房地产企业现金流分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产企业现金流分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

（一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

（二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

（三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

（一）偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1.40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0.4-0.6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43.7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

（二）获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%，而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。

（三）盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

（四）营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。

（三）实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。

（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。

参考文献：

1.耿川东，朱宏亮，张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛，2011，（6）.

2.樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009，（1）.

3.蒋佐斌，魏娟，柯馨.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].物流工程与管理，2013，（2）.

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关键词 现阶段 房地产企业 现金流管理

在当今经济形式下，房地产企业内部的现金流管理对于其投资活动的安全开展有着重要的意义，现金流管理主要是指“房地产企业在一定时期内现金流入和流出的数量，包括其经营活动、投资活动以及筹资活动所产生的现金流量。”房地产企业所开展的现金流管理工作就是指“房地产企业通过多渠道融资及适时销售回笼资金等手段，让企业保有正向现金流，从而保障企业的正常运作与发展” 。

一、房产企业现金流管理必要性分析

对于我国大中型房地产企业而言，进行现金流管理是存在着一定必要性的。首先，明了的现金流量能够清晰的反映出房地产企业的收益质量。房产企业的收益质量指的是“财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性”，也就是说，若企业的业绩能够被收益充分的表现出来，则证明收益质量较高，相反则证明收益质量较低。房地产行业最重要的一个特征就是收益周期比较长，投入成本与收益之间的对比存在着明显的滞后性，有时甚至会经历几年时间。而现金流量对利益质量的反映则具有实效性，这种实效性的存在就提高了利益质量。其次，通过现金流量能够分析出房产企业的财务弹性。财务弹性为“企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较。”如果企业当前所有的现金流量能够超过当前所需要支出的现金量，这就证明企业的现金流量比较充足，房产企业的财务弹性就会比较大，相反则证明企业的财务弹性较小，这样就能够给房地产企业投资发展提供方向上的指引。最后，现金流能够反映公司偿债能力。在破产房产企业中有很多都是因为自身的偿债能力不足，虽然表面上看存在着很多现金量，但是与其所承担的债务相比较来说还是存在很大差距。如果房地产企业的现金流相对比较稳定，那么，其现金的流转速度也会相应的较快，房地产企业的可持续发展能力会有很大程度的提高。所以说，对现金流进行管理，掌握企业当前的现金状况，考虑到自身偿债能力的情况下，房产企业就会慎重选择自己的投资方向以及资金投入量。

二、现阶段大中型房地产企业现金流管理有效方式

现阶段大中型房地产企业所面临的竞争压力比较大，尤其是经济压力相对较大，所以，在这种情况下，房地产企业尤其是现金需求量较大的房地产企业更需要一个稳定的经济发展环境，因此，需要采取有效的现金流管理方式。

1.管理方式要结合房产企业发展战略相一致

房产企业进行现金流管理的主要目的就在于要提高企业发展战略的可靠性，因此，现金流管理方式要与当前房地产企业发展战略相结合，房产企业的现金流量会随着其投资项目的变化而不断变化，这样房产企业的发展战略也应该做出适当的调整，避免在发展过程中盲目冒进，给企业现金链造成紧张状态。同时，大中型房产企业在进行现金流管理过程中要具有全面性，总公司和分公司的状况都应该有所了解，在此前提下才能够进行现金流的分配，避免分公司出现现金紧张而导致总公司的发展出现危机，也就是说完整全面的财务规划才能够更好的服务于大中型房产企业未来的发展。

2.强化现金流预算管理工作

预算工作是对现金的流向的一种预测工作，在大中型房地产企业的现金流管理工作中，也要建立预算管理制度，在该制度中要根据公司的实际状况编制出公司的年度现金流预算，并把这一年度预算分解为月度预算落实到各个活动单位，并实行预算结果问责制，也就是说，在实际工作中要以预算结果为活动执行的标准，如果在活动中所应用的先尽量超出了预算要仔细分析并找到其中存在的原因，根据原因解决问题。这种预算管理制度的建立就能够保证在大中型房地产企业在发展过程中所需要的现金流量有所保证，节省经济法发展中现金流的投入量，提高房产企业的偿债能力。

3.加强融资管理力度

房地产企业就是以资金为发展基础的，因此，在房地产开发中所需要的资金量是非常巨大的，所以，房地产企业的融资对其发展来说非常重要。在现金流管理工作中也应该包括房产企业的融资管理，在融资管理工作中企业要积极努力的拓宽自己的融资渠道，并提高自己的融资信誉，这样企业的现金流就有了稳定的来源，大中型房地产企业在发展过程中所需要的资金就会有所保障，除此之外房地产企业还可以通过“拼盘授信、其他项目资产抵押融资、资产重组融资、多种信托融资、施工方融资、垫资以及与其他公司合作开发等”各种融资方式进行全面有效的融资，大中型房地产企业还可以进行融资结构的改善，优化结构。

