新的拆迁法规模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇新的拆迁法规，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

野蛮拆迁是群众反映比较强烈的问题，容易引发社会冲突，近年来虽然有所减少，但一直屡禁不止。野蛮拆迁主要有三类情况：一是拆迁工作人员工作方法简单粗暴。某些拆迁工作人员对待被拆迁人态度恶劣、言行粗暴，引起群众的不满。有不少拆迁片区都有居民投诉拆迁工作人员方法简单，态度粗暴，动不动就说“你去告我嘛”，拆迁工作人员的不当言行容易引起被拆迁人的反感。

2、过度拆迁，劳民伤财

就全国范围来看，建筑物的平均使用寿命越来越短，反复拆迁、随意拆迁的现象比比皆是。在许多大城市，不仅一二层的老房子拆了，上世纪五十年代至六、七十年代盖的五六层在拆，以至八、九十年代建的九层十层的房子都要拆，搞所谓的“再开发”，谋取其中的土地利益，由此产生巨大浪费和社会矛盾。

3、破坏周边环境，影响群众生活

城市居住密度大，房屋拆迁不仅影响被拆迁人，也干扰了附近不拆迁居民的生活。道路的损坏、治安的恶化、噪声和粉尘等等，在拆迁过程中，有的拆迁公司只关心尽快完成腾房交地，忽略了因拆迁对未搬迁居民带来的影响。如某地区800多户未纳入拆迁范围的居民反映拆迁给他们的居住、购物、出行带来严重影响，导致周边环境脏乱差、社会治安明显恶化。有居民反映2002年建设恒茂时时对其居住片区实施拆迁，周边环境严重恶化至今仍影响部分没有拆迁的住户的居住质量。有的居民反映拆迁工地的噪声和粉尘影响居民正常生活没有引起足够重视。

二、原因分析

产生上述问题的原因是多方面的，既有法律法规、相关政策方面的原因，也有规划管理方面的原因；既有拆迁机构、工作人员方面的因素，也有被拆迁人方面的原因。加之当前拆迁工作要求的时间紧、任务重，工作压力太大，容易产生各种问题。

1、法律滞后

首先是相关法律法规的滞后带来困扰。我国2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）与物权法的有关规定不一致，已于2007年10月停止执行。旧的《条例》失效了，新的《条例》迟迟没有出台，城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序处于“法律真空”的状态。

其次是法律解释的滞后。《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但对“公共利益”没有明确界定，致使迁拆中公共利益与商业利益的混同。

第三是某些法律内容需要补充完善。拆迁中不可避免地存在许多“历史遗留问题”，如多个产权人共用一个产权证等等。“历史遗留问题”应该用历史的态度去对待，不应一概照搬现行法律法规去简单地判断和处理“历史遗留问题”。这方面的法律法规或者没有，或者非常笼统，缺乏应有的可操作性。

2、规划不合理

多年来，由于我们的城市规划缺乏前瞻性，规划设计不科学、不合理，导致才修几年的路就要扩建，刚建十年的楼又要拆。再加上一些领导不尊重、不遵守规划，随意修改规划，城市建设浪费严重，过度拆迁、反复拆迁问题日益严重。

3、补偿安置政策实施前后不一，老实人吃亏

拆迁是一项政策性、社会性很强的工作，必须依法行政、规范运作。无论是计算被拆迁房屋面积。还是确定货币补偿标准。都应该坚持依法、公平、公正、公开的原则，严格遵守相关法律法规，充分维护被拆迁群众权益。目前在拆迁工作实际运作中，往往不能做到前后一致，导致“先签协议吃亏，后签协议得利”，老实守规矩的人吃亏，刁民“钉子户”得利，结果是越来越多的人争当“钉子户”，良民变刁民。

三、对策建议

拆迁是为了建设，为了发展。拆迁在改善城市环境，提高群众生活质量的同时，也会给一些被拆迁人的生活、工作带来不同程度的影响。客观上讲，被拆迁人从一个长期稳定的居住环境被重新安置到其它地区，甚至相对较为偏远的地区，不仅生活习惯上会产生不适应，而且除了要购买新房、重新装修外，有的谋生手段往往也要从头再来，还有交通、购物、就医、子女上学等都将成为他们不得不面对的实际问题。所以，要实现和谐拆迁，拆迁工作一定要充分考虑群众的实际困难，尽最大可能保障群众的利益，否则拆了“穷”窝，就等于捅了“马蜂窝”，不但社会不稳定，发展也会受到影响，构建和谐社会就更谈不上。

（一）政府要做好角色定位，带头遵守法律

房屋拆迁关系到各方利益，作为公共权力的代表，政府一方面要带头遵守法律，限制公共权力随意介入拆迁领域；另一方面在拆迁过程中要始终保持中立，围绕规范拆迁行为和保障居民权益两个重点，做好管理者和服务者的工作。在拆迁中不偏袒任何一方，维护公平正义，只有这样，才能树立政府的权威，政府在人们心中才有公信力。

（二）完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策

城市房屋拆迁已经成为社会矛盾最易激化的重要领域，尽快完善城镇房屋拆迁法律法规和相关政策非常必要。

⒈尽快出台新的“房屋拆迁管理条例”

《物权法》颁布后国务院《城市房屋拆迁管理条例》迟迟没有修改出台的情况不能旷日持久地继续下去了。或者尽快修改《条例》，或者出台新的法规，这一“法律真空”填补得越早，带来的损失就会越小。

⒉在新的《条例》中增加“严厉追究野蛮拆迁指挥人、参与人以及相关领导的法律责任”的条文，从源头上震慑野蛮拆迁行为。要针对所谓“误拆”这一违法拆迁新动向制定限制性措施。

⒊明确拆迁中“公共利益”的法律解释，规范政府和开发商的拆迁行为，保障和谐拆迁得以顺利进行。

篇2

中图分类号：D91文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-018-01

近年来，随着我国经济建设的不断发展，我国城市发展也在快步前进，在城镇化的发展过程中及房地产市场的迅猛扩张中，城市房屋在拆迁中出现的前置拆迁问题也越来越成为社会关注的热点问题。由此，法学界也希望通过对强制拆迁有关问题的思考和讨论，从而有助于逐步完善我国的城市房屋拆迁制度，促进我国的城市化发展和社会主义和谐社会的建设。

一、强制拆迁的概念

迁是指拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿协议的，经房屋拆迁管理部门或同级人民政府裁决后，被拆迁人或者房屋承租人在裁决书所规定的期限内，无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。豍

二、国现行强制拆迁制度的现状

我国最早规范城市房屋拆迁的法规是国务院1991年3月22日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。历经10年城市经济的飞速发展，当年的《城市房屋拆迁管理条例》赖以存在的社会条件已经发生了很大的变化，于是国务院于2001年6月6日对旧的《城市房屋拆迁管理条例》进行了修订。目前规范房屋拆迁的主要立法就是国务院的2001年《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)以及建设部2003年12月30日颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)。也就是说，我国现行的规范强制拆迁的法律制度主要是《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。强制拆迁制度是我国拆迁管理法规中一项重要制度。该项制度的施行一直倍受争议，因此这项制度被认为是一柄“双刃剑”。强制拆迁制度在实施中出现了被滥用的情况。一些地政府不依法办事，肆意侵害被拆迁人利益，甚至因强制拆迁出现了人命案件。法律也有所不能承受之重，强制拆迁制度已经到了进退维谷的地步。2007年4月11日，上海浦瑞律师事务所王克健等二十余名律师上书总理，建议国务院立即修改或废止2001年颁布现仍施行的《城市屋拆迁管理条例》并取消强制拆迁制度。强制拆迁制度在我国拆迁法律实践中出现的问题给我国的立法机关提出了新的课题。强制拆迁所引发的社会矛盾，并非严惩几个非法之徒或提高补偿标准等所能奏效，这样解决的只是腠理之疾。要彻底解决强制拆迁带来的一系列社会问题，必须从制度上寻找问题的根源，对强制拆迁的制度从程序到实体上厘清其不合理的地方，并在法治的框架内构建一个科学、公正、规范的制度体系。

三、我国现有强制拆迁法律制度的缺陷

（一）程序方面的缺陷

（1）《拆迁条例》中关于强制拆迁的规定与上位法和其它法律、法规的规定冲突和越位；（2）从立法技术层面看，《拆迁条例》本身也存在着逻辑上的矛盾和立法技术的不足；（3）行政程序不利于保护被拆迁人的利益。

（二）实体方面的缺陷

（1）宪法和法律与条例之间在主体等方面的规定存在冲突；（2）对政府的角色定位不准确；（3）没有进行公共利益与非公共利益的区分；（4）执行手段没有法律依据,野蛮执法、暴力执法现象屡见不鲜。

四、对我国强制拆迁制度的完善建议

首先，协调被拆迁人利益和拆迁人利益、政府利益。在不妨害社会利益的前提下,被拆迁人的利益应当在“不低于拆迁前居住条件”的基准上得到实现。当然，这也符合“缩小差距原则”和“保护较大利益原则”是正义的。

其次，协调被拆迁人利益和社会利益。由于拆迁人和被拆迁人之间是平等民事主体的关系,补偿协议应在两者平等协商的基础上签订。并使其二者之间的利益达到平衡。

第三，协调拆迁人利益和社会利益。这二者之间的冲突主要是拆迁人拆迁的房屋有文物价值，或者是该地段有其他与公共利益相关的价值。这种情况需要政府部门严格把关,坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,绝对禁止这类破坏性拆迁行为的发生。

总的来说，平衡各主体之间的利益的核心就是使各方利益均衡，底线是通过对我国城市强制拆迁相关法律、法规的修改和完善，使我国确立强制拆迁的程序机制、确立公共利益的听证机制，从而在程序合法、理由正当的基础上，保证个案当事人能充分、合理的参与。我们还要建立公正、充分的补偿机制，制定完善、透明的评估制度使其在社会中至少能过上一个符合一般公平与正义的，合理的人类生活。与此同时，我们还要正确定位政府在拆迁中的角色，使政府真正的以裁判员的身份进入市场，在拆迁中做好相关宏观调控工作,规范拆迁行为,监督双方当事人遵守法律、法规。做好行政指导作用,保证政策稳定,有计划有步骤完成整个城市拆迁工作，从而促进我国的城市化发展和社会主义和谐社会的建设。

注释：

豍金伟峰.中国行政强制法律制度[M].北京:法律出版社,2003:364.

