城中村改造必要性模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇城中村改造必要性，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

1 引言

在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。

公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。

基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。

城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。

2 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性

2.1 有利于公共租赁住房建设的顺利进行

住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。

除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。

此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。

总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。

2.2 有利于城中村改造的顺利进行

目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。

由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。

由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。

总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。

2.3 有利于社会资源的节约

目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。

2.4 将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析

目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。

城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。

就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。

总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。

3 结语

城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。

参考文献

[1]丁倩. 关于北京市城中村改造与廉租房建设相结合的可行性研究[J]. 城镇化与住宅产业及政策研究.2007(1):17-20.

[2]张种.基于城中村改造的廉租房建设困境分析[J].经济研究导刊.2010(29):6-8

[3]谢慧、王琪. 城市规划导引下的城中村改造[J]. 城市规划报.2009(1):246-261.

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关键词：城市规划；城中村；改造；郑州

城市规划中现代城市发展与城中村改造问题如何解决将对推进城市进程、优化城市居住生活、提高城市文明综合素质有着举足轻重的作用。因为城市规划促使市区规模扩大，经济利益重构，社会分工细化，这种社会结构的变化使得城市生活空间上产生疏离与隔膜，对社会和谐造成负面影响。因此解决“城中村”问题在城市规划中起到的预防引导作用，显得十分迫切和必要。

一、“城中村”的存在与形成

伴随着我国城市化进程的加快,城市规划在商业、交通、居住、景观等方面的需求面积不断扩大,致使原有市区紧邻的大量的村落纳入城市化进程中，这些划入城市规划面积中的村庄随即出现“融合”还是“隔离”的矛盾状态，接踵而来也就涌现出大量城市与农村生活和生产上的不协调。这些被誉为“城中村”的规划难点一直以来成了城市规划中亟待解决的问题。

二、城市规划中“城中村”改造的复杂性

面对改革开放以来城市更新的快速性和复杂性，城市规划本身适应整个城市发展进程的轨道有待提高。如在城市总体规划层面上，很多城市基于市公共功能提升、城市产业结构升级、城市规划转型发展等项目，对现状用地进行大幅度调整和分配，但是对于如何更合理、有秩序、分期限地实现这些用地调整和功能置换，缺乏针对性研究和相关政策支撑。对房屋产权关系，规划中对现有权益、利益的再分配和重大调整不够成熟，尽管在前期的规划中已经形成了初步的规划模式和改造案例，但其必要性、合理性和操作性也伴随着新的问题出现需要更深入的论证。

三、国内外城市规划与城中村问题的研究动态

（一）我国城市规划与城中村改造问题研究

1．改革开放以来城市的迅速膨胀，人口迅速增多， 建筑面积日益扩大。例如：在1978年，城市数量193，区域人口7682万，建筑用地6720平方公里，到了2007年城市数量655，区域人口33577万，建筑用地达到36351.7平方公里。

2．根据不同城市发展要求进行适合的城中村改造

（二）国外表现在自住型居住区研究

国外自助型居住区多是城市贫困人口集聚地、主要集中在发展中国家，多为临时棚户搭建，其改造方式有两种：

1．通过行政管理手段提升社区居住品位。

2．进行重建式改造，为低收入居民建设新廉价住所。

四、郑州市城市规划中“城中村”概况

（一）郑州市城市与“城中村”的分布情况

郑州市是我国人口第一大省省会，雄踞中原腹地，目前建成区域共有近130个城中村，占地面积约70平方公里。据统计，为加快郑州市商业贸易城市和交通运输枢纽城市规划建设步伐，已有一半城中村需实施改造，针对这些数据和实际情况我们就必然面对一个规划建设、开发利用、投资回报、管理制度等方面城市规划问题,这是一项复杂的系统工程。

（二）“城中村”在郑州市存在的问题

1．“城中村”与郑州市住房问题。近期在郑州市调查显示 “城中村” 的居民中 90%以上为农民工和刚毕业大学生， 人均使用面积5 平方米以下的住户占50%，在近几年所住社区发生案件比重达72%， 其中近1/4的案件涉及人身伤亡。土地二元结构与城市空间扩张是“城中村” 形成的直接诱因；大比例流动人口对住房消费的选择， 是“城中村”形成的深层次原因。

2．改造中和改造后城中村居住形态。目前郑州市城中村两大居住模式：一是城市型，也称为城中村，二是乡村型，是目前还有一定数量耕地的农业人口，在改造中应从实际出发。

3．城中村改造与城市公共设施。

4．城中村改造与城市生态文明。

5．城中村改造与公共交通系统。

6．城中村改造与历史文化遗址保护。

五、郑州市“城中村”改造新问题

最初郑州市在进行一部分“城中村”改造过程中借鉴了一些典型城市的改造模式，采取村民自我改造和开发商直接投资两种形式，让都市村庄真正成为都市的元素，城中村改造过程也被称为城市完善市政设施的“最好的时机”，根据近期的调查发现郑州市“城中村”改造：

1.在临近商业区的改造上存在着土地归属和如何利用上的矛盾点。

2.在扩充行政区的“都市村庄”改造中居住模式和居住区规划上怎么适时的合理化。

3.因需要完成交通和新道路规划而要迁改本改造区居民原址的情况。

4.新历史文化遗址和原址需要扩大保护区域而牵涉到的“城中村”等。

以上这些新的问题不断出现但又必须解决，如郑州市的商贸城特点，在环外的“城中村”改造上采纳强调生活教育模式，让景观和教育成为入市的形象窗口。

六、郑州市城市规划中“城中村”改造的再思考

城市规划是一个整体和综合过程，而“城中村”改造是一项艰巨、复杂的工程，牵涉各方面的利益，因此，在实施“城中村”改造中应以确保“城中村”改造项目的顺利和科学，真正成为非常关键和必要的建设时期，它在一个城市发展中的扩大、优化、连贯等起持续性的作用。

（一）郑州市城市规划中“城中村”改造需解决的问题

结合郑州市城市规划发展现状需要在“城中村”改造中解决以下问题：

1．城市 “快速”发展与都市村庄规划迟后。

2．作为商贸城的郑州流动人口的密度日益增大并大量涌向“城中村”。

3．交通的拥挤，导致城市发展进程受到很大的限制。

4．“城中村”多而散的负面影响

5．土地所有制的问题等。

（二）郑州市城市规划中“城中村”改造拟采取的手段

针对郑州市城市性质和城市发展实际情况，对“城中村”改造资源的规范和优化应走稳步、健康、创新、双赢的“城中村”改造模式。大体上可以采取如：

拆 迁 改 良变 化

居民合理安置商住统一规划“村”融“城

规划合理科学可持续性发展

健康城市

七、结语

总之，在城市规划进程中，“城中村”改造是一个综合性和不断完善的过程，需要多方面思考和全方位的研究，在实事求是中创新，在统筹创新中改造，在不断探索研究中完善郑州市城市化进程和“城中村”改造是推进城市优化和人居和谐发展的关键，更是城市化进程加快的动力之源。

