房地产行业内部审计模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产行业内部审计，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、房地产企业的发展现状

当前，我国住房投资结构呈现积极地变化，房地产投机因素也明显减少，但房地产行业的投资仍不断增加：东部地区投资增长不减，中西部地区房地产热正在上升。因此，在这种背景下，房地产行业仍具有良好的成长性和盈利性，并呈现以下特点：

1.行业的整合速度加快，竞争更加激烈

国内房地产企业规模普遍较小、竞争能力也较弱，行业集中度和进入壁垒较低。随着主要技术条件的日益成熟，在信贷规模控制和土地招标拍卖制度等压力下，房地产行业的整合速度不断加快，市场竞争也更加激烈，企业趋向以合作和联盟的方式来扩大自身的规模和提高融资与抵御风险的能力。

2.企业的运作更加专业化

房地产企业处于从政府资源运作型向项目专业运作型转变的阶段，企业间的竞争也趋向于项目运作及更高层次的战略管理，加上企业规模扩张的需要，其整体运作更加专业化。

3.融资渠道的多样化

随着国家相关宏观调控政策的出台，资金密集型的房地产企业需要寻求新的融资方式和渠道，通过股权融资、项目融资等方式实现融资渠道的多元化。

二、房地产企业内部审计工作存在的主要问题

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。伴随房地产企业投资规模的不断扩大，其内部控制制度不完善、审计技术比较落后和内审人员素质较低等问题在不同程度上制约着企业未来的发展壮大。

1.内部审计人才结构不尽合理、人员综合素质普遍不高

我国房地产企业内部审计工作属于新兴的一个领域，其内审人员尚存在结构配置不尽合理、综合素质普遍不高的问题。大部分房地产企业的内部审计人员是从其他财务岗位转过来的，而不是专业型人才，通常情况下他们只会依据账本查账，如果缺少账本数据资料就无法进行相关的内部审计工作，内审人员这种单纯的财务思维根本不能适应现代企业审计工作的基本需求。在人才结构上，房地产企业也没有实现人力资源的优化配置，内审机构人员的知识结构单一，缺乏具有企业风险管理、网络信息技术等方面的复合型人才，使得内审工作的深度和范围难以很好的扩张，这在很大程度上影响了房地产内部审计工作的效率也制约着其进一步的发展与完善。

2.内审技术比较落后，内审机构的地位不高且独立性较差

目前，我国房地产企业内审部门主要采用以财务分析为主的分析方法和详查法进行审计工作，而没有将现代管理评审技术、网络信息技术以及经营分析等方法运用到审计实践中去，这种审计技术已不能适应时展的需要，并且不能形成一个系统的工作模式以及很好地探究企业内部审计工作的实质，进而影响了内部审计功能的充分有效发挥，更不能促进企业竞争力的增强和效益的取得。此外，房地产企业内部审计机构的设置基本上平行于，有些甚至低于其他职能部门，通常设在财务不下，在实行机构改革和重组时存在随意撤并和精简抽调的现象，这种制度体系不能有效地保障内审机构和人员的稳定性，也丧失了其权威作用。

3.房地产企业尚未实现向管理审计的全面转变

内部审计包括财务审计、采购审计、质量控制审计、投资审计和销售审计等领域，我国房地产行业一直采用以开展财务审计为主的单一内部审计模式，其中许多还停留在财务查账阶段，单位许多管理层和员工甚至认为内审工作就是财务查账，从而没有充分挖掘审计工作的优势和很好地体现其工作的效率；有些企业虽然开始开展经营管理审计工作，但经营管理审计的思维模式仍以财务查账为主，并且偏重于事后审计，这种审计思路和方法不能满足现代企业发展的需求；大部分房地产企业人力资源部在招聘内部审计新成员时，通常选择财务和审计人员，这种单一化的人员结构在一定程度上歪曲了内审工作的真正目的；此外，企业内部有些领导认为内审部门没有能力从事综合广泛的审计工作，认为如果内审涉及经营管理范围过多就超越了其本身的职能和能力范围。

三、构建科学、完善的房地产企业内部审计机制

针对当前我国房地产企业内部审计工作中存在的上述问题，笔者认为应当从提高内审人员综合素质、强化公司治理、提高内部审计独立性、运用先进的内部审计技术、完善内部控制和相应的考核激励机制等方面加以考虑，从而构建适合房地产企业发展需要的健全的内部审计机制，以促进企业综合效益的最大化。

1.提高内审人员的综合素质，并运用先进的审计技术和方法

内审人员综合素质和内审技术水平是保障房地产企业内部审计工作顺利进行的必要条件。一方面，企业要对审计人员进行财务、审计、风险管理等专业知识以及职业道德的定期教育培训，并积极吸纳工程技术、法律等专业人才，从而优化内审人员结构，切实提高员工的审计水平和综合素养，促进房地产企业内审工作的有效进行。另一方面，房地产企业要将内审工作的重点从传统的“查错纠弊”向为公司内部管理决策及效益服务转变，内审职责应从审查和监督向评价与咨询方面拓展，作业范围应扩展到包括财务审计在内的各个领域，并且要注重信息化管理和专业软件的建设以强化数据分析技术，不仅关注事后审计工作，还要切实做好事前和事中审计，从而整体提高内审工作质量。

2.不断完善企业的内部控制、全面预算管理和激励机制

房地产企业要逐步建立健全与其自身发展相适应的内部控制制度以保障各项工作的有章可循，要通过加强管理层的专业培训以促进内审制度的执行；企业要积极引进新技术、新理念和新方法，成立高层预算小组，建立完善的全面预算管理机制以对日常各个环节实施详细的预算分析、审批、编制与监督考核，将预算的范围从传统、单一的生产资金计划向包括基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资在内的资金预算转变，从而保障房地产企业资金的高效、有序流动。此外，房地产企业应结合自身的实际发展状况，建立一套科学、完善的评价考核与激励机制，从而充分调动内审人员的积极性和提高内审工作的效率，为最终实现企业社会效益和经济效益的双赢提供可靠保障。

3.强化公司治理，提高内审的独立性

一些大的房地产企业集团必须设置审计委员会，从而使内审部门在隶属于审计委员会的同时，还须接受管理层的领导，这种双向负责、报告和双重领导的模式有利于增强内部审计在公司治理框架中的地位以及审计机构与人员的独立性与监控能力。一方面，审计委员会在职能上对内部审计进行监督，使内审机构是在审计委员会管理机制下独立经营管理的一个职能部门，其工作范围不受管理层限制，确保审计结果的受重视程度和工作的效率；另一方面，内部审计在行政上受高级管理层的领导并决定内审工作的内容，向高级管理层做行政上的报告，并与其他职能部门保持应有的独立。

4.实施适当的内部审计外部化

房地产企业在设置内部审计模式时要将公司全部内审业务按委托层次划分为两个部分：一是对管理层下属各级经济责任和业务职能进行审计，二是对管理层和董事会受托经济责任进行审计。针对第一部分应当由公司的内部审计部门负责，而后一部分则应实施适当的外包，向审计委员会报告审计信息并提出改进意见。其中，承接外包业务的机构和人员应由审计委员会从不承接本公司年度审计的会计师事务所及其他专业人员中选聘，并由审计委员会直接支付报酬和具体安排内审的具体内容、时间、程序和频率等方面，从而有效提高内部审计工作的独立性，保证内部审计职能更好的发挥。

四、结论

随着我国经济体制改革的进一步深化，内部审计工作受到国家和社会各界更广泛的关注。当前我国房地产企业没有重视内部审计工作，审计人员的综合素质不高、相关制度尚不完善、审计独立性比较缺失，因此，企业要对内部审计进行更深层次的研究，切实提高内部审计工作的水平与效率，促进企业的可持续发展。

参考文献：

[1]房素芳：试论企业内部审计风险成因及其防范对策[J].现代商业.2012（03）.

