房地产金融危机模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产金融危机，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来,但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖,如楼价就有上涨,这和央行实行宽松的货币政策有关,同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下,本文以SCP为分析范式,分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。

所谓SCP范式是20世纪30年代,由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构(Structure)、行为(Conduct)、绩效(Performance)之间存在着因果关系——即市场结构决定企业行为,企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效,重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。

二、我国房地产金融市场结构分析

1.市场集中度

市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度,一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示(n表示企业数),指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重,计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n为企业数,X代表产业规模,如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款做市场集中度研究,下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:

从上表上可以看出,我国房地产业的集中度低,其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高,随后又下降,且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关,在中国市场化程度较高地区,上海前十位发展商的市场占有率为23%,深圳还不到20%,而香港前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%,日本积水物产的市场占有率达到29%,美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此,按企业融资的集中度算,我国房地产金融市场结构是竞争型的。

2.进入壁垒

(1)必要的资本量

房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量,但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%,并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高,主要由于近年来房地产市场兴旺,导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生,另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制,很多房地产企业的资产负债率较高——这可以从我国房地产开发企业的资产负债率可以看出:

另外,从不同省份看,大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大,仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%,而和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒——必要的资本量不构成明显的障碍,很多企业符合基本要求,并且取得了大量的贷款,对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业,对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。

(2)政策法规

政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。

第一,中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调,地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下,采取“化整为零”的办法,使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二,商业银行为追求经营规模和监管机制不健全,进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用,如对专款专项的跟踪审查等。第三,从国家建设部和央行信贷政策看,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外,制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋,会享受不同的待遇,如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”最后,还与我国国民经济的发展目标有关,如支持西部大开发和农村房屋建设等。

综上所述,政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒,另一方面也降低了房地产企业融资的成本,总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。

从上面的论述我们可以得出结论,我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成,而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。

三、我国房地产金融市场行为

上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来,我国经济发展势头良好,虽然于2008年爆发了全球性的金融危机,但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段,加上国家实施的住宅产业化战略,这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚,因此市场不健全,监管体系效率不高,这造成了市场的混乱。

1.假按揭行为

“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易,套取银行信用的一种欺诈行为。“假按揭”发放以后,暂时由房地产开发企业负责每月还款,等到房屋遇到真正的购房者时,房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。真假按揭具体流程对比如下图

“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售,银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款,但一旦资金链出了问题,风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象,有的地区达30%,今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案,因此这对于银行系统来说,值得警惕。

2.房地产开发商的信用欺诈行为

房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷,利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金,在贷款到期时通过展期方式,将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金,一旦生产经营受阻或遇到房价大跌,企业资金链断裂,将直接导致银行信贷风险发生。

3.商业银行的操作不规范行为

这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理,在贷款受理,审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理,未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时,未严格审查借款人的信用情况及还款能力,对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件,在未办妥抵押登记手续后即发放贷款,或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中,未及时跟踪催办抵押权证及产权证,未对逾期贷款进行跟踪管理等。

四、我国房地产金融市场绩效

1.房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面

本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资,通过投资拉动经济增长,进而带动关联产业和增加就业。

从上面的数据可以看到,自2003到2009年3月份,我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的,并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来,房地产行业资本收益率较高,导致大量资本流入该行业,同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构,因此进入壁垒较低,而银行也因为房地产业的兴旺,加上我国金融市场的不发达,因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说,房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%,在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元,但是房地产业的增加值为8243.8亿元,由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。

2.房地产金融市场的负面影响

(1)由于竞争的无序性,使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款,购置土地,盲目扩张的同时,土地成本的增高加剧了企业贷款的非理;而一旦资金链出现问题,在土地成本虚高的情况下,银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达,企业融资大部分发生在一级市场,而金融机构少,金融产品单一使得大量的风险集中在银行,在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险,同时由于银行之间竞争,使得在发放贷款时操作不规范,发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度,因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下,这些行为双向拉高了银行业的风险。

(2)房地产金融市场过热,促使了房地产泡沫的产生,反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同,且房地产金融市场的二级市场不发达,因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松,购房的融资条件,如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之,则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP(房屋销售平均价格)单位:元/平方米。

对房价(HP)与货币供给M2进行简单线性回归分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解释,房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元,对房价有0.0068元/平方米的贡献。

五、政策建议

这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面,我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长,在外部流动性大量涌入(其中包括热钱)的情况下,价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后,一级市场(PrimaryMarket)不健全,基本上没有建立二级市场(SecondMarket),在经济日益全球化的今天,是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持,从投资角度看,可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业,但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买,就会导致资产泡沫,并引发地产金融危机,最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生,今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号,这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此,笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:

篇2

中图分类号：F832.1文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

创新是一个国家发展的不竭动力，也是各行各业不断前进的核心所在。在房地产金融业发展的过程中，随着市场经济的迅速发展，房地产金融创新是其发展的必然趋势，对其今后的发展有着极其重要的作用。尽管中国金融市场的整体结构和运作模式与美国存在较大的差异，但是在全球经济一体化的背景下，美国公司在金融危机中暴露出的问题值得中国公司警戒。在房地产金融创新中，基于房地产金融的特殊性，其业务、监管不到位，都会对房地产市场的发展造成影响。在当前我国房地产金融创新发展中，至今仍以银行信贷为主，融资方式单一，金融产品创新层次低，且同质化现象严重，这些都对我国的房地产金融创新造成了影响。在房地产金融创新中，结合着市场发展趋势，在原有的基础上加强风险防范意识，在推进房地产金融业务创新的同时，还能稳步推出投资信托基金。在此，本文从我国房地产金融状况分析、金融创新在我国房地产领域势在必行、金融创新在房地产业的总要性、房地产金融创新的途径、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式以及房地产金融创新必须加强防范风险意识等六个方面出发，针对后金融危机时代房地产金融创新中存在的相关问题及完善措施，做以下简要分析。

一、我国房地产金融状况分析

随着当前我国人口的不断增加，城市发展化进程的不断加快，房地产在开发建设中，其基本功能在于满足人们的生活需要，在推动社会发展的同时，还能进一步促进我国的经济增长。在当前我国房地产金融状况分析中，主要包括以下几个方面：首先，在房地产金融业发展的过程中，房屋成本的不断上涨，在很大程度上加大了对土地的要求，整个建设成本呈现出不断上涨的趋势。其次，我国房地产金融业在发展的过程中，自2003年起，所呈现出调而不控，逆势上扬的发展趋势，尤其在2009与2010年，超发货币规模的不断扩大，使得理性通胀预期对未来房地产价格的走势影响很大。再次，在我国当前社会经济发展的过程中，投资渠道匮乏，无法满足投资的基本需求，再加上先行入市者高额的回报示范效应，更加认定房地产是“优质投资品”，这种局面导致一系列差别化信贷调控政策失灵，房价扶摇直上。最后，在房地产市场发展在，基于通胀预期及旺盛投资的影响，多数资金流入房地产市场，以此来发挥资金的最大使用限度，并在原有的基础上形成巨大的投资需求。

二、金融创新在我国房地产领域势在必行

在我国房地产金融市场发展的过程中，针对当前房地产金融创新中存在的超发贷款、低利率以及投资渠道单一等影响因素，需要相关责任人在其创新发展中，能够最大限度的加强房地产金融创新，同时结合着这些影响因素，将其造成的影响降到最低，只有这样才能从根本上推动房地产金融创新。

在当前我国房地产开发研究中，普遍存在着融资渠道单一的现象，且我国房地产融资主体的股权仍掌握在股东手中，这就在很大程度上增加了投资风险。再加上我国至今没有形成满足房地产融资的相关模式，要想使其在今后的发展中持续健康发展，其难度可想而知。而之所以会出现的现象，其根本原因主要包括以下几个方面：首先，房地产金融市场在其发展的过程中，至今没有形成科学完善的结构体制，导致融资渠道得不到有效的发展，投资需求两旺造成信贷扩张与政府紧缩的调控体制相冲突。其次，在当前住房融资中，二级市场得不到有效的开发，一级市场又呈现出畸形发展，由此导致信贷资本的固化形态资产得不到有效的发展，在带来大量市场风险的同时，也对金融市场的监管效果造成了极大的影响。最后，在我国房地产的整体金融体系中，政府住房公积金制度仍无法成为住房融资的主导体系，导致在其发展的过程中，仍形成了以商业银行信贷为主导的结构体系。

三、金融创新在房地产业的重要性

在当前我国房地产金融业发展的过程中，其金融创新在推动房地产市场发展的同时，还能在原有的基础上规范房地产的发展秩序，为其今后的可持续发展奠定基础。针对其金融创新的重要性，主要体现在以下几个方面：首先，房地产金融创新能够在现有的基础上扩张房地产的融资渠道，优化融资结构，提高融资效率。其次，房地产融资创新在跟上市场经济发展趋势的同时，提高房地产的融资收益，在降低融资风险的同时，还能完善资产的整体管理，确保资产的顺利运行。再次，房地产行业的金融创新在很大程度上符合了市场的发展需求，在弥补当前市场缺口的同时，还为投资者与消费者提供了更多的选择途径，以此来促进社会的发展。最后，房地产行业金融创新在丰富金融市场内容的同时，还能在现有的基础上弥补金融市场上的不足，并为其下一步的发展奠定坚实的基础。

