房地产开发项目的工程管理模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产开发项目的工程管理，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：

房地产行业作为国民经济的支柱产业，为我国经济飞速发展做出了不可磨灭的贡献。如何更好的管理好房地产开发项目建设是房地产开发企业最为重要的工作，不但关系到房地产开发企业的经济效益、社会效益，同时决定着房地产开发企业的业内影响力及发展前景。

一、结合“通服大厦”项目上，分别谈谈项目建设中建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目的主体，建设单位的重要性、建议及措施。

作为房地产开发项目的主体，建设单位工程管理的任务实际是将土地资源结合使用功能及营销理念进行转化，将使用功能及营销理念转化为设计文件及工程技术指标。再根据设计文件及工程技术指标进行招标。在定标后对设计产品、施工产品进行确定。这样才能保证最终施工出来的产品符合我的使用功能及营销意图，同时控制其施工质量及工程成本。我们常讲，同样的地块，同样的设计施工单位，不同的建设单位会产出两个完全不同的项目，这中间包含了太多建设单位的企业文化，技术水平，甚至于对于美学、环保的理念。所以说，建设单位是一个项目的灵魂所在，作为建设单位的管理者提高自己的业务水平是重中之重。建设单位前期要进行细致的可行性研究， 否则对项目定位不准确，导致决策混乱，为产品的可行性和科学性带了隐患。设计单位在没有明确设计要求的情况下提交的设计方案，随后极易发生改变结构和使用功能，导致产生质量隐患。要提高质量意识，不能过分追求市场效益和满足客房需求，较为随意的改变主体结构和使用功能。

以“通服大厦”为例，在项目建设初期，作为建设单位我们做了大量的调研工作，进行项目定位，功能定位，经济指标测算，制定完善详细的项目设计任务书，为建设优质项目做好准备。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中勘察单位、设计单位对工程管理和质量控制起到先决作用。勘察单位、设计单位作为建设单位工程技术的主要支持单位，不仅要熟悉国家相关规范还必须具备一定的综合实力。设计单位的核心手段是技术，项目的设计工作绝大部分是由设计单位完成，首先作为建设单位选定到优秀的勘察单位、设计单位进行合作，充分体现建设单位的管理水平及智慧所在。在此仍需特别强调的一点是，设计水平的体现往往是具体设计师个人水平的体现，能够有一个高水平的设计负责人非常重要。因为受管理模式的影响，再有名的设计院设计师的水平也有高低，在这方面建设单位因在签订设计合同时充分细致的表述自己的要求。其次现在许多设计人员长期坐办公室，对当今市场上的新材料、新技术以及现场地的实际情况，并不是非常了解，不可能根据不同的楼盘定位选择最为恰当的工程技术，所以，作为房是产开发项目的主体，建设单位的必须将所需要设计的档次、楼盘的定位，技术的定位，成本上的要求等信息全部详细的告知设计单位及具体的设计人员，并经过充分的细致的沟通，才能提交出优秀的设计文件，这是一个优良工程的精髓所在。由于前期定位不细，与设计单位协调交流的不足，这些设计上的缺陷必将注定了后期项目建设过程中工程管理和质量控制出现问题。

以“通服大厦”为例，在项目设计初期，经过认识的比对，及细致的方案评审会，最终选定一个对地块利用最为合理，核心筒位置最稳定，造价成本最低的方案，后期经过进一步优化，将普通梁变更成宽扁梁节约层高，便于高层建筑管线排布，这是项目最终能获鲁班奖的前提。

房地产开发项目中施工单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中施工单位肩负的任务是把设计文件及工程技术指标转化成现实的产品，确定一个好的施工企业也是房地产建设单位的水平所在，因为施工单位关系着是否能够有效的实现项目的建设目标。目前确定施工企业多以招标形式确定，制定招标文件就显得非常重要，在此不展开谈，只谈个人体会，不能简单的以最低价中标，我想质优价高的道理大家都明白，应综合评定，尤其是结合施工企业的资质，业绩，具体的项目负责人工作经历等综合评定。我国目前建筑施工仍是人工完成，施工单位普遍存在人员层次及管理水平偏低的现象，造成施工企业工程技术水平处于较低的状态，但是由于这些单位本身从市场中来，市场观念性很强，对于建筑材料的价格变动、设备价格定位以及劳动力资源的寻找和定位都非常熟悉，如果建设单位对市场不是非常了解，加上不能选择到一个好的施工企业，在建设过程中以次充好，以假乱真的现象就会经常发生。建设单位自己要懂技术，才不会处于被动的地步。同时选择到一个优秀施工企业之后确定一个优秀的项目经理同样非常重要，一个长期在工地一线工作的管理者，具备的实践经验是笔巨大的财富。施工中的分工协调，不同的工序之间、工种之间的配合，都决定着施工进度和质量。

以“通服大厦”为例，经过对施工单位的严格考察，投标文件的认真评定，最终确定由南通新华建筑集团有限公司为施工单位，特别要求项目经理由徐宏均担当。在项目建筑过程中，项目经理长期进住工地，始终在一线进行现场管理，加上项目经理具有已建设过多个国家优质工程经验，使得该项目能获鲁班奖的成为可能。

房地产开发项目中监理单位的重要性，建议及措施。

房地产开发项目中的监理单位，在此主要讲施工阶段的监理，指监理单位对工程建设各个阶段进行“五控制、两管理、一监督、一协调”即质量、安全、进度、投资、环保控制，合同、信息管理，文明施工达标监督，以及各方关系协调，协助建设单位进行相关工作。在项目建设过程中建设单位良好地发挥监理单位的第三方责任对项目管理大有帮助。目前很多情况是监理执行形式化,没有确实履行好监理的职责。监理项目部整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，有时会过多地干预监理工作，甚至认为监理的作用就是签字，为了应付政府相关部门地检查。这样控制环节减少，为后续的竣工验收及交付使用留下质量问题。很多情况下工程质量延伸到使用阶段，甚至会演变成社会矛盾。

以“通服大厦”为例，监理单位就发挥出了重要的作用，监理单位在工程施工过程中以它的技能、经验、管理与检测手段为基础，由监理工程师在投资、进度、质量三个方面进行管控，保证工程建设的各项目标得到最佳实现，最终建设成为一个优质工程。

二、重点谈谈作为房地产开发企业项目管理者的一些经验及建议。

房地产开发企业在项目发开过程中扮演着社会资源的组织者、调动者、管理者、整合者的角色。作为一位开发企业的工程管理者就努力做到：

加强项目前期决策阶段的市场可行性研究工作并给予高度重视。是项目的灵魂所在，是项目设计、项目建设的龙头，“有魂的龙头”才能让工程建设有章可循。

对项目决策阶段的设计及前期工程管理费用的计划工作要重视加强。招标、整合有类似业绩、有资质且与项目相互匹配的专业设计团队，对各阶段设计文件进行评价及审核。对工程变更严格管控，对涉及建筑的功能性或原则性的变更，必定经过慎重考虑和规定的决策程序方可进行。

