绿化面积计算规范模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇绿化面积计算规范，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：G255.4文章编码

一、前言

宗地图是表示地物的平面位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，主要服务于土地管理，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是在分幅地籍图的基础上编制而成，当没有建立基本地籍图的成果资料时，也可按宗地施测宗地图，应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量最主要部分。在《地籍调查规程》TD/T 1001—2012中对宗地图作了详细的描述，并附有样图，但作为测绘单位在实践工作中碰到的诸多问题有各式各样的理解与不同的认知，本文就建设工程宗地图制作中的宗地面积与建筑占地面积两点内容的展开探讨。

宗地面积

宗地面积是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。界址是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。它是标定宗地权属界线的重要标志。在进行宗地权属调查时，对照原勘测定界图。在《地籍调查规程》4.3.e）中说明公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。按此理解为宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是一块有确定边界、有确定权属的土地。

工作中常遇到权属界线难确定的情况有：

1：对超出（原勘测定界图用地范围线）的权属界线，实际占用的土地边界线的不计入宗地面积，图上用工作界线符号表示并计算面积。

2：权属界线超出建筑红线而未出原勘测定界图用地范围线，或当宗地图与红线图有区别时，以最终签订合同时所附宗地图为准。因红线图是宗地图制作及合同签订前的一个中间过程。

3：在权属界线（原勘测定界图用地范围线）内，除了固定建筑外没有其它明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线用地，现状实为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地。甚至有的上面为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地，其下为地下停车场、防空地下室等此类在权属界线最难确定，争议颇多。有按建筑占地来确定权属界线，也有按绿化带、构筑物等来确定。对照《地籍调查规程》4.3.e）：公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。本人建议参照勘测定界图用地范围线内按明显界标物以最大面积圈定，得以保障建设单位的权益；实地除了建筑物占地外确无法判定权属界线的按建筑物占地划定。

第3种情况在城市管理中也带来了争议，前不久《温州市民停车被罚50元不服处罚告城管》一文中双方各执一词，就车停原属于鹿城区文化中心地块用地范围之内，当事人何先生说是绿化带以内的地方属于鹿城文化中心地块，而城管方面回应称，何先生所称区域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制办公室浙府法函［2009］99号《复函》的中第二点定义，属于人行道范畴。本人特地赶到温州实地看了鹿城区文化中心地块，却实如何先生所说是绿化带外还有人行道与行树，行树就依着路牙，应为道路绿化，人行道以内的绿化带如为鹿城文化中心用地范围，绿化带视为鹿城文化中心构筑物，以保障建设单位的权益，以绿化带为明显界标物划为鹿城文化中心宗地权属界线。目前，法院已经受理此案，将择日开庭审理此案。法院的审理将为我们往后碰到此类问题更全面释解《地籍调查规程》，更符合现实社会发展。

建筑占地面积

TD/T 1001—2012《地籍调查规程》A2.2条16里的建筑占地面积为宗地内建筑物基底占地面积。关于基底面积的具体测量计算方法国家还没有专门的规范。实际操作中建筑基底面积是按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。这就与规划验收的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）竣工图及有关资料的建筑占地面积计算有不同，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。用于房屋产权登记的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.12条房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。

按《地籍调查规程》来分建筑占地面积应为竖直墙的地面肉眼看见扣除勒脚墙体加厚的部份，而规划验收以实测占地建筑面积除去墙面抹灰、镶贴块料、装饰性幕墙等装饰面来分。到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，是持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些建设项目审批时还是按照规划师以勒脚以上外墙结构外边线计算，这样外墙装饰贴面、外墙保温层、飘窗凸窗等可以不计入面积。

总结

宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图是土地证上的附图，图中数据都是实量得到或实测得到的，精度高且可靠，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，与土地权利证书一起成为土地登记内容的法定依据，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有感到可靠的法律保证。界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。

参考文献：

1）《地籍调查规程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》浙建房[2007]51号

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中图分类号:TU984 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0073-02

建筑工程竣工规划验收测量(以下简称:竣工测量)是指通过测量技术方法对已竣工的建筑物准确测定建筑的形状、平面位置与高度、以及与周边建筑和规划界线的关系,并根据测量数据计算建筑物面积,是对规划局所核发的《建设工程规划许可证》的建筑工程的验收,即审核建设单位是否按照该工程的《建设工程规划许可证》的要求进行建设。所以对建筑工程进行竣工测量是必要的。

在我国建筑工程竣工规划验收测量是在单项工程竣工之后进行的重要工作,是城市规划行政部门对已批准的建设工程进行规划监督检查的基本环节。而我国现在在建筑工程竣工测量方面并没有统一的规范为依据,特别是在编制图形图方面更是方法各异。本文以广州市城市规划验收竣工测量工程为案例,阐述了广州市规划验收竣工测量技术、作业方法和建筑面积计算面积时应注意的相关问题及解决方法。

1 竣工测量的技术依据及精度

1.1 竣工测量技术依据

由于竣工测量表示的内容较一般的工程测量与地形测量更丰富、更复杂,所以在满足工程测量普遍性要求的前提下还应参考其他规范,即其参考的作业依据如下。

首先,应执行《城市测量规范》、《全球定位系统城市测量技术规程》、《国家三、四等水准测量规范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形图图式》、《建设工程面积计算规范》等规范和标准。其次,竣工测量成果需要测量各层单体并计算建筑面积,则需要测出每一层的外轮廓线并明确建筑面积的计算标准,分别表示计算全面积、半面积及不计算面积的部分,应执行《房产测量规范》、《建设工程建筑面积计算规范》。最后,竣工测量成果需标示竣工建筑物和权属界线类地物与用地红线、规划道路(河道、绿化带、历史保护建筑等)控制线的关系,这类地物的测绘应参照《地籍测量规范》。

1.2 竣工测量的精度

(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置关系测量必须采用经鉴定的钢尺直接量。丈量总长与分段丈量长度之和的较差≤±10cm[2]。

边长测量的精度要求:

Ms≤±0.001L (L>20m)

Ms≤±0.01 (L≤20m)

Ms和L单位为m。

(2)高度测量可用直接丈量或光学测距三角高程测量的方法进行。垂直角测量用6秒级以上全站仪施测二测回,边长用光学测距施测一测回,仪高量至cm。高度测量的中误差≤±5cm。

2 竣工测量测量的内容与流程

外业测量:(1)采用全数字化野外测量方法测绘建设工程范围内的1∶500竣工数字化地形图,并转绘用地红线、规划道路和规划河涌等。(2)对有退缩要求的用地界桩和规划路(涌)特征点进行现场放样。(3)现场核验建设单位提供的建设工程竣工图与现状的一致性。(4)竣工规划验收要素测量。①测量各功能分区范围进行面积计算并汇总。②根据报建及放线要求形成建筑物平面位置关系图。③根据建筑物高度测量形成立面图。④建筑物属于公建配套设施独立用地时应测量用地面积。

