投资分析方法模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇投资分析方法，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

在我国证券投资理财业务中，存在着收益高和风险大的特点。人们要成功投资证券需要对其进行科学的分析，其中一项重要的分析方法就是区间值的模糊评判方法。这种分析方法主要吸收了模糊理论对主观性因素的处理方式，在分析过程中可以充分发挥自身的优势。同时工作人员能对证券投资的各种因素进行综合考虑，再对其做出整体性的评价，这样可以解决传统评估中存在的片面性问题，有助于大大提升证券投资分析的科学性，可以为相关人员的投资决策提供必要的参考依据。

一、证券投资中的基本分析法

证券投资中的一项重要的分析方法就是基本分析法。这种分析方法主要是对上市公司的经营业绩和财务状况进行分析。同时工作人员也需要分析上市公司经营的客观政治经济环境，这样可以对证券的内在投资价值做出准确的判断，对价值的合理性可以进行有效的衡量，投资者可以根据这些情况选择适合的证券进行投资。业内人士可以按照金融学，经济学和会计学等原理，做出准确的分析，从而决定证券价值的基本要素，这样就可以对证券的投资价值和合理价位进行判断，从而提出合理的投资建议，主要可以从宏观和微观两个方面着手分析。宏观因素主要包括市场利率分析，经济周期分析和证券市场调控政策分析等。微观因素主要包括公司素质分析，公司所属行业性质分析和财务分析等。这种分析方法有自身的优势和劣势，工作人员可以根据实际需要决定是否选择这种分析方法。具体来说，基本分析法可以对证券价格的走势进行全面的分析，这种方法对周期较长的证券价格预测是非常适用的。但是对于短线投资者来说缺乏较强的指导作用，预测精度也无法达到标准要求。如果人们能够预测出这些基本走势，就不能随意改变商品市场的走势，基于以上这些分析，我们可以总结出基本分析方法适用于长线投资。

二、证券投资中的行为金融分析法

20世纪80年代就出现了金融分析法，这一理论主要针对的是与经典理论相悖的“异象问题”，包括“假日现象”等。有的投资者对这些异象加以利用，经过投资之后获得的收益非常大。所以这种分析方法主要针对的是“异象”问题。业内人士对标准金融理论持质疑态度，将行为科学作为基础，对投资者的心理行为进行研究，这是一种科学的投资决策方法。这种分析方法主要利用的是现实市场和古典金融理论的相悖性，投资者处于完全理性的状态中。在证券市场中，不是所有投资者都会利用均衡价格指导自己的投资行为，投资者有时会实行噪音交易。这种投资分析方法的优势是在证券投资中，投资者可以站在更加科学的视角进行观察，尤其是在分析市场重大转折点方面，其效果是非常显著的。由于人们的心理假设和理存在差异，因此在分析过程中缺乏统一的结论，无法对投资者的行为进行有效的指导。

三、证券投资的组合分析方法

投资组合分析方法是证券投资的重要分析方法之一，主要利用的是不同证券的不同风险收益原理。业内人士可以构建多种证券的组合投资方式，这样可以促使投资风险和投资收益达到平衡的状态，可以促使特定风险条件下，实现最大化的收益，同时也能将投资带来的风险降到最低程度。证券投资的组合分析方法主要包括现代和传统证券组合分析方法。传统分析方法主要是以降低非系统风险为目的。现代组合方法主要采用的数量化的组合管理方法，这样可以达到证券投资风险和投资收益的最佳平衡状态，投资组合具有定量分析投资风险的优势，可以促使投资收益和风险的制衡达到最佳的平衡状态。

这种分析方法从理论上证明了组合投资对非系统风险的降低作用，能够利用定量化的分析方法，求出证券组合的最佳比例关系，有助于降低各组合证券比例的盲目性，投资风险和收益的平衡性也会大大增强，但是也存在一些缺点，对于证券市场假定条件有着苛刻的要求，这些条件和实际市场差距较大。这就需要相对成熟的证券市场。业内专业人士在组合比例计算方面需要掌握准确的数据。在市场经济条件的限制下，投资者无法在短时间内透彻了解多个证券，所以这种投资分析方法主要适用于机构投资者，并且在具体实施过程中要以基本面的分析作为辅助条件。由于业内人士在具体工作中，充分考虑了市场的风险和收益的制衡情况，虽然证券组合的收益处于比较低的状态，但是收益的稳定性较强，主要适用于社保公司和基金公司的运作。

四、总结

综上所述，现代社会人们的理财观念越来越强，很多人会利用节余的资金进行证券投资，希望获得一定的经济收益。在证券投资过程中，需要按照科学的方法进行证券投资分析。业内人士可以根据具体情况和需要选择合理的分析方法，从而做出最佳的投资决策。文章主要分析“证券投资中的基本分析法，证券投资中的行为金融分析法、证券投资的组合分析方法”等方面探析证券投资分析方法。希望通过本文的研究对证券投资水平的提高有所帮助。

参考文献：

[1]李庆东，李颖.证券投资分析方法新探索――聚类分析方法应用[J].现代情报，2005，11：225-227.

[2]薛磊.证券投资分析方法综述及股票实战操作探析[J].中国证券期货，2012，05：9-10.

篇2

二、项目投资及现金流量

（一）项目投资。项目投资属于资本性支出，是企业对厂房、机器设备等固定资产进行新建、扩建或者购置的一种长期投资行为。一般来说，项目投资决策程序包括：选择投资项目――进行投资方案的财务审核――做出投资决策――执行投资方案――投资的控制。而现金流量则是评价投资项目是否可行时必须事先计算的一个基础性数据。现金流量估计的准确程度直接决定项目投资决策的结果。

（二）现金流量的构成。（1）初始现金流量。初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，主要包括固定资产的投资、流动资产的投资、其他投资费用以及原有固定资产的变价收入。初始现金流量可理解为项目的初始投资支出。（2）营业现金流量。营业现金流量是指投资项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流人和流出的数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入。现金流出是指营业现金支出和交纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业现金净流量可用下列公式计算：每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本一所得税。或： 每年净现金流量（NCF）=净利润+折旧。