要能从项目整体运作的角度上，全面考虑。俗话说，开工容易，收工难就是这个道理。真正重视项目管理上的收尾阶段。能够整合工程管理、技术支持、材料供应，销售租赁、物业管理等各方面的关系，由我们作为建设单位牵头，与施工团队、监理团队分工合作，完成项目最终的竣工验收及交付使用。

房地产开发是一项大规模的生产活动，资金非常重要，成本管控，资金调试也是房地产项目管理的重中之重。

三、结束语

总而言之，房地产开发项目工程管理和质量控制过程中，一定要严格按照已成熟的体系，按照开发流程进行规范动作，进行全过程的质量管理，特别是建设单位一定要与对各合作单位建立符合工程实际的各项制度，在执行过程中协调一致，规避风险，减少项目的管理难度，提高项目的管理质量。

参考文献：

[1] 吕萍.房地产开发与经营。人民大学出版社2002

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1背景

房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。

2开发商内部的管理

房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。

财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。

综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。

开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。

4项目施工过程的探讨

开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

对施工项目实施过程中主要进行以下管理：

4.1项目工程质量要严把关

在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。

4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务

开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

4.2确保工程按期完成

在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

4.3对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

4.4充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.6发挥监理单位的技术协调作用

4.6.1明确监理权力

开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。

4.6.2监督监理方是否真正履行其职责

这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的

开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。

还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。

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近几年以来，我国房地产行业得到了快速发展，房价也在不断地攀升。与此同时，建筑原材料钢筋水泥价格也在水涨船高，身为房地产企业，对项目工程开发的成本和质量管理是当前工作的重点。在项目工程开发过程中，如何运用科学的方法来融入到房地产开发工程中去，在不断降低工程成本的同时，逐步提高工程质量。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保证企业经济效益不受损害。

1、房地产项目工程成本管理的现状

首先，当前房地产项目工程缺乏一定的市场风险意识。由于房地产市场的供求关系不断发生变化，以及相关设备资源的短缺，企业实际购买力缺乏，这些都会给房企带来一定的风险。涉及到开发商和承包商，就是信用风险。信用风险是项目工程最为关注的风险，这也是影响房地产开发企业信誉的重要因素。很多房地产企业对市场研究不够熟悉，工程项目成本控制的手段比较落后，很容易造成经营风险。房地产开发企业对风险意识不够重视，也缺乏规避风险的能力，导致项目工程质量得不到保证，工程造价却过高。

其次，在成本控制方面，有些房地产开发企业由于错误的决策，使得工程投资成本上升。例如，在刚开始招投标的过程中，房地产开发企业只追求造价，严重忽视实际工程开发中问题，最终是的施工进程无法按正常时间进行，导致成本的不断增加，房地产企业的经营效益就会下降。

2、房地产开发项目工程的成本控制

房地产开发企业要根据实时的市场物价信息，及时关注同类建筑的成本波段情况，选择那些成本低且易实施的方案来进行。房地产企业是追求利益最大化，用最小的成本去获得最大的价值。房地产项目开发工程要控制好成本，使得成本保持不变而提升价值。比例，在某个开发项目工程，本来这栋房屋原本打算做住宅用，然而通过市场人员的分析，这个地方具备商业潜力。因此，房地产开发企业可以相应地增加几套商业办公写字楼，减少一些住宅。这样一来，房地产开发企业在成本保持不变的情况下，就扩大了项目工程的价值。还有一种方法提升价值，那就是不断降低成本。例如，在一栋多层房屋中，原本使用短螺杆桩基，但是开发人员对当地地质实际情况进行了勘探，发现这种桩基不适合，使用了天然深基桩，这能满足其要求。这样一来，成本降低了，但是价值没有变化。但是这栋房屋的相对价值提升了。房地产开发企业可以对成本的预算，能提升项目工程的价值。我们要对每一个工程项目进行认真的市场调查研究，仔细的分析而做出正确的选择，这样可以降低成本和提升价值。要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

房地产开发企业先要进行施工图预算，制作出项目计划期内的施工费用及成本水平，根据相应的实际情况，通过计划改变措施，做出降低成本的实施书面规划方案。这就要求项目管理员要熟悉图纸，运用科学的施工方法和工艺流程，从而使该计划成为降低成本的指导文件。

一旦图纸规划做好之后，施工管理人员要严格按照成本计划来开展工作，对影响成本的种种因素要认真管理，合理控制成本。要积极采取有效的措施，把施工过程中各种消耗的支出纳入成本计划之中，并及时反馈，对比实际成本和计划成本的差异，及时采取纠偏措施，在实行成本控制时要建立项目成本管理责任制，增强管理人员的责任心意识。

3、如何进行项目工程的质量管理

项目工程的质量控制是质量管理的一个重要部分。质量管理要求在降低项目成本的前提下，满足工程质量要求的一系列活动。其中包括作业活动和管理活动，项目工程管理人员要树立明确的质量目标，来制定出行动方案，积极合理资源配置，按照规定的计划进行实施，实现质量目标。

项目管理人员要市场制度入手，坚持持证上岗的制度，积极把关管控，禁止一切无序设计和施工，禁止越级和挂靠、转包等现象的发生，提高项目经理和施工管理人员的质量意识，树立责任心。此外，还要对项目施工中的施工技术、工艺、方法和机械设备等施工手段的配置、施工顺序和程序都要做出相应的安排，加强审查力度，不断提出修改建议，使得施工进度能够正常合理进行。

其次，在施工作业过程的质量控制中刚开始要进行技术和图纸审查，认真检查每一个施工工序的合理性和科学性，检查工序施工条件是不是满足相应的要求，进行分批和分项工程实测，对中间产品进行隐蔽工程验收和工序验收，一旦合格后，才允许进入下一道工序施工。这里有很多注意事项：第一，要以预防为主；第二积极落实工序操作之间的抽查，对容易抽查的部位进行跟踪；第三，要对项目工程进行目测、实测和验收等程序。认真做好相应的记录，看它是不是满足要求；第四，要完善资料，为未来工程质量验收以及质量分析提高相应的依据。

结束语

综上所述，我们要不断增强责任意识，合理把控房地产开发项目的工程成本和质量，严格按照相关规定进行办事和监督，检查容易发生质量问题的环节，提高试验和抽查等监督力度，及时完成相应的进度。在不断降低工程成本的同时，逐步提高工程质量。不断创新思想，针对市场的把握和房地产需求及相应理念，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的成本控制及管理，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保证企业经济效益不受损害

