土地市场分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇土地市场分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。

一、基本概念的界定

与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：

PV=■

假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：

PV=R/i

根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。

在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。

图1 住宅市场

在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。

二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析

篇2

一、问题的提出

为了解决城市土地市场运行过程中出现的部分产业过热、土地粗放利用、房价非理性上涨、固定资产投资规模偏大、地方重复建设等问题，国家陆续出台了多项调控政策。那么，政策效应的发挥程度如何？又该采用何种方法度量？这些问题早已融入国内外学者的视野中并被给予了越来越多的关注。国外学者多从土地利用规划、土地开发管制的视角，对城市土地市场的需求调控展开研究。他们一般采用计量经济学的分析方法。多数学者认为，政府的需求调控在达成政策目标的同时产生了大量的及潜在的后果，如增加土地开发强度，制约土地消费者的选择，引起地价和房价的上升，影响市场均衡、市场效率和社会公正。国内学者多注重对城市土地市场供给调控的研究。基于土地制度和土地市场发展进程的不同，国内外学者对城市土地市场调控的研究有所侧重，但其研究结论较为一致地表明供给、需求、价格具有不可割裂的相互作用关系及数理关系，而且宏观经济运行态势、社会发展前景、市场波动程度、政府决策目标决定了三者的变化区间及影响水平。因此，在借鉴学者们计量分析结果的基础上，本文拟选用系统动力学方法（System Dynamics，简称SD），以其高阶次、非线性、多重反馈的研究长处，构建城市土地市场供给调控、需求调控、价格调控路径的动态仿真模型，获得它们行为特征的趋势性描述，以反观宏观框架下政府调控目标的实现程度和调控策略的施行效果。

二、研究设计

1、研究方法

SD模型，是从问题的确定开始，通过识别与问题紧密相连的系统边界，描绘主要变量的因果关系，建立系统流程图并转换为系统动力学方程组，最后求解并分析评价。根据系统分解原理，可将研究的系统S划分为p个相互关联的子系统Si（i=1，2，…，p），则数学表达式为S={Si=｜i=1，p}。子系统由基本单元、反馈回路组成，它包含三种基本变量：状态变量（Level Variable）、速率变量（Ratio Variable）和辅助变量（Auxilliary Variable）。系统动力学的一般数学表达式为：

=P?R （1）

RA=W?LA（2）

式中：L为状态变量向量；R为速率变量向量；A为辅助变量向量；为纯速率变量向量；P为转移矩阵；W为关系矩阵。

将一阶微分方程式（1）写成差分形式可得：

Lk=Lj+T?P?Rjk （3）

式中：k和j是时间下标；T是k与j1的时间间隔，即通过P矩阵与jk时间段内的速率变量Rjk及T的乘积，将j时刻的状态变量转移到下一刻k的状态变量Lk，所以称P为转移矩阵。W则反映了变量R与L之间以及A本身在同一时刻上的各种线性和非线性关系，因此称W为关系矩阵，P和W可以是常系数阵，也可以是随时间变化的变系数阵。

2、研究假设

政府调控必须符合我国人多地少、土地资源极度稀缺的特殊国情，还必须符合培育和完善城市土地市场以及兼顾公平和效率的特定职能，故在研究假设中突出“以供定需”及市场规律的重要性。

假设1：供给调控对需求调控有正向作用。假设2：需求调控对价格调控有正向作用。假设3：价格调控对供给调控有正向作用。假设4：供给调控、需求调控、价格调控在市场机制及行政机制的双向作用下运行。根据以上假设，建立起供给调控、需求调控、价格调控之间的因果关系，进而合理设置变量、参数并赋值，通过物质流及信息流把各变量及参数（在模型中表现为状态变量、速率变量、辅助变量及常量）连为整体，形成完整的建模过程。

三、研究过程

篇3

土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，既保留承包权，转让使用权，土地流转改革激活了土地这一农民最大的资产，必将给农民，农村及相关产业带来无穷的想象力，开启中国经济制度的升级版。具体影响如下。

一、有利于对房价的调控

目前，中国外汇储备达到3.66万亿美元，超过了日本、欧元区、沙特和瑞士这四大外汇储备国的总和。同时，央行9月末外汇占款余额是25.3万亿人民币，几乎可以等同于25万亿人民币基础货币的发行数量。换句话说，如果扣除外汇占款所形成的基础货币，那么，中国基础货币的发行量接近于0；如果以4倍的货币乘数计算，扣除外汇占款所形成的流动性，中国M2数量也接近于0。这说明：美联储已经控制了中国央行、美元已经控制了人民币、美国已经控制了中国的货币。表现在房价上就是：一方面当美国大量印货币的时候，也就是实行量化宽松政策，导致人民币升值，大量热钱流入中国，这些热钱必须找到出口，由于市场体制的不完善，房地产市场成为理想的选择，大量资金的涌入造成房地产价格在短期内迅速抬升；另一方面当美国在印大量货币的时候，中国也在印货币，甚至比美国印的还多，但美元是全球硬通货，全世界帮它稀释，而人民币是不可自由兑换货币，超发的货币很容易导致国内通货膨胀，这时房地产就是国家回笼货币最好选择，这也是房价一直上涨的原因。下面就通过Eviews软件探讨一下美元和房地产的关系。

利用上面数据，通过Eviews软件可得下图。

因此，房价与美元指数的函数关系为：

Y=10156.88-76.07486*X

T=（5.677008） （-3.836996）

R2=0.531067 F=14.72253

模型的计算结果表明，R2=0.531067，模型有很好的拟合优度，F检验也是高度显著的，说明美元指数对房价的影响是显著的，在数值上，样本决定系数R2是样本相关系数的r的平方，又因为是负相关，利用这种关系就可以求出r=-0.728。可见美元指数与房价有很强的负相关性。

从上文可以看出美元指数越低，中国房价越高。美元指数下跌的最直接结果是在国内形成了大量拥有闲钱的投机者。近年来地方政府大搞基础设施建设，形成大量的财政赤字，政府从农民手中买地，然后卖给房产商，进而赚取差价作为财政收入，弥补赤字。房产商处于中间环节，当土地价格上涨时，房价也就自然而然的上涨，那些投机者看到这个现象时，就跑去买房，增加了房产的需求，进而又增加了土地的需求，政府又提高了土地价格，房产商又提高了房价，投机者又去买房……就这样循环着，直到有一天房价高到没有投机价值时，房产泡沫破裂，后果不堪设想。当然我们不想看到那一天。要想从根本上解决这种投机炒房者，就必须中断这种循环，实行土地流转改革，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体土地与国有土地同等入市、同权同价。对于土地受让方，城乡土地交易中心实行风险评估，把环境保护和经营方式、经验、实力等作为准入因素通盘考虑，以确保出让受益。放开土地供给，控制土地价格，进而控制房价的上涨速度，使资金回报率处于合理水平，减少投机者对房地产的炒作。所以，土地流转改革守住了房地产的土地供应环节，能够更好地从源头上做好房地产调控的基础工作。

