商业综合体行业现状模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业综合体行业现状，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

从20世纪50年代开始修建世界首个城市综合体——法国拉德芳斯，城市综合体已经在国外形成了较为成熟的开发和运作模式。随着房地产行业限购政策的实施和人们消费观念的转变，具有居住、购物、娱乐、工作等功能于一体的城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼的展开，目前西安将近十余个城市综合体的已建或在建项目，其中的李家村万达广场、骡马市商业步行街已经成为该所在区域的地标和行业开发的典范，然而，西安另有一些开发商却打着“城市综合体”的口号，经营情况并不理想。本文试图通过对西安城市综合体的发展现状的分析及对策讨论，以期为西安城市综合体的开发提供参考，并促进城市综合体发展的进一步完善。

一、西安城市综合体的概念及作用

（一）城市综合体的界定

城市综合体又名“城中之城”，英文简写“HOPSCA”，它源于Hotel（酒店），Office（写字楼），Park（公园），Shopping mall（购物中心），Convention（会议中心、会展中心），Apartment（公寓），一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体一般都具备超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等典型特征。

（二）西安城市综合体的发展概况

根据西安目前城市综合体的开况，大致可以从方位上进行区分。

1.城市中心综合体

处于西安城市各个中心的综合体项目，由于周围人流量大、需求旺盛，收益十分可观，带动了周围区域消费的增长。同时，这些项目还具有一定的升值空间，受到商户的欢迎。其中代表项目有李家村万达广场、立丰国际广场、骡马市商业步行街等。

2.交通枢纽城市综合体

处于交通枢纽位置的城市综合体，由于特殊的地理位置，使其具有很高的人气。西安目前地铁的建设在一定程度上拉动了这些项目的经济效益。其中有代表性的项目有：天地时代广场、赛高国际街区等。

3.新兴区域城市综合体

处于西安新兴区域的综合体项目，整体项目体量较大，但在人气方面稍显一般，其主要的开发模式是住宅先行，等到人气聚集后，再进行商业规划。其中代表项目是首创国际城、融侨城、绿地世纪城等。

（三）西安城市综合体发展的作用

西安城市综合体是伴随着我国经济的整体进步和西部居民消费水平的提高而逐步发展起来的，这种商业模式一经出现，便极大地刺激着西安区域经济的发展，为土地集约化利用和拉动内需起到重要作用。一方面城市综合体为消费者的生活提供了方便，同时使开发商获得了稳定的收益。促进城市空间拓展。另一方面，城市综合体的出现，直接带动了区域经济的发展，构筑区域商业高地。

二、西安城市综合体开发存在的问题

虽然目前在西安有一些比如李家村万达广场等，运营比较好的城市综合体项目，但西安仍有一些项目只是具有综合体的外壳，甚至有些只是打着“城市综合体”的名号，更多的在售综合体项目更关心所拥有住宅的销售，忽略了其它商业规划对项目的影响。

1.盲目立项，导致前期策划仓促

随着经济的发展和城市综合体项目的稳定收益，同时加上政府对这一业态的重视，诸多开发商将城市综合体作为新一轮投资的热点，然而一些开发商只是出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，盲目立项，使得绝大多数项目论证都不充分，前期策划仓促，建设开发盲目无序。

2.同质化、模块化开发严重

城市综合体地产类型应该是与各种零售业形态充分结合的高专业化产业，因此应该是多种功能相协调的。但是，西安一些项目受到开发商自身实力和地块的制约，开发的综合体大都集中在二环周边，产品规划基本雷同，必将造成日后招商和运营的困难，严重制约了商业地产的正常发展。

3.运营管理失控

与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此开发商不够重视售出项目的后期商业运营，即使有的开发商考虑了后续经营问题，但是往往缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入驻经营商户的档次和品位，从而造成运行管理失控。

4.资金链紧张

建设大体量的城市综合体往往是一些具有雄厚实力的开发商，城市综合体的开发不仅在前期需要资金的支持，在后续经营期间也需要强大的资金做后盾。然而，目前西安的一些开发商往往融资渠道单一，全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%，容易导致后续运营中出现资金链紧张的情况。

三、西安城市综合体发展对策

针对目前西安市城市综合体开发过程存在的问题，笔者建议采取以下策略应对。

（一）遵循合理的开发程序

在需要更加注重资本运作和运营管理的城市综合体开发中，要求开发商应按照这样的程序进行：招商（与零售商等商家签好合同后）——设计（按零售商等商家的要求）——建设（按零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投资者投资购买）——物业管理（开发商或第三方）——长线经营——开发新项目。只有这样才能避免地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。

（二）加强政府宏观规划

政府城市管理部门和商业管理部门必须严把此类城市综合体项目的审批关，努力推动产学研相结合，充分利用西安高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数评价体系，并认真做好城市商业饱和指数的测评工作，保证项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设、恶性竞争的问题。同时，城市综合体项目建设应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，避免同质化的情况发生，使城市综合体的发展真正与城市建设、城市经济的可持续发展相协调。

（三）科学地确定开发模式

目前，随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。其中万达集团首创的“订单商业地产”模式，该模式具有显著的优点是更有利于商业地产的健康发展，但是这种模式的缺点是建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样，地产开发的后期风险完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，开发商的损失将更大。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，尽量选择国内外具有知名度的、并愿意长期合作的商业企业，尽可能规避潜在经营风险。

（四）拓展多个融资渠道

城市综合体的开发过程中资金链最为关键，一旦某个环节资金链出了问题，后果将不堪设想，因此亟需拓展多种融资渠道，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈有望得到解决。这其中比较成熟的应用是权益型REIT，权益型REIT一般采用股份公司或信托的形式，再由REIT发行受益凭证，募集投资者的资金投人商业地产项目的开发中，并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。但是这种商业地产融资模式顺利运作的关键在于REIT的成立、REIT资金的募集以及聘请专业机构和人员对商业地产实施具体的经营管理等。

四、结语

城市综合体在国外作为一种非常成熟的商业地产模式，在我国目前还是处于发展时期，随着我国经济的发展和关天经济区的建设，西安城市综合体必将成为一种具有潜力的和稳定收益的物业类型。

参考文献：

[1]杨慎.中国房地产业现状及发展趋势[A].北京百年建筑文化交流中心.实战型房地产EMBA课程精选1[C].北京：清华大学出版社，2004.