（三）终结现金流量。终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量，主要包括：固定资产的残值收入或变价收入、原有垫支在各种流动资产上的资金的收回、停止使用的土地的变价收入等。

三、项目投资决策方法

随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，各行业对具体财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90%以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资金时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。因此，本文主要分析在项目评价指标中占主导地位之一的净现值指标及其相关指标。

（一）净现值指标（NPV）。净现值是将投资项目投产后的现金流量，按照固定的贴现率折算到项目建设的当年，以确定折现后的现金流入和现金流出，然后相减得到该项目的净现值。根据净现值的正负，来确定该项目是否可行。

净现值指标具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值指标用来衡量项目的投资效益，能直接揭示投资项目对财富绝对额的增加，使投资决策分析与价值最大化的经营目标相一致，因此视为最重要的一项指标。

尽管净现值指标应用广泛，但是该指标反映一个项目按现金流量计量的净收益现值，它是个金额的绝对值，只能反映单独的投资方案是否可行，如果在比较投资额不同的多项方案时，则有一定的局限性，无法比较。

（二）净现值率指标（NPVR）。净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，是指项目净现值与原始投资现值的比率，也可理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。

如果净现值率>0，表明投资方案的净现值>0，方案予以采纳；如果净现值率

在对独立方案进行评价时，使用净现值指标与使用净现值率指标得出的结论是一致的。当NPV>0时NPVR >0；NPV

四、实践应用中决策指标的运用

假设，某公司有甲、乙两个投资方案，现需要判断这两个方案的优劣。项目折现率为10%。

甲方案：购置一批运输车辆，需投资50万元，马上可投入生产，该车辆可用5年，期满无净残值，投产后每年可获净利润分别为： 14万元、12万元、11万元、9万元、6万元。

篇3

一、创业板的发展概况与问题

（一）创业板的发展状况

为向中小企业提供更方便的融资渠道，为VC/PE营造良好退出机制。创业板于2009年10月开闸，对中小企业融资和风险投资的促进起到了非常积极的作用。大量的PE/VC机构建立，并参与其中。自2009年7月IPO重启至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，触及283家PE机构，累计投资160.2亿元，PE的持股市值尚有约1233.5亿元，两项相加，PE的全体报答为1377.7亿元，浮盈高达760%。截至2012年12月，创业板已经上市355家，总市值8712亿元，限售股占总股本的57.1%，2010和2011年的股息率仅为0.48%和1.06%。

（二）创业板发展中遇到的问题

经过3年多的发展，创业板在发展中遇到了众多问题：

1.“高估值”。数据显示，首批上市的28家创业板公司，平均市盈率为56.7倍，而市盈率最高的宝德股份达到81.67倍，远高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，创业板PE（TTM）为32.29，中小板PE为26.70，沪深300PE为10.44。创业板仍然是沪深300的3倍多PE。

2.“业绩下滑”。截至2012年10月31日，创业板355家公布2012年三季度财报显示，创业板单季净利润延续了二季度的下降态势，同比增长-11.16%，低于二季度的-5.79%，环比增长-14.7%，这表明创业板的盈利在继续恶化。

3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日数据显示，创业板成立三周年来，VC/PE（风险投资/私募股权投资）机构在创业板累计套现37.03亿元，平均账面投资回报7.65倍，截至10月30日平均实际投资回报4.93倍，平均年化收益率42.4%。

4.“高管离职潮”。创业板上市仅一年，28家创业板公司竟然有40多位高管辞职，其中不乏企业创始人，究其原因大部分是由于“纸面财富”后着急套现引起的。

5.“解禁潮”。随着第一批创业板公司满3年，原始大股东都将解禁。总之，究其创业板的目前所遇到的问题，可以看出发行制度的改革是问题的关键。目前还沿用了主板的“审批制”，与国际通行的“注册制”还未接轨，导致了上市公司资源稀缺，小盘股高估值的炒作热潮，而创始人股东缺乏长期经营的信心和压力也导致经营业绩不尽如人意，更有甚者做财务造假、突击业绩等行为，使创业板缺乏长期良性的生态机制。

二、创业板的主要投资分析方法

（一）证券投资分析的概述

证券投资分析是投资者在进行证券投资时，对在资产组合中的证券进行的研究与价值评估。自从1934年格雷厄姆编写了《证券分析》一书，它为投资者树立了“价值投资”的理念；直至今日，国内的基金、证券业发展成熟，各类专业、科学的预测模型与投资评级机制引入，证券投资分析成为了一门比较系统的学科。

证券投资分析的常用步骤：宏观分析、行业分析、公司基本面分析、技术分析、金融工程分析等；但各个步骤不一定按顺序串行。

证券分析从方法论上可以分为四个主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派别。体现了以价值分析理论为基础、以统计方法和现值计算方法为主要分析手段的基本特征。（2）技术分析流派：指以证券的市场价格、成交量、价和量的变化以及完成这些变化所经历的时间等行为，作为投资分析对象与投资决策基础的投资分析流派。（3）心理分析流派：其分析有两个方向：个体心理分析和群体心理分析。（4）学术分析流派：重点是选择价值被低估的股票并长期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃仑巴菲特。

（二）行业分析方法

对于创业板而言，目前最重要的是行业分析和基本面研究。行业分析主要的方法理论包括：（1）需求与供给分析；（2）行业成长阶段分析；（3）行业周期性分析；（4）市场结构分析；（5）市场行为分析。

由于创业板的企业主要都是细分行业的小企业，主要应用以下理论：

1.行业成长阶段理论

按成长阶段可以划分为包括新兴行业（导入，成长）、成熟行业、衰退行业；主要根据需求量的变化及未来趋势来判断、行业结构的演变与行业发展的生命周期密切相关。例如信息技术行业是成长阶段，新材料等行业属于导入阶段。

2.市场结构分析理论

根据市场规模经济性与市场集中度，可以分为以下几种市场结构：完全竞争，垄断竞争，寡头垄断，完全垄断（案例：有色金属，移动通信）。在不同市场结构下，企业行为产生的绩效不同、政府管制。主要关注以下几方面：

