房产开发经营模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产开发经营，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、房地产开发经营行业风险的特征

不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。

可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。

综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。

损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。

二、影响房地产开发经营风险的因素

开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：

房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。

高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。

位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。

三、房地产开发经营风险的防范对策

提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。

完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。

营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。

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房地产开发管理中，其工程管理贯彻始终于整个项目的开发运营当中，它的主要内容按先后排列分为：策划流程管理、开发设计管理、施工进度管理及物业管理四个主要部分。对于房地产开发企业来说，要想做好工程整体，其中决策、团体、领导、控制和创新是项目获得成功的基础。本论文主要对这四项的管理主要内容和基本原则进行分析，然后重点阐述四个管理项目的关系；对房地产企业具有合适的建议和参考价值。

1策划管理

对设计过程的管理，业内称之为策划管理，房地产开发企业把建设楼盘的策划设计交给合适的设计公司来完成，就必须要进行成本、进程和目标进行管理和控制。可建设或使用策划管理软件来对其设计开展管理。免费论文参考网。即策划管理使用软件和策划设计软件是比较独立的专业软件，策划管理使用软件向的是'管理'，策划设计软件面向的是'设计'。

策划管理和策划设计关系非常密切，策划管理系统成立的主要目的之一就是提高策划设计结果检查和管理水平。策划管理信息系统与策划设计关系的主要内容是：保证策划设计结果满足其项目策划的标准，通过电脑提供的各种检查工具，提高策划设计管理的水准。要做的主要工作涵盖以下几条：

（1）房地产开发人对于其项目的策划设计主要内容、原则进行确认，作为管理系统过程输入主要内容，在策划结束必须对策划方案进行检查和评个，合适地采纳反馈和修定的控制形式进行整改，并最后选择合适的设计方案。

（2）策划管理应尽量降低对策划设计工作性质的改变。为了能够在电脑中自动计算、查询、分析各种策划数据，需要将以往面向制图的策划图，改变为面向 GIS 空间分析的可视化策划图。不过，应该尽可能减少对策划设计员工原有工作习性的变化，允许只对必须计算的方面提出合理要求，要求策划设计员工在设计图层时，遵循图层分层和编码规定设计，其他要素包含一些装饰性的图素要求能够放宽。

（3）提出合理的策划设计分层编码标准。因为现在大部分策划设计企业都使用AutoCAD 软件，所以需要根据以上原则，在国家、部门、地方标准的原有基础上建设一套全面的标准，向相关的策划设计企业发放。与此同时，制定合理措施，确保房地产开发企业及策划管理部门能够使用策划管理信息系统针对设计企业提交的策划设计方案进行审核；

（4）通过电脑进行策划设计结果审核。假如策划设计企业递交的设计方案满足系统规定的要求，策划管理系统能够将策划图输入系统，和地形和管线图等图层可以叠加显示，并能够对策划设计方案指标进行计算、排比，展开查询、统计、分析等；

（5）使策划设计结果转成基础信息。审批通过的策划图，能够成为策划管理信息系统的参考资料，为审核、方案分析及后续研究等工作展开服务。

2开发管理

是指开发企业为成功完成工程项目的开发，对公司里面的人力资源部、财务部、工程项目部、销售部和后勤部门开展的管理工作，也是企业为成功实现后后续工作的基础。

工程项目部负责人对项目的进度开展管理工作，工作范畴为：所需物品的采购和库存、施工企业的确认与协作、施工质量及进度的把关、相关合同的签订、内部细部结构设计的修改、报建等。

财务部门进行企业的资金管理，并对企业财务状况和经营情况的定期报表，工作内容为：建设工程项目的财务计划、施工企业的工程资金的发放和开发企业本身经营费用的管理。

销售部门顾名思义，就是售楼，销售方式为：促销方式的策划、定价和销售渠道的建设。人力资源管理部门主要服装对项目开发员工工作任务分配、管理工作人员资料、进行绩效考核和激励体系的建立等。而生活保障方面由后勤部门负责

3施工管理

对工程施工项目进行过程加以管理，也就是施工管理。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理，不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。主要模式有：分别发包、GC、MC、设计加施工承包、Construction Management）发包方式等。在中国，房地产的施工建设主要采用分别发包和GC来进行。工程项目较大、或层次比较高，房地产开发企业可以采用MC或 CM 模式来开展施工管理。免费论文参考网。开发人和某家能力好的企业或个体签订施工总承包管理合同，负责项目的整体施工组管理称为施工总承包管理。正常情况下该 MC 企业不参与具体工程的施工，而是分包工作。MC 模式能够加速施工进度，CM 是由开发企业托付给CM 企业，以一个承包商的身份，使用快速路径的生产开展方式，来开展施工管理，直接控制施工进度，影响设计方式，它和开发人签订“cost plus”协议。其优势是设计与施工完全连接，降低企业风险。

尽管采取的形式不同，但是目的却是一致的：成本合理的基础上，以最迅速的速度完成高标准的工程项目。想要达到这样的目标，开发企业必须在施工的质量、进度、成本控制上发挥积极作。免费论文参考网。通过验资、招投标、施工检查、监理企业的检查、工程款的发放等，对工程项目建设的质量、进度及成本开发人能够进行控制。另外还包括对供货商的协调与控制

4物业管理

为了让完工后的工程设施正常使用，实现保值的同时完成增值，并为用户提供安全、保洁、维修各项服务，高品质的物业管理很重要。在欧美国家，物业管理一般是由专业公司承接，而中国的大部分管理公司的服务内容及质量跟国际还有一定的差距。房地产开发人一般启用自己的物业管理公司，于是，物业管理方面的投诉很多，和业主的冲突成为最近来房地产行业的探讨焦点。在这样的时局下，对有打算树立品牌的房地产开发企业来说，是一个很好的机遇，倘若能够把握住，成就优秀的物业管理服务将是成为房地产企业抢夺市场蛋糕的尚方宝剑，提高顾客满意度，将是经营管理中主要内容。即采用高素质的人才建造企业的核心，构造规范的物业管理流程和管理制度，物业管理费用的合理、并财务实施公开，建造人性化的生活氛围等。

