房地产公司财务预算模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产公司财务预算，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、房地产公司中财务管理的问题

（1）随意增减和调整财务预算现象严重，缺乏财务预算执行监督机制。一些房地产公司由于缺乏财务预算执行监督机制或者财务预算编制时的不严谨，在具体的预算执行中随意增减和调整财务预算现象严重，从而使得年初部门预算和年终部门决算存在很大的差异，严重影响到了部门财务管理的严肃性。（2）缺乏有效的财务绩效考核机制。房地产公司通过财务绩效考评有层次地、分门别类地将单位的战略目标分解到各职能部门，并将其细化、延伸到每一个职工，使房地产公司所有职工都明确本单位战略目标的主要意图和设想，了解自己在单位中所处的作用和地位，从各自的角度想方设法地来为实现这个目标而努力工作，这样一来，使得房地产公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地产公司决策科学化。但是在实际中，由于没有充分重视有无超预算支出、资金使用效益如何、资金投向是否正确等问题，使得绩效考核体系严重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、规范性和科学性，不能有效地起到约束的作用。

二、如何加强房地产公司中财务管理

（1）树立新的财务管理观念。第一，应该着眼于外部环境，重视与建筑商、客户、建材供应商之间的有效沟通和联系，应对房屋售后服务、销售、生产、设计、开发等环节实行财务管理责任制度。第二，应该以房地产公司全局为对象，树立全局意识，洞察全局，知彼知己，对各种因素的价值链进行综合分析。第三，房地产公司不要过于追求短期效果，应该注重长远的成本节约，以便取得可持续性发展的能力。（2）加强房地产公司财务支出绩效考评工作。一是强化组织领导。及时成立房地产公司支出绩效考评工作领导小组，落实日常工作机构，负责绩效考评具体协调管理工作。按照职能分工要求，密切协调配合，实行分管领导分片负责制及相关科室分工责任制。二是明确考评要求。制定相应的政策和规则制度来确定绩效考评的范围、工作程序和时间安排。采取项目单位自评、主管部门考评和财务部门考评相结合的考评机制。三是细化工作措施。选取房地产公司的几个项目部进行项目支出绩效考评试点，精心选取试点项目，力求项目具有代表性。建立业务指标、财务指标、效益指标三大考核体系，细化指标分数权数，实现三级目标管理。四是注重工作结合。将财务监督和财务投资评审工作贯穿房地产公司支出绩效考评全过程，增强工作实效，实行项目前期设计概算管理、财务全程介入监督、事后针对考评情况开展延伸检查。应以定性的指标为辅，定量的指标为主，从而增强房地产公司绩效考评结果的利用价值和绩效考评的实际可操作性，五是是认真对待绩效评价结果，强化评价结果运用，对绩效评价中发现的问题及时整改，将其作为加强制度建设、完善体制机制、改进工作方法、提升管理绩效的重要参考，不断推进房地产公司财务管理科学化精细化。（3）强化监控，建立内部约束机制。一方面加强日常跟踪管理。通过日常的跟踪管理维护其严肃性，严格规范地执行财务经费预算，对于当期超支的可控费用要提前预警，并坚决杜绝在当期支出，做到按月及时检查、考核。另一方面建立内部约束机制。财务对下级部门的日常财务监督，重点是对资金支出的合法性、真实性；房地产公司财务部门要对财务收支程序、效能、过程、结果的惩防监督，实施多层次的监督，重点是财务收支程序的合法性，以及对违纪者的及时查处，防微杜渐。（4）提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。

参 考 文 献

[1]王冰.提高房地产企业核心竞争力的途径[J].经营管理者.2010（10）：112～115

[2]张国志.也论房地产企业的财务管理[J].民营科技.2010（11）：134～137

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一、房地产公司财务风险的表现形式及成因分析

财务风险有广义和狭义之分，广义上的财务风险是指企业在财务活动中因各种内外部因素而引起的导致投资者预期收益下降，对企业的生存、盈利和发展产生一定的影响的风险；狭义上的财务风险是指公司利用财务杠杆导致企业普通股收益产生大幅度变懂甚至破产的风险。以下是对房地产公司财务风险的表现形式及成因分析。

(一)房地产公司财务风险的表现形式

1、筹资风险

筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。由于金融市场金融资产的波动、货币政策紧缩以及房地产公司自身筹资结构的不合理等诸多因素都有可能导致房地产公司筹资困难，财务状况恶化，难以保证项目的顺利实施或者无法偿还到期的债务，从而影响房地产公司预期投资回报。例如，欧债危机造成的金融市场波动，一些房地产公司采用采用担保形式获取项目贷款，资金链中段，造成公司的财务面临风险，甚至导致公司的生存危机。

