土地详细规划模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇土地详细规划，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

为限制容积率确定的主观随意性、弥补控规阶段交通规划的缺失，文章提出在控规中以交通供需量化关系为基础控制土地开发强度的应对理念，并从实施层面对其量化关系进行组织，阐述该理念向实践转化的现实可行性。

1．1交通供需关系量化及其可行性论证

交通供给即城市各种交通设施所能提供的交通承载量，其主体为路网承载力;交通需求则为城市生产、生活所催生的各类出行总和，其根源为土地开发。不同的土地利用性质与开发强度产生的交通需求各异，对于同一用地性质，开发强度越高所产生的交通需求越大。显然，土地开发强度不可能无限增加，当其增大到一定程度后势必会超出交通供给水平，产生交通供需矛盾。因此，交通供给与需求之间存在某一平衡值，此时交通与土地利用彼此协调，两者之间具备对等关系，这是建立交通供需量化关系的基础。交通需求源于土地开发，土地开发强度表征交通需求的增减;交通供给重在城市路网，路网承载力反映交通供给的大小，因此交通供需关系可表达为土地开发强度与路网承载力之间的关系，在地块用地面积明确的前提下，土地开发强度又可描述为地块建筑面积。路网承载力实际等同于路网最大分配交通流，两者只是概念的不同，在一定方法、条件下可实现与各地块间出行分布量(OD交通量)的双向过渡，进而转化为各地块出行生成量。由此，交通供需关系转变为地块建筑面积与出行生成量之间的关系，而出行生成率便是建立这一关系的中间媒介(如图1所示)。出行生成率是目前建设项目交通影响评价中预测建设项目出行生成量的常用指标，已实施交通影响评价的地区大都结合本地特点制订了切合自身的出行生成率指标，可直接应用于本研究。对于尚未实施交通影响评价的地区，其出行生成率指标确定须经充分的交通调查，综合考虑各种影响要素，根据控规编制中常见的用地分类将建设用地或建筑物进行细分，以不同区位与交通方式分别进行统计分析，使出行生成率指标与控规编制充分对接。此外，应结合城市发展动态，定期对出行生成率进行修正，以确保指标取值的合理性。在当前交通发展态势下，小汽车仍占据道路交通主导地位，其对路网冲击最大，对路网服务水平的变化最为敏感，因此在整个量化关系组织过程中宜以小汽车为主体，以简化实施过程。

1．2交通供需关系量化技术

根据交通供需平衡起点不同，可从两个方面建立对等量化关系，即:(1)交通需求自主适应交通供给;(2)交通供给主动迎合交通需求。其量化关系的建立均需一定的方法、理论作为基础。

1．2．1OD反推技术

当交通供给(路网承载力)既定时，交通供需量化关系组织如图2所示。该流程可看作由交通供给向交通需求的逆反馈过程，其核心技术为OD反推，OD反推是一个迭代计算过程，基本原理是以一个初始矩阵为推算起点，重复进行交通分配和OD矩阵反推过程，直至满足设定的收敛条件，获得估算的OD矩阵［19］，OD反推模型由式(1)表示为MinF(t，v)=γ1F1(t，t⌒)+γ2F2(v，v⌒)st．v=assign(t)v，t＞{0(1)式中:t为推算的OD矩阵;v为推算的路段流量;t⌒为先验OD矩阵;v⌒为路段观测流量;γ1和γ2分别为权重系数。在路网承载力已定的前提下，反推基础数据为路网中经一定饱和度折减后的各条道路通行能力值，即路网中所有路段的流量计数均可通过对通行能力的折减获取，从而提高反推OD矩阵精度，使该方法更具可行性。

1．2．2交通需求预测“四阶段”法

当交通需求(地块初定开发强度)既定时，其交通供需量化关系组织如图3所示。图3交通需求既定下供需量化关系组织流程图该流程为交通需求向交通供给的正反馈过程，其核心技术为交通需求预测“四阶段”法。“四阶段”法是目前交通规划领域应用最为广泛的一整套技术体系，主要包括出行生成、出行分布、交通方式划分及交通流分配四个预测阶段。其中出行生成与交通方式划分在第二步中同步完，交通分布与交通分配则在第三步中相继实现。当控规方案中交通供给(路网承载力)满通需求(土地开发强度)时，可认为这一单向平衡是合理的，即初定的地块开发强度是恰当的;当前者无法满足后者时，理论上应对路网容量进行扩容，但此法通常会对规划方案造成较大变动，增加规划编制工作量，此外，如何扩容、扩容多少将是一个十分复杂的问题。为回避此技术难点，该流程运用逆向思维依据路网承载力对土地开发强度进行反馈调整，以达到两者之间的相互协调。事实也证明，徒增路网容量对于解决交通问题往往无济于事，在巨大的交通需求压力下新增容量很快就会消失殆尽，使供需矛盾继续恶化，这已成为共识。

2交通供需平衡状态下开发强度控制的技术路线

由于交通与土地利用关系的复杂性，城市不同开发片区业已形成的交通供需关系存在较大差异，综合各类片区背景交通特点，将控规编制中城市开发建设用地分为两类，即新开发片区与旧城更新片区，在此基础上分别建立两类片区交通供需平衡状态下开发强度控制的技术路线。

2．1交通供需平衡状态下开发强度控制技术路线———新开发片区

城市新开发片区通常尚未与建成区建立稳定的交通联系，其交通供需处于一种“空白”状态，为构建理想的交通与土地利用关系提供了可能。结合新开发片区出行特点，以交通供给(路网承载力)为既定条件，提出基于OD反推法的开发强度控制技术路线。其步骤如下:(1)分别以不同门槛饱和度(为保证城市道路服务水平需对其通行能力进行一定比例折减，该折减值即为门槛饱和度。通常快速路、主干路、次干路、支路分别取0．75、0．80、0．85、0．90)。对规划路网中各等级道路通行能力进行折减，作为路网承载力;(2)在控规土地利用规划方案地块边界线基础上划分交通小区，以确保各交通小区属性数据与各地块相对应;(3)在前两步基础上利用OD反推技术估计出OD分布矩阵，得到各地块间分布交通量;(4)分别对OD矩阵行、列求和获得各地块发生与吸引交通量;(5)以出行生成率为媒介建立土地开发强度与发生吸引交通量之间的互动约束关系，进而推算出各地块容积率。经该方法所得容积率赋值应作为控规方案中各地块开发强度的上限值，即最终确定的容积率不应超出该值，从而实现对土地开发强度的有效控制，确保交通与土地利用协调发展。OD反推法简单、易操作，能够从理想状态考虑片区最大过境交通量及各地块允许的土地开发强度，适用于无现状交通资料的城市新开发片区。特别地，由于该方法仅从地块交通条件去设定土地开发强度，易造成个别地块容积率反推值偏离正常范围，当地块容积率反推值过大(浪费路网容量资源)或过小(限制土地开发潜力)时，结合OD反推自身特点提出OD加载法的调整策略，其步骤为采用反推的OD矩阵标定重力模型(重力模型是应用较为广泛的交通分布预测模型，也是本研究中所应用的关键技术之一，因此需事先对模型进行标定)。(1)利用出行生成率与反推容积率计算各地块发生与吸引交通量;(2)使用标定的重力模型进行交通分布预测获得新的OD矩阵;(3)对于反推容积率过大的地块，设定其容积率上限并通过出行生成率推算该容积率下地块发生与吸引交通量;(4)计算新旧矩阵中这些地块发生或吸引交通量(当交通发生量大于吸引量时，所需比值为新旧矩阵中交通发生量之比;反之，则为交通吸引量之比)之比，将新矩阵中该部分地块对应的行、列单元交通量分别与所得比值相乘，完成地块容积率下调所对应的OD矩阵调整;(5)使用OD加载法将新矩阵中被调整地块(指容积率下调地块周边的地块。某地块开发强度降低，必定会改善周边地块交通条件，使其开发强度具备上升潜力，故可分别对周边地块容积率进行上调)所对应的行、列单元交通量分别按一定比例上调并加载到规划路网中;反推容积率过小的地块应优先作为被调整地块，以确保各地块具有平等的开发机会;(6)观察路网运行状态直至达到承载能力，对矩阵中被调整地块对应的行、列值分别求和，得到其发生与吸引交通量;(7)再次利用出行生成率计算出各地块调整后的容积率。以OD反推法为基础的土地开发强度控制技术路线如图4所示。

