房产投资技巧模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房产投资技巧，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

近年来，各种原因使剖宫产率逐年上升：其中胎儿宫内缺氧占相当大比例；巨大儿的发生率升高，较大胎头无法入盆；第一产程中出现头盆不称，胎头不下降致产程延长，以上这些因素均需剖宫产。剖宫产术中胎头较大、胎头位置较低、子宫下段形成差、子宫切口过小、麻醉效果较差导致取胎头较困难，易出现子宫切口延裂导致产后出血。产后出血是产科严重的并发症，也是产妇死亡的重要原因之一。所以有效的预防产后出血，是降低产妇死亡的关键。现对4年来剖宫产术中手取胎头技巧预防子宫切口延裂进行回顾性分析，共观察产妇323例，效果良好，现报告如下。

1 资料与方法

1.1  一般资料：我科于2001年3月开始实行新式剖宫产术。选取2006年1月～2009年12月在我科住院手术分娩产妇共753例，其中初产妇473例，经产妇197例，二次剖宫产83例。孕周35～43周，平均39+5周；年龄21～39岁，平均30岁。其中有娩头困难的头位剖宫产323例，如：胎头高浮，且胎头双顶径≥9.7 cm；胎头先露较低，低于棘下2 cm；估计胎儿体重≥3 750 g等，均采用徒手娩头法。

1.2  方法：采用回顾性资料分析方法。手术方式均参照北京大学第一临床医院报道的方法，麻醉均采用连续性硬膜外麻醉[1]。娩头技巧：①腹壁切口根据胎头双顶径，估计可娩出胎头即可，切口无需太大（因为皮肤有弹性），子宫下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐渐减少的过程中，尽量使胎头抵达子宫切口：胎头高浮时，助手在宫底加压；胎头位置较低时，上提胎肩或自阴道上推胎头；③娩胎头时，术者的手不进入宫腔，先用四指将子宫切口下缘向胎头下方顶、推，助手在宫底加压，让胎头自然滑出子宫切口进入术者掌心，然后轻托胎头带出腹腔，完成娩头动作；④娩胎头时，子宫纵轴要直，助手压宫底部位很关键，要使胎头自行滑出子宫切口，再手托胎头娩出；⑤无论胎头是何种胎方位，都不用旋转胎头，均可徒手娩出胎儿。

2 结果

本组323例头位剖宫产，术中均采用徒手娩胎头法。娩头时间最长不超过90 s，均娩头成功，无一例子宫切口延裂致产后出血。无论胎儿是枕前位、枕后位、枕横位，均无需转动胎头。新生儿评分≤6分共8例，评分≤4分共2例，均复苏成功，无一例新生儿产伤或死亡。

本组323例剖宫产手术，手取胎头困难的主要因素分析如下：其中胎头高浮102例；胎头双顶径≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宫口开全改剖宫产）；胎儿体重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宫下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎头成功。

娩头困难原因所占比例：①胎头高浮102例占31.5%；②胎头较大97例占30%；③巨大胎儿31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宫下段形成差19例占5.9%；其他如子宫切口过小5例占2%。

3 讨论

剖宫产是解决难产的有效手段之一，取出健康无损伤的活婴是手术的目的，成功娩出胎头是手术最关键的步骤，若处理不当，则可导致子宫切口延裂，周围脏器损伤，新生儿窒息甚至新生儿损伤，严重者可引起新生儿死亡[2]。近年来，剖宫产率上升，巨大儿等因素导致娩头困难的发生率亦增多，为避免子宫切口延裂的发生，术前应对孕产妇进行详细的资料分析，包括病史、查体、胎儿大小估计、胎头双顶径、胎头位置高低、临产时间的长短等全面了解，做到术前心中有数。

在娩头困难的原因中，胎头高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎头较大97例占30%。在娩胎头时，无论胎头是哪种情况，都不要急于托头，首先尽量使胎头贴近子宫切口后方，再用顶、推子宫切口下缘的方法娩出胎头。胎头位置较低者，术者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎头脱出盆底，然后术者左手固定胎头，右手采用推、顶子宫切口下缘的方法娩出胎头。对于子宫下段形成较差者，可于子宫切口上、下缘行2～3处纵型小切口，长1～1.5 cm，胎儿娩出后，子宫收缩，小切口不需单独缝合。巨大儿，必须在术前充分估计胎儿大小，腹壁切口与子宫切口必须足够大，仅3例子宫切口向俩侧延裂1.5 cm，未伤及子宫血管，所以无大出血发生。麻醉效果不理想，导致腹壁横切口梗阻，可于腹直肌处注入局部麻醉药，使肌肉松弛，情况危急时可离断一侧腹直肌。原因不明的娩头困难，可能为助手与术者的熟练操作和默契配合，二者应充分沟通和协作，使剖宫产娩头困难系数降低，避免人为的娩头困难。

总之，通过这种手取胎头技巧观察，剖宫产术中利用推、顶子宫切口下缘、滑出胎头法手取胎儿，可以有效防止子宫切口延裂导致的产后出血。

篇2

购房置业对于一般的家庭来说，是一笔最为重大的投资，因此了解市场尤为重要。有经验的投资者都知道，如果对市场了如指掌，往往能做到应对自如。

那么，如何才能做到真正了解市场呢?经验丰富的“拣房大师”们一般这样做：

经常关注市场仔细了解与楼市相关的宏观经济政策，尤其是对市场产生直接作用的政策，如财税、金融信贷等政策，要作充分剖析。

锁定目标一个人的精力毕竟有限，因此有经验的投资者一般会重点关注一些目标板块。在这里还需强调的是，对于自住型购房者而言，购房之前必须根据自己的实际需求先确定相应的区域，而不是简单地根据房价这个单一因素来决定购房区域。

研究目标与市场保持紧密接触，最好做到对市场的每一个变化都有所了解，如价格的变化、放盘量的变化、成交量的变化等等。

成功捡漏要懂行

捡漏最为关键的是要能够得到相关信息。如果有卖家低价售出房源，而购房者根本就不了解这些信息，那么捡漏便无从谈起了。

要达到捡漏目的，有经验的“拣房大师”们又会采用哪些技巧呢?

