商品房投资技巧模板(10篇)

导言：作为写作爱好者，不可错过为您精心挑选的10篇商品房投资技巧，它们将为您的写作提供全新的视角，我们衷心期待您的阅读，并希望这些内容能为您提供灵感和参考。

篇1

一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。

二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。

三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?

十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。

十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。

十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。

公司管理制度之合同的签订与管理

十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。

十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。

十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。

商品房按揭贷款和其它业务

篇2

一、 商品房预售制度的历史及定义

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。

1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

二、商品房预售制度的特征

我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：

第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。

第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。

第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。

第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

三、商品房预售制度的条件

商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险，为了保护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商能够运用商品房预售这一杠杆制度。

第一，预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。

第二，必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。

第三，按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。

四、商品房预售制度存在的风险

自开始建立商品房预售制度及相关法律、法规公布实施近十年来，我国的商品房预售市场开始走上了规范化管理和健康发展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律规范还不够完善，各地方发展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致仍有许多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。

首先是交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，承担了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。

其次是销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不规范的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的规范。这种不规范的交易方式为不规范销售、违法违规销售提供了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所改变用途、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三，造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式。

第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。

五、商品房预售制度问题的解决

对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢：

第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。

第二，要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。

第四，要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。

第五，购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。

参考文献

[1] 王立，阳平.房地产案例分析与判案技巧[M].北京：人民法院

出版社，2006.

[2] 戴勇坚.房地产交易[M].北京：中国民主法制出版社，2006.

[3] 梅新和，尹卓.房地产买卖与租赁案例精析[M].北京：法律出

版社，2005.

[4] 李艳芳.以案说法：经济法篇[M].北京：中国人民大学出版

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三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。

四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。

五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。

六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。

七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本；认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。

八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。

九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。

十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定银行帐户，严禁公款私存。

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一、售后包租概述

售后包租是一种集销售与融资为一体的特殊模式，是房地产开发商筹集资金的一种重要方法。它通常指开发商将所出售的商品房，通过在一定期限内承租或者代为出租的方式，以承租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租的经营模式早在20世纪60年代出现于美国，后流行于日本、香港、台湾等地。在上世纪90年代中期传到我国海南及广东沿海地区，后传入内地等城市，为国内市场借鉴并流行。[1]售后包租在国外原先是开发商融资的一种方式，但目前国内的操作实质上是开发商以高回报、低风险的承诺方式促销商品房，从而加快资金的回笼速度，演变为开发商用以套取现金的一种财务技巧。

二、售后包租模式中的法律风险

由于售后包租涉及到房地产开发商、购房者、银行、房产经营方、承租方等多方主体签订的买卖合同、委托经营合同、租赁合同等多份合同，故其中涉及的法律关系较为复杂，一旦出现纠纷，将有可能涉及到多方利益，并产生一定的连锁反应。我国《商品房销售管理办法》，第十一条明确规定“开发商不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”而我国各地对售后包租的监管态度，则因地区经济形势的不同及各地房地产市场的差异，而存在变化。[2]

由于售后包租的法律关系复杂，一旦合同主体因履行合同发生纠纷，常面临着合同被法院认定无效、开发商违约、承租方违约等风险。而房地产开发商为了达到大量吸引顾客并快速回笼资金的目的，常常通过大量的广告来宣传所售商业地产的高回报、低风险等内容，因此又涉及宣传广告的性质及效力等法律风险。

1.合同订立时开发商未取得房屋预售许可证或房屋未竣工的合同效力风险

目前的房地产操作中，包租协议订立时，房屋常常还未竣工，开发商未取得竣工备案许可证。如果日后在协议的履行期间发生纠纷，无论是房地产开发商、购房者还是第三人，若想以合同订立时开发商不具备房屋预售许可证或者房屋未竣工备案为由，要求认定合同无效的，通常不会得到法院的支持。原因在于：首先，虽然《商品房管理办法》规定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是该办法属于部门规章，不能作为法院作出判决的依据；其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人如果在前取得商品房预售许可证明的，可以认定购房合同有效。所以，订立合同时商品房未竣工或者开发商未取得商品房预售许可证的，并不能当然导致合同无效。