2．2交通供需平衡状态下开发强度控制技术路线———旧城更新片区

与城市新开发片区不同，旧城更新片区具有相对稳定的过境交通需求，“破坏”了OD反推法所要求的理想条件，即从交通需求适应交通供给方面无法建立所求供需量化关系，转而从交通供给迎合交通需求角度建立了基于交通需求预测“四阶段”法的土地开发强度控制技术路线。其步骤为(1)在旧城更新片区控规编制之前进行路段交通量调查;(2)通过OD反推获取现状OD分布矩阵并以此标定重力模型;(3)使用反推的OD矩阵计算开发片区交通小区现状发生与吸引交通量，采用趋势外推法或增长率法预测规划年交通小区发生与吸引交通量;已建立交通规划模型的城市，交通小区规划年发生与吸引交通量可从交通规划模型中提取;(4)根据出行生成率及土地利用规划方案初定容积率计算各地块发生与吸引交通量;(5)利用标定的重力模型进行交通分布预测，获取新的OD矩阵;(6)对所得OD矩阵进行交通分配并对路网运行状况进行检验。若路网运行状态良好，则方案初定的土地开发强度与路网承载力相协调;反之则不协调，需对部分地块开发强度进行调整，调整对象为过负荷路段周边容积率具备下调条件的地块，方法为OD加载法，如图5所示。

3实施策略

3．1实施节点

对于城市新开发片区，交通供需量化关系建立应在控规土地利用规划方案路网、地块划分及用地性质初步确定后进行，以指导下一步地块开发强度指标制定，为之提供辅助依据;对于旧城更新片区，其量化关系建立应在方案及容积率指标初定后进行，以对所确定容积率进行修正，使开发强度服从既定路网承载力。以交通供需平衡量化关系来控制土地开发强度的方法一方面将交通规划的核心内容有效纳入到控规指标确定之中，使二者合为一体，抵消当前控规交通规划缺失之不足;另一方面也为开发强度指标的确定引入了理性依据，有利于强化控规稳定特性。固然，以纯粹的交通视角来确定容积率有其片面性，交通因素只是左右容积率变化的因子之一，它同时还要受到城市区位、用地性质、地价、景观、历史文化以及城市设计等各方面因素的影响，因此使用该方法所制定的容积率指标仅为“一家之言”，通常可作为容积率确定的辅助依据。但对于城市核心区、老城区、中央商务区等开发强度较高、路网资源相对紧束的开发片区来说，交通条件自然上升为影响容积率的主导因素之一，以此确定的开发强度指标理应作为确定最终容积率的重点参考依据。

3．2实施成果

出具《交通供需关系量化与土地开发强度控制研究报告》，作为对控规成果的补充与完善，并将其纳入规划附件。主要研究结论应写入控规文本，作为规划管理中容积率给定及调整的依据。

3．3成果审查

当前，专家评审会是各类规划成果的主要审查形式之一，该组织形式通常适合于以定性分析为主的成果审查，即可进行有效把关又能提高审查效率。对于以定量分析为主的规划审查考虑到定量分析涉及大量数据与运算，建议由交通技术咨询机构(即第三方)对报告研究成果进行审查，主要包括数据可用性、方法有效性、计算准确性以及结果合理性等四个方面，并出具审查意见［20］。

篇2

1.城乡规划建设与土地管理存在的问题

1.1规划编制滞后于建设

在近年来的城乡规划区的规划建设中，就出现了许多新的问题，特别是原有道路系统功能和建设用地的位置及规模，已不能满足城市建设发展的需求。总规的调整和修编都需要一定的时间，资料的收集与分析、方案的制订、评审修改等一系列过程。这对于规划本身科学性、合理性是必须的，但由于总体规划的调整及修编，造成控制性详细规划，修建性详细规划缺乏上层规划的指导，而无法做深做细，造成对于具体的微观控制严重不足，在整个规划体系中出现了薄弱的环节乃至断层，造成规划管理工作的被动。规划设计在相当程度上强调的是城市空间环境质量，追求物质空间结构理想状态。在很大程度上存在规划的针对性和可操作性等方面的缺憾。加之有的规划编制单位不能深入实际，随着近两年的“房地产热”及政府的经济状况拮据，村庄的搬迁不能及时地实施，造成农民大规模违规建房而无法控制，以致今后村庄搬迁无望，只能调整规划。

1.2城市土地垄断措施不力

土地是不可再生资源，是城市建设的平台，是城市发展的根本。近年来，由于县级城市环境的不断改善，招商引资力度的不断加大和房地产业的快速发展，城乡结合部，另外还有大量经营性建设用地走向市场和农村进城读书人员增加，都吸纳了大量的外来人员进城，同时，由于政府长期以来缺少对城市规划区内的一级土地市场的刚性约束手段，一些居民为了增加收入，利用区域优势，以要求解决自己居住问题为由，纷纷抢占地皮，乱搭、扩建、乱建房屋，私买私卖，牟取暴利，还有些村民甚至把分到户的土地随意高价出卖，扰乱了土地市场，也给规划管理增加了很大的难度。

1.3规划管理技术手段不具体

在城乡规划管理的实施过程中，由于总体规划是对城市的宏观控制，而城市的控制性详细规划则因为县级城市规划经费紧张的原因而存在编制上的不足，致使规划管理部门无法将其作为管理的依据。加之随着《城乡规划法》的实施，地方性新的《城市规划管理办法》和《规划管理技术规定》也都没有出台，因此就没有过硬的技术手段对建设项目进行控制。

1.4规划决策不够科学民主

维护社会整体利益和公共利益是政府的职责，城乡规划行政作为一项政府职能，在错综复杂的城市大系统中，无论是城市建设发展的宏观决策，还是整个建设项目的微观决策，大到城市总体规划布局、交通组织、环境保护，小到地块的开发强度、建筑日照、绿地布局和公建设施，无一不涉及社会公众的利益和资源的可持续发展，从而控制“非公共性”利益主体的外部不经济行为，体现空间资源使用的“公开，公平和公正”。因此，政府对于城市规划的决策，常常涉及多因素、多结构、多种关系的综合性决策，仅凭领导者个人的才能、经验和智慧或对城市建设的良好愿望进行决策，是难以做到决策的科学性、合理性的。

2.加强城乡建设规划与土地管理的有效措施

2.1严格规划审批

严格执行市域规划和控制性详细规划，没有规划的地块，一律不批任何建设项目；不符合规划技术规范要求的建设项目一律不得受理；城市规划区内以及市域内主要交通干线两侧建设项目审批由市规划委员会研究，市长一支笔审批。各镇（处）按规定的权限对本辖区内的乡镇企业、乡村公共设施、公益事业、村民住宅建设以及其他建设项目涉及镇（处）的，由镇（处）提出初审意见，各镇（处）行政主要负责人必须按本区域规划进行审核再上报审批。

2.2严肃规划设计

土地储备机构在对地块进行储备前必须要有规划部门出具的规划设计条件。土地在招拍挂过程中，规划设计条件必须作为一项前置依据。规划设计条件中确定的各项技术指标，特别是用地性质、容积率、建筑密度、绿地率等指标，一经确定，不得擅自变更，因涉及公共利益确需变更的，必须严格按照法定程序由市规划委员会集体审批。经批准提高容积率的建设项目，必须向国土部门补交国有土地出让金差价。

2.3规范建筑管理

加强建筑安全及建筑节能管理。由市住建局牵头，监察局、城乡规划局、国土局、环保局、房产局、工商局、安监局、公安局、城管执法局、招投标局、城司和人防办参与，对在建项目进行综合评价，每季度向社会公示一次。禁止未批先建、少报多建。同时建立健全“不良行为记录”制度，公示后一年内市招投标局不得受理综合评价不合格或列入“不良行为记录”的市内外企业投标报名，市住建局不得受理其年度准入备案。加强对房产开发企业的管理，对没有办理商品房预售许可的，禁止房屋销售。由市房产局负责，相关部门配合，依法查处未经批准的商住项目虚假宣传及预售活动。建设项目综合竣工验收由市住建局牵头，监察局、城乡规划局、国土局、环保局、房产局、公安局、工商局、城管执法局、招投标局、城司和人防办参与。未取得综合验收的项目，不得擅自交付使用，不得办理房屋产权产籍登记手续。每年组织开展一次评比活动，结果向社会公布。对优良工程奖励分值计入企业信用档案。对获得前三名的建筑施工企业，在本市级工程招投标中予以加分。

