税收征管调研模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇税收征管调研，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

（二）重视计算机的管理应用，忽视巡查巡管的有机结合。两年来微机的应用已覆盖到税收征收管理的各个环节，但从运行情况来看个别环节还存在运用不够深入的现象，税收管理员对从税收管理员平台下达的任务存在应付态度，操作中单一完成平台下达的操作任务，对日常巡查巡管走过场甚至不深入到户，存在做表面文章敷衍了事的观念，而且税收管理员平台的操作与征收管理文书纸质不同步，有的文书少填或不填，不能做到计算机管理与实际工作的很好结合，从而影响了征收管理资料的前后衔接，为后续档案管理形成了隐患。

（三）重视起征点以上户的管理，忽视起征点以下户和漏征漏管户的管理。对临界起征点的户放松管理，达到起征点不及时调整定额，对漏征漏管户熟视无睹，形成放任自流的现象，税收管理员存在多一事不如少一事的心理，甚至有收关系税、人情税的行为，未能做到严格执法、应收尽收造成国家税款流失。

（四）重视“六率”指标，忽视处罚、加收滞纳金、“以票控税”环节。“六率”指标是衡量一个单位征收管理质量好坏的直观数字，而征收管理质量的整体优劣需要各个环节的有机结合、相互促进，忽视一方面的管理势必造成税收征收管理的畸形发展。从目前征收管理现状看基层征收单位形成了“保姆式”的征收管理模式，个别纳税人形成了“填鸭式、依赖式”的纳税申报状态，不推不动、推推动动，甚至有的纳税人到了申报期最后一日申报还未到位，急的税收管理员团团转，缺少了处罚、加收滞纳金、“以票控税”环节的实施，税收管理员普遍感到力不从心、束手无策，后续管理手段的弱化造成了这一现象的产生，从而税收管理员产生了畏难、厌战情绪，也影响了其他管理环节的深入开展。

（五）重视税收管理员主管、协管制度的建立，忽视税收管理员主管、协管制度的落实。税收管理员实行按区域各负责一片、两片之间互为主管、协管，从运行情况看税收管理员主管、协管落实不到位，受多方面因素的影响，税收管理员形成了各自为政、事不关己、高高挂起、少担责任的心理，税收管理员主管、协管制度形同虚设，税收管理员主管、协管制度作用没有得到充分的发挥，影响了税收征收管理质量。

（六）重视日常行政许可审批，忽视行业深化、细化纳税评估管理。日常行政许可审批业务通过各级的督导、巡视程度大有改观，业务开展趋于规范化、程序化发展，行政审批质量明显增强，从而为深化税收征收管理奠定了一个良好的基础，但从行业征收管理质量来看，行业管理还存在很多薄弱环节，重点税源的行业管理存在的问题较多，面对当前的税收征管改革形势，行业深化、细化管理势在必行，也是规避执法风险的有效途径。

（七）重视书面执法考核，忽视深入实际执法考核。在日常执法考核过程中注重了书面上报资料的考核，未能从征收管理各个环节深入细致的加以验收考核，考核制度流于形式、走过场，其结果纵容了个别税收管理员有法不依、执法不严的行为，形成了执法风险的缝隙。

（八）重视CTIAS系统、税收管理员平台的数据输入管理，忽视纸质文书档案管理。在日收管理过程中，有的文书不及时打印传送，有的文书少填、漏填或填写不规范，为界定责任留下了隐患。档案整理归档工作不及时、不规范、衔接程度不强，造成了日后征收管理查找资料的不便。

二、基层税收征管中存在上述问题成因剖析

（一）征管队伍素质与工作要求不适应。一是税收管理员比例偏低，管理户数较多，征管难度很大。二是年龄结构偏高、学历结构偏低。三是业务素质较差，微机应用水平不高。目前分局的税收管理员年龄偏大，老同志学习、接受应用新知识能力明显不足，知识更新较慢，有的对税收政策的变化一知半解、似懂非懂；有的征管流程掌握得不熟练，程序意识淡薄；有的知识结构不全面，缺乏企业财务核算和现代企业管理方面的知识；有的微机操作水平不高，面对当前税源监控、纳税评估、税收分析等这些需要综合知识的工作显得难以胜任工作。四是责任心、事业心淡薄、进取意识较差、只求过得去，不求过得硬，管理人员工作不认真，管理粗放。五是风险意识差，不能有效规避由于执行政策有误或不按规定执行政策以及管理疏漏带来的执法风险。

（二）税收管理员担负的工作负担过重。在征收管理过程中各项日常管理、申报征收和各类调查工作，就占用管理员1/3的工作量。其中程序化的事务性工作占用较多精力，阶段性、突击性工作任务占总工作量比重较高。为了完成各级布置的阶段性、突击性工作任务，税收管理员往往只能顾此失彼，正常的税收工作受到冲击，日常巡查等工作不能按时开展，或流于表面性的应付工作，难以体现精细化管理的初衷。此外，税收管理员自主安排时间不足，处在疲于应付、忙于应急的状态中，无法腾出足够的时间去思考分析、研究解决税收工作中的一些深层次问题，影响税源管理和工作效率提高。

(三)征管手段、行业管理办法滞后。征收管理职责不对应，管理手段滞后不能实施有效控管。有的规范性的文件抽象性太强，可操作性不强，行业管理办法滞后，影响了征收管理质量的增强，税收征管手段和法制一定程度上滞后于时代的发展，税收管理员感到心有余而力不足。

（四）分局组织领导环节对征管工作重视程度不够。各项制度不够健全、没能形成一个良好的运行机制，工作部署多、检查少、缺乏针对性，底数不清，指导不及时，督导不利，致使整体征收管理质量不高。

（五）考核监督不力不够。对工作中发现的问题碍于情面，不能严格的实行责任追究，一定程度上纵容了违规违纪行为。

（六）激励机制不很完善。目前征管工作任务相当繁重，确实存在相关管理人员干的多、出错机会多、受责任追究多的问题，也影响着相关人员的工作积极性。

三、加强分局征收管理质量的对策

（一）加强队伍建设，健全激励及考核机制。

一是要提高全员思想政治素养，保持政治上的先进性，使每个税务干部真正饯行"聚财为国、执法为民"的税务宗旨，增强他们工作的自觉性、事业心、责任感和使命观。二是提高税收征管人员对业务培训紧迫性、长期性、艰巨性和重要性的认识，采取集中学习、个人自学、辅导讲座、岗位练兵、等多种方式进行培训，要加强与税收工作相关知识的学习，增强队伍整体的业务素质，使每名国税干部业务上达到熟、精、硬，从而推动征管质量的提高。三是进一步制订完善学习考核监督制度，调动勤奋学习、深入调研、创新工作思路的积极性，增强队伍在市场经济条件下驾驭工作的能力，促进税收征管质量的持续、协调、全面提高。

（二）完善和落实好税收管理员制度

1、建立健全税收管理员制度，分组划片配置好税管员，实行分局长管户和主管协管制度，明确征管范围，落实管理责任；建立户籍日常巡察、实地核查工作制度，防止漏征漏管；健全户籍管理档案，及时归纳、整理和分析户籍管理的各类动态信息，强化和细化管理。建立完善管理机制，加强对税管员的考核管理，提高源泉控管能力。

2、纳税申报管理。强化申报征收管理，进一步巩固两年来所取得的成果，规范申报资料在征、管、查环节中的传递，加强部门之间的协作配合，注重各部门申报信息的应用。

3、税源管理。强化税源管理实施分类管理，针对不同类型的纳税人，根据其生产经营状况和纳税信誉好坏程度，进行科学合理分类，实施与之相对应的监控办法。对重点税源实行重点监控网络管理；对市场税源实行划片集中征收管理；对零星税源实施综合治理；对关、停、并、转企业，失踪户、非正常户等特殊税源，按地域分户到人，实行行业监控和户籍管理，定期开展清理。

4、抓好平台应用，提高管理能力，确保征管质量逐步提高。通过税收管理员工作平台，应用信息化手段，引导和督促税收管理员正确履行职责，规范税收管理员的行为，对巡查巡访、申报事项核实、纳税服务等工作要利用自办任务通过平台进行布置，强化征收管理资料档案管理工作，从而促进税收管理科学化、精细化和规范化。督促税收管理人员积极应用平台，充分利用预警监控模块，查找当前管理工作中存在的问题，找准加强和改进管理工作的着力点，提出有针对性的改进措施，进而提高税收征管质量。

