商务用地规划条件模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商务用地规划条件，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）01（a）-0000-00

1 项目概况

鉴于本商务区地理区位优越，对商务区规划充分注重绿色生态和滨水环境营造，运用现代高科技手段构建高效、活力、生态的商务区，总用地面积为2699.24公顷。此次规划范围内，有部分用地超出城市总体规划的用地范围，但本着“规划先行”的原则，此次控规对商务区土地利用统一协调考虑，以路网为骨架，用地灵活设置，在整体大区域范围内获得社会资源的动态平衡发展。在城市总体规划范围内的用地面积为2108.86公顷，超出城市总体规划范围外的城市发展备用地面积590.38公顷。

2 规划指导思想与原则

2.1 指导思想

以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

本次规划以先进规划理念为导引，利用好自身优势，成功实现跨越式发展，并与五象新区其他片区的各功能组团形成协调发展的格局；其次重点完善其公共服务、市政基础配套设施布局和道路交通等方面综合规划，合理确定各地块的使用性质、建筑内容及容量指标，指导区域内各地块的具体开发建设，为下一阶段的修建性详细规划提供依据，努力达成规划与建设的一致性。

2.2 规划原则

（1）承接性及深化原则。本次规划在体现城市总体发展目标和要求的前提下，充分依据和参考已编、在编的规划，分析规划区区位、现状、交通条件，从区域未来发展趋势研究的高度下，统筹兼顾，合理安排，既继承、深化、落实已有规划思路，又对区域下一层次开发建设提出规划编制的依据和准则。

（2）综合规划、整体发展的原则。注重规划区各功能组成部分的整体关系，通过合理的用地布局和交通基础设施网络规划，加强规划区与其他功能组团的整体关系，形成各具特色、既相互独立、又密切联系的城市组团关系，共同构成城市多元化、整体性的特点。

（3）适度弹性和多样性原则。规划在确定用地布局和区域功能结构的基础上，允许局部功能和容量的调整，使土地性质具有适当的兼容性，使地块合并和划分更趋合理。提高规划应对市场和未来发展的灵活性，使规划本身更具有生命力和适应性。同时在道路网络、地块划分和用地性质的规定在保证规划合理性的前提下，充分考虑用地的多种可能性，尽量为开发建设提供更多、更合理的选择空间。

（5）生态优先、因地制宜的原则。以科学发展观为指导，强调区域建设与自然环境相结合，注重生态环境保护和建设，规划设计充分体现“以人为本”和可持续发展的思想，促进经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。具体规划手法上应充分注意利用自然地形，道路和用地布置注意结合山体与河流水系，开辟视线走廊，充分利用沿岸绿地景观，做好滨水岸线的文章。因地制宜，充分利用现状地形、植被、道路、设施等，建设形成生态走廊和开放空间，构建良好的景观与生态环境，达到人与自然的高度和谐，充分体现商务区的城市风貌。

3 规划思路及其具体实施

3.1 功能分区与布局

结合商务区所处新城区的定位，借鉴国内外相关金融街的建设经验，在新区总部基地内打造集银行、证券保险、其他金融机构办公为主及相应配套的酒店、商场等设施为辅的金融中心区。总部基地内的办公用地主要围绕金融商务的核心功能展开，包括：公共金融管理、银行总部办公、保险、信托、投资办公、金融衍生服务办公等。

本次规划围绕商务区作为市级商务中心的整体功能定位，将商务办公中心区的功能细化定位为四大板块：商务办公、企业总部办公、配套商业文化、商务居住。商务办公中心区的办公用地主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构，如图1所示。

图1 商务办公中心区功能分区图

3.2 规划具体实施

（1）区域统筹协调发展，进一步提升商务区的定位。结合新城区的时展背景，利用自身优越区位优势，在新城区整体功能定位指导下，统筹协调与其他各功能组团的职能，进一步提升 商务区的定位；并在用地布局、道路交通系统、公共服务和市政基础设施规划上协调布局和资源共享。

（2）重点进行商务办公中心区的布局研究。规划在总结、借鉴国内相关城市建设案例和经验，立足市所处区域发展环境、区位条件，充分考虑市场发展实际需求，进一步明确 商务办公中心区的各功能分区，用地配置模式、土地使用兼容性配比等各项开发控制要求，以此打造现代、高端的商务中心区形象；并充分利用周边的水系与绿化，在道路布局、建筑群体空间组合、轴线通廊设置上合理布局，塑造良好的城市空间景观格局。

（3）土地使用规划的深化与完善。以上层次和相关规划要求为指导，结合区域现状实际情况和发展条件的变化，发展目标的要求，合理进行用地布局的进一步深化与完善。

（4）土地开发强度控制和适度城市设计引导。充分结合现状和区域规划的发展要求，对规划区内各地块提出相对完善的控制指标体系以满足规划建设和管理需要；依照美学和空间艺术处理原则，对整体建筑空间、滨水环境、街道景观等方面提出指导性综合设计要求和建议。

（5）道路交通规划和设施控制。以上层次规划的路网格局为依据，结合现状实际情况，加强对支路网络系统的深化和完善；并确定道路的各项规划指标，因地制宜进行竖向设计和场地平整。同时，规划还提出交通组织分析、慢行交通规划、重要地段或节点的交通优化方案，并强化交通管理措施。

（6）公共服务和市政设施的配套与完善。根据规划区的用地性质和人口规模，立足区域统筹和协调发展，进行公共服务和市政设施的配套布局和完善，做到定量、定位和定界的落实和具体控制。

（7）因地制宜，注重特色环境景观的营造。 商务区半岛区位优越，其内自然环境景观丰富。规划充分利用现有优势，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场、空间轴线等）、建筑与环境之间的相互关系，积极营造具有地方特色的环境景观风貌，提升整个商务区的综合形象。

3.3 规划布局

本项目商业服务业设施用地面积为273.08公顷，占规划建设用地面积的15.62%。

（1）商业用地。现状规划区内缺乏具有一定规模的商业用地，规划在道路北侧以及规划区北部的商务办公中心区，设置大型商业服务设施用地。目的依托交通优势，为周边及城市外部居民提供商业服务。此外，在各个居住片区均设置邻里中心，作为市级商业服务的有益补充，使得商业行为深入到各个居住小区之间。规划商业设施用地面积为67.13公顷。

（2）商务用地。商务用地主要位于商务办公中心区，主要围绕企业总部的办公需求展开，包括：地区、区域性总部办公总部集中办公，以及其他中小型企业办公机构。规划商务用地面积为114.61公顷。

（3）娱乐康体用地。结合商务办公中心区内配套商业文化区的设置，布置两处娱乐康体用地，为商务人士提供配套服务。此外，设置两处娱乐康体用地，充分利用滨水区的景观优势提供娱乐康体活动空间，规划娱乐康体用地面积为21.35公顷。

（4）公用设施营业网点用地。现状规划区内没有加油加气站的设置，本次加油（气）站规划依据主要为《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）以及国家、自治区其它相关规范和行业标准。新增4处加油站，1处加油加气合建站，可满足规划区内相关车辆的使用要求。每处加油站依照相关规范占地2000―3000平方米，加油加气合建站占地4000―5000平方米。此外，其他公用设施营业网点用地结合邻里中心进行综合考虑，满足规划区内的配套服务需求。规划公用设施营业网点用地面积为1.54公顷。

4 结语

文章通过结合某商务区规划设计实例，以科学发展观为总的指导思想，以构建和谐社会、建设生态宜居之城为出发点，按照“现代、生态、特色、便利”要求，着力于提升商务区品位，突出特色，展示现代化、国际化商务办公新区形象。

参考文献

篇2

(1)历史形成的空间肌理的刚性约束大。梧白科技城除建有工业厂房外，还配建了服务于生产的企业管理、职工住宿和商务办公等功能建筑。近几年来，梧白科技城的部分地块据发展需要，已经不同程度地实施了“推二进三”策略，在其工业区块内外建设了为工业生产服务的家具城、灯具市场和酒店等。它们作为城市的功能设施，难以在短时期内进行置换，而且新建建筑质量较好，不宜大拆大建。此外，梧白科技城的主次道路网络难以改变，且路幅拓宽也难以实现。这些城市空间肌理条件都作为刚性条件，约束着工业区的升级改造规划。

(2)内外生态环境遭到破坏。梧白科技城周边山水环境宜人，其东部三湿地是温州的天然城市绿肺。大罗山、吹台山坐拥科技城西南面，成为梧白科技城的绿色屏障，与三湿地的水体景观交相辉映，山水景致得天独厚。但是，梧白科技城内部水岸空间与环境已经不同程度地被“蚕食”。工业厂房侵占河岸水体，山体或水体被不同程度地开挖、填埋和平整，原有的山体水系生态系统被破坏，特色地貌已经不复存在。

