投资项目风险分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇投资项目风险分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

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一、工程投资项目风险涵义与特点

所谓工程投资项目风险就是在工程投资项目整个寿命周期内发生的、对工程建设项目目标的实现和生产运营可能产生干扰的不确定性影响，或可能导致项目受到损失或损害的事件。其特点主要有：（1）工程投资项目风险的多样性。在一个项目中有许多种类的风险存在，如政治风险、经济风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作者风险等，这些风险之间有复杂的内在联系。（2）工程投资项目风险的普遍性。在目标设计中可能存在构思的错误，重要边界条件的遗漏，目标优化的错误；可行性研究中可能有方案的失误，调查不完全，市场分析错误；技术设计中存在专业不协调，地质不确定，图纸和规范错误；施工中物价上涨，实施方案不完备，资金缺乏，气候条件变；运行中市场变化，产品不受欢迎，运行达不到设计能力，操作失误等。（3）工程投资项目风险的全局性。例如反常的气候条件造成工程的停滞，则会影响整个后期计划，影响后期所有参加者的工作。它不仅会造成工期的延长，而且会造成费用的增加，造成对工程质量的危害。即使局部的风险也会随着项目的发展，其影响会逐渐扩大。例如一个活动受到风险干扰，可能影响与它相关的许多活动，所以在项目中风险影响随时间推移有扩大的趋势。（4）工程投资项目风险有一定的规律性。工程投资项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律性，是可以进行预测的。

二、工程投资项目风险分析与评价

1、工程投资项目风险识别

由于每一个工程投资项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，影响关系错综复杂，有直接的，有间接的，有明显的，也有隐含的，或是难以预料的。因此有必要对项目风险进行分类识别，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元，从错综复杂的关系中，找出因素间的本质联系。主要有下列步骤：

（1）确定风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对生命周期的各个阶段的主要作业过程进行分解，尽量不出现漏项，确定出识别的对象。

（2）收集并处理生成与风险有关的信息。风险识别中的很多方法都需建立在大量数据的基础上，比如可以收集工程项目环境方面的数据资料、类似工程的有关数据资料和工程的设计、施工文件等。

（3）不确定性的分析与判断。运用收集、处理生成到的信息结合风险管理人员的经验，对工程项目投资所面临的不确定性进行分析与判断。

（4）选择风险识别技术与工具。结合风险对象的特性，选择有效的识别方法。有的可能需要一种技术与工具，有的可能需要几种技术与工具结合使用。

（5）确定风险事件并分类。通过以上选择的风险识别方法确定风险事件，并根据工程项目风险分类的方法，运用现有的风险信息和风险管理人员的经验，对确定出的风险进行分类分析，以便全面识别风险的各种属性。

（6）预测风险事件的发展过程及结果。就是指结合实践经验对分类后的风险事件进行推断与预测，以判断风险何时发生以及引发其发生的原因何时会出现，以那种形式出现。发生后会如何发展、结果如何等。

2、工程投资项目风险估计

风险估计就是对识别出的风险进行测量，给定某一风险发生的概率，它具有以下几个方面的目的：加深对项目本身和环境的理解；进一步寻找实现项目目标的可行方案；使项目所有的不确定性和风险都经过充分、系统而又有条理的考虑；明确不确定性对项目其它各个方面的影响；估计和比较项目各种方案或行动路线的风险大小，从中选择出威胁最少、机会最多的方案或行动路线。对风险进行概率估计的方法有两种：一种是根据大量试验，用统计的方法进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，不依人的意志为转移，称为客观概率。但在实际可行性研究中进行风险分析时，所遇到的事件经常不可能做试验，又因事件是将来发生的，因而不可能做出准确的分析，很难计算出客观概率，但由于决策的需要，必须对事物出现的可能性进行估计，于是由有关专家对事件的概率做出一个合理的估计，这就是主观概率。主观概率是估计者根据合理的判断和当时能搜集到的有限信息以及过去长期的经验所进行估计的结果。主、客观概率的使用方法完全一样，而主观概率在风险估计中的应用近年来已日益引起人们的重视。对于大型工程项目，由于缺乏历史资料的借鉴，通常利用主观概率估计的方法对识别出的风险进行估计。

另外，对大型工程项目进行经济风险分析时，由于该项目的特征可以通过它的投入产出流反映出来，因而各种风险因素的直接作用后果使得项目在各个时期的投入产出流发生变化，当实际投入产出流系列与预测值发生偏差时，将最终导致投入产出的偏差。因此，在风险估计阶段的主要任务，就是在综合考虑主要风险影响的基础上，对随机投入、产出流的概率分布进行估计，并对各个流之间的各种关系进行研究。

3、工程投资项目风险评价

风险估计只对项目各阶段单个风险分别进行估计或量化，而风险评价则考虑单个风险综合起来的整体风险以及项目主体对风险的承受能力。由于识别出来的每一个风险都有自身的规律和特点、影响范围和影响量，通过分析可以将它们的影响按货币单位来度量。风险评价的内容有：

（1）风险存在和发生的时间分析。风险存在和发生的时间分析，即风险可能在项目的哪个阶段、哪个环 节上发生。有许多风险有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动（工作包）相联系的。这对风险的预警有很大的作用。

（2）风险的影响和损失分析。风险的影响是个非常复杂的问题，有的风险影响面较小，有的风险影响面很大，甚至引起整个工程的中断或报废，而许多风险之间又是有联系的。一个项目中，风险之间的相互影响被定义为风险关系。例如某个工程活动受到干扰而拖延，则可能影响它后面的许多活动，如经济形势的恶化不仅会造成物价上涨，而且可能会引起业主支付能力的变化：通货膨胀引起了物价上涨，则不仅会影响后期的采购、人工工资及各种费用支出，而且会影响整个后期的工程费用。有的风险是相克的，其作用可以相互抵消。例如反常的气候条件、设计图纸拖延、承包人设备拖延等在同一时段发生，则它们的影响可能是有重叠的。由于风险对目标的干扰常常首先表现在对工程实施过程的干扰上，一般通过以上分析过程来确定风险的影响：1）考虑正常情况下（没有发生该风险）的情况，如这时的工期、费用、收益等；2）将风险加入这种状态看有什么变化，如：实施过程、劳动效率、消耗、各个活动有什么变化；3）两者的差异为风险的影响。

（3）风险级别

风险因素非常多，涉及各个方面，但人们并不能对所有风险都十分重视，否则将大大提高管理费用，并且过分谨慎反而会干扰正常的决策过程。在风险管理中，可以根据风险的不同的重要程度，将风险分类，区别对待。

（4）风险的起因和可控性分析

任何风险都有其根源，如环境的变化、人为的失误等，对风险起因的研究是为风险预测、对策研究（即解决根源问题）、责任分析服务的。风险的可控性是指人对风险影响的可能性，如有的风险是人力（业主、项目管理者或承包商）可以控制的，而有的却无法控制。

三、结语

总之，工程项目技术复杂，工程艰巨，工期长，投资大，牵涉面广，项目投资隐藏着巨大的风险。因此，如何来识别项目投资中所面临的风险，并对其进行评价，从而降低项目投资中的风险水平已成为企业管理者和相关理论工作者日益关注的话题。

参考文献：

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第一章 房地产开发项目风险概述

1.1 房地产开发项目风险的相关概念

风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度，是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。

但是到目前为止，风险的概念还没有一个统一的定义。

项目风险的定义：项目在其寿命周期内自然存在的导致经济损失的变化，而项目的风险评估就是对项目风险的分析，也即分析项目在其存续的时空内自然存在的导致经济损失之变化的可能性及其变化程度。项目的一次性使得项目中不确定性比其它的一些经济活动要大得多，项目的风险也有其自身的特点，主要有风险的客观性、多样性、持续性、补偿性、全面性、可测性及规律性。

1.2 房地产项目风险分析的一般过程

一个工程项目进行风险分析的过程，通常可以分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险应对[1]。

风险分析是对风险的识别、估计、评价和应对作出全面的、综合的分析，这四个部分是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完整的。

第二章 房地产开发项目风险识别

2.1 概述

风险识别是风险管理的基础。房地产开发项目风险识别是指风险管理人员找出影响房地产开发项目质量、进度、投资等目标顺利实现的各种风险因素，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的风险进行分类，找出风险产生的原因，并对风险进行分类列表。 [2]。

2.2 房地产项目风险识别方法

房地产项目风险识别的方法很多，主要包括专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法

及筛选―监测―诊断技术等方法。

第三章 房地产开发项目风险评估

3.1 风险估计与评价常用方法

房地产项目风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，找出主要的风险源，并评价风险的可能影响，以便以此为依据，对风险采取相应的对策。风险估计与评价常用方法主要有调查和专家打分法、风险报酬法、风险当量法和解析方法。

3.2 我国传统项目风险评估方法

我国传统项目风险评估方法包括：（1）盈亏平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三种方法均存在各自的优缺点，且具有一定的互补性，现逐一论述。

3.3 盈亏平衡分析

盈亏平衡分析就是利用投资项目生产中的产量、成本、利润三者的关系，通过测算项目达到正常生产能力后的盈亏平衡点，来考察分析项目承担风险能力的一种不确定性分析方法[3]。所谓盈亏平衡点，是指项目在正常生产条件下，项目的收入等于支出的那一点。在这一点上，项目既不盈利也不亏损。如果低于这一点所对应的生产水平，那么项目就会发生亏损；反之，则会获得盈利。

3.4 敏感性分析

敏感性分析是一种有广泛用途的分析技术。其基本目的是考察一个项目分析结果的稳定性，即该项目投资分析结果以多大的程度随着相关因素的变化而变化的，通过分析，可使决策者对项目的风险程度有一个量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于将来客观条件（如政府政策、通货膨胀、投资等）的不确定性因素变化所产生的影响，引起项目的经营产生变化而使项目主要效果指标发生变动的程度。

3.5 风险概率分析

3.5.1 房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务风险等。

3.5.2 风险概率分析的方法

风险概率分析总结起来主要有以下几种：

（1） 利用已有数据资料分析风险因素或风险事件的概率

（2） 利用理论概率分布确定风险因素或风险事件的概率

（3） 蒙特卡罗模拟法

第四章 房地产开发项目风险应对

4.1 风险应对概述

风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别与评估，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的危险等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。

4.2 项目风险回避

风险回避是指当项目风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。采取这种策略，必须对风险有充分的认识，对威胁出现的可能性和后果的严重性有足够的把握。这种策略从根本上放弃使用有风险的项目资源、项目技术、项目设计方案等，从而避开项目风险的一类项目风险应对措施。

4.3 项目风险转移

风险转移是投资主体将其本身面临的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险转移是房地产开发商处理风险的一种重要方法。风险转移也叫合伙分担风险，其目的不是降低风险发生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生时将损失的一部分转移到项目以外的第三方身上。

4.4 项目风险控制

相对于风险回避而言，风险控制措施是一种积极的风险处理手段，它是指投资主体对不愿放弃也不愿转移的风险，通过降低其损失发生的可能性，缩小其后果不利影响的损失程度来达到控制目的的各种控制技术或方法。

4.5 项目风险自留

风险自留是指开发商自己承担由风险事故所造成的损失。当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采取风险接受的方法。风险接受是最省事的风险规避方法。自愿接受风险可以是主动的，也可以是被动的。

第五章 结语

5.1 本文主要工作和结论

本文详细介绍了房地产开发项目风险分析的全过程，包括风险投资的相关概念，风险分析过程的四个阶段（风险识别、风险估计、风险评估和风险应对）的特点和相互关系，风险识别的具体方法和存在问题，风险评估的常用方法和适用条件，并重点介绍了我国传统的风险评估方法：盈亏分析、敏感性分析和概率分析。最后介绍了风险应对的四个策略：风险回避、风险转移、风险控制和风险自留。

参考文献

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奥运会是影响力超凡的体育盛事，卸掉她的荣耀、梦想与超越的光环，我们会看到奥运会背后的阴影，希腊总理西米蒂斯指出：“奥运会是一种高风险、高回报的文化和经济投资。”从历届奥运会投入预算和实际支出情况来看，预算基本上都出现了超支现象，如1976年蒙特利尔奥运会超支48.3亿美元，1980年莫斯科超支45亿美元，1992年巴塞罗那奥运会超支71亿美元，2004年雅典奥运会超支69亿美元……造成奥运会预算开支大大增加的主要原因是场馆建设投入一再增多，而场馆等相关体育设施的投入属于直接投资，是一种事件性投资，存在一定的风险性，再者，对场馆等项目进行广泛投资，而不考虑其是否有利可图，就切断了相关项目的获利后路，因此可以说，超支越多，投资的风险就越大。

奥运会在给上述主办国带来巨大经济压力的同时，也给部分东道主带来效益风暴，从那些成功规避奥运会投资风险的案例中可以看出，要想使奥运会获得经久不衰的魅力，需从以下几方面入手：

一、合理安排投资时机

奥运会会促进举办城市乃至国家的经济增长，这一点通过往届奥运会的经验应当肯定，但奥运建设投资在拉动经济增长的同时也存在着负面效应。奥运经济的负面效应指奥运会后，投资活动大为减弱，一些与奥运相关的行业出现衰退，也称为奥运会的“低谷效应”

根据历届奥运会的投资规划来看，投资主要集中奥运会之前，这就出现了大部分奥运会主办国在奥运会后“低谷效应”的现象。所以，为预防“低谷效应”，应谨慎分析不同投资项目的收益情况，合理规划各个项目的投放时机，如把与奥运会关系不大的基础设施投资项目延至奥运会后建设，以平衡奥运会前后的投资规模，使城市基础设施建设投资与城市的长远发展相协调，从而有效地规避后奥运经济风险，确保经济持续稳步的增长。

二、进行科学的投资预算

从经济学角度来看，科学预算是保证奥运会经费投入最大限度的取得经济效益和社会效益的重要基础，只有通过精打细算、厉行节约，才能做到少投资多办事，离开投资预算，就无法反映经济效益。

从历届奥运会的投入情况来看，奥运会举办前的预算和举办后的实际支出确实存在着巨大的差距。例如，1980年莫斯科奥运会超支55亿美元，1992年巴塞罗那奥运会超支71亿美元，2004年雅典奥运超支69亿美元。如何最大限度地避免预算超支现象的出现，是降低奥运会投资风险的重要环节，历届奥运会主办国都试图通过各种方法把这一环节做得最好，例如，2000年悉尼奥运会就通过预算再调整来降低投资的风险性，而伦敦奥组委也对投资预算作了调整，由最初的34亿英镑调整为93亿英镑，虽增加了预算，但也在一定程度上避免了超支，有效地降低了投资风险。

三、采取PPP投资模式

PPP模式，全称为Public private partnership，即政府和企业相互协作相互支持的投资模式，由企业参与体育场馆的建设和经营，从而有效降低了政府的风险，而且提高了奥运场馆及其他大型场馆的运营管理水平和经营效益。

PPP模式融合了政府投资模式和私人投资模式两者的优点，既可以减轻政府的资金压力，降低资金成本，又可以提高社会融入资金的利用效率，最大限度地促进资金投入项目的可持续发展，进而推动整个社会的发展。1992年巴塞罗那奥运会和2000年悉尼奥运会都是采用PPP模式的典范，前者获得的直接收益虽然不多，仅为0.4亿美元，但间接经济效益却达到了历届奥运会的最高水平：260亿美元的收益；后者获得的直接经济收益为4.5亿美元，间接经济收益则达到165亿美元。

从现代奥运史来看，普遍地说，大多数体育场馆、交通设施建设、环境保护等方面的投资主要由政府机构承担；而奥运村建设、办公楼、商业中心、国际转播中心、私营高速公路等主要由私人企业投资。随着对奥运会投入模式风险性评估的进一步深入，PPP投资模式已经越来越引起主办国的高度重视。

四、控制投资比例

“奥运低谷效应”产生的原因之一是奥运会的直接投资和奥运会需要的新增投资占总投资的比例偏高。

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房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。

一、房地产投资风险类型

由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。

二、AHP法理论及运算步骤

本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：

第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。

第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：

表1 分级比率标度

虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：

（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。

第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR

三、实例分析

以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）

A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。

四、结论

本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。

参 考 文 献

[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010

[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005

[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007

[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）

[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）

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第一，项目高价投入，而由于种种原因产出达到预期目标或项目投资时效过长。

第二，投资于石油的货币资金由于某种原因遭受损失，投资的成本没有按期收回，或不能收回。

石油项目投资对于投资者具有一种诱惑力，风险利益会使人做出某种风险选择，并导致风险行为的发生。这就要求投资者在决策过程中寻求一个平衡点，通过投资者的经验、知识、判断和选择来实现，其中关键是处理好“报酬-安全性-风险”之间的关系。

二、石油企业投资项目的风险性分析

为了保证风险分析的质量，有必要对石油企业投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的分析，使投资者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施与对策来减少风险损失。那么，在项目投资过程中主要掌握以下风险并采取策略进行规避。

（一）自然风险

自然风险是由于自然因素的不确定性对石油企业投资项目的影响和破坏，从而对企业投资者造成经济上的损失。一般包括气候、水文、地质、火灾、风暴、地震、洪水等自然因素造成的风险。这类风险一旦发生，将对投资项目所在地区所有的石油企业造成损失。自然性风险是天然气工程项目建?O和运行由于受自然条件，它是不容忽视的风险，在天然气工业中，它往往成为决定项目成败的关键，在进行风险管理时必须要特别考虑。

（二）政策风险

政策风险是指由于国家或国际政策变动的不可预见性所导致的项目预期收益与实际收益之间存在差距的可能性。它包括税收政策风险、货币及外币政策风险、环境保护政策风险、进出口政策风险等等政策性的内容；政策风险是由于政策的潜在变化给投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对石油企业投资的影响是全局的，由于政策的变化带来的风险对项目的效益会产生重要影响。其中要重点规避税收、货币等经济体制和政策的风险。

（三）政治风险

我国石油企业海外投资的国家中，多数面临严重的政治风险。一旦出现政府更迭或世界政局变化，一些国家可能难以保证投资协议的履行。当世界市场石油价格大幅度上涨的时候，这些国家可能要求提高投资价格。同时，这些国家担心跨国公司的国际直接投资控制本国相关产业，并最终控制其国家经济，因此，它们普遍采用国有化控制跨国公司，国有化浪潮再次掀起。毫无疑问，我国石油企业在海外投资项目将直接面对此类风险。

（四）经济风险

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

第一，市场供求风险。任何市场的供给与需求都是动态和不确定的，这种不确定性决定了市场中经营者收入的不确定。当供给短缺或需求不足时，石油市场中的主体，即卖方或买方中的一方将受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致的石油投资者的损失就是供求风险。这是整个能源市场中最重要、最直接的风险之一。石油的市场供求风险可以分为供给风险、需求风险、购买力风险等内容。

一是供给风险。当石油投资者所投资的项目，项目生产的商品在市场中出现供给过剩的现象时，会因为没有顾客而蒙受损失。因此，石油企业作为投资者在投资前应该了解市场状况。

二是需求风险。需求风险是石油市场中重要的风险因素之一。很多因素会导致市场中需求量的变化，这种变化往往给投资者带来损失。一般来讲，市场的需求分为潜在需求和有效需求两种。潜在需求是一种欲望，但是不具备经济承受能力；有效需求是具备现实购买力的需求，分析石油需求既要分析有效需求又要分析潜在需求。分析潜在需求能否转化为有效需求，或转化的可能性有多大是市场需求风险分析的主要内容。

三是购买力风险。购买力风险也是一种需求风险。由于购买力在石油市场中具有举足轻重的地位，它的变化被作为一种特殊的风险。购买力风险主要是指市场中购买能力变化而导致石油不能被市场消化，造成经济上的损失。在市场经济体制中，购买能力是一种非常不定的因素。由于石油具有较高的价格，如果石油投资者在转售时，买方没有足够的支付能力，而且由于工作、消费结构等原因不能得到银行贷款，投资者的转售就面临风险。

第二，价格风险。一般来说，石油投资的开发成本是相对固定的。其盈利水平在相当程度上，取决于未来石油市场价格水平变化。如果未来价格水平趋于上涨，则投资收益水平会越来越高。反之，收益水平不断下降，甚至会出现亏损。

石油商品的有限性和难以替代性，决定石油商品市场形态是总体短缺，价格上涨是基本趋势。因此，通过国际直接投资获取海外石油资源总体是有利的。换句话说，海外石油投资的价格风险和市场风险比较小，是相对安全的国际投资。但这并不表明，国际石油投资是一劳永逸。相反，短期市场震荡和价格波动是世界石油市场的基本特征。

三、结语

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1 概述

在实际工作中，用解析法对工程项目进行风险分析有时会遇到困难。例如， 有时往往没有足够的根据来对项目盈利能力指标的概率分布类型做出明确的判断，或者这种分布无法用典型的概率分布来描述。在这种情况下，如果能知道影响项目盈利能力指标的不确定因素的概率分布，就可以采用模拟的方法来对工程项目进行风险分析。

建设项目经济评价是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，通过对项目的财务可行性和经济合理性进行量化计算、分析论证，为项目的科学决策提供依据。同时也是BOT、TOT等新型特许经营投融资模式下投资者进行项目投资决策的依据。在项目经济评价中采用的基础数据如建设投资、成本费用、产品（服务）价格、建设工期等大部分来自对未来情况的预测与估计，由此得出的评价指标及做出的决策往往具有一定程度的风险。为了向项目投资决策提供可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定性分析和风险分析，并提出规避风险的对策。

蒙特卡洛法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟以求解各类技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，解决具有不确定性的复杂问题。解决经济上的随机概率问题，蒙特卡洛法被公认为是一种经济而有效的方法，在投资项目风险分析中很有实用价值。本文试以某建筑企业一期工程为例，利用计算机编制程序，尝试蒙特卡洛模拟技术在建筑工程项目风险分析中的应用。

2 项目概况

某建筑企业一期工程项目采用BOT模式，目前仍在进行设计及招投标阶段。按照初步设计概算结果，该建筑企业一期工程建设投资213．75万元，流动资金515．37万元，年经营成本3066．50万元。

根据项目实施计划，本工程建设期为3年，各年度投资使用比例为22％：42％：36％；生产运营期按照经济使用年限设定为20年，固定资产残值率为4％；年销售收入预计为6570万元，经济评价不计算增值税，只计取城市建设维护税、教育费附加和防洪基金；基准收益率按目前建筑行业内部收益率标准取4％，以财务内部收益率大于基准收益率为项目可行。按照以上基础数据进行财务分析，得税前财务内部收益率为5．38％、投资回收期（含建设期）4.77年，财务净现值（i=4％）为5234万元，均能满足财务最低要求，从财务分析的角度认为项目是可行的。

3 模拟过程

蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般是：确定风险变量，分析每一变量可能变化的范围并确定这些变化的概率分布，构造风险变量的概率分布模型；通过模拟试验，为各风险变量抽取随机数，并将随机数按照概率分布模型转化为变量的抽样值；将抽样值组成一组经济评价基础数据，计算出评价指标值；最后重复进行试验，进行若干次模拟后整理试验结果所得项目评价指标值的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，即可求出项目可行或不可行的概率。

3.1 确定风险变量的概率分布。

在工程项目经济评价中，通常采用历史数据推定法或专家调查法（常用德尔菲法）确定变量的概率分布。对此建筑工程进行模拟，采用专家调查的方法测算确定风险变量的分布模型。

3.1.1 建设投资的概率分布。建设投资的概率分布采用三角形分布，邀请专家根据项目初步设计概算情况对项目投资进行预测，估计项目投资的最乐观值、最大可能值、最悲观值，求取专家意见的平均值，并计算标准差和离散系数，离散系数满足专家一致性要求时，经测算估计最后确定三角形分布模型，结果为：乐观值34181万元，最大可能值采用概算值40213．75万元，悲观值44235万元。

3.1.2 经营成本和销售收入的概率分布。经营成本和销售收入的概率分布均采用正态分布，邀请专家对经营成本和销售收入的期望值、分布范围和范围内概率进行估计。选取三位专家对经营成本的估计结果进行计算示例如下：第一位专家认为经营成本的期望值为3000万元，在2760―3240万元范围内的概率为90％，即在2760～3240万元范围外的概率为10％，小于2760万元（或大于3240万元）的概率为5％，即比期望值3000万元减少240万元的概率为5％，查标准正态分布概率表或通过计算机程序计算得离差为－1．645，即相当于期望值偏离了－1．645ð，于是标准差ð=240／1．645=146万元。同理计算其他专家对经营成本的期望值与标准差的估计值，结果见表1。专家估计结果标准差的平均值为164万元，方差为247，离散系数为 ，满足专家一致性要求，从而确定经营成本的概率分布服从N(3037，1642)的正态分布。

采用同样的方法，经专家估计确定经营收入的概率分布服从N(6570，3802)的正态分布，过程从略。

3.2 抽取随机数，产生变量抽样值

本文的模拟过程完全由计算机程序完成，随机数采用编程语言提供的随机数函数获取。

对建设投资、经营成本和销售收入分别获取随机数，以此随机数作为变量的概率值，并根据相应的概率分布模型转化为各随机变量的抽样值，转化过程如下：

3.2.1 建设投资服从三角分布，直接利用概率的数学含义即三角形面积求取随机变量。

3.2.2 经营成本和销售收入服从正态分布，正态图上阴影部分的面积为随机数产生的概率值，由概率值查标准正态分布概率表或通过计算机程序计算得出抽样值距期望值的离差，可以确定随机变量的抽样值：抽样值(x)=期望值±离差×标准差。

3.3 计算抽样的评价指标值

确定出一组建设投资、经营成本和销售收入等随机变量的抽样值后，以这组抽样值为经济评价的基础数据，流动资金按照经营成本的抽样值与期望值之比进行调整，计算项目经济评价指标值。常用的评价指标有财务净现值、内部收益率、投资回收期等，一般采用财务内部收益率，在计算期内按照以下公式采用计算机试算内插法求解FIRR：

NPV=

其中流入资金CI包括销售收入和计算期末回收残值、回收流动资金；流出资金CO包括建设投资、销售税金、经营成本等。

3.4 模拟结果及试验次数对结果的影响分析

重复以上随机试验，使模拟结果达到预定次数后，以每一次试验发生的频数作为概率，按内部收益率由小到大进行排序，整理全部试验结果的期望值、方差、标准差，并计算累计概率，即可求取财务内部收益率小于基准收益率的累计概率，从而确定项目可行或不可行的概率。对该工程进行试验次数为2000次的一次模拟，整理模拟结果，得内部收益率的平均值为5.64％，方差为1.93，离散系数为24.63％。按内部收益率由小到大进行排序计算，可确定内部收益率低于基准收益率4％的累计概率为12．75％，即内部收益率大于或等于4％的概率为87．25％，可见此工程项目的财务风险较小。

4 计算机模拟程序

采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析，计算过程重复性强、工作量大，一般利用计算机程序完成。为了将蒙特卡洛模拟技术引入污水处理项目经济评价风险分析中，笔者采用可视化编程语言Visual Foxpro编制了计算程序。

采用该程序，可以根据专家调查结果确定风险变量的分布模型、实现正态分布概率值与离差的相互转换（计算标准正态分布表中的数据）、抽取随机数并产生抽样值、计算经济评价指标、在设定试验次数下的一次模拟和多次重复模拟、查看模拟结果、形成模拟结果概率图表等，实现短时间完成数千次模拟试验的计算、分析和输出。上述表2中统计出了在P2.8G计算机上利用该程序进行不同试验次数的一次模拟耗用时间数，其中试验次数为2000次时一次模拟耗时仅用2．97秒，进行20次重复模拟累计耗时约1分钟；若试验次数为10000次，20次重复模拟累计耗时将达5分钟。

在建筑工程项目可行性研究报告经济评价工作中，对风险分析有着较高要求，对项目进行风险概率分析的更是重要，而采用蒙特卡洛模拟技术进行模拟分析是重要手段。本文通过对某建筑工程作为算例，编制计算机程序进行蒙特卡洛模拟分析，得出项目可行或不可行的概率，为建设方提供决策依据，并为项目可行性研究工作进行风险分析提供案例，同时为BOT、TOT等新型特许经营投融资模式进行项目投资决策的风险分析提供参考。

参考文献：

[1]徐钟济. 蒙特卡罗方法[M ]. 上海: 上海科学技术出版社, 1985.

[2]李树良、郭耀煌. 风险分析计算机模拟方法论[J]. 西安交通大学学报,1994, 4.

[3]肖维品, 欧文平, 欧阳安. 工程建设项目投资风险分析的实用方法[J]. 重庆建筑大学学报, 1997, 19 (6) : 7214.

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1 肯定当量法概述

肯定当量法，是指在固定资产投资项目的风险分析中，预先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支，再用无风险的贴现率去计算不同方案的净现值，然后用净现值法的规则判断投资机会可取程度的一种方法。其模型为：NPV=。式中，NPV表示投资项目净现值；at表示肯定当量系数；At表示第t年的税后现金流入量； i表示预定的无风险贴现率；C表示投资现值。肯定当量法的原理虽然是比较净现值的大小，但该方法的核心与关键却在于肯定当量系数的确定。所谓肯定当量系数，是指把不肯定的1元现金流量折算成相当于使投资者满意的肯定现金流量的系数。

2 肯定当量法用于投资决策风险分析的科学合理性

煤矿投资决策所面临的风险，都直接或间接地影响到企业的现金流量。而煤炭企业的现金流量是进行项目投资决策时必须事先计算的基础数据。项目现金流量的确定正确与否，关系到项目投资决策的正确与否。

采用现金流量作为分析内容具有以下优势：①采用现金流量有利于科学地考虑资金时间价值因素。②采用现金流量更能使煤炭投资投资决策符合客观实际情况。对于现金流量的分析比较常用的指标是贴现现金流量指标，它是一种科学的投资决策指标。对贴现现金流量指标分析评价的方法包括净现值法、内部报酬率法和利润指数法。而风险调整贴现率法和肯定当量法都是运用净现值作为分析指标的，且都涉及到期望值、标准差、标准离差率等数值，都是通过对现金流量的分析调整来反映各年投资决策风险，所以将其应用于煤矿项目投资决策风险分析中在理论上是成立的，是科学合理的。

3 肯定当量系数如何确定

肯定当量法的主要困难是确定合理的肯定当量系数，而系数的确定又是肯定当量法应用于煤矿投资决策风险分析中最关键、最核心的问题，是在明确项目投资决策所面临各种风险源，抓住主要风险，在大量收集信息的基础上，运用科学的方法得出的。对肯定当量系数确定的方法可以采取：

（1）理论系数法。该法能够说明肯定当量系数的理论意义，表明未来可以肯定的现金流量相当于现在计算的不肯定现金流量期望值的比率。用公式表示为：at=肯定的现金流量÷不肯定的现金流量期望值，因该公式的分子无法直接计算得出，在实际的项目投资决策风险分析中难有应用价值，故称为理论系数。

（2）经验系数法。肯定当量系数的选用可能会因人而异，敢于冒风险的分析者会选用较高的肯定当量系数，而不愿冒险的分析者可能选用较低的肯定当量系数。为防止因决策者的偏好不同而造成决策失误，有些煤炭企业根据现金流量的标准离差率来确定肯定当量系数。即以反映现金流量期望值风险程度的标准差率（亦称变异系数）表示现金流量的不确定程度，标准差率与肯定当量系数的经验数据为：（如表1）。

该经验数据取得的方法一般有：①会议分析法。通过召集各种项目投资决策相关人员的会议，广泛征询意见，详细研究项目投资决策面临的各类不确定因素，判定项目决策风险源，综合大家讨论分析结果得出。②专家预测法。聘请项目方面专家，请他们就项目投资决策过程中的各种不确定因素发表意见。在各专业范围内的专家，通常都具有多年工作经验，了解情况，熟悉规律，具备较敏锐的洞察力和分析能力，可由他们共同结合实际情况分析给出。③资料分析法。详细阅读并认真分析投资项目的文字资料、规划设计资料、审计资料、财务分析报表等，从中发现并判断项目的风险所在，结合以往经验给出。④实地考察法。对项目环境，有针对性地进行现场实地调查研究，往往会发现文字资料，统计报表中反映不到的问题，从而更加准确的给出。⑤审计、计划等技术方法。通过审计、计划、专题研究等技术手段，分析及判定风险因素，进而给出所需经验数据。

标准差率反映了投资项目的风险程度，风险越小，则标准差率越小，对应的肯定当量系数就大，可以肯定的现金流量也就越大；反之，风险越大，标准差率就越大，对应的肯定当量系数也就小，可以肯定的现金流量也小。实际应用中，需已知某项目投资决策所面临的风险的程度，并计算出反映该投资项目风险程度的标准差率，方可找到对应的肯定当量系数。

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中图分类号： X820 文献标识码： A

一、风电项目投资风险的特点

风电投资风险并不仅指风电建设项目开始阶段的投资风险，而且指风电项目在项目建设前期的规划设计、风电建设整个过程、建设竣工验收工作和风电机组的运营维护等各阶段可能遇到的风险的综合。由于风险贯穿于整个项目建设之中，风力发电的投资风险就形成了如下特点：

1、阶段性特点

由于风电项目是一项投资巨大、长久性的项目，因此，按照风电项目开发的先后顺序，可以将其投资风险大致划为四个阶段，分别是项目前期调研规划阶段的风险、投资和融资阶段的风险、开工建设阶段的风险和设备运营维护阶段的风险。在各个阶段，由于外界造成的风险等都是由投资商一概承担的。

2、偶然性特点

风电项目在建设过程中，经常会遭到偶然或突发状况而导致的风险。由于风电基地往往会建设在自然环境较复杂的地方，这些地方发生自然灾害的概率较大，为了降低由于突发的自然灾害带来的损害，投资商应提前做好防范措施，从而降低投资风险。

3、相关性特点

一般而言，经济条件较好地区的电力产业发展速度也较快，因为经济越发达的地区对电的需求量就越大，从而导致电力产业对于经济的发展趋势较为敏感，经济繁荣可以带动电力的发展，反之，经济萧条也可阻碍电力产业的发展。因此，风电项目的投资风险与经济的关联性是相当大的。

二、风电投资成本分析

风电项目投资者如何将投资成本控制到最低点，是获取风电投资效益的关键，也是风电投资风险分析的重要组成部分。风电开发项目投资成本可作为衡量风电建设投资获得经济效益的主要因素，其组成如下：

1、风电项目的风电场建设成本

风电项目的开发，在风电场的建设费用支出中占据了相当大的一部分，其中包括风电机组设备的购买成本、风电机组的安装调试费用支出和风电场的选址费用支出等。

在风电机组的购置成本和安装调试方面，风电项目的开发以及风能的正常利用最离不开就是设备风电机组。所以，要想提高风能的利用效率，投资商应加大对风电机组的投资，在购买设备时应选优质、耐用的风电机组。对风电机组的费用支出加大，将直接影响到风电场总投资的多少，同样关系到风电投资带来的收益大小，由此可以明确看出风电机组设备的投资是风电投资成本中最主要的构成部分，就目前而言，其成本应占总投资的一半以上。因此，随着风电机组制造技术的不断提高和机组性能的快速改进，在某种程度上就会使风电机组的造价降低，从而降低风电成本，由此增加风电投资的收益。除风电机组的购置成本外，由于风力发电系统较为复杂，对设备的安装精度要求高，风电机组的安装调试费用也占总成本的一定比例，不容忽视。

2、风电运营维护费用支出和其他费用支出

风电投资与工厂投资是一样的道理，在风电建设完成之后，还需要对其设备等的运营进行有效维护。一方面是保证风力发电的正常工作，另一方面可以延长设备的寿命，从而减少由于长期使用设备而造成的折旧费用。一般而言，风电场设置的地方自然环境都相对较恶劣，因此，一些自然现象和自然灾害造成的设备损害较大，投资方对这一方面的投资就会随之增加。其他费用则是指除上述成本以外的费用支出，例如在建设风电时需要的管理费用，投资所需贷款的利息费用等。

三、风电项目的投资风险分析

1、针对风电项目投资风险评价的分析

项目风险评价是指在观察和研究导致项目风险的因素后，对其影响因素进行分析和评价，而后构建相应的评价指标体系，选择适当的评价方法模型，从而确定整个项目的风险水平以及风险影响程度等。具体来说主要分为三个方面，分别是风险评价指标的影响强弱度的判定、项目的总体风险水平的评价和项目风险防范措施的选取。

根据风险强度的高低来对风险指标进行评价，对于风险指标影响程度较高的因素，相关人员或组织应加强对其的监控力度，以避免这种因素再度影响风险指标的风险水平，这就是对风险评价指标的影响强度的判定；而项目的总体风险水平的评价则是通过在项目建设之前对项目投资所获取的收益，即预期收益，与实际收益之间的差距比较。这种差距的造成，不仅与建设项目的整个过程相关，与各个阶段的风险指标也是相联系的，因此，施工中要注意及时检测和监控各阶段的风险因素；所谓项目风险的防范措施的选取则是在确定了项目实施各阶段的风险指标的影响强度以后，加强对风险指标影响度较强的因素的控制与管理，减少或避免风险事故的发生。

2、影响风电项目投资风险的因素分析

风电项目是一项巨大的投资项目，也是一项长期的、复杂的投资项目，因此，影响其投资风险的因素也是多样的、复杂的。在风电项目施工前的设计方案阶段就已经存在风险因素，为了使项目能够更好地开发，投资商会聘请专业人员对在施工中采用的策略、方式、设备等进行投资估计，但是，这种估计往往不会将实际的环境、市场变动等要素都考虑进去，从而导致估算出现较大的偏差，也会影响投资风险。

此外，投资商对项目进行投融资时，必定要向银行贷款，由于贷款的汇率变动、贷款合同的变更也同样会影响到投资风险。当汇率变高，贷款资金又不能即时到账，这就会使得投资项目的建设进程延缓，从而导致费用及成本增加。在成本增加基础上，效益不变，投资风险指标便会随之提高。这一系列的因素都可导致风电项目的投资风险增加，因此，为减少项目投资风险，应加强对影响投资风险的因素进行有效分析。

四、风电项目投资的风险防范对策

1、政策风险的防范对策

风电投资管理者应该采取合理的措施积极应对政策风险并化解它，一方面深入研究国家对风电项目的各项优惠政策，从而准确解读国家在产业政策方面的导向，另一方面认真分析优惠政策连续性中断的原因，并积极做出应对预案。

2、人力资源风险的防范对策

风电场管理人员应加大力度，积极引进相关人才并储备人才，同时对人才进行有效的培训，督促人才激励制度不断完善，加大力度培训和培养现有人员的技术、管理能力及综合素质等。与此同时，促使“以人为本”的企业文化建设的加强和企业凝聚力的增强，从而为企业人才队伍的稳定打下坚实的基础。

3、技术风险的防范对策

在为项目选址和为设备选型时，充分分析其可行性。选址时确保所选地址有达到相关标准的风能储量，以避免出现经常性的风能不足或长期无风的现象；选型时经验丰富的厂家和机能良好的机型，厂家和机型应获得第三方认证机构的技术认证。如果选择国产设备，生产厂家规模要大、机型的技术要成熟。除了前期要慎重选型之外，运营期可以通过保险的方式转移设备本身的技术风险。

4、市场风险的防范对策

通过上文的分析可以看出，电价风险和电力项目的成本风险是风电项目投资的主要市场风险，这两种风险可以通过以下措施加以防范：首先，在电价风险的防范方面，降低特许权项目电价风险的措施是：一方面，按照当前发改委的政策，将风电项目的投资回收期控制在3000小时以内，即等效负荷的小时数；另一方面，预计后期电价时，依据相对保守的方法，从而有效确定投资收益率。其次，要对风电项目的成本加强控制，依据其重点和难点，一方面，要深入研究风电设备和金融市场，充分考虑各种可能的不确定性因素，并采取相应的措施降低不确定性的风险；另一方面，对风电项目进行有效的管理，将项目成本控制纳入考核的重点内容之中。

结束语

风电项目是可再生能源开发的重要对象和内容，风电项目的开发可以促进能源紧缺的问题的解决和能源结构的调整。在这种背景下，近年来能源领域内投资的重点和热点之一就不可避免地包括风电项目投资了。但是，在有关人员火热地投资风电项目的同时，风电项目投资的风险也应该引起有关人员的重视。

参考文献

[1]闫宁．风力发电项目投资风险评价研究［D］．北京:华北电力大学，2013:1-46．

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    科研项目投资是一种以特定建设项目为对象,直接与新建项目有关的长期投资行为。项目投资决策的评价与分析是企业财务活动重要的部分,因为项目投资的规模大、风险大、回收时间长,对企业未来发展的影响也大。因此进行项目投资决策时风险评估十分必要。

    新投资项目由于处于项目的初始阶段,科研人员只注重技术层面上的风险,专业方面的局限使他们无法从整体上看到财务风险的存在。而财务风险又是客观存在的,要彻底消除风险及其影响是不可能的,为防范新项目的财务风险,就要求我们财务人员介入项目的管理,结合财务方面的专业知识将风险量化并告之项目管理者,对风险进行预警,将损失降至最低,为企业创造最大的收益。

    评估项目风险的关键在于如何确定预警指标及预警指标的临界值,以判断项目的风险是否存在,在对新项目进行日常财务风险管理中,应定期或动态地将预警指标与临界值进行比较,若预警指标临近或突破临界值,则根据具体情况发出警报。使核心的决策人员能够随时获取有关风险的信息资料。

    对新项目进行财务方面的风险评估,首先从调研阶段开始,项目的调研阶段主要是由新项目科研人员,从各个渠道收集有关该项目的信息,如设备购置价值、原材料价格、单位用量、损耗率、人工、工时、以及市场同类产品的价格、外部的年需求量和该项目目标利润率等等基础信息,并据此出具调研报告。

    其次,财务人员根据新项目科研人员在调研阶段出具的调研报告,根据其中的基础数据信息结合财务的分析方法提供财务可行性分析报告,主要包括对项目各风险值的说明,如根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(BEP),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值;通过对该项目的投资总额和未来几年内现金净流量的测算计算出投资回收期,同时与新产品生命周期的对比可以让管理者知道投资回报期是否在产品的生命周期范围之内;通过估计当某一不确定变量(如销售量、销售价格、材料价格、人工成本、材料成本、固定性成本等)发生一定程度变化的时候,项目的投资决策指标(净现值、净现值率、获利指数、内部收益率、利润值等)将相应发生多大程度的变化,以此来预测新项目风险的大小,以及分析投资决策指标,明确项目的抗风险能力,从而成为项目风险评估的重要指标。

    一、盈亏平衡点分析

    盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。它是指企业经营处于不盈不亏状态所须达到的业务量(产量或销售量),即销售收入等于总成本,是投资或经营中的一个很重要的数量界限。近年来,盈亏平衡分析在企业投资和经营决策中得到了广泛的应用。盈亏平衡点可以用销售量来表示,即盈亏平衡点的销售量;也可以用销售额来表示,即盈亏平衡点的销售额。如果预期销售额与盈亏平衡点接近的话,则说明项目没有利润。盈亏平衡点越低,表明项目适应市场变化的能力越大,抗风险能力越强。

    按实物单位计算:盈亏平衡点=固定成本÷(单位产品销售收入-单位产品变动成本)

    按金额计算:盈亏平衡点=固定成本÷(1-变动成本/销售收入)=固定成本÷贡献毛益率

    盈亏平衡点可以通过研究产品的单位售价(P)、单位可变成本(V)以及总固定成本(F)来计算。可变成本是与产量水平成比例变化的要素,通常包括直接材料、直接人工以及利用成本。固定成本是不随数量变化的费用。通常包括折旧费、租金、保险费、管理人员工资以及办公费等。盈亏平衡点的计算公式为:BEP=F÷(P-V)。

    根据设计成本信息(包括预计的固定成本、变动成本)以及目标销售价格计算出盈亏平衡点(BEP),从而给出外部对该产品的需求所应该达到的最小值,并提供给我们的管理决策人员,比较根据目前市场信息所预测出的销售量,是否达到了该最小值,如果没有达到就看其改善及增加销量的可能,以从销售方面确定产品的风险。

    二、投资决策评价分析

    投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性,以便据以进行方案决策的定量标准和尺度。从财务评价的角度,投资决策评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。按在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标称静态指标,包括静态投资回收期、投资收益率;在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值的指标称动态指标,包括净现值、净现值率、获利指数、内部收益率。

    (一)静态评价指标

    1.投资回收期是指以投资项目经营现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起,也可以自项目投产年开始算起,但应予注明。

    投资回收期可根据现金流量表计算,其具体计算又分以下两种情况:

    项目建成投产后各年的净收益(即净现金流量)均相同,则静态投资回收期的计算公式如下:不包括建设期的回收期PP/=原始投资合计÷投资后前若干年每年相等的净现金流量;包括建设期的回收期PP=不包括建设期的回收期PP/+建设期。

    2.投资收益率,又称投资报酬率(ROI)是指达产期正常年份的息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。是作为评价项目投资价值的参数的一种方法,计算时使用会计报表上的数据。

    投资收益率(ROI)=年息税前利润或年均息税前利润÷项目总投资

    将计算出的投资收益率(ROI)与所确定的基准投资收益率进行比较,其指标大于或等于基准指标,则投资项目具有财务可行性。投资收益率考虑了项目有效期内的全部现金流量。

    (二)动态评价指标

    1.净现值(NPV)是反映投资方案在计算期内获利能力的动态评价指标。投资方案的净现值是指用一个预定的基准收益率(或设定的折现率)ic,分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。

    净现值(NPV)=∑NCFt(1+K)-t+∑Ct(1+K)-t

    净现值(NPV)是评价项目盈利能力的绝对指标。当NPV>0时,说明该投资项目在满足基准收益率要求的盈利之外,还能得到超额收益,具有财务可行性;当NPV=0时,说明该该投资项目基本能满足基准收益率要求的盈利水平,方案勉强可行;当NPV﹤0时,说明该该投资项目不能满足基准收益率要求的盈利水平,方案不可行;净现值(NPV)指标考虑了资金的时间价值,并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况;经济意义明确直观,能够直接以货币额表示项目的盈利水平,其取舍标准也较好地体现了企业财务管理的基本目标。

    基准收益率ic也称基准折现率,是投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的收益水平。基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础,同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。

    2.净现值率(NPVR)是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的比率。

    净现值率(NPVR)=项目的净现值(NPV)÷原始投资的现值合计

    只有净现值率指标大于或等于基准率,则投资项目具有财务可行性。

    3. 获利指数 (PI),是指投产后按基准收益率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比。

    获利指数(Pl) =投产后各年净现金流量的现值合计÷原始投资的现值合计= 1+净现值率

    只有获利指数指标大于或等于1的投资项目才具有财务可行性。它(下转281页)(上接279页)是一个相对指标,反映投资的效率,即获利能力。

    4.内部收益率(IRR),就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。

    内部收益率,是一项投资可望达到的报酬率,是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下,使一项投资在未来产生的现金流量现值,刚好等于投资成本时的收益率,而不是你所想的“不论高低净现值都是零,所以高低都无所谓”,这是一个本末倒置的想法了。因为计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。

    内部收益率越高,说明你投入的成本相对地少,但获得的收益却相对地多。IRR大于项目所要求的最低投资报酬率或资本成本,方案可行;内部收益率法能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来,指出这个项目的收益率,便于将它同行业基准投资收益率对比,确定这个项目是否值得投资建设。

    通过对盈亏平衡点(BEP)的运用,计算出各因素在保本的前提下所达到的最大风险值或者说完成某一目标下的最高风险和最低风险指标,及这些风险对项目相关参数的影响情况,预测有关因素对净现值、内部收益率以及投资回收期等主要经济评价指标的影响,分析项目所能够承受的风险大小,将静态的管理数据转变为动态的风险评估数据后反馈给项目决策人员,推动相关部门进行风险评估,了解各个要素的变化对项目相关的财务参数产生的影响,便于有效的进行项目后面各阶段的评审和实施。

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关键词： 商业地产；投资风险；个别风险

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年实行房地产开发以来，当时仅有几家房地产开发企业，到2005年底发展为1500家，累计建成各类商品房屋5141.25万平方米，到2005年底，全区累计完成房地产开发投资718.56亿元，从2006年到2010年房地产开发的开发规模与市场需求基本平衡。商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大，而且会对城市经济产生多边性带动效应；而另一方面，开发商业地产项目资金需求很大，投资风险高，如果项目没有做好，将会引起一系列社会问题，成为一个高破坏的工程。因此，建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型，提高商业地产项目的投资成功率，对于社会或者企业、个人来说，都具有深远的意义。

1商业地产项目投资的主要风险

大家知道，影响商业地产项目投资风险的因素很多，一般来讲,可以划分为系统风险和个别风险两大类。

1.1 系统风险我们比较粗劣的分析，商业地产项目的系统风险主要包括政治风险、或然损失风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现风险、周期风险和政策风险等。

1.2 个别风险商业地产项目的个别风险主要包括收益现金流风险、未来运营费用风险、财务风险、比较风险、时间风险和持有期风险等。我们主要来分析未来运营费用风险和财务风险。

①未来运营费用风险。大家知道，房地产项目是暴利，但是钱不是都让开发商挣走了。例如说，绿化的绿地，项目就要缴纳几百万元的绿化费。项目要接通电力，就必须给电力部门缴纳配套费。所交的不合理的房地产开发相关税费，实际情况是在不断的增加。从2011年开始，省会级城市房地产开发项目又开始征收电力配套费，每平方米约200元，也是一笔不小的支出。所以未来运营费用风险是在不断地增加.这类风险主要归因于投资者在主观上对未来运营费用风险认识不足，以及管理之中的失误，所以，商业地产项目的风险带有相当多和比较明显的主观因素。②财务风险。当商业地产投资企业在投资的过程中，在全部的投资资金中包含借入资金时，对投资企业来讲，除了经营风险之外，还有财务风险。而且房地产投资者总是使用借来的资金来扩大投资范围，从而实现投资利润的最大化的目标。然而，商业地产项目贷款利率的不断增加，降低了可能的收益，所以投资的风险增大了。对于商业地产项目来说，商业地产主要利用所获取的租金作为投资的回报，在商业地产项目建设竣工的时候，一般不可能很快的回收全部的投资，因此要求商业地产项目的投资开发商要有比较多的自有资金，对于一些中小开发商来讲，可能会面临比开发住宅项目更大的财务风险。

2个别风险的衡量及管理

由于系统风险是投资者所不能控制的，因此这里，我们只提出一些个别风险的衡量和管理方法。

2.1 未来运营费用风险在商业地产经营风险度量中，我们通常要计算不同经营方式的最大利润，同时也要计算可以承受的最大经济损失，并将可能造成的不同损失详细列出，例如自营损失、商家选择不当的租金损失等。我们衡量商业地产项目投资经营风险通常采用定性分析和定量分析相结合的分析方法。对于经营风险的管理，主要是通过提高投资商业地产项目企业自身的经营管理水平来达到。

2.2 财务风险商业地产项目的财务风险，即在有风险的状况下，投资企业因为筹措资金，而带来的风险。衡量财务风险方法很多，可以通过计算自有资金利润率及其方差来进行。根据商业地产项目的财务风险，可以设计出商业地产项目开发盈利模式。例如，在投资企业自身知名度比较低的时候，可以与知名度较高的企业作为战略投资伙伴，通过无形资产运营来有效地降低财务风险。

3商业地产项目的风险管理程序和运作程序

3．1 商业地产项目的风险管理程序商业地产项目投资风险较大，在进行投资时一定要做好风险控制及管理，如下是风险管理的一般程序：

3．2 商业地产项目的运作程序商业地产项目的运作程序具体如下：项目选址――产品定位――运作策划――资金平衡――经营管理。商业地产项目的运作程序具体分析：①项目选址。首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。商业地产项目对地段和区位的要求非常严格，远远超过其他类型的房地产。我们进行商业地产项目的区位选址时，先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费者的消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。②产品定位。以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额。细致分析商业地产项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点等相关问题。③运作策划。商业地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。商业地产成功运作的关键是招商先于设计与建设。在前期确定主力店是非常重要的，那样不仅可以降低项目风险，还可以根据主力店的经营要求来进行项目的设计，使商业建筑可以很好地满足零售商的需求。④资金平衡。商业地产项目运作中，必须处理好开发融资和租售资金回流问题。在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，要判断项目规模和投资回报的关系是否合理；还要判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；同时要判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。⑤经营管理。商业地产项目经营管理，可是说是商业地产的命脉；商业地产中的商业是灵魂，地产仅是载体。经营是项目运作的真正开始，开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。商业地产项目的高贡献、高投入、高风险、高回报决定了其项目投资比住宅项目投资需要更多的前期投入，而决定其成败的关键就是做好投资决策。