参考文献：

[1]金伟峰.中国行政强制法律制度[M].北京:法律出版社,2003.

[2]王宏.中国城市房屋拆迁程序研究[M].济南:山东人民出版社,2008.

[3]傅士成.行政强制研究[M].北京:法律出版社,2001.

[4]张文显.法理学[M].北京:法律出版社,2004.

篇3

一、关于有权实施行政处罚权的机关。根据政府机关设置和权限的有关规定，我局系统依法具有实施行政处罚职权的机关，应是市房地产管理局和各区、县房地产管理局。市局有关处室和区县局的科室、房管所、交易所等在行政执法过程中，发现应给予执法相对人以行政处罚的，都应以市房地局或区、县房地局名义进行，不得越权行使行政处罚权，其具体行政行为（包括行政处罚）也均应是代表市房地局或区、县房地局行使职权。

二、关于行政处罚的权限问题，仍按1990年市政管委批复施行的《北京市执行城镇房地产法规行政处罚程序若干规定》办理。由于近几年来，又有一些新的法规、规章出台，增加了新的处罚内容，例如，对倒卖公房使用权的，可以责令限期腾退、查封、没收房屋；对违反土地管理法规、规章的，可以责令退还非法占用的土地、限期拆除或者没收在非法占用土地上新建的房屋、建筑物和其他设施、停止施工、查封设备、建筑材料等；对违反拆迁法规、规章的，可以责令停止拆迁、吊销证书、责令退还周转房等。为此，对处罚权限暂作如下规定：（1）对违反城镇房地产法规、规章的行政案件，一般均由房地产所辖的区、县房地局进行查处；市局直接经办的案件，由市局查处（必要时也可由房地产所在地区、县房地局名义处罚）。（2）罚款或没收非法所得不满5万元的（包括两项处罚同时执行时相加的数额，下同），由区、县房地局查处，在作出处罚决定前，应报市局审批。（3）对拆除、收回、强制收购、查封、没收房屋或没收非法占用的土地以及吊销拆迁许可证的案件，由区、县房地局查处，在作出处罚决定前，应报市局审批。其他行政处罚（包括警告、限期腾退、责令修缮房屋、停止拆迁、停止施工等），由区、县房地局决定。

对应报市局审批的行政处罚案件，仍使用市局统一印制的“北京市房地产行政执法处罚报告”、并附全部案件材料。

三、关于行政复议案件的管辖。行政复议案件的管辖仍应按市市政管委1992年批复施行的《北京市房地产管理局行政复议规定》执行。由于目前区、县房地局受理行政复议案件，尚无规章可循，同时各区、县局下属房管所等部门进行执法活动，也是以区、县局的名义行使，因此，对区、县局所作具体行政行为申请复议的，除按规定应由区、县政府受理的以外，均由市房地局受理。

篇4

城市房屋拆迁是一项破旧立新的工作，对于改善城市居民的生产、生活环境，推动城市建设以及区域经济的发展，具有重要意义。同时，城市房屋拆迁工作直接关系到被拆迁人的切身利益，稍有不慎，极有可能引发尖锐的矛盾冲突，影响社会稳定。如何防范、化解矛盾，一直是困扰拆迁实务部门的难题。

一、城市房屋拆迁矛盾纠纷的焦点

现实中所有的矛盾和纠纷，无不源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体，均有寻求自身利益最大化的动机，拆迁人追求“拆”得又快又省，被拆迁人追求“补”得及时合理。在“拆”与“补”这一对矛盾中，“补”是矛盾的主要方面，直接决定“拆”能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。

（一）补偿不合理

补偿不合理，通常表现为补偿数额偏低，不能完全填补被拆迁人因拆迁而遭受的损失。这也就是说，在政府、拆迁人和被拆迁人三方共同参与的拆迁活动中，政府、拆迁人均各取所需，只有被拆迁人遭受了净亏损，纠纷也就在所难免。这既有立法上的原因，也有执法上的原因。

长期以来的“效率优先、兼顾公平”的指导思想，使立法者往往过于关注“多快好省”推进拆迁工作，忽视了对被拆迁人利益的保护。如， 1991 年 3 月 22 日 公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧《条例》）第二十条规定：“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这种计算补偿金额的方式，虽节省了拆迁成本，但被拆迁人只能得到房屋残存价值的补偿。

不过，这种状况近年有所改善。 2001 年 11 月 1 日 实施的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。显然，新《条例》将被拆迁房屋作为房和地的统一体即完整的房地产来看待，不仅仅考虑房屋的残值，还要考虑区位、用途等因素。与旧《条例》相比，这种补偿金额计算方式对被拆迁人更为有利，也更为合理，我们称之为合理补偿金额。

然而，作为人类建造物的房屋，只有相对于人才有存在的意义。对于被拆迁人而言，被拆迁房屋绝不仅仅是遮风避雨的场所，更是各种人情交往、便利生活（如就医、购物等）得以开展的依托，拆迁即意味着生活环境的变化，这会给被拆迁人原有的便利生活、社会交往等造成不利影响，并且，对新环境的适应也需要一个身心备受煎熬的磨合期。从经济学的角度看，这些都属于被拆迁人因拆迁而支付的成本，理应得到补偿，我们称之为充分补偿金额。不过，无论新、旧条例，均未涉及这方面的补偿。

新《条例》虽然规定了“以房地产市场评估价格”来确定补偿金额，却没有规定明确、具体、公正的操作程序来予以保障。实践中，拆迁人往往采取先入为主的办法，先委托房地产估价机构对拆迁范围内的所有房屋分户评估，分户出具评估报告，以此为依据，使用各种手段要求被拆迁人接受。有的地方性法规甚至规定补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定，这无异于要被拆迁人与虎谋皮，结果可想而知。

因此，现实中被拆迁人所得到的补偿不仅低于前述分析所揭示的理应得到的充分补偿金额，也往往低于现行法律法规规定的合理补偿金额。

（二）补偿不及时

补偿不及时就是拆迁人不能按照承诺将补偿款及时支付予被拆迁人。与补偿不合理主要发生于拆迁补偿安置协议磋商谈判过程中不同，补偿不及时主要发生于协议签订后，是履行合同的问题。现实中，补偿不及时的情况比较常见，几乎所有的“烂尾地”、“烂尾楼”都存在着长期拖欠补偿款的问题。补偿不及时的危害巨大，常常使被拆迁人面临“房、钱两空”的困境，甚至引起灾难性后果，群体性上访也常常因此而起。

二、现行管理体制在一定程度上助长了拆迁纠纷的发生

无论是补偿不合理，还是补偿不及时，均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。可见，化解矛盾、调解纠纷的机制健全与否，在一定条件下是纠纷产生或激化与否的关键所在。与理想状态相反，现行建设项目管理体制并未在缓和矛盾、化解纠纷方面起到充分的积极作用。新的建设项目往往在实际获得所占用土地前就已经办妥了从立项、选址、规划、用地直到施工许可等的行政审批手续，“立新”工作已基本完成，拆除新项目占地范围内的房屋等“破旧”工作只是“立新”工作的附属。政府的精力主要用于“立新”，既未将“立新”与“破旧”统筹考虑，也未对“破旧”给予足够的重视。于是，实际工作中政府管理不到位的情况时有发生。

政府管理不到位有多种表现，首先是具体行政行为有瑕疵，或各管理部门之间协调衔接不够顺畅，或群众参与不充分，直接或间接损害了拆迁人或被拆迁人的权益。这种情形往往直接导致政府管理部门与拆迁人或被拆迁人之间的纠纷，行政复议、行政诉讼是其常见的表现形式。实践中，这种管理不到位引发的拆迁纠纷存在严重的“错位”现象：决定拆迁范围内的房屋拆迁与否的是城市规划，拆迁许可管理只是站在被拆迁人的立场上，对符合城市规划的拆迁申请进行审查，禁止那些未能充分考虑被拆迁人利益的拆迁活动。但在被拆迁人看来，拆迁活动得以实施的直接根据是拆迁许可。所有的拆迁矛盾和纠纷都涌向拆迁管理部门，要求予以解决。由于超出了职能范围，拆迁管理部门问题不可能解决所有问题，更为严重的是，由于前置审批部门没有动力吸收利害关系人参与具体行政行为，前置审批行为大都不能取得群众的理解支持，纠纷的根源还在不断产生。

政府管理不到位更常见的表现是推委，不积极、不主动。这种情况主要发生于法律法规的模糊地带，其特点是广泛存在、不易规范、危害巨大。将凡与“拆”字有关的矛盾纠纷不分青红皂白地推向拆迁管理部门，对于拆迁人与被拆迁人的谈判磋商指导不力，甚至以民事关系为由而置之不理，缺乏主动化解矛盾的积极性等，就是这种情况表现。出现这种情况的根源是管理部门自身定位不准确，将自己仅仅定位于管理者，缺少服务意识，结果就是前期“立新”时就积极行使行政权力，为拆迁人办理立项、规划、用地等一系列行政手续，而后期“破旧”时对于拆迁人与被拆迁人之间的补偿关系消极处之。这种“前期积极蛮干、后期消极不干”的做法不仅在理论上站不住脚，实践中危害也非常大。