(3)水体与其他空间矛盾突出。科技城内尚存的水域面积为405hm2，占规划总面积的10.8％。被保留的水体空间没有与原有公共空间结合布局，水体水网纵横交错，显得无序。工业厂房等建筑也与现状水体空间缺乏呼应、相互对立，在使用功能上也存在较大的矛盾。

梧白科技城功能升级改造定位

梧白科技城功能升级改造首先要进行合理定位，既不能简单地搬用不同规模、等级城市关于工业区改造升级规划的一般思路，也不能按照同一城市新区关于新兴产业功能区发展定位的做法，而是要遵循梧白科技城现有空间资源、肌理条件及其与周边城市功能区的关系。与此同时，还要针对梧白科技城所在区域的社会结构状况，进行职能类型的多样化与层次化研究，形成适合于不同群体就业和生活的功能区。梧白科技城加强其与周边功能区(温州高教园区、温州生态园、瓯海中心区和鹿城、龙湾)的分工、协作，有机整合功能区内部及周边的科教资源、生态资源和特色产业资源，着力提升和发展创新创意产业；在充分就业、就业转移和居住社区完善方面，则按照产业升级、人口集聚和配套产业功能复合的思路，发展现代商务商贸服务功能和多层次的生态居住功能等，形成多种职能类型的区域。

1创新创意创业高地。规划以“创意、创新、创业”为主题，充分发挥梧白科技城内部及周边的科教资源优势和特色产业集聚基础优势，加快建设国家大学科技园，瞄准工业设计、生命科技、建筑与装修设计等重点，强力推进科技服务业和高新技术产业发展，将梧白科技城打造成为“高端要素不断集聚、创业环境不断优化、支撑服务不断完善、科技成果不断转化”的创新创意创业高地，以科技创新驱动产业转型升级和现代产业集群培育，促进转型发展。

2现代商务商贸集聚区。规划以服务创新创意产品的市场推广和高端人才休闲购物为核心，发挥梧白科技城内外交通优势和紧邻城市中心的区位优势。梧白科技城应以南湖城市综合体、温州家具展览中心等重大项目建设为契机，加快建设一批现代购物广场、星级酒店、休闲娱乐中心；整合提升功能区内现有商品交易市场，引导现有市场改造提升和新兴商品市场建设，融入展览展示、电子商务等现代商品交易业态，建成集商务、商业、会展、休闲娱乐等功能于一体的现代商务商贸集聚区。

3品质居住生态家园。规划发挥梧白科技城以塘河水系为伴、三湿地为邻的生态优势，强力推动违章建筑拆除、塘河生态功能修复、环境综合整治、建筑和沿街立面改造；积极拓宽城市绿色空间，完善市政设施体系；加快农房集聚改造和现代居住区建设，改善城市环境，提高城市品位，展示宜居和谐魅力，增强环境竞争力和先进要素集聚力，为功能区营造良好的创新环境，为创新人才、高端管理人才创造高品质的居住生态家园，使其安居乐业。

梧白科技城空间升级改造

1产业、居住、生态功能区的有机、有序组织。梧白科技城升级改造规划在功能布局上遵循“公共建筑形象效益优先、居住环境就业平衡、工业分片集中保量、生态绿地渗透全城”的基本思路，形成三类功能区：产业功能区、居住功能区和生态功能区。各个功能区按照城市道路及水系再细分成11个功能组团或分区(图1，图2)。

多层次、多元的产业类型的集聚，在促进城市功能升级和城市经济转型的前提下，能保证居民的就业转移，是梧白科技城升级改造规划的一大特点。规划利用城市主要道路，按照不同的产业类型划分4个产业功能组团，分别为瓯海大道北侧的商贸产业组团、瓯海大道南侧的研发创意产业组团、综合产业组团和新型工业组团。

(1)商贸产业组团。商贸产业组团总面积为119.62万平方米，原104国道、瓯海大道分别从组团的西侧、南侧穿过，交通便利。规划保留现有温州装饰材料城，将商贸展示作为主要功能，并发展与之有关的家装设计、新型装饰材料研发与调试等产业；同时配置部分居住、商业、商务办公与服务外包等功能。

(2)研发创意产业组团。研发创意产业组团位于瓯海大道南侧、原104国道东侧，总面积为124.25万平方米。规划利用原有专业市场进行空间转型，形成贸易展示空间，包括家具展示、数码产品展示、创意产品展示等；重点发展与“家”相关的建筑设计、家装设计、家具设计等设计产业，同时引入广告创意、动漫创意、教育培训、影视创作等创意类产业；配置企业总部、宾馆酒店、电子商务、商务咨询、金融、商业配套和居住配套服务业。

(3)综合产业组团。综合产业组团位于原104国道两侧，用地面积为121.89万平方米，包括温州市大学科技园启动区块。规划对原有专业市场进行空间转型的同时，适当加以拓展，形成贸易展示空间，包括灯具展示区、园艺展示区、工业产品展示区、休闲步行街区、商务会展中心等。温州市大学科技园启动区则以工业设计和新产品、新材料的研发设计为主，同时配置商务办公与服务外包、金融、商业配套、学校和居住服务空间，形成综合性的组团。

(4)新型工业组团。新型工业组团位于城市南部、吹台山脚下，总面积为154.43万平方米。规划以工业设计、产品研发、工业孵化和总部科技为核心，重点发展新材料、新产品的生产，以及生物科技等新型产业，同时注重传统工业的提升。

按照目前居住社区特点和未来新兴产业人口对居住空间的要求，规划形成多类型，适合不同文化背景、收入水平和生活习俗的人群居住的社区空间。

(1)梧田居住区。梧田居住区为原梧田街道。规划保留现状部分住宅，并加以适当整治，拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，完善配套设施；同时，结合水系适当规划部分中、高档商品居住用地。

(2)南白象居住区。南白象居住区为原南白象街道。规划近期以整治与控制为主，完善配套设施，改善居住环境；拆除河流两岸建筑质量较差的住宅，留出滨水绿地，提升居住区的生态环境；远期则以新建中档和普通商品住宅为主。

(3)南北村居住区。南北村居住区被金丽温高速公路分割成南片和北片，以居住功能为主，兼有部分产业功能。其居住功能主要针对旧村改造，可作为城市内部村庄农房改造点和拆迁安置点；其产业功能除作为部分工业的搬迁安置点外，在南片西南部靠近吹台山风景区处新建温州报业文化创意城园区，形成文化传媒及其相关创意、设计产业，以及衍生的时尚休闲、文化养生等产业。

(4)站南居住区。规划除了保留并整治现有住宅、完善配套设施外，还配合站场布置部分商住用地，以满足商业发展和居住建设要求。

(5)南湖北居住区和南湖居住区。南湖北居住区和南湖居住区则是以新建住宅为主，满足未来城市人口快速增长的需要。

为改造与完善梧白科技城已经被破坏的生态水系与山体环境，使之成为沟通内外生态系统的廊道与枢纽，形成互渗互溶的生态功能区体系，规划着重对东西向的水系和山体、绿地廊道进行梳理和挖潜，力求将三湿地和吹台山风景区连通起来。

(1)吹台山风景区。吹台山风景区是梧白科技城的生态绿色屏障，被规划为城市的生态功能分区。规划沿山体及其河道支流两侧，布置低密度的创意产业用地或高品质住宅，使山体、水系、生态绿地锲入梧白科技城。规划还提出进行人工植树造林，提高绿化覆盖率，形成较好的植被。

(2)三洋湿地。湿地内河流纵横交织，形成了160余个大小不等、形状各异的“小岛屿”，水域和陆地的面积比例达1.1∶1，对改善科技城生态环境有着重要意义。规划加强科技城与湿地交接的水系两侧用地空间的绿化，保证沿主要河道单侧绿线宽度在50m以上；同时控制沿河岸线地块建设开发强度，使之成为科技城与水系生态空间交换能量的过渡地带。

2用地空间的定量控制与引导。规划在功能分区和合理空间组织的基础上，对各种功能区相应的功能设施规模进行分类，再按照不同的用地性质进行量化控制与引导，使科技城总体上保持合理的用地结构与比例(图3)。

(1)公共管理与公共服务设施用地规划公共管理与公共服务设施用地面积为199.04万平方米，占城市建设用地总面积的9.64％，人均建设用地面积为5.69m2。规划按照“均衡多点”的原则，设置各类公共管理与公共服务设施，包括文化、教育及医疗卫生用地。

(2)商业服务业设施用地规划商业服务业设施用地面积为264.36万平方米，占城市建设用地总面积的12.81％，人均建设用地面积为7.55m2。区域内的商业用地主要为由各类专业市场转型而成的商品展示、展览设施用地，以及站前区域的商业设施。另外，在瓯海大道的东方路和温瑞塘路附近设置部分餐饮设施和宾馆、酒店设施等。规划的动漫制作、广告创意、设计咨询、科学研发、商务办公等商务设施用地是梧白科技城未来商务设施的主体。规划结合三湿地入口附近的轨道交通站点设置部分商务办公兼商业用地，为未来不断增加的商务设施需求提供必要补充。

