公共收益管理办法模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇公共收益管理办法，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

第三条  省人民政府建设行政主管部门负责全省住房售后首次交易（以下简称住房交易）的管理工作。设区的市和县（市）人民政府房产行政管理部门负责本行政区域内住房交易的管理工作。

第四条  各级人民政府财政、土地、地税、物价等有关部门应当按照各自的职责，实施住房交易的管理工作。

第五条  住房交易活动应当依法进行，并遵循自愿、公平、公开的原则。

第六条  除有下列情形之一的外，城镇居民购买并取得房屋所有权证书、土地使用权证书的住房都可以进行交易：

（一）住房面积超过国家和本省规定的控制标准，并且超过标准部分未按照规定退回或者补足房价款的；

（二）已列入城镇房屋拆迁公告规定的拆迁范围的；

（三）住房的产权属于共有，有一个以上的共有人不同意交易的；

（四）住房已经抵押且抵押权人不同意买卖、赠与、交换的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第七条  住房交易的形式包括买卖、赠与、交换、租赁和抵押等。

第八条  在进行住房交易前，住房所有权人应当通知原房屋产权单位。在同等条件下，原产权单位或者原产权单位的职工享有优先购买权或者租赁权。

第九条  住房所有权人在进行住房交易前，应当持房屋所有权证书、土地使用权证书、夫妻双方的居民身份证和其他有关材料，向设区的市、县（市）房产行政管理部门申请办理住房交易手续。

第十条  住房的交易价格由当事人协商议定。

当事人在办理交易手续时，应当如实向房产行政管理部门申报成交价格。其中买卖、赠与、交换住房的，还应当及时向房产行政管理部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并持房屋所有权证书向同级土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。

第十一条  在进行住房交易前房屋所有权人未领取土地使用权证书的，可以凭房屋所有权证书先行交易。交易完成后需要办理土地使用权证书的，应当持房屋所有权证书向土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。

第十二条  以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。

以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分上交同级财政，专项用于住房补贴。

第十三条  进行住房交易，应当依照国家和本省的有关规定缴纳税费和土地使用权出让金。

第十四条  以成本价购买的住房可以相互交换，或者与私房、商品房交换。

在住房出售前或者出售后一年内，该户家庭按照市场价购买居住用房的，其交易行为视同房屋产权交换。

第十五条  在进行住房交易后，对该住房的维修仍然按照交易前的维修管理办法执行，原住房所有权人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还。其中需要办理房屋所有权转移登记手续的，原住房所有权人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分随同房屋产权一并过户。

第十六条  在进行住房交易后，该户家庭的夫妻双方不得再按照国家和本省的城镇住房制度改革优惠政策，购买、承租公有住房。

第十七条  本省鼓励具备条件的单位和个人开办住房购销企业或者住房交易中介服务机构，从事住房的收购、整修、出售业务和住房交易的中介服务活动。

篇2

第三条、定点零售药店审查和确定的原则是：保证基本医疗保险用药的品种和质量；引入竞争机制，合理控制药品服务成本；方便参保人员就医后购药和便于管理。

第四条、定点零售药店应具备以下资格与条件：

（一）持有《药品经营企业许可证》、《药品经营企业合格证》和《营业执照》，经药品监督管理部门年检合格；

（二）遵守《中华人民共和国药品管理法》及有关法规，有健全和完善的药品质量保证制度，能确保供药安全、有效和服务质量；

（三）严格执行国家、省（自治区、直辖市）规定的药品价格政策，经物价部门监督检查合格；

（四）具备及时供应基本医疗保险用药、24小时提供服务的能力；

（五）能保证营业时间内至少有一名药师在岗，营业人员需经地级以上药品监督管理部门培训合格；

（六）严格执行城镇职工基本医疗保险制度有关政策规定，有规范的内部管理制度，配备必要的管理人员和设备。

第五条、愿意承担城镇职工基本医疗保险定点服务的零售药店，应向统筹地区劳动保障行政部门提出书面申请，并提供以下各项材料：

（一）药品经营企业许可证、合格证和营业执照的副本；

（二）药师以上药学技术人员的职称证明材料；

（三）药品经营品种清单及上一年度业务收支情况；

（四）药品监督管理、物价部门监督检查合格的证明材料；

（五）劳动保障行政部门规定的其他材料。

第六条、劳动保障行政部门根据零售药店的申请及提供的各项材料，对零售药店的定点资格进行审查。

第七条、统筹地区社会保险经办机构在获得定点资格的零售药店范围内确定定点零售药店，统发定点零售药店标牌，并向社会公布，供参保人员选择购药。

第八条、社会保险经办机构要与定点零售药店签订包括服务范围、服务内容、服务质量、药费结算办法以及药费审核与控制等内容的协议，明确双方的责任、权利和义务。协议有效期一般为1年。任何一方违反协议，对方均有权解除协议，但须提前通知对方和参保人，并报劳动保障行政部门备案。

第九条、外配处方必须由定点医疗机构医师开具，有医师签名和定点医疗机构盖章。处方要有药师审核签字，并保存2年以上以备核查。

第十条、定点零售药店应配备专（兼）职管理人员，与社会保险经办机构共同做好各项管理工作。对外配处方要分别管理、单独建帐。定点零售药店要定期向统筹地区社会保险经办机构报告处方外配服务及费用发生情况。

