专项债券的资金来源模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇专项债券的资金来源，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

目前，城建资金主要依靠政府财政投资，但地方一般预算资金收入和中央的税收返还和转移支付纳入财政预算管理，地方政府对这两部分资金自主获取和使用的能力有限。地方政府性基金收入，这部分资金纳入政府性基金收入管理，不纳入财政预算管理，地方政府使用的自很大。并且这部分自己中绝大部分是土地出让金收入，因此，对地方政府而言，最重要的资金来源是土地出让金收入。随着房地产行业的全面调控及地方融资平台的清理，城建资金严重不足。

宁波市住房和城乡建设委员会负责市本级城市基础设施建设的组织实施和资金筹集。资金来源有两方面：一是财政直接投资（拨入），根据市财政通报，2012年拟安排用于城市维护与建设项目的财政性资金总数约为27.975亿元，而2012年市本级需安排城建资金105.14亿元，当年资金缺口就达77.165亿元。二是间接投资，即利用政府融资平台等进行融资。截至2012年4月底，市本级城建负债规模共为321.41亿元。根据市住建委数据统计，我市本缴预计2013-2016年市财政性资金预计安排用于城市维护与建设项目资金共129.72亿元，预测2013-2016年市本级城市维护与建设项目资金计划投资近千亿元，其中：市本级需安排资金493.9亿元，资金缺口364.18亿元。

二、现有资金来源渠道面临的困难

（一）政府直接投入不足，城市基础设施建设负债过重。由于国家预算内投资和地方财政拨款，以及城市建设维护税和城市公共事业附加、土地出让金收益等专项资金，各项资金的总额与城市基础设施建设的资金需求相比较相距甚远，财政资金投入远不能满足计划投资的需要，负债过重，历史欠账多，导致城市基础设施建设投资与城市经济发展不协调。

（二）融资渠道单一，融资成本高、难度大。城市建设项目长期以来采取政府投入、无偿使用的模式，融资渠道单一，其融资渠道大致分为三种：一是从国际金融组织、外国政府获得的优惠贷款。包括向世界银行、亚洲开发银行等国际和地区金融机构贷款。一般说来，这类资金的利率低、期限长，但由于这类资金对项目的市场前景和市场供求的要求较高，造成目前利用外资项目的整体经济效益低下，还本付息困难。二是国家政策性银行优惠贷款。这类贷款主要包括国家开发银行、农业发展银行等政策性银行贷款，但也存在项目管理手段落后，使用效率低下等诸多问题。三是商业银行贷款。此类贷款一般由政府授权一些从事城市基础设施建没的国有投资公司向银行贷款，财政实施担保并进行贴息。2010年以来，国务院提出清理规范地方政府已设立的融资平台，并先后制定出台了《固定资产贷款管理办法》和《流动资金贷款管理办法》等，使政府融资平台的融资难度和融资成本进一步加大。

（三）投资主体与运营主体分离，导致有效资产不足，增加融资难度。市住建委负责对城市基础设施的建设和资金筹集，建成后移交城管、园林、公交、交警等部门负责运营和管理，导致投资主体与运营主体不一致，偿还贷款与分享收益分离，使住建委有效资产不足，增加融资难度。

（四）城市基础建设多为非收益类投资，是制约其发展的最大瓶颈。通过土地划拨方式实现的公共绿化土地、城市道路用地等属于典型的非经营性资产，由于非经营性资产的特殊性，很难用于抵押及市场出让。由于其非收益性，不能吸引其他资金投资城市基础设施，这也是造成资金来源单一的根本原因。

三、新形势下创新城建资金来源渠道的建议和设想

在房地产市场调控和限制地方政府融资规模的大环境下，靠单一的财政投入、政府融资筹集城建资金，已不能满足城市化水平高速增长的需要，高负债率下的高运营成本和系统风险也会显现。如何创新城建资金来源渠道，其根本是实现城建项目的投资多元化、经营产业化、管理一体化。

（一）改变城市基础建设项目运营模式，实现现金流的全覆盖。搞活城市供水、排水、电力、桥梁以及部分公共交通等资源开发、建设，将其作为商品来经营，如城市公园可发展地下停车场及地下商业，城市道路、桥梁的冠名权、公交线路经营权、道路广告经营权、加油站配套及道路绒线范围内的商业配套租赁权等、把单一的基础建设投资转变为具有投资回报的商业投资产品，充分发挥城市公共设施的综合效益。

（二）设立城市建设投资基金。投资基金是一种机构性集体化投资工具和融资方式，基金发起人以发行受益凭证或股份的形式将众多小额投资者的资金聚集起来交由专业投资机构管理，通过组合投资方式以获得投资收益和增值。通过设立城市建设产业投资基金，可以在较短的时间内筹集到较大规模的长期建设资金，实现储蓄向投资的有效转化，并以股权形式投资于城市基础设施建设领域，通过对投资项目特许经营、租赁经营、托管经营、授权经营的形式实现收益。不仅大大增加了社会闲散资金的投入，降低了资金风险，而且可以直接提高项目资本金比例。

（三）吸引各类公益性基金和保险基金及民间资本直接投入城市建设。盘活存量资本，将城市公用事业所有权、经营权和养护管理进行有效剥离在坚持统一服务质量标准、统一市场准入制度、统一价格收费监管制度的前提下，根据行业的不同特点和所承担的社会职能，切实做到政企分开、政事分开、企事分开。城市的供水、供气、排污、垃圾收集和处理.以及已建成市政公用设施的经营管理，通过招标方式推向市场，吸引各种社会资金直接投资建设和经营。

（四）政府融资平台的债券化。城建债券.是指地方政府或其授权机构发行的有价证券，所筹集资金用于城市

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一、中国城镇化融资现状

2012年的最后一天，财政部、国家发改委、央行、银监会联合发文《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（下称《通知》），再次强调对地方政府融资行为进行规范。

通知出台表明，地方政府违法违规融资已经到了很严重的地步。通知规定未经有关监管部门依法批准，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。

中央让地方政府大力发展城镇化，在目前财税体制下，地方政府资金有限，也很难通过正规渠道融资，中央政府也不允许地方政府违规融资。

目前地方政府几乎所有的投资都来自举债，自1994年实行分税制改革，中央把主要的、最易征收的税种上收之后，地方政府的收入就有点捉襟见肘。到2009年，中央政府预算内财政收入与地方政府之比是52∶48，而在支出结构上，正在向20∶80的比例迈进。中央与地方财权事权的严重不匹配，只能靠转移支付来解决。而对于中西部农业为主的基层政府而言，2005年取消农业税后，又使其丧失了这一稳定的收入流，只能被动等待转移支付。近年来中央政府部门在“条条”这块决策权集中太多，在专项转移支付中又要求地方政府必须拿出更大规模的配套资金，导致地方财政不堪重负。这造成的结果是，基层政府既没有财力和资源维持自身的行政运作，更不能提供辖区内的公共产品和基层设施建设，基层自治更成了一句空话。有学者以“悬浮型”政府称之。

2012年下半年的“稳增长”导致地方政府陆续出台万亿刺激方案，使债务负担日趋恶化，考虑近两年新增基建信托3200亿、城投债9000亿，再假定平台贷款余额不变，则目前地方债务可能增长20%至12万亿。2010年之前，地方债务主要通过大型国有商业银行贷款进行融资，但是其急剧膨胀的规模引起了监管部门的关注，银监会要求各家商业银行“不得新增”成为严控地方债务的“红线”，如今一些银行表内资产地方债务类贷款占比已呈现下降趋势。

然而，地方绕道银行表外即影子银行继续进行规模式跃进，如以城投债、信托等理财产品形式进行融资，这些产品由于有政府的隐性担保，投资者认为地方政府不敢轻易违约，所以都争相购买。另外一个是城市商业银行，2009年以来，城商行贷款激增成为一个普遍现象。其实大部分都是政府贷款，城商行与地方政府是高度信任的，城商行就是地方政府的金库。就地方银监局来说，必须看地方政府的脸色，大部分违规情况根本不会上报，不敢上报。

根据国际评级机构惠誉的数据，2012年大陆整体信贷GDP占比约190%，高于2008年底的124%；债务的大幅扩张（特别是地方政府债务）是惠誉决定给予中国本币债务评等（「AA-）「负面展望的主因。惠誉（Fitch）预估截至2012年第3季底大陆财富管理产品（WMP）发行余额达到12兆元（人民币），占银行体系人民币存款的13%；远高于2011年的8.5兆元。WMP是中国大陆影子金融市场重要资金来源之一。英国金融时报报导，根据CNBenefit的预估，大陆银行业WMP规模将由2007年的8千亿元暴增至今年的20兆元。

这一轮伪城镇化，主要是县镇一级，为了获得足够的资金推进城镇化，这些政府的城投类债券发行规模将呈现巨额增长，这些债务到期在2015年以后集中到来，而2013年正迎来偿债高峰期，旧债未完新债再添，地方政府债务的压力越来越大。

二、当前中国城镇化融资发展的基本趋势

改革开放初期，基础设施建设和基础产业投资主要来自于政府财政资金支持。随着改革深入和经济快速发展，外资和民间资本开始投资基础设施建设和基础产业，在一定程度上解决了财政资金不足的问题。2010年全社会固定资产投资完成额为27.8万亿元，其中自筹和其他资金占78.5%，国内贷款占15.15%，国家预算内资金占4.73%，利用外资占1.62%。对于2009年全社会固定资产投资完成额，投资主体按经济类型划分，其中，国有企业和集体企业占比约为35%，个体、私营企业和其他企业占比为27%，港澳台及外资投资占比为7%。虽然国有投资仍然占据主要控制地位，但投资主体和资金来源已渐趋多样化。总体来看，未来的城镇化建设融资将呈现三个方面的趋势。

