购房相关法律法规模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇购房相关法律法规，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

中图分类号：F239 文献标识码：A

收录日期：2014年8月21日

自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。

一、我国房地产登记审核管理制度概述

（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。

（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。

二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题

（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。

（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。

三、加强房地产登记审核管理制度的方案

（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。

（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。

（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。

我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。

篇2

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

篇3

由于我国商品房市场仍处于发育阶段，相关市场主体的一些经营行为极不规范，加之我国相关还不完善，未能给予严格有效的法律监督，以致行政管理未能对商品房的预售形成恰当地法律定位、及时的动态跟踪、完善的惩处机制等等，相关问题也就应运而生。纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题，主要可归纳为以下几种：

1、房地产开发企业重复预售商品房，或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押，使得一部分购房者的权益无法得到实现，给购房者造成巨大损失。

2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金，而后席卷预售款项或逃或匿，给购房者留下一幢“烂尾楼”。

3、房地产开发企业在预售商品房后，未能将预售款项用于在建工程，而是挪作他用，导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工。

4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格，甚至出现豆腐渣工程，给房屋安全问题埋下巨大隐患。

5、房地产开发企业在预售房屋时作出虚假广告，与实际建设情况不符，欺骗购房者，引发诉讼纠纷。

二、涉及商品房预售相关法律法规的缺陷

由于现行法律法规存有缺陷，难以真正体现商品房预售机制对购房者的保障功能，使得房地产开发企业与购房者处于极不平等的地位，购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害。其主要缺陷有：

篇4

中图分类号：F270文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2017）04-m16-02

引起房地产交易风险的因素有很多，这些因素若不及时处理好，将会对购房者的利益造成极大的损害，同时也阻碍了房地产业的市场发展进程。因此深入分析研究房地产交易中存在的风险，并提出有效的防范对策，为购房者的利益提供保障，具有现实意义。

一、房地产交易特点、交易规则

（一）交易特点

所谓房地产交易，指的是将房地产的所有权、土地使用权和其他相关权益进行转让。房地产开发企业和房地产中介公司，都承担着房地产的交易任务。交易平台的多样化是房地产交易活动中最突出的特点。房地产交易是一项庞大的活动，需要大量的交易资金，需要签订繁杂的交易手续，在市场因素的影响下，无法短期内完成交易活动。随着我国颁布实施了《城市房地产管理法》，明确了房地产交易的基本特点；要求交易主体应具备平等的民事权，负责有关的民事义务；交易双方就房地产交易规定进行商讨确定；房地产交易必须满足有关法规的要求。要想保证房地产交易活动的顺利完成，就必须及时找出房地产交易中存在的风险，制定有效的措施加以防范。

（二）交易规则

房地产交易过程中，应考虑好以下几项规则：一是房产权和地产权同时交易规则；房地产转让、抵押过程中，将房屋所有权及其土地使用权一同转让、抵押。房产权和地产权是紧密相连的，同一房地产的房屋所有权及土地使用权只能由同一主体同时享有。这样，房地产交易才真正具备公平性、安全性。二是房地产成交价格申报；房地产权利人在房地产的转让过程中，必须及时向上级政府部门具体申报房地产成交价，禁止有瞒报或者申报不实的行为。总体而言，房地产交易中应按相关法规缴纳所有税费，当事人必须真实申报成交价格，为计算税费提供有力依据。若当事人申报价格不实，那么国家将依法委托有关部门评估，在评估价格基础上计算税费。三是房地产转让、抵押当事者应按相关法规办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事者应按相关法规办理租赁登记备案。我国相关法律中这样规定：房地产转让和抵押时若没有办理相关的权属登记，那么该转让、抵押不成立。

‘

二、房地产交易中存在的风险

（一）房地产交易合同无效

房地产交易过程中，如果存在卖方主体缺乏合理性、转让不合法、侵犯购房者的购买权等问题，都将削弱交易活动的有效性。若双方签订的合同一开始就没有任何效力，那么由此带来的不确定性将严重影响到双方各自利益，如当房价猛涨时，房地产卖方可能会反悔；当房价下降时，购房者会有退房的念头。