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关键词 房地产 企业 内部控制 必要性 对策

当前，随着国家管控力度加大和行业竞争日趋激烈，我国房地产业步入了微利时代。这些年来，房地产企业飞速发展，迅速成为了国家经济的重要成分。纵观我国房地产企业的发展过程，其中内部的控制是非常重要的。随着现代经济的不断发展，房地产企业也越来越受到重视，一时间企业内部控制也成为了热门话题。

一、房地产企业内部控制建设的必要性

房地产企业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，不但数量众多，而且涉及资金庞大，被誉为国民经济的晴雨表。房地产企业稳定发展，人民群众的安居才能得到保障，与房地产企业有关的企业才能带动发展，为国家创造更多的财富价值。为了保持正常运转和良性循环，房地产企业建立和完善其内部控制机制是很有必要的，这样可以提高本企业内部的管理和监督的水平及效能，降低企业内部的监管成本，以最小的耗费获取最大的经济效益，提高房地产企业在市场上的竞争实力。

（一）房地产企业受外部环境影响较大，建设有效的内部控制能够抵御风险。土地是房地产企业的重要组成部分，属于国家所有，受国家宏观调控影响大，通过经济杠杆、价值规律引导房地产企业达到供需平衡；此外房地产经营成果不仅受经济变化影响，而且受政治形势变化的影响，变数较多。加上融资环境恶化，政策环境严厉，开发品质要求越来越高，项目成本不断上升。

（二）有效构建房地产企业内部控制建设是建立现代企业制度的内在要求。为适应房地产企业发展需要，企业规模不断扩展，因此对从业人员、资金投入、财务管理、人力资源管理以及相关机构配置都随之进一步发展，以适应不断发展的社会经济，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡。

二、有效构建房地产企业内部控制的对策

（一）强化对内部控制的认识。对内部控制建设认识的缺失是我国房地产企业内部控制薄弱的根本原因。当前我国房地产行业正处于发展的重要时期，房地产企业管理者将一切管理的重心全部放在市场拓展之上，没有认识到企业内部控制建设对企业的重要作用。针对这种情况，我国的房地产企业必须强化认识。一方面需要企业的管理者认识到内部控制建设对企业的重要作用，带头执行企业的内部控制措施。另一方面还需要企业加强相关的培训和教育，通过培训教育让企业的所有员工了解到内部控制建设对企业长期发展的重要作用，引导所有员工积极参与到企业的内部控制建设过程中。

（二）完善规章制度建设，合理设置岗位。完善的规章制度建设以及合理的岗位设置是企业内部控制的基础。在当前房地产行业发展形势之下，房地产企业关注的是外部市场的扩大，很多房地产企业并没有将管理的重点放在内部体制建设，这就会导致企业规章制度建设薄弱，内部岗位设置不合理，严重的影响了企业内部控制体系建设。针对这种情况，房地产企业必须完善规章制度建设，利用完整的内部规章制度来约束员工的行为，规范企业内部业务处理。另外，企业还需要依据权责对等以及不相容岗位分离的原则合理的设置内部岗位，防止部分员工拥有超过其职责的权限，保证企业内部的相互制约平衡。

（三）强化内部审计和监督，健全企业绩效考核体系。完善的内部审计和监督是企业内部控制的保证。目前我国大部分房地产企业在快速的发展过程中并没有完善的内部审计和监督机制，很多的内部审计和监督工作都由财务部门完成，内部审计工作的主管人员甚至直接由企业的财务部门主管人员兼任，不能严格的执行内部审计和监督职能。因此，我国的房地产企业必须在企业内部设立独立的内部审计和监督部门，定期对各分子公司的经济业务进行审计和监督，维护股东的利益。另外，房地产企业还需要完善绩效考核机制，利用健全的绩效考核体制引导员工积极参与到企业的内部控制建设之中。

（四）完善企业风险管理。风险管理是企业内部控制的重要组成部分。构建完善的风险管理体制是房地产企业强化内部控制建设的重要目的，针对当前我国房地产企业在风险管理方面存在的问题，需要具体从以下三个方面完善。第一，在保证发展速度的同时兼顾企业财务安全。目前我国的房地产行业处速发展时期，企业发展所需要的资金大部分都是通过贷款的方式从外部获得，企业需要在保证发展速度的同时考虑到企业财务安全，降低企业的财务成本和风险。第二，建立完善的风险预警机制，在风险发生之前采取可行性的措施规避风险。第三，完善企业内部信息沟通交流机制，建立完善的信息平台，让企业的管理者能够及时的与员工沟通，防止信息失误风险的发生。

（五）建立健全信息沟通系统。建立健全信息沟通系统对提高内控制度的效率和效果作用很大，房地产企业应当建立信息沟通体系在需要的时候识别和获取需要的信息，进行有效的沟通，使内控制度在企业内部顺利的建立并落实。房地产集团企业应当建立包括集团内部各个企业之间重要经营活动的信息沟通系统，进行集约化的管理，开展集成化、智能化、价值化以及网路化的管理新模式，使集团公司内外部各个分子公司和各个部分之间实现有效的沟通，信息顺利传递。同时房地产集团企业还应当建立一条畅通的反馈信息的渠道，以便对内部控制中发现的问题能及时的反馈到集团公司，及时的采取相应的健全措施。

三、总结

总之，房地产企业随着社会经济的发展在飞速发展着，当然在这个过程中也遇到了很多问题，房地产企业要想很好地解决这些问题，就应该重视内部控制建设的有效性。强化房地产企业的内部控制管理，对于房地产开发事业的改革发展、管理水平的提高等等都是很有帮助的。房地产企业应该积极的重视内部控制问题，也应该积极的研究如何提高内部控制的有效性。只有提高了内部控制管理水平，才能更好地面对房地产企业未来的竞争，才能在竞争中不被淘汰。

参考文献：

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（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱

1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高

房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。

2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生

企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。

3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险

受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。

（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全

有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。

（三）内部风险控制缺乏有效监督

企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。

（四）?炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈?