5、强化发票管理，实施“以票控税”，促使管理措施深化，加强征收管理力度，提升管理水平，增强征收管理质量。

（三）落实协调联动机制。

1、强化纳税评估工作。纳税评估重点是强化行业管理。突出抓好农产品收购加工、钢铁冶炼、铁选、行业管理，督促税收管理员经常深入企业，对企业经营情况、资金流向、产销变化、总体发展趋势等动态信息要有充分的了解和掌握，特别是要加强容易出现问题的部位和环节的跟踪管理和动态实时监控，按照科学化、精细化管理要求，进一步细化行业管理，对不同的行业进行深层次的探索和研究，充分把握行业的生产经营特点、税收的内在规律性，结合本地的实际情况，制定切实可行的《行业管理办法》，建立行之有效的预警管理运行机制，对不同行业、不同企业税源进行纳税评估，采取税负比对分析法、工业增加值评估法、投入产出法、能耗测算法、工时工资法、设备能力法等不同的方式方法，在实际操作层面上促进全员不断提高税基监测、税源监管、税款监控的能力。通过纳税评估使行业税收管理取得明显成效，力争评估一个行业、规范一个行业，通过纳税评估发现有涉嫌偷税行为的，移交稽查部门进行税务稽查。

2、加强税源分析。重点对影响辖区内行业税负的关键指标及其增减变化的分析。建立健全税源分析制度，实施税源结构分析监控。建立税负分析制度，建立税源分析信息资料库。加强对纳税户生产经营情况和纳税申报真实性的分析评估，全面掌握税源增减变化情况。通过税源分析发现问题的，进行纳税评估，增强征收管理质量。

（四）规范执法行为、强化执法风险意识

篇2

房屋租赁业是指自然人、法人及非法人单位以其拥有所有权或处置权的房屋建筑物在合同规定期内让渡使用权，并获取一定经济利益的行为。从用途上可

分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租；从租赁方式上可分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型；从权属性质上可分为私房出租、公房出租、公房私租等。其主要特点：

1、随经济的发展而发展。它在市场经济发展中，城市化和大量富余劳动力涌入城市经商和就业的情况下，迅猛兴起，日趋活跃。

2、点多面广、隐蔽性强。个人私房出租户在现有的房屋出租户构成群体中占主体地位，私下交易多；变相出租现象大量存在，如以亲戚免费使用为名私下出租、以提供场地合作经营为名实际并不承担相应的经营风险却按期收取固定的租金；以合作建房为名，承租方以基建款冲抵租金等等，租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。

3、所涉及的地方税种多。经营性房屋应收房产税、土地使用税（法律规定建制镇、工矿区以上）等，租赁业房屋还包括营业税、城建税、教育附加、印花税等。

4、名义税收贡献率较高。以个体出租门点为例：某人于2002年元月1日出租一县城商业门点，合同确定租期为一年，年租金收入30000元，根据相关税收法规，该人应纳地方各税如下：房产税30000×12%=3600元，营业税3000×5%=1500元，城建税1500×5%=75元，教育费附加1500×3%=45元；印花税30000×1‰=30元；个人所得税（每月）[30000/12-800-(3600+1500+75+45+30)/12]×10%=126.25元(现行房屋租赁业个人所得税减10%税率征收)。全年应纳个人所得税1515元；各种税费相加得出该人全年应纳地方各税（t）为6765元。即税收贡献绝对值为6765元；该纳税人的收入（c）为30000元，其税收贡献率pt=t/c×100%=6765/30000×100%=22.55%。

二、当前房屋租赁业税收征管中存在的问题

1、房屋出租户纳税意识淡薄，主动申报纳税少。近年来，各地房屋出租户主动申报纳税的人数虽然逐年有所增加，但总体而言，纳税人自觉申报纳税的比例仍然不高，特别是个人房屋出租户依法纳税的意识仍有待于进一步增强。

2、个人私房出租业务税收负担重，征管难度大。在开征房产税的地区，房屋出租收入的名义税收负担高，其中个人最高可达27.65%以上（其中房产税12%，租赁营业税、城建税及教育费附加5.5%，印花税0.1%，个人所得税10%，另外还有土地使用税、政府有关基金、费用），并且个人的同一出租收入既要征房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的现象。这种高税负的名义负担率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机。

3、税务机关税收监控手段较落后，税收漏洞多。房屋租赁业纳税主体多元化、课税对象多样化、租金标准复杂化、现金交易普遍化，大大增加了税务机关对该项税收的征管难度；同时，由于征收成本高，征收效率低，在“任务至上”的税收考核计划管理体制下，税务机关往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，在监控手段落后，国家税收法规相对滞后情况下，造成许多业户游离于税收监管之外，使税收增长速度大大低于其税源增长速度。

4、涉及税种过多且计税依据不同，操作上不便。有关房屋租赁业所涉及的税种最少有3种，多则7—8种，甚至上10种。这不仅使税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行；不同行政区划适用税种的多寡，造成征纳矛盾的激化，同时有损税收法律公允、公正和严肃性；出租和自营房产税收计税依据不同以及分别适用不同税率，纳税人抵触情绪较强。

5、有关政策法规法律效力欠缺，易引起税务纠纷。如国家税务总局1998年下发《关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地的主管税务机关在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”。在征管工作中具有很强的现实操作性，但将承租人规定为代扣代缴义务人与现行《征管法》相违背，同时纵容了应纳税义务人逃避纳税、不主动申报纳税，并在具体工作中，由于法律效力不够，容易引起税务纠纷。

三、加强房屋租赁业税收征管的对策和建议

1、加强税法宣传，增强人们依法纳税意识

大力进行税法宣传既是税务部门政务公开的内容，也是房屋租赁业税收征收工作顺利开展的保证。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私本文章共2页，当前在第2页上一页[1][2]房出租户多且纳税意识普遍较差。为此，要加大投入，扩大宣传效果，做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

2、提高立法层次，提升有关政策法规效力

进一步完善税收法律体系，提高税收征管办法政策的立法层次，使有关房屋租赁业税收管理的行政规章有足够的法律效力。同时，积极借鉴国际经验，

坚持“宽税基、少税种，低税率”的原则，将房屋租赁业税收如房产税、土地使用税统一征收营业税，设计合理的房屋租赁业营业税税率，建议选择18%—20%之间较为适宜。

3、完善税收管理办法，健全税收监控机制

(1)建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度，租赁双方必须在《房屋租赁合同》签订后30日内持合同文本向主管地方税务机关报验贴花，并在规定期限内办理税务登记。

(2)探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

(3)实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，对于各类出租房屋，税务机关进行定期普查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，并在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、用途，分门别类进行管理，及时制定相对合理又与市场租金比较接近的最低租金标准，对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的，则按计税租金标准征税，规范租赁行为。

(4)建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。

4、坚持依法治税、加大违法行为打击力度

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（二）了解个体工商户核定定额程序（电脑定税）、个体双定户定额执行期汇总申报的情况；

（三）调研以农副产品为原料生产加工企业情况。包括：农副产品收购发票的管控、深入企业了解其生产工艺、农产品耗用、农产品增值税进行规模、“投入产出”管控应注意的问题（如区分生产工艺、产品、生产规模等进行测算定额）。

重点内容：（1）了解农副产品收购发票样式；县局对收购发票的控管措施；到具体企业了解农副产品的收购途径、资金结算等，研究收购发票的控管措施。（2）到企业调查了解生产工艺。目的是为下一步采用“投入产出法”提供依据：主要是“消耗定额”的测算，其中又区分电力的“定额”和“原料－农副产品”的消耗“定额”。 “原料－农副产品”消耗定额的测算又要区分生产环节测定约当产量（取得期初在产品约当产量、期末在产品约当产量、本期实际产量、本期实际投入原料，并据以测算原料消耗定额）

（四）县局数据分析应用工作开展情况；

（五）灾区停业个体双定户的资料的归集情况；

（六）灾区受灾企业、恢复情况、税源情况；

（七）小规模企业零（小额）申报的原因；

（八）征管资料的收集、整理、装订及归档情况；

（九）《税收征管法实施细则》第十七条的贯彻情况，即“从事生产、经营的纳税人应当自开立基本存款账户或者其他存款账户之日起15日内，向主管税务机关书面报告其全部账号；发生变化的，应当自变化之日起15日内，向主管税务机关书面报告。”

（十）税源监控、户籍管理是否到位。县局工商税务信息交换系统的使用情况及效果；

（十一）纳税人银行账号报告制度及在税务登记证件中登录执行情况。《国家税务总局关于换发税务登记证件有关问题的补充通知》（国税发〔XX〕104号）（XX年7月13日）：“换发税务登记证件后，纳税人在银行开户时，开户银行必须按照规定在税务登记证副本登录新的账号。对原有账号暂不作登录要求，但纳税人必须向税务机关报告。”

