想降低风险,必须在投资前准确的预计风险之所在,投资后对其加以有效的防范控制。本文就风险投资的主要防范措施进行研究,希望对各个行业的投资发展有所借鉴意义。

一、风险资金注入前的风险防范

1.广招英才,打造精英团队

我国从1985年开始已经陆续成立了一些风险投资公司,目的主要是为了配合国家高技术(863、火炬等)成果转化。至1998年,全国有22个省、市已建立了各类科技信托公司,科技风险投资公司和科技信用社80多家。这些公司都是由政府出资建立的,工作人员也主要来自政府部门,都是非常了解中国国情的人,但是对风险投资的精髓却根本不懂,结果是把这些公司都办成了一般的投资公司,整体业绩很差。在随后的风险投资泡沫阶段,各地政府又相继成立了一些风险投资公司,但是发展的道路却没有什么改变。因为风险投资人才不是一朝一夕可以造就的。作为国内本土、特别是政府建立的风险投资机构,要加大风险投资人才的引进与培养,打造自己的精英管理团队,主要包括战略管理、财务管理、人力资源管理、市场营销、风险控制、投资分析、法律等方面的人才,如此才能提高风险投资项目的成功率,才能不断发展壮大,才能与外资风险投资机构相抗衡。打造自己的精英管理团队不能走入误区。没有自己的精英管理团队作为公司的中流砥柱,一个公司要想成功是很难的。

2.建立科学规范的投资分析程序与标准

这一点是进行风险投资工作时所必须要遵守的,包括具体的工作过程、评估所采用的方法、评估指标及其标准、评估原则等。在合作协议签订之前,风险投资家对项目本身、风险投资控制权、风险企业家报酬激励、风险投资退出、风险企业融资结构优化等都要进行详细分析与研究,并运用相关的理论如效用理论、博弈论、契约及委托一理论、期权定价理论等,建立相应的评估模型。这样,在实际进行一个项目的评估时,就能够做到有条不紊,全面高效,再根据实际情况进行适当的修正,就可以做出一个相对客观准确的评估。当然,最重要的还是执行。

3.最后实地调查

对风险企业和风险项目的了解不能只听风险企业的介绍,必须由风险投资家亲自去做实地调查。实地调查的因素自然有很多,但是最重要的是风险企业家及其管理团队,其次才是产品。人的因素是第一位的,风险企业家及其管理团队对风险企业的成败影响极大长期的风险投资研究都己经揭示出来,风险企业家及其管理团队对风险企业的成败影响是最大的,所以,实地调查也应该把风险企业家及其管理团队放到首要的地位。对风险企业家及其管理团队的评估,必须经过相当长时间的沟通与考察才能做得比较客观准确,因此不能怕麻烦,不能怕跑路,不能怕花钱,不能有得过且过的思想。

对产品的实地调查,主要是产品的新颖性、独创性、技术领先性、市场前景。产品的新颖性、独创性都和技术有关系,因此重点在技术的领先性和市场前景上,这二者缺一不可。技术上是否领先,不能只看技术本身的状况,还要考察竞争对手的情况,要分析产品能够始终处于领先的地位。而市场前景则决定了产品的前途。所以说,新产品虽然能够创造消费需求,但是需求量的大小及持续时间却需要经过详细的论证。

二、风险资金注入时的风险防范

在风险资金投入企业时,为了规定当事人的权利,同时为了解决风险资金注入后的问题,防止和降低道德风险,风险投资家与风险企业往往要通过谈判来解决双方的关系,并以合约条款的方式明确下来。合约中包括以下四方面的内容:一是出资数额与股份分配,为了控制风险企业的经营行为,风险投资公司往往要占有企业1/2以上的股份。二是创建企业人员组织和双方各自担任的职务。三是投资者监督权利的使用与界定。四是投资者退出权利的行使。在合约中,不但给风险投资家对风险企业的干预以法律的支持,而且将风险投资的权利以法律保证,最重要的是风险投资家对可转换优先股所做的概念上的创新,更是将风险投资家防范风险的意图暴露无疑。可转换优先股是风险投资公司在风险企业所投的权益资本常常采用的方式。因此,可转换优先股的概念可谓是风险投资家风险防范的又一力举,是一项非常重要的风险防范工具。