有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。

二、完善房地产企业内部控制的对策

（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力

房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。

1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化

健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。

2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证

房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。

3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力

采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。

4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营

融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。

（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制

房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。

1.内部审计部门要有相对的独立性

当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。

2.监督体系要形成有效的监督合力

监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。

3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享

根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。

（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理

企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。

1.加强预算管理，提高资金使用效率

应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。

2.提高业务素质，提升企业经营管理水平

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一、房地产企业内控问题研究

1.内部结构没有协调好

在目标的实行期间必须把长期与短期目标完全有机结合起来，这往往就需要内部的相关组织结构能够有效的统筹发展，让各个部门能够相互协调发展，绝对不能因小失大，为了眼前的短期目标而对房地产企业整个的长期目标造成影响，各个部门之间往往也会缺少沟通与交流，容易出现以自我为中心的现象，这样就会出现影响房地产企业业务开展的情况。

2.对问题视而不见

对于房地产企业自身而言，自身发展实际上就是业务的发展与内部的改革。不过因为岗位的分工相对较为模糊，加之受到人员的限制，部分员工存在投机取巧的情况，往往不依据制度做事，部分员工甚至存在即便发现问题也不会上报的情况，长期以往所存在的问题往往会不断的积累，最终在没有缓冲的前提下，问题就会逐渐渐渐放大最终发展成为经济发损失。

3.管理与发展没有并进

对于房地产企业而言，尤其是房地产企业，如果想在市场经济中抢占更多的金融市场，就需要不断发展对应的业务，但是其在新业务出来之后，对应的相关制度却没有在同一时间与业务同时出台，这就会诱发一系列的问题。比如操作过程中或多或少的会存在漏洞，出现操作不规范的现象，同时在检查过程中往往也很难真正意义上的检查到位。不可否认的是，单纯的发展全新的业务并不能真正的促使房地产企业发展，而轻视业务上的管理，则会令房地产企业的发展受到更大的阻碍。

4.内控体系不够健全

首先房地产企业制度的修订等方面存在较大的问题，实际上房地产企业之间的发展也需要业务发展来作为其主要的支撑，不过其在发展的过程中没有对有关的制度实施修订，相关岗位和对应的职责没有划分明确，这样就和现实中的业务完全脱离开来。缺少科学有效的业务操作流程与定岗定位责任的相关制度，就不能有效的开展相关的业务，这样业务操作的有关流程往往不能有效的开展，操作性相对较差，执行起来往往也较为复杂，同时风险也会对应的提升。

二、加强地产企业内控管理的几点思考

1.健全内部审计体系

要想不断强化房地产企业内部的控制与管理，就需要健全权威的独立内部审计组织。此种审计一般针对分行的内部审计，可直接与企业财务总部对接。因此作为房地产企业的直接运行与管理者，其对管理制度的制定应该做到科学有效，不能脱离自身单位发展的实际需要，如此才能不断的强化内部控制与管理，同时对改革部门之间的有效合作也有很大的帮助，提升管理的质量，不断促进房地产企业改革方面的相关业务得到最快的发展。作为内部审计组织应该对房地产企业内部控制以及管理工作实施全面的监督与检查，在条件允许的情况下要指导其工作的开展。所以作为房地产企业审计部门应该是独立与权威并存。

2.加强管理

对于房地产企业而言，其业务往往直接就是金钱往来，所有的流程往往均有对应的较为特定的权限和程序，此类文件均要利用文件等形式通过签字以落实其业务开展是否有效。作为房地产企业工作人员，不同的个体均应该明确向不同的领导汇报自身不同的药物情况与反应对应的业务问题，假若业务流程设计不合理，同时运行以及管理制度也不科学，就会出现诸如操作环节出现重复等问题，这样流程也会较为复杂与繁琐，很多房地产企业工作者在遇到问题的情况下出现不知道该向哪位领导汇报的情况。

3.健全激励机制以不断强化房地产企业内部控制与管理

对于房地产企业而言，内部控制与管理不是简单的房地产企业人员管理，而是房地产企业各个环节与各个部门的管理。包括上级对下级的控制与管理，同时还涵盖员工对自身的控制与管理。作为房地产企业一定要建立健全相关的激励机制，通过绩效考核来不断强化其内部的控制与管理。首先作为房地产企业应该做到奖罚分明，对于业务较为突出的员工以及部门应该加强其奖励，这样不但可以让员工树立工作的积极性，同时还可以使得员工或者部门为了维系自身的荣誉而在以后的工作中越来越努力，在某种程度上说可以提升员工对其内部控制与管理的执行水平。同时对个别人的工作行为也能够起到积极的促进作用。同时对没有加以奖励的工作者也会有某种程度的激发效果，这样能够感染其他同事在未来的工作中更加积极进取，使得房地产企业内部的所有员工在未来工作中更加努力。由于奖罚分明以及权责一致，因此在员工失职犯错的要追究其对应的责任，就房地产企业自身而言，违规操作是必须严格禁止的行为，如果员工违规操作，就一定要追究其责任，也只有真正意义上的做到公平公正，才可能使得内部控制与管理做到建立健全，同时员工才能够做到严以律己。另外还应该将内部控制以及管理作为房地产企业内部考核的另一个方向。

三、结语

房地产企业科学有效的自身管理同时配合内部控制管理是企业发展的重点与难点问题。目前部分房地产企业股价不断下跌，甚至一些房地产企业出现倒闭的情况，这使得人们更加重视内部控制管理对企业的发展。房地产企业要想在市场经济发展中立于不败之地，就需要做好风险防范工作，不断强化内部管理与控制，加强内部审计工作，善于发现问题解决问题，从自身的实际情况出发，不断的进行内部控制改革，立足长远。

作者:陈立军 单位:河南中力房地产发展有限公司

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中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

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中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：论我国房地产企业内部控制存在的问题和对策

收录日期：2014年1月5日

我国房地产行业经过几十年的发展，现在已经变成了我国经济的一个支柱产业。但是随着市场化进程的不断发展以及国家宏观调控的不断加强，不少房地产企业在发展的过程中都面临着内部控制、风险管理等一系列问题。

一、内部控制的目标及作用

据财会[2008]7号《企业内部控制基本规范》，内部控制包括五大目标：合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息度的真实完整、提高经营效率和效果、促进企业实现发展战略。这五大目标能够确保企业经营活动的高效性、企业资产的安全性和企业会计信息资料的可靠性，是内部控制的基本目标。实现这些目标，能够使企业的整体经营目标更快更有效地实现，使得企业在竞争中立于不败之地。

随着具有中国特色的社会主义市场经济制度的建立以及不断的完善，内部控制的作用在我国各行业中都得到了不断的扩展，其效果也越来越突出。目前，内部控制的作用主要体现在以下五点：

1、保证企业的业务经营信息和会计信息资料的正确性和真实性。

2、保证企业的生产和经营管理等各项活动能够顺利有效地进行。

3、保护企业的各项资产的安全和完整，防止资产流失的现象发生。

4、保证管理层的经营方针和目标能够顺利实现。

5、为相关的审计工作打下良好的基础。

二、我国房地产企业内部控制存在的问题

（一）房地产企业对内部控制的认识度不够。当前，我国大多数房地产企业都认为内部控制不能直接有效地产生经济价值，就算能够间接产生经济效益也是需要一个较长的周期才能看出的，且需要制定大量的规章制度，需要多增加人员工作岗位，这就不可避免地增加了企业的经营成本。因此，目前我国大多数房地产企业仍然是把主要精力放在房地产的开发和销售上面，对于企业本身的内部控制的认识仅仅是局限于几个层面：