（二）缺乏完善的诚信评价机制

由于目前我房地产业实施的社会诚信评价管理体系还不够完善，没有一套系统的评估方法，导致结果的独立性、公正性得不到社会的大力支持；诚信管理无法紧跟现代市场的发展，给各项规定的完善造成了一定的阻碍。

（三）开发商存在欺诈的可能

随着经济社会的快速发展，进一步加大了房地产建筑的投资力度，为此，带动了房地产业的发展进程。而在经济利益的诱惑下，房地产建筑市场中出现了一大批资质低下的开发商，实际开发中没有清晰标准的要求，为了获取更高的经济利益，使用一些非法的手段参与投标，忽视了城市建设工作，只注重对房地产的改造建设，致使城市绿地和公共生活空间被大面积占用，严重影响了城市全面发展。有的开发商出于自身经济利益的考虑，在房地产建设中经常使用质量差的材料，安全问题严重，如楼基不够稳定、墙体发生下降等，对民众的居住安全带来了极大的隐患。同时，房地产销售中还存在诸多的欺诈行为，比如发放虚假的广告或者与实际不符的人住条款等欺诈行为。

（四）房地产中介公司存在欺诈的可能

房地产中介公司主要负责房地产的评估销售工作，或者负责有关于房地产的所有活动。当前，仍有一部分中介公司为了提商自身的利润水平，根据购房人不了解房地产相关法律法规等政策情况，对其实施欺诈行为，最终引起购房人的经济损失。通常情况下，房地产中介公司的欺诈行为体现于缺乏经营执照、经营不合法、权力以外的经营等。

三、风险防范对策

（一）规避房地产交易合同风险

.

只有以相关法律法规为依据签订的房地产交易合同才具备法律效力，房地产权属过户登记在合同的物权行为范围内，不会影响到合同关系的确立。购房者在合同签订过程中，应充分考虑由政府部门制定的规范文本，认真分析签订的各项条款，确保文字的清晰表达，并充分了解条款内容；合同签订中，必须划分双方的权利义务和双方违约合同规定所负的责任，比如交房时间逾期、达不到合同中质量要求等，防止日后发生不必要的纠纷；及时了解交易合同的法律特征，如果条件允许可聘请专家或专业律师加强合同的审核工作，若对合同某项内容存在疑问，交易双方不能不情愿的签订，切实维护好自身利益。

当前，我国房地产市场还缺乏一套健全的运行机制，加之相关法规比较陈旧，因此房地产交易中经常会发生合同风险问题，而购房者实际承担的风险要大得多。怎样有效防范交易中合同风险的发生，必须根据当前房地产性质、交易双方类型等来具体对待；在购买预售商品房时，必须掌握房源信息，查看商品房的相关证书；在二手房买卖过程中，必须详细核查卖方的实际情况，特别要查看有无抵押、出租等不完整产权情况，保证房地产交易主体的合理性、转让的合法性、购房者的购房权等，发挥合同的法律效力。

（二）构建完善的房地产法制制度

相较于我国其他产业，房地产业在我国的发展时间还不够长，相配套的法律法规有待进一步完善。所以，政府部门应积极发挥自身的主导作用，与市场、企业等建立良好的合作关系，结合市场当前的需求和有关问题，采用传媒监督、听证会等诸多手段构建一套行之有效的房地产法制制度，并严格要求有关部门严格按该制度办事，凡是发现有违纪违法的房地产开发企业，必须予以严厉的惩处，切实保证制度功能作用的全面发挥。

（三）强化房地产市场信息体系的建设力度

现阶段，加快构建房地产市场信息体系，切实增强房地产在市场中发展的监测力度。房地产监管机关应与有关部门保持良好的信息沟通，并将各有关信息集中整合，定期向社会公众公布土地供应、住房价格增减等信息，采用科学合理的手段引导正确的舆论方向，加强政策实施的透明化，以促进房地产市场的稳定发展。