物业管理是为购房者提供的长期服务，也企业在激烈的房地产市场竞争获胜的基本条件。服务是产品质量的另一个升级，也是房产增值的保证与关键。

6结语

任何企业的竞争，必须有其获得持续的竞争优势，房地产开发企业尤其如此。以高质量的人力资源为基础，并依靠持续创新的施工技术为支持、先进的管理模式为核心，在房地产开发管理的整个过程中保证顾客满意度，并在策划设计、规划运营、施工建设和物业管理阶段进行有效的控制，对运营成本、工程进度、工程质量为原则不断改善经营，增强企业的竞争实力，以客户满意为标准，持续为其提供优势的产品和服务。

 

参考文献：

[1] 陈志安．国际房产开发问题研究．国际建筑管理．2004 年．

[2] 韩冰．先进物业管理概念．中国物业管理．2005年 3 月．

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【关键词】循环经济；房地产开发；科学发展

循环经济是一种全新的经济发展模式，体现了科学的发展观。所谓循环经济就是以资源的循环利用和高效利用为目标，以“减量化、再利用、资源化”为原则的经济发展模式。循环经济要求企业在资源投入、产品生产及排放废弃物的过程中，采用依靠生态型资源循环经济发展模式来代替传统的以依赖资源消耗为主要特征的经济发展模式。循环经济与传统的经济发展模式相比，有着鲜明的特征：循环经济是一种全新的经济观、系统观、价值观、生产观和消费观。

1 在房地产开发管理中应用循环经济理论的必要性

1.1 在房地产开发管理中应用循环经济理论是破解我国环境难题的客观需要。改革开放三十多年以来，我国的经济发展取得了举世瞩目的成绩，但是生态环境也受到了较大程度的破坏，长期重开发轻保护的经济发展模式导致我国生态环境十分脆弱。房地产行业在发展过程中，消耗大量的物资和能源，其对环境的污染和对资源的过度开发势必对我国环境事业产生重大影响，比如降低森林覆盖率、水土流失加剧以及荒漠化等。因此，在房地产开发管理中应用循环经济理论是保护环境的客观需求。

1.2 在房地产开发管理中应用循环经济理论是走新型工业化道路的内在要求。循环经济理论指导下的循环经济发展模式是一种多重闭环反馈式循环过程，其主要过程为“资源产品再生资源”。房地产开发中的各种工业中废弃物若能得到有效的利用，将会缓解房地产行业对污染物的超常规排放和对自然资源的超常规利用。

1.3 在房地产开发管理中应用循环经济理论是全面建设小康社会的必然选择。全面建设小康社会的奋斗目标是建设一个全面、协调、可持续发展的社会主义新社会。建设社会主义生态文明是全面建设小康社会的主要目标之一。 近年来发展迅速的房地产行业，理应把循环经济理论的研究和应用纳入到行业发展的规划中来，为我国的环境保护事业和全面建设小康社会做出房产行业应有的贡献。

2 在房地产开发管理中应用循环经济理论的意义

如今循环经济理论正越来越受到各行各业的高度重视和大力推广，特别是其“物尽其用”的先进理念和经济发展模式受到我国的房地产行业的广泛推崇的先进经济形态正越来越受到许多国家的高度重视和大力推广。

循环经济实质上是一种生态经济，在房地产开发管理中应用循环经济，其主要意义有：

2.1 循环经济可以实现房地产开发管理中经济利益与社会利益的双赢。在传统的房地产开发模式中，房地产开发企业通过把水泥、木材等原材料源源不断的变成废物来实现房地产企业的利润增长，而忽视了环境资源的承载能力。“高开采、高消耗、高排放”经济发展模式，造成资源短缺、环境污染。如果在房地产开发中运用模拟自然生态系统运行方式和规律的循环发展模式，就能实现资源的可持续利用与房产行业利润增加的双赢。

2.2 循环经济可以实现生产和消费可持续发展的统一。在房地产开发管理中，传统的房地产开发模式将开发与消费割裂开来，形成开发过程中大量生产、大量废弃与消费过程中大量浪费结合的恶性循环。在我们日常生活中常常出现这样的情况，有的购房者在购买了房产后，往往对房屋已有设施进行大修大改，造成了资源的浪费。因此，发展循环经济可将生产和消费有机结合起来，把房地产行业的开发管理纳入到可持续发展的框架内。

2.3 循环经济可以实现房地产开发管理中资源的高效利用。循环经济发展模式不仅能最大限度地建筑废弃物排放，还能通过提高资源的利用效率来节约成本。传统的粗放式的房地产开发模式，是通过把废物大量地排放到环境中来实现利润的增长。但是在这种粗放式的发展模式下，对资源的利用是一次性的。这样不但破坏了环境，也阻碍了房产开发企业节约成本、提高利润。而在房地产开发管理中应用循环经济，则可以把房地产开发活动组织成 “资源产品再生资源再生产品”的双向循环流动过程，从而最大限度地减少末端处理，实现开发房产与保护环境并重。

3 循环经济理论在房地产开发管理中的应用

把循环经济思想融于到对工程项目全寿命周期的管理中，从项目开始到最终结束，通过项目策划和项目控制等手段使循环经济思想在房地产开发管理中得以实现。

3.1 房地产开发项目规划阶段。房地产开发项目规划是房地产项目的基础，项目规划直接关系到房地产项目的成败。房地产开发管理中循环经济的应用也一样，只有在初始的项目规划阶段体现循环经济思想，才能保证循环经济在整个工程项目开发过程中得到有效的贯彻。房地产项目的规划和开发是一项复杂的工程，其中包括地质勘察、规划设计、市场研发、融资管理、成本测算和营销策划等。循环经济思想应该落实在房地产开发项目的每一个环节中，才能真正发挥其有效性。如何保证循环经济思想真正落到实处，这就需要在项目规划阶段把循环经济思想纳入其中。