内业处理:(1)填写《建设工程竣工规划验收测量成果汇总表》。(2)按适当比例尺绘制建筑物平面位置关系图。(3)绘制具有代表性的建筑物立面图或剖面图(含地下室覆土层厚)。

3 竣工测量内业处理

3.1 建筑物总高度的计算

(1)坡屋面建筑。

坡屋面建筑一般指别墅、顶层为复式的建筑物,这样建筑物总高度由内地台即±0.00算至檐口顶。

(2)平屋面建筑。

平屋面建筑比较常见,其总高度由内地台即±0.00算至顶层女儿墙顶。

(3)突出屋面的楼梯间、电梯间、机械房、水箱间等不算入总建筑高度。应按图1所示计算屋面建筑高度。

3.2 竣工测量图形编制

3.2.1 地形图编制。

(1)地形图的地物元素应全部实测所得。地形图上应转绘建筑范围涉及的全部用地界线(红色)、规划道路(红色)和规划涌(蓝色),如有特殊意义的建筑物控制线时也应展绘。(2)地形图的实测范围为用地界线范围或建筑范围,并向界线外扩测30m,同时应标注相邻单位名、地名、路名、门牌号码,通过地形图中便可了解验收工程周边的建设情况和单位信息。(3)应适当增加高程点密度,同时应测量相邻用地的高程,以便于从地形图中判读室外地坪竖向标高关系,以及建筑用地与周边规划道路、相邻用地的竖向标高关系。

3.2.2 平面位置关系图编制。

验收测量平面位置关系图是反映建筑物是否按规划审批位置、形状、大小来建设。在绘制时应注意以下几点。

(1)建筑物尺寸的标注应有代表性,简单、明了,原则上首层尺寸应全部标注,对于建筑物塔楼部份比较复杂的可适当取舍,以保证图面线条的清晰、整洁。(2)参考原报建审批的征地红线图、总平面图和放线册,转绘与报建有关的用地界线、规划道路和规划涌。(3)退缩间距标注位置与报建四至图、放线册退缩间距标注位置应一致,退缩的参照物(线)亦应一致,如放线册标注位置与报建四至图标注位置不一致,则以放线册的位置为准。不满足报建四至退缩要求的数据用红色表示,满足的用黑色表示。(4)对于间距较多的群体建筑物可用不同颜色表示并加以说明。

3.2.3 立面图编制。

绘制立面图时,首先要选择能全面反映立面变化的立面方向。当一个立面图不能全面反映立面变化时要绘制两个或多个立面图。

3.3 面积计算中常理解错误的问题

现在的建筑物比起以前较为单一外形的建筑物来说外观造型更美观、复杂。这对于竣工建筑面积的测量和计算的要求更高,除了测量技术要提高之外还必须认真学习有关建筑面积计算的规范,熟悉面积计算的有关规定,才能为城市规划行政管理部门提供可靠、准确的数据资料。

(1)坡屋顶顶层的面积计算。

很多别墅和顶层为复式的建筑天面都设计为坡屋顶,当利用坡屋顶空间时,此部分的建筑面积通常的做法是:只要该层的净高度超过2.1m则全部计算面积。但是,这样处理并不恰当。正确的计算应该是:净高超过2.1m的部分计算全面积,净高在1.20m～2.10m的部分应计算1/2面积,净高不足1.20m的部分则不计算面积。

平面图中阴影部分应计算全面积,两侧计算半面积。该层的建筑面积应为:

S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2

(2)建筑基底的面积计算。

建筑基底面积是指建设工程首层平面建筑物外墙边线在地面的投影所围合的面积,如果首层为架空层,则为架空层柱边线在地面上的投影所围合的面积[3]。基底面积包含建筑内部的中空部分面积,对于四周为建筑物围合的天井或庭院。

如表1此部分面积亦应计算为建筑基底。阳台是计算半面积的,但对于首层的阳台,阳台面积应全面积计入建筑基底。

(3)特殊情况下的面积计算。

社会经济的高速发展,人们的审美观越来越高,很多建筑的设计越来越复杂,建筑物的设计除了空间实用外还讲求外形的美观,这就给我们测算其面积提出了很多新的问题。对于一些在面积计算规范上没有明确的建筑物,该如何计算其面积呢?我们认为建筑面积的计算应遵循“设计不利用的空间,不计算建筑面积”的原则。如某建筑的装饰阳台,此阳台的设计户主利用不了此部分的空间最多也就是摆放花盆,但由于户主能不能出去淋花都成问题。此阳台只是为了该建筑的外形更美观,属于装饰性的建筑,不应计算面积。

4 结语

竣工验收测量是城市规划批后管理的一项重要程序,是实施城市规划审批后动态管理的重要举措,是对《城市规划法》贯彻落实的具体表现。竣工测量成果是规划行政管理部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据。对房地产市场规范化起了推动作用。

本文针对竣工验收测量过程中的地形图编制及面积计算方面经常遇到的问题提出了个人的多项验收工程积累的解决方法,希望本文中提出的相应方法能给读者带来一定的帮助。

参考文献

[1] 谭荣一.测量学[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.

篇3

中图分类号： O329文献标识码：A 文章编号：

一、竣工测量的技术应用现状

l室内地坪测量

为了做好建筑物地坪高度的测量工作，都要对每一幢相对独立的建筑(包括新建的建筑物及北侧的原有建筑物)地坪高程进行测量。地坪高程测量采用纳入图根水准测量线路(或采用图根三角高程测量)的方法。住宅楼或大型建筑物的室内地坪至少选择两个不同位置进行测量，确保高程得到检核。

2 绿地面积计算

建筑工程绿地面积为建设用地范围内的公共绿地、宅旁绿地、配套设施附属绿地和道路绿地组成，包括居民能够方便进入、满足当地植树绿化覆土要求的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

2. 1绿地面积计算范围

①公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其他带状、块状绿地，同时满足宽度不小于8m，面积不少于400m2。

②中心绿地与宅旁( 宅间) 绿地的主要区别为: 有三分之一以上的绿地面积在规定建筑间距范围之外。可作为中心绿地，否则作为宅旁( 宅间) 绿地。

③宅旁( 宅间) 绿地面积计算起止界为: 绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边，当小区路设有人行便道时计算至便道边; 沿居住区路、城市道路则计算至红线; 距房屋墙脚1.50m，对其他围墙、院墙计算至墙角。

④道路绿地面积计算: 以道路红线内规划的绿地为准进行计算。

⑤院落式组团绿地面积计算的起止界为: 绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1 m，当小区路设有人行便道时算到人行便道边; 沿居住区道路、城市道路则计算至道路红线; 距房屋墙脚1.50m。

⑥块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地，沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至红线。