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中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

在房地产投资中要实现预期收益，就必须做好资金项目的落实和管理。房地产资金项目管理指的是用现代科学的管理手段和管理理念，结合房地产投资项目的特点，有针对性地对房地产投资项目进行管理。从房地产工程项目开始到结束的全过程来看，指的就是通过对技术资源、物质资源、人力资源的整合与统筹，从而实现投资者的收益目标。

在房地产投资项目管理的实施过程当中，主要会经过房地产投资项目决策、项目总体规划、房地产工程设计、房地产项目行政审批和许可申报、房地产招标、房地产工程施工、房地产销售、房地产交付使用以及房地产保修几个主要的环节。加强房地产投资项目管理，最大程度保证实现房地产投资项目最佳效益，应该从以下方面入手。

做好房地产投资项目决策工作

房地产投资项目决策水平的高低，房地产投资项目决策是不是合理科学是一个房地产投资项目是否能取得成功的前提条件。针对房地产行业说来，房地产投资项目决策应该从房地产投资项目所在地的周边环境，城市规划中对房地产开发所在地的规划要求，房地产商业需求、房屋消费群体以及国家相关政策法规等因素进行详尽的市场分析和市场调查，找到房地产投资项目的不利因素和有利因素，分析并开始初步定位房地产投资项目的规模、性质、形式。对房地产投资项目进行经济技术指标论证和分析，对房地产投资项目进行成本预测，如果必要，可以同时提出几个不同的项目定位方案，选出最优方案。

做好房地产投资项目规划设计

根据房地产投资项目的前期决策方案，通过招投标的方式，选择房地产规划设计单位，对房地产进行规划设计。房地产投资项目规划设计包括总体平面设计和建筑功能设计，这是决定房地产投资项目的具体模式和房地产投资项目总体造价的关键阶段。首先，房地产投资项目要负荷政府规划部门的建筑指标，符合规划部门的规划要求。比如绿化率，建筑高度和间距比值，容积率，建筑密度，建筑退缩距离等都必须达标。再者房地产投资项目规划设计还要满足度工程的环保、人防、市政、采光、通风以及消防等各方面的功能要求。最终房地产投资项目规划设计还要尽量满足投资者对项目的期望。通过对房地产投资项目园林景观、竖向和平面组合搭配、管线布置、交通组织、使用功能设计、外立面以及造型设计、建筑物布局等各个方面进行详细筹划，尽力反复完善修改房地产投资项目设计方案，最终得到满足人们对建筑使用功能和整体美感的求安、求变、求新的最佳规划设计效果。

在房地产投资项目设计阶段，规划设计单位、房地产投资人、建设单位应当和政府规划部门紧密配合、加强沟通，做到信息互通和问题的及时反馈，这样才能真正意义上做好房地产投资项目规划设计，加快房地产投资项目规划设计进度。

做好施工图纸指导施工的过程监督

房地产投资项目施工设计图纸是把规划部门批复的规划设计意图做了实物化具体化的表达，是用作房地产投资项目施工指导的标准。在施工图纸设计过程中，各专业设计部门应进行有机结合，避免矛盾冲突，要做好合作工作，开发商也应对一些产生的矛盾进行从中调解。在房地产工程设计总体使用功能完备的条件下，还要特别注意房地产建筑工程的细部的功能处理和考虑，追求实现房地产建筑功能的人性化和最优化，最终达到消费者满意，开发商盈利的目的。

在工程建设方面，开发商也要督促建设方面的相关负责人和设计单位的设计人员取得良好的交流和沟通，确保建筑商了解设计单位的工程设计的意图和具体细节，及时纠正房地产工程建设的设计误差，调整工程建设过程中的施工误差，让房地产投资项目设计能落实和体现建设方对房地产工程建筑的功能要求，房地产投资项目造价控制指标，实现最大程度地减少设计的错误和遗漏，从而起到投资成本的控制，避免出现投资的重复和浪费。

一个房地产投资项目是否能达到最好地实现盈利，就要看这个房地产投资项目的设计和规划以及施工图纸设计规划是否科学详尽。所以说房地产投资项目规划设计和施工图纸的设计阶段是抓好房地产投资项目管理的重要阶段，是提高房地产投资项目性价比关键环节。因此，房地产开发商一定要引起重视，同时也要提醒设计单位和建设单位引起足够的重视。

抓好房地产投资项目行政审批和许可申报

房地产投资项目的行政审批和许可申报手续办理工作可以说是贯穿了整个房地产项目投资开发建设的全过程。开发商在这个阶段要发挥好自身的能力，对该办理、该审批的项目进行一一审批和申报，工作应有专门的办事人员来办，在各种审批之前要做好各项资料的准备和整理，尽快办好房地产投资项目的行政审批和许可申报工作，才能保证房地产投资项目得以顺利实施，减少房地产工程项目的利益损失。

项目审批的主要阶段如下，开发商要避免遗漏。首先，对拟开发的地块要取得国家和政府部门的《土地使用证》以及《建设用地批准证书》；再向规划部门申请《建设用地规划许可证》、报批《项目总平面规划方案》、《项目建设详细规划（四图一书）》，对房地产投资项目向政府发展计划委员会申请办理投资项目审批（预备项目）审批；请专业公司对房地产投资工程项目进行环境影响评价，向政府环保部门报批；房地产投资项目工程建筑设计完成之后，要想政府规划部门申请建筑设计方案审查，缴纳城市建设配套费，随之完善其他相关的手续之后，领取《建设工程规划许可证》；然后向建设主管部门报送房地产投资工程项目施工图，由建设主管部门对房地产投资工程项目施工图进行审查（包括抗震、安全等各项专项审查）、取得建设主管部门审查通过意见书，向卫生防疫部门、公安消防部门、人防部门等相关部门申请对房地产投资项目施工图的专项审查，取得各个专项审查的通过意见书；通过招投标的方式选定建立房地产投资项目施工的监理承包单位，向质监局、安监部门办理工程安全、质量保监手续，完善其他相关手续之后，再向建设主管部门申请《施工许可证》。之后上述行政许可审批工作完成会后，才能进行房地产投资项目工程施工。在具备房屋销售条件后，可以向房管部门申请领取《商品房预售许可证》。