四、房地产金融创新的途径

在房地产金融创新的途径中，主要包括以下几个方面：首先，创新房地产金融制度，完善房地产的金融结构及组织形式，使其健康、完善的发展。其次，在推动房地产金融创新的过程中，其基本前提在于房地产金融业务的创新。只有其业务在原有的基础上进行了创新，才能实现融资对象的多元化，进一步扩大房地产金融行业的融资途径。除此之外，在融资对象多元化的同时，投资主体也在现有的基础上面对多元化发展，其股权及股东意识也在现有的基础上得到了强化。再次，创新金融工具，使其打破传统的单调、匮乏局面，朝着创新、丰富的方向发展。最后，建立房地产二级低压市场，实现低压资金的再次分配，以此来增强低压贷款资金的流动性。

五、我国未来房地产金融创新的可借鉴的现实模式

在当前我国房地产金融发展中，与国外一些发达国家相比，我国至今仍处于薄弱环节，这就要我国在发展创新的过程中，能够借鉴国外的发展模式，并结合着我国的实际国情，将其运用到我国房地产金融行业的发展中来，以此来达到创新发展的目的。纵观当前发达国家房地产的发展形势，我国在创新发展的过程中，最有可能借鉴的模式为REITs，即房地产投资信托基金。

REITs模式在使用的过程中，其起源于美国，并随着社会经济的迅速发展，成为公众熟知的房地产投资工具。在其具体实施的过程中，首先，能够凭借自身的优势，对民间资金的投向进行科学、合理的分流，以此来减少房地产商品市场投资性的需求。其次，在REITs模式具体运行的过程中，能够及时的提供房租租赁市场中的资金来源，同时在现有的基础上增加住房租赁市场的供给，以此来降低居民购买住房的刚性要求。再次，REITs能够最大限度的降低银行金融风险，在发展民间投资新途径的同时，还能减少工程项目对银行信贷的依赖。最后，该模式的有效运行，还能有效的环节国外资本进入我国房地产市场的压力，为国内资本市场的发展争取可靠的空间与时间。

六、房地产金融创新必须加强防范风险意识

在整个创新活动顺利进行的过程中，除了要摒弃传统的发展模式外，还应加强自身的风险防范意识，以此来确保创新模式的顺利运行。在整个风险防范意识加强的过程中，主要包括以下几个方面：首先，在其风险防范意识加强的过程中，必须坚持一切从实际出发的原则，在借鉴国外先进发展模式的过程中，应结合着我国的社会体制，不断推进、创新，以此来达到创新的目的与效果。其次，在现有的基础上，加快住房抵押贷款证券化的法制化建设进程，积极培育二级市场，同时进一步完善现有的金融法律法规制度体系，加大违法成本惩处。再次，相关工作人员应密切注意房地产行业的市场发展状况，尤其是房产价格的浮动，并对其产生的信息进行收集，以便及时的预测价格浮动带来的经济风险，并对其采取相应的完善措施，以便风险来临时能够将经济损失降到最低。在整个风险考虑中，除了考虑社会风险外，还应将个人风险考虑在内，以此来保证风险防范的全面化。最后，明确政府职能，完善制度建设。政府在干预贷款的过程中，其主要作用在于政策工具来干预经济市场，因而在发展的过程中，应以平等的身份参与到市场发展中，只有这样才能在现有的基础上推动市场发展，完善市场基础设施及制度建设。

总结

综上所述，随着我国社会经济的迅速发展，传统的房地产金融也已经无法适应社会的发展趋势。这就要求在其发展的过程中积极寻求创新模式，在推动房地产金融行业发展的同时，还能促进我国经济的发展。而在其创新的过程中，面对当前我国社会经济的复杂性，还应加强自身风险的防范意识，真正体现出创新的价值。

参考文献：

[1]束庆年.对次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融,2008 (09).

[2]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

[3]刘扬,张肖.次贷危机后现代房地产金融创新的路径选择[J].中国城市经济,2011(04).

[4]张长全,罗莉.我国房地产金融创新的路径探讨——基于次贷危机爆发后的思考[J].区域金融研究,2009(01).

篇3

中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地产概况

（一）南充市

南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。

据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。

（二）南充市房地产

1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。

（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。

2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。

二、态势分析

数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。

（一）土地市场

经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：

从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。

（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）

1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。

2.二手房交易情况。

三、土地结构时空优化理论

（一）土地结构理论研究

土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。

土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。

研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。

土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。

xi=Fi经+Fi社+Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。

Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。

1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B・e－cu。

其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。

负指数函数模型是一种简单的理想化模型，只考虑了一个表示区位的到市中心距离的变量。因此这一模型比较适合于空地或新建住房的价值估计。

2.特征价格模型。特征价格理论认为异质性产品由众多不同的特征组成，产品的价值体现在其具有的承载效用的属性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i个特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i个特征量的价格

特征价格模型一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式，因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法。

（二）土地结构时空优化

土地结构的时空优化主要有地理结构优化和土地经济结构优化两方面。地理结构优化表现为地理信息系统的研究和多维可视化建模等。土地经济结构优化主要通过分析经济影响因素，确定显著指标，根据约束条件或者目标函数模型拟定可行方案和优化选择。

进入信息社会，已开始时空数据模型和时态地理信息系统的研究。如土地资源动态监测、全球变化、环境等方面监测、水土流失和土地变化，数字地球等。时空数据模型大体有时空立方体、时空快照 、基本状态修正、时空三域等。

在土地利用规划中，结构优化一般采用综合平衡法、线性规划法、系统动力学模型、动态规划法、灰色线性规划法、模糊线性规划法等。并且开始从以单一目标向可持续发展条件下多目标土地利用结构优化转化。通过软性和弹性的综合效益结合硬性的经济效益，为决策者提供多个供选方案，实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的总目标。

四、南充市房地产优化

（一）土地结构时空优化于房地产之应用

房地产的价值，从市场经济角度看取决于供求，而从长期看来源于消费者的心理预期，主要表现为区位和环境价值。城市内部的区位优劣是随城市发展在时间与空间轴上进行演替、变换的。从时间轴看，科技进步、经济发展、产业更新、功能变更，使空间区位转化。从空间轴看，随着城市规模、形态与内部结构变化，交通运输条件改进，空间区位优劣也在变化。总之，区位优劣具有动态性和不稳定性。

土地结构时空优化理论表明，在城市土地、房地产价值众多影响因素中，中观层面的区位因素是最重要原因，其中经济集聚度和交通条件又是其中尤为重要的因子。

城市增长决定城市内区位优劣空间结构的演变机制。城市空间在经济、社会、政治、技术及其自然历史条件等因素的作用下发生着增长，其增长反映在实体上，即为就业、居住、交通流及服务消费和服务设施空间的增长。

根据国内外学者研究，结合中国实情，在中国城市房地产结构优化中要注意土地、房地产的时空阶段变化：市场建立初期，市场机制开始发挥，价值空间分布初步呈现类同心圆的形态，此时市场欠完善，梯度差异大波动明显；市场逐渐完善成熟后，随着城市的快速增长，空间梯度结构将呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势，多中心、交通走廊等对空间分布形态影响较大。

（二）南充市优化策略

1.背景分析。作为南充区域性的房地产市场，从宏观角度来说，一方面受国家宏观经济形势影响，另一方面随房地产整体市场形势变化。从2006年底至2009年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓。金融危机爆发之际国家放下抑制之剑而挽扶房地产业使市场回暖。刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。

从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。其次，从供给角度看，近几年，供给量增长相对过猛。外地开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也成为必然。

2.空间板块间竞争重点类比元素分析。顺庆区：顺庆区平均住宅均价为2 595元/m2。顺庆区多层均价为2 381元/m2，电梯均价为3 217元/m2。其中，高档楼盘均价为3 127元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 367元/m2。嘉陵区：嘉陵区住宅均价为2 320元/m2。多层均价为2 315元/m2。电梯均价2 552为元/m2。其中，高档楼盘均价为2 525元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 170元/m2。高坪区：高坪区住宅均价为2 088元/m2。多层均价为2078元/m2，电梯均价为2 267元/m2。其中，高档楼盘均价为2 148元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 060元/m2。

3.价格结构及时空优化分析。根据时空优化理论，南充城市增长形成了一定的多中心及交通走廊区位。南充市房地产以住宅为主，交易活跃的六成以上市场集中在顺庆区，其价格主要分布在以下五个空间。

（1）五星花园区域。五星花园区属于老城区的中心，旧城改造的发展方向，交通便利，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，不太适宜居住。拆迁费用较高，工程进度缓慢。

开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦绣北湖，均价都在4 000元/m2以上，最高达到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在较长时期内适宜高集约度及商业化开发。

（2）市政新区区域。市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风・玫瑰园等楼盘。

开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，总体而言相对较低，具一定上涨空间。由于开发的时间效应，短期内适宜中产及老年阶层，多以环境及品质取胜；逐步向生活工作过渡。

（3）滨江大道区域。南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。

开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少；价格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于购房意识的舒适及环境生态需求转化，销售情况较好，具良好升值潜力。

（4）蚂蟥堰区域。蚂蟥堰区域属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城、香江水上乐园等，规划为嘉陵工业区，商业氛围渐渐凸现。由于离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。

周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在2 200元/m2～2 800元/m2，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，将来随城市增长会成为人们工作居家的主要区域。

（5）华凤新区域。华凤新区属顺庆区，毗邻“打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，有西华师范大学和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延西华路上去，有十个楼盘左右，但总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便。价格在2 200元/m2～3 100元/m2。未来专业化发展还需要经历一定时日。

总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有上涨空间。

五、结论

根据时空优化理论，随着振兴川东北，南充市人民生活水平不断提高，对于居住环境的要求也越来越高，开发楼盘项目的主要趋势是趋向于中高档电梯公寓，别墅和洋房小区，而高层电梯公寓将会是南充房地产市场的主流市场。

在今后的土地结构优化及房地产发展研究中，需要将时间维度和空间状态结合，并把握发展阶段和利用强度，进行多目标综合效益优化，将成为未来的必然趋势。

参考文献：

[1]严金明.简论土地利用结构优化与模型设计[J].中国土地科学，2002，(4): 20-25.