⑦满足规定的日照要求的建筑小区内部公园、小游园、水面、屋旁小路的面积计入绿地面积。

⑧架空层绿化、屋顶绿化及植草格式绿化不计。

2. 2绿地面积量算方法

①直接量算法: 绿地面积可以在验收总平面勘测图( CAD 图) 上独立采集两次，取两次量算中数为绿地面积量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法计算，将不属于用地红线内绿地的面积块减去非绿地面积，如: 建筑基底面积、停车场( 植草式车位) 面积、路宽大于2. 50 m 道路面积等。倒扣法绿地面积计算的计算公式:

总绿地面积= 总用地面积－总非绿地面积

3建筑面积测量

面积测算以建筑单体为单位，多层建筑分层测算，其中底层车库、房顶阁楼、配套附属用房面积均单独测算。

(1)面积测算应首先利用该项目的施工图进行室内审图：

①室内审核建筑物外轮廓是否与施工图一致；

②建筑物分层、阳台、楼梯等细部构造外形是否与设计图一致：

③根据采集的建筑物细部坐标量取间距，与设计图进行间距比较；

④复印或打印施工图作为面积计算草图供实地复核。

(2)室内审图后进行实地丈量和复核：

①实地逐幢、逐层检查建筑物细部构造是否与施工设计图一致，必须确保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持测距距仪或钢尺实地丈量建筑物外部及内部各类间距、内空间高度；

③将距离、高度、用途等标注在草图上，确定建筑物各部位面积计算方案；

④发现竣工建筑物未按图施工时(尺寸、用途等变化)，应现场仔细复核确认。

4竣工地形图测绘

4．1主要精度指标

(1)一级GPS控制点精度要求详见《全球定位系统城市测量技术规程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水准每千米全中误差≤+10mm，最弱点高程中误差≤+20mm；

(3)图根点相对于已知点的最弱点点位中误差不大于±5cm；

(4)地形图平面精度：重要规划地形地物要素点位相对临近图根点中误差≤±5 cm，其余参照《城市测量规范》精度要求；

重要规划地形地物包括：

①建城市道路边线；

②城市河流驳岸线；

③已建居住小区、医院、学校房屋角点及围墙拐点；

④新建房屋主要角点；

⑤加油站、燃气供应站、变电所以及化工企业等高危险、高污染的场所的建筑物和重要设施；

⑥高压线塔(杆)、通信线杆、热力管线支撑杆、微波塔等设施中心位置；

⑦名木古树位置、文物保护单位的建筑物角点；

⑧地下人防设施的角点；

⑨其他在间距方面矛盾突出的地点。

(5)高程精度：铺装路面上的高程注记点相对于临近图根点高程中误差≤±7 cm、其余为≤+15 cm。

4．2图形数据质量控制

所有外业采集的数据须满足规划地形图数据采集编码标准要求，这也是建立规划管理系统的必要条件。因此内业接收外业移交的图形数据后，须对每幅图的空间数据、属性数据进行全面检查，检查方式采用软件数据质量检查和人工数据质量检查相结合，通过数据质检软件实现大部分数据质量检查功能，努力将人工检查工作量降到最低。

(1)空间数据质量检查主要包括以下几方面：

①图形要素完整、编码正确，无错漏、无重叠冗余；

②所有地形要素都以点、线、面和注记特征存在；

③跨图幅同一要素接边数据一致性；

④地形数据之间逻辑一致．相关要素关系处理准确；以及地物构面必须严格封闭、同类型地物面不能相交等GIS空闯数据质量要求。

(2)属性数据质量检查主要包括以下几方面：

①地物属性应完整正确，不允许存在属性数据不完整、不正确的地物对象；

②地物对象与本身的固有属性保持一致，特定对象具有统一的属性集合，包括块名、线型、编码、图层名等属性信息，不允许存在与本身固有属性矛盾的地物对象；

③地物对象按不同图层分类存贮，地物对象编码与图层属性保持一致。

商业测绘成图软件有部分数据质量检查功能但不能满足要求，需要进行二次开发扩充数据质量检查功能，如面检查功能、重复地物检查、地物编码检查、地物属性检查等。

4．3数据建库

完成数据构面后，将DWG图形数据转换SHAPE文件格式、数据可导入规划政务信息平台，导入时软件会对以下内容进行检查：

(1)地物编码应完整正确，不允许存在没有编码或者错误编码的地物对象；

(2)地物属性应完整正确，不允许存在属性数据不完整、不正确的地物对象；

(3)相邻图幅同一要素表达及属性一致；

(4)地形数据之间逻辑一致，结点匹配准确，几何要素唯一，相关要素处理准确，如房屋面与构成房屋面的地物线应该完全重合；

(5)不允许存在与本身固有属性矛盾的地物对象；

(6)不允许存在对象属性定义与其对应的图层属性定义不一致的对象；

(7)弧线自动加点为转折线，满足GIS入库需要；

(8)要素构面的齐全性、正确性检查。

软件检查通过后，即可将数据导入规划政务平台，传统的竣工测量数据的建库过程也就完成了。

二、三维竣工测量技术应用展望

城市三维竣工测量就是在竣工地形图测绘的基础上，补充测绘地下管线等信息。对竣工地形图进行数据加工入库，并实地采集建筑物、道路设施的纹理，通过三维建模软件3DMAX等根据测量数据进行建模，最终导人三维规划政务信息平台的过程。通过三维竣工测量可以实现对城市三维模型库的动态更新，所得数据都是高精度的实地测量数据，对于规划管理的项目选址、规划方案评审、日照分析、领导决策等方面具有重要意义。

1地下管线测量

城市地下管线普查完成后对新近改造的片区进行局部小范围的地下管线普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但这并不能满足管线数据的现势性、动态性、准确性。因为随着城市建设的加大加快、管线材质非金属使用的范围变广以及管线分布密度的逐渐增大等因素，运用管线物探技术并不能很好地解决地下管线测量问题，尤其是管线测量中的疑点难点，保证地下管线资料的科学准确性。因此强有力地执行地下管线竣工测量的制度是动态更新的最佳方式。

2城市三维建模

建筑物及道路设施建模可采用数码相机进行实地的纹理采集，利用测绘的竣工图尺寸采用3DMAX进行三维建模并贴上纹理。地表及屋面可以采用航片或卫片，同时匹配城市地表DEM的办法来建立城市三维模型。

3成果的应用

篇4

一、考核范围

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑园、果园等经济林木；为林业生产提供苗木的育苗基地。考核以亩为单位，以行政村为考核对象。