三、风险资金注入后的风险防范

资金投入后,风险投资家将积极的投入到风险企业的管理中去,从制定企业发展战略(行业选择、市场定位)到建立有活力的董事会,到聘请外部专家(律师、会计师、管理咨询专家),到吸收其他的投资者以期为企业带来新的资金、管理思路、关系网络,为提高企业的管理资质和盈利前景。在此阶段,规避风险的主要措施是通过监督达到的,包括严格执行商业计划书,查阅企业财务状况资料、产品资料、生产设备资料以及经营计划,向会计师事务所、律师事物所等中介机构进行咨询,了解风险企业所在行业市场竞争情况的变化以及客观经济环境和经济政策变化,并采取积极对策等方式适时动态监测和管理。

四、风险资金退出时的风险防范

如果说风险投资的进入是为了取得收益,那么退出则是为了实现收益。可以说,退出是实现赢利的渠道,而且也是唯一的渠道。所以,只有成功的退出才是风险投资家追求的最终理想。然而,由于种种风险因素的存在,也由于资金数额的限制,使得大多数风险投资家并不能相伴着风险企业走向成功。所以,风险投资家在风险企业成长的每个阶段,都在权衡利弊,判断着退出时机的到来。一旦退出时机到来,风险投资家就当机立断,以免遭受更大的损失。

对于有望成功的企业,风险投资家往往采用公开上布(IPO)的方法退出,这样投资就可得到相当好的回报,这种退出方式最为理想,风险投资家可谓名利双收。对于有一定发展前途,但风险投资公司本身资金又难以为继时,风险投资家往往见好就收,或将股份卖与风险公司管理层或卖与有意介入风险企业的新的投资者,这样的收益尽管少于IPO,但由于尽早收回资金,增加了资金的流动性,从而可继续投向新的项目,相当于扩大了投资总量;风险投资家可以在合伙期内进行多轮投资,也增大了投资再收益的可能性。而对于经营不善的风险企业,风险投资家一定要当机立断解散或破产并对风险企业进行清算,可能是最好的减少损失的方法,此时利用手中持有的可转换优先股给予的优先权利,或许还可保住公司的初始投资。

五、结语

风险投资已成为经济增长的重要动力,风险投资不同于传统投资,是由职业金融家投资于创新企业的一种权益性投资。经过近十多年的理论探索,我国风险投资研究有了很大的发展。目前,我国还存在许许多多的问题阻碍着风险投资业的进一步发展。同国外风险投资发达的国家和地区相比,我国的风险投资面临的风险也就更大。由于风险投资过程非常复杂,投资项目本身也可能会遇上许多不可预测的技术、社会、自然等风险,甚至可能是从未出现过的风险,因此,风险投资往往需要对项目投资过程的相关因素都进行详尽的分析,确定具体投资项目到底面临哪些风险的威胁以及各种风险的风险程度,根据风险程度的大小采用相对应的方法。

参考文献:

[1]刘曼红:风险投资,创新与金融,第1版,北京:中国人民大学出版社,1998年10月

[2]尹淑娅:风险投资中创业企业价值评估模型及其应用.中国软科学,1996年6月

[3]唐翰岫:风险投资决策,山东人民出版社,2002年5月

[4]周慧玲:风险管理学,武汉测绘科技大学出版社,1996年10月

[5]程德兴:企业风险财务管理研究,石油工业出版社,1998年7月

[6]苏永江 李 湛:风险投资决策问题研究,科学学与科学技术管理,2001年2月

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1 引言

高科技企业区别于传统企业的最大特点是技术起点高，因此，在技术、产品、生产和市场的成熟度等方面都存在更大的不确定性，即高风险。另外，高科技企业随着规模的扩大，其资金需求量大、增长快速的特点也很明显。风险投资分析风险投资缺乏数据借鉴，这给利用已有的风险评价与控制方法给高科技企业进行带来了困难，因为风险控制往往建立在充分利用历史数据基础上。如收益率均值-方差模型、多因子定价模型、VAR（Value At Risk）风险测定法等均是基于大量历史数据及事前信息的有效性，对事后信息考虑甚少。在高科技企业的投资风险评价方面，国内外主要处于定性分析阶段，定量研究较少，且主要集中于风险投资的某一阶段或是仅从风险或价值方面去分析，缺乏从生命周期的宏观和整体上进行的研究，不利于对高科技企业进行全面的评价。

