商业地产的盈利模式模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商业地产的盈利模式，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

产业地产是将房地产开发和产业经营结合起来的房地产开发模式，其以新型工业化和新经济为背景，依托于产业，以地产为载体，面对的主要开发对象为经济园区、生态写字楼、高新技术产业的研发用房以及工业楼宇等，实现了社会与自然资源的充分融合，属于集约化经营、综合开发的多功能产业形态，是产业与房产的综合。产业地产区别于一般的房产开发明显的标志为产业地产注重产业发展，在规划与研究方面具有较高的专业要求。当前产业地产开发的专业化发展是未来产业地产发展的主要方向。

二、产业地产推动经济的发展

产业地产对经济发展具有积极的推动作用，主要从企业加速孵化功能、产业集聚功能、辐射渗透功能、融合功能以及示范功能中体现出来。下面对其逐一进行探讨。

（一）企业加速孵化功能

产业地产将其他环境以及合理地产条件提供给企业，利用各种合理的扶持手段，不断促进企业的发展壮大。产业地产在企业发展中不仅提供所需的硬件环境。例如一些基础设施等，而且还提供诸如支持型的法规政策、完善的社会服务以及高密度的智力资源等软件条件。不难看出产业地产具有孵化器的功能，加速企业与城市产品的孵化。

（二）产业集聚功能

产业地产优于其他发展模式，其能汇聚分布在不同社会组织的多种资源，进而协同发挥作用。而且将不同组织聚集在一起，能营造出良好的竞争气氛，保证不同组织间相互配合，实现资源更好的优化整合。例如，北京以海淀区的中关村、MAX空港企业园为典型代表的优质产业园区，抓住了发展机遇得以迅速的发展。

（三）辐射渗透功能

所谓的辐射渗透功能指产业地产区域影响、扩散和渗透未形成产业规模的部门或毗邻区域。同时，促进社会、科技、经济发展方面也包含在内。张江高科作为我国高科技产业园区的龙头起到了良好的带头作用，为其他产业地产树立了良好的榜样。张江高科的经营理念为“打造自主创新园区，运营蓝筹股”，制定并处于实施阶段的产业互动阶越式发展战略，借助多样灵活的投融资形式，张江高科完成了园区内一百多家企业的参股目标，由之前单纯的产业地产开发商转变成了高科技产业投资商。除此之外，产业地产在教育实验、地方科技等事业发展上发挥了较大的促进作用，推动了文化事业、交通运输业以及地方商业的发展，使劳动就业机会大大增加。

（四）融合功能

产业地产的融合表示在实现经济与科技融合方面体现的能力以及发挥的作用。主要从以下两个方面加以体现：一方面产业地产融合了资金与技术，即产业地产以产业技术高新企业具备的高质量且丰富的技术资源为依托，可吸收很多风险资本；另一方面，结合转化与成果。产业地产增加了相同产业不同企业间的交流，为成果的转化创造了良好条件。另外，在产业地产领域一些中介组织与政府相关部门，促进企业家与成功拥有者间的沟通，并将一些便利条件提供给双方，又进一步促进了成果的转化。

（五）示范功能

产业地产在组织结构、技术工艺以及技术产品等方面上的创新，推动并影响着其他经济组织及区域外的企业，发挥了较好的示范功能，具体表现在以下两点：其一，产业地产形成之后，无论是技术成果利用还是技术产品开发均取得较大成功，在短时间内引起全国或区域性效仿与学习，有助于技术进步与经济发展；其二，产业地产在改革企业管理体制、运行机制等方面，可为产业地产以外的企业提供样板。

三、保证项目商业盈利模式与开发模式制定的科学性

产业地产具有较大投资规模以及较长的开发周期，涵盖较多个子项目且涉及很多行业，并具有较高的专业化开发程度，运作项目面临较大难度。所以，需要统筹安排商业盈利模式以及项目开发模式。对于产业地产项目应充分做好以下工作：

（一）开发模式

产业地产项目共包含两种开发模式：和政府进行协商进行土地一级开发；开发商统筹安排项目开发节奏及进度，下面逐一进行探讨。

1、土地一级开发的模式

产业地产项目多处在市郊，土地无市政基础设施，因此开发商需要实施一级开发，待土地一级开发结束后，开发商和地方政府之间的报酬结算分为以下几类：其一，对工程进行总承包。政府委托开发商实施道路基础设施建设、拆迁以及征地等工作。待招拍挂之后政府将相应利润支付给开发商；其二，利润分成方式。即开发商完成土地一级开发，招拍挂后，充分分析开发成本、拍卖地价等因素，和政府进行协商进行利润分成；其三，土地补偿方式。当开发商完成土地一级开发后，政府不支付现金，而是给予开发商一定面积的土地，作为其土地开发的补偿。