第十一条、社会保险经办机构要加强对定点零售药店处方外配服务情况的检查和费用的审核。定点零售药店有义务提供与费用审核相关的资料及帐目清单。

第十二条、社会保险经办机构要按照基本医疗保险有关政策规定和与定点零售药店签订的协议，按时足额结算费用。对违反规定的费用，社会保险经办机构不予支付。

第十三条、劳动保障行政部门要组织药品监督管理、物价、医药行业主管部门等有关部门，加强对定点零售药店处方外配服务和管理的监督检查。要对定点零售药店的资格进行年度审核。对违反规定的定点零售药店，劳动保障行政部门可视不同情况，责令其限期改正，或取消其定点资格。

篇3

第二条  本办法适用于四川省城镇（含独立工矿区）已购公有住房和经济适用住房首次上市出售的管理。

第三条  本办法所称的已购公有住房，是指城镇职工（含居民，下同）根据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按成本价格购买的公有住房。

本办法所称的经济适用住房，是指城镇职工（含居民，下同）按市、县人民政府指导价购买的国家给予优惠政策建造的住房，包括安居房、广厦房、解危解困房和集资合作建设的住房。

第四条  已购公有住房和经济适用住房上市出售必须依法进行，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，成交价格由买卖双方协商议定，其合法权益受法律保护。

第五条  已购公有住房和经济适用住房出售后，该职工不得以任何理由再按照成本价购买公有住房，也不得购买政府提供优惠政策的经济适用住房或租住公有廉租住房。

第六条  市、县人民政府应当在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房，并根据本办法制定当地公有住房和经济适用住房上市出售实施方案的基础上，经省人民政府批准后，开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。

第七条  省人民政府建设行政主管部门负责全省已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

各市、州、县人民政府和地区行政公署房地产管理部门负责本行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

第二章  出售条件

第八条  职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超过其住房面积控制标准部分（不含公摊面积）未按规定以市场价补足差价的已购公有住房；

（二）超过其住房面积控制标准部分未按规定补交税费的已购经济适用住房；

（三）超过其住房面积控制标准购占两套以上公有住房、经济适用住房的，或者以非市场租金租住公有住房又按住房制度改革政策购买的公有住房、经济适用住房；

（四）利用公款超标准装修，超标准部分未按规定补足装修费用的；

（五）上市出售后会形成新的住房困难的；

（六）以分期付款或抵押贷款方式购买，但房价款尚未付清或未经抵押权人同意上市出售的；

（七）处于房屋拆迁公告范围内的；

（八）擅自改变房屋使用性质的；

（九）法律、法规以及县以上人民政府规定的其他情形。

第九条  与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或者单位职工出售。

第三章  出售程序

第十条  市（县）人民政府房地产管理部门应在房地产交易市场设立已购公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，房地产交易管理部门、产权管理部门、住房制度改革管理部门实行联合办公，为职工出售已购公有住房和经济适用住房办理有关手续提供便利。

第十一条  职工出售已购公有住房和经济适用住房，应到房地产交易市场公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，向房地产交易管理部门提出申请，填报已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表，并提交下列材料：

（一）房屋所有权证书、土地使用权证书；

（二）房屋所有权人（含共有权人）签署的同意出售的书面意见；

（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；

（四）购房专用发票或有效付款凭证；

（五）职工及其配偶所在单位出具的已购公有住房或经济适用住房是否超标，超标部分是否按规定补差，有无违规购占住房，是否已作纠正的证明。已建立职工家庭住房档案的，可不再提交单位证明。

第十二条  房地产交易管理部门在受理申请后，应当会同县以上住房制度改革管理部门对是否符合售房条件进行审核；房屋产权管理部门应在该申请出售房屋的所在地公告售房信息，并对该房屋面积进行复核。

自公告售房信息之日起7个工作日内，单位和个人可对该房屋上市出售提出异议；该房屋原产权单位可提出同等条件下保留优先购买权的书面意见。

房地产交易管理部门应自收到申请之日起15日内，根据审核和公告情况，作出是否准予该房屋上市出售的书面答复。准予出售的，应通知保留优先购买权的原产权单位参与交易。

第十三条  已购公有住房和经济适用住房上市出售的买卖当事人应当依法签订房屋买卖合同，如实申报成交价格，经房地产交易管理部门核实后，按规定缴交有关税费。房屋产权管理部门应自交易过户手续完毕之日起30日内，办理房屋所有权转移登记手续，发放房屋所有权证。

第十四条  已购公有住房和经济适用住房出售时，房屋所有权和该房屋所占用的土地使用权同时转移，买方应凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记。

尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有权人可以凭房屋所有权证到房地产交易管理部门先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移手续之日起30日内，由买方持变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。办理土地使用权证书，除工本费外，不得收取其他任何手续费。

第十五条  已购公有住房实际复核面积与房屋所有权证书标明面积不符的，以实际复核面积为准。实际复核面积大于房屋所有权证书标明面积的，在该购房职工住房面积控制标准范围内的部分按购房当年房改成本价、超过住房面积控制标准的部分按购房当年市场价，向原产权单位补足购房款后，方可上市出售。

第四章  交易税费

第十六条  已购公有住房和经济适用住房上市出售，按国家现行规定缴交下列税费：

（一）出售居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，免缴营业税；居住不足一年的，营业税按销售价减去购入原价后的差额计缴；

（二）买方暂按当地执行的契税税率标准减半缴纳契税；

（三）买卖双方分别按成交价的0.5‰缴纳印花税；

（四）普通住宅暂免缴纳土地增值税；

（五）买方按所购住房座落位置的标定地价的10％、没有标定地价的按成交价的1％缴纳土地出让金；

（六）按成交价的0.5％交纳交易手续费（含房屋产权登记费等），由买卖双方各负担一半；

（七）房屋所有权证、土地使用权证工本费各按10元交纳。

国家税费政策有新规定的，从其规定。

第十七条  鼓励职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内，该户家庭按照市场价购买住房的，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内，该户家庭已按照市场价购买住房的，按房屋产权交换缴交税费。

