土地市场分析模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇土地市场分析，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。

一、基本概念的界定

与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：

PV=■

假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：

PV=R/i

根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。

在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。

图1 住宅市场

在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。

二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析

篇2

一、问题的提出

为了解决城市土地市场运行过程中出现的部分产业过热、土地粗放利用、房价非理性上涨、固定资产投资规模偏大、地方重复建设等问题，国家陆续出台了多项调控政策。那么，政策效应的发挥程度如何？又该采用何种方法度量？这些问题早已融入国内外学者的视野中并被给予了越来越多的关注。国外学者多从土地利用规划、土地开发管制的视角，对城市土地市场的需求调控展开研究。他们一般采用计量经济学的分析方法。多数学者认为，政府的需求调控在达成政策目标的同时产生了大量的及潜在的后果，如增加土地开发强度，制约土地消费者的选择，引起地价和房价的上升，影响市场均衡、市场效率和社会公正。国内学者多注重对城市土地市场供给调控的研究。基于土地制度和土地市场发展进程的不同，国内外学者对城市土地市场调控的研究有所侧重，但其研究结论较为一致地表明供给、需求、价格具有不可割裂的相互作用关系及数理关系，而且宏观经济运行态势、社会发展前景、市场波动程度、政府决策目标决定了三者的变化区间及影响水平。因此，在借鉴学者们计量分析结果的基础上，本文拟选用系统动力学方法（System Dynamics，简称SD），以其高阶次、非线性、多重反馈的研究长处，构建城市土地市场供给调控、需求调控、价格调控路径的动态仿真模型，获得它们行为特征的趋势性描述，以反观宏观框架下政府调控目标的实现程度和调控策略的施行效果。

二、研究设计

1、研究方法

SD模型，是从问题的确定开始，通过识别与问题紧密相连的系统边界，描绘主要变量的因果关系，建立系统流程图并转换为系统动力学方程组，最后求解并分析评价。根据系统分解原理，可将研究的系统S划分为p个相互关联的子系统Si（i=1，2，…，p），则数学表达式为S={Si=｜i=1，p}。子系统由基本单元、反馈回路组成，它包含三种基本变量：状态变量（Level Variable）、速率变量（Ratio Variable）和辅助变量（Auxilliary Variable）。系统动力学的一般数学表达式为：

=P?R （1）

RA=W?LA（2）

式中：L为状态变量向量；R为速率变量向量；A为辅助变量向量；为纯速率变量向量；P为转移矩阵；W为关系矩阵。

将一阶微分方程式（1）写成差分形式可得：

Lk=Lj+T?P?Rjk （3）

式中：k和j是时间下标；T是k与j1的时间间隔，即通过P矩阵与jk时间段内的速率变量Rjk及T的乘积，将j时刻的状态变量转移到下一刻k的状态变量Lk，所以称P为转移矩阵。W则反映了变量R与L之间以及A本身在同一时刻上的各种线性和非线性关系，因此称W为关系矩阵，P和W可以是常系数阵，也可以是随时间变化的变系数阵。

2、研究假设

政府调控必须符合我国人多地少、土地资源极度稀缺的特殊国情，还必须符合培育和完善城市土地市场以及兼顾公平和效率的特定职能，故在研究假设中突出“以供定需”及市场规律的重要性。

假设1：供给调控对需求调控有正向作用。假设2：需求调控对价格调控有正向作用。假设3：价格调控对供给调控有正向作用。假设4：供给调控、需求调控、价格调控在市场机制及行政机制的双向作用下运行。根据以上假设，建立起供给调控、需求调控、价格调控之间的因果关系，进而合理设置变量、参数并赋值，通过物质流及信息流把各变量及参数（在模型中表现为状态变量、速率变量、辅助变量及常量）连为整体，形成完整的建模过程。

三、研究过程

篇3

土地流转是指土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，既保留承包权，转让使用权，土地流转改革激活了土地这一农民最大的资产，必将给农民，农村及相关产业带来无穷的想象力，开启中国经济制度的升级版。具体影响如下。

一、有利于对房价的调控

目前，中国外汇储备达到3.66万亿美元，超过了日本、欧元区、沙特和瑞士这四大外汇储备国的总和。同时，央行9月末外汇占款余额是25.3万亿人民币，几乎可以等同于25万亿人民币基础货币的发行数量。换句话说，如果扣除外汇占款所形成的基础货币，那么，中国基础货币的发行量接近于0；如果以4倍的货币乘数计算，扣除外汇占款所形成的流动性，中国M2数量也接近于0。这说明：美联储已经控制了中国央行、美元已经控制了人民币、美国已经控制了中国的货币。表现在房价上就是：一方面当美国大量印货币的时候，也就是实行量化宽松政策，导致人民币升值，大量热钱流入中国，这些热钱必须找到出口，由于市场体制的不完善，房地产市场成为理想的选择，大量资金的涌入造成房地产价格在短期内迅速抬升；另一方面当美国在印大量货币的时候，中国也在印货币，甚至比美国印的还多，但美元是全球硬通货，全世界帮它稀释，而人民币是不可自由兑换货币，超发的货币很容易导致国内通货膨胀，这时房地产就是国家回笼货币最好选择，这也是房价一直上涨的原因。下面就通过Eviews软件探讨一下美元和房地产的关系。

利用上面数据，通过Eviews软件可得下图。

因此，房价与美元指数的函数关系为：

Y=10156.88-76.07486*X

T=（5.677008） （-3.836996）

R2=0.531067 F=14.72253

模型的计算结果表明，R2=0.531067，模型有很好的拟合优度，F检验也是高度显著的，说明美元指数对房价的影响是显著的，在数值上，样本决定系数R2是样本相关系数的r的平方，又因为是负相关，利用这种关系就可以求出r=-0.728。可见美元指数与房价有很强的负相关性。

从上文可以看出美元指数越低，中国房价越高。美元指数下跌的最直接结果是在国内形成了大量拥有闲钱的投机者。近年来地方政府大搞基础设施建设，形成大量的财政赤字，政府从农民手中买地，然后卖给房产商，进而赚取差价作为财政收入，弥补赤字。房产商处于中间环节，当土地价格上涨时，房价也就自然而然的上涨，那些投机者看到这个现象时，就跑去买房，增加了房产的需求，进而又增加了土地的需求，政府又提高了土地价格，房产商又提高了房价，投机者又去买房……就这样循环着，直到有一天房价高到没有投机价值时，房产泡沫破裂，后果不堪设想。当然我们不想看到那一天。要想从根本上解决这种投机炒房者，就必须中断这种循环，实行土地流转改革，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体土地与国有土地同等入市、同权同价。对于土地受让方，城乡土地交易中心实行风险评估，把环境保护和经营方式、经验、实力等作为准入因素通盘考虑，以确保出让受益。放开土地供给，控制土地价格，进而控制房价的上涨速度，使资金回报率处于合理水平，减少投机者对房地产的炒作。所以，土地流转改革守住了房地产的土地供应环节，能够更好地从源头上做好房地产调控的基础工作。

