房地产的开发策略模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产的开发策略，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

1.前言

房地产产业的健康有序发展对我国的社会稳定和国家的经济发展有着重要的作用，是我国的重要产业。随着经济和社会的不断发展，我国房地产产业面临自身和外部两种环境的挑战和压力。从外部来说，我国房地产市场竞争日益激烈，各项管理也逐渐的完善；从自身产业特点来说，房地产开发项目投资较大、地域特点较强，开发周期也较长。这些挑战和压力都给房地产开发项目带来较大的风险，为了保证企业的利益，积极开展相应的风险管理有着重要的意义。

2. 房地产开发的特点

房地产开发一般指按照国家相关的法律，在获取土地使用权的地块上根据相应的规划要求进行房屋、基础设施建设的行为。在我国，房地产开发项目一般具有以下几个特点[1]：

2.1房地产开发投入大、时间长

要开发一个房地产项目需要较多的流动资金，尤其是近几年国家关于房地产产业的宏观调控政策的不断出台，资金在房地产中的地位逐渐的上升，直接影响到项目的成败。另外，一般房地产项目建设需要较多的时间，也给管理上带来了较多的风险。

2.2房地产开发项目在管理上较难

房地产项目的开发不仅时间较长，几年到十几年，而且还要和众多的部门进行交流和沟通。在项目开发时，需要对多个指标进行管理，如销售利税率、投资回报率等；还要项目投资限额、建设的工期和相应的质量标准进行管理；合作方、监管方的诸多要求等。这些限制条件都要求在进行项目管理时要建立一套规范、完善、科学的管理体系。

2.3涉及的税较多

在房地产开发的项目中，有很多相关的税目如房产税、土地增值税、营业税、附加税、土地使用税、企业所得税等，土地增值税是其中房地产独有的税目。有资料表明，在房地产行业中，一般的税负为13%左右，相对较多，并且政府部门对房地产项目也一直进行严格的监管工作。

2.4房地产开发的政策性很强

尤其是近几年来，房地产的开发受到了各界的重视，政府的相关部门也出台了一系列的政策来指导房地产的开发工作。房地产的开发受到政策的影响较大，和国家对土地供应的政策和国家关于货币的政策都有紧密的关系。另外在进行房地产项目开发时要满足当地对环保和规划的要求。

3. 房地产开发主要面临的风险

房地产项目的风险一般指在项目的投资分析阶段、建设阶段、前期阶段、租售阶段和使用阶段中，由于一些不确定的因素而造成经济损失的可能性。这种风险具有客观存在性，但是发生的风险和结果有着不确定性。

3.1资金上存在的风险

房地产的开发需要大量的资金，从项目的一开始到结束的全过程都需要大量资金的投入。地价在房地产产业中是一项主要的投资之一，尤其是近几年低价的不断攀升，产生了很多的“地王”，企业需要在地价中投入巨大的资金。一般企业的融资都是在立项之后，所以购买土地的资金一般是企业本身的资金，由于国家宏观调控的不断实施，使市场上的不确定增加，也就使整个项目的风险增加[2]。

在项目的实施阶段，一般企业都本身的资金都不能满足施工的需要，都要通过筹资活动来筹集资金，这也就造成了我国房地产开发的项目负债率较高，这也就带来了较大的偿债风险。另外，由于投资资金较多、工期较长，可能会造成资金周转的困难和流动性差的风险。同时，国家对银行政策的调整使银行的放贷条件愈加严格，增加了企业获得贷款的风险，如果资金链出现断裂，很可能造成“烂尾楼”的情况出现。

3.2房地产项目的管理风险

房地产项目在管理的风险主要存在于项目开发的前期的决策和项目实施阶段成本管理上的风险。房地产项目决策阶段的风险可能是由于对信息掌握的不够充分，而导致对项目的投资分析有偏差或是能没觉察到项目的某些风险。由于项目都是不可重复和一次性的，所以如果在决策问题上出现错误，可能导致很难弥补的损失。

在房地产项目开发过程中的管理风险主要是对项目的成本进行管理的风险。建设项目一般工期较长，在施工时可能会发生设计变更、材料价格变动等情况，都可能会造成成本超预算的情况，给资金的管理带来风险。

3.3在纳税中的风险

在进行房地产项目时遇到的税收风险是指相关负责人在纳税时没有利用相关的法规而导致损失的可能性。产生这种风险的原因可能是由于经济环境的多样性、复杂性和纳税人对相关法律法规理解有偏差造成的。在房地产建设的各个阶段涉及较多的资金，缴费方式也不尽相同，这就造成了较大的税务风险：

4.房地产开发项目风险的管理措施

4.1完善项目的事前规划和可行性分析

做好房地产投资项目的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策对项目的各个情况进行详细的分析，并提前做好相关的资金准备工作，包括购买地价的资金和后面的筹资计划，对可能遇到的资金不足情况进行预案分析，这样决策层就能根据相应的情况来决定是否拿地，减少了资金短缺的风险。另外，应该提前做好图纸设计和项目策划等工作，这样就能在拿到土地后尽快的开始施工，也就缩短了项目的工期，提高资金的利用率和周转率。

4.2努力扩展企业的融资渠道

在中国目前的经济环境下，想通过某一种资金来源来保证企业的资金安全风险较大，应当努力扩展企业的融资渠道，提高资金的运作能力，这样才能减少资金的风险[3]。房地产企业可以充分利用市场规律，积极在项目开发前获得市场准入口，出售商品房换取资金，这样就减少了资金的投入，又能是企业的负债率降低。积极寻求股权投资、银行贷款、委托贷款等方式获得资金，保证项目的资金的充足。

4.3做好预算控制工作

应控制和防范预算的风险，预算之外的资金使用要严格的按照相应的规章制度。对于预算内的资金使用要在保证企业信誉的前提下，利用相关的策略尽量延长付款时间，这样就能使资金的使用最大化。对于那些收入的资金要及时入账，加速资金的周转。还应建立科学合理的预算控制体系，做好事前的规划、事中的控制和事后的评价工作，要重视整体规划，在进行预算编制时要做好各个部门、各个层次的协调工作，保证预算控制工作的正常实施。