二、有利于加快城镇化进程

由于城市有更多的就业机会，更好的医疗和教育条件，当前70%的农民工不打算回乡就业，80后、90后年轻农民工更不愿意回去。即使回老家，他们一般不从事农业生产，不在农村生活，而是去县城及以上级别的城市。在农村，农户可以向他人出租承包土地的经营权，可以和其他农户以土地股份合作制的形式发展农业的合作生产，还可以将承包土地的经营权作为股份投入到农业产业化的经营中去。土地流转改革将实现几亿农民与土地的分离。这些与土地分离的农民大部分将进入城市，有利于提高土地城市化的效率，城镇化的进程也将加快步伐。

三、转活现代农业，开启集约式农业生产经营模式，增加农民收入

土地流转将农民分散种植的田地集中起来，再用于集约式农业生产经营。解决土地权利的“碎片化”，根据规模报酬和外部性理论可以看出集约化经营的消耗和成本较低，农产品的质量能不断提高；劳动分工使农业生产的专业化程度提高，从而提高劳动生产率，同时集中使用数量较多且性能相似的土地可以提高土地的使用效率，生产规模更大的生产者有更强的讨价还价的能力，可以以较低的价格购买原材料，建立分销渠的道能力较强，单位分销成本也较低。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步促进农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地分享城市化、工业化的成果。

不过挑战仍然严峻，农地直接入市首先会触动地方政府的利益，如果没有中央政府的统一布置，单纯靠地方政府推动会很难，所以中央必须出台更具体的操作规则，才能让政策红利落地。另外，在现行农村土地集体所有的法律框架下，在土地使用权确权的基础上，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留，以及是否会产生土地兼并等现象都无法预料。因此，在实行改革的过程中，必须完善立法，建设透明的制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权交易公开、公正、规范运行，切实保护农民利益。

参考文献：

篇4

中图分类号：[TM622] 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）27-0113-01

水利水电工程施工包括一系列的活动，这些活动需要在一种安全和高效的模式下进行。水利水电工程施工活动中主要有以下一些空间。施工面、堆放空间、施工运输道路、加工场地、仓库、起重或者浇筑设备空间、保护空间、危险空间等。这些空间并不是静态的，在不同的时间段里，这些空间的分布是不同的，甚至其形状、拓扑等都会发生很大的变化。因此，这种空间分析是一种基于时间的动态分析，是四维的。

1.空间冲突相关概念

空间冲突：当两个或两个以上的活动同时发生时，它们之间在相对应的空间类型上有重叠时，对施工的进度或者施工的成本等造成一定的不利影响，就称为空间冲突。

实物空间：对于任何一个施工对象，都存在一个由其自身的几何尺寸决定的空间，称为实物空间。

工艺空间：工程施工要通过施工主体与施工对象相互作用来实现，而施工主体由人和施工资源（设备，材料等）组成，施工队伍、施工资源都需要占用一定的空间，这个空间称为工艺空间。也叫工作空间。

危险空间：在工艺空间中，当一个活动的进行时其施工设备和施工队伍（人员）需要占用一定的空间，如果别的活动所用空间与这个空间发生冲突时，就可能产生一定的危险，这种空间称为危险空间。危险空间是工作空间（工艺空间）中最重要的一类，因此往往作为重点考虑。危险空间在水利水电工程施工中是广泛存在的。当起重机或者运输车等施工机械工作时，它占有一定的空间，如果侵犯了这个空间，将会发生一定的危险，这就是一种危险空间。在施工电源附近，也存在的危险空间。另外，开挖区爆破施工中，一定的飞渣范围也是一个危险空间。

保护空间：保护空间也是工艺空间的一种，对于许多活动，它本身需要一个保护空间，以确保它的准确运作。比如混凝土在达到一定的强度之前，就需要一定的保护空间，施工人员或者施工设备如果与保护空间发生冲突，就会造成一定的不良后果，如发生坠物或施工机械进入现象，就可能破坏混凝土表面。保护空间在施工中是广泛存在的。

具体空间和抽象空间：在施工系统中，实物空间、工艺空间、危险空间和保护空间可以称为具体空间。施工系统中还存在一种抽象空间，如决策、设计优化、工艺改进等，它们与具体空间有着紧密的联系，是一种抽象空间。这两种空间相互依存、相互联系和相互作用。

2.空间冲突的特点和空间冲突分析的步骤

在以上介绍的几种空间中，各自存在不同的特性，但是它们都有一些共同点。首先，它们都是基于时间的，具有临时性，这也可以叫空间的四维特性；一般来说，一种空间的存在不是永久的，它们只存在于一定的时间段里，过了这个时间段，它可能转化为别的类型的空间，也可能不再作为影响工程的空间进行分析。其次，它们以不同的形式存在，因而，对某一种空间类型进行鉴别，是一个重要的问题。第三，它们产生了不同类型的空间冲突问题，不同的空间冲突其表现形式又有所不同。

空间冲突的分析是一个复杂的过程，涉及到许许多多的因素，而且这种分析还必须是一种动态的分析。在某种意义上说，这是一种时空冲突分析。这种分析主要按以下步骤进行：

・确定各种空间的体积，各空间的体积视情况可以从定性或定量上去确定。

・在三维上或者在四维（考虑时间）上发现和识别空间冲突。

・对空间冲突进行归类，并查看它是由哪几种空间产生的冲突。

・对几种空间冲突根据权重进行排序，定出其优先级别。

・确定空间冲突发生的时间段，可以按上节所述进行确定。

・对不同的空间冲突提出不同的应对方案，对各种方案进行细化。

・确定方案并实施。

对于空间冲突，一般可以按以上的步骤进行分析规划。

3.空间分析在水利水电工程施工中的应用展望

在很多方面，空间分析的应用还需要扩展，这里列出了其中的一部分：

基于信息发现的分析方面：目前的应用一般来说，只是通过用户提出的问题进行一些简单的分析，分析出的信息一般也较浅。在这种分析中，如果能够应用数据挖掘（data mining）的方法，就能够分析出一些比较深层次的信息，对水利水电工程的设计、施工都会有很大的支持。

空间冲突分析方面：建立一个比较全面且比较切合实际的专家信息系统，在输入一定的条件后，实现对空间冲突的正确识别，并把相应的空间分析按权重进行排序，另外还能判断空间冲突的种类，持续时间等。除此之外，该系统还能根据系统所集成的知识库，找出应对措施。

空间物体布置分析方面：在目前的软件中，这种空间分析只能确定一个目标函数，再对各种设施在绝对位置上或者在相对位置上进行调整，最后确定一种布置最优布置方案。但是，在实际的工程中，设施布置所涉及的目标不止一种，因而应该建立一系列的目标函数，再对每个目标函数给以一定的权值。另外，对设施进行位置的适时调整是一种并不理想的方法，应该在分析之前根据布置条件计算多个布局方案，然后再逐个分析每一种布局方案。这样能够加快分析的进程。

路径分析方面：在路径分析方面，现在在公路设计优化、城市管道布置、城市消防、警力部署方面应用是比较成熟的。因为这些分析都是基于二维的。但水利水电工程一般都是在有山有水、地形复杂的地方修建的，这种分析是行不通的。在水利水电工程施工中，这种分析至少是三维的。由于施工的动态性，比较合理的路径分析还需基于时间来考虑。

