房地产的投资价值模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产的投资价值，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

财政部于2006年2月15日颁布了新的企业会计准则，其中《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在非金融资产计量中引入公允价值，因此具有十分重要的意义。

一、单独列示投资性房地产

新准则中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物。因此，一般开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产” 等其他相关的会计准则中加以处理。然而，随着经济的发展和投资观念的改变, 投资性房地产已成为一项经营性活动, 而不是传统意义上的固定资产：一方面，投资性房地产经过数年以后，其市场价值不仅可能高于账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离。新准则将投资性房地产从一般性固定资产和无形资产中分离，更加清晰地反映了企业持有房地产的构成情况和盈利能力，提高了会计信息的相关性，符合我国经济发展的现状。

二、公允价值在投资性房地产中的具体运用

采用公允价值作为计量属性是新会计准则的一大亮点。公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面：

1.投资性房地产后续计量

新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将有关资产的账面价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映，只需单账户反映资产的实际成本即可。

而在公允价值模式下，投资性房地产应按照首次执行日的公允价值作为入账价值，公允价值与原资产账面价值之间的差额调整期初留存收益。在后续支出的确认与计量上，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益。日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响。企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

举例说明：某企业于20x7年5月1日起将新开发完成的一栋写字楼租赁给甲公司使用，租赁期为五年。写字楼造价3000万元，20x7年5月1日的公允价值为3200万元，则在公允价值模式下，应确定该项投资性房地产的入账价值为3200万元（其中成本3000万元，公允价值变动200万元）。假如当期期末该项资产的公允价值上升为3500万元，则应补调其账面价值300万元，并将该差额记入“公允价值变动损益”。

2.后续计量模式变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值与原账面价值之间产生了差额，这个差额不直接计入损益，而是作为会计政策变更处理，调整期初留存收益(未分配利润)。而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

3.投资性房地产与其他资产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，并且满足条件的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

三、公允价值计量对投资性房地产的影响

与国际财务报告准则相比，我国新会计准则对公允价值计量的应用十分谨慎。企业采用公允价值对投资性房地产进行计量，主要有以下几个方面的影响：

1.对企业资产结构的影响

新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。

2.对所有者权益的影响

企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。

而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。

3.对企业利润的影响

公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，如果投资性房地产升值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，企业当年的利润就会增加；又由于公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销，从而可以减少费用的支出，也会增加当年的利润。而我国目前房地产价格刚好处于持续上涨阶段，因此采用公允价值模式，可以提高这些房地产企业的盈利水平，使企业净利润有所提升。

4.对税负的影响

由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。

综上所述，此次新准则中对投资性房地产的相关规定，尤其是公允价值的引入，意义十分重大，对房地产行业将产生一定的影响。但是，目前公允价值的确定仍是一个难点，未来还应加强对投资性房地产价值评估的研究，只有把握好公允价值在投资性房地产中的应用，才能进行正确的会计核算，提升企业的投资价值。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社,2006

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则――应用指南.财政经济出版社,2006

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公允价值的主要特性被描述为公允性、现时性和估计性。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等。

我国新准则明确表示，取得成本应被确认为投资性房地产的初始计量，与取得固定资产或无形资产的成本确认方法相同。同时规定，在其后续计量上存在历史成本和公允价值两种计量模式。可采用公允价值计量模式的条件是：一是市场足够活跃。二是能真实可靠的确定公允价值。企业若满足条件，可作为变更会计政策――以公允价值计量模式替代历史成本计量模式，一旦确定不得随意更改。尤其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得逆向操作再转回为成本模式，这就需要企业慎重选择。

二、投资性房地产中运用公允价值的必要性

长久以来，企业财务会计报表中的“资产”包括四项内容：流动资产、长期投资、固定资产和无形资产，其中投资性资产实际就是企业将暂时不用的资金用于各方面投资以期获益。研读新会计准则可以发现，存在巨大获益能力的投资性资产在企业中，通常是：交易性金融资产、可供出售的金融资产和投资性房地产，而投资性房地产作为最具潜力投资项目被各界所公认。在投资性房地产中由历史成本计量转换为公允价值计量，显然可以带来更大的升值空间，可为企业的利润和净资产带来巨幅增长的潜力。具体表现为： （1）有利于提高投资性企业的账面净资产价值。（2）有利于增加扩大相关企业的利润波动性。（3）短期内将对会计信息披露不充分的公司产生影响。（4）对会计信息质量产生影响。

三、我国投资性房地产上市公司计量模式选择现状及存在的问题

由我国上市公司执行新会计准则情况分析报告（财政部会计司2007―2010年度），获取如下四年财政数据，我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状（见表1）：

由表1看出：

2007年，作为新会计准则实施的第一年，外界普遍预测许多公司会因公允价值带来的丰厚账面收益而倾向选择此计量模式。然后报告披露显示，选择公允价值计量模式的公司仅增长至18家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.86%。

2008年，采用公允价值模式的上市公司为20家，占存在投资性房地产的上市公司总数的2.90%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有评估价格（14家公司）。

