房地产行业的商业模式模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产行业的商业模式，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

随着我国资本市场的不断发展与完善，对上市公司财务困境进行预警研究一直是国内学术界的热点问题之一。财务预警是以财务会计信息为基础，通过设置并观察一些敏感性预警指标的变化，对企业可能或者将要面临的财务危机实施的实时监控和预测警报。国内外学者进行财务困境预警研究的方法主要有：剖面分析法、单变量判别分析法、回归分析、多元判别分析法、条件概率模型、二元LOGIT离散选择模型、基于MM理论和期权定价理论相结合的破产预警模型、基于信息科学的神经网络分析法以及近邻法、分类树方法等等。

一、目前国内研究进展评述

目前国内的研究主要是集中在建立财务预警模型，主要的研究成果包括： 陈静(1999)以1998年27家ST公司与27家非ST公司为对象，利用资产负债率、净资产收益率、总资产收益率、流动比率进行研究。

张玲(2000)以120家上市公司为样本，从偿债能力、盈利能力、资本结构状况和营运状况四个方面共选取15个财务指标建立起财务预警分析模型。

陈晓、陈治鸿(2000)分别从反映公司财务健康状况的资产流动性、财务杠杆、资产管理能力、盈利及回报能力、非主营业务回报、股本扩张能力、主营业务鲜明程度以及公司增长能力方面挑选若干财务变量作为备选预测变量，然后再从每一大类特征指标中选出变量，形成一个变量组合进行研究。

吴世农(2001)则选取1998-2000年度140家上市公司作为样本，选用盈利增长系数、净资产收益率、速动比率、超速动比率、负债比率、长期负债比率、营运资本比率、总资产增长率、权益增长率、主营收入增长率、应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、总资产的对数、权益对数为变量进行研究。

张后奇等(2002)在上证联合研究计划第三期课题报告中，所做的《上市公司财务危机预警系统：理论研究与实证分析》，从偿债能力、盈利能力、经营能力、周转能力、现金能力等方面，选出37个财务变量进行研究。

以上基于财务指标建立的预测模型，缺乏对财务困境原因及早期预警的系统分析。大多数研究只是在完成财务指标与财务状况优劣的逻辑验证，并未从理论上深入剖析财务困境的深层原因；其次，忽视了企业运营的市场环境和治理等因素对财务状况的影响；再次，由于财务报表数据具有事后性或可能被管理者粉饰，因此，必须寻找其他事前信息完善财务预警。

本文拟突破以往财务预警研究基于财务指标或治理指标的单一层面分析，在财务因素分析基础上，引入公司治理的因素，建立基于会计信息和公司治理信息的Z分数财务危机预测模型。之所以采用著名的5变量Z-score模型，是因为该模型是由美国的Altman教授在1968年采用了22个财务比率经过数理统计筛选建立并加以了改进。该模型简便、成本低、效果佳，目前日本开发银行、德国、法国、英国等许多发达国家的金融机构都纷纷研制了各自的判别模型。模型的基本原理是：假设观察到在某一时点上的n个企业，分为以下两组：其中n1个财务状况良好，n2个发生财务危机(n＝-nl+n2)，同时收集企业的一些财务特征(财务比率)，利用若干个财务比率构造的多元线性判别函数为：

判别函数中βi为模型的系数，Xi为第i个财务比率。判定准则为：Z＜Z1，被预测企业为危机企业；Z＞Z2，被预测企业为正常企业；Z1＜Z＜Z2，模型处于灰色区域，被预测企业发生危机与否需要依据经验判断。从中可以看出，Z计分模型有一个重要的假设存在着一种测度能将正常公司与危机公司区分为两种不同的分布(一般情况下是正态分布)。当然两个分布之间有一种重叠(overlap)区域。这种重叠或模糊的(indecisive)区域对于模型来说是无法避免的，判别模型的效果依赖于选取什么样的多元变量组合具有使这种灰色区域降至最小的能力。

二、z分数模型建立的说明

(一)样本的选择

根据沪深证券交易所的相关规定，ST(英文“specialtreatment”的简写)公司主要指2种情况：一是上市公司经审计2个会计年度的净利润均为负值的公司；二是上市公司最近1个会计年度经审计的每股净资产低于股票面值的公司。 本文选择了我国房地产行业53家上市公司2003年的数据为有效样本。对于ST样本，主要是2006年新增的ST上市公司；对于非ST，主要是整个行业除ST样本以外的所有样本(在筛选样本时，剔除了数据不完整的样本)。 (二)会计指标的选择 对于样本的会计数据，由于国内外众多学者研究上市公司财务危机的预测模型时基本上采取公司的营运能力、盈利能力、成长能力、偿债能力等方面的财务、会计指标的数据为样本数据，基于此，本文的财务信息数据也遵循这种方法。其主要财务信息指标的情况详见下表。

注：以上盈利能力和成长能力的计算公式中，需要相应地考虑绝对值的情况。

(三)公司治理指标的选择

从欧美成熟市场的经验看，上市公司治理情况的好坏主要从股权结构(如流通股比例、股权集中度)、董事会如(如董事会中的外部董事构成、独立董事比例、薪酬委员会等专职部门是否建立)、管理层特性(管理层持股比例)等方面反映。 长期以来，我国上市公司第一大股东(含国有股)绝对控股、“一股独大”的现象比较普遍，所以上市公司董事会成员以及公司的投资决策、财务信息、人事选拔等基本为第一大股东控制，公司股东大会也基本被其控制。尽管我国上市公司相关的公司治理法规在2002年左右已经出台，但是实施的情况并不理想。总体上，我国上市公司董事会的特征还亟待优化和调整，而目前，董事会的特征明显为股权结构所决定。

因此，在我国上市公司治理结构还没有得到实质性改善的大背景下，以股权结构的特点基本能全面反映目前公司现有的治理情况，加上上市公司对公司治理方面的信息披露并不翔实，基于此，本文中的反映公司治理信息的指标主要为股权结构中的相关指标。具体选用以下4个指标作为公司治理指标。

三、模型的参数估计及检验

在房地产行业中，选择的样本数据包括上市公司的会计和治理信息的29个指标，其有效样本以2003年的数据为准，总共53个有效样本，其中，ST样本有4个，非ST样本有49个。

