房地产开发成本模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发成本，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。

一、 我国房地产开发企业的成本构成

成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。

房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。

（一）横向上成本构成

（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。

（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

（二） 业务流程上成本构成

（1）项目前期策划和确立阶段的成本

（2）项目设计与计划阶段的成本

（3）项目施工阶段成本

（4）项目使用阶段成本

从交付使用到规定的责任期结束为止，即通常的物业管理成本。

（二）我国房地产开发企业的成本管理现状

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市场观念

（3）成本管理的理论和内容僵化、手段老化

（4）成本信息严重扭曲，成本管理工作偏离方向

（5）责任成本制度没有落实，企业成本浪费情况严重

（三）我国房地产企业成本管理落后的原因分析

（1）受我国长期计划经济的影响，房地产企业普遍都是 “重开发，轻成本”

（2）部分房地产企业的管理者的素质不高，市场意识淡薄

（3）多数房地产企业成本管理的执行力度不够

（4）成本管理没有抓住重点

（5）没有实行 “全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、对房地产开发企业各个阶段的成本管理

（一）项目策划阶段成本管理

此阶段是开发项目的成败关键。国内外研究表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址（地段、地块的选择）和项目建设方案。在地块的选择上除了看地价和土地出让金的高低外，还要比较补偿费（拆迁、赔偿、过渡等项费用）和配套设施费用的高低，结合销售价格进行综合平衡，选出最佳经济效益。接着是建设方案的确定，当建设地点特定后对开发成本和效益尤为重要。通常的作法是进行建设方案招标。开发商制定招标文件除了小区（或区域）的总体规划设计、功能、配套要求和建筑设计等技术指标外，还必须有经济指标（投资估算）。在方案评定时由技术专家和经济专家共同组成评审专家组。业主选定的中标方案必须是技术和经济指标俱佳的方案，或是技术方案特佳而经济指标欠佳，但在实施中可采取措施有效优化经济指标者。经济专家在评标时对投标人的投资估算进行审计评估，确认其真实可靠程度，防止中标方案在实施中突破（或较大突破）估算值。

（二）设计阶段的成本管理

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

（三）招标投标阶段的成本管理

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

（四）施工阶段的成本控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。

（五）竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

（六）维护服务阶段的成本管理与控制

保修服务阶段的成本高低，首先取决于工程设计和施工质量好坏，做好工程质量工作，则可以将保修费用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用说明书和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。

（2）选择业务水平高、管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量提高开发商信誉的目的。

三、总结

房地产开发是一个庞大而又复杂的系统工程，房地产行业又是一个行业关联性很高的行业，可以说房地产行业发展状况是我国经济发展的晴雨表，因而，房地产市场健康发展对全社会意义重大。而房地产行业内的竞争也将不再是企业与企业之间的竞争，而将是供应链与供应链之间的竞争，这需要我们房地产开发企业将成本管理放在战略的高度审视整个供应链成本的管理。现代成本管理在房地产开发企业战略管理中的应用，大则符合国家宏观产业调控，对合理分配和利用社会资源、实现可持续发展有一定的积极作用；小则带动房地产行业健康运行，消除房地产经济泡沫，使房地产商品价格回归理性，对于这些也有一定的积极意义。

参考文献：

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房地产开发是通过对多种资源的组合使用而为人类提供居住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。不论房地产开发的目的如何，其最终行为应是一种投资行为。市场化的房地产开发，不论是为满足社会需求还是投资活动，为投资人创造利润是其根本目的之一，这是市场经济和价值规律作用的结果。因而房地产开发成本的控制就是创造投资人利润的基石之一，不同的开发项目有不同的开发成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的规律和借鉴意义。

一、房地产开发的主要程序

理清房地产开发的主要程序，将为研究房地产开发成本提供框架和架构支持。

投资人自有投资意向开始至项目建设完成，出售物业、出租物业或自主经营，其全寿命周期的管理，遵循一个基本的开发程序，包括：投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批―施工建设―市场营销与物业管理。这个程序会因具体工作的不同，在实施顺序上会交替进行，如市场营销与施工建设同时或提前进行。无论顺序怎样变化，这些程序基本概括大多数的居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。

二、房地产开发投资的主要组成

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成房地产市场上的增量供给，当房地产开发投资人将建成后的房地产长期持有、出租或自营时，短期开发投资将转变为长期置业投资。（房地产置业投资、房地产股票、债弧⑿磐型蹲实缺疚奈从肷婕埃