（1）进入壁垒与推出壁垒。

（2）行业的区域分布与区域评价。

（3）行业的特性分析，主要采用的方法包括：行业能力分析；潜在优势矩阵；成功关键因素分析；波士顿矩阵；SWOT分析；价值链。

3.市场行为分析理论

按照波特5力竞争理论，可以对行业竞争与企业战略之间进行详细具体的分析研究。本文列举了某通信行业公司的波特竞争力分析案例。

公司在行业竞争中，根据企业的定位和行业市场分析，会结合自身情况采取主要三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略、聚焦战略。

（三）基本面分析

基于行业分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市场竞争环境；（2）公司战略；（3）管理层评估；（4）核心竞争优势；（5）潜在发展空间；（6）面临风险；（7）财务状况（杜邦分析法）。

三、创业板公司的行业研究具体实践举例

本文以创业板的计算机软件行业为例，运用具体分析方法来举例行业研究。

（一）行业成长性

软件行业规模和成长速度：2011年约1.8万亿，未来3-5年复合增速约25%。总体来看，中国软件最近十年持续高增长。

软件行业结构性的特点：服务收入增速较快；驱动因素：行业驱动因素丰富：云计算、智慧城市、安防天下、智能手机、移动支付、移动互联网等。

（二）行业产业链关系

按照软件行业内部细分：可分为4类软件公司。

（三）行业内公司的成长逻辑

软件公司的价值有四大驱动核心：客户、ARPU、通用性、粘性。如下表2：

（四）行业动态数据跟踪

举例说明如下表3：

四、创业板投资分析的趋势与创新方向

（一）并购化

创业板公司大多处于成长期、景气度高、盈利好、增速较快的行业。企业普遍规模较小，扩张愿望强烈，且同质性比较高、门槛不太低准入有一定难度，如传媒，地产，电子，生物医药等。从并购的规模排名来看也显示出这种特征，并购的热门行业始终是矿产、房地产、生物、电子等。目前主要有两种并购模式：

蓝色光标的“现金+股权式”并购

博盈投资的“并购基金”模式

（二）价值判断和预测

由于并购公司、业务类型等的数量增多和多元化，利用传统的现金流折现、相对估值等方法来进行价值判断，会容易出现较大的偏差。因此，拆分价值评估、风险预测成为公司价值判断的新方向。

参考文献

[1]中国证券业协会.证券投资分析[M].北京：中国财政经济出版社，2010.

[2]郑方镳.中国证券分析师行业研究：效率、行为与治理[D].厦门：厦门大学， 2009.

[3]戈登·J·亚厉山大，威廉·F·夏普，等.投资学基础[M].北京：电子工业出版社，2003.

[4]王啸.证券分析师选股的投资价值研究[D].上海：复旦大学， 2008 .

[5]徐跃.关于我国证券分析师盈利预测的实证研究[D].厦门：厦门大学， 2007 .

篇4

聚类分析建立在基础分析之上，基于各类股票的行业因素、公司因素、收益性、成长性等基本层面的考察，然后利用综合评价指标体系来衡量样本股票的“相似程度”，立足于对股票基本层面的量化分析，运用聚类分析模型能帮助投资者准确地了解和把握股票的总体特征，确定投资范围，并通过类的总体价格水平来预测股票价格的变动趋势，选择有利的投资时机。

一、聚类分析在证券投资中的应用

把聚类分析和判别分析应用于金融投资分析中，不仅可以弥补金融投资定性分析的不足，也可以使金融投资分析更精确。

（一）如何运用聚类分析模型进行证券投资分析

聚类结果对投资者的指导作用表现在以下几个方面：

1.了解各类股票群的基本特征及总体状况，从一定程度上区分出业绩优良和业绩一般板块，初步划分选择范围。

2.根据类的业绩状况、成长性、平均股价水平等，可以帮助投资者判断股票应具有的内在投资价值。

3.在同一类别中，可找出其均衡价格，由于一些市场因素往往使股票的价格发生偏离，或高于或低于这一水平，低于平均股价水平的存在上升趋势，可看作是较好的投资时机，潜在的投资风险也较小。

（二）聚类分析指标体系的选取

基于上市公司基本面情况，企业的经营盈利能力主要反映企业经营业务创造利润的能力，盈利能力和成长能力是支持股价的长期因素，也是判别公司是否具备投资价值的根本所在，而经营业绩良好的公司其股市的扩张能力也应较强。

1.盈利能力的大小决定了股票价值的高低

总资产利润率直接反映公司的整体获利能力，净资产利润率反映股东投资报酬的大小。

主营业务是上市公司重点发展方向和利润的来源，主营业务收益率越大，上市公司在市场竞争中就更具有优势，每股收益越高，反映行业的投资收益越高，每股的获利能力越强。

2.成长能力的指标

成长性好的上市公司在总资产扩张能力，股本扩张能力，资产重组方面都比较强，盈利增长速度也相应较快。主营业务收入增长率反映了公司扩大市场规模的能力，表明公司重点发展方向的成长性；上市公司的积累，发展以及给投资者的回报主要取决于净利润的增加，所以净利润增长率也是一个重要指标。

3.股本扩张能力指标

股本扩张能力经营业绩良好的公司其股本的扩张能力也应较强，流通股本是一项逆指标，股本规模较小的上市公司往往具有较强的扩张能力和较大的成长空间。每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强。

二、应用实例

从沪深股市2000多只A股中随机抽取钢铁行业分类下33只股票，样本数据均来自Wind资讯中国上市公司财务指标数据库。

（一）原始数据标准化

为了消除原始数据量纲和数量级的差异所带来的影响，以便进行聚类分析，我们采用对指标值标准化的处理方法[1]。

（二）聚类分析结果

第1类：攀钢钒钛，本钢板材，包钢股份，济南钢铁，抚顺特钢，方大特钢，方大炭素，广钢股份，重庆钢铁。

第2类：大冶特钢，新兴铸管，凌钢股份，酒钢宏兴。

第3类：河北钢铁，韶钢松山，太钢不锈，鞍钢股份，华菱钢铁，首钢股份，三钢闽光，武钢股份，宝钢股份，莱钢股份，西宁特钢，杭钢股份，南钢股份，安阳钢铁，八一钢铁，新钢股份，马钢股份，柳钢股份。