二、考核内容

1、宣传发动（10分）

召开党员、干部、议事代表会议和广播会，发放林业绿化技术资料，做到家喻户晓。无会议记录扣5分，无资料发放扣3分，未召开广播会扣2分，扣完为止。

2、林地落实（20分）

突出以沿路、沿河、沿庄、沿圩等宜林、可林林地为规划建设重点，依法确定林木所有权、林地使用权和林业经营权，及时做好林农的定权发证工作，承包合同规范。高标准建设农田林网工程。今年绿化造林的奖励政策是：对按要求新增成片林面积的每亩补助200元（含树苗款）；对圩堤、道路栽植意杨的每株补助2元；对机耕大道、生产河道、村庄绿化栽植常绿树的每株补助2元，对示范区造林开沟的每米补助1元。树苗由镇农技中心统一组织。每少落实林网面积10%扣2分，每少落实成片造林面积10%扣3分，扣完为止。

3、开挖树塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技术要求开挖好树塘、水沟，按照目标任务和序时进度每少挖树塘10%扣3分，扣完为止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（叶落后土壤封冻前）全面动手栽植，做到一栽就管，浇水、扶正、踩实、涂白，确保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任务10%扣4分，管理有一项不到位扣2分，扣完为止。

三、考核办法

1、绿化造林原则上以镇动员，以片作战，以路作战，以圩作战，以河作战，以村推进，确保按时按质完成目标任务。

2、路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木各向外加2米计算宽度；大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其他林地参照计算。少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算，四旁植树每300株折算林地1亩。

篇5

中图分类号：O353文献标识码： A

一．前言

随着城市房地产行业的迅猛发展，在中小城市房地产开发商开发的住宅小区规模也越来越大，而其工程项目也往往是整体报建、分期施工和分期竣工验收，因此城市规划竣工测量的作用性和监督性也日益突出。竣工测量成果的整理就是要将竣工测量的各种外业测量数据用文字、图形、数据表等方式准确、简洁、清晰、直观的表示出来，方便规划管理人员的使用。

目前，全国各大中城市都已开展竣工规划测量工作，但成果各异。现结合清远市勘察测绘院竣工测量成果资料的整理方法同大家做一些探讨。

二、资料收集

当开发商来我院填写项目委托书时，须同时提供经规划局审核盖章的规划总平面图、规划建筑红线图、规划用地红线图、建设工程规划许可证、建筑施工图全套的复印件，以及刻有以上资料的光盘一个。

三、外业测量内容与要求

1、地形图测量按1:500数字地形图修测的标准施测，不允许取舍。

2、每栋建筑物的高度及内地台标高。

3、地下管线（包括给水、排水、燃气、电力、通讯等）测量及开盖调查，查清管线的性质、材质、埋深、埋设方式、埋设规格、流向、支管情况及建设时间等。

4、建筑物四个立面拍照。

四、内业成果整理

竣工成果资料按内容分工程类和建筑类两大类成果。

1、工程类

工程类竣工成果资料主要包括建设基本信息表、建设工程竣工现状图、管线点成果表、管线竣工现状图等。

1.1、建设工程基本信息表：主要包括工程名称、工程地点、委托单位、红线图号、资料编号、拨地定桩资料编号、地形图面积、各种管线长度等信息。

1.2、管线点成果表：主要包括测量点号、管线材料、特征、附属物、三维坐标、管底高程、管径、埋深、管孔数、埋设年代等信息。

2、建筑类

建筑类成果资料主要包括：规划验收测量与计算说明、单体建筑信息汇总表、验测平面位置图、分层建筑面积测量计算图、建筑楼高示意图、现场实景拍摄相片等内容。

2.1、建筑物外墙装饰材料（外墙砖或钢挂）厚度应扣除，不计算建筑面积，扣除厚度在计算说明里说明。

2.2、验测平面位置图：将建筑物红线与竣工地形图叠加，在右下角用表格方式分别列出建筑物各角点的建筑红线坐标与竣工坐标，并计算位移量。

2.3、分层建筑面积计算时，如果竣工图的计算面积与施工图上设计的面积相差过大，应对照施工图，在竣工图上圈出变更的地方并填充晕线、标注变更面积，方便验收人员使用。

3、当小区项目最后一期进行验收时，应同时对整个小区进行整体验收。地形图和管线图要将前几期本小区的竣工资料汇总，并在实地进行调绘修测，并同时编绘绿化图，计算绿化率。当成果经院检查人员检查合格后，由内业人员将地形图编绘到清远市测绘基础信息管理系统，地下管线图则编绘到清远市地下管线信息管理系统。这样即大大的缩短了地形图修测的周期，又节省了资金成本。由于规划竣工测量的精度比一般地形图测量精度高，同时规划竣工测量一般在工程完成后6个月内完成，因此规划竣工测量成果具有很高的现实性和准确性，而利用规划竣工测量成果来动态的更新城市基础地形图库是最经济、最适用的一种方法。

五、总结

竣工测量成果反映了城市建设过程中基础地理信息的实际变化，为今后的规划设计、管理、使用提供了详细、准确有力的数据支持，作为规划行政主管部门审核的重要依据，有效监督了城市规划建设项目按城市规划管理规定进行施工建设，满足了规划管理的需要，促进了规划建设的落实。因此，测量成果的基本原则必须是客观、真实可靠、表达简单、明了。

目前竣工测量成果的模式不能充分地、逼真地反映现场实情，因此有必要适当的采用三维竣工测量、全景竣工测量等新技术手段作为补充，为规划验收提供更具体、更详细、更易认知的建筑三维实景，进一步促进城市规划工作的科学化、规范化和信息化管理。

参考文献：

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中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面积的相关概念

1.1 建筑面积与成套建筑面积的概念

建筑面积的概念由来已久，随着相关概念的不断成熟，建筑面积也有了更为准确的定义。建筑面积定义为建筑物外墙勒脚以上的结构水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。因此，可以将建筑面积理解为房屋面积根据应用方式的差异而设置的规范性指标[1]。而成套建筑面积是为了方便商品房面积测算与计价，原国家建设部在1995颁布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中提出此概念，并明确规定商品房的销售计价应按“套”计算。成套建筑面积是由套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积相加所得。成套房屋的套内建筑面积主要包括使用面积、墙体面积以及阳台建筑面积三部分。

1.2 共有建筑面积的概念与处理原则

根据《房产测量规范》的定义，房屋共有建筑面积是各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，常见的包括楼梯间、电梯间、垃圾道、管道井、变电室、地下室等。对于共有建筑面积，通常分为三类进行处理：

一是产权各方均有合法权属分割文件或协议，则共有面积处理应依据协议处理；

二是共有建筑面积的处理协议不是所有权利相关者共同达成的，则不得视为有效的分割协议，应在考虑权利相关者的前提下，根据国家相关规范对共有面积进行测算分摊；

三是权力相关者均无共有面积分割协议，此种情况下的共有面积可根据相关规范按比例进行分摊；另外，权利各方的建筑面积总和应等于总建筑面积[2]。

2 房屋共有面积的认定与测算

2.1 房屋共有面积的认定

房屋共有面积的认定是一个复杂的过程，应分为以下几个部分进行认定：

一是整栋建筑物的共有面积，这部分主要包括为整栋楼服务的建筑面积，楼梯间、电梯间、门厅、门廊、外墙的一半、单独使用的警卫室、垃圾道、通风道均属于栋共有面积的范畴，认定的标准为该区域的服务对象是否为整栋楼；

