工业园区土地规划模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇工业园区土地规划，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

二、我区工业园区建设面临的问题和困难

应当说，我区工业园区在吸引外资、促进地方经济发展、扩大城乡就业、加快城市化进程等方面，确实发挥了重要作用，但按照科学发展观的要求，仍存在一些问题，需要在发展中加以规范和解决。

1、园区规划定位方面。罗亭工业园缺少一整套高标准园区总体规划和控制性详细规划。以园区道路建设为例，园区内三条纵路都是断头路，没有形成循环路网，由于缺少完善的路网建设规划，园区道路往往随着项目的落户而规划建设，导致部分路网地块标高不一，条块分割严重，同时，由于园区市场竞争力不强的原因，存在搞什么样算什么样，来什么项目要什么项目情况，导致现有产业分布相对分散，彼此关联度小，集聚程度低，难以形成有效的产业链。

2、园区基础设施方面。虽然我区在近几年投入了大量资金用于园区项目建设，但鉴于区财力有限，园区现有的基础设施条件还有待进一步加强。例如，园区现有的3.5万伏供电量在一定程度上影响了项目进入和投产企业的正常生产运营。银行、餐饮、住宿、娱乐等三产配套服务发展略显滞后。

3、园区用地方面。现在全市各县、区用地指标都非常紧张，我区每年的新增建设用地指标仅有300亩，用于园区项目建设的指标更为有限。随着园区建设的加快，用地矛盾日益凸显，土地供需矛盾已成为限制园区发展的重要瓶颈。目前，园区江中保健品项目、东升塑编项目及园区污水处理厂等多个项目因用地指标的限制影响了开工建设，预计，明年园区用地指标缺口还将更大。

4、金融支持方面。区县级商业银行由于授权授信和地方金融生态环境的影响，园区内新办企业很难得到商业银行的信贷资金支持，企业所需的投资主要来源于企业自筹资金和创办单位的投资，企业资金链比较紧张。

5、招商引资方面。由于园区户口原因，难以争取省、市的政策支持，同时园区土地出让基准价高于周边，这些因素加大了园区招商引资的工作难度。

三、发展壮大我区工业园区的对策和建议

1、进一步完善园区发展规划。在园区规划建设过程中，必须按产业链布局规律，结合湾里区经济发展水平，以形成有一定梯度的工业经济区域为目标进行统一规划。在园区发展规划工作中，要根据规划先导，分步实施，发挥优势，提升竞争力的原则，围绕集聚化、规模化、特色化、城市化的园区建设目标，统筹规划、科学论证、合理调整工业园区产业布局。在园区建设规模上，要一次规划，留足余地，分步实施，总体上要能满足发展需要，确保园区建设有足够的发展空间，充分体现园区发展规划的超前性、严肃性。

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（一）聚焦茶叶产业，夯实发展基础。全镇紧紧抓住园区位于新店优势，达成同农业合作招商相关事项，多次同茶厂等茶企深入交流，宣传园区优势条件，鼓励率先入园。

（二）聚焦农副产品加工，丰富产业业态。经过多轮谈判，食品有限责任公司同区政府签订了亿元投资协议落户***，目前我镇已开展土地规划调整和项目征地前期工作，预计今年年底完成土地供应。截至10月，我镇已完成固定资产投资3530万元，招商引资到位资金4000余万元。

（三）聚焦茶旅融合，助力绿色发展。主动对接区级相关部门，完成土地规划调整，力争年内推动建设。房地产开发有限公司、投资有限公司等多次就旅游资源打造、民宿酒店建设等来新考察。

（四）聚焦工业经济，推动工业振兴。多次前往宣传推介工业园区，先后邀请科技有限公司、新材料科技有限公司来名考察调研，企业对工业园区交通优势、政策优惠、要素保障等十分满意，投资意愿较为强烈。

（五）聚焦基层治理，学习先进理念。通过新材料科技有限公司介绍，邀请上海市考察工业园区，并就基层治理工作先进经验进行了座谈交流。

二、主要工作举措

一是党政主要领导带头，全体镇干部广泛参与。始终把推进工作作为经济发展首要抓手，多次带队前往等地开展招商引资、友好合作等。在全体镇干部中营造了“人人都是招商主体”良好氛围，通过亲属、朋友、同事等多种关系，介绍多个企业来新调研。

二是提前谋划，为招引企业落地筑牢基础。通过提前对接村镇设计院及区自规局顺利完成了场镇规划和土地规划的调整，为食品公司、二期推进夯实了基础。

三是精细服务，为招引企业解决后顾之忧。由班子成员牵头，组建专班开展精细化服务，帮助企业在行政审批、用工保障、税收减免、要素保障等方面沟通协调，减少企业办事难度，解决后顾之忧。

三、存在问题和困难

一是招商引资工作实效不够凸显。对招商引资优惠政策掌握不够全面，同大部分企业对接交流不深，不能做到精和专。

二是同签订友好合作协议的镇（街道）交流不够、成果较少。工作开展导向主要以签订友好合作协议，完成东进融入任务为主，对进一步完善协议内容，互惠互利，取得成果的动力不够，缺少对接交流主动性和务实性。

三是外出交流偏少。很少主动走出去，考察企业生产经营状况，同经济发达地区镇（街道）交流工作经验次数少，成果小。

四、下一步工作打算

一是持续高位推动工作。继续坚持班子带头，全体干部参与的东进融入工作模式，高标准推动东进融入工作开展，增加外出工作频次，推动东进融入工作取得实效。

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转型的矛盾和障碍

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一、工业经济发展现状

20__年，全镇共有工业企业814家，随着__工业园区的整合、__*镇城市化进程的加快，__*镇工业企业逐年减少，发展空间越来越小，面临着既无平台又无空间的事实。至20__年底，全镇只剩下工业企业509家，其中只有20家规模企业，其余的都是一些正处于发展期的中小企业。07年预计工业销售产值12.62亿元，其中规上企业销售产值约4.35亿元，占全镇工业销售产值的34.5%。由于没有工业功能区这一发展平台，近几年，我镇没有引进一家上规模、上档次的工业企业，镇工业经济的发展受到了严重的制约。

二、发展工业功能区面临的困难

1、可供开发土地资源短缺，选点困难。随着县经济开发区__区块、__区块和__半岛区块的全面开发，__区块的规划调整以及城市化进程的加快，旅游度假区块范围的扩大，我镇现已没有适合连片300亩以上可供开发的土地资源，仅有几个连片在100亩左右的区块，因区块内基本农田太多或地势太高也很难开发。

2、区块面积偏小，配套成本偏高。我镇城区周边和县开发区周边已少有连片在100亩以上的土地资源，而__、__、__等虽有部分面积50—100亩的区块，但单个区块“六通一平”的配套费用平摊到亩均开发成本很高，镇财政难以承受过高的资金补贴。

三、发展工业功能区的对策

1、给于政策倾斜。根据我镇实际，现已没有适合连片300亩以上开发的土地，建议我镇工业功能区的开发面积在50-100亩左右就能享受县政府关于乡镇工业功能区建设的开发和奖励政策，降低开发成本；另外，由于我镇是城关镇，一般工业项目的引进开发制约因素较多，围绕“做专、做特、做精、做优”的要求，我镇的工业功能区建设的主攻方向是引进低成本、高附加值的高新技术企业、创意研发企业和总部经济，创立创意研发基地和总部、会所经济产业园。因此，建议对引进创意研发企业入园给与享受工业用地政策，从而进一步拓宽引进渠道，加快企业集聚。其三，对__*城区企业因城市建设或发展需要搬迁至城郊或县工业园区边缘地块的，在用地规划和配套政策方面给与倾斜和支持。

2、联合启动丰家山工业功能区块。__*工业区块是我镇在园区整合后选定的一个工业功能区，并对其进行了测量和初步规划设计，后因县工业园区规划的再次调整，__*区块被调整到县经济园区规划范围内没有启动，因此建议，由__*镇和县经济开发区联合启动__*工业功能区的开发建设，并划出200-300亩作为__*镇的工业功能区。这样既解决了__*镇短期的发展空间问题，又不影响开发区的整体规划和建设，达到双赢的目的。另外，对于__工业园区周边的几个零散地块，建议由县经济开发区统一扩规配套，__*镇参与合作开发。