第4类：久立特材，鄂尔多斯。

此分类是否正确还需要判别分析对其结果进行校验和完善。

（三）判别分析

分别以1，2，3，4代表1到4类，判别函数中的自变量取原表中的自变量，对其用SPSS中的Discriminant过程进行判别分析，分析结果如（表2-2）：

（四）实证总结

实证结果分析：

在分析各类样本时，我采用指标的平均值，即：

公司利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。作为投资者，购买股票时，当然首先是考虑选择利润丰厚的公司进行投资。所以，分析财务报表，先要着重分析公司当期投入资本的收益性，净资产收益率高表明公司盈利能力强，将本期经营活动现金净流量与上期比较，增长率越高，说明企业成长性越好。

分析现金流量及其结构，可以了解企业现金的来龙去脉和现金收支构成，评价企业经营状况、创现能力、筹资能力和资金实力。

每股经营现金流净值是每股股利的最基本保证，这个指标说明的是经营活动能带来的现金流净值，是反应经营状况好坏的指标之一，也是每股收益的最基本保证。大多公司如上面所述，但也有特殊情况。如果公司产品的生产周期较长，同时公司正处于扩张期，它的经营活动现金流量净额就有可能是负值，每股经营现金流净值当然也是负值，此时是不能说明公司的经营状况是不好的。

由以上分类结果可知：第1类股票属于明显的低收益，低成长性的绩差股。每股收益，每股净资产都相对较低，特别是较低的每股现金流量净额，说明股本扩张能力相对较低，由此说明第一类上市公司的经营稳定性差，发展不畅而负的营业总收入同比增长率和经营活动产生的现金流量净额同比增长率说明公司已不具有成长性。所以该类公司呈衰退趋势，投资价值不大。

第3类股票的收益性和成长性表现一般，这类上市公司的股票对于短线介入的投资者来说尚具较高的投资价值，但不宜长期持有。

第2类和第4类股票净资产收益率和投资回报率都很高，说明2类和4类公司收益好，盈利能力好，这些公司大都在行业中处于领先地位，经营状况良好。2类经营活动产生的现金流量净额（同比增长率）和归属母公司股东的净利润（同比增长率）较高，说明成长性高，4类公司在成长性方面不如2类高。

每股净资产值越高，公司股本扩张余地也越大，公司提供回报的潜在能力也越强，4类比2类公司具有乐观的发展前景和较强的扩张趋势，属于一批成长型较好的股票，是板块中的潜力股。

2类公司在投资方面稳定性优于4类，各项指标的实际情况，可以由股民们自己选择，看股民是注重公司哪方面的情况。2类和4类应属于投资者进行长期投资的首选投资对象。

通过以上分析，可以指导我们的投资：一方面，分析股票的业绩指标可以判断出绩优的类和绩差的类，高成长的类和低成长的类，由此投资者可在某一类或几类中确定投资范围，提高投资决策的效率和准确性；另一方面，从聚类的结果中得出类的均衡价格水平，预测股票的价格趋势，低于这一价格水平的，其当期市价与均衡价格的差距就是该股票价格可能的上涨空间，投资者若把握时机对这类股票进行长期投资则承担的风险较小，获利的可能性较大。

三、结论

聚类分析法是一种应用极为广泛的多元统计分析方法，将聚类分析模型应用于证券投资中做了拓展性的研究和探讨。聚类分析采用综合指标来反映上市公司的成长性，对聚类结果进行定量分析得出各类公司的实力强弱情况。立足于基本面的定量分析，研究股票的内在价值，有利于投资者缩小投资选择范围，确定投资价值，降低投资风险，有利于为经营管理者提供借鉴。

参考文献：

[1]王冬梅.建立我国上市公司业绩综合评价指标体系[J].证券与投资，2001（1）：84-87.

[2]李庆东，李颖.证券投资分析方法新探索——聚类分析方法应用[J].现代情报，2005（11）：

224-223.

[3]Jiawei Han Micheline Kamber.数据挖掘概念与技术[M].范明，译.北京：机械工业出版社，2007.

篇5

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中图分类号： F830.59文献标识码：A 文章编号：

投资估算是在对项目的建设规模、产品技术方案、选址方案、工程建设方案及项目进度计划等深入研究并基本确定的基础上，对建设项目总投资数额及分年资金需要量进行的估算。投资估算是进行投资决策和制定项目融资方案的依据，是进行项目经济评价的基础。一个项目需要投资多少钱？是业主最关心的事。因此，如何正确估算建设项目的各项投资，是项目业主和项目管理人员应掌握的重要内容。

1建设项目总投资的构成

项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。

1.1建设投资：

建设投资是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用。建设投资包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费用。

1.1.1工程费用：

工程费用包括：建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

1.1.2工程建设其他费用：

工程建设其他费用包括：建设用地费用、与项目建设有关的费用、与项目运营有关的费用。

1.1.3预备费用：

预备费用包括：基本预备费、涨价预备费。

1.2建设期利息

1.3流动资金

2建设项目投资估算的要求与依据

2.1、投资估算应达到以下要求：

2.1.1估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围及确定的各项工程建设内容相一致。

2.1.2估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，实事求是，数字真实。

2.1.3估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。

2.1.4估算的准确度应能满足建设项目决策不同阶段的要求。投资机会研究阶段误差率应在±30%以内；初步可行性研究阶段误差率应在±20%以内；可行性研究阶段和项目评估阶段误差率应在±10%以内。

2.2投资估算的依据

2.2.1 专门机构的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。

2.2.2专门机构的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构的物价指数。

2.2.3 部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。

2.2.4拟建项目所需设备、材料的市场价格。

2.2.5拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。

2.3投资估算的作用

2.3.1投资估算是投资决策的依据；

2.3.2投资估算是制定项目融资方案的依据；

2.3.3投资估算是进行项目经济评价的基础；

2.3.4投资估算是编制初步设计概算的依据。

3建设投资的具体估算方法

具体估算方法是运用建设投资分类估算法对构成建设投资的六类投资进行估算：即建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费，分类进行估算。

3.1.建筑工程费估算

建筑工程费估算一般采用单位建筑工程投资估算法和单位实物工程量投资估算法，在缺乏可参考的估算指标，或者建筑工程费占建设投资比例较大的项目，可采用概算指标投资估算法。上述三种估算方法的特点：前两种方法比较简单，后一种方法要以较为详细的工程资料为基础，工作量较大。实际工作中可根据具体条件和要求选用。本文重点介绍单位建筑工程投资估算法，一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。