2、项目开发进度及节奏的统筹安排

开发商统筹安排项目开发进度及节奏时，需要认真分析市场需求、资金状况以及企业发展战略等方面内容，对项目的开发建设进行合理分期，尤其在不同建设时期，确定科学、合理的开发顺序。

（二）经营模式

产业地产经营模式与普通商业地产比较相近，包括租赁结合、产权出租以及产权出售模式，其中在产权出售模式中，开发商在短时间内可实现现金流的回笼，避免资金流动出现较大压力；产权出租模式中经营权可被完整的保存，可享受物业后期的升值，而租售模式处于上述两种模式之间。产业地产究竟选择何种经营模式，需充分考虑资金状况、市场情况、产品特点以及企业的经营战略等多方面内容。

（三）盈利模式

产业地产的盈利模式可从开发与经营策略两个方面进行理解。在开发方面，很多产业地产项目会牵扯一级～三级的联动开发，在不同级别的开发过程中开发商均能从中获得较大利润。具体来讲利润主要从以下方面产生：项目后期经营管理获得的利润；土地转让或一级开发获得的利润以及城市基础设施建设的利润。针对上述不同的利润来源，开发商需结合具体情况，确定最佳的盈利模式。

从经营角度出发确定盈利模式，供由以下方式可供选择：方式一，针对分期建设的项目，前期物业提供优惠的合作条件以及较低的租金与销售价格。采用该种模式利润点较低，甚至根本不赚钱，这样做的目的在于提升品牌知名度与影响力，为后期赚的更多的利润打下坚实的基础；方式二，建设同期项目时，低价租赁或销售部分物业，将利润增长点转移到其他物业上；方式三，给予重点或主力商户一定的优惠，借助主力店的号召力，高价租赁或出售附近的商铺，以获得较大利润；方式四，商家入驻初期无利润，利润的获得主要依靠后期，或者利润的获得凭借提供的附加服务，而不是通过租金盈利。

参考文献：

[1]雷少为.我国商业地产项目吸引力的测评研究[D].重庆大学，2013

[2]于科.商业地产企业商业模式对比研究[D].重庆大学，2012

[3]俞江毅.基于订单模式的商业地产项目定位研究[D].浙江工业大学，2011

篇2

一、前言

Hedonic定价法是西方国家房地产定价研究中的重要方法。它将房屋看作是由一系列属性构成的异质商品,以消费者效用和偏好作为研究的基础,对房产的定价和消费者从中获得的福利给予了全新的诠释。本文将运用Hedonic模型分析狭义的商业房地产(简称商铺)租赁的主要影响因素,并运用广州市天河区商铺租赁数据做实证分析。

广州市是南方商业名城。天河区位于广州市老城区的东部,处于广州市域的几何中心位置。天河区自1985年建区以来,经济发展速度非常快,综合实力不断增强。国内生产总值位居广州市各区前列。

二、Hedonic模型的构建

Hedonic源于希腊文,意为“享受”,指的是消费产品或服务而得到的效用或者满足,Hedonic模型就是一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型。

构建模型的函数形式即Hedonic模型的基本思路是,消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。Hedonic定价指的是在竞争性市场的均衡条件下,购买者所支付的价格应当补偿住宅各种特征所能带来的舒适度。假设所有家庭的偏好和收入水平类似,那么这个市场中所有住宅的价格应当是这些特征值的一个函数,即:

(1)

式中P为该商品的价格,X1,X2,X3,……Xn是商品的各个特征,这就是Hedonic定价模型。Hedonic模型通常有三种函数形式,即:线性、半对数以及对数形式。

线性形式:

(2)

也可将Hedonic模型假定为指数形式:

(3)

两边取对数,则有:

(4)

但是该模型在使用过程中存在不便之处,假如某特征变量取零,那么等式右边无意义,所以在Hedonic模型实证分析过程中,半对数更加常用。半对数模型分等式左边取对数和等式右边取对数两种,分别对应边际递减和边际递增两种情况。