参 考 文 献：

[1] 郑思齐，“城中村”住房问题亟待改良，探索与争鸣，2010（2）：20-21

[2] 张秋梅，城市规划设计中的街道家具，城市问题，2009（11）：43-44

[3] 李莉莉高建军，城中村的城市化与城市生态化的营力系统分析，环境科学与技术，2010（S3）：686-689

[4] 郑州市《关于加快城中村建设与发展研究》课题组，加快城中村建设与，发展研究报告[R]郑州，2003

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一、引言

随着经济的快速发展和城市化进程加速，各地城市空间不断向外蔓延。由于政府在城市扩张过程中优先征用了规模大、成本低、操作简便的农用地，规避征用、改造一些高成本的农居点、非农用地，导致许多城市出现了仍保留着农村社会结构、生活习气、管理方式，但又具有某些城市特征的村落。这些村落大体可以分为3种类型：处于繁华市区、已经完全没有农用地的村落，处于市区周边、还有少量农用地的村落和处于远郊、还有较多农用地的村落。前两类村落的“村民”已经完全不再从事或基本上不再从事属于第一产业范围的职业，但这些村落在土地利用、经济建设、管理体制、规划布局等方面又与城市格格不入，成为困扰政府的“痼疾”。

因此，从上世纪末开始，一些城市率先对城中村进行撤村建居和改造工作，但理论界却存在着异议。有学者认为应让城中村自然淘汰，也有学者认为城中村有一定的积极意义，应当保留。以杭州市为例，杭州市自1998年实施撤村建居改革试点、2003年实施“城中村”改造试点至今已历时10年。城中村改造有何必要?杭州市撤村建居土地利用的绩效如何?本文着重从土地利用角度阐述了杭州市进行城中村改造的必要性，再对155个撤村建居村改造的土地利用绩效进行了宏观分析，既是为今后的实际工作提供参照，也为在新的宏观形势和经济环境下如何改进现行的工作思路和方法提供依据，具有较大的现实意义。

二、城中村改造必要性的理论分析

从土地利用角度，城中村改造的主要目的是通过集中改造，调整用地布局和结构，改变原来杂乱无章、用地浪费的局面，整合现有城市规划区内的空间，提高土地资源利用的效率和效益，促进城市的内涵发展。

首先，土地低效率、违法利用现状要求进行撤村建居和城中村改造。长期以来，处于城市范围内又留有农村痕迹的城中村，建筑拥挤、凌乱，扩张无序、违建严重；土地占有率高、利用效率低；利用结构混乱，功能分布不合理；基础设施匮乏，环境脏乱差，是城市再发展和再建设的头号阵地。城中村对土地的低效率、低效益占有实质上是对土地资源的极端浪费。

其次，城中村改造符合国家集约用地的政策。总理多次强调，要“大力节约和集约利用土地”，“促进农村建设用地和城市建设用地、交通基础设施建设用地的节约集约利用”。2007年全国第十七个“土地日”的宣传主题就是“节约集约用地，坚守耕地红线”。通过对“城中村”土地进行合理利用，解决其土地的无序和低效使用，提高土地利用效率，符合国家集约用地的政策。

最后，城中村改造符合土地资源优化配置原理和级差地租原理。土地不是劳动产品，本身没有价值，土地价格是地租的资本化。城中村改造对土地价值进行深入挖掘，是显化土地作为稀缺资源的价值的过程，它的实质就是政府遵循价值规律，运用级差地租原理，调整建设用地布局，优化建设用地结构，合理配置土地资源，实现土地级差地租最大化，从而最大幅度地提高城市规划区内的土地效益。

三、杭州市城中村改造土地利用绩效实证分析

(一)土地利用强度增大，土地节约效果明显

容积率是反映和衡量建设用地使用强度的一项重要指标。杭州5城区155个撤村建居村规划改造后农居点平均容积率将由0．73上升到1．80，即土地利用强度提高1．47倍。其中，上城区、下城区、拱墅区的农居规划容积率达到了2．0以上，西湖区从0．59提高到1．58，提高了168％(见表1、表2)。

另外，从撤村建居村改造地块布点规划及已实施部分的情况来看，撤村建居后，土地节约效果明显。以农居用地为例，撤村建居前，155个撤村建居村农居用地共31999亩，估算建筑面积1566．23万mZ；撤村建居后，规划安置用地面积1 1606亩，安置建筑面积1395．98万m2。即如果全部完成155个村撤村建居，可节约农居点用地20394亩。

数据来源：据《杭州市111个”城中村”改造地块布点规划》、《杭州市第三批撤村建居农转居改造布点规划》统计

(二)土地利用方式高级化，地价增值效应显著

改造前的城中村，土地利用方式主要有以下3种：一是传统的农业经济，主要为种植业与畜牧业；二是民居房屋出租；三是低层次的村办企业或城市向农村转移的劳动密集型企业及污染企业。改造后，土地利用方式趋向多元化、高级化。一方面，通过整体改造，土地有效整理、有序规划，可以集中配置较高层次的产业用地，目前撤村建居转向招商引进比较收益较高的二三产业，如工业、商业、娱乐等，获得更高的经济价值。另一方面，原来一些废弃的池塘、水沟则被利用为城市的景观用地、休闲用地。土地配置由“一、二、三”的产业用途结构向“二、三、一”甚至“三、二、一”转变，产业结构不断升级和优化，土地配置的结构效率大大提升。

可以说，城中村土地原本毫无显性价值，在进行改造后，其隐藏的土地价值才开始显露出来。通过改造对土地的置换开发，可以在相对较短的时间内实现土地增值。一是改造后原农村社区的面貌大为改善，不仅改变了原先的脏、乱、差形象，还同步改造了路网、电网、管网、信息网等基础设施，农村住区变成城市社区，农村土地转为城市土地，其中的级差收益相当显著。二是统筹规划改变了土地用途，从整体上改变城中村土地的利用结构，实现土地资源的优化配置，发挥土地利用的结构效益。

(三)农民的居住环境有效改善

改造后，城中村居民的人均用地面积与建筑面积虽有所减少，但就住宅本身而言，新建农转非多层公寓小区完全按照城市住宅小区标准进行规划设计，规划建筑密度均在30％以下，楼间距达到规范设计标准，采光更为充分，户型设计多次优化，布局更为合理，功能更为全面，宜居性更强，比城市的高价商品房。在环境绿化上，按照规划，绿地率必须达到30％以上，小区的绿色生态空间有了保障。在配套上，修建健身设施、社区配套用房、老年活动场所和公共休息场所，添置环卫设施、路灯等基础设施；专项整治和建设撤村建居地区的支小路，增设公交线路，改善居民的出行条件；自来水一户一表，管道煤气入户等也在逐步完善。显然，撤村建居和城中村改造使农村住区向城市居住区转变，有效地改善了城中村居民的居住环境。

(四)交通基础条件和城市生态环境改善

随着经济的发展，杭州城市基础设施方面的历史欠账问题日益暴露，如进出城干道拥堵，中心城区上下班高峰期交通要道拥堵，城市路网机动车平均时速一般只有12至15公里，个别区域还达不到这个水平。为消除入城道路瓶颈和缓解几条干道的交通压力，杭州市委、市政府先后启动了“三口五路”、“两口两线”等交通建设重点工程。建设这些工程的前提是土地空间，没有土地空间就不可能实现道路拓展。原道路两侧规划范围内的农场和小厂被拆迁，为工程建设挪出了充足的空间，为增强和充分发挥城市的各项功能作出了贡献。

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城市化是生产力提高和社会进步的必然结果，也是衡量一个国家和地区经济、经济、社会、文化、科技水平的重要标志。随着当今世界的迅猛发展，城市化浪潮也越来越高涨。改革开放三十多年来，我国的城市化建设取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我国的社会保障及城市管理机制不完善，低收入流动人口在城中村集聚，使“城中村”问题成为我国城市化进程中凸显的一种社会现象。城中村作为“问题村”，它阻碍着城市发展的现代化进程。