2.售后包租行为可能被法院定性为非法集资，导致合同无效的风险

在司法实践中，售后包租被法院认定为非法集资，通常具有以下特征：

（1）个人或者房地产开发商，以虚构的商业地产项目或者以实际已无法完成的项目为幌子，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。此时，由于并不存在真实的商业地产项目或者由于开发商的经营状况恶化而使项目无法完成，进而使合同中约定的产权取得、租赁等合同目的无法实现，那么合同中约定的“高额回报”就成了一纸空文，因此通常会被法院认定为非法集资行为。

（2）向不特定对象筹集资金。非法集资的客观表现形式之一便是面向不特定的社会公众进行资金募集，集资的对象具有不特定性。如果是面向特定的少数投资者进行的资金募集活动，不能被认定为非法集资行为。

3.商业地产项目无法竣工验收导致开发商面临的双重违约风险

开发商一般会在项目工程竣工之前获得预售许可证，并且向社会公开出售房产，并且承诺在项目竣工验收之前或工程计划竣工之时开始向购房者回报租金。但是如果工程不能够按时竣工验收，则无法交付于承租方进行使用，此时开发商则面临着对承租方的违约风险。而此两种情况下，开发商仍需按照合同约定向购房者支付包租期间的租金，因此就会造成开发商的资金链紧张，有时甚至开发商也无法按时支付租金，而造成对购房者的违约。由此可见，房屋无法按时竣工，将使开发商面临双重违约的风险。

4.租金水平变化导致的购房者违约的风险

由于售后包租模式中，约定的租赁合同期限一般较长，并且对租金的约定明确并且稳定，并未随着市场经济的变化而变化。但是随着时间的延长，商业地产的租金一般会发生较大的变动，如果租金增长过快，那么购房者势必将要权衡履约和违约的成本大小，如果违约的损失小于实际租金收益的话，那么购房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行寻租。由于商业地产项目的购房者数量较多，一旦出现购房者群体违约现象的话，将对开发商的资金及经营情况造成巨大的影响。

5.售后包租广告宣传的法律风险

商业地产促销的手段之中，大量的广告攻势是不可或缺的环节。开发商为了更多更快的回笼资金，常常在广告宣传中以“投资回报率8%-10%”、“十年包租”等字眼，来博得更多的眼球。在商业地产销售广告中需要注意的法律风险主要有：（1）若销售广告的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋销售价格的确定有重大影响的话，那么即使广告的内容未载入销售合同，也会被视为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力；（2）售后包租行为具有一定的融资性质，因此为了吸引更多的资金注入，开发商通常会在销售广告中承诺较高的投资回报率、较低的投资风险等。但是如果开发商对在广告中承诺的内容，例如质量、价格、项目情况等内容无法兑现，那么该宣传广告则有可能被认定为虚假广告，使得开发商面临着相应的民事、行政甚至刑事处罚。

三、售后包租法律风险的防范建议

鉴于以上出现的各种法律风险问题，针对售后包租操作模式的法律风险防范，提出如下几点建议：

1.房地产开发商要充分评估开发项目的各种风险。这种评估应当是综合性的，不仅包括法律上的，还应当包括商业上的、政策上的等。[2]在评估结果出来后，需要对评估结果进行深入的分析考察，综合研究项目的开发前景，为售后包租操作模式奠定一个良好的基础。同时需要根据项目所在地对商业地产的各种监管政策的不同，及时调整项目的运作模式，以达到与投资者的共赢目的。

2.开发商可以将售后包租委托给专业独立的第三方或商业物业公司。这样不仅使买卖和租赁的法律关系变的相对简单，而且可以有效的为开发商隔离风险。构建合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，使得开发商逐渐退出，改由专业的第三方或商业物业公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。[3]

3.开发商应当制定合理可行的工程建设进展方案，应尽量充分地预估各种不确定因素对工程建设进度的影响。把向承租方交付房屋的时间与向购房者支付租金的时间衔接起来，[4]并且要及时跟进项目的建设进展，保证工程能够在规定的时间内竣工验收合格，以降低因逾期交房而面临的双重违约风险。

