商业综合体优秀案例模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业综合体优秀案例，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

在人口飞速发展，城市化进程加速的今天，面对日益严峻的土地、环境等问题的大背景下，各种综合体的出现成为了城市发展的必然。商业综合体具有高度集约化的建筑形制已然成为城市建设的新宠，这种集办公、购物、餐饮娱乐等一体化的建筑模式，具有多功能、高效率的特点，这种特点也很好的顺应了时代的发展，成为城市规划中必不可少的中心元素，大部分的商业圈带，和综合体有着密切的联系，但是在这种看似繁荣的大背景下，回到本质问题，由于建筑形式的自身特点，建筑面积过于庞大、人口密度集中，功能繁多等特点，使得所需土地面积庞大，即使在原址改建，需要耗费大量的人力物力，与环保，节约背道而驰，那么有没有一种既节约土地同时又可以减少消耗，是我们需要探究的问题。

在土地比我国还要严峻的日本，各种最大化利用土地的案例比比皆是，其中作为商业综合体，最著名的莫过于难波公园和波多依运河城，我们就以难波公园为例，看看一个废弃的棒球场，如何改变成为一个集环保和美观为一体的大型商业综合体建筑，为我国的建筑发展提供参考。

1 大型商业综合体设计背景

随着城市化进程的飞速发展，城市中心、枢纽中心或者商业中心均出现了象征城市中心圈的商业综合体，可以说商业综合体的出现是必然，这种把商业、办公、会所、酒店甚至公园这些形态集中在一起形成耦合关系，各功能分区间成为一种相互依托，成为一种高效多元化的建筑组合。它的主要优势在于能够充分发挥彼此间的功能作用，来吸引不同人群，创造出多样化的现代都市消费及生活模式。

大型商业综合体外部特征方面主要包含了高可达性、高密度性、整体统一性、功能复合性，即需要较为发达的城市交通系统，在相对集中的区域可以紧密的与外界相联系，同时这些建筑大部分为城市的标志，人口密度较大，工作日人口与周末人口有着互补关系，建筑风格统一，有着完整工作生活配套体系，互相补充。内部空间主要特征为较大尺度空间、树道型交通体系、现代城市景观和高科技设施。

商业综合体的设计背景牵涉到几个问题，首先是定位，通过对于商业综合体的了解，加之它的地理位置，我们常见的综合体所在位置有以下几种，交通枢纽、城市CBD、开发区、商业街区、大型交通设施聚集地、会展中心和风景区。这是我们常见的商业综合体的区位选择，也融合了当今城市发展的几个关键要素，交通、人口、环境这些因素。

日本，我们口中常说的岛国，从这里就体现出这个国家的寸土寸金，我们见过很多典型的日式建筑，胶囊旅馆，各种小户型建筑，都是日本土地资源匮乏的标志，如果在市中心建造大型商业综合体，新的土地资源不可拥有，只能在原有得旧的土地资源上进行重新规划，因此，如何在旧有的土地上进行规划，如何在庞大的交通枢纽中建立一个新的建筑，或许难波公园会给我们答案。

2 难波公园概况

2.1 难波公园的建筑设计

难波公园可以称作一个集人文、娱乐为一体的自然生态综合体，难波公园的原址是一座棒球馆，临近难波火车站的一片商业区，开发商为日本NK电器铁道公司，开发商邀请美国捷得设计事务所为其设计一座具有象征意义的建筑作品，捷得因此将难波定义为城市公园，这样的设计为喧闹的城市带来了城市中的绿洲。难波公园的整体构思为一个斜坡公园，采用空间向上退台的方式，形成高地公园，并且在外部采用暖色石材模拟成为自然峡谷，与大阪城市中的灰色混凝土饰面的建筑群形成鲜明对比，同时与建筑本身的植被交相呼应，形成具有特色的城市景观。因为建筑本身具有的高差，绿色植被可以很好地消除高差所带来的心理障碍，使得与周边景观和谐过渡。颠覆了传统建筑的机械僵硬的印象。这种开放的公园氛围，为人们提供了完美的游乐场所，这种所谓“场所制造”理念展现得淋漓尽致（如图所示）。

2.2 项目功能构成

难波公园主要由空中花园、商业中心、写字楼及公寓构成。首先入口做岩石覆盖处理，仿佛至于峡谷之中，商业中心与传统商业综合体相仿，2层-8层为商业中心，涵盖了多种购物空间，办公大楼毗邻难波公园，主要作为商铺及写字楼。这种开放空间将商业餐饮娱乐等完美融合，是人们能够享受到公园漫步、参观、娱乐的效果，是消费者置身植物海洋，成为一种特殊经历。

2.3 园林景观

项目的景观规划主要利用了相比与周围环境较少的自然元素，其独具特色的树林、岩石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花园，这些看似与城市环境几乎没有任何牵连的景观元素，都被一一用在这座商业建筑之中，充满自然气息。使顾客产生一种全新空间体验。首先植被挑选多为耐寒植被，能够适应寒冷冬天同时为了能够丰富植物层次，会有些季节性植被被引入，可以达到变换颜色目的。内部每层景观都有不同主题，包括花卉、林木、剧场、游乐等。为顾客带来不同层次间的感受。这种自然景观的结合与利用，极大地丰富了商业情绪，使人们能够在城市中也能体验和自然的接触。

3 对国内商业综合体的启示

根据上文对于难波公园的建筑形式以及内部空间进行初步探索后不难发现，难波公园的成功并非偶然，设计师对于旧址的利用以及空间的重新规划，让这座建筑重新焕发生机。对于我们建筑师来说，应该如何采取有效方法做到既节约用地资源，同时又做到建筑本身的绿色，有以下几点建议。

（1）建筑本身。就建筑本身来说，首先在选址上首先应该考虑能否在原来的基础上重新划分空间，最大限度的节约旧建筑的拆除产生的巨额费用。因为相对于在边界的新城区的建造，旧城区中心的建筑选址及建造首先的难题在于如何对于原有建筑物或者原有规划的拆除，但往往旧建筑所占面积或者所占区域面积较为庞大，如果选址条件允许，借鉴外国优秀案例，大部分商业建筑对于原有建筑重新划分，这样既节约了拆除成本，同时又能节省建造成本，做到一举两得。

（2）建筑内部空间。内部空间的处理上，首先是动线空间的人性化设计，随着商业综合体的发展，其内部空间不再仅仅要求基本的功能，同时追求动线上的人性化合理化，甚至趣味化。我们要把内部动线空间纳入设计中，合理进行划分，要更多地关注人们的移动过程中的移动路径和节点的方向性，识别性和趣味性。可以加入不同功能的元素，使其满足购物者心理感受，更好的设置公共活动空间。

（3）建筑走向城市。建筑是城市基本单位，建筑和城市的有机结合形成了规划，面对地少人多的窘境，建筑和城市的连接需要站在城市的角度，实现功能化、立体化的效率空间，合理使用综合体内外部交通空间，构造垂直式交通环境，不仅高效的创造出商业娱乐办公空间，同时这种交通流向更好疏导拥挤交通，不仅优化本身交通环境同时也大大优化城市空间。类似于难波公园的立体停车场和地下停车场很好的做到了人车交通环境的立体式分流，大大节约人车时间，其合理的交通流线组织成为商业建筑典范。

（4）建筑绿化。以难波公园为例，商业建筑不仅仅应该满足消费者的购物休闲方式，同时为人们的娱乐休闲提供一个全新的“自然场所”。这里的自然，虽有别于真正意义上的自然，但是这种场所意境的营造，应该更加接近自然属性。我们应该注重如何把绿色元素引入城市中来，同时也要考虑如何连贯综合体内外部绿化和动线空间，找到建筑景观和动线空间的平衡点。