二是多功能区共有面积，该区域的认定标准为是否服务于两个或两个以上功能区，如专用设备室、商场或办公楼功能区的电梯间与楼梯间等；

三是功能区共有面积，是指专门为独立功能区服务的专用设备间，以及住宅功能区、商业功能区的楼梯、专用电梯、大堂等；

四是层共有面积，如本层专用的卫生间、过廊、通道、开水房、空调间等专用部位建筑面积[3]。

2.2 房屋共有面积的测算

在完成套内面积测算后，即可进行共有面积的测算。

首先是栋共有面积的测算，对公用楼梯间、电梯间、门厅、外墙的一半、各类设备间的建筑面积进行测算最终得出栋共有面积；

其次是功能区共有面积，该区域的共有面积测算主要针对商业用房、单位用房以及商住楼，包括各功能区专用的设备间、电梯、走廊等区域的建筑面积，最终得出功能区共有面积；

三是层公用面积的测算，主要包括不同套、不同权属的层共有面积，如厕所、厨房、过道、专用设备间等，最后各区域建筑面积相加得出层共有面积。

3 房屋共有面积的分摊方法

3.1 可分摊与不应分摊的的房屋共有面积

可分摊的房屋共有面积主要包括以下几类：

一是共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井、提物井、楼梯间；

二是为本栋建筑服务的配电设备间、水泵房、值班警卫室、公共用房、管理用房；

三是共有的门厅、大厅、过道、门廊、电梯机房、水箱间、室外楼梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之间的分隔墙、外墙的一半等[4]。

而某些共有面积并不纳入分摊的范畴，主要包括：作为人防工程的建筑面积；独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；为多栋建筑服务的警卫室、设备房、管理房；提供公共休息服务的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；用于公共事业的市政建设建筑物。

3.2 房屋共有面积的分摊公式

房屋共有建筑面积的分摊公式：

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―为面积的分摊系数， m2；

Si―为各单元参加分摊的建筑面积，m2；

Si―为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；

ΣSi―为需要分摊的分摊面积总和，m2；

ΣSi―为参加分摊的各单元建筑面积的总和，m2。

3.3 不同类别房屋共有面积的分摊方法

不同类别房屋的共有面积存在差异，下边将分别予以介绍：

一是住宅楼的共有面积分摊：主要以栋为单位进行共有面积计算，然后根据房屋共有面积分摊公式计算出分摊系数，如果住宅楼底层为附属层，且层高在2.20 m以上，则该部分面积应依照商住楼共有面积的分摊方法进行处理，即将该楼划分为住宅和附属层两个功能区；

二是商住楼的共有面积分摊：此类房屋的共有面积分摊需要分类进行，根据房屋中住宅功能区与商业功能区的功能定位，首先将整栋建筑的共有面积划分为住宅区域及商业区域，住宅区域分摊建筑面积与商业区域分摊建筑面积相加即为整栋房屋的总共有面积，然后根据住宅区域与商业区域的共有面积分摊方法分别计算[5]；

三是综合楼的共有面积分摊，此类房屋的共有面积分摊应着重考虑使用功能，并依据“谁使用，谁分摊”的原则进行测算与分摊。

4 房屋共有面积测算与分摊中存在的问题及对策

4.1 当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题

当前房屋共有面积测算与分摊中，主要存在以下几个问题：

一是开发商利用共有面积分摊计算的漏洞，将商品住宅楼的一至二层、甚至一至四层设计为营业用房，而上部的住宅部分则单独设计为通行楼梯，这部分建筑面积的是否应分摊给上层住宅用户尚存在争议；

二是在计算阳台面积方面存在争议，《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》对阳台面积的测算与分摊存在较大差异，开发商的设计人员与房产机构的测算指标各不相同；

三是商品房按“套”销售的方式在推行过程遇到极大的阻碍，由于房屋共有面积测算与分摊规范的不统一，许多购房者出于对开发商的不信任而抵制按“套”销售；

四是《房产测量规范》在具体分摊问题上缺少明确界定，因而在实际的测算过程中存在极大的主观性，这也导致房屋共有面积测算与分摊结果的不确定性与偶然性。

4.2 房屋共有面积测算与分摊的优化策略

为解决当前房屋共有面积测算与分摊中存在的问题，笔者提出以下几点优化策略：

首先，针对《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，应根据不同的测算目的进行考量，不同规范的适用范围应有严格的界定。在实际的测算过程中，《房产测量规范》只能用于房屋登记、房地产市场管理、财税征收等，而《建筑工程建筑面积计算规范》则用于建筑项目管理，从而尽可能减少异议或误解。

其次，房屋销售双方应对于销售计价方式达成协议，可以以购房者广泛接受的套内建筑面积计价方式为主，从而避免分摊面积计价所带来的争议；对于为住宅部分所设置的楼梯通道，可以将其虚拟一个用户进行单独登记，权属归整栋楼的用户所有，在公用设施维修时由住户按比例承担相应的费用。

另外，房屋共有面积测算与分摊人员应不断提高自身综合素质，形成良好的职业道德素养，在具体的测算与分摊过程中应严格执行相关规范，针对分摊纠纷应积极寻求最佳解决方案，促使各方达成共识，最终签订书面协议；如果双方达不成协议，房屋测算人员应从合理性出发提出最佳解决方案，切忌采用强制性手段进行建筑共有面积分摊，严格遵守物权法定的原则。

5 结 语

我国近年来开始大力推行按套或套内建筑面积销售商品房的新型计价方式，对于房屋共有面积测算与分摊也有了新的规定，但是在实行规定的过程中暴露出诸多问题，要解决这些问题，必须真正区别《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》的差异，在商品房销售中保证双方就共有面积测算与分摊方式达成协议，避免不必要的纠纷，房屋测算人员也应不断提升自身综合素质，从而推动我国房屋测算方法的不断进步与创新。

参考文献：

[1] 杨雪.房产共有建筑面积分摊的讨论[J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空层建筑面积计算及产权归属探讨[J].浙江测绘，2012，（2）.