2、投资风险

投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。投资风险主要包括再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。房地产投资具有金额大，时间长的特点，近几年来，由于房地产市场的持续升温，投资房地产开发的规模急剧扩大，若房地产公司不能正确的衡量项目的期望报酬率和期望值标准差而盲目开发，而项目的利润率小于负债率，则会造成财务风险。

3、利率风险

近年来，国家加强了对房地产行业的政策调控，从2010年开始明确了首次购房标准，2012年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时加强房贷风险防控，对违规房企停止新增贷款等一些列政策给房地产行业带来了行政降温，利率的上调对房地产企业的影响较大，增加了房地产公司的资金成本，预期收益也就相对减小，加上人们对房地产的投资回归理性，必然导致房地产公司资金不能良性循环，产生财务风险。

(二)房地产公司财务风险的成因

财务风险是由多种原因造成的，分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产公司的财务风险。

2、资本结构不合理

在目前经济形势下，大多数房地产公司存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产公司缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

3、缺乏财务预算管理

预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产公司对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产公司抵御市场风险的能力。

4、缺乏现金流量管理

房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。房地产现金流量管理就是企业通过对外融资、存货及应收款项管理等手段，使企业保证正向现金流满足企业正常经营及发展需要，避免现金囤积造成浪费。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二.完善房地产公司财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产公司财务风险防范措施进行了分析。

(一)对筹资风险的防范

1、优化资本结构

企业的负债经营可以带来杠杆效益，但要控制在一定的比例，否则会加大企业的财务风险。对于房地产企业，必须要严格控制负债经营规模，合理安排产权资本和债务资本的比例关系，优化资本结构，才能充分发挥财务杠杆的作用，降低筹资风险。

2、拓展筹资途径的多样性

我国的房地产公司要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

(二)对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析

房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产公司要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略

由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产公司可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

3、加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产公司具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据。房地产公司要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

4、加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产公司要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产公司的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产公司的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

三、总结

房地产企业在国民经济的发展中，发挥着重要的作用。目前我国房地产企业面临着经济危机和政策调控的双重压力，完善公司的财务风险防范措施，是房地产公司面临激烈竞争求得长远发展的关键。完善财务风险防范措施，要求房地产公司优化资本结构，拓展筹资途径的多样性，降低筹资风险，同时还要加强投资项目的可行性分析，制定投资组合战略，另外，房地产公司还要加强全面预算管理和现金流管理，来降低企业的财务风险，提高经济效益。

参考文献:

[1]严红.国有房地产企业财务风险及防范措施[J].中国房地产业，2011（2）

[2]董纯波.房地产企业财务风险防范措施探讨[J].中国科技博览，2011（25）

[3]关涛.国内房地产企业财务风险及防范措施[J].经济研究导报，2008（18）

[4]陈兵.浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施[J].中国外资，2010（8）

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房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐

房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。

（三）成本管理和财务预算的意识有待加强

一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低

现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

二、房地产公司财务管理工作的对策

（一）创造良好的发展环境

任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。

（二）提高决策者的财务管理意识

房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

（三）提高财务人员的综合素质

房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

（四）加大评审力度

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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。

一、当前房地产公司财务管理工作的现状

(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。

(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。

(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。

(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。

二、房地产公司财务管理工作的对策

(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。

(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。

(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。

三、总结

房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。

参考文献：

[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.

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【关键词】 政策调控 房地产公司 财务风险 应对策略

房地产业是我国一个非常有代表性的资金密集型的行业，房地产公司具有资金投入大、回收期长、变现能力弱等明显特点。就当下而言受全球经济变动以及我国政策调控的影响，暗藏在房地产业的财务风险隐患已经成为很多房地产公司稳定发展乃至生存首要解决的大问题。

 

一、近年来房价持续走高及社会资源过度集中于房产的成因

1、目前我国房产市场需求占主导地位

在十六大关于建设小康社会的目标当中提出：城镇人均住房由19平米升至30平米、城镇化由百分之三十涨到百分之五十。在实现这两个目标的框架内，截止到2020年，我国城镇居民需要增加住房面积50亿平米。由此可见，在相当长的时期，房产市场的主流是需求占主导地位。而根据我国国情，由于人多地少的条件限制，能作为房地产开发的土地就相对太少，而且我国提出13亿耕地的红线，各种因素导致住房供应无法满足人们预想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我国近年来经济发展迅速，国民经济水平得到很大提高，从而人们开始注重生活质量的改善和提高，对住房条件提高的需求只是人们改善生活水平的其中一个方式。