4.开展房产资金集中管理

大中型房地产企业的现金流最好要统一到集团公司名下进行统一管理，这样总公司会根据各个分公司的实际需求进行现金流的调度，以便协调公司的整体资金流向。如果条件允许的情况下，在总公司可以设立内部银行，对各个公司所使用的现金流进行统一结算与管理，也可以采取“异地项目公司在集团指定银行开户、实行资金余额及资金调度考核等”，这样对资金进行集中管理的方式能够提高资金的利用率，把分公司闲置的资金用来进行多方向投资，同时还可以用总公司的资金实力来化解分公司的资金风险。

结束语：由于我国房地产行业经受着来自国家政策和行业自身的压力，在发展过程中所表现出来的资金问题越来越明显，尤其是现金流管理上存在着一些问题已经影响了大中型房地产企业的正常发展，因此，本文对现阶段大中型房地产企业现金流管理有效方式进行了简要论述，还望对房产企业可持续发展的实现有所帮助。

参考文献：

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我国房地产市场持续高速发展，在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下，房地产企业资金链条脆弱，需要保有充足的现金净流量，那么加强现金流管理就显得至关重要。

1 房地产企业现金流管理的意义

1）房地产开发需要巨额的投资保障，如果没有足够的资金，企业就无法进行项目运作。良好的现金流管理不仅可以合理地配置资金，保障企业各个环节的现金需求。

2）通过现金流的管理，企业可以全面提高企业财务管理水平，带动和促进企业整体经营管理水平的提高，以适应激烈竞争的房地产行业需要。

2 房地产企业现金流的特点

房地产开发的投入、产出价值巨大，项目开发周期时间长，所含风险因素众多，因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的现金流特征，其表现为：

1）资金需求数额巨大，现金占用的风险性大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程，从土地购买到房地产的建设、租售涉及许多环节，需要投入大量的资金。并且，资金一旦投入就具有不可移动性，很难根据各种因素加以调整，这无疑加大了现金流的风险性。

2）现金的占用周期长。对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到竣工验收，直至出售（或出租）需要3～5年的时间。因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以现金的占用期长。

3）项目开发时，往往负债率较高。开发商在开发具体项目时，很少全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，在每个项目上使用自有资金也比较少，大量的资金还是依靠贷款。

3 房地产企业现金流管理的现状

3.1 现金流管理不符合自身特点和发展战略

目前，大多数房地产企业的现金流管理仅仅停留在公司运营层面，还没有提升到战略管理的地位，也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的现金流管理方法，更没有与企业的发展目标相结合。因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢，资金使用效率的阶段性强，所以不符合企业战略和特点的现金流管理必然会影响到企业的发展，甚至造成生存困局。

3.2 资金来源渠道过于单一

2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元，其中利用外资813.6亿元，占总比小于1%，自筹资金34093.4亿元，占总比41%。经对各年资金来源比对发现，自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源，对外资的利用率始终处于极低的状态。

3.3 现金流管理缺少全程控制

现金流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关，需要企业制定统一的管理策略，协调各部门的具体运作才能保障现金流在企业中正常流动。然而目前有些领导层对财务知识不了解，没有事前预测和预警机制；企业过于关注营运利润，而忽视了财务规划，不能更好地做出正确的投资决策；不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控，无法形成通畅、有序的现金流，现金流管理的品质较差。

4 房地产企业现金流管理的改进

现金流管理是企业管理的核心，企业要想生存和发展，就需要不断提高管理水平，做好现金流管理。

4.1 制定符合企业自身特点和战略的现金流管理

企业战略决定现金流的流动方式，反过来现金流又服务于企业的发展战略。企业进行现金流战略决策时，要进行环境影响因素和企业战略分析，根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，使现金流动方式与企业战略和环境变化相适应，切忌盲目扩张，造成资金链的断裂。

在企业的不同发展阶段，现金流会呈现出不同的特点，战略性现金流量管理应与各阶段的特点相匹配，并突出重点。领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点，并根据现金流量的需要，提出合适的财务结构。

4.2 确定现金持有量，合理调度现金流动。

房地产开发存在着诸多的不确定因素，需要提前进行正确预测，确定现金持有量，尽量使现金地进出实现同步，减少现金的总体占用额度。

常用的确定现金持有量的方法有：

1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的现金持有量。

2）存货法。将企业现金持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量，即将持有现金的机会成本同有价证券的转换成本相加，求得总成本最低时的现金余额。