（四）提高风险防范意识，强化交易人员的综合素质

树立良好的风险防范意识能将风险抵制在萌芽之中，提高自身的风险防范能力，对房地产业的长远发展具有重要的推动作用。所以培养全员的风险防范意识及综合素质，已经成为了现代房地产业的核心任务之一。相关管理者应结合之前的风险案例，对实际存在的问题进行深入分析，加强全员间的交流，同时积极了解和掌握同行丰富的风险防范经验，切实保证全员的综合素质水平，从而为企业的健康发展奠定坚实的基础。

（五）树立诚信理念

强化诚信道德建设力度，落实诚信为本的基本原则，通过新闻媒体加大宣传和监督力度。政府部门及有关管理者应清楚认识到自己的职责权限，做好房地产开发商和房地产中介公司的培训活动，尤其要加强培训其思想道德素质及诚信理念，促进有关人员的思想价值观，在交易中以诚信为首，保证房地产交易率。如果开发商、销售商、中介公司经营中存在与诚信意识背道而驰的行为，那么，政府及有P管理者必须第一时间给予严厉的处罚，促使其对问题及时整改，若再有该问题发生，应终身禁止其接触与房地产有关的事项，切实保障房地产交易顺利安全进行下去。

篇5

随着我国房地产市场的放开，在几十年的发展历程中，房地产业快速崛起并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平，促进其他产业的联动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。然而当前房地产行业繁荣的表象上，我国房地产市场发展中存在的突出问题亦使房地产业发展问题成为全社会关注的热点和焦点所在。房地产市场过热，发展速度过快；房地产企业核心竞争力缺乏、抗风险能力弱；房地产产业整体素质低、产业化运行效果不佳；房价高居不下普通百姓压力大；房地产交易、中介市场规范性有待加强。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年，针对房地产市场中存在的各种问题，我国房地产宏观经济管理力度之大，政策之多及集中，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看，收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。以由可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。

1. 我国房地产经济管理过程中存在的问题分析

1.1 房地产市场管理目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性。

（1）近几年来，我国多次的房地产市场管理目标都在于尽快实现房地产市场供需的总体平衡，抑制房价的过快上涨，实现居者有其屋。然而对于我国当前所处的社会经济发展初级阶段的认识不到位，我国房地产经济管理在房地产市场一些问题的认识上和长期的规划上还不是很清晰，甚至存在片面性和错误的认识，导致政策目标的短期性严重，缺乏前瞻性。同时，政策目标的模糊不清，短期的政策手段和中长期规划思路不一致，甚至出现相违背的现象。政策的不连续性和科学性合理性的欠缺，造成房地产整个行业随着政策的变动而出现上下波动，不仅扰乱房地产市场的正常运行，同时政策存在的漏洞也给投机者带来可趁之机，干扰市场秩序。如经济适用房政策、房地产税收政策、住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路不清、目标模糊的有力说明。

（2）近年来，国家为调控房价出台了一系列政策，从2005年的“国八条”、2006年的“国六条”以及一系列的税收、金融政策，而房价并未随着政策的出台随之而降，而是稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但之后的价格反弹恢复速度之快，着实让人看不到调控的效果。2004年以来，国家一直在调控房地产市场，直到2007年对房价调控的下的猛药，而到2008年9月却又无疾而终，之后政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。

（3）政策调控的手段过于单一、忽左忽右，未能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，从一定程度上浪费了国家的行政资源，也不利于稳定民生，一会出台降税费鼓励居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对国家的一系列调控感到麻木。左右为难的楼市调控不幸沦为被鄙视的“保经济增长的工具”，“抑制部分城市房价过快上涨”成为“房价”的剂，如此依赖房地产的国民经济结构在业内人士看来简直是莫大的讽刺，这种“口号图腾”如此下去未来势必吸引不了消费者的眼球了，到头来百姓得到的更多的却是伤害。