做好房地产工程项目施工阶段项目的管理

房地产工程项目施工阶段的项目管理应该从管理制度、管理的外部协调、管理的动作程序以及管理的组织结构抓起，开发商应对房地产工程项目的质量、进度和投资进行有效控制，把整个房地产工程项目施工过程掌握在有序可控的状态之下。要做到这些，首先必须要建立一个健全的工程管理组织结构。开发商应根据房地产工程项目的复杂程度、规模以及特点建立一个与之相适应的组织管理机构。设立项目总经理，负责整个房地产工程项目的管理和规划，总经理以下则设立副总经理、工程技术总负责人。下面再设立行政部门、销售部门、财务部门、工程技术部门、工程报建部门、材料部门、合同预算部门等。这个组织构架各异根据房地产工程项目和公司具体的灵活情况进行相应调整。房地产工程项目组织设计的原则是，必须在房地产工程项目管理工作的每个部门都要有人管，但不能出现智能重叠。因此，房地产工程项目管理必须要做好度的掌握。只要实现对工程项目施工过程合理有序地管理，杜绝出现工程进度款乱支付和多支付，工程材料采购价过高，设计不合理造成的施工反工等情况，就能保证房地产投资的可控性，使投资收益实现最大化。

房地产的投资成本影响和制约着房屋销售的价格，而房屋销售的价格又与老百姓的生活息息相关。而且投资管理的效果又直接关系到企业的经济效益，通过投资控制可以减少和杜绝企业的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。只有在项目投资管理中，综合考虑多方面的因素，控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义，所以说在房地产项目中投资管理的控制对于国家还是企业都是双赢，这样企业才能永远立于不败之地。

参考资料：

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给排水工程在房地产项目建设中控制管理的好坏直接影响给排水工程的质量，影响到整个房地产项目的验收及使用功能，关系到工程项目的质量、工期、投资和预期效果，要实现房地产项目投入和产出的良性循环，房地产开发企业的高效管理和具备应对措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人员的总体素质决定工程质量

房地产项目工程建设是通过人将材料组织而形成，应重视提高工程施工管理人员的总体素质。从事给排水工程管理人员应不断提高业务能力和综合素质，掌握给排水和消防分部工程各系统的内容及设计、施工规范、有关主管部门正式及 “非正式”规定，熟悉建安相关各专业的设计、施工规范，努力提高建筑、结构、电气、给排水相关专业的知识，积累相关施工工艺和施工方法等现场经验，了解本专业不断进步的创新技术，并具综合业务水平和工作能力，如工程预决算、工序衔接及工种配合、各种关系的协调等，熟悉给排水分部工程质量通病，在技术上、组织上提早做好预防措施，预见性地解决施工中存在的问题，提高建筑、管道、设备等交叉施工及各种管道综合布置避让能力，提高发现问题、分析问题和解决问题的能力，深入、细致地搞好给排水工程前期管理，促进房地产开发项目顺利开展。

2、做好工程决策、设计及施工事前的质量控制

重视前期管理，做好项目给排水工程决策、设计及施工事前质量控制，把握重点和难点，实现房地产项目投入和产出良性循环。房地产项目开发是一个动态的过程，一般可分为前期管理(包括立项、规划、设计及图纸会审等)、工程建设(包括施工、竣工验收及资料归档管理等)和销售管理(包括销售和物业管理等)等阶段，不同的阶段具有不同的风险特征，任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，房企必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。工程建设不同于科学实验，不能有失败，不允许有不合格品。工程质量控制的目的不是事后发现问题，而是事前避免质量问题的发生，或者事前识别质量隐患，重视工程形成的每一个环节，不局限于传统施工过程的质量管理，重视事前控制，真正做到“防患于未然，实现质量管理零缺陷。

2.1 项目建设前期基础性工作的重要性。

未雨绸缪，重视项目建设前期准备工作。首先，全面掌握工程建设第一手资料，如工程建设有关工程地质、水文地质、气象等自然情况;其次，重视测绘工作，确保项目总体规划、单体建设与周边室外给排水管网等市政基础设施协调。

2.2 重视项目图纸会审事前控制工作。

设计图纸是质量控制的重要依据。图纸设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，图纸会审又关系到各专业的协调，应组织好建设、监理、设计、施工和监督等单位、部门参加的设计交底和图纸会审会议。会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些场合，虽设计符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对设计进行适当的修改优化，将理论和实际结合，以保证工程质量符合规范的要求，多方应共同斟酌把关，全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计对审图时所提问题及时做出补充修改完善，并协调解决会审中提出的技术问题，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。

2.2.1 注意审查给排水设计说明。

检查设计是否符合相关规范或有关技术质量标准，是否符合消防、环保等当地主管部门的正式及“非正式”的规定。

2.2.2 注意审查给水、排水、消防平面图和系统图。

首先，检查设计是否合理和优化，土建图与给排水施工图是否配合，各专业图纸之间是否“打架”，管道设置是否合理，给排水、消防管线(线槽)穿梁时，是否影响结构安全，楼面净空是否影响结构、使用和消防要求;其次，检查图纸是否符合规范，例如重点检查水表、阀门的设置情况，建议突破相关规范合理增设小区室外给水、消防系统阀门、水表，表面上增加建设成本，但实际上合理增设阀门、水表可形成多个独立小网络式防火墙，设置多个水表便于通过消防、给水水表进行水量平衡分析检查漏水隐患，设置多个阀门犹如设置防火墙有利于检查漏水隐患、 物业管理及拯救系统质量缺陷 ，经验和教训是宝贵的。再次，检查供水网络是否遵循规范、合理分区。

2.2.3 注意审查给排水等综合管网图。

检查项目综合管线图，是否统筹整个项目，室外上水管网、市政排水管网是否配套协调。检查管道施工规范要求，管道坡度是否注明，雨污水管设置检查井距离是否过长，管道埋设深度是否足够。

2.2.4 注意审查设计所选用的给排水管道、材料及设备质量。

对所用材料的利弊提出问题或建议，供设计或建设单位参考，要求设计、施工和监理等单位共同把关，采用合格、合理的管材、管件、阀门和设备。材料质量直接关系工程质量，其质量的低劣直接关系建筑物使用功能和使用价值。如上海某高层小区，室外地下给水管道系统建成后，还未竣工，水压偏低，泄漏严重，无法使用，经检查发现选用管道材料部分不合格，无奈重新建设造成严重经济损失。

2.2.5 注意审查管径大小是否合适、合理。

如一些公共卫生间由于目前使用条件及人员的复杂，其污水总立管管径不能按通常几个蹲位来计算，有时设计 DN 100的管径，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。还有南方雨季雨量偏大，雨水管径设置应因地制宜。

3、做好施工前质量控制其他准备工作

3.1 做好施工前工程概预算。

根据施工图纸进行工程概预算，掌握工程施工有关工程量第一手资料，结合合同、图纸以及土建的总体进度做好给排水工程前期施工准备，做好工程项目投资、质量和进度事前控制。

3.2 提前参与工程所需的原材料、构配件和设备等选型与定货。

根据图纸，结合规范、标准和工程实际， 注重其功能性价比，货比三家，提出合理化建议，确保工程投资、质量、进度优化。

3.3 施工方案、方法、工艺控制以及施工机械、设备等事前控制。

篇6

1投资雏形阶段

这个阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，粗略估算各个开发方案的工程造价，协助业主作出决策和投资资金准备。这个阶段依据的资料不多，主要有：