3、不正确的住房消费理念促使房价一路走高

很多购房者不客观不理性的购房理念也推动了我国房价的暴涨局面，互相攀比、买了房以后倒卖等现象使许多购房者成为不理性消费大军中的一员，这些不正确的消费观念催动了房价持续上涨而不下跌的局面。

 

4、地价上涨与房价上涨相辅相成

地价是房价的根源，我国房产市场一度出现地价涨高房价也随着涨高，再出现地价跟着房价继续涨高的恶性循环，凡树必有根，主要原因就是地方政府的高地价以及开发商囤积土地所造成的。

 

5、开发商的哄抬炒作促使房价居高不下

房产开发商抓住了百姓买涨不买跌的心理，去散布一些信息，用坐地起价等方式哄抬房价。这是房产商追求高暴利的一种投机行为。 

二、我国房地产在宏观调控下的环境分析

在房价上涨过快、房产泡沫日渐增加的背景下，政府为保证房地产行业和经济的健康发展，出台了一系列宏观调控政策，包括上调存款准备金率、上浮利息率、紧缩信贷、限购、税收调节和土地供应调整等。2010年4月27日史上最严厉的“国十条”出台，但由于政策实施的时滞性和房地产行业的复杂性，房地产调控的威力直到2010年底才开始释放，在开发停贷、销售观望的大背景下，开发商资金回笼变慢，融资无渠道，而很多开发项目是箭在弦上不得不发，如果不加强风险应对，很多房地产企业一旦资金链断裂，项目就会形成烂尾楼，企业会有倒闭或被兼并的危险。

 

三、政策调控期房地产公司财务风险以及风险出现的原因

1、资金结构失衡，负债比率过高，资金链断裂的风险

近年全国规模以上房地产开发企业平均资产负债率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年报的上市房企有七成资产负债率上升，远高于其他行业平均负债水平，对信贷资金的依赖性超强。房地产开发企业一般是以土地或是在建工程抵押获取银行信贷资金。而随着国家调控政策的出台，存款准备金率的提高和利息率的上浮，使信贷成本不断增高，而住宅开发的限贷又使到期的信贷资金很难再次流入住宅开发项目。另外调控政策的出台，使购房者观望情绪日渐增加，使销售资金回笼变慢。以上因素致使房地产企业面临大的资金压力，甚至有资金链断裂的危险。

 

2、财务人员素质参差不齐，风险意识淡薄，财务制度不健全

部分企业财务主管人员观念老化，知识陈旧，认为财务管理只是简单的记账、报账，认为房地产开发就是人力、物力、财力的简单组合，根本没有意识到财务预算管理、监督管理的重要性。如果没有对人力、物力、财力的事前详细预算，就不能进行开发中的成本控制，起不到有效的监督功能，会造成成本增加，更难预测日后的偿债能力，容易造成高层管理者决策失误，以至于诱发财务风险。

 

3、房地产企业税收成本的提高

提高房地产企业的土地增值税和企业所得税预征率是国家房地产调控政策之一，预征率的提高导致企业提前多交税款，使企业流动资金雪上加霜；另外国家对房地产企业的调控致使税务部门更加关注房地产企业财务，税务管理部门依据当地平均水平制定出建安成本线，加大了企业的财务管理成本。

 

四、房地产企业财务风险防范及控制措施

1、改变经营策略，多渠道融资，增强企业抗风险能力

房地产开发企业的行业特点决定了短期内无法脱离对信贷资金的依赖，在住宅开发资金限贷的严峻形势下，有条件的房地产企业，或说是有商业用地储备的房地产企业，适时开发商业地产，以商业地产融资，同时将商业地产进行出售或出租，尽最大可能回收资金。2013年土地、金融政策继续向保障房倾斜，房地产企业应充分把握保障房政策的契机，通过积极创新保障房融资形式，来补充企业现金流。房地产企业还应降低收益预期，改变公司经营策略，适应调控大环境下住宅刚需的要求，适时调整户型结构，推出小户型，适当降低售价，以价换量，快速回笼资金，坚持“高周转”的销售策略，保持快速的市场应变能力，以增强企业抗风险能力，化解企业资金链断裂的危险。