1.2 机制不完善，管理流于形式。

（1）我国房地产经济管理已跨过了多个年头中，房地产成为我国政府经济管理中的重点和焦点。特别是近几年，政府对房地产的管理可谓重拳出击，政策短时间里密集推行的。但效果不佳，许多政策与规定只流于形式，走走过场，执行不到位，甚至不乏失真、变形例子。部分政策可操作性不强，存在争议，实施细则的制定颁布远远跟不上实施原则的制定颁布。我国相关经济管理的措施落实大部分采取自上而下的形式，中央政府与地方政府房地产两级监督、管理、调控职责、范围未划分清晰和明确定位，导致我国房地产行业政策的出台都是中央与地方政府的非合作博弈。目前，我国房地产市场正处于快速发展的过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其成为地方经济的支柱产业和地方财政重要来源，也成为地方政府推高地价、拉高房价的原动力。公权力与房地产开发商的合作，极易导致内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作明显存在失范现象。房地产市场中官商结合的链条若无真正打破，我国房地产经济管理的难度将越来越大，国家宏观政策也注定流于形式，难发挥有效作用。加上，在房地产市场中最为关键的金融、企业、土地、地方政府等多个环节上在日常运行中各自为政，协调不足，各自决策，决策间相互脱节，也导致我国房地产经济管理流于形式。

（2）要解决高房价的问题，就要从现在体制入手，改变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而不是依靠卖地、收税来增加财政收入。对房地产业必须做大的手术，术后还得辅予药物治疗。

（3）房地产业作为国民经济体系的重要构成部分，由于具有相关产业链较长的特点，改革开放以来，在推动我国经济发展方面发挥了重要作用。特别是在国际金融危机中，国家出台了一系列刺激房地产业发展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长更起到了积极作用。正因为如此，我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，过分依赖房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。我们应该以保障民生居住为首，通过加大保障房的建设，让居者有其屋，支持改善性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求。

1.3 相关法律法规体系的不健全。 从世界上各国房地产市场的发展历程和经验来看，完善的法律法规体系是保障房地产市场良性运行的先决条件和基础。在我国，由于房地产正处于快速发展的初始阶段，房地产相关法律法规的健全程度有待加强。房地产市场管理应是一个从最初的开发、建设、交易到后期管理的完整体系，但是在我国目前还没有形成一部覆盖整个房地产市场管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程明显落后于当明我国房地产高速发展的需求，导致法律真空现象越来越多。其次，我国目前主要还是依靠行政权威对房地产经济进行管理，很大一部分文件都是以国务院名义牵头颁发的，或是以国家部委办的名义的，如国八条、新国十条等，缺乏法律的严肃性、稳定性和普遍适用性特点。即使在特定领域相关的法律法规已初步建立，但与此相配套的条例、实施细则不完备，造成房地产市场，特别是土地市场上政令不通、有法不依、执法不严，陷入恶性循环中。加上已有法律法规落实不到位，使得法律应有效力大打折扣。

2. 相关对策分析

2.1 制定长期发展规划，指导短期实践。

（1）我国正处于体制改革不断深入的关键时期，经济结构和发展方式都面临着重大调整。要深刻认识到房地产行业的可持续性发展对于解决普通民众的居住条件和提高生活品质的重大作用及其在促进我国经济增长和经济转型的独特地位。

（2）在把握住我国仍处于社会主义初级阶段的基本国情的前提下，明确房地产经济管理的总体思路，在追求短期效应的同时更应确立长期发展目标，以满足我国日益增长的城乡居民的实际居住需求和城镇化建设的需要，以促进和保障我国社会及国民经济的稳定和谐、良性发展。在对我国房地产业的整体发展状况做充分祥实调研工作的基础上，出台房地产业的中长期发展规划，这才是确保房地产业长期健康稳定发展的有效途径。