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2房屋竣工规划验收软件设计与实现

2.1总体框架

房屋规划验收软件总体框架主要可以分为项目管理、规划审批数据入库、规划验收数据入库、数据编辑(查询、删除)、报告、工具6个模块。

2.2软件设计及实现

(1)系统流程

该软件设计侧重于规划验收建筑物面积的提取以及规划验收指标的对比计算。首先在南方CASS软件中根据房屋存在多少种楼层平面布置依次分图层绘制相应的房屋建筑图，接着依次录入规划审批、规划检测数据，最终生成各栋房屋及规划总平面对比报表，如图2所示。(2)系统设计与实现①数据库表结构设计根据系统数据处理流程，共设计了4张数据表，分别为“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”数据表存储分栋房屋规划审批数据，包含(楼栋号－主键、建筑朝向、建筑面积、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)10个字段;由于规划检测数据的特殊性———每栋房屋可能包含多种楼层平面布置，特设计两张数据表分别存放有关数据，“DDJCZ”包含(楼栋号、建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)9个字段，而“DDJC”包含(ID－主键、建筑类型、建筑物面积、面积计算系数、数量、起止楼层、“是否基底?”、“是否参与容积率?”、合计建筑面积、所属楼栋号)10个字段，“DDGH”、“DDJCZ”与“DDJC”3张表通过“楼栋号”字段进行联系。为积累建筑物面积计算方式，系统还设计了“Building_sty”数据表，包含(X_Data，面积计算系数、“是否参与容积率?”、“是否基底?”、建筑类型)4个字段，X_Data为主键，通过获取南方Cass软件各类地物编码得到，关键代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);获取南方CASS软件地物编码②规划审批数据入库规划审批数据由单栋房屋和建设用地规划审批数据组成:A单栋房屋审批数据包括建筑性质、层数、面积、朝向、高度、离界距离等基本信息;B建设用地规划审批数据包括建筑所处位置的用地性质、用地面积、代征用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率等重要指标。通过该模块可以自动获取封闭用地范围内的面积以及建筑的离界距离，同时将图3中数据存入上述“DDGH”数据表，图4所示的建设用地规划审批数据存入项目日志文件中。图3单栋房屋规划审批数据图4建设用地规划审批数据③规划验收数据入库通过该模块可以实现竣工建筑物的建筑面积以及项目内绿地面积自动入库。根据《规范》要求，对于不同类型的建筑，面积计算系数及计算方法也不一样［7］，例如半封闭阳台面积计算一半，地下室不参与容积率的计算，只有建筑物的基底才能参与建筑密度的计算等。利用这个模块，采用人机交互方式可以实现建筑朝向、性质、层数、高度、离界距离与建筑面积、绿地面积分别存入“DDJCZ”与“DDJC”数据表中。系统自动提取南方CASS中各类建筑的地物编码，例如砼房屋，CASS编码为141111，根据地物编码自动匹配“Building_sty”数据表中已有建筑物的计算方式，如计算系数，“是否基底?”，“是否参与容积率?”等，然后在图5右半栏显示系统现存的计算方式，如果与现状不相符，可以人工修改计算系数等数据。如果遇到新型疑难建筑，系统能将该类型建筑的CASS编码自动存入“Building_sty”数据表，便于下次遇到同类型建筑时，系统可以自动进行判别，积累数据。除此之外，该模块可以自动改变已入库图形的颜色，增大与未入库建筑物颜色的反差度，大大降低数据二次录入的错误几率，如图6所示，核心代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改变入库图形线宽returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改变入库图形颜色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//获取建筑面积图6改变已入库图形颜色④数据查询删除模块对于大型房屋建筑的规划竣工验收，数据录入错误难以避免，通过该模块可以实现规划审批与规划验收数据的查询与删除。图7建筑物规划验收数据查询⑤报表生成模块制作房屋规划验收的各类总结对比报表也较为繁琐，通过该模块可以实现项目内部目前建筑密度、容积率、绿地率等指标自动计算，同时实现各类规划验收数据与规划审批数据的自动对比且生成Word对比报表。对于单栋房屋，系统首先根据“楼栋号”字段读取“DDGH”中的审批数据(建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、建筑面积、离界距离)，同理从“DDJCZ”表中提取规划验收数据(建筑性质、层数、朝向、高度、离界距离)，然后根据“DDJCZ”表中“楼栋号”字段从“DDJC”表中提取相同“楼栋号”对应的记录，同时计算出各分栋建筑的总建筑面积，最后分类比较规划审批与验收数据，生成如下表1的备注栏。

对于项目总体，首先从项目日志文件中提取该项目对应的规划审批数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、立面造型、配套设施)以及规划验收数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、立面造型、配套设施)，然后从“DDJC”表中读取所有建筑物的属性数据，根据每条记录的性质(是否基底?、是否参与容积率?，建筑面积)，叠加得到该项目的总建筑面积，总绿地面积，总基底面积，根据式(1)计算得到目前该项目的容积率，绿地率，建筑密度，最后同规划审批数据比较，生成如下表2对应的备注栏。容积率=地上总建筑面积总用地面积－代征用地面积建筑密度=总基底面积总用地面积－代征用地面积绿地率=总绿地面积总用地面积－代征用地面积(1)⑥工具模块微软的Excel软件具有强大的计算功能，在工程应用中较为普遍。该模块可以将房屋规划验收数据输出成Excel表格形式。不仅如此，通过该模块可以自动实现建筑物角点坐标的自动标注，并将其输出成Word报表形式。

3实例验证

该规划验收项目内部建筑物包括半封闭阳台、地下室、通道、绿化设施等情况。根据该项目内E、F两栋建筑物的具体特点，首先在CASS软件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7层5个图层，并在5个图层中绘制相应层数的建筑物。根据半封闭阳台的面积只计算1/2，地下室不参与建筑密度与容积率的计算等《规范》规定的准则，通过该“房屋竣工规划验收软件”计算，生成了项目内分栋房屋以及规划总平面对比表。

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中图分类号：P218文献标识码： A 文章编号：

前言

竣工测量是建筑物竣工后所进行的一项城市规划实施管理阶段的测量工作。它的主要任务是：提供城市规划、城市建设和城市管理所需的基础地形图和规划管理所需的相关信息。竣工测量图和现状地形图以及拨地测量图在电脑上叠加显示，经过软件分析，可以直观地对照建筑物在建前、批后、建成3个阶段的变化情况，为规划实施监督等管理创造条件。竣工测量的成果成图要素中最重要又是最难以准确测量的一项就是竣工建筑面积，它从数量上反映了建设项目的规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，是规划验收人员对违规部分采取相应的处罚措施的重要依据。竣工建筑面积测算精度会直接影响规划执法的力度，并影响到建设单位巨大的经济利益。

一、面积测算问题及测算工作流程

1)随着建筑理念的发展，对建筑功能要求的提高，使建筑在外观上越来越漂亮，在造型上越来越复杂。这给建筑面积测算工作增加了难度，如现在很多房屋主墙面外有装饰性的柱跺或玻璃幕墙，使得外业测量时难以测到主房角点坐标。有些采集到的装饰性的柱角点坐标与主墙面上的点的坐标距离很近，在绘图时很容易出现连线错误，造成建筑面积计算成果的较大误差。