3.2 工程设计阶段。工程设计是房地产项目施工的依据，是房地产项目质量目标与水平的具体体现。对于房地产项目来说，其设计的优劣，直接影响房产的美观和使用功能。可以说，工程设计是工程质量的的决定性环节，而在房产工程设计中能否体现循环经济思想也是循环经济理论在房地产开发中实用效果的决定性环节。如何在设计阶段对房产项目进行有效管理，并把循环经济思想融入到项目设计中，整个房产项目的循环经济实践做好准备，是工程实施工作的首要任务。 我国目前对于房产项目的循环经济应用技术和管理经验，因此更应在项目设计阶段把循环经济思想深入贯彻到每一个细节中。

3.3 工程建设阶段。工程建设阶段也称为工程施工阶段，是进行房产项目开发的主要实践阶段，也是循环经济思想的具体实施阶段。在工程建设阶段中，如何把设计中的循环经济思想与工程施工相结合是关键环节。由于目前我国的建筑行业在循环经济运用方面还缺乏经验和成功案例，因此常常出现设计思想无法最终实现的情况。如果破解这一难题，首先我认为应学习国际上如何在房地产项目开发中应用循环经济思想的先进经验。其次，加强对此方面人才的培养。人才是成功的关键。最后，我认为应该加强产学研合作，从而提高我国房地产施工行业的整体水平。

我国的经济正处于高速发展时期，但是由于人口众多的国情还没有得到根本改变，可持续发展面临的矛盾与形势仍然突出和严峻。虽然近年来环境保护日益受到各方关注，但是我国的经济增长方式还相当粗放。我国每创造1美元消耗的能源，是美国的4.3倍、德国和法国的7.7倍、日本的11.5倍。世界发展进程的规律表明，当一国人均GDP处于500一300。美元的发展阶段时，往往对应着人口、资源、环境等“瓶颈”约束最严重的时期，而我国目前正处于这一时期。按照现在的增长方式，经济总量不断增加，能源、资源的消耗也随之增长。我国并不是资源富国，人均资源拥有量很低。所以，只有更加重视可持续发展，树立科学的发展观，推进循环经济发展模式，才能走出一条科技含量高、经济效益好、资源利用少、环境污染低、人力资源得到充分发挥的新型工业化道路。

近年来，我国房地产市场的繁荣与发展与我国日益严重的环境问题是分不开的。我国面临的环境问题呈现复杂化态势，比如生态系统遭受结构性破坏、生态功能紊乱加剧、局部地区生态退化趋势加剧等问题交织。种种的环境问题都提醒这我们，如果我们按照传统的房地产开发和管理模式来发展房地产行业，我国的环境将不堪重负，我们的资源将难以为继。因此，我国的房地产行业应走以保护环境和高效利用资源为基本特点的循环经济之路，是实现科学发展、全面建设小康社会、加快现代化步伐的必然选择。

参考文献

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第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。

其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。

第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。

第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。

第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。

第二章房地产开发企业

第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。

设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。

第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。

房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。

第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。

第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。

第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。

开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。

第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。

第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。

第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。

第三章房地产开发建设

第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。

编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。

房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。

第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。

第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。

第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。

第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。

第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。

第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。

开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。

第四章房地产经营

第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。

未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。

第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。

第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。

房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。

第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。

房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。

非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第五章法律责任

第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：

（一）弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；

（三）未按照规定期限开发建设的。

第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：

（一）不按照规定报送开发统计资料的；

（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。

第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：

（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；

（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。

第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。

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第二条  本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条  在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。

第四条  房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条  市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。

县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。

区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。

土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章  房地产开发企业

第六条  房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。

房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。

第七条  设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）注册资本不低于500万元；

（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第八条  设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）已按本办法规定取得开发项目；

（二）注册资本不低于该项目投资总额的30％。

开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。

第九条  外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。

第十条  设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。

第十一条  房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第十二条  房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）企业资信证明；

（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（四）企业统计年报资料；

（五）其他有关文件、证明。

第十三条  房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。

第十四条  房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。

第三章  房地产开发项目

第十五条  建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。

第十六条  建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。

第十七条  开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。

第十八条  房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。

第十九条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

第二十条  建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。

第二十一条  房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：

（一）土地使用权出让金；

（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；

（三）综合开发管理费；

（四）地段差价；

（五）法律、法规规定的其他税费。

第二十二条  开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。

前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。

开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。

第二十三条  综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。

综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。

第二十四条  凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。

房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。

第二十五条  自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。

第二十六条  进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。

禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。

第四章  房地产开发建设

第二十七条  房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。

第二十八条  房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。

第二十九条  房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。

房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第三十条  房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。

第三十一条  建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。

第三十二条  单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。

第三十三条  房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。

第三十四条  房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请30日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第三十五条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）开发项目计划执行情况；

（二）城市规划设计条件的落实情况；

（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（四）单项工程的工程质量验收情况；

（五）拆迁安置方案的落实情况；

（六）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

第三十六条  参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第五章  房地产经营

第三十七条  转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第三十八条  转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。

第三十九条  房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。

第四十条  房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第四十一条  商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。

第四十二条  商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。

第四十三条  房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第六章  罚则

第四十四条  违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下罚款。

第四十五条  违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第四十六条  违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第四十七条  违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条  违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得1倍的罚款。

第四十九条  违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额1％以上5％以下的罚款。

第五十条  违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处5万元以上10万元以下罚款。

第五十一条  违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第五十二条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五十三条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

篇6

第二条  本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。

第三条  城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。

房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第四条  国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。

第五条  国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。

国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。

第二章  国有土地使用权的转让、出租、抵押

第六条  土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。

第七条  土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第八条  通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。

第九条  以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。

第十条  土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第十一条  土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。

第十二条  因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。

抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。

第十三条  土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。

在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。

第十四条  土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。

申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。

第十五条  土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。

第十六条  土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。

第三章  房地产的开发经营

第十七条  鼓励以各种形式搞活房地产经营：

（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。

（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。

（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。

（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。

第十八条  房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。

第十九条  国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。

申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。

第二十条  各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。

第二十一条  买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。

第二十二条  各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。

第二十三条  市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：

1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。

2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。

3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。

4.引导房地产经营单位进入市场。

5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。

第二十四条  房地产交易市场的具体规则及房地产交易  管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。