4.结语

以上讨论了水利水电工程施工中的空间冲突问题。就目前来说，空间分析在水利水电工程中的应用还是相对比较少、比较浅的，这是因为水利水电工程施工是一个非常庞大的系统，而且不确定因素又非常多。但是，我们有理由相信，空间分析将在水利水电工程的建设中得到更广泛的应用。

篇5

中图分类号：TU986

文献标识码：A 文章编号：16749944（2017）11001703

1 引言

土壤是植物生长发育的场所和载体，对园林绿化苗木的成活、生长起着决定性作用。在园林工程施工过程中，园林工作者更多关注的是园林植物的选择和造景，对于园林种植土的关注不够。园林种植土壤作为一种城市土壤，其性质和规律不同于一般的自然土，很大一部分是客土或添加物。所以，园林土壤质量不仅涉及土壤地力维持，在养护过程，要防止土壤退化或污染，而且外来土和添加物的背景值也必须达到园林种植土的标准[1]。然而，国内外对城市土壤的研究起步较晚，缺乏对城市土壤基本性质和形成演化规律的系y研究和探讨，也缺乏城市土壤基础数据信息的观测和积累，更缺少对土壤质量评估的可行性研究[2]。为了解南昌市园林工程所用土壤的情况，为园林工程质量监督提供科学依据，南昌市园林科学技术研究所园林环境检测中心自2008年起对南昌市一些城市绿地土壤进行取样检测，分析了这些土壤的理化性状。

2 材料与方法

2.1 土壤样品的采集

供试土壤采自南昌市红谷滩新区、经济技术开发区、九龙湖新区、西湖区、青云谱区、东湖区等8个城区共67个绿化工程项目，通过随机采样法，按照1000 m2绿地采集5个取样点组成一个混合样，均匀混合后用四分法去掉土壤，保留1kg的土样，共采集67份土样。

2.2 土样的检测项目及分析方法

土样的分析项目包括pH值、全盐量、有机质、密度、石砾含量、土壤质地共6个，其中pH值采用林业行业标准LY/T 1239-1999电位法测定，全盐量采用LY/T 1251-1999 质量法测定，有机质含量采用LY/T 1237-1999重铬酸钾-外加热法测定，密度采用LY/T 1215-1999测定，土壤质地采用LY/T 1225-1999密度计法（美国制）测定。

3 结果分析

对67个供使土样测量结果的最大值、最小值、平均值、测量值在不同区间的分布情况进行了统计分析，结果见表1及表2。从表1及表2可以看出，南昌市园林绿化种植土壤的pH值、全盐量、有机质、密度、石砾含量、土壤质地有以下表现。

3.1 pH值

供试土样的pH值最低为5.50，最高为8.02，平均值为6.62；供试土样pH值以微酸性至中性为主，占总样本数98.50%，其中中性土样占67.16%；供试土样有1份碱性土壤，pH值为8.02。

3.2 全盐量

土壤水溶性盐分最高为1.12 g/kg，最低为0.07 g/kg，平均值为0.41 g/kg。供试土样全盐量在0.05～0.35 g/kg的土样占总样本数52.24%，全盐量在0.36～0.65 g/kg的土样占总样本数26.87%，供试土样全盐量在0.66～1.00 g/kg的土样占总样本数16.42%，全盐量大于1.01 g/kg土样占总样本数的4.47%。根据《绿化种植土壤》标准，要求一般植物全盐量为Q1.0 g/kg[3]，供试土壤中有95.53%的土样全盐量能满足植物生长的需要。

3.3 有机质

供试土样的有机质含量最高为26.44 g/kg，最低为0.55 g/kg，平均值为8.15 g/kg。供试土样的有机质含量普遍偏低，其中有机质含量在0.50～11.99 g/kg土样占77.61%，有机质含量R12.00 g/kg的土样只占22.39%。根据住建部的《绿化种植土壤》行业标准，一般绿地土壤有机质要求是12～80 g/kg，绝大部分供试土壤有机质含量均无法满足植物生长需求。

3.4 密度

供试土样的密度含量的变化区间是1.21～1.72 Mg/m3，平均值为1.38 Mg/m3。其中密度含量在1.20～1.35 Mg/m3土样占总样本的44.78 %，密度含量在1.36～1.75 Mg/m3土样占总样本的55.22 %。根据住建部的《绿化种植土壤》行业标准，一般绿地土壤密度要求是

3.5 石砾（粒径R2mm）含量

供试土样粒径R2mm的石砾含量范围是3.25%～13.05%，平均值为7.36%，石砾含量在3.00%～11.50%土样占总样本的98.51%。根据《绿化种植土壤》行业标准规定粒径R2mm的石砾含量要求为Q20%，可见，供试土样的石砾含量都在要求范围内。

3.6 土壤质地

根据美国制土壤质地分类法进行分析，供试土样包含的质地类型有壤质土、粘壤土、粉（砂）壤土、粉（砂）质粘壤土及砂质壤土。其中粉（砂）壤土及粉（砂）质粘壤土较多，分别占35.82%及40.30%，而壤质土占17.91%，粘壤土占4.47%，砂质壤土仅占1.50%。其中，壤土、砂壤土、粉质壤土合称为壤土类，占55.23%；砂质粘壤土、粉质粘壤土、粘壤土合称为粘壤土类，占44.77%。

4 讨论

4.1 酸碱度

酸碱度（pH）是判断土壤理化性质重要指标，在住建部标准《绿化种植土壤》将pH列为五大主控指标之一。园林植物对土壤pH非常敏感，大部分园林植物喜欢中性偏酸性土壤。江西南昌市的自然土壤受成土母质、气候环境影响，主要是红壤酸性土壤。所调查的67个绿化工程项目绿地土壤pH值以微酸至中性为主，即pH在5.50～7.50之间，这和南昌自然土壤有很大关系。一般绿化工程项目所用都是客土，在基础设施铺设后，都会从附近调入种植土，这些种植土绝大部分都是新建县土壤。在城市绿化中，园林种植土壤与石灰、水泥等碱性物质接触密切，在供试土样中有1.5%土样有碱化趋势，pH值高达8.02。

4.2 土壤盐分与有机质

对于园林绿化土壤而言，土壤盐分是重点控制指标，因为大多园林植物为移栽植物，过高的盐分含量直接影响其成活率[4]。土壤盐分含量低，说明土壤没有盐害风险，但是土壤养分缺乏；反之，土壤全盐量太高，容易烧苗。所测试的67个工程项目种植土壤有52.24%的全盐量低于0.35 g/kg。测试土壤中有机质含量R12.00 g/kg的土样只占22.39%，说明绝大部分供试土壤有机质含量均无法满足植物生长需求。供试土壤全盐量及有机质含量低和当地成土环境关系密切。南昌市属于亚热带湿润季风气候，气候湿润温和，日照充足，水分条件也好，土壤矿质化作用快，淋溶过程强烈，水溶性盐基离子容易淋失，土壤养分较为贫乏。土壤有机|是土壤的重要组成部分，决定土壤综合肥力水平。园林种植土壤不像农业土壤需要达到高产丰收，也不能经常大面积深耕施肥；根深叶茂、落叶归根是园林植物理想的生长状态及自肥能力，如何科学地提高土壤有机质含量，改良培肥是当前南昌市园林绿化种植土壤迫切需要解决一大技术难题。