工地的位置、占地面积、陈述；

项目详情，如总建筑面积、建筑楼栋数、建筑高度、用途；

项目质量等级，如甲级写字楼、五星级公寓；

已完工相似项目的资料。

这个阶段对积累的经验数据、指标的准确性要求比较高，可采用每平方米和每功能的成本价进行估算，并根据业主的反馈意见修改方案对估算价进行调整，控制造价于造价计划之内。粗略估算方法：

总建筑成本=总建筑面积×单方单价；或总建筑成本=∑（功能筑面积×功能单价）。

在本阶段，为了更好地估算工程造价，造价咨询单位平时必须多做到对已完工相似项目资料的分析和对经验数据、指标的积累。

2 设计阶段

设计是建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计是否合理对控制工程造价具有重要影响。运用全过程工程造价理论及结合技术经济分析方法分析，初步设计、技术设计、施工图设计对工程投资影响分别为75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可见：设计阶段是影响工程投资的最主要阶段，是建设项目付诸实施的龙头。

正因为如此，很多有能力的房地产公司都成立自己的审图中心，以贯彻业主自己的开发意图和开发功能。初步设计阶段主要侧重技术功能要求，其重要特征是：以提高价值目标和业主要求为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。施工图设计阶段主要侧重于造价控制，按照批准的初步设计的总概算严格控制施工图设计。

设计阶段造价动态管理的目的是根据业主的开发意图，利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策，并及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内，最终形成工程项目造价运行指导书。设计阶段的造价控制并不一定意味要降低工程成本。如有一个靠近江边的住宅小区，业主对景观园林设计审核后还认为档次不够，又调整景观设计增加了约十万元的投资，使小区提高了一个档次，后来准备买楼的人看了都赞不绝口，卖楼价调升后还销售火爆，比原来的方案多获利润近百万元。这可用价值工程的原理进行解释：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”

而功能的大幅度增加，正是利润增加的主要原因。

设计阶段的造价概算编制的主要依据：

建筑平面图、立面图和剖面图；

结构布置平面图；

地基资料；

装修准则；

机电设备数据。

设计阶段的造价概算编制方法：

总建筑成本=∑（概算数量×概算单价）

其中概算单价的确定参考最近类似项目的单价、最近完成的造价估算、供应商和分包商的报价。

随着设计的变更、深入和完善，根据更新的资料对概算数量和单价进行调整，最后汇总为详细预算造价，作为工程项目造价运行指导书。

详细预算造价的编制方法：

总建筑成本=∑（概算修正数量×概算修正单价）

修正后的详细预算造价，包含各分部分项工程的造价指标。详细预算造价经业主审核批准后，作为指导工程造价管理的文件。工程项目造价运行指导书实际就是将按项目的分项分部工程分解，列出各分部分项工程的造价控制指标，以指导后期工程的运作，作为后期各分部分项工程的造价控制的依据。这一点非常重要，实际上是把造价的控制指标分解到各个分项分部工程当中，使造价的动态控制更加具有操作性。后期工程造价的每一个动态节点，都必须与工程项目造价运行指导书的限额指标进行比较，将动态造价控制在限额指标之内。工程项目造价运行指导书也作为业主的资金准备和支付的依据。造价运行指导书指标的修改也须经业主同意。

如某房地产开发工程项目的室外电缆项目中，由于本次供电所的供电点比较远（约200米，比以往经验值30米多），按用电负荷计算的指标明显超标。我方发现后及时通知业主，说明造价增加的原因并修正指标，让业主作好增加资金的准备。

在本阶段，为了更好地确定工程造价，造价咨询单位要做到以下几点：

利用价值工程进行技术经济分析，协助业主对设计方案进行优化决策；

及时调整设计概算，控制在设计限额指标之内；

最后形成具有指导意义的工程项目造价运行指导书。

3 招标阶段

招标是业主引入竞争机制、合理控制工程成本的一种手段。招标分为工程招标和设备材料招标。通过招标，可以充分发挥承包方的管理优势和积极性，为业主找到合适的承包商。通过招标一般可以为业主节约工程成本5%-10%。

招标阶段所需的资料有：整套施工图设计图纸、工程规范、工程量清单。

造价咨询单位在本阶段承担重要的任务。造价咨询单位根据整套施工图设计图纸、工程规范，对工程量清单进行编制。工程量清单编制的质量不但直接影响招标的质量，而且影响工程造价的确定，因为工程量清单将作为合同的附件、作为结算的重要依据，它的偏差会引起承包方的索赔。工程量清单编制后，造价咨询单位根据施工工艺、当地现时人材机的市场价编制标底。标底同样会直接影响招标的结果和工程中标价的确定。

招标工作完成后，业主和承包商签订合同，合同价即为工程的现阶段造价：

总建筑成本=∑合同价==∑（清单工程量×合同单价）

招标阶段造价的态管理的目的是根据造价咨询单位编制的标底或中标价，与工程项目造价运行指导书的指标进行比较，对超标的项目进行仔细的分析，找出超标的原因（工艺复杂、物价上涨、现场环境或其他不可控因素等），通过计价计算超标量的多少，及早对业主发出警报，使业主及早作出决策。

如在去年年底某项目的电缆招标采购中，由于铜价一路飙升，超出了造价运行指导书的指标，我方及时通知业主作好增加资金的准备，以免由于资金缺乏造成材料的供应不足，影响后期工程的正常施工。

在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：

1）进行市场调查，编制标底；2）协助业主进行招标确定施工单位；3）协助业主和施工单位签订合同；4）及时汇总工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。

4 施工阶段

施工阶段是项目从施工图设想到实际实施的阶段，也是业主资金大量投入的阶段，本阶段造价的动态控制更为重要。本阶段造价动态控制的目的是合理处理设计变更、索赔或现场签证引起的造价变化，及时准确为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。

施工阶段的造价动态编制的主要依据：

1)合同；2）整套施工图设计图纸；3）设计变更、索赔或现场签证；4)工程进度计划；5）已完工程量；6）当时当地人材机的市场价；7）工程施工验收规范；8）工程项目造价运行指导书。

施工阶段的造价动态编制的方法（按月或累计）：

当月建筑成本 =∑（当月已完工程量×合同单价）+当月签证

已完累计建筑成本=∑（以前每月建筑成本）

或已完累计建筑成本=∑（已完累计工程量×合同单价）+已累计签证

在本阶段，为了更好地确定工程造价，作为造价咨询单位必须做到以下几点：

1)熟悉合同条款，严格按合同办事；2)公平公正地处理设计变更、索赔或现场签证；3)准确核对每月和累计工程量；4)及时了解人材机的市场价变化并对工程进行计价；5)为业主提供每月的进度支付款和预付款的计价依据。6)及时对隐蔽工程和已完工的分项工程进行结算；7)配合业主的分部验收，及时对已完工的分部工程进行结算；8)及时汇总分部分项工程造价，并不断与项目造价运行指导书比较确定是否超标。发现问题及时反馈调整。