（5）建筑文脉。建筑外观形式多种多样，是不能忽略商业综合体和城市关系，虽然现代社会综合体内部空间形态都变化多样，但建筑与地域文化结合，建筑文脉的丢失是当前最大的问题。大量的照搬模式，虽然其形态多样化且与地域结合点较差，丧失原本自己处于地域的文脉特色，需要引起我们的注意。文化的传承不仅体现于文字上，建筑的体现或者说建筑文化的体现及传承使我们作为地域设计的必要使命。综合体的规划要注意与当地的风俗、气候、文化、习惯相结合，建筑无论从外观还是内在空间再到与城市的结合都要参照当地文化特色，当每个不同的城市有了其本身的地域属性，那么我们的商业建筑将迎来属于自己的一笔。

结语

篇2

城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象。

1、城市综合体的典型特征

城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、购物中心、餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。

1.1 超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

1.2 通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

1.3 现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

城市综合体的城市价值

土地集约化利用――城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

提升城市形象――应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

缓解城市交通压力――居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。

积聚区域价值――城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

改变夜间空城现象――城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。

2、城市综合体的规划布局

成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。

2.1 规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。

2.2 规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。

2.3 规划布局以内部动线设计为依托：成功的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。

3、城市综合体设计方法

3.1 关于城市综合体的业态组合

城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作，避免反复修改设计的情况；所以，前期的业态策划定位及招商工作对设计是至关重要的。

3.2 关于城市综合体的流线设计

在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。

3.2.1 外部交通流线设计

对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。

充分利用外部交通形成“多首层”界面

3.2.2 项目内部的车流流线的设计

我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。

与卖场相联的车库设计

3.2.3 内部人流动线设计

在商业的空间设计中，设计师更倾向于设计出丰富多变的空间，但在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。

3.3 中庭带环道的人流组织

在综合体的设计中，步行街也起到了重要的作用，如我们前面介绍过的石家庄地块设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。

4、结束语

篇3

中图分类号：TU3文献标识码：A文章编号：

当前我国的经济形势愈发转好，城市化的水平正在逐步提升，商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展，有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多，人们的消费观念发生变化，各地不断建设新的居民小区，这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展，社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足，也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业，以达到满足城市居民消费的基本目标，同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。

一、我国社区商业综合体发展中的问题

改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高，但社区商业综合体的建设还很滞后，而现在城市人口增加，更多的小区不断建设，现有的商业设施已不能满足人们的需求，要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引起了开发商的重视，北上广等国际化城市及一些经济发达地区，社区商业综合体已经有了很好的发展，有了实效，可以为其他社区商业综合体的建设提供经验。总体而言，目前我国建设和管理社区商业综合体也有一些不容忽视的问题。

1、规划重视不足。以社区及周边居民为主要消费人群的社区商业综合体是新的社区商业形式。当前我国大多城市在城市化进程中更为重视的是中心城区的商业发展，而社区的商业没有得到相关部门的重视，对于中心城区的商业综合体建设管理很多城市政府都有清晰详细的规划，而社区商业综合体的建设管理缺乏政府部门的整体规划，很多的新建小区及改造小区商业综合体建设没有政府的重视，其建设和管理都处在无序的状态下。甚至某些地区政府及相关主管部门没有足够的认识，对于社区商业综合体的建设仅仅看到了企业的开发，把问题放给市场解决，更有甚者对于建设布局听之任之，致使其建设出现“投资商/开发商积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，更是造成了这些地区社区商业综合体商业结构无序，布局错乱等现象。这些地区社区商业建设管理没有有关机构的指导，粗放发展，有的还是采用沿街布点、商住混杂的落后方式，既对居住环境造成了很大的影响，又难以满足新时期的消费需求，更是对以后社区商业综合体的管理建设造成了许多不必要的问题。

2、社区商业综合体建设后以出售为主，层次不高。从当前已经开发的社区商业综合体项目来看，更多的开发商在开发后都是直接出售，开发商固然是为了赚钱，这样能够更快的回笼资金。而一旦售出商铺，开发商不干预购买者的活动，仅只有物业部门的日常统一维护管理。购买商铺的投资者各自为营，使社区商业综合体内商业业态规划不能做到统一，而各个投资者对于商业业态要求不统一，业主都是自由招商，谁出钱高，就租给哪个商家，大家各搞个的，无法统一管理，造成整个社区商业综合体业态杂乱，更是降低了社区商业的综合品质。

3、业态配置不合理，强度需求业态的占份额太小。社区商业综合体做的成功失败不是看规模大小，要注重质量，小没问题，但是一定要是精品。社区商业综合体要提供给居民合理的业态搭配，小有小的好，和大型商业卖场错位经营、优势互补，亮点是方便，零售和服务意识要有，这样可以做成自己的特色，规模也就起来了。不同的人消费需求也不同，社区商业综合体应该依据居民对不同商业配套设施的需求强度来合理组合商业业态，这样将商业业态设施分为强度需求商业设施、中度需求商业设施和弱需求商业设施三个层次。在这搭配中，强度需求商业设施，包含综合市场、银行金融服务等要占至少50%的份额；中度需求商业设施，比如说饭店、物流服务、诊所、药店、美容美发、幼儿园、书店等要占到10%～50%；弱需求商业设施相对来说消费需求就少，比如茶馆、电影院、花店、宠物医院等等，自然可以只分配不到10%的份额。但是我国现有的一些地区的社区商业综合体的商业业态组合不合理，过于追求中度需求和弱需求的商业设施，忽略大众的强度需求商业设施的需求，例如大多社区商业综合体认为菜市场脏乱差，为了图方便，就不建设这些居民都需要的商业设施。那么他们的综合体有名无实，服务单一，并不能全方位的满足社区居民的生活需求，这些社区商业综合体的商业业态配置近似，也不会有自己与众不同的特点。

4、缺乏公共平台，无法满足公众的精神需求。社区商业综合体不能只提供居民的物质需求，它还应拥有自己的交流平台，居民可以在这里相互认识了解，他们可以在这里求助，得到认同。唯有居民在这里有家的感觉，即对社区商业综合体有心理依赖和归属感，这里才算是成为了社区的真正中心，开发的这个社区商业综合体项目才能算是成功。然而，真正建设时，因为社区商业综合体是以特定范围内居民为消费群体的商业形态，它业态配置要求高，日常便利性要求强，盈利回报周期长，这一系列特征让它并不受欢迎，开发商很难去认真做这么一个利润空间不大的项目。而场地小和经验不足等因素更是压制了开发商的热情，那么社区公共交流平台的建设就很难再社区商业综合体中得到体现。

二、社区商业综合体开发和运营影响因素

1、合理区位选择。社区商业综合体成功的一个重要基础就是区位的选择，项目区位的选择直接影响社区商业项目的成功与否，选择了正确的区位就是所说区域内在现在或是短时间内将会有充足的消费力，又有完善的配套设施，那么在开头，就打了胜仗。若是选择了偏僻的区域，人口稀少，难以形成持续的购买力，显然，这个开发成功的希望就不会太大。而在选择时，社区商业要考虑到该地的规划交通等事宜，这样才能是一个完善的设计方案。第一，项目所在地的区域规划决定着当地的发展方向，因此项目所面对的消费人群的收入水平也就确定，那么未来社区商业综合体将会吸引多少的购买力就知道了，那么作为影响综合体运营的消费水平可以预估。第二，综合体周围的交通状况也能极大的影响项目的成败，对于社区商业而言，交通情况也是有着不容忽视的作用，居民的出行都要靠交通，如果有一个便利的交通状况，比如说靠近公路的干道或是有公交站，那么该社区周围的流动人口就会增多，人流也会被社区的商业综合体所吸引，保证了社区商业综合体的可达性。除此之外，交通的便利还能增加临近地区的潜在顾客，次商圈和边缘商圈的消费者也能够来这里消费。