2.4土地征收补偿

强化土地收购储备，高度垄断土地一级市场。坚决实行建设用地统一规划、统一征收、统一储备、统一供应、统一管理的“五统一”制度。任何单位和个人不得与农户私订征地协议，或以租代征形式非法使用集体土地。市国土部门代表市政府行使征收土地主体职责，负责宣传征地政策、签订征地协议、组织报批材料。市土地储备中心负责土地统征前期事务性工作及土地储备。各镇（处）和村级组织负责收地，履行征地协调、落实征地补偿的职责。同时要建立新增建设用地控制性收储制度。市土地储备中心要制订年度收储计划，与镇（处）签订《控制性土地收储协议》，明确双方权利和责任，控制性收储期间，土地仍由农民耕种。控制性土地收储范围应向社会公示。广泛宣传、定期公布和严格执行征地统一年产值标准和区片综合地价。依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。城市规划区内所在镇（处）负责征收农村集体土地上房屋、构筑物，实行货币补偿和产权置换两种形式，停止宅基地安置方式。引导村民到统一规划建设的安置小区居住。实行政府指导、镇（处）主体、镇（处）村（社区）分配落实和物业化管理新模式。被征收房屋的评估及监管由市房产局负责组织。安置房建设综合成本价由物价、房产部门审核，报市政府备案。

3.结束语

综上所述，城乡规划建设与土地资源管理涉及方方面面，支撑各行各业。当今中国正处在工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步推进的重要历史时期。在新的发展阶段，我们必须牢固树立大国土、大资源、大生态的理念，树立国土资源数量、质量、生态三位一体综合管理的理念，探索土地管理制度改革的新路径，对进一步推进新型城镇化建设具有重要的现实意义。

篇3

在我国制度形势下，土地规划与管理职能相互分立，因此城乡规划建设过程中将面临两个规划依据的情形。其中，城乡规划主要是从宏观的、空间发展战略视角考虑，详细规划土地应用设计方案，而且具有大量的理论、实践支撑。

1、土地规划管理与城乡规划的冲突问题分析

从本质上来讲，土地规划管理与城乡规划之间的冲突，主要成因在于中央对地方的约束，无论是土地规划管理还是城乡规划，都统一于同级政府组织编制，而且上报程序、部门协调程序等，也非常的相似。虽然编制主体一致，但二者在城市建设发展战略目标、规模选择层面并不一致，实际操作过程中二者对接出现了困难。据调查发现，除部门之间的偏见、标准层面的区别外，前者的核心问题是上级政府意愿的体现，而后者更多体现的是地方一级政府的意愿，这也是二者产生分歧的根源所在。对于土地规划而言，不仅编制上要受限于上位规划，而且实施过程中也会受国家一级省级政府的管控。从实践来看，土地规划管理工作的核心在于新增建设用地（其中包括农用地转建设用地）的有效管理，然每年国内新增建设用地计划统一由国土资源部拟定，然后层层分解到地方。在该种情况下，地方政府只有先争取到新增建设用地，方可开展年度新增建设用地的报批工作；事实上，新增建设用地的审批权在国家、省级土地主管部门手中，所以新增建设用地计划争取、审批，地方政府都是被动行事。

在当前形势下，无论是土地规划管理还是城市规划，所强调的都是土地资源的合理利用和集约化管理，历年出台的土地管理方面的文件，都提出了要积极引导人口向城镇集中，大力发展工业园区。目前来看，集中化的格局布局主要体现在中心城镇、开发区两级化发展，而分散化的布局则是对当前多层次多类型利益主体真实诉求的反映。较之于城市规划而言，土地规划管理对建设用地的布局更为写实，主要原因表现在以下几个方面：第一，土地规划图细碎、无序化。土地规划管理过程中，主要以实际利用情况调查成果为参考基础编制而成，国土管理部门加大了土地调查力度。然而，对于城乡结合部、广大的农村地区，依然存在着和大量的、布局较为分散的村庄。土地规划管理过程中，对乡镇建设用地布局没有主动的计划，图上依然保留着较为分散的农村建设用地。第二，编制层级下移，造成土地规划图面非常的细碎。土地规划管理过程中，基本上都是以乡镇级土地利用规划为基础，由乡镇政府统一组织编制。对于那些远离中心城市的小村庄而言，发展基础非常的薄弱，根据不具备发展新城、或者工业园的条件。然而，依然有引进企业、发展非农产业的意愿，比如零散分布的厂房、乡村旅游小餐馆以及商业服务或者度假设施等。

2、城乡规划与土地规划管理的协调发展策略

从发展的视角来看，城乡规划与现代土地规划管理工作，二者之间相辅相成、是有机结合的统一整体。城乡规划的基础是土地资源的合理营养，而土地规划管理又可以确保城乡可持续发展。在当前的形势下，为确保城乡规划与土地规划管理的协调发展，可从以下几个方面着手：

2.1用地标准的规范化

土地征用是国家利用强制手段征用农民土地，然后给予一定补偿的行政行为。然而大量的农业耕地被占用以后，农民满足自身生产生活的资料也就严重缺失，政府在对征用土地处理、营养使用过程中，应当要根据该地块面积、收益情况，给予广大群众适当的补偿，对于用途广泛的且具有良好的发展前景的地块应给予更高的补偿。此外，还要逐步实现由“耕”到“购”的有效衔接，以此来促进土地征用与现代市场经济发展相接轨。

2.2强化土地规划管理

实践中，应当不断完善和健全城乡规划与土地规划管理工作的协调发展，其中城乡规划是政府及主管部门负责的城镇体系规划及其总体规划，即对城乡空间资源合理营养，不断改善和优化居住环境资源的合理配置，以此来促进城乡经济与社会的协调发展。土地规划管理，主要是通过制定相应的措施和制度，确保土地科学合理营养，同时也是城乡规划建设的基础和前提条件。

2.3全面落实土地规划管理与城乡规划工作

实践中，强化“两规”之间的衔接与互通，二者之间既非明确制约关系，也非具体平行关系，只有将二者合理的落实到实处，才能充分发挥其作用和价值。具体工作中，以合理应用土地和保护土地资源为指导思想，将城乡规划建设与土地规划管理控制在合理范围之内。比如，城市规划建设过程中，又可分为新区扩建与旧城改造两部分，分别对新建用地、旧城改造用地合理应用，并且在开发区以及小城镇规划建设过程中，加强二者之间的衔接与互通。土地应用规划管理与城乡规划均以土地资源开发应用和保护为基础。

2.4“两规”之间的差异与协调发展

土地规划管理与城乡规划之间，编制上分属于两个不同的主管部门，土地利用与规模化建设，存在着原则性的差异。地方经济的快速发展、规模的不断扩大，给城乡规划工作带来了巨大的压力。对于地方政府而言，他们更多地市追求形式上的发展，甚至存在着盲目扩大城乡规模的现象，最大限度地满足各类建设用地需求。然而，在城乡规划建设过程中，严重忽略了土地合理应用与保护问题。当土地应用规模无法有效满足城乡规划用地需求时：由于二者之间的协调性相对较差，土地应用总体规划难以直接管控；同时，由于二者管理、思路上存在着一定的差异，以致于土地应用指标难以有效满足城乡规划发展之需求，而政府及主管部门又难以采取及时有效的措施对其进行协商，只能任其自由发展，以致于用地保护受限。

在现代的形势下，为有效适应市场经济体制发展的需求，土地规划管理主管部门应当积极创新规划模式，做好城乡规划以及区域协调发展工作。对于特殊情况而言，需逐步建立健全“两规”协调发展制度，建立和完善环节制度化以及沟通信息化平台。（1）建设项目应当以审批土地应用规划、建设根本；（2）城市规划建设过程中，应当限制建设规划区的划定；（3）限制建立区需全面考虑乡镇、广大农村地区的土地归属权问题，加强各单位之间的协调与沟通；（4）将限制建立区划定和管理条例上升为由当地政府令，制定相应的配套方案，提高社会保护生态资源的积极性。

结语：总而言之，城乡规划与土地规划管理均属于特殊时期的历史产物，二者之间相辅相成。近年来，随着城镇化建设速度的不断加快，土地资源变得非常稀缺，土地规划管理与城乡规划之间的矛盾也变得日益加剧。因此，我们应当立足实际，结合实际情况下，合理应用并高效规划土地资源，不仅可以有效促进我国经济的快速发展，而且对加快城乡建设，起到了举足轻重的作用。■