3）随机法。根据历史经验和现实需要，测算出一个现金持有量的控制范围，将现金持有量控制在上下限之内。

此外，还可根据现金流的特点，通过统计分析找出影响现金持有量变动的因素，建立与数据样本拟合较好的回归模型，预测未来影响因素和现金持有量之间的变化关系。此法需要结合房地产企业的现金管理模式和业务发展情况等定性指标来进行辅助判断。

4.3 调动闲置资金，提高资金使用率

在资金大量回笼期，可以充分发挥内部闲置资金的作用，将闲置资金用于短期有价证券等渠道的投资，加速资金的周转，提高资金的使用效率，从而获取客观的主营业务外利润。据统计，所有国有企业的流动资金年周转期缩短一天，就可以节约资金10多亿元，如果减少2％～3％的闲置资金占用，全年可节约资金上百亿元。

现在很多大型的房地产公司实行房地产项目的开发滚动，用较少的资金推动多个项目的交叉进行，这样不但提高了资金利用率，也能缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。

4.4 积极拓展资金来源，实现多渠道融资。

房地产行业可以发行债券，利用股权或资产转让等方式来筹集资金，此外还应该由依靠银行的间接融资向直接融资转变，进一步推进房地产基金的前行，甚至吸引海外投资的份额，从单一的融资方式转向多元化吸纳。

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但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。

二、限购令及其行业影响分析

自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。 房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常明显的。

三、房地产企业财务状况影响分析

在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进行财务状况分析。

（一）资产状况分析

通过图3房地产企业资产规模及其增长率变化图，可以看出，三家企业的资产规模基本呈现逐年扩大的趋势，虽然有国家的调控政策和“限购令”的压制，但是对于房地产企业而言，他的资产规模还是持续的上升。但从三家企业的资产规模增长率上来看，可以看出，他们的规模扩张效益，从2010年开始呈现出下滑趋势，在2010年下滑趋势最为明显，2011年-2013年，几年期间虽然持续下滑，但是趋于平缓，侧面也反应出，在“限购令”初期，房地产企业打击明显，十分不适应，而后做出了相应的调整，抑制住了这种急剧下滑的趋势。

（二）销售状况分析

对于房地产企业而言，“限购令”带来的最直接的影响就在于房产销量上。通过表2和图4，可以看出，三家房地产企业销售收入还基本呈现上升趋势，但是增长率却逐年趋于平缓，除了保利地产，其他两家企业的波动明显。这也体现出房地产企业发展的不稳定性。

（三）现金流量情况分析

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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我国房地产企业发展的现状

1.1 行业特点带来的风险

房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。

1.2 利率和通货膨胀风险

当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。

1.3 现金流不稳定的风险

资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。

1.4 国家宏观政策所带来的财务风险

2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。

1.5 财务风险管理意识不强

企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。

2.2 内部因素

由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。

3 房地产企业财务风险的防控策略

3.1 完善财务风险控制体系

房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。

3.2 加强融资环节的管理

房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。

3.3 在投资方面的财务风险防范

对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。

3.4 加强现金流管理

房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。

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房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。虽然其收益一般也较大，但面对的风险也较一般企业大，特别是在快速扩张过程中其面临更大的风险，因此，必须加强对房地产企业的风险管理。

一、房地产企业的特征与财务风险

作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。

1.房地产开发周期与风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。

2.房地产产品特性与风险

土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

3.房地产企业资金供求与风险

房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。

4.房地产企业组织结构形式与风险

在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则，在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、房地产企业财务风险的防范措施

1.融资风险的防范

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上，为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先，应该收集相关企业的信息，找到房地产行业最佳的资本结构，与本企业的资本结构相比较，评估能否优化本企业的资本结构，降低公司的综合资本成本。其次，公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后，公司也应在本企业内部进行管理，比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动，分析评估风险和成本。

2.投资风险的防范

（1）做好投资项目的可行性分析

房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。

（2）制定后备措施

影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。

3.日常资金运营风险的防范

（1）加强对日常现金流量的预测

控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。

（2）采用资金集中管理模式

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我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年，初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面，所以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题：

（一）现金流管理没有与企业战略相吻合。我国现金流管理仅停留在公司运营层面，并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合。现金流管理的内容只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

（二）现金流管理缺少全程控制。目前，我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。

（三）现金流管理没有重视现金流质量。对于业绩质量问题重视远远不够，现金流的导向作用还很弱。由于中国房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才注重现金流管理；或是只有通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的现金流。

二、房地产企业现金流管理改进措施

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面，分别涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

（一）现金流的战略性管理

1、企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向，现金流管理与企业战略相结合，制定企业战略时应考虑现金流状况，同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析，现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言，在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风实施全国发展战略；针对非房地产开发企业，要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，不要盲目涉足房地产开发行业，毕竟高回报也意味着高风险。