经统计分析软件(包括EVIEWS、SPSS两类统计软件)运算，其Z分数模型的主要结果如下表3： Z=0．626X07+1．010X10-0．217X22+0．573X26+0．733X28………(模型2)

如下表4看出，使用Z分模型对估计样本(2003年的样本)进行回判，在最佳分界点为0．50的条件下(Z值小于或等于0．50的为财务危机公司；Z值大于0．50为没有财务危机的公司，以下类推)，4家被ST的上市公司被误判的概率0％；49家非ST公司的上市公司被误判为ST公司2％，总体上，53家房地产上市公司的回归准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量较大有关，以下同)。在相同的分界点的条件下，使用Z分模型对检验样本(2004年的样本)进行预测，结果显示，被ST的上市公司被误判的概率25％；预测准确率为98％(不过，这跟非ST公司样本的绝对数量远大于ST公司样本有关，以下同)。其结果详见下表4。

四、模型的经济意义及特点

第一，从整体上看，以上模型结果中，在房地产行业，上市公司的财务风险主要与总资产周转率(X07)、销售毛利率(x10)、资产负债率(X22)、第一大股东持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等5个变量均显著，具有统计意义。这表明这些变量对公司是否发生财务危机均有显著影响。

第二，从方程中变量符号的含义而言，总资产周转率(X07)、销售毛利率(X10)、第一大股东持股比例(X26)、流通股持股比例(X28)等变量增大，公司陷入财务危机的可能性减少；资产负债率(X22)等变量增大，公司陷入财务危机的可能性增加。

第三，从方程中变量系数的大小而言，销售毛利率(X10)、总资产周转率(X07)、流通股持股比例(X28)是对公司是否发生财务危机最重要的3个财务指标；从各自对公司发生财务危机的贡献率(或影响力度)看，销售毛利率的贡献率为3 1．98％，位居第一，而且其贡献率进行简单加总后的结果反映，会计指标信息的贡献率为近60％，公司治理指标信息的贡献率为近40％，进一步，会计和公司治理的主要指标的信息可以对公司是否发生财务危机进行有效判断和预测。详见下表5。

从以上看，对于房地产上市公司，一方面公司需要加快资金的周转以实现扩大经营收入；与此同时，需要严格控制经营成本以提高经营收入的盈利能力，销售毛利率显然是其中一个关键性的财务目标。另一方面房地产公司的经营方式是资金密集型特点，需要采取较高的财务杠杆进行大量融资，较高的资产负债率成为行业各公司的普遍现象，从这个角度看，资产负债率的水平很难成为一个直接反映公司是否陷入财务危机的关键性指标，但是，这类主要依靠负债经营的房地产公司很容易受到宏观调控等因素的影响，因此，这要求公司不断加快资金的有效周转以实现用最少的资金产生最大的收入，从而保证充足的现金流，显然，不断提高总资产周转率才能保证公司稳健扩张，否则，高额的负债很容易在突发因素的影响下引致公司陷入财务危机。

第四：从以上回判及预测能力的情况看，模型2中，被ST的上市公司被误判概率非常低，回判的准确率及其预测的准确率都非常高。总体上，以上模型2能对房地产上市公司的财务危机进行有效预测。

五、仅基于会计信息研究的缺点

从以上研究看，在房地产行业的财务预测模型研究中，以上会计信息和公司治理信息基本上可以预测到上市公司是否发生财务危机。在这里，为了进一步证实基于会计信息和公司治理信息的财务预测模型研究要优于仅基于会计信息的财务预测模型研究，以下以房地产上市公司2003年的会计信息为样本数据，样本的其他情况基本与以上介绍的内容相似，即总共53个有效样本，其中，ST样本有4个，非ST样本有49个等。经统计分析软件(包括EVIEWS、SPSS两类统计软件)运算，其Z分数模型的主要结果如下表6：

Z=0．752+0．434X07+0．658X10-0．239X22-0．010X123………(模型3)

不难判断，以上模型的参数估计及检验结果都不错，而且其预测能力也达到70％以上的准确率(具体情况省略)，但是从下表7看到常数项C在公司是否发生财务危机的贡献率高达35．94％，进一步，如果采取这种样本进行研究，这显然会降低对公司是否发生财务危机预测的准确性。从以上研究看到，增加会计信息以外的信息，比如公司治理信息，显然有利于减低常数项的影响力度或贡献率，从而能更全面、真实、准确的对公司是否发生财务危机进行预测。

六、财务危机的防范、对策及建议

(一)按不同的行业进行防范

由前文得知，由于不同行业的经营方式、竞争开放程度等方面不同，各行业的公司产生财务危机的方式应当是多种多样的，试图采取一种模式、一套方法对各个行业进行财务危机防范显然是不切实际的。应当针对不同的行业，采取不同的防范措施。要加强和提升各个行业协会的功能，通过行业协会的协调、同业互助等方式把潜在的风险有效减低，直至避免。

(二)建立z式的财务预测模型

篇2

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2012）06-0032-40 收稿日期：2012-04-03

1 问题的提出

近年来，国内外经济发展格局不断变化，我国房地产行业也面临更多机遇和挑战，越来越多的房企开始探索适合自身生存与发展的商业模式。经过若干年发展，国内房地产行业经历了“捂盘、高价卖出，靠时间增值换取价值增长”的香港长实模式和“快速开发、快速销售靠提升资金流转换取价值增长”的美国帕尔迪模式两个阶段。随着时下国内愈演愈烈的政策调控以及国际游资的流转，我国房地产业的改革迫在眉睫，这也将直接决定房企未来的发展甚至生存。本文总结了业内最具代表性的六大商业模式，通过对标杆企业商业模式的比较研究，尝试预测第三代房地产商业模式及核心优势，以期能为国内房地产企业的转型升级提供参考。