[2]何艳、吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境，2004（5）

篇2

按照国际通行标准，人均占有商业面积应在1.2平方米最为合理。而根据行业测算，一、二线城市合理人均商业面积也有所不同，分别为1平方米和0.75平方米。依照此标准，人均商业面积即将迈入4平方米大关的合肥将是国际标准的3倍，更达到了二线城市标准的5倍之多。

一面是合肥各类大型综合体和写字楼空置率攀升甚至有商业中心接连关门停业的低迷现状；另一面，则有更多的综合体和写字楼蜂拥而至，每年开张至少两家商业中心的速度和不断刷新的合肥第一高度令合肥商业地产战局越发扑朔迷离。

以55家综合体为代表的合肥商业地产狂欢，究竟是一场财富不断汇聚的盛宴，还是雪球滚大之后濒临崩盘的剩宴？

商业综合体供大于求？

做了20多年家电商的张平（化名）混迹于合肥的各大商场，见证了合肥商业中心的兴衰更迭。

“20年前，合肥的百货商场屈指可数，只有包括百货大楼在内的几家商场”，11月17日，张平向《徽商》记者回忆说，大约是从七八年前开始，合肥的商业中心仿佛是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。

从合肥市第一家商业综合体元一时代广场，到接踵而至的新都会、百大港汇、万达、银泰、新地……张平随之进驻的商场也越来越多，最初的三家分店如今已扩展到了近20家。

然而，今年以来，张平却渐渐发现自己的生意并没有随着规模的扩大而变得好起来，反而有部分分店的销售额下降了近五六成。

“一方面原因是大的经济环境不好，另一方面则是目前合肥商场越来越多，人流量被稀释了，导致人气不旺，销售状况自然变差了”。

前些日子，张平曾发动员工做了一项调查，据不完全统计，合肥某精品百货商场内，平均每天每个柜台的人流量仅为3～4人；某家具商场除节假日之外，平均每天每家店甚至连一个顾客都见不到，“正常情况下，每家店每天要保证有20人的人流量”。

数据对比之下，张平觉得目前合肥的商场数量已经处于超饱和状态，“沿着潜山路这条街，就有百大港汇购物中心、大唐国际购物中心、新地mall三个综合体，再加上天鹅湖边上的万达广场，即将开业的华邦ICC、华润五彩城和华润万象城，小小一个政务区就聚集了这么多家大型综合体”。

合肥市政务文化新区官网公布的数据显示，目前政务区规划总面积达12.67平方公里，常住人口逾10万人。而据本刊记者不完全统计，在过去的一年内，政务区总商业面积已超过100万平方米。

天鹅湖周边大型综合体“扎堆”的现状也引起了政府方面的高度关注。安徽省委常委、合肥市委书记吴存荣就曾公开表示说，“合肥政务区目前大型商业偏多了，仅天鹅湖周边就有四个，政务区暂时不再批准建设综合体项目”。

政务区内综合体体量过大的情况仅仅是合肥市商业中心整体情况的一个缩影。

瑶海区的宝业东城广场、坝上街项目，或将落户蜀山区的第三座万达广场，滨湖新区的利港银河广场……安徽省清源房地产研究院院长李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商业地产以每年80万平方以上的速度增长。此外，据合肥市统计局的数据显示，今年1～9月，合肥市商业营业用房销售面积达50.69万平方米，销售额6.97亿元，开工面积和竣工面积分别为992万平方米和63万平方米。

然而，在商业综合体“井喷式”增长的背后，呈现出的却是多而不旺的尴尬局面。

11月22日，在走访政务区几家大型综合体时，记者发现非周末时段，逛商场的人并不多，商场人气显得格外冷清。据记者不完全统计，某一线品牌旗下的商业综合体室外一层约120多家店铺中，就有近40家店铺处于空置待租的状态。

此外，记者还了解到，继7月份合肥市西二环与黄山路交口的沃尔玛超市关闭停业之后，11月中旬，沃尔玛合肥长江路分店也宣布关张。短短数月内，沃尔玛已在合肥关闭两家分店。有业内人士分析，沃尔玛绝不会是合肥商业综合体市场倒下的第一家，它的倒闭可能是合肥商业综合体体量迈入警戒线的一个起点。

不仅仅在合肥，近年来商业中心急速膨胀的状况已在全国范围内迅速蔓延。近日，德勤与中国连锁经营协会的一份报告称，2012年全国商业地产投资增幅高达25%。据仲量联行对中国20个城市监测的最新数据显示，约1504-新购物中心将在今年内开业，平均面积将超过8万平方米……

与合肥的情况相似的是，人气惨淡、经营困局凸显的现象也随之开始大范围上演。据新浪乐居报道称，上海江桥万达仅开业一年多，空置率便达66%；世联地产的数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%；而号称“世界最大购物中心”的东莞新华南MALL生活城目前也已是“商家撤走，几成空城”。

写字楼未老先衰？

在合肥的商业地产中，与综合体过剩状态遥相呼应的还有写字楼市场，租金下滑、招商难、空置率高已成为合肥写字楼的普遍现象。

安徽省家家宜食品股份有限公司董事长魏宜龙对此感触颇深。11月21日，在接受《徽商》记者采访时，魏宜龙回忆说，他曾于2009年在富广大厦买下半层写字楼对外出租。80元/平米的月租价格在当时看来也并不算低，却仍有很多人争相租赁。

然而，这种火热的状况只维持不到两年的时间。

自2011年下半年起，魏宜龙不断下调租金，月租金从原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……尽管如此，写字楼仍是被空置了将近一年才勉强租出去。

“现在合肥的写字楼太多了，竞争压力太大”，魏宜龙对合肥的写字楼市场并不看好。

合房网统计的数据显示，目前合肥写字楼市场在售的项目有32个，另有38家纯新盘或即将上市楼盘，仅政务区包括周边黄潜望板块今年就有300万平米的供应量。2013年上半年写字楼的存量与余量达到200万平方米左右，而下半年近150万平方的写字楼面市，到2013年年底将达到超300万平方的总存量。

然而，在体量迅速扩大的同时，各家楼盘却频频喊出首付1万、2万抢购甲级写字楼的口号。魏宜龙也提及，蜀山区内某写字楼目前的空置率已高达80%。虽然这一数据未经证实，但合肥写字楼市场冷清的局面也得到了此写字楼销售部的工作人员的默认，11月22日，他向记者透露，“今年开始，与住宅比起来，写字楼销售差很多”。

今年上半年，365地产家居网也曝出了一组惊人数据。报道称，早在十年前写字楼集群效应就已初显的合肥北一环一直被称为合肥的“财智街区”。然而去年年底，合肥庐阳区各大写字楼空置面积已达9万平方米，约占合肥写字楼总空置率的一半。

混乱还是过剩？

“供大于求最明显的表现就是招商难”，李慧秋透露，这一问题已经在合肥市场初显。据她了解，有些开发商为了吸引商家人驻，采取补贴装修费用、延长免租期等各种手段。同时，开发商在招商中与商家议价的博弈能力也明显下降，一些商家开始由过去的支付固定租金变为销售扣点提成，“这种状况不在少数”。

“目前合肥商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场”，面对合肥综合体目前所面临的严峻局面，李慧秋表示，“从现在开始，要控制发展”。