4.4熟悉税收政策，完善财务核算工作

在房地产项目开发时，要及时关注税收相关的政策变化，根据政策的变化及时学习最新的政策和动向。在进行纳税筹划工作时，要考虑到相应的风险，做出合理的决策。关于核算工作的风险，要严格规范会计核算的基本工作，晚上相应的规章制度，提高财务人员的综合素质和业务水平，避免因核算问题，而造成的多缴税情况。

5.结语

随着社会的不断进步和经济的快速发展，我国房地产开发产业面对着越来越大的竞争压力，这些竞争和压力都会给房地产项目带来较多的风险。由以上分析可知，这些风险种类各异，表现的形式也各有不同，给风险管理工作带来一定的困难。但是房地产企业应正视风险问题，积极应对这些风险，科学合理的对存在的风险进行管理，建立相应的风险管理体系，保证企业健康稳定的发展。

【参考文献】

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doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。

1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因

1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键

空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。

1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用

我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。

2 房地产开发与经营中的土地利用问题

首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。

3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略

3.1 有效结合土地资源管理和资产管理

新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。

从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。

3.2 提升房地产企业市场竞争力

在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。

4 结 语

近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。

主要参考文献

[1]刘卫东，袁华宝.城市土地集约利用――房地产开发与经营策略的转变[J]. 同济大学学报：社会科学版，1999（2）.

[2]李丽钦.调控形势下房地产开发企业的经营策略分析[J].中国科技信息，2011（12）.

[3]施芸卿.增长与道义：城市开发的双重逻辑――以B市C城区“开发带危改”阶段为例[J].社会学研究，2014（6）.

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一、房地产企业实施品牌发展策略的必要性

现在的市场竞争其实已经发展为到了“品牌的战争”的阶段，没有品牌的竞争是无力的竞争。由于房地产销售一般是商家（开发商或商）直接针对消费者，且房地产具有四大特点：（1）房地产不是大众产品，不宜进行大众媒体传播；（2）产品个体独立性强，差异性大，不宜复制；（3）地域文化、人文风情存在较大差异；（4）越域拓展，难以实现资源共享等。正是因为房地产企业具有这些特点，因此在越域拓展的过程中，品牌无疑是房地产企业最为有效共享资源和竞争优势。

二、房地产企业营销品牌现状

1．现状。当前，品牌早已成为参与市场竞争点石成金的利器，近些年来房地产界“打造品牌”的呼声也风起云涌。然而，我国今天的房地产业品牌现状却不容乐观。我国房地产业经历了地段竞争的初级阶段，现阶段是规划竞争、概念竞争、品牌竞争并存。目前，大部分房地产公司都属于以规划竞争、概念竞争为主导战略的企业，而真正的品牌驱动型企业凤毛麟角。2004年，由世界品牌价值权威评估机构“世界品牌实验室（wbl）”的《中国500最具价值品牌》，海尔以612.37亿元名列榜首，而房地产业“第一品牌”的万科仅以173.56亿元排在第30位。前200位排名中，也只有万科等三家地产品牌入围。对于动辄大手笔的房地产业来说，这样的结果确实令人汗颜。忽视品牌建设的结果是，大多数房地产企业难以积累和借助品牌的信誉资源，迅速提升产品价值销量，实现企业规模的扩张。美国最大的房地产公司pultehomes占美国国内房地产市场份额达4%左右，而我国房地产老大万科占我国房地产市场份额不足1%。

2．导致房地产营销品牌现状的原因。（1）缺乏对品牌管理精髓的深入理解。很少有中国房地产企业的高层与品牌负责人理解品牌管理的精髓，他们基本上不明白“品牌价值的源泉来自消费者大脑中对品牌的独特联想，品牌管理的本质是在消费者大脑中留下个性化的联想”。因此，具体的营销传播没有围绕品牌管理的终极目标而展开也就再正常不过了。（2）没有确定品牌的核心价值。品牌是企业的最重要的财富，在房地产市场激烈的竞争中，确定自身品牌的价值对在企业发展和市场占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地产业品牌策略的制定

1．品牌准确的市场定位。准确的市场定位必须遵循如下原则：一是目标市场足够大，并有较大的发展空间；二是目标市场未被竞争者完全垄断，或竞争尚不十分激烈；三是企业有条件和有能力进入新选定的目标市场。只有定位准确后，采取寻求空隙市场的策略，寻找为客户所重视的，但尚未被开发的市场空间，以利于房地产企业树立好自身的品牌形象。首先，应做好市场调查，掌握市场信息，这是营销策划的基础工作。并关注国内外投资流向和国家有关金融、税收等政策的调整，以便对房地产企业的经营策略作出适时的调整。其次，应加强对市场的系统全面的调查和细致的分析。根据目前我国房地产市场现状和未来的发展趋势，房地产企业应将目标市场主要定位在中低收入者。在确定目标后，在保证品质的同时，采取各种手段降低成本，做到品质与价格的最优组合。

2．加强品牌意识，增强企业竞争优势。房地产企业应树立和强化品牌意识，并把这种品牌意识贯彻到每个员工的行动上，贯穿于企业的生产、经营和管理的每个环节中，落实在每个项目、每栋房屋的决策、设汁、施工、营销和物业管理之中，使企业的品牌经营理念成为消费者能感知到的服务、信誉和品质。可以说树立和加强品牌意识，可降低消费者对房地产的价格的敏感程度，有利于提高产品的附加值，为房地产企业创造可观的商业利润；可形成强有力的竞争防线，使企业长期保持市场竞争的优势；有助于企业实现永续销售；加快消费者的购买决策速度等；有助于房地产企业实施扩张战略。

3．建立品牌模式，制定企业品牌策略。房地产市场的竞争日趋激烈，竞争的最后必然是品牌的竞争。而房地产企业在实施品牌战略中，不是片面强调技术、新材料、新设备等物质因素的运用，也不是人云亦云的强调时髦的市场概念，而是通过整合来赢得消费者对品牌的认同。目前，我国房地产品牌发展呈现以下三种特色模式：一是单一品牌模式。所开发的所有项目都与企业使用同一个品牌名称的品牌模式。采用该品牌模式，有利于企业形象的统一和树立产品的专业化形象；二是多品牌模式。同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌。采用该品牌模式的优点在于各品牌有明确的市场定位，可以发挥多品牌整体优势；三是主副品牌模式。一种介于多品牌与单一品牌之间的一种品牌发展模式。如万科――金色花园、万科――四季花城等。