2 商业模式概念及体系

目前学术界对于商业模式的定义仍然没有统一的认识，但大都认可商业模式是企业价值创造的逻辑，是企业与相关方之间关系的表达。至于商业模式的构成体系也没有统一认识，多数研究是基于不同角度、不同领域进行的，同时商业模式体系的研究与现实结合得越来越紧密，逐渐趋于实用性。本文采用的是《战略管理理论与方法》（王昶主编，清华大学出版社2009年出版）一书中基于Osterwalder教授提出的“商业模式九要素”提法关于本土化商业模式框架的界定，针对房地产行业特点，形成如图1所示房地产商业模式框架图。

3 中国房地产企业商业模式比较研究

3.1　中国房地产商业模式之一：万科的住宅快速制造模式

该模式将企业定位为房地产行业内的“制造企业”，以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。以城郊结合部的住宅开发为主，目标客户定位为中产阶层，竞争力来源于产品产业化和管理标准化，形成系列产品线，市场份额较高，净利润率较低，在10%～15%左右。该模式最显著的特征是“快速开发”、“快速销售”，目标是周转率达到60%。万科是该商业模式的开创者和践行者。万科于1988 年进入房地产行业，经历了业务多元化、专业化和精细化三个发展阶段，实现了从综合商社到客户导向型企业的蜕变。

价值定位：万科奉行“创造健康丰盛的人生”、“建筑无限生活”的理念，致力成为中国房地产行业持续领跑者。万科未来目标是要成为“系统集成商”，设计、建造、销售由其他专业厂商来完成。通过住宅产业化，公司可以有效整合产业链，提高公司产品的附加值。万科主要向中高端市场提品，以精装修主流住宅房和社区型商业房为主打产品，因其奉行快速开发的理念，在大幅度缩短住宅建设周期的同时也大幅度提高了劳动生产率，其项目开发周期一般在一到三个月。全国城市布局以百万人口为标的，主要集中在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域。

价值获取：万科主要通过住宅产业化、标准化生产来获取价值，客户覆盖率达到74%，2009年毛利率为29.39%，净利率为13.15%，业务中占90%的是装修住宅的出售，其余的是商业地产及持有物业，其中持有物业少之又少，远没有形成持续发展的形势。

价值网络：土地通过合作并购等方式实现，杜绝高价拿地。通过银行信贷、信托、海外融资、合作开发、股权融资及香港壳公司等多种方式融资。股权融资占净资产一半，总融资成本不高。自主开发为主，合作开发为辅，投资性房地产较少，大约占1亿元以上。与具有地区性资源和关系网络的房企，城投及地方政府合作。集中采购，自主销售，同时万科有专门的设计院。

价值维护：万科奉行不行贿原则；获各大银行总行授信；通过物业、企业规模及董事长营销建立品牌；成立万客会维护客户关系。

此种商业模式的发展瓶颈也比较明显：其一，因为业务相对单一，因此风险较大；其二，快速制造，周期大幅度缩短，而技术水平将直接决定资金的周转；其三，目前国内城市扩张的速度也在逐渐放慢。解决瓶颈的突破出路为：其一，拓展二三线城市；其二，打造更长的产品线，做全产品线的开发商；其三，通过产品标准化来维持高周转率；其四，积极参与国家的保障房开发；其五向建筑施工延伸，使产业链内部一体化。

在运用此种商业模式时要注意其适用条件：其一,企业必须具备充裕的土地获取控件和相对合理的地价水平；其二,资金周转率必须较高，开发周期一定要短；其三，具备住宅标准化的生产技术作为发展基础。

篇3

然而4年前“限购令”的出台，正式意味着我国房地产行业黄金时代的终结及行业拐点的到来。行政化的手段带来的不仅仅是对行业本身的影响，更深层次是导致了大众心理预期的转变。未来我国房地产行业到底何去何从？房地产行业的未来走势如何？是否还存在着发展机会？本文试图就上述问题作出粗浅的分析。

一、行业走势分析

首先，从理论上分析，任何行业的发展都有其自身的客观规律，“春生、夏长、秋收、冬藏”，这不仅仅是大自然季节更替的客观规律，也是大到国家、社会，小到单位、个人的普适法则，任何事物的发展都呈现出“上升一调整一再上升一直至衰退”的螺旋式发展轨迹。我国的房地产行业也不例外，经过改革开放以来数十年的“春生”阶段的急速扩张及粗放式发展，接下就是调整和转型的“夏长”阶段，在这一阶段，整个行业的产值不会再像以前那样继续高速增长，甚至还可能会有所下降，但行业内的调整、整合、转型不会就此停止。完成“夏长”这一阶段后，则必将迎来行业的“秋收”阶段，笔者判断，届时很有可能是我国房地产行业继“黄金十年”之后的“白银十年”。

其次，从客观情况上分析，作为国家经济支柱的房地产业，不可能一下就垮下去，否则必将危及我国整体宏观经济形势，这一点从国家近期对房地产业调控政策思路的微妙转变中已经得到了佐证，“限购”这一行政化的手段必然会被全面取消，而取而代之的是更多“市场化”的手段，“通过市场机制、市场手段来自然消化行业泡沫”已成为政府调控房地产行业的基本指导思想。

再次，二胎政策的实施及改善型需求的释放会给我国房地产业带来源源不断的“刚性需求”。而支撑这一需求其实是中国几千年来“农耕文明”文化，中国人对土地和房屋有着特殊的感情及心理需求，这一文化是与西方的“海洋文明”截然不同的，因此国外的所谓“理论及经验”不能简单的、形而上学地用于分析这一根植于中国特有文化氛围的房地产行业。

最后，在移动互联网时代，传统的房地产项目，特别是商业地产项目，必将与文化、旅游、电子商务等行业进行更加深层次的融合，从而迸发出更多的适应移动互联网时代的新型地产项目，推动房地产行业进一步转型发展。

综上所述，尽管中国房地产行业“野蛮生长”的“黄金年代”已经过去了，但是并不意味着房地产行业就有没有发展机会了，理性的分析让我们看到房地产行业其实是“危中有机”的。

二、投资机会分析

首先是并购类机会，由于国家银根的定向紧缩，必然有不少的项目，特别是中小房地产商的项目会处于资金链断裂乃至破产的境地，这为房地产行业内提供了难得的并购类机会。介入之后或自行开发运作，或转让，由于接手成本低，都有望获得可观的溢价收益。