笔者根据高科技企业的特点，对其生命周期的各阶段的主要风险进行分析，找出主要指标，在此基础上，利用模糊层次分析法，建立高科技企业风险投资的分析模型，从整个生命周期对高科技企业的投资风险进行分析，同时结合其他思想，对产品的市场占有率、盈利水平等也做了说明和预测，以帮助进行风险投资决策。

2 高科技企业风险投资分析

2.1 高科技企业的生命周期

科技企业的生命周期一般包括六个阶段，即研究与开发期、创业期、早期成长期、加速成长期、稳定成长期和成熟期。研究开发期要通过市场研究以确定所研究的产品或劳务的市场潜力，此时投资需求较小。创业期要开发出最初产品以向市场展示，并保证第一笔业务成交。这一阶段对资本的需求显著增加，包括工资、设备和推销费用等。早期成长期，企业已完成生产线的开发，市场逐步扩大，然而企业仍然处于亏损阶段，需借外部资金增加设备、招收业务骨干，并着手下一代产品开发。到了加速成长期，企业的产品或劳务已被广大消费者接受，销售额和利润开始加速增长，现金流入可以满足企业大部分需要，但新的机会不断出现，企业仍然需要外部资金来实现高速膨胀，直到企业进入熟期。

2.2 不同阶段的风险分析

依高科技企业的生命周期理论，可把高科技企业的分为以下几个阶段来考察风险投资的风险：

（1）种子期（Seed Stage），相当于生命周期中的研究开发期。是技术酝酿与开发的阶段，创业者仅有产品的构想和初步设计，为实现实用化和商品化需进行产品、工艺流程、设备等方面的研究。由于开发高科技并将其转化为现实产品具有明显的不确定性，技术失败是此阶段的主要风险。

（2）创建期（（Start-up Stage），相当于生命周期中的创业期。一般指技术创新和产品试销阶段。此阶段的主要任务是市场导入、创立企业和进行规模化生产。此阶段产品的技术风险逐渐减少，但由于市场化过程中新产品的推广和被潜在顾客接受需要时间，企业经营面临许多外部的不确定性因素，市场风险和经营风险成为主要风险。

（3）成长期（Growth Stage），相当于生命周期中的早期成长期。企业已经建立，技术、产品也基本完善，主要任务是产品的市场推广。企业将在本阶段开始产生利润。企业应综合考虑市场容量、市场接受时间、价格因素，确立市场战略，将产品迅速推向市场，避免市场风险。此阶段企业面临的另一重要风险为财务风险，成本的控制至关重要。

（4）扩张期（Expansion Stage），相当于生命周期中的加速成长期和稳定成长期的前期。扩张期是市场份额逐步扩大、经营业绩逐渐上升的阶段，企业在本阶段实现累计盈利。但为进一步扩大生产和开拓市场，还需要更大的资金投入。同时，因技术开发成熟，可能有新的竞争者加入，企业将面临竞争威胁，这将使企业的财务风险成为本阶段的主要风险。

（5）成熟期（Bridge Stage），相当于生命周期中稳定成长期的后期和成熟期。是技术成熟和产品进入大生产阶段，企业的产品和市场占有率已得到承认，生产规模扩大，技术、管理日趋成熟，销售和利润大幅增加，已超过盈亏平衡点，开始进入盈利期；企业的技术、财务和市场风险已降得很低，其知名度和信誉度开始建立。此时企业利润率已变得不再诱人，风险资本开始考虑为上市做准备，以实现成功退出。

3 风险投资分析方法

3.1 高科技企业风险分析

根据以上分析，可以把高科技企业的风险分为五个阶段，在五个阶段的风险中又可细分。因此，层次分析法（Analytic Hierarchy Process AHP）是一种很好的工具。

3.1.1 建立指标体系

如上所述，可以得到风险投资的综合评价指标（见附图）。

3.1.2 确定权重

设准则层对应的权重为a1，a2，a3，a4，a5，子准则层对应的权重分别为a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17，a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27，…，a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57。记A=（a1，a2，a3，a4，a5），A1=（a11，a12，a13，a14，a15，a16，a17），A2=（a21，a22，a23，a24，a25，a26，a27），A3=（a21，a32，a33，a34，a35，a36，a37），A4=（a41，a42，a43，a44，a45，a46，a47），A5=（a51，a52，a53，a54，a55，a56，a57）。