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在城市建设和城市管理中，城市总体规划与土地利用总体规划在经济建设与实施可持续发展战略中起着关键的作用，它们相互联系又相互制约，既是统一的又是对立的。两个规划的依据都是国民经济长期发展规划，其核心内容都是土地的合理利用。但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重，规划深度也悬殊较大。长期以来，两个规划在规划和实施过程中仍存在衔接不到位，难以协调统一。《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定：城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。《中华人民共和国城乡规划法》第五条也规定了：城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。

1 土地利用总体规划滞后于城市总体规划

我国开展土地利用总体规划的时间较迟（到 80 年代才在我国起步），先后组织开展了两轮土地利用总体规划编制和实施工作。但其规划的理论与方法不完备，因此规划制定水平低，规划体系存在缺陷，致使其可操作性差。土地利用总体规划虽然在控制城市的发展规模与避免城市无规则蔓延上起重要作用，但其以“供给制约和引导需求”的指导思想，由上而下编制，规划中的主要用地指标也是由上而下分解，没有充分考虑实际发展的用地需求，脱离实际，存在与城市总体规划、现状不一致等矛盾。

1.1 规划指标分解不合理。有些地方的规划上下级规划脱节，在逐级分解规划指标的过程中，有的供求缺口偏大，有的突破了上级规划指标；规划指标分解落实的主要依据―――基础数据（各地区历年用地情况统计、土地后备资源调查数据和产业发展规划等）不真实、不准确；客观上社会发展、政策和战略调整也在一定程度上影响规划指标分解的准确性。

1.2 用地定位不明确。根据土地用途管制的需要，县级以上土地利用总体规划确定的各类用地指标，最终要通过乡级土地利用总体规划落实到具体地块，但在一些地方乡级规划与这个要求有很大差距。有的规划建设用地尤其是农村居民点、非农业建设用地没有落实用地范围，农用地结构调整的具体范围多不落实，尤其是对土地开发复垦整理未作充分调查研究，定位落实较差。

1.3 规划文本和图件不够规范。一是规划基数和基础图件采用不当。有的规划未按要求采用统一时间的详查变更数，人为调减耕地基数，增加建设用地面积，并相应更改了现状图。二是土地分类和用途分区与新法规定不一致。新法对土地分类和用途分区作了规定，但有的规划仍使用过去的分类和分区。三是内容不够完整。一些规划内容过分简略，特别是重要指标，如耕地保有量、基本农田面积等不全面或缺少分解指标，有的缺少城乡结合部土地利用规划图。

1.4缺乏切实可行的实施办法。由于以上原因，造成一些城市建设用地严重不足。根据 2001 年度土地变更详查数据，2001 年底全市建设用地总量为 834743 亩，至 2010 年是 76597 亩的用地指标，年均只有8511亩。更突出的问题是，规划期内17.44万亩建设用地指标中，只有5万亩是可以占用耕地的，余者皆为非耕地，这在平原地区中是不现实的。有些城市为满足建设的需要，突破建设用地计划不乏存在，使大量耕地被占用。

2城乡规划科学的理论和方法和实施办法

城乡规划分总体规划和详细规划两个阶段，详细规划是以总体规划为依据，规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目作出具体的安排和规划设计，因此规划实施具有很强的可操作性。城市总体规划是由地方政府主持规划，政府方面热衷于建设大城市，有任意扩大城市规模的倾向，规划部门为迎合政府意图，加上自身利益观念的驱使（按规划面积计酬），也喜好做大规划。由于以上原因，加上我国工业化、城市化进程不断加快，经济的快速增长，带来了新一轮的圈地热，土地利用总体规划的脆弱性也暴露无遗。1997 年～2002 年的六年间，全国建设占用耕地 1646 万亩，年均274 万亩，与 1991 年～1996 年的年均 440 万亩相比，下降了37%。2003 年土地市场秩序治理整顿之初对十个省市的统计，在458.1 万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地就有 314.6 万亩，占68.7%。

3 协调处理好土地利用总体规划与城市总体规划的关系

由于两个规划有着共同的规划对象和规划目标，从本质看，它们应该是相互协调和衔接的关系。城市总体规划除土地使用规划内容外，还包括了城市体系规划、城市社会经济发展战略等内容，这应成为土地利用规划的指导，为土地利用规划确定区域土地利用结构提供宏观依据。土地利用总体规划应为城市的发展提供充足的发展空间，以促进城市与区域经济的发展。

城市规划应树立耕地保护意识，尤其是保护基本农田。城市总体规划与土地利用总体规划都应在区域规划的指导下，相互协调和相互制约，共同遵循发展区域社会和经济，合理利用和珍惜每一寸土地，切实保护耕地，保护生态环境，维持生态平衡，促进城乡协调发展，发挥城市区域的竞争优势，协调区域间、城镇间的矛盾。城市总体规划与土地利用总体规划都应依法适时调整规划，提高修编质量。调整规划要依法按程序进行，严格界定调整范围。以下几种情况需要调整或修编规划：一是受自然灾害影响，土地利用现状和使用条件发生变化并影响规划执行的；二是新提出的国家或省级重点项目，符合独立选址条件的；三是在耕地等主要农用地数量不减少、质量不降低情况下，需要调整用地结构与布局的；四是行政区调整后，影响规划执行的；五是主要用地规划定量或定位经核定确实有错误或遗漏的。

4 上级规划调整，需要相应调整或修编下级规划

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前言

土地治理的实质是通过对土地利用环境的建设，消除土地利用中的制约或限制因素，促进土地利用的有序化和集约化，保证土地资源可持续利用。从而满足社会经济可持续发展对土地资源的要求。

一、土地治理项目规划设计的理论基础

1可持续发展理论

土地治理就是通过对土地利用生产环境的改善及景观生态的建设，消除土地利用中对社会经济发展起制约或限制作用的因素，促进土地利用的有序化和集约化，从而提高土地利用率。通过对土地利用环境的建设，不断提高土地质量，满足社会经济可持续发展对土地资源的要求，保证土地开发和利用在生态安全阀的限度内运行。

2系统理论

系统是将研究对象看成一个由许多因素有机结合组成的整体。系统理论要求人们从系统与要素之间，要素与要素之间，系统与外部环境之间的相互联系与相互作用中考察对象，遵循系统整体性与动态发展性要求，为认识、调控、改造系统提供最优方案。

3地域分异理论

土地治理作为人类活动的表现形式，也遵循着地域分异规律。根据这一规律，区域土地治理必须按照因地制宜、地尽其用的原则来进行，即必须在更广泛的地域结构对应变换分析基础上来考虑土地治理的方案。

4景观生态学理论

景观生态学理论要求在进行土地治理时，必须根据不同地域景观生态结构和功能特征对所划顶的土地生态系统应采取不同规划设计方法。遵循自然规律，促进一定地域范围的景观生态结构更稳定，功能更优化。

5人地关系协调理论

人地关系协调理论要求在进行土地治理时，逐步引导土地利用从粗放型向集约型利用方式转变，注重土地开发系统的生态环境建设，建立一种人类与自然和谐相处的最佳生态土地系统。

二、土地治理项目规划设计原则

1有利于提高土地利用率和产出率

我国土地治理的实质就是提高土地利用率和产出率。土地经营粗放是我国土地利用中的主要问题之一，提高土地利用率就是要减少未利用的荒地以及闲置低效用地的数量，扩大可利用土地的规模。土地产出率是土地质量的根本体现，提高士地产出率是我国土地治理的根本目的。提高土地产出率就是要通过改善和提高土坡肥力，建设和发展农业生产的外部基础设施与生态环境，增加单位土地面积上的农作物产量。

2与土地利用总体规划相衔接

土地利用总体规划是较长规划时期内，根据国民经济建设和发展的需要以及土地本身的适宜性，对一定区域内土地资源在各部门之间的分配与土地的开发、利用、整治、保护进行统筹安排的战略性措施。土地利用总体规划具有综合性、战略性、指导性和长期性的特点。土地治理项目规划则不同，它是在对某一项目区土地治理潜力分析的基础上，统筹安排区内各业用地面积，并制定土地治理的具体实施方法与措施的过程。