4.租赁合同中约定的包租利率通常并且高于银行的贷款利率，但是该利率不必要固定化，可以在包租合同中约定随着银行贷款利率的变化做相应的调整。[3]并且可以约定严格的违约责任，从而有效降低开发商自身及购房者因租金水平变化而出现的违约风险。

5.售后包租的宣传广告中，要避免对投资回报等敏感内容做出具体明确的承诺，尽量以模糊化、艺术化的字眼描述以上内容。对房屋的质量、价格、项目情况的介绍等内容的描述应当尽量符合实际，避免出现过分夸大甚至虚假的内容。[2]同时应加强对销售人员的培训，增强其房屋销售中的法律责任意识，统一其在销售过程中的介绍说辞，尽量避免销售人员对购房者作出不符合项目实际的允诺从而误导购房者的情况出现。

售后包租，作为商业地产销售中一种重要的促销手段，为很多的房地产开发商带来了更多的流动资金，更好的销售业绩。但是在这一模式为商业地产市场带来一定繁荣的背后，房地产开发商一定要全面、审慎地评估这一促销手段所带来的利与弊。在实际操作中，应当遵守国家相关法律法规、地方性法规及其他规范性文件的规定，遵守项目所在地区对房地产调控的相关政策，在合法经营前提下达到开发商与购房者的双赢才是房地产企业发展的长久之计。

参考文献：

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车位投资之所以比房子还稳健，来自车位区别于房子的特别优势：车位一不怕“租霸”，二不需要装修。林小姐于2004年买了一套商品房和两个车位，当时车位价格在7万元左右，而现在由于工作原因要将房屋卖掉。并转让车位，有人将车位的价格提高到10万元，她不为所动。对车位市场的看好，让她决定把租车位作为一种全新的投资。

车位也讲地段

投资车位要注意技巧。和买房投资一样，车位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一项。和买房子不同，车位不会因为房子位于地铁周边或公交站点密集地区而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地点的人，对买车用车的需求比较低。相应地，对车位的需求也比较少。较理想的车位，反而是一些并不临近地铁或公交站点的大型中档社区。

其次，是车位本身的位置，不要以为同一个停车场里的每个车位都有同等价值，正如我们买房时会尽量不选择最低层或垃圾房旁边一样，某些车位的位置也相当不受欢迎。例如贴近上下水管的车位就较少人租用，因为车子可能会蒙受漏水的风险。

再次，是车位与楼盘住宅数目的比例问题。简单说，A、B小区同为地段相近的中档小区，如果A小区1000户，而车位只有200个，那以后随着生活水平提高，私家车的增多，车位肯定是供不应求的，车位价格上涨也是必然的，而B小区1000户，车位800个，则这个小区车位的价格肯定没有A小区上涨得快，要出租也不会如A小区那么抢手。

除此之外，停车场若车道狭窄、柱子较多及车位本身划得比较窄小，也会成为不利因素，因为较大的车，(如7座的MPV车)或新手都不好停车。反之，如果车位宽敞，处于靠墙的位置就会比较受欢迎。

慎选车位类型

明确长、短线投资车位出租因区域的不同，租金亦不尽相同。例如甲级写字楼区和生活小区的车位租赁，价值有天壤之别。投资者应明确投资车位的方向，例如投资商务区(如甲级写字楼)的车位，因流动性大，车位的投资收益会大，适宜长线投资，而生活小区的车位租价不高，回报率相对较低，适合“一买一卖”的短线投资。

产权和面积车位使用年限为40年，目前可以独立成“证”，投资前要先了解其产权是否清晰(即拥有预售契约或房产证)。关于车位的归属一直存在争议，但能办理产权的车位不受影响，它可以签订正规商品房买卖合同。这部分车库车位都是经过规划审批的，在交易过程和归属上都没有问题。另外，车位的测量需分摊公共通道等面积，实用率通常约70％左右。

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    但其实，只要掌握些必备的购房知识与策略技巧，你完全可以成为有底气的笃定泰山的购房者。

    本文主要谈些签订预售合同的知识与技巧，供期房购买者参考。

    根据我国《城市房地产管理法》第48条的规定，商品房预售应符合下列条件：开发商已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；持有建设工程规划许可证；投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；同金融机构已签订预售款监管协议；经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