2、执行严格的财务预决算制度，严格资金管理，严控成本

很多房地产企业往往注重工程工期和质量，而忽略财务管理的重要性，致使很多项目达不到预期盈利要求。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为大的框架，对公司资金的收入、支出及分配做出一系列的安排。对项目建设的可行性做出科学的分析，合理测算开发成本，开发费用，经营效益等，从而提高开发投资的准确性，减少投资方案的错误。同时对资金需求和运用计划进行安排，确保按年度投资计划及时间节点执行，杜绝资金使用的随意性。一些费用的支出要有严格的管理控制，杜绝费用超出预算的情况发生，一定要安全、合理地去运用资金，注重资金的管理，最大限度发挥财务的监督功能。

 

3、加强税收筹划，减少企业税收负担

房地产开发企业主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税三大税种，在实际开发建设中财务部门应在

不触及税务红线的前提下合理筹划，以减轻企业的税收负担。比如土地增值税，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关规定和优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇，具体可以进行如下筹划：合理定价，以20%的增值额临界点进行筹划；分散收入，将可以单独分开处理的部分单独签订合同；销售筹划，通过独立核算的销售公司将销售与装修分开核算，或是先将房地产销售给子公司，子公司再将其对外销售；制定合理的利息扣除方式，如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用；代收费用筹划，将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的，但会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。以此类推房地产企业营业税也可通过分散收入、捆绑销售、合作建房等进行筹划。企业所得税也可从税基、税率、优惠政策利用等各个方面进行筹划，在此不再一一列举。

 

4、提高财务人员的责任意识和业务水平，完善内部审计

财务人员的综合素质决定了企业的财务管理水平，现阶段高素质财务人员应具备以下职业能力：一定的政策理论水平，会计政策的职业判断能力，实施内部控制的能力，综合运用财务会计信息为管理决策提供意见和建议的能力。这就要求房地产企业要充分认识人才的重要性，在引进高素质、高层次人才的同时，加强内部财务人员的培训，将继续教育工作做到经常化、制度化，切实帮助会计人员提升业务素质、积累经验、更新知识；同时加强内部审计，强调过程控制和主动控制，最大限度发挥内部审计的风险估算以及防范作用，尽早消除隐患，保护公司的权益，发挥经营效益。

 

五、结论

我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。房地产企业必须清醒认识到调控大环境下自身存在的问题、面临的风险，并积极应对，以使我国的房地产业步入健康、良性的发展轨道，保持经济的可持续发展。

 

【参考文献】

[1] 王希迎：房地产企业融资新解[m].中国经济出版社，2005.

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纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。

一、政策干预下国内房地产行业的发展现状

目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。

二、政策干预下房地产财务风险的成因分析

由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：

(一)财务管理人员素质低下带来的风险

由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。

(二)新信贷政策造成的风险

为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。

(三)新的税收政策带来的风险

另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。

(四)新的土地政策带来的风险

当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。

三、降低房地产财务风险的有效策略

为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。

(一)创新融资形式，提高应对风险能力

由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。

(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能

很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。

(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质

根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。

(四)合理避税，降低部分土地增值税

作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。

四、结束语

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中图分类号：F275文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)18-0110-02

随着我国经济的高速发展，全国各地出现了“房地产热”。与国外房地产业相比，我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，远未实现规范化。加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。

一、房地产开发企业财务风险概论及表现形式

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当而使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险，财务风险有广义和狭义之分。狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险或普通股收益产生大幅度变动的风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大影响。房地产企业的财务风险具体表现为：

1.偿债具有很大的风险

目前，中国房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。据调查，我国房地产企业的资产负债率平均高达75.7以上远高于60的警戒水准，大部分开发企业在初期阶段以负债开发为主，自有资本比例相当低。这使得国内房地产企业过分依赖于贷款，利息负担沉重，资金周转余地比较小。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。

2.利率波动的风险

利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。

3.筹资的风险

房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。

二、房地产企业财务风险的成因

1.缺乏财务预算管理

房地产企业是典型的资金密集型行业，房地产企业投资金额大，高额的地价和房屋工程造价需要大量的资金参与投入运作，开发周期较长，占用资金时间长，而且项目调整能力差。有些房地产开发商没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率对要开发的项目作细致的财务预算分析，并且房地产项目上马后，没有对整个项目的资金使用作全盘计划，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目进行运作，或是千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，加大了房地产企业的财务风险。

2.缺乏现金流量管理观念

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国房地产企业多属民营经济成分，缺乏现金流量管理观念，在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，加大了企业风险控制的难度。很多企业难以持续发展，一个极其重要的原因就在于资金管理水平低下。