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没有科学合理的发展定位和发展思路，各项工作就会走弯路，就会影响发展的速度和质量。在目标定位上，市委、市政府审时度势、冷静分析，科学确定了建设湖北工业强市和滨江宜居城市，倾力打造长江经济带强劲增长极的工作目标。2012年，力争全市生产总值达到170亿元以上，年均增长15%以上。在产业定位上，不断培育壮大粮食、油脂、棉花、果蔬、水产品五大农产品加工业，扩大深加工能力，奋力创建农产品加工百亿元县市。加快发展食品酿造、化工、纺织、机械电子四大支柱产业，不断提升档次，延伸产业链条，推动集群发展，努力打造全省一流的酿酒工业基地、全省最大的果蔬食品加工基地、全省最大的煤化工基地和全国最大的卫材生产出口基地。

二、创新体制机制，着力解决发展瓶颈问题

随着经济社会的发展，资金缺乏、用地紧张逐渐成为制约县域经济发展的瓶颈。近几年，我市坚持用市场的办法、改革的办法，推进体制机制创新，着力解决瓶颈制约，促进了经济快速发展。为解决融资难题，全市深入开展创建全省最佳金融信用县市活动，不断优化金融生态环境，促进银企、银政合作。近两年，金融机构累计为我市企业发放贷款38.5亿元。成立并启动金源投资开发公司和金桥信用担保公司，通过开发性金融为中小企业筹资4.8亿元。我们努力激活民间资本，不断完善鼓励投资的优惠政策，推动全民创业，民营企业和个体工商户注册资金达到34.6亿元，民营经济占生产总值的比重达到90%以上。为解决用地难题，切实加强土地规划管理，推进土地集中集约利用，我们鼓励企业增资扩股，提高单位面积用地投资强度。华润啤酒通过技改扩规、建设多层厂房，产能由3万吨扩大到30万吨，没有新增一寸土地。切实加强土地整理，通过“迁村腾地”，新增建设用地6000多亩，同时盘活存量土地2000多亩，保障了项目建设用地需求。目前，我市正抓紧做好土地利用总体规划调整，为园区建设和沿江开发拓展空间。

三、加强园区建设，着力解决发展平台问题

工业园区是资源集约节约利用的载体，推动工业向园区聚集，变分散经营为集约发展，是科学发展的内在要求。我们把园区作为拉动工业发展和项目集聚的平台，抢抓长江经济带开放开发的重大机遇，投入6亿元加强工业园区建设，吸引更多优势产业、优良企业、优质项目向园区扎堆。目前，我市已形成以枝江经济开发区为核心，以安福寺食品加工园、姚家港化工园、白洋装备工业园、江口民营工业园为支撑的沿江工业布局。要努力将枝江经济开发区建成高科技、高附加值的新型工业区，将安福寺食品加工园打造成湖北重要的果蔬食品加工基地和乡村示范工业园区。我们将以超常规的速度推进姚家港化工园基础设施建设，使之成为乃至全省重要的化工基地，争取3年内园区产值突破100亿元。进一步加快白洋装备工业园发展，使之成为国内外装备制造企业转移的承接地和周边大中城市装备制造企业的配套园区。

四、增加建设投入，着力解决城乡面貌问题

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（一）城区工业实现了跨越式发展

__城区发端于1984年开始的江北机场兴建和龙溪开发。1985年时，两路城区仅0.53平方公里，龙溪尚属院坝乡。当时两路只有为数不多的几家国有食品、机械、印刷工业企业。随着龙溪和两路开发建设的强力推进，通过20多年努力，__城区面积已达48.6平方公里。与此同时，工业化随之强势跟进，到20__年底，规模以上工业企业195户，形成了汽摩、电线电缆等重点产业，拥有了长安汽车、泰山电缆等知名企业，为近几年__稳居全市工业十强区县之首提供了坚实支撑。

（二）城区工业实现了向园区集中

处于后发状态的__城区工业，在城市化进程中，一开始就注意了工业企业向园区集中，防止工业散乱布局、遍地开花的现象发生。在龙溪开发初期，就在黄泥塝布局了乡镇企业发展片区。1997年区委又提出建设大工业园区。随即在回兴设立了科技产业开发园区，并成功地引进了长安福特等一大批大、中、小型工业企业，同时在农业园区发展以食品加工为主的工业企业。1999年区委决定在双龙湖辖区内的观音岩地区设立民营经济开发区，引进和培育中小工业企业发展。20__年，区委抓住北部新区成立的机会，决定在双凤桥街道溜马石地区设立科技产业开发区b区，后更名为__空港工业园区。空港工业园区近几年强势发展，在全市30个特色工业园中高居第2名。在20__年园区整顿中，撤销了民营经济开发区，组建了两路工业园区。两路工业园区挥师东向，引进了金山科技、娃哈哈集团等品牌企业和台商工业园，正由回兴地区向石坪地区强势推进。到20__年底，各大园区规模企业达到195户，实现产值和利税分别占区属板块企业的比重为80.1%、82.7%。

（三）城区工业形成了优势产业

以__空港工业园区、两路工业园区、现代农业园区为主战场，逐渐形成了以汽摩产业为主的交通运输设备制造业、电线电缆、医药化工、食品加工、纺织服装、模具研制、电子信息等支柱产业和优势产业。到20__底，区域30户重点企业占区域工业总量的76.8%。七大支柱产业实现产值占全区规模以上工业企业比重的91.6%。

二、城区工业经济管理状况

（一）管理机构由多头到集中

适应城区工业迅猛发展的需要，城区工业经济管理也实现了与时俱进。

1951年时，工业企业由县政府财政经济委员会统一管理。以后，随着国营工业、城镇集体工业、商办工业、校办工业、乡镇企业等等的逐步兴起，工业经济管理进入了“多头”管理时期。县属国营工业的管理机构，经历了县工业公司、县工业局、县煤炭局、县冶金局、县机械局、县轻工化学工业局，再到县工业局等多轮撤并，到20__年，工业局再次撤销，其职能划入区经委。城镇集体工业的管理机构，也经历了建国初期县供销社、县粮食局、县花纱公司、县商业局、县手工业联合社的管理，1958年集体工业企业全部过渡为全民企业，遂按产品归口转县机电、轻化工、煤炭、交通、商业、农业等局管理。1961年成立县手工业管理局，恢复“过渡企业”集体性质。后手工业管理局更名为县二轻局，在1997年并入区工业局。商办工业、食品工业、校办工业、民政福利工业等，在深化改革中企业与主管部门脱钩，从宏观管理层面归区经委统一管理。乡镇工业诞生后，其管理机构经历了县乡村企业局、县乡镇企业管理局、乡镇企业委员会、区乡镇企业管理局到区中小企业管理局的名称变化，其职能也由过去主要发展乡镇、村集体为主转变为大力发展个体、私营和混合所有制工业，对非公有制经济和中小企业进行规划、指导、协调、监督和服务。目前，区经委按照政企分开，不直接干预企业生产经营，打破所有制和隶属关系界限的要求，全面履行城区工业经济管理和服务职能。

（二）管理方式由直接到间接

1、规划引导。园区是城区工业经济的主要载体。按照发挥企业集聚效应，引导企业向园区集中的要求，结合园区已有产业布局,确立了产业定位和发展目标。空港工业园区主要承接现代制造业中的汽摩、机电、应用电子三大产业项目。两路工业园区主要承接现代制造业中的纺织服装、专用设备、信息家电、电子元器件等产品和工业品专业市场项目，打造__市的家电信息、纺织服装、电子元器件三大研发生产基地。现代农业园区以__食品工业城为核心，主要布局食品产业、生物医药产业，策划包装生物医

药工业城，着重发展现代制造业中的农产品加工业，乳品、方便食品、调味品、饮料品、营养保健食品等食品制造业和生物医药制造业。2、政策引导。20__年，区委、区政府转发了市委、市政府《关于进一步加快民营经济发展的决定》。20__年，出台了推进特色工业园又好又快发展的“1＋3”文件和《加快全区都市工业园（楼宇）建设的意见》，明确规定了民营企业享受的各项优惠政策，入驻特色工业园和都市工业园的企业享受的优惠政策，以及从体制机制、规划政策、审批服务等方面对园区建设的支持。此外，20__年以来，还出台了对工业企业扶优扶强、鼓励争创名牌产品等政策。在资金支持上，出台了《__市__区工业发展专项资金管理暂行办法》，仅20__年市区财政就拨付1420万元，支持27户企业29个项目发展。成立中小企业信用担保中心，为中小工业企业发展提供贷款帮助，累计为__电池总厂、双庆机电有限公司等企业担保贷款2亿多元。