第二十五条  房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。

第二十六条  商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：

1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。

2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。

3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。

4.预售计划和对象符合规定。

5.已落实预售款收取和使用的监督方案。

预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。

第二十七条  允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。

外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。

第二十八条  设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。

设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。

第四章  责任与处罚

第二十九条  违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。

第三十条  不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。

第三十一条  未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条  城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第五章  附  则

篇7

《兰州市房地产开发经营管理办法》已经2003年4月25日市政府第9次常务会议讨论通过，现予公布，自2003年7月1日起施行。

市长张志银

2003年4月30日

第一章、总则

第一条、为了规范房地产开发经营行为，加强房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，维护房地产权利人的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条、在本市行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理，均应遵守本办法。

第三条、本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、房地产开发项目转让和在开发项目建设过程中预售商品房等行为。

第四条、市建设行政主管部门是本市房地产开发主管部门，负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市建设行政主管部门所属的兰州市城市建设开发管理处（以下统称房地产开发管理机构）、具体负责房地产开发经营活动的日常管理工作，并直接负责城关、七里河、西固、安宁四区行政区域内房地产开发经营的监督管理。

永登县、榆中县、皋兰县和红古区建设行政主管部门负责本辖区房地产开发经营的监督管理工作，并接受市房地产开发管理机构的业务指导。

土地行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

房地产行政管理部门依照有关法律、法规和规章的相关规定，负责商品房预售管理工作。

计划、规划、工商、物价等其他相关行政管理部门应当依照各自的职责分工，协同做好房地产开发经营的管理工作。

第五条、房地产开发应当根据城市规划和土地利用总体规划、年度建设用地计划，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

房地产开发应当坚持旧城区改造与新城区建设相结合的原则，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第二章、开发企业

第六条、房地产开发企业的设立，应当符合相关法律、法规、规章规定的企业设立条件，并具备国家建设行政主管部门规定的资质条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业的申请登记进行审查时，应当听取同级建设行政主管部门的意见。

第七条、房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的建设行政主管部门备案：

（一）、营业执照复印件；

（二）、企业住所证明；

（三）企业章程；

（四）验资证明；

（五）、企业法定代表人的身份证明；

（六）、专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（七）、法律、法规、规章规定的其他文件。

房地产开发企业分立、合并或者变更名称、法定代表人、主要管理人员和技术人员等事项的，应当在工商行政管理部门批准并办理变更手续后的30日内，到建设行政主管部门备案并办理相应变更手续。

第八条、本市行政区域以外的房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动，应当到市建设行政主管部门备案。

外商投资设立房地产开发企业，应当符合本办法第六条第一款的规定，并依照外商投资企业法律、行政法规的相关规定办理有关手续。

第九条、房地产开发企业资质实行分级管理和年检制度。

建设行政主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员、开发经营业绩等，核定或者审核其资质等级。

房地产开发企业资质等级的确定和资质的管理，按照国家建设行政主管部门的相关规定执行。

第十条、房地产开发企业应当按照资质证书确定的资质等级从事房地产开发业务，不得越级承揽业务。

房地产开发企业承揽房地产开发业务，应当遵守下列规定：

（一）、一级房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制；

（二）、二级房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发项目；

（三）、三级房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发项目；

（四）、四级房地产开发企业只能承担层数在六层以下且建筑面积不超过1万平方米的开发建设项目。

第三章开发建设

第十一条、房地产开发应当按照“先确定项目、后开发建设”的原则进行。

计划部门应当会同建设行政主管部门编制房地产开发年度计划，报经同级人民政府批准后实施；但对全市经济社会影响较大的、跨行政区域的以及其他重点房地产开发项目计划，还应当报经市人民政府批准。

经批准的房地产开发项目，按照国家有关规定需经计划部门核准的，还应当报经计划部门核准，并纳入全市年度固定资产投资计划。

第十二条、房地产开发用地应当符合本市土地储备制度的相关规定，以公开招标、拍卖的方式取得。

已确定的房地产开发项目，应当通过公开招投标的方式确定开发企业。

第十三条、土地使用权出让前，规划行政管理部门和建设行政主管部门应当就下列事项编制《房地产开发项目建设条件意见书》，作为土地使用权出让的依据之一：

（一）、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）、城市规划设计条件；

（三）、基础设施和公共设施的建设要求；

（四）、城市规划道路代征、代拆要求；

（五）、基础设施建成后的产权界定；

（六）、项目拆迁补偿、安置要求；

（七）、其他需要明确的事项。

第十四条、土地行政管理部门应当向中标的房地产开发企业核发房地产开发项目中标通知书，规划行政管理部门应当按照国家有关规定向中标的房地产开发企业核发建设用地规划许可证。

第十五条、房地产开发企业在收到开发项目中标通知书之后，应当与土地行政管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定期限交清全部土地使用权出让金。

土地行政管理部门对按规定期限交清全部土地使用权出让金并符合其他规定条件的房地产开发企业，应当核发国有土地使用权证书；规划行政管理部门对开发项目规划设计方案已经审定并符合其他规定条件的，应当核发建设工程规划许可证副本。

第十六条、房地产开发企业在取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证及建设工程规划许可证副本之后，应当按照国家规定的相关条件申请领取房地产开发项目建设工程施工许可证，方可开工建设；未取得房地产开发项目建设施工许可证的，不得开工建设。

第十七条、房地产开发企业进行开发建设，应当遵守《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容。

第十八条、房地产开发项目竣工后，应当进行竣工验收；住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目的竣工验收和综合验收，由房地产开发企业向建设行政主管部门提出验收申请；建设行政主管部门应当自收到验收申请之日起30日内，依照有关法律、法规和规章的规定，组织工程质量监督、规划、消防、人防、房管等有关部门或者单位，对涉及公共安全的内容和城市规划设计条件的落实、城市配套设施的建设、单项工程的工程质量以及拆迁补偿安置、物业管理等综合内容进行验收。