从投资资金来源来看，中央预算资金或者地方政府投入的资金比重会逐渐降低，而来自企业的比重将会逐渐提高。全社会固定资产投资完成额按照资金来源来看，国家预算内资金占比近年来呈下降趋势，而自筹资金和其他资金占比不断上升。

从融资方式来看，对政府预算资金，以及银行长期贷款的依赖程度会逐渐降低，而通过长期债券融资，信托、股票市场等其他融资将会逐渐增加。一方面，基础设施建设存在资金要求高、建设周期长、投资风险相对较大等特征，与银行资金来源的短期性特点存在期限错配，容易酿成风险。另一方面，局部地区的城市商业银行主要为当地地方政府所控制，主要集中为当地城市基础设施建设融资，项目资金集中度很高，与国家商业银行监管原则相违背，存在集中度风险和关联贷款风险。

从期限来看，城镇化建设对资金来源日趋长期化，现有的以银行信贷为主的融资模式必然是不合适的。未来肯定会不断引入和完善市场化的融资模式，综合运用长期债券、信托、股票等市场化融资方式解决城镇化建设资金难题。

三、当前中国城镇化融资中的地方债务问题及其化解

在城镇化快速推进的过程中地方政府通过以“土地财政”为支撑，搭建地方政府投融资平台筹集资金，一度成为城镇化建设融资的主要模式和资金来源。地方政府投融资平台作为地方政府突破财力限制、综合运用社会资源服务经济发展的一种体制创新，在金融危机期间为推动城镇化建设发挥了重要作用。然而，由于其本身缺乏清晰的法规约束和风险控制机制，随着融资平台债务逐渐到期，其本身隐含的债务风险也对地方财政构成一定的压力。如何防范与化解地方政府融资债务风险，成为地方政府研究的重要课题。

短期来看，中国地方债务风险处于一个可控状态，较世界上公认的债务警戒线还有一定距离，但融资平台贷款暴露的局部和阶段性的风险依然不容小觑。据国家审计署统计，有24.5%和17.2%的地方债务集中在今明两年到期，未来三年需要偿还的比例超过53%。债务资金来源单一，以银行贷款为主，偿债期限相对集中，部分债务的期限结构与项目的投资回收周期不匹配，增大了地方政府偿债压力，尤其是作为地方政府偿债主要资金来源的土地出让金收入的急剧下降，将加剧地方政府偿债风险暴露。目前来看，拓展信贷（银行贷款）之外的融资渠道、盘活现有资产成为地方政府化解短期债务风险的应急选择。

从当前的市场状况看，当前盘活现有资产作为地方政府应对短期债务风险的主要措施包括以下几项：一是减持上市公司股份。在土地出让金收入大幅下降的前提下，地方政府或地方国资委手里掌握的上市公司股份，成为地方政府偿债的主要来源。二是盘活国有资产。地方政府利用融资平台贷款投资的同时，地方政府存量资产增加，这些资产主要包括基础设施和土地储备等，随着城镇化进程的加快，资产价值上升，将这一部分的资产加以很好地利用，能够缓解短期偿债压力，主要的途径包括直接出售和资产证券化等，其中直接出售虽简单但直接。而市政建设、城镇基础设施建设、交通设施等主要的投资项目，项目本身有稳定的现金流，符合资产证券化条件。通过证券化政府融资平台资产，短期内可缓解地方政府流动性风险，长期来看不仅可拓宽城市基础设施建设资金的融资渠道，降低融资成本，还能借助市场平台化解融资平台风险。三是探索符合条件的地方政府发行市政债券，拓展市场化、规范化的融资渠道。地方政府融资平台贷款在某种程度上相当于地方政府的隐性债务，而中国现有《预算法》不允许地方政府举债，部分平台贷款未来能否通过专项税收、一般财政收入予以归还存在制度和信用风险，可能导致商业银行产生不良贷款。既然地方政府举债客观存在，可以考虑允许有条件的地方政府发行市政债券，通过市场化手段约束地方政府融资行为，通过充分的信息披露，让市场决定地方政府的举债能力，将无序的融资转变为有序的融资，将隐性政府债务转变为显性政府债务。

四、从城镇化角度考察中国城镇化融资的可行模式

当前中国地方政府加快推进城镇化进程中普遍面临着融资难题，“土地财政”型融资模式受到社会的强烈关注和质疑，未来如果不能处理好中央财政和地方财政的关系，找不到地方政府城镇化融资的长期有效的融资途径，在城镇化继续推进的过程中，地方政府必然难以摆脱“土地财政”模式的惯性。其实，从资产证券化的角度来看，地方政府通过融资平台筹集城镇化建设资金，本质上就是通过城镇化建设未来收益在时间轴上的平移，凭借未来的收益融资用于城镇化建设，与其让地方政府设立融资平台借款，增加地方政府隐性债务，不如允许地方政府更多运用市场化的、更为透明的方式融资，例如发行市政债券。同时，根据城镇化建设具体项目的分类、特性、未来收益状况和风险水平，探索适合地方政府本身实际的长期融资模式，如资产证券化、市政债券、公私合作等。

城镇化建设项目涉及城市基础设施建设、公共服务提供等，包括城市供水、排水系统、城市交通设施、河道河堤等。根据世界银行项目分区理论，同时考虑有无收费机制及投资价值，将城镇化建设项目分为：经营性、准经营性和非经营性项目三类；根据公共品理论，按照消费是否具有非排他性和非竞争性属性，分为纯公共物品、准公共物品和私人物品三类，分别由公共部门、私人部门或者政府和市场共同来提供。

由于目前中国区域经济发展不平衡、各地方政府的财政收入差别较大，应根据各地的实际情况，考虑具体的项目特征采用不同的融资方式，如财政投资、国内外贷款、证券市场融资等。已有理论研究通过对城镇基础设施建设按照世界银行项目分区理论分类，认为非经营性项目属于纯公共物品，投资主体应为地方政府，主要的资金来源应以财政资金或城镇化建设债券投入为主。而对应经营性项目和准经营性项目，投资主体可以是国有、民营、外资等，经营性项目可以按照市场规则进行经营和获得收益；准经营性项目可借鉴国外现有的城市基础设施投融资方式，根据公共物品及外部性理论进行项目融资和捆绑销售，将项目建设和运营未来的现金流净值和项目资产作为偿还贷款的保证。

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关键词 小金库定义 资金来源 存放形态 使用方向 治理措施

随着社会经济的不断发展和经济现象的日益错综复杂，小金库的现象成为现代经济社会和国家治理中一个突出而尖锐的问题，针对这一现象，近几年来在全国大范围区域内开展了对小金库的专项治理工作，治理对象包括各级党政机关，企事业单位和各社会团体组织。所谓的“小金库”，并不是法律专业术语，而是一个民间约定俗成的特定称谓，它反映的是国家政治经济生活中的一种特定现象，其雏形是20世纪70年代末财政部组织清理的“小钱柜”，在1986年我国开展税收财物大检查时开始俗称“小金库”。1995年国务院办公厅批转财政部、审计署、中国人民银行《关于清理检查“小金库”意见的通知》，将“小金库”定义为：凡违反国家财经法规及其他规定，侵占、截留国家和单位收入，未列入本单位财务会计部门账内或未纳入预算管理，私存私放的各项资金均属“小金库”。2009年对小金库的定义又作了进一步拓展，不再强调设立“小金库”的手段和方法，不再将“小金库”界定为未列入单位财务会计部门账内或预算管理的资金或资产，而是强调应列入未列入符合规定的单位账簿，也不再将“小金库”的表现形式局限在资金，而是扩展到各项资金及其形成的资产。

2011年以来，全国各地区各部门扎实开展反腐倡廉专项治理，在“小金库”专项治理方面，全国累计查出小金库58225个，涉及资金266.54亿元,给予行政处罚1942人,移交司法机关处理623人，金额之大、人数之众、范围之广，可见小金库的现象已成为国家治理与经济运作中的一个肿瘤，必须引起我们的高度重视并给予重拳治理。下面就小金库所表现的各种形式及对其的防范治理措施作出一些剖析与建议。

一、小金库的资金来源

在小金库专项治理工作中，能够发现小金库的资金来源与表现形式呈现出复杂化多样化，归纳起来，主要有以下资金来源：

（一）行政事业单位小金库主要资金来源

行政事业单位小金库的资金来源主要有财政拨款、政府性基金收入、专项收入、行政事业性收费收入、罚没收入。

（二）企业单位小金库主要资金来源

1.资产处置收入

资产处置收是指资产产权的转移或核销所产生的收入，包括资产的出售收入、清理收入、置换差价收入、报废报损残值变价收入等。例如有些生产性企业的边角料处置收入、报废资产变价收入等，由于相关部门监管不力，很容易形成“小金库”，久而久之积少成多数额也会非常可观。

2.资产出租收入

包括资产出租收入和资产出借收入，这些交易通常比较隐蔽，利用这种方式设立“小金库”的现象非常普遍。

3.经营收入

在产品销售收入、经营服务收入、工程承包收入、租赁收入等各项营业收入中，虽然国地两税税控监管力度不断加大日趋严密，但仍有企业想方设法投机钻空、铤而走险，在营业收入上营造小金库。