3、协调服务。各园区对入驻企业、在建设项目行政审批实行代办服务。区经委在供气指标、电力设施建设等方面加大了协调力度，为企业提供能源保障。区中小企业局积极组织电煤调运。为了鼓励企业发展壮大，区级相关部门积极向市经委、市财政局争取节能降耗专项资金、新型工业化专项资金、技术改造资金。20__年，全区安排技改资金3户企业223万元，奖励10强企业共55万元，奖励名牌产品9户共95万元。

三、城区工业发展的主要制约因素

/！/（一）规划滞后

虽然我区工业发展“十一五”规划已经于20__年9月出台，但是，城区工业发展中长期规划尚未出台，城市建设总规、土地利用总规调整滞后。建立工业园区前，我区是农业大区，工业化水平极低，根本没有工业发展规划。园区建成初期，城区工业发展中长期规划也只是一个概念，是模糊的，各园区招商引资没有目标，见商就引、见企就招的现象较为严重，产业全而小、散而乱。在这种状况下，城市建设总体规划、土地利用总体规划总是被动地跟着产业走，随产业调整而不断修改，却还是显得滞后。当前园区产业布局的“后遗症”就足以证明规划缺失的不良后果，如两路工业园区主要是集聚现代制造业等工业，而娃哈哈集团落户于此；又如__山峰凸轮有限公司、海联化工等企业刚在园区起步发展就面临搬迁，给企业、政府都带来不利影响。

（二）体制欠顺

我区现行工业管理职能比较分散，不同领域的工业行业管理职能和工业运行调节职能分散在不同部门，就全区中小企业、非公有制企业涉及的管理部门达10余家。这种管理体制存在以下弊端：一是与市级部门设置不相对应，不利于工作衔接协调，如中小企业局工作上就受到市经济运行局、市经委、市能源局等部门的指导。二是不同部门分散管理，不利于制定工业总体规划，有时区发改委、区经委、区中小企业局三家的规划目标、产业定位都不一致，各行其是。三是多头管理，造成行政成本提高和资源浪费，特别是企业要面对多个“婆婆”，一套报表就要报送多家部门，不利于对企业的统一管理和服务。

（三）用地瓶颈

由于__城市建设总体规划和土地利用总体规划迟迟不予调整，加之当前国家宏观政策调控等原因，各园区基本无工业用地可供。而现有相当部分企业要进行扩能和技术改造，都急需土地。江北化肥、驰骋、玮兰、天友、恒通、光大等企业都急需征地扩建。元创集团的冲压件生产线，预计投资3亿元，征地150亩，但由于土地问题已到南京市进行了投资。没有土地，新招进来的企业无法落地，现有企业无法扩容，土地问题已经成为招商引资和企业发展壮大的一道难题。

（四）基础设施不配套

基础设施配套建设是工业经济发展最重要的硬环境。基础设施建设是否配套，是企业能否入驻必须考虑的先决条件。作为城区工业经济发展主战场的园区，一是基础设施没有跟上企业发展的进度，在一定程度上影响了企业建设和投产。二是与邻近区相比，这方面差距十分明显。其中最突出的是企业用电问题。两路工业园区、农业园区需要建设110千伏变电站和开闭所才能满足企业的用电需求，但迟迟未得到解决。另外，骨架道路建设、土地平整等都存在滞后现象。截止20__年底，各园区由于基础设施建设不配套等原因，不具备动工条件的项目22个，其中两路工业园区16个，农业园区6个。

（五）软环境不优

一是建设项目行政审批时间长、手续多，少数部门仍然是“门难进、脸难看、事难办”。二是政策吸引力不够。对企业技术改造、技术创新的扶持配套政策不完善。随着中小企业信用担保中心资金的减少，政府为中小企业发展提供的融资平台将逐渐消失。三是招商后续服务不够。重招商轻服务，重招外地新商轻本地企业发展，由此导致一边新招商，一边流失好企业大项目。

四、加强城区工业经济管理的建议

（一）规划先行，实现合理布局

区委、区政府要尽快研究出台__区城区工业发展中长期规划，站在中国西部的高度定位和规划__城区工业。进一步完善园区各自产业功能分区规划和重点产业发展规划，切实制定各园区、各街道的产业导向目录和项目准入条件。在制定规划中，要努力提高制定规划的科学性、适度超前性和可操作性，保持规划严肃性，用科学的规划引导城区工业进行调整和提升，逐步实现产业的合理布局和产业的不断升级。产业布局要依托现有产业基础与资源条件，以“错位布局、差异发展、优化配置”为导向，坚持特色产业布局聚集、配套产业功能互补、生态环境和谐，在有限的地理空间内实现容量与效益最大化，原则限制非布局产业及其配套产业在区域内发展，尽快构建产业集聚化和功能互补化的格局。

（二）理顺体制，加强科学管理

国务院已经整合管理资源，实行“大部门制”。在市、区即将进行的新一轮体制改革中，要认真调查研究，涉及工业管理的区级部门设置应按照“大部门制”的要求和城乡统筹发展的原则，尽可能与市级部门对应，该撤并的坚决撤并，职能该调整的坚决调整，如区经委和区中小企业局就存在职能的重复和交叉。总之，工业管理部门的设置要利于制定统一的产业规划、规范项目的审查立项、加大能源建设和调配力度，更好地为企业服务。但是，也有一些特殊工业行业的管理只能按照行业归口管理。如民政局管理的福利企业，涉及使用残疾人人数比例认定为福利企业，仍由区民政局管理；烟花爆竹等三类高危行业，安全至关重要，仍由区安监局管理。

（三）完善“两规”，破解用地难题

用地难源于“两规”调整和审批滞后。__市城乡建设总体规划已获国务院批准，土地利用总体规划正在按照城乡建设总体规划编制完善待批。土地供应虽然是一个偏紧的趋势，但一旦“两规”获批，用地形式即可灵活，违法用地便不易发生。因此，我区要积极协调调整并报批城市建设总体规划和土地利用总体规划，科学编制和报批分区规划和主体功能区发展规划，为依法用地扫清法律障碍。要对全区建设用地情况进行系统清理，准确掌握土地规划和使用情况，合理科学布局城区工业，充分利用产业投资准入政策，促进土地集约节约利用。要积极向上争取更多的建设用地指标，探索盘活闲置国有土地和有效利用集体建设用地的办法，为产业发展创造更大的空间。

（四）加大投入，增添发展活力

坚持招商引资与创业再创业双轮驱动，千方百计“引进外资、利用内资、激活民资、争取国资、上市融资”，形成内源与外源相互促进、优势互补的产业投入增长机制。加大财政对工业企业扶优扶强力度，用足用活用于工

业发展的科技专项资金，进一步发挥财政资金对产业投入的导向作用，鼓励企业加大以科技进步和内涵发展为主的技术改造和产业升级。加强政府、企业与金融部门合作，积极争取金融信贷支持。继续发挥融资担保中心的作用，积极为企业发展提供帮助。（五）优化政策，加强政策支撑

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作为一种新型的投资额较大的综合性项目，工业园区的建设需要从成本、效率、融资、环保等诸多方面，来关注经济效益与社会效益的综合状况。因此，在工业园区项目进入到正式建设之前，就需要对工业园区建设项目的可行性做出科学的论证，从而确保工业园区建设项目投资的风险在一个可以控制的范围之内。但目前在我国工业园区建设项目过程中，对可行性评估的科学性和系统性还不够，需要提升其科学性和系统性[1]。基于此，本文在对我国工业园区建设项目可行性评估一般过程的基础上，以招商局光明科技园建设项目为例，对工业园区建设项目的可行性评估过程进行深入的分析，从而为提升我国工业园区建设项目可行性评估的科学性提供指导。