其次是转型机会，只要能深刻把握房地产业发展趋势和规律，凭借已有丰富管理经验及业内资源，完全有可能以全新的思维和经营理念打造出新型的商业地产项目，从而带来项目估值的大幅提升。

总之，只要规避明显供过于求、而又缺乏中心城市辐射和人口聚集能力的二三线城市项目，聚焦一二线城市中心城区的优质项目；规避传统的商业地产项目，聚焦新型商业地产项目，我国房地产行业的机会不少。三、大力发展互联网商业地产

笔者认为，未来房地产行业的发展机会在于商业地产，而商业地产的机会在于新型的互联网商业地产。何谓互联网商业地产？目前业内并没有统一的意见。前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：“淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网，是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。”笔者试图从以下几个层面对互联网商业地产的特征进行描述：

互联网商业地产不同于传统的商业地产，其实质是是对传统地产商业模式的创新。传统商业地产的模式无非是两类，一类是先设计、开发，再出售套现；另一类是先自持物业，择机出租或出售获利，无论是哪一类获取都是转售收入、租金收入及未来的溢价收入。而互联网商业地产则试图打破这一传统模式，更多从用户体验、平台、规模和流量上做文章。

篇4

一、引言

过去十年，房地产行业处于发展的黄金时代，土地增值速度快，房地产企业普遍的商业模式为：增加土地储备和高房价，这个时候公司持有土地就能获得丰厚的回报，这也就是房地产行业的重资产模式。但是，在中央不断加大对房地产行业调控力度的现实背景下，房地产企业现行的重资产商业模式正面临越来越严峻的挑战。土地价格不断上升，而房价的单边高速上涨的时代已经结束，房地产企业高利润的时代已经结束，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，公司是否应该从重资产转变成轻资产的商业模式值得探讨。本文对保利地产进行财务分析与评价，并结合保利地产近年来的轻资产的战略布局，探讨房地产企业在轻资产发展之路上应该何去何从。

二、财务指标分析

根据证监会行业分类指引，在我国A股上市的房地产企业中，2014年保利地产实现的营业收入仅次于行业龙头老大万科A，以营业收入计算的市场占有率达到了12.59%。因此，本文选择万科A作为可比企业，对保利地产2012年2014年的财务数据进行分析与评价（详见表1）。

（一）偿债能力分析

从短期偿债能力看，2012到2014年保利地产流动比率、速动比率基本呈缓慢上升趋势，且高于万科A，说明公司短期偿债能力较强。但是从长期偿债能力来看，保利地产和万科A的资产负债率都较高，虽然近三年有所下降，但是下降幅度并不大，说明公司较多的运用财务杠杆，而公司仍处于重资产的运营模式，债务人承担着较大的风险。

（二）盈利能力分析

2014年保利地产的净资产收益率和营业毛利率都高于万科A，说明保利地产的营业收入虽然低于万科A，但是公司投入资本的回报率高于万科A，而在房地产企业高利润时代结束之际，通过轻资产战略提高公司的资产回报率将成为公司未来的出路。但从2012到2014年，保利地产和万科A的净资产收益率及营业毛利率都呈下降趋势，主要原因是近年来国家对房地产的调控，房地产行业不再处于黄金时代，公司通过降价等促销的方式提高营业收入，降低了净资产收益率和营业毛利率。

（三）营运能力分析

由于从拿地到交房需要经历较长的时间，房地产企业资产周转率普遍较低。近三年保利地产存货周转率及总资产周转率有小幅提升，存货周转率一直略低于万科A，但总资产周转率高于万科A，说明保利地产在资产周转方面管理较好。

（四）成长能力分析

2012至2014年，保利地产和万科A总资产增长率和营业收入增长率都呈快速下降趋势，说明随着房地产黄金时代的过去，房地产企业高增长模式也逐渐消失，取而代之的是低速增长，因此，如何成功转型成为房地产企业思考的问题。

三、公司战略分析

（一）信保基金

2010年6月，信保（天津）股权投资基金管理有限公司（简称：天津信保）成立，天津信保由保利地产和中信证券合作设立，两者各持股40%，余下的20%股份由信保基金高管及其他投资者持有。2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%，信保基金把几乎所有的钱都投向了保利地产旗下的项目，这为保利地产的跨越发展提供了高效的融资渠道。公司2014年年报中房地产项目汇总表显示，在近四年新增项目中，其所占平均权益比率一度低至65.3%，其1/3的新增项目权益由合作方持有，这其中，信保基金占据多数。引入信保基金在项目层面的持股权，有助于保利地产降低现金流压力，而借助信保基金，保利地产也成功地将上市公司负债率降低。

信保基金是保利地产实施轻资产战略的途径之一，与目前市场上以债权投资为主的被动型房地产私募基金不同，信保基金基本上全是主动型股权投资。2013年该基金实现净利润2.75亿元，保利地产董事长宋广菊更预计，信保基金有望在未来3至5年内为公司贡献5%至10%的净利润，成为公司新的利润增长点。

（二）养老地产

2011年保利地产正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入，至今已逐步形成了“居家养老、社区养老、机构养老”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。养老地产其实是微利行业，但是公司已经建立自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。

因此，公司的养老地产也是公司实施轻资产战略转型的方向之一，公司看重的是未来养老地产的市场，当未来公司能够依靠住房销售获得的利润下降时，专业化地产将为公司带来盈利，公司可以依靠前期发展的养老地产的服务收入盈利。

综合以上分析，我们可以看到，保利地产2014年的财务表现其实是较好的，但从财务指标我们也可以看到，公司的资产周转率较低、收入增长率和净资产收益率也逐渐下降，说明即使是行业领先企业也逃不过公司面临转型的挑战。而通过保利地产的年报，我们发现，天津信保基金的成立运作以及养老地产的战略都是保利地产实现重资产向轻资产转型的重要尝试，尽管目前房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，房企的轻资产业务并非其主营业务，收入贡献有限，但是随着房地产行业暴利的结束，轻资产必将是房地产行业未来发展的新方向。