对于开发销售模式下的房地产项目，房地产开发投资主要包括：土地费用、前期费用、政府规费、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、开发管理费、财务费用、销售广告费、税费和不可预见费等。

三、房地产开发阶段对应的开发成本

表一为根据某具体开发项目总结的开发成本组成分析，虽不能普遍通用，但有一定借鉴参考意义。

通过上表数据分析，建筑安装工程费用约占总开发成本的50%，土地费用和税费约占总开发成本的30%，其他几项费用单个占比2%-5%。开发项目不同，上述比例会有所不同。

投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究阶段，这个阶段主要是寻找投资机会并进行决策分析，主要产生咨询成本。

获取土地使用权阶段，主要参加土地招拍挂活动，取得土地使用权，支付土地出让金、土地交易费和税费等。

规划设计报批阶段主要是前期工程、规划设计、审查、向政府报批以及向政府缴纳城市基础设施配套费等，办理开发前的各种手续，开发成本主要为前期费用和缴纳政府规费。

施工建设阶段，是将批准的设计变为实体工程的过程，是开发成本发生最快、数量最大的阶段。

市场营销与物业管理可能会随施工建设同期展开，销售费用随工程进展逐步产生。

四、房地产开发成本控制

（一）房地产开发的前期阶段（投资机会寻找―投资机会筛选―可行性研究―获取土地使用权―规划设计报批）是影响整个开发成本的主要阶段，虽然这个阶段实际发生的开发成本费用数量不大，占比不高，只占整个开发成本的2%左右，但其影响的开发成本约有70%。这是因为开发产品的定位、规划设计方案的选择以及设计选型，基本确定了开发产品的业态形式，确定了开发产品的初步轮廓，确定了开发产品的设计思路，这些因素综合固定了开发产品的主要架构，而且会影响开发项目建成后的使用成本，因而是形成或确定开发成本的关键阶段。例如：一个在屋顶附带游泳池的建筑因其结构受力影响，通常会比普通建筑工程造价大许多，而竣工后游泳池的使用维护成本也会影响整个建筑的使用管理成本。

因此，开发前期阶段是控制开发成本的主要阶段，而且是关键阶段。对市场进行深入细致的分析，贴合市场进行开发产品的选型，特别需要重视对设计的细化和深入，进行多方案经济比较，择优选择设计方案，是开发成本控制的主要工作。

优化设计方案，对设计指标（如钢材用量，面积使用率等）科学化的限定，最大程度发挥设计者潜力，从设计上控制工程造价指标，也是开发成本控制至关重要的工作。例如：分别由不同设计院设计的两个类似的工程项目，其地下室钢筋用量分别为91KG/m2和110 KG/m2，地下室面积都接近4万平方米，其地下室钢材用量相差760吨，工程造价仅钢材部分就相差约390万元，因用钢量的不同地下室单位建筑面积造价相差96元/m2，对整个工程造价影响比例约为2.6%。可见，设计的指标控制工作是关键。

（二）房地产开发的建筑安装工程阶段，因其资金投入量大，是开发成本控制的第二阶段，这个阶段是优选建筑承包人和控制工程质量、进度、投资的综合阶段。虽然这个阶段投入整个开发成本约50%，但开发成本的控制影响一般仅占总开发成本的10%-15%左右。

房地产开发的建筑安装工程阶段，工程招标选择承包人，通过充分的市场竞争来选择社会平均水平的工程投标价格，是控制开发成本的一个重要手段。

我国的建筑市场已实行招标投标多年，其市场透明度已较高，市场竞争体现优质优价的原则。开发商对建筑承包人有较大的选择范围，工程报价公开竞争，对开发成本的控制较为有利。但也必须看到，投标价格与质量、信誉等的对应关系，避免因低价中标造成后期施工中的扯皮、纠纷等影响，进而影响开发项目的形象、质量等。

施工过程中，开发成本的控制，更多体现为维护施工合同的执行，保证开发项目在合同框架内顺利实施，避免承包人索赔产生额外的成本。保证工程顺利进行，安全如期竣工，按计划销售或运营，取得预期的经济效益，这就是在建筑安装施工阶段开发成本控制的重要工作。

在建筑安装工程阶段，因为投入资金量大，实施精细化管理，避免一些无谓的浪费，对开发成本的控制还是有一定效果的，虽然可能节约的比例不大，但因为工程造价基数大，其节约的绝对数额还是可观的。根据对某具体开发项目的调查，开发商实施施工监督精细化管理， 其节约的工程费用足以支付工程管理人员薪酬，而且还树立了开发项目和管理人员良好的形象。但必须注意的是，开发商实施施工监督精细化管理，不能脱离合同框架，不能一味追求低价，否则将适得其反，降低开发项目的品质。