1 工业园区建设项目可行性评估的含义与作用

1.1 工业园区建设项目可行性评估的含义

工业园区建设项目的可行性评估，是基于一定的评估方法和评估流程，从工业园区建设项目的主要构成、项目建设的基础设施条件、项目发展的市场需求状况、项目建设的规模与投入产出比、项目建设的工艺路线与设备选型、项目建设的生产安排与劳动定岗、项目建设的环保条件、项目建设的风险、项目建设的资金来源与配套措施以及项目未来发展的盈利能力等方面，来对工业园区建设项目的技术、生产、管理、市场等各个层面，进行可行性的论证，并从财务的层面来对工业园区建成后的经济效益、社会效益等进行分析和预测，从而为该工业园区是否值得进行投资建设提供科学的决策依据的系统分析方法与过程。

从工业园区建设项目可行性评估的含义中可以看出，作为拟建工业园区建设项目正式建设前期筹备工作的重要组成部分，工业园区建设项目可行性评估对控制工业园区建设项目建设与投资的风险具有重要的保障作用。同时，在工业园区建设项目可行性评估中，通过对不同的工业园区建设方案、投资规模、技术条件等方案的比较论证，选择出一个最具有发展潜力、投资效益最优化的投资方案，也起到了重要的专业论证作用。因此，工业园区建设项目可行性评估是工业园区建设项目投资决策科学化、专业化的重要技术支撑。除此之外，由于工业园区建设项目可行性评估是发生在工业园区建设项目正式投产建设之前，因此工业园区建设项目可行性评估是一种事前的分析与预测工作，而不是事后的项目评价。

1.2 工业园区建设项目可行性评估的作用

基于工业园区建设项目可行性评估的含义可以看出，工业园区建设项目可行性评估，对确保工业园区建设项目投资效益和风险防范，具有重要的保障作用。具体而言，工业园区建设项目可行性评估的重要作用，主要体现为如下方面：

首先，工业园区建设项目可行性评估是工业园区建设项目投资决策的重要依据。由于工业园区建设项目的投资规模都很巨大，而且其建成后涉及到众多的利益主体与单位。由此，工业园区建设项目的投资决策是否科学，就成为工业园区建设项目建设能够实现预定目标和效益的重要保障[2]。因此，建立在以详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算、评价体系基础上的可行性评估，就能够从多方面为工业园区建设项目的投资决策提供依据，从而确保工业园区建设项目的投资决策建立在科学的数据分析基础之上。

其次，工业园区建设项目可行性评估是工业园区建设项目筹集建设资金的依据。工业园区建设项目可行性评估通过对工业园区建设项目现金流量、成本效益、获利能力、还款能力等方面的分析、评估和预测，得出工业园区建设项目的财务能力和未来发展的财务状况，从而为工业园区建设项目在筹集资金过程中能否获得商业银行、风险资本以及相关的投资方的认可提供了重要的财务数据，成为工业园区建设项目获得投资合作方在资金支持决策上的重要依据。

再次，工业园区建设项目可行性评估是工业园区建设项目建设方与工业园区建设项目建设中的相关部门签订建设合同，从而确保建设工期顺利完成的重要保障。在工业园区建设项目建设过程中，不可避免地要与建筑材料供应商、电力部门、水利部门、热供应单位、电信通讯部门以及交通部门等各种职能部门和利益相关方进行合作[3]，而工业园区建设项目可行性评估报告就成为工业园区建设项目方与这些合作单位签订合作协议的重要参考依据。

2 工业园区建设项目可行性评估的主要内容与方法

在工业园区建设项目的可行性评估的内容上，尽管不同的工业园区建设项目，其可行性评估的内容有所侧重，但总体而言，工业园区建设项目的可行性评估在内容上都具有一定的相似性。其评估的要素主要包括工业园区建设项目的主要构成、项目建设的基础设施条件、项目发展的市场需求状况、项目建设的规模与投入产出比、项目建设的工艺路线与设备选型、项目建设的生产安排与劳动定岗、项目建设的环保条件、项目建设的风险、项目建设的资金来源与配套措施以及项目未来发展的盈利能力等方面。其中，工业园区建设项目的市场分析、技术分析、财务分析、经济分析等一系列研究，是工业园区建设项目可行性评估的核心构成要素。本文如下主要对这些核心构成要素的评估内容和方法进行分析。

2.1 工业园区建设项目的技术先进性评估

在工业园区建设项目可行性评估的技术评估方面，主要包括如下内容：工业园区建设项目的生产条件是否符合要求；工业园区建设项目所选用的技术装备与工艺水平的先进程度如何；工业园区建设项目的产品结构与布局是否合理；工业园区建设项目的设计方案与工艺流程是否先进；工业园区建设项目的规模大小与市场容量是否成立等。在工业园区建设项目的评估中，对上述工业园区建设项目的技术先进性进行评估，是工业园区建设项目财务分析和经济评估的前提和基础。只有在工业园区建设项目的技术先进性进行评估的基础上，才能对工业园区建设项目的财务分析和经济效益进行评估。在评估方法上，工业园区建设项目技术评估的方法主要包括比对法和分析对比法。比对法指的是通过对工业园区建设项目各种技术的优缺点进行对比，从而选择合适的工业园区建设项目的技术方案，该法注重的是对工业园区建设项目的各种技术方案进行细节比对[4]。

2.2 工业园区建设项目的市场容量评估

在工业园区建设项目可行性评估中，市场评估至关重要。因为工业园区建设项目市场需求与发展的状况，直接决定了工业园区建设项目的投资效益，其结果也直接决定了工业园区建设项目的最终取舍。工业园区建设项目市场容量评估的内容主要包括：第一，对工业园区建设项目的市场环境进行评估，包括对工业园区建设项目的宏观市场环境（政治、经济、文化、技术）和微观市场环境（工业园区自身、工业园区建设投资方）的发展趋势和对工业园区建设项目的影响进行分析、预测，从中明确出工业园区建设项目投资发展的优势、劣势、机会和威胁，从而作为后续决策的依据[5]；第二，对工业园区建设项目发展的市场需求、市场容量、市场竞争状况进行评估，从中对工业园区建设项目未来的市场发展状况做出预测和判断，从中明确工业园区项目建设发展在市场上的可行性。工业园区建设项目市场容量评估的的方法主要包括：对工业园区建设项目外部市场环境评估的PEST（政治、经济、文化、技术）评价方法、工业园区建设项目发展的SWOT（优势、劣势、机会、威胁）评价方法、工业园区建设项目市场预测的定量统计分析方法、工业园区建设项目市场竞争状况的五力（供应商、企业自身、竞争者、消费者、替代品）分析模型等。

2.3 工业园区建设项目的财务预算评估

工业园区建设项目的财务预算评估又被称为工业园区建设项目的微观经济效益分析，是在完成市场前景预测、厂址选定、工艺技术方案选取等研究的基础上对工业园区项目建设的投资收益进行调查研究、计算及论证。工业园区建设项目的财务效益评估的内容主要包括：工业园区建设项目的原材料成本核算；工业园区建设项目的劳动力成本核算；工业园区建设项目管理费用的核算；工业园区建设项目建成为未来5年的现金流量、项目盈利能力以及投资回报率等等各种经济分析因素。工业园区建设项目的财务效益评估的结果将为工业园区建设项目的最终决策提供比较，优选出最佳方案，从而得出与之相关的成本、收益及盈利水平预算，以便于工业园区建设项目的最终投资决策。

2.4 工业园区建设项目的经济效益评估

经济分析主要指的是对国民经济进行宏观经济效益分析。工业园区建设项目的经济评估是工业园区建设项目可行性研究的中心环节和投资决策的关键依据之一，其目的在于最大限度地规避各种经济风险，提高效益水平[6]。投资工业园区建设项目的经济评估可以分为财务状况评价和国民经济现状评价。财务状况评价就是依据我国目前所推行的财政税务制度和物价体系从投资工业园区建设项目的财务角度分析、计算财务收益状况和费用大小，编制具体的财务分析表、拟定计算评价的各项指标。投资工业园区建设项目的国民经济评估是依照资源合理配置的原则，从国家整体方面考察投资建设工业园区建设项目的经济效益和各种费用，用货物影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等常用经济参数，具体分析计算投资建设工业园区建设项目对国民经济的净贡献大小，评价投资建设工业园区建设项目的经济合理程度。