首先，在城市房屋拆迁中，拆迁人是经济实力强大的单位，被拆迁人则是经济实力相对较弱的分散个体；拆迁人是有计划、有准备的参与拆迁活动的，是拆迁程序的启动者，被拆迁人是被动的加入到拆迁活动中来的。依据现行的法律法规，一旦拆迁人启动拆迁程序，不论被拆迁人与拆迁人是否达成补偿协议，拆迁都会进行下去，被拆迁人的房屋都会被拆除。可见，这是一个力量不对称的博弈，经济学的研究表明，在此场合，政府的职责是直接或间接扶持弱势一方，使其强大起来，达到或基本达到与对手一样的重量级别。否则，任由不对称博弈发展下去，必将是一场灾难。

其次，从民事法律的角度看，政府拆迁管理工作是公权力干预私权利的过程，集中表现为对被拆迁人合同自由的剥夺或限制。合同自由是合同法最基本的原则，是市场经济的基石之一，包括订立或不订立合同的自由、选择与谁订立合同的自由，以什么条件订立合同的自由。在城市规划确定下来那一刻起，被拆迁人就被剥夺了不订立合同的自由；在土地权属证明文件发出那一刻起，被拆迁人又被剥夺了选择与谁订立合同的自由。被拆迁人唯一能做的就是争取比较有利的合同内容，但囿于手段有限，常常无可奈何。从纠正市场“失灵”的角度看，这种剥夺或限制是可以理解的。不过，这种剥夺和限制也使本来就处于弱势地位的被拆迁人更加“弱不禁风”。就维护市场公平的需要而言，由于政府在前期管理中依法限制被拆迁人的权利，在后期管理中理应加强监管，加强对被拆迁人利益的保护，加强对双方谈判磋商补偿协议的行政指导。

前一种政府管理不到位以积极作为的方式损害了被拆迁人的利益，而后一种政府管理不到位以消极不作为的方式置需要得到帮助的被拆迁人于孤苦无依的境地。前者直接制造了纠纷，后者往往激化原有纠纷，甚至造成悲剧事件。

 

三、建立健全拆迁矛盾纠纷防范和化解机制的构想

防范与化解拆迁纠纷是建设和谐社会的重要组成部分，是顺利开展城市房屋拆迁工作的重要保障。建立防范和化解拆迁矛盾纠纷的长效机制是一项系统工程，需要从多方面着手。

（一）加强拆迁立法，建立健全科学的拆迁制度

利益是矛盾与纠纷的根源，对利益的归属和“界址”进行清晰、明确的界定，是定纷止争的有效手段，这就是产权制度得以产生和存在的根本原因。产权是一束权利义务的集合，规定产权人及相关利害关系人行为的范围。就城市房屋拆迁而言，制定一套科学、严密、明确、具体的权利义务体系即行为规范体系，是化解矛盾、防范纠纷的前提和依据。目前，拆迁方面的立法最大的问题是没有一部法律来统一规范拆迁活动，仅有国务院《城市房屋拆迁管理条例》，这是一部行政法规，效力层级低，过于简单，有的内容自相矛盾，还有的内容有违反《宪法》之嫌。

（二）加强拆迁法律法规的宣传教育

纠纷的发生与当事人的法治意识和法律素养也有密切关系。法治意识强和法律素养高的人，不但通晓自己在拆迁活动中的权利和义务，还熟悉维护自身合法权益的手段，遇事理智，沿法治轨道行为。加强拆迁法律法规的宣传教育的目的，就是加强拆迁当事人的法治意识，提高法律素养，使当事各方自觉遵循法治轨道参与拆迁，以及解决可能发生的纠纷。加强拆迁法律法规教育的方式，既可以是常规的，即通过广播电视、报刊等媒体举办专题知识讲座，或以张贴宣传画、散发宣传单册等行使开展，也可以是有针对性的，针对某一拆迁项目被拆迁人、拆迁人、拆迁实施单位等集中上课。

（三）保障被拆迁人的参与权

至少从理论上说，作为被拆迁房屋的所有人或使用人，被拆迁人有权参与将对其房屋财产造成重大影响的一切活动或决定。被拆迁人通过参与从规划到用地直到拆迁许可等行政管理活动，能更深入了解政府决策为民的本质，在政府与被拆迁人之间建立起良性互动，争取被拆迁人的理解与支持，改变或缓解被拆迁人由于不理解而导致的敌视态度。被拆迁人参与最常用的形式是听证，通过开听证会，被拆迁人及拆迁人反映问题和困难，管理部门在决策时才能更符合实际。必须明确的是，举行听证绝不仅仅是核发拆迁许可或行政裁决环节才需要做的事情，在从规划开始的各个环节均应举行听证，听取有关当事人的意见。

被拆迁人参与拆迁决策的形式还有很多，在有的城市，为解决被拆迁人对拆迁补偿评估金额的可接受性，采取由被拆迁人集体投票选举评估机构、拆迁人支付评估费用的办法。此举大大降低了因补偿不合理所致的纠纷。

（四）信息公开要充分，保障各方的知情权

拆迁活动中的信息公开，不仅包括政府管理部门政务信息的公开，也包括拆迁当事人之间有关补偿的具体信息的公开。信息公开越充分，越能取信于人，杜绝一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推进拆迁工作的顺利开展。

（五）以积极的态度处理纠纷

现实中，有些政府管理部门常常以拆迁人与被拆迁人之间的补偿纠纷系民事法律关系为由，要求当事人走诉讼程序处理。不能说这种做法不合法或不合理，但这种一推了之的做法，也反映出政府管理部门对人民内部矛盾的漠不关心及懒惰。事实上，作为项目建设的行政管理部门，对有关的民事纠纷更知情，协调处理起来有其独到的优势。因此，政府部门应当本着“执政为民”理念，对于与本部门职责有关的民事纠纷，大胆地居中调解，以尽快化解矛盾，维护社会的安定团结。

篇5

城市房屋拆迁涉及被拆迁人的切身利益，但我国有关拆迁的法律至今没有，法规只有一个条例，有关拆迁的理论极度匮乏，有关拆迁的实践各地很乱。目前，因拆迁而引发诉讼案件则越来越多，诉讼到人民法院，法院也很棘手，最高人民法院司法解释《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》也不能让人信服。笔者拙见：折迁补偿安置引发的诉讼实质上是行政诉讼，除强制拆迁外，拆迁补偿安置协议实质上是行政合同。

一、拆迁补偿安置协议实质上是行政合同。

拆迁补偿安置协议是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁人的房屋及其附属物的拆除而形成的相互间权利义务关系的协议。根据该协议，被拆迁人腾让房屋使其被拆除、灭失，拆迁人给予相应的作价补偿或实行产权调换予以安置。拆迁人享有将房屋拆迁付诸实施的权利同时承担给被拆迁人以补偿和安置的义务；被拆迁人享有取得补偿和安置的权利，同时负有在公告规定期内腾房让地的义务。

国务院行政法规规定了拆迁补偿安置协议的主要内容。2001年新的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。建设部建房387号文件《关于加强城市房屋拆迁管理工作的通知》中指出：“在房屋拆迁前，拆迁人与被拆迁人一定要先签协议后拆迁，不能先拆后签或者不签就拆。” 可见，在房屋拆迁纠纷中，签订拆迁补偿安置协议是法的强制性规定。

我国《合同法》没有规定拆迁补偿安置合同，对城市房屋的拆迁补偿安置没有涉及。众所周知，合同自由原则是合同法的基本原则，被称为合同法的精髓和灵魂，合同当事人可以自由的决定是否缔结合同。显而易见，拆迁补偿安置协议的签订与合同法的缔约自由原则相悖，合同法不予规定，是有一定的道理的。“在合同法领域，存在着只有平等主体的民事关系，国家公权力不予介入，国家公权力的介入和干预，会改变合同的性质，使主体之间的关系发生变化”。[1] 房屋拆迁补偿安置协议究竟有无国家公权力？国家公权力介入何等程度？学者们看法不一。

传统理论认为，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体。拆迁双方的地位是平等的，不存在被拆迁人要服从拆迁人的问题，双方的合法权益都受到法律的平等保护。拆迁人在取得拆迁范围内的土地使用权时，就应该对房屋所有权人给予经济赔偿，这实际上是一种损失赔偿的财产关系。被拆迁人取得的拆迁补偿和安置。不是来源于房屋拆迁主管部门的行政决定，也不是拆迁人的恩赐，而是根据民法通则的公平、等价、有偿原则和依据《城市房屋拆迁管理条例》取得的民事权益。[2] 补偿安置不存在国家公权力的介入，补偿安置是民事法律关系。或者认为，我国市场经济脱胎于高度集权、集中管理的计划经济体制，难免出现公权力适度调控和管理，但不能否认拆迁补偿安置协议是民事合同。笔者不敢苟同，而认为拆迁补偿安置协议实质上是行政合同。

合同的目的是为了社会公共利益。

拆迁补偿安置协议之目的从根本上讲是为了城市建设的需要、为了社会公共利益。拆迁补偿安置协议可以分为市政建设拆迁补偿安置协议和非市政建设拆迁补偿安置协议。市政建设拆迁补偿安置协议顾名思义是为了城市道路、公路、园林绿化、消防设施等城市基础设施建设而由拆迁人与被拆迁人签订协议，拆迁人除了公共利益，没有任何私利可言。被拆迁人为了顾全大局，为了公共利益，必须作出牺牲。非市政建设拆迁补偿安置协议多是由房地产开发商与被拆迁人签订，房地产开发商除了本身经济利益如考虑营利、节约开发成本之外，也必须考虑公共利益，如城市规划、旧城改造、现代化都市建设等；被拆迁人虽然可选择补偿或安置的具体地点，但不能借助拆迁机会谋利，满足自身的私欲，只能利用协议使自己的应得权益固定化、法律化。公共利益是不可代替的，必须获得实现，拆迁双方的意思表示具有不可推卸性，但双方均不能以命令、胁迫、欺骗等不正当的手段使对方服从自己的意志。意见未达到一致，合同便不能成立。合同成立表明双方协商一致，拆迁人通过契约的形式将城市建设、公共利益维护之目标固定化并力争达到，较单方的命令、强制行为更有效，更能充分发挥相对人的积极性与创造性，也易于被拆迁人理解与接受。