此外，在她看来，相比于过剩状态，合肥市商业综合体及商业中心分布不均的问题更为凸显。长江西路沿线、黄潜望板块、天鹅湖板块所在的西南片区集结了众多商业聚集区，而长江东路以南、北城则极度匮乏大型商业中心。

“商业综合体虽多，但也不是不能存活”，在合富辉煌华东区域开发研究中心总经理周伟看来，要破局综合体过剩的局面，首要的法则是错位和创新运营，“综合体应有自己的细分市场。在开发之前，要先找到自己的定位”。

周伟透露，合肥华南城项目就是细分市场下的综合体雏形。他介绍，这家建筑面积约350万平方米、计划投资超过80亿元的综合体项目将整合整个合肥市的物流产业，打造长三角地区超大规模商贸物流中心，“综合体一旦与产业相结合，就不仅仅是一个商业中心，而是一个整合产业资源的平台，这是综合体未来的发展方向”。

不同于商业综合体，对于合肥写字楼市场过剩的说法，合肥学院房地产研究所副所长凌斌则认为现在下结论还为时尚早。对于目前合肥市住宅楼盘价格反超写字楼的现象，凌斌表示，“这属于正常状况，是由写字楼自身性质决定的”。他用“小荷才露尖尖角”来形容其当下的状态。

篇3

“很多的城市都慢慢发展起来，有一些城市是值得进行开发的，有些不一定是值得的。”

城市规划需三思后行

“现在每一个城市政府都在希望打造更多的商业综合体，代表一个城市形象工程。”戴德梁行的一位分析人士告诉记者。

由于商业地产的复杂性高于住宅，前期定位规划与建筑设计，往往会决定商业物业的经营业态，目标群体，以及项目的主题特色等。早期商业地产开发中，不重视前期定位导致失败案例不少。而商业地产后期的招商及运营管理也是关键因素。

一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。随着越来越多综合体的开发，新奇感觉早已不再。同样的餐饮、同样的电影院、同样的服装品牌……

另一方面，中国的商业本身发展落后，发展历史短导致优质的商业资源特别少，商业的品牌就比较少。一个统计，北京是商业最发达的城市，北京最好只拥有33.2%的商业品牌，僧多粥少，招商同质化现象会非常严重。

“大量的综合体建设，经济支撑力不够。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。”业界不无担忧，随着大批商业地产的出现，可能会出现大量的垃圾大楼，一种是烂尾楼，一种是设计存在缺陷的楼。

“城市综合体一窝蜂，没有自己核心的产品，很多东西是无法复制的，但是商业地产前面有很多不确定因素，谁赢谁输很难说。”

虽然中国的商业地产基本上是一个市场所支配的环境，政府不太干预，但是市场不可能解决所有问题，太多人进去，资源浪费会非常严重。另一方面，商业地产难度大，需要有一个长期经营的心态，普通的开发、投资、退出等不专业性给行业带来隐患。

商业综合体投资大，一定是要多赢的格局。政府要赢，解决从形象工程到民心工程的一揽子问题；开发商要赢，能够获得长期稳定的现金流保证，取得合理的回报；商家要赢，商业综合体是否能经营成功最重要的还是商家。

普遍短线操作

商业地产与其说是地产问题，不如说是金融问题，根本的就是要获得利润、赚钱。跟西方相比，中国没有相应的金融工具，比如大型的房地产投资基金、房地产投资信托reits等，一般的银行贷款最长期限也仅为三年。

另一方面，商业地产需要进行长线投资，短贷和长投的矛盾长期存在。大型的房地产企业，比如万达是靠快速滚动回款，华润是靠母公司输血，但对于更多的中小型房地产企业，并无可借鉴性。

篇4

一、国内城市综合体发展现状

国内城市综合体发展始于上世纪九十年代，最早出现的城市综合体是深圳国贸中心和北京国贸中心。城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策格外复杂，很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素都会给企业带来巨大的经济损失，整个区域系统的发展都会受到影响。

二、国内城市综合体发展面临的风险

在城市综合体巨大光环的吸引下，城市经济发展之间的竞争愈演愈烈，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。然而，并非所有城市商业综合体都会促进区域经济的发展。目前，国内城市综合体面临的主要风险：

1、项目财务与融资风险。耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题。写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。

2、项目规划业态设计风险。项目规划如果不进行前期的市场调查，就会有悖于经济和人文环境，不根据市场方向，在产品的设计方就会有颇多问题。对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。

3、市场竞争风险。市场竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。

4、招商和运营风险。综合体项目的主要收益来自两个方面，分别是商业物业的租赁和长期经营积累的滚动收益，现在的城市综合体开发企业面临的一个相当严峻的风险就是招商过程中容易遇到瓶颈期、商业地产专业运营能力的局限性。

三、国内城市综合体发展可能遇到的问题

作为一种城市价值体系的运营模式，大型城市综合体资源的分配，复杂的技术和投资决策比房地产或房地产开发要高得多，势必意味着要承受巨大的风险盲目开发，可能遇到的问题有：

1、错估区域环境。盲目立项大型城市综合体，前期对于当地的整体区域环境和消费力判断不足、对于过去综合体成功经验简单的进行复制，没有进行详细的规划分析，同时对当地市场的发展过分乐观，都可能会造成后期运营管理不规范、后劲不足。

2、融资渠道缺乏，资金链紧张。投资规模大，投资周期长是综合体项目的重要特色，前期资金的充足投入是城市综合体成功运行的重点。但是后期融资渠道匮乏，加之国内金融体制尚不健全，可能导致开发商资金链紧张，影响城市综合体的后期开发。

3、缺乏成熟的配套环境。城市综合体作为一项系统工程，要求所在的系统范围内要有匹配的相关产业链，相关的金融环境、商业环境、消费能力等要匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

四、国内城市综合体风险防范分析

风险防范是在一定的情况下为了减少风险因素产生的副作用而采取的一系列措施，通过预警性的防御措施，来降低风险事件的发生概率或预期损失，将风险进行缓解、回避、巧妙转移、积极应对，尽量减少项目实施过程中造成的损失。

1、项目财务与融资风险防范。酒店和写字楼投资的财务风险最为严重，融资费用过于高昂、销售回款难以回笼。可采取防范策略如下：（1）要进行现金流的计算和成本的核算：当形式有所变化，要积极地调整各阶段融资规划，寻找更多融资渠道，把融资的成本降到最低。（2）物业比例和户型比例要安排得当，物业商品的销售要多加思考和探析。（3）优先考虑销售物业的开发，后期开发的时候再考虑酒店和购物中心。

2、项目规划业态设计风险防范。业态组合设计需要制定合理的计划，要实现项目的最终商业价值一定要考虑功能的定位。风险防范策略如下：战略取胜的新思维方式；通过“设计方案的市场化”避免建筑设计与商业规划割裂。

3、市场竞争风险防范。国内目标市场存在着大量的市场风险，应依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等变化对项目的客户定位进行跟踪性判断和调整。将客户之间的关系分类并且归纳起来，将它与大众住宅市场客户的管理方式区分开来，在有限的经济条件中追求利益的最大化。