其中等式左边取对数的形式如下:

(5)

三、数据筛选及变量赋值

将天河区租赁所提供的数据进行整理,将其中的无用数据剔除,并一一归类后,可以用于商铺租赁分析的数据有13968组。按照以下划分进行赋值。

表1 商业房地产租赁中的房屋特征变量的细分表

其中人口密度赋值如下表2所示,天河区目前管辖21个街道,大体可以分为三个类型。中心区域为石牌街、天河南街、林和街、猎德街、冼村、员村;城乡结合内边缘区域为登峰街、棠下街、车陂街、五山街;城乡结合外边缘区域为沙河、兴华、沙东、天园、元岗、黄村、龙洞、长兴、凤凰、前进、珠吉、新塘。地铁经过的街道为元岗、五山、林和、石牌、冼村、天园、天河南七个街道。

表2 天河区各行政街道平均人口密度(人/)(2008-2009)

四、运行结果及分析

对于Hedonic模型的选取,运用线性和半对数模型分别进行试算,线形模型结果较为理想,通过运用SPSS13.0软件运算线形模型,得到线性模型的最终情况:

表3 商铺租赁价格影响因素hedonic模型分析统计情况

从结果看,在SPSS13.0中选择6个自变量全部进入回归模型进行计算,通过对hedonic线性模型数据处理,发现有4个变量进入模型,得到上面两表格。

商铺回归方程方差分析的显著性水平(P值)为

将进入模型的变量的未标准化系数代入多元线性回归方程中即可得到商铺租赁的特征价格模型:

(6)

根据Hedonic模型分析的结果,我们不难看出,影响商铺租赁价格最主要的因素依次为轨道交通、房屋面积、距离CBD中心的距离、人口密度等。房屋面积为负号表明面积越小,平均租赁价格越高。

式中参数前的系数表达了各因素对价格的影响因子,如某个变量在Xi处发生1%的变化,把 Hedonic模型按4-3表述式进行一阶泰勒展开,可以得到该变量的隐含变化价格:

(7)

从6式的商铺租赁价格模型,可以分别得到各影响因素的租赁价格影响权重。其中与CBD距离的远近的特征价格为22.419元/级,表示在其他影响因素不变的情况下,商铺与CBD的距离近一级,租赁价格将提高22.419元;或者说距离赋值以X0为基数,与CBD的距离发生1%的变化,租赁价格将相应变化22.419%X0元。

式中的常数项集中体现了市场环境变化等其他因素和系统误差对价格的影响,因为除了进行拟合的因素外,还有许多影响租赁价格的因素。其中有些影响较大但不好采集数据未进行分析,如商铺的楼层方位因素,而大多数为次要因素。

五、案例分析

天河城广场位于广州市天河南路与体育西路交汇处,总营业面积达10万平方米。出租率在1999年以后一直保持在99%以上。2008年天河南商铺的租赁均价为162.59元/m2 ,是天河区租赁价格最高的街道,而天河城的租赁均价达到853.59元/m2。天河城广场租赁收入从1996年开业的3700万元, 到2006年,收入近4亿元,租金收入在10年左右的时间里呈现出十倍速的增长。

地理位置优越,是天河城广场成功的前提。天河城广场在选址上顺应城市商业中心东移的趋势。天河城位于天河商圈的中心位置,地处广州市东西、南北中轴线交叉点,南邻广州城市中心珠江新城,毗邻广州CBD中央商务区,邻近五山众多大学校区。优越的地理位置使天河城广场独具“地利”之优。

天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带,天河城广场四面环路,有60多条公交车在广场前设站。交通十分便捷。广场地下层设有上千个车位的停车场。

天河城广场拥有理想的轨道交通系统。天河城广场北邻广州火车东站。广州地铁一号线的一个出入口就设在广场内,直通广场地下一层,地铁三号线在体育西路、体育中心都有出入口,出入口到达天河城广场直线路程不到300米。随着广珠轻轨的开通,广州、中山、顺德、珠海都将缩小到1小时经济圈,天河城广场的商业影响力将更加广泛。

天河城广场所在街道人口密度为 27608人/m2,在天河区属于密度最大的街道之一。天河区现有人口约123.88万人,这部分人基本上是中高收入阶层,经济条件比较好。这一居民结构,使天河城广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体。