4．以质量为中心，提高房地产商品的内在价值。房地产企业实施名牌策略过程中，在商品质量管理上应重点把握以下内容：一是房地产商品在规划设计、功能配置、环境美化等方面上应具有一定的超前性，应将消费者的需求体现到规划设计上，保证房地产商品功能适用，保证房地产功能的长久性和超前性。二是房地产在建造过程中，应建立严格的质量管理体系。从图纸审查、工程招标、建筑材料、施工流程到竣工验收等每个环节都以质量为中心严格把关，切实保证工程质量，同时在保证工程质量的前提下，应积极采用新工艺、新技术，以不断提高房地产商品的技术含量，从而造就名牌的卓越品质。

5．开展品牌化的物业服务，提高全面周到的服务水平。服务是商品品质的重要组成部分，开展品牌化的物业服务，是强化品牌，使品牌形象深入人心的重要保证。因此，实施品牌营销策略，则须提高售后的物业管理水平。首先，物业服务应以尊重客户和理解客户为前提，加强与客户的沟通，从客户的角度和观点来分析考虑客户的需求，以更好地满足客户的需求，最终达到客户满意，从而建立良好的客户关系。其次，物业公司应要求服务员工不断地学习，可通过内部经验交流和引进外部知识等，不断提高员工的业务水平，从而更好地提高其服务水平。

6．以企业文化为核心,塑造名牌企业形象。一是应建立符合企业自身的经营理念，这是创名牌企业形象的基础和核心；二是应在企业范围内培育属于企业自身的价值理念，即可通过员工职业道德培训、民主管理、经验交流、社会公益服务、企业发展研讨等活动来规范企业行为，以构成完整的企业形象；三是应设计企业标志，其应形象新颖明快、简洁易记、富有特色、具有吸引力等，并将其广泛使用在企业招牌、产品、办公用品、往来函件和纪念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣传作用。

综上所述，随着房地产市场的发展和完善，新一轮竞争将是品牌竞争。因此，在房地产企业开发营销中，应注重品牌策略营销手段，即应品牌准确的市场定位，加强品牌意识，建立品牌模式，以质量为中心，提高房地产商品的内在价值，开展品牌化的物业服务，及以企业文化为核心,塑造名牌企业形象等，从而以增强其自身竞争优势和提高行业竞争门槛。

参考文献

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1、引言

工程造价是指完成某项工程建设所需要的全部费用,包括该工程项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应无形资产,以及铺底流动资金一次性费用的总计。随着我国房地产市场的升温，开发项目的造价控制，成为各房地产商十分关注的课题，本文就建设过程的五阶段，对房地产开发项目的造价控制作一阐述。

2、项目决策阶段的造价控制

一般地，房地产开发项目的成本主要由以下内容组成：土地征用费、拆迁安置费、前期工程费（包括勘察设计费、建设场地的三通一平费等）、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施建设费、管理费（包括论证会费用、资料费、差旅费等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安装工程费的弹性比较大外，其他成本费用的变化幅度通常较小；但是房屋建筑安装工程费可以参考本地区的同类工程造价。因此，开发项目的成本完全能够估算出来。如果估算的每平方米造价高于相同地段房屋二手交易市场的价格，则不值得投资开发，否则，应进行进一步的研究、分析。当然，对未来的开发项目，也可以考虑时间上和空间上的升值可能。

3、设计阶段的造价控制

3.1 推行设计监理制度，加强对设计优化工作的监控。目前对设计阶段的质量监督较为缺乏，虽然《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》已颁布实施，但《办法》规定的审查主要集中于对设计单位的收费、资质等级、规范的执行情况、四新技术的应用等方面，而对设计文件的经济合理性、科学性等缺乏审查。因此这种审查不能从根本上提高设计文件的质量，提高投资效益。

3.2 新技术和科技成果的推广应用。新技术和科技成果，作为一种技术创新，肯定有它的生命力。设计师在进行建筑设计时，既要采用成熟的习惯做法，又要突破传统，适当地采用一些新技术和科技成果，以降低工程造价。如在沿海软土地区，采用预应力混凝土管桩作为建筑物的基础，比采用传统的混凝土钻孔灌注桩作基础，其基础造价约低30%～50%，因而预应力混凝土管桩在沿海地区得到推广应用。再如某工程的桩基础，原设计采用传统的钻孔灌注桩，要求桩身进入卵石层9.0米，造成施工困难且造价高，后来采用孔底后压浆的新技术，桩身只要进入卵石层1.5米，这样不但减少了施工难度，而且节约基础造价约45万元。

4、招投标阶段的造价控制

4.1 认真细致地编制好招标文件，明确评标办法

招标文件是参与投标单位编制投标文件的依据，是合同的要约，对招、投标单位具有同等的约束力。在招标文件中，应提供招标项目的地理资料、地质资料、气象资料、地下管网资料、施工用水用电情况以及政府对该项目的要求等，同时还应重点明确以下的合同主要条款：（1）工程的承包范围；（2）开工、竣工日期，保证材料采购和销售；（3）工程进度款的支付方式，便于公司财务部门安排资金；（4）材料、设备的采购或供应方式；（5）工程变更的计量、计价依据；（6）索赔的权利和义务。

在招标文件中，还应明确本工程招标的评标办法，以便于投标单位编制合理的投标文件。评标办法宜采用两阶段评标的办法，即先对投标单位的技术方案进行评价，在技术方案科学可行的前提下，再以投标单位的最终报价作为评标决标的唯一标准。采用这种评标办法，既可以保证工程建设的质量，又有利于选择一个报价较低的施工单位。

4.2 认真细致地编制好工程量清单

目前，工程量清单报价的招标方式在我国已经推广实施，因此工程量清单的编制质量直接关系到造价的高低。由于现在的咨询公司水平参差不齐，工程量清单的质量也不尽如人意。如果工程量清单的编制质量不好，明细工程量误差较大，甚至漏项，而施工单位在施工过程中核算是比较严密细致的，肯定会对漏项和实际工程量比工程量清单多的提出调整，这样势必影响造价。因此，应建立行之有效的工程量清单复核制度，对咨询公司提供的工程量清单的质量进行控制，对重点项目、综合单价高的项目进行重点抽查，以保证工程量的真实、可靠。