二、有利于加快城镇化进程

由于城市有更多的就业机会，更好的医疗和教育条件，当前70%的农民工不打算回乡就业，80后、90后年轻农民工更不愿意回去。即使回老家，他们一般不从事农业生产，不在农村生活，而是去县城及以上级别的城市。在农村，农户可以向他人出租承包土地的经营权，可以和其他农户以土地股份合作制的形式发展农业的合作生产，还可以将承包土地的经营权作为股份投入到农业产业化的经营中去。土地流转改革将实现几亿农民与土地的分离。这些与土地分离的农民大部分将进入城市，有利于提高土地城市化的效率，城镇化的进程也将加快步伐。

三、转活现代农业，开启集约式农业生产经营模式，增加农民收入

土地流转将农民分散种植的田地集中起来，再用于集约式农业生产经营。解决土地权利的“碎片化”，根据规模报酬和外部性理论可以看出集约化经营的消耗和成本较低，农产品的质量能不断提高；劳动分工使农业生产的专业化程度提高，从而提高劳动生产率，同时集中使用数量较多且性能相似的土地可以提高土地的使用效率，生产规模更大的生产者有更强的讨价还价的能力，可以以较低的价格购买原材料，建立分销渠的道能力较强，单位分销成本也较低。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步促进农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地分享城市化、工业化的成果。

不过挑战仍然严峻，农地直接入市首先会触动地方政府的利益，如果没有中央政府的统一布置，单纯靠地方政府推动会很难，所以中央必须出台更具体的操作规则，才能让政策红利落地。另外，在现行农村土地集体所有的法律框架下，在土地使用权确权的基础上，农民能否获得土地流转过程中土地升值的合理部分而不是被其他组织或个人截留，以及是否会产生土地兼并等现象都无法预料。因此，在实行改革的过程中，必须完善立法，建设透明的制度，建立农村产权流转交易市场，推动农村产权交易公开、公正、规范运行，切实保护农民利益。

参考文献：

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Analysis and treatment of soft soil ground pile Inclination Accident

Abstract： combined with the specific project example， the pile foundation in soft soil ground high-rise construction of bored pile and the surrounding base prestressed square pile inclination， serious engineering accident， cause according to the engineering geological conditions， support design， analyzing the accident， according to the test results， to discriminate treatment of building inclination and the garage， pile foundation， to achieve better results.

keywords： soft soil ；foundation treatment of inclination

一、工程概况及地质情况

某工程为住宅小区，由十栋高层住宅及周边架空层车库组成，由于架空层车库规模较大，为了减少温度和混凝土收缩对结构影响将架空层设置伸缩缝（防震缝），使其形成11个独立结构单元， 其中10个结构单元与高层住宅底层相连为高层住宅裙房，高层住宅，建筑高度99米，周边架空车库裙房一层，层高4.8米。

高层住宅部分基础采用墙下局部筏形承台板和桩基的形式，采用 ￠1000及￠800钢筋混凝土钻孔灌注桩，桩基均以 5 -2层中风化粉砂质泥岩为桩端持力层，有效桩长约60米，周边架空车库采用预应力混凝土空心方桩，桩长选用37米和32米两种，为PHS-AB450（250）-12+12+13及PHS-AB450（250）-10+11+11，沉桩方式为锤击，无桩尖，桩基均以2-5层粉细砂作为桩端持力层，桩端进入持力层不小于1米。

二、桩基倾斜描述及原因分析 [1]

高层住宅区各栋单体土方已基本开挖完成，部分的楼栋周围及地库方桩出现了桩倾斜及三类桩的现象，主楼周边局部钻孔灌注桩向里倾斜较严重，现场方桩倾斜主要在距主楼8米左右范围区域，向主楼方向倾斜。以某一栋主楼及周边车库桩基倾斜特别严重的情况为例，进行分析，详见下图：

从地质报告来看，该项目属于长江漫滩地区，该栋主楼区域自地面向下有14米多深的2-2层粉质粘土，呈灰褐色流塑状，倾斜桩缺陷严重位置基本上位于此层土。此处地貌原是深水塘，在施工前，对该水塘进行抽水和回填处理，在处理期间，但水塘中淤泥未全部处理干净，余下淤泥也没有暴晒，直接填土，故自然地面向下至2-2层底范围内无硬壳层。

淤泥质土较厚的软土场地，主楼周边应采取必要的支护措施，严格按图施工，

必须采取必要的措施避免基坑土方开挖导致的淤泥质土受到较大扰动，否则土体易流变，产生较大的水平力，基坑内土体甚至隆起，局部基坑会有泥水突涌现象，基坑岩壁塌滑。

临近主楼周边的地库桩基桩顶标高同主楼桩基桩顶标高相比高出较多，考虑到实际地质状况、土体挤压和单体开挖导致土中侧向压力的不对称，故在桩基施工时，要求距单体住宅外墙8米范围内的方桩待地下室外墙以及土方回填完成后方可施工，但施工并未按要求执行，这是地库方桩倾斜的重要原因。

同时，按图纸要求，主楼做基坑支护，现场勘查，未完全按图施工，挂网喷浆也未完全做到位，坡脚处2排木桩护脚插入深度不够，且主楼边缘坡顶堆土较多，附加压力过大，加剧地库方桩倾斜。现场也发现了基坑内土体隆起，局部基坑有泥水突涌现象。

三、处理方案及检测结果[2]

主楼钻孔灌注桩处理：

根据小应变检测结果，桩身完整性基本为Ⅰ、Ⅱ类桩， Ⅲ类桩数量较少，重新核算上部结构内力，根据Ⅲ类桩高应变试验结果评估了钻孔灌注桩残余承载力，最终采取扩大承台，同时将承台顶用梁板连接来增强基础承台刚度的方式进行了加固。

地库方桩处理：

首先应对基坑周边堆土进行卸载，同时放缓坡比，应在被动区采取反压加固措施，局部加密木桩并使木桩送桩长度达到要求，确保基坑土稳定，以便进行基坑内的结构施工。

待主楼地下室外墙以及基坑土方回填完成后进行相关检测试验，以确定倾斜桩残余单桩竖向承载力。

视基桩单桩竖向承载力丧失的程度和桩倾斜度范围，以及桩基检测报告对桩身损坏判别的类别和缺陷等的判定采取针对措施。

倾斜度特别大的，承载力丧失比较严重的，需要补桩，并加大承台；倾斜度不大，承载力丧失很少的，可仅加大承台；对缺陷位置较高，承载力残余量较大的，按接桩处理。

检测结果

对缺陷桩进行了小应变检测和静载试验，均满足设计和规范要求，长期的沉降观测结果显示也符合规范要求。

四、结语

该软土场地，淤泥质土层较厚，结合桩基设计特点和地质状况采取了必要的支护措施，由于未严格按图施工，施工顺序不合理，淤泥质土受到较大扰动，土体产生流变，直接导致严重的工程事故。