天河城广场从投入使用开始,一直坚持物业只租不卖,保持产权完整。天河城广场对不同经营状况的租户采取不同的租赁策略。对牵头租户,从租金、经营条件等方面给予大力帮助与支持,引进吉之岛和天贸南大两个大品牌租户。在面积搭配上,面积较大的牵头租户产租能力稍差,但能带动其他经营;小面积租户灵活多样,产租能力较旺盛。在面积上合理搭配,既保证了经营整体质量,也保持了经营的多样性以及较好的产租能力。

天河城广场的运营的成功是全方位的。前面两个章节通过Hedonic分析得到影响商业租赁价格的主要因素。而天河城广场恰恰具有便捷的交通、得天独厚的地理环境,同时大小面积的商铺采取有层次搭配租赁,这些都是高租金高回报形成的主要原因。案例分析使理论分析得到较好的验证。

六、建议

1.加强政府的调控、管理和服务

天河区是一个具有朝气的新城区,应以现代商业理念为指引,以大型综合商业网点和现代人文环境为支撑,以增强辐射功能为导向,积极发展现代物流、批发服务和商务会展。打造现代商业风格鲜明、时代气息浓郁的大商圈。

在商业网点布局和发展中,政府应控制同一区域内商铺建设密度,规划Mall布局。对大型的商业网点,政府需通过科学论证后才予以实施,促进商业房地产建设及租赁市场有梯度、有秩序发展。加强对商业功能和交通功能的协调性研究,加快基础设施建设,提供充裕的基础设施,拓展轨道交通,解决交通和环境的瓶颈制约。引导相关服务业在商业项目比较密集的中心区域及CBD周围落户,完善CBD周围的配套设施建设。

2.商业房地产企业应立足自身,走特色发展的道路

商业房地产业应根据自身状况,制定适合自身发展的前景规划和发展战略。不因短期经营困难改变长期战略,坚持以租为主的物业经营理念。项目建设前,企业应多角度做好项目调研与市场论证,充分考虑影响商业项目开发和经营的主要因素,发挥主观能动性,争取积极因素。听取租户的想法和意见,做到有针对性的设计和建设。建设出有特色、有现代气息的商业地产项目。

篇3

2007年1～2月份商业营业用房投资比上年同期增长12.7%，增幅比同期房地产及办公楼投资分别低11.6和6.8个百分点；2007年第一季度，商业营业用房投资虽有所反弹，即比上年同期增长17.7%，但增幅不仅比同期房地产投资低9.2个百分点，而且比同期办公楼及其他非住宅投资分别低5.3和2.3个百分点。2007年1～4月份与全国房地产开发投资略有反弹的情况不同，商业营业用房投资584.2亿元，比上年同期增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4个百分点，比2007年1～4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期和2007年第一季度分别低1.2和0.2个百分点。

随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。

二、商业地产项目的特点

商业地产项目主要有以下特点：对资金的需求较大、受政策的影响大、协调利益的难度大、合理规划的难度高。

1、对资金的需求较大。地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。商业地产项目需要一次投资建成才能形成商业氛围，因而所有的前期投入都来自开发商的积累。据有关专家估计，按北京商场目前的装饰水平，每平方米建筑费用加上装修费用大约为2万元，5万平方米的大型商业地产项目就得近10个亿，一年仅利息就要5，000多万元，加上水、电、空调、电梯等一系列费用，其运作成本之高可想而知。而在出租过程中，为了吸引主力店加盟，发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。因此，商业地产对开发商的资本实力、市场融资能力和抗风险能力有着很高的要求。

2、受政策的影响大。对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商业地产项目开发报建要经多个政府部门审批。除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会，如大连。其次，银行对商业地产购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商业房地产贷款至多六成10年，而住宅贷款可以达到八成30年。

再者，商业项目的层数少，根据销售政策规定，一般要到物业结构封顶后才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到1/3、已经确定竣工日期就可以进行预售，因此商业地产开发要求发展商具有很强的资金实力。此外，商业项目对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商业项目的收益将产生革命性的影响。商业地产与城市发展互相促进、互为制约。

3、利益协调的难度大。商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。如此，在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者就形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。

4、合理规划的难度高。一方面商业项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商业项目招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而给项目销售招商带来严重的后果。最关键的是，由于其规划难度大，因此需要多个专业顾问中介机构、各方面专业人员的协调配合，才能提高项目开发的成功率。这也对商业地产项目资源整合的程度提出了更高的要求。