4、招商和运营风险防范：自持类物业在招商阶段对商铺的租金进行科学预测，提高项目的招商效率；适当引进顾问公司和招商公司，运营管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这样开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同。

五、国内城市综合体项目风险控制

1、进行充分的市场调研。城市综合体项目周围的环境对综合体项目产品的价值与价格有着很大的影响，因此，对城市综合体项目周边的人文环境、社会环境等进行充分的实地考察与调研，将作为决策的重要参考。

2、做好项目成本控制管理。根据形势变化调整各阶段融资规划，多渠道筹措资金，降低融资成本，防止资金链断裂等金融风险。科学确定物业比例和户型比例，并加强可销售物业商品的个性化定制研究，根据客户的具体需求，调整住房单元型户型比例和装修风格，进行个性化分批次定制。对于预付费客户给予优惠和提供个性化产品、定制化写字楼物业服务。

篇5

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

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一、商业综合体及绿色建筑的概念

1.商业综合体

“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

2.绿色建筑

对于绿色建筑的理解有两方面的认识比较一致：一是要求绿色建筑关注对全球生态环境、地区生态环境及自身室内外环境的影响；二是要求绿色建筑关注建筑在整个生命周期内（即从材料开采、加工运输、建造、使用维修、更新改造直到最后拆除）各个阶段对生态环境的影响。从技术的角度来分析绿色建筑，它主要关注三个方面：能源的节约、人类的健康以及和自然的融合。自然被引入建筑之中，这样的建筑既适合人居住使用，又减少了对自然的破坏。

二、绿色商业综合建筑体的设计理念

结合绿色建筑设计理念，商业综合建筑体与城市建设发展和居民生活密切相关，它的合理布置和设置将影响居民生活和城市环境，针对目前我国商业综合建筑体的现状，其设计应遵循以下理念：

1.以人为本

商业建筑及其环境的创造，“以人为本”应该是其设计构思的出发点，也是最终检验商业环境优劣的标准“商业建筑设计并非消极被动地应付居民需求，而是要积极主动地去发现更多的可能性需求，使用者可以从设计者提供的可能性需求中去满足他们的真正需求”。

2.具有综合性与专业

按照方便生活！提高生活质量的要求，商业的建设要大中小相结合，提高单个点的面积，发展超市和大型综合商场，形成集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的购物中心行业结构要吃、穿、用、玩相结合，综合与专业相结合，尤其要开拓一些新兴的服务性行业。

3.注重商业区的空间秩序

在中国传统空间意识中，采取有层次、有发展的手法把人们从开头引导到末尾，在中实现富于戏剧的结束，具有强烈的空间秩序"在以通行为主的线状商店街面上都有一定的节奏感，使街道具有整体统一性。

4.合理的商业点布局模式

商业点布局模式根据规划服务半径和服务人口确定建筑总量，地理位置可安排在商业集中区和各个商业服务点“在建筑样式上既要富于变化，又要有机联系，以形成优美的建筑景观。

5.重点利用原有的商业群体以及周围的商业气氛

按照绿色商业综合建筑设计的标准，进行改造或扩建，从根本上达到节能、节地、节水、节材。

三、暖通空调在商业综合体绿色建筑的技术应用

由于暖通空调的主要功能包括：采暖、通风和空气调节这三个方面，缩写HVAC （Heating，Ventilating and Air Conditioning），取这三个功能的综合简称，即为暖通空调。

1.采用蓄冷技术

蓄冷技术是人类在面对能源危机时优化资源配置、保护生态环境的一项技术革新，能产生良好的社会效应和经济效益。其工作原理并不复杂：利用夜间电力低谷时段制冷，将冷量以冰或水的形式储存在蓄冷设备中；在电力高峰时段，将储存的冷量释放出来供给空调使用，达到电网的移峰填谷、节省运行电费、节能环保的目的。然而，时至今日，蓄冷技术在全国尚未得到普遍推广，笔者深感遗憾。冰蓄冷和区域供冷除了节能环保外，更有利于社会资源的优化利用。首先，我国现在主要以火力发电为主，发电机的可调配性不强，所以很难随意控制或改变它的发电量。使用冰蓄冷技术，就可以让电厂的发电机组夜间在高效率区运行，这样就降低了它的单位煤耗。从这一点来说，冰蓄冷夜间用电提高了电厂发电机的效率。其次，冰蓄冷和区域供冷技术避开用电高峰后，其对电力资源占有率也随之降低。这就相当于把社会资源放大了，在同等的电力资源条件下我们可以供给更多的项目。反推回来，这还可以缓解国家对电力建设投入紧张的局面。既然冰蓄冷、区域供冷技术对电力企业、国家有这么多益处，但为何得不到推广呢？主要是国家、电力企业对采用这项技术的单位鼓励、支持政策还是不够，这在一定程度上阻碍了其大面积的推广和使用。所以，国家和电力企业应该给予这项技术更优惠的政策和更大的经济支持力度。

2.大量采用太阳能暖通节能技术

开发利用太阳能不会污染环境，它是最清洁的能源之一，在环境污染越来越严重的今天，这一点是极其宝贵的。到达地球表面上的太阳辐射能约相当于130万亿吨标煤，其总量属现今世界上可以开发的最大能源。据目前太阳产生的核能速率估算，氢的贮量足够维持上百亿年，而地球的寿命也约为几十亿年，从这个意义上讲，可以说太阳的能量是用之不竭的。太阳能是除核能以外的所有能源（化石能、水能、风能、生物能）之母，人类利用太阳能的历史几乎与其本身的历史一样悠久。太阳能供暖工程的寿命可达20年以上，一般5年内就可收回成本，长达15年以上的免费享用尽显它的经济节能本色。系统组成：太阳能集热器；换热水箱；燃气锅炉（或者其他加热设施）；循环控制中心；温度控制器；地板采暖系统；生活热水系统。

3.地源热泵勿盲目规模化

在使用或推广一些节能技术时，一定要慎重，要做好相关的技术经济论证，不能盲目规模化，否则一些原本可以节能的技术或项目反而变得不节能。这也是我对当前我国一些节能技术发展方向的最大担忧。以地源热泵技术为例，不可否认，该技术如果使用正确、合理，的确节能，也比较清洁。但如果不分场合、地点，不分项目、规模、性质，盲目地去运用这项技术或者规定使用这项技术，就有失偏颇。地源热泵技术，包括水源、空气源热泵技术都有它的运用范围，有使用条件限制，而并不适用于全国任何一个地方，任何一个工程项目。简单地说，地源热泵技术就是把土壤作为一个蓄热体，利用它来储存和释放热能。如果一个项目太大，不仅需要大面积地下空间来蓄能，更为重要的是，一旦冷热取存不平衡，付出的电力能耗将非常巨大。