篇4

文章编号：1003-4625(2010)06-0102-04　中图分类号：F832.45　文献标识码：A

2007年，美国爆发了次贷危机，进而引发了更大规模的金融危机，造成了世界范围内金融、经济的巨大波动。次贷危机的爆发，表明以信贷资产证券化为主要手段的基于债权的房地产金融市场出现了问题。此次美国次贷危机，给发展金融业提供了良好的教材，对房地产金融体系建设提出了新要求，在发展金融衍生品方面，简洁化、场内化成为当前的共识。从防范大规模金融危机爆发的角度出发，有必要研究房地产金融市场体系的重构。研究思路强调房地产金融市场内在的风险控制机制，致力于建设具有自我风险控制能力的金融体系。

房地产金融体系可以从性质上区分为债权市场和股权市场两大类。房地产债权市场以债务融资为基础，起点是住房抵押贷款，证券化产品包括住房抵押债券(Mortgage Backed Securities，MBS)、债务抵押债券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用违约掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地产股权市场主要包括房地产投资信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地产上市公司等，衍生品是房地产指数期货。REl7s也有抵押型，但是从美国REITs的发展来看，上市权益型已经成为主流，可以划分到股权市场。

一、国内外研究动态

2007年，美国次贷危机的爆发引起了房地产金融市场研究的升温。当前的研究主要涵盖次贷危机的原因，包括金融监管、金融衍生品创新、与历次危机的比较、道德风险等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危机源于对低收人家庭购房的过度支持及其后多次证券化带来的杠杆放大效应。MarcR.Reinganum总结了次贷危机的教训，提出建立信用衍生品的集中清算机制，建成一个像股指期货市场那样的公开、透明的信用衍生品交易市场。Meir Statman着重研究了监管问题，涉及限制杠杆交易的保证金监管、产品特征与客户风险承受能力相符合的适合性监管，还有强制信息披露监管等。

在以REITs为代表的房地产股权市场上，美国处于主导地位。进入新世纪以来，上市权益型RE-ITs已经成为市场主流；多家大型信托基金从外部顾问型转向内部管理型；以REITs为基础编制的房地产指数出现并开发了期货交易。国外当前的房地产投资信托研究集中在REITs运营效率、REITs资产选择等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地产租赁公司的系统性风险。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs选择和投资组合的构建，认为运营效率和市净率可以作为选择RElTs的标准，并进行了数据检验。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亚洲发展中国家为例，使用了面板回归方法研究了以REITs为代表的房地产股票的风险调整后收益情况，发现规模、账面价值与市场价值比、资本结构和投资多元化对于房地产证券的表现有显著影响。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs结构和运营效率，认为大型RElTs具有融资优势，外部顾问型REITs正在借鉴某些内部管理型REITs的运作特点从而适应竞争的需要。

总体上来看，在当前的房地产金融体系研究中，重视次贷危机和住房抵押债券及其衍生品研究，而相对忽略了房地产投资信托基金研究；重视房地产金融各个子市场内部的研究，而忽视了房地产金融体系整体性的研究。而本文注重从整体上对房地产金融体系进行分析，重视权益型房地产投资信托基金的内在风险控制机制。

二、房地产债权、股权市场对比分析

对住房抵押债券体系和房地产投资信托体系进行对比分析，重点比较金融市场内在风险控制机制以及是否有利于稳定房地产价格。

(一)金融衍生品角度

从金融衍生品角度来看，房地产投资信托市场具有更好的内在风险控制机制。具体比较如下。

基于债权的房地产金融市场以住房抵押贷款为起点，实质上从开始就是一种杠杆交易。在住房抵押贷款中，只需20％-30％的首付就可以拥有房产，相当于3-5倍杠杆；而后经过多次证券化，交易杠杆不断提高。遇到借款人大规模毁约，金融风险就会急剧集中。加上CDS处于场外交易状态，缺乏集中高效及时的清算机制，危机一旦爆发就是行业性的危机。

在基于债权的房地产金融模式中，以住房抵押债券为基础又创新了多种债券产品，但无论怎样发展，债性是一种基本属性，当需要使用衍生品进行风险管理时，会发现缺乏合适的衍生金融工具。最接近的两种衍生品分别是国债期货和信用违约掉期。国债期货本身是良好的风险管理工具，但由于抵押债券存在着提前还款等国债不具有的特性，其收益曲线具有拐点，致使在抵押债券上使用国债期货进行风险管理的效果不够理想。另一个衍生品工具是信用违约掉期，掉期交易本来是风险管理工具，但是在实践中却常常被用来作为盈利工具，把住房抵押债券业务的风险放大了多倍，而由于掉期产品场外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致风险积累不能被及时发现，而等到风险爆发时，往往已经蔓延到整个行业，错失了防范危机的最佳时机。

房地产投资信托基金是一种股权交易，投资人以其自身资金承担风险。REITs投资流动性高，每年有稳定的分红，可以作为直接购买房地产的替代形式。房地产指数期货属于场内交易，逐日结算，即使有风险也是单个企业的亏损，不至于引起全行业的危机。

房地产指数期货作为REITs投资的风险管理工具，期货产品内在的风险控制机制能够避免行业性危机的发生。首先，期货从设计伊始，就是一种风险管理工具，在套期保值等领域有着广泛的应用。其次，利用期货，可以方便而低成本地实现风险转移，能够达到精确控制风险头寸的目的。期货的滥用错用会导致个体企业的严重亏损，甚至破产，但期货交易不会导致整体危机。由于期货交易是逐日盯市的，风险就能够得到及时暴露和清算；期货交易是零和交易，一家企业亏损就会有另一家企业盈利，没有整体市值的损失。期货机制的理论体系相对来说比较简单，相关文章较少，但是其对于金融体系风险控制机制的建立具有不可替代的作用。由股灾引发的

金融动荡越来越少，就是股指期货起到了重要的作用。常青等人看到了期货市场对于金融体系的重要性，期货市场公开透明、逐日结算等特点使之成为高效的风险管理工具，但是在实践中对期货市场的重视程度有待进一步提高。

(二)房地产周期对投资人收益的对比分析

房地产行业具有周期性，房地产价格的暴涨暴跌是引发金融危机的一个重要因素。房地产债权市场和股权市场在房地产周期中有不同的表现，对于个人投资者、金融机构及金融体系有不同的影响。不同的房地产金融工具，在房地产价格周期中有不同的利益传导机制，住房抵押债券体系和房地产投资信托基金有不同的表现，参与各方收益不同。

在一个房地产价格不断上涨的过程中，由于杠杆的存在，贷款买房投资人的收益要远高于REITs投资。但是在价格回落的过程中，贷款买房投资人的损失会急剧扩大，甚至出现“负翁”。这时，“理性经济人”会认为继续支付房贷是不划算的，于是开始停止还贷。停止还贷事件的规模性出现，会导致住房抵押债券出现风险，引发行业性危机。

同样的房地产价格运行轨迹下，REITs投资带来的风险要小得多。在房地产价格上升过程中，权益型REITs投资者拥有的房产同样会增值，房屋租金也会上升，投资者获得房地产价格上升带来的收益。在价格回落的过程中，虽然REITs拥有的房产内在价值会降低，但是租金通常情况下下降速度要慢一些，而且REITs获得的投资分红仍然会满足其支出需要。

(三)对房地产价格波动的影响

不同的房地产金融体系，对于房地产价格波动有不同的影响。对于REITs来说，由于集合了众多投资者的资金，拥有各类房地产专家和中介机构，因此能够理性地参与房地产市场投资，在房市低迷时购人更多的房产，对于房地产价格波动有一定的抑制作用。

在住房抵押债券体系下，主要依赖个体投资者购房，相对来说，个体投资者更容易“买涨不买跌”，在房地产价格上涨的过程中火上浇油，加速推动房产价格的上升；在房地产价格下降过程中，减少购买助推价格下滑。在这种房地产金融体系下，更多的个体购房者容易加大房产价格的波动。

由此可见，REITs有利于烫平房地产价格波动，而鼓励个人贷款买房会加剧房地产价格的波动。

三、REITs对于房地产债权市场的替代性分析

从自住购房、房地产投资、投资组合构建等多个角度进行研究，分析REITs对房地产债权市场是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住购房角度

对于攒首付的居民来说，最痛苦的莫过于首付款的积累速度赶不上房价上升带来的首付款提高速度。好不容易攒了10个平方的首付，房价一涨只够买5个平方了。而REIIs能够起到良好的对冲风险的作用，有10个平方的钱，就买相应的REITs份额，这些份额会随着房地产价格的上升而不断增值，这些权益性质的份额还能对冲未预料到的通货膨胀风险，而这是债券投资所不具有的优良特性。

对于购房人来说，不再受限于首付款的约束，不论多少钱，都可以在证券市场上购入相应的REITs份额，以REITs的形式拥有房地产的权益。将每年的分红和新增购房资金不断购人新的份额。直到有一天，这些份额足够首付了，拿去首付；或者足够多的时候，直接买一套住房。