4.3 加强合同签订的严密性，严格执行合同条款

施工合同是明确甲、乙双方权利和义务的法律文件。但是有些施工合同条款简单、不严密，不能完全表达清楚甲、乙双方的权利和义务。有些施工单位为了能拿到施工业务，对合同条款不假思索地承诺、签订，到事后有困难就向业主索赔，甚至偷工减料，影响工程质量和施工进度。因此，在投标单位资格预审阶段，应考察施工单位的信誉、法律意识、合同观念和资金周转情况，把法律意识差、合同观念淡薄的企业拒绝于投标大门之外。

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一 房地产企业开发成本的组成

1 土地征用以及拆迁补偿费用

土地征用以及拆迁补偿费用主要由城镇土地的出让金、土地征用费用以及拆迁安置补偿费构成。房地产企业主要通过三种方式来获取土地：（1）协议出让，（2）招标出让，（3）拍卖出让，通常后两种方式更为常见。随着我国对于土地所进行的宏观管理政策的趋紧，拍卖方式已经成为多数开发商获得土地的主要手段。

2 前期工程费用

前期工程费用指的是前期规划及设计费用、可行性研究费用以及地质勘查等费用。此外，另一部分为行政性相关费用，是地方政府及其行政主管部门等对房地产企业所收取的费用，主要由征地管理费用、商品房交易管理费用以及人防费用等构成。

3 基础设施费用

基础设施费用主要指的是开发区内的道路、水电气的供应、排污排洪、通讯、保安以及绿化等工程的支出。

4 建筑安装工程费用

建筑安装工程费用主要指的是房屋建造时，建筑工程、设备以及安装工程所需支出的费用，包括了发包方式对承包方所支出的建筑安装工程费用以及通过自营方式所产生的建筑安装工程费用等。

5 公共配套设施费用

公共配套设施费用主要指的是建设用地内所设置的配套服务相关的各种非营利性公用设施以及多种营利性配套设施等所支出的费用。此外，还包括了煤气调压站、变电室等室外工程以及大市政配套费用等。

6 开发间接费用

开发间接费用则是指企业的直接组织以及管理开发项目等所支出的各项费用，主要包括了工资、职工的福利费用、折旧费用、修理费用、办公费用、水电费用、劳动保护费用以及周转房摊销等等。房地产由于其开发周期相对较长，因此需要较大的投资数额，所以，必须通过银行的信贷资金的借助，但其大小同所开发项目的规模，融资额度多少等息息相关。

二 房地产开发的成本控制

由于房地产开发成本的控制及其管理分为四个阶段，即项目决策、规划设计、施工以及竣工结算四个阶段。因此，对此四个阶段的成本进行控制即能达到对整个房地产开发成本的控制目标。

1 首先，决策工作作为控制整个房地产开发成本的关健，其对错对对整个项目的成本造成直接的影响。

1.1 决策前应进行前期的调查及论证

进行投资之前，都应当对相关行情进行调查和研究，同样，进行房地产开发项目的决策之前，进行新项目的立项过程中应当对立项请示以及可行性研究报告等进行提交，且需立项听证会的讨论方可通过。重视项目的前期调查及其论证等相关工作，确保为决策者提供详细正确的相关资料以便其做出正确的决策。

1.2 项目决策阶段应当具备理性投资决策的心态

当决策者接到项目前期的调查论证报告时，要求其具有一个理性的心态，不可浮躁急进。当前市场经济毕竟还不太成熟，多种违背市场经济规律的事情仍可能出现。例如进行土地拍卖时，地方政府为获取更大的出让金，自然希望土地可以拍个好价钱。此时，企业决策者认准了当前的火爆房市，无论地皮的价格有多高，都急进地冒险将地皮拍下，导致了各地不断地出现地王。

2 规划设计阶段之前应做好成本控制的准备工作

规划设计阶段也是开发成本控制的一个相当重要的阶段，此阶段直接关系着整个项目开发成本的控制。成本控制相关人员应配合相关部门做好此阶段的准备工作。例如：根据项目的具体定位对合理容积率进行确定；对方案的平面布置、结构体系以及基础造型等应进行相应的成本论证，以确保方案能够不断进行优化；对限额施工图进行设计；对监督设计质量等事前相关的成本控制工作进行检查。

3 施工阶段关键应做好工程造价的控制

由于施工阶段需进行大量人力物力的投入，因此，做好此阶段的成本控制意义重大，重点工作如下：

3.1 做好项目的招投标工作。由于此环节的工作相当多，因此对招投标进行有效地控制可以防止决策失误以及成本失控的情况出现。选择施工企业时应遵循信誉好、工艺先进、技术强、报价合理的原则。

3.2 做好现场签证的管理、监督以及审核工作，杜绝行贿、收贿、违规及重复签证、不及时签证等现象。

3.3 确保对合同管理体系进行成本控制。合同的严密程度以及可操作性都是合同成本控制的关键，应对合同相关条款进行明确，以了解各方的责任及其风险。

4 竣工结算阶段应重点加强对工程造价的控制工作

竣工结算阶段的工作量相当大、且较集中和复杂，因此，为实现对此阶段的成本控制，应避免结算过程中出现主观的失误以及客观的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 应严格根据合同条款进行办事，杜绝重复计算及其收费现象，以合同为依据并结合会议对结算的原则进行确定。

4.2 对施工日记及其验收记录进行检查，对施工企业进行核查，看其是否严格根据合同进行施工，对验收的相关手续进行检查，看其是否齐全。

4.3 对设计的变更及其签证同程序是否符合进行核查，避免未经批准的设计变更的情况出现。

4.4 对工程量是否根据图纸要求进行严格执行等情况进行核查，避免企业虚假报告的情况出现。

4.5 对投标价格是否根据合同进行严格执行的情况进行核查，避免高套单价的情况出现。

4.6 对计费程序以及相关的计费是否根据合同及其相关规定进行执行的情况进行检查。

4.7 进行二次复核以及审计工作机制的构建，对监督结算工作进行严格的管理，以减少工作的失误以及计算的误差。

5 加强对房地产开发成本的管理

5.1 增强全员的经济观念。由于房地产开发的涉及面相当广，部门人多员杂，因此，应加强全员的经济意识，确保各部门间能够协调工作。

5.2 强化组织机构。组织机构及人员的配置应遵循高效运转、德才兼备、权责统一的原则，方可实现成本低且效率高的目的。

5.3 优化成本的管理体系。对开发项目进行成本管理时，应对成本费用管理的相关环节进行建立，同时，还应根据可预控程度进行多级成本控制点的设立。

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Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中图分类号： F235 文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用是难以避免或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生较大背离，因而使企业有蒙受经济损失的风险。