3杜会、经济和生态效应相统一

杜会、经济和生态效应三大效益综合的同时，编制土地治理项目规划还应该结合地区实际情况与土地治理发展时期的不同，确定整理效益的侧重点，制定满足要求的规划方案。

4与相关部门规划相协调

土地治理项目规划首先应该在土地用途等方面与土地利用总体规划和部门规划协调一致，然后才能在这个大方向上进行具体项目规划的细化与完善。土地利用总体规划确定的较长规划时期内的土地用途必须通过土地治理项目规划对土地利用结构的调整得到实现，同时项目规划也不能随意更改用途。

三、土地治理项目规划设计的基本技术方法

1系统设计方法

土地治理涉及地形地貌、土壤土地利用、产权调整、路渠沟建设等一系列内容，要达到可持续土地治理目的，必须把土地治理作为一个系统，将这些因素统筹考虑、使之协调一致。整体最佳，具体应包括：面向问题设计，以因地制宜、最大限度满足土地利用要求和发展需要为原则，并通过可持续土地治理项目工程设计和施工，最大限度地消除那些影响土地合理、高效和方便利用的限制性因素。

（1）整体性设计

土地治理过程中不仅要涉及整理区内的地形、地貌、土壤、气候、水文条件、水资源状况、道路、沟渠、土地利用方式和习惯、社会条件和经济发展水平等因素，还会与整理区外很多因素如道路、水系、地形、城镇分布等有关。整理区内的地形地貌影响甚至决定田块、沟渠、道路的设计，气候、水文条件和水资源状况、社会条件和经济发展水平影响或决定土地利用方式设计、沟渠路的设计，整理区外道路、水系、地形等因素会影响整理区内主干沟渠路的线路设计，城镇布局会影响整理区内的土地利用设计，而且很多因素之间还有相互影响。因此，土地治理项目工程设计中，必须把这些因素作为一个整体来全面考虑，使土地利用系统内部及其与环境之间能相互祸合，以避免不良情形的发生。

（2）与自然相融性设计

土地利用是自然的一个组成部分，工程设计产品应与自然成为伙伴，与自然相互协调、相互融洽。这就要求我们对生物多样性进行最大限度的保护，即要求项目工程设计产品必须是生态型的。

（3）系统优化设计

土地利用是一个复杂的系统过程，土地治理就是对这个复杂的系统进行优化设计，通过工程施工实现整理区整个土地系统及其环境的最优化。土地治理项目的系统优化设计包括田块优化设计、路沟渠线路和结构优化设计、土地利用方式及其环境优化设计、产权调整方案的优化设计，同时还要求经济合理和投入产出的最大化。

2工程勘测方法

地形测量；一般要求按1：2000的比例尺量测整理区内的地形地物，明确地貌形态、每个田块的高程、土地利用现状、现有道路沟渠的准确位置。这为规划路渠沟位置的确定和形式尺寸的设计、田块的设计和土地利用设计提供必不可少的依据；土地治理现状调查勘测：包括土地调查、测定，水资源供需调查，水文、气象状况调查，原有水利设施数量、类型、结构、可利用程度和农田灌排水状况及道路勘测，土地权属调查、量测、登记，土地质量调查评价等内容。

3土地治理项目工程设计方法

公众识别法。注意对公众感兴趣的工程或存在问题的识别，重视、考虑土地利用本身的发展问题，而不是来自与整理项目有密切关系的委托人或用户的意见；广泛合作法。在整个工程设计和施工过程中，联合各个领域的专家，组合各个学科的知识，应用各种先进的经验；创造性设想法。可持续土地理项目工程设计中重视鼓励专业人员与项目区公众的创造力和想象力；交换观念法。用各种形式的媒体以及三维设计，交换各种设计的观点和设想；普及知识法。

结束语

土地治理项目涉及生态、社会、经济等诸多问题，在规划设计实施过程中，要根据项目区的实际情况，因地制宜；土地治理项目规划设计中必须始终贯彻可持续利用的思想；土地治理项目规划设计必须广泛地听取当地群众的意见，最大程度地实现土地治理项目与社会、经济、生态效益的最佳结合。

参考文献

[1] 郭学军,陈琼.土地治理项目规划设计的基本技术方法探析[J]. 中国新技术新产品. 2009(15)

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由于人类的干扰和破坏，全球自然生态系统退化十分严重。土地退化对全球食物安全、环境质量及人畜健康的负面影响日益严重，研究土地退化的发生机制与演变动态等内容，已成为国际土壤学、农学、生态学和环境科学界共同关注的热点问题[1-2]。

土地整理是实现耕地占补平衡的有效措施，是提高土地质量、促进土地集约化利用的重要手段。根据《广西土地利用总体规划（2006—2020年）》，并结合桂国土资发〔2011〕21号等文件精神，广西各国土部门优先选择一些群众已简单投入整理的土地进行项目立项，力求规范开发，尽快形成耕地，补充耕地后备资源，产生效益[3]。

项目区通过整理后，农作物种植结构趋于合理，增加了项目区植被覆盖率，增强了土壤的水土保持能力，符合国土资源部的《关于加强土地开发整理和耕地占补平衡工作的通知》的相关规定。

1规划方案及建设内容

1.1 规划设计依据

(一) .国家法律法规

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（3）《中华人民共和国水法》；

（4）《中华人民共和国环境保护法》；

（5）《中华人民共和国水土保持法》；

（6）《基本农田保护条例》；

（7）《中华人民共和国农业法》；

（8）《中华人民共和国森林法》；

（9）《中华人民共和国农村承包法》。

(二).相关政策

（1）《关于印发《广西壮族自治区土地整治专项资金管理办法》的通知（桂财建〔2010〕244号）；

（2）《广西壮族自治区国土资源厅、财政厅关于印发《广西壮族自治区土地整理项目管理暂行办法》的通知（桂国土资发〔2011〕21号）；

（3）《财政部、国土资源部关于印发《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》的通知；

（4）《关于印发《广西壮族自治区土地整治专项资金县级财政审核报账管理办法》的通知（桂财建〔2010〕203号）。

（5）《《自治区农业厅 国土资源厅关于印发〈广西补充耕地质量验收评定办法（试行）〉的通知》（桂农业发〔2011〕54号）

（6）《《广西壮族自治区耕地整理费资金管理暂行办法》的通知（桂财建〔2006〕12号）。

1.2 规划目标.

通过现场踏勘调查，依据项目区实际地形条件，明确项目规划目标为整理整治已纳入自治区不稳定耕地数据库中的宜农土地，规划设计项目重点改建项目区田间道路，提高道路通达率，改善农业生产条件，使作物产量有所增加，最终实现“增地、增产”的目标。

1.3建设标准

（1）土地平整格田设计标准

如果项目未涉及大面积的土地平整，只是对耕地质量较差的土地进行翻耕，确保耕作层达到20cm。

（2）道路标准

田间次道：路基宽4.30～6.00m，路面宽3.50～5.00m，泥结石面层，路肩宽0.40～0.50m，最大行车速度20km/h，田间次道最大纵坡不大于10%，横坡不大于3%，改建道路及受地形条件限制的路段，其路面行车道、路基宽可相应减少1m；

（3）建筑物标准

如项目区无大型建筑物，田间道路、灌溉、排水系统建筑物按5级建筑物设计。

2工程设计

2.1土地平整工程

土地平整工程内容主要包括对待开发整理土地进行翻耕、捡石等，消除土地障碍因子，将土地开发整理成稳定的耕地。

项目区不稳定耕地零星分散于各片耕作田块之间，对面积大于100m2荒草地进行土地翻耕，将杂草、乱石清除、剥离，然后进行翻挖、配施农家土杂肥，最后将事先收集好的表土进行复原推平，以保持土壤肥力。通过现场调查，核实项目区各实施地块情况，确定项目区土地翻耕工程量。

2.2田间道路工程

田间道路工程包括田间主道，其中改建田间主道路共N条，共长约2744*N m。

规划设计项目改建田间主道受地形条件限制，以及结合项目区实际情况，改建田间主道01设置路面宽3.5m。从路面至路床材料结构为：C25砼路面厚0.18m，碎石基层厚0.15m，如果田间主道地势相对较高，大部穿过旱地，可采用0.4m宽素土路肩。

田间次道最大纵坡为9%，最大横坡为3%，道路基层、路床压实度不小于0.91，路面压实度不小于0.94。

2.3其他工程

(1)、项目标志牌，为体现新农村风貌，拟设置规划设计项目标志牌。标志牌高2.8米，宽1.8米，牌身厚0.36米。项目标志牌为砖砌结构，牌面采用二次烧结彩绘瓷砖，此项目标志牌用来标注项目名称、项目区四至位置、建设规模、投资规模、净增耕地、项目工期、项目承担单位、责任人、举报电话等内容，标志牌项目已纳入竣工验收费标识设定费计算，此次只做图样说明。