(3)居住用地规划居住用地面积为618.81万平方米，占城市建设用地总面积的29.98％，人均建设用地面积为17.68m2。随着梧白科技城的发展，现状以安置小区、农村居民点为主的居住结构将无法满足以高科技产业和创意产业从业人员为主的居住人群对居住空间的要求。规划围绕水系空间适当增加高品质居住空间比例；结合各产业组团的建设，进行高品质住宅小区的开发与建设。为了配合居住空间品质的提升，必须加速完善小区配套设施，提高各类设施建设标准，包括居住小区级及以下级别的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残等设施等。

(4)工业用地规划工业用地面积为83.89万平方米，占城市建设用地总面积的4.06％，人均建设用地面积为2.40m2。工业用地主要分布在三处：保留与提升蛟凤北路以东、瓯海大道以北区域的现状工业用地，提高其科技含量，形成一类工业区；落实南北村区域的工业安置区，形成二类工业区；开发金竹及其北侧区块，形成创新产业、传统工业提升区块，形成一类工业区。

(5)道路与交通设施用地规划道路与交通设施用地面积为413.67万平方米，占城市建设用地总面积的20.04％，人均建设用地面积为11.82m2。规划在原有的路网结构基础上，进一步拓展优化，形成“五横五纵”的内部交通网络；结合公共服务设施及商业用地的停车需求，均衡布置15个社会公共停车场，规划总面积为5.45万平方米；结合部分带状绿地，在保证绿地功能的情况下，开辟绿荫停车场(规模<15个泊位)，另外还结合城市广场与街头绿地设置地下、半地下公共停车场；结合轨道交通站点设置设置8个公交首末站，规划总用地面积为5.39万平方米；保留现有火车站场，结合高速公路出口，在南过境公路以南、高速公路出口处设置1个南白象客运枢纽，用地面积为19.21万平方米，承担客运中心和公交枢纽功能；结合河道整治与沿河绿化带的建设，设置沿河步行通道，在有条件的区域可适当设置自行车通道，并形成一定的网络系统，向各类城市广场、公共绿地渗透，打造舒适的慢行交通网络。

(6)物流仓储用地规划不设置统一的仓储用地，而是根据不同项目的需求，以地下空间开发等方式予以满足。

(7)公用设施用地规划公用设施用地面积为29.02万平方米，占城市建设用地总面积的1.41％，人均建设用地面积为0.83m2。规划在甬台温高速公路以北、高速公路出口以南设置1个城市南片污水处理厂，用地面积为12.30万平方米。

篇3

一、当前城市中央商务区开发建设中存在的问题

1.中央商务区发展定位不明确

从中央商务区的分类我们知道，中央商务区有很多种类，有影响全世界的国际性中央商务区，也有只影响世界某个区域的世界区域性中央商务区，还有影响力只限于国家范围内的国家性中央商务区，最后还有只能算是国家某一区域内和某个省级范围内的中央商务区。 中央商务区的定位不是城市政府根据自己的愿望或者宏图大志能定的，它是城市经济发展水平，城市在世界、国家经济中的地位决定的。因此，在中央商务区的定位上，城市要进行反复论证，寻找符合自身发展能力的目标。

2.中央商务区规划方面存在的问题

一是规划功能单一，主要表现为重商务、轻商业。如“上海陆家嘴中央商务区建设中，规划之初并没有考虑到适用不同消费层次需求的商业、餐饮、休闲、娱乐等设施，出现了人气不旺、商铺过剩的局面。造成这种现象的原因，与没有科学预测商业需求，合理控制商业设施规模密切相关；但同时我们也应看到，这和规划之初没有充分考虑商业设施，没有在合适的区位预留商业用地也有相当的关系。

二是规划目标偏离。很多城市中央商务区规划目标受制于房地产开发者利益的影响，从而使其建设过程中偏离了规划目标。比如珠江新城在建设过程中暂时的受挫是很好的例证，10年中央商务区的建设最终只能算是形成了一个高档住宅区。

三是规划缺乏系统性。中央商务区的建设是一个系统工程，它需要一个城市的基础设施、产业发展、政府各部门相互协调与配合。如果缺乏系统性，则造成相关配套设施建设滞后、政出多门，就有可能造成一个城市中央商务区建设的功能同构，恶性竞争的局面。

3.中央商务区开发建设模式单一

我国由于经济体制等原因，城市中央商务区建设全部采用了规划先行的政府主导模式。这种模式如果正确运用，既可以借鉴国外的经验教训，避免走弯路，又可以在较高的起点上合理规划，加速发展。但在我国中央商务区开发建设过程中，政府行为具有相当程度的无序性，这使得我国中央商务区的开发建设中也随之产生了很多问题。而且政府主导型需要强有力的规划控制和政府前期大规模的资金投入以保证规划的顺利实施，以目前我国的财力这难以做到。现阶段我国的中央商务区规划建设中，规模出自于规划，远远超出城市经济实力能承担的范围，前景堪忧。

4.用地规模普遍偏大，建筑强度普遍偏低

中央商务区的规模包括用地规模和建筑规模，从目前我国城市对中央商务区的规模规划情况看，多数城市中央商务区的用地规模普遍比较大，建筑强度普遍较低。而且有的城市政府出于期盼城市迅速发展，中央商务区迅速壮大的良好愿望，提出了与所在城市的经济发展水平极不相称的中央商务区规划规模，如有的中小城市甚至提出了达四、五百万平方米的中央商务区规模的规划目标，这样的规模甚至会超过该城市所有第三产业建筑面积的总和。

二、促进我国城市中央商务区合理开发建设的策略

1.中央商务区的选址

一般而言，城市的中心区是城市各类交流活动最便捷的空间场所，是各种经济活动的集聚中心，是城市交通最方便的地区，也是城市基础设施最完备的地区。所以在大多数情况下，中央商务区往往就在城市中心区的范围之内或边缘形成。对我国大多数城市来说，远离城市中心区的中央商务区计划至少在相当长的时期内不太现实，而应该在综合考虑城市未来发展的基础上，结合现在的城市中心区进行选址。

2.中央商务区的规划

2.1在规划目标上，我国城市中央商务区的规划要多重目标相结合

一是规划要有长远眼光，要在有条件的城市规划建设国际概念的中央商务区，以推动区域经济发展，加快我国与世界经济的接轨；二是规划要重实际，多数城市要建具有复合功能的中央商务区，主要包括商务、商业、休闲、娱乐等功能，以保证中央商务区的繁荣；三是要建数字化的中央商务区，要重视宽带网和信息中心的布局，推进网络建设，发展电子商务和电子政务，应对网络时代的发展。

2.2在规划过程中，要对城市中央商务区的发展条件进行科学分析与评价。

首先，要对拟发展中央商务区城市的经济水平、城市规模、对区域以至全国的影响力大小等做出分析，对该城市发展中央商务区的基础条件做出是否符合标准的判断。其次，要对该城市所在区域、我国以及世界经济的发展趋势、产业转移趋势等做出合理预测，对该城市未来是否可以建设中央商务区或者中央商务区的功能设计及建设规模提供参考。最后，完善城市规划管理程序。

3.开发建设模式

3.1新建与改扩建的关系

由于我国目前正处于城市化的关键时期，很多城市都在建设城市新区，自然很多就将中央商务区开发与新区建设相统一，所以很多城市中央商务区都是新建的。中央商务区建设从根本上讲，要有相应的需求拉动，没有整个城区的高级商务需求，单凭中央商务区自身的需要是无法建设的。所以，我国大多数城市中央商务区应该在现有商务设施集中区的基础上进行必要的改扩建，才是很合理的选择。当然，如果进行了充分的论证，确实需要新建，也可以考虑把中央商务区建设和新区建设统一起来进行。

3.2市政先行

采取“政府主导，市场参与”的建设模式，关键的一点就是政府前期要进行市政投资，保证给市场提供一个良好的软硬件环境。北京中央商务区的交通规划很科学很完整，但因为政府没有前期投资统一建设，开发商又是各自为政，只建设对自己有利的地段，最终导致现在中央商务区内交通异常的拥堵。政府应该通过前期投入创造良好的投资环境以取得后期的丰厚效益的做法来进行中央商务区的市政建设。

3.3土地开发模式及政策

在征地的模式上，应该采取政府通过土地储备中心转换土地的使用性质，从非城市建设用地进入城市建设用地范畴。进行平整后，再根据中央商务区的总体规划统一安排每一地块的具体使用性质，是商业商务用地，还是居住用地，还是公建用地或者绿化用地，最终体现在中央商务区的控规里，不得随意改动。这样才能保证城市公共建筑面积、城市绿化面积的实现，有利于城市生态环境的保护和城市形象的塑造。在土地开发模式上，应该严格按照中央商务区的控规进行。

三、结束语

随着经济全球化的深入发展，中央商务区日益成为带动整个城市发展，提高城市综合竞争力的增长极，也是促进区域经济发展的重要措施。正因为中央商务区有如此强大的作用，很多城市盲目开始中央商务区建设，在建设中必然出现很多问题。为了弥补理论上的空白，解决实际建设中的问题，本文力图贴近实际，探索出有利于我国中央商务区发展的思路和对策。

参考文献

[1]鲍其隽，姜耀明.城市中央商务区的混合使用与开发[J].城市问题，2007，09：52-56.