参考文献：

[1]张小富，苏永波.新形势下房地产企业转型研究[J].建筑经济，2013（8）：7679

篇5

中国房产信息集团由中国领先的房地产服务公司易居(中国)控股有限公司与中国及全球华人社群领先的在线媒体及增值资讯服务提供商新浪共同创建。

在上市当天的新闻会上,新浪CEO曹国伟表示:“CRIC成功上市,是易居中国和新浪合作的重要一步,也是我们在垂直领域商业模式探索的有益尝试,我们很高兴有机会发挥双方的协同效应。”CRIC联席董事长、易居中国董事局执行主席周忻表示:“今后,双方将充分发挥其股东新浪网和易居在各自领域的领先优势,两部分子业务单元将充分进行沟通,整合优势资源,实现协同效应,进一步巩固CRIC作为中国地产信息服务第一品牌的地位。”

CRIC在纳斯达克成功上市,成就了中国房地产信息服务领域的一个营销创新范例。

模式创新成就CRIC行业领先地位

首先,是商业模式的创新。

“作为成功登陆纳斯达克的首家中国地产科技概念股,相比传统的房地产信息服务企业,CRIC独特的商业模式是其他企业所不具备的。”易居中国董事局执行主席周忻说,“通过整合上市,在国内房地产信息服务市场、房地产咨询顾问服务市场、房地产网络广告市场、房地产研究团队规模及覆盖领域上,CRIC均排名第一,成为国内最大的、拥有整合线上线下平台的专业房地产信息服务平台。”

根据双方公开的资料,新浪乐居的互联网房地产业务大约覆盖了中国的72个城市,克而瑞房地产数据库和信息咨询服务覆盖的城市超过了56个,双方的销售网络整合后,CRIC拥有中国房地产行业覆盖地域最广泛的销售网络。

以信息和咨询顾问服务为技术核心建立起来的CRIC数据库目前是中国最大、最先进的房地产数据库,成为众多房地产公司、政府部门和专业机构采用的权威房地产数据库。以克而瑞权威的数据库为基础全面提供房地产信息和咨询服务,与新浪乐居覆盖全国的网民数量、巨大的网络流量、丰富的网络运营经验、国内最大的房地产网络广告市场占有度相结合,必将给CRIC带来强大的协同效应。

协同效应构筑CRIC竞争优势

协同运营,显然是CRIC在中国房地产信息服务领域进行的运营创新。

篇6

20年前，刚过而立之年的蔡鸿岩加入了《中国经营报》房地产报道组，从此“一入房产深似海”。蔡先后在《中国经营报》和前者的姊妹报《精品购物指南》（以下简称《精品》）负责房地产报道。至今令蔡颇为自豪的是两个“70%”：1995～1999年，在他任职《精品》房地产编辑室主任时，《精品》全部广告收入中的70%来自房地产行业，而北京房地产行业70%的广告投向了《精品》。

1999年，乐观形势戛然而止――他被报社“除名”了。时下的蔡将这一结果归因为“报社高层斗争”。

3年后，蔡得以重回报社，但短暂回归后，他选择了创业――筹办楼市传媒。他的创业理由很简单：“自己积累了那么多客户资源，最起码大家会捧场。”

2003年10月，非典疫情刚刚平息，蔡鸿岩便开始招兵买马。他最初并没有准备像老东家《中国经营报》那样办一本“正儿八经的刊”，而是选择了DM（Direct Mail advertising直接邮寄广告）方式，将杂志免费赠阅给读者。此外，蔡还有一个“以量取胜”的策略，最早两期《楼市》杂志，每期发行量均达6万多册。可是，期待广告资源滚滚而来的他却遭遇了另一种现实。

眼见杂志业务缺乏爆发性增长，而纸媒行业已哀鸿遍野，蔡鸿岩开始在互联网上寻找机会。

2009年，蔡鸿岩开始了第一次互联网尝试――在网上帮海南卖房子。他的模式类似今天的创业者们言必称的O2O，“用网络聚客，线上传递信息，然后在线下交易”。

时运不济，蔡再度遭遇骨感现实。项目刚刚启动，海南建设国际旅游岛的政策就出台了，曾经滞销的海南房产一下火了起来、不再愁卖了。更为重要的是，在网络技术方面，楼市传媒缺乏专业团队支撑，项目最终被迫搁浅。

2010年，在吸取了海南房产营销教训后，蔡挖角来一个“技术大拿”――王小虎。王曾在上市公司掌上灵通担任过CTO。

经过近半年的打磨，2011年4月，蔡鸿岩的团队在苹果应用商店推出了国内首个房地产行业新媒体客户端――i楼市。这款定位于房地产行业信息展示平台的App，在为开发商和购房者提供新闻资讯的同时，另为客户展示全国各大城市甚至海外新房源。

与大多数App一样，i楼市遇到了商业模式难题。“模式还很简单粗暴，就是卖广告。2012年这个项目赚了300多万，净利润100多万，但商业模式却不是我们想要的。”蔡鸿岩反思称。 试错新渠道

2013年，微信的火爆让蔡鸿岩有了做电商的打算，“屡败屡战”的他决定出手。这一次，他跳出媒体窠臼，做了一款基于微信的房地产分销应用平台――卖房邦。

在总结传统媒体人思维弊端时，前传统媒体人、NTA传播创始人申音认为，媒体人乐于追随潮流趋势，却不敢逆向思考和背道而驰。蔡鸿岩的这次探索，可谓把潮流趋势利用到了极致：卖房邦既有O2O概念，又有社会化属性，还有众包、平台等流行元素。

蔡介绍说，经纪人注册、登陆后，可以将卖房邦上的楼盘信息分享至微信朋友圈或其他社交平台，而后只要客户有购买意向，经纪人就可以将该客户的信息提交给卖房邦，继而楼盘开发商会跟客户取得联系，并在线下进行交易。交易达成后，经纪人最高可以拿到成交额的3%作为佣金，而在传统房地产经纪公司，这一数字仅为0.2%～0.3%。

不同于传统房地产经纪公司和搜房网等房地产租售服务平台，卖房邦提出了“全民经纪人”的概念，即该平台认定的经纪人，不局限于房地产销售人员和中介经纪人，还涵盖了非房地产行业但有意从事房产销售的人以及兼职经纪人。