3.1.3 建立模糊集合

（1）评价指标集合：U={U1，U2，U3，U4，U5}，其中U1={u11，u12，u13，u14，u15，u16，u17}，U2={u21，u22，u23，u24，u25，u26，u27}，…，U5={u51，u52，u53，u54，u55，u56，u57}。

（2）评价评语集：V={v1，v2，v3，v4，v5}。其中，分别表示指标的评语为“优”、“良”、“中”“一般”、“差”，对应的相关投资风险的大小程度为投资风险“低”、“较低”、“中等”、“较高”、“高”。

3.1.4 确定评价隶属矩阵

以上指标虽然可得到确定的评语，但其合理性却有较强的模糊性。因此，在确定各个指标对评语集V的隶属度时，要按一定标志选若干人（专家）组成评价组，采用专家调查和民意测验等方法对子准则层确定等级。若采用简单算术平均数来确定评判隶属矩阵，则方法如下，设uij对评语集V的隶属向量Rij为：Rij=（pij1，pij2，pij3，pij4，pij5），其中，pijk=vijk/n，k=1，2，…，5，n为参评专家人员总数；vik是参评专家中认为指标Uik属于Vk等级的专家人数，评判隶属矩阵为：

Rij=pij1pij2pij3…pijk=pij11 pij12 pij13 pij14 pij15pij21 pij22 pij23 pij24 pij25pij31 pij32 pij33 pij34 pij35… … … … …pijk1 pijk2 pijk3 pijk4 pijk5

因此，U1，U2，U3，U4，U5的隶属向量构成5个隶属矩阵，分别为：

RU1=（R11，R12，R13，R14，R15，R16，R17）T

RU21=（R21，R22，R23，R24，R25，R26，R27）T

RU3=（R31，R32，R33，R34，R35，R36，R37）T

RU4=（R41，R42，R43，R44，R45，R46，R47）T

RU5=（R51，R52，R53，R54，R55，R56，R57）T

3.1.5 多因素层次模糊综合评价

在风险投资的综合评价指标图中，把影响高科技企业投资风险Z大小的指标分为2个层次，由于已经确定了第2层次指标对评语集V的隶属度矩阵，所以可通过模糊矩阵合成对第1层次目标进行单因素模糊评价，即确定U1，U2，U3，U4，U5对V的隶属度矩阵，进而就可以确定Z对评语集V的隶属度向量。

（1）准则层模糊综合评价。设Bi=AiRyi，对Bi进行归一化处理的结果记为Bi，则Bi表示Ui对V的隶属向量，其中i=1，2，3，4，5，并记Rz=（B1，B2，B3，B4，B5，B6）T，其中“”是模糊矩阵合成算子符号，其代表的意义是将Aij中第一行的各元素与Rij中第一列的各元素之间进行两两比较，在相应的两元素之间先取最小值，然后在一组最小值中取最大值，并以此类推求得Aij第一行各元素与R其他各列的各元素的比较结果。

（2）目标层模糊综合评价。记R=ARz=（b1，b2，b3，b4），对R进行归一化处理的结果记为R，则R表示Z对V的隶属向量，并记R=（b1，b2，b3，b4），式中，b1，b2，b3，b4便是高投资风险Z对评语V1，V2，V3，V4的隶属度向量。

3.2 高科技企业投资收益

以上分析了高科技企业投资的风险，并给出了一种适合于定量与定性相结合的分析，以下讨论一种方法对高科技企业的成长模型分析，从收益的角度来考察风险投资。

高科技风险企业所处的生存空间NES包含环境、环境和环境三个维度，其中间接企业生产函数且为只能接受而不可选择的随机变量称为参变量，记自然环境中的参变量为Nα，经济环境中的参变量为Eβ，社会环境中的参变量为Sγ，设企业在某时期所处生存空间参变量Nα、Eβ、Sγ为给定值，风险企业种子期初始为0，成熟期末时点为T。其余变量约定如下：xi为企业投入要素，i=1，2，…，m；yj为产出产品，j=1，2，…，n；Pj为第j种产品的市场价格；ri为第i种投入要素的市场价格；y（pi）为第j种产品的预期市场均衡量；Rj为企业产品j的市场占有率；R为企业产品的综合市场占有率。则单一产品的市场占有率为：Rj=■（1）