（3）同时，针对性地把宏观经济管理目标分解为中短期目标以指导实践，更有利于理顺当前房地产市场复杂多变关系和局面和对症下药。如在我国人多地少的前提下，从短期的房地产市场经济管理来看，着重点在于对房地产市场清楚界定和功能区分。对于满足消费的房地产需求要合理引导，政府要切实负起提供社会保障的职责，建立起完善的住房保障体系；对于炒房类房地产投机行要从税收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相关法律法规体系。 法律法规体系的完善一般都需经历一定的发展阶段和经验的积累。当前，实现我国房地产市场的正常运行，需逐步建立和完善我国房地产法律法规，建立起具有中国特色的完整房地产法律体系，实现房地产市场运行的规范化和房地产经济管理行为的合理法和合法化。首先，应以法律来有效制约政府的经济管理作用的发挥，避免政府过多的行政干预对房地产市场秩序造成负面影响更大的扰乱。同时以法律切实保障我国房地产综合、全方位的、多层次的宏观调控体系的建立和实施。继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，尽快出台各相关的实施细则，促成《房地产法》的出台，将房地产开发建设管理、交易管理、中介服务管理及相关的后期服务管理等各个方面完全纳入法律规范体系，提高我国房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性，使我国房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。

2.3 建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位。

篇6

很多人购买二手房、商铺是通过中介公司购买的房源，为此需要缴纳一定的中介费用。那中介费包括评估费吗？带大家一起来了解下吧。

中介费是不包括评估费的，二手房中介费的收取没有成文规定。一般中介费是不包括第三方费用的，第三方费用即指要交给第三方的费用，比如签证费是交给使馆的，申请费是交给学校的。

而评估费用是由于贷款评估，由银行指定的评估机构出具评估报告，用于银行确定产权价值，确认贷款发放金额，这笔费用在相关法律法规中并没有明确规定由谁出，现实中大多数是由购房者承担。

（来源：文章屋网 ）

篇7

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01

一、我国房地产经济管理过程中存在的问题

（一）缺乏连续性政策，目标模糊不清。近几年，我国政府一直将管理重点放在调整房地产市场供需平衡方面，以此控制国内房价的增长速度和供应数量。然而，我国政府在房地产市场管理方面，存在缺乏连续性政策，导致管理目标模糊不清。首先，我国政府管理目标是抑制房地产市场需求。目前，我国政府不能从本质上认识对房地产市场存在的问题，不能有针对性地制定长期的经济管理政策，不能对房地产行业进行有效的管理。同时，政府的短期政策和长期政策存在控制目标不一致问题，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。

（二）相关法律、法规体系的不健全。从国外房地产经济管理经验来看，房地产经济管理政策有效执行的前提是完善的法律、法规体系。目前，我国房地产行业处于初级发展阶段，房地产经济管理缺乏完善的法律、法规。虽然房地产经济管理贯穿于房地产开发、建设、交易和后期管理的整个阶段，但我国目前尚未建立贯穿房地产整个阶段的经济管理法。同时，我国房地产法律、法规建设落后于我国房地产行业发展，经常出现房地产法律存在真空的现象。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。

二、我国房地产经济管理建议和对策

在充分了解我国房地产经济管理现状的基础上，分析房地产经济管理存在的问题，利用归纳、总结和分类的方法，提出我国房地产经济管理对策。

（一）制定连续性政策，明确管理目标。目前，我国正处于体制改革的重要时期，需要不断进行产业经济结构调整和产业发展方式转变，所以我国经济发展的关键就是“转型和发展”。“我国政府需要充分认识房地产行业对于改善国民居住条件和提高生活质量的重要作用，以及其在我国经济增长的特殊地位。”政府需要制定连续性发展规划。我国房地产行业处于初级发展阶段，需要制定连续性发展规划，以保证房地产行业健康发展。同时，在连续性发展规划的背景下，政府需要明确房地产经济管理目标，以此缓解日益增长的城乡居民实际居住需求和城镇化建设需求之间的矛盾。连续性政策的制定可以维护社会的稳定，促进国民经济和谐，保证房地产经济管理目标的实现。其三，应制定长期发展规划。在了解我国房地产行业发展状况的基础上，我国政府出台房地产行业经济管理长期发展规划，以此保证房地产行业健康、稳定地发展，避免出现“越长越调，越调越长”的调控常态。从房地产市场发展状况来看，我国一直处于人多地少的情况中，所以政府对房地产市场经济管理目标进行明确规定，积极引导国民住房消费，切实承担起政府的社会保障职责。房地产行业经济管理短期目标的明确，可以帮助政府建立和完善住房保障体系，有效控制炒房、囤房等扰乱房地产市场的违法行为。