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1. 项目概况

本项目为成都环球贸易广场，位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区，拟建场地在地貌上属岷江水系Ⅱ级阶地，地势平整。拟建场地的地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第三组，设计特征周期为0.45s。场地土类型属中硬场地土，建筑场地类别为Ⅱ类。基础持力层为中风化泥岩。本工程为新建工程，建设地点位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区。用地范围：本工程用地共由5个地块组成：A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3。总建设净用地面积为205513.65平方米。其中，B地块与C地块分别位于东大街东沿线两侧，A地块与B地块之间有25米宽规划道路。

2. 现代建筑风格的商务区设计构思

2.1总体规划布局

本项目位于成都市锦江区成都无缝钢管厂片区，东北临塔子山城市公园，东临沙河，南临25m规划道路，且40m宽的东大街东延线由西到东贯通项目，西临30m城市规划干道。总平面布局尽量满足建筑日照和景观要求。对小区机动车和人流出入口的布置，做到人车分流，且对出入口给周边道路带来的城市车流、人流影响进行充分考虑和科学评估。建筑布局合理，且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。小区内部交通组织，充分考虑人车分流。道路布置满足消防要求。小区景观采用内外结合的手法。总体布局既要考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观，又要充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观，达到层次丰富的景观体验。

2.2现代商务区规划构思

本项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区，结合甲方要求，本项目力求在节能、安全、环保、节约的前提下，尽量做到整体形象美观大方，内外环境舒适优雅。本工程整个设计为现代建筑风格，材料采用幕墙、窗墙、石材、涂料和面砖。

3. 商务区规划设计探索

成都环球贸易广场项目规划用地共由A1+A2、B1、B2+B3、C1、C2+C3五个地块组成，规划建设净用地面积共计205513.65平方米。用地性质根据不同地块，既有商业金融用地，也有二类住宅用地。整个项目总体容积率不大于6.101。其中A1+A2地块容积率不大于4.0。根据成都市远期规划，该区域未来为城市CBD及高级住宅区域。且地铁二号线及九号线换乘站紧邻本项目，区位优势明显。

（1）A1+A2地块。小区由六组高层住宅组成,住宅从西至东沿用地,以2栋塔式及4组板式错开排列，以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件。于A1-3# 住宅、A1-4#住宅之间设一小区会所, 提供区内悠闲设施。由于该地块的开发的强度，以及建筑自身高度的影响，日照是此次项目重点考虑的问题。设计中在充分结合用地形状的基础上，利用用地与东西向的夹角，高层住宅沿用地一字形面向南边规划道路展开，结合高层住宅的户型平面设计，利用东南两个方向的日照，使小区满足日照要求的户数达到最大。

（2）B1, B2+B3地块。B1地块临规划道路L1及L2交错角为一栋267.282米的标志性塔楼; B1-2为169.60米超高层办公楼、B2-1、B2-2、B2-3、B2-4为高层住宅; B2+B3地块临河沙为4栋低密度住宅、南面为开放空间。两座超高层建筑错开排列，以争取最好的景观朝向和最有利的日照条件，尽量减少对视。B1、B2地块均设商业裙房B1-3、B2-5，并于地下室及二层连通, 创造沿东大街连续的商业气氛。各建筑功能设独立的上落客区和地库出入口，达至互不干扰；地下室设三层，包括地下商业和地下车库。地下商业和地铁站紧密连通，提升整体可达性。

（3）C1地块。地块临规划道路L1及L3交错角为一栋264.282米的办公楼，与B1地块的267.282米办公楼形成东大街的“门廊”效果，C1-2为一栋约167.80米的办公楼，与C1-1错开布置以减少对视，争取最好的景观朝向；裙房商业C1-3共三层，地下室设三层，其中B1、B1M层为地下商业及车库、起卸货区，和地铁站紧密连通，B2层为地下车库与C2地块地下车库连通。

（4）C2+C3地块。C2+C3地块为另一住宅小区，由于开发的强度，除临河沿牛沙北路设2栋低密度住宅外，此小区的高层住宅均达至约150米高；高层住宅沿地块形状排列，结合高层住宅的户型平面设计，利用东南西三个方向的日照，使小区满足日照要求的户数达到最大。各住宅朝向错开布置避免对视，以争取最好的景观朝向，同时增加沿街视觉的通透性。小区中心为一特大緑化空间, 作为内部景观。 另外，于小区中设一小区会所分别于C2-1 及C2-10 之间和临河东大街角, 提供区内休闲设施。

4. 现代建筑设计风格设计

现针对A地块 (A1, A2地块) 共有两栋塔式及四组板式高层住宅来提出本项目对现代商务区中的建筑设计实践。

4.1平面布局及功能分区

地下共二层各层高3.9米，地下室上有0.6-1.2米厚复土，满足上部的绿化种植。地下室功能主要为设备用房及机动车、非机动车库。对A1-1及A1-2号楼户型设计类同，2栋塔式高层建筑各38层, 建筑高度为116.20米。 A1-1 楼标准层分别有5套住宅。A1-2 楼标准层有6套住宅, 各标准层高3.0米。 A1-3及A1-4号楼户型设计类同, 2组板式高层建筑均为31层，建筑高度均为92.95米。每栋楼标准层有3套住宅，标准层层高3.0米。A1-5号住宅楼亦为板式高层住宅, A1-5地上共29层, 建筑高度92.95米; 标准层有2套住宅, 标准层层高3.15米。A2-1号住宅楼板式高层住宅, A2-1地上为27层，建筑高度93.25米，与A1-5号住宅相似, 标准层有2套住宅, 但标准层层高提高至3.30米。A2-1a住宅顶层提供4套特色单位。物业管理用房设于A地块会所当中。

4.2单体竖向交通设计

竖向交通以电梯为主，A1-1至A1-4号楼设3部电梯，2条疏散楼梯; A1-5及A2-1a住宅楼设2部电梯、2条疏散楼梯。A2-1b号住宅楼设2部电梯，每层每户拥有1部专用电梯，提供2条疏散楼梯。

4.3商务区单体节能设计

根据成都的地理、气候条件，小区采用最佳和良好的朝向，冬季争取良好的日照，夏季争取常年主导风向，并有利于建筑室内的自然通风。大部分户型做到南北对流。建筑间距满足当地建筑规划部门规定的技术指标，保证冬季住宅日照和室内天然采光的要求。小区规划从生态环境考虑，形成良好的小区微气候环境，也改善了住宅小区环境质量。住宅外墙用挤塑板作外墙保温，外墙窗采用中空玻璃，有利于建筑节能。

4.4商务区立面设计

商务区为了体现现代风格，立面处理采用简约的现代手法，强调材质和色彩变化。造型简洁大方、色彩清新明快。同时立面上横竖线条有机地拼接组合, 形成丰富的光影变化。通过细部线条以及色彩的综合处理，使得小区各栋建筑遥相呼应，形成完整统一的整体。

5. 商务区景观设计

为了给本商务区体现现代风格的同时，创造一个具有都市生活特点的新开发区。结合东大街将建成的地铁站及邻近塔子山公园的优势，项目将会是成都市中心以外的一个宜居的新商业节点。整个商务区的景观设计旨在创造不同氛围的空间来配合基地多样化的功能配置。基地可分为七个不同的景观分区，按着分区的功能特点，通过塑造以人为本、适于步行、现代风尚、品味精致的外部环境，形成绿意都市的特色气氛，鼓励人际交流和人与环境的互动。为此，本商务区在景观设计上采取的 结合城市空间结构体系和周边用地功能开展设计；利用地标门户、林荫大道、邻里绿带与公园等创造具层次、多样化、条理清晰的公共空间；界定景观分区，并以不同的处理手法表现各区的特色，并于照明、标识系统等的设计相统；鼓励连续步道贯穿公共开放空间系统，提供安全、舒适、多样的步行体验；根据各开放空间的不同功能提供所需的设施；另外为了更充分体现现代特色，本商务区景观设计上尽可能采用本土、易于维护的植物和材料，保育生态环境。