（2）、土地培肥，广西属于丘陵地带，项目有零星地块肥力较差，当地农业部门及村民可通过必要培肥措施，多途径增施有机肥料，提高和维持有机质平衡，改善土壤质量，提升耕地地力等级与农业综合生产能力，但是培肥预算不纳入项目预算。

3土地权属调整

3.1权属调整原则

(1)、依法依规原则。按照确权在先的要求，依据《土地管理法》、《承包经营法》和《物权法》有关规定，开展土地确权、权属调查、登记和发证等工作。

(2)、公告原则。土地权属调整要公开、公正，实行公告制度，广泛征求有关权利人意见，保证权利人的知情权、参与权、决策权和受益权。

(3)、协商一致原则。土地所有权和使用权的调整应在有关权利人协商一致的基础上进行，充分尊重权利人意愿，适当调整土地利用关系。

(4)、利益不减少原则。项目实施后农民承包地应与实施前耕地数量和质量相同或有所提高，土地所有权和使用权的调整不得造成相关权利人权益损失。

(5)、土地适度集中原则。在协商的基础上，推进土地权属调整工作，尽量减少飞地、插花地和宗地数量，同一产权主体的土地尽量集中连片，为土地规模经营和现代农业发展创造条件。

3.2土地权属调整内容

（1）改建道路、沟渠占用耕地

对于项目改建道路、沟渠所占用的少量耕地，经现场踏勘以及征求地块使用者意见，项目的实施可以提高当地的生产生活条件，提高机械化水平和降低劳动强度，农民支持并自愿腾出。

（2）新增耕地使用权调整

新增耕地使用权调整涉及两种情况：

a、现状为耕地

在不稳定耕地中，现状为耕地的新增耕地使用权依然属于项目实施前原使用者，项目实施后不做调整，其所有权归属村集体所有。

b、现状为非耕地

对于通过土地翻耕等工程措施新增的耕地，土地所有权属归村集体所有，土地使用权可由土地权属调整工作小组将部分新增耕地分配给被占用耕地的农户，剩余部分可由村集体寻找愿意经营土地的农户进行承包。

4施工方案

4.1施工条件

（1）交通条件

项目区对外应交通便捷，以便为本项目的顺利实施提供便利的交通条件。

（2）取料

细砂、中砂、粗砂等基础建筑材料就近从附近乡镇索取；水泥、钢筋等建筑材料从县城或邻近的市区购进。施工用水可就近取用河沟内的水。项目区一般已具备有电力设施，施工用电可从项目区周围的村庄接入至项目区内。

（3）施工队伍

施工采取招标承包制，由具有专业资质的施工队伍承担工程施工，从而促进施工技术的改进，确保工程质量。

4.2施工布置

施工总体布置应遵循“因地制宜、因时制宜”和利于生产、生活、管理的原则。根据施工总体规划，材料堆放场地各设一处，且应设在较平坦的开阔地带集中堆放。

施工技术供应是保证施工顺利进展的关键。施工机械的先进程度和完好率，是保证整个工程能否按计划进度要求完成的基础。因此，必须根据技术要求和施工进度计划，及时做好技术供应和机械保养等工作。

4.3主要工程施工

广西规划项目工程建设主要为土地平整工程、田间道路工程。

（一）土地平整施工

广西区域一般采用59kw拖拉机与三铧犁对翻耕区土地进行松土。

（二）道路工程

道路工程主要为田间次道。

①施工放样

主要对道路的中心线、边线及高程进行控制。放样应保证道路的中心线、边线符合设计要求，而且能对开挖高程进行控制。

②基础开挖

根据放样进行人工基础开挖和回填，开挖时尽量不扰动建基面以下部位，回填时应不使用耕植土、腐植土、淤泥土等，并须进行分层夯实，分层厚度一般不应超过0.3m，密实度应满足设计及施工规范要求。施工完后其表面高程及边线和放坡应符合设计要求。

③路肩施工

田间路路肩砌石应按设计要求施工。砌石施工应符合设计、施工规范要求，在实际施工过程中应注意：路肩埋深应符合设计要求，埋深一般不应小于0.3m；路肩砌石质量应符合砌石施工规范要求。

④垫层施工

垫层的材料应根据设计要求进行选料，铺设厚度应满足设计要求，需要碾压的应按要求进行碾压，碾压机械采用12～15t内燃压路机。

⑤路面施工

a、石料。可采用轧制碎石或天然碎石。碎石的扁平细长颗粒不宜超过20％并不得有其他杂质。

b、粘土。主要起粘结和填充的作用。粘土内不得含腐殖质或其他杂质，粘土用量不宜超过石料干重的20％。

5 效益分析

4.1社会效益

(1)、增加耕地面积，实现全县耕地占补平衡

项目实施后，可以新增大量耕地面积，在一定程度上缓解耕地占补压力，为当地经济社会发展提供资源基础。

(2)、改善农业生产条件，促进农业可持续发展

项目实施后，建立起互联互通的道路网络，将极大地改善项目区农业生产条件，提高农业生产效率，保证农业生产的稳定发展，促进农业的可持续增长和农村经济可持续发展。

(3)、扶贫帮困，增加农民收入

规划整理后土地经在当地农民当中分配，可达到增加农民收入，解决当地农民粮食不足的目的。

(4)、保证粮食安全，解决剩余劳动力就业，稳定农村社区

项目区总新增大量耕地面积，可以解决部分剩余劳动力的就业问题解决及使粮食安全得以保障，起到了稳定民心、安定民情、稳定农村社区的作用[4]。

4.2生态效益

(1)、土地开发整理，对土壤进行改良

土地经过翻耕、推土平整，改善了土壤的团粒结构，提高了土地肥力，生物资源得到保护和繁衍增殖。项目区可基本杜绝区内的洪涝灾害对耕地的危害，大大降低区内土地水浸、风蚀、水土流失程度，使区内生态环境进入良性循环。

(2)、降低洪涝、风灾的威胁

通过项目区农田基础设施的完善，道路工程的配套，可大大改善项目区交通，极大地提高农业生产抗御洪涝灾害的能力，降低农业生产的灾害损失，达到旱涝保收、稳产高产的效果。

4.3经济效益

项目实施前，部分土地由于未经整治，基础设施条件落后，作物产量提高受到限制，土地产值难以提高；规划设计项目实施后，此部分土地由于道路、沟渠设施的完善，降低了农作物的生产成本，作物的产量、产值都得到了有效提高。

参考文献

[1] 赵江红，焦燕，徐柱，等不同天然草地整理年限下土壤特『生对CH4吸收的影响[J]．草地学报，2010，18(2)：148—153．

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城市土地储备制度就是城市地区的土地储备组织对那些分散的土地通过相应的方法进行有效的收集，收集的方法主要有征收、收购、置换、转制、收回等，之后由各个地方的土地储备组织进行土地整理以及管理。例如：安置好职工以及居民、房屋拆迁、土地平整等。把储存好土地，根据城市规划的需要以及城市土地出让的需要等这些土地进投入到市场活动中去。

一、建立城市土地储备制度是社会发展的必然趋势

从制度设计针对的问题和初衷看，城市土地储备具有以下必要性：一是土地使用权制度更新的具体需要。从无偿、无期限到有偿、有期限使用，就需要一个土地市场来实现过度。我国国家政府管理者城市土地，换句话说就是城市土地是属于国家的，国家的政府对土地起着垄断作用，有利于实现国家作为土地所有者的主体地位。二是明晰土地资产产权。由于长期实行无偿、无期限划拨使用土地，城市土地变异为使用者所有。国家垄断土地一级市场，有利于明晰土地产权[1]。三是防止国有土地资产的流失。无偿、无限期划拨使用土地，导致一部分单位以及企业出现出租和转让土地现象，造成国有土地资产的大量流失。