    与购买现房相比，购买期房会有一定的风险，比较常见的正常风险如商品房造价调整，预售方延期交房和无房履约等，无法预料的还有火灾等非正常风险。所以为了降低购房风险，购房者完全可以理直气壮地请房产商予以配合，提供上述资信证明，有针对性地做好对房产商的有关资信了解工作。

    一般情况下，房产开发商与销售商是一致的。购房者买房首先要看房产商的身份资格，即看其企业法人营业执照。其次，选择好的房产开发商是很关键的。

    房地产开发企业的开发资质等级、开发商信誉和开发商的开发业绩是选择时需注意的三大要点。开发资质是按企业注册资金的多少来划分的。根据建设部的《房地产开发企业资质管理规定》的要求，房地产开发企业资质等级一般分为资质一级、资质二级、资质三级三个级别。俗话说，大树底下好乘凉。一般而言，级别越高的房地产企业，信用较好，其开发的楼盘较能适应市场需求，物业管理和服务水平也较高。所以购房者在商品房价格、房型、环境、交通等条件差不多的情况下，应尽量选择信誉好，实力强的房产开发商。

    如果房屋的出售是由房地产中介公司，购房者则应查验该中介公司是否有工商营业执照和中介资格，其服务人员是否持有房地产经纪人许可证。另外，购房者要注意购房合同是同房产开发商签订还是同中介商签订。如果是与中介商签订，就必须在合同中明确一旦发生诸如交房、质量、包修等争议后法律责任由谁承担，以防止开发商与中介商扯皮，相互推诿，使购房者的利益得不到保证。

    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚属建造初期，因此，购房者在预购期房时，应在综合了解开发商有关情况的基础上，实地考察建房基地，核对开发商提供的有关售楼资料和刊登的广告，验明预售合同的内容和售楼书的说明是否与实际情况相符。正所谓“知己知彼，百战不殆。”购房者若能重视上述要点，做到心里有底，买起房子来就会放心与得多。

    二、切勿迷信格式合同，签约时做到有理、在房产商提供的预售合同都是由市工商局监制，房管局印制的格式合同，这比以前由房产商自行拟订的五花八门的合同要完整规范的多，尤其是97版《上海市内销商品房预售合同》（以下简称合同），在保护购房者利益上下了不少功夫，但购房者不要盲目迷信这类格式合同，因为在实践过程中发现合同中有许多条款仍不够严密，有的甚至偏袒了房产商的利益。

    所以尽管有了这样的标准合同以及一系列规范房屋交易的法律文件，由于房产商处于一种较为有利的地位，一些房产商仍然会想出一些花样，如对预售合同中不利于其的某些条款不填或划掉；让某些对己不利的条款用补充条款的方式使其不起作用；在补充条款中订一些对双方貌视公正实际上却很可能严重损害购房者利益的条款。因此，购房者仍需慎重地逐条逐款审清合同内容。对于房产商的介绍，应持客观审慎的态度，不要轻信，碰到说得“天花乱坠”和无理的房产商，尤其要加以警惕。在对一些切实维护自身购房利益的条款磋商中，要坚定自己的原则与立场，在与房产商平等协商的基础上，订好有关补充条款，明明白白地签约，切不可让房产商“牵着鼻子走”。

    让我们根据预售合同的内容，具体谈签约知识与技巧。

    1、查验预售许可证，弄清产权证性质。

    合同第一条是“甲方通过___________方式取得______区/县_________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为……。上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经_________局批准上市预售（预售许可证编号：……。”

    在我国预售商品房实行许可证制度。故若房产商未取得预售许可证，则其与购房者所签的合同应为无效。作为房产商，理应在售楼广告和说明书中载明该证编号，并向购房者出示《商品房预售许可证》。而作为购房者，在签预售合同之前，必须有针对性地查验一下房产商是否确已取得该证，以防止自己辛辛苦苦签的合同成为废纸一张。购房者还要特别注意自己购买的物业、楼号和层号是否在预售许可证的范围内，避免日后造成麻烦吃“哑巴亏”。