1、认为内部控制就是成本控制、会计控制等。

2、片面的强调了企业组织结构的重要性，而忽视了控制方式的跟进和强化。

3、习惯并且满足于传统的经营管理方式，而忽略了控制方面所产生的作用对企业自身所造成的影响。

4、更有甚者认为如果加强企业内部控制，就会束缚自己的手脚，从而影响自己的办事效率。同时觉得如果企业搞内部控制是对企业内部工作人员的不信任，容易造成内部矛盾。

（二）房地产企业内部控制不健全、不合理。由于我国房地产行业起步较晚，因此大量房地产企业的内部控制仍然存在着不健全、不合理的现象。主要体现在以下三方面：

1、企业对员工的激励与约束机制不健全，奖励与惩罚标准不明确。

2、企业没有建立起一套行之有效的自我防范机制。

3、企业在制定内部控制制度的过程中不遵循一切从实际出发，实事求是的原则。

（三）我国房地产企业经营方式尚不成熟。我国房地产行业起步较晚，各个方面都没有形成一套成熟的体系，企业本身的内部控制能力较差，并且仍然沿袭着计划经济体制下的机构设置，企业内部普遍都存在机构臃肿繁冗、管理层次多、工作效率低下等问题，有时候甚至需要国家进行相对应的宏观调控来解决这些问题。正是由于存在着这样的情况，从而使得制约我国房地产行业内部控制能得到顺利实施的因素越来越多，主要表现在以下方面：

1、房地产企业开发周期较长，资金周转期较长，所需金额较大，同时在经营过程中涉及到较多的部门及个人。首先，我国的房地产企业在开发房地产的过程中往往费时较长，费力较大，开发一块地产往往需要3～5年的时间，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比较国外的房地产开发仅仅需要两年的时间；其次，在开发经营的过程中，往往涉及到很多的部门及个人，比如投资方、债权方、债务方、勘察设计单位、材料供应单位、承包单位、被迁的单位和居民、房屋购买者、土地转让单位等等，有时候还要牵扯到工商局、税务局甚至司法局等政府部门。由于所涉及的范围太广，因此往往导致企业内部控制的信息与沟通渠道不畅。但是企业对这一点往往都不会过多的重视，从而使得企业内部各个部门之间的协调性变得越来越差，给内部控制带来了相当大的难度。

2、房地产企业普遍缺乏内部稽核和审计能力，并且内部监督机制不全、力量薄弱。具体表现为以下几个方面：

（1）企业未按规定要求设置相应的稽核岗位或者是虽然设置了稽核岗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企业的内部审计部门并未站在独立的立场上对企业的经济活动进行客观公正的审计，往往是隶属于企业的其他部门，尤其是财务部门，审计部门的领导往往由财务部门的领导或者企业其他主要领导兼任，内部审计工作在形式上就已经缺乏了应有的独立性。内部审计力量变得薄弱，在进行内部审计工作的过程中有时候还会遇到较大的阻力，这就很有可能导致内部审计作用的失效，最终使得审计人员的工作质量大打折扣。

（3）很多企业的内部监督机制不全、力量薄弱，在内部控制的建立与实施的过程中都没有进行切实有效的监督检查，对所建立的内部控制系统都没有进行认真的评价，更没有建立内部控制缺陷纠正与改进机制，这就使得企业经营活动的各个方面都不能得到有效的监督，内部监督效力得不到充分的发挥。

3、公司管理层的结构不合理。目前，我国的房地产大股东拥有绝对的控制权，小股东的权益得不到合法的保护。而此时大股东往往会凭借自己的股权优势来控制股东大会，然后推选能够代表其自身利益的董事进入董事会，从而控制董事会，进而控制监事会。而经理层也往往是由控股股东委派，甚至很多房产企业都出现董事长兼任总经理的情况。这就使得公司的绝大部分权力都掌握在内部人士手中，责、权、利的划分就形同虚设。

三、完善我国房地产企业内部控制的措施

我国房地产企业如果想在激烈的竞争中立于不败之地，那么就需要克服当前内部控制的现状，内部控制的理论就必须严格遵循及时性的原则不断发展，不断创新，与时俱进，各项内部控制制度也必须要明确自己控制的目的，并有效地发挥其自身作用，这样才能够使我国的房地产企业更好地适应我国特有的社会主义市场经济环境，从而创造更大的经济效益。

（一）完善房地产企业内部控制环境。控制环境主要反映了一家企业的管理层和其他相关人员对企业运行的态度、认识和行动。完善自身的内部控制环境要从以下三点入手：

1、完善企业自身的内部治理结构。当前，我国很多房地产企业尤其是中小型房地产企业的自身治理结构都相当混乱，因此这些企业迫切需要完善自身的内部治理结构，要完善自身的内部治理结构，就要实行科学的内部管理制度，调节企业员工和经理层之间的关系。对于企业的员工，一定要制定一套行之有效的激励机制，根据企业各个层面工作人员的工作态度和工作效率来进行相应的奖惩。而对于企业的经理层，一定要根据产品市场和经理人员市场来制定相配套的经理约束机制。只有建立起合理的员工奖惩机制和经理约束机制，才能调节好企业经理层和员工之间的矛盾，才能使企业经济利益最大化。

2、做到以人为本。企业的发展命运更多的是由企业员工的素质和能力决定的。企业内控环境主要也是由企业员工铸造起来的，因此企业管理者要充分重视每一个员工的价值，转变陈旧的观念，树立以人为本的新观念。这样才能使企业每个员工都觉得自己是企业的主人翁，从而调动他们的积极性和创造性，激发自身的潜力，最终为企业发展做出自己的贡献。

3、加大对内部控制的宣传力度，同时加强企业文化建设。只有这样才能使企业的每一位员工认识到自己企业如果想在当前激烈的房地产市场中占有一席之地，就必须注重内部控制的设计与实施，确保企业每一位员工把内部控制制度作为一项长期而又艰巨的任务来完成。另外，还要加强企业的文化建设，这样才能够提高企业员工的思想道德素质，因为员工的思想道德素质是内部控制的重要环境之一，因此对员工进行思想道德方面的建设是十分必要的。因此，企业一定要加强自身的文化建设，建立统一的价值观和道德观。

（二）加强房地产企业的信息沟通。作为占我国房地产企业绝大多数的中小型企业来说，还没有认识到信息流通的重要性，很多企业的信息系统都没有得到完善，这样就会导致很多会计信息的失真，从而就会使得一些企业人员利用这一漏洞，贪污挪用公款、收受贿赂，从而使企业资产大量流失。因此，我国的房地产企业应该从以下几点来优化或者建立自己的信息沟通系统：

1、在重视纵向间的信息沟通的同时不要忽略横向间的信息沟通。当前，我国很多房地产企业虽然都建立自己的信息管理部门，但是都比较重视纵向间的权力与义务关系，下级往往都只对上层领导负责，而对横向间的各项关系都缺乏足够的重视，企业内部各平级部门之间缺乏必要的交流与沟通，使得各部门之间互相了解不深，协调性差。

2、在收集信息的过程中兼顾内部信息和外部信息，不能顾此失彼。企业一定要保证内外信息的收集、储存、分析、加工和使用同时进行，这样才能满足企业的信息需求，从而为企业的生存发展开辟出正确的道路。

3、保证企业网络的安全性。如今计算机和网路技术的发展日趋成熟，可以说所有的房地产企业都有自己的网络系统。但是网络是很开放的，从理论上来说企业所有的信息资料都能从网络上查到，因此网络环境下的企业信息系统是很有可能被黑客或者病毒入侵的，这种攻击可能来自于系统的内部，但是也有可能是来自于系统的外部，一旦发生，企业将面临无法估计的损失。而房地产企业往往都是牵一发而动全身的，如果有一个地方出错，那整个企业都将崩溃。因此，房地产企业尤其是中小型房地产企业一定要保证自身网络系统的安全可靠。