5 竣工验收结算阶段

竣工结算存在的问题：施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，通过调核算对比资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关将会造成不可挽回的损失，它也是维护业主经济权益的重要环节,也是核算一个工程成本和利润的重要依据，因此，一定认真、合理、严谨、公平公正的态度做好结算工作。

竣工验收阶段的造价动态编制的主要依据：

合同；

竣工图；

工程验收证明；

设计变更、索赔或现场签证；

工程项目造价运行指导书。

竣工验收阶段的造价动态编制的方法：

总建筑成本 =∑（总工程量×合同单价）+总签证

结算造价是检验造价控制效果的标准，也是业主和施工单位对我们造价咨询单位工作的肯定，结算数据也作为下一个开发项目参考的重要数据。

篇7

中图分类号：TU71

文献标识码：B

文章编号：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年来，房地产业在国民经济中的地位日趋重要，它的迅猛发展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的发展史来看，我国的房地产业仍然处于成长期，仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产生产和供应机制取代传统的、自给自足的生产方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。

2开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品――楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。

开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3规划管理的重要涵义

规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

3.1开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。

3.5将规划设计成果转成基础资料。审批通过的规划图（如控制性详规等），可以成为规划管理信息系统的参考资料，为审批、方案研究及后续分析等工作服务工程流程可由图1表示：

4施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进

房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容（部分地体现在开发管理工作中）。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高；但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工（管理）经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

另一方面，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。

6结语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

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关键词：房地产公司、项目开发、成本管理、全过程控制

中图分类号: F293.3文献标识码：A

近几年，我国房地产行业经历了严厉的调控政策，严峻的市场形势使众多的房地产企业加倍关注房地产项目开发的成本管理。

做好项目成本管理的全过程控制已成为房地产公司责任管理者工作的重中之重。

一、房地产项目成本管理全过程控制的概述

房地产项目的成本控制是一个动态投资控制概念，需要经历以下几个过程或者说阶段：

1、可行性研究分析；

2、设计；

3、开发报建；

4、招标采购；

5、招标建设；

6、营销；

7、竣工交付使用。

经历了上述七个阶段后就进入了物业管理维护阶段。

在项目开发的全部过程中，任何阶段、任何环节的成本失控都将导致项目成本超出目标成本，从而降低了目标收益或利润率。

项目成本管理的全过程控制，就是要在项目的全生命周期贯彻目标成本，根据过程中的各个阶段不同的特点和内容建立目标成本体系，进行动态执行和控制。

实施项目全生命周期目标成本管理，重点在于执行和控制，随着项目的推进，成本的影响将会逐渐减小。

在我国，房地产行业已经经历了多年的发展，各房地产企业发展的过程，正是一个不断加强成本控制意识的过程。我们应该借鉴同行的经验，总结和把握本企业的特点，把成本管理从以往的粗放式转移到精细化、标准化上来。

二、项目开发论证阶段的成本分析

项目开发论证是评估项目可行性的重要过程，其中产品定位是决定项目成本的最重要因素。

项目论证阶段的成本管理主要是做好项目的可行性研究分析。重点是根据项目所在地的房地产市场状况作出准确的项目定位、项目成本构成分析和项目运作计划。要在成本调研的基础上把握好当地的成本情况。

1、项目定位分析

项目定位分析包括城市发展状况分析、当地房地产状况分析和项目分析三个方面。其中项目分析是可行性研究分析中的核心。

2、项目成本估计

⑴、项目成本调研。其内容包括简要的调研目的、时间、人员、对象、大致的过程和内容；管理方面的招投标，造价管理，政府垄断的情况及相关收费；成本水平及其价格构成；典型楼盘资料列此，主要资源状况的收集以及实例测算。

⑵、项目开发的节奏模拟

⑶、项目开发中目标的构成：由于土地成本在很大程度上占项目成本的构成比例不可控，所以在未来的工作中应给出除土地成本之外，其他费用的构成及适宜的比例。

三、项目开发设计阶段的目标成本

设计阶段是项目成本控制的最重要阶段。

设计阶段，承上，是将项目论证的成果通过施工图来表现，从而实现项目意图；下，则将指导合同的订立和现场施工。所以图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。

设计阶段的成本控制包括了以下的内容：

1、方案设计阶段的目标成本控制。主要是在可行性研究的基础上进行深化，将项目实际构成的成本分解到各个专业；强化专业间的平衡搭配；加强各专业间的沟通和协同，避免后期的方案变更。

2、项目开发施工图设计阶段的限额设计。

施工图限额设计即指在设计限额的控制下，开展设计工作，以保证目标成本的可控。

限额设计可以注意从控制外墙面积，控制窗地比，控制单价较高的材料用量；合理搭配各种材料；合理对待新工艺等方面着手。

3、设计费用构成的管理。

4、设计变更管理。应规范设计变更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位发生变更，造成返工；要审慎的处理材料的变更。

四、项目开发中招标采购阶段的合约规划

招标采购包含了两方面的内容。一是合作伙伴的采购以及材料供应商的采购；二是寻找和确立项目合作方的过程。

不同的合作方在报价和合作质量上是有一定区别的。优秀的企业在取费以及付款方式方面会有更高的要求，但是在产品质量方面更有保障，有利于降低后期维护费用和保证时间节点、进度目标的实现。

合约规划简言之即做好事前的计划，养成按计划办事的习惯。合理的合约规划对项目成本的控制有举足轻重的作用。

合约规划大致包括三方面：

1、项目合同分判：即把管理分解到分项工程和材料上，努力控制全过程的细节和材料，以期达到降低造价、保证质量、控制成本的目的。

合同分判的主要内容包括：合理界定土建单位的施工范围；界定项目总合同数量要适应自身的管理能力；尽可能约定签证以及设计变更的执行流程。

2、合作单位规划：应明确对所确定的合作单位的要求，并明确付款节点。

3、材料供应规划：明确甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清单。

五、项目开发施工过程的动态成本控制

对房地产公司而言，项目施工的过程持续时间最长。整个工程成本约占项目总成本的35%~40%，和土地成本并列项目总成本的前两位。但工程施工阶段并非影响项目总成本的最重要阶段。经验告诉我们，除非发生特别重大的变化，工程施工对整个项目总成本的影响都在5%以内。尽管工程施工过程对项目总成本的影响在比例上来看较小，但我们依然要足够重视施工过程的动态成本控制。