4.捐赠收入

企业接受捐赠的方式不仅有货币资金，还有货币资金以外的各种形式的资产，捐赠收入不入账，非货币资金捐赠收入被折价处理或变卖后账外私存，由此形成小金库。

5.违规收费、违约金、罚款收入

有些单位会利用自身行业的特性在政策允许范围内获得常规收入以外的现金流入，比如房地产企业在销售商品房过程中收取的契税、维修基金、办理产权费用及各项配套费用，由于基本上均是采取收取现金的方式，很容易形成小金库。还有在合同纠纷中获取的违约金收入也可能以现金方式取得而最终形成账外小金库。

6.虚列支出转出资金设立“小金库”

在现实生活中采取这种方式设立小金库的现象也很常见，比如将本不属于本单位的业务招待费发票、差旅费发票、购货发票在本单位作为费用列支，将资金转出设立小金库，这种方式由于涉案金额较小，故一般不容易发现。

7.以假发票等非法票据骗取资金设立“小金库”

这种方式往往单笔金额较大，责任人可能会外购假发票或购买没有实际商业交易的真发票作为成本费用列支，将资金转出设立小金库。

二、小金库的存放形态

（一）现金形态

现金形态存放“小金库”在现实生活中非常普遍。其基本特点是金额相对银行存款较小，支配权一般掌握在单位的个别部门或小部分利益团体手里，主要用于为个人或少数人谋取额外的福利。

（二）银行存款形态

银行存款形态的“小金库”是当前小金库的主要形态，金额往往较大，支配权层级相对现金形式来说一般要高些，主要由单位或部门支配。

（三）有价证券形态

有价证券多为单位账外购买的国库券、债券、股票和购物卡等。这类形态的“小金库”可以说是在当前金融证券市场异常活跃的情况下产生的一种新形式的“小金库”。

（四）固定资产形态

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一、引言

地方政府投融资平台是指地方政府为了融资用于城市基础设施的投资建设所组建的各种不同类型公司，这些公司通过地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。

从我国经济的情况来看，投资始终是推动经济增长的主要因素之一，在高投资拉动经济增长中，政府扮演了十分重要的角色。而地方政府投资职能得以实现的前提和基础是要有充足、稳定的资金来源。一方面，分税制改革后，地方财政收入虽然也保持一定增长，但与快速增长的支出需求相比普遍拮据，财力基本上仅够维持“吃饭”，基础设施欠账和建设资金缺乏成为制约地方经济发展的瓶颈；另一方面，随着市场经济体制的不断深化和公共财政体系的逐步确立，财政资金要更多地满足日益增长的公共服务需求，这在客观上要求政府必须通过深化投融资改革，搭建市场化融资平台，充分发挥有限财政资金的引导作用，为基础设施、公共设施建设和重点关键领域战略性开发开辟稳定筹资渠道。

二、地方政府投融资平台的融资渠道及评价

从地方政府投融资平台的产生过程看，目前主要存在公用基础设施建设、政策性产业扶持基金、农业产业投资公司三种运行模式。这三种模式适用于不同条件的融资需求，且各有其优劣势。

（一）公用基础设施建设融资模式及评价

1、 BOT（build-operate-transfer）模式

BOT即建设—经营—转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，基础设施无偿移交给政府。BOT适用于大型的基础设施建设项目，通常是由国外企业和国内的民间资本来承担，因而有效地减轻了政府财政负担和避免大量的项目风险，并且给项目所在国带来先进的技术和管理经验的同时也促进了国际经济的融合。同时，给出了明确项目回报率，严格按照中标价实施，政府部门和私人企业协调容易，双方的利益纠纷少，有利于提高项目的运作效率。

2、 TOT（transfer-operate-transfer）模式

TOT是BOT融资方式的新发展。近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。TOT作为一种盘活现有存量资产的有效方法而逐渐被接受，其拥有以下优势：

一是可以避免不必要的争执和纠纷。TOT融资方式只涉及已建基础设施项目经营权的转让，不存在产权、股权的让渡，回避了国有资产流失问题，保证了政府对公共基础设施的控制权。

二是减少政府财政压力，促进投资体制的转变。在这种方式下，除金融机构、基金组织、国外大公司外，各类企业和私人资本均可参与融资，有助于大量吸引国内外民间资本参与融资，促进投资体制由国家投资为主逐步向民间资本投资为主的架构转变。

三是风险小，项目引资成功率高。TOT方式一般不涉及建设过程，避免了BOT方式在建设过程中的各种风险和矛盾，项目风险降低，能够尽快取得收益，双方合作容易，引资成功可能性增加。

四是项目成本和项目产品价格相对较低。TOT方式下投资风险大幅降低，投资者预期收益率会合理下调；涉及环节较少，新建项目建设和营运时间大大提前，评估、谈判等方面的从属费用也势必降低，政府在组建SPV、谈判等过程中的费用也有较大幅度下降，项目成本和项目产品价格都相应有所降低。

3、 PPP（public-private partnership）模式

PPP即公共部门与民营企业合作模式，是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，相较于其他融资模式，PPP模式项目参与方有所增加，民间企业参与到了基建项目当中。此外，与BOT等模式不同，PPP即在项目初期就可以实现风险分配，同时由于政府分担一部分风险，使风险分配更合理，减少了承建商与投资商风险，从而降低了融资难度，提高了项目融资成功的可能性。政府在分担风险的同时也拥有一定的控制权。

4、 PFI（Private Finance Initiative）模式

PFI模式是指利用私人或私有机构的资金、人员、技术和管理优势进行公共项目的投资、开发建设与经营。政府对私人部门提供的产品和服务进行购买，也可以合营方式或者以授予私营部门收费特权，其目的在于解决基础设施以及公益项目的投资效率问题。与BOT、TOT、PPP相比，PFI的最大优势是适用领域广泛，它不仅适用于经营收益性的城市公共基础设施，还可以用于非经营性的城市公益项目。实行该模式，能够广泛吸引经济领域的民间资本参与公共物品的产出，能够使政府一次性投入建成的项目，分摊到若干年支付，等于分期付款，可有效地减轻当前的财政负担。此外，提高建设效率和转移项目风险是PFI较突出的优势所在。

5、 ABS（Asset-backed security）模式

ABS模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。由于ABS只适用于有比较稳定可靠现金流的项目，而城市公共基础设施收费的证券化符合资产证券化产品的要求。从多种融资方式的比较看，收费的基础设施ABS融资与其他形式的项目融资相比具有很大的优势，首先它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。其次，由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹资增加时，成本可以降低。第三，ABS融资对已建成的和在建的收费基础设施项目均适用，在这个过程中政府始终拥有项目的所有权。

（二）政策性产业扶持基金融资模式及评价

1、创业投资引导基金

创业投资引导基金是指由一群具有科技或财务专业知识和经验的人士操作，并且专门投资在具有发展潜力以及快速成长公司的基金。

创业投资引导资金主要分为发挥创业投资引导基金作用的政府主导型创业投资机构、地方政府通过财政出资设立创业投资引导基金、地方政府通过联合国家开发银行设立创业投资引导基金三类。具备撬动社会闲置资金、缓解市场投资失灵、带动产业振兴的作用。引导基金首先是要“引导”，通过引导使资本起到放大的作用，在我国的做法主要是通过财政资金设立国有独资或控股、参股的创业投资公司。

2、贷款风险补偿基金

贷款风险补偿基金体系包括以下六方面内容：

一是融资平台保证金。政府通过融资平台与银行达成协议，每年安排一定金额拨入银行保证金专户。对于放贷产生的坏账损失由政府与银行按协议约定比例承担，政府承担损失部分在“贷款风险补偿基金”中核销。

二是融资平台风险准备金。主要用于贷款出现风险时的代偿和损失核销，同时作为融资平台的风险准备积累，可以加大对中小企业的融资支持力度。

三是担保机构费用补偿金。通过政府对担保机构的费率补偿，可以降低中小企业的融资成本和降低资产的反担保条件。

四是中小企业信用互助补偿金。由政府牵头成立，实行会员制，信用互助基金可以用作贷款担保资金，通过与银行合作对会员企业进行担保贷款。

五是知识产权融资专项基金。由政府出资设立，作为开展知识产权权利质押融资业务的担保保证金。

六是贷款贴息。政府每年安排一定的专项资金对中小企业贷款给予一定比例的贴息政策，重点通过具有杠杆作用的融资平台给予企业补贴。

建立贷款风险补偿基金降低了银行风险成本，增强了授信管理与决策水平；对企业而言，降低了财务成本，增强了信用为本的融资意识。这无疑降低了融资成本，提高了融资效率，同时更让企业倍加珍惜声誉和信誉，增强了信用意识和融资意识；对政府而言，降低了行政成本，实现了金融资源的有效配置，促进政府通过有效手段降低企业信用成本，保证国有资产的保值增值。

（三）农业产业投资公司融资模式及评价

在农业产业投资方面，政府融资平台的运行借鉴了其他产业投资公司的融资模式。就现阶段而言，政府农业产业投资公司主要以农业担保公司为主，在政府对农业产业的财政支持上仍然以农业补贴、贷款贴息等方式为主。就国外比较成功的农业产业投融资体系来看，其构成是以农村合作金融为主体，以政策金融为保障，以商业金融为补充。

三、我国地方投融资平台的资金来源

（一）山东省地方政府投融资平台的资金来源分析

近年来，山东省内各市均相继成立了地方政府投融资平台，并充分发挥平台的资源配置作用，有力地促进了地方经济的快速发展。本文主要选取了几个有代表性的城市来分析地方政府投融资平台的资金来源。