2、功能比例协调。要保证社区商业综合体的成功，综合体的功能设置要合理。作为一种属地型商业，社区商业大体有购物、餐饮、娱乐休闲和服务等功能。购物方面要能够提供给居民各种日常生活用品、便利品等等，这些都是使用频率高、购买量小的商品；餐饮的话要提供有三餐，这是基础，还有订餐、外卖等服务，而主要的餐厅类型是早餐店、甜品或快餐店等等；娱乐休闲上要有茶馆、电影院健身房这些；服务功能则是提供日常和公共类服务，诊所、药店、银行、邮政、电信、美容美发等是必不可少的，总之社区商业综合体应该具有的四项基本功能要有合适的比例。

3、丰富业态组合。社区商业综合体能够成功的重要机制是丰富的业态组合。可以将社区居民的需求层次划分为三层，第一是超市和菜市场（生鲜类），这是和社区居民的日常生活密切相关的，不可或缺，它们既能满足人们日常的基本生活需求又可以增加人气；第二是生活服务类，这些业态的存在可以让社区的居民生活更加方便以及提供一些社会服务；第三是零售购物类（除去超市、菜市场）和娱乐休闲类，这一类的商业设施配置要以居民的消费需求为主导，从而进行综合体商业业态配置。根据八个典型案例的调查研究，这些成功的社区商业综合体都是考虑到了各种业态的租金收益、社区居民生活需求及各业种租户的需求等各方面的综合，以及社区商业综合体应该具有的社会责任功能之后才做出商业业态规划，然后进行开发，它们达到了开发商、经营者和消费者之间的三赢。

4、产业集中。集中各种产业方便社区商业综合体的经营管理。从调查来看，社区商业综合体的运营管理模式分为开发商自持、租售结合和完全出售等三种。八个经典案例的调查显示，更多的开发商倾向于自持物业的产权集中式统一管理模式，一共有5个开发的项目；租售结合的有两个，只有一个项目采用完全出售的方式。开发商自持物业这种运营管理模式有能使开发商获取长久利益、把握综合体的功能组合与品牌档次及保障项目完整舒适的良好结果。

三、对我国城市社区商业综合体发展的对策及建议

我国现在的社区商业综合体开发的时间很短，缺乏经验，一切都要慢慢摸索，而我国的城市化进程还有很大的上升空间，房地产开发方式转变，城市居民的消费观念也在逐渐改变，在我国发展社区商业综合体将会有很好的前景。而从现阶段我国社区商业综合体的基本状况来看，问题和缺陷还有很多，从国内各地区发展社区商业综合体的经验教训中，可以得到很多可以借鉴的，本文主要从政府方面提出建议。

1、规划工作。政府应有专门的针对社区商业综合体开发的规划工作。从国外的社区商业发展经验可以看到社区商业综合体是商业未来发展的重中之重，政府部门必须针对这一项目有预期的针对性合理规划，如此才不会在今后发展社区商业是遇到无可解决的困难和混乱。然而我国目前的城市建设规划体系中，更多的是城市发展总体规划和控制性详细规划，而专项的规划也仅仅有交通、绿地和管线，根本没有商业领域的专业规划，这对于商业的健康繁荣发展是极为不利的。从我国商业发展的现状来看，因为商业网点的布置没有详细规划，一些地区商业发展滞后，无法适应人民日益增长的消费需求，另一些地区则盲目开发商业项目，竞争过度。所以政府要在制定商业专项规划上加快脚步，并且与城市总体规划相结合，相互照应，能够优化资源配置避免浪费。整合零散的店铺，来对商业业态合理布置，这样社区商业的实用便捷会进一步加强，方便了人们的生活。

2、加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要重视对社区商业综合体的研究，吸收国外在发展社区商业上的经验，在加上我国在这方面已经做了的摸索和得到的教训，要能够制定社区商业综合体建设的标准规范，来高屋建瓴的指导我国社区商业综合体的建设。例如新加坡社区商业的规定就可以借用一部分，各种类型的社区商业应该有一个分类，然后对各自的建设规模和商业业态配置建立一个标准。

3、政策支持。政府要敢于给建设社区商业综合体的主体单位一定的政策支持，通过政策手段激励有实力的连锁企业参与开发建设，比如说只要在社区设立超市、餐厅等各类方便居民的连锁网点的企业，都能在政府那里拿到一些政策扶持，甚至于资金扶助，对于各类有能力的单位个人从多方面鼓励其参与综合体的开发建设，而那些和居民生活密切关联的商业设施的建设主体会有税收等方面的优惠政策，让企业敢于参加社区商业综合体的开发，最终给群众带来方便。而且要发挥各个政府部门的主观能动性，商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等有关部门分工协作，街道办、居委会、物业等基层管理部门和连锁企业要发挥自身优势，积极合作，建立起一个长效协调工作机制，进一步加快社区商业综合体开发建设的步伐。

4、优秀社区商业综合体建设推广示范。商业部现在正在制定我国的社区商业建设标准，来指导全面工作，各地主管商务部门也要因地制宜，明确重点。比如说一个城市的老区要充分利用现有的商业网点，健全的商业设施要发挥其辐射作用，惠及更大地区；而新建社区，已经预留了服务网点空间的要进一步完善，提高服务水平；尚未开发的，对于总体规划要做到位，要合理预估今后的发展方向。条件完备的城市可以先建立一些示范区，然后研究总结这些成功的社区商业综合体的经验，再来推广，然后扩大示范区域，进一步就能做到为全国的社区商业综合体发展做出表率，推动全国的发展。

5、对社区商业综合体的经营者培训。主要是通过租赁运营，社区商业才能获得长期的回报，那么后续的经营收益价值就显示了开发商的收益。所以，仅仅开发商业地产是不够的，这只是实现商业地产价值的基础，紧接着的商业运营方才能提升整个开发的全面价值。而我国目前的状况是开发社区商业的主要是房地产商，而他们作为社区商业的经营管理的主体是能力欠缺的“家庭团队”。所以，政府职能部门不仅应该规划设计，还要对于社区商业综合体的建设和经营提供一些必要的指导，以及培育引导专业开发社区商业和经营的房产开发商。作为开发商，若是集开发和经营于一体，那么他们在设计规划社区商业综合体时就会考虑到招商和居民的消费需求等一系列以后运营中的问题，这样就能使社区商业综合体的建设开发更容易走上正轨。政府还要培育有社区商业经营经验的连锁机构，这样社区商业的经营管理人员就能最大化利用各种有效资源，提供更好的产品和服务居民。

参考文献

[1]乜标 鲁敏;转型中的中国城市社区商业发展问题研究――基于浙江省城市社区商业的思考[J];北京工商大学学报(社会科学版);2009年01期

篇4

在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。

开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。

而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。

作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。

在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。

不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。

王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。

与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。

山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。

随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。

谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。

在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。

韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。

可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。

从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。

从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。

在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。

篇5

前言

城市综合体建筑的出现，在一定程度上避免了我国人口与土地占用之间的矛盾。交通空间也是城市综合体建筑的重要部分，因此，设计师在进行设计的过程中，要把握好两者之间的关系，从而促进城市的健康有序发展。

1交通空间在城市建筑综合体当中的含义

在城市综合体建筑当中，交通空间能够把城市整体与建筑中的每个空间进行有机的联系，设计人员在交通空间的设计过程中，一定要对设计理念进行创新，还要创新组织形式，对原来的空间、环境等都要进行相应的改变，城市综合体交通空间的有效设计，对于人们生活空间和环境改善很有帮助，城市与建筑之间能够更好的进行联系，方便了人们的日常生活[1]。城市综合体建筑，它涵盖了城市的大部分功能，人们在平时的生活中，可以通过这样建筑物满足各种各样的需求，娱乐、购物、居住等等，城市综合体建筑把很多的功能建筑结合在一起，并且，对于建筑内部的空间进行了科学合理的划分，建筑物可以发挥自身强大的功能，城市建筑综合体不是意义上的叠加模式，而是有机的结合了每一种建筑，为人们的生活提供各种各样的服务，有利于人们生活质量的提高。