(二)个体投资角度

对于个体投资人来说，房地产投资信托基金良好的流动性和稳健的收益使其成为直接购买房地产的有效替代形式。商业房地产、工业房地产等租赁房地产在REITs框架下得到规范化发展，广大居民得到了投资房地产的便捷途径，居民投资房地产不必依赖于直接购买第二套甚至第三套住房，房地产的投资性需求将借助REITs的模式得以实现，能较好地降低房地产价格波动幅度。

(三)投资组合角度

对于机构投资者来说，房地产投资信托基金是一种性质优良的投资王具，兼具股票和债券的投资特征，是投资组合的一个重要组成部分。Ronald w。Kaiser从动态资产配置的角度研究了房地产投资对债券的替代性。Bret R.Wilkerson从资产类别的角度研究了房地产的各个子类，认为多样化是其在整体投资组合中的最大作用。从投资组合的观点看，许多大型投资基金可以减少债券投资，分配给房地产投资更多的额度。相对于住房抵押债券来说，REITs不仅拥有相对稳定的现金流收入，而且能够有效抵御不可预见的通胀。当突然的无法预见的通货膨胀发生时，房地产租金上升能增加REITs收入，但住房抵押债券的价格不但不会上升，在央行加息时还会下降。

从以上几个角度来看，REITs对于住房抵押债券体系都有一定的替代作用。尤其是对于自住购房者来说，先期攒首付的钱可以直接购买REITs份额，从而对冲风险，锁定了既定面积的房产，将购房从攒钱转变为攒面积，轻松实现购房梦。

四、REITs是破解房地产金融难题的首选

对于前面的分析进行深化、总结，提出REITs是破解房地产金融难题的首选，并针对当前国内房地产形势，认为应加快REITs试点工作，从房地产金融整体角度出发制定相关政策。

(一)REITs最适合我国当前房地产金融市场

在房地产金融市场上，次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。对于住房债券体系来说，重要的是使杠杆交易透明化，交易方式上从场外交易向场内交易转化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地产投资信托在危机中仍然得到了发展，进一步完善房地产指数期货合约，促进指数合约交易的推广，使之成为相应的风险管理工具。结合内部风险控制的理论分析，考虑国内房地产金融市场的实际运行情况，REITs是最适合我国当前房地产市场的金融工具。

国内房地产金融市场整体上还处于发展初期。住房抵押贷款走上规模化发展不过十年的时间，相应的资产证券化还处于探索之中。资产证券化进展比较慢，和我国银行业的实际情况是相适应的。从整体上看，中国居民有着较高的储蓄率，中国银行业不缺资金，住房抵押贷款没有必要从表内转移到表外。作为一种优质资产，银行没有把住房抵押贷款进行证券化的强烈动机，这从根本上限制了资产证券化在我国的发展。

而房地产投资信托基金受到国家的鼓励，房地产开发商、运营商和有关金融机构的热情都非常高，正在积极探索和快速推进之中，有望在今年见到首单产品。当前国内房地产投资信托基金的研究也正是侧重于REITs的结构、运作模式，国外经验教训对中国的启示等方面，有助于推动房地产投资信托基金发展的进程。同时，REITs为我们展现了一个公开透明、集中交易的房地产金融模式。我国处于房地产金融市场发展的初期，侧重于发展房地产投资信托基金，有助于建立高效稳健的房地产金融市场。

(二)加快REITs试点

应从战略上重视房地产投资信托基金的发展，从相应的政策上给予支持和配合。上海、天津等地已经提出了多项REITs方案，有关监管部门应尽快支持试点工作。

REITs的全面发展，涉及金融、税收、建筑、土地等多个领域，尤其是上市权益型REITs需要更多的创新和突破，财政税务、金融证券等相关部门应在认真研究的基础上，切实推进相关工作。通过REITs试点的发展，推动相关立法的演进。

在REITs进一步发展方面，要特别注意突出房地产投资信托的法人主体地位，表现为从单纯的法律结构进化为一种企业实体。REITs主体地位的确立是其实现自我管理、自我发展的重要环节，是外部顾问型中介机构难以代替的，是其从外部顾问型转为内部管理型的关键因素。

篇5

1　美国房地产金融与次贷危机概况

美国是抵押式的房地产金融体系。作为世界上发放房地产贷款最多的国家，抵押贷款是其传统的、占主导地位的房地产信贷方式。在美国，各家商业银行抵押贷款占四种主要贷款总额的1／4，其中房地产抵押贷款占90％左右。根据借款人信用等级的不同，美国住宅抵押贷款分为优级(Prime)、次优(Ah-A)和次级(Subprime)。美国联邦存款保险公司(FDIC)将信用等级低于620分的客户的住宅抵押贷款定义为次级住房抵押贷款，该类贷款通常具有较高的违约风险。与此相应，标准普尔在其报告中将美国次级住房抵押贷款证券(Subpfime RIVIBS)和投资于美国次级住房抵押贷款证券的CDO定义为次级债券。

次贷危机爆发的直接原因就是随着美国宏观利率逐步上调，一方面使得次级住宅抵押贷款的借款人还款负担越来越重，另一方面致使房地产价格不断下跌，住宅资产急剧缩水。最终导致房地产一级市场资金链断裂。如果仅仅是一级市场出现信用违约，其损失或波及面也只涉及到贷款银行或公司，事实上房地产二级市场，即所有跟次级债券有关的机构都受到了极大地冲击，并且这种冲击也蔓延到了实体经济，造成当前全球性经济衰退。次贷危机的根源在于房地产抵押贷款机构在宏观经济上行时，过于看重房地产本身的市场价值而忽视借款人的还款能力，导致信用风险违约可能性加大。而次贷危机扩散至全球的原因在于过度的金融创新。

2　次贷危机的传导过程

次贷危机的传导可以分为四个过程

酝酿阶段。网络泡沫破灭和“911”恐怖袭击之后，美联储为防止美国经济衰退先后13次降息，之后美国进入货币市场长期低利率的宽松环境。流动性过剩条件下，为追求较高收益率，商业银行等机构开始降低贷款条件，向低信用等级客户提供住宅抵押贷款，房地产金融泡沫产生并助推更多次级贷款发生。2005年以来，美联储又连续17次加息，利率从1％升至5，25％，此时次贷借款人还款负担开始逐渐加大，2007年初次级抵押贷款机构问题逐步暴露。

扩散阶段。为分散次级贷款风险并获得更多的流动资金用于贷款，放贷机构成立相对独立的特殊日的实体将贷款实施证券化并转移出资产负债表。而后，投资银行通过估价模型计算各类贷款的风险及其对应的收益率并承销。这样，次贷衍生产品通过债券市场被不同国家的对冲基金、保险公司、社保基金等不同风险偏好的机构投资者购买。正是通过贷款证券化这一金融创新工具，当次贷一级市场资金链断裂后，二级市场次级债券同样掉进流动性短缺和亏损的困境，所有购买了美国房地产次缎债券的机构都被卷入了此次危机。

转移阶段。房地产二级市场危机反过来又加剧了各类投资于次级债券的金融机构的困境。次贷危机爆发后，尽管美联储推行宽松货币政策，不断降息，但无论如何金融机构的信贷依然紧缩。信贷紧缩势必影响到企业投资、居民消费等实体经济。2008年初，美国宏观经济报告显示实体经济有衰退迹象，至今大衰退已是事实。

发散阶段。美国为了自救，开始通过美元大幅贬值向世界各地输出通胀。美国国内实体经济衰退直接影响到的就是各对美出口国的出口贸易，而美元贬值对于持有美国国债的国家尤其是中国面临资产大幅缩水，但这将发挥积极作用减轻美国现有的负担，也有助于整个世界经济的逐步复苏。

3　次贷危机的原因分析

次贷危机从爆发到演变为一场席卷全球的金融危机，其中暴露出很多问题，也是其原因。

首先，长期低利率刺激房地产非理性膨胀。美国自2001年来，持续放松银根的货币政策导致美元流动性过剩，一方面刺激了以房屋为代表的资产价格持续快速攀升，另一方面也为房地产信贷机构大规模开展次级房贷以追逐利润提供了有利条件。两方面共同作用导致美国次级住宅抵押贷款市场的风险不断循环放大。2004年6月，美联储为抑制流动性过剩又开始新一轮的加息过程，这使得房地产价格下降和次贷借款人还款负担加重同时出现。借款人无法通过再融资支付房款，之前积聚的次贷市场风险集中释放。

其次，利益驱使下信贷机构放松风险管理。恶性竞争下，信贷机构为提高资金收益率不惜放松对借款人基本贷款资质和条件的审查，将目光投向信用等级低端购房群体。信贷机构面向该类群体提供贷款时，过分看重房地产本身的价值升值，忽视了其最应该重视的借款人自身的偿付能力这一重要条件。尽管之后，信贷机构将这些贷款通过证券化的方式将风险转移到资本市场，但风险本身并没有消失，反而随着各种各样更高级别的衍生产品将风险传导给了世界各国投资者。

再次，金融衍生品设计存在缺陷，同时监管当局也放松警惕。此次危机中，金融衍生工具的过度频繁使用，拉长了金融交易链条，使得风险评估变得困难，很多时候连出售衍生工具的机构也弄不清楚他们卖出的产品风险到底有多大。当基础资产资金链条出现问题时，其后的各类金融机构所承担的金融资产价值多倍收缩，引起连锁反应，产生了巨大的系统风险。监营当局对房地产金融市场以及金融衍生品交易市场的风险关注不够，造成对经济前景预测的失误和高泡沫的形成。