三、商业地产的主要盈利模式

盈利模式的多样性同样也是商业地产项目的显著特点。商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。因此，商业地产盈利模式的确定，对项目的成败至关重要。纵观我国目前商业地产的运营盈利模式，可归纳为以下几种：

1、整体出售。通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险，但不利于商业地产项目的持续经营，且小业主面临较大风险。

2、整体出租。开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大，但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。

3、部分出售，主力出租。根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。

4、整体持有。开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。

5、混合运作。大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大、商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式有：（1）保底+营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理，开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，超市类商品的提成比例为1.5～2%；百货类商品的提成比例为3.5～5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。（2）参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股，该主力店设在其商业地产的分店，开发商参股比例一般不超过20%。分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1.0～2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业；缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。

6、产权式商铺。产权式店铺，指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：（1）售后产权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（2）先分散售出产权，再集中招商。这种方式管理困难。（3）先集中招商，再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。（4）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺一定的收益回报给小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因，而使小业主难以获得承诺的回报。（5）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。根据分析商业地产投资的特点可以看出，商业地产投资的风险是相当大的。因此，在分析评价商业项目投资方案时，也要把风险控制考虑在内。

四、选择商业地产盈利模式需要解决的问题

一是讲求聚合效应和互补效应。把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。

二是对高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地价昂贵，拆迁补偿费、安置费巨大，开发成本非常高。城市中心商业地产一般都是高层，建设周期少则一二年，多则三五年，开发风险相当大。建设周期失控，会给资金供应、市场营销等带来困难。要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

篇4

商业地产增速

《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？

王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。

《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？

王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。

《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？

王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。

《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？

王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。

进军旅游产业

《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？

王健林：那当然了。

《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？

王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。

《英才》：还是用住宅来平衡？

王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。

《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？

王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。

《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？

王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。

尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。

中国院线大鳄

《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？

王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。

《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？

王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？

《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？

王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。

我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。

剑指消费帝国

《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？

王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。

万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。

《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。

王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。

篇5

一、常见的投资测算误区

比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时，土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算，然后进行运营收入的测算，运营收入一般情况下包括月服务费（含房屋租赁费）、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等，投入产出一合算，内部投资回报率往往很难看（这其实也会是显而易见的测算结果），远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比，要计算投资回报周期，更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截，一愁莫展。

用这种投资与盈利思考逻辑，养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析，按酒店测算的方式，在某一年限考虑退出变现，投资回报的测算会好一些，这种测算，回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏，而取决于变现价值假设的高低。

二、轻重资产分离的投资模式

养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式，强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式，大到企业集团，小到个人投资者，商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。

商业地产出租给运营商或个体经营户，赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力，可能会赔，赔了租金也得照付，当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式，让开发商、投资人、运营者各得其所，自己去算自己的帐，风险也各自承担，谁也不必有怨言。

养老地产项目有其一定的特殊性，但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街，然后自己去经营所有商铺，而是会采用销售或持有出租获得回报（当然也有自己投资、自己运营的情况）。

养老地产后期的运营还不太成熟，现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑。因此，养老地产不像商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。这种情况，一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路，很多情况下，不得不自己组建运营管理团队，因此进行投资测算分析时，也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。

三、理想的投资与盈利模式

养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。

重资产即买地、建房、装修，其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构，获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。这种回报率与住宅开发销售相比，在三五年的短期内是无法相比的，但假如计算到二三十年，其长期回报率可能远远高于住宅开发。

轻资产即租房、运营、照顾好养老客户，其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户，提供全面的服务，同时收取一定押金，在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务，保证高入住率、低空置率；另一方面取决于运营服务的深度与广度。

运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用，所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率，入住率上不去，运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况，一般都会有盈利。

服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求，还是有更多的项目可供老人选择。同样一个老人，在经济情况许可的情况下，运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区，通过扩大服务范围、服务人群，获得更多的收入。构建“养老+”的理念，将养老服务的范围放大，甚至包括部分养老产业的服务，这对养老运营机构或人们投资养老地产具有重要指导意义。

四、轻重资产分离模式的落地实施

在分析清楚轻资产与重资产之后，还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营，可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处，就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么样，轻资产仍不失为一种好的选择。

