房地产的法律法规模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇房地产的法律法规，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-02

一、我国房地产金融风险

房地产金融风险是指从事房地产金融业务活动的金融机构为该产业提供资金的筹集、清算等金融服务活动中，由于各种不确定因素影响，使金融机构的实际收益与预期收益严重背离而遭受经济损失的可能性。房地产业是一个与国民经济相关性很高的高风险、高收益行业，近年来随着房地产市场泡沫的产生，其发展过程中存在或潜在的社会风险已严重威胁我国的房地产金融业，尤其是加大了资金支持房地产开发的商业银行金融风险，这极不利于我国房地产金融业的稳定和发展。目前来说，我国房地产金融风险的现状主要有以下几类突出性风险问题：商业银行风险、个人住房信贷违约风险、土地贷款风险。

二、我国房地产金融存在的法律风险

房地产市场的有序建立与健康发展，不能离开健全完善的法律法规支持，在我国政策性的缺陷以及缺少相应法律规制的违规操作、金融腐败等诸多问题交织，共同影响着房地产金融体系的建立和金融规则的正常运行，也使商业银行系统性金融风险居高不下。

1.商业银行之法律风险

一方面，房地产金融也缺乏有效的监管制度，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，贷款的各个环节上的有关人员从职责上没有进行严格的划分，对客户的资信情况没有进行严格把关，对房地产金融业务的有关规范的法律规制还不够完善。为了谋取利益，一些本不具备房地产开发资质资格的企业以各种手段、各种方式，有时甚至采取违法措施寻求商业银行的贷款支持。另一方面，由于缺乏相关的法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的放贷部门有时为了扩大其业务范围，降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。在操作过程中，由于房地产登记制度相关配套法规还不完善，没有严格的抵押住房登记制度。同时，涉及房地产处置的某些法律规定并不明确具体，一旦借款人无力偿还，资产无法分割，抵押物往往很难处置。

2.个人住房贷款之法律风险

个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。

3.土地贷款法律风险

房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。

三、我国房地产金融风险的法律完善

市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。

1.商业银行风险之法律规制

（1）设立完善的法律风险控制程序。首先，做好对开发商、开发项目的调查工作。银行在给开发商因售房需要提供按揭贷款支持时，要先对开发商的综合资质进行严格审查。其次，做好按揭贷款房屋的抵押登记工作。即由登记机关在抵押合同上作记载，当房屋竣工交付、抵押人领取了房屋所有权证后再重新办理抵押登记。贷款银行应协助开发商督促按揭人按照法律和法规的规定及时到有关部门交纳相关费用、办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续，并领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。再次，做好房地产商贷款后的管理工作。贷款发放后，银行要加强与开发商的联系，掌握开发商经营状况，有无资不抵债的情况。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解贷款房屋的建设进度、资金使用情况。最后，建立房产销售资金监管制度，积极防止房产销售款挪用现象的发生。即在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，从而保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。以保证房地产项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋而停止向银行支付按揭款的潜在风险。

（2）以目前法律框架为依据，完善内部相关制度。首先，加强政治、道德、法律建设，规范约束银行员工的思想。在拓展业务的同时各级领导干部要把加强金融队伍建设当作“重中之重”来抓。通过加强职工职业道德教育，培养较高的道德情操，增强职务犯罪的抵御能力。加强法制教育，增强法制观念，这是遏制金融职务犯罪发生的根本之策。其次，律师事务所完成对开发商的调查。在我国尚未建立完善信用体系的情况下引入具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对开发商的调查，能够有效克服银行形式审查导致的弊端。这种方式使银行只专注于放款和收款以及市场经营风险的防范上，减轻了银行负担。而律师的专业审核也避免了许多虚假证明文件。最后，加强内部管理，采取防范措施。健全公司治理结构、改革高管薪酬制度，减少内部董事和高管等雇员的道德风险，防范由于董事、高管等雇员的行为所引发的法律风险。坚持依法经营，建立防范网络，搞好内外防范，要充分发挥社会各方面的作用。

2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制

（1）尽快完善当前信用体系相关法律体系，使得对于信用系统维护和个人或企业的违信事件发生时的处罚能够有法可依。在建立征信体系的同时，制定对于信用违规行为处理的相关法规，依法对违反诚信原则、做出违规行为的企业和个人根据违规行为严重性依法进行惩罚，通过法律手段维护信用体系的权威性。对于诸如住房“假按揭”、借款人恶意逃废银行债务等行为的发生，应实施严格的措施进行处罚，甚至对情节严重者保留追究其刑事责任的权利。对于违反诚信原则，不良信用行为影响较小、情节较轻的违规行为个体，应对其借贷规模、资金运用方向予以限制。例如，在银行系统内，提高对该不良信用行为人的贷款利率、缩短贷款期限；甚至将该不良信用行为人拉入“贷款黑名单”设置为禁贷者，禁止从事任何金融机构的信用活动等等。

（2）建立和完善信用信息开放的法律体系。信息的开放是征信业发展的基础性条件，尽管我国目前己逐步建立政务公开、政府信息公开制度，但内容较多地限于宏观信息的公开，而对微观信息的公开，如个人缴纳税费、个人信用卡透支情况等还远未能达到满足征信所需的程度。为此，应制定相应的法律法规，明确信息公开的范围，进一步促进社会信息的开放。一方面，法律制度要确定采集信息的合法框架，排除对国家安全、个人隐私、商业秘密等构成威胁的信息采集行为；另一方面公共权力机构在其职权行为过程中掌握的信用信息应当在法律允许和保证下向社会做最大限度的公开。

（3）建立风险转移机制。委托具有专业经验、独立承担责任的律师事务所完成对购房人及其信用真实性的调查工作，同时向银行出具独立调查报告，并为该报告依法承担民事责任，是一切实可行的控制风险的方案。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，这将预防商品房预售按揭中各方当事人，特别是贷款银行面临的巨大风险，可以有效防止购房人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。并且，如果律师事务所审查失误导致银行发放贷款造成了损失，银行还可以要求律师事务所承担相应的损失，从而实现转移风险的目的。此外，利用保险也是银行转移风险的通常做法。这里的保险指的是借款人的履约保险，即保证保险。在住房按揭贷款中，履约保险主要是指在被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债。保险公司赔付后，从抵押物中得到补偿或向投保人追偿。由于我国不能确保保险公司的法定利益，因此我国尚无成形的《房地产保险法》，我国商业银行尚未引入此类保险，因此要加快完善相关立法，为开展个人住房按揭贷款履约保险业务提供法律保障。

3.房地产土地贷款之法律规制

（1）建立严格的土地出让考察制度。国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、拍卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、拍卖形式。在招标、拍卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。同时，要加大土地市场的执法力度，打击土地出让中的权力寻租现象；平抑地价，从而抑制房地产价格上涨过快所带来的金融风险。

篇2

一、我国房产市场现状及存在的问题

1.房地产业总体规模越来越大

我国的房地产业发展的规模越来越大，这是一个突出的情况。据国家统计局出版的《中国大型房地产与建筑业企业—2004》年鉴，2003年，全国房地产开发企业达到37123个，完成房地产开发投资10154亿元，企业资产总值40486亿元，经营总收入9137亿元，利润总额506亿元。这表达的是2003年的事。2005年1-8月，房地产业共完成投资9958.42亿元人民币，比2004年同期增长23.9%。在国家统计局列举的二十个行业中，房地产业投资完成总额的比重仅次于制造业（27.5%），位居第二。2005年上半年，全国房地产开发完成投资6193.06亿元，同比增长23.5%。这些数字说明整个房地产业在数量达到了一个空前的规模，而且从投入的资金来看，房地产业也远远超过其他大部分行业。可以说房地产在我国的经济发展中有举足轻重的意义。