（三）从表一的数据可以看出，除土地费用（占比16.74%）和建筑安装工程费用（占比48.59%）外，第三个大比例项目为国家收取的税费，约占总开发成本的13.6%。国家对开发项目收取的税费主要有：营业税，城建税，教育费附加，土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税等。税费是必须按国家规定缴纳的，合理的进行账务整理，避免重复交税。

（四）房地产开发中的财务费用是一个不容忽视的数据，虽然在表一中财务费用仅占整个开发成本的2.16%，但不同的开发项目，这个数据可能差别巨大。

财务费用主要包含：融资、贷款资金利息，财务咨询费，银行手续费等。融资、贷款资金利息是财务费用的主要构成，不同的开发项目，开发资金来源和构成千差万别，如果大量利用融资、贷款作为开发资金，必然产生较高的财务费用，从开发成本控制角度看是不利的，而且可能带来金融风险，对整个开发项目也是不利的。

目前，国家对房地产业的调控，对预售商品房的条件很有可能收严格，甚至可能取消预售许可制度，实行现房销售，如果开发项目自有资金偏低，其财务费用将大大增加，成为影响开发成本的重要因素。

五、结语

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1房地产开发成本构成及影响因素

1.1房地产开发成本构成

房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。

1.2房地产开发的影响因素

房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

2我国房地产开发成本控制存在的主要问题

2.1房地产开发前期重视不足

首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。

2.2建设阶段控制机制不严密

在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。

2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要

合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。

2.4缺乏规范的成本控制体系

由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。

3房地产开发的成本控制措施

3.1项目决策阶段与土地成本控制

房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。

3.2设计成本控制

设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

3.3建设阶段成本控制

房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。

3.4营销策划阶段成本控制

房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。

4结论

在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。

参考文献

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中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：

当前，房地产市场仍呈‘供’’大于‘求”的状况，商品房空置率逐年攀升，一方面购房者觉得房价居高不下；另一方面房地产开发商认为开发成本上升，利润空间不大。如何使商品房价格下调，让更多的消费者买得起房，进一步推动房地产市场的健康发展，又能使开发商有利可图，有较好的资金回报率和投资收益，这是当前房地产开发商最关心的事。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量，开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是在于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高临下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

二、房地产开发成本特点分析

房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。简言之是一种投入，在其销售时才能实现价值的转移。成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。而房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有‘产品生产周期长，投入量大，成本控制变化大”等特点，给企业的成本管理带来了一定难度。其特点如下：

开发成本内容复杂

成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象。

2、开发成本构成的影响因素多。

房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大。其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

三、房地产企业成本控制中存在的问题

1、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够

在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况，很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。

2、合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度

房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况。

3、由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大

当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开笈企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。

四、房地产开发成本控制的对策

1、主动做好成本控制的预算、结算和监督工作

企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和临督成本控制体系。

2、从多方面把握好项目投资成本的控制

根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。

3、利用行为控制对成本进行监控

采用成本行为分析和行为控制能调动每个人的智慧和潜力，把企业经营的好坏、成本的高低，同每个人的行为连接在一起，将每项责任成本落实在每个管理人员身上，使其在实施中经常对成本行为进行分析，从成本行为的分析中找到成本偏高的原因，寻找修正标准的有效途径，及时采取有效的控制措施，只有这样成本的控制才有可能落到实处，开发成本的计划才有可能完成，达到成本控制的最终目的。

4、利用设计阶段控制成本

1）推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。

2）切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

3）改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。

结束语：

长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施过程控制，以利于房地产开发企业资金合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献：

[1]钟文房地产开发项目成本控制浅析广东建材，2007， (3)

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项目作为房地产开发过程中组织的主要单元，是企业财力的源泉。这些源泉只有是取之不尽、用之不竭的，企业才能有积累，才可以扩大再生产，才能有更大的发展。近年来，由于建筑市场竞争日趋激烈，国家宏观调控力度加强，企业内部成本管理机制滞后于形势的发展，造成大部分房地产开发过程中项目经济效益不断下滑，影响并限制了企业的发展。因此，房地产开发过程中必须认清形势，建立适应市场的科学管理机制，属时下当务之急。

一、企业成本管理概念

企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统而全面、科学和合理，它对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。