6. 结论

文章通过结合成都环球贸易广场设计实例，针对该项目定位为成都市新CBD的高级商务及居住区，在建筑规划上建筑布局合理，且充分考虑建筑对城市道路的总体景观及空间影响。总体布局上既考虑小区内部尽可能地设置集中绿地和中心景观，又充分借用东北向的塔子山公园景观和沙河滨水景观，达到层次丰富的景观体验。在单体建筑设计上尽量做到整体形象美观大方，内外环境舒适优雅，工程实施后收到预期设计效果。

参考文献：

篇5

商务园位于通州新城西北部，濒临温榆河两岸，地理区位优越，西距北京CBD约12km，北距首都机场约10km，规划面积约2.94km2。商务园主要服务于国内外大型企业的总部和后台服务部门，是通州实现“区域服务中心”职能的重要功能区（见图1）。

总体设计理念

商务园位于温榆河两侧，自然条件优越，犹如树叶之脉、人体之脉，道路系统就像是商务园的脉络，为园区输送着温榆河绿色生态走廊的养分，而建筑就像是叶脉上悬挂的露珠，在道路系统的联络下，与整个温榆河生态走廊有机融合，形成“自然、建筑、人”各园区要素的共生合一，道路系统自然成为商务园的“生态之脉”（见图2）。

商务园是国际化的金融服务后台，“高品质、高起点、高标准”是其基本要求，“生态之脉”的总体设计理念可以较恰当地适应环境条件、满足功能需求。

路网概况

商务园路网共由33条主干路、次干路和支路组成，各司其职，共同承担园区的交通功能。我们选取了商通大道（主干路）、滨渝东路（次干路）、商务园七号路（支路）3条道路作为概念设计的重点研究范畴，充分体现“生态之脉”的设计理念，从而形成从自然的温榆河生态走廊向人们灵感栖息地———商务园的过渡与渗透（见图3）。

道路概念设计

1商通大道

商通大道为贯穿园区南北的城市主干道，两侧主要为商务办公、商业金融、市政设施、科技研发用地，与周边建筑及人的关系尤为紧密。商通大道主要承担园区对外交通联系，是园区内外人流往来的重要通道。商通大道自然也就成为“生态之脉”的设计理念中的“人脉”。“人脉”象征了商务园人杰地灵的美好未来（见图4）。在保证交通功能的前提下，结合道路两侧用地性质及地势条件，突破常规的设计方法，打破道路规划红线的限制，结合两侧建筑退让红线的空间，对平面、横断面及竖向进行灵活地设置（见图5）。采用“分散、消隐”的设计手法，将机动车道布设成两幅路，中央设置5m宽绿化分隔带，两侧设8m宽机动车道，双向4车道。配以道路绿化，弱化了道路空间的空旷感，烘托出舒适宜人的空间氛围。借用“园林式道路”的设计手法，突破传统的“平行式”布设方式，随周边景观、建筑布局的不同,灵活布置人行道、非机动车道，便于道路和建筑的人流交换，同时远离机动车道，体现以人为本。在平面上与机动车道时远时近，在竖向上可随地势起伏错落，使“园林式林荫道”成为其最主要的特征。

在道路与建筑结合的方面，充分利用现状地势较低、道路填土高度2～4m的特点，灵活处理建筑与道路之间的过渡空间，将建筑的底层结合道路布设、地形地势与现状环境，处理成停车与休闲空间,既营造了“自然、建筑、人”共生合一的氛围，同时又避免了大量的土方填筑（见图6）。

2滨渝东路

滨榆东路为温榆河东岸的城市次干路，基本与温榆河东巡河路平行。道路西侧紧邻生态公园和高尔夫球场，东侧比邻商务办公、商业金融以及科技研发用地，地理位置得天独厚，与自然环境无缝衔接，绿色是其主色调，滨榆东路自然成为“生态之脉”的设计理念中的“绿脉”。“绿脉”凸现了其生态特点，使其成为温榆河生态走廊的骨干（见图7）。路几何线形的布设上，采用和商通大道类似的思路。西侧非机动车道、人行步道布置在湿地公园内，营造亲水氛围。东侧非机动车道、人行步道采用与商通大道相同的方式布设。滨榆东路成为一条独特的“亲水式园林”道路（见图8）。在排水设计方面，修建雨洪利用设施，结合生态公园进行雨水收集，通过水生植物净化作用形成景观水体，在兼顾景观效果的同时，起到防洪调蓄作用（见图9）。5.3商务园七号路商务园七号路是园区的城市支路，东侧为住宅用地、西侧为科技研发用地，犹如脉络中的“支脉”一样，是“生态之脉”设计主题中“绿脉”、“人脉”向内部空间的延伸。道路设计中弱化交通功能,凸显安静氛围,以塑造生活化的道路空间。将8m宽机动车道靠西侧偏移布设，增加居住区与道路间的绿地空间，减少机动车行驶噪声对住宅的影响（见图10）。

人性化设施

要充分体现“生态之脉”的设计理念，必然要考虑人性化同时又不乏个性化的设施。人性化设施包括形式各异的公交站台、丰富多彩的雕塑和小品、富有个性化的休闲娱乐设施等（见图11~图13）。在这些设施的布设上，既要强调其功能性，同时又要使其富有艺术性，同时紧扣“人脉”、“绿脉”、“支脉”的主题，来塑造独特的道路文化氛围与内涵。

结论

在“生态之脉”总体设计理念的指引下，通过生态化、个性化、人性化的设计，满足了“高品质、高起点、高标准”的总体要求，强化了园区丰富的景观构成、深厚的文化底蕴、国际化的目标定位，必将使通州商务园获得创新能力的同时诞生出竞争优势。

篇6

一、城市规划设计理念

对于城市规划设计来说，应当强调控规承上启下、上层次规划延续性的作用，以上一层次规划及相关规划为指导，在深入现状调查和问题分析的基础上，综合分析发展条件并协调各方面因素，确定出城市规划功能定位和发展目标，尤其是对于城市土地利用、道路交通、配套设施、绿化景观、市政工程、城市设计、地块控制、实施策略等方面进行规划设计，引导本区合理有序地进行开发建设。对不同用地性质地块提出控制体系和控制方法进行分类指导，提出调整、优化和提升的策略，体现规划的超前性与可操作性相结合。在上述常规规划手法基础上，还应当考虑城市规划时滨水地区景观塑造、农民用地回建安置模式、经济分析方法运用等几个方面问题。此外，重点解决由“静态蓝图”式的规划转变为以市场需求为导向的产权地块开发项目规划，兼顾空间核心和公共利益核心，提高规划的科学性和合理性。

二、项目概况

龙岗商务区位于南宁市中心城东部，是城市东向沿江发展带的东部延伸地区，是南宁市规划结构和用地布局的重要组成部分，成为南宁市近期建设成效和特色风貌的重要地区。规划区北部紧邻邕江，西部与五象新区相接，东部与蒲庙镇镇区接壤，南部与玉洞大道延长线相连，三面临水（邕江、八尺江），地块呈半岛形式，湘桂铁路线横穿规划区。龙岗商务区内现状主要道路为五象大道、龙岗大道，另有仙葫大桥、龙岗大桥和2010年9月新近建成通车的八尺江大桥三座桥梁。规划区的交通区位优越，往东通往牛湾港口及珠江三角洲;向西可达五象新区中心区、南宁空港新城;北部连接岸新区、凤岭新区及南宁火车东站;南部与“北钦防”出海大通道相连。构成区域的“大交通、大流通”的路网格局。

三、城市规划策略与分析

对于本商务区城市规划设计来说，应当重视基地现状自然条件、区位优势等特点，结合南宁市 “中国绿城、中国水城”生态双城的打造，根据龙岗商务区作为南宁市级商务中心的定位以及建设“现代、生态、便利、特色”的五象新区发展背景，确定主要从空间、交通、景观、人文等四个方面入手，对重要系统进行研究，有的放矢地实现新区建设的目标构想。

（一）规划空间策略

1.借路起势，核心引导。充分发挥不同区位、不同条件用地的效能。在商务区内企业总部办公区块沿滨水区呈带状布局，展示其功能效率和景观界面。商务-商业-商住多种类型融合，在各区域顺畅过渡衔接，绿色廊道开放空间由沿路区块导入，汇聚于中心区块，形成24小时活力之心。

（二）规划交通策略

对于本城市交通的规划设计上，应当采取便利宜人，有机高效。因此本项目采用“小街区，密路网”的形式，有效缓解“街道”与“道路”的空间争夺矛盾。通过公共交通基础设施及换乘设施的建设，提高规划区内部的土地可达性，形成复合交通模式，满足多样性需求。在主次干道两侧预留15-20米绿化控制带，为今后道路发展预留拓展空间。结合道路两侧绿化对道路断面进行优化设计，在两侧绿化控制带内设置自行车及人行专用道，强调慢行交通的连续性和人性化，在优先满足各功能区之间联系的基础上，注重游憩性、怡趣性、安全性特征的塑造。在商务办公中心区范围内，主干路道路网密度为1.54公里/平方公里，次干路道路网密度为4.10公里/平方公里，支路道路网密度为 5.36公里/平方公里。