第四章、监督管理

第十九条、房地产开发项目的招、投标双方应当依法签订开发项目建设书面合同，明确各自的权利、义务和责任。

第二十条、房地产开发企业应当在与房地产开发项目招标方签订合同之日起5日内，到市房地产开发管理机构领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发企业应当将房地产开发项目性质、占地面积、建设工程规划许可证号和开工许可证号、商品房预售许可证号、城市规划道路的代征代拆完成情况、拆迁补偿安置情况、项目建设进度等房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，并定期送房地产开发管理机构备案，接受房地产开发管理机构检查。

建设行政主管部门应当将《房地产开发项目手册》记录的内容作为资质审查和年检的依据。

第二十一条、房地产开发企业应当根据开发项目设立项目建设资本金，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

项目建设资本金应当存入银行专户，并在建设行政主管部门的监督下专款用于房地产开发项目建设。

第二十二条、房地产开发企业应当严格按照规划行政管理部门审定的规划方案进行项目开发建设，统筹安排配套基础设施建设，承担划定的规划道路代征、代拆任务。

城市规划道路的代征、代拆，应当接受拆迁行政管理部门的拆迁统一管理，并接受建设行政主管部门的监督管理。

第二十三条、房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。

土地使用权出让合同约定动工开发期限满1年未动工开发的，土地行政管理部门应当征收其相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；满2年未动工开发的，土地行政管理部门应当无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第五章、开发项目转让和商品房预售

第二十四条、房地产开发企业转让开发项目，应当符合下列条件：

（一）、属依照本办法规定中标的开发项目，并已交清全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；

（二）、投入开发建设的资金（不包括土地使用权出让金）、已达到工程建设总投资的25％以上；

（三）、已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和房地产开发项目建设工程施工许可证；

（四）、法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十五条、房地产开发项目有下列情形之一的，不得转让：

（一）、权属有争议的；

（二）、地上建筑物和其他附着物权属不明，或者属共有物但未经其他共有人书面同意的；

（三）、所承担的城市规划道路代征、代拆任务尚未完成的；

（四）、未按规定的进度要求完成城市基础设施和公共设施建设任务的；

（五）、法律、法规、规章禁止转让的其他情形。

第二十六条、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当依法办理土地使用权变更登记，并自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。

第二十七条、房地产开发企业转让房地产开发项目时，开发项目的相关合同及拆迁补偿安置协议载明的权利、义务随之转移给受让人；有拆迁补偿安置事项的项目，项目转让人还应当书面通知被拆迁人。

第二十八条、房地产开发企业预售商品房，应当向房地产行政管理部门提出书面申请，并提交下列文件：

（一）、营业执照和资质证书；

（二）、土地使用权证书；

（三）、建设工程规划许可证和开发项目建设工程施工许可证；

（四）、按提供的预售商品房计算，经建设行政主管部门核验的投入开发建设资金达到工程总投资25％以上的证明文件；

（五）、经登记备案的《房地产开发项目手册》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房预售方案及预售商品房平面图；

（八）、法律、法规、规章规定的其他文件。

第二十九条、房地产行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，做出同意或者不同意的答复；对同意的应当核发商品房预售许可证，不同意的应当书面说明理由。

第三十条、房地产开发企业商品房预售广告，应当载明商品房预售许可证的文号。

房地产开发企业预售商品房时，应当向预售商品房购买人出示商品房预售许可证。

第三十一条、房地产开发企业预售商品房，应当与预售商品房购买人签订书面合同，明确双方的权利、义务和责任。

房地产开发企业为预售商品房所作的宣传广告，其内容应当作为对预售商品房购买人的承诺条款，写入预售商品房购买合同。

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持商品房预售合同到房地产行政管理部门和土地行政管理部门登记备案。

第三十二条、房地产开发企业预售商品房所得价款，应当存入银行专户，在房地产行政管理部门和建设行政主管部门的监督下专款用于该项目建设，在支付和清偿该项目的全部建设费用之前不得挪作他用。

第三十三条、预售商品房购买人可以将已预购尚未竣工的商品房转让，但相关当事人应当签订转让合同及其他相关协议，明确转让人、受让人与预售人三者之间的权利和义务。

第三十四条、预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助预售商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

房地产开发企业应当在预售商品房建成交付使用时，向预售商品房购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第三十五条、房地产开发项目转让合同备案后，建设行政主管部门应当将备案情况自备案之日起10日内告知房地产行政管理部门。

商品房预售许可证核发后，房地产行政管理部门应当将发证情况自核发之日起10日内告知建设行政主管部门。

第六章法律责任

第三十六条、违反本办法规定的下列行为，由建设行政主管部门按照管理权限，依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）、和国家建设部《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、的相关规定予以处罚：（一）、未取得资质等级证书从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（二）、超越资质等级从事房地产开发经营的，责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（三）、无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，按规定程序注销其资质证书；

（四）、隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的，按规定程序公告其资质证书作废，收回证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款；

（五）、不按规定办理变更手续的，责令其限期改正，并处以5000元以上1万元以下的罚款；

（六）、开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，按规定程序降低其资质等级；情节严重的，按规定程序吊销其资质证书，并提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；

（七）、将未经验收的房屋交付使用的，责令其限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，组织有关部门和单位进行验收，并处以10万元以上30万元以下的罚款；

（八）、将验收不合格的房屋交付使用的，责令其限期返修，并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，提请原登记发证的工商行政管理部门吊销其营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第三十七条、违反本办法规定的下列行为，由有关行政管理部门按照管理权限，分别依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定予以处罚：

（一）、未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止违法经营活动，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；

（二）、擅自转让房地产开发项目的，由土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款；

（三）、擅自预售商品房的，由房地产行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十八条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令其限期改正，处以警告；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）、房地产开发项目中标企业未按规定领取、填写《房地产开发项目手册》或不按规定期限备案的；

（二）、房地产开发企业不按规定向预售商品房购买人提供质量保证书和住宅使用说明书的；

（三）、房地产开发项目中标企业未按规定设立或者使用项目建设资本金的；

（四）、房地产开发企业未按规定完成城市规划道路代征、代拆任务或者未统筹安排配套基础设施和公共设施建设的。

第三十九条、当事人申请办理房地产开发经营有关事项，有关行政管理部门在规定的期限内不予办理也不予答复，以及受罚当事人对建设行政主管部门和其他有关行政管理部门依照本办法做出的行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十条、建设行政主管部门及其他相关行政管理部门的工作人员，在房地产开发经营管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。