（三）完善房地产企业组织结构。我国的房地产企业一定要制定科学合理的企业内部组织结构，明确各阶层的职责范围。根据我国《公司法》的规定，公司的组织结构由股东大会、董事会、经理层和监事会组成。其中，股东大会是公司的权力机构；董事会对股东大会负责，是公司的决策机构；经理层对董事会负责，是公司的经营机构；监事会是公司的监督机构。使得单位经济活动的五个步骤，既授权、签发、核准、执行和记录能够相对独立地进行，这样就根据一个权责相互分离、相互制衡的原则，形成一个明确、有效适合于公司发展要求的内部组织结构，从而便于内部控制作用的发挥。

四、结论

内部控制是一项持续、全面的系统过程，不是一朝一夕一个人或者几个人就能完成的，尤其是在我国的房地产企业之中，一定要稳扎稳打地去完善内部控制。因为我国的房地产行业是我国的经济命脉之一，虽然并不是决定性因素，但是也处于对中国经济牵一发而动全身的地位。因此，我国的房地产企业在完善内部控制的过程中一定要结合相应的准则，以完善内部控制的环境、完善企业内部的信息沟通和完善企业的组织结构为出发点，一步一个脚印的去完善自身的内部控制，从而在壮大自身的同时也能够为我国的经济做出更大的贡献。

主要参考文献：

[1]田依鑫.关于我国房地产企业内部控制的探讨.北京企业管理出版社，2009.

[2]余虹.浅析我国现代企业内部控制存在的问题和对策.财会月刊，2011.

[3]曹乐颜.当前我国房地产企业内部控制存在的问题与对策.财会月刊，2012.

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1.1受到来自外部环境的影响

面对经济全球化的趋势越来越深，在很大的程度上导致我国房地产企业受到外部环境带来的影响也不断变大。对于我国房地产企业具体的发展情况来说，其在经营发展时承受着来自国内同行以及外国同行两方面的影响，因此，其市场竞争非常激烈，必须与国内外同行进行竞争[2]。另外，再加上房地产行业的特点为资金开销高、难以控制以及风险大等，进而导致其在开展会计核算与决策的过程中产生失误现象属于很常见的事情，由此而为其带来很多没有必要的损失。

1.2企业会计内控制度存在缺陷

和国外的房地产行业相对比，我国的房地产行业具有起步不快的特点，因为受到来自该特点的影响，从而造成我国大部分房地产企业构建的会计内控制度出现一定数量的缺陷，其制度体系产生的问题并不少。从多个角度来看，房地产行业之所以会出现上述的问题，其主要受到来自两个因素的影响：（1）不根据市场经济发展的需要与规律会计内控制度开展构架，使其具有很大的盲目性，从而导致建立的制度没有具备企业发展需要的系统化、流程化以及执行力，最终造成在会计内控方面开展的工作多数只是流于形式，而制度的可操作性以及实用性完全得不到有效的发挥[3]。（2）国家相关部门或是房地产行业在制定会计内控制度的过程中，忽略将制度和其经营发展方案有效地联合在一起。

1.3内控环境多样化

最近几年随着房地产行业的不断发展，国家之前制定的法律条文已经很难满足其发展需要，由此造成房地产行业在会计内控方面具备操作性强以及规范化特点的法律规定少之又少。尽管不少房地产企业也为自身发展构建部分和会计内控相关的制度，可是实际可行以及比较合理的目标与方案却寥寥无几。另外，有非常多企业制定的会计内控管理计划存在操作性不强的特点，因此产生各自为政以及集体管理这些情况是很常见的事情。并且在房地产行业中还面临着会计内控工作者综合能力水平不高的问题，面对当前网络技术呈现现代化与信息化趋势的背景，其没有掌握适合的专业知识以及计算机水平较低，由此而导致其不可以合理地开展企业具体的财务工作。

构建和改进房地产企业会计内控制度的方法

2.1对资金管理承受风险开展科学的控制

对于房地产行业来说，构建和改进其资金风险防范机制也是其会计内部控制一个重要的内容。所以，企业必须构建起预防资金风险制度，使企业负责人从经济、法律与行政三个方面认识到其需要承担的责任，同时还持续地改进与控制有关的财务管理制度。另外，企业必须提高管理控制的力度，使其高业务盈利能力可以得到不断的增加，进一步减少其面临的收支风险。总的来说，也就是房地产企业在债务资金结构方面开展改革与调整的过程中，必须严谨地根据企业本身的生产经营以及发展形成的要求，目的在于提高财务杠杆对资金筹备管理起到的约束作用。而房地产企业面临的风险并不少，因此其必须使用各种各样合理的方法对风险开展控制[4]。举例来说，房地产企业能够经参与到目前社会多种活动以及商业保险，从而把风险转移；坚持采取经营模式复杂化政策，令企业的内部产品经营可以达到相互互补的现象，进一步出现以盈补亏以及以收补欠的现象。同时，企业还必须对资金开销做出正确的安排计划，且经使用分散归还与借款的方式对资金实际的花费和收入做出科学合理的计划，目的在于尽最大的努力降低其承担来自资金方面的风险。

2.2提高内部审计工作的力度

房产企业想要顺利地完成经营目标，提高其内部审计工作的力度很有必要，而增加其财务会计管理审计力度更是重中之重。企业可以经过构建符合其发展需要的管理制度以及规范，从而对提高内部审计工作具有的独特性以及权威性提供有效的帮助。企业还可以从多个方面对其会计有关工作开展监督和审计，使用要求性十分高的审核标准以及行为规范，正确且快速地对工作中存在的问题或者潜在风险开展合理的解决，目的在于尽最大的可能预防财务会计报表出现问题以及误差，从而防止给企业带来严重的经济被破坏。另外，企业还能够挺过定期给审计人员开展素质培训，增加其掌握的专业知识以及自身综合素质，使其具备可以满足房地产行业发展需要的能力，进一步给企业成立一支综合能力强的审计队伍。

2.3对企业成本进行有效的控制

在房产企业所有的内控工作上，对其会计工作开展内部控制管理属于作用和分量均非常大的工作。企业在会计工作方面实现内部控制管理主要为了可以减少财务成本投入，进而增加其生产经营利益。所以，对于房产企业来说，对其财务成本实行有效的内部管理以及控制十分有必要[5]。企业经对其经营管理每个过程花费的成本开展具有细分化特点的管理，可以顺利地达到对其全部生产经营成本进行合理的管理与控制，从而尽最大的努力在花费很小成本的同时取得较多效益。另外，企业还必须增加其对会计内控管理力度，给内部控制管理工作达到规范、合理以及贯彻实行提供保证，进一步增强其财务管理的效果。

综上所述，随着房地产行业发展规模的不断增大，企业对其实行有效的内部管理很有必要。构建与改进房地产企业的会计内控制度，可以对其产生一系列的积极影响；不仅可以减少其生产成本投入，同时还能够确保其维持在稳定经营管理的状态中，进而达到增加经济效益的目的，使地产行业维持可持续发展的状态。针对文中所述房地产企业内部控制中存在的问题，应增加构建会计内控制度体系的力度，使其可以适应企业发展的需要，同时在生产经营得到改进完善，进一步完成其用最少的生产成本获取更多利益目的。

参考文献

[1]何秀清.浅论房地产企业财务管理存在问题及对策[J].行政事业资产与财务，2011，10（02）：125-126.

[2]袁慧敏.房地产企业财务管理浅析[J].经济师，2011，25（10）：256-257.

[3]王红霞.中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国外资，2011，20（14）：189-190.