篇5

谈到土地二级市场大家会有些疑惑，什么是土地二级市场？土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。土地二级市场的交易方式主要有转让、出租、抵押三种，土地二级市场是土地一级市场的扩展和补充。土地一级市场与土地二级市场是相互影响的，如果土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；土地二级市场不实行规范管理，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失，影响经济发展，还会导致腐败的发生。

1.土地二级市场存在的问题主要有以下几点

1.1擅自改变土地用途

有的土地使用者法律意识不强，受经济利益驱使在土地转让过程中擅自改变土地用途。土地价格因土地的用途不同而具有差异性，如果在土地转让过程中擅自改变其用途就会扰乱市场造成国有资产流失，使国家利益蒙受损失，情节严重的还要负法律责任。如工业用地转让时土地用途改为商业用地的应收回土地使用权重新出让，补缴出让金后再转让，而不能直接转让。

1.2交易隐蔽性，缺乏交易的公共平台，偷税漏税问题突出

土地二级市场没有交易的公共平台。现在土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。如有的土地交易双方为了达到偷税漏税的目的而进行私下交易，故意压低土地价格。还有的交易者在土地抵押过程中和一些土地评估等中介机构串通一气故意把价格抬高以骗取银行的高额贷款，加大了银行的放贷风险，对银行造成严重经济损失，破坏金融秩序。有些出让土地和划拨土地的出租，往往与房屋等建筑物的出租联系在一起，土地使用权的出租人和承租人一般去房产管理部门办理房产登记手续，很少到国土资源管理部门办理土地登记手续，因此，国土资源系统缺乏此项统计。原划拨土地进入二级市场，既可以采取补缴出让金方式，也可采取租赁、作价出资或授权经营方式。对此，国家规定了不同的收益分配政策，造成了收益分配的不均等。这些现象导致土地交易市场乱象丛生，使得土地市场监管难度加大。

1.3达不到转让条件，而擅自对土地进行转让或抵押

如有的土地开发商为了获取高额利润囤积土地、炒地皮，把没有达到转让条件的土地高价转让给下一个开发商，甚至层层转让，扰乱土地市场，破坏经济健康发展，滋生腐败。在招商引资过程中各地政府为了引进外资 ，为外地企业落户当地创造优惠条件。允许这些企业选择分期付款的方式缴纳土地出让金，在没有交齐土地出让金的情况下给他们颁发了土地使用证。这样就被一些不良企业利用钻了空子，利用我们工作的疏忽擅自转让或向银行抵押土地使用权贷款，如果还不上贷款土地使用权就要被法院拍卖致使国有资产的流失，损害了国家经济利益。有的土地在抵押期间，由于个别工作人员业务水平较低在工作中审查不严谨不细致而发生的土地转让行为，产生了很多不必要的纠纷，严重侵犯了当事人的权益，为当事者带来了很多不良后果，造成了很坏的社会影响，影响了政府的形象。

1.4测量技术不过关，误差严重

有时因经济原因或照顾关系聘请的测量机构和测量人员缺乏测量资质和上岗证，这样在土地转让过程中由于测量人员业务素质差，缺乏科学的测绘方法，测量技术不过关，现场调查不严谨，调查方法不当而发生了相当比例的土地边界纠纷，给土地正常转让带来很多不必要的障碍。主要存在土地权属调查表内相关说明不细致，土地权属资料收集不全面，调查图件表示不完整，签章手续不齐全等问题。

1.5部门职能交叉，导致管理的多头性

一是房管部门的管理。土地二级市场交易不单纯是土地使用权的交易，常常伴随着地上附着物的转让，如不能及时掌握地上附着物的转让情况，就不能及时、合法、有效的管理好土地二级市场交易。二是法院的裁决。随着经济社会的发展，法院判决涉及土地使用权清偿债务的现象相当普遍，但法院在裁决时，没有考虑被处置的土地权属是否合法、是否符合土地二级市场转让条件，未经国土部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。从某种程度上，也为不符合转让条件的土地实现转让的目的提供了途径。

2.针对以上存在的问题提出以下建议

2.1加强一、二级土地市场的衔接，实行统一管理，建立土地转让申请审批制度

土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。为了防止国有资产流失，规范土地交易市场，约束工作人员行为，建立土地转让申请审批制度。实行层层把关，责任到人，互相监督，严格办事程序，认真执行五不登记制度即：对出让土地没有支付全部出让金的不登记；对商业、旅游、娱乐、住宅四类经营性土地以及新增工业建设用地没有按招、拍、挂出让的，不登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不登记；对违反规划改变用途的不登记；未办理土地使用权登记而设定抵押权的，不登记。从程序和制度上杜绝违规违法转让土地的发生。

2.2规范土地二级市场交易行为，严格土地价格评估制度

针对土地私下交易，价格混乱，偷税漏税的行为，严格土地价格评估制度。每一宗土地转让价格都要经过具有资质的土地价格评估机构科学评估。评估一定要严谨慎重，经得起质询、质 疑、质 问 甚 至 司 法 仲 裁 或 诉 讼 。现场勘察切忌因为怕麻烦而走马观花或纸上谈兵。在土地评估机构接接受委托时要对委托估价方的背景情况进行多方面了解。对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况且无法自圆其说土地面积的增加或减少等有明显欺诈行为的项目不予评估。认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。在土地估价时，要认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格作出最准确的判断。同时加大执法力度，对土地转让过程中发生的偷税漏税行为坚决查处，维护法律尊严，创造一个良好的经济环境，使土地二级市场健康发展，在市场经济中发挥良好的作用。

2.3加强法制宣传，强化工作人员的业务培训和思想道德教育，提高工作水平

利用新闻、广播、网络、法律知识竞赛等形式对土地交易法律法规进行普法宣传，提高人们的法律意识，增强人们遵纪守法的自觉性。领导重视工作人员的再教育问题。首先通过办培训班、学术交流、聘请专家讲课、观摩先进地区工作经验等方式提高工作人员为人民服务的业务能力。其次加强工作人员的思想道德教育，提高为人民服务的自觉意识，防止工作中的“冷”、“硬”、“横”和"吃"“拿”“卡”“要”的行为。

2.4做好土地测量，避免工作失误

在土地转让交易时，应选择具有测量资质的正规测量中介机构进行土地面积的测量和四邻边界的勘定。工作人员坚持到现场实地调查，做好地籍调查，通知四邻到现场指界，对没有异议的测量结果签字盖章。对测量结果实行备案制度。最大限度的避免交易双方和四邻的地界纠纷与隐患。此外还应重视提高测绘人员的技术水平与工作素质。做好工作人员的教育和再培训工作，以不断适应科学技术水平的日益发展，及时掌握新技能、新技术、新方法、提高实际操作能力，赠强团队协作精神，同时对其严格考核使其具备从业资格方准其上岗。还要积极改进测绘方法，体征软硬件环境，调查工作方法多样化。最后加强对测量机构资质的审核与监管，确保测量结果的严谨性和可靠性。