最后，评级机构推波助澜危机传导。投资机构对投资产品的选择往往以评级机构的信用评级为判断的重要标准。而此次危机中，评级机构处于多方面利益考虑，对原本信用级别较低的次级债产品在经过投资银行包装后给予了很高的评价等级，误导了包括养老保险基金及国外投资人在内的稳健型投资者，这也是此次危机在垒球传导的重要原因。

4　当前我国房地产金融应从次贷危机中吸取的经验教训

尽管次贷危机引发的全球金融风暴对我国的直接影响相对较小，但当前我国宏观经济形势和房地产金融现状存在的问题不容忽视。

为减轻金融危机带来的负面影响，抑制国内经济快速下滑和通缩的严峻局面，2008年9月以来央行连续五次降低贷款利率，四次调低存款利率；同时为拉动内需促进经济增长，化解经济放缓风险，在2010年之前我国还启动高达4万亿元的经济刺激方案。这些措施的实施使我国当前的形势与2001年后的美国极为相似。流动性过剩与低利率并存。

房地产金融市场存在的问题也日益突

出：房地产贷款增长快、规模大，其主要来源是商业银行，融资渠道单一，风险集中；二级市场发展缓慢，资产证券化尚处于起步阶段；放贷机构风险控制意识不够；房地产金融配套体系不完善；政府和金融监管机构的职能发挥不够到位。

针对上述宏观经济形势和房地产金融日益突出的问题，结合美国次贷危机的传导过程和原因分析，我们从中得到以下几个重要启示：

完善房地产金融体系。我国房地产金融的主体主要是商业银行，从房地产的开发、建设直至销售，商业银行为各个阶段提供贷款，导致风险过分集中于商业银行，因此从宏观上来讲我们应当建立一个多元化、有层次、全方位的房地产金融体系，这是今后我国房地产市场持续稳健发展的重要保证。对现有各类与房地产业相关的机构要不断完善，加强监管。

商业银行等贷款机构应强化风险管理意识和手段。美国次贷危机爆发的根源就在于贷款机构风险控制意识弱化。商业银行要不断完善自身的全面风险管理框架，将信用风险、市场风险、操作风险、国家风险等一系列风险纳入管理体系；宏观经济上行时，不能盲目、过度追逐利益，忽视潜在风险；开展房地产抵押信贷时，要注重客户信用和偿付期内的偿还能力，不能以抵押物的市场价值作为衡量依据；在投资金融衍生产品时，要不断提高对投资对象的甄别能力，不能过分轻信信用评级机构的滞后性评级，最好不涉足那些难以理解的、定价模型过于复杂的衍生品；加强对资产负债表外业务的风险控制意识。

篇6

中图分类号：F293.35文献标识码：A

2007年美国次级抵押贷款危机爆发，并从美国房地产信贷市场向其他金融市场蔓延，对美国金融市场和国际金融市场、美国经济和全球经济造成了极大的损害，从而引发全球性金融危机。

一、金融危机产生的原因

1、多层次房地产抵押贷款产品埋下了金融危机爆发的种子。美国从网络泡沫恢复过来之后，房地产价格不断上涨。由于房价上涨的“价值保障”、竞争压力和利润动机，房地产金融机构在基本满足了优质客户的贷款需求后，逐渐放松抵押贷款标准，并创新抵押贷款产品，开发次级抵押贷款市场。在美国住房抵押贷款市场上，房地产贷款机构根据贷款人信用等级高低创造出多种抵押贷款，分别是优质抵押贷款、次级抵押贷款和Alt．A贷款等，各种贷款又根据不同的利率结构衍生出其贷款形式。更令人惊奇的创新是次级担保贷款，这种贷款的抵押物是当贷款人破产时资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值，由于美国住房价格上涨很快，住房的市场价值在房价上涨和处于高位阶段时，次级担保贷款甚至也非常流行。这样，住房抵押贷款给中低收入阶层带来了购买房地产的可能性，也促进了市场的繁荣，但是美国房地产抵押贷款标准的放松和抵押贷款产品的创新为次贷危机的爆发埋下了种子。其一，次级住房抵押贷款和Alt．A贷款都具有较大的道德风险，这些贷款是发放给中低收入阶层甚至信用记录一般的人群；其二，住房抵押贷款难以抵挡系统性风险的冲击。这些住房抵押贷款是在美国房地产市场繁荣和利率处于较低阶段发放的，一旦利率上升或楼价下跌，借款人就无法还贷，金融机构的资金链将断裂；其三，次级住房抵押贷款的利率结构放大了后期的信用风险，尤其是可调整利率抵押贷款（ARM），在利率浮动的还贷阶段，借款人必须采用基准利率加上风险溢价的形式还贷，其还贷的压力变大。这样，借款人的信用风险和房地产抵押贷款市场的系统风险都会同时增加，而且风险所造成的损失要远远大于正常的消费信贷。实际情况正是如此，2004年6月美国进入加息周期，两年内加息达17次，幅度为4.25%，与此同时，美国房地产价格也正好达到最高点。2006年6月标普Case-Shiller住房指数（Composite-10CSXR，反映美国主要十大城市的住房价格变化指数）从2000年1月的100上涨至226.29。联邦基准利率从2004年6月到2006年6月两年间上调4.25%，房地产价格下跌，贷款人还贷压力大幅增加，促使了美国次级住房抵押贷款市场在2007年3月出现了危机征兆。随后，停止还贷现象不断增加，贷款金融机构资金链出现问题，美国次贷危机在2007年8月爆发。

2、资产证券化带来信贷市场不稳定。资产证券化是20世纪最重要的金融创新之一，是流动性创造的主导金融创新产品。但是，资产证券化同时也是一种风险转移和风险分散的金融创新。通过证券化操作，房地产金融机构就将住房抵押贷款的违约风险转移给资本市场，由抵押贷款支持证券的购买者（商业银行、公共基金、养老基金等）来承担相应违约风险。由于证券化产品过于复杂，很多机构投资者对证券化产品的定价并没有深入了解，而是完全依赖产品的信用评级来进行投资决策。结果是，证券化产品偏高的信用评级导致了机构投资者的非理性追捧，导致了风险的累积，最终带来了市场的脆弱性。2007年下半年爆发次级住房抵押贷款危机后，持有相关证券化资产的机构投资者蒙受重大损失并进行资产减记，金融机构急需流动性解决财务困难，整个金融市场陷入流动性紧缺和信用紧缩的境地。而房地产抵押贷款机构和证券化产品的持有机构对流动性极其依赖，在次贷危机的冲击下，他们很大程度上丧失再融资功能，使得市场出现了信用骤停现象，各机构应对金融动荡和危机的能力下降。次贷危机通过流动性紧缩升级演化为整个信贷市场的危机，给金融市场的稳定性带来严重的冲击。

3、全球化使得次贷危机的风险在全球扩散，危及全球金融稳定。在金融全球化的条件下，美国成为全球最主要的投资目的地，欧洲、新兴经济体和石油出口国等都是美国的投资来源国。美国金融创新产品的很大一部分也被海外投资者所持有。次贷危机爆发之后，全球相关金融机构受次贷资产市场价值缩水的损失巨大。其中，汇丰持有美国次贷资产为943亿美元，还有次级MBS的CDO约300亿美元，是美国次级债的最大持有金融机构。更重要的是，房利美、房地美危机之后，次贷危机冲击的范围进一步扩大，直接威胁美国的机构债甚至政府债券的安全。

金融资产在全球范围内配置，使得金融风险也扩大至全球，全球金融体系的稳定性受到严峻的挑战，各个经济体的金融安全也面临重大风险。

二、美国金融危机对我国房地产市场的启示

美国次级住房抵押贷款危机的冲击范围从发达国家扩散至新兴市场国家，从美国波及全球，给全球金融稳定和经济发展带来了严峻挑战。我国住房抵押贷款余额现在已高达2.3万亿元，由于我国的金融机构对风险承受和化解能力比美国建立在分层控制体系基础之上的金融市场要低得多，所以我国房贷市场也存在着巨大隐患，凝结在楼市上的危机已经显现，房地产市场将进入长期的深度调整期，我国从中得到什么启示呢？

1、促进金融创新，逐步完善不良资产证券化。资产证券化作为金融创新浪潮中崛起的一种主流融资技术，已经被美国、日本、韩国等国家成功运用于处置商业银行的不良资产。不良资产证券化是资产证券化外延中的一种，是指将一组流动性较差的不良贷款或其他债务工具真实出售给特殊目的机构，通过一系列的组合、包装，使该组资产在可以预见的未来能够产生相对稳定的现金流，并在此基础上配以适当的信用增级和严格的信用评级，将该组资产的预期现金流收益权转换为可以在金融市场上流动的、信用等级较高的不良资产支持证券的技术和过程。不良资产证券化为我国商业银行化解不良资产、甩掉沉重包袱提供了一种创新的思路和方法。它不仅能满足资产管理公司快速、批量处置巨额不良资产的要求，有效降低不良资产处置的经济和社会成本，而且有利于提高商业银行不良资产的流动性，有利于资产管理公司分散金融风险，有利于减轻国家财政的压力和提高社会资源的配置效率。中国应尽快建立住房抵押贷款证券化机制，完善房地产证券化法律法规。住房抵押贷款证券化是分散银行房贷风险的有效杠杆，应充分把握资产证券化试点工作这一机会，以住房抵押贷款证券化为切入点，趋利避害，探索出一条适合中国国情的资产证券化机制。改革汇率机制，实现人民币的自由汇兑。放宽限制，健全法律、法规，为抵押贷款证券化提供法律依据。有关部门应在加强监管的同时，适当调整和放宽机构投资者对抵押贷款二级市场的介入，逐步向保险、养老基金、社保基金等机构投资者开放资产证券化市场。相关立法机构应尽快制定和颁布一系列以“房地产证券化”为核心的法律法规，解决目前中国房贷证券化过程中法律法规缺失问题。