在蔡鸿岩看来，经纪人永远是房地产经纪行业的核心。“卖房邦不会和房地产中介公司合作，因为它就是给独立经纪人用的，我甚至可以把大部分利润让给终端经纪人。”

在房地产分销行业，“跳单”是经纪人们经常遇到的问题，作为客户和房地产商之间的桥梁，经纪人常因无法解决客户确认问题而被跳过。蔡鸿岩称，经纪人在卖房邦注册后，平台上会有他的分销记录，另有客户姓名、电话及具体日期，这在一定程度上能够解决上述问题。

篇7

每一个企业都有自己的战略，既不能用产品主义来定位顺驰的不足，也不能用速度主义来证明万科保守。房地产企业的优秀与否应该有一个综合的标准，包括销售额、开发能力、管理、企业文化、企业的核心价值观、企业的透明度、公共形象、行业的影响力、区域经济的影响力。顺驰和万科，谁能笑到最后？

顺驰模式，一飞冲天

从94年，顺驰从联想借资50万起家，到04年十余年时间，营收逾40亿，翌年，顺驰以惊人的速度成为营收过百亿规模企业。勿庸置疑，快速扩张是顺驰模式的显著特征。

顺驰何以能够后来居上，保持如此高速的发展？

谈到这个问题，必定要引出房地产行业的行业特性来。在早期房地产行业的关键成功要素是“政府关系和资金”两大要素，其中拿地是前提条件，跟政府关系好，才能拿到地，或者说以更“优惠”的价格拿到地，有了地且有资金才能运作项目，正是地方房地产开发商与当地政府的地缘优势，以及土地政策不透明，造成地产开发商走不出去，别人也难以进来的局面，这也是造成我国房地产企业大多都是区域品牌的症结所在。

而2003年年中国土资源部出台的新的土地政策（政策提出土地招拍挂概念）被业界普遍认为是地产商异地扩张的利好。顺驰的孙宏斌正是看准了这个机会，开始大张旗鼓的推行“做全国房地产No.1”战略。

不仅是2003年土地政策、金融政策调整给顺驰带来了新的契机，顺驰开始在全国不遗余力、不惜巨资拿地。要保持开发项目数量的高速增长，资金是个大问题，此时对于顺驰的发展，顺驰置业（二手房中介连锁）也功不可没。顺驰中国（地产开发）与顺驰置业（二手房中介）形成有效协同，正是顺驰模式的经典之处：

1、顺驰置业直接接触大量有住房需求的客户，建立了庞大的客户资料数据库。而这个数据库为房地产开发中的项目定位提供了非常翔实的市场信息和客户需求信息，提高了房地产开发前期的项目定位（即房地产项目的产品研究）的准确性，使顺驰的楼盘更加贴近客户的需求；

2、顺驰置业在经营二手房的过程中，有大量的客户押金趴在账上，顺驰置业可以将这部分资金来支持顺驰中国，以改善其现金流状况，一定程度上缓解顺驰中国在房地产开发上的资金压力；同时顺驰中国为顺驰置业的押金实现了增殖，也算是为顺驰置业的闲置资金找到了出路；

3、顺驰置业在全国约三十个城市的九百多家二手房中介连锁店，对顺驰中国来说，提供了一个巨大的客户资料数据库，使其营销更加有的放矢；而且其连锁经营模式也是顺驰中国的一个绝好的新楼盘销售终端，这是其他房地产企业无可比拟的。

一切看来天衣无缝，但是其中还是存在些许疑问。

高价拿地是顺驰要保持高速扩张的必要代价，而强大的资金需求要求顺驰缩短项目开发周期，顺驰当然也是想尽一切办法加快项目开发，譬如，对于设计部分，顺驰为了节约时间，几乎不招标，采用委托方式，毕竟招标很费时间，其逻辑无疑也是“用金钱换时间”，高成本于是给顺驰的房地产定价一个两难抉择：

如果房价定得低，则自然无法消化成本；

如果定得高，自然会延长楼盘销售时间，不利于资金快速回笼。

而且从顺驰的模式来看，要消化高成本，必然尽量定位中高端，虽然高端定位不意味着高毛利，但是低端定位常常意味着低毛利，而中高端客户大多是要“换房”的客户，其需求当然不会像第一次购房的客户那样迫切，购房决策也会很慢。从这点看，这与顺驰模式要求快速回笼资金的要求不符。

由此可推断，要真正解决顺驰的资金问题，唯有找到一个死心塌地、有雄厚实力的金融大东家。但是要知道，资金的逐利性，一旦房地产行业有什么风吹草动，或者顺驰内部经营有所不良征兆，资金必定会马上抽走，届时，对顺驰无疑是雪上加霜。

相形之下，顺驰的高成本，低价格模式如何能实现资金的积累，没有足够量的资金积累，对于房地产这种资金密集型行业来说，自有资金不足绝对是扩张的绊脚石。2005年11月3日，顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利投资基金的私募计划被无限期延迟。尽管没有解释原因，但是此后，顺驰进入全面收缩的调整，如此，顺驰模式对资金不足的抗御能力也可见一斑。

而且，今年国六条的出台，其中要求年房地产项目资金比例提高到35％，而目前房地产行业整体的资产负债率是72%，自有资金充足率只有28%，顺驰当然属于低者，显然，此新规定对顺驰模式更是当头一棒，甚至是对顺驰模式的致命打击。

万科模式，步步为营

作为房地产行业的明星企业，万科一直注重成本管理，房地产大多是非标准化产品，因此在房地产成本管理中，最为关键的是对“待发生成本”的把握，预期能把握得更细更准，计划才能做的更加合理，管理才能更科学，更精细。万科在成本管理方面的措施主要集中在三个方面：

其一，标准化的产品线。我们知道，万科的产品线比较单一，而正是这种单一的产品线，有利于形成标准化产品，而标准化产品相对非标准化产品而言，其成本控制更加容易，万科在追求创新时，在设计环节，新楼盘只有30％是创新的，70％是从原来的经验中继承而来的，这样既保证了产品的标准化，有保证了产品创新和产品线的延伸。更重要的是标准化的产品减少了工程管理中许多本不该发生的变更签证，工程管理也就更加顺畅。