2城市综合体建筑中交通空间设计遇到的困难

城市综合体建筑这种模式，相对于其他的国家，在我国出现的还是比较晚的，不管是使用功能方面还是设计师的设计方面，都存在着很多的不足，设计人员通常都是在相对较短的时间内完成了交通空间的设计工作，所以，在设计的过程中，难免会有被忽视的问题，考虑的也不是很全面，在内容上面，也比较单一，不是很全面。各个元素之间不能进行很好的联系和融合。因此，在使用方面，还不能完全满足人们日益增长的需求。

2.1质量问题

随着社会的发展，人们生活水平也相对提高了，对于生活当中需要用到的各种物质都会有更高的要求，城市建筑交通空间也不例外，设计人员在进行设计工作的时候通常会有以下几个常见问题：（1）设计人员并不是十分的了解交通空间的真正含义。生活水平的提高，人们对于精神文化水平的要求越来越高，因此，文化功能也要在建筑中体现，但是，设计人员在设计时，通常都会忽视掉这方面的问题，精神文化的内容没有进行充分的体现，设计内容十分缺乏趣味性。（2）设计人员没有进行全局性的设计考虑，在建筑物实用性的问题上，并没有与周边的环境进行很好的联系，方案想法单一，缺乏灵活性。

2.2空间划分问题

一般情况下，城市综合体的建筑更多的趋向于经济类型，所以对于及交通空间的考虑会比较少。商业建筑的数量庞大，这样的想法其实是不明确的，交通问题不解决，也会影响其他的建筑使用。空间利用率也是目前工作中的重点，为了解决这一问题，需要合理划分空间，保证各种功能建筑协调发展，不能出现比例失衡的现象，提高空间的使用率，使空间能够更好的服务于人们[2]。

3城中综合体建筑交通空间设计建议

因为我国的城市综合体建筑起步较晚，因此，在之后的设计当中，一定要善于汲取其他国家先进科学的设计经验，对于优秀的案例进行分析和总结。

3.1交通空间内部设计

在入口的问题上，主要的功能是连接建筑内部空间和建筑外部空间，因此，在设计的过程中要作为重点考虑。可以在实际的设计中结合建筑的具体需要，添加更多的地域文化特色，建筑在具备实用性的同时还要满足人们的精神文化需求，增加了设计的趣味性。路径问题上，路径在设计中也十分重要，需要对建筑物内部的各种街道进行合理的设计，优化交通设计整体的方案。

3.2交通空间外部设计

线性优化，设计人员在对交通空间进行设计的时候需要优化线性方面，要把“以人为本”的理念深入贯彻到设计理念当中，把车辆、人流进行很好的隔离，同时还要有各种行为规范，对于建筑物外部内部人员进行行为上的规范，保证交通空间的有效利用[3]。内容要进行优化，在我国，设计师在对建筑交通空间进行设计时，明显更加重视车辆方面，对于人的重视程度不高，这违背了“以人为本”的基本设计理念，外部空间与车辆停靠之间的关系比较模糊，这样的设计很容易引发交通事故，为人们的生命安全留下了隐患。因此，在未来的设计中，一定要重视这个问题，要把每一个区域进行合理的划分，设计的内容一定要进行优化，使设计更加合理，更符合人们的实际需求。

4总结

在我国的很多发达城市中，城市综合体建筑的设计已经相当完善，符合时展的同时更满足人们的生活需求，为人们的生活提供了很多便利。在今后的设计过程中，更要创新设计理念，丰富设计内容，提高城市综合体建筑交通空间的利用率。

参考文献

[1]刘喜强，陈冠雄.城市建筑综合体交通设计研究[J].公路交通科技（应用技术版），2015，03：328~330.

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恩智浦半导体执行副总裁Guido Dierick此次受荷兰政府邀请，全程参与马克・吕特首相访华。他表示：“作为欧洲领先的半导体公司，恩智浦在全球‘智慧生活，安全连结’解决方案领域已经积累了丰富的经验，成为该领域的领先者。我们非常高兴能够结合恩智浦最新技术创新和知识，与优秀的中国伙伴合作，协力建造大型智能商业社区。”

针对此次三方合作，恩智浦半导体中国区CEO兼全球市场销售资深副总裁郑力表示：“恩智浦耕耘中国市场已近三十年，获得了深厚的技术和经验积累，此次与中国商业地产的战略合作是一次新的突破。通过部署安全互联的智能城市解决方案，我们基本实现了物联网在中国的发展进程，这将成为全球物联网领域的标杆案例之一，推动整个产业的快速发展。”

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绪论

近年来，随着城市化进程的加快、社会经济发展和人民生活水平不断提高，商业建筑作为和人们日常工作与生活密不可分的一部分，越来越成为城市建设中重要组成部分。房地产事业高速发展，带动社会经济不断前进，人们已不再满足于在一个区域内只存在一种经济形式，而更需要一种多样化的区域经济，并能同时满足生活、购物、休闲、娱乐和餐饮等需求。加之当下城市人口极具增加，在城市的发展进程中土地资源严重不足日益凸显，这就需要建设者集约化充分利用土地。为了解决这一系列的问题，城市综合体的概念便应运而生。

顾名思义，“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

针对此类建筑项目，暖通空调设计也越来越复杂，设计者不再只靠单一规范完成一个项目，而需要打开眼界，针对建筑内各种功能区块进行特殊设计，以便满足不同功能的业态对暖通空调设计的要求，同时兼顾总体建筑的统一协调。下面结合相关案例阐述此类建筑项目的暖通空调设计。

1 项目概况

本工程项目名称为宜兴万达广场，位于江苏省宜兴市，东侧临东氿大道，西侧枫隐路，北侧至阳羡路，南至东虹东路。该项目总占地面积120500平方米，总建筑面积39万平方米，其中地上部分分为室外步行街、室内步行街、综合楼、百货楼、商务酒店、酒楼、甲级写字楼及五星级酒店。室外步行街地上二层，为独立的店铺群，不与综合体相通。室内步行街地上三层，各独立的店铺由内街相连，每层有通道与百货楼及综合楼相连。百货楼及综合楼均为地上四层。商务酒店地上九层，有独立的出入口，不与其他业态相通。甲级写字楼地上三十六层，建筑高度141米。五星级酒店地上十九层。综合楼内包含超市、次主力店、国美、KTV、电玩及多厅影院。其中所有地面建筑均建立在一个大地库的底盘上，除室外步行街与地下一层不连通外,其余业态均与地下一层相通。本工程地下部分有三层，除地下一层为超市及国美外，地下二、三使用功能为商业配套功能用房，物业用房，设备机房和地下车库。

2 设计难点

作为一个城市综合体建筑，在暖通空调设计过程中，需要把整个工程根据业态使用功能分拆成数个小型公建进行设计。而设计难点就在于由于各业态中对于空调的需求是不同的，因此无论是在冷热源形式的选择上，还是在末端系统的设置上都要具体分析，从而选取一个最为适合的方案。