2、现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段，企业关注的目标和重点会有所不同，现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位，并能够根据对现金流量的需要，提出合适的财务结构。所以，战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点，不可一视同仁，等而视之。同时，还要注意在不同发展阶段，经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

3、现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。如果企业有充分的现金或者资产能够在短期内转化为现金，则企业具有很强的流动性。流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。企业的收益能力取决于管理层将其所掌握的现金等资源投放到能给企业带来预期收益的资产或项目中去实现增殖。所以，无论将现金投资于流动资产，还是投资于固定资产、股权等长期资产，都应以提高或维护必要的收益性为基本取舍标准。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。自我积累能力集中表现在经营过程中产生现金净流量的大小以及现金净流量的利用效果。企业就是要通过不断的自我积累和发展来实现企业价值的持续创造。

4、战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长，资金回流比较慢，而且因为资本投资巨大，容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。酒店与地产联合经营即是这一理论的完美运用。酒店经营可以产生持续的现金流，这些资金可以流动到房地产项目公司。同时，酒店业经营性现金流大，其自建物业可以抵押贷款，能够成为地产业务的“蓄水池”。

（二）现金流的战术性管理

1、现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出。

2、现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。（1）房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。（2）在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。（3）采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

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一、现金流管理的内涵解读

在《企业会计准则一一现金流量表》中，现金流指企业现金和现金等价物的流入和流出。企业现金流量以企业作为核算主体，在一定会计期间内，按照收付实现制原则，基于一定经济活动而产生，它能够清楚的反映企业的偿债能力、支付能力与资金运营能力。

现金流管理，是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期和不同职能的现金流入流出的时间和数量所进行的一种全面的系统的管理活动。现金流量管理的几个要点：①以企业价值最大化为最终目标，在进行有关的现金流量管理方面的决策时，一定要遵守现金流量决策符合价值创造导向原则。②现金流量管理的手段有预测、决策、计划、控制等。③企业的现金流量管理涉及到生产经营管理活动的各个方面，不能仅仅将现金流量管理等同于筹资管理或者日常现金收支管理。④现金流量管理不仅要重视现金流的数量，还要考虑现金流量的时间分布以及现金流量的不确定性。

房地产企业现金流与一般企业现金流的区别：①资金筹集任务重。房地产开发企业开放经营的对象是房屋土地、大型工程等。巨额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集的任务业更加繁重。②现金流波动幅度大。房地产企业在经营的各个阶段都需要对大量资金进行调动，加之周期较长，因此房地产在某一年份可能投入了大额资金，而在下一年度又回收了大额资金，现金流波动较大。③保持现金流平衡难度大。从企业的角度，对各个项目的现金流量进行综合管理，保持企业整体的现金流量正常运作，使得房地产企业的现金流量管理难度大，现金流平衡难度大。④现金流周转时间长。一般来说，房地产开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往长达2～3年或更长。

二、现金流管理对房地产企业所具有的积极意义

1.现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量。收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性，如果收益能如实反映企业的业绩，则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩，则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性，由于开发周期较长，从客户购买开发产品、企业取得销售回款，到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间，甚至存在滞后三、四年的情况，这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果，滞后于实际情况，而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节，而现金流量被人粉饰的可能性很小，关注现金流量指标，可以剔出利润指标中的“水分”，正确地考察企业现金流量情况，才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况，真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。

2.现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性。财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力，主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较，企业现金流量超过现金支出的需要，有剩余现金时，企业的财务弹性就大，反之，如果出现现金支付量大于现金流入量的情形，企业的筹资能力、偿债能力就会变差，企业财务弹性就变小。

3.现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力。实践证明，大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业，这些企业虽然利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿还到期债务，最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标，房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成，存货周转速度体现了，房地产开发企业资金循环速度的快慢，体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间，这个时间越短，现金流动越快，相应的资金成本越低，企业可持续发展能力越强，企业的现金流稳定，偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标，《新企业会计准则》要求，房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据，这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性，预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大，说明房地产开发产品的销量和开发量稳定，体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况，体现了房地产企业的强偿债能力。

三、如何强化房地产企业现金流管理

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体为：

1.现金流管理要与企业战略相吻合。现金流管理不应仅停留在公司运营层面，其内容仅为现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，现金流管理应被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合，同企业的发展战略有效地结合起来，同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

2.现金流管理要全程控制。企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。全程控制中侧重以下几个具体的控制：

(1)现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。

(2)现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。

①房地产企业在产品开发过程中，应协调各方关系，加快工程开发进度，使其尽早达到产品预售标准，取得预售许可证。

②在产品销售出去后应采取多种措施催收应收账款，加速房款的回笼。

③采用多种付款方式促销，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

(3)现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分，加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。主要措施如下：