2.5强化信息披露，规范交易中介

一是建立一个全方位的土地交易信息平台，使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息，使土地有形市场在无形的网络世界得到延伸，市场信息应该包括土地供求信息、交易宗地信息、土地市场形势分析信息、土地新闻、土地政策法规及市场咨询信息等等，提高土地二级市场交易的竞争性。二是加强土地交易中介管理。对社会服务性质的土地交易中心要科学定位，合理收费，对评估等中介机构要加强管理，不断提高土地评估人员的素质和业务水平，同时加强监管，确保地价评估真正做到公平、公正。

2.6从土地二级市场的特点出发，制定相应的法律、法规，建立和完善相应的法律体系

强化二级市场立法，规范交易行为。明确相关部门职责，提高相关部门和机构的沟通配合。由于土地二级市场交易多数情况是与地上建筑物和构筑物的交易交织在一起，因此，应进一步理顺相关部门和机构的沟通之间的关系，一是土地管理与房产管理的沟通配合。 二是要协调好与人民法院的关系。法院判决用于债务清偿的土地使用权的转让，往往会涉及集体土地和行政划拨土地。因此，法院在查封前要先弄清土地所有权性质，处分时应纳入土地有形市场转让，避免不必要的麻烦产生。

参考文献：

[1]潘孙伟.土地二级市场的为题与对策.中国土地，2002.2总242期.

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土地市场调控源于19世纪末,市场失灵是政府对土地市场进行调控的主要原因,其目的一是对土地利用中各种不利外部因素的控制;二是对土地资源的垄断和土地投机的控制。自2003年下半年以来,我国政府针对局部地区出现的固定资产投资增幅过大、耕地面积大幅度减少等现象,出台了一系列土地市场宏观调控政策,其主要目的一是遏制盲目投资和低水平重复建设,防止经济过热,保障国家宏观经济平稳运行;二是保护土地资源特别是耕地资源,以确保国家的粮食安全。土地市场宏观调控的主要内容包括土地供应总量调控、土地供应结构调控、土地供应方式调控、土地价格调控、土地收益分配调控等多个方面。本文利用河南省国土资源厅和河南省统计局的2003-2007年《河南省国土资源综合统计年报》(内部资料)和《河南省国民经济和社会发展统计公报》中的相关数据,以河南省为例,分析了土地市场宏观调控政策所取得的实际效果,探讨了土地市场宏观控制中存在的问题,提出了改进措施。

一、土地市场宏观调控的成效

(一)土地供应总量和新增建设用地总量分析

土地供应总量特别是新增建设用地供应总量是影响国家经济发展速度和效益的重要因素,控制土地供应总量特别是控制新增建设用地总量对于遏制盲目投资和低水平重复建设,促进土地的集约、节约利用,保护耕地资源,保障国家宏观经济平稳运行具有重要意义,是调控宏观经济运行的重要手段。但从表1可以看出,2003-2007年5年间,河南省土地供应总量和新增建设用地总量除2005年由于受“三个暂停”政策(暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改)的影响有显著的减少外,其他年份均有不同程度的上升,上升幅度最大的是2006年,与2005年相比,土地供应总量增幅高达50.3%,新增建设用地在土地供应总量中的比重也由35.91%上升为56.16%。2006年之所以有较大幅度的增长,其客观原因是由于“三个暂停”政策使得原本应在2005报批的土地推迟到了2006年,从而造成了2006年的土地供应总量和新增建设用地供应总量激增。但从整体上看,土地供应总量和新增建设用地总量在土地供应总量中所占的比重仍呈上升趋势。由于新增建设用地主要来源于对农用地的征用,因此,新增建设用地的增加意味着更多的农用地转化为建设用地,这说明土地市场宏观调控政策无论是在土地供应总量的控制上还是在对农用地的保护上均未收到预期的效果。

(二)土地供应方式分析

目前我国国有建设用地供应方式主要有土地出让和土地划拨两种,土地出让方式又分为土地协议出让、土地招标出让、土地拍卖出让和土地挂牌出让等四种。以划拨方式出让土地使用权是计划经济的产物,作为一种保障性用地方式,在我国的社会经济发展中发挥了重要的保障作用,在一定程度上促进了社会经济的发展。但随着社会主义市场经济体制的逐步建立,划拨与有偿两种方式(即俗称的“双轨制”)并存的供地制度,日益显现出弊端:一是划拨用地成本低,一定程度上导致盲目圈占土地,低效、粗放利用土地的现象屡禁不止,节约集约用地机制难以建立;二是划拨供地政策为一些单位和个人投机寻租留下了空间,有的甚至凭借国家划拨供地政策圈占、囤积土地。基于以上原因,国家将优化土地供应方式作为土地市场宏观控制的重要内容,严格限定土地划拨的范围。

从表2和表3可以看出,河南省在2003-2007年五年间国有土地的供应以出让方式为主,占土地供应总量的70.05%,划拨用地占23.31%。但在严格限定划拨范围的2006年,划拨用地面积占供地总面积的比例仍高达27.17%,划拨比例不降反升,这种不正常现象值得反思。此外,在出让的国有土地中,协议出让仍占出让土地总面积的58.74 %,远高于其他出让方式。但值得注意的是,协议出让的比例呈逐年下降的趋势,而挂牌出让的比例则呈逐年上升的趋势,这说明土地市场宏观调控政策在土地供应方式上收到了一定的效果。

(三)土地供应结构分析

优化土地供应结构,促进产业结构调整和产业优化升级,是土地市场宏观调控的又一项重要任务。由表4可以看出,在2003-2007年河南省出让的国有土地中,工业仓储用地高居第一位,占出让土地总面积的47.78%,其次是住宅用地,占出让土地总面积的30.93%,但住宅用地的供地面积呈现逐年上升的趋势。在所供的住宅用地中,普通商品房和经济适用房的供地面积呈现逐年增加的趋势,而别墅、高档公寓则在2003年以后供地面积为零(详见表5)。由以上数据可以看出,土地市场宏观调控政策在用地结构的调控上收到了一定的效果,用地结构得到了进一步优化。但值得注意的是,在以划拨方式供应的国有土地中,仍有数量可观的商服用地、工业仓储用地和住宅用地(详见表6),而早在2002年5月,国土资源部就了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,该《规定》明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。当然划拨土地中的住宅用地主要是用于经济适用房建设,符合国家的有关政策,但在划拨用地中出现数量可观的商服用地和工业仓储用地,其中的原因由于缺乏具体的资料,其合理与否笔者不敢妄加评论。