2009年，为有效扼制企业确认巨额商誉，避免给企业持续经营和稳定发展造成不良影响，会计准则仍坚持谨慎态度引入公允价值。数据表明，采用公允价值模式的上市公司为25家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.24%。

2010年，年报显示，采用公允价值模式的上市公司为27家，占存在投资性房地产的上市公司总数的3.28%。其中，投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（15家公司），参考同类同条件房地产的市场价格（9家公司），实地调查取得的价格（1家（下转第页）（上接第页）公司）。值得关注的是，两家上市公司（泛海建设和交通银行）未披露投资性房地产的公允价值确定方法。

综上分析，可总结概括：一是上市公司采用公允价值计量模式数量较少，但呈增长趋势。二是上市公司确定公允价值计量方法主要为：房地产评估价格法、参考同类同。

四、完善公允价值计量模式的建议

（1）加强我国公允价值理论建设。为能使公允价值计量模式更深入、更规范地实现国际趋同，应鼓励更大力度地建设、学习、公允价值理论，促进公允价值计量和确认的广泛应用：

（2）积极创造公允价值评估环境。为能给企业提供更好的估价环境，提供更低成本、更公开化的市场公允价值信息，可以考虑：1）应建立房地产市场信息数据库，通过数据的实时共享创造积极条件。2）应加大力完善我国各级市场，加强企业内外部监管。3）应鼓励发展并全面扶持资产评估行业和资产评估中介机构，以保证公允价值计量确认的真实性和可靠性

（3）完善企业公允价值信息披露。为能使企业投资者及相关者的利益得到更有利、更科学的保护，应进一步明确公允价值信息的披露程度，从准则角度细化公允价值计量信息披露的方式和方法。

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二、公允价值计量投资性房地产面临的问题

（一）估值技术不完善。估值技术的有效运用是公允价值计量投资性房地产准确性的根本保证，估值结果的准确性则是保证公允价值广泛运用的前提。《公允价值计量》准则规定，估值技术的运用在于确定估计市场参与者在计量日当前市场情况下有序交易中出售资产或转移负债的价格，并对市场法、收益法和成本法三种方法进行了介绍。就市场法而言，要求对活跃市场当前的状况、地理位置或其他限制条件进行分析调整，但由于我国地域辽阔且地区间的经济发展不同，导致价格差异较大，并且活跃市场并非是普遍存在，而相关信息均是相对而言，故很难对房地产的公允价值进行估值，因此该方法难以适用于我国复杂的经济社会环境和相对不完善的资本市场。就收益法而言，当企业现有房地产资料不适合作为企业现金流量取得的依据时，该方法无法适用。就成本法而言，对于投资性房地产的功能性贬值以及经济性贬值很难具体测量，因此也无法估计折旧贬值。而现行的重置成本法以历史成本为依据，也无法应对房地产市场未来价格走向不明的状况。

（二）信息获取成本高。采用公允价值模式计量时，需要考虑信息获取成本的问题。目前我国房地产市场不够完善，为保证评估价格的公允性，企业一般会选择聘请外部的专业人员对房地产项目进行评估，而这种按劳务计费的评估方式，将会增加企业获取信息的成本。虽然按照工作量大小分层级收费的方式较为合理，但聘请专业人员势必会增加一笔为数不少的费用，从而加重企业的经济负担。

（三）会计人员工作量增加。在成本模式和公允价值模式两种计量模式下，企业上交所得税的金额相同，但运用公允价值模式计量时，会导致所得税费用及递延所得税负债增加，故需要对会计和税法差异进行相应的调整，这无疑增加了会计人员的工作量。而在会计实务中，虽然可以利用公允价值后续计量不计提摊销或折旧的方式，减少当期费用从而操纵账面利润，但无法运用折旧及摊销达到抵税的作用，从而间接加大了税收成本。

（四）企业经营风险增加。企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，不再对其计提折旧和减值准备，且期末公允价值与账面价值差额计入变动损益。然而这部分未实现收益必然会影响企业的经营成果并导致利润波动。在房地产市场频繁变动的背景下，无疑会使企业的经营风险增加，而经营的不稳定性也会影响其利益相关者的判断，从而对企业的市场形象产生进一步影响。同时，经营风险的增加也会对企业规划布局产生不利影响，对未来生产和经营产生不稳定推动力。

（五）市场监管不足。由于现阶段我国房地产市场交易活跃度有限，企业在公允价值确定过程中过多考虑主观因素影响，存在上市公司利用公允价值后续计量模式操纵利润从而实现盈利的现象。尽管《公允价值计量》准则在信息披露方面进行了明确规定，但我国法律在会计舞弊以及舞弊责任明确、处罚机制等方面仍有待完善。例如证监会、国家财政部门和审计部门的监管力度有限，房地产企业利用法规漏洞，导致市场信息有失公允，严重制约了公允价值计量模式在我国的有效实施；法规所赋予的自主性很容易导致企业在发生亏损时，利用变更计量模式实现账面盈利，从而达到操纵利润的目的。