①推迟购地首付款时间并合理拉长后续付款。

②依靠施工单位垫资，工程进度达到50％以上才能拿到部分款项。

(4)融资管理。房地产企业应采取多渠道融资方式，以分散融资风险，降低融资成本，提高融资效率。

①银行系统贷款融资。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行是不可能轻易转移出来。故银行系统贷款融资仍是目前我国大多数房地产开发企业主要的融资途径。

②融资租赁、售后租回。由于该种融资方式额度较小，一般情况不易采用，但在市场低迷、贷款融资紧缺的情况下，该途径也是可以考虑的。

四、经验总结

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一、引言

偿债能力是衡量企业能否实现可持续发展的重要标志，对房地产企业偿债能力的分析有利于各利益相关主体对其财务状况做出正确评价。房地产上市企业的偿债能力会引起投资人、债权人、经营者及其他利益相关者的高度关注；同时，由于房地产企业具有价值高、生产周期长、投资需求大等特点，加之其是一种主要依靠负债经营的企业形式，经营风险和财务风险较高，因此，对房地产企业的偿债能力进行研究具有重要意义。当前大多数研究只是利用资产负债表中的常用指标从静态角度分析，而利用现金流量表中经营活动的现金流从动态角度分析的并不多。由于资产负债表的计量属性比较复杂，容易使其反映的数据失真，而现金流量表中经营现金流均来自经营活动，以收付实现制为基础，被粉饰的可能性小，相对于资产负债表而言，现金流量表更能客观反映以“现金为王”的房地产企业的真实财务状况。基于上述考虑，本文将从企业现金流量表的角度出发，分析房地产上市公司的短期偿债能力。

二、文献综述

（一）国外研究

关于现金流信息与企业偿债能力关系的讨论由来已久，在国外文献中，Heath和Rosenfield的观点最具代表性，其认为偿付能力是一种货币或现金现象，一个公司有偿付能力说明其有足够的现金偿还债务；Jones（1997）在研究中发现，财务分析家和银行贷款经理相信现金流信息在评估公司的偿债能力方面比应计财务报表信息更可靠；Hawkins（1998）也着重强调了现金流量对偿债能力的影响。此外，国外关于现金流和财务危机关系的文献也有很多，Mossman和Bel（l1998）发现现金流模型在企业破产前的两到三年内的预测精确度较高。Ward（2011）的研究结果表明，经营活动产生的现金流量对企业的财务状况有预警作用。虽然国外学者对现金流反映企业财务状况的研究较多，但对现金流是否影响企业偿债能力的观点还没有形成统一结论。

（二）国内研究

国内学者对现金流与偿债能力及财务危机的关系也进行了相关研究。耿川东（2011）对房地产行业现金流对其偿债能力的研究表明，销售价格、销售速度、销售时点对项目的偿债能力以及现金流的影响最为显著。张广柱（2012）认为，现金流在房地产上市公司中的地位是至高无上的，由于房地产上市公司超过50%以上资金来源于银行贷款，宏观经济政策一旦发生变化，如果销售回款不能及时收回，公司就会陷入财务困境，甚至可能破产。史茜（2013）从营运资本角度对我国房地产上市公司2007~2011年的财务数据进行了实证分析，她认为营运资本的规模、公司债务资金的来源结构与公司的偿债能力显著正相关。张艳秋（2012），戴晓玲、乔楠楠（2013）等均从现金流角度出发建立了财务危机预警模型，并认为现金流与企业的财务状况有密切联系。国内外学者对偿债能力的研究多倾向于静态指标和以现金流作为动态的辅助分析，很少全部运用现金流的指标进行分析，现金流对企业偿债能力的实证分析尚处于探索阶段。基于此，本文以我国沪深股市130家房地产上市公司为研究样本，选取现金流量相关指标，以理论和实证相结合来验证经营活动现金流对企业偿债能力的影响。