2.房价问题是房产市场的核心问题

住房不是简单的商品，具有很强的“公共产品”的属性。老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。房价得建立在普通百姓能承担的范围内，最近两年，我国的房价飞速上涨把约70%的民众隔离在市场之外，从而这个经济问题转换成社会问题甚至政治问题，才引起了政府的密切关注。房产价格虽依据市场，但是价格严重超出消费群体的承载能力，市场必然出现了问题，尽管对我国房地产业是否已经出现比较严重的泡沫存在着很大争议，是否确实存在严重的泡沫问题也尚未有定论，但普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，商品房空置率居高不下已是不争的事实。

二、房价居高不下的原因分析

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国住宅仍将成为持久的消费热点。我国居民的生活水平不断提高，拉动房地产市场需求。1978年至2004年，我国城镇化水平由17.9%提高到41.8%，城镇人口从1.7亿增加到5.4亿，全国城市总数由193个增加到661个。 能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看政府的调控政策能否落实。落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种，都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产大企业的投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。只有把各项政策贯彻落实到位，抑制房地产泡沫才有希望。 　三、对规范房产市场的法律规制建议

1.调控房价涨幅的必要性

关系到百姓安居乐业的问题，老百姓只有“居者有其屋”，社会才能长治久安，经济才能持续发展。据世界主要国家和地区人均GDP在1000美元至3000美元阶段的消费结构变动规律，居民住房消费支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消费超过收入30％的家庭，即存在过度负担。据我国主流媒体一项调查，目前31.8％的购房者月供占到月收入的50％以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。当居民手中的钱大部分用于偿还房子的贷款，而严重影响了其他的家庭消费，他们就成了“房奴”。中国开发房地产的资金主要来源于银行的贷款。与国际上的主要金融机构相比，中国金融机构的抗风险能力相对较弱，如果中国房地产出现严重泡沫并破灭，对金融机构产生的杀伤力更大，对整体经济的影响程度也就更深。

2.明确房产市场的发展模式

目前国内房地产市场的许多问题也在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。今年的政府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”这个目标。这是对目前国内房地产市场的清楚定位。当国内房地产市场是一个消费者的市场时，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。可以说，尽管早几年的房地产宏观调整政策对这方面有所明确，但是出台的政策效果十分有限。因为，要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。把一个刚发展起来的国内房地产市场或是看作消费品市场或是看作投资品市场。如果中国也以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是发展模式还是政策效果都将完全不一样了。

3.多种调控手段相结合

要真正实现房产市场健康有序的发展，房价得到控制，单单依靠一两种手段是不会达到效果的。除了国家制定法律和一系列的调控政策以外，还要综合运用各种手段，包括税收、信贷、监管等其他的规制方式，这样才能达到预期的目的。房价上涨的原因的多样的这就决定了规制房价的方式也要多样化。多种政策要结合起来。税收和信贷相结合，在各个方面都加强监管，尤其在市场交易中能坚持客观公正的舆论导向。在对房地产市场的监管方面，最好能建立一个专门的监管机构，专门收集市场的不诚信，不规范的行为和现象，提出相应的整改方案，向政府的管理机构或国家权力机关做出建议甚至立法的提案最初来源。

参考文献：

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中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954 （2011） 04-71-03

作为发展中大国的首都和一个经济社会发展达到一定水平，注重和谐、关注民生，人口又高度聚集的大城市，北京应以更开放的姿态、更广阔的视角和更人性的理念审视房地产市场，解决住房问题。但由于北京房地产市场化的时间还较短，尚未出现一轮完整的周期波动，因此学习和总结发达国家大都市房地产业发展的规律，吸取发达国家房地产业发展过程中的教训，对研究下一阶段房地产发展方向具有重要意义。

一、国际大都市房地产发展规律及特点

（一）房地产与经济的关系

1.房地产业在经济总量中占较大比重

从目前的数据看，各大都市的房地产在地区生产总值中均占有较大比重，是第三产业中的重要行业。如纽约的房地产业增加值占地区生产总值的比重2006年达到15.8%，是第三产业中的第一大行业。伦敦的房地产业及商务服务业增加值占地区生产总值的比重2007年为30.3％。东京的房地产业增加值占地区生产总值的比重1980年以来呈现稳步上升的态势，2000年以来基本保持在12%左右，2007年为12.9%。

2.房地产业税收贡献大，且集中在保有环节

根据美国、英国和日本的税收制度，房地产主要在保有环节征税，一般根据房地产的评估价值，按一定的比率征收；流转环节税种较少且税率较低。因此，纽约、伦敦、东京地方政府从房地产业主要获得财产税收入。香港特区政府从房地产取得的收入主要包括卖地收入、物业税、差饷等。

3.房地产波动与经济波动联系密切

从国际大都市房价走势看，表现出一定的周期性规律。同时，研究也显示：房地产市场周期与经济周期相吻合，是一种正相关关系，波长大体一致。一般来说，房地产的繁荣、衰退期超前于宏观经济，而复苏、萧条期滞后于宏观经济，见表1。

（二）房地产与社会的关系

1.住房存量应与人口规模基本相适应

确保住房存量与人口规模，以及由此决定的家庭户总数基本适应，甚至略微超过家庭户总数，是保证房地产市场健康稳定发展的根本条件之一，也是保证居民有良好生活品质的前提条件。在这方面，国际大都市有较成功的做法和经验。如纽约，2008年全市有303.3万户家庭，住宅332.8万套，住宅存量与家庭户数基本保持一致，住房空置率为8.9%。宽松的住房供应保障了居民较好的居住条件，91.9%的住宅平均每个卧室居住人数低于1个人，5.3%的住宅平均每个卧室居住人数在1~1.5个人之间，仅2.8%的住宅平均每个卧室居住人数在2个人以上。

2.房价变动与购房适龄人口的变化趋势正相关

发达国家的房价增长与购房适龄人口（指25~44岁人口）的增长有显著的正相关关系，该特点在美国和日本表现尤为明显。上世纪70年代以来，美国的购房适龄人口呈现持续上涨态势，从1980年的6323万人增加到1995年的8476万人，房价也表现出持续上涨态势。日本从上世纪90年代开始购房适龄人口总体呈现出下降态势，从1990年的3558万人下降到1995年的3374万人，2010年为3464万人，房价也表现为持续下跌。

3.房价收入比处于合理区间

国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中位数，除以家庭年收入的中位数。世界银行认可的合理的房价收入比在4~6之间。以这一标准衡量，纽约等国际大都市居民的住房支出处于相对合理区间。瑞士、德国、瑞典等房价收入比长期在2~3之间。伦敦的房价收入比自1990年以来一直保持在5以下。

（三）房地产市场内部关系

1.存量房比例高，新建房比例低

纽约等国际大都市都非常注重存量房的维修和保护，以促进存量资源的可持续利用。这些城市的新建住房市场较小，起主要作用的是二手房交易市场。在这些城市的住房总量中，新建房的比例极低。如纽约，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世纪40~70年代，1970年后建设的住宅仅占18.5%，其中2000年后建设的仅占3.6%。