(四)土地利用的集约度分析

实现土地的节约、集约利用是土地市场宏观调控的主要目的之一。建设用地投入产出指标在一定程度上反映土地利用的经济集约程度。但由于缺乏建设用地总量指标,本文利用2003-2006年每年的新增建设用地总量、新增GDP和新增年度固定资产投资等数据资料,通过计算单位新增建设用地GDP和单位新增建设用地固定资产投资额来粗略地反映土地利用集约度的变化情况(详见表7)。由表7可以看出,在2003-2005年河南省单位新增建设用地投资密集度和新增建设用地GDP均有较大幅度的增长,分别从2003年的1232.57万元/公顷和2196.78万元/公顷增加到2005年的5252.38万元/公顷和7060.04万元/公顷,但2006年与2005年相比,两项指标均有回落。分析其原因,一方面受“三个暂停”政策的影响,使得2005年大量的建设用地不能正常报批,导致大量报批工作延后到2006年,另一方面在大量用地不能正常报批的情况下,为了不影响工程进度,不少地方采用了“先占后报”的办法,从而导致两项指标的回落。但总的趋势是不断增加的,这也说明了土地市场宏观调控政策在这方面取得了成效。

二、深化土地市场宏观调控的对策建议

(一)继续从严从紧控制建设用地供应总量,特别是控制新增建设用地总量

从河南省2003-2007年土地市场的运行情况看,对土地供应总量特别是新增建设用地总量的调控未能达到预期的目的。因此,继续从严从紧控制建设用地供应总量特别是新增建设用地总量仍是土地市场宏观调控的重要措施。在建设用地供应上要严格执行土地利用总体规划和土地利用计划,严格土地用途管制,严格保护耕地,发挥规划、计划在控制建设用地规模、布局方面的作用。同时,在严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划的基础上,探索建立城市土地供应计划制度,合理确定城市土地的供应总量、结构和进度,促进土地市场公开、安全、稳定运行。

(二)进一步优化土地供应结构

在严格控制土地供应总量和新增建设用地规模的前提下,应不断优化土地供应结构,减少高污染、高耗能产业的土地供应,对于污染小、能耗低、技术含量高的产业应保证其土地供应,并适当提高普通商品房和经济适用房用地的比重,严格限制高档别墅类房地产,改善住房供应结构,形成中低价房扩大供应的预期,遏制房价快速上涨。

(三)确立以用途为导向的供地方式

从河南省2003-2007年土地市场的运行情况看,尽管国有土地供应方式以出让为主,但在土地出让方式中协议出让的土地仍占出让土地总量的60%以上,这说明通过降低地价来招商引资进而实现区域经济的发展仍然具有很大的市场,因此,改革土地供地方式任重道远。当然,并不是所有土地都必须用“招拍挂”的供应土地,选择什么样的方式来供应土地主要取决于所供土地今后的用途,经营性用地必须实行“招拍挂”,工业用地也必须按照国家公布的出让最低价标准采用“招拍挂”的方式来供应土地。但对于经济适用房等半商业半公益用地,可以在限制房屋出售价格的前提下允许采用协议出让的方式供应土地,即确立以用途为导向的土地供应方式。

(四)实施差异化的调控措施

我国地域辽阔,不同区域之间在社会经济发展水平和资源禀赋上存在着较大的差异。中央自2003年下半年制定的一系列宏观调控政策之所以在某些地区或某些方面没有达到预期的目的,原因是多方面的,但在政策制定过程中没有考虑区域差异是一个重要原因。因此,今后在土地市场宏观调控政策的制定上应考虑区域差异,不同的地区应采用不同的调控政策,如对经济发展水平较低但土地资源相对比较丰富的地区,应采用比较宽松的土地市场调控政策,而对经济发展过热的地区应采用更加严格的土地市场调控政策,从而引导产业区域合理布局,促进产业的梯度转移。此外,在制定宏观调控政策时应充分考虑当时的经济发展环境和条件,以确定不同时期、不同范围内调控的方向和侧重点,同时又要考虑调控效果的时滞效应,动态地把握好土地宏观调控的应用实践,从而最终构建起我国土地宏观调控的科学管理体系。

(五)改善农地非农化的调控机制

土地非农化是土地在两种用途――农业利用和建设利用之间竞争配置的结果,由于农用地具有较强的正的外部性,使其价值不能完全在市场上实现,土地用途转换的增值推动了建设用地规模的不断扩张,从而导致了新增建设用地的不断增加和农田面积不断减少,这种发展趋势在高速城市化地区尤为明显,土地利用总体规划的一项重要内容就是通过划定基本农田保护区来控制农地非农化地的量和速度。但划定基本农田保护区实际上是分配地区发展权,由于不同区域的资源禀赋不同,社会经济发展情况不同,单纯的基本农田指标分配方式难以达到调控的目的,所以基本农田保护应引入市场机制,在这方面可借鉴美国发展权转移的经验。大中城市郊区既是未来城市发展的重点,也是基本农田保护的困难地区。为了既能保证一定数量和质量的基本农田,又能够为城市未来的发展留出一定的空间,国家应在确保基本农田数量和质量的基础上,允许基本农田向偏远地区转移,即所谓的“异地代保”,但这种转移并不意味着其保护责任的无偿转移,原保护地区要向代保地区支付一定的费用作为转移代价。这一政策的实施,一方面弥补了基本农田保护指标计划配置的弊端,减少了由于基本农田保护带来的区域间财富分配的不公平性;另一方面又可提高农地非农化的成本,抑制地方政府推动农地非农化的积极性,提高了保护农地的积极性,最终实现土地资源的优化配置。

参考文献:

1、谭术魁,付慧莲.土地市场宏观调控的预期目标、实际效果及深化建议[J].中国房地产,2007(9).

2、王丽艳,肖伟.国内外城市土地供给调控模式的评述与启示[J].天津城市建设学院学报,2007(12).