（二）完善相关法律、法规体系。目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。

（三）完善我国房地产经济管理途径。我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。

三、结束语

我国房地产市场处于初级发展阶段，相关法律、法规还不完善，大大影响了我国政府经济管理的执行效果。我国政府需要客观、准确地了解房地产市场情况，加强对房地产经济管理的力度，制定切实可行的宏观政策，保证房地产市场健康、稳定的发展。另外，我国政府应该借鉴国外房地产经济管理的先进经验，提高我房地产经济管理水平，促进我国房地产行业健康发展。

参考文献：

[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.

篇8

一、我国房地产融资现状及存在问题

改革开放以来，我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一，其发展速度有目共睹。尤其在这几年，经济始终保持着8%左右的增长，如：2007年，房地产的销售额已经达到了2.9万亿，而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿，然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元，房地产行业占到了居民近半数的花销，房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。

在我国的发地产发展历程中，其主要的资金来源是三个方面：第一，建筑企业所垫的资金；第二，银行贷款所得；第三，预售房款所得。从实际的角度出发，最重要的就是第二部分的资金所得。即：购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说，以首付30%计算，企业自筹资金中有约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见，这样的筹集方式下必将导致我国经济，尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象，导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。

目前，我国出现了少量非银行间接融资模式。例如：上市融资，信托项目融资，国内产业基金，非上市股权融资等。

二、我国房地产融资现状及问题的分析

（一）我国房地产融资方式单一，效果不明显

我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道，融资方式极其单一，效果不明显。　随着金融市场的不断发展，融资工具亟需创新，房地产企业融资渠道在不断拓宽，以适应我国的房地产融资体制的改变。

（二）融资风险大

我国现行的融资模式以银行为主导，这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险：过热的市场风险；房地产开发企业高负债的财务风险；“假按揭”凸显道德风险；银行贷款有着操作风险；土地开发贷款的信用风险；法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系，缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究，大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。

（三）我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善

我国在房地产领域的相关法律法规能不健全，不完善，操作起来十分复杂，步骤繁琐，在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如：我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏，造成在金融创新方面无法可依的局面，导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。

三、我国房地产资本市场新型融资方式探索

（一）拓宽融资渠道

1.房地产企业上市融资。上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市，即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说，规模小、融资渠道单一是其致命的缺点，也是其达不到直接上市的原因，所以它们一般采取“曲线上市”。

2.房地产企业债券融资。与国外成熟的经验相比，我国的资本市场结构发展不协调，股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道，应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下：第一，准确认识房地产债券；第二，采取新的措施方法，将我国房地产的债券上市，使其公平化，市场化，使我国房地产领域走上标准化；第三，健全与完善房地产债券信用评级体系；第四，发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类，来吸引投资者的兴趣，并且在柜台交易市商制度方面要加大力度，保证房地产债券的生命力与其活力。

3.房地产投资信托基金。明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产，能得到其发展所需要的资金，降低融资成本，扩大其投资规模，有助于房地产行业的持续发展。另一方面，信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位，逐步完善的法律框架确立了信托业的地位，为信托业步入正轨提供了制度保障。

4.房地产的证券化。房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看，证券化可以以住房抵押贷款为出发点，因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下：一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系，建立规范、安全的市场体系与交易规则；二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度；三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施，使其合理运作和发展房地产信托保险，降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度，减少银行不良资产。

（二）建立完善的风险防范体制

1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如：为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等，可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款，从而达到保障他们权利的目的。

2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策，可以通过此筹集大量的资金，同时还可以增加房屋的销售量，在这条供应链上灵活应用，最终达到增加财政收入的目的。

3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方法：一是建立合理的住宅储蓄信贷制度；二是继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量；三是发展住房抵押贷款二级市场，将个人住房抵押贷款出售或者证券化。