2)竣工测量工作经常是房地产开发商委托进行的。房地产开发商为了经济利益，对于竣工测量工作在时间上往往要求很紧。竣工测绘人员只有高效率地工作，才能满足用户的要求。

3)要快速而准确测算建筑面积对竣工测绘人员来说是一个课题。准确测算竣工建筑面积应从外业

采集房角坐标点，连线作图到内业面积计算全过程进行控制，抓好每一个环节。竣工建筑面积测算工作流程如图l所示：

图1 竣工建筑面积测算工作流程图

二 、竣工建筑面积测算工作的要求和方法

为了高效而准确的测算建筑面积，要求测算人员在理解建筑面积计算规则的基础上，能够正确运用外业测量方法，以及内业精确计算面积的技巧，并利用各种资料信息，最终得到满足精度要求的测算成果。

2．1 外业房角坐标采集的要求及问题

测绘人员在现场根据房屋面积计算规则迅速判断待测建筑物各部位是否计算建筑面积，应采集哪些房屋点坐标。测绘人员应尽可能施测到所有的主房角坐标，舍去一些装饰性的突出主墙面的柱跺的角点。同时，测绘人员应能熟练使用测绘仪器并且了解仪器的特点。目前，通常使用无棱镜测边全站仪或手执测距仪施测房角坐标，这种方式省去了跑尺员，工效很高，但由于各种墙面反光不同，可能出现实际测到的坐标不是欲测的墙角，而是其后方墙面上的某点(如图2所示，欲测A点却测到B点)。有时当仪器视线与墙面夹角较小时，测不到墙角，只能测到墙边上某点等(如图2所示，欲测c点却测到D点)。象这些采集的精度较差的房角点必须在以后的测绘步骤中予以消除。

2．2对竣工建筑物照相工作的要点

对竣工建筑物进行照相应反映建筑物的全貌，应反映建筑物中阳台、走廊、架空层、底层车库、设备层、结构转换层以及建筑物内夹层、中空等状况。竣工建筑照相资料可以作为内业检查的参考资料，对于一些复杂的房屋，有时建筑面积计算规则中对某些部位如何计算建筑面积没有明确的界定。这时通过相片，测绘技术人员可以对建筑物得到直观的认识，以便研究其图面表示方法和面积计算方法。

图2 全站仪采集房角坐标常见问题示意图

2．3 绘制工作草图的要求

测绘人员可以利用建筑红线定位册或地形图等便于使用的图纸现场对照，量测房屋边长及间距，绘制工作草图。工作草图应能反映出建筑物的形状及层数，应标示出所测主要房角坐标点在草图中的位置。

2．4连线作图的要点

首先应准确找出建筑轴线，建筑物通常具备规则图形，如长方形，圆弧形等，所以房边之间一般实际为平行关系或垂直关系，但是由于施工或测量点位不准确等原因，有时造成房边连线不完全平行或垂直，这时应根据房屋尺寸，比较各房边之间的关系，找到一条准确的长边连线作为主轴线，以此为基础，然后根据采集的房角坐标点、外业工作草图、建筑施工图、房地分层平面图及外业相片等资料，内业连线作图。连线后可能发现有些采集的房角点与图中对应点不完全重合，但这些点都应在测量误差允许范围内，否则作记号以便外业仔细核对。

2．5外业全面对照检查

测绘人员应利用所作的图外业仔细核对建筑层数，检查采集点与所作图不符的部位，量测建筑内夹层、插层、中空等尺寸，作出仪器未能测到的部分的图形，以及测绘门廊、架空层，设备转换层、顶层设备间及斜面屋顶中超过2．20m部分的轮廓线。测绘人员必须对建筑物从外到内、由地下室到屋顶天面每一个角落仔细核对，不能有一丝马虎，更不能偷懒而凭经验作图，否则会造成连线作图错误。

在外业作图时，存在有许多高层建筑中电梯还未投入使用，建筑中有些部位因施工或管理原因而难以到达等现象，这给测绘工作增加了难度。测绘人员不能因此而懈怠，必须发扬不怕苦，不怕累的精神，想方设法克服困难，真正做好全面对照工作。测绘人员在丈量尺寸时，特别要注意的是，对于条形房屋，应仔细检查房宽，因为它在面积计算中会以房长为倍数放大误差，如果房屋层数较多，就会造成较大的面积测算误差。通过的外业复核，应能够消除测绘中的粗差，准确反映出建筑的实际情况，为面积计算打下良好的基础。

2．6面积计算方法

对建筑物面积计算可采用各种软件或程序，通过对建筑物纵剖、横剖、纵剖与横剖相结合等方法分解计算面积然后汇总。注意不要遗漏或重复计算面积。另外应根据建筑报建审批资料(建筑红线定位册，建筑核位红线图等)，在竣工图中标明各种不同功能部分(架空层、设备转换层、斜面屋顶、商业用房、公共建筑、物业管理用房、地下室等)的建筑面积。这样分类表示面积，可以方便规划管理人员审核该建设项目的容积率、绿化率等技术指标，判断竣工建筑是否存在违规现象，以及违规建设的部位和违规的程度，并对违规建设行为作出正确的处理意见。

2．7全面检查及成果提交

对建筑物面积计算成果要做到全面自检，互检和专检。检查时应仔细核对面积计算过程中有无遗漏或重复计算，利用所有可利用的资料核对房屋形状及层数。对于检查中发现的问题一定要到现场核对，确保提交的面积计算成果可靠。

三、结语

竣工测量作为规划验收中的一项重要测绘工作，肩负着为城市规划建设管理的重任，其成果必须完整、准确地表达出城市规划管理的要求。另外测绘工作是一项理论与实践紧密结合的基础性工作，建设工程的建筑竣工测量与面积测算该如何结合所服务行业的特点，生产出更加贴近客户的产品来，还有待于城市测绘管理部门、规划管理部门以及各测绘单位做进一步的研究和探讨，我们也应在工作中不断积累实践经验，为竣工测量工作的完善和发展做出贡献。

参考文献：

[1]张毅力．房屋工程竣工测量控制方式研究[J]．科技资讯，2009，23(05)：56～57．

[2]周洪斌．房建竣工测量有关问题的探讨[J]．中国测绘报，2006，21(06)：35～36．

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Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中图分类号：P25

前言

随着城市化进程的加快，为确保城市建设工程竣工规划验收的质量，如实反映建设工程竣工后的平面位置，高度和形状。竣工测量是城市规划和建设中的一项重要工作，其好坏直接影响规划实施监督管理的工作和城市数字化地形图的更新。而在竣工测量的成果成图要素中最重要又是以竣工建筑面积测算尤为重要，直接影响规划执法的力度和建设单位巨大的经济利益。所以必须要高度重视竣工建筑面积测算工作，为规划验收提供依据。