一、“城中村”问题对城市化发展的影响

城中村，是中国土地二元体制之下城市的特有形态，是我们城市化进程中的一种特有现象。郑州市作为河南省城市化建设中的代表城市，其“城中村”问题尤为突出。近些年来，郑州市城中村容纳的进城务工人员近百万，已成为郑州市城市建设和发展中不可忽视的一部分。郑州市的发展速度越来越快，土地和楼房价值迅速攀升。

“城中村”作为城市化建设有的社会现象，是多种因素综合作用下的产物。而快速城市化背景下，社会保障及城市管理体制不完善是低收入流动人口在城中村集聚的关键。大量低收入流动人口居住于城中村，加剧了城市管理的压力。同时，“城中村”的存在，造成了城市土地资源的浪费，不利于城市居民素质的整体提高，阻碍了城市建设的合理规划与布局，给城市基础设施建设与维护带来了一定程度上的困难，这不利于城市的现代化发展。

二、“城中村”改造的必要性和急迫性

“城中村”的特殊地位和存在的诸多问题，成为制约城市化进程进而制约城市发展的重要障碍。一方面，随着社会发展的日益加快，城市化建设中的问题也日益显现出来。旧城区和“城中村”作为城市化建设中一个日益凸显的问题，极大的降低了城市居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。另一方面，随着我国城市阶层分化日益显著，如何解决低收入流动人口的住房问题，已成为维持我国稳定发展最具挑战的课题之一。

“城中村”作为城市化进程中的产物，该问题的解决必须着眼于城市的现代化进程中，以利于更好的实现我国的城市现代化。

所谓“城中村”，是指在城市里仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，这些“社区”在生产方式、生活方式、景观建设等诸多方面仍体现出农民特征。十以来，政府城镇化质量明显提高的要求，其实质核心内容是以人为本的农业转移人口的市民化，旨在更好的实现城市居住农民向市民的转型。城中村作为二元制下的农村户籍，推动其剩余劳动力向非农产业和城镇转移，有利于更好的促进农业现代化，提升村民的消费需求，从而推动国民经济的持续健康发展。

三、“城中村”改造的措施及策略

城中村居住主体是就业型贫困人口，是没有城市户口的外来农民。在未来较长的时期内，大量的农村人口仍将源源不断的涌向城市市场。而郑州市地处中原，交通便利，每天都有大量的流动人口，有巨大的临时租赁需求。同时，在经济环境、就业形势和相关政策等因素的综合作用下，大量的高校毕业生落脚于城中村，城中村村民为持续获取丰厚的租房收益，有效延缓了城中村改造，加剧了城中村的改造难度。

结合当前“城中村”研究，不难发现，国内学者过于关注“城中村”问题及解决路径，对其客观性及正面性认识不足。通过调查我们得知，城中村居住主体是就业型贫困人口（其中包括大量的大学毕业生），他们大多是没有城市户口的外来农民。大量低收入流动人口受购买力束缚，被隔离于城市正规住房供应体系之外，逐渐形成居住分异潮。城中村解决了流动人口在城市的基本生存问题，为农村剩余劳动力找到了失地后的出路，也为大量的大学毕业生提供了暂时的居住产所，在一定程度上缓解了城乡差距。“城中村”问题的解决，必须着眼于其本身所存在的客观性和正面性，从而更好的使城市资源得到利用。

结合以往郑州市改造城中村的成功案例，笔者为 “城中村”问题的解决提供了以下建议：（1）政府消除“城中村”内违章抢建建筑的边际利益，使这些违章抢建建筑的村民收益递减；（2）大力推出高质同价乃至低价的廉租房的供应，促进住房消费市场化，加快解决低收入流动人口的住房困难；（3）提高城中村居民就业培训力度，促进其就业安置，从而减少其对房租本身的过度依赖；（4）把“城中村”改造与房地产行业发展相结合，当地产行业过热时，加快城中村的改造步伐，满足地产行业的土地需求，从而促进城市化建设。

城中村改造是社会发展的必然要求，是城市现代化的必然要求。同样，农村剩余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化与现代化的必然趋势。政府在推进城中村问题的解决及改造时，必须本着人本主义与实用主义相结合的原则，将“城中村”问题的解决着眼于城市的现代化进程中，并将提高人口素质、提升城市资源的合理利用、推进城市基础设施的建设与维护三者贯穿其中，从而更好的推进“城中村”问题的解决，使其经得起历史和群众的检验。

参考文献：

[1] 王耀武.郑州市城中村调查[J].公共管理，2010-11-23.

[2]董晓峰.兰州城市形象研究[J].重庆建筑大学学报，2000，（3）.

篇5

随着城市建设步伐加快，“城中村”成为不得不面对的问题。

“城中村”充分发挥区位优势和资源优势，在经济建设、社会管理等方面取得了很大成绩，为全区改革发展稳定大局做出了重要贡献。但是，“城中村”本质还是农村社区，城乡二元结构是其基本特征，之所以称之为“村”，就是因为它在城市中却依然保留着农村的特点，无论从生活习惯、人际关系、社会保障等方面都与城市发展格格不入。从我们谢桥新区来看，“城中村”与它外部的城市环境是两重天：“城中村”外建筑规划有序、道路宽阔畅通、绿树成荫，各功能区互不干扰；“城中村”内家家户户乱搭乱建，蓝棚棚整的像军事基地，村内建筑间距过小，采光、通风不足，危房、“一线天”、“握手楼”比比皆是，缺乏绿地和公共活动空间。“城中村”改社区，是破解城乡二元结构、加快城市化进程、改善人居环境和城市品位的重要举措，也是市政府安排的硬性任务。今年，市下达我区“城中村”改社区的任务是谢桥街道的谢桥村、楚溪村和唐家寨村，其中：谢桥村改社区试点要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社区要在11月底前完成。大家要高度重视，充分认识“城中村”改社区的责任感和紧迫感，采取有力措施，确保市下达任务全面完成。

篇6

Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.

Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures

中图分类号：F041.2 文献标识码：A 文章编号：

前言：随着我国经济的不断增长，新农村建设已经成为我国现代化进程的一大课题。这就要求政府不断改善农村的生产水平，提高农民的生活质量。村镇建设、旧村改造、城中村改造能够促进农村的城市化发展，是提高农民向非农化发展的有效手段。近几年，我国加快了新农村建设的进程，对村镇进行了规划。

（一）城中村形成的原因

随着城市的快速发展，城市规模不断扩大，城市周边的村镇逐渐被城市包围。虽然这些农村已经包含在城市中，但是村民的户籍、土地权属、行政管理体制等并没有发生改变，还是原有的农村形态。下面我们从三个方面对城中村的形成原因进行介绍：

第一，快速的城市化发展和城乡二元管理体制，直接导致了城中村的出现。随着城市经济的快速发展，城市的规模也在不断的扩大，所以城市周边的村庄逐渐被城市所包围。但是，城中村的改造需要大量的资金投入，回报率却很低，加上城中村改造包括农民的拆迁和社会保障问题，使得城中村的改造难以顺利地开展。

第二，由于城中村改造方面的法律法规不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的内容，情况很复杂，没有明确的法律法规很难顺利的开展。再者，因为没有政策要求开发商从自己的经济效益出发，开发商不会涉足城中村的改造问题，使得城中村改造计划被搁浅。

第三，城中村改造项目需要大量的资金支持才能完成农民的拆迁问题以及对农民的经济补偿等问题。再者城中村的改造是为了改善城市环境，这就要求政府妥善安排农民的就业问题和保障问题。由于这些问题的复杂性导致了农民与政府之间的矛盾。另外，中国农民安土重迁的思想，许多农民对城中村改造问题有抵触情绪。