尽量与中介搞好关系只有借助房产中介，一些有用的信息才会源源不断地传来。当然，前提是自己对市场有很透彻的了解，这样才能甄别信息的真伪。

了解卖家信息“拣房大师”们会了解卖家的信息，诸如卖家是做什么的?低价售房的目的是什么?这么做主要是判断捡漏成功的可能性有多大。

要快速出手因为这样的信息往往会被中介当成最好的卖点，并向众多买家兜售，如果犹豫会被别人抢先。

升值潜力看规划

购买具有升值潜力的房产当然是最为合适的做法。那么房产的升值潜力主要表现在哪些方面呢?

要关注区域的发展前景区域的升值潜力在很大程度上与规划有关，如果政府准备大力投资，那么该区域的升值潜力相应会增大，反之减小。

要注意开发商是否透支了升值空间比如相同区域内，有些知名开发商的定价往往较高，这会透支楼盘的升值潜力，因此购房者选择那些品质相差不大的楼盘，会得到更大的实惠。因为随着时间的推移，区域内价差会逐渐抹平，这意味着低价吃进的物业更有赚头。

当然，不妨相信知名开发商的判断，也是一种发现价值的办法。对于知名开发商而言，他们做出来的决策是在经过充分市场调研之后而形成的，因此对于市场的发展前景有着比较清晰的认识。“借力”知名开发商，往往能达到事半功倍的效果，如杭州人喜欢跟着绿城集团后面买房，就是这个道理。

抗跌性能也重要

俗话说，便宜没好货。这句话对房产投资来说非常适用，投资者如果仅仅将眼睛盯住“便宜”二字上，则很难获得理想的投资回报。对于有经验的投资者来说，以下几种类型的“便宜房”一般是不适合投资的。

不碰“鸡头鸡脚”有些位置不佳，或者房型、朝向等都有缺陷的房子，即被称之为“鸡头鸡脚”型房源，其价格上涨速度明显要慢于同小区内精品房源。

地段欠佳不考虑有些板块地段一般，诸如交通、商业、医疗、教育等配套设施都欠佳，其上涨潜力也不大。

关注附近的设施如果附近有令人嫌弃的设施，也应该当心，如变电站、垃圾回收站等等。

规避风险勿轻视

篇3

家住上海市金山区枫泾镇的夏喜环在澳洲投资了两套房产，都是在国内完成的。他告诉记者：“我在投资澳洲房产过程中并没有直接到澳洲去，所有手续都是在国内办的，比如签买卖合同，直接委托澳洲的律师跟对方开发商签的。”这些手续包括选房、支付定金、签订合同、支付首笔款项、申请贷款、支付尾款以及收房等，都在国内完成。

考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事澳洲房产销售的公司。目前，他投资在墨尔本的那套房产已经交付，也已经委托这家公司成功租出。

当然，投资澳洲房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环建议提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。

利用银行资金轻松投资

篇4

    1 房地产销售队伍管理存在的问题

    1.1 销售人员专业知识不强

    很多房产公司的销售人员都是直接源自于一些院校市场营销专业的学生,对具体的房地产知识没有一个深入的研究和了解,这样就造成了销售人员专业知识不够全面的现状。这种情况下,销售人员在销售过程中面对客户很难对房地产产品有一个系统的介绍和展示,没法让客户掌握产品的信息。销售人员专业知识不强可能会直接导致整个房产企业的形象下降,对于房产企业的声誉也会造成一定程度上的消极影响。

    1.2 销售过程中服务态度不好

    房产销售过程中,很多企业的销售人员服务态度不好,缺乏足够的耐心和亲和力,这样让很多的看房和买房者极度反感,对销售额的提升起到了一定的制约作用。很多房产企业在销售人员的培训过程中,缺乏相关的心理素质培训。由于销售人员没有意识到房地产销售的特殊性,因此他们在销售过程中没有形成一个良好的销售理念和销售态度,使得销售过程中他们的心理状态表现的不够成熟,进而会出现一些服务耐心度不够甚至与客户产生矛盾之类的现象。

    1.3 营销方面技巧单薄

    营销技巧是任何销售队伍都必须掌握和研究的。然而,很多的房地产销售人员对于相应的房地产营销技巧都略显单薄。在销售过程中,很多销售人员没有针对在营销方面遇到的失败案例或者受到的挫折等进行具体的分析,去研究消费者的消费心理以及了解他们在买房时所具体看中的信息,这样对他们营销技巧的提升没有起到任何作用。此外,房产企业没有在销售培训中针对营销技巧进行专业的培训和考核工作,无法引起销售人员对营销技巧的重视。

    1.4 销售管理制度混乱

    第一,资料管理混乱。有些知名项目的样板间,堆着认购书和客户签署的购房合同,杂乱无章,根本无法准时查阅客户的履约情况。实际上这种常规的资料管理很容易做到。

    第二,员工管理混乱。在有些房地产公司,不同的销售小组由于和总监的关系有远有近,折扣也有大有小,容易造成压低折扣抢客户的现象,这严重损害了公司的利益。当公司面对员工投诉时,没有任何相应管理措施,导致销售工作混乱无序,销售人员乱给折扣,让客户对项目失去信心不敢下订单。