第十八条  职工按本办法规定以市场价出售已购公有住房和经济适用住房，在依法缴交税费后，其收入归职工所有。

第五章  房屋售后维修

第十九条  已购公有住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前已购公有住房售后维修管理的有关规定执行，职工原缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第六章  罚则

第二十条  违反本办法第五条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的经济适用住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门责令其退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处1万元以上3万元以下罚款；以非法手段租住公有廉租住房的，责令退还公有廉租住房，按市场住房出租标准补交租金，并可处相当于补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元。

第二十一条  采取欺骗手段，将不得上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，由县以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处3万元以下罚款。

第二十二条  从事公有廉租住房出租管理工作的人员违反本办法规定出租公有廉租住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门处以相当于承租人按市场住房出租标准补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元；并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。

第二十三条  从事已购公有住房和经济适用住房出售管理工作的人员弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条  依照本办法第二十条、第二十一条和第二十二条收取的罚款、补交房价款、补交租金和没收的违法所得，应一并上交财政。

第二十五条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

篇4

    特此通知。

    附件：经确定可放申请表格的房地产经纪机构名单

    关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定

    为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：

    一、关于办理上市出售手续的程序

    （一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。

    （二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

    （三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

    （四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。

    （五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。

    （六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。

    （七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3％缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。

    应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。

    （八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。

    （九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。

    权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。

    二、关于征询原产权单位意见的问题

    （一）凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。

    （二）涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方应如实向买方告之，并由双方自行协商解决。

    三、关于土地出让年期的确定

    已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期均按上述规定逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。

    钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年限计算。

    四、关于国有土地使用证问题

篇5

2.第二季度公共收益情况

公共收益为56.4万元，较一季度增加9万元，增加比例19.9%。公共收益增加的主要来源为“停车费”收入。在公共收益的支出方面，对自**年9月以来的支出部分进行了核销。从第三季度起，将严格按照季度周期及时进行结算核销。**年上半年的公共收益半年报，将在小区业委会公示栏内公布。

3.第四届第二次业主大会召开相关事项

经本届业委会发起，定于**年8月11日-13日召开第四届业主大会第二次会议（线下）。主要议题是对涉及小区业主关心的停车管理、架空层等公共部位利用方案的授权、南大门机动车闸机改造方案、绿化（补种）方案进行审议、表决。有关召开业主大会的宣传资料已投送到各楼栋的信箱、并在【**小区】微信平台。

4.停车位的核定清理

业主大会后，业委会将安排物业公司对小区地面停车位进行重新复核，调整部分不合理固定车位的位置，划定非固定车位的位置和数量，并对流动车位画出专门标识。

5.5-6月份完成维修工程项目情况

a)土建部分：东门进出口地面严重沉降，重新整修恢复；85、86外墙抹灰脱落整修；

b)给排水系统：二期（46～65号）水泵房阀门更新；小区部分水箱浮球配件更换；

c)监控系统：3～8号楼地库入口增设摄像头；

d)对讲系统：5、40号楼对讲电源更新，46、50号楼对讲液晶显示器维修，57号楼对讲模块维修，70号楼对讲解码器维修，50、57、59、60、63、67号楼对讲按钮模块更新；

e)屋面、外墙及窗户漏水：13、20、46号楼屋面防水层更新，18-202外墙渗水整修；

f)小区进出大门门禁系统：电磁锁更新；

小区所有维修资料正逐步输入业委会的数据系统，方便今后查询和评估；

6.电子门禁系统

联掌智能对讲系统是今年开始引进的一个便民项目。这个项目可缓解小区原有门禁对讲系统老化维护困难的问题。设备由联掌公司免费提供，由物业公司进行运行管理。经上半年在部分楼栋试用后在小区逐步推广。目前一期施工安装完毕，目前开通工作正在进行。具体安排见小区一期各楼道门厅的物业公司通知。二期、三期的后续施工也将逐步进行。

7.关于聘请律师做顾问

为确保小区业委会开展各项工作的合法合规以及对内对外各项事务应对和处理，本届业委会决定自**年7月起为期一年，特聘请**律师事务所的专业律师为本小区提供全方位的法律服务,顾问费用为24000元，由公共收益中支出。

8.南门东侧超市场地退租、招租

小区39号楼底层超市商铺已于7月23日关闭停止营业。**年的欠租也已按原合同金额收回。自8月1日起将对该物业场所对外公开招租（另行）。有租赁意向者可向业委会咨询。

9.篮球场的使用管理办法

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维修资金公布分商品房维修资金和售后公房三项维修资金两类。拆私还私维修资金、使用权转产权维修资金归为商品房维修资金类；有限产权接轨维修资金归为售后公房三项维修资金类。

对于商品房维修资金和售后公房三项维修资金兼有的业委会，根据小区的立项性质，确定帐目公布的规范标准。

商品房

一、帐目结构

房屋维修资金帐目公布以业委会为单位。按户列帐，每个门牌幢设一个公共户，业委会设一个业委会公共户。

二、商品房维修资金收支项目分类和收益记存、费用分摊方法

1、商品房维修资金收支项目分五大类。

日常收益:主要指公共部位、共用部位的经营收益，如停车费收益、广告牌收益等。

资金增加:主要指维修资金分户金额的增加，如维修资金本金的交纳，本金的利息及本金增值收入。

资金减少:主要指维修资金分户金额的非费用分摊减少，如维修资金本金的退还、灭失及用于增值的资金暂时性减少。

业委会活动经费。

日常维修更新、大修和专项维修更新费用。

2、商品房维修资金收益记存、费用分摊方法

小区公共部位收益计入业委会公共户，自然幢、门牌幢共用部位收益计入门牌幢公共户，开发单位、购房人交纳的维修资金本金及利息计入各分户。

业委会活动经费、小区公共部位日常维修更新费用、小区公共部位大修专项维修更新费用在全业委会范围内进行分摊。自然幢及门牌幢共用部位日常维修更新费用、自然幢及门牌幢大修专项维修更新费用在相应门牌幢范围内进行分摊。商品房维修资金按先公共户资金再分户资金的顺序分摊使用。