1、平台的融资渠道

各市平台的融资渠道均是以银行贷款为主，其他融资形式为辅，总的来看，有五种基本类型：一是通过间接融资方式，即以土地资源和政府信用作抵押或担保，财政预算兜底的形式向银行贷款；二是利用上级转贷资金，如中央扩大内需资金、省调控资金等；三是借助实体企业开展的贷款业务；四是发行企业债券；五是进行信托融资。济南市融资渠道主要为政府信用贷款和市城市建设投融资管理中心发行的企业债券；枣庄市融资渠道主要为银行贷款和上级转贷资金；临沂市除了商业贷款和争取上级转贷资金以外，还采用了企业债券的方式融资；泰安市在努力扩大银行间接融资、全力推进债券融资的同时，积极探索信托融资。

2、平台的资本金构成

财政资金是政府设立投融资平台的主要出资方式，此外还存在土地划拨、股权划拨、债权划拨等多种出资形式。济南、枣庄、济宁、德州、聊城、菏泽六市的投融资平台的启动资金均由财政划拨。而临沂市的投融资平台资本金构成则较为多样化。泰安市以开发性金融合作为基础，起步政府投融资平台，之后为充实平台规模，又陆续注入了大量国有股权资产。

（二）天津市地方政府投融资平台的资金来源分析

天津地方投融资平台的运作模式在国内是比较典型的，其融资来源更多的还是依靠国家开发银行等传统的间接融资渠道。2004年11月，天津市成立城市基础设施建设投资集团公司，标志着天津市基础设施建设以政府性投资公司为主要载体，以未来土地收益为抵押，向金融机构大规模举债建设大型基础设施项目的阶段来临。 四、国外政府投融资的资金来源 但是在国外并无政府融资平台的概念，各国地方政府举债通常有发行债券和银行借款两种方式。分国别看，美国和印度以发行市政债券为主，英国以银行借款为主，德国和日本二者兼而有之。而银行借款方式类似于我国的政府融资平台，但融资主体大部分为政府自身。但其投资的资金来源对于我国地方政府投融资平台的资金来源具有重要的借鉴意义。各国的融资资金来源主要有下面几种：

一是政府财政拨款。这是政府投资资金最直接的来源。财政拨款主要用于社会效益好、涉及公众利益而经济效益差，或者可以取得经济效益但政府不许收费的项目。如在美国高速公路一般不收费，公路建设全部由政府投资。美国把公路分为联邦和州两级，联邦政府主要负责跨州的国家公路的建设，州及州以下的政府负责地区内的公路建设。

二是发行政府债券或者专项建设债券。发行债券一般用于项目建成后可以收费的项目，如加拿大政府把发行政府债券作为政府筹措资金的一个重要来源。如美国波特兰市机场扩建10亿美元的投资，50%是靠发行债券解决的。政府往往规定对这些债券的收益不收所得税，使购买这类债券的实际收入高于购买其他债券的收入，以鼓励公众购买基础设施建设的债券。 四是出售政府企业资产。出售政府企业资产，是澳大利亚政府开辟的面向市场筹措建设资金的新财源，也是澳大利亚实行私有化政策的重要内容。1995—1996财政年度，澳大利亚政府计划销售国有企业资产53亿澳元。

五是鼓励私人部门投资。为了缓解政府投资的不足，近年来，一些原来完全由政府投资的基础设施项目开始鼓励私人部门参与投资。如美国波特兰市在与华盛顿州交界的哥伦比亚边上新建的5号码头，建设资金的10%是政府筹集的，其他90%资金是私人企业投入的。有时采用由政府提供信用的办法，鼓励私人部门参与基础设施建设。

六是向外国政府和国际金融组织借款。利用外资，是巴西政府投资的重要来源，巴西由此成为世界上外债最多的国家之一。从70年代初开始，巴西政府利用70年代中期世界石油危机，中东国家急需输出石油美元的有利时机，大量借入外债，共计1200亿美元，建立起了自己的基础产业和基础设施，促进了国民经济的快速发展，也带动了国内其他产业的发展。

七是国有企业自有资金。一些国家鼓励国有企业自我积累、自我发展。国有企业的经营利润大多由其自主使用，并得到政府的政策支持，如加拿大魁北克水电公司在建设新电站期间，政府决定公司免交红利，使该公司建设资金的30%依靠企业自有资金解决。

五、我国地方政府投融资平台资金来源存在的问题及建议

（一）存在的问题

1、融资环境不容乐观 2、融资渠道单一

投融资平台对外融资多以银行的长短期商业贷款等负债方式进行，利用资本市场直接融资比例过低，缺乏持续融资的顺畅通道。一方面使得融资成本通常较高，另一方面融资规模受宏观调控政策的影响极大，难以借助资本市场做大做强。同时会导致风险集中较高。

（二）建议

随着中央加大地方政府投融资平台管理力度，财政性融资担保将受到严格限制。创新转变融资方式，建立起多元化、多渠道的融资体系，成为地方政府的必然选择。

一是积极争取政策性银行贷款。国家开发银行作为我国三大政策性银行之一，其资金投向包含国家基础设施项目，在中国人民银行颁布的利率水平基础上，可适当下浮利率，大型基础设施建设项目还可争取长期贷款。根据具体投资项目的周期特点，政府投融资平台应尽可能争取与项目周期相近且利率相对优惠的贷款，优化融资期限结构，缓解还贷压力，增强地方政府投资的绩效意识。

二是允许地方政府发行债券。虽然从2010 年开始由中央政府地方债券，但这种方式一方面债券规模有限，不能根据地方的实际资金需求而定。另一方面将风险集中在中央政府，无法借助市场力量来对地方政府进行约束。因此，建议适当允许地方政府用发债的形式来进行基础设施项目建设。

三是探索尝试其他直接融资方式。积极推进股权融资，对平台公司资产进行优化组合，通过股票市场募集资金进行投资建设。同时，可尝试引进项目融资，对经营性项目，可适当降低准入门槛，采取BOT、TOT和PPP等多种融资模式，实行市场化运作，鼓励民间资本参与基础设施建设，拓宽融资渠道。

参考文献：

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2012年5月28日，国家住房和城乡建设部公布了《公共租赁住房管理办法》。办法中规定：公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

住房和城乡建设部政策研究中心的调查结果显示，全国公共租赁住房建设模式和融资模式呈现多样化趋势，资金来源主要包括政府财政资金、金融机构贷款、住房公积金支持保障性住房建设项目贷款，同时还有企业自有（自筹）资金、房地产投资基金等。

政府财政资金包括专门用于公共租赁住房建设的财政拨付专项资金、土地出让金部分收益（或净收益）、廉租住房建设资金中的结余部分等。这部分资金在建设中主要用于直接投资、资本金注入、投资补贴、贷款补贴等。

金融机构贷款是专门用于城市公共租赁住房建设的优惠长期贷款，是主要的资金来源渠道。运作方式是针对具体建设项目，依托相应的政府融资平台，由政府指定的公司化运营的机构单独申请，由地方财政提供贷款担保。对于资金量相对较小的项目，由单个银行提供支持；对于资金量较大的项目一般由国家政策银行牵头，多家银行参与提供银团贷款。这部分资金直接用于项目建设，也有的从地方融资平台分出部分贷款额度用于项目建设。

住房公积金支持保障性住房建设项目是贷款银行接受住房公积金管理中心委托，使用委托人提供的住房公积金资金，受托发放的用于支持当地保障性住房建设的贷款，归属于住房委托类贷款。目前，经国家住房和城乡建设部批准的全国试点城市正在逐步增加，建设项目同步增加，此类贷款对各地项目建设的支持力度逐步加大。

企业自有（自筹）资金一般是承担公共租赁住房建设的国有房地产开发企业的垫支资金。这部分资金用于项目准备和建设，在目前各地的实践中，这部分资金一般最终由财政资金偿还。

房地产投资基金一般是由多个投资人以股份公司的形式组建，组成单位主要为房地产开发企业，如全国工商联发起的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”等。

二、目前公共租赁住房融资存在的主要问题

目前，大部分城市的公共租赁住房建设资金主要来源于政府财政资金和金融机构贷款，这两类资金的供给相对不足导致了公共租赁住房建设资金的匮乏。

首先，政府财政资金来源不稳定。由于公共租赁住房不像廉租房一样有明确的资金来源（土地出让收入的10%、住房公积金增值收益），虽然明确可以使用廉租房建设剩余资金，但由于没有政策保障，加上目前各地房地产市场不景气、土地出让收入下滑，导致地方财政很难有充裕的资金投入公共租赁住房建设。从全国情况来看，个别地方政府在中央财政增加投入不大的前提下，把责任推给地方国有企业，造成其负担沉重，这种事权和财权不匹配的情况使得公共租赁住房建设难以持久。

其次，银行贷款资金难以获得。虽然金融机构有支持以其他房屋销售收入为主要还款来源、混建的公租房建设项目和租赁期满后公租房可以用于销售的公租房建设项目的意愿，但由于公共租赁住房建设存在资金来源和资金使用期限不匹配的问题，其收益表现在长期，当期仅以租金或者资产折现的形式体现，而开发过程通常是一次性支出，加上目前公共租赁住房贷款审核基本沿用普通开发贷款的模式，缺乏更多的业务创新，导致在实际操作过程中获得贷款较为困难。另外，在目前的金融监管政策下，政府融资平台担保的有效性不足，也是公租房建设项目难以顺利获取银行贷款的重要原因。

第三，社会资金进入的积极性不高。一是公共租赁住房建设和运营过程中用于弥补运营企业的财务成本和合理利润的财政补贴在《公共租赁住房管理办法》中虽然提到，但缺乏明确的列支渠道，企业及时获取补贴存在较大的不确定性。二是较长的开发周期与供应链条，制约了参与企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。三是由于社会力量投资建设的公共租赁住房维修保养费用由所有权人及其委托的运营单位承担，而实际租赁定价权归属政府，诸多因素影响了其他社会资金进入的积极性。