    第三,销售部和其他部门沟通无序。许多项目的销售部门与工程、财务等其他部门的沟通不足,某公司因此出现过严重违约事件。国内某知名房地产公司在其深圳某着名楼盘第七期开盘的当天,发现9套房屋与楼书说明不一致。负责销售的副总经理当时惊出一身冷汗。事后经查明,原来工程部因设计变更直接取消了原有阳台,而销售部竟然没有接到任何变更的通知,依然给客户签署了有阳台的平面图的预售契约,几乎造成公司无法履约的严重后果。

    2 加强房地产销售队伍管理的具体措施

    2.1 加强销售队伍的专业知识培训

    针对目前很多房地产企业的销售队伍专业知识不强的现状,为了提升房产企业的销售份额,加强销售队伍的专业知识培训显得尤为必要。首先,应该加强销售人员对具体的房地产产品的知识的了解。比如说,销售人员对商品房的户型特点、房产合同的具体注意事项、银行的按揭程序以及一些住房公积金方面的知识。这样销售人员在销售过程中才能针对消费者的具体情况作出一系列的房产介绍,提升销售环节的效率,使消费者在选购过程中能够更加全面的了解买房的信息。其次,销售人员还应该掌握一些楼盘的大致销售规律。数据显示,新盘开市后,许多的消费者因为地理位置、升值空间和投资效益等问题,会购买40%到60%的商品房,这段时期也是房地产销售的高速增长阶段,此后房产企业会进入一个较为平稳的销售阶段。房产销售人员掌握了大致的销售规律,就能在销售过程中,针对不同的销售时期做好相应的销售安排,避免销售进程显得盲目的情况,最大程度的保障商品房的销售份额。最后,房产企业还应该提高销售人员的具体的内部装修知识,这样就能够在很大程度上帮助消费者在选房购房中提供一些更加人性化的意见和建议。总而言之,在房产销售过程中,房产企业应该加强相关的房产专业知识培训,才能形成一个具有专业知识和专业素养的销售队伍。

    2.2 积极树立良好的房地产销售服务态度

    一个良好的销售服务态度是房产企业高信誉高水平的体现,但是很多房产企业的销售队伍对于销售人员的工作服务态度没有给予足够的重视。为了让消费者在选房和买房过程中能够拥有一个良好的服务环境,房产企业应该积极树立良好的房地产销售服务态度。培养销售人员的耐心和亲和力,是为消费者提供贴心服务的一个重要途径。销售人员在销售过程中应该保持良好的工作形象,微笑待人,这样就能让消费者在选房买房过程中感觉亲切。同时,销售人员对于一些房产的细节应该进行耐心的讲解,不能够因为一些消费者的繁琐问题而不耐烦,进而出现反感等问题。此外,对于一些在销售环节中销售人员与消费者产生的矛盾,销售管理部门应该要找出来进行相关的心理指导,对于情节恶劣的人员,企业应该采取一定的惩罚措施。在销售过程中,销售人员应该时刻谨记消费者就是上帝的原则,通过成熟的心理状态和良好的服务态度为销售工作作出更多的努力和贡献,提升房产企业的销售水平和实力。

    2.3 提高房产销售的营销策略和技巧

    提高房产销售的营销策略和技巧是保障销售效益的另一个重要手段。目前,很多房产销售人员的营销技巧都略显单薄,这样对房产企业的销售竞争力产生了不利的影响。针对房地产客户的一些购买心理,销售人员应该作出具体的营销策略,采用一定的营销技巧来成功推销自己的商品。比如说,一些消费者会专门打电话来询问相关的房产信息,这个时候销售人员要关注消费者具体重视的房产信息,扬长避短,作出自己的房产商品相关优点的具体介绍, 巧妙地引导消费者去关注商品房的巨大投资优势等问题。当然最好的推销途径就是能够邀请客户来亲自看房,这样就能在具体的看房过程中进行相关的介绍了。在销售过程中,销售人员一方面要引导消费者去积极了解房产信息,另一方面要配合消费者去发现相关的房产细节问题,并作出具体的解说,这样既能体现了销售人员的真诚态度,又能不断满足消费者的购房需求。只有销售人员具备随机应变的能力,通过销售过程中的不断摸索,逐渐提高房产销售的营销策略和技巧,才能够提升整个销售队伍的水平。

    3 总结

    总之,目前房地产的销售队伍管理中还是存在很多的不足之处,房产企业应该努力提高销售人员的相关专业知识,树立一个良好的服务态度,不断提升销售人员的营销技巧,才能形成一个高水平的房地产销售管理队伍,为企业带来更多的效益。

篇5

1999年至2000年底，16个月，短线投机香港股票和指数期货，收益率150％。年收益率约lOO％。

2001年，投资25万元给父母购房。

2001年至2004年期间，投资上海房产，共l套别墅、2套住房，收益200余万元(具体金额由于别墅的出售价格不清楚，所以不确定)。

2005年初，合作伙伴盗窃250万元。净损失250万元。

2001年至2005年上半年在上海经营房产公司。前期10个月，投入25万元，赚得80万元。后期投入200万元左右(两套公寓房出售款)，收益约100万元(月利润3万元)。

总计房产公司将其在香港股市投资所得的75万元(另25万元给了父母)和上海房产投资所得的200余万元收益全部损失(只有18万元幸免)。总体分析其房产公司的经营状况，除了被同伴盗窃的250万元以外，其公司本身后来两年的经营，也并不是那么称心如意的，甚至可以计算出来是亏损的，最终没有收回成本。所以房产公司的总体投资是失败的。