4.3 土壤密度与石砾

园林绿化施工是项目工程竣工前的最后一道工序，在建设时期大量使用机械以及建成后人为践踏严重，这和供试土壤密度平均值1.38 mg/m3，最大可达到1.72 mg/m3有密切关联。郑浴等人[5]的研究表明，城市绿化土壤密度普遍偏大，将导致总孔隙度、土壤水饱和度与持水量降低，土壤硬度增加，人为压实是城市园林绿化土壤板结最主要的原因。故在种植植物之前应根据作物有效土层的要求对土壤进行深耕细耙，剔除土壤中的石块、水泥、砖头等建筑垃圾，构建有利于植物生长的正常土壤结构。

4.4 土壤质地

土壤质地是衡量土壤质量的物理指标，是对土壤中不同粗细的土粒组成比例的综合度量。根据土壤学质地分类标准，土壤主要划分为砂土类、壤土类和黏土类三大类，其中壤土兼有砂土和黏土的优点，是《绿化种植土壤》行业标准规定的质地类型。园林植物本身不追求最大产量，加上园林植物本身自肥能力，因此相对农作物而言，园林植物对土壤养分要求不高，但对物理性质要求却很高，要求土壤通透疏松。园林土壤有良好的气相环境所带来的长远效益远优于养护过程中施肥等管理措施[6]，在园艺发达国家会在园林绿化土壤中应用大量粒径适宜的沙子来改良黏质土壤，但粒径R2 mm石砾过多会降低土壤的保水保肥能力。

5 结论与建议

5.1 结论

通过对南昌市新建的67个园林工程所用绿化种植土壤进行理化分析，结果表明：南昌市园林种植土壤pH值以微酸至中性为主，有碱化趋势，适合大部分园林植物生长；有机质含量水平较低，不能为植物长期生长提供养分；一半以上土样被压实，土壤密度局部偏大；土壤质地以粉（砂）壤土、粉（砂）质粘壤土和壤质土为主，全盐量及石砾含量符合住建部行业标准要求。

5.1 建议

南昌市绿地土壤有机质含量偏低，种植作物前要深耕施肥，补充有机肥，有利于植物生长；对绿地土壤进行定点、定期跟踪检测，收集好南昌市本地土壤数据，了解土壤的变化动态，建立园林土壤质量评价系统；结合园林作物生长态势，采取科学、可持续性的措施不断提高土壤质量，促进园林绿化为城市发展发挥更大的生态效应及环保效应。

参考文献：

[1] 方海兰.园林土壤质量管理的探讨-以上海为例[J].中国园林，2000，16（6）：85～87.

[2] 章家思.城市土壤的形成特征及其保护[J].土壤，1997（4）：189～193.

[3] 徐 忠.CJ/T 340-2016，绿化种植土壤[S].北京：中国标准出版社，2016.

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土地市场调控源于19世纪末,市场失灵是政府对土地市场进行调控的主要原因,其目的一是对土地利用中各种不利外部因素的控制;二是对土地资源的垄断和土地投机的控制。自2003年下半年以来,我国政府针对局部地区出现的固定资产投资增幅过大、耕地面积大幅度减少等现象,出台了一系列土地市场宏观调控政策,其主要目的一是遏制盲目投资和低水平重复建设,防止经济过热,保障国家宏观经济平稳运行;二是保护土地资源特别是耕地资源,以确保国家的粮食安全。土地市场宏观调控的主要内容包括土地供应总量调控、土地供应结构调控、土地供应方式调控、土地价格调控、土地收益分配调控等多个方面。本文利用河南省国土资源厅和河南省统计局的2003-2007年《河南省国土资源综合统计年报》(内部资料)和《河南省国民经济和社会发展统计公报》中的相关数据,以河南省为例,分析了土地市场宏观调控政策所取得的实际效果,探讨了土地市场宏观控制中存在的问题,提出了改进措施。

一、土地市场宏观调控的成效

(一)土地供应总量和新增建设用地总量分析

土地供应总量特别是新增建设用地供应总量是影响国家经济发展速度和效益的重要因素,控制土地供应总量特别是控制新增建设用地总量对于遏制盲目投资和低水平重复建设,促进土地的集约、节约利用,保护耕地资源,保障国家宏观经济平稳运行具有重要意义,是调控宏观经济运行的重要手段。但从表1可以看出,2003-2007年5年间,河南省土地供应总量和新增建设用地总量除2005年由于受“三个暂停”政策(暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改)的影响有显著的减少外,其他年份均有不同程度的上升,上升幅度最大的是2006年,与2005年相比,土地供应总量增幅高达50.3%,新增建设用地在土地供应总量中的比重也由35.91%上升为56.16%。2006年之所以有较大幅度的增长,其客观原因是由于“三个暂停”政策使得原本应在2005报批的土地推迟到了2006年,从而造成了2006年的土地供应总量和新增建设用地供应总量激增。但从整体上看,土地供应总量和新增建设用地总量在土地供应总量中所占的比重仍呈上升趋势。由于新增建设用地主要来源于对农用地的征用,因此,新增建设用地的增加意味着更多的农用地转化为建设用地,这说明土地市场宏观调控政策无论是在土地供应总量的控制上还是在对农用地的保护上均未收到预期的效果。

(二)土地供应方式分析

目前我国国有建设用地供应方式主要有土地出让和土地划拨两种,土地出让方式又分为土地协议出让、土地招标出让、土地拍卖出让和土地挂牌出让等四种。以划拨方式出让土地使用权是计划经济的产物,作为一种保障性用地方式,在我国的社会经济发展中发挥了重要的保障作用,在一定程度上促进了社会经济的发展。但随着社会主义市场经济体制的逐步建立,划拨与有偿两种方式(即俗称的“双轨制”)并存的供地制度,日益显现出弊端:一是划拨用地成本低,一定程度上导致盲目圈占土地,低效、粗放利用土地的现象屡禁不止,节约集约用地机制难以建立;二是划拨供地政策为一些单位和个人投机寻租留下了空间,有的甚至凭借国家划拨供地政策圈占、囤积土地。基于以上原因,国家将优化土地供应方式作为土地市场宏观控制的重要内容,严格限定土地划拨的范围。

从表2和表3可以看出,河南省在2003-2007年五年间国有土地的供应以出让方式为主,占土地供应总量的70.05%,划拨用地占23.31%。但在严格限定划拨范围的2006年,划拨用地面积占供地总面积的比例仍高达27.17%,划拨比例不降反升,这种不正常现象值得反思。此外,在出让的国有土地中,协议出让仍占出让土地总面积的58.74 %,远高于其他出让方式。但值得注意的是,协议出让的比例呈逐年下降的趋势,而挂牌出让的比例则呈逐年上升的趋势,这说明土地市场宏观调控政策在土地供应方式上收到了一定的效果。