篇8

    第二条  在自治区城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营，对房地产开发经营活动实施监督管理，应当遵守本条例。

    第三条  自治区人民政府建设行政管理部门负责自治区房地产开发经营活动的监督管理工作。

    旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

    旗县级以上人民政府土地行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

    第四条  房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

    第二章  房地产开发企业

    第五条  设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

    （一）有100万元以上的注册资本；

    （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

    第六条  房地产开发企业领取营业执照后，持营业执照副本和有关材料到企业所在地房地产开发行政管理部门备案。

    房地产开发行政管理部门应当按照国家有关规定和简政便民的原则，及时向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

    《暂定资质证书》有效期为1年，开发项目未完成的可以延长有效期，但延长期限不得超过2年。

    第七条  房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前30日内向房地产开发行政管理部门提出核定资质等级申请，经盟行政公署、设区的市人民政府房地产开发行政管理部门初审后，由自治区人民政府建设行政管理部门核定相应的资质等级。

    第八条  房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。

    各资质等级企业的条件应当符合国家房地产开发企业资质管理的有关规定。

    第九条  核定房地产开发企业资质等级和办理升级的审批权限按照国家和自治区有关规定办理。

    第十条  房地产开发企业应当按照资质等级承担相应规模的房地产开发建设项目，不能越级承担任务。

    （一）一级资质：开发建设项目规模不受限制；

    （二）二级资质：可以开发建筑面积在25万平方米以下的建设项目；

    （三）三级资质：可以开发建筑面积在10万平方米以下的建设项目；

    （四）四级资质和暂定资质：可以在本盟市内开发建筑面积在3万平方米以下的建设项目。

    第十一条  房地产开发企业资质实行年检制度。具体年检办法按照国家和自治区有关规定办理。

    房地产开发企业资质年检不合格的，不得承担新的开发项目，并限期整改；整改仍不合格的，由原资质审批部门注销其资质证书。

    房地产开发企业无正当理由不参加资质年检或者提供虚假年检材料的，由原资质审批部门注销其资质证书。

    第十二条  自治区外一、二级资质房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营。

    符合前款规定的房地产开发企业在自治区内从事房地产开发经营的，必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，由项目所在地房地产开发行政管理部门向自治区人民政府建设行政管理部门备案后方可进行房地产开发经营，并接受项目所在地房地产开发行政管理部门的监督管理。

    第三章  房地产开发建设

    第十三条  旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当会同同级计划、规划、城建、土地等有关行政管理部门，编制当地的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。

    第十四条  确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划行政管理部门批准的，还应当报计划行政管理部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

    第十五条  确定房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

    第十六条  房地产开发用地应当以出让方式取得。但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

    土地使用权出让或者划拨前，旗县级以上人民政府城市规划行政管理部门和房地产开发行政管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

    （一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

    （二）城市规划设计条件；

    （三）基础设施和公共设施的建设要求；

    （四）基础设施建成后的产权界定；

    （五）项目拆迁补偿、安置要求。

    第十七条  房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内，到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册。

    房地产开发企业在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案。

    第十八条  房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。

    第十九条  房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

    第二十条  房地产开发项目竣工，房地产开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；对涉及公共安全的内容，应当按照有关法律、法规的规定进行单项验收，经验收合格后，方可交付使用，并向有关部门备案；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

    住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发行政管理部门提出综合验收申请。房地产开发行政管理部门应当自收到综合验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门对以下内容进行综合验收：

    （一）城市规划设计条件的落实情况；

    （二）配套的基础设施和公共设施的建设情况；

    （三）单项工程的工程质量验收备案情况；

    （四）拆迁安置方案的落实情况；

    （五）物业管理的落实情况。

    住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期综合验收。

    第四章  房地产经营

    第二十一条  以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当符合下列条件：

    （一）转让人已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

    第二十二条  以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目转让时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

    以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产开发项目报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

    第二十三条  转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到当地房地产开发行政管理部门备案。

    第二十四条  房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的，对可能出现的遗留问题，应当明确责任方。项目转让人与受让人应当联合书面通知被拆迁人。

    第二十五条  商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房应当符合有关法律、法规规定的条件，并向旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证。

    第二十六条  旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内作出答复，同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。

    第二十七条  房地产开发企业作商品房预售广告和其他方式宣传时，应当载明商品房预售许可证批准文号。

    第二十八条  商品房预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。

    房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门和土地行政管理部门备案。

    第二十九条  预售商品房所得款项，必须用于该项目的开发建设。房地产开发行政管理部门应当会同有关部门建立商品房预售所得款项的监管制度。

    第三十条  商品房销售，当事人双方应当签订国家有关部门统一印制的规范的商品房买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付使用日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

    计算商品房面积，应当执行国家《房产测量规范》标准。

    第三十一条  房地产开发企业委托具有相应资质等级的房地产中介服务机构销售商品房的，应当向中介服务机构出具委托书。中介服务机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

    第三十二条  房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。享受国家优惠政策的居民住宅实行政府指导价或者政府定价。

    第三十三条  房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照质量保证书的内容，承担保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原有使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

    第三十四条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督机构申请核验。经核验，属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

    第三十五条  预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

    第五章  法律责任

    第三十六条  违反本条例规定，未取得房地产开发经营营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

    第三十七条  违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。

    第三十八条  违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由旗县级以上人民政府土地行政管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

    第三十九条  房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，可以并处1万元以上3万元以下的罚款：

    （一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

    （二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

    第四十条  房地产开发企业在商品住宅销售中不按规定发放《住宅质量保证书》或者《住宅使用说明书》的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门予以警告、责令限期改正，可以并处1万元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由原资质审批部门给予降低资质等级的处罚。

    第四十一条  违反本条例规定，自治区外房地产开发企业在自治区内进行房地产开发经营，未办理资质登记手续的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期改正，可以并处5000元以下的罚款。