3 对招商局光明科技园建设项目的可行性评估

3.1 项目背景与构成

招商局光明科技园建设项目位于深圳市光明新城观光路以南、光侨路以西，与广深港客运专线光明站毗邻。招商局光明科技园建设项目的产业初步定位于以电子信息、光机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业和高端服务业，打造国际性、门户式的“光明国际企业新城”，服务于世界五百强科技型企业、大型知名企业、高成长型企业等目标客户。总体功能包括高端研发、高端制造、高端商务办公、生活配套及商业配套等，总体的发展目标是成为与光明中心城融为一体的综合性、多元化企业新城。

招商局光明科技园建设项目包括三个地块，AB地块将在前三期工程中完成，C地块在第四期完成，AB地块的占地面积为142，560.46平米，总建筑面积为390，597平米；C地块占地65，132.09，建筑面积为72，126.43平米（根据项目委托方委托，C地块建筑面积为136，603.00平米。其中可以获得经济收益的物业类型主要包括：商业办公楼、独栋研发楼、研发生产厂房、高档商务、高级宿舍及员工宿舍六种。

3.2 项目市场需求分析

根据深圳统计局的数据，2007年深圳的工业总产值约为13，832亿元，增长率约为17.7％。根据《深圳市工业发展“十一五”规划》，深圳市工业发展目标是确保2010年工业增加值达到4，580亿元，年均增长率在13%以上。根据上述增长比例，设定未来3年内（截至2010年）深圳工业总产值增长比例为15％（取中间值），其生产总值将达到21，037亿元。根据《深圳市工业布局研究与规划》的数据，深圳市工业用地整体规划面积约为24，100万平方米。则推测2010年深圳工业土地单位产值约为：未来工业总产值21，037亿元/工业土地规划面积24，100万＝8，700元/M2。未来3年内工业总产值增加额为：21，037亿元－13，832亿元＝7，204亿元。可以推算出全市未来3年增加的工业土地面积约为：工业总产值增加额7，204亿元/8，700元/M2＝8，300万M2。光明高新区规划面积在深圳市工业用地规划总面积中的比重约为8.4%，则未来3年内光明高新区需求的增加量约为：8，300万平方米×8.4％＝690万平方米。

3.3 项目目标消费群体与辐射区域

在目标消费群体方面，招商局光明科技园建设项目的目标消费群体包括三类：一是招商局光明科技园建设项目园区内的消费群体：招商局光明科技园建设项目建成后，将会分批吸引企业入驻园区，由于光明高新区目前的商业配套比较稀缺，企业员工的商业活动无法得到满足。因此，招商局光明科技园建设项目的商业配套设施首先需满足于园内消费群体的需要。二是光明高新区内的中高端消费群体：目前光明高新区内的企业园区主要以自用为主，靠提供简单的商业自给自足。由于光明高新区缺乏综合性、多功能性、市场化的中高端商业配套，远远不能满足该区域购买能力较强的消费群体的要求。因此，招商局光明科技园建设项目商业配套的建设，将会填补该区域的市场空白。三是光明中心城以及周边区域的中高端消费群体：光明中心城目前正处于待开发的阶段，消费群体主要为当地的原住居民。根据政府规划，未来光明中心城将会建设成为国际化、高品味的居住社区，再加上该区域商务办公楼的建设，能吸引大量的中高端消费群体入住，为招商局光明科技园建设项目培育了更广泛的商业消费群体。

招商局光明科技园建设项目的商业配套辐射区域以“企业加速器”园区为中心，逐渐向外扩散，辐射到光明高新区以及整个光明新城及其它周边区域。运用差异型及梯度型的战略原则，使商业物业的整体功能得到完善和突破，弥补该区域商业物业的市场空白。

3.4 项目经济效益评估

按照100%自有资金进行投资，计算经济效益指标如下：招商局光明科技园建设项目财务内部收益率：15.20%；项目财务净现值（I=10%）：123，921.30万元，项目动态投资回收期（含建设期）：20.50年，如表1所示。

1）招商局光明科技园建设项目财务净现值（FNPV）分析。净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（10%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0的项目可以接受。经测算：项目基本方案在计算期内财务净现值为123，921.30万元。

2）招商局光明科技园建设项目财务内部收益率（FIRR）。内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态指标。当FIRR大于基准收益率10%时，则认为其盈利能力已满足最低要求。经测算：项目在计算期内财务内部收益率为15.20%。

3）招商局光明科技园建设项目动态投资回收期。根据测算，招商局光明科技园建设项目动态投资回收期为20.50年，由于招商局光明科技园建设项目开发周期分为四期，在第九年全部物业才能投入使用，故招商局光明科技园建设项目动态回收期（含建设期）较长。

综述以上分析过程，招商局光明科技园建设项目的各项指标表明，其财务净现值大于0，内部收益率大于基准收益率，因此，招商局光明科技园建设项目基本方案在财务上是可行的。

参考文献：

[1] 梁波.可行性研究中市场分析的定位及研究[J].现代商业，2008（4）：23.

[2] 简德三.项目评估与可行性研究[M].上海：上海财经大学出版社，2004：33.

[3] 黄有亮.工程经济学[M].南京：东南大学出版社，2006：55-56.

篇8

省经贸委、省乡镇企业局、省中小企业局三部门联发了《关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》，随即，我县结合县情了《县乡镇工业功能区块开发实施办法》，这个办法是专门针对乡镇工业区块的发展的。其主要政策有：

1、土地出让金及相关税费地方所得部分由开发乡镇人民政府收益。

2、县政府给予开发乡镇一定的奖励：以新落户功能区块的企业所交税金（指增值税和所得税）为基数，第一至第三年每年奖励10%，第四至第六年每年奖励15%。

3、把工业项目用地指标重点向县级开发区和乡镇工业功能区倾斜。

4、在乡镇工业功能区块落户的企业享受松委文件规定的政策。

第1、2两条对乡镇工业区块开发来说是有含金量的政策，从执行情况看是基本到位的。但对第一条，认为“地方所得部分”应是“县所得部分”，因此提出工业用地报批出让费用中22%的县得部分应予返还，但目前是不返还的，与县工业园区、孵化基地相比存在不平等的门槛。22%的县得部分分别是：土地业务费2%由县土管局收，土地收益基金5%由县财政收，廉租房保障基金5%由县财政收，失地农民社会保障基金5%由县财政收，社会养老全员保险基金5%由县财政收。

第3条工业用地指标在实际分配当中是先县级开发区块后乡镇开发区块的，所以各有关乡镇都反映开发区块的发展空间受到限制，在一定程度上影响开发积极性。

第4条针对的是落户企业，只要达到有关门槛（如：当年销售收入达到500万元及以上或实缴税金达到30万元及以上）均能享受有关政策。但许多规模小的企业尤其是本土企业反映在税费、土地等方面对他们鼓励支持不够。

二、乡镇工业区块在开发、管理上存在的政策保障制约

我县乡镇工业区块启动比较早，在很大程度上推动了工业的发展，为“一心多块”的布局形成作出了很大的贡献。但从开发进度看，大多慢于当初计划安排，这有很多方面的原因，其中政策保障层面的制约有：

1、资金保障制约。我县乡镇的财力都捉襟见肘，保吃饭都有困难，工业区块的开发资金只能靠自求平衡，但从实际开况看，负债都比较严重。如：高速公路接线区块征地250亩，目前开发成本（征地费、审批费、基础设施配套费等）支出2979万元，土地收入1363万元，亏损1616万元；十五里区块征地100亩左右，目前开发成本支出1726万元，土地收入1062万元，亏损664万元；赤寿区块征地249亩，目前开发成本支出约3000万元，土地收入约2000万元，亏损约1000万元。由于乡镇政府缺乏融资平台，也缺乏其他资金来源渠道，有含金量的两条财政政策也难以起到杠杆撬动作用，因此，再负债经营必定难以为继。

2、土地保障制约。每年省下达的建设用地指标很有限，因此乡镇工业区块在土地指标方面难以得到满足，进而难免出现违规用地现象，即“未批先征、未征先供、未供先建”，现导致遗留问题很难解决，既影响企业融资，又影响政府公信力。