（二）城中村的现状

1）随着城市化的不断发展，许多耕地都被征用了，村民已经没有足够的土地进行耕种。但国家并不能该所有的村民安排工作，这就导致村民必须自己寻找工作，这就要求村民慢慢适应城市的生活。

2）村民的居住环境差。由于规划不合理，布局混乱，使得城中村的建筑密度过大，乱搭乱建现象严重，造成了严重的安全隐患。房屋建筑结构简单，高低不一，土地利用率较低，无法形成规模，环境绿化几乎没有。

3）人口密度过高，社会治安混乱 。随着城市化的快速发展，大量农民到城市来谋生存，求发展。由于各方面的限制，外来人口很少能在城市中定居，而选择了城中村，这就导致了城中村的人口密度过大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征

4）市政公共基础设施落后，公共服务设施不完善。

城中村中的供排水、供电、供气、消防系统不合理，基础设施建设不完善，不能达到村民的需求，并且存在安全隐患。此外,城中村的公共服务设施不完善,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量明显低于城市。

（三）城中村改造对城市发展造成的负面影响

1）因为城中村的管理制度不够完善，导致村民为了满足自己的经济利益，随意建造搭设出租房屋。再加上城中村不注重环境卫生，各种配套设施不完善，严重影响了城市的建设，阻碍了城市的精神文明建设，同时对城市的交通也起到了阻碍作用。影响了城市的整体规划和环境保护工作的顺利开展。

2）由于城中村实行的是农村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建设的要求来进行管理。城乡管理体制的不统一，导致城中村的规划不合理，管理混乱。严重破坏了城市的整体精神面貌，对市容市貌造成了不良影响，降低了城市形象和品位，影响了城市的现代化发展进程。

3）由于城中村的改造美誉整体规划和统一要求，村民自行设计自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置优越，但发展落后，造成了土地资源的严重浪费。

4）由于城中村村民的文化水平不高，导致村民不能找到很好的工作。但是村民拥有土地资源，所以村民往往采取房屋出租、集体分红等方式获利，以此来满足生活需求。精神文化相对匮乏，生活质量较低，不能使用城市的生活节奏，严重阻碍了城市文化的健康发展。

（四）城中村改造的建议

     第一，对城中村的农房建设和旧村改造进行“统一规划、统一建设、统一管理”。     （1）城中村改造过程中，应该按照城市发展的要求进行规划设计，合理安排布局，统一规划土地，实现城中村向城中村发展的进程。

（2）改造过程中，加强规划管理，遏制违法建筑，随意搭建，建设统一的中高层居民楼，提高土地的利用率。     （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要准确，不能一味追求高标准。从农民的切身利益出发，是原有居民和外来户从中获利，才能降低农民对城中村改造的抵触心理。降低改造难度。处于人性化考虑，尽量保留城中村的社会关系和文化特征。

（4）建立健全城中村改造法律、法规和配套政策，法规、法律、配套政策以及相应的管理措施，进一步完善对违法建筑的处罚力度，建立农房建设报建制度和备案制度，规范程序，严格贯彻落实。     （5）已建成的房屋必须符合文件规定，违法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造时才能获得补偿。针对未建或在建的农房，必须符合有关法律法规的要求，不符合的也要拆除。

 （6）在城中村改造过程中，要严格按照法律法规执行，严格控制，对拟改建项目和正在改建的项目都要逐级审批。改造过程中要把好质量关，建设过程中对整个施工过程都要有效控制，确保工程质量。对规划、土地、建设相关手续齐全的建设项目才能颁发房屋产权证书。只有对城中村改造过程中的每一个环节进行有效控制，每一个部门的通力合作才能确保诚征村改造的顺利进行。

 （7）由于城中村的道路不能满足城市对道路的要求，所以在城中村改造过程中，对道路的建设应该归纳到城中村改造统一计划中。按照城市对道路的需求进行建设，来满足当代城市建设的需求。那些已经建好正常使用的道路应该由城市道路维护部门进行保养。没用开放使用的道路交由办事处、居委会进行管养。         （8）由于城中村村民的耕地已经丧失，村民主要靠集体分红和出租房屋作为经济来源，因此农民对集体经济组织很感兴趣。所以在做拆迁补偿时，政府应该制定严格的补偿制度，避免随意提高补偿额度，这样就会使村民提高补偿额度，还有钉子户的出现，为城中村改造的实施有很大的阻碍作用。除了经济补偿以外，政府应该开办急速教育机构，通过提高村民的文化知识，工作技能，让村民能够拥有一技之长，从而找到满意的工作。再者就是健全医疗保障制度和养老制度等，来提高村民的生活品质和生活保障。

     结束语：

文章中笔者通过对城中村出现的原因、现状以，对城市发展的影响及解决措施做了简单的介绍。我们了解到城中村的改造已经成为城市发展必须解决的问题，并且刻不容缓。对城中村进行改造不仅是为了满足村民的需求求并且是为了保障城市的健康、文明发展，是社会发展的趋势。这就要求对城中村的经济结构和资源进行有效分配。对城中村进行改造，是提高村民生活品质的需求，是提高城市竞争力的需求，同样也是建设文明城市、生态城市的需求。

参考文献

[1] 张建生，郑立志.“城中村”改造的效益分析[N]. 中国环境管理干部学院学报.2007, 17(2):27-28.

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全南县地处江西省最南端，素有“江西南大门”之称，总面积1535平方公里，总人口21万，辖9个乡（镇）86个行政村，1057个村民小组。大部分城中村集中在县城周边规划区内的金龙镇、城厢镇等两个乡镇。

（一）主要特点

一是城中村面积大人口多。全南县城中村共涉及金龙镇河背村等9个行政村，93个自然村。其中：处于县城建成区，已经完全没有农业耕地的一类村庄有46个村小组，村民约1745户，人口约6280人；处于县城建成区周边，还有少量农业耕地的二类村庄有10个村小组，村民约376户，人口约1456人；处于县城建成区郊区，还有较多农业耕地的三类村庄有37个村小组，村民约1546户，人口5772人。

二是经济发展基础弱。目前，县城建成区内的许多城中村，为了县城的发展，已将大部分赖以生存的土地奉献给了县城建设，由此也产生了许多失地农民。这就使得这些村委既没有集体经济发展资金，又失掉了土地这一赖以生存的基本生产资料和最可靠的生活保障，导致集体经济发展乏力，失地农民没有就业保障，群众生活水平日益下降。

三是社会保障待遇低。县城建成区内的村民大部分仍然为农业户籍，由于大部分农用地已被征收，成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的边缘群体，生活在城市的边缘，处于社会保障的真空地带，已影响到城乡社会稳定。

四是群众生存环境差。城中村范围的市政基础设施不完善，致使生活污水横流、垃圾随意堆放、道路交通不畅。城中村范围内的房屋建筑建设年代久远，大多数已成为危房，严重危及群众身体健康和生命财产安全。城中村范围缺少公建或公益设施，给群众的居住、出行、休闲带来较大不便，居民的生存居住环境与党的“十”提出的推动城乡发展一体化，促进城乡共同繁荣的要求不相符。