3.2设备购置费估算

3.2.1.国内设备购置费=设备原价+运杂费；

3.2.2.进口设备购置费=设备货价+从属费用+运杂费；

3.2.3.工器具及生产家具购置费=第一套工卡模具、器具费用+生产用家具购置费。

3.3安装工程费估算

安装工程费一般包括：各种需要安装的机电设备、专用设备、仪器仪表等设备的安装费用，各专业工程的管道、管线、电缆等以及设备和管道的保温、绝缘、防腐的材料费和安装费。安装工程费估算通常是根据行业或专门机构的安装工程定额取费标准进行估算，具体计算公式为：

3.3.1安装工程费=设备原价×安装费费率；

3.3.2安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标；

3.3.3安装工程费=安装实物工程量总量×每单位安装实物工程量费用指标。

根据以上分项估算，可汇总形成项目的工程费用：

即：工程费用=建筑工程费+设备购置费+安装工程费

3.4工程建设其他费用估算

在工程费的基础上估算工程建设其他费用。

3.4.1建设用地费用（按照地价和国家有关规定估算）：

包括： 建设用地购置费、土地契税、土地管理费。

3.4.2与项目建设有关的费用

包括：建设管理费（含项目管理费）、可行性研究费、工程监理费、勘察设计费、造价咨询费、环境影响评价费、城市建设配套费、场地准备及临时设施费、其他各项工程交费（招标、面积测绘、测量放线、劳保统筹、质检手续、图纸审查、规划定点等项费用）、市政公用设施建设及绿化补偿费。

3.4.3与项目运营有关的费用

销售费用（按照项目的具置和销售时间、参考同类楼盘的销售费用确定）。

4建设期利息估算

4.1进行建设期利息估算必须先完成以下工作：

根据建设投资估算及其项目的总进度计划分析，制订分年投资计划；

确定项目资本金（注册资本）数额及分年投入计划；

确定项目债务资金的筹资方式及 债务资金成本率（银行、债卷利率及发行手续费率等）。

4.2建设期利息的估算方法

估算建设期利息应按有效利率计息。在建设期内如能按期支付利息，应按单利计算；在建设期内如不支付利息，应按复利计息。估算时分年计算、累计求和；本案例按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算，其计算公式为：

式中 Q――建设期利息；

Pt-i ―― 按单利计息，建设期第t-i年末借款累计；按复利计息，建设期第t-i年末借款本息累计；

At――建设期第t年借款额；

i――借款年利率

t――年份

5流动资金估算

项目的的流动资金是指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金，包括生产原料、燃料、动力费用等；做为房地产投资项目的主要经营形式是销售、出租管理等费用，销售费用已经在工程建设其他费用中进行估算，因此不再计算流动资金。

6建设项目投资估算案例分析

例：济南市西部某房地产开发项目，规划总用地面积12万，规划总建筑面积16万，其中：住宅面积12万（带电梯小高层5万，多层7万），配套用房0.2万；地下建筑面积3.8万（储藏室面积1万，车库面积2.6万，其他配套0.2万）；地上可销售面积11.9万，地下可销售面积3.6万。已知土地价格70万元/亩（人民币），预计项目建设期为3年，分年的工程费用比例为第一年30%；第二年40%，第三年30%，预计建设期内材料、设备、人工等上涨价格指数为4%；本项目开发商计划贷款30000万元人民币（贷款利率5%），建设期每年分别贷款10000万元，其余投资为自筹，按照借款额在建设期各年年内均衡发生计算建设期利息。

7建设期贷款利息估算

第一年贷款利息==（10000÷2）*5%=250万元

第二年贷款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5万元

第三年贷款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6万元

建设期贷款利息总值=250+762.5+1300.6=2313.1万元

8编制项目总投资分年度使用计划表，进行投资分析

根据估算：项目总投资费用为：54638万元。按照项目总投资分年度使用计划表，开发商第一年投资18615万元（贷款10000万元，需自筹8615万元）；第二年投资19602万元（贷款10000万元，需自筹9602万元）；第一年投资16420万元（贷款10000万元，需自筹6420万元）。

参考文献：

篇6

中图分类号：F253文献标识码： A

前言

监理工作的重要内容之一是工程投资控制。随着我国市场经济的发展和改革开放的不断深入，工程投资从最初的粗放式逐渐向集约型发展，如今大部分的工程投资方式都是集约型，为了应对企业发展中的新情况，适应经济高速发展的新环境，企业需要面临很多新问题。如何能够建立并完善一套行之有效的工程投资控制系统是制约企业发展的关键，亦成为企业的当务之急。实际工作中，可以借鉴国外相关经验，从设计、招标、施工、竣工验收等各个环节加以分析，实行全方位的监理控制。

一 监理在工程投资控制过程中的工作现状分析

据权威部门统计，我国境内进行的建立工程中，很少有按照规定进行相关投资控制的，这也是投资控制没有取得明显进步的显著原因。这从一个侧面揭示了我国工程中监理工作的失位，监理人员只在以下几项工作中发挥了作用：

1、对项目的数据进行收集与整理

监理人员每月或是每个分项工程结束后，要对工程的成本、工期以及其他情况进行结算，进而计算和统计出相关数据，这些数据有利于工程下一步施工计划的制定，也有利于进行施工企业的成本核算，并可以以此为依据要求甲方进行施工款的结算，做好调解工作。

2、对图纸进行审核

监理工程师在对工程进行监理的过程中，要以施工图为重要依据进行成本风险分析，提供科学、有效的防范风险意见。这样可以有效防止出现安全问题或是质量问题时的追责，使施工方尽量减少资金损失，可以转嫁风险，降低成本。

3、对造价给出意见

监理工程师在对工程造价方面会给出意见和建议，并根据工程的实际情况调整造价和功能要求。对于工程质量和工程进度等，也都会在合理的区间内进行把控。此外，还可以与工程施工人员进行交流和沟通，合理确定工程变更价款，并对工程在变更价款后的投资额度进行控制。