(三)土地供应结构分析

优化土地供应结构,促进产业结构调整和产业优化升级,是土地市场宏观调控的又一项重要任务。由表4可以看出,在2003-2007年河南省出让的国有土地中,工业仓储用地高居第一位,占出让土地总面积的47.78%,其次是住宅用地,占出让土地总面积的30.93%,但住宅用地的供地面积呈现逐年上升的趋势。在所供的住宅用地中,普通商品房和经济适用房的供地面积呈现逐年增加的趋势,而别墅、高档公寓则在2003年以后供地面积为零(详见表5)。由以上数据可以看出,土地市场宏观调控政策在用地结构的调控上收到了一定的效果,用地结构得到了进一步优化。但值得注意的是,在以划拨方式供应的国有土地中,仍有数量可观的商服用地、工业仓储用地和住宅用地(详见表6),而早在2002年5月,国土资源部就了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,该《规定》明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。当然划拨土地中的住宅用地主要是用于经济适用房建设,符合国家的有关政策,但在划拨用地中出现数量可观的商服用地和工业仓储用地,其中的原因由于缺乏具体的资料,其合理与否笔者不敢妄加评论。

(四)土地利用的集约度分析

实现土地的节约、集约利用是土地市场宏观调控的主要目的之一。建设用地投入产出指标在一定程度上反映土地利用的经济集约程度。但由于缺乏建设用地总量指标,本文利用2003-2006年每年的新增建设用地总量、新增GDP和新增年度固定资产投资等数据资料,通过计算单位新增建设用地GDP和单位新增建设用地固定资产投资额来粗略地反映土地利用集约度的变化情况(详见表7)。由表7可以看出,在2003-2005年河南省单位新增建设用地投资密集度和新增建设用地GDP均有较大幅度的增长,分别从2003年的1232.57万元/公顷和2196.78万元/公顷增加到2005年的5252.38万元/公顷和7060.04万元/公顷,但2006年与2005年相比,两项指标均有回落。分析其原因,一方面受“三个暂停”政策的影响,使得2005年大量的建设用地不能正常报批,导致大量报批工作延后到2006年,另一方面在大量用地不能正常报批的情况下,为了不影响工程进度,不少地方采用了“先占后报”的办法,从而导致两项指标的回落。但总的趋势是不断增加的,这也说明了土地市场宏观调控政策在这方面取得了成效。

二、深化土地市场宏观调控的对策建议

(一)继续从严从紧控制建设用地供应总量,特别是控制新增建设用地总量

从河南省2003-2007年土地市场的运行情况看,对土地供应总量特别是新增建设用地总量的调控未能达到预期的目的。因此,继续从严从紧控制建设用地供应总量特别是新增建设用地总量仍是土地市场宏观调控的重要措施。在建设用地供应上要严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,严格土地用途管制,严格保护耕地,发挥规划、计划在控制建设用地规模、布局方面的作用。同时,在严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划的基础上,探索建立城市土地供应计划制度,合理确定城市土地的供应总量、结构和进度,促进土地市场公开、安全、稳定运行。

(二)进一步优化土地供应结构

在严格控制土地供应总量和新增建设用地规模的前提下,应不断优化土地供应结构,减少高污染、高耗能产业的土地供应,对于污染小、能耗低、技术含量高的产业应保证其土地供应,并适当提高普通商品房和经济适用房用地的比重,严格限制高档别墅类房地产,改善住房供应结构,形成中低价房扩大供应的预期,遏制房价快速上涨。

(三)确立以用途为导向的供地方式

从河南省2003-2007年土地市场的运行情况看,尽管国有土地供应方式以出让为主,但在土地出让方式中协议出让的土地仍占出让土地总量的60%以上,这说明通过降低地价来招商引资进而实现区域经济的发展仍然具有很大的市场,因此,改革土地供地方式任重道远。当然,并不是所有土地都必须用“招拍挂”的供应土地,选择什么样的方式来供应土地主要取决于所供土地今后的用途,经营性用地必须实行“招拍挂”,工业用地也必须按照国家公布的出让最低价标准采用“招拍挂”的方式来供应土地。但对于经济适用房等半商业半公益用地,可以在限制房屋出售价格的前提下允许采用协议出让的方式供应土地,即确立以用途为导向的土地供应方式。

(四)实施差异化的调控措施

我国地域辽阔,不同区域之间在社会经济发展水平和资源禀赋上存在着较大的差异。中央自2003年下半年制定的一系列宏观调控政策之所以在某些地区或某些方面没有达到预期的目的,原因是多方面的,但在政策制定过程中没有考虑区域差异是一个重要原因。因此,今后在土地市场宏观调控政策的制定上应考虑区域差异,不同的地区应采用不同的调控政策,如对经济发展水平较低但土地资源相对比较丰富的地区,应采用比较宽松的土地市场调控政策,而对经济发展过热的地区应采用更加严格的土地市场调控政策,从而引导产业区域合理布局,促进产业的梯度转移。此外,在制定宏观调控政策时应充分考虑当时的经济发展环境和条件,以确定不同时期、不同范围内调控的方向和侧重点,同时又要考虑调控效果的时滞效应,动态地把握好土地宏观调控的应用实践,从而最终构建起我国土地宏观调控的科学管理体系。

(五)改善农地非农化的调控机制

土地非农化是土地在两种用途――农业利用和建设利用之间竞争配置的结果,由于农用地具有较强的正的外部性,使其价值不能完全在市场上实现,土地用途转换的增值推动了建设用地规模的不断扩张,从而导致了新增建设用地的不断增加和农田面积不断减少,这种发展趋势在高速城市化地区尤为明显,土地利用总体规划的一项重要内容就是通过划定基本农田保护区来控制农地非农化地的量和速度。但划定基本农田保护区实际上是分配地区发展权,由于不同区域的资源禀赋不同,社会经济发展情况不同,单纯的基本农田指标分配方式难以达到调控的目的,所以基本农田保护应引入市场机制,在这方面可借鉴美国发展权转移的经验。大中城市郊区既是未来城市发展的重点,也是基本农田保护的困难地区。为了既能保证一定数量和质量的基本农田,又能够为城市未来的发展留出一定的空间,国家应在确保基本农田数量和质量的基础上,允许基本农田向偏远地区转移,即所谓的“异地代保”,但这种转移并不意味着其保护责任的无偿转移,原保护地区要向代保地区支付一定的费用作为转移代价。这一政策的实施,一方面弥补了基本农田保护指标计划配置的弊端,减少了由于基本农田保护带来的区域间财富分配的不公平性;另一方面又可提高农地非农化的成本,抑制地方政府推动农地非农化的积极性,提高了保护农地的积极性,最终实现土地资源的优化配置。

参考文献:

1、谭术魁,付慧莲.土地市场宏观调控的预期目标、实际效果及深化建议[J].中国房地产,2007(9).

2、王丽艳,肖伟.国内外城市土地供给调控模式的评述与启示[J].天津城市建设学院学报,2007(12).