    第四十二条  违反本条例规定，未领取商品房预售许可证预售商品房的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。

    第四十三条  违反本条例规定，房地产开发企业对其开发建设的项目未组织竣工验收交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期验收；逾期不验收的，处10万元以上30万元以下的罚款。

    第四十四条  房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书。对验收不合格的房屋交付使用的，由旗县级以上人民政府房地产开发行政管理部门责令限期返修，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重或者发生重大工程质量事故的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，由工商行政管理部门吊销营业执照。给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第四十五条  国家有关管理部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理中，有下列行为之一的，根据情节轻重，给予批评教育、责令停止职务或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

    （一）违反本条例规定，未达到资质条件而批准资质等级的；

    （二）超过法定审批时限，符合条件而不审批的；

    （三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定擅自批准建设的；

    （四）没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的；

    （五）不具备商品房预售条件而批准预售的；

    （六）滥用职权，随意处罚当事人的；

    （七）其他违法违纪行为。

    第六章  附则

篇9

中图分类号： F293.33 文献标识码： A

前言

近年来,伴随着我国经济的发展，房地产业也呈现了快速发展的形势，同时也伴随着房价的迅速攀升，而房地产开发经营的成本决定房地产价格，房地产的价格波动影响社会经济发展的不同层面。控制房地产成本、稳定房价，减少房地产开发经营风险，对房地产市场的发展有着重大的意义。

1房地产开发经营成本控制的意义

房地产业加强成本控制，意义重大。第一，它能够确保项目开发取得圆满成功。现在，在我国的房地产开发行业中，竞争愈加激烈，资源性短缺也愈加严重，土地和建筑材料的价格一直在提高，对房地产开发行业的环境有更加严峻地考验。要提升利润，要么提高销售价格，要么降低项目成本，但在当前的宏观与微观环境下，价格的提升很有限，只能从成本方面下功夫。第二，可以提升房地产行业的竞争力，进行房地产项目开发全程成本控制，可以有效减少项目全程内发生的各种支出。而且，按照全程成本最小化的目的，选择最佳的投资方案，实现较为科学合理的投资决策，从而从整体上减少房地企业的建设成本和运营成本，从而提升房地产行业的整体竞争力。第三，可以更加利于房地产企业更合理地配置资源，提高资源的使用效率。开发过程的成本控制对于环境保护也有着良好地促进作用，在实现企业的经济效益的同时，更好地实现其环境效益、社会效益，因为在开发过程中注重成本控制，要通过合理地规划以及先进的环保技术做支撑，比如节能、节地、防污染和节水的设施以及技术，在建材方面使用无污染的建筑材料，对过程中的废弃物进行回收、再利用，都可以帮助房地产开发企业革新成本，促进房地产企业健康发展。总而言之，房地产开发经营中进行成本控制，不仅有利于房地产企业提高竞争力，而且利于企业实现经济、环境、社会效益相统一，实践企业的社会责任，更有利于房地产企业的持续、健康发展。

2.影响房地产价格的主要因素

2.1土地供应量不足，价格节节攀升。

土地市场需求旺盛，土地供应量相对不足是土地价格上涨的主要原因。政府作为土地一级市场的垄断经营者，掌控着城镇建设用的土地的供应，地方政府在土地市场上的调控，决定了房地产行业的冷热及房价高低。

2.2政府行政性收费项目较多，费用偏重。

房地产企业承担的政府行政性收费项目繁多，费用偏重是导致房价居高不下的又一个主要原因。

建设工程政府行政性收费主要是项目“四证”所涉及到的费用，包括国有土地使用权证五项，商品房预售许可证三项，建设工程规划行政许可证六项，建设工程施工许可证三项，共计十七个项目的行政性收费，各项收费增加的房屋成本造价约为230元/平方米。除上述各项费用之外，还有项目繁杂的行政性收费。

2.3企业社会公共负担重，费用开支大。

房地产开发行业不仅要承担房屋建设工作，还要承担诸如道路，自来水、污水等的建设费用；有些地方甚至要承担各种非赢利性的公用设施的建设费用。

2.4企业涉及税种多、税率高、税赋重。

房地产开发企业的税种颇多，一般税收负担可达到15%左右。税率偏高，负担较重，企业为了确保合理的利润，唯一有效途径就是提高房价。

2.5融资渠道薄弱，贷款利率高。

房地产开发行业普遍具有项目运作周期长，资金集中投入量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。因此，银行贷款利率的高低，直接影响着房地产的价格；特别是自2004年以来，中国人民银行多次调高银行贷款利率，企业承担贷款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融资，融资成本甚至更高。以10万平方米居住小区为例进行测算，包括前期购地、套费、办开工手续等费用在内，项目所需资金投入约18,000万元～22,000万元；企业应承担贷款利息每年约1,100万元～1,350万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到330元～405元。

2.6建材价格波动，建安成本提高。

房地产项目的开发，建筑的原材料中钢材、水泥、木材三大材所占比重最大。近几年来，随着建筑材料价格的大幅度上涨，直接带动了房屋建安成本的提高。

3.房地产开发经营的成本控制的主要措施

3.1政府改善外部环境，抑制开发经营成本

3.1.1控制土地供应总量，降低土地价格。

土地供应量不足，价格就一定会上涨。政府要加强土地宏观调控，加强土地储备，维持适量的土地供应，力求土地供需总量平衡，使土地价格平稳上涨，乃至维持相对平衡的价格。避免因土地总量供给不足，导致炒地之风盛行、地价狂涨。对超过规定用量而未进行开发的土地，在进行补偿后，政府需强制性收回，以持足量的用地规模，来平抑过高的地价。

3.1.2加大清理房地产行业不合理行政收费的力度。

各级政府要认真贯彻落实国家关于清理行政性收费的有关政策规定，对房地产开发建设和消费的一些不合理收费，应切实进行全面整顿。对国家已禁止的收费项目，不能再继续征收或者变相征收；对现有收费项目，适当调低收费标准；对可收、可不收的项目予以停收；以利于降低开发、建设、经营成本，减轻购房者负担。