3.资本结构不当

企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成财务风险。房地产企业进行项目运作必须具备一定数量的资金，能否及时足额地筹集到所需资金，直接关系到企业的开发活动能否顺利进行并进而影响到企业的生存。房地产企业的自有资金往往不能满足企业运作项目的需要，企业一般用自有资金征地，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。

4.成本费用控制不严

房地产企业成本管理工作繁杂，由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等一系列成本费用构成项目成本；项目完工时，需要对成本费用进行分配、归集、再分配、再归集直至最终计入受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理。有些房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了成本管理，导致财务部无法收集第一线成本管理的基础资料，成本管理工作与财务预算偏差大，影响了企业效益。

三、房地产企业财务风险的防范措施

1.实现财务管理预算化

房地产企业开发经营周期中，在财务预算方面存在着许多不确定的因素，对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，企业财务部门应按照企业的整体运作情况，对资金需求和使用计划进行规划，构建企业财务预算指标体系。同时，要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。

2.加强资金管理

房地产企业的开发项目往往不能按时完工，占用大量的资金，资金流转不畅，严重的会把企业拖垮，因此，要注重资金的管理，制定合理的资金使用计划，保证企业日益经营对资金的需要。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调度，确保建设项目施工和营销资金需求；加速应收账款的收回，调整库存结构，压缩存货资金占用，增强企业支付能力，提高企业信誉；严格控制费用的支出，防止铺张浪费，杜绝费用超支现象，以提高所投资金的安全性和合理性，加强资金运用管理。

3.优化资本结构

房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，在充分考虑企业偿债能力的前提下，设法筹足项目建设资金。在利用传统融资的前提下，通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，降低资产负债率，控制企业资本成本，改善资本结构减轻筹资压力，降低财务风险。一方面，加强预售房款、银行贷款这些传统融资渠道的管理；另一方面，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等来扩充资金，使企业逐渐做大，并且逐渐具备吸引外部投资者的条件。不仅有利于房地产公司持续发展，还可以优化公司结构。

4.加强成本管理

企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象，在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本；并且建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。

5.完善内部审计

房地产企业发展到一定阶段，内部审计工作就显得非常重要。内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益；同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

参考文献：

[1]姚杰.浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005，（14）.

[2]沈晓晴.现阶段我国房地产企业财务风险管理研究[J].财经纵横，2006，（2）.

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中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。

一、文献综述

国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。

Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。

周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。

二、研究设计与指标构建

Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：

财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：

鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：

当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：

根据上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。

企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。

只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：

上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。

三、实证检验

根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。

由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：

为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。

从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。

参考文献：

[1] Beaver W.Marketprice，Financial Ratios，and the Prediction of Failure [J].Jouranal of accounting research，1968.

[2] Edward I.Altman.Financial ratios，discriminant analysis and prediction of corporate bankruptcy [J].Journal of Finance，1968.

[3] Ohlson J.A.Financial ratios and the probabilistic prediction bankruptcy[J].Journal of accounting research，1980，（1）.

[4] 周首华，等.论财务危机的预警分析――F分数模式[J].会计研究，1996，（8）.

[5] 生育新，顾寿仪.浅谈企业财务风险[J].财会月刊，1998，（12）.

[6] 杨淑娥，徐伟刚.上市公司财务预警模型――Y分数模型的实证研究[J].中国软科学，2003，（2）.

[7] 王芳云.运营Z计分模型对上市公司财务风险的实证研究[J].山东纺织经济，2005，（5）.

[8] 邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货，2011，（6）.

[9] 赵春.基于数据挖掘技术的财务风险分析与预警研究[D].北京：北京化工大学硕士学位论文，2012.

[10] 杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013，（10）.

[11] 杜运潮，徐凤菊.房地产上市公司财务风险识别――基于Logistic模型的实证研究[J].财会月刊，2013，（18）.

[12] 代岑颖.？菖？菖房地产企业财务风险识别与防范研究[D].重庆：重庆理工大学硕士学位论文，2014.

[13] 王惠聪.BLDC公司财务风险分析与防范[D].沈阳：辽宁大学硕士学位论文，2014.