三、完善相应金融服务的思考

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一、我国“保障房”之融资现状分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或称保障性住房，其作为一种政策性的安排在我国并不是一个新生的概念。究其功能，是政府主导的并由政府筹集资金对中低收入者住房的社会保障；究其对象，应该是社会中低收入的家庭，当然每一种保障性住房又有其特定的申请条件和退出的条件。在我国，保障性住房政策应大致可以分为经济适用房，廉租房，公共租赁房，棚户区四大类（限价房根本上属于商品房，享受保障政策的居民享有完全产权）。“十二五规划”中在“提高住房水平”中提到了加强保障性住房供给“强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。”①

2.我国保障房融资现状分析

据测算，今年开工建设1000万套保障房，共需投入资金约1.3万亿元，其中，中央财政投入保障性安居工程的专项补助资金将超过1000亿元。即便如此，仍有约90%的资金需要地方政府解决。如此大的资金量，地方政府能否筹集到，以保证建设任务顺利完成？②目前更多的资金来源还是要依赖地方政府，地方政府将面临巨大的资金募集的压力。在当前的经济形势之下，我国地方政府财政的主要来源一是地方税收，另一个就是土地出让金的净收益，保障性住房的任务不仅将减少土地出让的收益（减少出让而增加了划拨），过多的将政府财政用于保障房的建设开发，政府资金的缺口将无以应对市政建设以及突发事件的到来。因此，地方政府解决当前保障房资金来源过分依赖政府的窘境的方法，莫过于吸引社会闲散、多余资金进行社会融资。在我国保障房融资领域借鉴国外成熟的房地产融资模式―不动产信托投资基金（REITS），不失为当下相对较好的一种选择。

二、我国“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是专门用于房地产直接融资的一种新型的金融产品，亦可是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。③简单而言，REITS类似于股票和债券，通过打包上市发行公开募集资金并用于房地产项目的建设，广大投资者投资REITS，以获得房地产经营收入和资本利得增值的分配。REITS将房地产与资本市场结合，通过标准和有规模的资本市场募集到资金，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业。

根据REITs的投资类型，可以将它们分为三大类。1）资产类：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。2）房地产贷款类：投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。3）混合类：采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。④由于我国保障房体系中主要为租赁性质的住房，房地产贷款类REITS和混合类REITS受利率的影响更大，因此而产生的收益分配不如资产型REITS稳定。诸多原因导致我国保障房的REITS融资模式显然更应该选择“资产类REITS模式”。具体运作见下图：

首先，由政府确定保障房项目的基本情况，包括户型、面积和租金收益水平，然后公开招标房地产企业进行建设；同时，政府划拨土地按照预先设定的标准进行建设并用募得的资金建设保障房项目并给予房地产企业一定的收益。在确定收益率的问题上，可参照同时间的出租物业的收益率，但最好高于同时间段的银行存贷款利率，这样就能够吸引到足够的各大社会投资机构和广大的社会公众投资者。

其次，由基金管理公司组合投资于各大保障房项目，以分担风险获取收益的最大化，并公开发行保障房投资基金产品，进入证券交易所交易或者柜台交易。在资金募集方式上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以财政专项资金为保障，进行保障房项目的开发建设。

最后，保障房项目建成后将出租给满足条件的社会中低收入者，他们向保障房项目缴纳一定的租金，作为基本的投资收益分配给投资者。然而考虑到中低收入者能够支付的租金有限，保障房REITS将面临收益较低的问题，这也是REITS制度用于保障房建设所面临的最大问题。

三、REITS用于保障房建设的优势与制度障碍

1.REITS制度的优势

（1）风险低，收益稳定，资金来源稳定。

REITS从根本上来说，属于投向房地产行业的（只不过本文中资金投向的是保障房项目）证券投资基金，它通过发行房地产基金份额募集资金，由基金管理人管理，基金托管人托管，为基金份额持有人的利益，以房地产项目组合的方式从事证券投资活动的投资基金。

现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品，有到期日和预期收益率，其本质上是债券类产品，REITs是以房地产为投资对象、有分红和相关税收规定的投资产品，属于股权类的投资产品⑤。众所周知，债券类金融工具具有其固定的收益率，但极容易收到利率、通货膨胀等因素的影响，与债券类固定收益凭证相比，REITS收益凭证还有抗通货膨胀的能力。⑥此外，由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这些都能够获得广大投资者的青睐，故而将会获得长期连续稳定的资金来源。

（2）采用上市方式募集资金，REITS用于保障房项目的建设，建议采用公开发行上市的形式，因为保障房建设是整个“十二五规划”中的重点内容之一，乃关系国计民生、社会稳定之核心问题，保障房建设是一项长期工程，需要的资金数额大，且持续的时间长，采用公开上市的方式，⑦必然会对REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于证券发行和交易价格的合理形成，有利于维护投资人的利益，⑧其运作过程更加透明也更加能让公众放心参与投资，以获得稳定广泛的资金来源。

（3）采取组合投资战略，抵消风险。不用于传统意义上的房地产项目投资，REITS的资产不单单投资于单独的房地产项目，它采用分散组合投资的方式，由基金管理公司将资金根据事先的研究报告，投资于不同地区、不同类型、不同经营方式的房地产项目，将投资的风险互相抵消，并获取最大的投资回报，将基金持有者，即投资人的风险降到最低。

2.REITS在我国的制度障碍

我国目前已经出现部分房地产信托产品，但是目前的信托产品和REITS是截然不同的金融产品。《信托公司集合资金信托计划管理办法》中的信托产品采用私募的方式，并且对于购买者有最低投资门槛，故流通性较差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相应的法律监管体系。所以，我国业已出现的房地产信托产品依然是一种过渡阶段的产品，它还不能做到通过投资组合的方式有效分散投资的风险。建立REITS具有前者无法比拟的优越性，并适合我国保障房项目的建设，但是在我国建立REITS本身也亟需解决如下问题。

（1）建立房地产信托投资法律制度。

《信托法》和《信托公司管理办法》这为信托业务的开展，包括REITS的建立提供了一定的法律基础，但尚需进一步规范某项产业投资、某种信托业务的投资实施细则和操作规范流程。而《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其配套规定中规定目前的房地产信托大多采用私募的方式募集资金，而且有最低投资门槛，根本不能解决保障房建设所需庞大的资金问题。我认为应该由银监会出台产业投资信托基金法甚至REITS的专项实施办法，专门对诸如投资信托的设立、投资范围、运作模式、税收或政策优惠做出细致的规定。

（2）建立REITS公开发行和上市交易制度平台。

保障房体系作为长期稳定的需求，必然要求来源于投资者的长期稳定的资金需求。我国目前的信托产业还停留在私募的过度阶段，不能公开发行和交易流通将严重限制资金的募集。建立完善的REITS收益凭证二级市场流通机制势在必行。《信托公司集合资金信托计划管理办法》第11条规定了信托计划的文件包括认购风险申明书、信托计划说明书和信托合同，证明我国目前信托业务主要依托于“信托合同”的形式，并非在我国《证券法》规定可以发行和交易的“证券”之列。⑨在相应专项立法保障的情况之下，REITS收益凭证可以按照《证券法》的规定在交易所上市交易，让标准化的金融衍生产品在证券市场上上市和交易，在银监会和证监会的监管之下，发行人的信息披露义务更高，投资者可以随时进入或者退出，增加了交易的安全性和资金的流通，也更好的为保障房项目服务。

注释：

①“十二五规划”全文请见:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:7.深证综研字第0089号.

④毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:6.深证综研字第0089号.

⑤毛志荣.房地产投资信托基金研究报告,深圳证券交易所,2004.1.16:34.深证综研字第0089号.

⑥王重润,刘颖等编著.房地产金融[M].北京大学出版社,2010,1.291

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保障性住房项目是政府为保障和改善民生，加快解决中低收入家庭住房困难，促进实现住有所居目标而推进的工程建设项目。为控制项目投资成本，确保工程质量和完工工期，成都市实行“投资、建设、管理”三分离的项目管理机制引入代建制模式，由政府投资，建设单位负责资金筹集和管理，代建单位具体实施项目建设，各负其责、各施其职，并接受政府部门监管。通过代建制模式使保障性住房项目建设管理更具专业性，同时对建设单位的财务管理提出了更高要求。笔者作为建设单位财务管理人员，在此将代建制保障性住房项目财务管理的主要内容、管理措施进行简要分析。

一、代建制保障性住房项目建设单位财务管理的主要内容

建设单位在代建制保障性住房项目中起着承上启下的重要作用：一方面代表政府投资具体项目，筹集和管理项目建设资金；一方面作为项目业主使用和拨付建设资金。建设单位财务管理的主要内容包括资金计划、资金筹集、资金预算、资金划拨和财务决算等方面，贯穿项目建设全过程。

（一）项目申报阶段注重投资总额控制

各相关部门和单位组成项目团队论证初步设计方案，编制可行性研究报告，继而实现项目概算评审。建设单位根据概算评审批复拟定资金计划和筹集方案，加强投资总额控制。

（二）项目实施阶段注重合理安排资金进度、专款专用

一是保障性住房项目建设周期长、资金需求量大。建设单位做好各年度资金预算、申请和拨付等财务管理工作，与项目的顺利进行有着非常紧密的联系，既不能出现资金滞留更不能出现资金“断链”现象。二是保障性住房专项资金来源渠道复杂，既有中央、省、市财政资金，又有政府债券、银行贷款等，不同的资金来源需要接受不同部门的审计检查，因此要求各类资金必须专款专用，并进行分级分类核算和管理。