3.1.3适当减免税赋，减轻企业负担，促进居民消费。

适当的税收政策，会对一个行业的健康发展起到促进作用。政府对房地产企业的税收政策适当放宽；如适当减少企业营业税减免部分小税种，如契税等。这对减少房地产业成本的开支，促进居民住房消费将起到较好的效果。

3.1.4发挥政府职能，加强宏观调控，维持物价平稳。

通过市场这只无形之手，可优化建筑材料产业的资源配置，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局。政府还要用加强宏观调控这只有形的手，调节经济运行、抑制通货膨胀和维持物价稳定，维持稳定的建筑材料价格。

3.2加强企业内部管理，全过程控制开发经营成本

3.2.1通过招标选择监理单位。

选择好的监理工程师不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。因此，开发商在选择监理工程师时应进行公开招标；通过公开招投标可以选择到技术力量强、业绩好、信誉高的监理工程师来承担项目的监理任务。

3.2.3做好规划设计阶段的成本控制。

规划设计是控制项目投资规模，提高经济效益的关键。规划设计阶段对投资的影响较大，也就是说规划设计阶段工作水平的高低，设计质量的好坏，不仅影响到项目施工阶段的投资，还会影响到项目建成投产以后的经济效益。因此，开发商一定要采取有力措施，保证项目规划设计阶段的工作质量，切实加强设计阶段的工程成本控制，主要措施包括加强规划阶段的经济论证；实行限额设计管理（按照批准的项目设计任务书、投资估算，控制项目的初步设计、投资总概算）；加强设计出图前的审核；控制建安成本，降低工程造价；实行项目招投标，控制工程造价；合理安排施工，减少临时费用；加强设计变更管理，降低建安工程成本；控制材料、设备价格，降低建安工程造价；加强支付程序管理、控制竣工结算；加强融资管理、降低资金使用成本等等。

结束语

房地产开发中经营成本的控制，就是运用科学技术，采用科学的工具和手段，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，降低整个项目的工程建筑成本，以及通过政府的宏观调控，对地产行业进行适当的调整，从而提高房地产开发的投资效益。

参考文献:

篇10

第二条本制度所称房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目及销售、出租商品房的行为。

第三条市房地产管理局（以下称房地产开发主管部门）负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。

市国土资源主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业

第四条本市内从事房地产开发经营的企业，应符合有关法律、行政法规规定的条件和《省城市房地产开发经营管理制度》所规定的条件。

第五条房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各级房地产开发企业业务范围：

（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市行政区域内承揽房地产开发项目。

第六条市外具有二级资质的房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的必须经市房地产开发主管部门登记备案。

第三章房地产开发建设

第七条市房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划，会同有关部门编制房地产开发发展规划，报市人民政府批准。同时根据房地产开发规划和年度建设用地计划，提出年度开发项目计划，按规定须经市发展改革主管部门批准的还应报市发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第八条房地产开发项目的用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或划拨前，市建设行政主管部门、房地产开发主管部门、规划部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿，安置要求。

第九条开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%存入专业银行，并由银行部门出据资金证明，方可办理开发手续。

第十条房地产开发企业申请开发项目，应当向市房地产开发主管部门提出房地产开发项目申请，市房地产开发主管部门审查后核发房地产开发项目确认单，再报市发改委按规定核准。

第十一条房地产开发企业取得开发项目后，应当依法办理土地使用权审批手续，取得土地使用权。以出让方式取得土地使用权的必须按照土地出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。

第十二条房地产开发应当严格遵守规划方案，不得擅自更改，确需变更的必须按原审批程序报批，规划部门在组织听证后，决定是否批准变更。

第十三条房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的应负责赔偿。

开发企业与勘察、设计、施工单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定或者合同的约定执行。

第十四条房地产开发企业在开发项目建设过程中，必须严格按照规划方案和要求完成规划区域内的物业管理用房、共用设施设备、地下管网等配套工程的建设安装，其中供水、供电必须安装智能表（卡）否则，房地产开发主管部门不予组织验收。

第十五条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和有关部门对房地产开发活动的审查处理意见，记录在房地产开发项目手册中，每季度送房地产开发主管部门核验一次。

第十六条房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，由市房地产开发主管部门组织相关部门在30日内进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用并办理产权登记手续。

第四章房地产经营

第十七条国家实行商品房预售许可证制度，房地产开发企业进行商品房预售，必须到市房地产开发主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。

第十八条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当符合下列条件并提交相关证件（复印件）及资料：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（四）开发企业的营业执照》和资质等级证书；

五）工程施工合同；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；

（七）载明水电表分户安装、小区保洁、治安管理等内容的物业管理方案。

第十九条不符合第十八条第（一）项至第（七）项规定的条件及证明材料的市房地产开发主管部门不予办理《商品房预售许可证》

第二十条房地产开发主管部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》

第二十一条房地产开发企业预售商品房时，必须与商品房预购人签定书面合同。房地产开发企业必须在商品房预售合同签订之日起30日内到市房地产开发主管部门、土管部门、工商部门备案。

预售房屋的必须公示《城市商品房预售管理制度》和《商品房预售许可证》

第二十二条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十三条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的购买人有权退房；给购买人造成损失的开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十四条房地产开发企业可以委托有资格的中介机构销售，必须向中介机构出具书面委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十五条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理房屋所有权登记手续。开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第二十六条开发企业没有依法取得房屋产权证不得出租其商品房，对已取得房屋产权证，出租商品房应执行建设部《房屋租赁管理制度》

第五章法律责任

第二十七条未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的由工商行政管理部门依法吊销营业执照。

第二十八条将未经综合验收的开发项目交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的由市房地产开发主管部门组织进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

第二十九条将验收不合格的房屋交付使用的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的依法承担赔偿责任，造成严重后果构成犯罪的依法追究刑事责任。

第三十条开发企业未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房屋的按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，由市房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十一条房地产开发企业对市房地产开发主管部门作出的处罚决定不服的可以依法申请复议或者向人民法院，逾期不履行处罚决定，不申请复议又不向人民法院的由市房地产开发主管部门依法申请人民法院强制执行。