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一、城北片区商贸发展现状

城北片区系老城区，是传统的行政、居住、商业区域，常住人口13万左右。该片区为广安形成较早的商业区，商业网点密集度高，目前商业主要以传统商业业态为主，现有各类商业零售网点15000个。其中，100-500平方米的零售网点60个，总营业面积2万平方米；500—1000平方米的零售网点20个，总营业面积1.5万平方米；1000-5000平方米的零售网点15个，总营业面积5万平方米，5000平方米以上的零售网点2个，总营业面积1.3万平方米。各类专业市场、批发市场5个，总营业面积3.6万平方米；标准化菜市场10个，总营业面积4.2万平方米。经营业态涉及综合百货、大型卖场、连锁超市、社区便利店、配送中心及交易市场等。

（一）商贸流通日趋繁荣活跃。围绕建设成渝经济区区域性现代商贸服务中心，以打造特色街区和城市商务、餐饮、娱乐、购物中心为抓手，加快建设大市场、发展大贸易、搞活大流通、促进大开放。好人家购物中心、苏宁电器、开发超市（龙马店）等各大商场超市紧抓消费热点，利用迎春购物月活动平台，广泛开展节庆、店庆等促销活动，产品展示日益频繁；组织举办各类车展近10次；抓好季节性消费，生活类商品销售异常火爆。2014年，全区实现社会消费品零售总额75.3亿元，增长13.1%。

（二）商贸载体日臻完善。城北餐饮、购物、文化商圈日渐成熟。以休闲风情为主的滨江路沿江带餐饮商贸初具规模，以城北体育场为主的环形休闲商圈建成，以龙马商业广场为核心的城北商贸中心基本形成，好人家购物中心、开发超市（龙马店）等136家店铺相继落户，营业面积达3.8万平方米。商贸市场建设加快，改造标准化菜市场20余个，新建或改造乡镇农贸市场7个、乡镇标准化屠宰场10个。目前，城北片区有新南门市场、麻柳湾农产品批发市场、鸿城现代大市场等各类综合市场9个，总经营面积近4万平方米，摊位1700余个，入场经营户1400余人，就业3200多人，市场年交易额达6亿余元。

（三）商业综合体建设进程提速。目前，城北片区已建成商业综合体2个：一是香江国际商业综合体，总投资3亿元，商业楼盘面积达2.5万平方米，均悦大酒店、洋河蓝色经典专卖店、君度休闲茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽车、建材、餐饮等10多户商家已入驻营业；二是新天地商业综合体，投资9000余万元、面积10000余平方米，现已初步建成，由政府补助建设的占地5000㎡的广安电子商务集聚区已入驻、运营，目前，电商企业入驻协议面积已达2600㎡，入驻企业已有15户，年交易额近7000万元。香港明发集团建设岔路片区城市综合体、中国低碳中心建设白塔片区城市综合体，将有力提升城北商业规模和档次；已拍卖成功的浓洄古街商业区将成为广安城北的特色商业街区；投资5亿元的城北综合市场改造升级项目成功签约；广安外滩商业综合体项目已包装完毕，正全力招商。目前，广安区拟启动规划白塔片区、浦东商业广场商业综合体建设。

二、存在的主要问题

经过几年的发展，广安区城北片区商贸发展取得了一定成效，商业综合体建设也正阔步向前，但与广安区经济社会发展需求相比仍存在较大差距，主要表现在：

一是商业布局亟待规范。城北片区商业网点虽多，但由于城市规划和商业布局相对脱节和滞后，导致商业网点分散凌乱。近年来，虽对商业网点进行了规划，但组织实施仍有一定过程，商业网点布局实质还处于建设业主和经营者自发状态，缺乏科学性、前瞻性，商业网点的辐射效应和带动作用未能有效显现。

二是业态集聚功能不强。城北片区现有商业网点档次参差不齐，分散弱小、业态单一、特色模糊，缺乏大型商贸基础设施，核心商圈难以形成，已建商业综合体内部功能尚未有效互补；建设中的电子商集聚区，缺乏带动能力强大的企业，引领能力不足，辐射面较窄，企业受资金、成本等市场因素冲击较大。

三是自然灾害影响较大。城北片区绝大部分商业网点处于水淹区，近几年广安区连续遭受特大洪水，给城北临街商铺造成了严重的经济损失。出于对未来发洪水的不确定性和担忧，城北商铺的经营者改造升级店铺的愿望不强烈，一定程度上影响了城北商贸发展。

三、下一步工作的思考

广安区行政区划调整后，工业片区基本划到了前锋区，重新构建工业体系对广安区来讲将是一项耗费时日、需要大量财力投入的过程。因此，商贸快速发展在广安区经济平稳健康发展中的地位日益突出。下一步，将按照区委区政府确定的发展规划，商务部门将积极引导城北商业企业用活用足中、省、市扶持商贸流通业发展的各项优惠政策和扶持措施，准确把握内外贸扶持流通政策和支持方向，在城北片区积极构建综合服务功能完善、商业特色突出、文化内涵丰富的城市商业格局，培育多元化的商品经营主体和多样化的经营形式，激活人气、丰富商气、带来财气，实现传统经营模式向新型现代流通模式转变，促进广安区现代商贸流通业加快发展，

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2016年4月13日在市社周华主任的带领下，考察小组到江浙沪十余商业综合体进行了细致深入的考察工作，并前往杭州供销社、绍兴柯桥供销社学习交流了先进的综合改革经验，以期对我司未来发展综合体项目有所裨益，此次考察让考察小组的每个成员都获益匪浅，现对此次考察的感受及下阶段工作设想做如下汇报：

一、考察学习概况

    （一）考察学习心得

     在为期一周的考察工作中，我们学习了时代前沿的商业项目：宁波罗蒙环球城、印象城，万象城，上海爱琴海、大悦城、国金中心，苏州新光天地、苏州中心、诚品书店以及德基广场等综合体在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验，例如宁波地上多层停车场的经济性、通风性、便民性，上海建筑上的集约性和高密度性，杭州整体规划的统一性和业态的全面性，苏州内部设计风格的文艺性、时尚性，南京对于水流、光线运用的多样性、创新性；以及兄弟单位杭州供销社（杭州合众工业集团有限公司等）和绍兴柯桥供销社（浙江绍兴华通商贸集团股份有限公司等）的先进综合改革经验，包括：参股企业股权结构 、股权流转方式、龙头企业经营方式及发展历史等，并与顶尖设计公司飞睿组织专题会议就项目的初步设计规划进行了探讨。

 （二）企业发展思考

     经过认真地考察学习，对比一线商贸流通龙头企业的优势，我们发现了存在的差距，也找到了发展的方向，明白了要想在互联网冲击传统行业的大环境中求生存，我们必须要保持企业的创新能力以及企业的生命力，并且深刻地意识到供销社下属企业需尽快由传统百货商场向大型综合购物中心转型，深知这种变革的必然性和紧迫性。结合自身实际与湖南的发展趋势，我司拟在长沙新区建立一个定位中高端，开放式、公园式、花园式的商业综合体。该项目落成后将成为长沙规模体量最大、业态最齐全、面积不低于200万方的第一商业综合体，同时也必将成为长沙城区新地标。