三、理论分析与研究假设

经营活动现金流量能保障企业的正常经营，也是偿还债务的主要来源，房地产企业经营活动现金流量的相对规模越大,表明其主营业务越突出，经营业绩越好，获取现金的能力也越强；反之,则意味着企业面临经营困境。另外，与其他行业相比，房地产行业的投资规模大，开发周期长，存货量大，资金回笼相对于其他行业较慢，因此，经营活动现金流入和现金流出的相对规模能直接反映房地产企业的日常经营状况，也能直观的看出其偿债能力的强弱，即经营活动现金流量的相对规模适用于评价房地产企业的偿债能力。本文试图用经营活动现金流入量与经营活动现金流出量的比值作为衡量现金流量相对规模的指标。因此，本文提出假设1：H1：经营活动中现金流量的相对规模与企业的偿债能力呈正相关关系经营活动现金流结构是指经营活动中各项活动的收入占经营活动现金总流量比例。若企业主营业务所得占经营活动的现金总流入的大部分，说明经营活动现金流结构较为合理；反之则不合理。房地产业的主营业务是销售房产，通过销售行为获取现金对其短期偿债能力有很大影响，也就是说，房地产业要想有足够的能力偿还债务，经营活动现金流入应该主要来源于销售房产。本文选用销售商品、提供劳务收到的现金占经营活动现金总流入的比重作为衡量经营活动现金流结构合理性的指标，该比率越高，说明企业由主营业务获取现金途径比较稳定，经营业绩良好，偿债能力相对较强；该比率越低，说明企业的主营业务萎缩，财务状况异常，偿债压力增大。因此，本文提出假设2：H2：经营活动中现金流结构的合理性与偿债能力呈正相关关系经营活动现金流的充足性是反映经营活动现金流质量的一个重要特性。齐飞（2003）分别从绝对量和相对量的角度分析企业经营活动现金流的充足性，从绝对量角度主要分析经营现金流是否足以维持企业的日常经营，从相对量角度主要了解经营现金流能否满足公司扩大再生产的需要。本文认为，无论是从绝对量角度还是相对量角度来分析，经营活动的现金流的充足性都对房地产业有重要作用，因为开发一个房地产项目需要巨大的资金支持，房地产业有了足够的经营活动现金流，才能保障其日常经营的顺利进行并满足企业未来发展壮大的需要，从而使其偿债能力得到相应保障。因此，本文提出假设3：H3：经营活动中现金流的充足性与偿债能力呈正相关关系。

四、研究设计

（一）样本选取与数据来源

本文以我国沪深两市房地产上市公司2008~2013年数据为研究样本，并对样本进行如下筛选：剔除PT公司，这类公司的财务数据不具有横向可比性；剔除数据缺失的样本；由于外资股的资本市场与大陆的资本市场在政策等方面差异性较大，其财务报表数据可比性较弱，影响实证分析的准确性，剔除B股、H股上市公司。经过上述处理，共得到60家上市公司六年的数据。本文数据来源于上海证券交易所、深圳证券交易所、新浪财经网站，并使用SPSS20.0进行数据处理。

（二）变量定义与模型构建

根据上述理论分析，本文选取变量如表1所示并建立如下模型：

五、实证结果与分析

（一）描述性统计

本文对所选样本进行描述性统计分析，得到的结果如表2所示。现金流量比率的均值为-0.04，表明房地产上市公司的短期偿债能力较弱；现金流相对规模的均值为1.02，表明现金流量的相对规模大小能够偿还企业的现有债务；经营活动现金流的合理性指标的极小值接近于0，均值为0.85，表明当前房地产上市公司的经营活动现金流较为合理；经营现金流的充足性指标均值仅为-0.019，且标准差较小，表明房地产上市公司经营现金流普遍不够充足，偿还债务具有一定困难。

（二）回归分析

本文对模型进行OLS分析，分析结果如表3、表4、表5所示。本文对所选模型进行多重共线性诊断，通过容差和方差膨胀因子的大小来判断各变量之间是否存在多重共线性现象。由表5可以看出，各变量的容差均在0-1之间，且多数接近于1，方差膨胀因子VIF均远小于10，说明本文所设模型中的各变量之间不存在严重的多重共线性问题。由表3可知，R2为0.94，调整的R2为0.939，说明本文所建模型整体的拟合优度较好，从表4可以看出，在1%的水平下，F值等于890.493，表明模型整体上是显著的，解释变量和被解释变量的线性关系较好。由表5可知，现金流量净额相对规模大小X1的系数为0.688，在1%的置信水平下显著，说明现金流量净额相对规模与偿债能力呈显著的正相关关系，H1得到验证；经营活动现金流的合理性X2的系数为-0.105，t值为-2.199，在5%的置信水平下显著，说明经营活动现金流的合理性与偿债能力具有负相关关系，H2未得到验证；经营活动现金流的充足性X3的系数为0.637，t值为5.344，系数在1%的置信水平下显著，说明经营活动现金流的充足性与偿债能力呈显著正相关关系，H3得到验证；每股经营现金流X4的系数为-0.027，t值为-4.055，系数在1%的置信水平下显著，说明企业获取现金的能力与短期偿债能力呈显著负相关关系；存货周转率X5和营业收入增长率X6对现金流量比率分别在1%和5%的置信水平下显著相关，这与现有的研究结果一致。