二 、设计阶段合理把握投资控制

在设计阶段进行具体情况的分析，并给出较为合理的方案，尽可能不在施工的过程中调整方案，避免发生由于方案变更而使资金周转不到位而影响工期的时间。根据相关资料统计，工程前期进行工程的施工设计，会占施工总体设计的80%以上，起到了举足轻重的作用。因此，工程前期的设计阶段，设计人员必须具有很强的责任心与敬业精神，认真合理计算和分析每一项数据，尽最大可能避免出现投资失控的发生。

我国目前的监理工作都是依据监理规范进行操作，但是在监理规范中并无涉及到工程造价相关问题，所以在我国监理工作对投资的控制一直处于初级阶段，没有大幅度的发展和进步。一些业内专家对此的评价是：工程如果从设计阶段就开始进行成本的考虑和投资的控制，可以排除八成的错误概率，而如果从施工后才开始重视管理成本和控制投资，有效程度就要降低到20%。加强事前管理，集中监理人员的智慧，可以极大程度地提高工程投资的科学性。因此，设计阶段投资的方法是：首先，进行招标方案的设计，在成本方面通过采取现金工艺的方式来创新；其次，对于设计总体方案进行技术指标和设计方案的评估，选择合理的方案；最后，推行限额设计。在设计造价要求范围内，提出对建筑工程的要求，这回使一些工程的造价明显下降，净化房地产市场以及其辅料市场。

三 、工程招标阶段的监理投资控制

在我国目前的施工过程中，施工单位在早期就将合同拟定，并且将报价做出，这样做是为了节省前期的监理费用。在中标进入施工现场后，才与建立公司进行合作，而在监理公司进入之后，会将原来的计划进行调整，一般调整的幅度会很大，结果会使原本签订的施工合同成了一纸空文。行业内部以及国家针对此种情况，降低合同中的风险，根据实际需要，保证监理人员在施工方案初步拟定的过程中进行跟踪监测，并参与到投标的过程中。实践证明，这种做法大大的节约了时间成本，并且使建设单位与中标单位的合同签署更有效力。

四、项目工程变更监理投资控制

在工程的前期设计中，由于一些具体条件还不是十分明确，因此在实际施工中会出现局部与设计文件不符的情况，这些情况要求设计部门以及监理部门及时进行沟通并对相关参数进行修改，以达到设计要求水平，这样就产生了工艺或是流程上的变更，继而会导致造价变更，造成一部分投资失效。为了解决此问题，需要监理部门与设计部门在施工前对施工区域进行严格细致的分析，再由设计部门出具设计方案，监理部门以及施工部门进行审核，最终得到合格设计方案。此外，一些工程有着极大的不可预见性，项目前期设计也不会投入很长时间，这就使一部分投资失效成为必然，针对这种投资失效现象，对后期造价的变更需严格审核，规模较大的公司可以成立造价变更小组，对于每次造价的变更都要进行严格审核，以确定其合理性。同时要求监理部门对造价变更进行备案，归入工程信息档案。

五、严格把控施工过程中的投资控制

在施工阶段的工程造价，可以达到工程总体造价的80%左右，对工程的成本控制以及投资控制有着很大的影响。为了避免浪费、保证工期并保证质量，施工人员、监理人员和设计人员在工程进行中需要做到以下几点：

第一，完善投资控制系统。在进行投资控制操作时，需要工作人员各尽其职，明确管理制度，并且在施工中严格用制度来管事管人，做到制度高于一切。只有这样，工作才能够有条不紊的展开。

第二，注重计量工作。在工程施工中，计量工作主要任务是审计工程的完成程度以及审计付款清单。工程需要严格按照计量要求进行，这样才能够保证质量合格并且不误工期。需要着重注意，在计量的过程中避免重复计量。

第三，重视现场变更签证。在工程产生变更项目时，要对变更项目进行严格检验，并且必须经过监理部门统一方可进行方案变更。引起变更的因素很多，一般会出现以下一些情况：工程设计出现问题，实际施工情况与原设计图纸存在较大差距；工程业主提出了更高的要求或是改变建筑物的性能；购进材料与图纸的规格不符且材料不能够更换；工程设备不适合图纸要求的施工方式等。遇到上述情况，工作人员可以要求进行造价变更，但是需要严格审查、严格把关。需要经过监理工程师、施工代表等多方签字确认，明确增减的额度，并在结算时提供给造价审查人员，防止只计算费用增加，不计算减少的情况发生。了变更一旦发生就及时签证，及时确认，及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。签证的内容必须详细说明签证原因、工程数量变化，必要时应配备详图说明。在签证时，对于预算定额中已含有的项目不能重复签证。

（4）处理好工程费用的索赔。在索赔环节，监理工程师要从实际出发，以数据作为依据是基本原则，并且在监理日志重要说明该项变更。一旦发生了索赔事件，监理部门需要将材料进行备案，并且将甲方和乙方的意见汇总，制作合同，请两方面签字确认。在合同中，需要夹带具有法律效力的文件，如初始合同、中标书等。

（5）做好投资分析。工程在进行的过程中，监理人员需要不断对新情况进行分析，以保证对工程的造价心中有数，并且对每个分项目的造价都要进行审核，对一些不合理的投资需要及时纠正，在发现问题后要及时上报，并在监理日志中标明情况和问题，使监理工作成为投资质量控制的防火墙。

六、竣工阶段严格审核工程结算

工程在核算阶段通常会由总工程师以及监理工程师认真核对数据，进行质量的检验，并且对于一些必要项目要进行实验室检测，这是十分重要的环节，也是工程质量的最后一关，所以一切程序必须严格执行。在竣工检验结束后，要有施工方、监理方以及设计方在工程验收单上进行签字确认，并将工艺变更所涉及到的成本变更进行说明，同时也要签字确认，以便日后出现问题进行追责。

小结

投资控制是关系到工程能够盈利的关键，做好投资控制是建设单位、中标单位和建立单位共同努力而达成的，必须在保证工程质量的前提下对工程的成本进行严格控制，并要求工程在规定的期限内完工。这就要求建设单位做好设计检验关，中标单位做好成本核算关、监理部门做好检查验收和质量工作。各部门加强配合，这样才能够有效控制投资成本，使工程更好的为企业盈利，为社会服务。