    （三）项目设计规划

    项目设计方面将充分利用丰沛水系，与周边景区结合，形成自己的独特亮点，室外景观入目或绿草如茵、翠滴,或小桥流水、奇石林立，或树木成荫、亭台楼阁、漫步走廊点缀其间。外立面设计体现时代感、科技感、现代感，有别于传统百货店却不突兀。室内宽敞但不空旷，紧凑但不拥挤，有利于各个板块及各个主题街区体验店的布局，业态分布合理。预期将其打造成高度专业化与高度综合化并存的复合型商业业态，以家庭式消费为导向，通过主力店与专卖店相结合的形式，设置大面积百货和超市大卖场、家居家电类、文化广场、餐饮、儿童及青年游乐设施，集吃喝玩乐于一体，以覆盖老中青幼四代不同层次不同类型的顾客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受的综合购物娱乐中心。

二、新项目体制确立

 （一）企业发展现状

     一个企业能不能长久发展壮大，有两个非常关键的因素，一个是制度，即企业能不能有一套按照市场规律办事的科学制度体系；第二个是人的因素，有没有一个对企业有归属感的、稳定的队伍。目前供销社运营模式被集体制经济掣肘，具体表现为：运行机制不灵活，创新能力不强，人力资源优化性不够，人员工作积极性不高。

 （二）未来发展方向

     通过周主任带领我们学习江浙一带的供销社改革成功经验，我们深刻地领悟到将来综合体能否成功关键在于我们的体制。为积极响应国家关于供销合作社综合改革的决定，充分激发和释放企业活力,提高市场竞争力和发展引领力，确保新项目健康运作，建议未来我们在新项目中建立多元化股权结构企业，形成供销社多家企业和经营者参股与引进外资相结合的独立法人经营机构。

三、成立项目专班

 （一）专班成员组成

  为稳步有序地推进项目工作，拟成立一个项目专班，由周主任牵头任组长，许仙任副组长，成员有：别书起、周茂华以及招商部全体成员，并遴选坚固可靠且有商业嗅觉的年轻人加入专班，独立运作。

 （二）专班成立作用

     成立专班，通过股权将员工利益与企业绑在一起的，解决人员积极性问题，解决留住人的问题，通过多方筹措资金来解决资金问题，解决专业团队问题。并另设总经理操盘，以新型管理理念、管理模式、管理方法对商业综合体进行管理。

四、工作推进步骤

 （一）迅速在长沙或者湖南请一个专业的公司对我们综合体项目进行可行性分析（偏重于项目论证），论证我们究竟需要多大的体量，完成项目前期的论证，论证综合体的定位，论证资金需求，建设周期，可以与上海设计公司接触，由周茂华同志负责推进。

（二）在项目论证的同时，由同志负责联系专业公司对项目的业态布局进行商业论证。包括：业态定位及主力店配比、竖向布局、平面布局、主力店布局、商铺划分、品牌划分与落位等。

    （三）在各项论证结束后，对项目投资进行概算，确定资金来源及筹措方式，预估项目建设周期，并进行盈利预测。

（四）完成用地规划和项目征用土地报批程序。

（五）力争在二季度锁定地块，完成项目建设与施工手续的审批。

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中图分类号：TU984文献标识码： A

一、国内城市综合体的发展现状

城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题

1、融资渠道缺乏，资金链紧张

城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。

2、品质不高

与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。

3、缺乏成熟的配套环境

作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

4、第三产业特别是现代服务业的发展水平不高

城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

三、项目概况

该工程项目位于某市会展中心北片区，项目总用地面积为41518.999m2，容积率5.184，建筑密度60%，绿化率15%。工程地下3层，建筑面积108541.3m2；地上建筑面积217399.76m2，总建筑面积325941.06m2。项目用地（沿环岛路）东面有A、B两栋41层的超高层甲级写字楼，屋面建筑高度194m；中部为一栋20层的超五星级酒店塔楼，屋面建筑高度79.6m，4层酒店配套裙房，屋面建筑高度21.9m；用地北面为5层大型集中商业，屋面建筑高度32.1m；用地西南侧为由2～3层的岛式建筑组成商业街。

1、工程施工技术管理及施工难点统一明确

工程的施工难点，是底板大体积混凝土施工、超高层钢结构精确安装、框筒结构的外框钢管混凝土施工、框筒结构的钢筋混凝土核心筒爬模施工、高支模施工、建筑节能和环保应用技术、新型建筑防水材料施工等。

1.1土建工程

底板大体积混凝土施工，大体积混凝土施工前，宜对施工阶段混凝土浇筑体的温度、温度应力及收缩应力进行计算。确定工程施工阶段混凝土浇筑体的温升峰值，里表温差及降温速率的控制指标，制定相应的温控的技术措施。结构或构件混凝土的里表温差大于25℃、混凝土表面与大气温差大于20℃时不宜拆模。大风或气温急剧变化时不宜拆模。在炎热和大风干燥季节，应采取逐段拆模、边拆边盖的拆模工艺。

超高层钢结构精确安装，超高层办公楼为钢骨混凝土核心筒+筒外钢管混凝土柱及钢梁框架结构。其中，钢管柱截面为φ1500×24m m～φ1000×20m m,由底到顶共4次变截面。本工程钢结构总用量为18000t。

钢结构的安装：采用现场塔吊对钢构件进行施工安装，钢管柱按照二层一节进行深化及制作分节。外框钢结构钢柱与钢梁同步安装，落后竖向混凝土核心筒2～3层，不等高同步攀升组织流水施工。塔楼楼层平面内竖向投影点控制网闭合内控法钢柱柱顶标高测量，定相对标高控制值超偏处理超平结果与下节柱预检数据综合处理安装钢柱，确定错位值进行比较分许测量数据钢柱垂直度校正会审安装测量记录，指定对称焊接顺序，确定特殊部位处理方案施焊，测量跟踪观测柱焊接检验验收标准竖向投点控制的闭合提供下节钢柱预控数据图。

钢管混凝土柱混凝土施工，工程超高层写字楼全高采用钢管混凝土。钢管混凝土应用减少了竖向结构件截面尺寸，增加了建筑使用面积，减轻了结构自重。

钢管混凝土柱内混凝土为高抛防离析混凝土。浇筑采用高位抛落法，并用12m长振动棒全部振捣。当振动泵在钢管柱内进行逐层振捣，每层振捣至混凝土表面平齐不再明显下降，不再出现气泡，表面泛出灰浆为止。振捣棒需垂直插入混凝土内，快插慢拔，振捣棒应插入下一层混凝土中5～10cm。振捣棒插点按梅花形布置，逐点移动，按顺序进行，不得漏振。管外配合人工木槌敲击，根据声音判断混凝土是否密实。