一、房地产开发存在风险

在房地产开发过程中存在诸多因素影响着开发最终结果，改善经营管理、增强竞争能力、强调风险管理有的放矢，是提高企业经济效益的关键。

1.1 政策风险

毋庸置疑，国家政策对产业发展的影响是全面的，行业政策的变化可以给房地产项目开发带来有利影响，也可以造成严重的经济损失。尤其在市场经济环境尚未完善的情况下政策风险对房地产市场的影响更加显著，其影响最为直接的是金融政策和财政政策。

由于房地产市场状况关乎民生，其发展的波动不可避免吸引舆论的关注推动政策按照中央和谐发展的要求不断进行宏观调控。其手段必然遵过金融财政和土地政策的变动来落实。

1.2 经营风险

众所周知房地产项目基本依靠银行贷款进行开发，国家金融政策的调整使依靠银行贷款进行投资的企业面临着经营风险。银根紧缩使开发企业融资困难经营压力增大，房价波动导致市场观望程度增加。银行利率的波动也影响着房地产市场变化。当利率上升时房地产开发的资金成本增加消费者的购买欲望降低，生产成本增加市场需求降低开发利润风险增加。

1.3 技术风险

项目建设施工阶段设计理念落后导致的商品房实用性差、承包商技术和施工管理落后、偷工减料以及项目监管责任心不强、监督不够、失职渎职、滥用权力等导致建筑物存在质量和安全隐患也是伴随房地产开发过程的风险。管理不完善造成工期拖延，不仅房地产市场状况与项目策划时相比可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售会承担逾期交付的违约损失信誉损失，还会加大资金成本增加管理费。在建设期间随着建筑科学的进步，消防标准提高和节能环保要求的深化，国家和项目当地政府调整产业政策，会要求未竣工项目采用新的或更高的技术标准、施工方法，如禁止施工现场揽拌砂浆、强制推行商品预拌砂浆、提高节能环保要求、强制实行外墙外保温系统和采用太阳能供热水，提升消防设计和材料防火等级等都会使项目开发成本增加。除此之外建设过程中人工费上涨建材价格上涨和施工中意外事故等都是速一阶段将要面临的风险。

当然，影响房地产开发风险的因素还有市场风险、财务风险等，在这里由于篇幅有限作者就不一一具体介绍。

二、房地产开发项目风险产生的原因

房地产开发项目风险应对策略应该首先分析其产生风险的原因，从而制定恰当的策略。房地产开发项目风险产生的客观原因主要有：竞争对手抢先进入市场，推出产品，市场竞争加剧；银行贷款利率升高，投资风险增大等。

主观的原因有：企业信息不灵，开发出来的产品不够好，或只是本地区先进，这样就失去了设计上的优势。有的企业在开发上由于设计障碍产品迟迟研制不出，造成开发时机过迟，市场已被竞争者占领；过分重设计轻市场。既过分重视设计的先进性而忽视对市场需求的分析，结果开发出来的项目产品尽管设计水平和性能均比较高，但因不符合当地居民的需求或超过消费者承受能力而缺乏市场需求。集中表现在售价太高。产品投放市场后，企业没能熟练运用促销手段进行宣传，价格过高或过低。缺少配件，售后服务跟不上，没能掌握好产品推出的时机等。

另外，房地产销售阶段也容易产生法律风险。第一，与销售中介公司相关的风险，因销售合同签订及履行产生的法律风险或因销售公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险；第二，与广告策划相关的法律风险，因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；因虚假广告带来的法律风险；因广告内容不当的法律风险。第三，与销售行为相关的法律风险，违规销售产生的法律风险；取得商品房预售证书的相关法律风险；预售房款的收取和使用的相关法律风险；促销方案的相关法律风险；销售现场布置和样版房相关的法律风险；销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；认购书、购房合同书相关的法律风险。第四，与购房者相关的法律风险，因房屋质量问题产生的法律风险；因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；因设计方案变更产生的法律风险；因公共设施使用等相关问题的法律风险；因按揭贷款合同产生的风险。在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险特别突出。

三、加强风险管理的必要性分析

房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产开发风险管理对房地产开发企业而言，意义重大：风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性，风险管理既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合；风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

四、加强房地产开发风险管理的对策

房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理：

4．1正确对待开发风险

风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。

4．2主动进行风险识别

风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。

4．3科学进行风险评估

对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。

4．4强化风险防范与控制

在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。

合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案

的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。

加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。

加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标，职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。

4．5灵活进行风险分散与转移

房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。

房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移：①通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；②用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；⑦通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。

参考文献

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为,是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性、高风险性和高回报性的特点。正是由于这些特点,使房地产开发项目的成本控制问题成为非常重要的问题。

一、房地产开发项目的特点分析

1.1投资额比较大、建设周期比较大

通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。

1.2效益与风险并存，竞争性强

房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。1.3开发并联度广，属于复杂工程

房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。

1.4受宏观政策的引导影响

房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条政策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息政策避免了一些金融机构的房贷风险。

二、提高房地产开发项目的成本管理措施

1、加强成本管理的意识，实行全员项目成本控制

成本管理的全员控制，是指建立以项目经理为核心的成本控制体系，按照成本管理责任制进行职责分工，将成本目标分解落实到部门、班组及个人，防止成本控制人人有责而人人不管。成本全员控制主要应建立项目经理、技术主管、施工员、预算员、财务及成本人员、材料员、机械管理人员、行政管理人员和其他人员的成本控制责任等。面对当前激烈的市场竞争，房地产企业的每一位员工和管理者应尽快树立起成本管理意识，从思想上认识到成本管理的重要性和迫切性，真正树立起全员成本控制的观念。

2、必须树立新的成本管理理念

房地产企业从工程信息跟踪、投标中标开始，经过组织施工生产到全部工程完工、项目解体为止，整个运行过程都将影响成本的变化。而现代房地产企业成本管理由生产经营决定成本，逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展；向房地产企业的预测决策领域渗透；向技术质量管理等方面扩展。成本管理对象除生产成本外，已逐步扩展到预测决策成本、技术成本、质量成本、安全生产成本、方案设计成本、体制机制成本、人才培养成本等。既有事前、事中的成本管理，又有事后的成本管理；既有对已发生的实际成本进行核算，又有对未发生的成本或可能发生的成本进行预测；既有以财务收支数据为依据的成本报告，又有以方案、工期、质量、安全、技术、无形资产等数据为依据的成本报告。