3 冷热源形式的选择

3.1 冷热源的形式

由于城市综合体的体量巨大，冷热源形式的选择不论是对于投资还是耗能都至关重要。根据现场市政条件和地理环境的不同，对于冷热源形式的选择需要进行论证，使选择的冷热源形式既可以节省初投资及运行费用，又可以达到节能的要求。就宜兴项目而言，项目所在地市政条件比较成熟，燃气、蒸汽、电力等市政管线齐备。因此在冷热源形式的选择上就有了电制冷+市政热力、燃气直燃机制冷供热、冰蓄冷三种方案。另外，根据现场的地理环境的特点，在项目边上有一个面积颇大的天然湖泊，故湖水源热泵的形式也作为一个方案被提了出来。在初步论证中，经过对现场市政条件和地理环境的深入考察，根据当地电力没有峰谷电价差别，故而淘汰了冰蓄冷的方案。而天然湖泊虽然面积很大，但湖水深度不能满足湖水源热泵的要求，因此在第二步的具体论证中我们仅对电制冷+市政热力、燃气直燃机制冷供热、电制冷+燃气锅炉三个方案进行了深入的论证。论证中，根据当地的市政容量和收费情况，从设备初投资、市政接口初投资和运行费用等方面做了对比，最终选择了电制冷+市政热力的方案。

3.2 冷热源机房的设置

本工程由于内部业态复杂，故冷热源机房均根据不同业态的要求分开设置。本项目设置了6个制冷机房，分别为甲级写字楼、五星级酒店、超市、百货、商务酒店和综合楼（含室内步行街）服务。由于酒楼和室外步行街的物业形式不同，酒楼采用风冷热泵的形式，而室外步行街采用VRV形式。

而制冷机组台数的设置则要根据各业态的具体运行情况而定。以综合楼制冷机房为例，综合楼制冷机房为室内步行街、次主力店、KTV、电玩和影院服务。其中KTV和影院的运营时间与其他业态不尽相同，所以在冷机的设置上，我们采用三大一小的组合模式，使小机的装机容量可以满足KTV、影院及物业办公用房的负荷，以便在其他业态下班以后，可以保证上述功能用房的正常运行。

根据项目所在地域和超市的所在位置及运行经验，本项目超市冬季不供热。其他业态换热站的设置数量与服务对象与制冷机房相同。

由于五星级酒楼的特殊性。本项目除了在五星级酒楼设置了换热站之外，还设置了锅炉房，保证洗衣房及空调加湿服务。并在市政热力故障及维修时使用，保证整个酒店的围护结构、60%客房及所有会议室的新风热负荷、50%的生活热水热负荷、服务全日餐厅、中餐厅、和员工餐厅厨房全面换气的热负荷以及供应洗衣房300kg/h的蒸汽的用量。

4 末端系统的设置

4.1 空调水系统

本项目水系统项目简单，根据使用要求分为二类。除五星级酒店采用四管制外其他部分均采用二管制。从冷热源处，五星级酒店采用一次变流量系统，其他均为一次定流量系统。考虑到日后运行维护，不同业态设置独立的空调水立管，单独计量。值得一提的是甲级写字楼建筑高度超过100米，因此我们在避难层设置了转换机房，以减小系统承压。

4.2 空调风系统

根据日后的使用功能，空调风系统主要有两种。全空气系统主要用于百货、次主力店、超市、影院观众厅、五星级酒店大堂及宴会厅等大空间部位。风机盘管加新风的系统则用于室内步行街、KTV、甲级写字楼标准层、酒店客房等部位。空调机房考虑到所使用的物业划分也分开设置，即不同业态的空调机组不放在同一空调机房内，本业态的空调机组不放在其他业态范围内。

在空调机房位置的设置上，除了刚才提到的要考虑使用管理的不同，还要考虑业主的经济利益。例如首层是商业的黄金部位，租金相对较高，那么首层的空调机组一般就设置在二层，以最大化的保证业主的收益。

4.3 通风系统

城市综合体中商业部分通风设计和普通公建相同，需要注意也是不同业态的设备不能混用。

五星级酒店在通风系统中预留的通风竖井相对比较多，各种餐厅的厨房、柴油发电机房和洗衣机房这些功能房间的送排风系统由于具体风量需要待厂家选定后提供，所以预留土建风道时，除了适当放大估算风量外，竖井风速也不能选得太大。在宜兴项目中，这种预留的风井我们都是按照不大于8m/s的风速考虑的。目前各厂家已完成深化设计，从深化的结果看，这种做法还是很有效的，基本上厂家设计的风量都比较大。但是由于之前做了适当的放大考虑，各风井中的风速均没有超出规范和导致设备风压过大的现象出现。

4.4 采暖系统

由于商业建筑首层的层高都比较高，鉴于舒适性的考虑，在首层的个别部分可以考虑适当设置地板辐射采暖系统，作为空调系统在冬季供热的补充。宜兴项目在室内步行街、百货的大门附近，五星级酒店首层大堂和全日餐厅处设置了地板采暖。

5 防排烟系统的设计

城市综合体在防排烟系统上没有更多的特殊做法。只是由于体量巨大，且考虑日后的经营问题，此类建筑往往采用消防性能化的形式，对建筑的消防设计进行论证。设计院再以此论证的结论作为设计依据进行设计。但目前我国一些省份也不认可此方式，如宜兴项目所在的江苏省就是通过聘请专家进行专家评审会的方式对此类建筑的消防设计给予设计依据。

6 节能设计

近年来我国经济飞速发展，随之而来的能源和环境问题日益紧张恶化。节约能源和改善环境质量已经成为我国可持续发展道路上紧迫需要解决的问题。随着空调大规模的使用，一系列的问题也随之产生。高能耗带来严重的环境问题，造成大气污染、水污染、固体废弃物污染等。据统计，采暖空调系统能耗约占建筑总能耗的一半以上。而合理的选择采暖空调的形式以及有效的措施可以达到节能效果。

针对宜兴项目，除了所有的空调及新风机组均采用带热回收的机型外，我们在综合楼、五星级酒店上均设置了免费冷却水系统，在过渡季通过冷却塔散热冷却水直接供给系统末端。采用自然风的供冷是节能新技术在暖通空调中的应用重要组成部分之一。在室外空气温度等参数低于室内空气时，在空调的供冷期内完全能够利用室外风所带有的自然冷量取代传统方式来满足室内冷负荷的部分或全部需要。这种情况通常应用在供冷期的过渡季和夜间，可采用的方法为新风直接供冷。因此在设置全空气系统部位的送排风竖井面积的确定上，考虑了过渡季70%新风量。而系统的凝结水我们也不放过，我们将收集到的空调系统的凝结水接入给水泵房的水箱中，作为冷却塔系统补水的水源之一。而作为热源的蒸汽经换热后所产生的高温凝结水也接至生活热水机房作为生活热水的预热之用。

7 消音降噪措施

城市综合体依地段而生，是城市一般都会在CBD区域建设的高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的。因此消音降噪的问题在城市综合体中也很重要。不仅因为在这类建筑中设置了像影院这类对于声学环境要求很高的场所，而且五星级酒店对与噪音的要求也很高。另外，一个城市综合体内除了商业建筑外，往往整合着高档公寓和住宅建筑。商业建筑在屋面的设备噪音如何处理，以保证不影响影院、住宅和酒店的声学环境，越来越受到各业态业主的重视。而解决噪声污染的方法除了暖通专业对于系统本身进行消音降噪措施——包括选择低噪音设备；对于屋面的管线进行消声处理等以外，还需要与建筑和景观设计相配合。

8 其他系统

在城市综合体的设计中，我们也经常会遇到一些在普通公建项目中碰不到的系统，虽然这些系统往往由厂家进行二次深化，但是在最初的设计中我们一定要预留好足够的条件，最小程度的避免由于二次深化而对建筑结构的修改。在宜兴项目中需要预留的系统主要有以下几处：1、超市的冷库需要在屋面预留压缩机位置及荷载，并预留冷媒管路由；2、室内步行街内分段预留排油烟竖井及补风竖井，以便招商后可以根据业主要求进行餐饮项目的经营；3、室内步行街两侧端头店铺预留VRV系统，以便大型餐饮企业独立运营；4、五星级酒店预留洗衣房用蒸汽管道及送排风管道；5、五星级酒店预留泳池除湿热泵系统条件。