其二，信息系统。万科也一直以来非常注重信息系统建设，房地产开发企业的流程相比一般生产制造企业而言较为复杂，其间的沟通协调量非常大，信息系统的导入，不仅可以提高工作效率，也可以时时保持信息渠道的通畅；

其三、庞大的采购信息数据库。有了这个数据库，建造成本预算的准确性也就大有保障，预算准确，其后的控制目标体系和考核指标体系的科学性、准确性就更强；

而这些，都是企业有序、高效运行的基本保障和推动因素，而这一切的结果，在于整个成本的降低。万科的目标成本管理差异率保持在5％左右，而同行大多保持在15%左右，而更多二三线品牌则在30％左右。

另外，作为房地产企业的排头兵，万科的品牌优势以及高品质的楼盘，理所当然更容易实现品牌溢价。

万科拥有“低成本，高品牌溢价”两把利剑，尽管如此，从万科的经营结果来看，近几年万科的销售利润率平均在10％左右，平均净资产回报率也只有12％。

如果行业环境不变，而且顺驰的计划一切天遂人愿，顺驰在规模上超过万科也不足为奇，但是从经营结果上来看，未必就可观。

试问，一个只注重数量而不注重质量的商业模式，能算得上好的商业模式？

耐力与爆发力的对垒

再抬高视角，从行业的角度来看顺驰模式和万科模式，两者的差异就更加明显了：顺驰模式彰显出快速扩张的即时爆发力；而万科模式则显示出持续发展的长久耐力。

从未来房地产发展趋势来看，顺驰模式与万科模式谁将笑傲江湖，笔者给出大胆的推测。

总体来说，尽管土地的“不可再生资源”的特有属性，决定了房地产行业具有强烈的垄断色彩，但是在我国，由福利住房向商品房政策过渡的过程中，政府也一直没有松懈助力房地产市场的规范化和市场化进程的推进。

03年新的土地政策解决了土地政策不透明的症结，在一定程度上消除了房地产企业靠政府关系吃饭的怪象。但是房地产行业离真正的市场化还有相当的距离。

尽管今年5月份国六条的出台，也是出于这种初衷，且不谈国六条是否能对房地产行业的规范化、市场化起到多大的效果，但不可否认，规范化、市场化是房地产行业未来的趋势。

换言之，也就是房地产企业将逐渐实现从“资源优势”向“能力优势”的转型，房地产行业的关键成功因素也将从早期的“政府关系、自有资金和融资能力”转变为“成本、营销、设计”等因素。

在行业发展的大背景下，显然，万科的经营模式更加顺应了行业发展的趋势。

天有不测风云，谁能保证房地产行业总能一帆风顺呢。行业环境一旦过紧，无论是经济增长因素还是国家宏观调控政策因素等等，将会推动房地产行业的洗牌。

篇8

在移动互联网和大数据正改变人们生活的这个时代里，蔡鸿岩认为房地产这个传统行业也将会被互联网思维改造并产生“化学反应”，而蔡鸿岩也以积极创业者的态度在不断试错和尝试创新，推出了“买房邦”、“卖房邦”等多款产品。

老蔡的互联网转型

“我从1994年7月15日就开始做房地产报道，其间见证了中国内地房地产市场近二十年从无到有、从小到大，一直到‘泛滥成灾’的整个过程。”楼市传媒创始人蔡鸿岩如数家珍般介绍他从业二十年来的所闻所感。

二十年前，刚过而立之年的蔡鸿岩加入了《中国经营报》房地产报道组，从此“一入房产深似海”。蔡鸿岩先后在《中国经营报》及其姊妹报《精品购物指南》（以下简称《精品》）负责房地产报道。至今令蔡鸿岩颇为自豪的是两个“70%”：1995年至1999年，在他任职《精品》房地产编辑室主任时，《精品》全部广告收入中的70%来自房地产行业，而北京房地产行业70%的广告投向了《精品》。

1999年，乐观形势戛然而止――他被报社“除名”了。蔡鸿岩将这一结果归因为“报社高层斗争”。

三年后，蔡鸿岩得以重回报社，但短暂回归后，他选择了创业――筹办楼市传媒。他的创业理由很简单：“自己积累了那么多客户资源，最起码大家会捧场。”

2003年10月，非典疫情刚刚平息，蔡鸿岩便开始招兵买马。他最初并没有准备像老东家《中国经营报》那样办一本“正儿八经的刊”，而是选择了DM（Direct Mail advertising直接邮寄广告）方式，将杂志免费赠阅给读者。此外，蔡鸿岩还有一个“以量取胜”的策略，最早两期《楼市》杂志，每期发行量均达6万多册。可是，期待广告资源滚滚而来的他却遭遇了另一种现实。

眼见杂志业务缺乏爆发性增长，而纸媒行业已哀鸿遍野，蔡鸿岩开始在互联网上寻找机会。

2009年，蔡鸿岩开始了第一次互联网尝试――在网上帮海南卖房子。他的模式类似今天的创业者们言必称的O2O，“用网络聚客，线上传递信息，然后在线下交易”。

时运不济，蔡鸿岩再度遭遇骨感现实。项目刚刚启动，海南建设国际旅游岛的政策就出台了，曾经滞销的海南房产一下火了起来、不再愁卖了。更为重要的是，在网络技术方面，楼市传媒缺乏专业团队支撑，项目最终被迫搁浅。

2010年，在吸取了海南房产营销教训后，蔡鸿岩挖角来一个“技术大拿”――王小虎，他曾在上市公司掌上灵通担任过CTO。

经过近半年的打磨，2011年4月，蔡鸿岩的团队在苹果应用商店推出了国内首个房地产行业新媒体客户端――i楼市。这款定位于房地产行业信息展示平台的APP，在为开发商和购房者提供新闻资讯的同时，另为客户展示全国各大城市甚至海外新房源。

与大多数APP一样，i楼市遇到了商业模式难题。“模式还很简单粗暴，就是卖广告。2012年这个项目赚了300多万元，净利润100多万元，但商业模式却不是我们想要的。”蔡鸿岩反思称。