2、健全信用风险管理体系。应该建立全国性的企业及个人信用档案系统。这一系统可以充分参照美国的个人资信系统。具体做法是利用互联网和信息技术将企业及个人信用记录及信用评估集中起来，为金融机构提供企业及个人信用咨询，以利于金融机构能较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。只有这样才能有效防止逆向选择问题。同时，这个系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况实行动态监察和追踪调查，对个人信用度进行评定打分，便于金融机构分析、预测贷款风险类别与概率，对违约行为将会产生威慑作用，促使借款人按约履行合同。这样，信用档案系统就起到了风险预警和风险管理的作用，在一定程度上可以化解金融机构的信用风险，有效地控制道德风险问题。

3、实行差别授权授信，有效控制房贷总量和结构。各商业银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款的规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款；要根据各地区发展水平、房地产市场的发展现状和潜力、房地产的价格水平和供求状况、居民居住水平和购买能力、分支机构现有的房地产贷款存量和结构等情况，实行差别授权授信政策，分别给予重点倾斜、支持发展、限制发展等措施。加强信息披露，严格信贷审查。

4、加强宏观调控，严控房产价格大幅上涨。从美国次债危机的形成原因可以看出，房地产价格泡沫催生了这场危机。中国的住房信贷和股市监管对金融风险的承受和化解能力，要远远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。所以为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，我国应采取有效而谨慎的措施，加强宏观调控和微观管理，同时加大经济适用房和廉租房的供给，严控房产价格继续大幅度上涨，从而将投机性资本从房产市场中引出，推动房产市场乃至整个经济实体的健康发展。面对目前的金融危机，中国政府在宏观调控方向上发生了变化，其别突出地显示了救助房地产市场的政策倾向。中国政府于2008年10月22日启用了全国性经济刺激政策，其中房地产税费的减免程度就达到1%～3.5%、利息下降了20%，并鼓励地方政府出台更大力度的救市措施。11月9日，国务院出台十条政策，提出用4万亿资金拉动内需，这样就为房地产事业的复苏创造良好的外部环境。

三、结语

金融危机的产生来源于次贷危机，次贷危机的发生是次级按揭的风行、投行的推波助澜、资本的逐利共同作用的结果。我们应该从美国金融危机中总结经验、吸取教训，清醒地认识到我国房地产市场中存在各种问题，未雨绸缪，防微杜渐，从而促进我国的金融创新工作长期健康地发展，保证我国金融市场健康有序地运行，保证国民经济的持续稳定增长。

（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

篇7

中图分类号：F833.48

文献标识码：A

文章编号：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地产属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但现实经济中，“房地产对基本面背离”的种种异象又超出了传统经济学所能解释的范畴。现以美国房地产市场情况为例，表明种种“异象”。实则是房地产金融属性增强并被过度利用的表现。

一、房地产天然具有金融属性

所谓金融属性，尚未出现统一的定义，但从其本质含义而言，至少有两层含义：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性：二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置。但实际上，这是一个问题的两个方面，角度不同而已。

房产的特殊性，在于与它相联的不可分割的土地的特殊性。而与其他生产要素相比，土地资源的特殊性在于：一是短期供给弹性小；二是对人类社会的不可或缺性。从历史上看，人类社会从来没有完全成功解决其成员的住房问题，即便是地广人稀的美国、加拿大、澳大利亚等，已开发并建立起完善基础配套设施的土地资源(熟地)也较为稀缺。因此，房地产自古以来就是价值储备的一种手段，有类似黄金的功能。由此，土地天然具有金融属性，土地价格波动幅度比房屋大的多。从这个意义而言，土地的金融属性又是房产金融属性的根源。

二、美国房地产金融属性显著增强的主要表现

上世纪80年代开始，金融自由化浪潮极大地推动了美国房地产市场发展，为房地产金融属性的增强提供了极大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠杆交易，降低了进入门槛；同时，二级市场的发展，使房地产融资不再受地区性银行资本的限制，使得资金来源更为多样化，而且在一定程度上还平滑了区域间的房地产周期等。在此条件下，房地产金融属性显著增强，而异质性则被逐渐抹平，渐趋为无差异的投资工具。

(一)全球房价波动的同步性显著增强

传统中，房地产是典型的异质性商品，受所在位置、房型、内部装修等因素的直接影响，对满足居住的效用来说。几乎不存在两个完全相同的房地产。对这种不可移动的居住效用进行估值，显然更多将受本地经济影响。例如，1983―1990年，美国经历了一轮最长的经济扩张期，但各地经济与房地产市场的表现依然迥异。由于国际原油价格在1978―1980年两年内暴涨250％之后，1980―1986年六年累计下跌46％，产油区房地产市场转入萧条，部分地区名义房价跌幅高达40％以上，同时伴随失业率大幅攀升、人口大量外迁等(FDIC，2005)。与此同时，新英格兰地区和加利福尼亚地区却得益于国防开支的巨幅增加，经济和房地产市场相继进入繁荣状态，实际房价涨幅在三年内超过30％，被FDIC(2005)界定为泡沫。90年代中期的情况则刚好与此相反。由于冷战结束，国防开支急剧下降对加利福尼亚和新英格兰地区经济造成巨大的负面影响，房地产市场随之转为萧条，五年内实际房价下跌超过30％。而除加利福尼亚以外的部分西部地区，却由于旅游业或高技术产业的崛起，当地经济和房地产市场进入一轮新的扩张期。

但1990年代中后期以来，各地区房价上涨幅度却开始明显趋同。无论是中部西南、中部西北，还是沿海地区，1990年代中后期以来房价均开始大幅攀升，名义年均涨幅都在5％以上。与以往更多受当地经济影响相比，房价开始脱离各地实体经济约束，而更多受共同的货币、预期因素影响。

从全球范围来看，全球房地产市场涨幅也前所未有得趋同，成为此轮房地产市场发展中一个突出的现象。传统中，房地产是典型的非贸易品，与一般贸易品相比，房价更多由本国生产要素决定，但这种非贸易品属性正被金融属性抹平，而成为无差异的投资工具。据统计，在OECD(2005)所监测的17个国家中，有12个国家的实际房价在5年内涨幅超过25％。换言之，除了德国和日本外，只有3个国家的房价涨幅未及OECD界定的“过度繁荣”的标准。其中英国、澳大利亚、法国、西班牙等的房价涨幅甚至还远在美国之上。此外，就观察到的情况而言，发展中国家的房地产市场也是类似的情况。

(二)房地产二级市场流动性明显增大

美国房地产市场自1980年代以来渐趋成熟，每年新房增加基本上在100万单元以下，2000年以后随着房价上升，供应才上升至150万单元，但也仅为存量房的1.2％左右。考虑到房地产折旧，每年新增的量仅相当于折旧替换，整个房地产市场保持了一个相对稳定的存量。在存量相对稳定的情况下，房地产交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用换手率(交易量／存量)来代表房地产市场的流动性，该比例于2005年达到5.8％的历史高点，较2000年上升1.4个百分点。换手率的上升，一方面，可能表明以非居住为目的的房地产交易日趋上升；另一方面，也表明房地产的投资工具属性开始增强。

(三)房价波动性增大，但仍介于普通商品和股票之间

随着房地产流动性的增强，美国房价波动性逐渐上升。但与证券类金融资产相比，房价的波动性仍要小的多。金融资产价格可能暴涨暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的价值，例如各种权证。而房地产虽具有金融属性，但同时仍是一种用于实际生产和消费的实物资产，房价波动始终受消费属性制约。例如。房价不会无限低，这也是人们认为房地产保值的原因；而购房和租房之间存在一定的替代性，也使得房价上涨存在一定约束。另一方面，由于房地产的金融属性，价格直接受未来预期影响，而预期具有天生的不稳定性，因而其波动性远大于普通商品。

三、房地产金融属性的经济含义：容易被过度利用而导致过度繁荣

由于金融可以在一定程度上脱离实体经济而独立发展，房地产金融属性被过度利用，同样可以导致房地产市场脱离实体经济而过度繁荣。主要体现在以下两个方面：一是房价上涨的幅度已很难用基本面因素解释；二是与房价直接相关的房地产金融与实体经济的相关性越来越弱。

(一)房价上涨的幅度难以用基本面因素解释

OECD(2005)认为，在历史上，房地产市场发展与商业周期基本吻合或稍微滞后，但此轮房地产周期与商业周期完全背离(countercyclieal)。90年代中后期以来，OECD经济体产出持续负缺口，而房价却创出历史新高。OECD认为产出负缺口的持续存在倒是能

解释CPI何以一直压力不大。

研究房地产基本面大体有两种方法：第一种是直接计算基础价值，但这需要大量信息，并需要花费大量篇幅来说明所选用的参数或者模型。例如，要了解房地产市场的供求曲线，需求方面包括可支配收入、真实利率、税收、金融便利、其他资产收益率等，长期因素还要加上人口变化；供给方面则包括建筑成本、房价变化等，长期因素还要包括土地规划等。