（六）政策指引有待完善。引入公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，为企业提供了自主选择的权利，但出于对公允价值难以准确取得且一旦变更难以转回的考虑，我国对待是否采用公允价值模式的问题仍较为保守。如何规避消极影响，在政策指引上积极引导企业运用公允价值计量模式是目前尚待解决的问题，这将对其采取何种态度对待公允价值计量产生极大的影响。政策指引的难点在于如何在不违反会计稳健性的同时，在准则中允许部分符合条件的资产在采用公允价值模式计量后予以转回。

三、完善公允价值计量投资性房地产的对策

（一）完善估值技术，建立网络数据库。房地产价格相关标准的量化和估值方法的准确把握，是运用公允价值计量模式的前提。政策制定机构应当参考地区经济发展的特点，借鉴资产评估中企业价值评估的方法，在现有指标的基础上修改、制定不同的修正系数，以提高估值方法的准确性。此外，借鉴国外资本市场机制，由政府组织建立网络数据库，广泛收集相关数据，通过互联网分享实时资料，从而规范市场信息的标尺。这种做法不但可以促进公允价值计量模式的应用，还能降低估值的运作成本。需要注意的是，我国目前的房地产市场还不够完善，政府房地产管理部门应充分利用网络信息技术，建立网络平台实时监控交易市场的动态，同时定期要求房地产企业更新交易数据，定期公示交易信息，紧密结合估值技术，提高公允价值评估的公允性和可靠性。

（二）降低信息获取成本。一方面，完善市场评估体系可以降低评估过程中不必要的资源损耗，提高工作效率，使行业发展推动定价机制趋于公平、合理。在国际会计准则和香港会计准则中，分别鼓励和强制要求选择独立的评估机构对公允价值进行认定，结合我国的实际情况，随着《投资性房地产评估指导意见（试行）》（中评协[2009]211号）等文件的，国内评估人员专业水平不断提高且评估体系逐渐形成，市场竞争机制促进评估价格趋于合理规范，从而能够降低企业获取信息的成本。另一方面，还应不断提升评估人员的素质。截至2014年评估行业已经拥有约3000家企业，从业人员近10万余人，其规模逐步与市场发展相适应。财政部取消注册资产评估师资格认证的举措，将促使市场发挥选择有实力中介机构的职能，其淘汰机制将进一步促进评估人员的素质提高。同时，企业还需加强内部管理规范，提高内部人员的职业能力，避免评估工作的随意性和主观性，从根本上提高工作效率，降低获取信息的成本。

（三）减少会计人员工作量。我国企业运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量将导致额外的税收成本产生，针对这一问题，应首先减少企业纳税的调整工作。在税法中以投资性房地产的公允价值作为计税基础，同时详细规定公允价值模式下的纳税处理，并提供可供参考的纳税处理案例方便其比较分析，从而使得投资性房地产和税法协调发展，同时增强其运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的积极性。此外，针对税法中按房地产当前余值征收房产税的问题，可以规定以投资性房地产的重估价值作为计税基础，同时颁布相应的税收优惠政策，减轻企业的税收负担，保证其不会因避税而采用成本法计量，推广投资性房地产公允价值计量模式的发展。

（四）完善信息披露制度。根据公允价值计量模式下投资性房地产的处理方式，如果投资性房地产的公允价值变动损益在利润中所占金额较大，很有可能存在企业利用其实现扭亏为盈的现象。为避免信息使用者受到误导，完善其信息披露势在必行。根据《公允价值计量》准则的规定，企业应当披露估值技术及输入值，并依据市场情况尽可能详细地披露重要内容。同时为增加披露信息的可靠性和真实性，对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，监管部门应当寻找第三方评估机构对其所披露的信息进行二次审核，或由政府组织建立具有相关资质的评估部门专门负责审核披露信息。针对上市公司财务报告信息披露的问题，可规定在报表附注“公允价值变动收益”项目中增加明细项目，提高信息披露的充分性和准确性。为避免上市公司通过公允价值模式计量操纵利润，或通过将其转换为自用以规避市场风险，应对投资性房地产转化或处置相关信息的披露格式予以统一规范，在年度报告数据披露中增加“投资性房地产转换或处置对企业的影响”项目，具体如表2所示。

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一、公允价值概述

（一）公允价值定义

公允价值就是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。从定义上我们可以了解到，公允价值包涵其他几种计量属性，是其他计量属性成立的基础。我们都知道会计上所做的很多工作都是为了给决策者提供可靠真实的决策信息。因为公允价值体现了一定时点上资产或负债的实际价值所以运用比较广泛，公允价值建立在公平交易基础上，它能为会计信息使用者提供更有价值的决策信息是因为能够提供更加准确可靠的金额。