除最后一节钢柱外，每节钢管柱浇筑完，应清掉上面的浮浆，待混凝土初凝后浇水养护，用塑料布将管口封住，并防止异物掉入。安装上一节钢柱前，应将管内的积水、浮浆、松动的石子及杂物清除干净。

当最后一节浇注完毕后，喷涂混凝土养护液。采用塑料布将管口封住，待管内混凝土强度达到要求后，用与混凝土强度等级相同砂浆进行抹平，盖上端板并焊好。

浇注过程中，派专人对混凝土质量进行监控。及时做好坍落度检测，对有和易性，坍落度不达标等现象混凝土坚决不准施工。浇筑时留置同条件试块及标养护试块，按相关规定留置。

整体提升钢爬模的应用，本工程超高层办公楼是单元式玻璃幕墙。超高层写字楼塔楼地上共41层，标准层高为4.2m，核心筒高度达到192.6m。核心筒模板工程采用电动整体提升钢模板工程技术，在保证防护安全的情况下节省大量钢管和安全网。既提高了超高层塔楼核心筒剪力墙施工质量，又提升了塔楼的施工速度。

高支模施工，保证模板支撑架搭设的强度、刚度、稳定性是本工程模板支撑系统的重点。施工过程中高支模模板支撑体系的搭设严格按照《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》和《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求，编制专项施工方案和技术交底，采用PKPM软件进行支撑系统的计算，施工过程中认真落实了模板支撑体系的搭设、验收工作，系统可靠。在模板安装及拆除过程中，对各部位实施全面检查验收，在混凝土浇筑前，组织相关人员进行联合检查验收，认真填写模板检查验收记录，各项均验收合格进入下道工序。

建筑节能和环保应用技术，本工程屋面保温采用新型聚苯乙烯隔热板，是以聚苯乙烯为原料。采用挤塑式压出成型，规格厚度50～60m m，具有独立的密闭式气泡结构。因此，有良好的隔热保温性能和防水性能，无毒、无味不变质，具有防水、隔热、保温等多种功能，是当今国内外最先进的保温材料。适用于建筑物的隔热、防潮工程。同时，它切割容易，固定简单，双面胶、铁片、铁网与专业塑胶接着剂皆可粘着固定。可减少原有屋面施工工艺中的保温层、找平层和隔热砖的施工，具有明显的经济效益。

建筑防水新技术，工程地下室底板、外墙和屋面采用4m m厚高分子防水卷材施工技术。高分子防水卷材属于硫化橡胶型合成高分子卷材，其强度高、延伸性大、耐低温好、耐老化等特点。同时，它改变了过去多叠层（如三毡四油等）和热施工的传统沥青油毡防水作法，既简化了施工工序，提高了施工效率，也减少了环境污染，改善了劳动条件。

1.2项目机电工程管理

机电工程详实考虑系统多且复杂的特点。机电工程分为以下几大系统：供热通风系统，采暖系统、防排烟系统、给排水系统、消防报警系统、强电系统、智能弱电系统等。本项目采用系统单独招标模式，从而造成机电工程施工单位众多的现象。因此，在施工前期若不进行系统周密的施工准备，势必在以后的施工过程中“各自为政”及大量拆改的现象。施工中期若不进行细化的有效管理，则必然对施工进度、生产成本、质量控制、安全控制等产生较大的影响。

施工图纸深化。本项目采用先进的BIM系统软件。各专业图纸深化后，再通过BIM系统转化成三维图形进行核对，最后形成综合管线施工图。有了高质量的专业施工图和综合管线图，可以对施工进度、机电施工质量进行控制。为整个项目的成本控制、进度控制奠定了基础。

施工材料的管理、垂直运输。由于超高层建筑具有楼层高、施工场地小、工程量大、机电施工周期短等特点，从而导致材料的堆放及垂直运输成了施工过程中的一个比较突出的难点。由总包单位主导，各家施工单位的材料采用“分区、分楼层堆放”。建立严格的运输管理制度，采取分段分时使用、晚上不间断使用、常用的设备或大件材料提前运至施工楼层。施工质量的预控及过程管理。由于机电工程施工周期比较短，

“抢工期”的现象比比皆是，如何实现质量的控制是一个难点。施工单位应建立一套完整的质量管理体系，同时使整个质量体系在施工过程中要积极的发挥相应的作用。具体来说，由于超高层建筑的楼层多、施工人员参差不齐及分散的特点，采取分区设立样板房工程的管理办法。根据楼层的不同特点，在大面积施工之前先进行分区样板房的施工，而后在分区设立质量监督人员，并使质量管理、质量监督落实责任，对质量的优劣采取适当的奖惩措施，使质量创优意识深入人心。

2、装修工程

2.1高层建筑装饰的施工程序

对于超高层综合体建筑装饰工程，由于工期紧，面积大，宜根据工程进度情况分单体、分部位、分楼层安排几个施工单位和足够的施工队伍同时进场施工。例如，地下室公共空间、设备用房、酒店后勤、各单体裙房和主体可以单独部署、根据进度及早跟进装修作业，主体部分分栋、分2～3楼段同时施工。同时，应防止空间立体交叉流水作业过程中，互相干扰和污染。

2.2高层建筑的装修施工的管理措施

编制一份完整的、各方面都认同，并遵照执行的装修施工计划是达到“有序”的前提。关键的问题是施工交叉配合，明确在某个阶段以哪个工种为主。在几项工程中，装修施工常常以安装工程为主，以其为先导。

要互相了解有关专业的设计和技术要求。实践证明，图纸不清、图纸矛盾是影响后期施工的主要因素。因此，必须花大力气，把问题解决在施工之前。

为使装修施工处于“有序”、“受控”状态，需施工管理各方重视下述工作：总包提供统一的标高、轴线；控制好施工队伍工作面；做好成品保护和设备保管；结构开洞、开槽要有审批；合理安排垂直运输机械的使用；文明施工管理为重点难点需要有具体措施。消防、保卫均须统筹安排；设小便桶，工完料净场地清；材料堆放规整等，设专人动态管理。

样板开路。高层建筑标准层多，房间数量多，特别是内装饰标准高的房间，应组织有经验的工程技术人员和熟练工人，在现场楼层上仍需由各选定的进场施工队伍，根据前述样板房，确定装修方案和图纸施工样板间，验收合格后，方可大面积展开施工。

结束语

本工程建设，运用科学管理与工程专业理论知识，提出本项目不同实施阶段的重点管理内容与方法。其工程管理措施井然有序，具有较强的可操作性，工程项目建设最终获得较好的完成。该工程实现了施工项目的全过程动态控制与管理，在本项目施工管理过程中，取得了良好的效果和成绩，是一项值得借鉴与推广的建筑工程施工生产管理经验。

参考文献

1]黄忠英.对城市综合体建筑消防的思考[J].广东科技,2014,08:134+131.