    关于房地产权证。对期房而言，房产商在商品房竣工验交时能否取得大产证，取得何种性质的产证主要得看其土地取得方式。若是通过“出让、转让”方式取得的土地，其房地产权证（包括大产证、小产证）为“绿证”，可直接上市转让变现；若是通过“划拨”方式取得的土地，房地产权证则是“黄证”，转让时要按房价的1%补缴土地收益，出租时也要按标准补缴土地收益，所以购房者要弄清产权证的性质，避免日后支付“黄证”所引起的额外费用。

    2、有必要补充约定使用面积，并依法约定以后发生面积误差时的处理方法。

    在预售合同中的面积均为“建筑面积”，这是一个在日后交房时易产生纠纷的问题。相同的建筑面积，因使用率不同，使用面积会相差很大。购房者从自身利益出发，可就某些房屋部分具体约定使用面积，作为合同的补充条款。如约定“卫生间的使用面积应达到8平方米”。

    预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能导致购房者所购置的期房面积多少有所变化。合同中根据面积误差的多少约定了三种处理方式：“总房价款保持不变”、“多退少补”和“退房”。就“多退少补”而言，实践中可能会与购房者的初衷相违背，增加了购房者的经济负担，使得购房者的利益得不到维护。根据《上海市房地产转让办法》第44条规定：“建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足合同约定的，房地产企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人；但预售合同另有约定的，从其约定。”这一规定体现了“多退少不补”的原则，明显倾向于保护购房者，故购房者可以据此在补充条款中约定对面积发生误差时的处理方法。若面积误差达到±2%或±3%，购房者则可提出退房。

    3、慎重付款，配合监管银行对房产商的监督。

    房产商有预售款监管银行，购房者付款时请直接交至银行，而切勿以现金形式直接支付给房产商，这可以起到银行对房产商的监管作用，保证房产商专款专用，避免其挪作他用，导致工程停建、缓建，从而能更好地保护购房者的利益。购房者应等监管银行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，购房者均应取得由房产商开具的发票，而不仅仅是收据。

    4、购房者与房产商地位平等，因而责任对等。

    购房者与房产商作为合同的两个主体，地位平等，因而彼此承担对等责任。在合同第七条中规定“乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率计算。”这就规定了购房者逾期付款应承担的违约责任。那么当房产商逾期交房时，就应承担对等的违约责任，以示公正。所以合同第十一条“……甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索利息。……利息按_____利率计算。若逾期超过_____天，乙方有权选择下列第_____种方案追究甲方的违约责任……”应与第七条相一致。但是这并不是说只要开发商交付了违约金，就可以遥遥无期地拖延交房。一般来讲，若逾期交房90天，购房者就可以提出终止合同，要求房产商退回房款并支付违约金。

    5、要求房产商在“房屋平面图”上具体标明各室朝向、尺寸及面积，必要时注明公共配套设施，以减少设计变更隐患。

    合同第八条称“甲方未征得乙方同意变更该房屋的建筑设计，乙方有权退房……”但其实若真就设计变更打起官司来容易吃亏的还是购房者。为什么？缺少有力的证据啊。你说甲方改变了设计，证据何在？若你要求房产商在“房屋平面图”上具体标明各室朝向、尺寸及面积，如标明厨房、卫生间面积；注明是算全部建筑面积的室内阳台还是只算一半建筑面积的开放式阳台。若你选择该房的一个主要原因是特别喜欢房产商所宣传的住宅小区内的公共配套设施，如配有地下车库，室内温水泳池等，那么你就要求房产商在补充条款中列明以示承诺，这样发生纠纷时你就“手中有证据，心里不慌”了。

    6、拒绝不合理条款，减少购房风险，交房时验明有关证件。

    合同第九条规定：“该房屋的交付必须符合下列条件：1、经本市建设工程质量监督机构核验合格；2、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；3_________.”有的房产商在交房时还未办出产权证，仅有《住宅交付使用许可证》，这时购房者可以拒签合同，所以购房者有必要在补充条款中列明如开发商逾期不能办出产权证的赔偿方法。除了以上《工程质量竣工核验证书》、《房地产权证》和《住宅交付使用许可证》外，购房者还需要求房产商提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，这可在第三款中明确约定。房产商除了按期交付房屋外，还应保证购房者顺利办理小产证而完成整个购房过程。