2.自有与租赁并重

自有住房与租赁房并重是纽约等国际大都市房地产市场的主要特征之一。由于受人员流动性大、房价相对较高等因素影响，在纽约、东京等国际大都市中，租赁是居民解决住房问题的重要手段。如2008年，纽约家庭自有住宅拥有率为34%，而租房比例达到66%，大大超过前者。 2003年东京住宅拥有率达到44.5%，而租房的户数约占非空置住宅总户数的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府与房地产市场关系

1.在住房供给短缺阶段，政府大规模兴建保障性住房

上世纪50~80年代，随着工业化和城市化快速推进，大多数发达国家（地区）均面临严重的住宅短缺，为缓解供需矛盾，各国（地区）政府均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。发达国家住房保障体系发展过程中，大多先发展适用于低收入人群的廉租房，其次才发展适用于中低收入人群的限价房。美国廉租房占住房总量的比重为17%，欧盟国家平均为18%左右。法国则规定，人口超过5万的城镇中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。

2.政府采用多种手段调控房地产市场

美国等发达国家（地区）政府均综合运用立法、财政、税收、金融等各种手段，以保护公民居住权、保证本地区住房目标的实施进度及预期效果的实现。

3.政府对市场进行严格监管

政府干预行为主要包括引入多元化的市场主体、监管市场主体及其行为、抑制投机和炒作、惩戒失信等，也有直接使用价格管制等极端手段的。如德国，按照法律规定房租涨幅在三年内不得超过20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租价表”，根据“租价表”制定“合理房价”。

二、从国际比较看北京房地产发展存在的隐忧及问题

（一）城市化快速推进、人口扩张集聚对住房需求形成较大压力

1.常住人口和购房适龄人口呈持续增加态势

国际经验表明，当一国城市化率（城市人口占总人口的比重）在30%~70%这一区间时，城市化进入加速阶段，城市房价总体上涨。当城市化率处于30%~50%之间时，人口迁移主要表现为农村人口进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近。当城市化率处于50%~70%之间时，人口迁移以城市之间相互移动为主，农村人口向城市迁移为辅，这一阶段大城市的房价涨幅将会明显高于中小城市。近几年，北京市常住人口及购房适龄人口均呈现持续增长趋势。根据抽样调查数据估算，2009年北京购房适龄人口为667.3万人，比2000年增加143.2万人。

2.目前住房存量相对城镇人口总量明显不足

2009年，全市城镇人口1491.8万人。若以户均2.6人测算，相当于有573.8万户城镇常住人口，需要的住房存量在570万套以上。而据2007年房屋普查数据显示，全市国有土地上成套住宅仅为378.57万套，平房78.45万间。

（二）城市处于扩张期，存量建筑寿命短，不利于房地产市场可持续发展

近30年来，北京城市建成区迅速扩大，老城区进行了较大规模的改造，北京房屋主体是新近建成的建筑，部分建筑物使用寿命较短。我国的住宅寿命平均为30多年，而发达国家一般都超过70年，有的可达百年以上。据2007年房屋普查数据，当年全市国有土地上存量房屋中，仅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽视房地产市场周期规律，市场参与者对未来价格过度乐观的预期，容易累积房价泡沫

如同其他国际大都市的房地产发展中体现出的周期性规律一样，北京的房地产市场同样会表现出周期性规律，价格不可能永远上涨。自从2009年以来中央出台一系列调控政策以来，北京房地产市场已经出现了趋冷迹象，但由于房屋价格没有明显回落，市场参与者购房热情依然高涨。

（四）重自有轻租赁，租赁外部环境亟待改善

在改善住房方式上，拥有自主住房是多数居民的第一选择。政府在保障房的设计上，也是偏向于产权转让，而不是租赁。如对经济适用房、两限房的管理方式，即是如此。

（五）房价收入比高，加重社会财富分配不公

近几年来，北京房价上涨较快。2010年1~7月，四环以内的期房住宅达到了3.4万元/平方米，四环至五环也达到了2万元/平方米。而2009年，全市城镇居民人均可支配收入为2.7万元，家庭平均可支配收入约为8万元（以3口之家计算）。对于一个年收入8万元的家庭来说，要购买一套四环以内的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五环内也需要22.5年。

（六）保障性住房供给不足

从人口发展趋势和市场供需情况看，北京目前仍处于住房短缺阶段。1998年以来，北京住房供应体系的主体一直是完全市场化运作的商品房，经济适用房居于次要地位，且其比重持续下降，限价房和廉租住房目前供应量还未形成规模。以经济适用房为例，1999年经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%，此后总体处于下降趋势，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“监管角色”和“参与角色”冲突

作为管理者和监管者，政府希望人人享有适当住房。作为参与者和受益者，政府希望房地产业蓬勃发展。这两种角色产生冲突时，有可能弱化住房保障功能的发挥。从政府内部看，中央政府是市场的干预者，而地方政府是地方房地产市场的直接参与者，在利益格局下对房地产业依赖度高。因而，在中央的调控和地方利益有冲突的情况下，房地产市场调控又极易产生博弈。

三、国际大都市房地产发展对北京的借鉴与启示

（一）促进都市圈协调发展与人口合理流动，推动房地产市场健康发展

在京津冀都市圈一体化的背景下，做好中长期人口预测，并据此制定科学严谨的住房建设计划以适应未来的经济社会发展。

（二）对商品房领域，要坚持市场化取向，盘活存量，加强监管

盘活空置房。可以通过政府收购、征收房产税、对出租户进行补贴等形式盘活空置房。如欧盟国家中房屋闲置率最低的荷兰（低于2%），法律允许无房者入住闲置一年以上的空房。

完善租赁市场。借鉴国外的成功经验，利用法律规范住房租赁市场，建立起对租房者良好的保护机制。同时，对租房者实施补贴计划，大力增加公共租赁住房的供应。

（三）对保障房领域，要明晰责权，央地合力，加快推进保障房工业化生产方式

在大力兴建保障性住房的同时，要做到：尽快出台相关法律，明晰政府和公民责权，培植独立于商品房开发的保障房建设体系。加快以工业化方式推进保障房建设，发挥其经济效应。充分发挥中央和地方两种积极性。

（四）引导大众树立正确的市场预期和健康的消费观

引导市场参与者正确认识经济发展规律，了解房地产市场存在周期变动这一客观事实。全面公开市场信息，为市场参与者判断形势、做出理性预期提供基础。积极引导消费者树立合理的住房消费观念，使个人消费行为回归理性，鼓励消费者根据自身的能力和实际需要，合理安排住房消费。

■ 参考文献

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目前，随着社会的发展和人们对生活要求的提升，房地产的发展过程中的地位越来越重要，同时，对我国财政政策也产生了深远影响，因此，对于我国房地产经济发展规律的分析与探讨有其必要性。

一、房地产经济的发展对我国的国民经济的促进作用

首先，房地产消费带动生活消费。在居民的生活消费中，住房消费作为其中的一种综合性消费，是房地产消费的重要方面，一方面，房地产消费与人们衣、食、住、行有着密切的关系，涉及到人们生活的

各个方面，直接影响到人们的的正常生活，另一方面，在房地产业不断发展的同时，对我国居民的生活消费起到了巨大的带动作用，从某种角度上来讲，消费作为拉动经济增长的重要因素，因此，房地产消费，必然会促进消费的增长，从而有效地带动我国国民经济的快迅发展。

其次，房地产经济的发展促进我国其他行业的快迅发展。在房地产业在快速发展的过程中，需要其他部门为其提供重要的物质基础，这就要求房地产部门与其他行业部门加强配合，尤其是对于一些机械部门、建材部门、设备部门、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料动力等等，房地产部门都与这个行业有着紧密的联系，所以，房地产行业的发展，必然会拉动这些部门经济的发展。