合同中拆迁人是行使职权或法规授权的行政主体。

传统理论认为，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，依据是原《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。”笔者则认为，同样是依据此条款，拆迁人与被拆迁人不是平等的民事主体，这里的建设单位是法规对拆迁工作的部分授权。建设单位在这里实际上是得到法律法规授权的组织，成为行政主体，具有了行政权能，在拆迁时履行行政职权，负责处理拆迁安置补偿事宜。建设单位在拆迁中以自己的名义实施拆迁行为，并能独立承担由此所产生的法律责任，实际上是授权性行政主体。

这种被授权组织的活动具有双重性，在拆迁任务完成之前，行使拆迁补偿安置权利。此时，建设单位的民事权利行使受到限制。比如不得擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或缩小补偿、安置范围。否则将受到房屋拆迁主管部门的处罚。在拆迁任务完成之后，就是完全的民事主体，负责房地产开发建设，并以营利为目的。

拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁，委托拆迁必须委托给拆迁单位。依据委托原理，拆迁单位只能以拆迁人的名义实施拆迁行为并由拆迁人对外承担责任。此外，还有一种统一拆迁，拆迁人是当地人民政府，当地人民政府是职权性行政主体。法规授权拆迁人-----建设单位时比较慎重，比如要求拆迁公告由房屋拆迁主管部门公布，拆迁许可证由房屋拆迁主管部门审查发放，强制拆迁要求当地人民政府组成有关部门执行等，可见当地人民政府或拆迁主管行政机关也应是拆迁执法主体。

实际操作中，当地人民政府可能委托给拆迁单位或者成立的各种旧城改造指挥部等组织，依据委托原理，对外只能以当地人民政府的名义并由当地人民政府承担责任。

拆迁权本质上是公权力，拆迁人具有特权。

拆迁人与当地房屋拆迁主管部门共同行使拆迁权，拆迁权是一种行政权，是国家公权力之一，它可以管理、命令、甚至强制、处罚被管理者，拆迁权必须由行政主体来行使。补偿安置权从被拆迁人角度是一种民事权利，被拆迁人可以放弃；但从拆迁人角度，则是一种行政权。补偿安置的标准，拆迁人无权改变，囿于当地的经济发展水平 ，受制于拆迁政策。拆迁补偿安置权对拆迁人来讲是权利也是职责，不能放弃，也不能擅自提高或降低标准。拆迁与补偿安置存在内在联系，拆迁必然导致补偿安置，补偿安置是由拆迁而引起的。

拆迁人的特权。在民事合同中，一方对另一方的给付，只有按合同接受或拒绝接受的权利，而不具备经常性的监督、指挥权。而在拆迁合同中，拆迁人不仅对结果进行受领，而且对整个拆迁过程进行监督、指挥。拆迁人因相对人不履行、不完全履行以及毁约行为，有制裁权。拖延日期拒不拆迁，有强制执行权，并不停止拆迁行为的执行。对提前拆迁的被拆迁人有奖励权。有单方面变更合同权，因国家公共利益需要或政策的变化，可以变更合同，甚至可解除合同，如拆迁范围缩小不再拆迁，可以解除已签订的合同。

需要说明，拆迁人的特权是权利也是职责，不能放弃权利，行政合同的内容必须严格符合法律、法规及政策的规定，双方都无自由处分权。

合同标的物所有权与土地使用权之关系。

合同的标的物是被拆迁的房屋及其附属物，其所有权主体是特定的公民、法人或其他组织，其所占有的土地使用权也与房屋不可分离，共同属于被拆迁人。而其所占有的土地所有权一般属于国家，我国没有土地所有权市场，只有土地使用权市场，建设单位用地可以划拨方式取得，也可以出让方式取得，一般多以出让方式取得，建设单位向国家交纳一定数量的土地出让金，才能取得某一地块的土地使用权，有关拆迁法规政策要求，拆迁前必须取得土地使用权。 这样就存在一个问题，在房屋将拆迁而未拆迁之前，该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人，无意中早就剥夺了被拆迁人房屋的土地使用权，房屋的土地使用权应该与房屋所有权一并转移。“国有土地使用权的转让，让受双方是土地使用者之间的关系，土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。”[3] 国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时，无意中已经“侵犯”了一个个被拆迁人的合法权益。当然国家是可以寻找一定的理由来“侵犯”的，私有或公有财产还没有神圣到国家不能侵犯的程度。但公共权力对私有财产所有权的任何限制，包括剥夺私有财产和限制权利人的权利行使，都只能为了公共利益的目的。公共权力支持下的商业行为。甚至公共权力参与的商业行为，都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如，政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为，就不能形成对私有财产所有权进行剥夺和限制根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。[4]

二、未能签订拆迁补偿安置协议的强制拆迁问题。

拆迁补偿安置协议是行政合同，但现实生活中，多被从民事合同来理解。这样，在拆迁过程及纠纷当中，许多心有不平的被拆迁人就当起了“钉子户”，但对于所谓的“钉子户”，法规规定了强制拆迁来解决。强制拆迁，也称强行拆除。一般指拆迁人与被拆迁人就补偿、安置达不成协议，而由有关部门对被拆迁人的房屋及其附属物强行予以拆除的执法行为。

强制拆迁的执法主体。

其次，建设单位得到法律法规的特别授权可以作为拆迁人，但建设单位的身份是双重的，既是民事主体又是行政主体。建设单位一般是经过批准的建设工程的法人，其主要任务是负责拆迁地块的开发建设。作为民事权利义务主体，其还有盈利之目的。建设单位在这里实际上是得到法律法规授权的组织，成为行政主体。具有了行政权能，在拆迁时履行行政职权，负责处理拆迁安置补偿事宜。此时，建设单位的民事权利行使受到限制。比如1991年《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条之规定。不得擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或缩小补偿、安置范围。否则将受到房屋拆迁主管部门的处罚。

最后，拆迁人理应包括各级房屋拆迁主管部门。法规对拆迁工作的授权是不放心并有所保留的。房屋及其附属物是公民 、组织居住、生活、生产、办公、营业之地方，房屋及其附属物所有权非依法不得变更、侵犯，强制拆迁涉及标的物的灭失，所有权的变更，事关当事人的切身利益，事关社会的稳定，法规授权时比较慎重，当地人民政府或拆迁主管行政机关理应是拆迁主体。第一，房屋拆迁公告由房屋拆迁主管部门公布。房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布。此外，还要做好向被拆迁人的宣传、解释工作，通知公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户等工作。第二，拆迁许可证由各地拆迁主管部门统一发放。第三，各地人民政府的统一拆迁。1991年《城市房屋拆迁管理条例》第 九条规定当地人民政府可以组织统一拆迁。有条件的城市和城市中实际综合开发的地区，应当实施统一拆迁。统一拆迁的拆迁人只有当地人民政府或房屋拆迁主管部门。特别是有关城市道路、公路、桥梁、供排水、供电、邮电通讯、燃气、集中供热、公共交通、公共停车场、环境卫生、园林绿化和消防设施等城市基础设施建设的市政拆迁，拆迁人一般是当地人民政府。

综上，房屋拆迁主管部门与法规授权的组织共同构成拆迁行政执法主体，二者对外共同行使拆迁权。

强制拆迁的程序---诉讼前是否必经房屋拆迁主管部门的裁决。

此突破在于：一是可以不经裁决，直接向人民法院。二是由人民法院作为民事案件受理。如果司法解释的突破符合法理，有利于案件的审理和拆迁双方当事人权义的保护，则可另当别论，然而事实则不是这样，司法解释的突破带来了理论与实践的困惑：第一、大量的拆迁纠纷涌进人民法院，人民法院不堪重负。可人民法院作出的实体判决，补偿、安置标准又囿于当地的拆迁政策，无法另辟新径。第二、审判实践中，行政庭与民事庭互踢皮球，同一拆迁纠纷既打民事官司又打行政官司，拆迁双方疲于奔波。

笔者认为，最高人民法院有关拆迁安置补偿的司法解释的突破是画蛇添足，新旧拆迁条例规定的房屋拆迁主管部门的裁决实质上是行政复议，对拆迁案件，复议前置是必要的，理由：第一、特别在建设单位作为拆迁人的情况下，被授权的组织毕竟不是专门的拆迁机构，其作出的处理决定难免有不完善的地方。第二、房屋拆迁主管部门作为拆迁主体之一有责任对拆迁行为进行监督检查与审查，二者共同对拆迁事务负责。第三、可减轻被拆迁人负担，行政程序比司法程序简便，拆迁人更熟悉拆迁业务，便于拆迁安置补偿的具体处理。第四、可减轻人民法院的负担，并且司法的最终裁决仍然存在，以后仍能给被拆迁人以救济、保护。第五、符合我国的历史传统，人们习惯于找政府解决纠纷且不愿告官。同时也符合改革的需要，主管机关利用系统优势加强协调监督，尽早化解社会矛盾。