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（二）做好土地整理工作土地整理可以实现耕地总量动态平衡，可以一定程度上解决基础设施投入不足的问题，可以提高农民收入，有效支撑新农村建设，提高土地利用的生态效益。在我国农村，土地整理有许多不足之处，主要表现为：农村集体建设用地布局不合理，利用粗放，废弃土地复垦率低；土地整理项目实施管理差；土地整理中技术力量薄弱；市场环境不健全，资金严重不足；对土地整理认识不到位，政策、法规不健全。因此，目前我们要做好的几项重点工作是：重视土地整理规划工作；做好土地整理项目管理工作，加大监督检查力度；提高技术支撑；拓宽筹资渠道；加快土地立法，使得土地整理工作有法可依。

二、解决土地流转市场供给不足问题的对策

（一）鼓励劳动力转移，减少兼业，增加供给大量青壮年劳动力的流出，导致农村劳动力短缺，种田质量下降，有的地方甚至出现抛荒弃耕象。而对城市而言，涌入的劳动力会增加城市就业和管理的负担，加大人口管理的困难，给城市治安带来许多问题。农户是否流转土地取决于家庭拥有的初始土地资源、家庭劳动者的劳动能力、农业与非农业的综合比较效益。针对农村剩余劳动力转移中存在的问题，要做好以下工作：一是发挥政府的服务职能，健全制度，深化体制改革，为农村劳动力转移创造条件。二是建立城乡一体化的劳动力市场体系。改革和完善过去束缚农村劳动力转移的诸如土地、人口、就业和社会保障等体制。三是推进城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力。四是开辟多渠道的转移路径，促进农业产业和乡镇企业发展，就地吸纳剩余劳动力，扩大国际劳务输出。五是积极落实相关政策。积极开展农村富余劳动力的职业技能培训，鼓励各类培训机构与劳务市场和用工单位签订合同，以需定培，定向培训。要努力做好农村富余劳动力转移就业的信息服务工作，为他们外出就业提供及时、准确的信息服务。要切实保障外出农民的土地承包经营权，对损害外出农村劳动力土地流转权和收益权的行为，及时查处和纠正。主动配合有关部门做好维护农民工合法权益工作，集中力量解决好拖欠和克扣农民工工资、劳动条件恶劣、劳动安全和职业病防护没有保障等突出问题。

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一、北京市土地资源利用现状分析

（一）特殊地形导致建设用地供应长期紧张

北京市山地多，平原少。山地占全市面积的62%，且环绕市区，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。城市大，郊区相对较小；人多地少，耕地更少。随着北京市郊区城市化进程不断加快，城市用地不断扩大，农业用地迅速减少，耕地也随之锐减。土地利用率高达85.5%，其中近郊区和平原区土地利用率达95%以上，造成后备资源不足容易导致建设用地供应紧张。

（二）存量土地的开发利用受到较大限制

北京市是我国的首都，中央、国务院各部委、各直属事业单位、下属企业单位、部队大院都无偿或低偿占用了大量的城市用地。此外，北京市是举世文明的历史文化古城，拥有一批具有传统历史风貌，民族风格和地方特色的历史文化街区。在旧城区，大片的四合院、平房住宅占据着黄金地段，人口稠密，土地成本很高，因此旧城改造受到限制。

（三）征地拆迁难度加大，项目推进缓慢

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的深入实施，当前征地、拆迁等土地前期开发工作难度进一步加大，项目推进速度放缓，开发成本呈现上升态势。自2005年开始，北京市每年制定年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排。从这几年的供地计划可以看出，土地总体供应有逐年减少的趋势，其中住宅用地所占的比例较低，尤其是普通商品住宅用地供应紧张。2012、2013年普通商品住宅用地仅计划供应850公顷，较2006年减少了47%。

二、2013年北京市土地出让交易情况分析

（一）土地成交规模大幅增加，土地收益创新高

2013年北京市土地市场共成交214宗土地①，总成交土地面积2082万平方米，其中建设用地面积1314万平方米，规划建筑面积2377万平方米，与去年全年163宗地，共1693万平方米的规划建筑面积相比，规划建筑面积比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面积为近六年次高。2013年北京市共成交131块商品房用地，规划建筑面积1836万平方米，同比增长一倍，在近六年中仅低于2010年。其中居住用地61块，规划建筑面积1088万平方米，同比增长132%。综合用地成交面积同比上涨，全年共成交综合用地40宗，规划建筑面积517万平方米，比上年同期增长90%。

全年实现土地收益1822亿元，同比增长181%，比创纪录的2010年还增加了186亿元的收入。商品房用地土地出让金收入同比增加近两倍，创历史新高。2013年，北京商品房用地土地出让总收入1768亿元，同比增加194%，比2010年还高出216亿元，创历史新高，其中第四季度土地出让收入647亿元，11月单月土地出让收入407亿元，占全年的23%。平均单幅土地的总价高达13.5亿元，与前几年相比大幅提高，而居住用地的平均单幅土地总价已高达16.73亿元。

（二）土地成交结构中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214块土地中83块是工业用地，建设用地面积382万平方米，规划建筑面积512万平方米，占总成交土地规划建筑面积的22%。居住用地共成交61块，建设用地面积608万平方米，规划建筑面积1088万平方米，与前两年相比大幅增加。居住用地成交规模占所有土地的比重为45%；占商品房用地的比重为59%。居住用地占商品房用地的比重呈缓慢增加的趋势。

（三）商品房用地成交楼面价大幅提高

2013年，北京土地出让市场共成交131宗商品房用地，其中56块土地配建了保障房或异地建设保障房、医院。但即使在这种情况下，商品房用地平均成交楼面价9632元/平方米，首次逼近万元，同比上涨45%。其中12块土地底价成交，114块土地溢价成交，另有5块招标出让的土地底价未知导致溢价未知。在这114块溢价成交的土地中，有10块土地溢价率超过100%，最高达242%；10块土地溢价率在50%―100%；28块土地溢价率在40%―50%；34块土地因土地成交价格达到政府设定上限而竞投保障房面积或异地建设医院。

（四）居住用地供应量少造成地价高企

2013年，北京市居住用地成交楼面价9380元/平方米，创历史最高，而起始楼面价也达到7213元/平方米，比2012年的成交楼面价还高。土地起始楼面价大幅上涨，决定了成交楼面价也不得不涨。从土地价格来看，房价的上涨也是一种必然趋势。

其实，居住用地的成交楼面价和溢价率均低于实际情况。居住用地在出让时都被政府设定了合理土地上限价格，溢价率最高不得超过50%，当达到上限价格后，转为在此价格基础上竞报保障房面积或异地建设专项资金，人为限制了成交楼面价。2013年北京出让的商品房用地共配建保障房面积443万平方米，与2012年（150万平方米）相比多出了293万平方米保障房，有53块土地需要建设或配建公租房、限价房、经适房或自住型商品房，另有3块土地异地建设保障房或者医院，这种异地建设方式其实就是一种变相的增加土地价款。

居住用地地价涨幅如此之大，主要还是供应量少造成的。最近5年来，居住用地土地供应缺口达到了1565万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了803万平方米和828万平方米。房企销售状况好，资金充足，土地需求旺盛，同期的土地供应不足就造成房企逢地必抢。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市场最为火爆，地王频出。2013年北京土地供应虽然有所增加，但房企对土地的需求尚未满足，且二三线城市市场风险较大，众多房企回归北京这种一线城市，对优质地块一掷千金，地价迅速上涨，平均成交楼面价近万元。

选取2008―2013年的居住用地成交楼面价与住宅销售均价作比较发现，2013年土地成交楼面价占住宅销售均价的比重已达45%，是近六年来最高的一年。土地成本增加，房价的上涨也是一种必然趋势。