2005年秋天至2007年5月，打工，除了基本工资外还有70万元的收入(奖金和干股)。

2006年11月至2007年5月，投资A股，收益60万元，半年收益率300％。

2007年5月，进入大陆期货市场投机，投入80万元，不到一个月收益60万元。

2007年6月至7月，继续在大陆期货市场投机，损失215万元。

看完了周立诚先生的故事，虽然我非常不认同他的投资方式，但我非常认同他的为人处事和做人的态度。特别是他对待家人的态度和方式。我们看到尽管过去的9年中周先生两起两落，但从没有给他的家人带来任何负担。不仅如此，还给爷爷赚了40万元，给父母送了一套房。特别需要注意的一个细节是，他两次失败，但最后都留下了一点点钱(一次18万元，一次5万元)。这其实就是给自己留下未来一段时间的生活费用，这样就可以不打扰家人。所以，我不认为周先生是一个失败者，甚至说他绝对不穷，还很富有。一个28岁的年轻人暂时没有物质资产绝对不能够算失败，比起很多其他在这个年龄段还没有断奶的城市年轻人来说，他可以说是相当成功了。

一个二十几岁的年轻人已经有了9年的国际国内的投资经验，有了几年经营企业(多到7家门店的房产公司)的经验，有了多年房产投资经验和成功案例，有了仅仅打工一年多收入就达到近百万元(基本工资加70万元红利和干股收入)的职场成功经验。他还不富有吗?他还不成功吗?

但，他是否能够真正意识到失败的根源，并总结过去9年积累的经验，然后将这些经验沉淀下来成为自己人生的财富，那就要看他的悟性了。

下面我们以一个旁观者的身份，从投资理财的角度对周先生过去的经历作一个总结：

1、周先生过去在投资上其实只失败了两次，一次是做公司，另一次是做期货。其他方面都相当成功，包括香港和沪深A股的短线操作、国内房产投资以及在职场的经历，但这些都是表面的现象。真正的失败恰恰是蕴含在成功之中的。

2、其失败的教训。我觉得主要一点是公司经营的失败要好好总结(这一点从记者的介绍中我们感到周先生本人似乎没有意识到)。公司经营最后失败表面上主要是合伙人的人品出现了问题，以及2005年3月以后上海房产市场的调整。但本质上还是其自身在经营中的问题。比如合伙人特别是管财务的合伙人出现恶性赌博现象这是非常危险的信号，一定要注意防范了。而且一个人就能够将一个公司的全部流动资金卷走也说明公司管理上的漏洞。在经营上问题也很明显。2001年至2002年经营一家店的时候，月利润达到8万元；2003年至2004年在上海房地产市场更加火爆的时候有了7家店，结果月利润反而降到了3万元。而这个时候恰恰也正是他的合伙人加入的时候，这里面的问题已经很明显了。当然，这既有人的问题，盲目扩张(这和其投资的急功近利有相似之处，本质都是太急了)，没有很好的控制成本和加强管理也是很重要的因素。

3、至于说到其第二次失败――炒期货――倒没有什么可总结的。既然做了炒期货这件事，出现这样的结果并不让人吃惊，是完全可以预期的结果之一，甚至是顺理成章的。

所以，我们要总结的应该是他为什么要炒期货。其炒期货的原因无非两条：其一是缺少财务知识。我们看到周先生有一个目标(这是一个非常棒的目标)――希望在45岁以前金融资产能达到600万美元。看起来从当时的120万元人民币到600万美元差距太大了，留给他的时间，也就是17年左右的时间。因此要加快投资收益的速度，选择期货这类含有杠杆因素的交易品种，似乎更适合他实现迅速积累财富的梦想。其实如果他有一点基本的理财知识的话，他会发现不要说达到他随便玩玩半年就有300％的水平。他只要在未来的17年中平均年度收益率达到20％就可以实现其目标了(假设17年后美元兑人民币是1:4)。完全不要去做期货来放大其财富增值的速度。

其二，是对自己过去炒作股票期货的成功经验过于自信。这是最糟糕的事情。甚至我们说他过去短期炒作成功的经验是他失败的最大原因。事实上他过去短炒股票的成功就埋下了后来失败的种子，这一失败的种子迟早会发芽结果的，这次不败，今后总有失败的一天。更重要的是他似乎对此也没有意识到。

他后来也有反思：“自己本是一个比较理性的投资者，慢慢变成了一个很盲目的投机者。”事实上，他在金融市场上从来就不是一个理性的投资者，他一直就是在投机。也许他是一个聪明的也比较专业的投机者，但只要是投机者最终总难免失败。就像在赌场上有一句名言：久赌必输。这是精确的数学原理告诉我们的结果。投机者要成功只有一种情况，就是能够见好就收，及时退出。但要做到这一点非有大智慧者不可为。因为投机者的本性(或者说投机成功的基本心理要求)就是贪婪，而贪婪又决定了投机者无法自己离开投机场。

最后，我想给周先生几点建议：

篇6

中图分类号：FS10.423

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)08-0171-02

1　房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1　筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2　筹划案例

案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

2　房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1　筹划思路

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2　筹划案例

案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。

方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。

方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。

可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3　房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1　筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2　筹划案例

案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1：直接按现状进行开发与销售，则；

①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)

②增值额=35000－29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)

方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)

②增值额=35000－29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因为增值率

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房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：先考虑承受能力

刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多的投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险；同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易的租售出去。

此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为，除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资于股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业升级：便利最重要

中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。

首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。假如你预测长期房地产的价格将下跌，则你应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果你预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。

其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；在房产租售决策中，利率调高的趋势将进一步增大房贷利率与出租收益率的差距，引导更多的投资者做出抛售房屋的决定。根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出。

再次，通过将一部分资金用于子女的教育年金计划的方式来减轻后期子女的大学学杂费用等大额支出导致的负担。

最后，这个阶段的剩余资金投资于股票或成长型股票基金的比例应该适当减小，以控制风险。

老年人置业升级：首选房屋品质

为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期；此外，由于拿退休工资，收入稳定不变，此时需要更多的控制来降低风险。

建议此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，将一部分资金适当的投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当的选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