（十二）增值税专用发票最高开票限额行政许可执行情况；

（十三）增值税、企业所得税减免审批情况；

（十四）地震受灾企业增值税专用发票保管情况；

（十五）基层税务机关企业所得税管理情况；

（十六）增值税、企业所得税重点税源企业生产经营情况调查；

二、调查研究方式

本次调研，我们主要采取抽阅历史征管资料、组织管理、征税人员座谈、现场上机演练或查询、深入企业生产经营场所调查等方式进行。

三、调研活动中发现的主要问题

本次调研活动发现的主要问题类型有：征收管理类、流转税管理类、所得税管理类、干部队伍素质类等问题，暴露的问题都不同程度存在税务执法风险隐患。

（一）征收管理类问题

1.延期缴纳税款审批、管理不规范，主要表现在：

（1）企业缓缴税款报送资料不齐全，存在缺自产负债表等申报资料的企业申请资料；

（2）审批手续不完整，存在企业报送的“延期缴纳税款申请审批表”无主管税务机关签注意见的情形；

（3）调查核实工作不到位。部分县局没有严格按照规定到企业实地调查核实，没有形成调查核实报告，或对申请缓缴税款金额达到100万元以上的，缺货币资金余额调查核实报告；

（4）对企业申请资料案头审查不仔细，甚至未进行审查。如：未对可疑的资产负债表“货币资金余额”作进一步的关联审查等。

（5）未对金融机构出具的货币资金余额时间与申请日期进行比对审查，存在不符合规定的问题。

2.纳税人申报资料填写不规范、资料不齐全。普遍存在个体双定户（包括达起征点和未达起征点）无定额执行期汇总申报的纸质申报资料问题；加油站纳税申报资料不齐，主要表现为：缺《加油站月份加油信息明细表》、《加油站月销售油品汇总表》、《成品油购销存数量明细表》等；

3.存在达起征点个体双定户月度申报资料填写项目不全、错位、无纳税人签字等不规范问题；

4.征管档案资料管理不规范。各县局征管资料的完整度、归集的方式方法、装订的整洁美观度等参差不齐，缺乏统一的标准。存在征管资料未及时按照要求整理归档的问题。

5.数据分析应用工作力度不够、方法简单，未建立有效的税收征管实时预警机制；

6.普遍存在纳税人未按规定向主管税务机关报告所有开户账号的问题；

7.普遍存在银行或其他金融机构未在税务登记证件副本登录银行账号的问题。

（二）流转税管理类问题

1.农产品收购、加工行业普遍存在税负偏低，农副产品跨省收购普遍，收购业务真实性难以核实，税务机关对农产品收购发票使用及收购业务管理难度大；

2.增值税专用发票配售审核不规范。部分县局存在增值税专用发票最高开票限额审批未遵循规定的行政许可程序。主要表现为：缺《税务行政许可受理通知书》、实施机关对申请材料的实地审查未形成核查报告、未向申请人送达《准予行政许可决定书》等资料、个别县局存在超额审批现象：

3.享受增值税优惠政策资格认定审批不规范。未按规定审定国有粮食购销企业、民贸企业和销售少数民族生产生活用品县以下供销社减免增值税资格，存在政策性减免税已到期限未及时恢复征税的情形；

4.地震受灾企业增值税专用发票保管存在安全隐患。地震后，部分企业只能将专票存放在板房内，不具备“三铁”保管条件。

（三）企业所得税管理类问题

1.管理粗放

（1）季度申报和年度申报方面。季度申报多体现在企业未申报时进行催报。但受理申报时部分管理人员不注重细节，如存档的申报表显示：申报表有ctais直接打印无企业和税务签章的，有企业提交但企业或税务签章不全的，这种情况下申报表缺少法律效力。对于年度汇算清缴工作，所得税科原制定的工作底稿汇算模式流于形式，部分县局管理人员并没有进行汇算审核，即使审核也仅是对ctais录入时出现错误的申报表进行逻辑审核。通过汇算审核对企业的申报数据进行纳税调整的情况很少。

（2）政策的宣传方面。对企业集中的宣传和培训较少，基本体现在下户调查时宣传政策（形成调查日志）、汇算清缴时进行相应的政策提示。

2.所得税管理人员少，业务素质普遍偏低。其中部分县局缺少所得税管理业务骨干。管理人员学习的主动性和积极性较差，内部培训和在岗培训未有效开展。

3.企业所得税审批事项存在以下问题：

（1）个别财产损失审批无县局管理人员的调查核实报告；

（2）已取消审批的项目或者不需要审批的项目，部分县局仍然进行审批，并下正式文件予以批复；

（3）未建立重大涉税事项（如减免税、财产损失审批）集体审议制度，程序上不健全；

（4）部分县局未按年度要求企业上报减免税申请。

（四）干部队伍素质类问题

县局一线工作人员普遍存在税收业务素质参差不齐，综合业务素质较低，业务学习积极性不高，工作责任心和服务意识不强，税收执法风险意识淡薄等问题。部分税收管理员难以胜任管户工作，突出表现在企业所得税的管理方面。

四、工作建议

针对调研中发现的普遍性问题，拟提出进一步加强全州国税系统税收征管工作的若干意见，并以正式文件下发执行。具体措施有：

（一）结合我州实际，突出重点税源和管理漏洞大的行业分类管理，着力于行业精细化管理。对农副产品收购、加工行业的管理，由流转税科、征管科、所得税管理科在调查的基础上，形成农副产品收购、加工行业税源管理办法，并加强对县局的管理指导，择重点农产品收购、加工行业进行专项评估、重点剖析。核心和重点是采取措施进一步规范和强化对农产品收购发票的领购、使用，从农产品收购发票环节减少纳税人“舞弊”的空间。另外就是要在重点实地调查的基础上，建立我州农产品收购、加工行业评估“定额”预警指标体系和评估模型，通过强化纳税评估，发现纳税遵从的疑点和线索。

（二）各县局要严格按照《四川省国家税务局缓缴税款审批管理办法》的规定，对已报批的缓缴税款资料进行逐户资料清理和问题补正。管理人员要牢固树立风险意识、责任意识，仔细做好企业缓缴税款申请资料的案头审查工作，认真落实缓缴税款的调查核实工作，及时形成调查核实报告。对缓缴税款报批资料要按户完整归集，按年集中装订归档。考虑企业申请缓缴税款报送资料中增报《纳税人全部存款账户》书面报告的复印件。

（三）各县局要在广泛宣传的基础上，按照《个体工商户定期定额管理办法》规定，要求个体双定户（包括未达起征点户）严格履行定额执行期汇总申报义务，管理人员要做好个体双定户月度、定额执行期汇总申报的审查、催报工作，个体双定户纳税申报必须有本人的签字，严禁代办、包办申报情形的发生；

（四）在税务部门统一的税收征管档案管理办法出台前，州局在调研的基础上，先暂制定全州国税系统统一的税收征管资料归集、整理、装订、归档的标准；

（五）规范税收日管活动。包括：

1.清理、自查和补正填写不规范、报送不齐全的纳税申报资料；

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2、销售渠道多样化。电是一种特殊的商品，因不能储存，因此它的销售渠道是有特殊性的。该县因地处赣北，毗邻湖北，它的正常销售情况有四种：一是销售给本省大电网——电力局；二是销售给地方电力公司，通过地方电力公司的高压线路输送销售（这其中又包括两种，一是直接输送，二是通过升、降压后再输送）；三是通过自架线路直接送往两广；四是直接销售给用户（即近区供电）；最特殊的是“返供电”处理（暂称“返销售”），所谓“返供电”就是在枯水期，小水电站因本身无水发电，必须由地方电力公司或大电网供电以维持正常运转。

3、发票开具两极化。因销售对象不同，所以客户对发票的要求也不一样。大电网的需要17%的专用发票；地方电力公司的线路如果输送的对方是增值税一般纳税人则要17%的专用发票，否则可以提供6%的专用发票或普通发票。

4、财务处理简单化。因各小水电站绝大多数都是由当地的群众自发组织筹建的，大多采取集资入股的方式，各成员本身对财务知识基本不懂，各电站采取的是最原始的记帐方式，有的干脆记录成家庭收支形式的流水帐，财务制度很不健全。各项税收的计提一般由电力公司代扣代缴，然后再进行纳税申报即可。