瞄准“平台”

2013年，微信的火爆让蔡鸿岩有了做电商的打算，“屡败屡战”的他决定出手。这一次，他跳出媒体窠臼，做了一款基于微信的房地产分销应用平台――“卖房邦”。

在总结传统媒体人思维弊端时，前传统媒体人、NTA传播创始人申音认为，媒体人乐于追随潮流趋势，却不敢逆向思考和背道而驰。蔡鸿岩的这次探索，可谓把潮流趋势利用到了极致：卖房邦既有O2O概念，又有社会化属性，还有众包、平台等流行元素。

蔡鸿岩介绍说，经纪人注册、登陆后，可以将卖房邦上的楼盘信息分享至微信朋友圈或其他社交平台，而后只要客户有购买意向，经纪人就可以将该客户的信息提交给卖房邦，继而楼盘开发商会跟客户取得联系，并在线下进行交易。交易达成后，经纪人最高可以拿到成交额的3%作为佣金，而在传统房地产经纪公司，这一数字仅为0.2%～0.3%。

不同于传统房地产经纪公司和搜房网等房地产租售服务平台，卖房邦提出了“全民经纪人”的概念，即该平台认定的经纪人，不局限于房地产销售人员和中介经纪人，还涵盖了非房地产行业但有意从事房地产销售的人以及兼职经纪人。

楼盘（开发商）、经纪人、购房者群体众多，行业内存在严重的信息不对称，使专注楼市的第三方平台存在市场空间。在蔡鸿岩看来，经纪人永远是房地产经纪行业的核心。“卖房邦不会和房地产中介公司合作，因为它就是给独立经纪人用的，我甚至可以把大部分利润让给终端经纪人。

篇9

万科集团总裁郁亮不久前表示，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，进入白银时代。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。言下之意，尽管不再金玉满堂，但是房地产行业丰衣足食依然不成问题。

按照“房地产行业斑马论”的观点，郁亮显然是个乐观主义者，他看到的房地产行业这只斑马是白底黑斑，我则是个悲观主义者，因为我看到的是黑底白斑。坦率地说，我不认为房地产业会马上迎来白银时代，从法律风险精细化管理的角度看，房地产业首先要迎来的恐怕是公堂时代，只有应对有方，才有可能进入白银时代。

官商模式引起的法律风险首当其冲。这一模式曾是黄金时代众多房地产商的选择，也是房地产商大发横财的捷径。但在如今反腐败的形势下，这一模式恐将带来致命的后果。大批官员已经因此被或是锒铛入狱，以官商模式起家的房地产商遭清算恐怕也是为时不远。

其次，房地产质量法律风险生命周期已到，开始进入爆发期，房地产业法律风险回归行业属性。使用瘦身钢筋等不合格建材引起的房屋质量法律风险的生命周期比较长，八年、十年甚至更长时间都很常见，这些蛰伏于房地产疯狂时代的法律风险如今已经陆续到了生命周期的爆发期，考虑到中国房地产市场化以来的建设规模，以及黄金时代房地产主要被当做投资产品导致的对房屋质量的忽视（当房屋被当做投资产品时，房地产开发商急于快速拿地盖房对房屋质量疏于管理，常见的层层分包导致成本压力剧增，可能引发的房屋质量堪忧，而购买者则根本不关心房屋的质量，因为很多人根本不打算住，房屋质量问题因此被掩盖），已经陆续爆发的房屋质量法律风险一旦大规模爆发或将给房地产业带来意想不到的灾难。房屋质量法律风险的严重性体现在房地产商的赔偿责任不仅仅限于房屋本身，由于房屋质量必然引发的人身、财产赔偿以及其他相关责任，恐怕也是一个天文数字。

再次，在房地产停滞和下行期间，房地产开发商，业主和潜在的购房者的心态都将发生巨大的变化，这种变化将打破房地产行业各方参与者原有的权利与义务的平衡，引发大量法律风险。

从房地产商的角度看，传统销售的受阻，可能引发银行信贷或民间借贷法律风险的爆发，导致资金链断裂。与此同时，由于利润空间受到强力挤压，房地产商成本控制压力进一步加大，出现房屋建筑质量法律风险以及不能兑现原先销售承诺的可能性也会随之上升。在成本控制的压力下，这些产品质量法律风险及其相关的侵权法律风险产生的可能性大大增加，房地产商法律风险敞口完全打开。房地产行业外部环境已经开始发生质的变化，房地产商需要面临企业战略、商业模式、营销模式等方面的根本性调整，这些调整同样会导致新的法律风险的出现。

篇10

而房地产业很难依靠资产溢价。因为，房地产的实质是轻资产行业。虽然，在外界看来，地产商持有大量的固定资产——房子和土地，但这些资源对于开发商来说，恰恰是流动性资产，持有就是为了卖掉。这种方式决定了，房地产行业不能依靠产权溢价，而更多要依靠金融杠杆来获益。

金融杠杆的方式多种多样，有的靠银行间接融资，也有的靠PE或发行项目贷、公司贷等直接融资，如何把金融杠杆用好恐怕是以后房地产行业主要研究的问题。

很多媒体说到房地产，总是用到“暴利”这个词。为什么暴利不能跟降价空间联系在一块？就是因为有金融杠杆的存在。比如开发商的成本是1万元，售价只有1.1万元，但仍没有摆脱暴利的指责。其根本原因是，开发商自己只出很少一部分成本，其余的则靠开发贷款、按揭贷款等金融杠杆给予支撑。要想摘掉“暴利”的帽子，开发商就要更大限度安全、低风险、合理配置风险，配置金融杠杆。这是目前地产行业区别于制造业的重点。

用医患关系来比喻目前的中国房地产行业，其实是比较形象的。比如，面对一个发高烧的患者，医生本想采用正常的方法、途径、药物诊治。但是，病人家属在旁边却不断质问：“大夫，病人的烧怎么还没退？这都一天了。你真是庸医”，并逼着大夫给病人吃治标不治本的所谓特效药。迫于病人家属的压力，医生只能用一夜时间先把病人的烧给退了，至于到底是什么原因引起的发烧，是病毒还是感染，根本没时间去思考。