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（二）做好土地整理工作土地整理可以实现耕地总量动态平衡，可以一定程度上解决基础设施投入不足的问题，可以提高农民收入，有效支撑新农村建设，提高土地利用的生态效益。在我国农村，土地整理有许多不足之处，主要表现为：农村集体建设用地布局不合理，利用粗放，废弃土地复垦率低；土地整理项目实施管理差；土地整理中技术力量薄弱；市场环境不健全，资金严重不足；对土地整理认识不到位，政策、法规不健全。因此，目前我们要做好的几项重点工作是：重视土地整理规划工作；做好土地整理项目管理工作，加大监督检查力度；提高技术支撑；拓宽筹资渠道；加快土地立法，使得土地整理工作有法可依。

二、解决土地流转市场供给不足问题的对策

（一）鼓励劳动力转移，减少兼业，增加供给大量青壮年劳动力的流出，导致农村劳动力短缺，种田质量下降，有的地方甚至出现抛荒弃耕象。而对城市而言，涌入的劳动力会增加城市就业和管理的负担，加大人口管理的困难，给城市治安带来许多问题。农户是否流转土地取决于家庭拥有的初始土地资源、家庭劳动者的劳动能力、农业与非农业的综合比较效益。针对农村剩余劳动力转移中存在的问题，要做好以下工作：一是发挥政府的服务职能，健全制度，深化体制改革，为农村劳动力转移创造条件。二是建立城乡一体化的劳动力市场体系。改革和完善过去束缚农村劳动力转移的诸如土地、人口、就业和社会保障等体制。三是推进城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力。四是开辟多渠道的转移路径，促进农业产业和乡镇企业发展，就地吸纳剩余劳动力，扩大国际劳务输出。五是积极落实相关政策。积极开展农村富余劳动力的职业技能培训，鼓励各类培训机构与劳务市场和用工单位签订合同，以需定培，定向培训。要努力做好农村富余劳动力转移就业的信息服务工作，为他们外出就业提供及时、准确的信息服务。要切实保障外出农民的土地承包经营权，对损害外出农村劳动力土地流转权和收益权的行为，及时查处和纠正。主动配合有关部门做好维护农民工合法权益工作，集中力量解决好拖欠和克扣农民工工资、劳动条件恶劣、劳动安全和职业病防护没有保障等突出问题。

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一、北京市土地资源利用现状分析

（一）特殊地形导致建设用地供应长期紧张

北京市山地多，平原少。山地占全市面积的62%，且环绕市区，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。城市大，郊区相对较小；人多地少，耕地更少。随着北京市郊区城市化进程不断加快，城市用地不断扩大，农业用地迅速减少，耕地也随之锐减。土地利用率高达85.5%，其中近郊区和平原区土地利用率达95%以上，造成后备资源不足容易导致建设用地供应紧张。

（二）存量土地的开发利用受到较大限制

北京市是我国的首都，中央、国务院各部委、各直属事业单位、下属企业单位、部队大院都无偿或低偿占用了大量的城市用地。此外，北京市是举世文明的历史文化古城，拥有一批具有传统历史风貌，民族风格和地方特色的历史文化街区。在旧城区，大片的四合院、平房住宅占据着黄金地段，人口稠密，土地成本很高，因此旧城改造受到限制。

（三）征地拆迁难度加大，项目推进缓慢

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的深入实施，当前征地、拆迁等土地前期开发工作难度进一步加大，项目推进速度放缓，开发成本呈现上升态势。自2005年开始，北京市每年制定年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排。从这几年的供地计划可以看出，土地总体供应有逐年减少的趋势，其中住宅用地所占的比例较低，尤其是普通商品住宅用地供应紧张。2012、2013年普通商品住宅用地仅计划供应850公顷，较2006年减少了47%。

二、2013年北京市土地出让交易情况分析

（一）土地成交规模大幅增加，土地收益创新高

2013年北京市土地市场共成交214宗土地①，总成交土地面积2082万平方米，其中建设用地面积1314万平方米，规划建筑面积2377万平方米，与去年全年163宗地，共1693万平方米的规划建筑面积相比，规划建筑面积比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面积为近六年次高。2013年北京市共成交131块商品房用地，规划建筑面积1836万平方米，同比增长一倍，在近六年中仅低于2010年。其中居住用地61块，规划建筑面积1088万平方米，同比增长132%。综合用地成交面积同比上涨，全年共成交综合用地40宗，规划建筑面积517万平方米，比上年同期增长90%。

全年实现土地收益1822亿元，同比增长181%，比创纪录的2010年还增加了186亿元的收入。商品房用地土地出让金收入同比增加近两倍，创历史新高。2013年，北京商品房用地土地出让总收入1768亿元，同比增加194%，比2010年还高出216亿元，创历史新高，其中第四季度土地出让收入647亿元，11月单月土地出让收入407亿元，占全年的23%。平均单幅土地的总价高达13.5亿元，与前几年相比大幅提高，而居住用地的平均单幅土地总价已高达16.73亿元。

（二）土地成交结构中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214块土地中83块是工业用地，建设用地面积382万平方米，规划建筑面积512万平方米，占总成交土地规划建筑面积的22%。居住用地共成交61块，建设用地面积608万平方米，规划建筑面积1088万平方米，与前两年相比大幅增加。居住用地成交规模占所有土地的比重为45%；占商品房用地的比重为59%。居住用地占商品房用地的比重呈缓慢增加的趋势。

（三）商品房用地成交楼面价大幅提高

2013年，北京土地出让市场共成交131宗商品房用地，其中56块土地配建了保障房或异地建设保障房、医院。但即使在这种情况下，商品房用地平均成交楼面价9632元/平方米，首次逼近万元，同比上涨45%。其中12块土地底价成交，114块土地溢价成交，另有5块招标出让的土地底价未知导致溢价未知。在这114块溢价成交的土地中，有10块土地溢价率超过100%，最高达242%；10块土地溢价率在50%―100%；28块土地溢价率在40%―50%；34块土地因土地成交价格达到政府设定上限而竞投保障房面积或异地建设医院。

（四）居住用地供应量少造成地价高企

2013年，北京市居住用地成交楼面价9380元/平方米，创历史最高，而起始楼面价也达到7213元/平方米，比2012年的成交楼面价还高。土地起始楼面价大幅上涨，决定了成交楼面价也不得不涨。从土地价格来看，房价的上涨也是一种必然趋势。

其实，居住用地的成交楼面价和溢价率均低于实际情况。居住用地在出让时都被政府设定了合理土地上限价格，溢价率最高不得超过50%，当达到上限价格后，转为在此价格基础上竞报保障房面积或异地建设专项资金，人为限制了成交楼面价。2013年北京出让的商品房用地共配建保障房面积443万平方米，与2012年（150万平方米）相比多出了293万平方米保障房，有53块土地需要建设或配建公租房、限价房、经适房或自住型商品房，另有3块土地异地建设保障房或者医院，这种异地建设方式其实就是一种变相的增加土地价款。