结 论

现代工程中单一功能的建筑物越来越被大型的、功能复杂的综合性建筑所取代。在设计中，我们也越来越经常遇到这种类型。这类建筑物，在进行暖通空调设计时，往往需要将其整体考虑，分开设计。不仅保证其功能的完整、多样，更要满足各类与其相关的规范要求。做到符合甲方意图，满足相关规范，体现设计价值，创造优秀作品。城市综合体的暖通空调设计不仅是对设计者基本业务的考量，更是对设计者总揽全局、兼顾考虑做到全方面，多视角进行设计的检验。随着这类建筑的兴起，城市综合体的暖通空调设计业必将迈进一上一个新的台阶。

参考文献

[1]《万达规划院设计导则》

[2]《万达星级酒店设计导则》

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前言

城市大型商业建筑的建设不仅代表着一个城市的经济发展水平，而且对提升城市的影响力也有着至关重要的作用。尤其是对于中，小型城市，随着城市化进程的不断加快，城市人口数量的不断增加，迫切需要新建大型商业建筑，而商业发展的主力模式，我认为目前是以市中心为基点，向各个居住区组团扩展，这样对城市的建设和人性化发展都有着极大推动作用。

一、大型商业建筑的概念

大型商业建筑是用于满足购物者消费、餐饮、休闲、娱乐等活动或开展促销等商业行为的场所，它通常将商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等三项以上功能进行组合，并在其间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的商业体系。大型商业建筑公共空间的设计需要在遵循整体化原则、人性化原则和风格化原则的基础上完成对商业综合体整体空间、界面和环境的全方位设计，同时它又提供了一定的消费社交空间，发挥一定的城市功能。

由目前我个人参与设计的几个商业综合体的一点经验来总结，设计出成功的商业建筑，需要各方通力合作，尤其需要有以下几个要点：

（1）开发商对自己拿到的这块商业用地进行综合理性的市场评估，了解受众群体，评估周边竞争情况，找到合理市场定位。

（2）设计院和开发商共同制定准确的商业业态组合模式，推敲出合理的商业布局，并借助合理的出入口布置，形成闭合人流，不留死角商铺，同时做好无障碍设计，保证室内路线通畅，做好防火和排烟设计，保证人员安全。

（3）物业功能设计合理：把握好垂直交通设计需要，机动车与非机动车停车场位置和交通，有效连接物业交通与城市交通。

（4）专业公司按照每个区域不同业态，对商业内外的灯光，绿化进行设计。

二、大型商业建筑空间设计

城市化进程在不断地加快，对大型商业建筑要求也越来越高。通常情况下，消费者要求大型商业建筑的公共空间除了要具有开放性、文化性、舒适性以及娱乐性这些基础要求，在现在越发需要注重消费者感性诉求。这样，可通过提高商业空间的舒适度和互动性来提高消费者停留时间和消费次数，从而大致提高人流量和销售量的目的。

现就大型商业建筑空间设计的重要类型进行归类说明：

（1）聚合性空间。聚合性空间是以一个空间为主导，其它空间在其周围聚集、向其靠拢。主导空间在形式上应当突出，如中庭空间、中央大厅等。

（2）线性组合空间。线性组合空间主要采用一条路径将各个空间组合在一起。路径通常是直线式、曲线式或者拆线式的，当然也可以是明显的街道式。通过直线、曲线或拆线对空间内的各区域进行组合贯通。这种组合适用于空间小的结构，能有效利用空间。

（3）辐射性空间。辐射性空间以大型建筑中心为圆心，向四周辐射展开，这种辐射性空间不受建筑形式的影响，辐射路线可长可短，有效节约了人们在建筑内步行的距离；形成以某一区域为中心的、可根据需求进行具体划分的空间。

（4）环绕性空间。环线性空间通常是指大型商业建筑的路径在空间外形成一个环形路，商业空间沿此环形路布置，也可设计同时多个环形路，这样就是多环形商业路线，能有效利用空间。

（5）并列性空间。并列性空间是指将空间并行排列，组合成的一种建筑风格，没有明显的主次区别，将各空间均匀分布在建筑中，形成很多独立的小空间。

三、 城市大型商业建筑设计所要遵循的原则

1、整体尺度原则

城市大型商业建筑设计的整体尺度原则是指建筑各组成主体间的有机联系及产生的视觉效果。整体尺度原则主要强调的是建筑物整体性，在大型商业建筑整体性设计时要充分考虑建筑的主体、裙房以及屋面三个主要因素，将三要素有机结合在一起按照统一的内部尺度及外部设计风格进行设计，而不是将三者单独地按照各自的参数体系进行设计。只有这样才能使三者有机的融合在一起，协调统一，打造形态美感与功能设施合理兼备的优秀建筑工程设计作品。

2、近人尺度的原则

近人尺度原则在城市大型商业建筑设计中的内涵是建筑物的进出口以及底层部分的尺寸大小能给人带来视觉享受的同时又能方便人们使用。其中，建筑物进出 口是用户每天都要使用的部分，进出口设计质量对能否吸引消费者，带给他们愉悦感有很大的能动性。所以在大型商业建筑设计时要将近人尺度设计理念充分地融入到设计思路中，合理地划分建筑物入口处的细节把控，指定设计风格，符合当地的文化和审美诉求，使每一部分都能在满足用户对建筑功能性需求的基础上，又能给人们带来感官享受。

3、细部尺度的原则

细部尺度是指大型商业建筑所采用的施工材料的质感，是更为细腻的建筑尺度划分。在大型商业建筑设计时应透彻地了解人们对建筑材质的标准要求及喜好程度。一般情况下，我们对事物的评价，都是通过眼观以及手摸的方式去对事物进行进一步的了解，然后从主、客观角度对该项事物做出综合性评价，所以消费者不仅对大型商业的设计有一个宏观的概念和体验，对细部设计的成熟度，美观度，舒适度也是有非常高的要求的。设计人员应遵循细部尺度原则，采用人们能够接受的喜爱的建筑材质，色彩塑造建筑工程作品。

四、大型商业建筑的发展趋势DD主题商业

主题式商业中心，是将商业中心细分成集购物，餐饮，娱乐，休闲，教育，社交，商务等多元化消费场所，可以让消费者有广泛的选择，感受到便捷效率，以最大限度地满足物质和文化方面需求的目的。从经营角度解释，就是让消费者在目标主题区完成一个消费目的，所以也称之为“一站式消费”。主题式购物中心有着传统商场无法比拟的优势和强大的生命力，正成为21世纪商业发展的主流。

1、文化主题购物中心

代表案例：东京维纳斯城堡、台北诚品书店、香港青衣城及首尔乐天乐园。

成功要点：独树一帜的空间设计与业态布置，精准诠释主题特色，让顾客在购物中心营造的特定氛围中感受除购物外的惊喜。女性主题如东京维纳斯城堡、阅读主题如诚品书店、海洋主题如香港青衣城，青少年互动性主题如首尔乐天乐园等都极具特色，在整体商业运营中也极好的运用了各自主题的特点，是其中较为成功的代表。

2、特色主题购物中心

代表案例：Dream Mall

成功要点：特色主题与空间业态的全面整合。Dream Mall以水、花卉、自然、宇宙为四大主题概念，以鱼形建筑和主题建筑构成，融合了自然与海洋概念。其汇集了全台湾独特商店，并规划举办各种文艺展览活动会馆，结合奇美博物馆、时尚故宫等文化创意产业，打造成一个集购物娱乐、休闲餐饮、欢乐时尚、建筑美学与文化艺术品位于一身的完美体验空间。

3、艺术类主题购物中心

代表案例：上海K11

成功要点：当地艺术文化与购物体验的无缝对接。上海K11破解同质化、实现差异化的成功范本。K11定位为购物艺术中心和艺术舞台，其独特的主题性购物中心定位、浓重的小资情调吸纳了众多上海年轻时尚的消费群体。它不仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史的绝佳场所。