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1.房地产企业财务现状分析

房地产企业在我国刚刚起步，但是属于朝阳产业，发展潜力巨大，然而房地产业自身具有投资量大，投资时间长等特点。所以，房地产开发企业一般需要通过贷款融资用于项目开发和建设，而运用贷款融资就会带来一系列的财务问题。随着市场经济的深入发展，房地产业整体规模也越来越大，房地产企业之间的竞争也日趋激烈。而财务问题是影响房地产企业经济效益的重要因素，如果房地产企业不能很好处理财务问题，很难在激烈的市场竞争中获取成功。我国房地产企业，首先从财务资源的来源上看，财务资源来源较少，主要表现在融资难，周转资金少。其次，我国房地产企业财务管理和监督体系的不完善是影响企业财务正常运行的重要问题，很多房地产企业没有建立与自身企业发展相适应的财务运行体系。最后，从房地产企业的管理意识来看，房地产企业财务管理问题的意识不是很强，很多企业只是注重贷款和拿地，而忽视了企业财务的管理和监督。因此，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可贷资金的基础上，同时加强和完善房地产企业的财务管理和监督体系，并增强企业财务管理的意识，最终实现降低企业成本、增加企业利润，提高企业经济效益的目的。

2.房地产企业财务问题分析

2.1 财务资源较少

我国房地产企业开发建设的主要动力因素是资金驱动型。在现行条件下，房地产企业自身所有的资金相对较低，主要用于解决前期的拿地问题，而对于后期的房地产开发和建设，则更多的是依赖各种融资途径和销售所得的资金回笼予以解决。因此，银行贷款是房地产企业资金正常运行的重要组成部分。很多房地产企业不顾银行借贷的高额成本以及如期不能偿还的风险，大量的借贷银行资金带来了很大的财务问题[1]。

房地产企业资金来源较少还表现在借贷资金困难，资金周转不通畅。房地产企业受自有资金和实力的限制，偿款付息的能力相对比较差，银行为了避免企业贷款可能带来的风险，通常会对投向房地产行业的贷款设定较高的门槛，造成房地产企业贷款特别难，成本特别高。很多房地产企业转而向担保机构贷款，目前，从全国各个地方的担保机构的的担保数据来看，很多担保公司的担保能力还非常有限，担保费用比银行贷款相对偏高，出借能力明显不足且担保机构自有担保资金十分有限，抵抗市场风险能力较差，难以满足广大房地产企业庞大的资金需求量。

2.2 财务管理和监督体系的不完善

（一）资金管理体系比较混乱。一是很多企业虽然制定了比较详细的投资和开发建设计划，却没有把相应的计划目标进行层层分解，制定出更加详细的实施步骤加以有效地实施。二是公司对开发建设项目投入的成本过高，无法对企业资金进行集中合理的分配和控制，资金运行效率相对比较低下。

（二）贷款途径单一，由于房地产企业属于资金密集型企业，其资金来源主要依靠银行贷款。随着国务院陆续加紧对房地产行业的调控、多次上调银行借贷资金比率等一系列政策，银行系统贷款监管越来越紧，房地产行业从银行获得信贷资金的门槛会越来越高，同时可以获得的信贷资金总量也会越来越少。

（三）审计监督不规范。虽然很多房地产企业设置了内部财务监管部门，制定了财务监督制度，但由于各种原因财务监管部门难以准确有效的发挥相应作用，监管不力[2]。

2.3财务管理问题意识不强

一是房地产开发企业没能对开发建设项目进行合理科学的规划，一旦项目开始开发建设，资金不能如期到位，企业就面临这两难的境况，直接造成巨大的财务损失。二是房地产企业负债过高。很多房地产企业不考虑自身的偿债能力，从银行借贷大量资金用于开发建设。部分房地产企业在从银行贷款无望时，为了解决自身资金问题，将融资的希望转向了民间资本，很多企业的股东向自己的亲戚朋友借贷，在以上途径均不能获得贷款的情况下，不得不向高利贷私人或地下钱庄借贷，这些贷款资金不但来源不合法，而且利息率普遍比银行高，偿还风险大。

3.房地产企业财务问题对策

3.1合理拓宽融资途径

在各地房地产企业财务资金匮乏的前提下，应该尽量聘请具有一定资质的财务专员，发挥这些人员的作用，让他们为企业寻找财务资金。由于企业的财务资金对企业的生存起着核心的作用，所以房地产企业应根据自身条件，利用社会内部的广大有利条件，对企业自身有限的财务资源进行合理整合搭配。