居住用地地价涨幅如此之大，主要还是供应量少造成的。最近5年来，居住用地土地供应缺口达到了1565万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了803万平方米和828万平方米。房企销售状况好，资金充足，土地需求旺盛，同期的土地供应不足就造成房企逢地必抢。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市场最为火爆，地王频出。2013年北京土地供应虽然有所增加，但房企对土地的需求尚未满足，且二三线城市市场风险较大，众多房企回归北京这种一线城市，对优质地块一掷千金，地价迅速上涨，平均成交楼面价近万元。

选取2008―2013年的居住用地成交楼面价与住宅销售均价作比较发现，2013年土地成交楼面价占住宅销售均价的比重已达45%，是近六年来最高的一年。土地成本增加，房价的上涨也是一种必然趋势。

（五）成交土地以城市发展新区为主

城市发展新区是供地主力，生态涵养发展区供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市发展新区，规划建筑面积1154万平米，占全市的比重为62.85%；城市功能拓展区成交的规划建筑面积仅358万平米，仅占全市的19.52%；生态涵养发展区的土地供应量呈逐年增加趋势，2013年已经达到315万平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出让市场走势

（一）供应量方面，住宅用地供应将相应提速

自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。“国五条”要求各地加大住宅用地供应，国土资源部也强调要保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。2012年下半年以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。2013年，北京市政府积极增加土地供应，预计2014年仍将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。但由于北京市特殊的土地利用现状，整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽，因此，可增加的供应有限。同时，所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。

（二）供应结构上，加大居住类用地尤其是保障房、自住房用地供应

配建保障房的住宅用地比例将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出。“京七条”提出，2013年北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套自住型商品住房供应。2013年，北京共成建自住型商品房的地块超过14宗，“2万套”目标已实现，其中部分地块全部建设保障房和自住型商品房。自住型商品房地块的不断增加，有助于平抑房价上涨预期。2014年北京仍将加大自住型商品房的供应，将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建设的土地共占住宅用地供应总量的70%。这些计划如能充分实施，可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象，并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用。

（三）需求方面，品牌房企将延续上年的拿地态势，下半年热度有所消减

2013年，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。同时，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房企跻身“千亿俱乐部”。品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，2014年拿地的积极性有可能会继续高涨。虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，一线城市整体市场环境规范且市场预期看好，楼市需求旺盛，依然是企业首选。2013年品牌房企一线城市拿地占比明显提高，对一线城市优质地块不惜重金争夺。预计2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2014年上半年，由于惯性的作用，土地市场的这种热度不会减弱，很多房企土地储备还不够。下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

（四）土地价格上，优质地块依然可能出现地王

由于北京土地资源稀缺，土地一级开发成本过高，房企拿地热度高涨，从短期看，土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺，预计地王依然会出现，影响市场的价格预期。2014年，如果宏观政策依然平稳过渡，由于土地财政和土地一级开发成本高企等原因，政府设定的土地起始楼面价较高，因此，如果消除保障房和远郊区县土地的影响，就同一区域同一用途的土地来说，土地成交楼面价有可能继续上涨。但由于配建保障房比例继续增加，且设定“合理土地上限价格”，以及政府抬高了土地起始楼面价，可能会使土地溢价幅度有所下降。

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一、工程案例

某建筑工程地上5层、地下3层，其中地下2、3层为车库。地下一层为商场、办公间及设备用房等。本工程结构为钢筋混凝土框架体系，选取主、次梁楼盖体系进行各楼层施工。梁、板及柱都为混凝土构件。第一层～5层所有楼板都有开洞。其余楼层洞口分布基本一致，其中与中央共享大厅较近位置从地下一层逐步向上变大，形状转换为长方形。该工程屋盖体系可划分为13个部分。结构上附近屋面都连接其相邻楼层，中央上方几个楼盖则独立存在。因工程施工特征，屋盖为钢结构的为#1、#3、#8；玻璃为屋盖#1的屋面；压型钢板为屋盖#3、#8的屋面，其他都选取混凝土梁板结构作为屋盖，具体如图1所示。因本工程平面超长，x方向平面尺寸大概为180m，Y方向平面尺寸为170m。与施工规范规定的框架结构体系伸缩缝最大间距相比较大，为此，在结构设计时无需进行伸缩缝设计。

二、混凝土温差效应及长期收缩的影响

1、温差效应影响。竖向温差与水平温差效应是高层建筑的主要温差效应类型，而于本工程而言，因其结构高度较低，平面尺寸较大，因此仅需对水平温差效应进行分析即可。以构件自身条件来讲，温差产生的主要原因包含季节变化、太阳辐射等，具体分为2种，其一构件自身内外表面温差，也就是一般意义上的局部温差；其二为构件中面的温差，是指相应时间段内构件中面温度和混凝土终凝温度之间的差值，也就是所说的整体温差。据大量实践经验分析得出，于整体结构而言，局部温差影响较小，水平温差效应产生的主要原因为整体温差。

因该工程具有较大平面尺寸结构形式，顺着水平方向大量竖向构件将导致混凝土楼层出现变形问题，进而产生极大约束。如“-”温差出现于楼层内，由于收缩现象梁板受拉；除此之外，因水平剪力作用，附近竖向构件将产生水平方向剪切变形。

本工程由混凝土主体结构合拢到运营使用环节，因上部结构和地下室之间存在极大温度变化，因整体温差较大，地上各层、第一层与地下各层之间极易产生水平变形差异。第一层楼板为地下室顶盖，因地下室外墙约束，导致第一层和第二层之间水平变形差异极为突出。因地下一层开洞较大，地上温度必定会对地下一层造成极大影响，致使地下一层温度基本等同于地上温度，这样不利于地下一层、地上第一、二层梁板及第一层柱施工。

2、长期收缩影响。由于水分蒸发在空气中暴露的混凝土构件极易出现收缩现象。作为一个长期过程，影响混凝土收缩的因素较多，如最终收缩量、材料构成及环境因素等。该工程因截面尺寸、环境等因素，导致地下室底板与其他各层楼板长期收缩量之间存有一定差异。整体来讲，因厚度较大，地下室底板无法充分接触空气，导致其长期收缩量不大，其他所有楼板则具有较大收缩量。在地下室外墙与混凝土柱约束下，该收缩差异将导致部分楼层，尤其是地下室各层产生受拉现象。混凝土长期收缩效应可同时与结构施工、使用阶段的温差效应一起存在，采取防裂技术措施时应综合考虑以上两种效应。

三、超长地下室混凝土结构防裂技术措施

高层建筑混凝土规定，现浇框架结构伸缩缝间距必须控制在55m以下。如选取一定构造及施工措施，降低温度及混凝土收缩对结构影响，可将伸缩缝最大间距适当放宽。根据施工规范规定，如该工程进行伸缩缝设置，则具有大量永久缝数量，将严重影响建筑效果与使用空间，因此，可选取适当措施放宽伸缩缝间距。具体方式如下：

1、后浇带及膨胀加强带设置

该工程需保证膨胀加强带结合后浇带设置，后浇带内需进行收缩混凝土浇筑，通过一定膨胀应力对结构合拢后温差收缩应力进行补偿。按照温度分析结果显示，在第一层与地下室一层及地下室外墙连接楼板较大应力位置，需将膨胀加强带设置到X、Y方向。