（二）公允价值应用环境

对于公允价值的应用环境，目前有两种观点：一种观点认为，公允价值只能应用于活跃市场中，不能应用于非活跃市场中；另一种观点认为，公允价值在非活跃市场中也可以应用。支持前一种观点的人认为：虽然我们现在各方面的技术都比较先进，但是公允价值的获得在大多数情况下还是比较难获得的会计准则中采用公允价值会影响会计核算的可靠性和准确性；公允价值以活跃的市场为计量前提，在金融危机和市场衰退的前提下，公允价值计量将失去可靠的计量前提。[1]支持后一种观点的人认为，只要存在公平交易，公允价值就有应用的空间，换句话说，公允价值能应用于非活跃市场。

（三）公允价值计量方法

目前有两种计量公允价值情况是较普遍接受的，一是确定情况下的公允价值，此时公允价值就是交易中的现金金额；二是估计公允价值事实上，应当具体情况具体分析，对于公允价值的计量方法，在存在市价时，可以优先选择市价法，在不存在市价时，能够选择其他估值技术。自然，也许在计量公允价值时，相关的现金流量和折现率都比较确定，收益法应当是最合适的方法。

二、投资性房地产的概述

（一）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为获取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）投资性房地产的特点

投资性房地产有别于企业拥有的其他资产，比固定资产、无形资产和作为存货的用于销售的房地产，主要体现在性能和计量方面。首先，投资性房地产与大多数房地产差不多，都是金额较大、回收期相对较长、流动性和变现能力差等。然后，持有投资性房地产的目的是赚取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投资性房地产是具有较强盈利能力的资产，具有较好的保值增值性。从这种意义上来理解，企业的投资性房地产也是一种经营性的投资活动，租金收益和增值收益是企业寻求的经济利益。最后，从计量方面，企业应该采用成本模式，符合条件也能采用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量。

三、分析投资性房地产中公允价值计量模式优点与缺点

（一）投资性房地产中公允价值计量模式的优点

1.会计信息相关性会提高

从会计准则对投资性房地产的规定我们能够知道：公从允价值计量模式和成本计量模式对比来说，公允价值计量模式能够较为准确的反映投资性房地产在资产负债表日的现时状况，可以把会计相关性提高。[3]此外，从整体市场经济看，促进我国投资性房地产市场朝着更加健康有利的方向发展，我们需要普遍运用公允价值计量模式，也会使会计信息在不同会计主体之的可比性变得更强。

2.企业财务状况指标会得到改善

目前来看我国房价总体趋势是在不稳定中上升，公允价值计量模式在被大多数企业采用后，投资性房地产降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。也增加了账面价值和企业所有者权益。另外，在公允价值计量模式下，业务成本也不再确认，折旧或摊销对于投资性房地产来说也不再计提。企业当期利润总额相对于成本模式也会有所增加；即使在投资性房地产公允价值在没有变动的情况下。由于公允价值上升确认的公允价值变动损益更会使利润总额上涨幅度扩大，会使投资性房地产价格持续上涨。所以，能够使企业经营业绩得到改善则需要使用公允价值计量模式，这样财务报表就会增色很多。

（二）在投资性房地产中公允价值计量模式的缺点

1.公允价值执行成本费用高

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用所产生的成本费用相对较高。首先，公允价值的主要计量属性是动态计量，在投资性房地产中运用公允价值计量模式计量那么每一个会计结束都要对所有投资性房地产资产进行全新的计量，为了获取到更准确的公允价值信息，很多企业会去委托像会计师事务所这样专业资产评估机构进行公允价值的评估，成本费用负担就是这样来的；接着，因为公允价值计量模式在投资性房地产中核算过程复杂，在初期进行模式转换的时候需要对资产和负债由会计人员进行整体调整的账务处理，而且要对投资性房地产资产状况的会计信息记录进行全程跟踪，因此账务管理成本费用产生，而且较高；然后，以免投资性房地产公允价值计量模式在进行盈余管理时被管理人员利用，公司相关部门的信息使用者需要增强对财务信息的管理，这同样会产生额外的管理成本费用。

2.公允价值模式会计处理科目繁多

投资性房地产公允价值计量模式涉及的会计科目繁多，会计处理过程复杂。投资性房地产采用公允价值计量模式运用在投资性房地产中以后，暂时性差异由于资产的账面价值于计税基础的不同而产生，相关会计人员需要根据会计上的利润总额调整应纳税所得额计算企业所得税；还有，投资性房地产出售或改变资产用途时，需要将投资性房地产公允价值计量模式核算期间涉及的所有科目予以转回，包括公允价值变动损益、资本公积和递延所得税负债，增加了会计核算的复杂性。

四、公允价值在投资性房地产应用中出现的不足

成本模式与公允价值计量模式相比出于劣势，但是公允价值模式处于不成熟的大环境中，因此在很好的运用公允价值计量模式时还面临着很多问题。

（一）得到准确的公允价值很难，而且可行性不高

房地产企业只有在满足会计法规中规定的条件时，才能采用会计模式计量。首先需要活跃的房地产交易市场；然后需要从活跃的房地产交易市场上获得同类型房地产的市场价格还有其它相关信息，才能对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。但是，因为我国房地产市场发展不太成熟，大部分上市公司很难找到很准确的公允价值市场。另外各地房地产价值差异也较大，其影响因素也各不相同，即使可以准确的确定出公允价值，可行性也不高。

（二）公允价值计量对公司收益的影响

公允价值在投资性房地产中的应用有利于体现房地产资产价值。折旧和减值准备在经过公允价值计算以后不再计提，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。由于房地产市场成熟度稳定性规范性否不高，而且在价格上又有很大的波动。所以连带着有变动的有房地产公司的净利润和净资产，所以收益波动很大。

公司收益也明显变动，很容易让债权人的质疑，也可能使其他很多人的利益关系被别人误导，会让企业形象受到影响，提升企业的财务经营的风险，企业的稳定发展也会受到一定程度的影响。

五、公允价值在投资性房地产中的建议

（一）使房地产市场信息更加完善，加快促进市场经济的发展

依上所述，我们可以知道活跃的市场是对公允价值进行运用的首要前提，但是这种相对完善的市场在我国比较缺失，而价格和相关信息也不够完善。国家应该采用有效的措施来提高公允价值的公正和客观的一面，例如：在构造优良的市场环境下推出并实行合理优惠政策，从而逐渐孕育并刺激房地产交易市场的活跃性，构建相对而言合理并健全的资产评估体系。构建健全活跃的房地产交易市场的初衷是对公允价值评估做帮助，从而使公允价值的获取更具有理据，使房地产市场信息得到进一步完善。

（二）加强公允价值模式计量的监管力度

允价值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不仅促进了会计信息的公允性和相关性，让企业操纵利润成为可能。所以说监管部门理应制定相应的对策。比如，我们可以用一个明确的标准对公允价值进行定性和定量，增强对投资性房地产中对公允价值计量模式的实施过程进行监管，如果发现有谁对公允价值进行恶意操纵，南无我们就要给予受益主体严厉的处罚。

（三）要提高相关管理财务人员的专业素质水平

新会计准则的各项规定更加体现了企业相关管理者和财务人员专业素养的重要性在新会计准则的规定中体现的淋漓尽致。由于太多不确定因素在公允价值中存在着，所以需要具有专业素养的财务人员对投资性房地产的后续计量进行专业判断，那么其结果一目了然，主观性必定会有所增强。可见对会计信息真实性产生较大影响的是专业素养有所差异的人做出的不同选择。因此，首先，要提升从事会计行业人员的道德素养，增强其遵纪守法意识；其次，应支持企业对加强会计人员专业知识培训的工作，提升会计人员的职业判断力，就此帮助企业更有效并合理的运用公允价值。

总之，投资性房地产中的公允价值计量是一个比较复杂的大问题，执行起来难度也比较大，在我国投资性房地产中很多问题任然存在。虽然有一部分上市公司在投资性房地产中采用公允价值模式进行计量，但是要想普遍使用还需要一定的时间。因为任何事物都是逐步被接受的过程，而不会是直接就会被接受的。所以公允价值模式的计量也需要一个逐渐的被认可的过程。同时我们也应该找到去克服公允价值计量模式不足的方法，这样，企业和这个社会还有我们这个国家才会走得更远。（作者单位：洛阳师范学院商学院）

参考文献：

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（一）影响企业资产结构

新准则出台以前，在会计处理上，企业对自用的房地产和出租的房地产一向不加以严格的区分。所以，房地产在以前通常被当作固定资产、无形资产或存货，而现今的会计准则规定投资性房地产必须单独列报，企业名下的土地和房产中作投资用途的那部分，应按最新的规定予以计量，在会计报表中设置“投资性房地产”科目。故不论企业选择公允价值计量与否，都必须对投资性房地产进行独立核算。原先计入固定资产或者无形资产中的物业，将一并纳入“投资性房地产”项目，这样对资产的重新分类、确认势必会影响企业的资产结构，特别是相对于那些投资性房地产持有量比较多的公司，影响结果是固定资产和无形资产、存货的比重下降，投资性房地产比例升高。另一方面，之所以说公允价值计量会影响企业资产结构，原因在于成本模式的计量方法要计提折旧或摊销，在核算上同固定资产或无形资产类似，计量方法的差异及新颖之处主要体现在公允价值模式上。所以，在企业的投资过程中，把对各种资产构成比例的影响说成是“公允价值计量的潜在影响”实不为过。

（二）增加企业所有者权益

投资性房地产可以从成本计量模式变更为公允价值计量模式，作会计政策变更处理，同时根据变更时公允价和账面价间的差额调整企业初期留存收益。现阶段房地产行业泡沫较多，市场价格一般都高于历史成本。因此，投资性房地产从成本计量变更为公允计量的当年，年初的留存收益会被追溯调整，从而致使所有者权益增长显著。以福建省三木集团股份有限公司（简称“三木集团”）为例，三木集团的主要业务是房地产开发（拥有壹级资质）和进出口贸易，经营范围包括土地开发，房地产综合开发（壹级资质），房地产中介，家用电器、建筑材料……该公司在2012年12月14日发出公告，自2012年01月01日起对公司所有的投资性房地产由以前的成本模式改为公允价值模式，作为会计政策变更，并在2010年度及2011年度的会计可比报表中采取追溯调整。

表1呈现的是三木集团此次投资性房地产模式变更对所有者权益的影响，从表中可以看出，对未分配利润的影响金额是885.12万元，合计影响了所有者权益2068.42万元，很好地验证了文章的观点，在当前的经济环境下，公允价值计量会导致所有者权益增加。

（三）增加企业利润

企业如果对投资性房地产的后续计量选用公允价值模式，就应采用资产负债表日的公允价值进行重估，当然，公允价值和账面价值会有差额，须计入当期损益，因此会对企业的利润产生影响。结合现今的经济发展态势，无论是土地使用权，还是建筑物的市场价格，都是稳中有涨，一般高于上一年的价格。因此，企业当年的利润无形中就增加了。另一方面，采用公允价值后续计量模式，投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，导致企业的费用支出减少，从某个方面来说，这样也会增加利润。

还是以三木集团为例，表2反映的是该集团由于模式变更对当年净利润的影响。从表中可以看出，这种模式变更对1～9月净利润的影响金额是290.75万元，影响比例更是达到了84.14%，说明公允价值计量会增加企业的利润。

二、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题及原因

（一）客观环境不完善

新准则规定，对于投资性房地产采取公允价值计量的，应同时满足两个条件：（1）投资性房地产所在地存在活跃的交易市场。（2）企业能从活跃的交易市场上取得同样或者类似房地产的市场价格以及与此相关的信息，以便能对投资性房地产的市场公允价值做出合理估计。

我国市场经济发展时间尚短，资本市场不够完善，许多地方还不存在活跃的市场这样一个条件，使企业能够有效地取得公允价值。此外，在已经采用公允价值进行后续计量的上市公司中，投资性房地产公允价值的确定主要有三种方法：一是依赖房地产评估价格。二是参考同类同条件房地产的市场价格。三是通过实地调查取得价格。在我国目前的市场条件下，不管是采用哪种方法，都可能存在价格不公允、取得成本较高等问题。因此，公允价值计量模式应用的客观环境还未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式进行转换

准则规定，投资性房地产后续计量可以从成本模式转换为公允价值模式，作为会计政策变更处理；如果已经采用了公允价值模式计量的，则不允许再进行转换。从这段话里，可以清楚地看出我国政府目前对于投资性房地产后续计量模式的一种选择偏好，企业如果采用的是成本模式，那么还留有选择空间，需要时可以转换为公允价值模式；可是一旦采用了公允价值模式，就不能再进行模式转换了。在政府的这种隐性的政策指引下，企业权衡公允价值模式的成本效益，从自身利益出发，必然会优先选择成本模式进行后续计量。所以，不能转换为成本模式，这也是公允价值计量模式存在的一个问题，导致其无法得到广泛的应用。

三、完善公允价值在投资性房地产应用的建议

（一）完善投资性房地产公允价值评估环境

公允价值模式的应用条件十分严苛，无法在我国得到广泛应用的主要原因就是市场条件的限制。因此，加快市场环境的建设，逐步形成一个统一、开放、自由竞争的交易市场，形成良好的市场价格体系，已经刻不容缓。对于那些已经存在活跃的房地产交易市场的一线城市，国家监管部门或行业协会应该密切关注价格的公允性，并且积极引导信息需求者使用该市场的交易价格；对于活跃市场还未形成的其他城市，应该进一步细化评估公允价值的指导方案，着力推进市场上各种信息资源的透明化，方便企业财务人员或专业评估人员做出对公允价值的合理估计。

（二）同一企业允许两种计量模式同时使用

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2006年,美国房价的突然暴跌,引发了次贷危机,随着次贷危机的恶化,以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌,随之而来的是坏账、信用等级下降等,这样的恶性循环最终引发了全球性的金融危机。在这场危机中,有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称,如果不采用公允价值计量,就不会使公司陷入这样的危机中。

我国2006年的《企业会计准则》中,在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值,是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例,探讨公允价值在我国应用的有关问题。

一、公允价值产生的背景及其必要性

传统的会计计量属性是历史成本,但随着经济的发展,历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后,由于通货膨胀的影响,许多人开始质疑历史成本,认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用,因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中,产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展,公允价值开始走进人们的视野,逐渐被大家认可并广泛应用。

但正在公允价值日趋成熟的时候,由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高,似乎公允价值是这场危机的根源。那么,是否公允价值不再适应时代的需要了呢?

笔者认为,从表面上看,是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生,但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它,批判它。但当公允价值上升时,也会也给企业带来利润,使财务报表变得好看,那时并没有人批判公允价值。应该说,公允价值本身并没有问题,问题在于我们如何合理地运用它,如何客观地估计公允价值。

与历史成本计量属性相比较,公允价值计量属性有其明显的优势,它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化,更真实地反映企业资产的现状,更符合决策有用观的要求,可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

谢诗芬教授曾在《公允价值:国际会计前沿问题研究》中指出,公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。

因此,为了适应经济的发展,更真实地反映企业现状,给财务报表使用者提供有价值的信息,会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值,而在于如何运用公允价值。

二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题

根据《企业会计准则》的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时,通常应当采用成本模式,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,在1 570家上市公司中,存在投资性房地产的有630家,占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见,由于我国对公允价值的使用有严格的限制,并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量,在初次应用新准则的时候,上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移,情况将会发生变化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继公告,将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。

根据《企业会计准则》的规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值变动直接计入公允价值变动损益,进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司,分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。

从表1可以看出,部分上市公司,如中国银行,深发展A,其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大,仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司,其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显,其对利润的影响达到了177.91%。也就是说,如果方大A没有采用公允价值模式,当年将表现为亏损。

企业对公允价值确定的依据和方法不同,其对利润的影响也大相径庭。正因为如此,“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似,运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例,具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。

从表2中可以看到,多数公司是采用专业评估的方法,聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构――深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》,采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中,对投资性房地产公允价值确定的方法有多种,其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

由专业房地产估价机构进行评估,可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值,但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。

公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的,它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况,信息不对称的程度应尽可能地缩小,任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅,并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制,规定其公允价值的取得只能是同类市价,不允许采用估值技术。但在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时,采用评估机构的评估价格还存在一个问题,即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟,在这方面的建设还比较薄弱,缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准,使所取得的公允价值难以做到真正的公允。

另外,根据会计准则的要求,通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值,那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格?

除此之外,公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的,因此在它给企业带来利润的同时,也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀,公允价值计量会给企业带来不少的“利润”,但这其中也存在着隐患,即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值,那么当泡沫被挤掉的时候,公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此,如果不能正确地运用公允价值,客观地估计公允价值,那么“公允价值”将带来负面的效应。

三、对我国投资性房地产运用公允价值的几点建议

由上述分析可以看出,“公允价值”不仅对会计人员提出了新的挑战,要求他们提高自身素质,并具有较高的职业判断能力;另一方面也对相关部门提出了挑战,要求其制定更为详细、科学的判断标准,规范公允价值评估体系,减少利用公允价值操纵利润的空间。

(一)完善房地产市场的建设

根据投资性房地产准则的要求,采用公允价值模式计量投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。

企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)来确定投资性房地产的公允价值;无法取得同类或类似房地产现行市场价格的,可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格,并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。

按照上述要求,首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允,也是最为公开的一个信息,是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此,健全房地产交易市场,有助于公允价值的评估,使公允价值的取得有理可依,有据可查,同时也降低了企业利用公允价值操纵利润的空间。

(二)提高会计人员的素质,增强其职业判断能力

公允价值计量属性的应用,要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素,这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入,其主观性必然增强,由此增加了操纵利润的可能性。因此,首先要提高会计人员的道德素养,加强其遵纪守法的意识,这是杜绝恶意职业判断的根本。其次,要加强对会计人员的培养,增强其职业判断能力。在实务操作中,投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定,这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等,如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计,对折现现金流量的利率选择等都离不开会计人员的专业判断,因此,提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。

(三)健全资产评估机构,保持其独立性

从上面的分析可以看出,目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性,可以借助资产评估师的力量,方便、快捷地得到比较准确的公允价值。

既然选择资产评估机构是一个便捷的途径,那么就要加强资产评估机构的建设。目前,我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才,因此,有关部门应当加强对评估机构的建设,培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍,同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外,还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系,使得行业行为更为规范,为公允价值的取得提供更准确的资料。

(四)促进市场经济发展,逐步放宽要求

我国投资性房地产准则要求根据同类或类似房地产的交易市场价格及相关信息对公允价值做出合理估计;而按照国际财务报告准则的规定,除了能够从房地产所在地的活跃市场上取得相关信息外,还允许参考最近交易价格、采用估值技术确定公允价值。

由于目前我国市场经济还不够完善,若放宽限制,可能会导致大批企业利用公允价值操纵利润的事情再次发生,因此,在新准则下,对投资性房地产使用公允价值有较为严格的限制条件。

我国应当鼓励企业运用公允价值,并给予正确的引导,同时不断完善准则,促进估值技术的发展。等到市场发展的更成熟时,再放宽要求,使更多的企业可以应用公允价值,扩大公允价值应用的范围。

【主要参考文献】

[1] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 湖南人民出版社, 2004.

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1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

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随着我国房地产业的不断发展，各种房地产相关法律法规不断健全，国家宏观调控的力度不断加大，同时消费者也越来越理性的进行投资消费，房地产行业正式进入微利时代。工程成本作为生产建筑产品的必要投资，成为房地产开发单位控制成本赢取利润的重中之重。过去单纯依靠增加销售收入或者压缩资金周期而不重视工程建设成本的盈利方式，将逐渐被严酷的竞争淘汰出局。如何巧妙地进行工程投资控制，是当前一大重要课题，结合经验以及参考若干成功案例，根据房地产投资项目的4个阶段划分，本文总结出以下原则。

一、设计阶段：限额设计

建筑产品的成本最关键的投入出现在设计阶段。在工程设计阶段正确处理技术与经济的对立统一关系，是控制工程造价的关键环节。据统计，在同样能满足功能要求的前期下，技术经济合理的设计，可以降低工程造5-10%，有的可达10-20%。做好技术经济分析，提高设计方案的技术经济效果，应当成为建设项目设计阶段造价控制的重要措施。推行限额设计的另外一个重点，是监控可能变更的设计。建设单位作为项目计划和施工图的基础策划者，应该在项目初期对设计进行重点监控。对于设计提供的图纸，应该仔细核对并且在施工过程中尽量避免因为甲方原因提出的变更。比如某开发小区的各种功能用房规划，应该在招投标开始前就同设计进行周详地计划和定案。如果施工开始后再进行变更，那么不光会引起施工，设计的成本增加，还会牵涉到测绘等其他外界因素的干扰。

实行限额设计的主要阶段，是施工图设计阶段。施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约。需要明确的是，工程投资甲方，即建设单位或者房地产开发单位是推行限额设计的主要力量。但是不能一味盲目地推广限额设计，目前存在有投资单位拼命压低投资，比如在设计招标中盲目压低单位砼含钢量，使得设计质量无法保证。设计的产品出现质量问题，最终受到客户索赔、品牌形象受损等负面影响的还是建设单位本身。

二、招投标阶段：合同管理

招投标的过程实际上是一个承包方与发包方的相互博弈的行为。业主通过招投标确定合同价以后，与施工单位按照国家相关法律法规签订施工合同。该阶段存在两个关键点：

第一，工程预付款的支付和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机，因此，采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。而形象进度，需要有成本控制人员根据工期的安排到现场一一核实并确认方可支付工程款。

第二，建设单位和承包单位虽然各自计算成本，但并不是永远对立。适当的条件下，合理协商与协作，注重加强总成本的控制。比如各种建设材料的价格风险问题上，以2008年为例，上半年钢材等原材料的价格大幅飙升，给2008年以前签订合同的施工单位带来了巨大的风险。部分施工单位因为资金周转而影响到工程进度。建设单位针对这种现象的对策，应该是适当予以考虑，以控制总成本为目标，合理支付工程款。虽然短期内单纯的建设成本增加，但是工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益，在总投资方面还是相当可观。

三、施工阶段：变更控制

作为建设单位造价控制人员，首先需要根据工程变更的原因严格区分各类工程变更并区别对待。在实施工程变更前必须弄清工程变更的根源，是否为非变更不可，是否有其他替代方案等。对于必须变更的，一定要坚持变更；而对于有必要变更的一定要在充分论证的基础上，实行集体决策，征集专家意见。对于可变可不变的，考虑成本和工期的基础上一般应坚持不变。在工程量清单计价下，切忌变更随意性导致带来工程损失。

为了强化工程各方和造价工程师在工程变更中的作用，建设单位应该尽量配备高素质的人员。包括成本控制专家和关系协调专家。

第一，成本控制专家负责造价的技术监控，首先应从设计、编标开始按系统的要求建立数据库档案，设计中应按系统的要求计算工程量并记录工程量。其次作为工程变更的重要控制人员，建设监理和造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计工作不细致，或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。在保证变更目的的情况下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。造价工程师必须依据工程变更内容认真核查工程量清单和估算工程变更价格，进行技术经济分析比较，检查每个子项单价、数量和金额的变化情况，按照承包合同中工程变更价格的条款确定变更价格，计算该项工程变更对总投资额的影响。

第二，关系协调人员则是在变更过程中与设计，施工，监理各方协调的关键人员。由于签证原因，可能引起建设单位和施工单位的各种矛盾，此时关系协调尤为重要。关系协调人员首先应该明确工程3大目标控制中的重点。当工期进度为主要矛盾时，尽量在工程变更中以灵活疏导为主，适当放松部分监控。尽管有可能短时期部分签证带来成本增加，但是从长远看，工期的节省带来的收益可能填补损失。而当主要矛盾转为成本，则需要更加严格的加强各种变更的控制。

四、竣工阶段：加强决算审计的管理

目前许多建设单位存在竣工与施工单位发生纠纷的问题。解决这个问题的关键在于两点，由建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。

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中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05

2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。

（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。

（一） 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。

（二）公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：

1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序

据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。

（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）

（二）公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

【参考文献】

[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.

[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.

篇10

公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。

一、公允价值在投资性房地产中的运用

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，并同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

二、以公允价值计量投资性房地产对企业的影响

1.对企业实质性税赋的影响

第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。

2.对房地产业的影响

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

3.对企业利润的影响

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

4.对公司信息披露的影响

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升。

5.未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

参考文献：

[1]杨海丛.我国运用公允价值计量的必要性与现实条件分析[J].科技创业月刊，2007.