第三，房地产业的发展解决当前我国普遍存在的就业难的问题。在房地产行业发展的过程中，其促进就业的增长，具体来讲，主要表现在以下两个方面：其一，房地产行业在发展的同时，通过带动其他相关部门的发展，进而带动了其他部门的就业机率的增加；其二，根据相关的资料调查发现，随着我国人口的增长以及市场经济的发展，就业业问题越来越严重，而在房地产经济发展的带动下，刺激了我国其他部门的发展，使得就业人数大大增加，有效地解决了我国的就业难的问题。

二、对我国房地产经济发展规律的分析

在我国房地产业发展的过程中，其从一个萌芽发展的起步到现在的不断发展壮大，这整个的过程中是具有极大波动性的，而不是平稳的，根据其发展的情况分析，其大致可以分为四个过程：

第一轮周期为1981～1983年；

第二轮周期为1984～1990年；

第三轮周期为199l～1996年；

第四轮周期为1997～2008年；

第五轮周期从2008年开始到现在为止。

从这几个阶段的发展状况以及表现形式来分析，其存在的规律主要是：波动幅度在减小，周期的长度在增加，衰退与扩张的时间比在减少。所以，从以上规律我们可以看出，在未来的中国房地产发展的过程中，除了会延续以上周期规律以外，还会呈现出波浪式的周期变动，而且这种变化会随着房地产的发展更加规律化。当前，我国的房地产行业正处于发展的第五个周期，在这个周期发展的过程中，其产生了不少的社会问题和经济问题，国家和政府也不断地出台一些政策对房地产过热问题进行了宏观调控，进而有效地缓解了这种现象的继续蔓延。从某种性质上来讲，房地产发展周期波动规律的表现之一也就是房地产发展过热问题。

三、我国的房地产经济发展规律受宏观经济对的影响分析

首先，利率的影响。房地产业作为一个资金密集型产业，其发展与银行贷款有着密不可分的关系，所以，一旦利率下降，就会使得贷款成本得以减少，同时，还款难度也会相应的减小，因此，在这个发展的过程中，消费者对房地产市场的介入，从而促进房地产价格上涨。而当利率上升时，情况则正好相反。所以，总体来讲，两都呈现一个反比关系。

其次，消费水平的影响。在房地产发展过程中，消费水平也会随之发生变动，进而使得房地产需求受到影响。虽然房价在不断的上涨，可是对于居民来讲，其仍然有能力去购买。而且如果居民的消费水平越高，那么其可接受的房价水准也会相应的提高。因此，从这个角度上来讲，房价与居民消费水平呈现有着重要关系。

第三，国民生产总值的影响。在当前经济高速发展的期间，人们的收入也逐渐地稳定，因此，对未来也有了更高的期望，随着房地产市场价格的稳步上升，进而促进国民生产总值的提升，形成房地产业与宏观经济的互动发展。

四、我国房地产经济可持续发展的有效措施

1.做出科学有效的规划，提高资源利用率

首先要改变传统的粗放型管理方式，实现政策上的集约型管理，其次，要加强对空间资源以及土地资源的利用，提高其利用效率；第三，科学规划房地产业的发展，保证房地产行业与其他相关行业的高度协调，使得房地产行业对国民经济的支柱作用得到充分发挥，从而带动我国经济的发展。

2.合理有效的调整土地政策，避免高房价问题的发生

在我国原有的土地政策的指导下，使得房价的不断攀升，因此，一些开发商其为了节约成本，从而使得得工程的质量无法得到保障，因此，在进行土地拍卖时，一方面，要考虑到价格的问题，另一方面，还要加强对开发商实力的考虑和评定，有效地避免一些投机行为的发生。因此，我国政府要采取有效手段，结合我国现行的经济体现和经济情况，综合考虑，加强对土地政策的改革，适当调整征收方式。

3.科学制定投资政策，形成健康发展的房地产经济

政府要结合现实需要，制定和出台一些有效的房地产投资政策。首先，加强对房地产投资的规模以及变化的高度关注，确保政府的宏观调控，其次，规范化投资结构，保证其科学化、合理化以及理性化。第三，相关部门要加强对市场的调研，在满足市场需求的基础上，完善相关的政策，从而合理拉动市场扩张。

总结：

总而言之，在当前这个经济迅速发展的时代，房地产行业在我国的经济地位逐渐突显，因此，其作为我国国民经济的支柱产业，必须要加强对其相关规律的分析和研究，及时发现问题，并解决问题，保证房地产行业的健康发展，进而为我国经济的持续稳定发展奠定良好的基础。所以，从这个角度来分析，对我国房地产经济发展规律的分析研究具有极为重要的作用和意义。

参考文献

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我国国民素来有“有房才有家”的概念，所以房地产的经济发展不仅仅是一个经济问题，更是切实关系到我国国计民生的重大问题，这些年来，房地产行业的快速发展的确为我国国民提供了更好的住房环境，亦为我国国民的生活水平提高做出了一定的贡献，但现阶段我国房地产行业有着发展速度过快，市场过热；房地产行业的整体素质较低；房地产企业的管理水平不高，抗风险能力差；房价居高不下，人们购买压力大；房地产交易与中介市场发展不规范等现状。因此必须加强我国房地产经济管理，以保证我国房地产行业的健康发展，满足公众的基本要求。

一、我国房地产经济管理的现状

我国房地产行业虽然从表面上看起来蒸蒸日上，可是内部却充斥着许多问题，如果不能及时的解决这些问题，将会对我国房地产行业的健康成长埋下了巨大的隐患，甚至会影响到我国整体经济的健康发展。问题涉及到很多的方面，总体来说有以下几点：

（1）我国政府虽然出台了一些房地产方面的宏观管理政策，希望用这些政策来解决我国房地产行业所存在的问题，可从实际情况来看，这些政策并没有能从根本上对问题进行解决，起到的效果也有些微乎其微。在国家出台了一些宏观调控的政策之后，房价非但没有像想象中的减缓增长速度，反而在某些意义上来说，我国国民购买商品房的价格被提高了。

（2）因为房价的不断上涨，在房地产所需要的建材与其它物资成本也出现了整体上涨的趋势，继而直接影响到了我国房价的再一次上涨，逐渐形成了房价上涨趋势得不到缓解的恶性循环。

（3）从房地产宏观的远景上来看，我国房地产行业还有着很长远的未来，在环球金融危机之后的这些年来，我国意识到经济发展中不合理的推动经济增长的发展模式，开始从依靠投资、出口等经济模式向着依靠内需的方向进行转变，国家不断的出台政策激励我国消费者的消费欲望，大幅度的提高了房地产市场中商品房的成交量，使得房价持续上涨，而城镇化建设也是商品房价格稳步上升的重要保障

二、我国房产经济管理所存在的问题

（一）经济管理缺少一个完善的管理机制

近些年来我国的各级政府都加大了对房地产经纪管理的力度，相继出台了不少政策，

但政策得不到正确的落实，就等于是走个形式，起不到真正的效果。房地产行业作为一个暴利行业，是各个地方的主要财政收入来源，所以不可避免的就出现了官商结合的情况，如果不能抑制这种情况，就会对房地产经济管理带来很大的阻力。