参考文献

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关键词：多元统计分析 Spss 股票价值

中图分类号：F832.51 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0076-02

证券投资是狭义概念上的投资，是投资者通过购买有价的证券，以获得收益的行为，从中获取利息或差价，是一种直接形式的投资行为。多元统计分析所研究的内容和方法主要包括数据化简、分类和分组、研究变量间的依赖关系和多元数据的统计推断。随着电子计算机的出现和发展，多元统计分析便开始在医学、经济学、文学、气象等方面得到广泛的应用。

选取安徽省上市公司进行分析，原有89只股票，剔除了数据不可得和特殊处理的股票，最后得到有效股票70只分别用 ，来代替。首先，经过主成分分析筛选最终确定净资产收益率、每股收益、每股主营业务收入、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率、速动比率、利息支付倍数、资产负债率、现金流量比率。用，表示。

70家上市公司13个财务指标组成的矩阵的特征值以及累积贡献率情况参见表1。通过观察表，人们发现一共有5个特征值大于1。它们共同解释了安徽省上市公司综合业绩标准差的77.66%（累计贡献率）。说明这5个公共因子基本上能够代表原始数据包含的大部分信息。

由于因子载荷矩阵得到的未旋转的公共因子的实际意义不好解释，因此，对公共因子进行方差最大化正交旋转（Varimax），得到旋转后的因子载荷矩阵。令成长因子为，营运因子为，盈利因子为，偿债因子为，现金因子为，原变量可由各因子表示为：

其余变量依次类推。计算各因子的方差贡献率占5个因子总方差贡献率的比重，5个因子的比重分别为：29.33%、20.567%、20.13%、17.80%、12.17%。由此可以看出，成长能力因子的比重最大，现金能力因子的比重最小。最后，以各因子的方差贡献率占5个因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权汇总，得出综合得分F，即

在财务绩效的得分中，因子得分的正、负代表该公司的财务绩效与新疆地区平均水平的位置关系，把安徽的平均水平算作零点，这是数据标准化处理后的结果，不会影响可比性。

综合排名表明了其财务的整体绩效，整体财务绩效好的公司并不是其财务绩效的各个方面都表现较好。如排在首位的三七互娱，发展能力排名第一；营运能力排名靠前，盈利能力、偿债能力和现金能力排名却是排在后面。说明三七互娱目前发展良好，企业扩大规模；壮大实力的潜力强劲，但资产管理效率低下，企业应加强各项资产的管理和提高经济效益。通过上面分析可以全面反映上市公司的成长性和盈利能力，有利于缩小投资范围，确定投资价值，降低投资风险。文章的分析方法对指导证券投资提供了一条有效的途径。

参考文献

[1] 丁浩.数据挖掘技术在证券分析中的应用研究[D].武汉理工大学，2008.

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中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

篇9

Abstract: in this paper, the traditional net present value method and real options method analysis analyzed, for real estate investment provides certain decision-making method.

Keywords: real estate; Investment decision; Real option

中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：

房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，因为其高风险、高收益的特性,就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息，采用科学合理的投资决策方法，以达到规避风险，获取效益的目的[1]。本文通过对传统净现值方法与实物期权分析方法进行对比分析得出两者的优越性与缺陷，使得其在房地产项目投资决策上更为合理。

1净现值方法的基本理论

传统的净现值法（）评估房地产投资时，假定：(1)对于一个投资项目，决策者只有两种选择，一种是立即投资，一种是拒绝投资并且永远拒绝投资。投资者只是采用刚性的投资策略，而不考虑延期投资策略对项目预期收益的影响。(2)一旦投资后，项目在可预期的寿命中将一直经营下去，投资外部环境不会发生预期外的改变，忽略将可能出现的各种情况的可能性。(3)投资成本是可撤回的。在市场不利的情况下，可以收回投资。(4)未来的收益可以预测，可以确定。投资者能够准确的估计出项目寿命周期内各年所产生的净现金流量，并且能够确定风险调整值和风险之后的收益率。

净现值是利用项目方案所期望的基准收益率，将各年的净现金量折算到建设初期（即现值），从而得到历年现值的代数和。其表达式为

(1)

其中，为第年的现金流入量；为第年的现金流出量；为第年的净现金流量；为项目的寿命期；为项目的基准收益率。

当时，表示该项目在经济上是可行的；当时，表示该投资项目不可行。

2实物期权方法的基本理论

实物期权[2]是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸，标的资产为非金融资产的期权被称为实物期权。一个房地产项目的价值可以被视为其用传统方法计算的净现值与一些期权的价值之和，即项目价值=净现值（NPV）+期权价值。实物期权方法主要采取Black-Scholes期权模型，该模型可简单表述为：

(2)

(3)

(4)

式中：C为期权价格；S为标的股票现行价格；X为执行价格；T为到期时间；r为无风险收益率；σ2为标的股票价格的波动性；N(d)为标准正态分布函数N(x)当x=d的值。

实物期权的输入变量与金融期权输入变量的对应关系如表1所示。

3对比分析

从理论上分析，净现值法和实物期权法两者的主要区别有以下三点：

(1)不确定性与投资价值之间的关系。当房地产投资者面临未来市场条件的不确定性时，法则仍然是先算出新投资将产生的预期利润流的现值；再算出新投资所需的支出流的现值；最后算出两者之间的差是否大于零。若大于零，则认为可以进行投资。法则有一个假定：可以预测到未来以现金流度量的收益，即未来收益是确定的。如果出现不确定性，则会降低这项投资的价值。因此，不确定性越大，投资的价值越小。