篇10

近些年来，我国经济快速发展，人们生活水平得到了显著提升，商业地产的出现正好顺应了时展的潮流，可以满足个性化和多元化的商业需求。商业地产项目开发是一个周期较长的系统工程，科学合理的成本控制是管理工作的重要环节之一。在我国商业形式和消费需求更加多元化的社会背景下，对商业地产项目开发的成本控制体系进行深入探析，从而促进现代化商业综合体的顺利开发具有十分重要的现实意义。

一、商业地产项目开发的成本控制基本内容概述

近些年来，由于其投资风险较小、可以满足市场化的消费需求、可以带来持续性的资金收入等市场优势，商业地产项目在房地产市场所占的份额不断增加，商业地产项目开发企业之间的竞争愈加激烈。商业地产项目开发成本控制是基于降低项目开发成本、提升地产企业综合实力的一种企业管理战略，是商业地产项目管理的一个重要环节。通过科学合理的成本控制，可以显著降低商业地产项目的投资成本，从而显著提升商业地产项目的利润空间，有助于企业“利润最大化”战略目标的实现。商业地产项目不同于住宅地产项目，其经营管理模式和营销模式具有本质上的差别。因此，商业地产项目开发的成本控制要求对项目的全过程和各环节进行全方位的控制管理，强调管理流程和管理工作的精细化和目标化。首先，应该结合市场经济发展趋势和地域性消费需求确定商业地产项目的开发预算，即成本控制管理的目标。其次，应该从项目设计环节出发，对商业地产项目开发的全过程进行科学合理的设计，精细化地控制项目开发所涉及的每个管理环节、各个管理部门及所有管理岗位，使成本控制措施落实到位，这样才能使成本控制真正发挥管理优势。最后，商业地产项目开发成本控制需要科学的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技术和财务管理模式对项目成本进行科学化、规范化、定量化、系统化的管理，才能真正使成本控制体系发挥效益，达成地产项目的低成本战略目标。

随着商业综合体的快速发展，我国商业地产项目的数量急剧上升，项目开发成本控制体系得到了进一步的发展与完善。但由于我国商业地产项目开发起步较晚，其成本控制体系并不完善，还存在一些矛盾和问题。例如，在商业地产项目开发成本控制过程中，目标成本控制意识较差、成本控制目标性不足、精细化成本控制模式不健全、信息技术成本控制意识较差等现象是普遍存在的。为了适应市场发展趋势、最大限度满足人们的多元化消费需求，需要对商业地产项目开发成本控制进行深入探析，从而在提升项目质量的同时降低项目投入成本，为我国商业地产行业乃至整个房地产行业注入可持续的发展活力。

二、商业地产项目开发成本控制的重要意义

随着我国经济市场商业形式的多样化和人们消费需求的多元化，商业综合体的数量显著提升，在促进我国经济发展、促使商业市场资源最优化利用等方面发挥了不可忽视的重要作用。对商业地产项目开发的成本控制进行深入探析，从而逐步完善商业地产项目开发成本控制体系，不仅是提升地产开发项目综合竞争力的现实需求，也是促进我国商业地产行业可持续发展的客观需要。一方面，商业地产项目不同于住宅地产项目，在提供更多的就业机会、促进市场消费多元化、合理分配市场资源等方面具有不可忽视的重要意义。不断深入探析商业地产项目成本控制体系有利于促进我国地产项目可持续发展，具有非常重要的社会效益和宏观经济效益。另一方面，近些年来，由于国家购房政策的影响，许多企业转向商业地产的投资与开发，尤其是商业综合体，具有广阔的应用前景和巨大的经济效益。不断深入探析商业地产项目开发成本控制体系可以降低项目的投资成本，从而降低企业的投资风险，是提升企业综合竞争力的现实需求。

三、商业地产项目开发的成本控制方法分析

（一）精细化成本控制体系的应用

商业地产项目，尤其是商业综合体项目的开发需要投入数量巨大的资金，开发过程的经济收支环节较多，成本控制的难度和广度极大。因此，只有采用精细化的成本控制体系才能真正使成本控制发挥作用。首先，应该强化项目开发相关人员的精细化成本控制意识；逐步使精细化管理融入企业文化，成为企业项目开发过程的一种管理新常态。其次，商业地产项目开发成本控制是一项系统化工程，成本控制所涉及的环节很多，必须对项目开发的全过程、各环节的经济活动进行精细化的监控管理，通过集中招标的方式确定项目原材料的供应商家、选择高素质的施工团队、制定最优化的销售计划等都是成本控制过程中需要重视的环节。最后，精细化管理是需要建立在高效流通的开发信息的基础上的，采用先进的精细化管理手段和技术是十分必要的。

（二）目标化成本控制体系的应用

商业综合体是商业市场形式多样化和消费需求多元化趋势下的经济产物，因此，商业地产项目开发成本控制需要以市场信息为导向。近些年来，以市场为导向的目标成本法研究不断深入，在商业地产项目成本控制过程中采用目标成本法可以获得较好的经济效益。一方面，商业地产项目开发过程中首先应该尽可能全面地搜集市场信息，通过分析和整合处理而确定项目的开发成本，即确保项目开发预算的合理性；另一方面，在确定的成本控制目标的基础上，应该结合企业的资源和管理现状，先从设计环节出发，对项目开发所涉及的商业选址、原材料采购、建筑结构设计、施工招标、客户定位、营销管理等各环节进行合理的设计，尽可能从初始设计环节降低投资成本，以市场信息为导向来提升商业地产项目的先进性。

（三）科技化成本控制体系的应用

商业信息在促进企业发展过程中所发挥的重要作用是有目共睹的，随着信息技术和数字化技术的快速发展，在成本控制环节中，采用科技化成本控制体系可以获得很好的经济效益。尤其是近些年来，BIM技术快速发展，应用于地产项目开发过程中发挥了巨大的应用效益，进一步扩大信息化和数字化成本控制体系的应用范围符合现代化地产行业的发展需求。一方面，应该结合商业地产项目开发需求建立完善的信息化成本管理平台，确保开发信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技术可以对地产项目的外观、内部结构、空间布局、施工以及后期维护进行模拟设计，这样可以显著降低设计成本，从而缩短开发周期，确保商业地产项目顺利开发。

四、结语

近些年来，我国国民经济水平显著提升，多元化消费需求显著增加，商业地产项目在促进商业市场资源优化利用、最大化满足人们的多元化消费需求等方面具有十分重要的作用。在这样的发展背景下，采用系统化的成本控制体系对商业地产项目开发过程进行精细化管理十分重要。因此，项目管理人员应该与时俱进，不断创新与发展商业地产项目成本控制体系，致力于为我国商业地产行业的发展注入源源不断的活力。