（二）法律法规体系不够完善

目前我国房地产行业的法律法规呈现出一种跟不上时代变化的现象，房地产行业的飞速发展，映射出法律法规体系的改变过慢，导致这种情况的原因大致有两个方面：一是我国房地产方面的法律法规满足不了房地产快速发展的需求，使得房地产发展的过程中，不可避免的出现很多问题，房地产行业本应在各个环节都有着完整的体系，却因为法律法规体系的不够完善导致市场发展做不到正常的秩序。二是我国的大部分房地产经济管理的文件是由国务院颁布的，虽然相关法律法规在逐步的建设起来，可在实施的过程中却依然存在着许多问题，使得法律成为了一种空谈，使得法律法规的严肃性成为了一种讽刺。

（三）房地产经济泡沫现象严重

目前我国房地产行业的泡沫经济的现象逐渐严重了起来，尤其以“北上广”特别严重，普通的房价都已经逐渐涨到了十万块一平方，更别提为了孩子教育应运而生的学区房，近几年天价学区房的新闻比比皆是，从二十万一平米，到四十八万一平米，到一六年所出现的六十万一平米的学区房，我国的房r是不是太过神奇了，房地产行业到底都做了些什么。房价的逐步提高，导致国民已经将投资房产作为最稳定的投资方式之一，使得房地产市场依然呈现出一种火热的现象，继而变相的鼓励了房地产开发商，让开发者认为房地产依然有利可图，建造更多的房产，而这一举措无疑会导致我国房产的大批量积压，产生供大于求的现象。

三、应对我国房地产经济管理的策略

（一）完善房地产经济管理机制

拯救我国的房地产经济管理方面的问题，完善的管理机制是必须在第一时间得到保证的，毕竟仅凭着政策的一腔热血是制止不了商人逐利的现象。详细的划分政府部门应当承担的房地产经济管理职责，及时的发现市场的各种问题现象，吸取先进国家的一些管理经验，以保证执行力的确保，最后我国政府应当制定一个更合理的财税制度。

（二）法律必须扮演起自己该有的角色

我国作为一个走着和西方资本主义国家不同道路的国家，应当有着更适合自己的法律法规体系，将我国现有的房地产行业的法律法规进行细致的划分，演化出更适合我国的法律法规的细则，以稳定我国房地产行业的正常运转。

（三）房地产泡沫隐患必须得到解决

房地产泡沫的隐患是所有人都心知肚明的，即使我国经济自成体系，有着政府这面坚强的后盾作为退路，可房地产泡沫的隐患也依然必须得到解决。第一，政府部门认真的检

测房价，严厉的禁止炒房、投机等现象。第二，我国应该针对当前房地产行业的情况，构

构建与之相匹配的预警制度，科学的对房地产的发展进行预测与评价。

参考文献：

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房地产业是一个资金密集型的产业，在房地产的生产和再生产过程中，资金是房地产业顺利发展的重要保障，房地产的生产、流通和消费每一环节都要花费大量的资金。随着人口的增多、社会经济的发展，房地产经济也迅速发展，房地产融资的步伐也在不断的加快，房地产融资对于房地产业的重要性在不断的提高，能不能得到巨大的融资就成为了房地产商所考虑的首要问题。

一、房地产融资的概念

房地产业的增长不仅可以拉动我国整个国民经济的发展，而且还拉动了投资需求和消费需求。在我国现有的市场经济条件下，房地产的融资有多种方式。房地产融资，是整个社会融资系统中的一个重要组成部分从广义上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及他在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。房地产融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产融资对房地产项目来说至关重要。

二、我国房地产企业融资存在的问题

1.房地产企业的融资体系不够完善

目前，我国房地产市场的融资还处在单一的股权融资和债券融资这一初级阶段，相比欧美国家成熟的房地产市场，我国缺少的正是更高一级的金融体系，包括银行贷款、民间融资、股权融资、证券融资等等。就现在而言，我国的房地产市场尚不成熟，整个产业链还缺少诸如房产抵押、房产投资、房产融资等机构。当下，房地产跟风投资的现象层出不穷，这种投资极其容易带来风险，严重的可威胁到企业的生存，这些都是融资体系不完善所造成的。

2.房地产企业的融资渠道过于狭窄

从现有的房地产市场的情况来看，几乎所有的房地产开发商都是通过银行信贷的方式进行融资的，但是，房地产市场在经过几十年的持续发展之后，几乎已经达到了瓶颈。所以，银行加强了对房地产企业的信贷审核，对于一些小型的房地产企业，现在几乎已经很难从银行那里获得借贷，银行对小型房地产企业的贷款更加的严格，一方面，现在的房地产市场波动较大，库存量居高不下，是房地产史上最大的泡沫，所以小型房地产企业在今后将会难以生存。因为我国法律制度对房地产企业融资有很大的限制，所以，房地产企业的融资来源几乎只限于银行，房地产融资受到银行和国家这只看不见的手进行干预，这会随着国家信贷政策的变动而变动。除了银行融资这一单一渠道之外，民间融资也是房地产企业所看重的，但是民间资本往往不受法律保护，融资风险巨大，所以也容易使房地产项目打水漂，而银行信贷又受到限制。

3.相关的政策法规不完善

除了银行贷款外的其他融资方式，比如债券融资、股票融资、信托融资等融资方式，受到国家有关法律法规的制约，而且管理严格。所以，目前房地产市场的融资构成中所占的比例也很少。国家制定的相关宏观调控政策影响面过大而力度不足，调控手段不完善，政策之间缺乏整体性，相互的配套性、协调性、持续性比较差，政策的具体实施效果欠佳。

三、优化我国房地产企业融资的建议

1.加大对房地产融资市场的调控力度

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产业关系着国计民生。对于房地产融资市场来说，政府的调控也尤为重要，国家要发挥宏观调控的手段，加大调控力度。有效的实施调控政策手段组合搭配，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际需要，选择差别化的住房信贷政策，比如差别化的利率手段、差别化的信贷使用范围、差别化的首付款比例制度等。完善房地产业的金融调控机制，引导居民合理住房消费，从而为房地产的健康融资提供保障。

2.尽量拓宽融资渠道，争取实现融资方式的多样化

房地产的融资渠道应该向多样化发展，打破对银行贷款的过度依赖，寻求多样的融资方案，创新融资方式，发展多种专业化的金融机构，在保证原有的贷款效率上，为房地产企业提供更为安全的融资方式。大力发展以权益融资为主直接融资，将目前主要以银行贷款为主的融资方式，转变为多样化的方式，比如住房抵押贷款证券化，房地产信托投资、房地产信托基金、房地产抵押典当、房地产保险等。建立健全房地产金融体系，依托现代金融工具，构建不同的金融机构体系。

3.完善房地产融资的法律法规体系

目前，我国房地产融资领域的法律法规还不完善，对于房地产企业进一步拓宽融资渠道和领域，不能够得到法律上的支持和保护，必须尽快完善与房地产融资有关的法律法规体系，制定符合现阶段房地产融资市场的规范文件，切实明确房地产信贷的法律地位，严格按照房地产法律法规体系进行融资，规范房地产企业的融资行为。只有完善房地产金融的法律法规体系，才能促使房地产金融市场的顺利进行，保障房地产企业合法合规的运作。

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中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

一、国内房地产经济的发展现状

随着人民生活水平的提高，对于居住条件也提出了更高的要求，这就为房地产行业的快速发展提供了条件。我国的房地产价格由于受经济危机的影响，出现短暂的价格下跌，随之以后出现再度增长的情况，但是房地产行业已经成为我国经济结构重要的组成部分。房地产行业的快速发展，带动了人们消费水平的增长，改善了人们的居住条件，促进了国民经济的发展。我国是一个处于并将长期处于社会主义初级阶段的国家，对于我国来说，房地产经济不仅仅是简单的经济结构，还直接影响着我国居民的经济消费水平。房地产行业涉及的方面比较广，和其他事物有着千丝万缕的联系，是我国国民经济的重要支撑，对于社会经济的发展有着重要的推动作用。