（三）项目验收阶段注重决算投资控制

项目验收合格交付使用后，建设单位及时编制项目竣工决算并报送政府审计部门，按审定金额结清工程尾款，有效控制项目总投资。

二、代建制保障性住房项目建设单位财务管理措施

（一）多渠道筹集资金

随着政府投资项目增多，财政资金压力增加，难以保证保障性住房项目投资全部预算安排财政资金。为避免影响工程进度，建设单位采取财政资金与社会融资相结合的方式，通过政府债券、银行政策性贷款等多种渠道筹集资金，并将贷款还本付息纳入财政年度预算，以缓解财政资金压力。

（二）严格执行财务制度，项目资金专款专用

工程项目依据国家规定的财务会计制度及专项资金管理办法实施管理，确保建设资金专款专用。一是建设单位制定专项资金管理办法和代建制项目管理办法，规范业务流程，加强资金计划、申请、拨付等各环节审批。二是建设单位开设银行专户，实现专项资金专户存储、分账核算，同时代建单位开立项目专户，实行专户存储、专账核算，资金封闭运行。三是建设单位委托开户银行对代建单位进行资金监管，保证资金使用安全有效。四是建设单位审核代建单位报送的项目资金计划和年度资金计划，按工程进度合理筹集资金，保证建设资金及时到位。五是加强工程项目的过程管理和费用控制，建设单位根据代建合同、施工合同、施工进度报告等资料严格审核代建单位资金申请，及时拨付建设资金。六是对既有财政投资又有社会出资的混建型保障房项目，严格区分房屋性质并分别筹集和拨付资金，非财政投资的房屋严禁挪用、挤占专项资金。

（三）完善财务核算体系，加强会计系统控制

为配合各级部门对保障房项目专项资金的使用进行全程管理、绩效评价，建设单位需规范和完善会计核算体系。一是加强会计基础工作，每笔资金的申请和拨付均附“资金拨付通知单”，明确资金来源和类别。二是合理设置会计明细科目，银行存款专户按资金来源和性质进行明细科目核算，动态反映不同来源的资金收支结余情况；成本类科目按房屋性质设置明细科目，同时按代建单位和代建项目设置辅助核算，动态反映项目各房屋类别的投资完成情况。三是建立资金台账和项目台账，定期自查会计核算中的错误与不当，并与主管部门、代建单位等进行账账核对。四是正确编制专项资金报表，确保会计信息数据清晰、准确、真实，为财务决策提供依据。

（四）构建项目协调沟通机制

加强代建制项目财务管理，建立完善的项目协调沟通机制，建设单位既要注重政府部门等外部单位的参与性和合作性，也要加强内部业务部门之间的沟通协调。一是建设单位与财政、审计、主管部门之间的外部沟通，以有效监督建设项目实施进展情况和专项资金的使用情况。二是建设单位与代建单位之间的外部沟通，及时解决保障性安居工程项目实施中出现的问题。三是建设单位与金融机构之间的外部沟通，配合金融机构的监管要求，确保资金专款专用。四是建设单位内部财务部门与业务部门之间的沟通，做好保障房项目相关政策上传下达，确保项目正确实施。

（五）加强资金预算管理

资金预算管理是财务管理和控制的重要内容。一是按项目建设期编制资金预算，预算总额不得超过项目投资概算批复。在项目投资不能足额安排财政资金的情况下，便于及时拟定其他资金筹集方案。二是将项目预算按年度分解编制资金预算，并将财政资金需求纳入财政部门预算，按合同约定和工程施工进度申请财政资金，提高资金使用效率。三是加强资金预警管理，设置资金预警线，一旦资金存量接近资金预警线，应立即组织资金保证存量。四是加强资金预算的动态管理，实时监督财政资金收支及预算执行情况。实际资金需求出现较大差异时应分析差异出现的原因，按规定程序进行预算调整，杜绝资金滞留、积压、短缺现象；确保资金的流向和使用符合预算目标，及时纠正与概算、投资计划的偏差；对预算编制、预算执行、资金使用效率等加以综合分析，结合项目绩效评价进行考核。

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一、银行系租赁公司的现状

金融租赁是二战后金融创新的产物。它已成为发达国家较为成熟的融资方式,几乎渗透了所有行业,成为仅次于银行信贷的第二大融资方式,在国际资本市场中占有非常重要的地位,《世界租赁年报》统计,2003年,全球租赁总额达4616亿美元,美国、日本、德国分别以2040亿美元、621亿美元、398亿美元位居前三名,而我国仅为22亿美元,年租赁额不足美国的2%。从租赁业市场渗透率(租赁在固定资产投资中所占比例)来看,美国达31.1%,加拿大20.2%,英国15.3%,德国9.8%,日本9.3%,其他西方发达国家均在10%～20%之间,中国只有1%。美国租赁业对GDP的贡献率已超过30%,而我国仅为万分之三。由此可见,我国的租赁业的发展严重滞后于经济的总体增长。制约我国租赁业发展的一个重要因素是资金,狭窄的资金来源渠道严重阻碍着租赁业的发展。

目前市场上共有两类金融租赁公司，一类是商务部批准筹建的，另一类由银监会批准筹建。商务部批准的租赁公司分为外商投资租赁公司和国内试点租赁公司两种，他们的准入门槛比较低。外商投资租赁公司的注册资金仅为1千万美元；而申请国内试点租赁公司，只要企业经营三年以上没有亏损就可以申请，其在注册资金上也没有原则性的要求。银监会批准的金融租赁公司属于非银行金融机构，其资本金的准入门槛不高，但对股东特别是控股股东的要求很高。银监会鼓励资产规模800亿以上的银行、大型设备制造商、境内外大型的租赁公司投资兴办金融租赁公司。

2008年2月，银监会了修订后的《金融租赁公司管理办法》，允许商业银行作为主要出资人发起设立金融租赁公司。这是我国自1997年要求商业银行退出金融租赁公司以后，首次明确商业银行可以进入金融租赁业。目前，经国务院批准试办金融租赁公司的银行有工商银行、建设银行、交通银行、招商银行和民生银行、国家开发银行（具体名称、注册资本金等情况见下表）。业内人士指出，随着银行改制上市的完成，改革的重心也逐渐转移，银行开始向租赁、信托行业等更多业务领域扩展。

二、银行系租赁公司面临的困境

1.受宏观政策紧缩的影响，面临资金不足的困境。目前我国租赁公司的资金主要来源渠道主要有:资本金、向金融机构拆借资金、发行债券和股票、商业票据承兑贴现和再贴现。其中发行债券和股票由于国家对债券的发行控制较严,难以达到发行条件,即使能发行所利用的资金数量,时间也十分有限。至于股票上市就更难达到条件,况且到目前为止,没有一家租赁公司被批准发行股票；商业票据承兑实践已证明,是搞活资金流通的一种十分有效的手段，但目前此项业务在我国还处于起步阶段,要充分利用这种手段融资还需要一段较长的时间。可见，资金来源的单一性无法满足租赁业发展的需要。在这种情况下,各金融租赁公司只能把同业拆借资金作为资金来源的重要补充。不得不以短期资金支持租赁项目的长期占用,由于拆借资金成本较高,造成了许多租赁公司出现经营亏损,而且拆借资金受宏观调控和金融政策影响较大,稳定性差。这也是租赁公司普遍面临经营困难和支付风险的根本原因所在。

从表中看，以上银行系租赁公司中除了国银租赁，其他租赁公司资本金均未超过45亿元。面对像飞机融资等单一项目融资规模巨大的业务，注册资金二三十亿元的金融租赁公司显然“独木难支”。而在宏观调控、货币信贷步步紧缩的大背景下，即使背倚实力雄厚的银行股东，新生不久的金融租赁公司仍受资金来源的局限，为了克服这种局限，银行系租赁公司之间开展了所谓的战略合作，即试图以各自股东的交叉贷款来规避关联交易，从而扩大资金来源，摆脱资本金不足的困境，但这样做存在潜在的关联交易风险。

2.业务定位和盈利模式趋同。尽管从表中看，目前各家银行的业务定位看起来都是“1＋N”的模式，但在实际开展业务的过程中却忽视了商业银行本身的特点和金融租赁业务的特点和风险，都奔着飞机融资租赁而去。飞机租赁行业由于业务规模大、市场需求旺盛，不约而同地受到所有银行系租赁公司的追捧。然而，商用飞机的主要制造商空客、波音公司的订单已经排在至少六七年之后，市场上的飞机几近无货可供。对于中国的飞机租赁公司来说，由于存在包括进口税收、货币兑换及飞机进口政策、繁琐的审批手续等不可逾越的制度、体制障碍，显然对其盈利不利。

3.相对于商务部监管下的飞机租赁公司，对于银行系租赁公司而言，更严格的监管，以及人才和经验的缺乏，都使其业务一时难以打开局面。

4.制度屏障。据中国外商投资企业协会租赁业委员会副会长屈延凯介绍，中国飞机租赁市场近九成已被外资租赁公司垄断，与外资竞争对手相比，这几家租赁公司处于明显的不利地位。比如起步较晚、缺乏金融资本和产业资本支持、法律税收方面的政策支持少等。