六、结论与启示

本文从现金流量表角度对我国房地产上市公司的偿债能力进行实证分析，根据回归结果可以得出以下结论。第一，经营活动现金流的相对规模和充足性是影响企业偿债能力的重要因素。在日常经营活动中，由于房地产行业自身的特点，如存货量大，生产周期较长，销售回款能力较弱，使得房地产业的经营现金流出往往比现金流入大，这就导致房地产企业整体的现金流规模不大，从而导致整个房地产行业的偿债能力较弱。同理，描述性统计数据显示，房地产上市公司经营活动现金流的充足性指标的均值为负，说明当前房地产业经营活动现金流不够充足，同时，数据也显示房地产企业的偿债能力较弱，从侧面证实了假设3。第二，假设2理论与实证相悖。原因可能是本文所研究的房地产业具有特殊性，其短期内的主营业务受国家宏观调控政策影响较大。本文选取的数据期间为2008-2013年，恰好受到2008年金融危机的影响，政府为了刺激房地产业的发展，出台了调整利率、存款准备金率、限购令等一系列的宏观经济政策，导致房地产经营现金流受到重大影响。张广柱（2012）发现房地产上市公司现金流结构在2006~2011年期间不合理，除2009年经营现金流为正值外，其余年份均为负值，其认为公司扩张不是主要依靠主营业务收入，而是依靠银行贷款和预售款。此外，本文的实证结果表明每股经营现金流与偿债能力负相关，与现有研究不符。由于企业经营活动净现金流包含部分费用调整项目，这些费用不影响现金流出，但需要从利润中扣掉；每股经营活动现金流量净额中包含了投资利润及资本退回两项,与采用资本维持观念的每股收益相比，其严谨性较差。因此，每股经营现金流并不能准确地反映企业获取现金的能力，导致研究结果与理论分析不一致。*本文系国家教学改革试点项目“会计学专业综合改革项目”（项目编号：120203k）阶段性研究成果。

参考文献：

［1］耿川、朱宏亮、张新武：《宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响》，《金融论坛》2011年第6期。

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一、房地产项目财务风险的概念及特点

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以控制和难以预料的因素，使得企业在一定的范围、一定时期内所获得的最终财务成果和预期的经营目标发生了偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或是更大的收益的可能性。从房地产企业的资金活动的内容来看，房地产企业的财务风险，主要包括筹资风险、投资风险、营运风险以及利润分配风险等，关于房地产企业的财务风险的涵义在理论界主要有两种观点：第一种观点，认为财务风险是指房地产企业受各种不确定风险因素的影响，使得房地产企业的实际财务收益与企业预期的收益发生偏离的可能性，如果房地产企业在财务活动中的任何一个环节出现问题，都有可能使这种风险加剧；在第二种观点，认为财务风险是指房地产企业无法到期偿还债务的可能性，我们把这种情形称为是筹资风险或是融资风险。

房地产行业财务风险具有以下特点：

（1）财务杠杆使用过度

由于房地产开发需要大量资金，多数房地产公司选择贷款，造成资产负债率过高，财务杠杆使用过度。财务杠杆的使用具有双重效应，一方面能够使公司股东只用较少的自有资本运营拥有大量外来资本的公司，并产生很好的税盾效应，提高股东权益收益率。另一方面，过高的财务杠杆意味着较高的流动风险，稍有不慎公司将面临巨大的还款压力，使股东权益收益率面临较大的不稳定性。

（2）资金周转率偏低

房地产项目开发流程主要包括征地、土地开发、房屋开发、竣工销售及物业四个阶段。在这四个阶段中每个阶段都需要进行资金的投入，只有在第三阶段符合预售条件的公司才能进行预售，收回部分资金，所以真正能够收回资金的只有第四阶段。

（3）资产期限不匹配

房地产公司的流动资产主要是存货。房地产存货分为非开发产品和开发产品，非开发产品则包括库存商品、原材料、低值易耗品，开发产品包括拟开发土地、在建开发产品、己完工商品住宅和出租开发产品。房地产行业的存货一般是流动性差、不易变现的资产，因此，导致流动资产和流动负债匹配度不高，偿债压力比较大。

（4）现金流入期限不均衡

大多数房地产上市公司的现金流存在一年高一年低的问题。一方面，房地产公司在项目开展期采用预售方法获得资金流入，但各开发项目的销售期和预售期的匹配极易被忽略，这样造成由主营业务产生的资金流入一年高一年低。另一方面，公司投资收益的现金流入也可能不均衡。这样导致现金流入较低的一年面临短期偿债的流动性风险，而现金流入较多的一年产生了大量的现金冗余，长期看来，无法保证一定的现金利息涵盖比例。