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内部审计产生于资产的所有权与经营权的分离，所有者与经营者属受托关系。它通过对企业内部各职能部门及其经济活动的监督、评价和咨询，起到堵塞漏洞、增收节支、加强管理、降低风险、提高经济效益的作用。

一、内部审计向增值型审计转变

“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织的运营。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制及治理过程的效果，帮助组织实现其目标。”从国际内审协会对内部审计的最新定义不难看出，判断内部审计是否取得成功，一个重要标准是其服务给企业提供的价值，它是内部审计职业未来发展的方向，预示着内部审计工作重点的转变，逐渐从传统的财务型审计向管理型、增值型审计发展。

房地产行业投资大，地域分散，市场竞争激烈，存在风险高、管理难度大的问题，内部审计要适应行业发展趋势，不能局限于财务审计，将工作重点转向于事前的风险评估与控制，全过程把控，充分发挥内审作用，为企业创造利润，为社会创造财富。

二、内部审计价值增值的分类

内审部门通过采取系统化、规范化的方法来开展监督、评价、保证和咨询活动，将有价值的信息以咨询、建议、书面报告或其他形式呈现出来，为项目开发决策和管理提供帮助，从而实现其价值增值。内部审计的价值增值可分为：

（1）直接性增值：通过查错揭弊的财务审计，堵塞漏洞，挽回损失。当审计成本小于挽回的损失时，企业价值相应增加，这是内部审计创造的直接价值。

（2）间接性增值：内部审计还会产生“威胁价值”，即无论内部审计是否发现了问题，但因内部审计机构的存在，客观上对项目开发管理者和职能部门产生潜在威慑作用，使他们知道因为要不断地接受内部审计的监督与检查，不得不维持良好的内控系统和工作秩序，努力改善工作绩效。这种被动的“自律”行为客观上增加了企业价值。

（3）可计量性增值：指可直接以货币为单位进行计量，这些成果可直接增加企业的经济效益，如经济合同审减额，成本控制额，不当销售折扣，舞弊额度，提前付款，延迟收回代垫款，损失浪费金额，不合规报销等。

（4）不可计量性增值：指当期内无法用货币进行计量的审计增值，具有保证项目开发有序进行、提高项目管理水平、完善内控制度、堵塞漏洞、挖潜增效的作用。如项目开发各阶段风险评估、流程优化、内控制度薄弱环节及改进措施的建议、业务咨询等。

三、房地产开发企业内部审计价值增值的措施

房地产开发业务复杂、牵涉面广，从资金筹集到土地采购、前期策划、项目招标、工程管理、房产销售、售后服务等，内审人员要不断更新知识结构，从以下方面采取措施，对房地产开发全过程进行全方位的监督、评价和咨询，降低项目开发风险，提高开发效率，实现内部审计价值增值：

（一）内控制度

（1）内控体系：对企业内部控制度进行评审，对项目开发风险进行评估，找出内控制度的缺陷和薄弱环节，优化内控流程，完善内控体系。

（2）内控执行：全程监督和评价内控执行情况，发现内控执行过程的偏差，查清产生的原因，分析造成的影响，提出强化措施，防范和化解项目开发风险。

（二）资金管理

（1）资金筹集：关注筹资渠道，评价其风险及经济合理性；筹资时间和数量能否满足开发项目的需求，是否存在影响项目开发的情况。

（2）工程付款：审核有无提前付款、多付款、未达条件付款；更要关注有无故意拖延施工单位工程款，进而影响开发周期与工程质量，甚至出现民工闹事，影响企业声誉，降低企业在政府、市民中的诚信度。

（三）项目管理

（1）项目前期：审核项目建议书的必要性、可行性研究的充分性；项目定位与成本控制水平，与公司开发策略是否适应；建设规划、环保和消防等能否满足国家政策强制性要求；项目开发程序的合法性。

（2）施工单位确定：全程监督施工单位的招标，综合评价，选择信誉度高、资金有保障的企业中标，防止挂靠单位低价中标后，施工过程扯皮，影响工程进度和质量。

（3）项目进度监控：通过项目施工阶段监控，避免项目管理紊乱，防范投资、安全隐患，加快工程建设进度，提高开发项目投资效益。

（4）项目质量监控：通过施工质量控制与质量保证措施的监控，重点关注工程材料、工程设备和施工机械的质量管理，检查质量检验、质量验收、质量统计分析等质控体系能否有效运行。

（5）成本控制：在开发项目安全、质量、工期有保证情况下，争取降低工程成本，特别要关注设计变更的必要性、经济性，现场收方和工程签证的程序是否合法、资料是否完备、计量计价是否真实。

（四）材设采购

（1）甲供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格是否符合要求，能否满足项目建设需要；监督材料设备的招标、评标、定标；重视供货进度与付款情况。

（2）甲指乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；甲指乙供材料设备的必要性；询价信息资料及认价情况；供货进度与付款情况。

（3）乙供材料设备：审核材料设备质量、数量、规格能否满足项目建设需要；关注材料设备询价资料记录和保管、定价的基础信息资料；核价监督制约机制。

（4）材料设备进场：审核验收制度有效性；建设、监理和施工单位是否一起现场验收；抽查验收记录，察看记录准确、完整性；见证取样和质量送检；查阅出厂合格证、质量合格证原件；主要材料设备样品封样，现场封存情况；重要设备是否按合同约定于发货前在生产厂内初检。

（五）市场营销

（1）营销宣传：评审广告宣传风险性，用词是否准确无歧义，有无夸大、溢美之词，是否与项目开发实情相符；营销策略推进能否与项目开发进度协调，是否达到预期广告效果，费用是否超支等。

（2）营销提成：审核提成方案合理性；提成比例是否恰当，能否有效调动员工积极性，保障销售任务完成；提成金额计算是否正确。

（3）营销价格：关注确定价格的基础数据充分性，价格合理性；是否按批准的营销价格政策执行，有无未经授权的价格折扣。

（4）认购签约：房屋销售认购签约的及时性，对已认购且长时间未签约的房源是否采取相应的处置措施；预留房源的必要性，是否按当前市价销售；退房、换房、更名流程审批，资料的完备性，有无借机倒卖“楼花”赚取差价。

（5）销售回款：对未按期付款的分期付款客户，是否通过电话、函件等催促客户及时缴款；是否督促客户及时提交完备的银行按揭资料，业务部门能否有效跟进按揭审批、放款等环节。

（6）售后服务：客户档案建立与管理；接待技巧与客户追踪回访情况；产权登记、合同备案、土地证办理的准确率和及时性。

（六）资产利用

（1）审核资产负债率水平、资产结构是否合理，降低财务风险。

（2）评审现有资产利用的合理性，能否得到高效使用，对不需用的资产是否及时处置。

（七）业务咨询

充分利用内审人员的专业知识、工作经验，提供业务咨询活动，促进项目开发工作有序顺利进行，提高开发效率。

（1）提供业务流程优化、完善内控制度的建议。

（2）结合房地产行业法律法规，开展会计核算、税务筹划咨询，减轻企业税赋，降低纳税风险。

（3）对房地产开发政策和项目进度、质量、成本控制提供咨询，参与项目开发中遇到的急、难问题的商讨会，提出解决问题的参考建议。

（4）把控法律风险，日常法律事务咨询，对突发事件及时提供法律分析和应对措施建议。

内审人员要适应内部审计和房地产行业发展趋势，多方面采取措施，强化监控手段，事前把控风险，全程监督和评价，实现内部审计的价值增值，帮助企业完成开发目标，实现较好的投资收益和社会效益。