三、如何解决银行系租赁公司面临的困境

1.拓宽银行系租赁公司的资金来源，尤其是根据金融租赁的中长期性和具有投资功能来确立稳定的、可行的资金来源渠道。金融租赁资金具有资本数额较大、投资周期长、筹集成本要低、租金的潜在风险大、租赁资产变现能力差的特点。目前，在宏观政策紧缩下，从各家银行系租赁公司的资金来源看，普遍呈现出单一和不足的特点，无法满足租赁业发展的需要。即使金融租赁公司“向商业银行借款”能够落实,银行贷款能成为其资金的主要来源,但在目前可行的租赁操作方式下,开展租赁业务也必亏无疑。因为根据中国人民银行的有关规定,金融租赁公司办理融资租赁可以收取少量的手续费,但租金率只能比照同档次贷款利率执行。对承租人来说,实际租赁成本已略高于承租人向银行直接贷款成本,因此有实力的承租人往往难以接受;而对于租赁公司来说,一方面租赁收益正好全额用于归还银行贷款利息,除手续费外,本身并无其他收入;另一方面作为金融机构,租赁收益与手续费收入必须缴纳营业税及附加费,直接税费远远大于手续费收入。面对如此严酷的生存环境,金融租赁公司在巨大的金融租赁需求和众多的租赁项目面前的确心有余而力不足。

(1)国家重视,政府支持。从美国日本等国的情况看金融租赁的资金来源的共同点是:国家重视,政府支持。各国都根据自己的国情和金融环境实施了符合租赁资金特点的特殊的融资形式。由此可见,我国金融租赁公司在资金来源上必须要得到政府的直接和间接的支持。尤其在目前,融资租赁市场还十分不发达,更需要国家在政策上加强扶持。首先是建立租金补贴制度,对国家优先发展和重点扶持的项目进行融资租赁时直接进行财政租金补贴,或是银行为这些项目向租赁公司提供的贷款,由国家财政给予贴息,间接地进行补贴,与国家产业结构的调整结合起来;其次是税收政策:直接投资减税,允许出租人可以享受所出租设备

购置成本一定比例的税收优惠,从而使承租人可以间接得到优惠租金的好处。再次,在财务制度方面给予的倾斜,如允许承租方将租金作为费用列入成本核算,对技术更新较快、产品周期较短的设备,允许其加速折旧等。最后是完善信用保险、担保制度,如由政府拨款设立专门的信用保险基金,或由政府对特定的融资租赁项目提供担保,以降低融资租赁业务的经营风险。

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一、辽宁省房地产企业的融资现状分析

辽宁省位于连接环渤海经济区和东北经济区的重要位置,海岸线长、港口密集,交通发达。2003年国家振兴东北老工业基地战略的推出,为辽宁省的发展带来了重大机遇。在加快城市基础建设步伐的同时,房地产投资及房地产市场也实现了快速发展。国家统计局关于辽宁省房地产开发投资资金来源统计显示,当前辽宁省房地产开发投资的主要资金来源是自筹资金和其他资金来源,国内贷款所占比重为13%左右,自筹资金所占比重一直在60%以上。

(一)自有资金

房地产企业自有资金包括:组建企业时各方面投入资金;从税后利润中提取盈利公积金;因筹资超出资金、资本汇率折算差额;以及接受捐献的财产而形成的资本公积金、现金、其他流动资产;在近期内可以回收的各种应收款。

由于房地产的资本密集性,外部融资是稳健型开发企业的第一选择,有实力的开发商出于资金安全考虑,一般不大愿意过多动用自有资金,只有那些预计盈利丰厚且回报快的项目,尤其当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时,开发企业才会根据自己的能力适时投入自有资金。自有资金属于内部融资的范畴。对于房地产开发企业来说,具有一定的自有资金,是房地产项目开发的前提和条件。国家规定:房地产开发项目应建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于35%。这一规定,对于不具备开发条件的房地产开发企业起到了很好的抵制作用;但从我省房地产开发企业普遍资本金较少来看,开发企业一旦因市场原因出现资金周转性困难,就会因缺乏启动资金使后续开发陷入困境,在一定程度上妨碍了房地产企业的规模发展。

(二)股权融资

股票融资是股份制企业通过发行股票筹集到的,用于固定资产投资的资金。通过上市,房地产企业不仅可以获得大量持续发展的资本,使企业资产规模迅速扩张,同时,通过股票融资筹集的资本具有永久性,无到期日,不需归还,经营波动给公司带来的财务负担较小。且由于股票融资属于股权融资的范畴,可以降低企业的资产负债率,改善公司的资本结构,降低财务风险,为债权人提供了保障,并提高了公司的知名度。但股票融资成本高于债券融资的成本,还会稀释原有股东对公司的控制权。

房地产股票融资是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。目前,房地产股票融资有两种形式,一种是直接上市融资,即通过IPO(InitialPublicOffering)来直接上市获得资金;另一种是间接上市融资,也就是借壳上市,即购买上市公司的股权做大股东,然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换,彻底改变上市公司的经营业绩,从而达到证监会规定的增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。

(三)债权融资

1、商业银行贷款。房地产企业根据所处阶段不同可将银行贷款分为三种:一是土地使用权抵押贷款。这是房地产企业进行银行贷款的最常用模式。一般的做法是房地产企业会与贷款的银行协商,采用分期偿还贷款的办法,把土地分期分批解除抵押,同时分期分批进行预售商品房登记。二是在建工程抵押贷款。在开发项目进行的前期或中期,项目建设施工到一定阶段时,开发企业也有可能需要再次融资,这时可以用已经进行到一半的土建工程作为抵押物,向银行申请贷款。三是房屋按揭贷款。这是居民在购买房屋时以所购房屋为抵押向银行申请的长期贷款,一般为5-30年。严格来讲这属于消费性质贷款,但在当前房地产行业及金融行业政策法律法规不健全以及房屋预售制度存在的情况下也成为房地产企业融资的一种方式。

2、债券融资。房地产债券融资即房地产企业在证券市场发行债券获得资金的方式。债券融资对房地产企业而言有很多优点,主要包括:融资成本比较低;股东对企业的控制权不受损害;可以充分发挥财务杠杆作用;企业发行债券后,债券利息支出可以作为费用在税前支付,具有抵税作用;相对于股东来说,债权人具有优先受偿权,且大部分债券在发行时抵押物或者具有保护性条款,保障债权人利益,因此债券比股权的风险小,相应的融资成本也较股票低。我国一般规定发行公司流行在外的债券不得超过公司净资产的35%。

3、商业信用融资。商业信用融资可分为两种:一是施工企业垫资。房地产企业在取得了银行贷款后就可以进行下一阶段的开发工作――基础及房屋主体的建设。但是这时资金往往还有缺口,而工程还没有开始,又不能对外销售,这个阶段就需要施工企业进行部分施工款项的垫资,按照惯例,房地产企业通常会要求施工企业垫资施工一直达到房屋可以预售的时候。二是房屋预售收入。目前我国允许进行房屋的预售,所以在施工进度达到了预售条件后,房地产企业就可以申请预售许可证,对外进行销售。在近几年预售房款成为了省内房地产企业十分重要的融资模式,很多企业都是在预售获得资金后才能进行前期银行贷款的偿还以及房屋开发的后续工作,辽宁省内部分企业的预售期能提前至一年以上。

二、辽宁省各地区房地产企业融资的主要问题

房地产业是高投入、高风险、高收益的行业,资金密集型的特点决定了没有资金就没有房地产,在其开发和发展过程中离不开金融的支持。同时,由于房地产企业所选择的融资方式不同,直接影响了融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏,所以融资问题是房地产企业至关重要的问题。房地产行业的资金来源可以分为国内贷款、股票、债券、利用外资、自筹资金和其他资金等六种来源方式。

国内贷款指报告期企、事业单位向银行及非银行金融机构借入的用于固定资产投资的各种国内借款。国内贷款包括:银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款,地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等;辽宁省内的房地产企业对于国内贷款的平均依赖水平为12.6%,略低于全国水平19.1%。根据《辽宁省统计年鉴2009》及《中国统计年鉴2009》整理所得相关数据显示,在全省来看,鞍山市国内贷款所占资金来源的比例最高为25.7%,其次是大连市的24%,比例较低的城市为阜新市、本溪市、营口市,分别为1.6%、2%、2.3%。

利用外资指报告期收到的用于固定资产投资的国外资金,包括统借统还、自借自还的国外贷款,中外合资项目中的外资,以及无偿捐赠等。其中国家统借统还的外资,是指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议、并负责偿还本息的国外贷款;辽宁省利用外资在房地产企业资金来源中平均所占比重为5.2%,高于全国水平3.4%。在全省来看,主要是沈阳市和大连市利用外资在房地产企业融资上真正发挥了作用,比例分别为7%、5.4%。而多数二线城市,如本溪、阜新、辽阳、盘锦等一直没有引入外资进入房地产市场。外资在融资中所占得比例主要与城市的开放程度以及城市的房地产价格吸引力有关,在辽宁省大部分城市利用外资数为零记录,这与辽宁省属于一个历史悠久的资源大省,对外快开放程度较低是分不开的。

自筹资金指建设单位报告期收到的,用于进行固定资产投资的上级主管部门、地方和本单位自筹资金,自筹资金包括上述的股票融资和债券融资和自有资金等。房地产开发商的自筹资金中,10%是由个人住房贷款形成的;而其他资金来源中,大约有20%-30%间接来自银行贷款。总体测算,房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。辽宁省自筹资金所占比例为52.1%,高于全国水平为38.6%。从省内各个市情况来看,该比例较高的有盘锦市、丹东市、阜新市和铁岭市,比例分别为81.6%、78%、77.3%和77.8%,沈阳市自筹资金的比例也高达56%。总体看来,辽宁省房地产公司与全国房地产公司一样,在融资方面都表现出对银行贷款的较大依赖性。