房产投资技巧知多少

（1）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而贷款利率相应较低；

篇8

股市下跌、楼市调整、消费低迷，这是一个寒冷的冬天，各个投资市场一片萧条，许多人把它形容为一个“失望之冬”。但你有没有想过，冬天的背后却孕育着春天的希望。就有这样一群人，他们敢于在逆势之中捕捉机会，最终成为了投资的大赢家，获得了令人羡慕的超额回报。

这些投资者的战绩是让人心动的，于是许多读者也想了解，他们究竟是怎样一个群体?又有些什么投资诀窍?要真正近距离地靠近这些投资者还真不容易，这次我们终于逮到机会，采访到了其中的三位来自民间的“拣房大师”。他们都曾经在房地产市场的低迷盘整期逆势而上，运用自己独特的投资技巧，最终获得了骄人的回报，故事读来也让人感慨万千。

老田，一位普通的打工老头，他用自己打工得来的收入，在楼市的低迷期果断入市。正因为那时大多数购房者都不敢轻易入市，使他有机会淘到了许多超低价位的房产。这些房子后来给他带来的回报是惊人的，500万元的身价也让他拥有了“沪上最牛打工老头”的称号。

周君诚的故事也同样让人感叹，他更像是一位技术型的选手，在拣房的功夫上自有一套。拣房除了要敢于在逆势中有所作为外，捡漏的技巧同样不可或缺，它可以让你获得意想不到的回报。

而要采访到托马斯・格斯(ThomasGuss)这位“老外”还真费了不少劲，但其实海外的房地产市场同样也是起起落落，市场的盘整期往往也是楼市的机会期。“老外”们拣房更注重细节，也让我们可以从中受到不少启发。

与其追涨不如买跌

这几位“拣房大师”各有各的特点，但概括起来可以用一句话来形容，那就是“抓住机会，逆势而上”。其实所谓拣房，首先要把握的是介入的时机，有道是：“与其追涨不如买跌。”

现在刚刚步入2009年，朋友之间都免不了互道新年的祝福，大家也在考虑着在新的一年里的打算。张辉是一位在房地产市场跌打滚爬的多年的“老法师”，对于2009年投资计划，他的观点也是颇为出人意料：“今年我有购房的打算，现在楼市低迷调整，正好是‘买跌’的好机会。”

在刚刚过去的2008年，商品房销售量出现了明显下降，根据中房指数系统的统计，销售面积同比跌幅由2008年上半年的7.2％，扩大到1～11月的18.3％。与此同时，房屋销售价格实际上已经从去年8月份开始下降，连续4个月房屋销售价格环比指数持续低于100。国家统计局新近的数据也显示去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2％，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5％。另外有一个数据颇为有意思，据统计，去年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3％，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成。这些数据反过来也在告诉我们，楼市观望气氛日渐浓厚，“买跌”的机会正在逐渐逼近。

不少人在市场调整期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响。其实，对于理性的购房者来说，调整期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。任何市场都会有火爆和冷清的轮换，在市场火热期购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，供大于求的市场关系也让购房者的选择余地大了很多。在大多数投资者都不愿意入市的情况下，开发商和业主为了尽早把手中的房产变现，往往会出现压低价格出售的情况。所以说楼市处于困境时，或许就是拣房入市的好时机，这时购房者关键是要相信自己的判断。

利率成本已至最低

其实仔细分析老田的成功秘诀，可以发现他恰到好处地利用了政策环境，其成功拣房的时期，也是政策面鼓励买房的阶段，这是他获得惊人回报的重要原因。而从目前政策面的变化情况看，针对房地产市场的调控政策已经发生了根本转向，这使得那些技高一筹的“拣房大师”又有了用武之地。

在当前必须确保经济增长的大背景下，房地产无疑再次被赋予了拉动内需的重任。中央和地方采取了降低税费和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场，而对房地产市场影响颇大的二套房贷政策也终于有了松动。去年12月17日，国务院召开国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后，上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

除了这些之外，对于购房者来说最为重要的是，目前的利率成本已经降至最低。虽然当前的市场仍然处在调整态势，但我们购房不能仅仅关注房价，更要关注利率的变动，这是影响购房成本的最为关键的因素。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为5.94％，7折则为4.16％，这样的低利率对购房者可以用“历史机遇”来形容。很简单的道理，将来如果市场转好甚至再次火热，到那时贷款基准利率的7折优惠还可能存在吗?

拣房也要讲究技巧

当然，在市场低迷期拣房也绝对不能盲目，这里面有两方面的含义：一是要在充分考虑房产各方面要素的基础上，再选择正确的目标对象；二是拣房一定要树立长线思维，根据实际情况因人而异，量力而行地做出选择。

篇9

律师提示：购房合同签夫妻名字

去年底《婚姻法司法解释三》(征求意见稿)一经，就引来了社会上的广泛热议，甚至出现“老公变房东”的声音。按照中国人的传统观念，结婚前男方准备房子，女方准备嫁妆，比如家电、装修、汽车等。对于婚前以按揭方式购买的住房，且婚后取得产权证的，夫妻如果离婚，按照新的司法解释精神来看，房产证上签谁的名字，房子就归谁。

男方婚前通过按揭形式购买房子，并只写上了他自己的名字，婚后有两种情况：一种是男方婚前已经还完贷款，与女方没有任何关系，那么离婚时房子理应算男方的婚前财产；另一种是婚后女方和老公共同还贷，那么离婚时女方可以得到还贷款部分的一半，按照新的司法解释，不但可以归还女方本金，房产增值利益也会考虑在内。

律师建议：

1　购房合同上写夫妻双方的名字。新婚恋人，如果婚前通过按揭方式购买房子，婚后约定在还贷上都有贡献的话，那么不管是谁出的首付款或家电等其他款项，最好都要在购房合同上签上夫妻两个人的名字。这么做的好处是，结婚后当你拿到房产证时，理所当然这套房子就是夫妻共有的财产。

2　约定房屋产权比例。可以在签订购房合同的时候，约定房屋产权比例，假如男方婚前出40万元，女方出10万元，那么可以约定这套房产，男方占75％产权，女方占25％产权。

在《婚姻法司法解释三》正式出台前，对于已经通过按揭方式购买房屋的夫妻，也可以做一些补救措施。既可以在产权证上增加共有人的名字，也可以签订夫妻财产约定，把房产的归属进行约定。

2　借名买房，风险有多大?