4.建立完善的个人信用制度。建立完善的个人信用制度，主要从树立个人信用观念、完善个人信用评价体系两个方面去做。当然，关于我国信用制裁制度等相关的法律制度也要加以完善。是我国在房地产市场领域有一个良性运作的体系，操作快捷方便，及时有效的提供相关信息，促进我国房地产行业的正常发展。

（三）加强法律法规体系建设

要加强法律法规体系建设，加大法律实施力度，规范我国房地产行业的发展。主要从以下两个方面出发：一方面，股权分置改革，《证券法》和　《公司法》修订使我国资本市场面临新机遇。两法的修订在内容上对公司形式、投融资行为、出资方式、证券交易的方式与范围、信息披露透明度等条文进行了全面修订，为房地产市场融资创新预留了新的鏖战空间。另一方面，对于在保险资金直接进入市场方面，也要出台相关的办法或法律法规，不断壮大该行业投资者的投资力量。

篇9

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：

1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。

2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。

3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。

二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析

由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。

笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。

一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。

商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。

故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救正是由于相关法律法规和司法解释都只

赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。

篇10

    (一)缺乏专业的社会保险管理人才

    于电力企业领导层根本重视到社会保险工作的重要性,以及处于节约资金成本的考虑,根本不会聘请专业社会保险工作人员从事相关工作,而是将社会保险工作分配给后勤或财务等部门。由于这些人根本没有受过相关专业知识培训,对各险种概念界定不明确,在实际操作过程中极易出现错误,且工作效率低下,严重影响社会保险作用的全面发挥。

    (二)相关法律制度不健全、不完善

    翻阅我国电力企业社会保险相关法律法规发展历史不难发现,社会保险法仍处在幼儿时期,发展脚步十分缓慢。由于缺乏相关法律,一旦出现社会保险问题,很难准确分配责任,纠纷不断。另外,我国法律具有强制性的特点,缺少立法保护,单单靠企业自觉,社会保险赔偿工作很难高效彻底推行下去。社会保险法执法力度不严、执法力量不均等弊端,也在某种程度上纵容、默许了企业推脱责任的行为。

    (三)保险金拖欠、社保资金冒领现象频发

    经济迅速发展,不仅没给人们的生活带来多大的改善,而且还是物价飞速发展、货币贬值。高额的保险费使电力企业不堪重负,一再拖欠员工的保费,员工不敢生病、失业伤残员工基本生活得不到保障、住房公基金与女职工生育费用无法兑换报销的现象屡见不鲜,严重影响着企业的稳定与生产。

    二、新形势下做好电力企业社会保险工作的几点建议

    (一)明确社会保险工作的重要性,引进专业型人才

    随着社会主义市场经济和改革开放的不断深入与发展,竞争上岗机制在各企业中得到广泛应用,它在给人们带来机遇的同时也给人们带来了前所未有的挑战,电力企业也早已不再是人们心中的“铁饭碗”形象。员工一旦不适应企业发展便会面临着被淘汰的风险,社会保险就显得极为重要,因此,电力企业员工和管理层必须充分认识到社会保险的重要性,积极配合相关工作。此外,电力企业必须专门设立相关岗位,引进专业人才或是派遣人员接受专业培训,能熟练掌握运用社会保险知识,为员工利益的维护和企业工作目标的实现提供组织保证和有力支持,使员工能切实感受到“病有所医、失有所保、伤有所疗、老有所养”的福利待遇。

    (二)完善电力企业社会保险法律法规制度

    法律法规是保证电力企业社会保险工作健康运行的强制性措施,要始终做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”。①制定相关法律,明确规定国家、个人在社会保险中的权利与义务,坚持权利可以放弃义务必须履行的原则,任何一方拒不履行义务时,依据相关法律对其进行严处,执法力度要大,切不可放任不管。②改变执法机关在企业与员工心中“纸老虎”的形象,赋予其相关执法权利,使其制度运行一直保持在良性运行之中。③建立多层次立体型社会保险体系,用法律形式来规定社会保险关系,确定哪些社会关系由哪些法律来调整,适合哪些被保险者。

    (三)建立社会保险管理机制,夯实监督体系