（五）成交土地以城市发展新区为主

城市发展新区是供地主力，生态涵养发展区供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市发展新区，规划建筑面积1154万平米，占全市的比重为62.85%；城市功能拓展区成交的规划建筑面积仅358万平米，仅占全市的19.52%；生态涵养发展区的土地供应量呈逐年增加趋势，2013年已经达到315万平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出让市场走势

（一）供应量方面，住宅用地供应将相应提速

自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。“国五条”要求各地加大住宅用地供应，国土资源部也强调要保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。2012年下半年以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。2013年，北京市政府积极增加土地供应，预计2014年仍将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。但由于北京市特殊的土地利用现状，整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽，因此，可增加的供应有限。同时，所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。

（二）供应结构上，加大居住类用地尤其是保障房、自住房用地供应

配建保障房的住宅用地比例将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出。“京七条”提出，2013年北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套自住型商品住房供应。2013年，北京共成建自住型商品房的地块超过14宗，“2万套”目标已实现，其中部分地块全部建设保障房和自住型商品房。自住型商品房地块的不断增加，有助于平抑房价上涨预期。2014年北京仍将加大自住型商品房的供应，将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建设的土地共占住宅用地供应总量的70%。这些计划如能充分实施，可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象，并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用。

（三）需求方面，品牌房企将延续上年的拿地态势，下半年热度有所消减

2013年，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。同时，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房企跻身“千亿俱乐部”。品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，2014年拿地的积极性有可能会继续高涨。虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，一线城市整体市场环境规范且市场预期看好，楼市需求旺盛，依然是企业首选。2013年品牌房企一线城市拿地占比明显提高，对一线城市优质地块不惜重金争夺。预计2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2014年上半年，由于惯性的作用，土地市场的这种热度不会减弱，很多房企土地储备还不够。下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

（四）土地价格上，优质地块依然可能出现地王

由于北京土地资源稀缺，土地一级开发成本过高，房企拿地热度高涨，从短期看，土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺，预计地王依然会出现，影响市场的价格预期。2014年，如果宏观政策依然平稳过渡，由于土地财政和土地一级开发成本高企等原因，政府设定的土地起始楼面价较高，因此，如果消除保障房和远郊区县土地的影响，就同一区域同一用途的土地来说，土地成交楼面价有可能继续上涨。但由于配建保障房比例继续增加，且设定“合理土地上限价格”，以及政府抬高了土地起始楼面价，可能会使土地溢价幅度有所下降。

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一、工程案例

某建筑工程地上5层、地下3层，其中地下2、3层为车库。地下一层为商场、办公间及设备用房等。本工程结构为钢筋混凝土框架体系，选取主、次梁楼盖体系进行各楼层施工。梁、板及柱都为混凝土构件。第一层～5层所有楼板都有开洞。其余楼层洞口分布基本一致，其中与中央共享大厅较近位置从地下一层逐步向上变大，形状转换为长方形。该工程屋盖体系可划分为13个部分。结构上附近屋面都连接其相邻楼层，中央上方几个楼盖则独立存在。因工程施工特征，屋盖为钢结构的为#1、#3、#8；玻璃为屋盖#1的屋面；压型钢板为屋盖#3、#8的屋面，其他都选取混凝土梁板结构作为屋盖，具体如图1所示。因本工程平面超长，x方向平面尺寸大概为180m，Y方向平面尺寸为170m。与施工规范规定的框架结构体系伸缩缝最大间距相比较大，为此，在结构设计时无需进行伸缩缝设计。

二、混凝土温差效应及长期收缩的影响

1、温差效应影响。竖向温差与水平温差效应是高层建筑的主要温差效应类型，而于本工程而言，因其结构高度较低，平面尺寸较大，因此仅需对水平温差效应进行分析即可。以构件自身条件来讲，温差产生的主要原因包含季节变化、太阳辐射等，具体分为2种，其一构件自身内外表面温差，也就是一般意义上的局部温差；其二为构件中面的温差，是指相应时间段内构件中面温度和混凝土终凝温度之间的差值，也就是所说的整体温差。据大量实践经验分析得出，于整体结构而言，局部温差影响较小，水平温差效应产生的主要原因为整体温差。

因该工程具有较大平面尺寸结构形式，顺着水平方向大量竖向构件将导致混凝土楼层出现变形问题，进而产生极大约束。如“-”温差出现于楼层内，由于收缩现象梁板受拉；除此之外，因水平剪力作用，附近竖向构件将产生水平方向剪切变形。

本工程由混凝土主体结构合拢到运营使用环节，因上部结构和地下室之间存在极大温度变化，因整体温差较大，地上各层、第一层与地下各层之间极易产生水平变形差异。第一层楼板为地下室顶盖，因地下室外墙约束，导致第一层和第二层之间水平变形差异极为突出。因地下一层开洞较大，地上温度必定会对地下一层造成极大影响，致使地下一层温度基本等同于地上温度，这样不利于地下一层、地上第一、二层梁板及第一层柱施工。

2、长期收缩影响。由于水分蒸发在空气中暴露的混凝土构件极易出现收缩现象。作为一个长期过程，影响混凝土收缩的因素较多，如最终收缩量、材料构成及环境因素等。该工程因截面尺寸、环境等因素，导致地下室底板与其他各层楼板长期收缩量之间存有一定差异。整体来讲，因厚度较大，地下室底板无法充分接触空气，导致其长期收缩量不大，其他所有楼板则具有较大收缩量。在地下室外墙与混凝土柱约束下，该收缩差异将导致部分楼层，尤其是地下室各层产生受拉现象。混凝土长期收缩效应可同时与结构施工、使用阶段的温差效应一起存在，采取防裂技术措施时应综合考虑以上两种效应。

三、超长地下室混凝土结构防裂技术措施

高层建筑混凝土规定，现浇框架结构伸缩缝间距必须控制在55m以下。如选取一定构造及施工措施，降低温度及混凝土收缩对结构影响，可将伸缩缝最大间距适当放宽。根据施工规范规定，如该工程进行伸缩缝设置，则具有大量永久缝数量，将严重影响建筑效果与使用空间，因此，可选取适当措施放宽伸缩缝间距。具体方式如下：

1、后浇带及膨胀加强带设置

该工程需保证膨胀加强带结合后浇带设置，后浇带内需进行收缩混凝土浇筑，通过一定膨胀应力对结构合拢后温差收缩应力进行补偿。按照温度分析结果显示，在第一层与地下室一层及地下室外墙连接楼板较大应力位置，需将膨胀加强带设置到X、Y方向。

设置后浇带可错开混凝土收缩应变高峰期，并将部分收缩应力释放出来。施工过程中浇筑后浇带时间应具有合理性，确保结构合拢温度适当。与本工程所在地气温情况相结合，9.7℃为每年4月、10月的平均温度，10℃为分析取值。按照该工程施工工期预测，后浇筑封闭时间和混凝土楼板完成时间相隔超过180天，以完成大部分混凝土收缩。为避免施工阶段“-”温差较大，完成浇筑后浇带作业后，即将步入冬天，外幕墙需封闭。