图1 交通系统模式分析图

（三）规划景观策略

对于城市规划设计来说，还应当重点考虑城市景观规划。本项目规划设计采取焦点汇聚，生态渗透，尊重现状自然景观资源，遵循生态优先的原则，强调滨水、傍山、依园的生态景观条件。

规划区北部的龟山公园及中部生态公园的制高点具有标识性，沿龙华路形成南北向景观轴线，商务办公建筑连续布局，保障向城市干道的景观序列和整体有序的建筑形象。充分考虑基地周边的水系及绿化，将大景观资源通过绿谷通廊导入基地内部，各视线走廊汇聚于中部，核心地标建筑形成整个地块的制高点。

（四）规划人文策略

对于城市规划设计来说，还应当考虑到城市当地的人文文化，把文脉延续，同时提升当地有特色的人文文化。本项目通过文化特色与功能的植入，构筑核心商务文化集中区和空间廊道，秉承“严格限制发展”和“功能提升改造”的原则，发挥文化在时空和经济上的作用，将集休闲、文化为一体的、为商务人士配套服务功能有机融入规划区城市建设，塑造规划区独特的城市个性，有效促进区域经济发展、土地增值、提升城市品质。

四、结语

城市规划直接体现出城市的整体风貌，反映出城市自身独具地域特色。文章通过结合某城市规划设计实例，基于城市道路交通、配套设施、绿化景观、市政工程、城市设计、地块控制、实施策略等方面进行规划设计，设计具有地域特色的城市一些具体措施。

参考文献：

[1]高冰松，任雷.设计科学与城市规划初探 [J].合肥工业大学学报（自然科学版），2012，（07）.

篇7

每条地铁线路在城市及轨道交通线网中的地位是不同的，每个站点所处区域及规划定位也不尽相同，故在设计起步阶段，应对线路条件、站点周边规划用地性质进行充分的论证。线路走向需符合城市的整体规划［9］，站点需服从区域的规划，确定线、站位周边是否有条件进行物业开发，使二者有机结合，同时融入到城市区域发展中去，并在设计的各个阶段与规划部门进行沟通、互动，力求形成统一的意向。另一方面，物业开发会带来一定的投资及风险，故投资及相应回报期限也是一项重要考虑内容，特别是地铁自身功能建设之外的物业开发，其可行性应在设计之初进行充分论证，即在分析与城市规划发展方向匹配的“地铁＋物业”的设计同时，应做好投资与回报方面的透彻分析，关注各项影响因素，对开发项目进行专业的策划。只要做到投资少、回报时限短、利润高的物业开发，就可起到物业对地铁运营费用的补偿作用，从而推动“地铁＋物业”的建设，使地铁、物业及城市共同发展，发挥对经济的协同推动作用。

2站点“地铁＋物业”的条件、形式的分析及部分实例

2．1地铁自身运营功能需要形成的具备开发的条件1）设置配线（如停车线、折返线、出入段线、渡线等）的车站，在明挖配线上方自然形成空间。2）车辆段、停车场。以上2种情况是最具备开发条件的，也是目前国内各城市地铁普遍采用的。带配线车站的物业开发通常是通过通道将车站公共与物业开发进行连接，并在接口处各设置一道由地铁和物业开发分别控制的防火卷帘及防盗卷帘门。车辆段、停车场的开发应与周边环境及规划用地性质紧密结合，以求达到与城市发展相匹配的目的。

2．2大面积围合空间利用武汉地铁2号线和4号线洪山广场站，受线路整体走向、两端区间、既有公路下穿隧道等因素限制，形成叠岛换乘车站。两线围合空间大，在合理布置车站、组织好各种客流的前提下，仍有大量空余空间，地面具备设置出入口条件。此站具备较好的开发条件，同时，为更好地为周边提供配套服务设施，利用地下空间资源，在既有公路隧道另一侧也进行了部分物业开发，并通过通道与车站站厅连接起来，但由于车站位于城市标志性广场下方，结合城市规划及景观要求，此站只能进行地下物业开发。在设计功能布局时，应将各功能分区合理布置，减少相互之间的干扰，高度重视消防问题，合理划分防火分区；同时，还应与规划密切配合出入口、风亭等地面的设置，使对环境的影响降到最低。

2．3具备进行少量站内开发条件的车站该种结合主要存在以下2种情况：1）部分车站可在不影响客流正常通行及紧急疏散的情况下在非付费区布置少量零星商铺，但面积不得大于100m2，这种模式通常在通车运营后，由运营公司根据各站点客流具体特点，布置少量移动式便民设施。2）部分车站出入口通道、风道形成的围合空间，除布置车站设备管理用房之外的多余空间也可布置少量物业开发用房，但须根据其规模严格考虑消防问题，如超过500m2则必须设置水喷淋系统。

2．4受线路整体走向及边界条件控制，站位部分或全部设置在地块以内车站位于地块内，具备较好的物业开发条件，既可将地铁与物业有机结合融为一体，也可将地块资源充分利用。武汉地铁2号线金银潭站，站前设置出入段线，线位位于地块以内，设置2个地面厅位于道路南北两侧。设计之初周边建设尚未成型，经过分析，周边规划为住宅用地，南站厅设置上盖物业用作超市，并设置一定数量的停车位；北站厅上盖设置车站设备及管理用房，同时利用出入段线上方地面空间设置一定规模的地面停车场，形成“P＋R”的物业模式，地铁站及相应物业均可成为周边住宅地块的配套服务设施。武汉地铁4号线汉阳火车站，站位位于五琴路、汉阳大道及国铁铁路桥形成的地块中，地块内原为底层及多层民房，车站建设存在较大的拆迁，但受线路、线位控制，车站站位难以调整，故在拆迁既有建筑设置车站后，利用地块资源进行物业开发。车站上方设置低矮商业建筑，地面形成步行街，并在汉阳大道一侧设置高层商住楼；物业开发地下室用作停车库，与地铁站厅同层，但接口明确，消防相互独立。汉阳火车站布置如图6和图7所示。武汉地铁2号线江汉路站，同样受线路影响，车站位于地块以内，同时受过长江限制，车站为地下4层。结合车站位于汉口最繁华的商业地段的特点，对车站进行上盖物业开发，将地下2层设为站厅层，地铁车站与物业开发有机结合，同时与周边商业融为一体。本站需重点组织好地铁车站与物业开发的客流，解决好物业开发与车站的分隔及二者的消防疏散问题.

2．5城市建设需要提供条件，地铁沿线周边地块的综合开发地铁站吸引半径为500m，其周边综合开发可对城市整体发展起到重要的促进作用，但这种模式投资规模巨大，故通常是以地铁站点为圆心，由多家开发机构进行联合投资建设，这样既可以拉动城市发展，实现城市片区整体规划，减少政府投资压力，同时为地铁的运营带来稳定的客流，从而对建设及运营起到推动作用。武汉地铁4号线一期工程，连接武汉火车站与武昌火车站两大交通枢纽。建设初期沿中北路延长线（现欢乐大道）均为城中村，线路及站点均在农田范围布置，从2009年开工至今，区域发展飞快，周边道路、住宅、商业、游乐场、医院及学校等配套设施一应俱全，与地铁共同建设，以极快的速度实现了城市规划目标。武汉王家墩军用机场位于武汉市汉口中心地带，停用后规划为王家墩中央商务区，规划总用地面积741km2，地铁2，3，7，10，12号线分别从不同方向围绕及穿越商务区。目前，2号线已通车，3号线和7号线正在建设，各站点均针对不同情况设置了与周边物业开发结合的条件。其中，3号线和7号线王家墩中心站位于商务区核心区域，形成换乘，在东、西、北向均形成地下步行街，与商务区开发融为一体。商务区的各项开发设施均在不断地向前推进，并最终与地铁相互作用，共同形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

2．6出入口、风亭等附属建筑具备物业开发用地条件根据规划要求，车站出入口、风亭等地面附属建筑需退规划道路红线以外（特殊情况规划认可除外），部分车站出入口、风亭所在位置周边空旷，或因建设带来地面建筑拆迁以及周围既有建筑即将拆迁的情况，有条件进行地面物业开发。将出入口、风亭与开发建筑进行结合考虑，既满足功能要求，又可减少地铁地面附属建筑对环境、景观造成的影响，更加人性化。武汉地铁2号线王家墩东站（4号出入口，2号风亭）、长港站（3，4，5号出入口及3号风亭和4号风亭）均采用了附属建筑与地面开发结合形式。长港站4号风亭与物业结合剖面示意如图10所示。