4、家庭式主题购物中心

代表案例：上海正大广场

成功要点：“家庭娱乐消费中心”的精准定位。上海正大广场作为中国知名的购物中心，刚开业时由于定位的失误，运营困难，后经过几轮人事及运营思路的调整，后提出“家庭娱乐消费中心”的定位概念后，在调整后取得巨大的成功。

5、休闲主题购物中心

代表案例：深圳COCOPARK

成功要点：多功能公园情景式购物中心。作为一个公园版情景式购物中心，COCOPARK以公园为主题，集中文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的购物中心。自然光中庭，增加消费者的娱乐休验。

结束语

目前大型商业建筑的设计中还存在某些问题，这些问题不仅影响了大型商业建筑的使用效率，也影响了城市的经济效益，阻碍了经济的发展。因此，相关的建设单位要从各个方面对其设计进行进一步的诗水蛇山神庙研究，使其在城市化进程中的使用效率提高，促进城市的商业发展，提高经济效益。

参考文献：

[1]李武浅谈绿色建筑设计在商业建筑中的必要性中华民居（下旬刊），2012年第10期

[2]张天衡绿色建筑设计在商业建筑中的必要性分析城市建设理论研究，2012年第25期

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中图分类号：TS958文献标识码： A

项目信息：

项目名称 东莞虎门时代广场

地点（城市，地区，国家） 广东省东莞市

设计时间 2013年7月至2014年1月

项目规模 130000（地上10000，地下30000）

甲方 金地集团

项目类型 社区商业

主要产品 商铺、住宅

商业建筑概述：

商业地产开发在中国大陆已经过十几年的实践，由于商业项目的复杂性，其开发和设计规律仍然不能和住宅产品一样高度成熟和标准化，但开发商和设计公司都在不断向国外经验学习并结合自身特点进行实践研究，到今天已经拥有相当大规模的有个性特色的商业项目，个人根据商业地产设计多年经验，把这些商业项目总结归纳成六大类型。

一、商业邻里（NEIGHBERHOOD）

以社区生活需求为设计、开发、招商、运营目标，趋势是 Community 社区化。社区将成为地产开发的精髓，“最后一公里”的概念是电商时代消费主义最后的阵地。她带来生活所需的所有营养、便利、健康甚至知识，她承载着邻里社群归属的客户体验。家庭回归家园，见证个人与社区的共同成长。

二、生活中心（LIFESTYLE CENTER）

尺度风貌适宜的休闲商业街区，回归城市生活，趋势是 City life 城市生活化。在未来，人们只会停留在家、办公室和聚会场所周围。我们要创造更适合年轻人和家庭聚会的场所，从大食代到卡拉OK，从乐高天地到宠物乐园，生活永不落幕。

三、城市商业街（PETIT BAZAAR）

结合气候特征和消费习惯，重组室内外空间，趋势是 Outdoor空间户外化。以城市街道为原型的小型商业综合体，以主题业态为特色，追求适宜停留、休憩且兼具商务与家庭混合的商业属性，打造充满阳光、混合新鲜空气和食物香味、私语和吆喝共存的城市生活空间。

四、办公商业（OFFICE GARDEN）

商业空间和办公展览等功能结合，形成新的商业生态和可售地产产品，趋势是 Business商务复合化。办公室不再是城市中心单调的玻璃盒子，新的产业要求远离高密度的闹市，我们的目标是规划花园式办公商业社区，设计更高效、更环保、更富创新的办公空间，并将商业服务带到工作场所的周边。工作永无止境，生活无处不在

五、购物中心（SHOPPING MALL）

大体量商业要拥有更多的体验性复合性空间，创造真正的城市客厅，趋势是 Experience 体验。在大型购物中心的趋势下，顾客要做的不再是持续投入体力的逛街，取而代之的是丰富的身心体验。我们追求戏剧化的空间效果，同时使其有富于变化的可能，让人们拥有了解个性、时尚、不同个体的机会。

六、城市综合体（P+R MIXED USE）

真正的城市综合体，针对城市郊区生活工作的一体化解决之道，趋势是 Hybrid混合。多种公共交通设施联系的商业办公混合建筑群的出现，使大型城市的人们在方便往来工作场所和家的同时，亦可享受完善的商业服务，满足高节奏休憩交往需求。

以上六个类型是商业建筑的六个发展方向，实际操作中并不一定是截然分开的，往往互有交集。和“办公商业”、“购物中心”、“城市综合体”的特殊性相比，“商业邻里”、“生活中心”、“城市商业街”所代表的社区商业是目前城市化进程中随着大量住宅开发而产生的最普遍的商业形式，社区商业依托于较大规模的住宅社区，辐射周围3-5公里半径范围，根据规模、业态、形态等需求的不同，定位成上述三者之一，或同时具备三者的特征。东莞虎门时代广场就是这样一个典型的社区商业的案例，功能上实际是“商业邻里”，业态上做成“生活中心”可以提升能级扩大影响，形式上又是“城市商业街”有利于流线组织和销售。

项目概况介绍：

本项目位于广东省东莞市虎门镇中心地带，东临省道，西临连升北路，南临规划路，交通条件良好，总用地面积44000，容积率2.18，分南北两个地块，分别设置一个小高层住宅区和一个商业街区，商业定位为社区型商业街区，打造成为金地虎门时代广场。

布局模式分析：

原规划住宅区用地较大，商业用地较小，商业层数较高，不利于使用和运营销售，而且形态过于狭长，难以形成聚合空间，经过几次方案尝试均不理想。于是我们建议把北地块的住宅集中布置，形成两栋高层塔楼，把北地块商业用地扩大，平均层数降低到2.5层，同时可以拥有较大广场集聚人气。

功能布局细分：

南北两地块商业流线连续，结合用地形状形成多样的商业空间和多种商业产品。

1.沿街商业：南北区沿街设置带露台的商业体量，包含零售和餐饮业态。

2.住宅底商：南北区住宅底部设置零售和餐饮，与沿街商业之间形成商业内街空间。

3.独栋商业：北区中心设置下沉广场，广场中设置地下超市和两栋独栋建筑，作为高端餐饮和会所。

4.样板段商业：沿街商业的一部分作为启动区。

5.北区住宅：布局紧凑，为小户型产品。

6.南区住宅：环境优美，为大户型产品。

规划设计要点：

1.多入口：狭长的商业街需要多个入口，根据商业价值分成几个等级，对应不同的尺度和形式，主入口需要特殊的形象标志。

2.多广场：入口与商业内街的交叉点需要设置广场，入口等级越高，广场的等级越高，这些广场是商业人流视线的聚焦点，具有最高的商业价值，需要关注从周围看广场以及从广场看周围的形态意象。

3.多连廊：在南方地区，二层连廊尽量连续，动线尽量单一，减少一拖二商铺，增加单层商铺，降低单铺总价，提升商铺单价，增加商业总货值。

4.多平台：二三层通常为餐饮业态，需要较多外摆空间，平台面积既不铺张也不局促，提供充足的宜人的室外餐饮休闲空间。

5.流畅便捷的动线：将入口、内街、连廊整体考虑，利用自动扶梯、垂直电梯、疏散楼梯等手段，形成连续的立体的交通系统，商业动线是商业设计中最复杂和最重要的一环。

6.合理的空间尺度：建筑内部空间和外部空间，都要遵循长期经验积累下来的常用尺寸，比如单个店铺进深12-15m，面宽4m，内街宽度14m、层高4.5-5.6m等。

7.商业兴奋点：主入口和主广场等节点部位，需要设置标志物吸引人流，同时具有一定实用功能。北地块北入口广场设置集中绿化景观和LED巨屏，南北地块之间入口广场和北地块下沉广场设置伞状构筑物（时空之花），南区南入口设置门型构筑物和LED屏幕（时空之门）。