3、人才保障制约。工业管理人才匮乏（指招商引资人才、前期工作人才、开发建设人才、企业管理人才等）是困扰我县工业发展的一大瓶颈，作为乡镇政府来说，人才更是奇缺。分管工业乡镇长及助理乡镇长基本是半路出家，且轮换得快，乡镇工办干部也大都是兼职，缺乏开发管理经验的积累，缺乏对历史沿革政策、情况的了解，为此严重影响了乡镇工业区块的规范开发和管理。

4、环保政策制约。主要表现为减排政策制约，产业政策（淘汰落后产能）制约，审批政策制约等，县环保局审批内容明显减少，我县着力发展的不锈钢、铜、合成革等行业都提高了环境准入门槛。另外，区块基础设施滞后、企业环保设施不规范、“三同时”监管不到位等都带来了许多问题，处理不好会上升到社会问题。

三、对策建议

我省《关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》中明确提出调整和优化乡镇工业区块的整体布局，有以下几种发展方向：一是重点培育一批规模较大的，特色产业优势明显的乡镇工业区块，做大做强；二是发展一批省级工业园区的组合区，作为园区的扩容区申报发展，或作为配套区开本文来自转载请保留此标记。发建设；三是联合开发一批乡镇工业功能区，打破行政区划，将地理相邻、产业相近、基础设施可配套的乡镇工业功能区进行资源整合；四是坚决撤并一批不具备发展条件或违规建设的乡镇工业功能区。可见，乡镇工业功能区整合提升是发展必然，武义和龙泉也在走这条路。基于我县平原的立地优势，并从我县的产业大平台规划出发，我们要集中人力、财力做大做强几个工业园区的组合区块，避免零星开花，为此提出分类指导的原则，即：工业区块纳入县工业园区的组合区促进发展；工业区块适时整合到工业园区；其他乡镇工业区块注重现有规模效益的发挥，不再扩大或不再开花。

特此在政策保障方面建议：

1、搞好布局规划，明晰产业布局。我县工业基础薄弱，又受制于农保，为了尽快扩大工业规模，提出了“一心多块”的布局构架，现回过头看，乡镇工业功能区布局显得散而小，产业定位不明确，一些区块虽有产业定位，但从布局上看显得不科学，这些都对区块的管理、区块的招商、基础设施的配套以及环保治理等带来了很多问题，最终制约了区块的发展。建议全县统筹兼顾、整体谋划，围绕这轮土地规划、县域规划编制无缝对接的契机，搞好松古平原工业大平台规划，排好开发计划，有序推进；以生态发展为导向，认真研究乡镇工业区块的产业定位问题，以产业定位来整合区块、以产业定位来制定扶持政策，以产业定位来招商引资，避免无序开发和低水平建设。

2、针对不同的乡镇工业区块实施不同的扶持政策。根据各个乡镇工业区块的特性予以不同的扶持政策，这更具有针对性、促进性。如：工业区块，除了享受与工业园区一样的税费政策外，在土地指标上还要适当支持，基础设施上尽量与县级开发区联建共享，此外，要紧紧抓住省市加快中心镇培育的良好机遇，在用足用好上级政策扶持的同时认真研究并出台县里扶持政策，尤其要赋予工业区块更多体制、机制上的活力，帮助构筑好融资平台、产业平台，增强“造血”功能，真正按“两区”战略目标去加快发展。工业区块因为开发早，又紧连工业园区，基本进入良性循环，但企业规模偏小，产业层次不高，专业管理力量薄弱，若并入工业园区，有利于扩大工业园区规模，提高行政管理效率，因此扶持政策应侧重于构筑乡镇与园区共同发展的长效机制方面。新兴茶叶工业区块，税收贡献不大，但对我县茶产业的发展意义非常大，扶持政策应侧重于龙头企业带动、品牌质量提升等方面。

3、想方设法，多渠道解决土地、资金问题。一是抓紧土地报批工作和土地遗留问题解决，抓住这次土地调规，把违规用地合法化，抓紧报批；对遗留问题要采取多种方式，争取多方支持，抓紧解决好。二是多条渠道筹措开发资金，建议县财政增大补助力度，用于区块的基础设施配套工程，同时给予乡镇以商补工机制，通过集镇的商贸开发，来弥补区块开发资金不足；乡镇自身要主动争取银行支持，充分发挥担保公司作用，增强融资能力，同时积极探索对外招商引资整体开发区块的机制，由开发商去开发土地、引进企业、培育产业。

篇9

一、乡镇工业区块开发政策及执行情况

县结合县情了县乡镇工业功能区块开发实施方法》这个方法是专门针对乡镇工业区块的发展的其主要政策有：省经贸委、省乡镇企业局、省中小企业局三部门联发了关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》随即。

1土地出让金及相关税费地方所得局部由开发乡镇人民政府收益。

第一至第三年每年奖励10%第四至第六年每年奖励15%2县政府给予开发乡镇一定的奖励：以新落户功能区块的企业所交税金（指增值税和所得税）为基数。

3把工业项目用地指标重点向县级开发区和乡镇工业功能区倾斜。

4乡镇工业功能区块落户的企业享受松委文件规定的政策。

从执行情况看是基本到位的但对第一条，第12两条对乡镇工业区块开发来说是有含金量的政策。认为“地方所得局部”应是县所得部分”因此提出工业用地报批出让费用中22%县得局部应予返还，但目前是不返还的与县工业园区、孵化基地相比存在不平等的门槛。22%县得部分分别是土地业务费2%由县土管局收，土地收益基金5%由县财政收，廉租房保障基金5%由县财政收，失地农民社会保证基金5%由县财政收，社会养老全员平安基金5%由县财政收。

一定水平上影响开发积极性。第3条工业用地指标在实际分配当中是先县级开发区块后乡镇开发区块的所以各有关乡镇都反映开发区块的发展空间受到限制。

只要达到有关门槛（如：当年销售收入达到500万元及以上或实缴税金达到30万元及以上）均能享受有关政策。但许多规模小的企业尤其是外乡企业反映在税费、土地等方面对他鼓励支持不够。第4条针对的落户企业。

二、乡镇工业区块在开发、管理上存在政策保证制约

很大水平上推动了工业的发展，县乡镇工业区块启动比较早。为“一心多块”布局形成作出了很大的贡献。但从开发进度看，大多慢于当初计划布置，这有很多方面的原因，其中政策保证层面的制约有：

保吃饭都有困难，1资金保证制约。县乡镇的财力都捉襟见肘。工业区块的开发资金只能靠自求平衡，但从实际开况看，负债都比较严重。如：高速公路接线区块征地250亩，目前开发本钱（征地费、审批费、基础设施配套费等）支出2979万元，土地收入1363万元，亏损1616万元；十五里区块征地100亩左右，目前开发利息支出1726万元，土地收入1062万元，亏损664万元；赤寿区块征地249亩，目前开发利息支出约3000万元，土地收入约2000万元，亏损约1000万元。由于乡镇政府缺乏融资平台，也缺乏其他资金来源渠道，有含金量的两条财政政策也难以起到杠杆撬动作用，因此，再负债经营肯定难以为继。

因此乡镇工业区块在土地指标方面难以得到满足，2土地保证制约。每年省下达的建设用地指标很有限。进而难免出现违规用地现象，即“未批先征、未征先供、未供先建”现导致遗留问题很难解决，既影响企业融资，又影响政府公信力。

作为乡镇政府来说，3人才保证制约。工业管理人才匮乏（指招商引资人才、前期工作人才、开发建设人才、企业管理人才等）困扰我县工业发展的一大瓶颈。人才更是奇缺。分管工业乡镇长及助理乡镇长基本是半路还俗，且轮换得快，乡镇工办干部也大都是兼职，缺乏开发管理经验的积累，缺乏对历史沿革政策、情况的解，为此严重影响了乡镇工业区块的规范开发和管理。

产业政策（淘汰落后产能）制约，4环保政策制约。主要表示为减排政策制约。审批政策制约等，县环保局审批内容明显减少，县着力发展的不锈钢、铜、合成革等行业都提高了环境准入门槛。另外，区块基础设施滞后、企业环保设施不规范、三同时”监管不到位等都带来了许多问题，处置不好会上升到社会问题。