3“地铁＋物业”模式中设计应重视的问题

1）须以地铁的交通功能为先，结合物业时不得对车站产生功能性影响。2）设计过程应与地铁及相关物业业主、设计总体、规划、消防等部门保持密切联系。3）车站及物业的消防（防火分区面积、疏散距离、疏散宽度等）须满足国家及地方相关规范要求［10］，同时地铁与物业相互独立。4）地下物业开发（含站内及配线区域）出入口、风亭的设置需与车站同步考虑，结合消防要求及地面边界条件考虑好其可实施性。5）筹划好车站与物业的功能分区，解决好二者接口处的衔接。6）对于上盖物业形式，在方案设计初期就需确定开发意向；同时，结合规划用地性质、场地标高等条件尽快确定上盖建筑的方案、体量及与车站的对应关系，以免影响整体设计及建设进度。

篇8

首先，在设计前期对建设项目的背景了解和建设项目的用地场地分析是非常重要的。充分的了解项目建设的大环境，可以明确项目的建设前提，通过明确建设条件来分析场地的用地形态，朝向方位，并划分可建设和不可建设场地，依据对场地的分析做相应的规划设计。

其次，特色教育或者专项教育都有其自身独立的教学体系，具有更多的必备功能空间和必备的场地空间，这些空间在体系中既具有独立性又具有关联性。

以武汉市红领巾学校建设项目为例，该项目是在武汉王家墩中央商务区（武汉CBD）建设的大背景下来进行的，是武汉市“十一五”重点建设项目之一，其选址于汉口的王家墩地区。在整个武汉CBD规划的十五个教育建筑中，该项目位于整体规划的西部区域。据此背景分析可以得出红领巾学校的建设属于新兴商务区的配套教育建筑之一，属于开发商代建之后交付政府使用的教育建筑，其用地范围必将是处于武汉CBD西部住宅规划区域中学校可覆盖的有效范围的中心位置。整个18900平方米的用地由商务区规划道路北面103号、东面307号、南面403号道路三面围合，西面近邻住宅规划用地。

第一，首要解决的问题：用地情况特殊带来的影响。一条规划轨道交通从北至南斜穿过用地，在轨道30M控制线内建筑基础不能覆盖于其上，在轨道影响线内的建筑基础形式也受到限制。因而，不太宽裕的用地和对轨道和建筑关系的处理成为了设计首先要解决的基本功能问题。

第二，确认可建设和不可建设的基地范围。轨道交通和周边道路的关系形成了一种场地的划分方式。这种和场地周边既不平行也不垂直的轨道斜向划分直接将用地可建部分分为东北角和西南角两处三角地带。这一条在建成后地面上实际很难被人感知的轨道，其实影响了整个建筑的形态组织。如何在特殊的基地条件限制下处理好建筑与周边环境，建筑与城市空间的关系，达到共同作用成为场地规划设计的着重点之一。

第三，武汉市江汉区红领巾学校创建于1969年，是武汉市第一家在外交部备案的外事接待学校。该校的教学模式强调素质教育，以艺术特色为龙头，美术、音乐、舞蹈教学在整个教学体系中占了很大一定的比例。如何在有限的建筑空间中既满足36班级的普通教学同时兼顾特色教育的功能布置，也是在设计中必须解决的问题。

图1

整个校区最终规划设计将校园主入口设置在东面307号规划道路上，正对入口布置的南北向200米环形跑道运动场沿着其跑道周边自然形成了南北向的弧形道路，成为校园内的主要交通。入口广场、户外运动场及校园大门左边的篮球场正好处于规划轨道处地面之上，对规划轨道无建筑基础影响。因轨道线斜向划分而形成的东北角用地主要布置为教学建筑，西南角用地则布置为风雨操场及公寓建筑。通过这样的总体布局，使得教学区、体育运动区、生活区从北向南形成三组相对完整的区域，构成各自的建筑空间特色，区域之间既联系便捷又有所隔离。

教学区内普通教学楼共设有36个班级，由四层间距为25M的三排教学楼组成，因为用地的三角形态限制，三排教学楼至西向东逐渐退进，并且以能遮阳避雨的连廊围合连接，结合有限地形的建筑前后错落布置以及连廊围合的关系反而形成两个特色的开放式内庭院空间，仿佛三合院的格局使空间不再单调变得丰富有层次起来，由于连接部分为通透的廊柱和局部的塔楼，在庭园内向外可以隐约看见运动场的开阔及热闹，从运动场方向看向教学楼可以感受到庭园内渗透出来的静谧与和谐。退进、错落与围合使得教学区的整个视觉空间具有良好的导向性和进深感，和运动区的空间关系动静相宜。校区内的主要机动车道沿教学楼区外侧形成一条环路，并与校区北面的辅助入口相接，满足了消防的要求，带来一个安全、安静的学习环境。

将北面临街的一排四层建筑作为教师办公楼，结合西北角一二层的餐厅及三四层的多功能厅形成完整一体的教学办公服务区域，并于临街103号路设置了教师办公楼单独的出入口。学校的特长教育音乐课程与舞蹈课程的教室设计成了连接办公楼与南面两排教学楼之间的扇形建筑节点，既连接了办公与教学方便教师和学生通达，又自成一格区域独立于教学区一隅形成特色的空间。体育运动区的200M标准田径运动场及各种球场均为南北向布置，覆盖于规划轨道影响线70M范围内的区域之上。而风雨操场靠近运动场，结合师生公寓的布置形成的生活区远离教学区，临近403号规划道路，设置校园辅助对外出入口，在校园内独立一区，便于管理。

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一、明确工业用地招标拍卖挂牌出让范围

各市、县人民政府供应工业用地，一律实行招标拍卖挂牌出让。有下列情形之一，可依法采取协议方式出让土地，按市场价格核实出让金：

1．原划拨土地使用权为非工业用途改变为工业用途，或者原划拔工业用地出让、转让，且《国有土地划拨决定书》或法律法规、规章等没有明确应当收回土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的。

2．因实施城市规划,工业企业需要调整使用与原使用土地面积相当的土地的。

3．已出让工业用地使用期满不改变用途，经审查准予续期，可申请续期使用的。

4．涉及国家保密和国家安全事项不宜以公开方式竞争的。

二、认真编制工业用地年度供应计划

各地要加强工业用地供应计划管理。国土资源行政主管部门要在每年第一季度，会同发展改革、商务、规划等有关部门，依据经济社会发展规划、国家产业政策、土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划、土地利用年度计划以及土地市场供求状况等，科学编制工业用地年度供应计划，报同级人民政府批准和上级国土资源行政主管部门备案，并通过当地土地有形市场、新闻媒体以及安徽土地矿产市场网向社会公布。

三、实行工业用地出让信息公示制度

国土资源行政主管部门要会同发展改革、经委、商务、规划、环保等有关部门，根据工业项目投资情况，对工业用地年度供应计划进行逐级分解，落实到地块，明确相应的产业类型、投入产出标准、规划控制及环保等内容，在当地土地有形市场、新闻媒体和安徽土地矿产市场网上公示，防止各种形式的“暗箱操作”。

四、建立工业用地预申请制度

凡单位和个人对列入工业用地招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人有效证明、资金有效证明等材料，向当地国土资源行政主管部门提出书面预申请，并承诺愿意支付的土地价格。

五、规范工业用地招标拍卖挂牌出让程序

各地要按照公开、公平、公正的原则，规范工业用地招标拍卖挂牌出让程序。

1．根据工业用地年度供应计划和工业用地预申请情况，国土资源行政主管部门要会同发展改革、规划、环保等有关部门，拟定工业用地招标、拍卖或挂牌出让方案，包括工业用地地类、产业类型、面积、使用条件、规划设计条件与附图等内容，报同级人民政府批准。

2．出让方案依法报经批准后，国土资源行政主管部门要通知预申请单位或个人，严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》规定的程序，组织实施招标拍卖挂牌出让，各地出让起始价格不得低于国家和省规定的工业用地出让最低价标准。

3．工业用地招标拍卖挂牌出让确定用地者后，用地者要持《工业用地出让方案批准书》（或《工业用地出让方案核准意见书》）、工业用地招标拍卖挂牌出让《中标通知书》（或《土地成交确认书》）等资料，到有关部门依法办理工业项目立项、建设规划、环境评估、企业登记等有关报批手续。因特殊情况，用地者未能在规定时限内办理相关报批手续的，其土地出让成交确认书自行废止。

4．用地者在履行有关报批手续后，到国土资源行政主管部门正式签订《国有土地使用权出让合同》，并将工业项目规划设计条件及附图、开工竣工期限、投资强度、整体或分割转让条件、违约责任和赔偿标准作为《国有土地使用权出让合同》的附件。用地者凭《国有土地使用权出让合同》，到有关部门申领《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，缴纳土地出让金，办理土地使用权登记手续。