3、严格控制设计阶段成本控制

初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。

4、严格控制材料、设备价格

材料设备费在工程的建安造价中约占70%,工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货,应货比三家,也可采用招投标方式采购,在满足施工的前提下,把握好订货的时机。同样的材料设备,由于产地档次不同,价格会有差异,就是同样品牌的设备由于销售级别不同,价格也会有差异。要树立成本意识,形成控制成本机制。非甲供材料,可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货,可以推荐相关厂家进行类比;同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。

5、对项目开发的预算与决算成本进行监管与控制

项目的开发过程中，还应对开发的预算与决算的成本进行有效的监管与控制。对项目进行建造价的监控通常指的是建设造价的咨询中介机构在接受了发包企业的委托结合一定的专业技术与知识，对项目的计划到工程的竣工所用的费用提供全方位与全过程的有关造价咨询的服务。工程造价的结算作为造价管理最后阶段的管理工作，也是对项目的开发到竣工进行的结算，因此工程造价者应做好工程结算工作，包括工程的图纸与设计的变更、施工的技术条件、合同条款、招投标的文件以及结算工作，此外，做好竣工图的审核、现场签证项目的审核等工作，确保企业的投资价款得到有效的、合理的使用，充分发挥房地产建筑工程的经济效益与投资效益。

6、综合管理并提高施工者的素质

在项目开发的过程中，对施工的各阶段进行全面管理，做到防患于未来，这样可以提高工程的造价管理水平与工作效率，重视对造价管理施工阶段的全方位、动态管理，进而实现工程的设计规范与标准的控制及管理，从而有效降低开发的费用成本。对工程造价者、预算人员、施工人员的要求就相对较高，不仅需要其具备扎实的工程造价与财务计算的知识，还需要具备工程的设计、预结算方面、经济法律等知识，更需要具备发现问题、解决问题的能力。使项目的开发成本降到最低，确保企业的开发成本管理工作顺利开展。

结束语

综合上述，做好房地产企业的项目成本管理工作具有重要意义，不仅需要建设部位、施工单位以及监理等单位的有效监管；控制好企业的开发项目成本管理，有效降低企业的投资成本，提高房地产企业的经济效益。

参考文献

[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010.

篇8

一、概述价值工程与房地产项目开发全程的成本控制

所谓价值工程，就是将产品的功能分析作为核心，将产品价值的提高作为目的，尽可能的靠最低寿命周期成本达到产品使用的全部功能的具有组织创造性的活动。应用价值工程于房地产项目开发全程成本控制中，既能优化工程设计方案而将工程成本降低，又能在对房地产产品相关功能深入分析的前提下探究如何提高房地产产品的增值服务，助推我国房地产事业的可持续发展。但需要注意的是，价值工程并不是适用于房地产项目各阶段的成本控制，必须结合实际，有时需要借助常规控制策略进行成本控制，才能实现成本控制的最优化和企业经济效益的最大化。

二、浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略

1.房地产项目投资决策阶段的成本控制策略

投资决策阶段包括选择投资机会和决策分析以及获取土地三方面的工作。企业应充分考虑全部因素分析项目可行性，在此基础上获得土地开发权，并结合土地自身因素利用价值工程进行成本控制，但企业要想改变土地自身因素受诸多限制，因而在此阶段的应用价值工程控制成本的空间较小，这就需要企业采取常规手段进行成本控制。首先是加强市场调查与预测分析，对当前市场销售现状进行分析，就未来的销售趋势进行判断，针对性的确定适销房产项目，实现项目定位；然后是加大调查力度，尤其是同类房产项目的功能和方案的调查分析和比较，加上可靠的技术论证与经济评价，从而确定最佳的项目投资建设方案，为确定设计阶段的成本奠定基础；最后结合项目实际及相关研究编制科学的建设项目方案设计书。

3.房地产项目产品策划阶段的成本控制策略

产品策划阶段不仅是整个房地产项目开发的核心阶段，而且是应用价值工程控制成本的主要阶段，因而在这一阶段应优先采用价值工程进行成本的控制。根据已经得出的可行性研究报告，对调查研究进行深化，准确把握目标市场及其需求，在此基础上应用价值工程控制成本：首先是注重市场资料的搜集与整理，并应用科学方法开展市场调查和研究，并将其作为应用价值工程进行分析和比较的根据；然后就是价值工程核心，即对功能进行分析，确定产品必要功能；最后是按照公式就产品价值进行计算，并在此基础上对价值工程活动方向及目标进行确定。

3.房地产项目招投标阶段的成本控制策略

价值工程的实施主体应变成投标人，投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中，使经济标和技术标评审有机地结合，有效地防止评标过程规范性不强，随意性较大以及人为因素干扰较多，缺乏客观公正等弊端。

4.房地产项目设计阶段的成本控制策略

（1）根据中标方案精心确定设计单位，并对中标方案进行优化，确保功能满足、使用安全、技术先进、经济合理；（2）通过对工程量和投资的分解实行限额设计，在确保功能的原则下严防“三超”现象的出现，不仅技术先进和合理，又不超过投资限额，并尽可能的减少由于设计变更导致的工程造价的变动；（3）加强施工设计图纸的审核与管理，并尽可能的确保设计质量的提高，预防因设计导致施工阶段的浪费；（4）利用价值工程优化项目设计方案，采取是方式是首先对每种方案中的每种功能的达标成不进行打分，再对每种方案功能的评价分进行计算，最后对各种方案的价值系数进行计算，且将价值系数最大的方案作为最佳方案；（5）利用价值工程对这一阶段的造价进行控制，且通常将对造价影响最大的项目作为研究对象，首先对设计的各项功能和现实成本进行分析和评价，其次是将得出的功能评价系数作为依据，在各项功能中分摊项目成本，并与其现实成本相对比，最后确定改进成本的期望值，且对期望值大的改进成本着重改进，引导设计人员和投资方充分发挥潜能，采取新工艺技术和材料进行创新设计，并对资源配置进行优化，但这一切的前提就是确保项目功能不被降低的情况下节省成本。