三、商品房维修资金帐目公布表编制说明

商品房维修资金帐目公布表由维修资金帐户收益、支取及对帐单组成。

1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。

2、将所有在小区范围进行分摊的维修资金收支，按月份分日常收益、资金增加、资金减少、活动经费和维修五类科目公布。

四、商品房维修资金帐目公布表生成和公布方式

房屋维修资金帐目公布表由业主委员会或者其委托的物业管理企业编制，每半年公布一次。

在小区管理处、小区公示栏内张贴。业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。

五、以商品房立项的小区中售后房三项维修资金帐目的公布

以商品房立项的小区，维修资金的管理使用以《市商品住宅维修基金管理办法》为依据，帐目公布按照商品房维修资金帐目公布规范。

售后房

一、售后房三项维修基金帐目结构

售后房三维修基金分街坊基金、房屋维修基金、电梯水泵大修基金（有电梯房屋有）三部分，由市公积金中心统一监管、增值。

二、售后房三项维修基金费用分摊方法

在分摊使用三项维修基金前，首先应确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。有新出售的公房，应及时到建设银行新增开户，并及时调整基金分摊中的售后房比例。

街坊基金：街坊基金用于全业委会范围的小修养护、中大修、绿化养护和小区照明电费四类支出。分摊方法是全业委会分摊。

房屋维修基金：房屋维修基金用于房屋的小修养护，中大修，水泵检修、报修、抢修、电费，楼道灯照明，信报箱分摊八类支出。分摊方法是门牌幢分摊。

电梯水泵大修基金：电梯水泵大修基金用于房屋电梯、水泵的大修。分摊方法是门牌幢分摊。

三、售后房小区公共收益的处理方法

由于售后房三项维修基金无法计入收益，因此售后房小区的公共收益在扣除管理成本后，由物业公司代管。

四、售后房三项维修基金帐目公布表编制说明

1、列示维修资金帐户期初总额、收入总额、支出总额和帐户期末余额。

2、确定管辖范围内售后房的比例，将维修项目总费用按售后房比例折算出三项维修基金应分摊金额。

五、售后房三项维修基金帐目表生成和公布方式

售后房三项维修基金帐目公布表由业主委员会或其委托的物业管理企业每半年公布一次。

在小区管理处、小区公示栏内张贴三项维修基金帐目表。

业主分户的余额对帐单由专户银行寄送。

篇7

中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）17-0164-02

（一）物业管理的固有缺陷要求市场监管

由于建筑物开发和使用的阶段性，物业管理通常也存在前期管理和日常管理两个阶段，导致物业管理市场不可避免地存在以下两个方面的固有缺陷[1]。一是不完全竞争。建设单位作为初始业主可以自由选择物业服务企业，并具有对服务费用的定价权，同时在日常管理阶段，物业服务企业具有卖方优势地位，业主大会难以改变这种现状，容易导致物业管理市场的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物业服务公司及业主各自对物业质量信息和物业服务信息的了解不一样，容易导致建筑方把开发遗留问题转嫁给物业服务公司及业主；物业服务公司凭借卖方优势也可能会降低物业服务质量，造成物业服务市场的失信。为了补救上述固有缺陷造成的物业管理市场的失灵，需要政府和行业等进行市场监管，以矫正物业管理市场的不公平。

（二）物业管理的现实问题要求市场监管

物业管理市场由于其特殊性，在长期的运作过程中暴露出了许多现实问题和矛盾。一是业主被动接收物业管理服务的问题。由于物业管理市场不完全竞争的缺陷，业主通常只能被动接收前期阶段建筑方确定的物业服务卖方，这就会造成业主不能有效监管物业服务公司。二是公共和个体性义务的问题。物业管理服务对象是全体业主，具有公共性，缴纳物业费属于业主个人义务，物业管理出现缺陷将影响全体业主，导致个体业主拖欠物业费用，进而产生恶性循环矛盾。三是服务成本与服务价格的问题。服务成本应向全体业主公开，服务价格应以所享受的服务为基础，服务价格的变动应征求业主大会同意，物业服务公司单方面提高服务价格将会侵害业利和利益。四是利用公共资源所得收益的分配问题。物业服务公司通常利用小区公摊区域内的公共资源获取经济收益（如游泳池、电梯广告、墙体广告等）。公摊区域属于全体业主所有，利用公摊区域取得的收益应属于全体业主，物业服务公司只是全体业主行使管理权利[2]。五是物业服务市场的粗放型问题。当前物业服务市场的一大特点就是粗放型，集中表现在劳动力素质不高、专业化程度较低、社区文化建设缺失等，无法满足业主对生活品质提高的要求。

（三）社会公共利益的维护要求市场监管

物业管理在维护社会公共利益方面具有五个方面的功能：一是改善人居工作环境；二是维护社区和谐稳定；三是提高城市管理水平；四是解决城乡就业难题；五是推动国民经济增长。为了更好维护物业管理对社会经济发展的促进作用，需要政府进行适度的市场监管。