房屋拆迁主管部门的裁决是行政复议，那么复议之前的一个行政处理决定在哪里呢？拆迁条例中是看不出那个具体处理决定的，这也正是旧、新拆迁条例不完善之处。实践中这个处理决定是存在的，只不过有些模糊。比如，拆迁双方最终没能达成协议，但也说明双方接触、交谈过一次或多次；拆迁人可能已把已方签字的拆迁安置补偿协议给了对方；也可能口头或书面通知了对方安置补偿方案；其它同地块被拆迁人已签的协议如何安置补偿也是一种预期的方案。

笔者意见，作为法规授权的拆迁人应该明确作出对被拆迁人的房屋及附属物拆迁补偿安置的行政处理决定。拆迁人是法规授权的行政主体，作出的决定是具体行政行为之一。但因法规授权有所保留，在被拆迁人有异议拆迁协议没能达成时，拆迁人应主动向当地拆迁主管部门或当地人民政府申请复核终局裁决鉴于拆迁任务的紧迫与时限要求，预防纠纷的扩大，完善拆迁管理，提高行政效能与社会效益，法律法规应明确告知拆迁人应向当地负责拆迁的行政主管部门书面提请复查，由其作出行政终局裁决。这些过程中的行为都是行政行为，达不成协议强制拆迁行为更是具体行政行为之一种，对此为行为不服，可提起行政诉讼。

三、拆迁补偿安置是行政补偿。

拆迁补偿安置实质上是行政补偿，城市房屋拆迁与公共工程、城区改造密切相关。“我国正处于经济转型和发展时期，南水北调、城区改造、公共工程以及道路交通建设所引发的征收、征用、对不动产和其他财产在法律上和事实上的使用收益限制比比皆是，行政补偿行为在我国也大量存在……”。[7]拆迁人与被拆迁人如果能签订安置补偿协议，这种协议实质上也是行政合同的一种，拆迁关系实质上是行政法律关系。拆迁主体是行政主体与行政相对人，即拆迁人与被拆迁人。拆迁人是房屋拆迁主管行政机关及法规授权的组织。拆迁的客体是拆迁行为：对房屋的强行拆除行为、回迁或异地安置行为、差价补偿行为、对拆迁的奖励与制裁行为及其他有关拆迁的行为。拆迁行为因行政主体的单方意思表示而发生，因城市建设的需要而决定拆迁，无需行政相对人的同意。行政主体依法拆迁既是权利又是义务，拆迁人不能放弃拆迁，也不能随意扩大或缩小拆迁范围，擅自提高或降低补偿标准。

拆迁人在拆迁过程中，由于执法行为，给被拆迁人造成或将要造成经济上的损失而给予一定的经济补偿，这是一种行政补偿。拆迁人主观上无过错，也不存在违法行为，并可以先行补偿。拆迁人为了公共利益的需要，实施拆迁，拆迁人的行为是执行职务的行为，无过错也要承担补偿责任，一般以现实直接损失为限，并不完全适用民法的公平等价原则。特别是市政道路拆迁，被拆迁人为了公共利益，为了城市道路建设，为了更多的绿地环境，为了公共服务设施畅通，必须腾让房屋，为国家利益作出一定的牺牲。

拆迁补偿类似于国家征用土地补偿。国家依法征用土地时，为了不使被征用人的生产和生活受到较大的影响，国家公平合理的给予补偿。我国土地管理法第46条、第47条等条款规定了国家征用补偿，日本《土地征用法》对因公征收而签订的合同作出了详细规定。根据该法的规定，凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必需，再由内务大臣向内阁会议提出认定案，经二次认定后，签订征收合同，合同包括土地所在地、地号、地目、面积，土地所有人及关系人的姓名、住址，依据合同取得的种类与内容，取得权利的时间与附属物之交付或迁移期限，补偿事项等。[8]我国不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆迁补偿实质上国家补偿。被拆迁人针对国家“特权”行为只能寻求经济利益平衡，寻求合理适当的补偿。不论合同有无规定。实际存在的拆迁灭损、不可预见的过渡意外情况，皆可要求合理补偿。纵使双方达不成协议，没有形成行政合同关系。但针对拆迁人的特权，被拆迁人的经济利益平衡原则在强制拆迁后仍然存在。

传统理论认为补偿是民法上的损害赔偿关系。但此理论解决不了新旧房的差价问题，解决不了原产权人不接受补偿金额情况下，仍然要强制原拆迁人搬迁问题。新旧拆迁条例虽然没有明确规定以社会公共利益作为政府征收私有房产并适当补偿的情形，但实践中，只要有房地产开发商看中某地并愿意投资建设，有关政府部门就利用政府公共权力，以拆迁形式，对私有房产进行实质性政府征收，并只适当补偿。这种情况已见怪不怪了。

四、折迁补偿安置引发的诉讼实质上是行政诉讼。

拆迁引起的诉讼实质上是行政诉讼，拆迁关系实质上是行政法律关系。拆迁主体是行政主体与行政相对人，即拆迁人与被拆迁人，如前所述，拆迁人是房屋拆迁主管行政机关及法规授权的组织。拆迁的客体是拆迁行为：对房屋的强行拆除行为、回迁或异地安置行为、差价补偿行为、对拆迁的奖励与制裁行为及其他有关拆迁的行为。城市房屋拆迁安置补偿案件应是行政案件。

篇6

中图分类号：D632 文献标识码：A

一、房产中介公司购买面积的对象

市场经济离不开中介服务。随着我国房地产业的发展，房地产中介咨询服务机构正在蓬勃发展，房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过中介得以发挥。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。中介服务已成为房地产业不可缺少的部分。但近年来，随着城市化进程的加快，房产中介为追求利润的最大化，将眼光瞄向了农村拆迁这块市场。

在实践中，房产中介公司常会采取以下做法，首先中介公司相关人员到列入政府拆迁规划范围的村民家里，挨家挨户询问村民是否有房屋出售，从而要求村民提前拆迁。提前拆迁是指，村民的房屋在拆迁的整体规划范围内，但不在本期的拆迁中，中介为了做倒卖房屋生意，要求村民把房屋面积出售给中介而进行提前拆迁。在实践中，房产中介公司主要从以下两类人群下手：

一是城市买房或急需用钱。随着生活水平的提高，村民在城市买房已司空见惯。而城市商品房均价在每平方米7000元左右，急需用钱的村民会考虑将年老父母接到自己家中住，将父母的房屋面积买掉。一般而言，农村一户人家面积在60平方左右。而中介公司出价在每平方米4000元左右，所以农村一套60平方左右的房子能卖到24万左右人民币，而且一旦达成协议，中介公司会在一个星期内将现金汇入村民账户。这对村民无疑是个巨大的诱惑。

二是父母留下的遗产房。在农村，父母过世后，子女一般将父母留下的房屋进行修葺，在里面堆放柴木、农具或饲养家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆迁政策，通过欺骗村民，鼓吹拆迁政策时常变换，以后遗产房政府不再补偿的说法。另一方面装好人给村民支招，即使遗产房给拆掉了，等拆迁队撤退之后，依然可以重建，政府不会管这些琐事，而且下次正常拆迁时，仍然可以得到一定补偿。实践中，提前拆迁的村民几乎无一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的还要好。

三是利益驱使。中介和村民签订的协议中含货币置价、建安价、区位价、附属设施价、宅基地补差价及各种奖励等所含政府货币安置的各种项目，并将政府货币置价标准进行提高，村民见有利可图，就愿意提前拆迁了。

二、房产中介公司购买拆迁面积的程序

房产中介公司和村民谈妥之后，和村民会签订一份协议，内容主要是，甲方（村民）自愿将位于某地多少面积的房屋出售给乙方（中介中某人），选定的安置房全部由乙方出资，以甲方名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房、出售。也就是说这份协议签订好之后，名义上手续全部是由甲方去办，但实际上所有的权益全部由乙方享受。在实践操作中，甲方只需向村里提出提前拆迁申请，村里审核通过之后，甲方只需等着拿钱即可，一切手续都由乙方去操作。中介通过和城建指挥部售房部人员打交道，很快可以拿到现房，拿到现房后，就将该套房子挂牌在自己中介进行销售，等有人愿意购买该套房屋后，房产中介就把甲方办产权证和土地证，拿到产权证和土地证后立即帮购买户办理过户手续。

三、房产中介购买拆迁面积的原因

一方面，中介购买拆迁户面积后，虽然村民实际上拿到了钱，但村民和中介公司协议上村民是产权置换，而且也是以村民名义办理拆迁补偿安置协议并进行选房，有较多优惠政策，如房屋征收补偿安置政策汇编中对遗产房的规定：有单独产权证的遗产房，可按一户补偿和安置。产权调换面积原则上不大于合法建筑面积加32平方（高层和小高层不大于合法建筑面积加48平方）。另外对非遗产房的规定：被补偿人选购安置房总面积一般不得大于被征收合法建筑面积或人口安置面积加32平方，（高层或小高层为48平方）；如被征收合法建筑面积或人口安置面积小于50平方米，可以选择一套多层面积不大于82平方米或高层、小高层面积不大于98平方米的安置房；在上述规定的安置面积内，安置房结算价格按原规定执行。确因套型限制需突破上述标准的，超面积部分按市场价计算，市场价由市物价局参照市场价格水平合理确定。另外，选择高层（小高层）安置的，安置房面积超合法产权面积部分享受18平方米优惠商品价及30平方米的商品价等。这样，政府拆迁中本该村民享受的优惠政策转为由中介公司享受，给中介公司带来了巨额利益。