二、目前我国城市土地储备分析

土地储备制度是一种新兴的制度安排模式，在实践过程中衍生了大量的储备模式。目前我国有代表性的土地储备模式有以下几种：第一种是“上海模式”，上海模式是以市场机制运行为基础的；第二种是“杭州模式”，杭州模式是以政府为主要指导力量的；第三种是“武汉模式”，武汉模式是市场和政府的有效结合模式。尽管由于缺乏统一法律或行政法规以规范土地收购储备，各地做法也不尽相同，但是，城市土地储备制度特征依然有章可循。在整个土地储备过程中，土地的收购、土地的处理、土地的后期出让都是非常重要的环节，土地、资金又属于关键环节。而且，高效的土地储备，还能通过土地这个“蓄水池”，能动、有效地调控商品房空置水平。但是，我国目前在规范土地整理程序、拓展资金筹措渠道等方面普遍遇到一些障碍，并影响到稳定市场秩序和房地产业的可持续发展[2]。

1、不够明确的城市土地储备机构定位

土地储备机构职责定位不够明确很大程度阻碍着土地储备目标的顺利实现。通过分析全国各地的土地储备中心内部的权责结构，由此可见，土地储备中心扮演着两种重要的角色。第一种是根据市场经济规律而从事企业经营活动。例如：按照土地市场的需要，之后进行决策，并且及时的进行土地的收购、土地的储备、土地的出让等活动，按照现代企业制度的实际需求，进行筹集、运作和管理土地收购、储备和预出让资金等活动。第二种是通过政府授权之后行驶的政府职能。例如：代表政府的意志，制定好土地收购储备计划，并且按照土地利用总体规划和城市规划，将那些因为进行“腾笼还鸟”、“退二进三”的土地、企业改变自身制度以及就城区改造的存量土地以及新城开发的增量土地等收购集中起来。

2、城市储备土地的供应方式不合理

开展城市土地储备工作，具体包括几个阶段：首先是土地的收购，其次是土地的储备、最后是土地的供应。土地的供应是城市土地使用权价值具体的实现，把储备土地的使用权投入市场活动中，这是一项计划性非常的强的活动，政府把土地出让给用地单位，而获取土地使用权带来的出让金以及土地收益的具体阶段。城市储备土地使用权的供应方法对城市建设发展以及城市政府、用地单位及市民的利益具有重大的影响。但目前，我国现行的城市储备土地的供应方式存在比较严重的负面效应。

三、城市规划导向下的土地储备模式

使城市土地市场更加的有序，创造了一个很好的投资氛围。建立土地储备体系，还可以科学合理的调控土地供应规模以及节奏，使城市土地市场更加的规范和科学。通过提供一级市场信息，实现投资者的用地审批手续的简单化，为投资软环境的实现创造了可能。同时，政府根据经济社会发展的情势，适时调节土地供应，避免经济过冷或过热[3]。政府垄断土地供应之前，开发商获取土地的途径不同，土地的价格区别也很大，导致土地价格与价值不符现象频频出现。政府垄断土地一级市场，导致土地供应渠道过于单一，通过拍卖、招标等市场化方式决定土地价格，最大限度地体现土地的实际价值，土地价格严重背离价值的现象得到抑制。

结论：

建立土地储备机制可以实现收购、储备、出让土地等各项活动，这样就能强化土地市场的调控能力，实现土地资源的优化组合。减少和避免了土地收益的大量流失，创造了更大的效益。

参考文献

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（一）城市建筑过程中的综合环境的利用

环境的变化对人们的生活会产生不同程度的影响，环境变化的过程是比较复杂也是一个长期的过程中，它综合了各种因素，比如物理因素、生物因素等，这些社会进步的一种必然融合趋势。为了研究土地规划与城市环境之间的影响力，我们需要进行土地规划下的环境影响力的剖析，并且进行环境对于城市土地利用的反作用力的剖析。通过对下述几个环节的分析，可以实现人们城市土地规划建设过程中，自然资源的有效利用，按照环境利用的规则，进行城市经济效益与环境效益的结合，从而保证社会的健康可持续发展。通过对土地规划利用对于环境的影响力，我们可以得知，人类的经济活动应该符合环境利用的规律，要遵守环境利用的规范，从而确保人类经济活动的可持续性。

城市规划的利用必然会对城市环境造成一定的影响，特别是现代城市工业建设的蓬勃开展，对于城市环境产生了一系列的负面影响力。在城市土地规划过程中，虽然对各个空间城市区域进行功能划分，但是由于工业建设的本身性质，不可避免的对城市环境造成一些影响，这影响了人与自然的协调性，影响了人类社会的整体发展。在此应用模式下，绿色城市应运而生，这是一种基于环境利用的城市规划理念的兴起[3]。从字面意思上，我们就可以看出绿色城市的其中一个含义就是土地利用与城市环境两者的融合，从实现自然界与社会界的综合效益的实现。

（二）城市土地规划模式的影响因素

为了更好的进行城市土地规划对于环境影响力的剖析，我们要展开土地规划模式的剖析，展开影响城市土地规划因素的分析。在城市建设中，影响城市土地规划的因素是非常多的，比如城市环境利用的影响，传统的土地规划模式的影响，城市环境利用具备一定的影响作用，这对于当代的城市土地规划有一定影响力，城市环境的利用更加倾向于人的生理的满足。为什么要进行城市环境的影响分析，这与其生态环境容量具备一定的关系，一般来说，当代社会追求的是生态环境容量的合适性，主要体现在城市环境利用、土地规划等的协调性上，实现城市建设综合效益的提升。我们对于合适的生态环境容量的判定基于一个标志指标，这就是城市生态环境适宜性与城市建设适宜性的结合，从而满足当下城市土地规划的需要。从本质上来分析，城市经济建设模式要与城市生态环境相结合，这是一种匹配问题，通过对土地规划的各个原则的应用，实现生态系统内部各个环节的协调。比如土地规划对于城市资源的开发利用不超过自然环境的分解能力，就不会造成对人类建设的损害，也是城市土地规划过程中的一个重要应用问题，我们土地规划的目的不仅仅是为了人类城市的文明化发展，更重要的是保障人类生活的适宜程度，这就务必要考虑到生态环境的承载力。

要分析城市规划对于环境的影响力，我们必须要进行传统的土地规划策略的分析，在传统的土地规划过程中，比如工业革命时代，更加注重是对城市经济效益的追求，在这一阶段的，土地规划制度、土地分配制度就体现了这一目的，最大程度的满足人类的城市经济化的需要，在此应用模式之下，土地有偿制度得到发展，实现了土地整体利用程度的提升，进行土地的经济配置。当然，由于这一环境对于环境建设的疏忽，导致了一系列的环境问题的产生。

二、城市综合环境应用下的土地规划模式的深化

（一）城市环境的建设规划

当代土地规划模式相对于传统的土地规划模式，更加贴近于城市环境的利用，这根源于自然环境对于城市经济建设的反作用利用的影响，在此应用模式下，展开城市生态环境的规划，确保城市的各个自然环境信息的利用，除此之外，还有城市建设的人口信息、社会文化信息等，这都是城市土地规划利用的重要参考环节，当然了，基于城市规划对于自然环境的影响下，进行生态环境适宜度原则的应用是非常必要的。这需要展开相关的生态环境应用理论，实现城市生态学理论及其城市生态经济学理论的应用，实现城市生态建设与环境建设的需要，确保土地规划之下的环境环节的协调[1]。通过对该原则的应用，进行城市土地规划结构的分配，进行产业布局的协调，从而避免因土地不合理规划而导致的生态环境问题。

（二）城市经济与生态规划模式的协调

从上文可知，城市土地规划对于城市环境具备一系列的影响力，生态环境对于土地规划也具备反作用力，这需要我们做好城市绿化系统设计的相关环节，在城市生态规划建设中，展开绿化功能区面积的分配，进行品种配置，群落类型配置等模式的优化。通过对生态功能区的建设进行自然环境与土地规划的协调。我们通过对生态经济学模式的探究，可以将城市空间分为中心城区、远郊结合区、工业经济区等，展开各个模式的生态环境的保护利用，进行土地生态规划与土地经济规划的协调，从而降低城市土地规划对于自然环境的负作用力。

在城市土地规划利用过程中，要展开土地生态规划体系的健全，当然了，在城市规划管理环节中，我们要根据实际情况，展开绿化率的追求，在土地规划管理过程中，可以进行大片绿地的集中建设，确保城市文明与生态环境的结合，进行城市土地资源的有效利用，确保空间配置模式的优化，以满足当下的市场经济发展需要及其生态环境的保护需要，比如展开土地利用制度的规范，城市结构的优化。

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一、问题提出

城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段，在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中，城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期，城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧，使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村，土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产，是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间，而且是融资的重要工具，土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此，合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件，对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。