（一）物业管理市场主体的监管

物业管理市场主体包括卖方和买方，也即物业服务企业和业主。对物业服务企业，监管主体通过设立有关行政许可制度对其进行监管，包括物业资质制度、物业管理师制度等。对业主，建立业主大会（业主委员会）和业主管理规约，规定业主的权利和义务，也将其作为调整业主和物业服务企业矛盾的基础制度[3]。

（二）物业管理市场客体的监管

物业管理市场客体即物业服务产品。对市场客体的监管主要为了减少和消除不对称的信息。具体监管手段可以根据时代和市场需要制订专业的物业服务产品标准，建立科学公正的物业服务质量评价体系，并与时俱进地不断优化和完善评价体系。

（三）物业管理市场价格的监管

价格机制是物业管理市场机制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物业管理市场价格机制，以维护交易公平和业主的权益。物业管理市场的价格监管，可以通过制定物业服务收费监管制度、物业服务定价成本监审制度和物业服务收费标价制度实现有效监管[4]。

（四）物业管理市场竞争的监管

由于物业管理市场的不完全竞争，容易造成市场竞争参与者的力量失衡。为削弱物业服务企业的卖方优势，实现公平竞争和公平交易，可以通过制定竞争规则、提供竞争平台和确认竞争结果三种手段实现有效的市场竞争监管。

（五）物业管理市场供求的监管

物业管理市场的发展，需要政府对市场供应和市场需求进行双向激励。加大供给有利于促进物业管理行业做大做强；刺激需求有利于改善居住环境，实现国民财产的保值和增值。政府可通过税收政策、财政补贴等调控手段实现市场供求的监管。

（六）物业管理市场行为的监管

物业管理市场行为主要表现为物业服务合同的签订、履行和终止，因此，对物业管理市场行为的监管重点在于对物业服务合同的监管[5]。为了统一规范物业服务合同行为，通过制定合同示范文本、物业承接查验规范、物业财物管理办法、物业装修管理办法等制度作为物业管理市场行为的政策依据。

参考文献：

[1] 陈伟.物业管理的市场监管（上）[J].中国物业管理，2011，（2）：30-33.

[2] 杨付莹.浅谈住宅物业公共收益的管理[J].现代物业，2013，（4）：116-117.

[3] 王祖益，卓越.如何建立和完善广东高校后勤服务市场监管体系的思考[J].高校后勤研究，2008，（4）： 24-26.

[4] 吴正锋.浅议完善现代物业服务收费价格机制[J].经济研究导刊，2015，（18）：15-16.

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中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）20-0147-02

引言

物业工作是社会服务行业的一项基础性的工作，是社区管理和保障的重要组成部分。物业管理在我国经过了30多年的发展，已拥有一个庞大的市场规模。但物业管理市场问题常出，如随意收取管理费、岗位缺失、安保失职等，此类问题的出现扰乱了业主的正常生活和工作，以至媒体有关业主物业维权的报导也屡见不鲜。

随着物业工作市场化改革深入，物业工作已初步建立了公益性投入与市场化运营相结合的运行机制，而如何保证这一机制健康高效运行下去，物业管理的市场监管体系建设和完善就显得尤为重要。面对物业管理市场的问题，在法制健全和市场充分开放的环境下，需要重新审视物业管理工作，分析物业管理在新时期的现状和特征，研讨物业管理市场存在的问题，学习借鉴先进国家地区和其他行业的经验和做法，不断完善和优化我国的物业管理市场监管体系。

一、物业管理市场监管的必要性

（一）物业管理的固有缺陷要求市场监管

由于建筑物开发和使用的阶段性，物业管理通常也存在前期管理和日常管理两个阶段，导致物业管理市场不可避免地存在以下两个方面的固有缺陷[1]。一是不完全竞争。建设单位作为初始业主可以自由选择物业服务企业，并具有对服务费用的定价权，同时在日常管理阶段，物业服务企业具有卖方优势地位，业主大会难以改变这种现状，容易导致物业管理市场的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物业服务公司及业主各自对物业质量信息和物业服务信息的了解不一样，容易导致建筑方把开发遗留问题转嫁给物业服务公司及业主，物业服务公司凭借卖方优势也可能会降低物业服务质量，造成物业服务市场的失信。为了补救上述固有缺陷造成的物业管理市场的失灵，需要政府和行业等进行市场监管，以矫正物业管理市场的不公平。

（二）物业管理的现实问题要求市场监管

物业管理市场由于其特殊性，在长期的运作过程中暴露出了许多现实问题和矛盾。一是业主被动接受物业管理服务的问题。由于物业管理市场不完全竞争的缺陷，业主通常只能被动接收前期阶段建筑方确定的物业服务卖方，这将会造成业主不能有效监管物业服务公司。二是公共和个体性义务的问题。物业管理服务对象是全体业主，具有公共性，缴纳物业费属于业主个人义务，物业管理出现缺陷将影响全体业主，导致个体业主拖欠物业费用，进而产生恶性循环矛盾。三是服务成本与服务价格的问题。服务成本应向全体业主公开，服务价格应以所享受的服务为基础，服务价格的变动应征求业主大会同意，物业服务公司单方面提高服务价格侵害业利和利益。四是利用公共资源所得收益的分配问题。物业服务公司通常利用小区公摊区域内的公共资源获取经济收益（如游泳池、电梯广告、墙体广告等）。公摊区域属于全体业主所有，利用公摊区域取得的收益应属于全体业主，物业服务公司只是全体业主行使管理权利[2]。五是物业服务市场的粗放型问题。当前物业服务市场的一大特点就是粗放型，集中表现在劳动素质不高、专业化程度较低、社区文化建设缺失等，无法满足业主对生活品质提高的要求。