二、各小水电站在税收征管中存在的问题：

通过这次纳税评估专项整治活动，发现各小水电站普遍存在以下几方面问题：

1、财务制度不健全，白条入帐现象普遍。各电站因不懂财务，又没请会计，有的根本不知道凭正式发票入帐。违反《中华人民共和国发票管理办法》，不符合发票管理规定。

2、不懂税收政策，少申报销售收入，导致偷漏税。主要有以下几个方面。

（1）一部分电站在筹建期耗用电网或地方电力公司的电，因资金紧张，当期未支付电费，直至电站投产发电后直接冲减电费收入，侵蚀税基，造成偷漏增值税。

（2）返供电期间小水电站所用的电应支付的电费在后期的销售中直接冲减自己输送给大电网或地方电力公司的电费，地方电力公司或大电网以扣除返供电电费后的余额来支付各小水电的后期电费。而小水电则以大电网或地方电力公司支付的实际金额申报销售，减少销售收入，导致偷漏增值税。

（3）近区供电部分的电费收入因未通过大电网或地方电力公司，以合同方式存在，一般未开具发票，并且属电站水淹区服务对象，视同自己用电（各电站普遍认为自己用电不用交税），不申报收入，造成偷漏增值税。

（4）地税系统对各电站征收的个人所得税因平时由地方电力公司或大电网税前统一代扣，而各电站在电报时以扣除这部分金额后的电费申报增值税。而这部分代扣的所得税享受减免政策，当地政府以财政补贴的形式于年度终了后统一返还各电站，造成各小电站少申报销售收入，导致偷漏增值税。

3、新办的（电站）有限责任公司不按规定办理相关手续、成本费用列支混乱，偷漏企业所得税。

（1）享受企业所得税减免优惠的新办企业从投产年度起不及时申请报批减免税手续，变相偷漏企业所得税。因新投产企业前几年亏损或盈利小，故意将减免期滞后，以达到偷漏企业所得税的目的。

（2）筹建期的各项开办费、工程款、设备费等不计固定资产，而直接计提费用，形成没投产应纳税所得额大金额负数，造成后期直接冲减利润，达到偷漏企业得所税的目的。

（3）减免税期间不计提固定资产折旧，减免期一过，违反政策加速补提，偷漏企业所得税。

三、强化小水电税收征管的对策

1、委托供电公司代征，源头控管税源。小水电站一般地处偏远、分散，而且近年来新增的小水电多为个人合伙企业，民营资金，账簿不健全，这些情况加大了税收管征的难度。对于税收征管工作来说，没有好的管征措施将加大不必要的税收成本，而对于小水电行业税收的管征更是如此。1999年国务院关于农电“两改一同价”的文件（国发［1999］2号）出台，为税收管征实行源头控管提供了便利。文件要求所有的发电站不能直接供电，必须通过大电网或地方电网统一对外售电，所有的小水电发供电分开，发电不供电、供电不发电，此举使得小水电发送的电量和电费收入都掌握在供电公司手中，全市对委托供电公司代征的条件已成熟。如按销售收入的多少分段分户进行核定，委托供电公司代征税款，既降低了税收成本又防止了税收的流失，从而堵塞了管征漏洞，使小水电行业税收步入规范化管理轨道。

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（一）商贸企业集中，产品结构复杂，销售收入巨大

目前，塑化市场有经营户近280户，普遍是一般纳税人商贸企业，经营户增加速度明显，07年底比20__年初增加近80户；市场内经营户容纳量大，一期房产可注册经营户门面超过1000户，08年市场方二期房产交付使用后，商贸企业纳税人将进一步增加。

塑化市场在开办之初，旨在把塑料、化工行业集中经营成市，但随着招商深入，市场内逐渐增加了钢材、矿石、电子等行业，而且，塑料、化工行业招商之初本来分类就细，大类有化工原辅料、塑料原料、助剂、塑料制品、塑料机械、塑模具技术设备、橡胶及橡胶制品等，小类细分有几千个品种，同类品种也有不同产地不同品质不同品牌之分，加上后来进场的钢材（管）、矿石等行业，商贸企业产品的结构就显得十分复杂。

07年市场所有纳税人销售收入超过106亿元，08年1—4月已申报销售收入40.34亿元；07年户均销售3700万元，单户纳税人开票销售超过亿元的纳税人07年有21户，08年1-4月已经销售过亿元的纳税人有 8户，销售规模越来越大。另外，08年1-4月销售收入超过3000万的企业更多。受销售的影响，经营户开票量逐年增加，特别是各种限额的专用发票使用量增加趋势明显，20__年市场各类增值税专用发票开票量有36000份，到07年统计已经达70600份之多，预计08年增值税专用发票开票量将达到100000份左右。

（二）交易方式特殊，仓储地与经营地背离，场内商贸企业注册资金少，实体条件差

市场内部做化工产品经营的企业，交易化工产品依托“化工产品行情网”（张家港），行情的瞬息万变使得经营户交易方式与传统买卖产品方式不同，而且，业户经营的产品特别是液体化工产品由于市场方不具备存储条件，使得经营户仓储地与实际经营地背离，有些仓储远在外省市。

很大一部分场内经营的纳税人登记之初注册资金只在一般纳税人认定条件线上，经营中相互拆借资金量大，场内很多经营户的生存主要靠不断促进资金周转来维持；这些也使经营户的经营场所基本条件仅以满足办公需要，虽然由于近来呈现本地经营户取代外地经营户迹象（创办之初市场内主要以浙江籍经营为主），但“一张台子一张凳，一部电话一台电脑打天下”的局面没有彻底改变。

（三）市场平均税收负担率低

由于“行情网”使得化工产品进价透明，用户企业也充分掌握上游产品价格，市场内经营户产品进销差价极低，使得增值税税收负担率低。经统计，07年全年市场内经营户增值税税收负担率在0.26%左右，如加入所得税入库因素，07年税收负担率也不超过0.35%，08年一季度增值税税收负担率测算为0.22%，远低于理论税收负担率。

正是因为这种集中成市、专票使用量大、行业特殊、产品结构复杂、交易方式特殊、税收负担率普遍低、货物销售发出地与经营地不一致等特点，给市场的国税征管带来了很大的困难和风险，当前税收管理方式和手段不能使管理真正深入，税收管理员征管压力大，管理责任重。

二、加强市场商贸企业税收征管的建议

（一）建立纳税人税收状态征管文档，随时掌握纳税人变动情况

根据市场商贸企业特点，建立《市场商贸企业税收征管基本情况表》、《新办企业办税进度表》两表，把税收管理员需要重点掌握的情况以两表形式确定，随时查阅。《市场商贸企业税收征管基本情况表》主要包含：税号、企业名称、纳税人类型、辖属市场、注册经营地址、实际经营地址、企业固定电话、法人代表、实际经营人、财务人员、办税人员及其联系电话、所得税征收方式、是否防伪税控企业、防伪税控开票方式、增值税专用发票开票限额、是否网上申报、是否网上认证、是否外地法人代表、是否记账、是否区外经营、是否辅导期、法人代表户籍地等项目，基本涵盖商贸企业纳税人的基本情况和重要特征；《新办企业办税进度表》除了包含企业基本情况，企业名称、税号、法人代表、联系电话、办税人员、联系电话外，其新办登记时还有一些特殊项目和提醒，如：受理日期、税种登记认定工作流、所得税征收方式工作流、税款划解账号报告、纳税人信息补录、一般纳税人预认定、辅导期起讫日期、防伪税控共享发行、购票行政许可工作流、供票资格认定工作流、开票最高限额、网上认证全部登记记录，这样，能促进税收管理员对商贸企业纳税人基本登记和征管状态及时掌握，把握税源管理事项进度。

（二）围绕专业发票加强调查职能，降低执法风险

税源管理重点应围绕市场内商贸企业专用发票使用情况展开，充分运用税源管理调查、核查职能。（一）明确不同调查项目的调查内容，并以上门调查为主，同行业或相近行业了解为辅（市场内同类商品有一定可比性），本着实事求是的态度，以增值税专用发票开具项目、抵扣项目、金额、进项销项匹配等情况为重点；重视对纳税人销售货物和买入货物资金流动情况的匹配，发现疑问，可以延伸调查。（二）掌握行业信息，测算行业税负，建立监控指标。（三）对于纳税人专票开票限额升级的，调查报告应对纳税人所经营商品的趋势走向做出判断、分析。（四）对销售收入大的经营大户，明确要对其资金、供货、销售渠道、仓储、物流情况进行调查，掌握信息，做到心中有数。