设置后浇带可错开混凝土收缩应变高峰期，并将部分收缩应力释放出来。施工过程中浇筑后浇带时间应具有合理性，确保结构合拢温度适当。与本工程所在地气温情况相结合，9.7℃为每年4月、10月的平均温度，10℃为分析取值。按照该工程施工工期预测，后浇筑封闭时间和混凝土楼板完成时间相隔超过180天，以完成大部分混凝土收缩。为避免施工阶段“-”温差较大，完成浇筑后浇带作业后，即将步入冬天，外幕墙需封闭。

2、选取保温隔热构造

选取双层玻璃用于结构外立面及屋顶#1，屋顶需选取保温隔热措施。同样保温隔热措施也可用于暴露于外面的地下室顶板，且选取双层楼板。滤水层安设到地下室底板位置，防水内隔墙设置到外墙内，止水带应设置到施工缝位置。根据施工实际情况，应在20到22℃之间控制室内常年温度。商场为地下室一层，其室内温度应与地面上各层温度一致。

3、合理选择原材料

建筑结构中补偿收缩混凝土的主要功能为结构自防水、减免后浇带无缝施工及大体积混凝土裂渗控制。于超长地下室混凝土结构防裂分析，可选取补偿收缩混凝土技术进行有效处理。膨胀水泥为混凝土膨胀剂与抗裂防水剂的发展基础，目前应用最多的为硫铝酸钙类膨胀剂，要求在混凝土掺加8%到12%的硫铝酸钙类膨胀剂，和水泥水化反应形成钙矾石膨胀结晶，此时将改变混凝土结构特性。具体如下：

第一，钙矾石体积膨胀，因钢筋与邻位约束，将由0.2到0.7mpa预压应力产生于混凝土结构内，进而将混凝土应力状态改善，并达到混凝土抗裂性能提升的目的。

第二，因钙矾石可对毛细孔缝进行充分填充，进而达到混凝土孔结构改善及总孔隙率减少的作用。

选取补偿收缩混凝土进行超长钢筋混凝土结构连续施工，选取补偿收缩混凝土在大体积混凝土内进行防裂防渗控制，不仅能够缩短工期、简化施工工艺，提高工程施工|量，还具有良好经济效益。

4、O置钢筋加强区域

混凝土抗拉强度及变形能力直接对其是否开裂起到决定作用，通常可通过极限拉伸衡量混凝土变形能力。于混凝土极限拉伸能力提升而言，配筋数量是否准确、位置是否正确极为关键。要求在外荷载影响下，混凝土构件受力钢筋全截面最小配筋率必须相关规范规定相符，并在此基础上适量增加配筋量，以此对混凝土温度收缩及干缩起到有效控制。要求在0.2%以上控制超长墙体单面水平构造钢筋配筋率；0.3%以上控制楼板单面钢筋配筋率；0.25%以上控制带外采取补偿收缩混凝土时的配筋率。具体配筋方式如下：

按照以上温度、收缩效应分析情况，需将钢筋加强区域设置到楼板、梁与竖向构件内较大应力位置，以此达到结构抗温及收缩效应能力提升。楼板加强区域设置到楼板薄弱及较大应力位置，需全截面配置加强配筋。第一，洞口钢筋加强板带。第一、二层具体较大洞口，则其附近具有较为显著应力。顺着边缘方向在洞边3m范围内设置钢筋加强区域，全截面进行加强配筋设置除此之外，在洞口转角位置，斜方向进行抗裂钢筋增设。第二，楼板钢筋加强板带。因楼板具有较大开洞，将大大消弱局部楼板有效板宽。因此，地下室外墙约束，与地下室外墙相连第一层、地下一层楼板应力较大，此区域增设额外配筋。第三，楼板构造配筋增加。与所有层非削弱楼板区域配筋相比，需进行额外构造全截面配筋率的增加，增加比例为0.1%到0.3%之间。

四、结束语

综上所述，伴随我国建筑工程建设规模的进一步扩大，为了确保建筑物的功能需求得到满足，要求做好地下室施工工作，不仅能够使建筑物的综合利用率大幅提高，还能有效提升工程质量。因此，必须在充分结合施工现场具体情况下，做好施工准备工作，规范施工流程，采取行之有效的质量控制措施，只有这样才能实现建筑工程经济效益最大化。■

参考文献

[1] 张鹏.探究超长地下室混凝土结构设计与控制[J]. 城市建筑. 2014（04）

[2] 王武建.浅析深圳欢乐海岸项目超长地下室结构的设计方法与施工措施[J]. 现代物业（上旬刊）. 2012（06）

[3] 高宇程，邹正.超长地下室结构设计及实例介绍[J]. 中国新技术新产品. 2011（03）

篇10

据粗略统计，省（自治区）建立全省土地市场网11家，市国土行政主管机关建立的国土资源网（包括直辖市）16家，省会主要城市（包括直辖市）独立设立土地市场网（交易网）8家。

省土地市场网、省会城市国土资源网、省会城市土地交易网比例图（不包括国土资源厅网站）如下：

由省（自治区）建立的大区域性土地市场网占31%；依托市国土局上级主管部门网站土地市场信息的各省会主要城市(包括直辖市)占总数的46%；委托市场交易机构建立的土地市场网（交易网）占23%。

2 各省省会城市土地市场相关网运行时间及作用

1999年至2010年各省省会城市运行土地市场（交易）网站时间表（不包括国土资源厅网站）如下：

1999年，土地交易市场逐步受到关注，而土地相关网站因内外需求逐步产生。

2002年至2006年，全国土地交易市场备受关注，土地市场交易竞争异常激烈，各省省会城市国土资源部门的信息网站最多最集中，其主要作用在于体现土地市场信息透明化，各市土地交易公平、公正、公开。

2007年至2011年，进入国家宏观调控期，国家针对部分城市房价过快上涨，密集出台了包括金融、税收、土地、房产等一系列调控措施。各省省会城市进入市场监测调控时期，该时段建立或更新的网站，主要属省或市土地交易中心进行统筹管理模式的大区域性土地市场平台，其主要作用在于与国土资源部土地市场网数据对接，整合片区统一格式标准、统一市场数据、集中公告信息、建立项目库、做好供地计划、统一土地供应、市场监测分析、强化上下管理机制、理顺交易规则和对外服务行为。

3 国内现有土地市场网站建设特点

1999年至2006年期间，各省省会城市国土资源局建立数据信息的网站，反映较好的有5家，北京市加入了预入市地块、预申请、地块挂牌变动及时显示、土地交易分中心数据统一接入等版块；上海市加入多点投诉建议专栏，同时，回复时间快；重庆市加入拟供地计划专栏；武汉市数据信息快速齐全，并设有电子挂牌文件免费下载专栏；长沙市设立了网上电子挂牌交易系统。2007年至2010年新建立运行的大区域统一的土地市场网特点更为丰富，其中广东省、江苏省、四川省、海南省已具备全省供需数据统一全覆盖，所涉及的城市土地市场已进行统一管理，统一监测分析，其土地市场网大区域性平台已具备网络辐射能力。

4 各省省会城市土地市场相关网的不足