企业成本管理的组成主要包括产品生产中所耗用的物化劳动的价值（即已耗费的生产资料转移价值）；劳动者为自己劳动所创造的价值（即归个人支配的部分， 主要是以工资形式支付给劳动者的劳动报酬）；劳动者剩余劳动所创造的价值（ 即归社会支配的部分，包括税金和利润）。

二、当管理前房地产开发成本中存在的误区

2.1 成本分析存在误区

成本分析足指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多国有施工氽业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。

2.2 成本管理认识上存在误区

长期以来，房地产开发过程中在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲闷增加施工人员和设备，必然会导致窝工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。

2.3 投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析

在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在建筑行业市场竞争的日益激烈，很多企业不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。

三、成本管理的体制机制建设

3.1 进行成本分析，寻找项目盈亏的内在因素

工程项日竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本日标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。

3.2 抓好施工阶段的成本控制，努力降低成本

材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。

3.3 成本管理要从投标报价开始进行

在进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述，房地产开发成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败。

参考文献：

[1]郝一明.房地产开发过程中成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2008，5（01）：21——23.

[2]吕玲.房地产开发成本管理及控制[J].企业经营管理，2012，7（08）：12——13.

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中图分类号：F293文献标识码： A

随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发成本。同时随着市场竞争的日趋激烈，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。

一、房地产开发成本的构成

开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

1.土地成为“虚增成本”道具

房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。

规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 ”

2.建材、“人头”和规划都能做“成本文章”

建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。”一些房产公司工程部门人员私下说。

修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。

某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。

在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。

综上不难看出房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

二、决策阶段的难题和对策：

1.加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：保持项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

2.规划设计阶段的成本控制要点：

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为20~30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

3.招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。

4.施工阶段的成本控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与成本的关系。保证工程进度。

5.基础设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。

6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。

三、方案设计阶段的成本控制

1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。

2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。

3、做好建筑方案的征集选择

完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：（ 1）、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。

（3）、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。

（4）、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。

（5）、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。

（6）、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。

四、成本控制的运作机制

1、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。

2、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。

3、建立项目成本的后评价制度。

4、坚持技术手段与经济手段相结合。

5、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。

6、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。

7、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。

8、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。

综上所述：开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。只有加强房地产成本的开发控制才能维持长久的竞争力即获取最大利润。

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房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热,国家加强了对房地产市场的宏观调控,房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革,房地产的开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功,在市场经济竞争中具有十分重要的意义,微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大,其中除宏观经济体制方面的原因外,也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律,商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价,其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力、成本居高不下的缘故。从宏观上讲,对房地产开发企业成本控制进行研究,对合理利用土地资源、避免房地产市场泡沫经济、减少国民经济损失有着一定的意义。

房地产业经过几年的高速发展,已经走出了暴利的时代。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟,房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范,特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿(如国土资源部第11号、21号、71号令等),对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式,房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行,即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得,房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控,对资本市场各种违规行为加以整顿和规范,同时抑制房地产过度的市场消费需求;使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事,必须踏踏实实地合理利用资金,加强成本控制,练好内功。

房地产微利时代的到来,房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本,给利润腾出了上升的空间,也有利于市场竞争与市场跑量。前期工程费和建筑安装工程费是房地产开发成本中最关键的环节。

二、降低前期工程费是成本控制的措施之一

前期工程费是房地产的成本控制的关键环节,它包括前期调研、设计两个阶段。

(一)前期调研。前期工程费,指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分的掌握,对市场的容量没有准确的估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。

(二)设计阶段。降低前期成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。因此,建设单位应以对前期成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:

1. 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、硅量等,以方便对结构设计的造价比较。

3.加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。

三、合理控制建筑安装工程费是成本控制的关键

建筑安装工程费的控制是整个项目实施过程的关键,它采用招标方式发包或采用自营方式自建两种形式。具体包括施工阶段和竣工结算阶段。

(一)施工阶段。施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:

1.合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。

2.严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。

3.搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。

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中图分类号：F293.3 文献标识码： A

一、成本控制的原则 

现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系：

成本最低化原则：房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原则：项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目成本自始至终置于有效的控制之下。 