房产“限购令”出台后，Alisa和老公动起了歪脑筋，为了规避政策，他们决定借好友Tom的名字买房。谁知，半年后Tom后院起火，准备离婚，其名下由Alisa和老公购买的这套房子，被Tom的老婆认定为夫妻共有财产，这套房到底算谁的?

律师提示：房产所有权与谁出钱无关

“限购令”出台后，我经常接到如何“借名买房”的询问电话，询问者大都表示：看上一套房子想要投资，但家里已经没有名额了。

实际上，借助第三人买房，风险来自很多方面，试想一下，如果第三人突然出现交通事故，你买的这套房子就会变成他的遗产；如果第三人投资股票赔本，为了赌一把将你的房子抵押出去；也可能像上面提到的案例，第三人闹离婚，离婚时便认为这是夫妻共同财产。

律师建议：

按照我国法律规定，房产的所有权以登记为准，登记在谁的名下，就是谁的房子，和是否出钱没有关系。

你可能会问：借名买房时，如果进行约定，一旦出现问题是不是有效?

借名买房有多种情况，比如有人没有按揭还贷资质，有人因为公务员身份不便在自己名下买房，有人想要买经济适用房或限价房……但请记住，这种为了规避国家政策而进行的借名买房，即使双方有约定，在法律效力上也会打问号，无法完全保护你的利益。

当然，也有比较特殊的情况，比如有些退休的老夫妻，想在北京买房照顾女儿，银行考虑到他们已经退休，不具备还款能力，因此没有放贷。于是，老两口借助女儿的名字购买了房产，相当于女儿同意以自己的名义向银行申请按揭贷款，这种情况下建议在购买房产前，签订一份委托女儿购房的协议，并且约定房产所有权。这样，一旦女儿离婚，最起码老两口还可以通过确权诉讼主张房屋产权。

3　为“爱”送房，能不能反悔?

一年前，Tina发现老公经常很晚回家，一打听才知道，老公和新来的女职员打得火热，但又没有真凭实据。一次吵架中，老公为了表示真心，许诺将他名下的一套婚前房产送给Tina，并写了一张赠送房产的约定书。现在，夫妻俩打算离婚，法院却没有把这套房子判给女方。

律师提示：不过户“约定”等于无效

案例中的故事，带有普遍性，夫妻俩吵架时，经常会出现这样的场景：老公为了表达忠诚、验明真心，拍着胸脯说：“我跟谁谁准没有关系，你要是不相信，我把婚前名下的一套房子送给你，你总该相信我了吧!”于是，老公写下“约定书”，承诺将房子送给女方。

一个人将结婚前的个人财产赠送给对方，在不动产也就是房子的赠送方面，法律认为：只有过户才算真的有效，否则赠送人可以反悔，也就是撤销赠予。

在《婚姻法司法解释三》(征求意见稿)中有一条解释，虽然“约定书”不被法律支持，但如果双方对“约定书”做过公证，即使房子没有过户，法律也是承认的。这条解释的潜台词是说，婚姻中赠送房产非同儿戏，需要深思熟虑。夫妻吵架时，一方为了哄骗另一方，随随便便写个“约定”是非常不严肃的事情，所以无法得到法律的保护。

律师建议：

要再婚的人，有些女性为了增加安全感，要求男方再婚前把其名下的房产赠送给女方，如果仅仅是书面协议，结婚后男方反悔，你照样拿不到房产。

当然，我也遇到过比较极端的再婚案例，男方和女方再婚后没有共同房产，一次吵架中，女方要求男方将婚前的两套房产过户给自己。男方因为对再婚非常自信，所以很快就找律师签订了协议。尽管律师一再提醒男方要给自己留条后路，建议只送给女方一套房产，但男方坚决不肯，结果签了协议也过了户。一年后，女方主动要求离婚，法院将两套房子都判给了女方，男方被扫地出门。所以，在房产赠予这个问题上，不能仅凭感情冲动，还是谨慎为妙吧。

4　给子女买房，出钱如何讲技巧?

家境殷宴的Sophia，爱上了一个“穷小子”。为了让女儿幸福，Sophia的父母出资300万元，打算让他们先买房再结婚。由于Sophia工作忙没空处理，丈母娘就将钱打给了准女婿，“穷小子”毫不犹豫地在购房合同上写上了自己的名字。婚后半年两人离婚，法院认定这是男方的婚前财产，判给了男方，此时房产已经增值到600万元。

律师提示：父母赠房最好在婚前

中国父母为女儿出资买房时，大都是这样的心理：如果小两口过得幸福，还不还这笔钱都无所谓；但如果小两口过不下去，闹到要离婚的地步，肯定不能把这笔钱送给那小子。

对此，法律是这样规定的：父母是在子女结婚前出资购买房产，属于赠送行为，视为自己一方子女的婚前财产；父母若在子女结婚后出资购买房产，如果当时没有打“借条”，这笔钱视为父母优先推定为赠送给小两口的财产，离婚时配偶也要分走一半。

在上面这个案例中，Sophia的父母属于赠予行为，不仅将钱打到了女婿的账户上，同时也没有保留任何凭证，因为是婚前购买的房屋，房产证上又写着女婿的名字，离婚时Sophia只

有吃哑巴亏的份儿。

父母出钱，也要讲究技巧，应对这种情况，有两种方法：第一，父母最好在Sophia结婚前就购买房产，并办好房产证，写上女儿的名字，这属于赠送给女儿的婚前财产。第二，如果婚后购房，父母可将钱直接汇款给Sophia，同时与女儿签订一份赠予合同，声明这笔钱只赠予女儿一个人，然后去办一份公证。

律师建议：

那些经济条件不算富裕的父母，如果你借钱给子女，希望他们买房后慢慢偿还这笔钱，一定要让子女写借条，而且要夫妻共同签字。

5　离婚前转移房产，如何自救?