调查分经常性调查和临时性调查。经常性调查内容包括：三月中两次出现专票异常供应企业；连续三个月月均使用量突增超过200份（万元版及以上）；新增万元版发票使用量月度超过150份等。临时性调查包括：对有升级十万版企业；日管中发现的其他专票使用疑点等项目。对调查后的书面意见，经确定后可作为调整纳税人专票使用量的依据，灵活掌握，可以增加可以减少。同时，对于纳税人申报异常；连续2月零申报，经调查有疑点企业；（目的防止走逃）未按规定时间申报，无正当理由的；涉案企业；评估发现有问题，有偷税嫌疑的；调查中发现有违法嫌疑或经营状况值得怀疑的；管理中发现企业经营有异常的。税收管理员应及时剪角作废纳税人手中发票，并暂时收缴纳税人税控卡，对纳税人发票领购数量可以调到最低1份；直到纳税人恢复正常或疑点排除后解除限控。

（三）建立市场商贸企业税源管理监控指标，体现税源管理效能

针对市场商贸

企业的特点，建立“四重一高”税源管理指标要求，重点突出，以重点销售、重点税金、重点亏损、重点增长指标为抓手，以税收负担率动态变化为突破口，加强税源管理的主动性和针对性。

1、重点销售：以上年销售总额排名前二十位纳税人为静态重点，以月度销售前二十位纳税人为动态重点，动、静态相结合，并辅以确定分析指标，加强税源管理。

2、重点税金：按照增值税、所得税年度入库分别前二十位纳税人，季度所得税入库、月度增值税入库前二十位纳税人为主要对象，并辅以确定分析指标，及时掌握税源月度、季度、年度情况，增强税源管理的分析深度和准确性。

3、重点亏损：对年度亏损前二十位商贸企业进行分析调查，分析经营性因素与非经营性因素对亏损的影响程度，以此掌握一定时期内的产品经营特点，指导面上该类产品销售企业的税源管理工作。

4、重点增长：通过对月度、季度入库税金与上期比较绝对数增长明显的商贸企业，及时上门跟踪，分析突增原因，防止纳税人发生经营偏差。

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根据笔者调查掌握的情况看，砂石料经营的税收征管工作主要存在如下问题：

1、证照不齐无证经营现象严重。截止目前，全县砂石料经营业户中仅2户办理了营业执照和砂石料开采许可证，其他的采砂业户只办理了临时采砂许可证。还有大部分经营业户由于受经济利益的驱动，为逃避监督和管理，达到不缴或少缴税款的目的，根本不办理税务登记证，造成税收管理真空和税收的流失。

2、生产经营不建账，税收征管难监控。砂石料经营业户认为生产工艺简单，产品单一，不需建帐进行会计核算。致使税务检查无据可查。即使有少数建帐户，也不如实提供其帐务，隐瞒销售收入的现象严重，税务人员基本无法进行管理监控。

3、砂石料销售不用发票,购货单位不索取发票使偷税成为可能。由于城乡居民建房、房地产开发商，购进砂石料时不需要发票，缺少索取发票的意识，使砂石料经营业户不需领购发票和开据发票,收入照样能够实现。税务人员无法获得砂石料经营业户真实生产、销售的信息，使偷税成为可能。

4、生产经营环境复杂，税款核定难。现在砂石料行业经营中的一个最大特点是：砂石料经营者不需把砂直接送到用砂单位和个人那里；用砂单位和个人也不需直接和砂石料经营者接洽，而是由跑运输的农用车主与两者联系通过买和卖赚取运费。砂石料经营者为了把砂石料销出去，自已或组织亲属购置运输车辆运砂，税收管理员无法确切了解每个砂石料经营业户的生产和销售情况，给税款核定征收带来很大困难。

5、纳税人纳税意识淡薄，申报管理难。由于经营砂石料的群体，80%以上是农村文化程度不高的农民，对税收的理解就是认为掏他们口袋里的钱，很难自觉纳税。

二、加强砂石料行业税收征管工作的对策

1、加大执法力度。严格按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十条、六十三条、六十四条之规定，要求纳税人按期及时办理税务登记证和申报纳税，违者依法给予及时处罚。依法执行税收政策，加大对偷税的处罚，是体现税法刚性的有力保证。

2、根据生产经营规模的大小，必须要求砂石料纳税人建立简易账，特别是我县烧砖行业、预制件加工行业应强制推行建帐工作，实行查帐征收；这样就能从多个环节、多渠道督促砂石料经营业户销售开据发票，用砂石料单位能够取得发票，实现查账征收，以票控税的目的。

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（一）计算机的依托作用不能有效发挥。现行征管模式依托计算机进行税收管理，而计算机的运用是以信息准确、全面为基础的，涉税信息资料的采集和分析应是整个征管活动的基础。近年来，各地的信息化建设虽然步子大、速度快，但仍存在很多问题：一是各地使用的应用软件不统一，不符合一体化建设的总体要求，造成运行成本居高不下；二是综合利用信息化技术的能力还不够强，应用水平还不够高，信息化很大程度上仍模拟手工操作，信息以纸质传输为主，造成征管各环节信息不畅；三是与工商、银行、海关、财政、统计等部门还没有实现网络连接和信息共享，涉税信息的采集不充分、不及时，体现不出现代信息技术的优势。

（二）税收征管的业务组合衔接不畅。机构关系尚未完全理顺，税收管理权被分散在各个职能部门，机构间职责范围难以划分清楚，机构重叠、职能交叉，工作分配环节多，无增值的管理环节多，造成信息传导不畅，信息衰减和失真；征收、管理、稽查三个系列之间界限明显，信息相对封闭，协调配合能力弱，衔接不畅。

（三）税源监控管理乏力。新的征管模式最大的特征是由管户变为管事。集中征收后，并未根据信息化要求，采取现代化的税源管理措施。在这种情况下，基层征收人员与纳税户之间的直接接触大大减少，基本上处于被动受理的状态，税收信息来源渠道窄，且对有限的税源信息利用不够，致使税务部门对纳税户数、纳税人基本情况、税源结构及变化趋势底数不清，情况不明，税源监控管理乏力，弱化了税收征管基础。

(四)税收的服务功效有所削弱。现行税收征管机制运行中既有缺乏管理力度、税源不清的问题，也存在对纳税人服务不到位的问题。税务机关的优质服务一定程度上停留在表面的微笑迎送上，没有从实质上方便纳税人办理涉税事项，简化办税流程，提高办事效率，提供优质服务。最突出的就是纳税人到税务部门办理涉税事项环节过多，程序复杂，要多头跑、多次跑，重复报送资料，呈单点对多点的状态；税务部门需要调查核实的事项分散在不同的部门和岗位，要多头找、多次找，呈多点对单点的状态。

（五）税收征管流程缺乏制约化管理。现行征管流程，存在制约不够、监督不力的问题，未能有效地对征管流程进行全面的质量控制，征管模式在运行中往往会出现偏差。主要原因是，基层分局虽已把征收和稽查分离出来，但仍然是综合管理，专业化分工深度不够；对管理环节的制约仍然靠层级审批，没有形成过程控制。

（六）重点稽查达不到预期效果。新的征管模式强调重点稽查、以查促管，实际的效果却不尽如人意。原因主要有三：一是由于管理缺位，征、管、查协调不力，至使对纳税人情况不能全面掌握，税务稽查部门仅靠报表的表面数据和举报提供的情况，很难抓住重点，查案的针对性和准确性都相对降低。二是目前各种管理措施不到位，纳税人违法风险成本低，再加上纳税人对税法的自觉遵从度还较低，造成偷税面很广，稽查工作往往顾此失彼，处于被动局面，达不到稽查的威慑作用。三是稽查体系内部的“选案、检查、审理、执行”四环节存在相互扯皮问题也在一定程度上影响了稽查的工作效率。

（七）征管质量考核还不能真实反映征管水平。有些征管考核指标标准制定过高，超越了税收工作的实际，科学的征管质量考核体系还未真正建立起来。基层征管部门在考核中处于被动应付状态，为取得好的考核成绩，对列入考核的工作内容较为重视，没有列入考核的则不问不管，表面性工作做得多，加上受税收任务压力大等原因的影响，很难从真正意义上做到全面提高税收征管质量。

上述问题的存在，严重制约着新征管模式效用的充分发挥，影响着征管质量和效率的全面提高，亟待采取切实有效的措施加以解决。在征管改革没有完全到位，新的征管运行机制尚未有效运转起来的情况下，需要继续深化税收征管改革，进一步提高新征管机制的运行质量和效率，确保税收征管改革整体目标的全面实现。