施工过程的动态成本控制应从以下几方面着手：

1、施工计划的编制

施工计划的编制是可行性研究的深化，从时间关系上保证可行性研究中时间节点的实现。施工计划中的里程碑节点计划，直接关系到企业资金的周转速度。

施工计划的编制还应包括对设计、合同的时间要求以及工程进度款支付的管理。

2、签证的管理。要明晰签证范围。一家公司代另一家公司施工的签证必须有足够的证据。

3、设计变更施工管理。控制好设计变更对成本的影响，应及时掌握相应部位施工的情况，做好信息收集记录，要尽量将变更在未施工阶段处理掉。

4、动态成本的管理。签证和变更发生后形成的项目实际发生的成本就是项目的动态成本。所以及时的将签证和变更形成的成本进行动态管理是成本管理部门的重要职责之一，同时也是过程管理的重要手段和方法。现在ERP系统的建立和执行更有利于相关部门进行动态成本的监控和管理了。

ERP系统以集信息技术与先进管理思想于一身的优势，已成为现代企业的运行模式。它以系统化的管理思想为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台，成为企业在信息时代生存、发展的基石，对于改善企业业务流程，提高企业核心竞争力具有显著作用。

通过ERP系统，我们可以及时了解已经发生的成本和剩余成本的数量，同时成本警戒线在关键时刻会提醒相关人员，避免成本失控。

动态成本管理应以成本管理中心为主导，并在其它部门的大力配合下才能有效的实施。

六、项目开发结算阶段，合同价调整的成本管理。

项目开发的结算是成本控制的最后一个工作环节。结算阶段的合同价调整，直接影响项目的成本控制和结果。

1、工程结算办理。包括核实工程结算的条件和执行工程结算程序。工程结算必须具备以下的基本条件：

⑴、应符合合同或是协议有关结算条款的规定；

⑵、要具备完整有效的质量评定结果以及符合规范要求的竣工验收资料；

⑶、做到工程竣工图、设计变更、现场签证及其它有关结算的原始资料齐备；

⑷、已将工程遗留问题处理完毕并验收合格。

⑸、施工单位结算书是按要求编制的，所附的资料齐全。

2、签证结算管理，要着重做好下列两点：

⑴、要剔除包含在合同范围内的签证。在结算工作中经常会遇到包含在合同范围内的签证。有时工程管理部门在某种情况下为了保证进度，迁就施工单位，明知不应签的却签给了施工单位。这部分签证在结算阶段必须坚决扣除。

⑵、要剔除包含在措施费中的签证。所谓包含在措施费中的签证，通常是在合同约定不清晰或经办人员对定额计价办法不熟悉的情况下造成的。这部分费用可在结算阶段作为措施费支付，不再作签证结算。

3、成本指标的累积

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中图分类号：F293 文献标识码： A

成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力，降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产项目的成本目标管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息，从而使企业获取更大的经济效益。

一、房地产企业加强成本控制的重要性

房地产企业需要在管理和销售两个方面进行提高，以求更大的经营利润的获得。而提高利润，还需要节省成本。在当前市场的环境下，需要重视成本控制，它也成为了企业进一步发展的重要因素之一：

1.房地产行业有自身的特点，这也是与其他行业不同的地方，即房地产行业的成本是事先预估的，不是事后统计的。因此在成本没有完全确定的情况下就进行销售工作的开展，对企业利润的保证十分不利。而且只有将成本预估准确，才能进一步地提高企业的经营利润和效益。

2.随着社会经济发展和技术条件的进步，市场竞争越来越激烈，因此导致了市场的利润获得难度也在不断的提高。消费者的行为也越来越趋向理性，因此成本控制一旦发生问题，就容易造成利润的损失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年来，房地产开发企业拿地成本呈逐渐上升趋势，土地市场普遍采用招拍挂形式出让国有土地，只有出价最高的才能拿到国有土地的使用权，房地产开发企业想低价拿地从而达到获取超额利润的运作模式，在实际开发过程中操作起来越来越难。因此，成本控制是实现利润的前提条件，成本控制工作的开展对企业进一步发展，乃至在市场上得到更大的份额都有着重要作用。

综上所述，根据我国经济发展的实际，房地产企业的成本控制工作开展应该从提高管理意识入手，并在企业内部树立一种节约成本，取得更多效益的经营文化氛围，并使其成为企业从上到下的共识，并树立相应的成本管理的经营战略。而且要进一步建立健全相关机制，提高科学性和稳定性，进而在实践中更好地落实成本控制战略，达到更大的利润和市场地位。

二、房地产开发企业工程项目管理中成本控制的具体方法

1. 土地使用权的取得，主要是在项目策划决策阶段。作为房地产企业开发成本的重要组成部分，房地产企业在购买地块时所支付的国有土地使用权出让金在其开发总成本中所占的比重愈来愈大，这主要是来源于宏观大环境的影响，是房地产企业自身所无法控制的。因此，房地产企业首先需对政府招拍挂的地块进行缜密的考察，包括对该地块的商业价值、周边环境、交通状况、给排水条件、三通条件等进行实地勘察，以形成对该地块实际开发价值或成本的较为客观、准确的评估，为招拍挂时的竞标打下良好的基础。此外，还要对所招拍挂地块现有建筑物的拆迁进度、周边竞标对手情况、有无历史遗留问题等进行考察，以对该地块的开发风险能有一个较为准确判断。最终目的在于，做好项目总体投资及效益估算，力争估算的价格与实际工程价格更接近，为工程建设的必要性提供依据。进而提出成本费用控制目标，成为提交设计院的严格控制标准，且不得随意更改，需要制定审批权限加以控制。

2. 开发项目设计。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为为75%～95%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为为5%～35%。显然，设计阶段是工程项目管理中成本控制最关键的重点之一。

2.1 开发项目方案设计。从房地产开发的历史经验来看，开发项目设计方案的优劣性对整个项目开发的成败有着极为重要的影响。因此，在确定工程的设计方案时，一定要坚持对方案的严格评审，择优确定项目的设计或规划方案，并以土地的综合使用率为核心。一般来说，优秀的项目设计方案不一定是最为美观或漂亮的，但肯定是最为实用或经济的，其对平面的布局较为合理，长宽比例比较恰当，户型和面积、层数和层高的搭配也是比较合理的。从方案设计的重要性来看，方案设计的成本实质上是次要的，而且往往成本越高的设计方案其技术指标越高、方案越为合理、投资效益也越好，因此在选择开发项目的设计方案时，要进行投资收益与方案成本的综合考虑，使单位方案成本的投资收益最大化。

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中图分类号：F293文献标识码： A

在房地产项目中，开发项目的管理是具有关键地位的。它之所以如此重要是因为它可以降低工程成本，缩小工程的施工风险。但是，在目前来看，工程管理还是一项十分复杂的系统性管理工作，工程的管理存在建设的每一个部分。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。