（三）社会公共利益的维护要求市场监管

物业管理在维护社会公共利益方面具有五个方面的功能：一是改善人居工作环境；二是维护社区和谐稳定；三是提高城市管理水平；四是解决城乡就业难题；五是推动国民经济增长。为了更好地维护物业管理对社会经济发展的促进作用，需要政府进行适度的市场监管。

二、“十位一体”构建物业管理市场监管体系

（一）监管体系的目标

对物业管理服务进行市场监管，其目标是要建立和完善符合社区服务工作特点、与地区经济发展相适应的新型物业保障体系，逐步形成以法制监管与行业监管为主，社会监管与企业自律为辅的多层次、全方位的监管体系[3]。

（二）监管体系的原则

1.市场基础配置和政府调控相结合

以市场为主导，尊重市场在物业管理服务中的基础性配置作用，才能根本协调物业管理服务市场各方（政府、物业公司、业主、员工）的利益。政府宏观调控的目的是解决市场自身无法解决的问题（如不完全竞争性），调解物业服务市场各方矛盾，体现社会公平公正。

2.经济效益和社会效益相结合

物业管理服务市场具有社会公共利益性，良好的物业能美化环境，优化秩序，因而物业服务提供者必须将经济利益和社会效益结合起来进行考虑。

3.公平、公正、公开原则

监管体系的建立和完善，要兼顾物业管理服务市场各参与方的利益，要求监管是全面的、相对稳定的，监管的主体是权威的、独立的。

（三）“十位一体”构建物业管理市场监管体系

为了规范物业管理市场、维护社会公共利益、解决市场在资源配置过程中不能解决的问题，需要对物业管理市场进行监管。为了全面、有效地监管物业管理市场，监管主体需要由以下4个方面构成：政府职能部门、行业协会、业主大会和企业自身。在市场经济条件下，市场要素通常由6个部分组成，即市场主体、市场客体、市场价格、市场供给、市场竞争和市场行为。为了高效明确地监管物业管理市场，监管主体在对物业管理市场进行监管可以从这6个要素角度具体进行，构建由四大监管主体和六大市场要素组成的“十位一体”的新型物业管理市场监管体系。

1.监管主体的职能监管

（1）政府职能部门依法监管

政府职能部门一方面要针对物业管理市场制定并完善法规政策，强化市场监管职能，积极实施政府宏观调控，从政策上保证监管的严肃性；另一方面要推进职能转变，对物业管理市场建立规范的检查制度，对现场进行检查指导。

（2）行业协会专业监管

行业协会主要负责整合资源，制定行业标准和统一监管标准，加强行业自律，维护市场秩序和开展行业评估，发挥行业协会合力作用，从标准上保证监管的统一性。

（3）业主大会民主监管

业主大会主要监管本地区域市场，自主选择物业服务企业，进行合同监管，增强监管的执行力，执行考核管理制度，坚持公平公正对服务企业进行绩效考核，通过畅通沟通渠道确保物业管理服务的信息公开和透明，从民意上保证监管的透明度。

（4）企业自我监管

企业自身需要加强制度建设，健全企业内部的监督管理制度，并不断提高企业内部执行能力，进行自查自纠，对自身从源头上进行及时监管。

2.监管主体对物业管理市场要素的监管

（1）物业管理市场主体的监管

物业管理市场主体包括卖方和买方，也即物业服务企业和业主。对物业服务企业，监管主体通过设立有关行政许可制度对其进行监管，包括物业资质制度、物业管理师制度等。对业主，建立业主大会（业主委员会）和业主管理规约，规定业主的权利和义务，并将其作为调整业主和物业服务企业矛盾的基础制度。

（2）物业管理市场客体的监管

物业管理市场客体即物业服务产品，对市场客体的监管主要为了减少和消除不对称的信息，具体监管手段可以根据时代和市场需要制订专业的物业服务产品标准，建立科学公正的物业服务质量评价体系，并对评价体系与时俱进地不断优化和完善。

（3）物业管理市场价格的监管

价格机制是物业管理市场机制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物业管理市场价格机制，以维护交易公平和业主的权益。物业管理市场的价格监管，可以通过制定物业服务收费监管制度、物业服务定价成本监审制度和物业服务收费标价制度实现有效监管[4]。

（4）物业管理市场竞争的监管

由于物业管理市场的不完全竞争，容易造成市场竞争参与者的力量失衡。为削弱物业服务企业的卖方优势，实现公平竞争和公平交易，可以通过制定竞争规则、提供竞争平台和确认竞争结果三种手段实现有效的市场竞争监管。

（5）物业管理市场供求的监管

物业管理市场的发展，需要政府对市场供应和市场需求进行双向激励，加大供给有利于促进物业管理行业做大做强，刺激需求有利于改善居住环境，实现国民财产的保值和增值。政府可通过税收政策、财政补贴等调控手段实现市场供求的监管。

（6）物业管理市场行为的监管

物业管理市场行为主要表现为物业服务合同的签订、履行和终止，因而对物业管理市场行为的监管重点在物业服务合同的监管[5]。为了统一规范物业服务合同行为，应制定合同示范文本、物业承接查验规范、物业财物管理办法、物业装修管理办法等制度，作为物业管理市场行为的政策依据。

结语

综上所述，从监管主体和市场要素角度提出了构建“十位一体“的物业管理市场监管体系，可以作为从事物业管理市场监管工作的参考，各相关监管主体可以具体细化对应的监管制度，以保证监管的合理性和有效性，促进物业管理市场的健康有序运转。

参考文献：

[1] 陈伟.物业管理的市场监管（上）[J].中国物业管理，2011，（2）：30-33.