二、进一步加强税收征管的思考

税收征管改革是一项复杂的系统工程，实践中出现一些矛盾和问题是符合事物发展规律的。我们只有在深化税收征管改革中不断认识问题，解决问题，尊重税收征管的客观规律，才能探索出一条由繁到简，提高征管效率的新路，才能尽早实现改革的目标。

（一）以信息化建设为重点，提高税收征管的科技含量

1、进一步实现征管信息的集中处理。集中征收是征收场所相对集中和信息高度集中的有机统一，而信息的集中处理是税收信息化建设的核心所在。只有实现信息的集中处理，才能把分散、孤立的各类信息变成网络化信息资源，拓展信息数据应用广度和深度，满足管理、决策层的需要；只有税收征管的信息高度集中，征收与检查的职能才会从分局或所调整、集中到县局或市局，基层单位才会不再承担征收与稽查的职能，而是专司管理。这样，职能和责任也才会更为明确。当前，要把握好两个重点：一方面依托信息技术和网络传输，加快建立以网上申报为主体的多元化申报方式，使纳税人足不出户，就可以实现跨区域的纳税申报，从根本上解决纳税人多次跑、重复跑的问题；另一方面进一步提高征管软件应用准确度，在以县（市）为单位实现征管数据集中处理的基础上，努力向横向拓展，逐步过渡到以市为单位的集中处理，实现征管信息的上下畅通。

2、全面提高税收征管信息的管理和应用水平。一是要采取严密措施，防止涉税信息失去真实性和时效性。要提高信息资源的安全性，建立和完善税收信息采集、处理、传递、应用等方面的安全管理制度和技术措施，防止系统网络遭受计算机病毒、黑客的侵犯和机密信息的泄露；二是在运用计算机自动控制征管业务流程的基础上，加快计算机辅助决策系统的开发，充分运用网络实时传输的优势，加

强对经济税源的监控、预测，提高信息数据和网络资源的使用效益。

3、逐步规范软件的开发与应用。随着金税工程与ctais征管软件的整合，国际互联网的广泛普及、电子商务的蓬勃发展以及国民经济信息化、政府公众信息网进程的加快，税收信息化应用的广度和深度必将进一步提高。因此，软件的开发应用要牢固树立“一盘棋”的思想，加快推广应用全国统一征管软件的步伐，最终达到全国使用统一标准的，覆盖征收、管理、稽查各环节的，集征收、监控、考核、决策于一体的税收信息管理系统，实现软件功能的全面、规范和兼容。各地在一定时期内需要自行开发特殊软件的，也要与全国统一软件匹配、共享。只有逐步统一和整合各个税收信息处理系统，才能发挥出税收信息化管理的综合效益。

（二）运用现代管理科学理念，优化税收征管组织形式

税收征管组织是否科学、合理，是否适应信息化建设的要求，直接决定着税收征管的质量和效率。优化税收征管组织形式是税收征管信息化的客观要求，也是税收信息化建设的基本内容之一，没有税收征管组织的现代化，信息化的优势就无法充分发挥。因此，进一步深化征管改革，应在充分考虑信息技术支撑的条件下，按照信息流相对集中和职责明确的原则，对基层征管机构进行全面整合，减少执法主体的数量和审批环节，归并一些职责交叉、业务单一的部门，将有限的人力资源用于专业化管理和基层征管一线，建立起扁平式的组织管理结构。研究表明，扁平式的组织管理结构，可以减少税收管理的纵向层次，加大管理的横向宽度，拉近管理的距离，实现平面的专业化分工，从而增强税务机关的应变能力，使税务机关对外界的反应时间缩短至最小，对纳税人的反应效果最大化。建立新型征管组织机构，从方便纳税人角度讲，就是要增大纳税人与税务机关的接触面，减少接触点，凡是纳税人找税务机关办理涉税的事宜均在一个大厅办结，凡是税务机关找纳税人的涉税事宜皆由一个部门负责。因此，应在确定新型税收征管业务流程的基础上，按照建立“扁平式征管组织结构”的思路，重新整合现行征收、管理、稽查三类机构，调整职能分工。

1、虚拟化征收机构。随着信息化建设的加速推进，计算机的广泛应用与联网，纳税人不上办税服务厅同样可以办理申报纳税事项，这是税收征管现代化发展的必然趋势。以电子申报、银行网点申报为主体的多元化申报纳税方式的全面推行及环境条件的逐渐成熟，将给予纳税人在申报纳税的时间和空间上最大的灵活度，传统的办税服务厅的征收功能将逐步弱化。因此，应按照专业化分工的思路虚拟化征收机构的职能，将征收权从征管分局剥离出来集中到市、县级局，建立市、县级局数据处理中心，由其对数据信息进行集中处理，统一进行计、会、统分析。

2、理顺管理职能。为适应信息化建设和集中征收的需要，应加快调整多层级征管机构并存的格局，根据我国地域辽阔，纳税人素质参差不齐，地域间纳税人规模和数量分布还很不均匀的客观现状，地级局征管机构的设置应本着因地制宜、属地管辖、有利于监控税源的原则科学分布和设置，并辅以管理责任区制度、巡查制度--定期或不定期地组织抽查等传统的管理方式，实行征纳紧密型管理，摒弃“管事”就是不要“管户”的片面认识，在坚持专业化管事方向的前提下，吸收管户制的合理内核，实行“管事”与“管户”双管齐下、互为补充，切实提高管理效能，增强对税户、税源的监控能力，防止漏征漏管。在收缩、减少管理层次的同时，以业务流程为导向把管理职能分为从纳税人到税务机关、从税务机关到纳税人、以及税务机关与纳税人互动三大块内容，设立相应的内设机构和单独的纳税评估机构。

3、完善一级稽查。对稽查机构进行重组，在地级市设立一个专业稽查局，负责市区范围内的一级稽查和对所属各县范围内的稽查管理和重点稽查；在县级局设立一个专业稽查局，负责全县范围内的一级稽查。随着征管改革的进一步深化和信息化程度的不断提高，逐步过渡到一个市（含县）只设立一个稽查局，实行全市范围内的统一稽查，在大环境下统一政策、统一管理，形成专业化的大稽查格局，从机制上形成稽查活力。同时，明确稽查局专司偷税、逃税、逃避追缴欠税、骗税、以及抗税案件的查处，使稽查职能实现由“收入堵漏型”向“执法保障型”的转变，对纳税人有重点地实施稽查，不断加大处罚力度，提高稽查的针对性和准确性，发挥稽查部门查处税务违法行为的“威慑”作用。

（三）以重在治权为核心，建立监督制约机制。

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（一）企业之间合作建房不按规定申报纳税。目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方均发生了销售行为，应分别交纳销售房地产和转让无形资产的相关税收，应该申报纳税。但在实际生活中，合作双方常常不申报纳税。瞒报了这部分销售收入，偷逃了税款。

（二）以开发房屋抵顶所欠建筑商款项，不入帐，不做收入。只在企业内部财务报表中体现，致使企业少计了应税收入，少缴纳了企业所得税。以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权等不计收入，偷逃企业所得税。

（三）销售款长期不结转或少结转收入。房地产开发商长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来帐上，不与帐面的成本、费用配比结算，造成帐面无应税所得或亏损，或者以实际收到款项确定收入实现，偷逃企业所得税。分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

（四）无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品，从而达到少缴营业税和企业所得税的目的。虚开发票减少计税依据，实现“双偷”。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，土地增值税所得税等税收，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税后，办理《房屋所有权证》，可见销售不动产发票开具金额是双方缴纳税款的计税依据，故双方协议少开或不开销售不动产发票，实现所谓“双赢”，实则是实现应纳税款的“双偷”。

（五）代收款项偷逃税。将在销售房产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税，所得税。将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不申报纳税。

（六）“收入实收不转”直接抵减应付工程款，偷逃税款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入及投资方对应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（七）与关联方企业之间互转收入和费用。与关联方企业之间，特别是同一地址办公的关联企业之间，由于业务往来频繁，利益关系密切，互转收入和费用存在着很强的可操作性和隐蔽性，导致企业最终多计费用或少计收入，偷逃税款。

（八）多列预提费用。一些企业采用“预提费用”、“待摊费用”帐目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对多提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额，甚至有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

（九）虚列或者虚增成本费用，偷逃企业所得税。具体表现为：（1）将完工与未完工的项目混在一起，造成完工项目成本虚增；（2）将开发项目之外的道路铺设、小区绿化等工程成本列入开发成本。自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税。（3）多列利息支出和经营费用。（4）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