另一方面，中介通过关系，不仅能够拿到现房，而且拿到的现房层次、面积都比较好，这样有利于中介公司将该房子出售。

综合上面两方面的因素，实践中，中介收购村民一套50平方的面积，经过产权置换，将安置房进行倒卖后，去除给村民的成本，所赚颇丰。

四、房产中介公司是否构成行贿犯罪

提前拆迁需要经过村干部主要是村支部书记的同意，所以房产中介在收购拆迁面积时，一般先和村支部书记打好关系，等得到村支部书记允诺后，他们才向村民去收购，收购过程中，有时还会请村干部出来和村民进行协调等。在收购到的拆迁面积进行产权置换后，等挑选好的安置房出售之后，再给村支部书记巨额回扣。村支部书记在协助政府拆迁过程中，利用职务便利，为他人谋取利益，收受他人贿赂，涉嫌受贿犯罪毫无疑问。那么房产中介公司行为是否构成行贿犯罪，关键在于房产中介公司谋取的利益是否属于不正当利益？

2008年11月20日“两高”《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）第九条规定：“在行贿犯罪中，‘谋取不正当利益’，是指行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益，或者要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。在招投标、政府采购等商业活动中，违背公平原则，给予相关人员财物以谋取竞争优势的，属于‘谋取不正当利益’。此规定将‘谋取不正当利益’的行为界定为两类：一是行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益；二是行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。

在上述案列中，村民申请提前拆迁，村干部进行审核，因为法律、法规、规章等对提前拆迁没有相关规定，政府拆迁政策中也没有涉及提前拆迁这个概念。因此从‘行贿人要求对方违反法律、法规、规章、政策、行业规范的规定提供帮助或者方便条件。’这条规定无从下手；如果要认定为‘谋取不正当利益’只能从‘行贿人谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益’这一规定下手。

那么房产中介有无谋取违反法律、法规、规章或者政策规定的利益呢？笔者认为房产中介谋取的是不正当利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》第三条规定：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。因此，我国对房产中介主要角色的定义为“居间人”，指促成合约成立之后即视为居间服务完成。在本案例中，房产中介人员出售的房屋名义上是拆迁村民和购买人签订的合同，但实际上是房产中介出售的房子是自己作为自己的委托人，这是法律所禁止的。

其次，《房地产经纪管理办法》第十四条第二款规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。在实践中，从房产中介和拆迁户签订的协议来看，都是以个人名义签订的，这也是违反管理办法的。

篇7

中图分类号：F299.21 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）22-0124-03

一、旧城更新的定义讨论

旧区改造、动拆迁在国外称之为旧城改造或旧城更新。国外关于旧城改造和旧城更新的理论研究很多以英、德、美等西方发达国家为典型。正如国家城市的发展规律一般，发达国家的城市比发展中国家在旧城更新上的发展同样更早。譬如，英国的城市化发展始于工业革命时期，美国开始于19世纪30年代的经济危机时期（Eisner S，1993）。而绝大多数第三世界国家城市化进程是从19世纪50年代开始才有较快发展（McAuslan P.，1985）。

“旧城更新”一词最早由美国Eisenhower的顾问委员会在1954年的时候首先提出，同年，“旧城更新”这一概念被正式列入美国住房法规之中（Bussink，1985）。

城市更新的内涵分为广义和狭义两种，广义的旧城更新是为了改善诸如卫生设施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破旧、基础设施不完善，城市用地规划不合理等复杂的城市问题，从社会、文化、经济、卫生及物质空间等方面进行干预（Britannica E Ed，1994）。

由于旧城更新涉及范围相对较广，所以依然没有一个世界公认的标准定义。而是出于因地制宜、因人而异的原因各有各的理解。不过，随着时间的推移和社会的发展，它还是逐步经历了从狭义到广义的过程。

最初的狭义理解仅仅是将旧城更新放置入在物质空间规划和住房政策的领域。旧城更新只是为了修复破旧衰败的城市物质构件，使它们依然符合现代城市的居住功能（Buissink）。相关研究通过把旧城更新所包含的一系列建造行为罗列出来并加以解释。可以将城市更新狭义地理解为一系列建造行为，这些建造行为具体包括拆除重建、调整建筑内部结构、大面积修缮和小块修复。

为了重建、改善、修复、维护或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社会、经济、文化、规划建设等领域的系统性的干预，使人们的居住标准达到政府的规定（Metselaar，1992）。这个理解不仅把旧城更新定义为传统的物质空间规划、住房政策以及建设领域的一部分，并将旧城更新归到一个更大的社会、经济、文化等多领域背景。与Couch之前提出的定义相比，这个定义具有更大的广泛性，它表现为其所针对的研究对象不单单是传统理解上的大城市、大城镇，同时也包括了乡村、小镇和集镇。

中国人口多，土地广，因国土性质不同，各地区的旧改也有城乡差异。上海的城市发展节奏领先于全国其他省份地区，其旧改形式主要分为“拆除”“改造”“保留”三种。“拆除”就是将建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街区等；“改造”主要是指旧住房综合改造，如成套改造、平改坡、三统一等；“保留”则是将历史保护建筑进行重点保留，并且展开保护性的修缮改造。

二、旧城改造的模式研究

城市更新是西方发达国家旧住宅区改造工程的首要工作，其基本形式为：维护性开发、整治性开发和重建性开发，这三种基本模式与上海的“拆除”“改造”“保留”有异曲同工之处。

在西方，在不同的时期发展背景下，面对不同的城市问题，就采用了不同的应对手段来解决旧城更新问题，并且这些方法和手段都对应各个时期，呈现多样化的特征。贫民窟清理、大范围地推倒拆除、城市土地互相置换不同于开发新区、内城更新；地区更新、区域转型不同于文化复兴和经济复兴。它们的特点有的大相径庭，有的大体相似，效果显著的值得研究与借鉴。

不同阶段的改造政策有不同的针对性和偏向性。世界上普遍出现的旧住房改造政策主要有以下三方面：

一是结合城市住房、经济布局的总体规划。在旧区改造的规划中，结合地区的总体规划和用途，重视功能性的建设，注重住宅和地区的产业转型互相照应。英、美、德等发达国家，都十分注重这方面的研究和探索。

二是重视法律法规的制定与完善。西方国家和地区的政府将旧区改造、旧城更新列入立法范围，以法律的形式规范旧城更新工作，在不同的时期，住房法律法规都有所不同，不断完善，与时俱进。并且，这些法律法规也体现在城市发展规划中。

三是明确旧城更新的执行标准。对旧城更新中的新旧界定、面积认定和改造方案等，都有十分明确的参考标准，这些标准体系十分完善，从国家层面到地区部门层面都十分清晰。

“十一五”之后，中国城市代表上海，开始呈现以下特点：改造速度由趋缓到加速、改造水平有低级到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠体制机制、政策支持由窘境到优境。

三、旧城更新的焦点研究

每个国家的城市化进程都大多相似，但是，中国旧城更新出现的原因不同于其他发展中国家。例如，Leaf谈到“如果说人们对第三世界国家的传统理念是：到处充斥着尖锐的社会经济矛盾以及由低收入人群和大量居住在贫民窟或棚户区的贫民所引起的空间的分化。那么中国城市绝对不属于这类情况，虽然中国城市人均居住空间和质量较低，但是直到现在，由市场经济所引起的空间不均衡性以及差异程度也要远低于其他发展中国家（Leaf M，1995）。

中国由于国家发展战略的原因，经济、文化、社会发展都比较晚，旧城更新的发展亦然。改革开放初期，旧区改造的研究主要集中在保护历史遗留文化古城上，直到20世纪80年代末，旧城更新才成为沿海地区城市建设的经济手段，学术界也才开始研究这一课题。而当时的研究主要都是针对旧城更新本身的技术操作细节和项目实施方式，重点集中在资金来源、安置方式、土地规划、实现再生产等问题上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中国城市规划法》颁布，旧城更新才作为规划术语正式出现在官方文件中。中国的旧城更新经历了从一味的全拆重建到局部拆建和有系统的逐步修复相结合的过渡。之后，北京、上海等大城市开始对旧区改造进行研究并实施项目。

关于旧区改造的形势分析主要围绕经济和房地产市场形势、社会形势和政策环境展开。房价对旧改的影响十分明显。从社会形势分析，旧区改造存在两重性（徐勇民，2010）。首先，旧改是为了改善人民居住条件、构建和谐社会的民生工程。为了老百姓的安居工程，必须加快推进旧区改造，使更多的群众从中获益。其次，在全面推进旧改的同时，也要重视拆迁问题引发的矛盾和纠纷，认真做好等社会维稳工作。从政策角度分析，在推进旧区改造的过程中，要不断完善各项机制，做好征询工作，严格落实房屋拆迁补偿安置方式，进一步规范房屋拆迁征收行为，注重专业队伍和工作人员的培养。

民生问题已经成为现代社会建设的一个核心问题，城市改造是推动城市发展的重要途径，改造中的民生问题也日益凸显。大拆大建，盲目追求“经济效益”和“形象工程”，使一些历史文化区域迅速消失，同时，也引发了拆迁矛盾，社会网络割裂等大量社会问题（李强，2012）。

现有的文献研究总结了一些旧区改造中的主要问题，突出问题包括：首先是拆迁推进的工作难度大，供地计划难以落实，推进基地不能按时收尾，甚至中途停滞；一些地方旧改的资金、房源压力大，特别是房源地配套设施建设资金不足。其次是动迁工作中的交流沟通障碍，双方获得信息的渠道不同，造成彼此信息不对称。最后是监督机制不完善，依法行政不严格，既无法保证质量，又做不到公平公正，侵害了被拆迁人的根本权益和基本利益。

也有观点认为，上海针对旧区改造工作还有一些难点和问题还没有妥善解决，主要表现在：旧区改造资金压力巨大，旧区改造方式单一，拆迁安置房源紧缺且安置基地配套不够完善（徐勇民，2010）。房价的快速上涨导致了拆迁成本的不断提升（徐勇民，2010）。