[2] 杨付莹.浅谈住宅物业公共收益的管理[J].现代物业，2013，（4）：116-117.

篇9

1和平里街道老旧小区基本情况

《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年(含)以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)，以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区［2］。据统计，目前和平里街道住宅小区大多已引入物业服务企业进行管理，其余部分为老旧小区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和平里街道20个社区中，10余个社区都存在老旧小区，属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由居委会协调产权单位管理，剩下少数为业主自治管理或处于无人管理状态。

2和平里街道加强老旧小区物业管理的实践

2．1全力配合老旧小区升级改造

东城区政府与和平里街道办事处不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治和升级改造，对交林2号楼南侧等8处道路进行修复，设置小黄庄一区等8处路牙、树池和金属护栏，为兴化社区、七区社区的老旧小区加装安全监控探头，开展地坛北里1号楼北侧与和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。

2．2协调产权单位解决物业问题

和平里街道的老旧小区大多无物业公司管理，出现物业管理问题根据目前政策只能由产权单位负责解决。为此，和平里街道办事处对地区内老旧小区开展调查，摸清各小区、各单元楼、各层所涉及的产权单位，逐一核实权属信息，查找单位基本情况和联系方式，建立老旧小区台账，为解决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。在工作中，和平里街道办事处多渠道了解老旧小区居民需求，积极协调产权单位处理居民反映的各类物业问题。2016年，街道办事处共办理涉及老旧小区物业管理问题的市长信箱3件、区长信箱35件、非紧急救助470件，重点协调西营房9号院物业失管、安定路24号楼物业弃管、和平里七区停车管理等问题，多次联系、督促相关产权单位及时解决居民合理诉求，有效地维护了居民的权益。

2．3规范小区居民自治形式

和平里街道高度重视老旧小区自治管理工作，明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模式，对业委会相关工作进行部署分工，形成社区建设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局，指导居民自治工作，协助小区管理。积极协助符合条件小区的业主选举成立业主委员会。街道办事处根据相关法律、法规制作并发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本知识手册》，及时委任小区所在社区居委会中有经验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长，协调居委会场地等资源协助业主筹备工作;在业委会工作的各个阶段，协助业主向北京市住房与城乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询;涉及法律方面的问题，街道办事处利用律师顾问的资源，协助业主依法制定管理规约与议事规则，维护业主自身的合法权益。街道办事处根据每个业委会的实际情况，制作了业委会的工作时间表，对业委会的工作进行记录，在规定时间内及时提醒业主委员会开展工作，逐步规范业委会的工作。经过街道办事处对辖区内业委会的协助、指导和监督，涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员会等一批切实维护业益、运行规范、协助居委会参与小区治理的优秀业主委员会，雍和家园小区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领域得到推广。探索自管会、社区社会组织等老旧小区自治管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物业管理问题，分类指导社区居委会和居民开展自助管理。例如，安德路47号院停车位不足，停车纠纷多发，街道指导安德路社区居委会组织小区车主成立车辆自管会;林调社区环境卫生问题突出，街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园”环境美化服务队，以社区社会组织的形式参与小区环境治理，获得居民的一致好评。

3老旧小区物业管理存在的问题

3.1规划设计先天不足，基础设施损毁严重

例如，随着居民生活水平的提高，私人机动车保有量飞速增长，大多小区停车位数量都无法满足居民停车需求;加之多数老旧小区规划时没有配备专门的停车位，这导致很多小区存在安装地锁，占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的行为，造成了停车纠纷投诉多发，影响了社会公平和居住环境。老旧小区一直是重建设轻管理，硬件设施长期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、电梯损坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，加之由于原产权单位交接不规范，导致房屋公共维修基金使用困难，造成一系列历史遗留问题。

3．2物业运营难度大，弃管现象多发

多数老旧小区早年主要是为了解决职工的住房困难问题，规划方案比较简单，设计存在“先天不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，老旧小区的基础设施已不能满足居民的需求，老旧房屋也需要专项维护，大幅提高物业管理成本。另一方面，老旧小区的“造血”功能差。部分老旧小区还存在产权单位占用住房，停车位外包等情况，公共收益难以统筹使用;部分经济适用房和回迁房由于相关政策规定，物业费用标准低;许多居民是单位退休职工，认为物业管理还应由单位负责，不认同现代物业管理方式，花钱买服务的意识尚未形成。

3．3产权单位复杂，协同配合缺失

老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。产权人也是多种多样，有居民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产权人等，多种产权形式共存于同一栋楼的情形并不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等情况，责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组建和物业费用的收取带来了障碍。3．4居民主人翁意识不足，自治能力欠缺多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。而且老旧小区由于居住环境较差，目前居民多为老人、弱势群体和外来人员，这些人员收入较低，主人翁意识不足，在自治能力方面有所欠缺，导致业主委员会难以成立，物业公司无法选聘，物业问题没有合法主体牵头。

4改善老旧小区物业管理的建议

4．1提升老旧小区物业管理投入效果

老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。

4．2探索准物业管理模式

根据《北京市物业管理办法》第二十一条规定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人［3］。未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区居委会牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。

4．3促进小区居民依法自治

小区的事情是所有业主的事情，真正由广大业主选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾，还能够规范小区内公共收益的征收和使用，合理经营和维护小区内的公共物业，提升小区的治安管理水平。首先，在一些居民自治意识不强、选举业主委员会条件不成熟的老旧小区，可以先实行楼长制度，选出有责任心的业主担任楼长，协助居委会参与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。其次，探索采取政府购买服务方式，引入社会组织参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表自己的意见。