二、加强房地产行业税收管理的对策和建议

（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。

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自二十世纪80年代起，我国税收征管改革经历了三次大的变革：一是推行“三分离”税收征管模式的变革。从1988年实行税务机关内部征管、检查二分离到分税制前税务机关实行征、管、查内部三分离，初步实现了计划经济时代税收征管“粗放型”的管理模式到市场经济条件下的“精细型”管理模式的转变；二是推行“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”模式的变革。1995年，国家税务总局提出了“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的新模式，1997年全国税务系统全面推行了这一新模式，它历史地实现了由传统的“管户制”向“管事制”征管模式的转型；三是目前仍在进行中的以税收信息化为支撑的税收征管改革。以2000年底召开的全国税务工作会议为重要标志，我国税收征管改革进入了一个新的历史时期。全国各地以大力推进信息化建设为支撑，积极开展了新一轮以信息化加专业化为主要内容的税收征管改革。随后，国家税务总局又提出要建设全国统一的税收征管信息系统，以实现信息化为基础，建立以专业化为主、综合性为辅，流程化、标准化、分工合理、联系紧密、相互制约的征管工作新格局。目前，新一轮征管改革在有些地方已经初步到位，取得了阶段性成效。

十多年来我国税收征管改革在不断探索、逐步发展和完善过程中，取得了显著成绩：

（一）征管改革和税收收入增长同步前行，互相促进

我国的征管改革不但实现了与税收收入增长同步前行，而且在一个较长时期内实现了收入高速增长，尤其是在1994-1998年间，我国工商税收每年平均增收近1000亿元，年均增长27.53％，年均递增18.91％。收入的持续增长又为征管改革提供了较为宽松的环境，使之能不断地深化和完善。征管改革同收入增长之间互相促进，形成一种良性循环。?

（二）税收征管方式实现了根本性转变。

主要表现在：变专管员管户制为管事制，变“保姆式”上门征税为纳税人自觉申报纳税，变全职能的粗放式管理为专业化的集约式管理，变传统手工操作为计算机处理，税收征管在信息化、专业化、现代化建设上取得了显著成就。

（三）税收征管手段日益现代化。

伴随着征管改革的不断深化，计算机在税收征管领域的应用和推广已有10多个年头。计算机在征收管理中的广泛应用，冲击了传统的税务专管员制度，形成了一个崭新的税收征管运行机制。目前全国已有60%以上的县级税务机关、75%以上的纳税人、75%的税款纳入计算机网络管理，金税工程进展顺利，整个国税系统的四级网络开通，增值税交叉稽核、发票协查、防伪税控开票系统正常运转。税收征管手段质的变化，使税收征管进入了一个新阶段，税收工作的效率得到显著提高。

（四）税务稽查打击力度得到了加强。

税务稽查机构普遍建立，稽查人员素质不断增强，各项稽查制度日臻完善，选案、检查、审理、执行相互分离、相互制约的工作机制逐步形成，税务稽查的打击力度不断加大。

（五）征管质量和效率有了明显提高。

集中征收的格局初步形成，多元化申报方式逐步推广，税收政策更加透明公开，纳税服务进一步规范优化。全国税务系统逐步建立起了征管质量考核体系，初步实现了从单纯考核收入任务向收入任务与征管质量双重考核的转变。

二、当前税收征收管理中存在的主要问题

我国的税收征管改革虽然取得了显著的成效和突破性进展，但由于受到我国生产力还比较落后、法制化程度还比较低、整个社会和国民经济的管理水平还不够高等客观条件的制约，再加上有些地方急于求成，对税收征管改革缺乏有力的宏观指导和组织协调，或者过分强调征管改革的模式化，或者片面理解新税收征管模式的涵义等主观原因，新建立的税收征管机制在实际运行中还存在着一些矛盾和问题，特别是“疏于管理、淡化责任”的问题在某些地区还比较突出。主要表现为：

（一）计算机的依托作用不能有效发挥。现行征管模式依托计算机进行税收管理，而计算机的运用是以信息准确、全面为基础的，涉税信息资料的采集和分析应是整个征管活动的基础。近年来，各地的信息化建设虽然步子大、速度快，但仍存在很多问题：一是各地使用的应用软件不统一，如我省虽使用全省统一的征管软件，但网上申报应用软件却由各省辖市局自行开发，不符合一体化建设的总体要求，造成运行成本居高不下；二是综合利用信息化技术的能力还不够强，应用水平还不够高，信息化很大程度上仍模拟手工操作，信息以纸质传输为主，造成征管各环节信息不畅；三是与工商、银行、海关、财政、统计等部门还没有实现网络连接和信息共享，涉税信息的采集不充分、不及时，体现不出现代信息技术的优势。

（二）税收征管的业务组合衔接不畅。机构关系尚未完全理顺，税收管理权被分散在各个职能部门，机构间职责范围难以划分清楚，机构重叠、职能交叉，工作分配环节多，无增值的管理环节多，造成信息传导不畅，信息衰减和失真；征收、管理、稽查三个系列之间界限明显，信息相对封闭，协调配合能力弱，衔接不畅。

（三）税源监控管理乏力。新的征管模式最大的特征是由管户变为管事。集中征收后，并未根据信息化要求，采取现代化的税源管理措施。在这种情况下，基层征收人员与纳税户之间的直接接触大大减少，基本上处于被动受理的状态，税收信息来源渠道窄，且对有限的税源信息利用不够，致使税务部门对纳税户数、纳税人基本情况、税源结构及变化趋势底数不清，情况不明，税源监控管理乏力，弱化了税收征管基础。

(四)税收的服务功效有所削弱。现行税收征管机制运行中既有缺乏管理力度、税源不清的问题，也存在对纳税人服务不到位的问题。税务机关的优质服务一定程度上停留在表面的微笑迎送上，没有从实质上方便纳税人办理涉税事项，简化办税流程，提高办事效率，提供优质服务。最突出的就是纳税人到税务部门办理涉税事项环节过多，程序复杂，要多头跑、多次跑，重复报送资料，呈单点对多点的状态；税务部门需要调查核实的事项分散在不同的部门和岗位，要多头找、多次找，呈多点对单点的状态。

（五）税收征管流程缺乏制约化管理。现行征管流程，存在制约不够、监督不力的问题，未能有效地对征管流程进行全面的质量控制，征管模式在运行中往往会出现偏差。主要原因是，基层分局虽已把征收和稽查分离出来，但仍然是综合管理，专业化分工深度不够；对管理环节的制约仍然靠层级审批，没有形成过程控制。

（六）重点稽查达不到预期效果。新的征管模式强调重点稽查、以查促管，实际的效果却不尽如人意。原因主要有三：一是由于管理缺位，征、管、查协调不力，至使对纳税人情况不能全面掌握，税务稽查部门仅靠报表的表面数据和举报提供的情况，很难抓住重点，查案的针对性和准确性都相对降低。二是目前各种管理措施不到位，纳税人违法风险成本低，再加上纳税人对税法的自觉遵从度还较低，造成偷税面很广，稽查工作往往顾此失彼，处于被动局面，达不到稽查的威慑作用。三是稽查体系内部的“选案、检查、审理、执行”四环节存在相互扯皮问题也在一定程度上影响了稽查的工作效率。

（七）征管质量考核还不能真实反映征管水平。有些征管考核指标标准制定过高，超越了税收工作的实际，科学的征管质量考核体系还未真正建立起来。基层征管部门在考核中处于被动应付状态，为取得好的考核成绩，对列入考核的工作内容较为重视，没有列入考核的则不问不管，表面性工作做得多，加上受税收任务压力大等原因的影响，很难从真正意义上做到全面提高税收征管质量。

上述问题的存在，严重制约着新征管模式效用的充分发挥，影响着征管质量和效率的全面提高，亟待采取切实有效的措施加以解决。在征管改革没有完全到位，新的征管运行机制尚未有效运转起来的情况下，需要继续深化税收征管改革，进一步提高新征管机制的运行质量和效率，确保税收征管改革整体目标的全面实现。

三、进一步深化税收征管改革的思考

税收征管改革是一项复杂的系统工程，实践中出现一些矛盾和问题是符合事物发展规律的。我们只有在深化税收征管改革中不断认识问题，解决问题，尊重税收征管的客观规律，才能探索出一条由繁到简，提高征管效率的新路，才能尽早实现改革的目标。