三、对策建议

有以下几种发展方向：一是重点培育一批规模较大的特色产业优势明显的乡镇工业区块，省《关于加强全省乡镇工业功能区建设的通知》中明确提出调整和优化乡镇工业区块的整体布局。做大做强；二是发展一批省级工业园区的组合区，作为园区的扩容区申报发展，或作为配套区开本文来自转载请保管此标记。发建设；三是联合开发一批乡镇工业功能区，打破行政区划，将地理相邻、产业相近、基础设施可配套的乡镇工业功能区进行资源整合；四是坚决撤并一批不具备发展条件或违规建设的乡镇工业功能区。可见，乡镇工业功能区整合提升是发展必定，武义和龙泉也在走这条路。基于我县平原的立地优势，并从我县的产业大平台规划动身，要集中人力、财力做大做强几个工业园区的组合区块，防止零星开花，为此提出分类指导的原则，即：工业区块纳入县工业园区的组合区促进发展；工业区块适时整合到工业园区；其他乡镇工业区块注重现有规模效益的发挥，不再扩大或不再开花。

特此在政策保证方面建议：

明晰产业布局。县工业基础单薄，1搞好布局规划。又受制于农保，为了尽快扩大工业规模，提出了一心多块”布局构架，现回过头看，乡镇工业功能区布局显得散而小，产业定位不明确，一些区块虽有产业定位，但从布局上看显得不科学，这些都对区块的管理、区块的招商、基础设施的配套以及环保治理等带来了很多问题，最终制约了区块的发展。建议全县统筹兼顾、整体谋划，围绕这轮土地规划、县域规划编制无缝对接的契机，搞好松古平原工业大平台规划，排好开发计划，有序推进；以生态发展为导向，认真研究乡镇工业区块的产业定位问题，以产业定位来整合区块、以产业定位来制定扶持政策，以产业定位来招商引资，防止无序开发和低水平建设。

这更具有针对性、促进性。如：工业区块，2针对不同的乡镇工业区块实施不同的扶持政策。根据各个乡镇工业区块的特性予以不同的扶持政策。除了享受与工业园区一样的税费政策外，土地指标上还要适当支持，基础设施上尽量与县级开发区联建共享，此外，要紧紧抓住省市加快中心镇培育的良好机遇，用足用好上级政策扶持的同时认真研究并出台县里扶持政策，尤其要赋予工业区块更多体制、机制上的活力，协助构筑好融资平台、产业平台，增强“造血”功能，真正按“两区”战略目标去加快发展。工业区块因为开发早，又紧连工业园区，基本进入良性循环，但企业规模偏小，产业层次不高，专业管理力量单薄，若并入工业园区，有利于扩大工业园区规模，提高行政管理效率，因此扶持政策应偏重于构筑乡镇与园区共同发展的长效机制方面。新兴茶叶工业区块，税收贡献不大，但对我县茶产业的发展意义非常大，扶持政策应偏重于龙头企业带动、品牌质量提升等方面。

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推动示范小城镇居住社区、示范工业园区和农业产业园区“三区联动”发展，是天津农村城镇化战略的重点内容，是解决农民安居问题和发展小城镇支撑产业的主要途径。“三区”建设项目，涵盖住宅、路网、电网、供排水、污水处理、垃圾处理、园林绿化、应急减灾等多个系统，需要庞大的资金投入，潜在融资需求巨大，将给银行业机构信贷、投行等业务的发展带来巨大机遇。根据近期天津农村城镇化发展规划，要分批建成54个示范小城镇、31个示范工业园区、100多个现代农业产业园区和60万亩高水平设施农业基地。以示范小城镇为例，会涉及683个村、100余万农民，估算总投资超过3000亿元，完成投资1500亿元，目前已基本建成22个示范小城镇，45万农民迁入新居。未来几年，天津第四、第五批32个示范小城镇建设项目仍需投资1500多亿元，扣除项目资本金，尚需从金融机构融资近1000亿元，规划建设的示范工业园区、农业园区等基建项目也有巨额融资需求。目前，天津仍有270多万本地农民、200余万外地农民工未纳入城镇化规划。根据天津城镇化的实践经验，向城镇转移一位农村人口需投入28万元～30万元，其中，有一半以上的成本应摊入基础设施建设投资。因此，从长远看，天津农村城镇化建设还有很大的提升空间和融资需求。

（二）产业转型升级金融服务需求旺盛

新型城镇化离不开现代产业的支撑。随着天津农村城镇化建设进程的加快，三次产业结构发生了巨大变化。第一产业在GDP中的占比已降到1%左右，二、三产业迅速发展，中小微企业和新型农业经营主体大量涌现，产业升级发展的金融服务需求非常旺盛。以示范工业园区为例，31个园区累计签约项目2046个，入驻企业达到6500多家，总投资6050亿元，完成固定资产投资1709亿元，后期仍需投入资金超过4300亿元。未来几年，各工业园区将引进更多企业，拟吸纳一百多万人就业、实现销售收入1万亿元以上，金融服务需求更大。而且，以现代服务业为主的第三产业将成为天津的重点产业，商业、物流、餐饮、旅游、文化等产业的快速发展也蕴含巨大商机。此外，天津市现代农业发展迅速，农业产业化龙头企业（440家）、农民合作社（4000多家）等新型农业经营主体不断壮大，90%以上的农户已进入农业产业化体系，亟需银行业提供高质量的配套金融服务。现代产业转型、升级和发展产生的金融需求，将为银行业机构拓展信贷、债券发行、财政资金托管、小微企业服务等业务提供广阔的发展空间。

（三）农民市民化蕴藏丰富的金融资源

城镇化的本质是农民市民化。天津农村城镇化发展过程中，非常注重保护农民利益和解决民生问题，从而带动农民收入和社会保障水平显著提升。以华明镇为例，农民原有宅基地和房屋估价为5万元左右，通过宅基地换房，三口之家可在示范小城镇置换90平方米左右、价值50万元以上的商品房，家庭财产收入大幅增加；同时，被安置的农民还享有集体企业股金、商铺租金、养老金和薪金等“四金”保障，收入水平远远超过城市居民平均水平3。2011年以来，天津开展了两批“三改一化”试点工作（涉及141个村、40余万农民），即村改居、农改非、农村集体经济组织改股份制企业和农民市民化，着力强化农民技能培训和职业教育，引导农民向非农产业转移，真正实现医疗、养老、贫困救助等社会保障的城乡一体化。随着生活方式的转变和生活质量的提高，转型农民、新市民不仅在社会保障、投资理财、自主创业等方面需求众多，而且在购置生产和生活用品、旅游、教育等方面的消费性支出将大幅提高，将为银行业机构开展社保资金托管、养老金、企业年金、创业贷款、消费金融等业务提供良好机遇。

二、天津农村城镇化贷款投放满意度分析：基于AHP方法

根据天津城镇化建设特点、农村产业发展情况和数据可得性实际，本文将农村城镇化贷款满意度分析的对象确定为两大典型类别4：（1）示范小城镇居住社区、示范工业园区、现代农业产业园区等“三区”基建项目；（2）园区中小企业、农业产业化龙头企业、设施农业项目等城镇化配套产业经济主体。

（一）农村城镇化基础设施建设项目贷款

“三区”基础设施建设项目，是天津银行业贷款投放的重点领域。其中，示范小城镇和工业园区贷款增长迅猛。2012年末，银行业机构向示范小城镇建设项目投放的贷款余额为485亿元，同比增长48%，比2007年末增长31倍，支持小城镇项目29个；示范工业园区贷款余额为113亿元，同比增长36%，比2010年增长94%，支持项目28个（见图2）。两类贷款快速增长，主要原因在于示范小城镇、示范工业园区均由政府融资平台运作，过去几年房地产市场火爆，宅基地换房后节省的土地（多处于近郊区县）出让收益较高，能实现项目资金预算平衡，信用风险相对较低。但是，现代农业产业园区很难获得银行贷款，主要依靠园区经营主体（多数为民营企业）内源融资。2012年末，银行业机构向此类项目投放的贷款余额为27亿元，同比增长10%，远低于示范小城镇和工业园区贷款增速。主要原因在于农业园区所占土地多数属于农村集体土地，办理抵押融资仍存在介入障碍和政策风险，例如大部分农村集体土地仍未完成确权，而我国《担保法》明确规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。