参考文献:

［1］赵楠楠．物业管理纠纷的产生原因及对策［J］．法制与经济，2014，05．

篇10

税法规定，不征税收入主要有三大类：一是财政拨款；二是依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；三是国务院规定的其他不征税收入。

（一）财政拨款

是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

《财政部国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。这里将财政性奖金分成三类：

1、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

2、对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕87号）规定，经国务院批准，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（1）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；

（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

3、纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

（二）行政事业性收费、政府性基金

行政事业性收费是指依照法律法规等有关规定，按照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中，向特定对象收取并纳入财政管理的费用。

政府性基金，是指企业依照法律、行政法规等有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。

财税〔2008〕151号规定：

1、企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的基金、收费，不得在计算应纳税所得额时扣除。

2、企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收入总额。

3、对企业依照法律、法规及国务院有关规定收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除。

（三）国务院规定的其他不征税收入

主要是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。例如：

1、《财政部国家税务总局关于核电行业税收政策有关问题的通知》（财税〔2008〕38号）

自2008年1月1日起，核力发电企业取得的增值税退税款，专项用于还本付息，不征收企业所得税。

2、《财政部国家税务总局关于全国社会保障基金有关企业所得税问题的通知》（财税[2008]136号）规定，对社保基金理事会、社保基金投资管理人管理的社保基金银行存款利息收入，社保基金从证券市场中取得的收入，包括买卖证券投资基金、股票、债券的差价收入，证券投资基金红利收入，股票的股息、红利收入，债券的利息收入及产业投资基金收益、信托投资收益等其他投资收入，作为企业所得税不征税收入。

二、不征税收入的其他规定

税法及相关文件规定，企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。

财税〔2009〕87号规定，企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。

《财政部国家税务总局关于非营利组织企业所得税免税收入问题的通知》（财税〔2009〕122号）规定，非营利组织不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入应作为免税收入。

三、相关案例

案例1：2009年8月，某企业收到市环保局给予的30万元专项财政补贴，同时收到资金拨付文件，文件规定该资金专门用于企业的循环经济项目。环保局对此项资金有具体管理要求，企业对该资金以及以该资金发生的支出也进行了单独核算。企业取得该补贴后，当年用于发展循环经济项目的费用化支出为5万元，用于购买有关固定资产的资本化支出为10万元，该固定资产当年计提折旧1万元。企业在进行2009年度的企业所得税汇算清缴时，将专项财政补贴全部计入应纳税所得额，同时对费用化支出5万元和折旧1万元均在税前进行了扣除。假设该企业汇算清缴时自行计算的2009年度应纳税所得额为100万元，并按规定缴纳了税款。问：该企业是否存在涉税问题？

解答：该企业收到财政性资金的情形符合财税[2009]87号关于不征税收入条件的相关规定。因此，应作为不征税收入处理，同时，其费用支出和相关的折旧均不得税前扣除。其2009年应纳税所得额应该为100-30+5+1＝76（万元），应退抵企业所得税100×25%-76×25%＝6（万元）。此外，其尚未使用的15万元，如果在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或环保局，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；但重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，仍允许在计算应纳税所得额时扣除。

案例2：某企业按照法律、法规（或国务院）的有关规定收取政府性基金（或行政事业性收费），并上缴财政，2009年共收取政府性基金（或行政事业性收费）100万元。该企业是一家事业单位。

解答：该事业单位收取的政府性基金（或行政事业性收费）100万元，只要符合法律、法规（或国务院）的有关规定，并上缴财政，就准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。如果未上缴财政，那么未上缴的部分就应并入企业的应纳税所得额缴税，而不得从收入总额中减除。

案例3：某企业经税务部门认定为非营利组织，其2009年按国务院规定收到行政事业性收费1000万元，该收费当年在银行孳生利息收入5万元。该企业在年终将收费1000万元全部上缴了财政，其取得的银行利息5万元未上缴。问该收费及利息的涉税处理。

解答：该企业收费1000万元符合税法规定的不征税收入条件，因此作为不征税收入处理。其利息5万元，按照财税〔2009〕122号的规定，非营利组织不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入应作为免税收入，因此，该5万元作为免税收入处理，从收入总额中扣除，同时其用于支出的部分可以按照规定在税前扣除。

常见问题解答

1、问：我公司从区政府取得的一笔财政补贴，是否需要缴纳企业所得税？

答：根据《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2009]87号）的规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

因此，你公司从区政府取得的这笔财政补贴，如果符合条件，应该作为不征税收入，不需要缴纳企业所得税。

2、问：我公司招用下岗失业人员取得财政发放的补贴，是否需要计征企业所得税？

答：《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2009]87号）明确规定：对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

如你公司招用下岗失业人员取得财政发放的补贴符合上述条件的，可以作为不征税收入，但其对应的支出不得在计算应纳税所得额时扣除；如不符合，则应计入当年收入总额计征企业所得税。

3、问：我想咨询一下：我公司从科技部门取得的拨款补贴是否要并入收入缴企业所得税？

答：对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（1）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；

（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。否则，要征企业所得税。新晨

4、问：居民企业在证券交易所开立账户并进行证券交易，其获得的投资收益是否缴纳企业所得税？

答：《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]第1号）第二条关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策规定：

（一）对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

（二）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。

（三）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。

根据上述文件规定，贵公司取得的投资收益是企业所得税的应纳税所得额的一部分，是否要征所得税，分为以下几种不同情况：