其他资金来源指报告期收到的除以上各种拨款、借款、自筹资金之外,其他用于固定资产投资的资金。辽宁省其他资金所占融资资金比例为30.1%,低于全国的水平为40.3%。而房产定金及预收款项是其他资金的主要组成部分,其所占融资资金的比例高达20.6%。从省内各市情况来看,葫芦岛、本溪和锦州定金所占比例非常高,分别为42.7%、37%和38.2%。定金及预收款所占的比例很容易受到国家对于房地产调控政策的影响,因此该比例过高对企业的融资结构非常不利。

综上,辽宁省内各城市房企融资模式不尽相同,沈阳和大连市的融资模式相对成熟,融资渠道基本实现了多样化。但部分城市如本溪、阜新、辽阳等市没有利用外资资源;而丹东、盘锦和营口等过于依赖自筹资金,比例都超过了70%;抚顺、本溪和锦州在定金及预收款上的比例超过了30%,这充分体现了省内部分城市的房企融资模式单一、过于依赖传统融资模式的缺点。随着房地产市场竞争越来越激烈,传统的融资模式将不能满足现阶段房地产企业对于资金的需求,并且单一的融资模式将给房企带来不可估量的财务风险。因此,改善辽宁省内房地产企业过于单一的融资模式是一个亟待解决的问题。

三、辽宁省房地产企业的融资策略

(一)房地产投资信托

房地产投资信托简称REITs,是指通过发售基金单位或者份额募集资金,由专门管理机构投资经营,为基金持有人的利益以资产组合方式进行房地产活动的一种信托基金制度。它和证券投资基金相似,同属于投资基金的一种类型,最大的不同在于证券投资基金投向证券,而REITs投向房地产及其相关权利。通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。同时,房地产投资信托基金又类似于一个产业公司,它通过对现存房地产的获取和经营来获利,在不改变产权的前提下提高房地产资产的流动性和变现能力,因此它是一种证券化的产业投资基金,主要收取房地产的租金收益,证券化的房地产主要是办公大楼、购物中心、仓库等。投资者通过证券市场可以进行自由交易,享受投资回报。它主要有低税收、高分红、收益稳定等特点,是良好的可以提高组合收益,降低组合风险的投资品种。

(二)联合开发

联合开发是指开发商寻找一家或几家有经济实力的企业,与之合作联合开发房地产项目。这种融资方式可以补充自有资金,是较多房地产企业采用的一种分散和转移融资负担的较为可行的方式。这种方式一般是双方先投资成立合资的项目公司,然后以项目公司为主体来进行房地产的开发,项目公司的利润由投资双方共同分享;开发商还可以通过转让土地使用权为条件寻求出资人,与他方共同投资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目。除此之外,房地产开发企业还可以争取其他外单位投资。不少资金丰裕的企业会以股权投资或合作的方式涉足房地产市场。房地产企业应抓住机会,加强与外界的经济合作关系,以支付约定利率或其他方式获得外单位投资,不失为一种有效的融资方式。房地产开发企业利用联合开发的方式与大企业进行合作,一方面能得到大企业部分资金支持,解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。联合开发是以牺牲一部分项目开发利益为条件的,这一部分利益损失构成了联合开发融资成本的主要部分,其成本大小取决于双方的谈判和合资合作条件。

(三)开发商贴息委托贷款

开发商贴息委托贷款是指由开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”。按照央行121号文件的规定:开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭。但开发商从获得预售许可证,到“结构封顶”通常还需要平均1年左右时间,而这期间正是开发商资金短缺的时间。依靠开发商贴息的委托贷款,滚动带动资金的回笼,这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间,而开发商又可以利用提前销售的流入资金解决结构封顶前开发建设资金链中断的问题。商家贴息是很有诱惑力的市场营销题材,开发商贴息委托贷款使客户能够以最优价格购到最合适的房子,使开发商能够保住项目原有的客户,保住性价比优势,也保住经营优势。开发商承诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行1%的贴息,开发商只需要付出很少的利息贴补,但对于购房者来说,低价买期房再加上提前的贷款利息贴补,大大减少了购房者的成本,这种有实质性好处的市场营销更容易被购房者接纳。因此,开发商贴息委托贷款的融资方式实际上是房地产开发企业通过促销,达到资金提前回笼的一种融资手段。

参考文献:

1、宋振庆.房企融资的危与机[N].中国房地产报,2009-12-21.

2、李超,张洪.辽宁省房地产市场发展对经济影响的实证分析[J].区域经济,2009(8).

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房地产投资信托基金（REITs）可以看成是基金的一种，其特殊之处在于房地产投资信托基金通过发行收益凭证筹集的资金主要用途是投向房地产市场。房地产投资信托基金拓宽了我国房地产业的融资渠道，缓解了银行信贷的压力，使得我国房地产宏观调控更加行之有效，也推动了我国房地产业的发展朝着更加健全和健康的方向发展。但由于我国房地产市场、信托市场以及基金市场发展相对滞后，我国还未发行真正意义上的房地产投资信托基金。随着我国市场环境和政策环境日益成熟，房地产投资信托基金的发行已经成为调节房地产市场，改善房地产金融市场的首要任务。

一、我国房地产投资信托基金（REITs）的最优路径

（一）准备阶段

由于金融市场产品多样化的发展，我国已发行若干类房地产投资信托基金，如苏宁旗下11家门店的资产证券化、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划等。这些类房地产投资信托基金虽然已是场内发行交易，但还只是面向机构投资者，并无确切意义上的公募房地产投资信托基金。因此在政策方面，我国立法当局需完善有关房地产投资信托基金的规定，对房地产投资信托基金市场的准入、组织运营、业务合规、收益分配以及风险防范方面做出具体确切的规定。

（二）试点阶段

由于房地产投资信托基金涵盖诸多投资领域，包括住房、办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地、数据中心房地产、房地产相关行业以及房地产债券等。因此我们可将房地产投资信托基金分为三类，即房地产类投资信托基金、房地产相关行业类投资信托基金和房地产债券类投资信托基金。房地产投资信托基金政策完善并实行后，我们首先发展房地产类投资信托基金，并选择符合目前供给侧改革这一政策大环境的住房类这一单一类型的房地产类投资信托基金为试点。经过一段时间的试行后，综合研究该试行房地产类投资信托基金的运营情况和投资者的市场反应，并提出相应的整改措施。

（三）完善阶段

经过试点阶段的试行和整改，我国单一类型的房地产类投资信托基金的发行及运营已趋于成熟。此时政府可在市场上试行房地产类投资信托基金的其他单一类型如办公楼、商业地产、工业房地产、寄宿房地产、医疗房地产、仓储房地产、基础设施、林地和数据中心等。其后可实行多类型的房地产类投资信托基金和房地产相关行业类投资信托基金。最后房地产投资信托基金市场基本成熟后发行房地产债券类投资信托基金。此阶段我国可以完成房地产投资信托基金市场从单一到多类型，从房地产到相关行业，再到房地产金融市场的完善过程。

二、我国房地产投资信托基金（REITs）的募集方式

基金的募集方式有两种，公募方式和私募方式。同样，房地产投资信托基金的募集方式也可分为公募和私募两种。采取公募方式的房地产投资信托基金可以面向社会公众公开发售。这种基金可以向社会公开发售基金份额和宣传推广，基金募集对象不固定且基金份额的投资金额要求较低。因此公募房地产投资信托基金适合有房地产投资需求的中小投资者。但这种房地产投资信托基金要遵循的法律法规较多，受到的监管也比较严格。相较公募房地产投资信托基金而言，私募房地产投资信托基金则收到的监管力度要小，这是由于其投资者都是特定的，人数不超过200人，并且投资者需要是合格投资者。但由于私募房地产投资信托基金不面向公众发售，不进行公开宣传，基金份额的投资金额较高，因此私募房地产投资信托基金的投资范围更大以及所受限制更小。

三、我国房地产投资信托基金（REITs）的资金来源渠道

目前我国的房地产市场的资金来源可分五种，分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。而房地产投资信托基金的来源渠道有面向特定或者不特定的投资者募集的资金以及基金在运营过程中产生的收益或者利得。由于我国的经济发展，私人财富迅速积累，全国范围内形成了大量的社会闲散资金，房地产投资信托基金的设立可吸收大量中小企业投资者的资金，对金融资源配置起一定的促进作用。而从养老金入市这一行为来看，养老金和社会保险金等的管理机构会作为机构投资者也可为房地产投资信托基金提供一定的资金。当然，在房地产投资信托基金的管理运营过程当中，房地产投资信托基金投资的标的也会由于升值或者盈利产生一定的资金来源。这又刺激了投资者对于房地产投资信托基金的投资信息，从而达到良性循环的目的。

四、我国房地产投资信托基金（REITs）的产品定位

针对目前我国的现实国情，我国更加适合发展公募封闭契约权益型的房地产投资信托基金。首先，公募型房地产投资信托基金的投资金额要求较低，可以吸收社会小额闲散资金，促进金融市场的资源进行优化配置的同时受到法律法规监管较严格，从而降低基金的运营风险；其次封闭型房地产投资信托基金具有更高的流动性，并能在一定程度上规避不利因素对基金整体的影响；再次契约型房地产投资信托基金的基金资产为信托资产，受信托法保护，安全性更高也更适合我国市场现状；最后，针对我国目前较高的房屋空置率及严重的房地产存量与增量失衡的现象，权益型不仅可以满足投资者的需求，而且可以满足真正房屋承租者的需求，从根本上解决投资者和需求者的矛盾。

参考文献：

[1]姜伟伟.我国房地产投资信托基金的发展模式与运行机制研究[D].中南大学硕士论文,2007.