但是在我国房地产事业快速发展的同时，还存在一些问题和不足，比如房地产市场发展速度过快，大部分企业缺乏核心竞争力，企业整体素质比较低，给群众买房造成很大的经济压力。国内的房地产企业一般都有企业的经济管理制度，但是很多房地产企业并未意识到经济管理的重要性，企业也缺乏完善的监督体系，导致企业的经济管理缺乏条理性。

二、国内房地产经济管理常见的问题分析

虽然近几年我国的房地产行业的发展取得很大的进步，但是在经济管理过程中还出现一些常见问题，下面我们进行详细阐述：

第一，管理目标不明确，政策具有间断性和不稳定性。目前对于我国的房地场行业来说，实现房地产市场的供需平衡，抑制房价增长过快，是房地产市场经济管理的主要目标。但是，国内大多数房地产企业缺乏经济管理意识，在房地产行业的发展方面缺乏长期计划，管理目标不明确，经济管理缺乏规范化。政府在管理房地产的过程中，出台的政策不能顺应现行的房地产发展，对于房地产缺乏相应的监督性和约束性。国家出台的政策具有间断性和不稳定性，不利于房地产市场的有秩序的运行。部分企业经常利用政策中存在的漏洞，进行有效投资，扰乱市场的正常秩序，不利于房地产行业的健康发展；

第二，房地产的经济管理机制不健全。我国的房地产行业有多年的发展历史，但是在经济管理方面没有建立完善的管理机制。政府为了控制物价上涨，做好房地产的经济管理工作，出台了很多相应的政策法规，但是这些政策法规并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我国的房地产正处于快速发展时期，它是一个低成本、高利润的行业，是地方经济发展的支撑产业，也是地方财政收入的主要来源。我国对经济管理采取的措施一般都采取逐级传达的形式，由于政府调控目标不明确，政策也只是形式主义，不能发挥应有的作用；

第三，缺乏完善的法律法规体系。我国的房地产行业目前还处于快速发展的阶段，但是缺乏完善的法律法规体系保证房地产市场的正常运转。通过分析外国的房地产市场的发展情况和经验得知，完善的法律法规体系是保证房地产市场正常运行的重要前提和基础条件。我国目前的法律法规建设步伐远远落后于房地产发展的速度，不能满足房地产经济快速发展的需求。政府主要依靠自身的行政权威去管理房地产经济的发展，缺乏与房地产经济发展相配套的法律法规体系，导致房地产的市场运行缺乏科学化和规范化。我国制定了很多保证房地产运行的法律法规，可是这些政策大部分成了摆设，不能发挥应有的法律效力；

第四，在房地产开发的过程中没有实现资源的优化配置。我国对于房地产的发展缺乏详细的规划，主要通过土地、水、能源等资源的消耗来增加经济效益，很少重视空间资源的利用，没有实现资源的最大化利用。由于我国是一个人口众多、资源人均占有量相对比较少的国家，空间资源更加严峻，所以房地产开发中如果资源没有实现有效利用，直接影响城市其他行业的发展。另外，房地产企业在进行房地产投资之前必须考虑好成本问题和公共设施是否便利、以及资源是否得到最大化利用等问题。众所周知，房地产主要是由土地和高层建筑组成的，建筑物作为一种商品，其价值具有可估算性和相对稳定性，房地产行业本身容易出现泡沫经济。这种泡沫主要是指土地价格的泡沫，主要原因在于我国城市的土地资源比较缺乏，所以土地价格富有弹性。随着人们经济收入水平的不断提高，对于居住条件的要求也逐渐提高，大多数居民都追求更加宽敞的住房，同时居民楼附近必须有便利的公共设施，这就容易导致土地价格出现泡沫现象，从而形成房地产的泡沫；

第五，宽松的银行信贷制度，加速了房地产的泡沫经济形成。银行是一个特殊的组织结构，具有一般企业的逐利性，而房地产作为固定资产，具有可抵押性，它的利润回报率比较高，因此，银行是支撑房地产行业的重要力量。企业为房地产开发商商提供大量的信贷资金，帮助开发商谋取更多的经济利润，使很多居民成为房奴，不利于社会的稳定发展。

三、为解决国内房地产经纪管理问题提出的相应对策

由上文可知，国内的房地产经济管理还存在一些问题和不足，对此，我们提出以下几点解决对策：

第一，明确管理目标，制定长期发展规划。随着社会主义市场经济体制的不断深入发展，我国的经济结构和发展方式也发生了一些变化，很多企业开始意识到房地产行业对于人们居住条件的改善和国民经济增长具有重要的推动作用。因此房地产企业在把握时展潮流的前提上，从我国的基本国情出发，明确房地产经济管理的目标，根据企业的实际情况制定长期发展战略规划，进一步满足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化进程的要求，也是保证国民经济稳定发展和提升综合经济实力的重要保证。根据时间长短的不同，可以把经济管理目标分为长期目标和中短期目标，长期目标是企业的发展方向，可以用来指导房地产的发展，进一步带动其他行业的经济增长，促进房地产市场的有序进行；

第二，建立健全现有的管理体系。目前国内的房地产经济管理过程中出现一些问题，这些问题的引起原因比较复杂，只有通过改革房地产的管理体系才能解决目前国内的房地产市场秩序混乱的问题。房地产企业应该充分发挥政府经济职能在市场经济中的宏观调控作用，遵循市场经济规律，坚持市场调节和政府宏观调控相结合，最终建立一个科学、规范、有效的市场运行管理机制，有效抑制房价，为房地产行业的可持续发展提供一个和谐、美好的社会环境。

第三，做好相关法律法规的完善工作。法律法规的完善工作是一个长期积累和发展的过程，需要从我国具体的基本国情出发，结合目前国内房地产经济管理中出现的问题，建立和完善现有的法律法规体系，保证房地产市场经济的正常开展，实现房地产经济管理的科学化和规范化。建立完善的符合房地产行业发展规律的法律法规体系，可以有效防止政府过多的干涉房地产行业的发展，同时还能为房地产市场经济的正常运行提供一个良好的社会环境。

总而言之，房地产经济作为国民经济的重要组成部分，对经济的发展具有重要的推动作用，因此，政府应该积极应对国内房地产经济管理中出现的问题，提出相应的解决对策，更好的促进房地产经济的健康发展。

参考文献：

[1] 侯伟;;我国房地产经济管理的问题与对策[J];贵州农村金融;2011年04期

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在我国各个行业中，房地产行业具有较好的关联性、较大的涉及领域以及较广的覆盖面等特点，不但密切联系着广大群众的日常生活，而且影响着我国国民经济的快速提升。但是在不断发展过程中，我国房地产行业还存在着一些问题未得到有效解决，这些问题的出现虽然受到国家的重视，并实施相应的政策法规，但仍然无法达到预期的效果。主要原因在于没有从根本上处理房地产经济管理的本质问题。