因为yj=yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sγ）所以

Rj=■yj（xi，yj，pj，Nα，Eβ，Sχ）（2）

高科技企业的产品具有多样化的特点，多种产品综合市场占有率表征其成长性为宜。产品j占产品市场总价值的权重为：Rj=■（3）

其中，■为预期市场均衡价格，■（pj）为预期市场均衡产量。其产品综合市场占有率为：R=■wjRj（4）

由于高科技风险企业一般在生存期方能实现盈利，累计实现盈利更是在扩张期后，用企业利润作为其生存能力的判定指标并不适宜，为此选择期权定价方法，将高科技风险企业的股权价值视为期权，采用Black-Scholes公式其价值，即

Ve=SN（d1）-Xe-（T-1）N（d2）。

d1=■；

d2=d1-?坠■（5）

其中，Ve为企业股权的看涨期权价值；S为企业股权的当前价值；X为看涨期权的执行价格；T为距期权到期日的时间；R为期权有效期间的无风险利率；σ2为企业股权价格的自然对数的方差。

4 结语

高科技企业的需要大量资金支持，而高科技企业投资的高风险性，让人望而却步。从两个方面对高科技企业风险投资进行了分析，即高科技企业的风险及高科技企业市场和收益的预测。笔者涉及到了一些可行的方法，并没有对所提出的方法进行实例论证，但整个分析思路都可以在计算机上实现，具有一定的意义。希望通过的量化分析为评价投资项目风险从而做出科学正确的投资决策提供依据。使高新科技企业的投资决策更加正规化和合理化，同时也为高科技企业创造条件，为吸引投资提供。

参考

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3 肖焰恒，黄祖辉.风险资本多阶投资策略的价值分析[J].与财会，2003（4）

4 薛虹，陈健，贾隽.高科技初创企业管理风险评价体系的[J].西安学院学报，2004（2）

5 贾晓东，潘德惠.高新技术企业风险投资及投资风险评价[J].信息与控制，2003（3）

6 韩静轩，马力.高新技术项目投资风险的分析与测度[J].哈尔滨工业大学学报，2001（3）

7 赵尚志，张宪.高科技风险投资价值分析[J].价值工程，1999（5）

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9 许树柏.实用决策方法——层次分析法原理[M].天津：天津大学出版社，1988

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在金融与保险行业中，极端事件是指那些发生概率很小，而一旦发生即对整个保险与金融业产生巨大的冲击的那些事件，比如飓风、重大车祸、火灾、大地震、金融危机等，如美国的次级债危机和欧洲金融危机等，这些极端事件的发生常常导致所谓的大宗索赔案发生。所以对于金融保险机构大投资者来说，如何选择合适的投资方法规避风险，获得最大的投资收益成为了机构投资者所面临的重大问题，本文利用随机微分方程理论和一些已开发的模型应用，初步解决了机构投资者风险投资的策略问题。

一、投资控制研究综述

投资是现代保险业的重要组成部分，保险机构工作重心由承保业务转向投资业务，保险公司已成为综合性金融企业。目前，我国保险业在保险投资方面仍然处于起步阶段，现阶段我国金融体制进行全面改革，通过学习发达国家的先进经验，进一步加快我国保险投资发展已势在必行。保险投资基金即保险基金是指扣除保证金、赔款准备金、赔偿、费用开支和缴纳税金后用的部分。大量保险资金的存在使保险投资成为可能，如何投资成为各界研究重点。

马小翠（2008）[1]研究了满足的随机微分方程有限的大偏差速率函数精确表达式。沈辰（2008）[2]进一步研究广义复合泊松风险模型的大偏差问题，理赔剩余过程上得到了一系列大偏差和破产时刻的结果，这些结果应用在某些金融与保险投资风险问题中。徐高林（2006）[3]指出保险机构自2005年2月开始A股直接投资以来，保险业股票投资收益超过10%，这对保险业来说是好事，但就保险市场和资本市场而言，有必要进一步分析保险资金投资的具体构成。

风险理论是随机理论界探讨的一个热点问题，破产概率作为保险风险中的一个重要测度方法，成为风险理论的一个主要研究课题。人们通常给出破产函数的Lundberg指数上界，以此来进行更为严密的投资决策。上世纪七八十年代，Donsker和Varadhan在马氏过程方面的研究以及Wentzell和Freidlin在动态系统随机扰动方面的工作使得保险破产理论得到了巨大的发展。