2、选取保温隔热构造

选取双层玻璃用于结构外立面及屋顶#1，屋顶需选取保温隔热措施。同样保温隔热措施也可用于暴露于外面的地下室顶板，且选取双层楼板。滤水层安设到地下室底板位置，防水内隔墙设置到外墙内，止水带应设置到施工缝位置。根据施工实际情况，应在20到22℃之间控制室内常年温度。商场为地下室一层，其室内温度应与地面上各层温度一致。

3、合理选择原材料

建筑结构中补偿收缩混凝土的主要功能为结构自防水、减免后浇带无缝施工及大体积混凝土裂渗控制。于超长地下室混凝土结构防裂分析，可选取补偿收缩混凝土技术进行有效处理。膨胀水泥为混凝土膨胀剂与抗裂防水剂的发展基础，目前应用最多的为硫铝酸钙类膨胀剂，要求在混凝土掺加8%到12%的硫铝酸钙类膨胀剂，和水泥水化反应形成钙矾石膨胀结晶，此时将改变混凝土结构特性。具体如下：

第一，钙矾石体积膨胀，因钢筋与邻位约束，将由0.2到0.7mpa预压应力产生于混凝土结构内，进而将混凝土应力状态改善，并达到混凝土抗裂性能提升的目的。

第二，因钙矾石可对毛细孔缝进行充分填充，进而达到混凝土孔结构改善及总孔隙率减少的作用。

选取补偿收缩混凝土进行超长钢筋混凝土结构连续施工，选取补偿收缩混凝土在大体积混凝土内进行防裂防渗控制，不仅能够缩短工期、简化施工工艺，提高工程施工|量，还具有良好经济效益。

4、O置钢筋加强区域

混凝土抗拉强度及变形能力直接对其是否开裂起到决定作用，通常可通过极限拉伸衡量混凝土变形能力。于混凝土极限拉伸能力提升而言，配筋数量是否准确、位置是否正确极为关键。要求在外荷载影响下，混凝土构件受力钢筋全截面最小配筋率必须相关规范规定相符，并在此基础上适量增加配筋量，以此对混凝土温度收缩及干缩起到有效控制。要求在0.2%以上控制超长墙体单面水平构造钢筋配筋率；0.3%以上控制楼板单面钢筋配筋率；0.25%以上控制带外采取补偿收缩混凝土时的配筋率。具体配筋方式如下：

按照以上温度、收缩效应分析情况，需将钢筋加强区域设置到楼板、梁与竖向构件内较大应力位置，以此达到结构抗温及收缩效应能力提升。楼板加强区域设置到楼板薄弱及较大应力位置，需全截面配置加强配筋。第一，洞口钢筋加强板带。第一、二层具体较大洞口，则其附近具有较为显著应力。顺着边缘方向在洞边3m范围内设置钢筋加强区域，全截面进行加强配筋设置除此之外，在洞口转角位置，斜方向进行抗裂钢筋增设。第二，楼板钢筋加强板带。因楼板具有较大开洞，将大大消弱局部楼板有效板宽。因此，地下室外墙约束，与地下室外墙相连第一层、地下一层楼板应力较大，此区域增设额外配筋。第三，楼板构造配筋增加。与所有层非削弱楼板区域配筋相比，需进行额外构造全截面配筋率的增加，增加比例为0.1%到0.3%之间。

四、结束语

综上所述，伴随我国建筑工程建设规模的进一步扩大，为了确保建筑物的功能需求得到满足，要求做好地下室施工工作，不仅能够使建筑物的综合利用率大幅提高，还能有效提升工程质量。因此，必须在充分结合施工现场具体情况下，做好施工准备工作，规范施工流程，采取行之有效的质量控制措施，只有这样才能实现建筑工程经济效益最大化。■

参考文献

[1] 张鹏.探究超长地下室混凝土结构设计与控制[J]. 城市建筑. 2014（04）

[2] 王武建.浅析深圳欢乐海岸项目超长地下室结构的设计方法与施工措施[J]. 现代物业（上旬刊）. 2012（06）

[3] 高宇程，邹正.超长地下室结构设计及实例介绍[J]. 中国新技术新产品. 2011（03）

篇10

据粗略统计，省（自治区）建立全省土地市场网11家，市国土行政主管机关建立的国土资源网（包括直辖市）16家，省会主要城市（包括直辖市）独立设立土地市场网（交易网）8家。

省土地市场网、省会城市国土资源网、省会城市土地交易网比例图（不包括国土资源厅网站）如下：

由省（自治区）建立的大区域性土地市场网占31%；依托市国土局上级主管部门网站土地市场信息的各省会主要城市(包括直辖市)占总数的46%；委托市场交易机构建立的土地市场网（交易网）占23%。

2 各省省会城市土地市场相关网运行时间及作用

1999年至2010年各省省会城市运行土地市场（交易）网站时间表（不包括国土资源厅网站）如下：

1999年，土地交易市场逐步受到关注，而土地相关网站因内外需求逐步产生。

2002年至2006年，全国土地交易市场备受关注，土地市场交易竞争异常激烈，各省省会城市国土资源部门的信息网站最多最集中，其主要作用在于体现土地市场信息透明化，各市土地交易公平、公正、公开。

2007年至2011年，进入国家宏观调控期，国家针对部分城市房价过快上涨，密集出台了包括金融、税收、土地、房产等一系列调控措施。各省省会城市进入市场监测调控时期，该时段建立或更新的网站，主要属省或市土地交易中心进行统筹管理模式的大区域性土地市场平台，其主要作用在于与国土资源部土地市场网数据对接，整合片区统一格式标准、统一市场数据、集中公告信息、建立项目库、做好供地计划、统一土地供应、市场监测分析、强化上下管理机制、理顺交易规则和对外服务行为。

3 国内现有土地市场网站建设特点

1999年至2006年期间，各省省会城市国土资源局建立数据信息的网站，反映较好的有5家，北京市加入了预入市地块、预申请、地块挂牌变动及时显示、土地交易分中心数据统一接入等版块；上海市加入多点投诉建议专栏，同时，回复时间快；重庆市加入拟供地计划专栏；武汉市数据信息快速齐全，并设有电子挂牌文件免费下载专栏；长沙市设立了网上电子挂牌交易系统。2007年至2010年新建立运行的大区域统一的土地市场网特点更为丰富，其中广东省、江苏省、四川省、海南省已具备全省供需数据统一全覆盖，所涉及的城市土地市场已进行统一管理，统一监测分析，其土地市场网大区域性平台已具备网络辐射能力。

4 各省省会城市土地市场相关网的不足