二、城乡规划中土地利用方式及其问题

(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一，农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径，农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果，是经济发展的大趋势，集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充，保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二，对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而综合利用土地资源。

(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先，土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国，征用农民土地后给农民较少的经济补偿，土地征用费占土地出让价格的比重很低，土地的收益分配混乱，加之政府对土地补偿费的截留，严重损害了农民利益。此外，市价和土地征用价格的巨大反差，土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在，这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场，带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次，利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益，在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。

三、城乡规划中土地合理利用的政策建议

土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用，是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源，促进城乡规划中土地的合理有效利用，应首先从土地价格的规范出发，一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。

(一)对农村土地征用的管制

1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论，地租有级差之分，应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之，对征收的土地给予征地补偿费时，应有所区分，根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景，并且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时，应区别于劣质地块。此外，政府在对失地农民的同期损失给予补偿时，应该加入土地使用后的预期利益，动态提高补偿标准，从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提高了土地征用的成效。

按照马克思的地租分配理论，级差地租Ⅰ应由土地所有者所有，级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分，应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示，土地用途转变增值的土地收益中，农民约得5%～10%，村一级得25%～30%，政府及部门得60%～70%。因此，规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面，是切实保障农民权益的重要举措。

2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户，在承包期还未到达的前提下，承包的土地已被政府征用，他们的预期利益更应得到保护。

(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度，从而凸显土地资产价值，为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例，由市场机制决定土地去向，由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价，充分挖掘土地的资产价值。

根据科斯定理，在明确产权的前提下，甚至不需要政府干预市场交易，市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格，而是产权，只要产权确定，市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手，根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。

主要参考:

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在时代的发展下，对于土地规划管理和城乡规划来说就显得更加的有必要，特别是在城市化的影响下，城市用地资源的紧张稀缺性越来越凸显，使得土地利用的规划管理和城市规划两者间的矛盾不断的增加，这在很大程度上是不利于城镇化的健康发展的，因此，就需要对城市土地资源进行合理的规划，提高土地的利用效率。

1.城市规划实施的体系结构分析

从城市规划的地位来讲，它是属于一个相对独立且较为完整的体系，从它的管理主体来说它的管理主体具有明显的地方性，其所制定的规划方案中，规划的内容设置需要依据于实际的状况来进行有针对性的分析，在规划方案的制定工作完成后，还需要经过有关部门的审批和鉴定，确保它的实施是具有很高的实施价值的，可以有很大的现实意义，简单的来说，城乡规划的实施一定要依据于城市的具体实际来进行，不能脱离现实。

2.土地规划管理工作的重要性分析

2.1有利于土地资源的高效利用

它对土地资源的利用主要表现在，对国有土地进行固化的过程中，实现在空间结构和经济结构范畴之内的土地资源进行有效的利用。在土地规划管理的作用下，不仅可以维持现有的土地使用面积，而且还可以为社会的健康发展创造良好的条件，与可持续发展理论的内涵是相一致的，一个科学合理的土地规划体系可以有效的提高土地的利用效率，减少土地资源的浪费，对经济发展结构来说也是极为有利的。

2.2对土地资源的具体使用起到有效的管控

我国的地域面积辽阔，但是可以用来作为直接使用的面积却十分的有限，这也是我国的基本国情之一，在土地规划管理体制下，可以实现有限的土地资源高效利用的目的，对于土地的具体使用能够在法律法规的约束下进行有针对性和层次性的区分，对不同的使用性质又适合的归类，并根据使用性质的不同采取不同的使用策略。这样的分类可以给土地的使用提供一个明确的导向，使之更具有目的性，使不同的土地资源类型都可以得到充分的利用，并且随着现代人们生活质量的不断提高，人们对于绿色环保的生活理念有了新的追求，因此，在城市的建设过程中，也就更多的关注在建设、保护、环保三者的均衡点，起到多收益的效果。

2.3有利于土地规划管理制度的进一步完善

从大量的实践证明，土地规划管理是一项周期性的工作，具有较长的时间，它的规划效果是否高效是需要经过很长一段时间才可以提现出来的，因此，就需要在具体的规划实施前，做好规划的前期调查工作，对受到外界影响的各种因素进行全面综合的考虑，根据这些因素的实际状况来保证规划方案的合理。还可以在大量的实践工作中不断的总结实践经验，对规划进行合理的检验，对存在的问题进行及时的解决处理，并做好记录工作，这样可以给后续使用的进一步完善和创新提供参考依据。

3.土地规划管理和城乡规划实施两者之间的关系分析

自古以来，土地的使用规范问题都是经济建设不可忽视的影响因素，管理者也对这方面做了大量的改进工作，也取得了一定的效果。从当前的形势来看，城市化进程的不断加快，城市中各项建设有了突飞猛进的发展，使得对土地利用的需求不断增大，造成土地资源的紧缺，国家针对这一状况，也出台了很多的指导性文件，有效的协调了土地规划管理与城乡规划实施两者之间的关系。

3.1强化土地管理的核心地位，提高城乡规划的科学性

从目前来说，我国的乡镇建设用地规划作为常用的模式是增减挂钩政策，这一政策的实施具有一定的客观必然性，对于推动城乡经济快速发展和经济结构的优化具有重要的作用。在这一政策的引导下，城乡建设用地增加挂钩可以使农村土地的利用更为高效，有利于农村居民向集中用地的方向发展，提高土地的使用价值，进一步的调整城乡结构和布局，在耕地供给得到满足的前提下使城乡发展矛盾缓和。

从政策的实施执行来看，由于受到市场经济的影响，常常会出现于民意违背的现象，导致用地矛盾的紧张，要减少这种现象的出现就必须强化土地规划和管理的政策，进一步明确增减挂钩的政策效用，在执行的过程中根据实际的状况进行土地利用目的的合理定位，尽可能的减少农田的占用面积，以确保其实施性的增强。

3.2建设用地计划和城镇建设用地的合理扩大

我国在现阶段，经济发展正处于转型的重要时期，很多的城市开始对旧的地区进行改造扩建，同时也在进行着新区的发展规划，这两者共同构成了当前土地规划的模式，对于这两者模式需要进行合理化、协调化的引导发展，以确保土地资源的合理利用，最大程度的节省土地资源。具体的来说就是，在一些小城镇或者是新的经济开发区，可以借助于新区建设的方式来进行城乡规划，这些是较为适合于规模不大的城市，而对于规模基础相对较大的城市来说，则需要对土地的使用量进行严格的控制，把新区的开发和旧城区的改造两者之间的关系进行合理的协调，确保有序健康。

从实施的具体措施上来看，需要把土地规划管理和城乡规划实施之间的关系进行一定的调整，具体的调整模式有：在对建设用地有良好的控制基础上进行当前城乡发展状况的全面详细的调查工作，并重点对规划方案中的经济结构和土地的使用布局进行合理的分析，然后在土地的总体规划和城乡规划实施的基础上对用地的具体类型和侧重点进行合理的区分和应用，并积极的出台相关政策，鼓励多模式并用、产业集中等等实施方案的高效执行。

3.3加深土地规划的深度，采用先进的管理体系

上述提到，土地资源的高效合理利用对于城市的发展来说是极为有力的，因此，要确保城市规划实施效果的不断改善，就需要充分的发挥土地储备的调控作用和引导作用，制定一个科学合理的周期性土地利用规划方案，加强宏观层面的土地调控，对土地的规划进行严格的细化区分，确保其用途的明确，从而推动城市规划的实施性增强。另外，随着现代传播技术的不断发展，社会城建呈现出信息化、网络化的特点，因此，在土地的规划中就需要规划人员及时的完善自身素质，加大对新的规划体系的引导作用，增强城乡规划的可执行性，从而起到降低投入成本的作用，进而使土地规划管理与城市规划实施之间的关系更加的良好。

4.结 语

在当前城市化进程不断加快的形势下，城市用地建设不断的增多，这就需要管理者制定良好的、符合实际状况的土地规划方案，降低投入资金的额度，从而发挥出土地规划最大的作用价值，使两者的关系更加的合理科学，推动土地利用效率的提高。

参考文献：

[1]吕维娟，殷毅.土地规划管理与城乡规划实施的关系探讨[J].城市规划，2013，（10）：34-38.

[2]竺豪杰.土地规划管理与城乡规划实施的关系[J].中国农业信息，2014，（03）：202.