5.房地产项目施工阶段的成本控制策略

应用价值工程控制施工阶段成本的工作内容有优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。并应注重工程承包企业和监理单位的选择，明确承包合同内容、控制工程变更签证、材料设备价格的控制。例如在原材料和设备方面，不仅要货比三家，还要确保原材料的质量；承包企业方面，应选择技术实力雄厚、社会信誉高和价格合理的企业等等。

6.房地产项目结算阶段成本控制策略

（1）按照设计图纸及合同规定全部完成且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。（2）准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。（3）严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。（4）认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。（5）正确处理索赔费用。

三、结语

总之，在房地产项目开发全程中，采取价值工程与一般常规成本控制策略是企业实现经济效益最大化的主要路径。作为新时期背景下的房地产企业应紧跟时展的需要，在项目开发全程采取针对性的成本控制措施，并加强风险的规避和防范，以实现企业的完美转型和升级。

参考文献：

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1引言

我国是人口大国，土地面积不变的情况一，人口数量在不断地增加，此时对于城市发展而言就会出现住房紧张等问题，此时对于房地产企业就是一次机会，同时也是一次挑战。因为，任何一个企业在进行房地产开发的过程，都是为了能够为企业获得一定的经济效益，但是房地产开发市场竞争日益激烈，如何才能够让企业在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，同时获得最大利益，此时房地产开发的项目管理工作就显得尤为重要。因此，我们必须针对房地产开放项目管理中存在的问题进行改正，还要运用先进的管理理念，提高房地产开发管理的水平，这样才能提高企业的经济效益，才能提高房屋建筑居住的舒适性以及安全性。

2房地产开发管理的重要性探讨

随着社会的不断发展，房地产开发项目的种类以及数量越来越多，提高房地产开发项目的管理水平，可以避免开发项目工作混乱的情况发生，还可以有效提高企业的工作效率以及竞争力。房地产开放管理工作包括多项内容，比如施工进度、施工质量以及施工成本控制等等。加强房地产开发管理，可以保证建筑工程顺利完工，还可以降低施工成本，提高建筑工程的经济效益。在建筑施工的过程中，有时会出现资源浪费或者偷工减料问题，这也说明工程监理工作不到位，严重影响着房屋建设的质量以及安全性，可能会威胁业主的生命财产安全，而加强房地产开发管理，可以防止此类问题的发生，有助于提高建筑工程施工的质量，还可以延长建筑的使用寿命，所以，相关工作人员一定要采用有效的方式提高房地产开发管理的水平。

3房地产开发管理中存在的难点问题探讨

房地产行业虽然发展比较快，但是相关制度并不完善，很多开放项目管理制度存在较大的漏洞，这也使得房地产开发管理水平很难提升，而且增加了管理的难度。下面笔者对房地产开发管理中存在的难点问题进行简单的介绍。

3.1城市规划不够合理

有的房地产企业，为了追求利益最大化，忽视了施工质量以及安全性，选择成本比较低廉的土地，这可以节约成本，但是却影响了城市规划的整体性以及合理性。很多开发商盲目的囤积土地，但是却没有提高土地的利用率，阻碍了社会的发展，造成了土地粗放利用的发展形势。在开发土地项目时，不能投机取巧，也不能一味的追求经济利益，这样会出现适得其反的现象。

3.2旧城改造缓慢

在房地产开发的过程中，旧城的改造工作往往速度比较慢，这主要是因为很多居民守旧思想比较严重，不愿意搬离旧宅，对多年居住的环境有着深厚的感情，所以，一些旧城改造计划一再出现延缓。有的开发商为了让居民尽快搬离住所，还采取了断电断水的措施，这引起了很多居民的抗议，激发了住户与开发商之间的矛盾。还有的住户不愿搬离住所的原因是对搬迁费不满意，种种原因导致了旧城改造缓慢问题的出现。

3.3基础设施无法满足住户的要求

社会在不断的发展，人们的生活水平也在不断提高，很多住户对建筑工程提出了更高的要求，开发商除了需要保证住宅房屋的质量，还需要加强基础设施的建设，为住户提供免费健身的场所，营造出良好的小区环境氛围。这也可以提高房地产企业的竞争力，现代社会，人们的生活压力以及工作压力比较大，提高小区的环境质量，可以达到释放压力的效果，还可以提高业主的满意度。但是我国很多房地产开发管理工作都存在基础设施建设无法满足业主要求的问题。

4提高房地产开发管理水平的策略探讨

4.1根据市场需求制定房地产规划设计

现代社会，人们的物质生活得到了极大满足，对住房的质量也提出了更高的要求，所以，房地产开发商一定要针对业主提出的要求，对开发项目管理制度进行改进与优化，解决当前管理工作中存在的问题。在制定开发项目时，要从实际出发，不能盲足的追求经济利益，一定要提高开发的质量，为业主营造出舒适的居住环境，还要加强对周围环境的改善，增加植物的数量，这也可以净化周围的空气。在对开发项目进行设计时，要严格按照国家相关规定进行设计，避免出现违法行为，这样才不会使开发项目出现不必要的经济损失。所以，房地产开发设计人员，一定要做好知识储备工作，提高开发设计的质量，这样才能吸引更多的购买者，才能有效提高企业的竞争力以及经营利润。

4.2加强质量管理，加快旧城改造速度

针对我国房地产开发管理中，旧城改造进度缓慢的现状，开发商必须采取有效的措施改善这一问题，要缓和与业主的关系，为业主谋取更多的福利，使其可以自觉自愿的搬离旧宅。在开发项目的过程中，要做好住房保障工作，住房如果无法得到保障，业主肯定不会搬离旧宅。开发商在管理时，抓好监督工作，处于整个工程的最高层，非常容易出现民情体察不真实的情况，犹如古代的皇帝，如果不微服出访，根本得不到准确的消息，因此作为管理人员，更加应该抓好各项工作，监督施工过程中的材料、技术是否符合标准，检查施工现场的设备安全、工艺、账本记录等，时刻注意施工现场的动态，保证质量，这样才能够得到好的收益。