综合一些国内的现有研究，城市发展有一个巨大的瓶颈：一方面，旧城拆迁改造速度快、规模大、范围广，取得了显著的社会经济效益，提升和改善了城市功能，推动了城市建设的步伐，居民迫切期待旧改，要求加快旧区改造的节奏，从而使更多的人享受旧改的成果；另一方面，却是拆迁成本的不断提高所导致的入不敷出，难以维系。被拆迁地区对旧区改造的呼声和要求都越来越高，对城市发展的关注度也越来越高，动迁矛盾频频发生严重威胁到了社会的和谐稳定，也对政府的公信力提出了巨大的挑战（毕士杰，2009）。针对旧改过程中出现的问题，现有学者探索了有效的旧城更新方式。该留的留，该拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。

四、小结

通过对旧城改造的定义讨论、模式研究及焦点研究，结合本文的主旨，可以得到以下几点启示：

第一，旧区改造是全世界为了改善复杂城市问题普遍面临的发展课题。由于西方发达国家发展和研究起步较早，在操作模式上可以使我们有所借鉴。但由于国情、地情的不同，也不可照搬照抄，应当结合自身特点，分析自身矛盾，取其精华、去其糟粕。

第二，旧城更新所包含的物质空间行为是普遍相似地。国外的“维修”“改进”“小块修复”“大面积修缮”“调整建筑内部结构”“全部拆除”与我国的“拆”“改”“留”大致异曲同工，体现在“旧区改造动拆迁”“旧小区成套改造”上非常明显。故而，其技术和政策层面的研究值得借鉴。

第三，旧区改造的研究模式还是要以人为本，因地制宜。国外模式主要基于法律法规的完善，我们的旧改工作主要靠政策支持，从行政手段到法治手段需要一个过程，虽然是终极目标，但不可一蹴而就，要充分考虑到改造水平的局限性和矛盾化解的困难性与复杂性。

第四，当前的旧城更新研究除了技术和物质空间上的进展，同时还将研究目光投射在了社会、经济、政策等领域。上述研究，对整个旧城更新、旧区改造进行了一定程度的概要，在速度和水平上，旧改都在飞速、稳步发展，但是在矛盾分析、问题研究、长效管理上，仍然研究不足，且确实存在。

参考文献：

[1] 徐勇民.“十二五”期间上海旧区改造前瞻性分析[J].上海房地，2010，（8）.

[2] 雅各布斯・J.美国大城市的死与生[M].金衡山，译.南京：译林出版社，2006.

[3] 出国近看英国城市改造：伦敦眼与大本钟的对话[N].北京青年报，2004-11-15.

[4] 姚芳.拆除重建：创新旧区改造模式的实践与探索[J].学理论，2009，（8）.

[5] 赵涛.德国鲁尔区的改造：一个老工业基地改造的典型[J].国际经济评论，2000，（3）.

[6] 施金亮，梁琼芬.对上海旧区改造的思考[J].上海房地，2009，（2）.

[7] 施金亮，凌云.国外主要城市旧区改造对上海的启示[J].上海房地，2009，（3）.

[8] 徐明前.上海中心城区新一轮改造模式研究[J].城市规划汇总，2001，（5）.

[9] 李瑞.中外旧城更新的发展状况及发展动向[D].武汉：武汉大学，2006.

[10] 边经卫.英国的旧区改造与建设[J].城市发展研究，1997，（6）.

篇8

一个拆字上墙，各种难题出现。为此，在实际工作中，我们本着“替政府分忧解决、为群众解难”的原则，站在“讲政治、讲大局”的高度来认识拆迁实施工作的重要意义，在工作中切实贯彻“平安拆迁”的精神，强化三个意识：强化公仆意识、强化服务意识、强化法制意识，做好以下几个方面工作：

、依法拆迁。（）认真执行国务院、省、市城市房屋拆迁管理法规政策和配套文件，坚持依法拆迁，认真贯彻“六项制度”，确保平安拆迁，全年无违法和严重违纪案件及违规行为：严格按照《涟水县城市房屋拆迁管理实施办法》等有关法律法规规定，坚持依法拆迁，认真贯彻“六项制度”，全年无违法和严重违纪案件及违规行为发生；（）协助拆迁人依法申领拆迁许可证、办理拆迁许可延期、项目验收、进行拆迁补偿安置，确保相关资料真实完备，相关操作合法规范：制订了《拆迁指南》和《拆迁行政许可一次告知制》等，为合法拆迁打好基础；（）做到先协议后搬迁，先腾空后拆除，无未经同意而拆除他人房屋现象：我们都是实行签完协议、搬走物品、拿走补偿款后，才开始进行房屋拆除施工，没有一起无未经同意而拆除他人房屋现象。

、文明服务。（）认真落实目标责任承诺制度。在办理拆迁许可证前，拆迁实施单位应就依法拆迁、规范行为、合理补偿、文明服务等目标责任进行承诺：每个拆迁项目工程，都签定、落实目标责任承诺制度；（）不采取停电、停水、停气和阻断交通等粗暴野蛮手段迫使被拆迁人搬迁：坚持实行签完协议、搬走物品、拿走补偿款后，才开始进行房屋拆除施工，没有一起无未经同意而拆除他人房屋现象；（）积极协助被拆迁人解决因拆迁而产生的实际困难：帮助解决水电户头等移户问题；（）帮助被拆迁困难家庭进行搬迁和购买、申购用于拆迁安置的房屋：积极联系二手房屋，相关费用减免；（）全年无与被拆迁人争吵、打斗等过激行为发生：做到“打不还手、骂不还口”，耐心细致的做好拆迁协调工作。

、规范运作。（）认真履行拆迁委托合同：协议兑付率达。（）认真进行拆迁计划和方案的内部会审，确保符合政策规定，操作性、可行性强：每个拆迁项目工程，都并经过专会讨论，研究制定可行的拆迁计划，派设拆迁专组下现场；（）动迁人员持证动迁，入户调查时切实尊重被拆迁人的生活方式，入户必须经被拆迁户同意，且行为文明礼貌、注重保持洁净，无群众有效投诉：坚持佩证上岗，文明用语，没有收到一起对工作人员的举报投诉。

、阳光操作。根据“六项制度”，拆迁实施单位要在拆迁现场设立公示栏，公布（）该项目的拆迁许可证及相关内容。（）拆迁政策法规及相关文件。（）拆迁补偿补助标准及拆迁安置房源。（）拆迁工作流程。（）房屋拆迁实施单位名称、地址及电话和拆迁组织。（）估价机构名称和估价人员名单及拆迁估价结果等：坚持“透明办公”，在每个拆迁现场都树立“公示栏”，做到公开、公平、公正。

、控制裁决。（）合理控制拆迁裁决和强制拆迁总量；强制拆迁的不超过拆迁总户数：今年只有一户裁决，无强制拆迁。（）做好拆迁裁决申请前的准备工作，保证相关资料真实准确：严格依法做好拆迁裁决的各项材料准备工作。（）积极配合做好裁决调解工作：以协调为主，主动送达裁决调解通知书，加强思想工作，动之以情、晓之以理。

、确保安全。拆迁实施单位有义务协助房屋拆除队伍做好房屋拆除安全与环保工作，落实安全防护和环保措施；做到文明施工，无违章作业现象：通过严格管理，实行市场准入制，今年全县没发生一起拆房安全事故。

、落实责任。（）建立拆迁接待制度：今年县政府和拆迁办分别成立了“县拆迁领导小组”，层层落实，起到了良好效果；（）在拆迁现场设立咨询室，受理投诉咨询并建立台帐：在现场设立办公室，认真做好政策宣传和解释等工作；（）积极协助和配合拆迁主管部门解决拆迁上访和处理遗留问题：目前，拆迁很稳定，全县没有发生一起发生大规模集体上访或超级上访，以及阻塞交通等造成恶劣影响的群访事件。

篇9

二、房屋拆迁和拖欠工程款所存在的问题

总的来看，由于中央11号文件的贯彻落实，国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》及解决拖欠农民工的有关文件的要求，关于房屋拆迁和拖欠工程款的执行案件难度有一定程度的缓解。但问题并没有得到彻底解决，有时表现得更为尖锐、复杂。

（一）法律法规不完善。在新的动迁法规实施之前，拆迁人（开发商）与被拆迁人为了各自利益在房屋补偿款方面很难达成协议。由动迁办作出行政裁决，申请法院强制拆迁，然后进行行政诉讼。在诉讼过程中法院侧重程序审查，忽略对被动迁房屋价格高低的审查，而房屋拆迁管理条例侧重有利于城市的开发建设，没有充分考虑被拆迁户的利益，特别城市中部分被拆迁弱势群体。若房屋不被拆扒还能维持其基本生存，被拆扒补偿的货币根本不能够买得起新的住房，更谈不上产权调换、结清差价款。另外依据条例，由拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋进行估价，并没有告知被拆迁人对价格不服申请复议的权利，势必造成价格倾向性。由于当事人未达成协议，也不可能服从动迁办的行政裁决，这时法院强行拆扒，导致当事人对法院不满。一度出现开发商赚钱，老百姓无家可归、法院落骂名的现象。2002年4月，市东北亚商厦在开发商品楼，被动迁人对动迁办作出的裁决不服，法院依当事人的申请将4名被动迁人的房屋强行拆迁，案件虽经一、二审法院判决，但被动迁人仍对判决不服，对价格鉴定部门作出的价格不服，认为原房屋是由法院强迁所造成的。

（二）建设部门管理混乱，导致工程多次转包。

在执行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及时执结的主要原因，工程多次转包分包。一些有建筑资质的单位早已名存实亡，无力建设工程，而一些个人开发商以这些有资质单位的名义承包工程。承包后或转包他人或到处赊欠原料。2003年王某以建筑公司名义开发商品楼，中途资金不足，又将余下工程转包给哈市董某，董某赊欠原料时用一室楼房向多人进行抵押，约定到期不还款，债权人有权占有抵押房屋。董某将其余房屋卖掉后携款外逃，民工工资更无法兑现。后来抵押权人诉到法院，才知道董某将房屋“一姑娘许几家婆”，判决建筑公司和开发商共同承担责任。结果无履行能力或下落不明。民工终日持判决到法院要钱。