动态控制原则：项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。

目标管理原则：目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 

责、权、利相结合的原则：在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行奖罚分明。

二、坚持技术手段与经济手段相结合：  

2.1 在组织上

明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。  

2.2 在技术上

重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。  

2.3 在经济上

动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。

三、招投标与合同阶段成本控制

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。 

3.1 做好招投标工作的几个主要措施

根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。 

3.2 招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控

一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。 

3.3 合同管理体系中的成本控制

合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。

四、施工阶段的成本控制 

施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强： 

4.1 加强设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更

设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。 

4.2 加强设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系

通常操作方式有： 

自行采购自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。   

总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。 

甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。 

4.3 加强资金计划执行的监控

资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。 

施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。

参考文献：

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1、房地产开发成本

当前我国商品房的开发成本主要包括以下几个内容。表一是某小区商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以该小区为例来说明(如表1)。

开发商品房成本价是由（1、土地使用费用、2、前期工程的费用、3、基础设施建设费用、4、建筑安装工程费、5、开发期间的间接费用、6、销售税费及销售费用）六部分组成, 其中部分费用是可控可以预见的费用,而国家规定费率则不随着外界因素发生改变,如前期工程的费用、基础设施建设费用除了室外景观园林工程和围墙、开发期间的间接费用中的公共维修基金和销售税费等。除此之外,其余的费用均会随外界因素的变化而发生变化。通过敏感分析证明,影响开发成本的敏感因素按照重要性排序, 分别是是:地价、建安费以及贷款利息。因此,开发商要重点对这些敏感因素进行控制,在重视产品经营销售的同时,加强对开发项目内部管理,严格控制和降低建设成本支出,最终达到企业利润的最大化。

2、地价是开发商控制建设成本重点

地价是影响商品房价最关键的因素, 在房地产开发的价格中占到了40%以上的比例,个别地价较高的地段甚至能够占到商品房开发成本的70%以上。因此在商品房开发的事前阶段,首先应当加强对土地价格的关注,避免在土地价格被市场抬高时购入土地。房地产商对于预拍的地应做可行性研究,对拟投资项目的可行性进行技术经济全面论证;同时对当前房地产动态市场进行深入、仔细的调查,在对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上,得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力和类似项目的售价、成本费用、开发周期、市场利率和融资渠道等基础数据。在对房地产市场、国家经济和项目效益进行深入可行性研究后,开发商需要根据相关数据决定拟投资项目的开发房型组合、估算项目的总投资并预测销售价格、项目的成本支出费用,投资收益率等目标,并通过地价的敏感和盈亏平衡分析,得出企业地价的最高承受能力。通过实行以上策略,保证企业在预控的地价范围内获得土地的使用权,是房地产商对该地块的房价成本控制最关键一步,能够有效降低房产的投资风险。

3、开发商内部成本制度建设是成本控制的基础

（1）开发商严格实行招投标制

企业必须建立健全的成本管理制度, 招投标制度。开发商在地块动工前必须选择相关的配合单位,包括:造价咨询和招投标单位、监理单位、勘察设计单位和施工单位等。以上单位的选择,必须按国家规定招投标制度和企业内部管理流程进行,选择技术力量强、业绩好、信誉高和造价合理的配合单位。因为配合单位业务水平的高低直接影响商品房的建设成本,例如,造价咨询单位计算标底的偏差率控制是否在合理的范围,监理单位协作业主对工程“四控制,两管理、一协调”对成本控制起强有力调节作用。

（2）以合同管理为手段, 建立企业成本控制流

开发商要以合同为手段,建立成本控制中心,规范成本管理流程。房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节,是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利,如拍地的合同由市场部门办理,工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此,企业要制定必要的合同审查、会签批准制度和流程,需要由专门的成本管理部门负责审查管理,结合招投标制把所有经济行为纳入招投标和合同管理中,保证合同或协议签订的质量,维护企业的利益。所有的合同协议要按内容统一编号,分类归档,便于管理和查阅,在拨款时严格按照合同内容进行支付。

（3）企业要建立自己内部的信息库, 规范招标文件及合同企业要建立自己内部的信息库,规范招标文件及合同的专用条款,形成企业内部文化。开发商的管理思路和对工程控制通过招投标文件,需要以合同专用条款来表达,特别是可能涉及工程质量、进度、安全与工程成本有着密切联系的条款,相关的奖罚措施,以及工程进度款的拨付条件,应有明确的约定,避免施工过程中职责不清,相互推委,产生纠纷。

4、设计阶段是的开发商成本控制重点

设计阶段是指开发商对开发项目进度全面规范和具体描述实施意图的过程,反映经济与技术相结合,是开发商控制商品房设计成本的重点阶段。据统计计阶段对建设费的影响程度达60-70％,因此开发商应重点抓好设计阶段成本控制,主动参与设计全过程,实行设计监理。对规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,沿街店面设计合理、室外园林景观设计美观、设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,切实加强设计阶段的工程成本管理。在这期间开发商、监理和设计人员要做好以下工作:

（1）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法, 推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,做到既要建筑造型美观,又要造价合理, 从而保证建设单位的经济利益。

（2）加强设计阶段的经济论,在方案比较时,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价。

（3）实行限额设计,各专业在满足建筑物的使用功能时,需按分配的投资额控制设计,杜绝设计中不合理的变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。

（4）要加强设计出图前的审核工作,重点要对工程量、设备、材质的控制, 审查设计图的错、漏、缺和设计不合理处, 严格控制设计变更。

5、加强控制建安成本,是开发商成本控制的关键

前面已经论述了公司必须建立完善的招投标制度、成本控制流程和合同制度,这时候影响建安的成本可控在±10%之内。但如果开发商忽视对施工现场管理,及相关单位的协调工作,致使工期拖延,质量低下,同样也会增加成本,会使得开发商前期所做的一切前功尽弃。施工阶段监理要配合开发商现场管理人员对工程质量和进度控制,同事要加强以下的管理。

（1）对施工招标文件及施工合同管理

招标文件中尽量将一些开发商不好控制的、可预见或不可预见的费用,按项列入报价的范围,将施工期间这些的费用转嫁给施工单位,减少自身的风险。特别是这几年材料的涨价,开发商将材料涨价一分比例幅度在合同条款中明确标出,从而在一定程度降低了建筑材料价格波动给工程带来的风险。合同计价方式选择上,开发商一般应先考虑固定总价合同,其次固定单价合同等其他合同。严格控制工程进度款, 按合同约定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工顺序, 减少临时费用

在组织住宅小区的施工, 安排开工计划时, 要考虑到附属配套及大、小市政工程能

否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前,即可进行各类管道的铺设,减少二次开挖,避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔, 从而降低成本。

（3）加强工程变更管理, 控制现场签证费用

在项目施工过程中由于开发商、监理、设计者、承包商、或地质条件等众多因素的影响原因,导致实际工程量和建设费用往往会发生一定的变化。在工程量发生增加时,承包商一般通过现场的签证方式得到经济的补尝。施工签证是难以避免的,原因复杂、管理难度大,所以是开发商和监理控制工程成本的重要环节。监理和开发商的现场管理人员在审查确认签证时,必须仔细认真研究招标文件、清单编制说明、合同条款和施工图纸,确认该费用是属于变更范围且费用的增加,而不是承包商的原因,才能予以签证,避免费用重复计算。现场工程管理人员和监理还应该灵活应用合同中的反索赔条款,为自己挽回部分的经济损失。现场还应有专人对现场的业务联系单、签证单和会议纪要进行管理, 为以后工程结算审核提供依据。

（4）加强工程进度管理

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1.开办期结束没有明确的规定，实务中一般来说是破土动工或打桩开始时开办期结束的。开办期间发生的费用计入“管理费用—开办费用”。

关于房地产开发企业的明细科目设置您可以参考下面的内容:

2.针对房地产开发企业而言，开发成本明细比较多，具体可以参考：

（1）土地费用

包括土地征用费、土地出让金、土地购置（拍卖、招标）费、拆迁补偿费、拍卖佣金、土地交易费、土地契税、其他土地费用、前期费用等项目。

（2）建安工程费

包括建安工程费（如土建工程、安装工程、装饰工程等）、样板房/售楼处装修（如样板房装修、售楼处装修等）、建安监理费（如建设监理费和安全监理费等）、检验检测、景观工程费、工程造价咨询费等。

（3）市政基础设施费

包括电力基础设施费（如供电贴费、交纳的电增容费、设备安装及电缆铺设费以及电源建设费等）、给排水基础设施费（如水增容费、供水管网建设费、雨(污)水管网建设费、防洪管网建设费、消防给水基础设施费以及中水基础设施费等）、燃气基础设施费（如燃气增容等规费、煤气管道的铺设费和煤气配套费等）、电视（如入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设等）、通讯工程费（如电话配套费、电话增容费和电话电缆集资费等）、通讯线路及设备安装（如宽带网接入费、智能化系统费等）、供热基础设施费、小区道路工程、环境景观工程、邮政、配套监理费、配套预算标底编制费等。

（4）公用配套设施费

包括区内公建费（如会所、幼托、学校、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔以及室外游乐设施等）、小区配套费、物业开办费、公共设施维修基金等。