因此，本文不拟采取完整的基本面模型，仅从供给方面对房价进行一个粗略的说明，结论是供给因素无法解释房价上涨。一是供给持续增加。1990年代中后期以来，美国房地产投资持续上升，从1990年占GDP的4.1％，持续攀升至2005年的6.1％。显然，并非是供给约束导致房价上升压力。二是房价与建筑成本长期背离。20世纪，1980年代以来，建筑成本甚至呈下跌走势。显然，房价的上升也无法用成本推动因素来解释。

第二种方法是采用比率估值法，例如购房者购买能力指标、房价一租金比等，也是市场上更普遍采用的方法。但这些指标显然也很难解释房价的持续上涨。一是购房者购买能力指标创下历史新低。虽然利率持续下降，但由于房价大幅攀升，2002年起，全美房地产同业公会的“房屋购买力指数”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率贷款抵押的房屋购买力指数从131下降至114；采用可调息抵押贷款的房屋购买力指数则从147下降至120，均创下历史新低。表明房价已严重偏离其长期趋势。二是房价一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)创新高。根据IMF的计算，2004年，美国该指标比前三十年的最高点(1979年)高出10％，表明从房租收益角度已很难解释房价的涨幅。

(二)房地产金融脱离实体经济而独立发展

一是住房抵押贷款／GDP加速上升。随着经济资本化的深入，住房抵押贷款／GDP逐年上升，但2000年以来，这种上升趋势明显偏离历史均值开始加速。从2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年时间上升近27个百分点；而从开始金融自由化的1980年至2000年的20年间，也才上升15个百分点。如果以GDP代表实体经济规模，抵押贷款的这种加速增长趋势，表明房地产金融在一定程度上开始与实体经济背离。

篇8

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危机时代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美国爆发了次贷危机，世界的金融体系危机迅速恶化，紧接着众多国际大金融机构破产倒闭，金融体系遭受重大打击，雷曼破产、美林被收购、AIG危机，强势震撼美国金融市场，连锁反应下世界迅速陷入危机恐慌，世界各国经济主体面临着历史性重新洗牌，随后各国和国际性、区域性机构迅速采取措施，重新协商，拯救经济。到2009年中期，世界经济由经济危机恐慌进入到“后金融危机时代”（The financial crisis after The Times）（沈长丰，2011），而铜陵市房地产行业怎样在后金融危机时代背景下得到科学发展和壮大，这显得十分重要，并且也为其他地区的房地产发展提供借鉴和案例支持。

一、铜陵市房地产发展现状

1.新建商品房上市情况。铜陵市房地产业的上市受国家宏观调控影响较大。2011年7月、8月和9月全市预售许可证发放总面积分别为10.09万平方米、16.87万平方米和18.66万平方米，同比上升分别为248.27%、883.06%和98.36%，环比上升分别为84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市预售许可证总面积为9.18万平方米，同比上升25.01%，但环比下降50.79%。由此可见，铜陵市房地产的过热势头有所降温。

2.新建商品房销售情况。铜陵市新建商品房的销售情况出现反弹，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市销售总面积分别达到4.42万平方米、4.34万平方米和5.58万平方米，其中的住宅类商品房销售面积分别为2.65万平方米、3.5万平方米和4.93万平方米，同比上升分别达到35.62%、3.73%和52.86%，环比上升分别为18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房销售面积达到5.19万平方米，比9月减少0.39万平方米。其中的住宅类商品房销售面积为4.21万平方米，同比下降25.19%，环比下降14.56%。非住宅类商品房销售出现类似情形。

3.存量房（二手房）交易情况。铜陵市房地产的存量房交易量在一定程度上出现小幅反弹。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面积分别是4.91万平方米、11.85万平方米和5万平方米，交易套（间）数分别达到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面积达到3.96万平方米，交易套（间）数为410套，交易面积相对8月和9月有所下降，交易套（间）数与7月、8月有所回落。

二、铜陵市房地产发展瓶颈

1.供求关系解读失灵。市场经济中供求关系是决定价格的一个十分重要的因素。然而，针对房地产行业中的许多投机行为，仅靠供求关系的解读是远远不够甚至是失灵的。在房地产行业中，供求关系只是辅助作用，至少在现行的市场背景中，风险收益理论的解释显得合理许多。也就是说无论该项目或投资的融资成本有多高，风险有多大，都无法阻止资金和热钱流向该高回报的投资项目。又加上通货膨胀的影响以及投资者的未来预期，投资固定资产达到保值增值的目的变得动力十足。

2.投机动机渗入催化。从铜陵最近几年的分析报告中可以看出，房地产的投机行为司空见惯。面对财富和金钱的诱惑，很多投资者抱有一颗炒房赚钱的思想和导向，加大投机行为，只要房价涨幅达到预期价值就会抛售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲惨的投机失公平的现象。以政府为主导的房价暴涨以及保障房的资格模糊鉴定，投机行为便有了生存和发展的温床。所以只要存在政府以房产作为支柱产业去寻求GDP的高速增长，并且用金融杠杆去发展和稳定房地产行业，投机行为的渗透催化便会促使房价上涨。

3.房地产金融调控乏力。虽然近期多数一线城市的房价出现幅度不小的回落，并且二三线城市的房价由以前的居高不下也出现了不同程度降价。但政府对房地产的金融调控也出现乏力。房价的回落主要是政府对保障房的强有力实施与建设和宏观调控带来的消费者预期的影响，金融调控的作用力显得相对次要。加之现行的金融制度安排与风险控制，房地产的贷款对商业银行等金融机构还是很有诱惑力，一方面房地产所需资金量大，金融机构贷款量达，盈利空间相对较大；另一方面房地产行业往往资金雄厚，还贷能力强，信用等级较高，风险相对较小，比如铜陵的恒大、柏庄。国家为保证民有所居、促进和谐社会的发展而实施强有力的金融调控，加大对房地产的控制和对投机行为的打压，虽有一定成效，但因为房地产行业所涉及的主体较为广泛，产业链较长，货币金融调控相对乏力。

4.房地产出现垄断趋势。在现行的房地产领域中一些垄断行为比较凸显，虽然没有形成大集团的资质和气候，但过早的垄断现象的房地产企业却显得有恃无恐。在当今房地产行业还不成熟，相应政策法律法规还不完善的背景下，过早的房企垄断现象不仅不利于企业个体的市场定位而且还会对整个房地产行业现有问题的解决埋下隐患。加之地区发展的差异，过早的垄断行为会消耗过高的投资成本和地区的经济效益。

5.现行住房公积金制度缺陷。房地产的行业发展与其市场销售密切相关。然而，很多消费者买房采用公积金形式，公积金制度的建立和实施是为了保障住房的福利和以人为本的要求。所以公积金制度对房地产的销售影响颇深，然而，针对公积金制度出现缺陷，对房地产行业的发展产生一定的影响。住房公积金制度缺陷主要表现在：第一，公积金归集不足。一方面公积金的归集额不断增加，但覆盖率却在下降，分配不公，导致贫富差距不断拉大；另一方面许多私营企业误解公积金，认为会加重企业负担，缴存被动并影响覆盖率。第二，公积金执行缺陷。一方面公积金的保障范围较小，又加上地区发展不平衡，公积金的缴存余额差异较大；另一方面公积金的利用效率并不高，业务范围比较狭窄，并且公积金贷款的金融信贷风险和信用风险较大。

三、对房地产发展的建设性意见

1.发展是硬道理。（1）端正发展思想，形成科学理念。主要靠投资、出口和消费拉动经济的增长成为中国的主要发展模式，借鉴西方发达国家经验，西方发达国家的消费拉动率一般都保持在70%左右的水平，这说明我们的居民消费增长差距还很大，消费拉动经济增长空间很大，然而在实现消费拉动经济增长的征途中，会出现许多阻碍。除了收入分配的不公，房价的居高因素不容小觑。收入有限，因此消费水平总有个上限，房地产的价格居高，又加之购房支出的增加，必然导致消费者其他支出减少，消费拉动经济的后劲不足。所以发展房地产，要端正思想，以人为本，考虑民生，不要一切以GDP为标准，要形成科学的发展理念。（2）在发展中解决问题。 发展经济，把蛋糕做大，这是发展的重要理念。但在房地产发展中出现的一系列问题要用科学的方法在发展中去解决。

2.完善住房金融体系。第一，建立健全住房金融法律法规，提供法律保障。鉴于中国住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法规，为解决买房购房中出现的一系列问题十分必要和急切，同时为房地产的发展保驾护航。第二，建立有效的住房专项储蓄渠道，充分挖掘房地产发展潜力，加大金融工具的创新，同时扩大住房抵押贷款规模，金融机构要加大市场调研力度，总结经验、研究对策，为促进房地产发展提供金融支持。第三，优化货币政策，熨平房地产波动周期。首先，优化金融资源配置，调整房地产产业结构。其次，建立全国性的个人信用评定系统。最后，增加融资渠道，增加直接融资比率，减少信贷风险，增加房地产市场资金量。

3.加强政府科学引导和调控。加强政府对房地产的科学调控，引导房地产企业合理定位，避免垄断趋势愈演愈烈。首先，完善法律法规，制定相关的法律政策，为规范房地产市场健康有序发展提供保障。其次，积极发挥政府“有形的手”的作用，考虑民生，注重科学发展，积极培育住房抵押二级市场。一方面建立专门的政府住房贷款抵押和保证的综合机构，凭借政府信用，减少信用风险和违约风险，并增强金融机构的放贷信心；另一方面等时机成熟，积极稳步引进民间资本，增加供资主体，扩大供资渠道，扩充市场资金量。最后，规范生产，合理量化生产资料。针对房地产行业出现“投入生产资料与效益反向”问题，结合地区发展的差异，对市场生产资料的所有量进行审核变的十分必要。

4.完善公积金制度。第一，要加强公积金的归集力度，增加公积金的归集手段。一方面加强公积金制度的宣传力度，使之深入人心。另一方面要抓重点，分主流，有计划、分步骤地各个击破，解决存在问题。逐步扩大公积金的覆盖范围，严格执行国家的归集，对高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，减少不同社会阶层公积金缴存差距，促进公积金制度和谐发展。第二，规范公积金执行制度，防范和化解潜在风险，提高公积金的效用。首先，建立标准化的公积金运营管理制度，加强公积金执行的内部控制，规范公积金归集等方面的业务管理和业务流程。其次，加强公积金贷款的贷前、贷中和贷后的控制和防范。注重贷前对预售楼盘和购房者的调查，贷中加强对其审核力度，贷后提高对其跟踪管理力度。最后，提高公积金的效用，科学合理制定公积金贷款运作方式，注重公积金归集和贷款方式的一致性和协调性，减少风险并保证其安全性、流动性和增值性（注：文中数据来源于省略/和作者的整理）。

参考文献：

[1] 林凤萍.对中国房地产业金融调控乏力的探讨[J].辽宁师范大学学报:社会科学版，2011，(1).