8.启动区设计：和住宅项目一样，大型社区商业项目通常也要考虑先期启动区域，我们把住宅和商业启动区结合，把南北区之间的沿街商业切出一部分，形成独栋商业样板区。

立面设计策略：

建筑立面采用现代风格，材料丰富，营造热闹的商业氛围，不同商业产品采用不同立面手法和材料，既统一又各具特色。

1.沿街商业：形成大气简洁的城市形象，强调流畅的水平线条，用浅灰色铝板覆盖层间高度。三层采用印花玻璃做成金色的盒子，提升沿街商业形象。

2.住宅底商：形成连续有韵律的界面，引导人流进入街区，采用折叠形态的玻璃幕墙。

3.独栋商业：形成地域文化形象，做成传统岭南民居风格的商业建筑，采用青砖、灰色涂料、仿木铝型材等材料。

4.样板段商业：需要快速建造和形成鲜明形象，采用三角面玻璃幕墙。

5.北区住宅：形成现代风格公建化立面，与商业统一，采用暖色质感涂料和局部玻璃幕墙。

6.南区住宅：形成高端居住社区氛围，采用成熟的新古典风格。

7.标志物：形成街区的亮点和特色，采用钢结构和膜结构。

商业理念分析：

社区商业，在商业概念里是指零售商店和相关休闲设施的综合体，通常由专业商业管理集团开发经营，业态复合度较高，商品结合的宽度较宽。社区商业不同于传统购物中心所提倡的一站式购物，它体现的是一种精致的生活模式，更致力于满足高消费、高品位消费者的诉求。与Mall和传统的商业模式相比，社区商业不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的空间内，更加注重环境和建筑的一体化设计以及客户的体验。

东莞虎门时代广场，作为一个典型的社区商业模式案例，在设计中遵循以下几点：

一、多样化的商业空间

“我会选择一个空间丰富而不是形式多样的建筑。空间一旦形成之后，我也许会努力地创造形式，但我永远不会因为形式而牺牲空间品质。”――文彦

东莞虎门时代广场，规划设计中强调打造多样化的可供驻留的商业空间。在精心打造沿街商业的同时，更加重视形成内聚的特色商业空间，下沉广场的居中布置，对整个项目起到提纲挈领的作用，广场四周设计了多条动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性。商家可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。同时，整个项目中采用了多入口，多平台，多连廊的设计手法，以点及线及面，结合丰富的建筑立面设计，结合节点部位标志物的度身打造，结合空间尺度的推敲，营造出多样化的商业空间，更好的契合了社区商业的各种业态和使用功能。

设计过程中对商业动线以及视觉心理进行了细致的分析，西侧沿街商业结合基地现有的棕榈树大街和本项目的景观设计，形成了连续的景观引导界面。南北两个商业地块之间，设置了主入口广场与北地块的下沉广场相串联，形成了双广场的格局。广场内打造标志性节点，构建视觉焦点并吸引人流，与此同时，在项目的北、南、东入口处设置了尺度适合的入口广场，形成人气场。高层住宅底部的商业部分，采用了连续的玻璃折面设计，强化了连续界面的心理引导。

二、生活时尚功能汇集

社区商业模式在设计中，要综合考虑购物、社会交往以及文化行为等各种功能的汇集，从而将其打造成为最时尚、最具人气的生活橱窗。对于城市生活而言，社区商业是城市商业的基本单元，是体验城市生活的舞台。

本案在设计中，综合考虑了零售、餐饮、娱乐、高端餐饮和高端会所等各种生活时尚功能的引入，通过明快的流线组织，合理便捷的垂直交通和水平交通，可以快速自然地将客户拉动到中心的各个层面和各种业态之中，更好地满足客户的需求和体验，营造一个极具吸引力的“魅力场所”。入口广场及下沉广场内打造的节点构筑物“时空之花”，时尚而又富有强大的视觉冲击力，结合其独特的抽象花朵造型，加以绚烂的夜景灯光设计，如梦如幻。“时空之花”不仅仅是整个商业生活中心视觉焦点，同时结合了电梯作为竖向交通的载体，内部还可以设置时尚饰品、数码电玩、奶茶等小型铺位，从而赋予其丰富的时尚功能。

三、地域文化的植入

东莞虎门时代广场，在北区商业的中心区域，下沉广场的一角设置了两栋岭南风情的独栋商业，这两栋“老房子”的设计，我们不是简单地照搬，而是在设计时从功能出发，在建筑材料、建筑色彩及建筑符号等几个方面对岭南建筑文化进了深刻的诠释，打造出来具有浓厚地域文化而又富有时代感的风情建筑，目标是“让经典脱胎，重生于当代”。与此同时，我们还对于岭南地区的气候、生活方式、民族文化以及消费习惯等加以研究，再利用各种建筑语言将其传承在项目设计中，令这个社区商业更加富有灵性。

四、低技平台材料的运用

隈研吾在设计北京三里屯VILLAGE南区时，注意到三里屯的旧建筑使用的都是比较廉价的塑料和板材，并产生了对其加以改造和利用的念头，隈研吾把这个极富挑战的想法付诸了实际，用自然材料，如木头、石头和竹子作为主要的建材，取得了令人赞叹的效果。东莞虎门时代广场设计中采纳了这种理念，大量运用印花玻璃和当地特有的低技平台材料，营造出别具特色的商业可识别性。

东莞虎门时代广场社区商业旨在打造多样化的商业空间，使各品牌因为建筑空间的独特姿态而被赋予别样的、特殊的魅力，建筑空间也因这些品牌的加入而丰满自己的个性。这是一个小型城市，并非仅仅是一个MALL，这里不单是购物空间，也有餐饮、艺术文化，让人们即使不买任何东西，也有兴趣来逛一逛，坐一坐，体验由建筑空间带来的轻松和慰藉。

篇10

丹纳赫给予我们的启示是，寻找具有成长性的企业并与之一起共同成长。以基本面分析为基础，寻找优秀的成长型企业，以合适的价格买入并中长期持有，分享企业成长的投资收益。而寻找优秀的成长型企业，则从商业模式入手，深入分析企业提供的产品或服务、潜在竞争对手和替代产品、供应商、购买者等产业结构力量，获取企业的竞争优势来源，它可能是成本领先优势、速度优势、聚焦优势或增值优势等，分析这些竞争优势的持续性，进而辨别出真正的成长企业。

近期A股市场创业板股票持续暴跌，一方面是对高估值的风险释放，同时也是对伪成长股的集中清理。其中一些创业板企业的成长可以说伪成长，这些企业的商业模式没有持久性，无法在经营过程中形成独特的竞争优势，实现企业的持续成长。

让我们看看丹纳赫做了什么?首先，丹纳赫的并购是出于“行业第一、公司第二”的原则。对此，沃伦·巴菲特有句名言：“当某个行业以经济状况不佳而著称，某位管理者以卓越运营而闻名遐迩，两者相遇，通常后者都无法改变前者”。制造业、行业规模10亿美元、集中度非常高，这样的高利基制造行业是丹纳赫喜欢的并购行业。

其次被收购公司要符合两个条件：一是在行业中已经处于较好的竞争优势地位，行业份额数一数二；同时可以实施丹纳赫的DBS系统进行改造(DBS系统又称为丹纳赫业务系统)。

做好这些准备后，接着就是对被收购公司进行DBS系统改造，这也是公司竞争优势的综合体现。DBS系统要求每位员工(上至总裁下至保安)每天都动脑筋改善自己的工作方法。通过其独有的50多种工具，在员工一计划一过程一绩效四个方面全面实施，最终达到制度优化合理、改造流程、节约成本、提高利润率、提升市场份额、实现附加价值的目的。