（二）存在问题

一是土地“瓶颈”问题难以突破。土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公认的“瓶颈”问题。因“城中村”现有村落的房屋建筑密度大，道路体系凌乱且宽度小仅容人行通过，城中村改造必然需增加村庄建设用地，一方面由于村庄周围少部分空地均为村民个人所有，村集体基本上无自留地，新增建设用地必须从村民之中征收，相当多的村民对失去自留地后的就业、经济收入等问题十分担忧，在实际土地征收中存在一定难度；另一方面村民原宅基地占地面积大小不一，如对城中村进行整体拆迁改造，部分村民不愿腾让宅基地，要求拆一补一予以安置，使得原本就不足的建设用地难以满足安置要求。

二是农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是一些中老年人，把“单家独院、有天有地”视为理想居家。他们对新颖、集约化的多层住宅怀有一定的畏惧心理，害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。

三是城中村改造中的违章建筑处理问题。由于村庄内的违章建筑大多为乱搭乱建，对村庄原有布局造成了较大的破坏，如对城中村整体改造，必定涉及到违章建筑的拆除和补偿问题；对一部分保留的违章建筑户在依法办理相关审批手续后，按照“一户一宅”宅基地的规定必须收回原老宅基地，实际操作过程中对原老宅基地难以收回，造成土地资源分配不公平，对城中村整体改造工作造成较大的阻碍。

二、城中村改造的必要性

实行城中村改造是贯彻落实党的十提出的统筹城乡发展的具体举措，也是抢抓政策机遇、借势城市建设的一项紧迫任务，更是推动城镇化建设提质的一个重要载体，对于提高县城城市化水平，实现经济社会又好又快发展具有重要意义。

（一）实行城中村改造有利于加快城市化进程。县城是全县的政治、经济、文化中心，也是一个县的对外窗口。而城中村的存在直接影响县城形象，影响城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影响着全县的形象，影响着全县经济的发展。所以积极稳妥地解决城中村问题，促其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村直接融入城市，对于加快城市化进程具有举足轻重的作用。

（二）实行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承载能力。目前国家实行严格的土地政策，地方土地资源日益紧缺，而县城建设又需要大量的建设用地，城市的发展正逐渐从粗放的外延式扩张向内涵式集约发展转变，在这种情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地，腾出更多建设用地，缓解土地供求紧张矛盾，已成为历史的必然，因此科学合理的城中村改造，将会大大促进城市土地潜力的提高，拓展县城发展空间，提升城市的承载能力和经济发展水平。

（三）实行城中村改造有利于改善居住环境，提高居住生活质量。通过高标准的规划设计和改造，会使原来的城中村融入县城，从根本上解决原来城中村基础设施建设薄弱、建筑密度大，居住环境脏、乱、差，生产生活质量低劣等问题，改造后配套绿化、休闲、健身、环卫、物业等基础设施，这将会极大地提高村民居住生活质量，让他们更好地共享县城发展带来的成果。

（四）实行城中村改造有利于提升县城形象，促进招商引资。城中村改造不是简单的拆旧村建新村，拆平房建楼房，更不是低水平的重复建设，而是通过高标准规划，高标准建设，将落后的村庄建设成为凸现城市现代化气息的文明社区，将会变成县城一道独特的风景扮靓县城，提升县城品位，使县城容貌得到显著改观，城市形象得到显著提升，城市现代魅力进一步显现。这样以来，县城环境质量的改善，城市化水平的提升必将对招商引资、项目建设产生极大的推动作用。

（五）实行城中村改造有利于城中村自身发展。加快城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要。城市化发展也需要城中村在环境卫生、城建、治安等方面向社会化转变，需要村民向市民转变。对城中村改造，将其城市化，是城中村经济社会发展难得的一次机遇，也是实现又好又快发展的必然选择，无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，目前的存在形式都有其严重弊端，如果不加以改造，必然对经济、社会、环境等各方面发展带来严重制约。

三、城中村改造模式探讨

在调研过程中，由于各“城中村”地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，经听取较大多数村民及有关乡镇的意见建议，建议采取以下几种模式进行改造较为合理。

（一）拆旧建新型。即在政府引导下，由村委会组织，由村民自行筹资建设，完成原有旧房拆除，在原宅基地上回迁建设的全部工作。拆旧建新改造模式的优点有：一是不需增加村庄建设用地，村民按原有宅基地面积进行重建；二是不改变村民原有的“生存、生产、生活”模式；三是该改造村民普遍较愿意接受，实施难度相对较小。存在的缺点有：一是由于保持村庄原有建筑布局，村庄道路、排水等设施用地维持原貌，对于布局凌乱的村庄将无法从根本上改变村民居住环境，出现仅有新村没有新貌；二是部分宅基地面积小的村民，由于满足不了新建宅基地的需求，对改造缺乏积极性。拆旧建新改造模式仅适用于村庄建筑布局较为整齐，原有村庄道路满足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地重新合理分配给村民自行进行房屋建设。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是不改变村民原有“生存、生产、生活”模式。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意全面拆除；二是对村庄无房户、多房户的宅基地合理分配存在一定的难度。此模式适用于村庄规模小，原有村庄用地面积满足村庄整体新建规划用地需求的村庄。

（三）原址商业开发型。即由村委会统一组织，对原有村落进行整体拆除，在不严重违反规划的前提下，对原有宅基地在满足规划条件下进行多层住宅或专业市场建设，由村民按原房屋面积比例进行分配。其优点有：一是对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件；二是对有条件的村庄，可利用地理优势，开发商品住宅或商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题。存在的缺点有：一是需要得到全体村民的积极支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋为多层住宅或专业市场，为确保工程质量，必须严格执行工程建设程序。此模式适用于原有村民接受居住多层住宅方式的转变，村庄位于县城中心区域或靠近主要道路附近，具有一定商业价值的路段。

（四）异地新建型。即在原有村庄附近另行征收一定规模的建设用地，用于城中村改造用地。其优点有：对村庄布局进行科学合理规划，能够从根本上改善村民居住和生活条件。存在的缺点是：必须解决新建村庄建设用地问题。此模式适用于：一是户数较少的村庄进行整体搬迁，将其并入附近较大规模的村庄进行改造；二是对原有村庄建筑密度大，实行拆旧建新、原址重建等改造模式无法从根本上解决村民居住和生活条件的村庄，对一部分村民进行易地建设，腾让出的宅基地由国土部门收回，用于安置另一部分村民的改建和公共设施建设用地。

（五）新征预留型。即政府在征收集体土地中，按照所征农用地面积的10%左右留做村庄建设用地，其余征为国有。块内土地除优先安置原“城中村”范围内村民，剩余土地按照规划确定的用地性质进行商品房开发，办理土地证和房屋产权证。其优点有：对有条件的村庄，可利用地理优势，建设商业店面，从一定程度上解决失地村民的经济来源问题；存在的缺点是：已完成土地征用的村庄村民意见较大，可能要求政府按相同条件解决。此模式适用于目前还保留有较多农业耕作的村庄。

四、推进城中村改造的对策与建议

对县城城中村进行科学合理的改造，是县城建设扩容提质的重要方面，更是全面建成小康社会的客观要求，对推进城乡统筹发展，做美做精县城，提高城镇化水平具有十分重要的意义，推进城中村改造重点要抓好以下五个方面。