（二）农村城镇化配套产业经济主体贷款

近年来，各银行业机构大力支持示范工业园区内企业、农业产业化龙头企业、设施农业项目等小城镇配套产业经济主体，天津城镇化发展产业支撑能力显著增强。2012年，银行业机构向上述三类主体投放的贷款余额为253亿元，同比增长68%。其中，工业园区企业和农业龙头企业贷款增长很快，增速分别为79%和37%，但设施农业受制于农村土地抵押难等因素，融资满足率很低，贷款增速较慢。

（三）基于层次分析法（AHP)的城镇化贷款满意度分析

层次分析法是将多个因素作为一个系统，进而将其分解为若干层次，通过定性指标模糊量化方法算出层次单排序（权数）和总排序，进行多因素综合评价的系统方法。本文根据各银行城镇化贷款的投放情况，加上相关主体对贷款投放数量和质量的满意程度的评分来设计评价体系。通过构建贷款满意度因素判断矩阵，分析当前银行业贷款投放与城镇化融资需求之间存在的差距。相关经济主体对贷款满意度的评价体系包括四个指标：（1）对贷款质量的满意指数;（2）对贷款数量的满意指数；（3）对贷款品种的满意指数；（4）对银行贷款创新能力的满意指数。据此构建贷款满意度因素判断矩阵，计算权重后对所有值进行归一化处理。模型中A/B分值越高，说明经济主体对该项贷款情况的满意度越高，反之则满意度越低；计算出的权重值为归一化后满意度评分值，分数越高，说明经济主体整体满意度也越高。为了使分析更加直观，设定标准分数T的满分为10分：贷款质量满意度得分为T*10=2.886；贷款数量满意度得分为T*10=4.356；贷款品种满意度得分为T*10=1.61；贷款创新能力满意度得分为T*10=1.148。根据以上数据可以直观地看出，经济主体对贷款数量的满意度最高，说明当前银行业对天津农村城镇化建设的支持力度较大。但是，各银行还需要在贷款产品、贷款服务方面加强创新，尤其要增加更适合农业园区、设施农业等薄弱环节的贷款品种，提高对城镇化基础设施建设和配套园区、企业的贷款质量。

三、天津农村城镇化基建项目风险分析：基于信贷决策模型

天津农村城镇化在给银行业带来机遇的同时，一些深层次的原因和外部政策环境也给银行业带来诸多困难和问题。特别是作为天津农村城镇化建设的主要项目——示范小城镇、示范工业园区的基建项目融资需求巨大，投资周期较长，盈利能力较弱，现金流入“前低后高”，而且主要由区县政府融资平台承担，还款来源主要是财政拨款和未来土地出让收益，客观上使银行业在服务农村城镇化的过程中面临一系列风险。

（一）天津农村城镇化主要基建项目的运作模式

天津示范小城镇和示范工业园区均有各区县政府组建投融资建设公司统筹运作，具体职能包括三个部分：一是对建设项目实行统一管理，负责项目规划区内土地整理，包括办理前期手续、工程招标；二是负责项目投融资，以建设项目土地出让金政府收益及其他资产收益作为贷款偿还来源；三是负责依法将土地出让金政府收益用于平衡项目建设资金。

（二）城镇化基建项目贷款决策模型的构建

本文拟构建一个银行支持农村城镇化基建项目的贷款决策模型，具体分析银行面临的主要风险和成本。假设1:不考虑所得税、减值损失、提前赎回等因素，贷款分期付息，到期还本；假设2：银行投放贷款可获得的预期收入为E，贷款本金为B，合同利率为i，还款期数为n，投资总期数N，实际利率为R。假设3：区县政府融资平台是天津农村城镇化项目的运作实体，但对借入的资金没有处置权，贷款资金的使用和偿还均由政府统筹安排，贷款能否如期归还主要取决于地方财政实力和未来土地出让收入的高低。在项目法人实际缺位、地方债务逐步压缩、融资平台监管政策收紧、未来土地出让收益可能走低等情况下，潜藏着较大的信用风险。因此，假设贷款违约概率为P，贷款违约损失率为L；假设4：某个城镇化建设项目可能存在多个投融资主体（实际也存在），银行需要承担协调不同经济主体的组织成本C1；假设5：城镇化建设项目由政府主导，银行可能承受各类附加的行政干预和市场阻力，产生一定的阻滞成本C2；假设6：城镇化项目投融资主体是追求利润的，需要一定的排他收益来保障稳定的预期收益，银行需要承担一定的排他成本C3。

（三）城镇化基建项目贷款决策模型简析

从以上公式可见，银行支持农村城镇化建设项目面临各类风险和成本，只有保证E＞O，银行才有贷款投放动力。因此，如何有效分摊和缓释城镇化基建项目的融资风险和各类成本，明晰地方政府、借款人与用款人之间的“借、用、还”和“权、责、利”关系，有效规避地方政府和投融资平台的信用风险，减少项目运作的协调成本和阻滞成本，保证资金的优化分配和高效使用，形成资金的良性循环和回流机制，是解决农村城镇化基建项目融资困境的关键。

四、支持天津农村城镇化建设的对策与建议

农村城镇化是一项系统工程，融资需求巨大，服务需求多样，涉及业务众多，需要政府部门、银行业机构、金融监管部门等共同努力，在严守风险底线的基础上，综合发挥各类金融业态的力量，积极稳妥地推进。

（一）拓宽融资渠道，充分发挥民间资本的作用

建议政府部门利用财税政策和财政资金杠杆，以部分机动财力做引导，面向社会募集组建“城镇化建设基金”、“农业产业化发展基金”等，撬动民间社会资本支持城镇化建设。综合运用银行贷款、理财、信托计划、融资租赁、中期票据、私募债券、信贷资产证券化等多种方式，拓宽城镇化建设融资渠道。积极支持民营企业参与城镇化建设和市政设施管理营运，缓解政府负债压力大、融资平台受限多和资金运用效率低等问题。

（二）规范项目运作，严密防范城镇化贷款的信用风险

地方政府应在地方债务风险可控的前提下，合理规划和运作城镇化建设项目。要根据区域国家政策和城镇化发展需要，明确产权独立的城镇化项目建设和承贷主体，合理界定政府与项目建设和承贷主体的风险分配、责任归属和共同目标。应特别重视加强对项目建设和承贷主体的运营授权管理，明确资金使用和监控责任，发挥资金的最大效益，确保项目规范、高效运作。银行业机构应加强客户和项目准入管理，所支持的城镇化建设项目必须符合土地规划、环评要求、土地平衡和资金平衡测算条件，严格落实项目资本金、担保增信和资金监管等条件。在项目执行过程中，银行业机构要与地方政府、项目单位加强沟通联系，及时掌握项目建设进度和投资情况，防止项目超预算，确保项目工程顺利推进；严格按照项目施工进度划拨资金，采用受托支付方式，确保专款专用；督促地方政府与项目单位处理好与相关利益主体（如周边农户）的关系，降低协调和阻滞成本。

（三）加强金融创新，提高城镇化配套金融服务能力

银行业机构应优先支持天津环城四区经济条件较好、发展潜力较大、综合收益较好、潜在风险较低的城镇化建设项目。重点发展财政金融、金融IC卡、养老金、电子银行等无风险业务，满足城镇化带来的财税资金服务、社会保障服务、电子支付结算等金融需求。积极发展投资银行、住房金融、消费金融等风险较低业务，为地方政府债券发行、转型农民和新市民投资理财、买房置业、日常消费等提供便捷的服务。择优支持相关产业融资业务，例如运作相对规范、发展前景较好的中小微企业，等等。

（四）加强政策支持，推动农村经济快速发展

农村经济健康发展是农村城镇化发展的重要基础保障和长期产业支撑，也是推进农村城镇化发展的薄弱环节。推动“三农”发展，要以提升农村经济组织的自身实力为根本，充分发挥农业产业化龙头企业、农民合作社、家庭农场等新型农业经营主体的带动作用，形成金融、产业、财税、投资等优惠政策合力支持的良好局面。完善政策性的涉农贷款融资担保体系，鼓励银担深化合作，发挥财政资金的杠杆作用。健全涉农贷款风险分散和补偿机制，引导更多金融资源向“三农”倾斜。打通制约农村资产抵押融资的“确权颁证、价值评估、抵押登记和流转处置”等四大瓶颈，推动农村资产资本化。加强农村信用体系建设，优化信用环境，推动金融机构与“三农”经济共生共荣发展。