六、健全建设用地供应结果公示制度

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中图分类号：TU984文献标识码： A

为贯彻落实《库尔勒市城市总体规划（2012-2030）》的各项建设任务，以可实施及统筹发展的科学发展观为导向，以全面提高库尔勒市公共服务设施对人民群众的服务能力为目标，是公共服务设施的建设及配套能有库尔勒市的整体发展相协调。以《库尔勒市城市总体规划（2012-2030）》为前提，库尔勒市规划局决定编制《库尔勒市区公共服务设施布局规划》，以深化和细化库尔勒市公共服务设施的布局，更好的完成库尔勒市总体规划的建设。本次重点对行政办公设、商业、文体、社区等规划内容做论述。

1.公共服务设施简介

公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。

设施有基础设施和附属设施，其中基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。它是社会赖以生存发展的一般物质条件。“基础设施”不仅包括公路、铁路、机场、通讯、水电煤气等公共设施，即俗称的基础建设（physical infrastructure），而且包括教育、科技、医疗卫生、体育、文化等社会事业即“社会性基础设施”（social infrastructure）

公共服务设施是在城市中均匀分布的，为所有市民公平的提供日常公共活动的场所。他不是城市的地标，而是城市中普遍存在的场所，它反映着市民普遍的精神面貌。公共服务设施作为社会公共资源，是实现和谐社会、为城市注入活力的实体之一，也是衡量居民生活品质的重要指标之一。公共服务设施系统规划是改善市民生活品质，展现城市涵养、体现社会公平的一个有效手段。

2. 公共服务设施规划研究背景

库尔勒市在南疆各市县的城市规划建设方面已走到了前列，库尔勒市注重对城市建设规划先行的准则，从总体规划到各专项规划均走在各县市的前列，在公共服务设施布局方面已有较好的研究基础。

随着库尔勒市区建设的成熟，老城区在不断的改造更新，南市区和开发区组团的开发和建设也在不断跟进，库尔勒市区以它强大的辐射能力聚集着越来越多的人口，然而库尔勒市区的配套设施建设特别是公益性质的公共服务设施随着城市的建设暴露出了很多问题，如老城区公共服务设施的过度集中和新区公共服务设施的不足，这些暴露的问题都制约了库尔勒市区整体建设的品质的提升。

3.规划重点

社会公共服务设施根据其公益性和经营性程度的不同，可分为基本社会公共服务设施和非基本社会公共服务设施两大类。组织和提供社会公共服务（特别是基本社会公共服务设施）是市场经济条件下政府的重要职责和维护社会公平的重要体现。政府为保障社会全体成员基本社会权利、基础性的福利水平，必须向全体社会成员均等地提供社会公共服务。在现阶段，基本社会公共服务主要包括义务教育、公共卫生、公共文化体育、社会福利和宗教等领域。

本次规划涉及以上介绍的7个领域：非基本社会公共服务设施的2个领域以及基本社会公共服务设施的5个领域。其中基本社会公共服务设施的5个领域为本次规划的主要领域。

4.城市公共服务设施的总体发展目标与原则

1、发展目标

本次规划根据国家及有关城市公共设施设置的规范标准，结合库尔勒实际，分市级、片区级、居住区三级，拟订库尔勒市公共设施配置标准，作为规划新建的参考依据。其中，建筑、用地及服务规模为一般要求，在具体操作中可根据实际情况因地制宜作出相应的调整。

2、发展原则

以人为本。公共设施是直接与人民的福利相关的社会服务体系，因此，公共设施的定性、定量、定位选择，均以创造良好的人居环境，提高市民生活质素为第一基准。

强化城市职能。完善城市中心体系，尤其要强化城市主中心，以增强市区的凝聚力与辐射力，从而巩固和提高城市的区域地位。

区域布局均衡。从全局与区域的角度，处理好公共设施相对集中与适当分散的关系，在突出城市中心的同时，以就近服务的原则也注重次级中心及非中心地区公共设施的建设，兼顾城市与市民的双重利益。

内部结构协调。在缓和市民必需公共设施供需矛盾的基础上，逐步将重点放在加强现状更为薄弱的文化、体育、娱乐等公共设施的建设。

质量全面提高。一方面健全服务体系、扩大供给容量，另一方面提升服务档次、提高使用效率，使公共设施真正“物有所值”，避免沦为纯粹的“门面工程”，甚至挪作它用。

5.规划公共中心空间布局

总体规划在沿袭城市公共服务设施形成“一主、三次（1+2）、多点”的格局的基础上，重点提升与完善公共中心空间。

规划将形成：“三中心三片区”的格局，三个中心即老城区综合服务中心、南市区商务文化中心、开发区创业文化中心；三片区为城市的三个组团。

1、老城区综合服务中心

本次规划延续现状城市格局，将老城中心确定为一个市级中心，即为城市的行政商业中心，规划以现有的巴州州委及州政府所在地、库尔勒市委等行政单位为主体，沿石化大道和梨香路等区域集中建设行政办公用地，并同时延续发展已形成的老城区的中心商业。

2、南市区商务文化中心

南市区商务文化中心位于南市区组团内以北。库尔勒市政府已搬迁至南市区，同时库尔勒市区作为市域内的中心，南疆的中心，要承担并满足周边城镇对大型文化、商务设施的需要，规划在南市区的商务文化中心将会建成复合型商务中心，主要包括文化、办公、商业、娱乐、体育等大型设施，即以演艺广场为中心，集中布置一定规模的复合型商务、文化中心，它能够承办一些大型的活动。同时，南市区组团是城市开发建设的新区之一，新增用地较多，大量的房产快速开发导致南市区的公共服务设施匮乏，规划根据公共设施服务半径的要求在该区设置职能中心，就近服务居民。因此，该区级中心的建立将成为南市区组团的居民服务新中心。

3、开发区创业文化中心

位于开发区内，开发区以发展二三类工业为主，是城市开发建设的另一新区，沿石化大道两侧形成该区的中心。

4、三片区

三个片区为老城区组团、南市区组团、开发区组团。

6.行政办公设施规划分级及布局

市级：共形成两个市级行政中心，为老城行政中心和南市区行政中心。

区级：共形成一处区级行政中心，为开发区内的行政中心，老城组团、南市区组团不再单独设置片区中心。

居住区级：居住区级的行政办公设施为各辖区的街道办事处，对位于城市新区的新城辖区的基层设施用地做到规划先行，建设严格遵照规划实施。

7.商业设施规划分级及布局

商业设施由三部分组成：商业服务设施、市场、物流基地。

1、商业服务设施：分为市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心。

2、市场：农副产品市场、生产资料市场、其它专业市场。

3、物流基地

8.文体设施规划分级及布局

规划建立健全市、居住区、社区三级，即市级、区级、社区级的群众文化设施，形成布点均衡、功能齐全的文化设施网络。

公共文化设施人均（常住人口和暂住半年以上的人口）用地面积指标为0.7平方米。其中，市级文化设施用地面积指标按照人均0.2~0.25平方米，区级文化设施用地面积指标按照人均0.2~0.25平方米，居住区级（镇级）以下文化设施面积指标按照人均0.25平方米。

根据人口预测，2030年全市人口90万人，按以上指标计算文化娱乐设施用地应不小于63公顷，其中市级文化设施用地应控制在18公顷。

本次规划文化设施用地为163公顷，占总用地的1.2%。

9.社区建设分级及布局

城市社区的划分依托城市总体规划确定的功能结构，既要考虑内部功能配置、组织的完整性，又要合理地超前预测和避免重复建设，体现有效利用性。同时还要考虑各方面关系，体现区域整体效应。这就要求社区布局规划应在城市总体规划层面上完成，按照一定的形态结构、人群规模和行政管理的特点，依照一定的原则，把城市划分为若干社区，从而在经济功能、社会心理和社区管理上有利于社区的结构稳定和可持续发展。

社区布局规划按照街道和社区两级配置，街道社区服务中心结合各街道办事处设置。

社区布局规划中社区名称除现有社区外，均以暂定编号为名称，正式名称以社区正式成立批准文件命名为准。规划至2030年规划社区81个，其中天山辖区9个，萨依巴格辖区21个，团结辖区8个，建设辖区8个，新城辖区27个。

10. 实施措施与建议

（1）公共服务设施用地，由地方人民政府土地行政主管部门、城乡规划行政主管部门按照国家有关用地定额指标，纳入土地利用总体规划和城乡规划，并依照法定程序审批。任何单位和个人不得擅自改变文化设施的建设项目和功能，不得缩小其建设规模和降低其用地指标。

（2）建立规划信息交流反馈机制，定期征集并及时掌握可能对建设规划有重大影响的问题及相关数据，以便及时依法调整规划，使之更具有可操作性。