（一）提高认识，深化理念。城中村改造表面上是一个城市建设问题，实质上是社会组织变革问题。城中村改造的本质是经济耕作方式的变化，随之而来的是社会身份的变更，建筑形态的变化是这种经济形式变化带来的一种表象而已。实践中由于对城中村改造问题的这种艰巨性和关联性认识不足，往往简单地着眼于建筑形式的变化而忽视了对经济耕作方式的变革，结果改造工作总是遇到这样那样的阻力，旧的问题一边在解决，新的问题又随之产生，政府规划在执行中往往走样，致使改造效果有时不理想，有时一改再改，造成很大的浪费。城中村改造的实质就是要改掉城中村，让村庄与城市融为一体。城中村改造的目标就是要实现“农民变居民、村庄变社区、集体土地变国有土地、集体经济转为混合经济”。要实现这一目标，需要在城市规划、土地制度、组织形式、社会保障等方面同时努力，需要民政、劳动、规划建设、国土资源等各个部门协同做好相关工作。

（二）加强领导，高位推动。城中村改造涉及社会各个方面，要加强对城中村改造组织领导，成立县级层面的城中村改造建设领导小组，组织城中村改造调查研究，制定出台相关政策、规定和措施，协调解决城中村改造建设过程中的各种矛盾和问题，推动改造工作顺利有序地进行。

篇8

村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则, 但某些城市功能的缺失使“城中村”似乎有成为“新贫民窟”和“藏污纳垢”之地的可能，给城市管理造成一定麻烦，使其自身发展也陷入恶性循环。

一、“城中村”产生的原因

“城中村”土地未能及时归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。至今，“城中村”的土地所有权仍属农村集体所有。这种产权制度的存在进一步导致住宅建设的混乱，也使“城中村”的改造更难于旧城区的改造。目前未形成一套真正有效的针对于“城中村”情况的建设管理制度；在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入的研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准，也是造成“城中村”现象的原因之一。从市场的供需关系看，“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，也是他们一本万利的投资场所。低收入人群则偏向低成本住宅，而“城中村”地区正具有这种条件。从市场供给方看，村民存有短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离了正确的轨道。

二、 管不了“城中村”原因分析

“城中村”的出现与蔓延集中表现在以下两个方面：一是城市规划和土地管理部门对“城中村”的建设和管理近乎失效从而导致“城中村”的形成和出现；二是政府对这个特殊的地段难以实施有效的城市管理和改造，即如何将之容入城市的问题。可以看出，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在乃是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。我国法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，使土地所有权主体不够明确，既会导致真正的所有权主体多元化，又会导致真正的所有者主体缺位；这种土地所有权主体的不确定和土地使用产权的不明确，兼之历史的原因和法制、社会保障体系的不完善，村民将自己拥有的土地使用权的宅基地视为养生活命的资本，想方设法地以次获取更大的经济效益，每任“集体”也热衷于把土地投入到短期见效的项目上去。这些必然会导致“城中村”中建设的无序化。

“城中村”无序化增长现象正在对周围环境造成越来越大的“负面影响”。土地产权的不明晰与规划图则的法律地位不明确导致乱搭乱建的现象产生：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈地现象；③非法租赁土地；④以土地入股开办各种实业；⑤用集体土地抵押贷款；⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性，多样性，复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性，是它拥有旺盛的需求市场，土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。

三、实施“城中村”改造的措施

城中村的改造必须根据每个城市本身的社会经济发展水平、历史、地理、文化与风俗习惯的差异，具体实施方法也有所不同。加强法制，实现公众参与。同时在“城中村”的社区管理上要转向政府倡导，社区介入和公众参与的共同管理，增进市民在城市规划、建设、管理上的知情权和市民参与城市管理的积极性、主动性和自觉性，形成行政直线制，社会职能制与群众参与管理制相结合的新型社区管理体制。

以南阳市为例在城中村的改造上应尽可能使用以下做法：全面固化村民住宅建设用地，纳入城市规划统一管理。要求农村集体所有土地权属依法有序转让成为国有土地，因历史原因，全部“一刀切”是不可行的。因农民在过去没有公房、房改、公费医疗等城市居民福利，只有宅基地与承包耕种的土地。故“城中村”的改造产权改革必需面对现实，承认与限制村民住宅建设用地，但决不能马上全部取消。为了防止因“城中村”的改造带来房屋过量供给和房地产市场的波动，改造显然不宜大规模的进行，而要有步骤的、分阶段的进行，不能侈望在短期内完成。在“城中村”的改造建设上也可以实行通过市场机制,拆除、搬迁“城中村”的彻底改造模式，体现经营城市的理念。那么我们不得不考虑的是在“城中村”改造的博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。“城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合理安排。“村民”们的要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希望是避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。在这种情况下，“城中村”改造的真正难点，就是改造的资金从哪里来？政府的担忧是，拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；房地产商的担忧是，此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无利可图；“村民”们的担忧是，他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处,他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。能不能处理好这些棘手问题将是“城中村”改造的关键。

南阳市现有20多个“城中村”，主要现状是（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。因此2003年--2005年间，南阳市相继对中州东路区域、小庄区域、东包庄区域、府衙区域等进行拆迁改造。在拆迁过程中旧城更新改造难度很大。现状人口密度高，建筑密度高，质量差，文物破损情况严重，政府近期无较大的资金投入，如何形成良性循环的更新改造的机制，吸引多渠道的资金投入旧城更新改造。这是南阳旧城更新改造的关键所在。因此市政府实行经营城市战略，把城市作为最大的国有资产，充分发挥城市规划的龙头作用，运用市场经济手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）、人力作用资本（如路、桥）等进行集聚、重组和营运，走以城养城、以城建城、以城兴城的城市建设市场化之路，在政府逐步减少投入的情况下，实现城市建设的自我滚动、自我积累、自我增值的新观念和新模式。在拆迁后已经建设完成的中州东路区域，我们可以看到原来老城范围的小东关、小西关，东马道这些“都市里的村庄”居民自建（改建）的、质量较差、设施不配套的低层建筑已经不存在了，取而代之的多是配套完善的底商住宅，它更好地体现城市特色，振兴了旧城经济，增强了城市活力。中州东路区域改造是南阳“城中村”改造的一个样例，大家看到改造后的景观充分认识到“城中村”改造的必要性。现在小庄区域、府衙区域、东包庄区域正在拆迁进行中，三个区域都经过了详细规划和合理的赔偿，相信不久我们又可以看到南阳“城中村”改造后新的亮点。

结束语

“城中村”的改造是一个复杂的系统工程，必须充分发挥各级政府职能部门及广大市民与农民的积极性，还要科学计划，严格监督和检查，要加强宣传，使干部、群众都能意识到“城中村”改造的意义及价值。同时使旧城的调整、“城中村”的改造与历史文化名城的保护相结合，不断完善机制，协调与广大群众的利益关系，坚持做到以人为本，才能使我们的城市向着美好的明天不断发展！

篇9

依据以上陈述，可将城市行政区域内的村庄进行分类（见表1）。

从表1可以看出，第一类村庄已经完成城中村改造，第三类村庄属于城郊村，尚不具备城中村的特点，而第二类村庄属于真正意义的城中村，是城中村改造的重点。

但是，一些大中城市在确定城中村名录时，往往根据本市的行政区划，将各个区的村庄汇总，都涵括在所谓的城中村里。那么，这里的一个误区就是将本市所有的村落都包括在内，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的远郊村，无形当中给城中村改造增加了工作量和工作难度，尤其是将后者与城中村混淆的现象非常严重。对这两类村庄进行区分界定，实施不同改造方案，对城中村改造工作顺利开展有着重要的意义。

二、城中村与城郊村的主要区别

（一）地理位置的区别

从地理位置来看，城中村主要指的是分散在城市市区内，具有较好的区位优势，交通便利，也即通常所说的“都市里的村庄”，它们分属于城市各区的各个街办，生存在城市繁荣之下，掩映在高楼大厦之间，自然村已经被居民小区或其他商业公用建筑包围。