参考文献：

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构建并完善企业的内部控制体系，是当前企业增强自身经营管理水平以及提高企业效益的重要有效途径。内部控制作为企业经营管理的重要环节，它通过和企业经营管理过程相结合，对企业的日常生产经营管理活动进行相应地约束和调节，实现对企业的整体生产经营活动实时有效地监控与管理。因此构建一套科学、合理的内部控制体系对促进企业的可持续发展起着非常重要的作用。

一、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要目标

（一）战略目标

在企业的经营管理过程中，战略目标是企业的最高层次目标，它同房地产企业的真正目的相协调，体现出企业的经营管理者就企业应当怎样为其利益的相关者创造经济价值而作出的选择。

（二）报告目标

这类目标主要指在企业的经营管理过程中，要求企业提供的外部与内部报告都具有真实可靠性。真实、可靠的报告能够为企业经营者制定合理的经营发展战略和企业发展目标提供完整准确的信息，同时为企业管理者作出正确的经营决策提供正确的信息数据。

（三）遵循目标

这类目标主要为了房地产企业在房产开发以及经营管理过程中符合国家的相关法律、法规而设定，遵循目标对企业的市场声誉以及社会声誉等都会产生深远的影响。

（四）资产及运行安全目标

这类目标旨在确保房地产企业经营管理的有效性，包括企业的盈利目标、企业业绩以及企业资源不受损失等，并确保房地产企业现有的各种实物资产的完整、安全，同时确保企业的生产经营活动能够正常开展，并力保企业价值的完整性、真实性。

二、房地产企业构建并完善内部控制体系的基本原则

（一）全面性原则

房地产企业的内部控制体系要贯穿于企业经营管理活动的全过程，涵盖包括房地产企业进行开发经营的每个环节，财务会计工作的每个岗位以及每项经济业务，要实现全过程、全员性控制。

（二）重要性原则

对事关房地产企业内部经营管理的重要事项要进行严格地掌握和控制，要狠抓工程招投标环节，并将工程质量安全、施工成本以及房屋的销售作为内部控制的关键环节和关键控制点。相比之下，那些较为次要的经营管理事项则依据企业的具体能力采取适当控制。

（三）相互牵制原则

房地产企业在进行构建内部控制体系时，应合理分设工作岗位、组织机构，合理规范职责权限，并确保不同岗位之间职责明确、相互监督、相互牵制。主要包括财务会计记录、授权批准、审核检查、不相容职务相分离等内容，使不相容岗位和职务之间能够相互监督、相互制约，形成有效的制衡机制。

（四）有效性原则

房地产企业在构建内部控制体系时，需依据企业自身的实际情况以及行业特点，要有实用性以及针对性，同时要确保构建的内部控制体系与企业自身的规模以及企业的管理水平相符，并满足提高企业经营效率效果的要求。内部控制是房地产企业内部管理制度的重要组成部分，因此需要在企业的经营管理过程中严格执行，此外，还应确保内部控制体系随着企业内部业务以及外部环境的不断变化，而进行相应地调整和完善。

（五）合法原则

房地产企业在构建并完善企业内部控制体系时一定要遵循国家相关的法律、法规以及有关部门的具体操作流程来进行，严禁出现违规、违法操作的行为，确保企业各种经济业务以及经营管理活动正常有序地开展。

（六）成本效益原则

房地产企业要想构建并完善企业的内部控制体系，就要正确的处理好控制成本与内部控制效果之间的相互关系，尽可能在降低内部控制成本的基础之上，取得一个相对较好的内部控制效果。

三、房地产企业构建并完善内部控制体系的主要措施

现阶段，我国除了部分上市公司以及国有性质的企业，大部分房地产企业都没有相对统一、系统的内部控制体系。一般情况下，企业会依据国家的相关法律、法规，结合企业的经营规模以及行业特点来制定相应的内部控制体系。因此，房地产企业在构建并完善企业内部控制体系应着重从以下几个方面进行：

（一）做好企业控制环境建设

一般来讲，控制环境主要分为两种：内部环境以及外部环境。外部环境主要包含：企业所处的市场经济环境、法律环境等。在这个环节中，外部环境的建设主要是由政府通过改革国家体制、完善法律系统以及推动道德教育等措施来实现的。由此可见，外部环境已经远远超出了房地产企业的控制范围，因此外部环境不应作为企业内部控制体系的重要组成部分。而内部环境主要是指企业内部的组织机构以及人力资源等方面。在这个环节中，内部环境的建设应由房地产企业通过自身的努力来完成。通过创设合理的组织机构以及明确各部门职责权限，健全和完善董事会、股东会以及各部门的经营班子，并进一步明确董事会、监事会以及股东会的职责权限，同时不断地强化董事会在企业日常经营管理活动的主导地位，构建一个以董事会为主体，监事会、股东会等相互牵制、相互监督的内部控制机制。

（二）健全和完善风险控制机制

房地产企业从获取土地、开发建设直至房屋销售的整个生产经营过程都会受到诸多外界因素的影响和干预。因此这就要求企业在生产经营管理过程中切实强化风险意识，通过设立风险预警机制、风险识别体系以及采用风险评估与应对等手段对企业在生产经营过程中遇到的经营风险以及财务风险等进行有效地预防和控制。

（三）强化企业的控制活动

房地产企业在生产经营管理过程中应重点关注和实施的主要控制活动包括：财务会计控制、授权批准控制、不相容职务分离控制以及实物控制等。例如，在财务会计控制中要重点关注会计记录的真实完整，发票的真伪，建造成本的计量和确认等问题；在授权批准控制中，要重点关注重大决策是否经过集体决策审批的程序；在不相容职务分离控制中，要始终把内部牵制作为处理各种关系的核心；在实物资产控制中，要处理好实物保管和财产记录的工作。房地产企业应根据自身设立的内部控制目标，结合房地产行业风险应对策略，综合运用各种必要的控制措施，对本企业各种经济业务持续实施有效控制。

（四）建立有效的信息沟通体系

房地产行业是个高风险的行业，时时刻刻都会受到来自内部和外部各种因素的干扰影响。所以，房地产企业必须建立起及时、有效的信息沟通体系，以确保正常经营活动持续有效地进行。要注重搜集日常经营活动中各种内部和外部的信息，并及时筛选，对于重要的信息必须及时递交董事会、监事会和股东会，以便董事会、监事会和股东会能够及时有效地进行决策。

（五）强化企业的内部监控

要想保证房地产企业的内部控制制度有条不紊地实施执行，就一定要做好相应的内部监督工作。房地产企业应当依据自身的规模以及行业特点，建立一个与之相适应的内部审计机构，并确保内部审计机构的设置，审计人员的配备和工作的独立性。内部审计作为内部控制的重要环节，有着非常重要的作用。它能通过检查和评价内部控制的执行情况，及时改进发现的内部控制缺陷，为企业的经营管理者提供完成企业经营管理目标有用的信息。因此，必须不断地完善和健全企业内部的审计监督体系。

四、结束语

房地产行业是高投入、高风险、高回报的行业，因此构建一套科学、合理的内部控制体系对房地产开发企业有效规避行业风险，降低企业成本，提升可持续发展能力等都具有重要的意义。