1我国房地产经济的概述

尽管目前我国房地产行业依然是推动我国经济增长的“主力军”，但很多问题存在于房地产行业的内部，对我国房地产行业的健康稳定发展造成严重影响。一是房地产宏观政策频频出台。我国各级政府对房地产行业不断加大管理力度，为使房地产行业中存在的问题得到解决，相继出台多项宏观政策。纵观全国房地产行业的实际情况，这些政策的实施并未取得明显的效果，房地产行业存在的问题无法从根本上得到解决。宏观管理政策不仅未使房价增长过快的势头得到遏制，反而助推了房价的增长；二是各地区房价呈现整体上涨的趋势。近年来，我国不断提高的物价进一步提升了基础物资的成本，建材、土地等价格日益攀升，从而导致房地产整体价格的上涨。从2007年开始，我国房地产行业受4万亿元经济刺激计划的影响，房价持续攀升；2014年房价出现略微的下降趋势；2015~2017年，房价在国家宏观调控下，呈现出稳中有升的趋势；三是我国房地产市场具有乐观的前景。

近年来，随着我国消费能力的不断提高，一二线城市的房地产行业成交量出现萎缩，三四线城市的成交量不断增加，从而使住房价格进一步提高。而我国新型智慧城市建设也会对房地长的发展起到推动作用，从而使房价保持稳中有升。对于我国国民经济增长而言，房地产行业起到重要的推动作用，想要促进房地产行业的可持续发展，需要遵循一定原则。一是坚持房屋所有权与土地使用权相结合，基于物质关系的角度而言，土地承载着房屋建设，基于经济关系角度而言，房屋不仅体现了土地的价值，更体现了土地的利润，这说明两者之间的关系时相互依存，互为一体。想要有效管理房地产行业，经济管理机构需要在房屋使用权与土地所有权相结合的条件下进行；二是坚持土地使用权、经营权和所有权分离的国有化原则，占有、处分和使用土地的权利都属于国家，这种方式对土地的整体规划产生积极影响，同时能够有效执行相关政策，控制建筑规模。

2我国房地产经济管理中存在的问题

2.1缺少经济管理意识。虽然我国很早就开始发展房地产行业，但是房地产经济管理中，开发商具有较差的管理意识。一般情况下，开发商都对房地产行业的发展存在偏见，认为参与房地产的开发利用主要目的就是牟利，并没有对房地产经济发展的重要性有明确的认识，从而导致缺少经济管理意识，房地产经济管理无法实现预期目标。

2.2缺失经济管理政策。管理政策的缺失会直接造成管理目标的缺失，而在我国房地产经济管理中，很少有长期性的政策扶持，市场管理目标比较模糊。一是我国政府将市场管理的目标定义为抑制房地产的市场需求，因此出台了很多缺乏针对性的政策，导致经济管理并没有实质性的意义，其效果较差。二是一些政府虽然出台了一些短期和长期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地产行业的经济管理效果。三是房地产行业缺乏合理、长期的政策支持，造成房地产行业的经济秩序相对混乱，这就将很多机会提供给一些不法的投机分子，严重影响我国房地产行业的健康发展。从我国的房地产税收政策、经济适用房政策等落实情况能够看出，我国缺乏长期性和连续性的房地产管理政策，管理目标不明确。

2.3缺乏经济管理目标。在房地产经济管理过程中，相关部门面临着一系列的问题，其中包括有缺乏清楚的管理目标、缺少正确的管理方向以及管理重点难以凸显。所以，这就导致很多问题存在于法律法规的颁布实施过程中，缺乏持续性的政策。另外，间断性也是国家政策实施的主要特点，房地产行业因此会产生较大的波动，而且对房地产经济的顺利发展造成严重阻碍，这些问题都是由于管理人员的管理目标不清晰造成的。

2.4缺乏经济管理体系。通过对国外房地产行业进行分析研究能够看出，他们的管理体系比较完善，能够有效落实房地产行业中经济管理政策。相比于国外，国内的房地产行业则因缺乏完善的经济管理体系而出现一些动荡，法律法规不健全，房地产经济管理的行为得不到有效规范。在建设、开发、交易以及后期管理房地产的各个阶段，房地产经济管理贯穿始终，但是我国目前尚未出台经济管理法对房地产经济活动进行统领和规范，传统僵化的管理方式不利于房地产行业的健康发展。

3解决我国房地产经济管理存在问题的对策

3.1建立完善管理机制。现如今，我国房地产市场混乱现象的对其行业的发展造成一定影响，因此各级政府需要加大力度改革管理机制，这样能够使经济管理促进房地产行业健康发展的作用得到更好的发挥。政府部分想要建立健全管理机制，必须确保市场调节作用得到充分发挥.

3.2明确分解发展目标。现如今，我国市场经济体制改革不断深入，不断改变的经济结构和发展方式使人们的生活品质得到提高，居住状况得到改善，房地产经济在健康稳定的发展，并推动着国民经济的提升。基于此，我国需要充分认识到房地产经济的重要性，并将其纳入我国经济发展目标中。各级部门不但要对房地产行业的短期经济利益和作用加以重视，而且要规划和确定长远发展目标，从而满足城乡居民的用房需要。

3.3出台连续性政策。我国正处于经济改革的重要时期，加强对房地产结构的调整可以加快我国经济的转型。所以，我国政府要对房地产经济加强认知，在出台政策时要确保政策的连续性。一是要全面调查房地产经济形势，将符合地域发展形式的政策制定出来，将金融中心城市确定为港口城市；二是各级部门需要将房地产经济发展规划制定出来，对房地产经济的管理要求进行明确，从而使城市现代化建设与城镇居民住房需求的矛盾得到有效缓解；三是将房地产经济的长期发展规划制定出来，对百姓的住房消费进行正确的引导，对保障制度进行有效完善，从而进一步促进房地产行业持续稳定发展。

3.4构建法律法规体系。完善的法律法规体系不但能够使房地产的经济秩序得到规范，而且能够规范多元化市场中复杂的财产关系，有效解决常见的矛盾纠纷。因此，要结合本国实际国情，构建一套完善可行的房地产法律法规体系。一是通过构建法律法规体系，防止政府部门过多的干预房地产经济管理，保证房地产市场的健康运行；二是通过相关的法律法规体系加快构建有利于房地产的宏观调控体系，从而对《中华人民共和国城市房地产管理法》等进行优化整改，另外房地产交易管理、管理房地产中介机构也要包含在房地产法律法规体系中，房地产政策的颁布实施要具有较强的稳固性、较好的层次性和较高的可操作性，从而作为强有力的法律依据保障我国房地产经济的有效管理。

4结束语

综上所述，随着我国的快速发展，房地产经济也得到较快发展，但房地产市场的发展存在不合理政策、不科学的监督管理机制等问题，对国民经济的发展造成严重制约。我国政府可以制定合理的政策来对房地产市场加强调节，以便可以促进房地产经济的持续稳定发展，进而可以推动我国经济社会的发展进程。

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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01

一、旅游房地产的概念

目前，我国对旅游房地产的概念没有确切的定义，大多数认为：旅游房地产的概念可从广义的和狭义的两个角度来看，广义的旅游房地产是以休闲度假为目的，直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施。狭义的旅游房地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托，以满足休闲度假或置业投资需求为目的，借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。旅游房地产的研究应该从狭义的角度来探析。

二、丽江旅游房地产现状分析

丽江拥有三项世界遗产桂冠，旅游资源得天独厚，丽江也成为了云南最早进行旅游房地产开发的地区之一。2008年，瑞安房地产已确定在丽江投资一个建筑面积约120万平方米的新农村建设度假胜地；中邦置业和米丘环境公司也确定开发一个集休闲度假型和文化度假型的“泸沽湖女儿国”项目。2009年，昭德酒店投资有限公司确定在丽江建设国际顶级度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前为止，丽江市共有149个招商引资国内合作项目，在建项目有112个，筹建项目有10个，已完成的项目有27个。这些项目推动丽江旅游发展的同时，也丰富了丽江旅游房地产的业态，然而在丽江旅游房地产逐渐升温之时，问题也逐渐突显。