城郊村一般处于城市，游离于城市之外，是一种城市与农村互相结合的经济地理区域单元。既不同于单纯的城市区域，又不同于纯粹的农村区域，兼有城区风貌和乡村特点的一种经济地理空间。通常情况下村村相接或相离不远，城市的这些村落呈圆圈状将城市市区包围。

（二） 生存环境的区别

城中村由于地处城市市区之内，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影响，与普通市民共同生活在一个城市之内，共享交通、通讯、公共娱乐场所和基础设施，但以宅基地建房集聚，与周围城市建设相隔离，基本呈现“村里有城，城里有村”的相互融合状态。总体来讲，该区流动人口集中、人口职业构成复杂、居民的小农思想严重、治安混乱、社会问题与安全隐患众多。

城郊村位于城乡结合部或城市周边，村民尚有不少土地，务农为生，村落形态保持完整。部分村庄由于城市的工业园区、高新技术开发区在此安家落户，土地被征用，村民逐渐以务工为主，收入逐渐增加，生活环境改善，开始显现城中村特点，但大部分村庄仍然相对落后，离城市生活环境还有很大距离。

（三）村民收入的区别

城中村村民收入较城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村内紧俏的租房经济。城市的发展，必然有一部分外来人口的流入，而老城区内的生活设施难以承载这些浩浩荡荡突如其来的外来人员，城中村利用良好的地缘优势和几乎不计成本的宅基地填补了这一巨大的廉价出租屋市场缺口。尚未改造的城中村村里，家家户户在自家宅基地上建楼房，大量的外来人口就租住在此。根据调研数据，出租房屋的收入几乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具体收入还因城市繁华程度和地段优势不同，每户年收入在十几万到上百万元不等。

城郊村尚存很多农用地，村民依赖土地为生。大多数的城郊村村民从事农业，生产蔬菜、瓜果、花卉等能够供应城市的土地作物，少量城郊村村民或进城打工、或自主创业、或在本村的企业务工。不同村庄由于发展不同，村办或个人企业或多或少。村内也有一部分面向外来人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的经济实力相对较弱。

（四）流动人口的比较

城中村由于优越的地理位置，吸引了大量的外来流动人口租住，便利的交通方便了这些流动人口在市区工作，低廉的房租给流动人口提供了安身之所，因此城中村是外来流动人口的一个聚集地。例如，太原市万柏林区后北屯村是典型的城中村实例。在总面积1平方公里的土地上，聚集了3.66万人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在这里的是大量的外来流动人口。人口密度达到了全市平均人口密度的70倍。村内建筑密度高达70％，一些房屋间距不到2米。

由于离市区较远，城郊村流动人口不多，村内只有少量房屋出租。租金也明显低于城中村的房屋租金。

（五） 村内房屋建筑的比较

城中村内的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，楼层从3-7层不等，房东一般住在一层，二层以上出租，租房对象为广大的外来流动人口。强大的利润驱使村民建起了一幢又一幢楼房，而且屡禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一线天”、“握手楼”比比皆是，交通、通讯等设施不配套，安全隐患很大。大部分楼房的建造毫无规划可言，完全是按村民个人意愿盖起，有的楼与楼之间的距离仅能供一两人通过，不少低层的房间更是见不到太阳。“这房子暗是暗了点，可照样租的出去，人们白天都在外上班或上学，到晚上才回来。亮堂的房间也有，但租金每间要贵几十块钱。”太原市北张村内一栋楼房的房东说。村里的出租房建筑密度都很高，较之周围的城市建设层数又低，基础设施不完善，配套公共设施不完备，村内道路狭窄。

城郊村因为没有固定的租房人源，村内的租房经济并不火爆，村民的大部分精力也不会放在出租房屋和加盖、翻盖房屋上。一般来讲，村民建房是为了满足自己居住的需要，如有闲置房屋，再考虑出租。村内建筑多为2-3层建筑，也有平房，总体布局为一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起来齐整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村还存在其他一些区别，如村民的户籍差异，城中村村民基本已完成了农转非，城郊村村民大多为农业户口等。城中村多位于城市次中心城区和城郊结合部，村民逐渐脱离了农业生产，以二、三产业为生。城中村的特点主要为：违章建筑多，“脏乱差”严重；流动人口较集中；交通便利；村民房租收益大，拆迁改造难。而城郊村主要位于城郊或城郊结合部，离主城区较远，仍保持村落形态，村民以农业为主要收入来源，兼具其它二、三产业，属城市即将或未来发展的区域。

综上所述，城中村并不能涵盖城郊村，若将两者混为一谈或者将城郊村也作为城中村一起进行改造，除了给改造工作增加难度，也极容易造成人力、物力、财力的浪费。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，准确分类、区别对待是做好改造工作的关键。以太原市为例，太原市共有154个城中村，人口约26万，占地面积约28.63平方公里。中心区共有42个城中村，人口约8.7万，土地约35.9平方公里。城中村改造工作于2003年启动，2007年开始全面推进，确定了城中村连片改造新模式。经过了七八年的努力，虽然也取得了一些成绩，但总体改造进度还是很慢，没有达到预期目标，除亲贤村等个别自身实力较强、改造较早的村庄已经完成改造外，截止到2010年，绝大多数城中村或陷于停顿或依然在改造进程中①。

经过走访，发现造成各地改造工作进程缓慢的共性问题主要是：拆迁难、赔偿高、村民不配合改造、缺乏改造周转资金等。但是改造对象没有重点突出也是影响改造进程的一个重要原因。太原市城中村名录上共有154个城中村，其中包括一部分城郊村。这154个城中村发展状况不尽相同，改造方案和改造顺序必然应当有所侧重，如北张村、后北屯村，这些典型的城中村位于城市市区；而诸如万柏林区的南社村、流村，杏花岭区的杨家峪、淖马等村，村里尚有农用地，是典型的城郊村。如果将这些自然村笼统地划归为城中村，势必分散改造的总体力量，影响改造进程。

现以城市村庄分类为基础，结合太原市的行政区划，选取5个村落作为城市社区、城中村和城郊村的典型进行实证分析。

图1中，A为亲贤村，是太原市中心城区内的典型成熟城中村，现已改造完毕；B为北张村，是城郊结合部内的城中村，其附近高校云集。C为后北屯村，毗邻太原理工大学和迎泽大街，与B一样交通便利且商贸繁荣，二者为典型城中村；D为流村，地处太原市西北郊区，邻近高速路。E为赵庄，附近为太钢工业集团有限公司，这两者为典型的城郊村。

显而易见，地处城市中心区内的亲贤村已经没有改造的必要性，昔日的村庄早已经不复存在，取而代之的是高档住宅小区和写字楼，如亲贤苑、文华苑等。

北张村与后北屯处于次中心城区或城郊结合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商贸繁荣或是高校云集，均属于城区且交通便利，外来流动人口众多，租房非常便利，村民基本脱离了农业生产，村内租房经济火爆，房租是村民收入的主要来源。这一类村庄正是城中村改造的重点。改造中，可以基于它担负了城市廉租房功能而实施政策性租赁房建设方案，于城中村改造的同时建成“高层公寓楼群”；也可以“拆旧区，建新区”，以地换房，成片开发，利用宅基地、自建房，换取商品住宅、商铺等等。