篇6

奥达想抓住“文化电商”的趋势，在传统领域进行电子商务业务拓展，“西北出版物物流基地项目”成为奥达的发力点。依托基地，奥达搭建起全新的电子商务平台，整合现有物流基地的仓储物流能力，为商户提供一站式服务，实现线上交易和线下供应链物流的整合。预计西北出版物物流基地2015年产值会达到106亿，到2017年将实现产值146.525亿。

以京东和亚马逊等B2C电子商务网站为例，京东4次融资，将20几亿美元花在物流建设上，物流对电子商务的意义可见一斑。仓储加物流配送整合的服务，形成了奥达电子商务平台的差异化竞争优势。

此外，会员的个性管理和数据资料，线上线下会员的信息整合，成为一笔非常有价值的资产。奥达利用这些信息进一步吸引更多会员。同时，他们还发展移动端，通过手机实现移动的购物助手，最终形成网络、店面、移动终端的三点互动，形成一个紧密融合的立体购物平台圈。

以往，电商网站都是B2B形式，大商家主导，向小商家销售。 但奥达集中商铺的需求，建立一个整合采购CPP的模式，支持整合采购，把一些小的发行商的需求“抱团”整合在一起，以平台的形式统一向出版社进行询价、订购和结算，帮助小企业拿到更优惠的价格，对于出版社可以增加分销的渠道，奥达把这两者之间的差价取过来，整合采购需求。

电商转型，不能忽略背后的盈利模式和具体增值服务。奥达初期的盈利模式是在这个平台建立以后，扩大招商引资的商户群体，收取平台会费。此外，随着业务发展，交易量增加，可以根据交易量的比例。平台具备一定影响力后，不单单为商户服务，也可以在这个平台上提供一个B2C的服务，通过广告，聚集更多的商家，整合产业链。 如何将传统企业做优、做强、做久，如何突破发展瓶颈，电商转型成为企业战略转型的重要选择，奥达更多的关注是能够给客户带来什么价值。 触电突围

篇7

资源产业和商业地产在海印股份中扮演了不同的角色：商业地产可以带来现金流，产生资源收益，资源产业能够使企业有高增长。其实，在海印股份商业地产、高岭土、炭黑三个主营业务中，商业地产业务所占比重呈现上升态势。

自2008年，海印通过定向增发及现金购买的方式注入了海印集团的主题商场及综合性商业物业开发租赁业务之后，具备稳定现金流、盈利能力较强的主题商场和综合性商业物业开发租赁业务，使得公司资产质量和盈利能力得到了提高。

据海印股份公布的2009年度业绩报告显示，2009年海印股份实现营业收入8.51亿元，其中租赁行业营业收入约4.12亿元，几乎占总营收5成；净利润约1.3亿元，毛利率高达64.42%。到2010年，其2010年报显示，商业地产占总净利润比重达87％，在营业收入中也占比57％。据2011年报，海印股份商业物业运营、高岭土、炭黑三块业务分别实现营业收入11.59亿元、2.47亿元、4.15亿元，占主营业务收入为63.42%、13.55%、22.73%；净利润分别为3.78亿元、86.47　万元、782.35　万元。

海印股份的商业运营模式在国内上市公司中极为少见，公司通过长期租赁或并购有价值提升空间的商业物业，重新进行商业定位和工程改造后，再对外租赁并逐年合理稳定提租，简单总结就是：租入━规划建设━租出━盈利。租入与租出间的价格差便是海印股份的主要商业利润来源。

这种独特模式，使得海印在面对2008年全球经济危机时安然度过。在2008年，海印资产注入的11家商场中，除商展中心和番禺休闲外，其他9大商场的物业均为租赁物业。这些商场的盈利模式均比较一致：商场一般以较低的租金与出租方签订期限为10-20年的租赁合同。对场地进行装修后，根据客户和经营需要对场地进行分割，最终以显著高于租入单价的价格租赁给中小商户，较高的出租价与低成本的租入价之间的价差为商场的利润来源。

篇8

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业地产是产业与房地产的第一次结合，也可以看成是房地产在工业领域的最初形态，该形态以工业园区形态出现。