二、房地产项目财务风险产生环节

财务风险的形成、积聚、转移等过程是以资本循环运动过程为载体的，资本运动在投资、筹资、营运、利益分配四个基本环节上相应地积累着四种表现形式的财务风险。

1.融资风险

融资风险是指企业为了取得财务杠杆收益而举债，增加了到期还本付息的压力，潜伏着资不抵债或不能还本付息的可能，以及由于财务杠杆的作用，在纳税付息前收益下降时，普通股收益大幅度下降的可能。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，以何种方式用最短的时间筹集到最多的资金，而风险较小费用较低就成为企业筹集资金的目标。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模不合理而导致过度负债，既增加了财务费用，又造成资金浪费；利率过高，债务规模过大而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。

2.投资风险

房地产投资风险是指由于不确定因素的影响，影响企业盈利水平和偿债能力，导致投资项目不能达到预期投资报酬水平的风险。主要表现为投资项目在初期技术可行性分析、市场调研、以及项目投资回报率分析上有误造成企业项目规划不合理，投资项目的实际收益与预期收益出现偏差所产生的风险。形成房地产投资风险的成因主要有：房地产粗放型开发，投资增长过快，对合作伙伴或项目开发不了解，房地产市场的空置率高，房地产开发的投资约束弱化等等。

3.营运风险

营运风险主要表现在三方面。一是销售风险。国内楼市变化复杂，受国家宏观经济运行和政策调控变化的影响，如果对市场行情把握不准确或对项目产品定位不准确，都会造成销售缓慢、产品成交量下降、投资回收期变长等问题。二是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏降低成本的方法或者缺乏对成本的有效控制，将可能导致开发成本超过自身的概预算水平或同行业平均水平，使得企业在市场竞争过程中缺乏成本优势。三是房地产项目公司管控风险。随着房地产市场区域跨度的增大和项目的逐渐增多，如果某项目重大事项决策制度不健全、监管制度不完善，都可能会给项目运营带来风险和损失。

4.收益分配风险

收益分配的风险是指由于收益分配可能给企业的后续经营和管理带来的不利影响。主要表现在因股息分配和留存收益和结构处理不当使得企业偿债能力、再生产能力规模受到影响或是挫伤投资者的积极性，从而导致企业股价大幅下挫，这些都会给企业今后的发展埋下隐患

三、房地产项目财务风险防范的一般方法

1.融资风险的防范

在对企业融资风险进行充分评估、测度的基础上，为了控制和降低房地产筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严密的筹资管理规则并严格遵守。大力拓展多元化直接融资渠道，培育完善房地产债券市场，适度放宽股票融资政策限制，还可以发展房地产产业投资基金，适时地开展房地产抵押贷款证券化，借鉴国外先进经验，逐步建立和完善市场调节和政府干预相相结合的多层次房地产融资体系，以降低融资风险，促进我国房地产业发展。还应进一步完善间接融资，推进间接融资形式多样化，创新变直接融资为间接融资的方式，控制融资质量，制定正确融资政策，探索建立组合式融资模式。

2.投资风险的防范

做好投资项目的可行性分析，灵活应用投资组合理论。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对资产、负债、所有者权益的预测和分析；对资金投入、流转、配置和回收等资金循环过程的预测和分析；对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标的预测和分析，以及对项目收益与风险平衡关系的预测和分析。运用各种方法计算出有关指标，对投资项目技术上的可行性进行分析，以便合理确定不同项目的优劣势。

在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散、降低风险的目的。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的年获利能力和风险程度，按照一定的原则进行恰当投资的基础上，将各种不同类型的房地产进行搭配投资，以减少降低投资风险的投资策略。房地产投资可以选择不同房产类型、不同区域的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。

3.资金运营风险的防范

（1）加强对日常现金流量的预测，重视经营性现金流

控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的投资、经营和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。

（2）采用资金集中管理模式

房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了提高公司日常资金运作效率，使公司能利用集团公司的协同效用，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户，资金余裕和短缺问题；也能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为。

4.收益分配风险的防范

结合房地产企业的实际情况，笔者对其利润分配提出几点建议：（1）制订长期的利润分配规划，杜绝分配的随意性。由于目前房地产开发企业没有充分利用内源融资成本低的优点，增加了企业的融资成本，严重影响了企业的利润。此外，房地产开发企业利润分配具有随意性、不规范的特征，导致企业的资产负债率极高，资本结构不合理，严重影响企业到外部进行融资。所以，房地产开发企业应根据企业融资策略及经营战略的要求，制定合理的利润分配政策，增强内源融资能力，优化资本结构，降低融资成本，增加企业利润。（2）利润分配减少分配现金，以转增实收资本为主。由于房地产企业融资渠道狭窄，自有资金规模小，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。房地产开发企业在制订利润分配战略应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。这种分配方式具有以下优点：降低融资成本，增强企业盈利能力；有利于扩大生产规模，增强企业竞争能力；扩大资本规模，优化资本结构，降低企业风险。从房地产开发企业自身所具有的条件和所处的环境来看，这种分配方式应在中短期内处于主导地位。

参考文献