城中村改造工作的进展，要有前瞻性，合理规划，否则不排除其发展为新的城中村的可能。比如流村就是一个很好的例子，这里交通相对便利，通往市外的高速路从这里穿过。村民尚存一部分土地，除了从事农业还做一些诸如运输、进城务工等工作。但由于地处市郊，发展缓慢，流路长期成为运输线，堵车、灰尘、交通安全隐患等给村民生活带来很多不便。城市规划局在改造这类村庄时要优先考虑将一些工业园区等能够带动郊区发展的基础设施引进城郊村，以带动郊区的发展。在这些工业园区、高新技术开发区的周边建成居住小区，将城郊村村民整体搬迁进现代化的小区，旧村落通过整合拆迁可以另作它用。可以给村民提供劳动技能培训，劳动岗位优先录用等服务，倡导村民发展新型农业如园艺、花卉等，帮助村民解决生活来源，同时应加大力度发展农村社会保障，让村民生活没有后顾之忧。

而对于赵庄，村体基本被太钢工业集团有限公司占据。随着该集团的发展，会将周围一些村庄也涵盖在内，土地被太钢工业集团整体收购。这一类的城郊村因为毗邻大企业集团或者开发区，在规划建设过程中，应一方面保持村庄的完整性，尽量不要去拆迁村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建设中加大公寓宿舍的建设，减少外来人口涌向村庄，防止形成新的城中村；此外占地企业应当肩负一定的社会责任，给村民提供一些工作岗位，弥补和增加村民收入。

四、结语

城中村与城郊村有很大的差异，改造前必须因地制宜，具体分析。如对于城中村改造，以拆旧建新为主，建政策性租赁房、商贸区、商品住宅小区和公共设施等等。改造过程中关键是要合理补偿村民的宅基地和产权房屋，必须保证村民的长久收益。而对于城郊村，因为其发展空间还很大，政府的正确引导是关键，应当合理规划，稳步推进，将其建设为能与市区发展配套的城市新功能区。建议在现阶段不破坏村落的原始形态，不进行大规模拆迁，有的放矢，集中主要精力先进行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由发展，防止新的城中村的产生。

总之，城中村改造是城市全面落实科学发展观、建设创新型城市、提高城市竞争力的一项战略性任务。为了加快城中村改造的进程，应当依据村庄的实际情况，准确区分、合理归类，来确定城中村改造名录，对不同类型的改造对象使用不同的改造方案，确保城中村改造工作顺利进行。

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篇10

一、城中村概述

（一）“城中村”概念

所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。

（二）“城中村”改造的必要性

“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体，治安形势严峻；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差；基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患；土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

二、城中村改造存在的问题

城中村是城市经济社会发展中出现的现象，给城市的发展提供了宝贵的空间，但是，城中村改造中面临的一些突出矛盾和问题，一定程度上影响和制约了改造工作的顺利推进，主要表现在以下几个方面：

（一）违法建设成风，加大了拆迁改造的难度

特别是近几年，随着城市基础设施建设的不断完善及城市房地产开发项目、物流园区、工业园区建设快速推进，土地房屋也随之大大升值，村集体组织和村民受利益的驱动，纷纷加建、抢建房屋。拆迁范围内一些村民一旦得到拆迁的信息，一夜之间两层甚至多层房屋拔地而起，水井、苗木等各类地面附属物也随之密集出现，城中村内的个人和小产权开发等违法建设现象十分普遍。管理部门执法不严、疏于管理、“以罚代法”，致使违法建设愈演愈烈，呈蔓延态势，这大大加重了城中村改造的难度。

（二）部分村（居）民对拆迁的期望过高

一是对补偿标准要求过高，往往以周边发达地区拆迁补偿价格为标准和参照，高估自己的房屋价值，当拆迁补偿低于自己的期望时，就认为房产机构评估价低、拆迁补偿费少，对拆迁工作不配合、不支持；二是对拆迁改造的种种期盼远高于优惠的让利于民的政策规定，当村（居）民的期盼同制订的优惠政策发生碰撞时，他们会认为自己的切身利益受到损害，然后采取各种办法阻碍拆迁工作的开展；三是在坚持政策和原则的前提下，有些村（居）民因其居住面积小，家庭收入低，获取的房屋拆迁补偿少，家庭承受能力低而在支付购买安置房能力不足的情况下，也认为损害了他们的利益，进而拒绝拆迁。

（三）村（居）民对入住安置小区不感兴趣

一是他们的出租房屋为其获得了高额租金，这是城市拆迁改造中被拆迁人极不愿意拆迁的关键所在。当其眼前的利益受到损失而得不到期望的补偿时，他们就拒不配合、阻挠施工、集体上访。

（四）拆迁过渡时间较长

由于先拆后建，致使被拆迁人居住条件较为艰苦。同时过渡期内，被拆迁人无法正常经商、外出务工，导致其收入下降。这些都是影响拆迁改造的一个因素，更是容易引起上访的一个原因。

（五）安置小区建设缓慢，社会保障政策落实不力

安置小区规划及用地审批的协调落实，对区级部门和单位来讲难度较大，在拆迁时，难以回答安置和搬入的时间，容易让被拆迁人产生疑惑而影响拆迁。在拆迁完后，迟迟看不到安置规划和征收安置地后又容易引起被拆迁人上访。

三、解决城中村改造问题的对策和建议

城中村改造过程是政府、村民、开发商三方利益博弈的过程，村民渴望环境的改善却担心他们的收益得不到保护，开发商担心高昂的开发成本会吞噬正常的收益，政府要谋求城市的长效机制和可持续发展，又不得对村民、开发商的利益做出一定的让步。所以对城中村改造需要多费一点心思，以实事求是的态度制定科学的政策思路和建设规划。

（一）加大政策和法制的宣传力度

一是要充分考虑到拆迁工作直接关乎广大被拆迁人的切身利益，在制订完善拆迁补偿政策时应广泛征求被拆迁人的意见，并多层次全方位的利用媒体等形式宣传拆迁安置政策，让被征收房屋拆迁人了解其内容，理解其合理性；二是要加大对“公平公正、阳光操作、依法拆迁、和谐拆迁”和相关法律法规的宣传力度，使与被拆迁人切身利益息息相关的法律法规深入民心，家喻户晓，使被拆迁人在突发性事件中能识大体顾大局；三是参与拆迁的工作人员要熟悉拆迁的有关法律法规和政策规定。

（二）提高城中村改造规划和建设方案的科学性

政府要提高城中村改造规划和建设方案的科学性，不搞“一刀切”，有序地推进城中村改造工程。深入研究不同城中村的位置、特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造策略，以多种改造模式对城中村进行改造。

（三）要按照“先安置后拆迁”的原则，规范拆迁程序

对列入改造计划的城中村，要提前做好前期调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，要将总体安置方案和分户安置方案予以公告，并广泛听取被拆迁人的意见，应采取先建房后拆迁的程序安排，这样有利于消除被征收拆迁人的疑虑，节约拆迁安置过渡的成本，加快安置进度。同时，要提前加强安置区域的交通道路、社会服务等配套设施建设，增强公共配套服务，让搬迁户感受到搬迁地段随城市面貌的进一步改善，也有较大的增值空间。

（四）保障城中村村（居）民的合法权益，解决群众的后顾之忧

政府在政策思路上要以人为本，保障城中村村（居）民的合法权益，切实解决群众的后顾之忧。要对集体资产进行全面清产核资和产权登记，并把集体资产优先用于解决村居民的生活保障问题上。加快落实原村民的“市民待遇”，对医疗、教育、就业、保险、计生、户口管理等体制逐一盘点，并采取适宜方案尽快将村民纳入到“市民体制”。

（五）加强对城中村建房的监督和管理