产业地产的由来

产业地产是区域经济发展和结构调整的必然产物。优惠的税收政策、高效的行政程序、廉价的土地价格是传统工业地产的开发依据。政策因素在国内外企业工厂选址中具有决定性的意义。以上海为例，从最早的漕河泾工业区、张江园区、金桥出口加工区等都以政策作为优越于其他城市或区县的主要依据。随着开放程度的扩大，中部、内陆地区在上述方面的优势越来越明显，这些工业形态正逐渐从上海转移出去。在这些企业外迁的同时，一方面是企业自身需要把核心的部门继续留在上海本地（诸如销售、研发、设计等），另一方面政府也需要有高附加值的产业能在短时间内填充闲置的土地和建筑。由此园区型办公经济（也就是所谓的2.5产业）应势而生。由于土地载体的不同，2.5产业也经历了旧建筑改造与土地新建的过程。以市北高新技术园区为例，江场三路以东的一期为老厂房改造，二期和三期则为新建项目。

产业地产产品

纵观国内外知名的产业园区，我们可以看出产业地产的产品形态多样：标准办公，甲级办公，花园式办公，研发楼等都有涉及，但其核心功能都为办公。可以说与传统商业办公地产比较，产业地产在使用功能方面没有本质区别。传统办公楼市场多为分布于中心城区，享受着便利的交通，完善的商务配套，而这些往往都是产业地产短期内无法实现的，那产业地产又是如何能立足？产业地产又具有哪些独特优势呢？

产业地产的魅力

首先我们从使用者的角度来看产业地产的魅力和优势。

产业地产在产品塑造方面具有更大的灵活性，高品质的独立型花园办公楼成为各项目主力宣传的重点。从办公硬件和办公环境来看，产业地产具有明显优势。

产业地产多分布于非中心区域，不论是售价还是租金也是传统市区写字楼无法拥有的。价格也是产业地产推广的主要手段。

产业定位与产业导入是吸引客户的重要因素。产业地产赋予企业的不只是办公条件的改善，更是企业发展的机会：利用强势产业的高度聚集效应，给中小型企业提供各式平台（金融融资、电子交易、产品展示、政策优惠、会务会议等），这也是产业地产区别于传统办公楼市场的本质内容。核心产业导入的作用有如商业招商中的主力店，通过引入主力店可以顺势吸引其他相关中小商家的入驻。

对于开发商来说，成功的产业地产不仅是带来一次性的销售收入，更是通过其他相关平台服务的投入，产生源源不断的持续性收入。

下面我们再从开发者的角度出发，来看看投资人是如何规避风险，又是如何获得各种收益的呢？

一是通过与特定工业企业联合按需订制，规避风险，从中获利。开发商取得用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制产业地产项目，从而实现最低风险下的项目收益。在上海，漕河泾新兴技术开发区的“科技绿洲飞利浦研发中心”即是在此种运营模式下开发的极具代表性的产业地产项目。

二是通过土地溢价增值而获取利润。该模式是指投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，通过将项目中部分土地或整体土地转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

三是通过长期持有开发项目获得经营收益或出售开发项目产品获利。项目投资开发商（或独立，或联合）进行项目整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。

四是引进已定的产业主题类企业，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得租金收益和经营管理收益等。这种盈利模式在国内较为普遍，尤其是将开发项目出售的模式更为常见。

我们知道传统的房地产盈利模式相对简单，无非通过销售或租赁而产生，这种模式在住宅和近年来的商业地产方面屡试不爽。随着这一两年政府对房地产市场调控的深入，传统的盈利模式受到巨大挑战。一方面，市场上需求量不断受到挤压，市场的消化能力特别是对于商业和办公的销售量急剧下降，商业的价值被低估，商业价格与住宅价格倒挂；另一方面，政府在土地出让的协议中也严格控制产证的划分，越来越多的地方政府不再允许划分成小单元出售，商业的“住宅化”模式受到挑战。园区资产分别打包，既可以集中上市又可以拆分上市，这将是产业地产在未来的重要盈利趋势。还是以市北高新科技园为例，该园区通过稳定的租金和其他收益，成功上市，成为其他园区全力效仿的对象。上市既可以带来高溢价收益，同时又不失对于资产的实际控制权，可谓是一举两得。

篇9

1、投资商就是对项目进行考核，认为有投资潜力就进行投资开发，以期回报。

2、开发商是以销售为盈利模式，而发展商是以长期的租赁或投资收益为盈利模式的（一般都是商业地产），开发商是发展商的初级阶段，真正有实力的公司才会去做发展商，因为从长远来看，土地是升值的，投资或租赁收益才是最稳定的回报方式。开发商主要就是找项目，签地皮，办理相关手续和对楼盘进行建设等。因此投资商与开发商有很大区别。