一、建筑物竣工测量的工作流程

1、竣工测量的流程示意图

用户委托---测量任务下达到测绘队---外业队进行数据采集---内业队进行具体编辑---质检科审查---更新入库---提交用户

竣工测量涵盖了规划测绘和基础测绘两个方面的信息要素采集，要求测量人员不但要具备测绘知识，而且要充分了解规划管理的意图，对建筑设计有一定的了解。

二、建筑物竣工测量的质量控制

随着近些年来建筑理念的不断发展，对建筑功能要求的不断提高，使得建筑在外观上越来越漂亮，在造型上越来越复杂，但这也给竣工测量工作带来了许多的困难。如现在很多房屋主墙面外有装饰性的柱跺或玻璃幕墙，使得外业测量时难以测到主房角点坐标。有时采集到的装饰性柱角点坐标与主墙体上的点坐标距离很近，在绘图时易出现错连，导致建筑面积计算结果的较大误差。测绘技术人员通过相片和各种资料信息，对建筑物得到直观的认识，以便研究其图面表示方法和面积计算方法，从而最终得到满意的测量结果。

1外业坐标点采集的要求及问题：建筑竣工测量图施测除用全站仪按《城市测量规范》中的城市基本地形图的要求进行测绘外，参照城市地籍测量中对界址点的测定精度要求，另作如下技术规定：竣工建筑细部点相对于邻近控制点的点位中误差要求不大于5cm；竣工建筑细部点的间距中误差要求不大于5cm；竣工建筑与邻近地物点的间距中误差要求不大于5cm；相对于邻近控制点，竣工建筑测点高程中误差不大于3cm。还应考虑使用要求，竣工测量范围规定如下：规划控制线向外扩5om，遇竣工建筑物相邻为道路的以道路外边线为边界；竣工建筑物相邻为建筑的将与竣工建筑物最近的建筑测完整，以使地形地貌测完整，确保更新后的地形图内业接边顺利进行。测绘人员在现场根据房屋面积迅速判断待测建筑物各部位是否计算建筑面积，应采集哪些房屋点坐标，应对那些坐标点进行必要的取舍。尽可能对所有的主房角坐标进行施测，舍去一些装饰性且突出于主墙面的柱跺角点。外业测量仪器目前通常使用的是无棱镜测边全站仪或手执测距仪。在测量房角坐标时，可以省去了跑尺员工作的劳作，效率很高，但由于各种墙面反光不同，常出现实际测到的坐标不是欲测的墙角，而是其后方墙面上的某点。有时当仪器视线与墙面夹角较小时，测不到墙角，只能测到墙边上某点等。象这些采集的精度较差的房角点须在后来的测绘内业作图中省略掉。

2内业作图的要求：地形图测量的作业方法和技术要求应完全按照《城市测量规范》相应条款执行。首先应准确找出建筑轴线，建筑物通常是规整的图形，如长方形，弧形等，所以房边之间一般实际为平行关系或垂直关系，但由于施工或测量点位不准确等原因，有时造成房边连线不完全平行或垂直，这时应根据房屋尺寸，比较各房边之间的关系，找到一条准确的长边连线作为主轴线，以此为基础，然后根据采集的房角坐标点、外业工作草图、建筑施工图、房地分层平面图及外业相片等资料，内业连线作图。连线后可能发现有些采集的房角点与图中对应点不完全重合，但应作出醒目的记号以便外业队仔细核对后再确认。测绘人员须对建筑物从外到内、由地下室到屋顶的每一个角落进行仔细核对，通过的外业复核，消除测绘中的粗差，准确反映出建筑的实际情况，为面积计算打下良好的基础。建筑竣工测量图一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市测量规范》要求测量的常规内容外，还需采集规划所需信息，内容包括：竣工建筑的占地范围、名称、结构、层数、房基标高、房檐标高、房顶标高、层高、建筑物下通道位置及净空高、竣工建筑边长、建筑面积和建筑占地面积、地下室范围及高度；每栋竣工建筑物在适当位置注记两个以上有相连关系的房角坐标，并附成果表；竣工建筑与相邻建筑物、构筑物、现状道路(或规划道路)中线及用地界线的间距；建筑物规划图上有要求的与相邻主要管线的间距；当竣工建筑紧邻高压线，或高压线在竣工建筑上空经过时，测出高压线走向及在竣工建筑上空或与竣工建筑相邻段最低处的高度。当测绘多栋竣工建筑时，还应有建筑占地总面积，建筑总面积，绿化界线、绿化总面积，泊车位总面积等。

3质量检查应注意：竣工测量图是规划实施监督管理的依据，具有一定的法律意义。因此就要求竣工测量成果的错误率为零，外业数据采集、内业数据处理以及质量检查都必须准确、细致。在质量检查方面，竣工测量图纸要经过作业队和质检科的质量检查，并且由质检科根据竣工工程的复杂情况组织人员进行单项工程外业情况的抽查，对竣工测量成果进行质量评定和监督，找出问题加以分析。

二、面积测算

对建筑物面积计算可采用各种软件或程序，通过对建筑物纵剖、横剖、纵剖与横剖相结合等方法分解计算面积然后汇总，不要遗漏或重复计算面积。另外可应根据建筑报建审批资料(建筑红线定位册，建筑核位红线图等)，在竣工图中标明各种不同功能部分(架空层、设备转换层、斜面屋顶、商业用房、公共建筑、物业管理用房、地下室等)的建筑面积。这样分类表示面积，可以方便规划管理人员审核该建设项目的容积率、绿化率等技术指标，判断竣工建筑是否存在违规现象，以及违规建设的部位和违规的程度，并对违规建设行为作出正确的处理意见。

三、竣工测量技术的重要性

篇10

作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

一、房地产测绘简介

1、房地产测绘定义

房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。

2、房地产测绘分类

房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况的基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。

二、房地产测绘特点

对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。

三、房屋面积测算中的几点问题

面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高 2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。骑楼、过街的不用作道路、街、巷通行的，要计算全部面积。有两根以上的雨棚，与房屋相连永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的水平投影面积计算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，层高在2.20m以上部位的水平投影面积计算。封闭的永久性玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

四、房地产测绘功能

我们使用房地产测绘，主要是为了进行房屋面积、地理位置、界线范围等房地产登记证明提供依据文件。对于所得到的房地产测绘成果，其主要是服务于房屋的产权产籍服务，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据；房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息，其服务具有广泛性。房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。

五、结论

作为一项关系到千家万户的工作，房地产测绘需要我们对于政策和技术都有较强的理解和把握。为此，为了实现测绘工作的准确性和合理性，相应的从事房地产测量及信息管理的工作人员需要全方位了解房地产测绘特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，从而更好地为城乡居民的生活服务。

参考文献：

[1] 董雪亮.实时动态定位（RTK）测量技术应用中几个问题的探讨[J].山西水利科技.2012（04）