Wanda生完宝宝后，一直当全职太太。老公喜欢投资房产，总会兴致盎然地叫着她一起去看楼盘，选户型。不过，Wanda忙着照顾宝宝没时间跟他去，老公从此不再跟她说投资的事情。没想到三年后，老公提出离婚，竟然将他名下的房产变卖，进行了财产转移。面对法官，Wanda根本说不出老公投资房产的具置，法院也无从查起，最后只分到了部分存款。

律师提示：签购房合同一定要在场

对于有些全职太太来说，她们因为不工作没有经济来源，所以夫妻买房时就会有些“心虚”，老公也会很自然地在购房合同上签上他一个人的名字。这种做法存在很大的风险，房产证在谁名下，谁就有机会对这套房子私自处分。也就是说，不管是老公私自把房子卖了，还是抵押了，或是送给“小三”了，可能妻子都不知情，一旦夫妻关系出现破裂，老公偷偷地将房产变卖，离婚时你能分割的财产就少了很大一块。

即使婚姻处于和平时期，老公进行房产投资时，我的建议：你可以不去看楼盘、可以不选户型，但是签购房合同时，一定要在场，还要同时签上夫妻俩的名字。

律师建议：

如果夫妻发生矛盾，一方或双方准备离婚，为了防止一方配偶悄悄转移房产，可以通过三种方式应对：

篇10

与此同时，日本房地产市场已经经历长达十余年的低迷时期，与上个世纪90年代高峰时期相比，存在不小的差距。而专家分析认为，随着金融危机影响的消退，以及日本经济形势的改善，房地产市场将会逐渐走出低迷期，因此目前介入，可以实现“抄底”。

投资日本房产，与在国内投资房产还是存在许多不一样的地方，那么，如何玩转日本房产投资呢?记者对此进行了采访。

日本房产受关注

日本的房产受到了国内投资者的关注。上海的张女士听了朋友的介绍，专程到日本东京考察了一次，回来之后便决定在那里购买一套房产。张女士认为，在最近几年里，日本的房地产市场一直在低迷状态徘徊，至今还没有真正走出低谷，因此现在是介入的最佳时机。

Jchere日本株式会社上海分公司经理陈达俊告诉本刊记者，目前以长三角、珠三角以及环渤海湾地区居民对日本房产比较感兴趣。目前有意向在日本投资的客户分为两类：一类是个人客户，另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主。这两类客户对金融危机下入股境遇不佳的日本房产公司，抄底日本房产项目，都有着浓厚的兴趣。

也有日本的房产经纪公司从中发现了商机。据了解，在2009年，就有来自日本的房产经纪公司专程来到山西、浙江、上海等地举办了日本房产投资咨询活动，或者有经纪机构在国内设立常驻机构，专门为有投资意向的国内居民提供服务。

“抄底”机会显现

国内投资者为何对日本的房产感兴趣呢?专家分析认为良好的投资前景是主要原因。

据介绍，目前在日本购置不动产，除了子女留学等原因之外，有很大一部分是出于投资考虑。据了解，日本房地产市场还处于低迷时期。

虽然日本经济在2009年第二季度就开始好转了，但现在日本的房价还处于最近10年的新谷底。据日本野村不动产调查公司在2009年底发表的调查报告显示，以东京为中心的日本首都圈的公寓楼住宅10月份平均价格比去年同期下跌了8％，而东京郊外的一些住宅下降幅度更是达到了20％以上。现在，东京、大阪、名古屋等大城市的二手房售价也在持续走低，一般一套实际使用面积70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售价为3000万日元左右，约合220万元人民币，大致相当于北京2环内二手房的房价。

虽然该调查被解读为日本房价仍然处于颓势，不知何时反弹。但对于有经验的投资者来说，却可能意味着“抄底”机会来临。据了解，在2005年日本的房地产市场有过明显的回暖迹象，只是后来受到金融风暴为主因的综合因素的影响，才没能形成上升通道，而这被业内专家看作是次贷危机制造的一个底部。

日本房价的变化与低价走势息息相关。根据记者获取的一份资料显示，在1991年前后，东京都市圈房价达到最高，随后便一直处于跌势，直到2005年才出现反弹迹象。但反弹趋势在2008年遭到次贷危机的“狙击”，又反转而下(具体可见图)。

此外，从政策面来看，目前投资日本房产也可谓恰逢其时。据了解，为了应对房地产市场的长期低迷，日本政府推出了诸多刺激房地产市场的政策。在2008年补充预算中实施了史上最大规模的购房款减税措施，并在2009年补充预算中下调首付比例。虽然从目前来看，这些具体“救市”措施发挥作用有限，并未帮助日本房地产市场真正走出低谷。但只要日本的经济形势得到改善，日本房市扭转立即会成为现实。

选择房源有讲究

那么，在这种背景下，哪种物业更加具有投资价值呢?业内人士表示，投资房产无非是享受两种投资收益，其一是房价上涨之后产生的资本利得，另一种则是通过租金而产生的长期收益。考虑到目前日本房产上涨乏力，因此业内人士建议应该从租金收益方面来考虑进行投资。