(2)投资的可逆性与灵活性、新信息的价值。规则的另一个假设是：如果认为投资是可逆的，即无论何种原因，如果市场结果比预期条件差，就可撤消投资且收回支出；如果认为投资是不可延迟的，它是一种勿失良机的建议，即如果企业现在不进行投资，将来也不会投资。显然，法对投资既可逆又不可延迟的假设否认了“灵活性”的价值。而且，按照规则，无论是“现在就投资”还是“永远不投资”的决策，都是一种当期的决策，而与决策后可能出现的新信息无关。实物期权法认为，尽管一些决策符合这些条件，但大多数房地产投资并不符合。实物期权法假设大多数投资是不可逆转的。一旦投资，便会有部分投资转化为沉没成本；但是，一旦接受某些投资项目后，这些项目也不一定非要固定下来。投资人员能够经常做出一些改变来影响后面的现金流量和项目寿命。原因在于拥有投资机会的投资者持有一种类似于金融看涨期权的“选择权”。当投资者做出不可逆投资支出时，它就执行或者“消灭”了投资的期权，放弃了等待以获得可能会影响到支出意愿或时机的新信息的可能。一旦市场条件逆转，它不能停止投资。失去的期权价值是一种机会成本，它必须包括在投资成本中。 (3)折现率的主观性与客观性。法则一直假定一个资本预算项目的现金流量在某种可以预见的范围内发生，然后被贴现成它们的价值。问题是，如何确定合理的贴现率。法则用加权平均资本成本或由资本资产定价模型计算出风险报酬率，而且会随着不确定性增加而调整贴现水平，具有一定的主观性。

4结论

本文对传统净现值方法与实物期权分析两种方法进行对比分析得出两者的优点与缺陷，为房地产项目投资方面提供更为合理的决策，使得房地产项目投资评估更趋于实际。

参考文献

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一、前言

对于我国的经济发展状况，可以从股票市场的发展中得到体现，在短短十几年的时间里，就实现了资本主义国家百年的发展成果。由此也能够体现出我国经济迅猛的发展态势。而在近几年当中，随着股票市场的不断发展，也逐渐暴露出了很多问题，对于经济市场、股票市场的发展，产生了很大的威胁。因此，基于多元统计分析方法，对股票投资状况进行综合评价，更加充分的理解和认识其中存在的问题，从而更好的存进股票投资市场的发展。

二、多元统计分析方法的基本概述

在经典统计学当中，多元统计是一个重要的发展分支，作为一种分析方法来说，多元统计分析具有很强的综合性。应用该方法，能够在相互关联的多个指标、对象之间，对其统计规律进行分析，在数理统计学当中，也是一个非常重要的分支学科。在多元统计分析方法中，包括了很多不同的统计方法，例如多重回归分析、多元方差分析、判别分析、典型相关分析、聚类分析、因子分析、对应分析、主成分分析等方法。在实际应用中，多元统计分析方法主要是在一个客观事物当中，研究多个不同变量之间相互依赖的统计性规律。基于费希尔等统计学专家的研究，得到了十分良好的进展。随着计算机技术的发展和应用，也随之出现了很多统计软件，因而在医学、生物、气象、地质、图形处理、经济分析等诸多领域当中，多元统计分析方法都得到了广泛的应用。而随着应用领域的不断拓宽，多元统计方法的理论也得到了进一步的发展，因而为人们的实际应用提供了更大的便利。

三、多元统计分析方法在股票投资状况综合评价中的应用

1.因子分析法的应用

因子分析法指的是将共性因子从变量群当中进行提取，从而进行相应的统计。这种方法最早是由英国心理学家斯皮尔曼所提出。在多个变量当中，可以利用因子分析法，对隐藏的具有代表性的因子进行找出，并且在一个因子当中，对本质相同的变量进行纳入，从而使变量的数目得以减少，此外，对于变量之间关系的假设，也能够进行有效的检验。在股票投资方面，因子分析法主要是用于对股票投资组合模型进行确定。在分析当中，利用不同的变量来替代对股票价格产生影响的因素，从而对股价因子模型进行建立。通过确定各个因子的不相关性，对股票进行分类，然后基于对股票发展潜力的研究，对最为适当的股票投资模型进行确定。

2.聚类分析法的应用

在聚类分析法当中，主要是对研究对象的特征进行分析，从而进行分类和数目的减少，是统计分析技术中的集中。在股票投资状况的综合评价当中，聚类分析法能够对股票投资的特种特点加以利用。由于在股票投资当中，具有很多动态变化因素。因此，对于这些因素应当进行恰当的分析，从而寻找有效的方法，来规范治理这种动态情况，从而更加精确和准确的进行投资分析。在实际应用中，由于股票价格会受到很多因素的影响，因而具有不稳定性和波动性的特点，进而也引发了股票投资不理想的情况。而应用聚类分析法，能够对这种不确定性进行有效的弥补。作为一种专业的投资分析方法，聚类分析法能够对与股票市场相关联的企业、行业等进行深层次的分析，从而对具有潜力的股票进行正确的预测。此外，在实际应用中，聚类分析法的实用性和直观性更强，因而具有很广泛的适用范围。

3.主成分分析法的应用

主成分分析法是多元统计分析方法中一种对数据集进行简化和分析的方法，该方法在20世纪初由皮尔逊所发明，在数理模型的建立、以及数据分析当中，能够发挥良好的作用。在实际应用中，通过分解协方差矩阵的特征，对数据的特征矢量和权值进行获取。在实际应用中，主成分分析具有十分广泛的应用，通过研究各种分类数据，对自变量各组之间的差异进行分析和总结，从而对组件差异中不同自变量的完全贡献进行判断，最终利用这些数据，样本归类自变量的转变方法。在股票投资状况的综合评价当中，对于各种对股票市场产生影响因素来说，相互之间往往存在着较大的关联和影响，同时影响因素也非常复杂。利用主成分分析法，能够将这些因素之间的影响进行降低。通过对各种因素和数据的总结分析，得出不同因素的影响程度，从而对指标选择的工作量进行降低。此外，相比于传统的构造回归模型方法，利用主成分分析法，能够更有效的节约时间，同时提高分析的精确度，为股票投资提供更加良好的依据和参考。

四、结论

随着我国经济的快速发展，作为一种重要的经济形式，股票市场也得到了极大的进步。而由于股票市场的发展时间较短，各方面都还不够成熟，因此在股票投资中难免会出现一些问题。对此，应用多元统计分析方法，能够对股票投资状况进行综合评价，从而为更加理性、科学地进行股票投资提供依据。

参考文献：

[1]李银，黄惠娟，梁瑞时. 基于多元统计分析的股票最优投资模型[J]. 韶关学院学报，2014，12：10-14.