（三）地方保护主义的干扰。

由于法院机构设置、经费来源、人员编制等都属于地方直管，在一些领导心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的错误认识。加上为了地方经济的发展，政府出面保护外来投资的利益，在执行涉及通过招商开发房地产的案件时，规定这是一条高压线，不能轻举妄动，人为地造成案件久拖不结。

（四）执行标的大，一次执结困难。

就法院而言，在涉及群体性诉讼案件时，必须做好财产保全工作，市法院在执结5件拖欠民工工资和拖欠工程款的案件中，有3件是当事人申请保全的财产，有1件是执行第三人，只有一件因当事人未保全只部分执行。这些案件最小标的是7、09万元，最大标的是22、6万元。若在诉讼阶段不能及时进行保全或申请先予执行，待判决后基本上无法一次性兑现判决内容。

（五）人多示众，无理缠访多，上级批示多。

在执行群体性纠纷案件时，一些当事人特别是工人工程款、工资款案件的当事人，他们认为法院判完之后就必须执行，差一分钱也不行，不去积极举证，天天在法院，要求拘留包工头，要求法院拿钱。而那些房屋产权调换应向开发商结清房屋差价款的当事人，他们联合起来强行入户，拒不给付差价款。这些人以人多示众、法不择众，他们精心选择在全国性会议、重大活动期间到各级党政机关上访。认为此时能引起党政机关高度重视，而党政机关为了稳定，一方面向法院批示加大执行力度或暂缓执行，另一方面通知法院汇报，提出要求建议，导致法院左右为难。许多执行人员感叹宁办10件普通案件，也不办1件群体性纠纷案件。一些群体性案件执行难度大、耗费法院大量人力、物力，结果仍不能达到他们满意。2002年在执行黑河地区农机公司与谢晓霞等28名被告房屋纠纷一案，两名执行员历经两年零2个月的工作，最后在农机公司放弃部分债权的前提下，方予结案。

三、解决执行房屋拆迁和拖欠工程款群体性纠纷案件的对策

从去年开展清理拖欠工程款和民工工资案件专项执行活动以来，笔者认为除用好用足法定强制措施之外，在执行环节应突出工作力度和协调沟通，建立健全处理机制。

（一）应不辞劳苦深入执行。法院执行涉及群体性纠纷案件难度大，涉及人员多，社会影响面大。因此对此类案件，执行局长必须选择特定人员执行。执行人员不仅要熟知法律法规，能随答当事人所提出问题，而且要有一定的耐性，能够经得起群体人员的询问，甚至忍受个别人员的奚落，一方面耐心做好当事人思想工作，另一方面要不辞劳苦、敢于执行，讲究执行方法和策略。特别是一个案件中涉及多名被执行人的，执行人员必须做通几名被执行人的思想工作，以督促他人自动履行。欲强制执行时，必须针对首要顽固的被执行人，否则他人会共同对抗，使执行工作一度陷入困境。

（二）做好财产保全、先予执行工作。对于一些拖欠工程款的群体性纠纷案件，法院受案后必须采取财产保全措施，能保全的必须予以保全，符合先予执行条件的案件，坚持先予执行。绝不能审执分离，在保全过程中，执行人员提前介入为案件进行强制执行做好基础。

（三）各部门应相互协调，齐抓共管。建设部门对原来拖欠工程款，建设单位在没有还清陈欠前，不许承包工程。开发单位在没有还清陈欠前，不许进行再建工程，建设部门、电力部门、消防部门等职能部门对拖欠工程款的施工单位不予供电、验收等，以督促其付清工程款及民工工资。

篇10

二、房屋拆迁和拖欠工程款所存在的问题

总的来看，由于中央11号文件的贯彻落实，国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》及解决拖欠农民工的有关文件的要求，关于房屋拆迁和拖欠工程款的执行案件难度有一定程度的缓解。但问题并没有得到彻底解决，有时表现得更为尖锐、复杂。

（一）法律法规不完善。在新的动迁法规实施之前，拆迁人（开发商）与被拆迁人为了各自利益在房屋补偿款方面很难达成协议。由动迁办作出行政裁决，申请法院强制拆迁，然后进行行政诉讼。在诉讼过程中法院侧重程序审查，忽略对被动迁房屋价格高低的审查，而房屋拆迁管理条例侧重有利于城市的开发建设，没有充分考虑被拆迁户的利益，特别城市中部分被拆迁弱势群体。若房屋不被拆扒还能维持其基本生存，被拆扒补偿的货币根本不能够买得起新的住房，更谈不上产权调换、结清差价款。另外依据条例，由拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋进行估价，并没有告知被拆迁人对价格不服申请复议的权利，势必造成价格倾向性。由于当事人未达成协议，也不可能服从动迁办的行政裁决，这时法院强行拆扒，导致当事人对法院不满。一度出现开发商赚钱，老百姓无家可归、法院落骂名的现象。2002年4月，北安市东北亚商厦在北安开发商品楼，被动迁人对动迁办作出的裁决不服，法院依当事人的申请将4名被动迁人的房屋强行拆迁，案件虽经一、二审法院判决，但被动迁人仍对判决不服，对价格鉴定部门作出的价格不服，认为原房屋是由法院强迁所造成的。

（二）建设部门管理混乱，导致工程多次转包。

在执行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及时执结的主要原因，工程多次转包分包。一些有建筑资质的单位早已名存实亡，无力建设工程，而一些个人开发商以这些有资质单位的名义承包工程。承包后或转包他人或到处赊欠原料。2003年王某以建筑公司名义开发商品楼，中途资金不足，又将余下工程转包给哈市董某，董某赊欠原料时用一室楼房向多人进行抵押，约定到期不还款，债权人有权占有抵押房屋。董某将其余房屋卖掉后携款外逃，民工工资更无法兑现。后来抵押权人诉到法院，才知道董某将房屋“一姑娘许几家婆”，判决建筑公司和开发商共同承担责任。结果无履行能力或下落不明。民工终日持判决到法院要钱。

（三）地方保护主义的干扰。

由于法院机构设置、经费来源、人员编制等都属于地方直管，在一些领导心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的错误认识。加上为了地方经济的发展，政府出面保护外来投资的利益，在执行涉及通过招商开发房地产的案件时，规定这是一条高压线，不能轻举妄动，人为地造成案件久拖不结。

（四）执行标的大，一次执结困难。

就法院而言，在涉及群体性诉讼案件时，必须做好财产保全工作，北安市法院在执结5件拖欠民工工资和拖欠工程款的案件中，有3件是当事人申请保全的财产，有1件是执行第三人，只有一件因当事人未保全只部分执行。这些案件最小标的是7、09万元，最大标的是22、6万元。若在诉讼阶段不能及时进行保全或申请先予执行，待判决后基本上无法一次性兑现判决内容。

（五）人多示众，无理缠访多，上级批示多。

在执行群体性纠纷案件时，一些当事人特别是工人工程款、工资款案件的当事人，他们认为法院判完之后就必须执行，差一分钱也不行，不去积极举证，天天在法院，要求拘留包工头，要求法院拿钱。而那些房屋产权调换应向开发商结清房屋差价款的当事人，他们联合起来强行入户，拒不给付差价款。这些人以人多示众、法不择众，他们精心选择在全国性会议、重大活动期间到各级党政机关上访。认为此时能引起党政机关高度重视，而党政机关为了稳定，一方面向法院批示加大执行力度或暂缓执行，另一方面通知法院汇报，提出要求建议，导致法院左右为难。许多执行人员感叹宁办10件普通案件，也不办1件群体性纠纷案件。一些群体性案件执行难度大、耗费法院大量人力、物力，结果仍不能达到他们满意。2002年在执行黑河地区农机公司与谢晓霞等28名被告房屋纠纷一案，两名执行员历经两年零2个月的工作，最后在农机公司放弃部分债权的前提下，方予结案。

三、解决执行房屋拆迁和拖欠工程款群体性纠纷案件的对策

从去年开展清理拖欠工程款和民工工资案件专项执行活动以来，笔者认为除用好用足法定强制措施之外，在执行环节应突出工作力度和协调沟通，建立健全处理机制。

（一）应不辞劳苦深入执行。法院执行涉及群体性纠纷案件难度大，涉及人员多，社会影响面大。因此对此类案件，执行局长必须选择特定人员执行。执行人员不仅要熟知法律法规，能随答当事人所提出问题，而且要有一定的耐性，能够经得起群体人员的询问，甚至忍受个别人员的奚落，一方面耐心做好当事人思想工作，另一方面要不辞劳苦、敢于执行，讲究执行方法和策略。特别是一个案件中涉及多名被执行人的，执行人员必须做通几名被执行人的思想工作，以督促他人自动履行。欲强制执行时，必须针对首要顽固的被执行人，否则他人会共同对抗，使执行工作一度陷入困境。

（二）做好财产保全、先予执行工作。对于一些拖欠工程款的群体性纠纷案件，法院受案后必须采取财产保全措施，能保全的必须予以保全，符合先予执行条件的案件，坚持先予执行。绝不能审执分离，在保全过程中，执行人员提前介入为案件进行强制执行做好基础。

（三）各部门应相互协调，齐抓共管。建设部门对原来拖欠工程款，建设单位在没有还清陈欠前，不许承包工程。开发单位在没有还清陈欠前，不许进行再建工程，建设部门、电力部门、消防部门等职能部门对拖欠工程款的施工单位不予供电、验收等，以督促其付清工程款及民工工资。