3.2完善企业财务管理和监督体系

3.2.1改善企业的内部资产结构，建立合理的董事会管理制度

房地产公司要对企业进行有效的掌控和管理，确保财务政策与财务计划的有效实施，就必须对公司进行有效地掌控和管理。要真正确立房地产企业财务管理的核心地位，有效的实现对企业财务的管理和运行，房地产企业必须从制度上、责任上、权限上及监管过程等方面，建立合理的董事会治理管理制度，针对不同的开发建设项目制定相应的计划，采取不同的财务监管模式[3]。

3.2.2财务预算制度化

房地产企业开发建设过程中，财务预算存在很多的突发因素，这些都对房地产企业开发建设项目的经济效益起着重要的作用。房地产企业财务部门应以开发建设项目的整体预算为基础，对企业资金的整个的运行过程以及最后的分配结算等做出具体安排。在项目预算方面，企业财务部门要对项目建设的整个投入进行精确地研究部署、从项目的开发，设计、施工、结算等内容进行整体预算，严格执行财务预算编制，从而提高开发建设项目在决策阶段的精确性，尽可能地减少决策失误带来的财务损失。

3.2.3加强资金监管

房地产企业的开发建设项目往往不能如期完工，大量借贷资金闲置，资金利用率低下，资金运行不畅。因此，要加强资金的流动管理，制定合理的资金流动监管制度，确保企业日常运营对资金的需求。在财务收支上要实施严格的财务监管，合理安排资金流向，确保开发建设项目建设和施工的资金需求；同时增强企业贷款偿还能力，提高企业信用。

3.2.4房地产企业要进行资金成本监控

对项目开发建设的整个过程都实行成本监控。房地产开发项目成本监控是房地产开发建设项目财务管理的重要组成部分，是整个财务管理的核心。对从开发建设到最后的结算都要实行严格的成本计算和控制，确保资金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加强外部审计监督

企业通过内部审计，可以通过内部的监督审计及时发现和解决企业的财务问题，同时也能起到加强内部审计对公司的监督作用。但是仅仅只靠内部的审计监督还是远远不够的，必须加强社会外部对企业的审计监督，社会外部的监督相对比较公开，也比较公平，公正。因此，企业还应通过社会外部的审计机构对其公司进行外部审计。

4.结语

总而言之，在当今市场经济的条件下，财务问题已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此，通过对房地产企业财务状况存在的基本问题进行分析，并通过对房地产企业财务资源的相对匮乏，财务管理和监督体系不健全，加上财务问题意思的淡薄等各个方面的问题进行具体分析。同时提出解决困扰房地产企业财务问题的策略，最终保证房地产企业获得长期的经济效益以及得到稳定的发展。

参考文献：

[1]王海涛.试论公司财务管理问题[J].公用事业财会，2010（2）.

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一、财务管理的概念与特点

财务管理指的是在整体目标一定的情况下，对购置、投资资产，融通、筹资资本以及在经营过程中现金的流量即营运的资金，以及利润分配的管理。财务管理是依据财经法规的制度，根据财务管理原则，来进行企业财务的组织活动，并对财务关系进行处理的一项经济管理工作，是企业管理的核心。概括的说，财务管理是一项对企业的财务活动进行组织，对企业的财务关系实施处理经济管理工作。

企业的生产经营活动具有一定的复杂性，因而企业的管理内容也十分丰富，且存在相互作用，相互影响的现象，自身特点明显。财务管理的特点有如下几个方面：第一，财务管理作为一项管理工作具有很强的综合性；第二，财务管理涉及资金面广，与企业的各方面都有着紧密联系；第三，财务管理状况良好与否是企业是否合理经营、技术应用是否先进，是否运用了得当的决策等等这些企业管理状况的直接体现。

二、宏观调控政策

房地产行业是我国目前最重要的投资领域之一，对我国经济的发展有着重大的影响，但也会带来一定的危机。基于现状，我国对房地产业采取了一定的措施，实施宏观调控，且收效明显。我国对房地产业的宏观调控政策，主要考虑以下几方面内容：第一，抑制投机行为、保护合理需求。抑制投机行为是当前最紧急的任务，而长期的任务便是保护合理的需求。国务院有关部委对房地产业进行宏观调控，在保证执行归档措施的同时，要做到根据不同的地域，不同的需求，具体进行调控，做到供求结构合理，保障中低档房源的供给，防止房地产泡沫的产生，从而保证我国经济的良好发展；第二，不同地区不同对待，防止一刀切。房地产业具有一定的区域性以及非流动性，因而不同的城市间存在的差异也很大。实施宏观调控的时候，对房产发展过热的地区应重点对待，防止畸形的发展。对房产发展一般地区，就不能应用一样的措施了，否则容易抑制到当地房产的发展。应当采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地产行业存在的问题，不是单独的现象，也不是简单房地产自身的问题。这些问题是宏观经济运行以及经济体制中很多问题的综合反映，因而需要综合的治理。