    合同第十条约定了房产商延期交房的免责条款，购房者须细心明辨。对于房产商提出的如将“施工单位责任引起的工期迟延”作为免责条件的要求要懂得加以拒绝。

    7、重视附件内容和补充条款，保存合同原件。

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[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。税款合计805.20[264+541.20]万元。

如果该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签订一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。则销售不动产应纳营业税及附加=为220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]万元，增值额占扣除项目的比率为32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，应纳土地增值税294（980×30%）万元；建筑装修应纳营业税及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]万元，税款合计540.40（220+294+26.4）万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划可以节约税款264.80（805.20-540.40）万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。

二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。

[例2]某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需缴纳土地增值税148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企业的利润为345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。

三、计算税负平衡点，制定合理的销售价格

我国目前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通标准住宅给予了税收优惠（上文已说明）。各级距的起征点的规定决定存在着税收筹划的空

空间，可以通过税负平衡点的计算来制定合理的销售价格，达到税负最小、利润最大。

享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。

若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A+x（即1.2848a+x），相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。上文通过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最佳价格。房地产企业要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价格要考虑的因素之一，企业还要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较来确定合适的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除项目的比率将要超过税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价格优惠等手段调整、控制价格，达到控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。

四、促销活动的税务筹划

第一，销售折扣的税务筹划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。

[例3]某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税适用30%的税率，如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5（2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万元，多交土地增值税28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]万元，合计66.85万元。

第二，买房赠物的税务筹划。随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并缴纳增值税。企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分，在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。

五、妙利用各种建房方式进行税务筹划

（一）采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形资产免征营业税的政策。

可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负

该文章转载自无忧考网：小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务筹划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。

[例4]甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元×5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。

（二）采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。

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现在各大拍卖行经常会举办民品拍卖会，主要有两类拍品：一是市民个人委托准备出售的二手货；二是执法部门的罚没物资。拍卖标的小至鞋、太阳镜，大至电熨斗、榨汁机等小家电，拍卖会场常常座无虚席。因为在民品拍卖中往往能“淘”到不少价廉物美的好东西。

阿惠经常注意报纸上的拍卖公告，遇到自己感兴趣的就去参加。一次，她去了一场罚没物资拍卖会，拍卖的270多件拍品“包罗万象”，其中有短袖衬衫、摄像机、手机、文件夹、毛巾、化妆品等各类产品。太阳镜以每副1.5元起拍，短袖衬衫每件5元起拍，如此低价自然吸引了不少买家竞相举牌。经过3个多小时的角逐，阿惠为自己添了一副时髦的亚蓝色太阳镜，给男朋友买了一件短袖衬衣，还拍下了电吹风、豆浆机等生活小电器。阿惠说，像这种罚没物资的起拍价一般较低，可以在会上淘到自己满意的商品，而且价格比外面低50%以上，非常划算。

而小林不但经常在拍卖会上为自己淘得可用的东西，她还更为精明地把些价低质优的东西拍下后转卖出去，或是放到朋友的小店里出售，转转手就能赚到钱。她说，经常光顾拍卖会，真是受益不少。

竞拍建议：

1.留意报纸、地方网站上的拍卖公告，注意广罗信息，不要错失机会。

2.对于不少人来说，民品拍卖会其实也可以成为“卖旧货”的好地方。自己有些东西放着没用，扔了可惜，委托拍卖行拍卖既处置了东西，又使之变现，可谓两全齐美。

一千元至几千元以内：慧眼挑得电器家具

如果你准备在拍卖会上投资千元至几千元以内，那么，各种家具、电器是你的主要竞拍目标，比如摄像机、电视机、空调、电脑、家具等。

琳子想买一台液晶显示屏的电脑，市场售价8000多元。在一个朋友的指点下，琳子去了拍卖会，最终以4000元拍下了一台，感觉满意极了。阿刚在拍卖会上淘到了一台家用摄像机，比市场价格便宜60%。到拍卖会上去买电器、家具，已成为越来越多的人的选择。