（来源：文章屋网 ）

篇10

一轮轮严厉的房地产调控，迫使开发商走到选择的十字路口。他们或继续规模扩张，或转型求存。寻找新掘金点，无论是商业地产、旅游地产，抑或是养老地产，都成为地产行业谈论的新热点与方向。

花样年在这个“路口”中，选择的是舍弃规模扩张，改变自身的商业模式。即逐渐退出中低端市场，未来只开发以服务提升附加值的高端产品，从而由地产开发商转型为地产综合服务运营商。2011年，作为花样年从住宅开发商转变为地产服务商的元年，养老地产成为花样年转型的新发力点。

暗合服务转型

一直在规模扩张上收效不大的花样年，为自己下一步发展找到路子。花样年从今年初开始，对外界高调宣称转型为服务商，并筹谋与之企业定位相吻合的养老地产。

近日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年对养老地产经营模式的第一轮理论研究已经完成，已经开始着手健康产业园的规划与建设，并预计明年下半年在深圳推出第一个养老地产项目。

花样年所规划的健康产业园，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，属地段优越、交通便利。花样年在今年6月份，以人民币3.16亿元收购TCL王牌电子（深圳）有限公司，从中获得TCL深圳在蛇口的三宗地块以及地块上现有的五栋建筑物。

潘军此前向媒体介绍，这3块地块所处区域，未来将会进行大规模的城市升级改造，形成一个高端的城市综合体。健康产业园项目，是花样年先期进行的改造项目，是对养老产业的一个尝试。

按照潘军早前向媒体透露的信息，试点的养老地产项目，开发完后不销售，全部用来租赁。在项目运营方面，花样年会与美国、中国台湾的养老机构合作，外判管理服务，并与医院合作提供健康检查。

时代周报记者从花样年内部人士处了解到，该项目改造完成后，将以高级酒店会所模式经营，预计可提供150个房间，最多可收纳200多个老人。除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，以满足退休老人多样生活需求。这个养老项目预计明年下半年推出市场，主要针对60-80岁年龄段的高收入家庭，月租金约在6000-8000元。

花样年转型服务商，做细分市场，为何会选择养老地产作为转型的一个发力点？

潘军在接受香港媒体采访时表示，花样年进入养老项目完全没有难度，“房产开发商的长处就是整合资源”。此外，花样年的核心竞争力是做品质，在商业管理上比其他企业下的功夫要大，这使得花样年有优势成立自己养老、养生的管理公司。

有业内人士分析认为，对国内开发商而言，养老地产尚属全新领域，无论是开发经验还是经营模式，因此没有太大的进入门槛。此外，养老地产的特有属性，与花样年转型服务运营商的自我定位是相吻合的，有利于其进行差异化竞争。

“对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。”北京清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春指出，同时对于日益提高的土地增值税，也有利于开发商税务筹划，获得最大的收益。

盈利模式猜想

尽管，花样年宣称在进入养老地产领域的经营模式研究已经完成，但并没有进一步对外透露具体运作模式。花样年未来的养老地产盈利模式，也成为市场的一大猜想。

与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。这意味着，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，同时存在一定经营风险。这也是国内开发商谨慎进入的主要原因。

万科从2006年开始探索养老地产，直至2010年底才将首个养老地产项目―“活跃长者之家”推至台前。探索两年多的保利地产，对其首个养老地产项目是租还是售，仍未有确定。

“目前，深圳健康产业园的项目已经在做，但具体的经营模式还不适合公开，因为涉及到商业机密。”上述花样年的内部人士向时代周报记者说道，在一切都未定型之前，不方便作过多透露。

陈首春根据商业型养老地产的功能，划分适老住宅、老年公寓以及长期照护机构三类。其中，这些地产项目又可分销售型物业和持有型物业。

鉴于国内开发商的融资瓶颈和资金压力，“我认为，可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，”陈首春表示，在养老项目中可配备一定数量的住宅类物业作为快速套现的产品来平衡开发商的资金压力。同时，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。

此外，长期持有运营养老产业，对于开发商而言，也是一大挑战。

保利地产副总经理王健对此坦言，养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少资源都需要摸索。此外，养老配套服务运转起来不容易，企业要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源，涉及问题太多太复杂。