2.1市场竞争混乱，缺乏行业规范

我国涉及旅游房地产方面的法律法规不完善，严重限制了旅游房地产业的健康发展。产权酒店、时权酒店等都属新兴行业，在其发展中存在法律地位不明确，权利义务不清等问题，从而引发缺乏诚信、酒店价值与价格不符，导致行业形象受损，甚至引发信用危机。

2.2缺乏整体规划，未能实现旅游与房地产的有效整合

近几年丽江的旅游房地产发展迅速，远远高于同期旅游发展速度，市场上出现的项目开发较为零散，部分项目没有结合丽江的旅游特色，旅游房地产的开发过多注重于房地产的开发，未能实现旅游与房地产的有效整合，多数项目没有后续性，致使丽江较多项目处于闲置状态，旅游经济效应并未实现。

三、对丽江旅游房地产的建议

3.1制定有利于旅游房地产发展的法律法规

《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。《商品房销售管理办法》第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”这也限制了时权酒店和度假村的开发。为此，国家旅游局应与建设部协商，对属于旅游业的酒店、度假村的房地产，鉴于它使用变化大的特点，制定相关的法规，促进旅游房地产的发展。

3.2健全法律约束机制，加强监督管理，做到违法必究

当前，关于旅游房地产的法律法规还不完善，发展过程中出现了违法乱纪的现象，投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规，使得执法部门能有法可依。同时，应加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，使旅游房地产健康、快速地发展。例如在合同文本中加入信息公开条款，明确规定销售旅游房地产产品中哪些信息是必须向购买者公开，使购买者在了解情况后做出购买决策，如果出现经营者在广告宣传资料中夸大投资回报，在购房者与酒店经营公司签订的委托合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者或采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利，要给予相应的制裁。

3.3加强规划，有效整合旅游与房地产资源

根据旅游房地产项目与丽江旅游资源环境的关系，丽江旅游房地产的布局可选择位于城郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。服从旅游城市和旅游风景区总体规划和发展需求，结合丽江的实际情况，围绕旅游度假地本身资源特色，将人文环境、民俗文化等因素整合到旅游房地产项目中，努力为旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境，从而充分发挥项目的经济、社会和环境效益。

总之，现阶段丽江的旅游房地产项目较多，因此在发展丽江旅游房地产过程中必须围绕丽江自身旅游资源特色，加强创新，认真思考旅游房地产的核心点，多借鉴其他城市旅游房地产的成功经验，引进在运作、管理、认识水平等具有优势的实力开发企业进行旅游房地产开发，同时要加强规划，实现旅游和房地产的完美结合，创造项目持续价值。

参考文献：

[1]辜晓川，杨钺.旅游房地产：消化空置商品房的新尝试.中国房地产金融，2001（8）.

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（一）旅游房地产营销策划的意义 

1、旅游房地产营销策划有助于开发商锁定市场目标 

旅游房地产在营销策划过程中，需要对当地市场的状况、旅游者的消费倾向以及市场走势等有充分的了解，并根据具体的情况确定其经营的方向与发展战略。 

2、旅游房地产有助于对市场风险与收益的评估 

面对日益竞争激烈的社会经济市场，只有对市场的风险与收益做到正确的评估，才能够有效的规避风险，从而为旅游房地产的健康发展提供一份保障。 

3、旅游房地产有助于改善企业经营管理，提高企业的竞争实力 

通过旅游房地产的营销策划，有助于经营者去了解当地的市场，并对市场的变化规律做预测，从而所制定出的营销策划方案能够满足于市场的需求，最终提高市场的竞争力。 

（二）旅游房地产营销策划的价值 

针对我国面临去库存的难题，房地产业通过与第三产业旅游业的结合，有效的带动了房地产业的经济回升，特别是最近几年来休闲度假式的旅游方式得到了消费者的青睐。随着人们对旅游观念的改变，为我国的旅游房地产业的发展提供了有利的条件，由此可见，旅游房地产的营销策划具有很高的投资价值与收益价值。 

二、影響我国旅游房地产营销策划的因素 

（一）经验不足 

由于我国的旅游房地产起步比较晚，无论是开发还是经营都缺乏深入的了解，同时又缺乏系统的研究，很容易在旅游房地产营销策划过程中造成资源的浪费与资金的损失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地产营销策划的相关法律法规没有完善，很容易导致权益纠纷的发生，目前我国的旅游房地产开发经营过程中并没有与之相匹配的法律法规，从而影响到了旅游房地产营销策划。 

（三）较低的管理水平 

由于旅游房地产投资价值与利润的可观性，使得众多的开发商对旅游房地产进行大力的开发，从而在旅游房地产的经营过程中呈现出管理不善、项目分散经营等现象，除此之外，还有的开发商只注重短期的利益，对旅游房地产的项目进行随意的破坏，在一定程度上制约着我国旅游房地产的营销策划。 

三、如何促进我国旅游房地产的发展 

（一）把旅游作为开发主导，实现旅游、地产的相结合 

旅游房地产在营销策划过程中，需要找准定位，并把旅游作为营销策划的主导，并把旅游项目整合到所有的开发项目中，进行科学合理的布局，同时进行统筹的规划，从而形成旅游房地产一体化的经营模式，通过第三产业的旅游业带动当地的房地产业的投资与发展，同时房地产业又反作用于第三产业，有效的带动当地的经济发展，通过相互之间的促进，实现一种共赢的经济发展形式。 

（二）进行品牌化的经营，与国际旅游对接 

在进行旅游房地产的营销策划过程中，要逐渐的与国际旅游相对接，积极的汲取国外旅游房地产的优秀营销策划案例与开发管理经验，并结合当地旅游房地产项目发展的特点，塑造出具有当地特色的旅游房地产品牌，并在营销策划过程中提升项目文化，实现品牌化的经营，在现如今的经济体制下，通过与国际旅游相对接，实现品牌化的经营，最终获得经济效益最大化。 

（三）根据当地自然环境，实现环境友好发展 

对于旅游房地产的营销策划，要有效的利用好当地的自然环境，结合当地自然环境的资源与市场条件，努力的挖掘出适合于当地旅游房地产营销发展的优势，同时把时展的要求相融合，利用当地的自然资源与地理文化，有效的拉动旅游房地产项目的营销发展，从而引领当地环境与旅游房地产项目的和谐发展，实现环境友好和谐的良好发展。 

（四）提高管理水平，健全法律法规 

由于在旅游房地产营销策划过程中往往会涉及到违法建设的现象，以及一些无计划、超计划的建设都将会影响到旅游房地产营销的正常发展。因此，能过健全有关旅游房地产的法律法规的建设，做到严格的执法，与此同时，提高旅游房地产业的管理水平，有助于促进当地旅游房地产业的健康持续的发展。 

旅游房地产业中有效的融合了旅游业与房地产业，通过两者之间的相互渗透形成了有机产物，在满足于人们对物质需求的同时，改善了生存与居住的环境质量。因此，在旅游房地产的营销策划过程中，要有效的借鉴国外先进的理念，同时又要结合我国旅游房地产的实际发展情况，通过对当地资源的有效利用，对旅游房地产进行统筹的规划，并进行科学、合理的开发，从而实现经济效益、社会效益以及环境效益的统一性，最终实现我国旅游房地产的可持续发展。 

参考文献：