那么，日本目前哪一类房产最适合投资呢?有熟知日本楼市的人士表示，位于东京的小面积轨道房性价比最高。在日本旅居多年的上海人李伟国对日本楼市可谓是知根知底，他建议投资者尽量选择总价低的小户型轨道房。

之所以要把投资地点选择在东京，李伟国表示这里面有讲究。他给记者讲了一个小故事。在10年前，他的一个日本朋友在热河以4000万日元的价格购买了一套公寓，最近朋友以1300万日元的价格将其转手。问及缘由，虽然从热河乘坐新干线只需半个多小时即可达到东京，但没人来这里租住，与其空关，还不如套现。因此他认为，在目前极为注重租金回报的时候，尽量寻找租赁市场需求较为旺盛的城市，而东京则为最佳选择。

小户型轨道房的优点集中表现在哪几个方面呢?首先是这种物业的出租率极高。李伟国告诉记者，日本的轨道交通系统非常发达，是日本最为重要的出行方式，“上班族”对轨道交通的依赖程度很高，一般情况下都会选择地铁或者有轨电车上下班，因此“上班族”们喜欢租住在轨道交通站附近。而恰恰正是这种现象，造成轨道房在租赁市场上极为抢手，一般情况下这种物业在前一个租客退出之后会立即有人接着租住。

其次是小面积轨道房的租金回报率也非常理想，甚至比市中心高档公寓还要高。据李伟国介绍，目前东京小面积轨道房的租金回报率达到8％左右，而上海同类物业租金回报率只有它的三分之一强。

李伟国向记者提供了一个正在挂牌出售的二手房，这套物业登记面积为19平方米(实用面积)，距离JR总武线东中野站只有4分钟的步行距离，售价为980万日元(约合72.4万元人民币)，目前这套房子还处于租赁期间，租金约为72000日元，租金回报率可达8.81％。

当然，由于轨道交通所经过的区域，以及经营性质的不同，日本民众对其接受程度不一，因此会影响到出租。李伟国提醒说，日本的轨道交通不同于国内，既有国营性质的，也有私营性质的，考虑到国营轨道交通规模较大，而且各条线路之间可以自由换乘，而私营轨道线路则无法做到，因此他建议尽量选择国营轨道交通站点周边的物业。而对于轨道交通线路来说，也尽量选择主要交通干线如JR山手线、JR中央本线、JR总武线等主要交通干线。他特别提到了JR山手线，这条相当于上海轨道交通4号线的环线连接广新宿、原宿、代代木、涩谷、品川、上野、池袋等主要大型枢纽站，换乘极为便捷；

同时还经过诸如新宿、涩谷等著名的商业中心，是东京最为繁忙的一条交通线路。

此外，物业距离轨道交通车站距离的远近，以及所拥有车站数量的多寡，也会在一定程度上决定其价值的大小。一般来说，距离轨道交通车站越近，附近车站越多或者经过的线路越多，物业价格越贵。但对于投资者来说，性价比最高的物业还是距离车站在8分钟左右，周边分布有2～3座车站，“这种房子售价比较合理，而且也极为容易出租。”李伟国说。

如一套距离JR山手线池袋站徒步13分钟、东武东上线北池袋站徒步7分钟的房子，总价约980万日元，月租金达到82000元，租金回报率达到11.05％，与前一个案例比较而占，虽然其距离车站更远一些，投资回报率更高，更适合投资。

对于房间类型的选择也有讲究，李伟国认为尽可能选择洋室。根据室内装修方式的不同，在日本房问有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板则是木质，软胶地板或是地毯。如果从出租角度来看，洋室更易于出租。

管理工作需处理得当

据了解，在境外投资房产，最大的难点在于管理。比如出租、维修、租金收取、各种税费的支付等具体工作，都必须处理得当，否则投资无从淡起。

李伟国表示，投资管理工作可以全部委托给专业的经纪服务机构，投资者只需支付一定数额的服务费用，经纪服务机构便可代替投资者完成所有工作。一般说来，当一个日本房东并不麻烦，因为所有的房产都经过装修，一般不需房东自己操心装修问题；此外，除了淋浴器、空调等固定设施之外，日本的租客通常会自己配置电视、电话、洗衣机、冰箱、微波炉等家电，根本无需房东耗费过多的精力。

据陈达俊介绍说，日本的房产中介服务机构服务质量非常高，他们能够为房东提供非常完善的服务，包括出租房产、代缴各项税费、代收房租等等，投资者完全可以将房产委托给他们来管理。而投资者只需将账户提供给服务机构，就可以按时收到租金。

在日本投资房产，会涉及到哪些税费呢?李伟国介绍说，首次购买时主要会涉及到中介费、消费税、登记费用、固定资产税精算金、管理费精算金等。中介费按照物业总价的多少收取，标准在3.15％～5.25％不等，而其他费用则根据具体情况来收入。如购买一套总价约1000万日元的公寓，所有税费加起来约60万日元，占总价的6％左右。

此外，在养房过程中还会涉及到一些费用，如管理费和修缮积立金(相对于维修基金)以及固定资产税，前两项费用按月收取，这两项费用并无统一的收取标准，视具体情况而定。固定资产税每隔一段时间会发生变化。由政府公布具体的收取金额。不过一般情况下，对于一套年租金收益可达100万日元的公寓来说，这三两项费用约20万日元，约占租金收入的20％。

投资风险要当心

在日本投资房产，也需要注意风险。诸如房价下跌的风险、对风俗以及购房习惯缺乏必要了解等问题，以及汇率的波动，特别是房产政策的变化甚至国际关系的变化等，都会对房产投资形成影响。

投资者一定要对近期的汇率波动有所了解，如果预期人民币升值，则可等待一段时日再说。因为随着人民币的升值，在海外投资的资产以人民币结算的话，价值会缩水从而导致变相贬值，这其实是不太划算的。