参考文献：

[1]李雁.关于房地产企业内部控制问题的探讨[J].企业导报，2009；8

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摘　要：要保障房地产业财务资金安全，确保市场良好有序运行，就要加快房地产企业财务内控制度的建立与完善，并加强企业内部资金的监管。本文将从房地产企业财务内控制度现状入手，探析其中存在的问题，进而提出如何建立和完善房地产企业财务内控制度及其意义。

关键词 ：房地产企业；财务内控制度；完善；措施

中图分类号：F235文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地产行业具有资金密集、人员较杂、受市场波动和国家政策影响较大等鲜明特点，因而受到了人们的广泛关注。企业不能控制市场变化或国家政策的调整，要想促进企业自身的发展，就需要从自身的管理入手。可见建立健全房地产企业财务内控制度是房地产企业的必然选择，也是在市场经济环境下保障资金安全的重要举措。

一、房地产企业财务内控制度的现状

财务内控制度是指企业管理者为了适应国家政策、方针的调整，保护企业内部资金、财产的完整与安全，保证财务信息真实可靠及实效性，尽量降低企业市场风险，为企业发展创造良好生存环境的重要举措。财务内控制度其实是将企业内部人员（特别是财务管理人员）的行为进行规范，对所有的财产、资金进行维护和有效利用的一系列方式和办法、程序和制度的总称，是房地产企业进行自我检查、约束、制约的系统。

（一）缺乏有效的监督系统

部分房地产企业是由企业的管理层直接任用财务人员。存在经理这样的管理层为了巩固自己的地位，并为向企业高层显示自己良好的工作业绩，导致其与财务工作者搞权钱交易的情况。这将导致财务人员做出的会计审计报表缺乏真实度，对企业的经营业绩有所夸大，使企业高层对企业真实运行状况缺乏了解。会计财务报表的公布一般来说以年报为主，因此缺乏时效性，这就使得企业职工不能对公司的财务情况及时知晓。而这将整个企业财务置于不安全的境地，管理层私挪公款，用公款进行大吃大喝等现象时有发生。

（二）房地产企业内控环境复杂

房地产企业是资金资源密集型企业，在资金方面不仅数量庞大且项目众多，仅土地使用费用一项就多达千万，这就为企业内部财务管理造成了很大的困难。然而，在房地产企业中存在资金被宣传部门、建设部门、销售部门等分割使用，且各部门较为分散，各自为政的现象。缺乏完整的资金运作体系，将资金置于一个透明的环境下运作，这就使整个企业难以有一个完整的资金流向图，企业高层也难以对企业整体的资金状况深入了解。对于防范风险，保障资金安全是极为不利的。

（三）外部环境波动大

在市场经济环境下市场占主导，一方面，这促进了市场经济的发展；另一方面，这为房地产企业带来了资金风险。房地产行业与其他行业相比，有其自身独有的特殊性。资金投入极大，建设周期较长，受市场环境影响极大等都是房地产行业的特点。因此，一旦遇上市场经济波动较大的时期，人们对买房就会持观望态度，房地产行业则将遭受重大打击。投入的资金难以及时收回，银行贷款、人员开支等花费都将给房地产企业的资金造成很大的压力。此外，随着改革开放的深入，部分外商企业嗅到了中国房地产的商机，纷纷在中国买地建房，这也给国内的房地产企业带来了一定压力。可见，当前房地产行业不仅要抵御市场变化的风险，还要应对外商企业的竞争，故而建立健全房地产财务内控制度势在必行。

二、建立完善房地产企业财务内控制度的意义

（一）优化房地产企业生存环境，防范市场风险

建立和完善房地产企业财务内控制度，首先能对企业的资金总额、债务情况及在建项目等有一个明确的认识，进而能够对企业进行统筹规划，留出一部分的安全保障资金，确保在面临经济危机时企业不会陷入资金断链的恶性循环；其次，在面对外部竞争时，企业也能及时调整发展方案，积极革除企业原来的旧制，减少因企业部门之间各自为政的资金浪费，提高企业的利润空间，并能够积极应对激烈的市场竞争，使其在市场竞争中立于不败之地。

（二）提高企业财务人员的素质

首先，完善的企业财务内控制度能够防范原来企业管理人员与财务人员权钱交易，“做假账”的风险。畅通企业财务人员向企业高层汇报的渠道，提高财务工作地位及对财务人员的要求，对财务人员的职业素养和职业道德的提升具有促进作用；其次，将公司财务信息在公司平台上进行公布，促使财务人员为提高财务信息的价值而自主学习计算机操作、会计电算化及信息系统等方面的知识，促进了财务人员的技能提升。

（三）保障企业的资金安全

房地产企业投入的资金量大、运转周期长，任何不合理的财务管理系统都会对资金安全造成很大隐患。建立和完善房地产企业内控制度就是为建设企业高效的财务管理系统提供良好的制度保障，为企业的财务管理系统正常运行提供有力支持，进而能够让企业资金在一个安全的控制环境下运作，真正保障房地产企业的资金安全。

三、房地产企业如何建立和完善财务内控制度

（一）对企业发展进行统筹规划

任何一项企业制度的建立都离不开对企业的发展战略、发展方向进行深入的研究，房地产企业也不例外。要想建立完善企业财务内控制度，就要对企业的发展目标、发展方向进行统一规划，统一调整；并对企业内部的资金、在投项目、土地使用费用、银行贷款与利息、人工费用、水电等基础资源花费等进行了解，将企业账目做一个详尽的整理。革除企业内部各部门各自为政的旧制，建立统一的财务管理及内部控制系统，在各部门设立财务管理与内控监督的岗位。同时，根据企业的发展方向，要对资金的使用方向有所侧重，有所保留。预留一定的安全保底资金，防范未来因政策调整、市场波动可能出现的资金危机。

（二）建立健全房地产企业的财务管理规章制度

首先，建立健全财务人员的选任与管理制度。从用人的源头保证有合格的人员保障对财务内控制度的建立、执行与完善。其次，要建立健全财务主导预算管理的制度。由财务部门引领企业的全面预算管理，对预算的编制、执行、分析与调整的全程进行全面把控。再次，建立健全资金管理制度。对筹资、投资、资金运作等环节明确权责，严格控制各类资金的收支，发挥资金的最大使用效率。最后，建立健全对企业经营活动及时、准确进行核算的管理制度。促进企业守法经营，真实反映企业的经营成果，及时经营信息，以满足外部投资人、监管机构以及内部管理的需要。

（三）加强内部监督，外部调控

部分传统的房地产企业尚未建立完善的资金监督系统，因此也存在财务人员舞弊的风险，若要建立和完善企业财务内控制度就需要形成良好的监督机制。首先，要建立内部审计机构，发挥内部审计的职能，进一步提高审计人员的地位；其次，要将房地产企业的财务内控制度与现代网络信息技术相结合，对企业的财务运作进行公示，上至企业高层，下至企业基层员工都能够对企业内部资金情况有及时的了解，并通过企业员工的监督从中发现财务运作存在问题，以期发挥对建立完善企业财务内控制度的促进作用。

结束语

房地产行业是我国经济发展的关键性产业，它的发展与稳定影响着众多行业的发展与稳定。近年来，多数房地产企业已经认识到企业资金管理的重要作用并积极推进财务内控制度改革。这些举措对优化房地产企业生存环境，提升房地产企业的利润空间，促进房地产行业健康发展，进而推动社会经济的增长，具有难以估量的重要作用。

参考文献：

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