[2] 赵秀梅.浅析中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案[J].中国对外贸易:英文版，2011，(2).

[3] 徐敏峰.中国房地产健康和谐发展的未来政策分析研究[J].人力资源管理，2011，(1).

篇9

本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上，采用理论分析与实证分析相结合的方法，运用当代经济学原理探究房地产泡沫与金融风险和金融危机的相互关系，并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据，对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究，进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险乃至金融危机的政策建议。

一、中国房地产价格波动与金融支持的实证研究

由于我国房地产业情况复杂，很多数据相当缺乏，这里我们选取我国1997—2006年的商品房平均销售价格(FJ)作为房地产价格波动的分析数据，以我国金融机构1997-2006年的房地产信贷供给(XD)作为金融支持的分析数据，采用Eviews软件进行计量分析，相关数据来自于历年《中国统计年鉴》《中国金融统计年鉴》。

(一)房地产价格与房地产信贷供给之间的相关性分析

对我国房地产价格波动与房地产信贷供给波动作回归分析，得到1997～2006年我国房地产价格(FJ)与房地产信贷供给(XD)之间的线性回归方程如下：

由式(1)、(2)可知，房价与房地产信贷供给相互间呈现强正相关关系。房价每增加1％，房地产信贷供给就增加3.56％，而房地产信贷供给每增加1％，房价就增加0.224％。由此可见，在同一时期，房地产信贷供给与房地产价格之间彼此推动，存在正相关的即时影响。

(二)因果检验：Geweke分解检验方法

在进行Geweke分解检验之前，应对时间序列的平稳性进行单位根检验。常见的单位检验有ADF检验(Dickey、Fuller，1981)和PP检验(Phill、Perron，1988)，本文采用ADF检验来进行单位根检验。检验结果表明原序列为非平稳序列，但原序列经过一阶差分平稳，都是一阶单整序列。根据Geweke分解检验的原理，我们对房价(FJ)与信贷供给(XD)因果关系进行实证研究，研究结果详见表1。

根据表1的实证结果，可以发现我国房价(FJ)与信贷供给(XD)有如下关系：一是从反馈分解值及其相伴概率来看，我国房价(FJ)与信贷供给(XD)呈现显著的双向因果关系。这说明短期内银行信贷供给对房地产价格变动有很显著的推动作用，若银行对房地产信贷供给相对宽松，住宅购买的融资条件，如利率、还款成数等比较优惠，则房地产价格会表现出一个强劲的上升势头。反之，则表现得比较低迷。二是从反馈份额来看，房价(FJ)与信贷供给(XD)的反馈关系更多表现为信贷供给(XD)对房价(FJ)的因果关系。三是从即时因果关系看，房价(FJ)与信贷供给(XD)的即时因果关系很显著。由此可见，房价(FJ)不仅从长期看与信贷供给(XD)相互影响，而且在其短期变动上与信贷供给(XD)也显著相互影响。

通过以上对中国房地产价格波动与金融支持的实证研究可以看出，房地产价格与房地产信贷供给短期内具有相互促进、互为因果的密切关系，信贷供应的增加和利率的降低，成为房地产价格上涨的金融条件；反过来，房地产价格的上涨，使房地产市场的投机性看好，又推进了金融资产的继续膨胀。

二、房地产泡沫、金融风险与金融危机的关联分析

(一)房地产泡沫与金融风险的关联分析

由于银行业自身的经营特点使其具有先天的脆弱性，而房地产业又极容易引发泡沫，两者的结合将使问题变得更加严重。房地产泡沫对一国经济造成的危害，很大程度上取决于房地产市场发展过程对银行体系的依赖程度。在房地产市场和金融体系发展成熟的国家，房地产融资渠道很多，除银行贷款外，还包括各种房地产信托投资基金、企业上市融资、企业债券等多种融资方式，银行贷款最多不超过房地产融资总额的40％。但在银行体系在整个金融体系中处于主导地位的国家，如“大萧条”前的美国(银行持有65％的金融资产)，或日本、东南亚国家(银行持有75％以上的金融资产)，房地产泡沫及其崩溃对经济造成的不利影响则要严重得多。

在房地产泡沫的泛起阶段，房地产的投机使人们对资金的需求量大幅增加，产生利率上升的压力。而出于对未来的乐观预期，利率的上升不会抑制投资者对资金的需求，需求量依然有增无减，银行就有再次提高利率的冲动。高利率和高交易量使银行利润倍增，银行必然会扩大信贷，放松银根。同时，受泡沫膨胀造成的虚假繁荣和信贷需求量的大幅度增加的影响，银行除以高利率从国内吸收存款外，还会向国外金融机构进行短期融资。另一方面，如果银行持有大量的房地产，或是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，这又会进一步提高房地产价格。这一过程循环往复，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产泡沫崩溃导致房地产价格下降，便将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，使银行资产缩水，盈利下降。

(二)房地产泡沫与金融危机的关联分析

房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险，当金融风险累积到一定程度，就可能产生金融危机。房地产泡沫引发金融危机主要是由借贷市场的失衡引起的。由于房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产泡沫破灭，则首先殃及的就是金融业。房地产泡沫破灭后，房地产价格急剧下降，很多情况下跌破抵押价值，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。金融机构的呆帐、坏帐将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危及到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度。泡沫经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，利润下降等一系列问题严重削弱了作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心，导致了大量资金的撤离，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。

(三)我国房地产开发与潜在金融风险

由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，基本只有银行信贷一条路，开发资金的信贷依赖银行，物业抵押的信贷依赖银行，购房的消费信贷依赖银行，建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。房地产开发对银行资金的依赖性极大。大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性，造成房地产行业投资过热，市场供求失衡，商品房闲置，出现滞销。况且我国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的，中国的房地产业刚刚走向市场化，还没有经受过市场大起大落的严峻考验。一旦房地产经济发生大幅波动，企业的经营风险将转变成银行风险，大量信贷资金无法收回，必将形成大量银行呆帐、坏帐等不良款项，银行系统承担了很大的金融风险。

三、防范和化解我国房地产金融风险的对策

(一)完善银行内控机制，建立房地产市场风险预警

首先，银行应从规范自身行为做起，加强内控机制建设，强化贷款管理制度，实行审贷分离，前中后台分离，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥其再监督作用，有效地防范金融风险。其次，建立房地产市场风险预警机制，这对银行提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。完善的房地产市场风险预警机制应包括几方面：一是宏观经济的预测机制，宏观经济形势的变化对房地产业有举足轻重的作用；二是房地产市场的预测机制，包括对市场的供求、结构、价格、预期的判断；三是房地产类贷款的预测机制，包括贷款总量、贷款比重、不良贷款变化情况等；四是风险控制机制，即在判断出市场风险和贷款风险后，如何通过各种方式降低风险，提高收益。

(二)拓宽房地产融资渠道，监控和规范房地产、监融资行为

拓展房地融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款局面、分散风险的重要内容。因此，应打破金融市场垄断、强化金融创新、发挥市场的资源配置作用，从而有效分散风险。房地产金融产品证券化是拓宽融资渠道的一个新型工具。通过贷款证券化可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，解决发展住房贷款和银行流动性下降的两难冲突。建立房地产投资基金是另一个拓宽融资渠道的方法。由于房地产开发投资规模大，使得房地产开发需要投入大量资金，而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求投资者具备专业知识，这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资基金将分散于公众的资金集中起来，交由专业的基金管理人进行房地产投资，这样，一方面开发企业通过获得投资基金，拓宽了融资渠道，减少了对贷款的依赖，降低了经营风险；另一方面房地产投资基金的投资机制是对房地产投资风险的有效分散，促进房地产业投资的理性发展。

(三)规范和完善房地产金融中介服务，优化房地产交易环境

篇10

在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。

一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状

自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:

1.地根银根紧缩,融资难度加大

地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。

银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。

2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调

从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。

二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析

没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:

1.侧重于间接融资, 直接融资偏小

参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。

近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。

2.侧重于隐性融资

由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.

3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性

尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。

从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.

三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议

对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。

1.积极发展民间融资

针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。

2.房地产委托贷款

按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。

3.进行合作开发

中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。

4.典当融资

目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。

5.产权交易

在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。

以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。

参考文献: