房产继承的相关法律模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产继承的相关法律，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1、契税。根据相关规定，法定继承人继承房地产，免交纳契税；对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税，税率0.1％。

2、印花税，包括合同印花税和权证印花税。合同印花税：根据印花税税目税率表，产权转移书据按所载金额万分之五贴花。

3、房产证已过2年，可免征；房产证未过2年，估价×5．6％，总结起来的话，继承的话，需要办理继承协议公证，需要交纳公证费，过户时缴纳房产评估费，契税和印花税以及工本手续费等费用。

法律依据：

篇2

答：一般不可以。因为，把共有房子赠与孩子，是你和前夫在5年前就已经完成的赠与行为，房产如果已经过户，所有权已经转移，你就不能再反悔。

2、作为孩子监护人，可以出售未成年孩子的房产吗？

问：我与丈夫共同修建了一栋房子，房子还没有办理房产证。去年，我与丈夫协议离婚，我们约定，男方不承担建房子的欠款，已经修好的这套房子给儿子，儿子现年五岁，由我扶养，他不给扶养费。请问，我能不能将此房子卖了？

答：监护人没有权力单方出售孩子名下的房屋。严格来讲，即使是你和他父亲都同意，也不应当将该房屋出售。我国民法通则有明确规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

3、我们的财产，丈夫和他前妻的孩子（没由我们抚养）有继承权吗？

问：我和丈夫是再婚。他和前妻有个儿子还未成年，由他前妻抚养。我老公在和前妻离婚后，和我结婚前贷款买了一套房子，这套房子在我们结婚后，由我们共同还贷款，请问，这个房子今后他儿子能继承吗？

答：首先，根据我国法律的规定，配偶、子女、父母，为第一顺序继承人。孩子的第一顺序继承人地位不因父母离婚，监护权变更而改变。所以，你丈夫和前妻的孩子有权继承你丈夫的财产。你丈夫结婚前购买的房子是丈夫婚前财产，虽然，婚后共同还贷共同居住，仍然不是夫妻共同财产，你只对共同还贷部分有所有权。你丈夫和前妻的孩子有权继承其父亲的婚前财产。

4、公用区域挂空调外机，遭邻居反对，怎么办？

问：我家空调安装在了和邻居公用的围墙上，稍微有点搭在他们外面搭的一间房子上。现在邻居来吵，要我们移机，我们该怎么办？

答：根据相关法律不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。你利用公共空间挂空调外机，对邻居的相邻权已经造成侵权，你应该想办法停止侵权。

5、未成年人父亲去世，继母可以比他祖父母优先抚养孩子吗？

这个孩子母亲早年已经去世，父亲在去年去世，继母和父亲结婚维持了5年的婚姻，孩子已经和继母很亲密。现在，孩子祖父母担心继母再嫁，想要回孩子，请问继母与祖父母谁对孩子更有监护权？

答：因为孩子是未成年人，与继母共同生活5年，关系融洽，已经形成抚养关系，他们的关系同亲生父母子女关系是一样的，也就是，此时，继母和亲生母亲是一样的，对孩子有监护权。只有在继母放弃的情况下，祖父母才可以担任孩子的监护人。

6、亲人不照顾老人可以吗 ？

问：我的母亲是残疾，外公外婆近九十岁了，却没人照顾。我的两个舅舅变着法把外公外婆的低保救助领了，却不照顾老人。请问，我能要求他们照顾外公外婆吗？

答：根据相关法律，成年子女有赡养扶助父母的义务。你舅舅和你母亲都对老人有赡养义务，但因你母亲是残疾人，难以尽到赡养义务，所以，你两个舅舅应该尽到赡养义务。子女不尽赡养义务的话，首先可以调解，如果调解不成的话可以直接诉请人民法院调解，对于你这种情况，如果你的外公外婆无法出庭，可以委托你或者其他亲属作为委托诉讼人进行。

篇3

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）10-087-02

一、新建商品房所有权转移登记面临的困境

近年来，随着城乡一体化进程的不断加快，城市区域范围的快速扩张，新建商品房的数量也在急剧增长。而随着2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的正式施行，标志着房屋所有权等相关不动产权利的统一登记工作正式进入落实阶段，同时，也给产权登记申请人和不动产登记机构带来不小的挑战。

对于产权登记申请人来说，办理商品房的房屋转移登记程序繁琐而复杂，粗略估算，至少涉及办理房屋核档手续、领取核档证明、查询首套房证明以供税务机关减免税收使用、房屋测绘、税务登记、与开发商共同申请产权转移登记、交纳相关税费、交纳维修资金及相关费用、领取产权证书、贷款的购房人进行抵押权登记，然后再次领取产权证书等10余个程序。而且，上述事项的办理除了要消耗申请人大量的时间和精力，有时还需要申请人及其配偶共同办理，有些甚至需要银行和开发商协助购房人办理，等等。繁琐的程序、办理过程的兴师动众、严格的审核让申请人精疲力竭，望而却步，要求登记机构简化程序、提供便利、提高效率的呼声日渐高涨。

对于不动产登记机构来说，成千上万套新建商品房产权转移登记工作对其来说无异是个巨大的挑战：一方面面临着新建商品房数量大、购房者人数多、登记程序复杂等情况；另一方面面临着房产登记机构工作人员数量有限、法律素养欠缺、机构运转能力不足等问题。而且，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》、《房屋登记办法》等相关法律规定的施行，虽然给房产登记机构履职行为提供了完善的法律依据，但同时也规定了严格的法律责任，如：根据《物权法》的相关规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这表明登记行为的准确性、合法性已成为房产登记机构在登记工作中应当慎重考虑的重要问题。而实践中，房产登记中心的普通工作人员有些并不具备专业的法律素养，对相关法律知识理解不深，如果遇到购房人婚姻发生变更或家庭情况比较复杂等情况，如何依法确定房产的产权登记人确实给他们提出更为严格苛刻的要求。

二、委托公证，为新建商品房所有权转移登记提供一站式服务

（一）委托公证的法律适用

公证，顾名思义，公而证之。公证处是我国唯一的法定证明机构，公证制度是我国社会主义法律制度体系的重要组成部分，是一项预防性的司法证明制度，具有服务、沟通、证明、监督等功能，在经济社会发展进程中，始终扮演着积极主动适应社会需求，不断创新服务方式的经济发展方向指引者、经济民事关系协调者和公共服务供给者的角色。《公证法》第36条规定“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据”。《民事诉讼法》第69条也规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据”。《不动产登记暂行条例实施细则》中，包含公证内容的条款多次出现，尤其是在继承、受遗赠、委托方面更为明显。可见，公证制度对于保障不动产在市场的安全流转、维护买卖双方的合法权益具有重要作用。

（二）委托公证的司法实践

针对前面所述新建商品房所有权转移登记面临的困境，着眼公证业务的科学发展和为经济社会发展添砖加瓦、保驾护航的目的，近两年来，公证人逐渐从足不出户、坐等上门，高高在上的被动式公共服务供给者位置上走下来，逐步走向积极主动适应群众和社会需求，不断创新服务方式，变更服务理念，为人民群众提供更便民法律服务的轨道。其中，不动产产权转移登记委托公证就是公证人众多有益探索中的一项：当一处楼盘五证齐全具备售房条件又能办理产权转移登记时，公证处便指派了解税务政策、熟悉产权登记流程并精通法律知识的公证员入驻商品房开发楼盘，向购房人进行与产权转移登记相关的法律宣传，并告知购房者相关的办理流程和程序、所需要提交的相关材料及所交纳的税费及其他相关费用。同时征求购房人的意见，根据其个人情况是否愿意办理委托公证，对购房者逐一讲解委托书中所涉事项并告诉其法律后果。自愿办理公证的，公证员现场为购房者根据其本人的购房情况及家庭情况起草一份涵盖所有委托事项的委托书，并现场为其办理公证。事实证明，公证员每到一处，成百上千的小区业主们会将公证员团团围拢，向公证员询问办理产权转移登记的流程及相关法律规定，公证员均会耐心地为小区群众一一解答。据不完全统计，仅太原市三家公证处2015年办理的委托办理所有权转移登记的委托公证就有上万件。

（三）委托公证的社会意义

对购房者来说，只需到一趟售楼处，签署一份委托书，银行、房产局各部门、税务局及其他部门的所有手续即可全部办完，只等领房屋所有权证书即可。通过办理委托公证，既让他们了解了《物权法》、《婚姻法》、《继承法》、《房屋登记办法》及《不动产登记暂行条例》等法律知识和银行、房产管理部门的办证程序和流程，也让他们用最短的时间、花最少的钱，办了最繁琐的事。对于不动产登记机构来说，不动产申请人在申请办理不动产登记业务中的许多法律问题可以在办理委托公证的过程中得到公证工作人员专业的法律咨询和解答，同时公证委托书的办理也使他们不用再面对成百上千的购房业主，仅仅形式审查一下由公证处已严格审查过的《委托公证书》即可，给他们的工作提供了很大的方便，既符合法律要求，规避了风险，又节省了时间，提高了工作效率，使得产权登记机构及其工作人员可以心无旁鹜地投入不动产登记工作。对公证处来说，担负着调整民事关系与经济关系，建立社会主义的民事和经济法律关系，预防纠纷，减少诉讼，促进社会安定团结的重任，通过办理业务，有效地宣传了法律，宣传了自己，并将公证工作用到了社会的需要之处。这种一举三得的举措，充分发挥了公证工作的职能作用，对推进经济建设，维护社会主义市场经济秩序、维护社会稳定、维护国家利益和公民、法人及其他经济组织的合法权益都产生了积极影响，发挥了不可替代的重要意义。

三、新建商品房所有权转移登记委托公证带给公证事业的有益启示

办理新建商品房产权转移登记委托公证的办理给了公证事业一个重要启示：随着经济的飞速发展、社会的不断进步和法制的日臻完善，广大人民群众的法律意识日益提高，他们渴望得到行政部门和司法机关给予的法律层面的有效保护，更希望得到公证处等社会组织提供的亲情式服务。社会不是不需要公证处，只是还有许多陌生领域、众多的棘手问题亟待公证处去开拓和破解；人民群众不是不需要公证服务，只是还不知道能去哪里寻求帮助，更不知道公证处能提供哪些方面的服务。

作为法定的证明机构，公证处只要秉承“诚信”本色，紧跟时代节拍，切实把握社会主旋律，真正溶入到飞速发展的经济领域中，充分满足社会的需要，全面、正确地履行法律赋予的神圣职能，就能使司法为民理念和公证科学发展观念在实践中不断得到升华。实践带给公证事业的重要启示是：首先，公证处是法律服务部门，每一名公证员都是法律工作者。这就要求每一名公证员必须不断地学习新知识，钻研新领域，掌握更多、更新的法律知识，使自己成为名符其实的法律“专家”，并将这些知识和社会的实际情况联系并加以运用，才能真正体现出公证处及公证人的价值。其次，公证与经济社会发展密不可分。公证处必须密切关注经济的发展、社会的需要，并结合法律的新点、亮点，急人民群众之所急，想人民群众之所想，解人民群众之所难，才能有更广阔的发展前景。公证处只要乘势而上、把握先机，在市场经济浪潮中搏得一席之地，就能真正成为经济社会发展进程中一支不可或缺的生力军。

参考文献：

[1] 中华人民共和国物权法

篇4

地 址：

电 话：

抵押权人(贷款人)：(乙方)

地 址：

电 话：

甲、乙双方依据我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。

第一条：为确保借款合同( 年 字第 号)的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体情况后同意接受甲方所购商品房抵押。

第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为(大写) 元，债务人履行债务的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三条：甲方已与 公司签订合同编号为 的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》。该商品房状况如下：

房屋坐落：

项目名称：

预售许可证：

第四条：本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该商品房的安全与完好。

第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。

1、甲方在债务履行期内连续 月或累计 月未能按约归还借款的。

2、****

第七条：甲方在取得该商品房的《房屋所有权证》后，须转为房地产抵押登记。

第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权一并抵押给乙方。

第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。

第十条：在本合同签订后，甲、乙双方应当持本合同及其他必要的证明文件，到郑州市房产管理部门办理抵押房产的登记手续。

本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。

第十一条：抵押的房地产，因自然损耗或甲方的行为足以使抵押房地产价值明显减少时，乙方有权要求甲方停止其行为并恢复或提供乙方认可的新的抵押房地产。甲方对抵押房地产价值减少无过错的，乙方只能在甲方因损害而得到赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。

第十三条：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。

第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。

第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，任何一方均可向郑州仲裁委员会申请仲裁。

篇5

一、关于改制企业房产的登记

关于改制企业房产的登记,有转移登记和变更登记的不同理解。因为企业改制类型的多样性,片面理解为“转移登记”或者“变更登记”都是不妥的,同样决定单方申请还是双方申请也要区别不同的企业改制类型而区别对待。

企业改制的形式主要有成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立或者派生分立新的公司,歇业,破产,股权转让等。成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立的,原企业注销,新公司继受其权利义务,应当办理转移登记,同时由于原企业不复存在,可凭相关改制主管部门的批复文件、工商部门注销证明等材料单方申请办理转移登记。派生分立,歇业等原企业继续存在的,如房产发生转移,应当由双方共同申请登记。企业破产的,破产终结前办理的登记,可由清算组与受让人共同申请登记;破产终结后单方申请办理登记的,应当持破产受理法院的相关法律文书。至于股权转让,属同一法人的登记事项发生变化,登记簿记载相关事项如公司名称等发生变化的,应当办理变更登记,登记簿记载相关事项没有变化的,则无需办理房屋登记。

二、关于夫妻离婚房产的转移登记

夫妻双方通过人民法院判决或者调解离婚,生效法律文书明确房产归其中一方所有的,根据《房屋登记办法》第十二条的规定,由取得房产的一方单方申请即可。对于附有同时履行条件或者先履行其他义务条件的法律文书,则需要双方共同申请登记,或者根据人民法院协助执行通知书的要求由一方单方申请登记。

夫妻双方通过婚姻登记机构协议离婚,在离婚协议中明确房产归一方所有的,其协议仅具有债权效力,在办理房产转移登记时,仍然需要双方共同申请。实践中,放弃房产的一方往往不愿意配合另一方办理登记申请,取得房产的一方也不能理解登记机构要求双方到场的规定,矛盾往往较为尖锐,登记机构的压力较大。作为登记机构,一方面要做好宣传解释工作,对于另一方确实无法申请的,告知取得房产方可向人民法院,要求对方协助办理转移手续,登记机构将根据人民法院协助执行通知书办理转移登记。另一方面可以与婚姻登记机构加强沟通,做好提示工作。盐城市在与婚姻登记机构作了充分交流后,在离婚登记办理现场张贴了“友情提醒”,告知离婚当事人:一要及时办理房产的转移登记,转移登记须有双方共同申请;二是当事人可在离婚协议中进行委托,对于婚姻登记机构加盖鉴证章或者查档章的离婚协议中委托一方办理转移登记手续,登记机构予以认可。

三、关于注销、歇业企业房产的转移登记

实践中,一些人购买房产后长时间不办理转移登记,欲办理登记时原企业有的已经歇业,有的已经注销,无法配合办理转移登记。对于歇业企业或者营业执照已经吊销的企业,由于工商登记尚未注销,其法人主体资格仍然存在,应当与购房人共同申请转移登记。对于无法配合的,购房人可向人民法院提讼,登记机构根据生效法律文书办理相应登记。对于已注销的企业,购房人无法提讼,如相关手续齐全,可凭工商部门注销登记证明及相关材料单方申请登记,登记机构受理后最好再增加公告程序,以排除争议。

四、关于抵押权、地役权、预告登记的注销登记

《房屋登记办法》第四十八条规定,“权利人应当申请抵押权注销登记”,对于地役权、预告登记的注销登记则没有相应规定。对照“权利人放弃房屋权利,可以由当事人单方申请”的规定,且并不影响对方及其他人的权利,笔者认为,抵押权人、地役权人(需役地方)、预告登记权利人可以单方申请注销相应的登记,当然,对于双方共同申请办理注销登记的,登记机构也应当予以办理。

五、对生效法律文书的理解

篇6

胶州 王广生

王广生：

您好！你所提及的宅基地继承实际上是指宅基地使用权的继承。我国《继承法》规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”可是农村宅基地的使用权不是一般的“财产”，而是“特殊的财产”。首先因为宅基地使用权具有很强的人身依附性，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。第二，我国农村宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能，如果允许继承，将导致宅基地无限扩大，违背了土地管理法关于村民一户只能拥有一处宅基地的有关规定。据此，农村宅基地不能算作遗产，故不可以继承。但是，存在特殊情况，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所造房屋的继承将会导致其对宅基地的继承。而你已经扒掉了你叔叔的旧房子，因此，你不能对其宅基地进行继承。

房产赠给妻子未过户，

离婚时可撤销赠与吗

律师：

您好！2007年6月，我与女友登记结婚。婚后，我们住进了我父母买给我的商品房内，该房产是2002年我父母出钱，以按揭贷款的方式在市内购买的一套一百多平米的商品房，按揭一直是我父母在还。婚后我俩签订了一份协议，内容是：该房产变更为夫妻共同财产，还约定，如果一方违背了夫妻双方忠实义务导致双方离婚，该方就不再享有房屋所有权。但我俩的感情并未经受住时间的考验，前不久妻子向法院离婚，要求该房产归她所有。请问，这套房产一直都登记在我的名下，没有办理过户，我是否可以撤销当年与妻子的赠与协议？

烟台 李鑫

李鑫：

您好！依据我国婚姻法司法解释，该房产是你父母出资并由父母按揭还款，且登记在你个人名下，应当认定为你的个人婚前财产。你与妻子签订的这份协议的内容是将房产的一半赠送给了自己的妻子，该协议的性质是赠与合同，但是根据我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前，可以撤销赠与。因为你们没有办理过户手续，作为房产所有人你可以随时撤销赠与。在实际生活中，有关婚姻家庭内部事宜的协议，往往会涉及财产权属条款，而赠与合同又往往在有亲密关系或血缘关系的人之间签订。但合同法中没有就夫妻间的赠与问题特别规定，因此，类似协议的签订、生效、撤销、变更等，仍然适用于合同法的相关规定。

“合同期不得怀孕”

属无效条款吗

律师：

您好！我朋友是位准妈妈，已经怀孕4个多月。几天前，她所工作的宾馆却告知她，要与她解除劳动合同。我朋友找到宾馆负责人，对方却拿出劳动合同，指出上面写到：“双方自愿签订合同，员工在合同期内不得怀孕，否则宾馆有权解除劳动合同。”负责人告诉我朋友，她违反了合同期内不得怀孕的规定，因此被解雇。我朋友很无奈，想问一下律师，合同里的该约定符合法律规定吗？

枣庄 张娜

张娜：

您好！宾馆与你朋友签订的劳动合同存在“合同期内不得怀孕”的条款，虽然说在签订合同时双方是自愿的，但这一条款客观上限制了你朋友的生育权，违反了我国宪法和其他相关法律的规定。本案中，双方签订的劳动合同的内容违反了宪法、婚姻法、妇女权益保障法、劳动合同法等相关规定，因此合同无效，对你朋友不具有法律约束力，宾馆不能基于此条款解除与你朋友的劳动合同。

小学生就餐被烫伤

饭店未尽注意义务应担责吗

律师：

您好！去年我们村小学组织六年级一批书法较好的学生到周围几个村子义务给村民写春联，中午村干部安排老师和学生到一家小饭店吃饭。吃饭期间，学生小波在卫生间门口被上楼送菜的饭店服务员碰上，烫伤了脖子，被送到医院治疗，住院35天。其间饭店仅给付了小波部分医药费而拒绝支付其他费用。现在小波父母欲将饭店店主告上法庭，请求法院依法判令其给付护理费、交通费、住院伙食补助费、精神损害赔偿金、后续治疗费合计20016元。请问律师，饭店应当承担责任吗？

菏泽 赵芳

篇7

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号）中明确提出了各地可开展“以房养老”试点，正式从政策层面鼓励进行“以房养老”的探索。实际上，我国的“以房养老”相关政策和实践并不鲜见，2005年至今，上海、南京、辽宁等地都自发出台过“以房养老”的相关措施。但是，我国的“以房养老”主要停留在地方层面的“先行先试”；同时，由于缺乏完善的体制管理，此前的尝试未能真正形成完整、有效的制度体系，无论从中央到地方都还没有出台相关的法律法规。事实上，目前国内各地方鲜有以房养老的实际操作案例。那么，是什么原因阻碍了“以房养老”在我国的实施与推广？本文将在明晰“以房养老”的内涵与特点的基础上，对我国各地主要的“以房养老”模式进行剖析，以明确其面临的主要风险和挑战，并结合国外“以房养老”实践的经验提出相应的政策建议。

“以房养老”的内涵及特点

（一）“以房养老”的内涵

以房养老，也称住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老年人先把自己拥有产权的住房抵押给银行或保险公司等金融机构，然后定期从银行或保险公司等金融机构取得一定数额养老金或者享有老年寓所服务的一种养老模式，当老年人去世时，银行或保险公司等金融机构将收回其住房使用权。这种养老模式是完善养老保障体系的一项重要补充措施。“以房养老”是通过银行或保险公司等金融中介机构，将个人住房与个人养老结合在一起的产物。“以房养老”通过明晰的房屋产权界定，将“人养房”与“房养人”两个阶段进行有机衔接，一方面使得房屋产权价值得到极大发挥；另一方面，使得家庭资源得到优化配置，实现效用最大化。因此，“以房养老”将金融保险产品与个人住房、养老问题相结合，不仅是一种金融产品创新，更是个人住房发挥养老保障功能的新拓展，为我国解决养老问题提供了新思路。

（二）“以房养老”的基本特点

住房反向抵押贷款又被形象地称为“倒按揭”，是指拥有住房产权的老年人将该住房产权抵押给银行或保险公司等金融机构，然后银行或保险公司等金融机构根据该老年借款人的年龄、预期寿命、住房现值及其未来增值空间和折损情况等对该老年借款人去世时房屋的价值进行综合评估，用住房的评估价值减去住房预期折损、借款人预支利息，并按当前人们的预期平均寿命计算，将其住房的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或按年支付现金给老年借款人，也即“抵押房产，领取年金”。在此期间，老年借款人可以继续在已抵押给银行或保险公司等金融机构的房子里居住，直到该老年借款人永久搬离该住房或者去世为止。当老年借款人去世时，相应的银行或保险公司等金融机构取得该住房产权，并将该住房进行销售、出租或者拍卖，以弥补贷款本息；此外，银行或保险公司等金融机构还享有该住房的升值部分价值。由于这种个人住房反向抵押贷款模式的现金流向与普通住房按揭贷款的现金流向恰好相反，因此这种贷款模式也常被形象地称为“倒按揭”。

我国“以房养老”实践及面临的风险与挑战

（一）我国各地的“以房养老”模式

1.南京的“租售换养”。这种模式规定，凡是在南京市拥有60平方米及以上住房产权，并且年满六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原则申请将其现有住房进行抵押，经公证机关公证后即可入住南京市老年公寓，并且享受终身免交一切费用的待遇，最终该住房产权在孤寡老人去世时归养老院所有。该模式的典型特征便是“租售换养”，这种模式比较适合在城市拥有一套及以上住房，且该住房无需子女继承或无子女继承的中低收入老年人。但这种模式有两个限制性条件：拥有本市60平方米及以上产权房和年满六旬及以上的孤寡老人，这就将适用人群限定在一个很小的范围内。覆盖范围过于狭窄，这可能也是导致该模式失败的原因之一。

2.上海的“以房自助养老”。2007年6月，上海市公积金管理中心提出了“以房自助养老”的创新型模式。该模式主要通过上海市公积金管理中心建立房屋产权交易市场以及相应的房屋租赁机制，具体实施办法为：65岁及以上老年人首先将自己拥有产权的住房通过房屋产权交易市场出售给上海市公积金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相应的房屋租赁机制，上海市公积金管理中心再将该房屋返租给出售房屋产权的老年人，

其租金与房屋租赁市场价格相同，该老年人可按租赁期限将房屋租金一次性付给公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心予以支付。这种模式其实是售后返租，主要是利用房子的价格与租金的差额来获得养老金，比较适合在大中城市有一套以上的房产且无需或者没有子女继承，但又不愿意离开原居住地的老人。但这种模式要求先将房产过户，而且房屋的升值部分完全由公积金管理中心拥有，这就损害了老年人的利益，该模式最终也未成功。

3.北京的“养老房屋银行”。2007年10月，北京的“养老房屋银行”模式由北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出。在这种模式下，60岁及以上的老年人可以先向养老服务中心提出该种需求，并把拥有产权的住房交付给中大恒基，然后由中大恒基免费代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。取得的租金用来抵免养老院的费用，剩余租金由老年人自行安排处理，该种模式下老人始终拥有房屋的产权。这种模式也属于租售换养，只不过老人可始终拥有房屋的产权，这是与前两种模式最大的不同之处。但这种模式由商业公司运作，商业公司以盈利为目的，难免会使人产生顾虑，老年人的权益也难以得到保障。

（二）我国“以房养老”面临的风险与挑战

1.政策风险：地权制度的限制。国外的住房反向抵押贷款产品之所以发展成熟、推广范围广，其中很重要的一点就是在国外土地使用权没有年限限制，也不会随着年限的增长而发生变化，但在我国情况则大不相同。我国城市住宅用地使用权限为70年；据《担保法》规定，农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权没有所有权，不能将宅基地作为私有财产进行抵押，从而无权处置房产。正是由于我国城市住宅用地使用年限的限制以及农村宅基地的集体所有制的限制，使得“以房养老”模式在我国很难推行。

2.系统性风险：房价波动。房地产价格的波动或不稳定性会造成系统性风险，而在我国这种因房价波动造成的系统性风险是现实存在的，尤其是房价波动会给以房产为抵押物的借贷双方利益带来诸多影响。近些年来，尽管我国房地产价格上涨未发生根本性扭转，但政府对房价采取了信贷、税收、限购等综合性的调控措施，未来房地产市场的走势并不明朗，甚至局部地区存在着房地产泡沫破灭的潜在风险。因此，受房地产市场走势的不确定性、预期寿命的估算差异、利率水平的波动以及逆向选择等因素的影响，在我国推行“以房养老”模式的系统性风险仍然存在，尤其是房价波动的不确定性势必影响“以房养老”模式的推行、发展。

3.技术性风险：市场环境不成熟。住房反向抵押贷款通常需要经历较长的时间周期，而银行或保险公司等金融机构又以短期逐利作为其经营目标，因而借贷双方在利益上存在着较大的时间差异。因此，“以房养老”模式的推行需要一个成熟的金融市场为支撑，而目前我国金融市场环境尚不完善。同时，目前我国的社会信用体系、专业的评估机构以及宽口径的数据库等发展也不完善，有的甚至处于起步建设阶段。此外，就解决实施“以房养老”可能引致的经济冲突和社会纠纷来看，目前我国缺乏专门的应对机构，而既有机构的职能覆盖也不完全。

4.法律风险：有关法律缺失。“以房养老模式”在国外成功发展的一个重要原因是有专门的反向抵押贷款法律为其保驾护航。而“以房养老”模式的引入与我国有关法律法规存在着矛盾：一方面目前国内尚未制定专门针对住房反向抵押贷款的法律法规，存在法律空白；另一方面该种养老模式的运作与国内现行有关法律法规存在冲突。例如，我国金融机构的分业经营管制阻碍了保险等机构为住房反向抵押贷款提供担保；而对于居民购买的经济适用房、公租房能否用于反向抵押贷款，目前也没有明确的政策规定。

结论和建议

“以房养老”的实施需要一系列条件，其实施效果也取决于一系列的经济条件和制度保障；这种新型养老保障模式需要与中国具体国情实现良性耦合，才能得以推广。当前部分地区正在推行的“以房养老”改革试点，具有显著意义并值得肯定。在一些经济相对发达、市场化程度较高、服务机构相对丰富的地区，先行先试的积极探索，有助于揭示现有政策设计中存在的主要问题，明晰政策实施的主要障碍，可以对现有“以房养老”制度的完善起到促进作用。本文基于国内外“以房养老”实践经验提出以下建议：

第一，加强住房反向抵押贷款的关联性研究，以此推进该项改革的顶层设计和制度准备。这就需要在制度层面确立基本养老保险与“以房养老”的关系：政府应承担起社会基本养老的主体责任；“以房养老”应遵从自愿原则，让位于市场，政府不能主导甚至是引导；同时“以房养老”应定位于个人养老储蓄，只能是一种险种或是理财产品而非一般意义上的贷款，可作为差异化养老需求的补充。同时，房屋产权制度方面也需要做出更多的探索和改革，从而在制度上保证“以房养老”的实施。

第二，完善系统性风险控制机制。由于预期寿命、房产价格难以预测，使得“以房养老”的系统性风险加大。若房价上升，则对于选择“以房养老”的人来说，房屋未来增值的那部分是他们无法享受到的；若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将这部分风险转移给银行或保险机构。因此，可适时推出以房养老保险，以平缓这方面的风险。

第三，加强“以房养老”市场环境的建设，从产业政策、市场监管等方面促进贷款机构、保险机构、评估机构、仲裁机构的良性发展。目前，老年人对市场风险、金融产品的认知度还不高，对金融机构也普遍缺乏信任。因此，可从政策上引导相关机构参与“以房养老”的市场建设，同时从准入、自律、监管等方面入手来健全市场机制。

第四，推动相关法律法规的探索与完善，使相关法律与“以房养老”的具体细节相结合，以弥补法律监管事实上存在的疏漏和盲区。“以房养老”的特殊性在于对老年人的保护，涵盖了老年人的住房保障权、知情权、处置权等。因此，相关各方（如民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等）应一同制定“以房养老”的相关法律法规和行业行为规范，同时也能够起到加强对计划提供方监管的作用。

第五，积极探索有针对性的“以房养老”试点。鉴于目前推广实施“以房养老”的条件还不成熟，短期内可将其视作我国养老保障体系的一个补充和丰富，在有条件的地方可先行先试、逐步推广。拥有住房产权的失独家庭、孤寡老人，是潜在“以房养老”需求群体，因此可以此为切入点展开“以房养老”试点。

1.范君晖.我国提高养老保险统筹层次的阻力与策略[J].西部论坛，2010（5）

2.欧阳渊.以房养老在我国试水艰难的原因分析[J].中国高新技术企业，2008（15）

3.沈晓凯.以房养老模式在中国的可行性研究[D].山西财经大学，2010

篇8

公证活动是一个国家在法律框架内提出的司法规范性活动，公证活动是否严谨真实直接影响着公众对公证活动公信力的大小，只有全方位地对公证活动的内容从法律层面进行保证并规范执行行为才能够切实保证公证活动的真实性与合法性。现阶段我国的公证内容很多，继承、合同和财产分割是其中极为重要的公证行为，是在当事人申请的基础上由公证机关对其相关行为的真实性与合法性展开的审查活动，对于家庭的和睦与社会经济的稳定发展具有积极作用。以下笔者将针对相关内容展开论述。

一、基于法律之下的继承公证内容论述

（一）继承公证的概念

继承指的是当公民在被宣告死亡或者真实死亡之后，遵照特定法律的相关规定，按照一定的法律流程实现对公民生前财产的一种定向转移，继承人为财产的接收者。国家之所以确立继承制度就是为了赋予财产由被继承者转移到继承者这一行为的合法性，而继承公证则是为了对继承行为合法性与真实性的一种证明，在进行继承公证时，应当按照我国的《继承法》和相关的法律法规来对继承行为采取公证措施，同时需要为做出的公证行为承担相应的法律责任。

（二）继承公证在实践中的相关法律问题

1.对遗产分割协议合法性的认定

在财产继承中存在着对财产的分割问题，为解决财产的分割问题就需要签订相关的分割协议，而财产分割协议的真实性与合法性也需要进行公证，公证活动既可以在继承人所在地进行也可以在遗产所在地进行。当事人自身的身份证明、委托书和公证处需要提供的其他相关材料都应当在申请过程中由当事人进行提交，公证机关则遵照相关的法律规定对协议中的内容进行审查，其中包括：协议中涉及的各方当事人意思表示是否真实、是否达成一致，被分割的财产是否在被继承人合法处分的财产范畴中，是否属于继承人应当合法继承的财产范畴等，在完成了对协议中相关内容的全面审查后才可以出具公证书来对财产分割协议的合法性进行认定。

2.遗产分割与相关债务的实际处理

在进行财产分割时，要先对被继承人的财产进行是否对外存在债务的事实认定，假如对外存在债务就可以先用遗产去偿还对外债务或者是先由继承人继承遗产然后再以各自继承的遗产的比例份额来对应当承担的债务数额进行确定，但是需要注意的是在对外债务没有偿还完成的情况下，公证处是不会出具相关的公证书的。假如遗产没有相应的继承人或者法定的继承人主动放弃了继承权，那么农村居民的遗产归集体组织，城镇居民的遗产归国家，在这种情况下死者存在未偿还的遗产的应当由接受遗产的相关机构在遗产的范围内对其进行偿还。

二、基于法律之下的股权质押合同公证内容论述

（一）股权质押合同公证的概念

股权质押是法律问题研究中一个相对复杂的专业命题，对这一问题的研究需要参考《物权法》《担保法》与《公司法》等相关的法律，所谓的股权质押是指出质人将其所拥有的股权作为质押标的物而设定的质押。针对股权质押合同所做的公证需要具有专业法律知识的公证人员在严格按照《公证法》《公证程序规则》与相关规定的基础上，秉承着公正客观的理念对股权质押合同进行真实性和发行方面的审查与公证。

（二）对股权质押合同真实性的审查公证

对股权质押合同的真实性进行审查公证主要从两方面着手，分别是合同当事人与合同标的。对合同当事人真实性的审查主要是对当事人主体资格、提交的证明资料与合同签订者权限的审查。在股权质押合同中，一方当事人为出质人，一方当事人为质权人，如果股权质押是由于借贷关系而产生的，那么质权人通常也是债权人，出质人可能是债务人也可是第三人。在具体的审查公证过程中应当做到以下三点：第一，对当事人主体资格的审查应当以当事人提供的借贷主合同中规定的内容为依据；第二，对当事人是否真实存在的判断应当通过对当事人提供的资质类证明材料的审查实现；第三，对公司法人意思表示的真实性判断应当通过对签订合同或者申办公证的具体经办人的身份证明与授权文件等资料进行审查实现。在对合同标的真实性进行审查公证时，应当明确合同中的标的就是股权，在具体的审查过程中，对合同中标的的真实性进行审查公证需要划分为不同的途径，对于有限责任公司与非上市的股份有限公司应当通过公司在工商行政管理部门中备案登记的股东名册进行真实性的审查，而对于上市的股份有限公司则需要通过在证券登记结算机构中的登记信息为准进行审查公证。

（三）对股权质押合同合法性的审查公证

对股权质押合同的合法性进行审查公证应当从以下两个方面进行分析：第一，股权质押合同是担保合同和从合同。从合同是依附于主合同而存在的，也就是说股权质押合同不能够单独存在，主合同存在且生效，从合同才能够有效成立，对股权质押合同的合法性的审查公证应当重点从主合同内容与形式着手。第二，合同中的明确出质的股权应当是在法律许可的出质范围内。股份有限公司中的股权质押除了《公司法》中对相关人员转让股权提出了时间与数额的限定之外，其他的股权转让并没有严格的限制，可以直接参考市场交易状况；有限责任公司中的股权质押是需要通过其他股东半数以上同意实现的；而国有企业与中外合资企业的股权质押是需要经由国家相关部门进行批准的。

三、基于法律之下的婚前财产公证内容论述

（一）婚前财产公证的概念

所谓的婚前财产公证指的是由公证机构对夫妻双方二人在结婚之前的个人财产和所欠债务或者婚后两人的共同财产与所欠债务的权利归属与范畴等相关问题所达成的协定的真实性与合法性加以证明所实施的活动。之所以要采取婚前财产公证，主要目的就是为了借助于具有权威性的公证活动来对相关对象的真实性与合法性进行确认，并且对夫妻双方二人在财产方面的权利义务关系进行合法的规范，这一制度的存在能够在很大程度上将夫妻之间可能产生的财产方面的纠纷在婚姻关系的开始予以消除。一般来说，婚前财产公证主要有两种形式，分别是在结婚登记之前夫妻两人达成协议并办理财产公证和在婚姻关系存续期间夫妻二人达成协议并办理财产公证，当夫妻双方在财产方面产生了纠纷，婚前财产公证就能够充当证据有效解决纠纷。当夫妻二人的婚姻关系处于破裂边缘，要对双方的财产进行分割时，夫妻二人前述的财产公证书就可以成为其在财产划分时的重要依据。

篇9

一、案例简介

王某于1940年过世，死后遗有栋近两千平方米的别墅，王某生前有二个老婆，大老婆杨某生育五子女，二老婆陈某生育一女。二位老伴在王某死后相继过世，她们生育的子女也于上世纪末相继过世，然王某遗留下来的房产至今未依法分割。现各继承人遍布全球各地，好些已经加入外国国籍，并且已经很少和国内的继承人联系，甚至失去联系。委托人反映，该房产现由二老婆的孙女在管理，并拒绝与委托人等其他继承人分配，欲委托笔者向法院提讼，请求析产。

二、诉前准备

鉴于本案的复杂性，笔者在接受委托前，详细查阅了委托人提供的材料，认为本案会是典型的法定继承人析产案件，由于各继承人现遍布全球各地，根据我国法律的规定，享有法定继承权的人应该必须是属于被继承人的配偶、子女、父母，前述继承人不存在的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母才能主张继承。然，本案很多继承人身在外地，首先要证明其是合法继承人才能谈及份额，故笔者建议当事人着手收集相关证据包括继承人与被继承人存在前述亲属关系的证明，如公安机关的户籍证明、户籍藤本、公证声明书、到公证处做证人证言的公证保全等。除此之外，笔者也开始搜集本案涉及到的相关问题的法律依据、法院判例及权威法学理论，为更好本案做足准备。

三、相关法律适用问题的思考

本案例中有以下几个问题需要进行分析：

1、本案是否适用转继承的法律规定？

现行继承法并未直接规定转继承的字眼，但法学理论上，又把转继承称为再继承，连续继承等。根据继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。本案被继承人死亡时，其子女未分割遗产且相继死亡，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第 52 条规定：继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。故，被继承人是被转继承人，其子女是转继承人，产生转继承法律关系。转继承人死亡后该部分财产仍然未分割即产生新一轮的转继承法律关系。也就是说，在遗产分割前， 被转继承人的法定继承人未放弃继承权又死亡的情况下，可以产生新的转继承关系。笔者认为通过转继承得到的财产再发生转继承产生的是一种独立的法律继承关系，在条件允许的情况下，可以一直往后产生转继承关系。

2、本案是否适用诉讼时效的法律规定？

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第 177 条规定：遗产未分割的，即为共同共有。《物权法》第 29 条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。又，继承开始于被继承人死亡之时。故本案各继承人依法取得对讼争房产共同共有的所有权，也就是一种物权，虽然本案所有继承人尚未分割遗产，但财产未分割并不影响各继承人取得所有权的属性。根据我国现有法律的规定，物权请求权不适用诉讼时效。

3、一夫二妻的法律适用，从被继承人继承到的财产是夫妻共有吗，如果是，是各1/3吗，还是夫1/2，妻各1/4？

由于本案被继承人、甚至转继承人均出现一夫两妻的情况，而在当时的法律这是允许的，故对于妻子及其衍生下来的子女的财产分配问题应该如何处理成为本案的难题。笔者认为，法不溯及既往，即使现在的法律只承认一夫一妻，然并不能约束法律实施前的民事行为，故按照法律规定及公平道义原则，应认定本案存在的一夫二妻的合法性。且，婚姻法第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产……”除非遗嘱或者赠与合同中确定只夫或妻一方的财产才不是夫妻共有。故本案被继承人、继承人在婚姻关系存续期间取得的财产应为共同共有，故本案财产分割前应先承认一夫多妻制的财产共有性。

所谓财产的共有性，从共同共有的法律性质看，各共同共有人对共同财产享有的权利和承担的义务平等，且由于因继承所得的财产在夫和妻之间并没有约定份额，而被继承人也未对继承份额予以约定，故从公平正义的角度出发，无论是一夫两妻还是一夫三妻，可推定夫与妻之间的共同共有财产为等额共有。

故，当继承人在遗产分割前死亡，发生转继承的情况下，其应继承的遗产份额中的一半首先要确定为其配偶的个人财产，剩下的另一半才能由其法定继承人共同继承。如果被转继承人有两妻的，应按各1/3的比例确定各自的份额，剩余的份额才能由其法定继承人共同继承。

4、案件审理中涉讼房产的收益处理问题

涉讼房产现由被告出租给案外人做经营使用，案外人每月支付租金。然，自本案进入诉讼阶段，房屋租金的归属、管理问题就浮出水面。然，大部分继承人不在国内，各继承人也无法达成指定共同管理人的一致意见，故经过多方协商，当事人到银行设立公共账户，案外人自诉讼之日起将租金打入公共账户，任何人不得私自提取公共账户的款项。

四、案件结果

由于被继承人的子孙众多，且分布海内外，笔者在本案前充分考虑了案件的上述因素，也告知案件当事人尽量联系其他继承人共同参与到本案诉讼中来，对已经找到的继承人又无法亲自参加的，建议办理公证委托。虽然已经有一部分办理委托，但仍然无法找到所有的继承人，故受理法院采取了公告送达的方式，通知各继承人及其合法继承人参加诉讼。本案仍在审理中。

五、结语

现行继承法制定于一九八五年，历史的局限性和实践的丰富性导致司法实践中遇到法律适用困难是正常的。而无论本案的判决结果会是如何，笔者都会继续关注和跟进继承法的发展。

参考文献：

[1]李欣：《中外子女法定继承权考察与评析》，《社科纵横》，2011年第10期。

篇10

(二)赠与房产办理过户。

赠与人要办理《赠与公证书》，而受赠人也要办理《接受赠与公证书》或者是双方共同办理《赠与合同公证书》，只有取得公证过的赠与证明才能办理房产过户。

(三)作为遗产分割的房产办理过户。

首先遗嘱要经过公证，并且在遗嘱生效后，法定继承人或遗嘱受益人，在根据遗嘱内容分割遗产时，对于协商签订遗产分割协议也需要经过公证，然后才能办理遗产过户手续。

(四)涉外和港澳台的过户房产。

该房产买卖协议也必须经公证部门公证后，才能到房地产交易中心办理过户手续。

房产公证的作用：

将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。

(一)公证可确保房产交易行为的真实性。

民事行为的真实性包括两层意思：

一是该行为确系行为人所为;

二是行为人所为确系本人真实意思的表示。

在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。

据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。

随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。而房产交易如经公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，能有效地避免此类问题的发生。

(二)公证可确保房产交易行为的合法性

房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。

【房产公证费用收取标准】

房产公证费收取标准：

公证机关办理公证房产案件，是要按照国家的规定收取一定的公证费用，现将一般的公证收费的的标准简介如下：

1、证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系婚姻状况、未受或受过刑事处分，收费10元;

2、证明遗赠抚养协议，收费10～50元;

3、证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收费5元;

4、证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费10元;

5、证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费10～30元;

6、证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费50～200元;

7、证明商标注册，收费50元;

8、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费5元;

9、证明招标、拍卖、开奖、收费100～150元;

10、证明劳务合同，收费5元;

11、起草、修改合同文本，收费5～20元;

12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但最低收费不得低于10元;

13、证明财产继承、赠与接受人收金额总数收费

(1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元;

(2)1万元以上的，按2%收费。

14、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，最低收费10元。

15、翻译，每千字15元，不足千字的按千字计。

外文打字，每千字2元。

外文校对，每千字5元。

16、保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费5～10元。

17、已受理的立卷中途撤回的，收费2～5元;

18、证明经济合同、企业承包、经营合同：

(1)标的总额不满10万元的，收费10～50元;

(2)10万元以上不满50万元的，收费100元;

(3)50万元以上不满100万元的，收费300元;

(4)100万元以上不满200万元的，收费600元;

(5)200万元以上不满300万元的，收费1000元;

(6)300万元以上不满400万元的，收费20xx元;

(7)400万元以上的，收费3000元。

19、与公证事项有关的文书，收费3～5元。

以上房产公证费用仅供参考，具体相关费用需咨询相关部门。

【房产公证有法律效力吗】

房产公证有法律效力.

房产公证由房产所在地或房产合同当事人一方所在地或房产合同签订地的公证处受理。房产公证的法律效力如下：

(一)房产公证可确保房产交易行为的真实性

民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为;二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。

据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。但随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。

而房产交易如果经过公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，就能有效地避免此类问题的发生。

(二)公证可确保房产交易行为的合法性

房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为一些房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。

【房产公证需要什么手续】

房产公证的办理流程

第一步：

当事人准备材料。

应携带以下资料：

1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。

2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。

3、双方已经草拟好的协议书。

关键提示：协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。

第二步：

亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。

关键提示：委托他人或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。

第三步：

公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。

第四步：

在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。

关键提示：至此，财产公证的办证程序履行完毕。

房产公证所需材料

在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证处提交相关的资料，这些资料包括，

出售方

1、企业营业执照(居民身份证)

2、房屋所有权证或土地使用证

3、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。

购买方

1、居民身份证

2、户口簿或法人资格证书。

此外，公证处需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双方当事人签字、盖章及签约时间等，包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担，都是审查的内容。

【房产公证委托书如何写】

房产公证委托书范本：

房产公证委托书（房产买卖公证）

委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码/护照编号： 。

受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码 。

委托人xxx欲购买房屋壹处，该房屋坐落在 ，《房屋所有权证》编号为 号，丘(地)号 ， 结构，建筑面积 平方米。委托人因【原因】，不能亲自到 办理上述房屋的买卖手续，特委托xxx代为办理购买上述房屋的有关事宜：

1.签订上述房屋的买卖合同;

2.支付购买上述房屋的购房款;

3.验收上述房屋，办理房屋交付手续;

4.办理上述房屋所有权转移登记手续，缴纳相关契税、手续费等费用;

5.领取上述房屋的房屋所有权证;

6.其他事宜，如办理上述房屋的国有土地使用权证转移登记手续，交纳相关费用，领取国有土地使用权证等等。

受托人xxx在在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。

委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。

受托人有/无转委托权。

委托人：

xxxx年xx月xx日

【房产公证书格式样本】

公证书

( ) 字第 号

申请人：甲：______(基本情况)

乙：______(基本情况)

丙：______(基本情况)

公证事项：商品房______合同

证词内容

一、必备要素

1.申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。

2.公证处审查(查明)的事实。包括：

(1)甲方(卖方)及其人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;

(2)乙方(买方)及其人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;

(3)担保人的身份、资格及担保能力;

(4)合同标的物的权属情况及相关权利人的意思表示;

(5)出售房产(期权)的基本情况。包括：房产的名称、坐落、房号、朝向、占地面积、建筑面积、使用面积、售价等;预售商品房要符合法律规定的条件;查无权利受限制的记录等;

(6)是否履行了法律规定的批准或许可手续。

(7)当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得了一致意见;

3.公证结论：

(1)当事人签订合同的日期、地点、方式等;

(2)当事人签订合同的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。

(3)合同内容的合法性。

(4)当事人在合同(协议)上的签字、盖章的真实性。

二、选择要素

1.当事人对合同内容的重要解释或说明。

2.当事人是否了解了合同的全部内容。

3.合同生效日及条件等。

4.公证员认为需要说明的其他事实或情节。

5.附件。

中华人民共和国___省___(县)公证处

公证员：__________________(签名)

__________年_________月_________日

以上就是房产公证书格式，这个范本是一个通用版本，条文都是一些同性质的文字，大家可以根据自己的实际情况，根据不同的情况来进行改写，改成符合自己实际情况的就可以了!

【房产遗嘱公证需要什么手续】

怎么进行房产遗嘱公证

1.公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。

公证申请表应填写下列内容：

①申请人及其人的姓名、性别、出生日期、身份证号码、工作单位、住址等;申请人为法人的，应证明法人的名称，地址、法定代表人的姓名，职务等;

②申请公证的事项及公证书的用途;

③提交材料的名称、份数及有关证人的姓名、住址;

④申请的时间及其它需要说明的问题。申请人应在申请表上签名或盖章。申请人填写申请表确有困难的，可由公证人员代为填写。

2.公民，法人申请公证应当提交下列材料：

①身份证明，法人资格证明及其法定代表人的身份证明;

②人代为申请的，须提交授权委托书或其它有权资格(法定、指定)的证明;

③需公证的文书，如合同、遗嘱、毕业证等;

④与公证事项有关的财产所有权证明;

⑤与公证事项有关的其它证明材料;

⑥公证人员认为应当提交的其它证明材料。

3.符合下列条件的申请，公证处应予受理：

①申请人与申请公证的事项有利害关系;

②申请公证事项的当事人，利害关系人之间对申请公证的事项无争议;

③申请公证的事项，属于公证处的业务范围;

④申请公证的事项属于本公证处管辖。对不符合条件的申请，公证处应作出不予受理决定，并通知申请人。

4.公证处受理公证申请后，应进行分类登记。

登记事项包括，公证类别(如继承、收养、借款合同等)、当事人姓名(名称)、代表人(人)姓名、受理日期、承办人、审批人、办结日期、结案方式、公证书编号等。

5.公证处受理公证申请后，应按规定标准向当事人收取公证费。

公证办结后，经核定的公证费数额与预收数额不一致的，应当办理退还或补收手续。当事人交纳公证费有困难，应提出书面申请，由公证处主任或副主任决定是否减、免。

【房产继承公证后有效期内未过户是否有效】

房产继承公证后有效期内未过户是否有效：房产继承是没有有效期一说的，如果权利人要将继承的房屋进行交易买卖的，必须过户。

房屋继承的公证是继承公证里的其中一种。继承公证需要带两个证明和两个证件。房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

房产继承过户手续：

(一)到房产交易中心办理房产继承需要提交哪些材料呢?

1、房屋所有权证书;

2、继承公证;

3、继承人身份证及复印件;

4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。

a、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);

b、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;

c、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;

d、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

(二)房产继承公证的费用与其他的继承公证不同。除了需要一般的继承公证费用，还需要缴纳房产继承过户税费和契税。

1、继承公证费

继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。

2、房地产继承过户税费

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

3、契税

法定继承人继承房地产，免交契税;非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

(三)房产继承公证除了需要准备上述证件，还需要哪些证件呢?

继承公证需要带两个证明和两个证件

1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;

2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明;

3、继承人的身份证明;