一、房地产开发项目工程管理概述

（1）房地产开发项目工程管理的重要意义

①由于房地产开发项目工程的建设内容较为广泛，其工程管理在项目的建设过程属于一线的基础性综合管理工作，同工程建设的每一环节都有着直接联系，只有条理性和系统性较强的管理才能够确保工程保质保量的按时完成。②房地产开发项目工程管理有利于疏通房地产建设项目过程的社会关系。在房地产开发项目建设的过程中，要与社会各个部门、企业之间产生联系，而这些联系大多由开发项目的工程管理员进行，只有管理恰当才能确保房地产开发项目的完整性。③房地产开发项目工程管理是工作量较多且最为主要的一项职能工作，它贯穿在整个投资建设过程。从前期的决策阶段到后期的交付使用阶段，甚至是实施过程的其他职能活动，所有的工作都在工程管理范围之内，全都离不开工程管理工作。

（2）房地产开发项目工程管理的具体内容

房地产开发项目工程管理的内容繁多，以蒙山新联标准工业厂房工程、兴隆佳苑、兴隆花园等开发建设项目为例，具体的工程管理内容主要有房地产开发项目的整体规划与管理、房地产开发项目的质量监理、房地产开发项目的配合协调管理工作、工程验收的管理几个方面:

1）房地产开发项目的整体规划与管理。此项管理内容是房地产开发项目进行施工之前不可缺少的重要步骤，主要是制定出切实可行的工程方案。严禁将规划时间缩短来加快工程的开工，以免后期工作无法正常的进行，使得建设成本额外的增加。

2）房地产开发项目的质量监理。房地产建筑物自身质量的好坏对于其竞争有着重要影响，想要获得更多的社会效益和经济效益，首要任务是确保建筑物的质量。所以在建设过程要对现场施工做到严格的监理，一旦发现存有质量问题要及时的严查落实。

3）房地产开发项目的配合协调管理工作。由于房地产开发项目涉及因素较多，建设的范围较广，在建设过程中免不了出现矛盾。工程管理有利于协调所出现的各种矛盾，配合好建设单位，使工程建设顺利的进行。

4）工程验收的管理。只有符合合同有关竣工相关标准的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前应两格参照国家相关的质量审核标准，开展验收工作。验收工作开展得好有利于缩短竣工的时间，顺利进行竣工结算。

二、房地产开发项目工程管理的现状

目前部分房地产开发项目工程管理存在的现状有:房地产开发项目工程管理的体制尚未健全、房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足、房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制，如图1所示。

图1 房地产开发项目工程管理存在的现状

（1）房地产开发项目工程管理的体制尚未健全

作为房地产开发项目工程管理中较为重要的一个方面，管理体制对于工程管理具有重要影响，若管理体制欠缺，不但会阻碍开发项目工程的实施，还会影响到房地产开发商的发展。当前形势下，大多数的房地产开发项目都普遍存在削减管理人数来节约开支和成本，致使出现工程管理人员空缺的现象。

（2）房地产开发项目工程管理前期的准备工作不足

许多的房地产开发公司通常情况下都将关注的焦点过多集中在所开发的地块位置、周边配套设施以及商业环境上面，缺乏工程前期调研准备工作，对技术资料掌握也不是很充足。另外，开发商对工程管理工作了解的不多，导致开发商草率的进行开工，由于对工程管理缺乏足够的掌握，在进行设计时没有充分的依据，也无法进行项目管理的预测以及控制团。同时也致使开发单位不能很好的了解和掌握城市相关信息，在一定程度上给业主带来许多困扰和不便。

（3）房地产开发项目工程管理没有明确的奖惩制和责任制

在房地产开发项目的工程管理中，质量管理是较为关键的一个环节，但是通常会存在工作人员责任不明确，无法将责任与质量相挂钩的问题，一旦出现质量问题无法及时找出具体的责任人，久而久之导致工作人员的责任感逐渐淡薄，影响总体的工程质量。另外，在工程管理中欠缺奖惩制度，在管理方面成绩突出的人员没有得到相应的奖励，严重的降低工作人员的工作积极性，从而导致工作人员在工作上敷衍了事。

三、加强房地产开发项目工程管理的措施

基于以上大部分房地产开发项目工程管理中目前的现状，并结合我们具体的房地产开发项目，如:梧州市大型高尚低层住宅小区“欧洲花园”商品房开发项目、银湖碧苑商品房开发项目等具体的实例，采取合理有效的措施在今后的工作中加强房地产开发项目工程管理将显得很有必要。

（1）健全房地产开发项目工程管理的体制

房地产开发企业要稳步的生存发展下去，就必须以健全的工程管理体制作为前提。如:“欧洲花园”虽有一套完整的工程管理体系，但在实际执行的过程中，因为管理体制尚有欠缺的部分，使得管理不够充分。建立健全的房地产开发项目管理体制，首要任务是优化配置房地产项目管理机构以及管理部门，同时根据房地产开发项目工程管理实际的工作需求进行人员的适当分配，满足房地产开发项目工程管理过程中的具体工作，并将这些工作具体落实到位。

（2）加强房地产开发项目工程管理前期的准备工作

要优化房地产开发项目工程管理工作就要加强工程管理前期的准备工作，其中包括设计阶段与规划阶段的准备工作，在设计阶段应该充分重视并规划设计，将市场的需求作为出发点，综合考虑生态、经济、性能等多个方面的设计，全方位协调与平衡利益，避免不停变更所致的浪费习。除此之外，同设计单位加强联系，做到全面的管理，使前期管理、过程管理、事后管理一致，使项目管理成为动态管理系统。同时也要结合具

体实际情况，遵循预算的施工图。

（3）建立并完善工程管理的责任和奖惩机制

房地产开发项目工程管理体系要长期的维持下去首先必须要有相应有效的工程管理责任制，将具体责任落实到负责人。其次建立工程绩效管理，建立起确实可行的工程管理绩效考核标准以及明了的奖惩机制，做到准确、客观的将责任制的工程管理推行到底，强化责任和明确分工，并使工作人员得到相应的奖励和惩罚。最后，加强建设项目的施工管理，充分的调动工程管理人员的工作主动性一、积极性和创造性。

结语

综上所述，作为工程建设中较为重要的职能性工作，房地产开发项目工程管理是一项系统性的复杂工作。房地产开发企业应将当代房地产的开发管理的理念、房地产市场需求以及对市场的准确把握作为基础，以最新施工技术作为依托，并将专业化管理当作核心，投入大量优秀人力资源进行全面管理。并健全开发项目工程管理体制，加强房地产开发项目工程的管理，推动房地产开发企业蓬勃向上的发展。

参考文献