（一）以信息化建设为重点，提高税收征管的科技含量

1、进一步实现征管信息的集中处理。集中征收是征收场所相对集中和信息高度集中的有机统一，而信息的集中处理是税收信息化建设的核心所在。只有实现信息的集中处理，才能把分散、孤立的各类信息变成网络化信息资源，拓展信息数据应用广度和深度，满足管理、决策层的需要；只有税收征管的信息高度集中，征收与检查的职能才会从分局或所调整、集中到县局或市局，基层单位才会不再承担征收与稽查的职能，而是专司管理。这样，职能和责任也才会更为明确。当前，要把握好两个重点：一方面依托信息技术和网络传输，加快建立以网上申报为主体的多元化申报方式，使纳税人足不出户，就可以实现跨区域的纳税申报，从根本上解决纳税人多次跑、重复跑的问题；另一方面进一步提高征管软件应用准确度，在以县（市）为单位实现征管数据集中处理的基础上，努力向横向拓展，逐步过渡到以市为单位的集中处理，实现征管信息的上下畅通。

2、全面提高税收征管信息的管理和应用水平。一是要采取严密措施，防止涉税信息失去真实性和时效性。要提高信息资源的安全性，建立和完善税收信息采集、处理、传递、应用等方面的安全管理制度和技术措施，防止系统网络遭受计算机病毒、黑客的侵犯和机密信息的泄露；二是在运用计算机自动控制征管业务流程的基础上，加快计算机辅助决策系统的开发，充分运用网络实时传输的优势，加强对经济税源的监控、预测，提高信息数据和网络资源的使用效益。

3、逐步规范软件的开发与应用。随着金税工程与CTAIS征管软件的整合，国际互联网的广泛普及、电子商务的蓬勃发展以及国民经济信息化、政府公众信息网进程的加快，税收信息化应用的广度和深度必将进一步提高。因此，软件的开发应用要牢固树立“一盘棋”的思想，加快推广应用全国统一征管软件的步伐，最终达到全国使用统一标准的，覆盖征收、管理、稽查各环节的，集征收、监控、考核、决策于一体的税收信息管理系统，实现软件功能的全面、规范和兼容。各地在一定时期内需要自行开发特殊软件的，也要与全国统一软件匹配、共享。只有逐步统一和整合各个税收信息处理系统，才能发挥出税收信息化管理的综合效益。

（二）运用现代管理科学理念，优化税收征管组织形式

税收征管组织是否科学、合理，是否适应信息化建设的要求，直接决定着税收征管的质量和效率。优化税收征管组织形式是税收征管信息化的客观要求，也是税收信息化建设的基本内容之一，没有税收征管组织的现代化，信息化的优势就无法充分发挥。因此，进一步深化征管改革，应在充分考虑信息技术支撑的条件下，按照信息流相对集中和职责明确的原则，对基层征管机构进行全面整合，减少执法主体的数量和审批环节，归并一些职责交叉、业务单一的部门，将有限的人力资源用于专业化管理和基层征管一线，建立起扁平式的组织管理结构。研究表明，扁平式的组织管理结构，可以减少税收管理的纵向层次，加大管理的横向宽度，拉近管理的距离，实现平面的专业化分工，从而增强税务机关的应变能力，使税务机关对外界的反应时间缩短至最小，对纳税人的反应效果最大化。建立新型征管组织机构，从方便纳税人角度讲，就是要增大纳税人与税务机关的接触面，减少接触点，凡是纳税人找税务机关办理涉税的事宜均在一个大厅办结，凡是税务机关找纳税人的涉税事宜皆由一个部门负责。因此，应在确定新型税收征管业务流程的基础上，按照建立“扁平式征管组织结构”的思路，重新整合现行征收、管理、稽查三类机构，调整职能分工。

1、虚拟化征收机构。随着信息化建设的加速推进，计算机的广泛应用与联网，纳税人不上办税服务厅同样可以办理申报纳税事项，这是税收征管现代化发展的必然趋势。以电子申报、银行网点申报为主体的多元化申报纳税方式的全面推行及环境条件的逐渐成熟，将给予纳税人在申报纳税的时间和空间上最大的灵活度，传统的办税服务厅的征收功能将逐步弱化。因此，应按照专业化分工的思路虚拟化征收机构的职能，将征收权从征管分局剥离出来集中到市、县级局，建立市、县级局数据处理中心，由其对数据信息进行集中处理，统一进行计、会、统分析。

2、理顺管理职能。为适应信息化建设和集中征收的需要，应加快调整多层级征管机构并存的格局，根据我国地域辽阔，纳税人素质参差不齐，地域间纳税人规模和数量分布还很不均匀的客观现状，地级局征管机构的设置应本着因地制宜、属地管辖、有利于监控税源的原则科学分布和设置，并辅以管理责任区制度、巡查制度--定期或不定期地组织抽查等传统的管理方式，实行征纳紧密型管理，摒弃“管事”就是不要“管户”的片面认识，在坚持专业化管事方向的前提下，吸收管户制的合理内核，实行“管事”与“管户”双管齐下、互为补充，切实提高管理效能，增强对税户、税源的监控能力，防止漏征漏管。在收缩、减少管理层次的同时，以业务流程为导向把管理职能分为从纳税人到税务机关、从税务机关到纳税人、以及税务机关与纳税人互动三大块内容，设立相应的内设机构和单独的纳税评估机构。

3、完善一级稽查。对稽查机构进行重组，在地级市设立一个专业稽查局，负责市区范围内的一级稽查和对所属各县范围内的稽查管理和重点稽查；在县级局设立一个专业稽查局，负责全县范围内的一级稽查。随着征管改革的进一步深化和信息化程度的不断提高，逐步过渡到一个市（含县）只设立一个稽查局，实行全市范围内的统一稽查，在大环境下统一政策、统一管理，形成专业化的大稽查格局，从机制上形成稽查活力。同时，明确稽查局专司偷税、逃税、逃避追缴欠税、骗税、以及抗税案件的查处，使稽查职能实现由“收入堵漏型”向“执法保障型”的转变，对纳税人有重点地实施稽查，不断加大处罚力度，提高稽查的针对性和准确性，发挥稽查部门查处税务违法行为的“威慑”作用。

（三）以重在治权为核心，建立监督制约机制。

完善的征管质量控制体系、健全的监督制约机制，是税收征管流程得以安全运行的基本保证。作为税收征管主体的各部门、各环节、各岗位只有在制度的框架下从事征管活动，行为才能得到规范，工作才能更有效率，现代征管模式才能得以协调高效的运行。

1、建立严密的征管过程监控体系。对内，一是通过流程环节的自我控制，对容易产生腐败的关键业务活动，通过部门分权形成横向制约；二是上级通过计算机对各环节执法情况进行随机检查，并对重点岗位、重点环节通过执法检查进行柔性控制，形成纵向制约；三是通过计算机设定程序，流程自动记录、超时自动催办，减少过程中人为因素影响，实现计算机对过程自动控制。对外，一方面通过对流程的重点环节进行监控，发挥巡查调查、纳税评估、检查的功能，形成流程的关联控制；另一方面通过建立监控指标体系，实时跟踪、筛选、比对、分析纳税人涉税数据信息，科学评估涉税指标，防止偷、逃纳税行为的发生，形成信息化的防范机制。

2、设计完备的征管质量考核体系。根据再造后的流程设计考核办法，优化考核指标，改进考核手段，建立新的考核体系，实现由部门考核向流程考核转变，由集中考核向日常考核转变，由手工考核向计算机考核转变，由定性考核向定量考核转变；提高考核频率，实行动态考核，采取定期考核和随机抽查相结合的方式，定期对征管质量和征管全过程进行考核、监控，通过考核寻找征管的薄弱环节，随时暴露问题、及时加以解决；建立征管质量考核网络，形成市局--县(区)局--基层分局(科、股、所)的三级征管质量考核监控体系，切实加强对执法过程的考核。同时，将考核结果与岗位、能级联系，与收入分配、评先创优、干部使用等方面利益挂钩，形成科学合理的考核评价机制和竞争激励机制。

（四）树立“以纳税人为中心”的理念，构建税收服务体系

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2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。

2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。

二、我国房地产税收政策动态

1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限制；对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求（简称“国六条”），国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。

“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍；将外商投资企业和外国企业（以下简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。

2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。

（1）营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。

（2）个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。

三、税收政策调控的效果

2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。

1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到10%），对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。

2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。

3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。

4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。

四、结论与建议

1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。

3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。

4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。

【参考文献】

[1] 常丽：我国房地产税制的完善对策[J].东北财经大学学报，2008（1）.