二、破产概率模型

1.破产概率模型

我们考虑保险机构可投资问题，保险机构允许去投资风险品种如一些股票市场，建立随机几何布朗运动方程：

其中为常数，，是一个标准的布朗运动，为独立的风险储备金，通过在时刻的总资产可得出，保险机构可以在任何时刻投资一笔钱在风险投资如股票，余下的投资于无风险债券。

给出初始资本，和一个可控制投资比例，保险公司的财富形成过程就可以写成；

定义时间风险模型的破产概率：

其中，在破产概率中，依赖于初始财富和投资策略。

我们关心的是保险机构的最小破产概率：

已有的结论为：。

2.破产概率实测

以全国2000年至2011年12年间各财险机构保险收入数据为依据，测算出以上公式中的各数据参数，计算保险机构投资于风险类的破产概率数据范围（表1隐去机构名称）。

图1 破产概率图

由此可得出目前我国保险机构投资破产的概率是非常低的，保险机构投资风险品种是切实可行的。

三、保险基金投资的策略优化

1.投资策略模型优化

文献[5]中给出了保险基金连续随机的模型，应用随机最优控制理论找出最优投资策略。

假设表示保险基金的总资产，基金可投资于两种组合资产：

无风险资产组合和风险资产组合，于是有：

；。

其中是标准的几何布朗运动。在时刻，投资风险资产的比例为；投资于无风险资产比例为。

于是，保险基金总资产的变化过程为：

（4.1）

目标函数为最大化两个阶段的效用函数：

应用最大化的原理，并令：

（4.2）

由最大化原理有：

（4.3）

（4.4）

其中：解出带入可解出最优化策略。

2.指数效益优化模型

取指数型效用函数为：

它的价值函数为：

（4.5）

其中，约束条件为：

应用上述方法可以得到最优投资比例为：

（4.6）

四、机构投资实例应用分析

以全国2000年至2011年12年间各险种保险收入数据为依据，测算出以上公式中的各数据参数，计算保险机构投资于风险类的比例策略。根据统计一般社保基金盈利为；取无风险利率；以一年为期限，取，风险盈利波动不同，

由于保险基金要有40%准备金及日常赔付，实际计算中取总保费收入一半。计算风险投资结果如下表：

可见用公式测算机构投资较为合理的风险投资比例在30%至44%间，符合实际投资情况。

五、保险机构投资政策建议

1.学习国外先进经验，提高我国保险资金运作能力

发达国家保险基金发行债券往往站到30%以上，可以增加债券投资品种，保证保险投资发展过程资金重要来源。不动产投资回报较高，允许保险基金投资不动产，但比例不宜高。

2.建立保险基金管理公司，提高保险资金投资的专业化水评

国外保险资金运作都有专门的管理基金会，保险监管部门应按照国际惯例，允许有条件的保险公司设立基金管理公司并参与资本市场运作，最大效率地运用保险资金。

3.加强保险投资监督管理，争强竞争力

保险公司必须建立起完善的风险监督管理制度。随着外国保险公司加速进入中国市场，保险业竞争日发激烈。中国保险投资与国际保险投资接轨，必须首先加强监管模式和监管水评的提高，否则无竞争力。

4.加强保险投资专业人员的素质，提高保险投资效益

保险投资需要有专门人才策划实施。需要投资家、会计师、精算师等各类专家组成的决策委员会进行决策。所有这些都要求人员必须具有丰富的保险投资等各方面专业知识技能。因此，培养一支德才兼备的高素质保险投资管理队伍，是提高我国保险投资效益实现最大效益的关键。

参考文献：

[1]马小翠.一类随机过程的大偏差原理[J].济宁学院学报，2008，29（3）：001-003.

[2]沈辰.广义复合泊松风险模型的大偏差与破产时刻[J].合肥学院学报（自然科学版），2008，01：009-011.

[3]许高林.保险机构A股大额投资分析[J].中国保险，2006，11：009-012.

[4]俞雪飞，王金玉，潘德惠.非参数区间估计在证券投资分析中的应用[J].东北大学学报（自然科学版），2003，24（9）.

[5]魏亮亮.在非线性情形下的一些大偏差结果以及在金融中的应用[D].山东大学硕士论文，2010，12.