4.3增加资金投入，加强基础设施建设

资金是工程发展建设的首要条件，没有资金作为保障，基础设施的建设则无法顺利展开。房地产比较特殊，如果出现任何变动，相应的合作单位就会采取中断措施，投资资金以及受益则会大大减少。因此，房地产行业必须加强资金管理，防止资金利用不当或者流失给企业带来致命伤害。在施工中仔细记录资金去向，合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益。房地产开发企业加强财务人员与技术人员的配合，对造价预算、合同谈判、工程招标、进度款、造价分析和竣工结算等进行监督和管理，使得资金有保障。

5总结

总的来说，本文着重对房地产开发管理中存在的难点问题进行了介绍，还提出了改进的措施，希望可以对房地产企业的管理者制定发展战略提供重要的参考依据。我国人口数量比较多，近年来也出现了买房热的现象，这对房地产开发单位来说，是一次重要的发展机遇，所以，房地产企业在房地产开发中建设工程项目的管理，对于工程质量而，获取的利益有很大影响，我们需要不断的加强和完善管理制度，这不仅仅关乎一个企业的发展，同样也在为我国的房地产行业的发展保驾护航，我们一定要严肃的对待。

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一、商业房地产的概念与投资风险

（一）商业房地产概念

根据房地产的用途划分，房地产分为工业、住宅、商业房地产。商业房地产主要是用于一些商业经营使用，其中有货物的销售、休闲、娱乐、餐饮等多种。商业房地产存在的形式也很多，例如购物市场、零售中心、娱乐场所、酒店等商铺形式，但一般不会将工业园区的房地产归为商业房地产。（二）商业房地产投资风险的概念与其他房地产投资一样，商业房地产的投资也是以取得投资收益为目的，将一定的资金投入房地产的开发与建设。商业房地产的开发与经营必须要以投资为基础，其投资的结果是可以建立新的房地产或者将已有的房地产进行改装，使其商业性质更高，更能满足商业经营的要求。相对于其他流动性的投资来说，商业房地产的投资较为稳定，但是其在通货膨胀及市场经济的影响下，投资风险也是会升高。商业房地产风险从投资者的角度来说，就是其投资的预期收益率的高低变化。

二、商业房地产投资存在的风险类别

（一）国家政治变化的风险

国家政治变化的风险分为政策风险与对城市房地产开发的规划风险。其中，政策风险是由于国家政府部门采取一些政策性的手段使得商业房地产的投资者的预期经济收益率下降。房地产行业的发展与投资是国家基础的固定资产投资，且与国家宏观经济的运行情况有着密切的关系，为了防止房地产经济的过度增长或者维护一些对住房有需求的群众的利益，国家采取一定的宏观经济调控手段。例如我国调控房地产经济变化的有税收、产业和土地政策。例如，我国推行的保障房建设政策，将会影响房地产开发商对于房地产开发的方向，并吸引较多的投资资金向国家支持的房屋建设方向转移，给商业房地产投资带来一定的影响。国家对于城市的规划政策也会造成商业房地产投资风险，这是因为国内较多的城市的规划并不完善，而有些地方政府为了拔高自己的政绩，在城市的规划上没有较为实际可行的办法，存在较多的形象工程。例如近年来部分城市出现了商业房地产建设与分布不合理的情况，使得某些局部的商业房地产经济过热。

（二）经济变化风险

经济变化风险主要表现在市场的供求量关系风险以及融资风险两方面。而市场供求量关系的风险是由于供求关系不平衡所存在的风险。一点为商业房地产的建设过多，供给过剩，从而出现较多的控制建筑。造成这种现象的原因是我国近几年房地产经济的发展迅速，大量的资金投向了房地产的开发，商业房地产的建设量也加大，居民的消费水平以及市场经济的发展水平均难以跟上商业房地产经济的发展水平。另一点是商业房地产的供给量较少，不能达到市场对其的需求，使得商业房地产市场出现了结构性的矛盾。导致这种风险的原因是房地产开发商没有正确地认识一个城市对于商业房地产的需求量，没有科学地分布商业房地产的建设量。商业房地产投资存在的融资风险是指投资的利率风险，是由于银行贷款利率的变化而给房地产经济带来的影响。在我国资本市场不完善与传统投资思想的影响下，房地产采取债券、股票等融资方式进行直接融资的行为受到了限制，所以更多的只能向银行贷款开发，所以商业房地产投资极易受到银行贷款利率变化的影响。

（三）商业房地产开发商的经营能力风险

商业房地产的开发需要同时结合商业行业与房地产业的经营情况，不仅是在建设完成后要采取有效的招商方式以及管理，还需要在开发前期以及开发阶段进行系统的分析，规划好商业房地产的建设区域。国内的多数商业房地产的开发与经营管理模式均是套用住宅房地产的经营方式，没有独立且丰富的商业房地产经营管理经验，且商业房地产的开发以及招商没有进行科学的规划，只是等到房地产建设完成后再采取产权的出售或者招租的形式。出售产权能够较快的回笼资金，但是其资金链的流动性会出现中断的情况，与商业房地产的开发本意相违背。

三、商业房地产投资风险的防范策略探讨

对于房地产经济未来走向的判断是商业房地产投资回报率估算的基础，但是这种判断存在较大的风险性，只有预判正确的情况下，商业房地产的投资收益率才有所保障。只是，这种预判会受到较多不确定因素的干扰，导致出现实际的回报率与预期出现较大的差距，因此降低预判失误是防范商业房地产出现较大风险的根本策略。而降低预判失误的最佳方式就是通过大量的市场调查，再结合城市的实际经济发展情况以及其他产业经济的流动方向，进行系统且详细的统筹分析，找到最合理的投资依据。而想要做到较好的数据统筹分析，必须要对市场经济具有较深入的了解，且能够正确认识市场经济的走向趋势，然后是对所投资的商业房地产未来的发展方向以及经济发展趋势具有十分客观的认识。防范商业房地产的投资风险可分为三种措施：（1）规避风险。是指根据实际的统筹分析结果，选择风险性较小的商业房地产进行投资，而规避一些较大的投资风险，从而降低商业房地产的投资风险。（2）转移风险。意思是将存在的风险全部或部分转移到其他项目投资上，例如购买保险等来转移风险。（3）控制损失。是指采取一些有效的管理与经营方式，将商业房地产的投资风险控制在一定范围内，从而降低风险带来的经济损失。

参考文献：

[1]程益栋.房地产开发投资风险分析及防范策略[J].科技视界,2016,12:273+278.

[2]丘贵辉.房地产项目投资风险简析[J].价值工程,2016,27:3-5.