三、财务管理面临的问题

我国近年来的宏观调控政策，包括有国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及新国八条，主要都是为了抑制房价上涨，对贷款利率进行了调整，以及近期推出的限购政策，加强保障性住房等等。这些政策的出台说明了当前国内房地产市场面临的问题非常严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。而这些政策措施的出台，也使我国的房地产企业遇到了挑战，很多问题也应运而生。

1.在外，财务管理面临着以下一些问题：

(1)融资难

房地产企业拿地没有以前方便了，一些资金充裕的企业根本拿不到地或者开发不起来。还有因为银行的利率上调，企业的融资成本增加，融资也越来越困难，很容易造成资金链的断裂，这对房地产公司财务管理来说是一个大的挑战。

(2)利润空间缩减

目前房产的开发，需要配套建设保障性的住房，这些现实的问题都对房地产企业的存在空间有着严重的威胁和影响。房地产企业利润空间缩减，前期投入不变，如何协调好资金的运用，保障房地产企业的发展，是财务管理的任务之一。

(3)银行放款条件严苛

随着融资越来越困难，房地产企业资金运行的不易，目前银行的放款条件也十分的严苛，因而对企业自身信用的标准越来越高。如何提高房地产企业自身信用，加强同银行的关系合作，最终获得银行的放款，这些，都考验着房地产企业自身的财务管理。

2.在内，财务管理也存在一些问题：

(1)长期以来，我国的房地产企业存在“财务”与“会计”不分这一现象，财务管理被包含在会计工作中，管理内容也被局限在营运的资金管理这一方面，且没有得到足够的重视。财务管理人员素质没有严格的标准，水平参差不齐。

(2)财务管理制度不严，管理没有适应的标准和措施。没有相应的监督检查部门和机构。

(3)房地产发展速度快，其财务活动也越来越复杂，没有配套的信息系统对其实施信息管理和控制。

四、财务管理的对策

1.财务管理的意识要加强

财务管理是企业管理的核心，对财务预算、营运资金的管理以及财务控制这些工作应当予以重视，企业财务管理的层次要得以提升，对财务管理的重要性和必要性必须在思想上提高认识，在企业管理中财务管理的中心地位应得到确定。与此同时，财务管理水平的提高，以及对财务管理人员的素质要求必须严格，明确这些财务人员的工作责任，其工作的主要内容包括控制资金、管理各项资产、合理管理企业的投资与筹资，理论知识丰富，有能力根据数字来分析经济活动和关系，对企业经营活动能够提出合理、科学的建议和意见。

2.信用的建设，实现融资

房地产企业融资十分重要，要想摆脱目前融资难的困境，必须加强信用这一观念，做到诚实守信、规范经营，从而能将自身的信用等级提高。在融资方面，做到与大企业加强合作，争取利用大企业的高等级信用为自身进行担保，最终获得银行的贷款，实现融资。还应同金融机构加强联系，经常将自身企业经营的状况向银行进行通报，使银行对企业资金流向以及经济状况能有所把握和知晓，得到银行的信用评定，最终获得资金，开展经营运作。

3.财务管理日常预算及经营工作要加强

企业的财务部门，应当认真的编制和执行好财务预算，实现企业的目标利润。根据制订的预算，为实现这一目标，企业财务部门应一定程度上约束企业的经济行为，实施加强管理，定期检查，严格考核，落实责任以及兑现奖惩等这些措施。

对日常的现金流量做到合理的估计、保证。现金管理工作的内容主要是对资金的收入与支出进行估算，对现金流入与流出的时间进行确定，对未来需要的资金能够有良好的预测，且对资金需要能够切实及时的保证。严格把关好公司款项，规定清楚付款的条件，且及时收回款项，完成交易。

4.财务管理制度与体系的建立

房地产企业应遵循针对性、操作性以及强制性原则来制定财务的会计制度，其制订的财务管理体系必须符合企业的实际需要：首先财务管理机构要专门的设立，对企业资金的融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以及对预算编制和决算等等实施工作进行统一的管理；其次要实现财务管理规范化与制度化，因而要制定起相应的如现金、采购、报销、稽核等财务管理制度；最后，强化监督的机制，制定起相应的考核制度。规范程序，对工作人员责任进行明确，保证财务行为的规范、合法，保证企业的生产经营运行正常。