竞拍建议：

1.在看到拍卖公告或得知拍卖消息后，先到商场等地了解自己感兴趣的家具、电器的售价等情况，并大致确定自己竞拍的最终心理价位。

2.拍卖会正式举行之前，提前到拍卖现场，仔细了解拍品的型号、起拍价、有无瑕疵等问题，并大致了解哪些拍品是“热门竞拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否与自己的需求相符；若转手卖出，则要看拍品是否属当下较受欢迎的型号，并最好先找到寄售的商店。

数万元及以上：拍卖会上寻找实惠房

立宏在成都市一拍卖行举行的一次商品房拍卖会上喜笑颜开―――他以低于市价30%左右的价格买到一套实惠房子。作为新的买卖住房的交易方式，房地产拍卖越来越受到人们的关注。而参加商品房拍卖，开辟了房产投资的新渠道，也成为寻找实惠房的最佳途径之一。

与传统的置业方式相比，房地产拍卖最大的一个好处在于价格实惠，通常比市场售价低20%甚至更多。进行拍卖的房地产并不是因为质量问题“处理”的房产。而且专场拍卖会的主办机构依据法规都会对房屋的质量、权属进行审核，并将瑕疵记录在案。一方面拍卖机构有义务向竞买者说明房地产存在的瑕疵，并提供专业咨询；另一方面，权属不完善的房地产是不能够进入拍卖程序进行拍卖的。这些无疑为购房者提供了质量保障。

房地产拍卖虽然是个新鲜事物，但并不比购买商品房、二手房手续繁琐。通常拍卖会前会举办现场看房咨询，当自己选中标的后只需交纳一定保证金，签订一份竞买合同便可以参加竞拍。如果竞拍成功，拍卖公司在你的委托下代办有关交易过户、产权办理及抵押贷款等有关手续，不需购房者费心。如果不成功，拍卖公司会如数将保证金退还给竞拍者。

竞拍建议：

1.提前进场探虚实。拍卖行一般会提前一周公告拍卖信息，一旦认准了标的房产，最好能够提前到场，大致了解到哪些竞买人想竞买哪些标的，哪些属于热门标的，大概的竞争对手有多少，基本的市场认可价有多高。这样，在拍卖时一方面可以避免过分集中，为所谓的热门房支出高价；另一方面，可以观察竞争对手的动作表情，从而判断是否抢先举牌，做到有的放矢，减小开支。

2.冷门房产要留心。去拍卖行淘金还有一些偶然途径。由于拍卖行的规模有大有小，拍卖公告的宣传也有强有弱，因此有时拍卖会竞买者很多，有时拍卖会竞买者则很少。而这种情况拍卖行控制不了，因此充分利用这些波峰波谷就尤其重要。一般来说，如果某场房产拍卖会竞买人很少，房产标的的买气就很弱，成交价格就会很低。就可以以较低的价格及时吃进。

3.与朋友结伴去淘房。拍卖在房产拍卖会上，经常会有些买家频频出击，一下子吃进数套被拍房产，往往会成为众人关注的中心，因此也容易被人铆上较劲，一些本来竞争力不强的房产也容易被炒高，这种场面是很多精明买家所不愿意看到的。所以，在有数套中意房产的拍卖会上，最好和几个朋友结伴而行，每人瞄准一套房子，互不竞价，等拍下来了才用自己的名字签署成交协议。

理财专家提点：拍卖会上竞买的3个建议

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一、 税收筹划的意义

税收筹划是指纳税人在法律规定的范围内，通过对筹资、投资和经营活动精心谋划和安排，以达到规避纳税风险，税负相对最小化和经济利益最大化目的的管理活动。

房地产开发企业投入资金多，经营风险高，税收筹划应紧密联系企业自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合理性原则、效益性原则、超前性原则、适用性原则、具体情况具体分析原则，以实现减轻企业综合税负，实现经济效益最大化，获取资金的时间价值，防范税务风险，促进企业健康发展。

对每个企业而言，由于其开发项目的特点不同，则其纳税筹划空间也不一样。目前而言，房地产开发企业纳税筹划的重点税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税。

二、 房地产开发企业营业税税收筹划策略

1、代收费用纳税筹划

《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”。《营业税实施细则》第十三条规定，价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。

房地产开发企业销售商品房时，代收的价外费用，如代收煤气初装费、自来水水表费等费用中，除了代收的住房专项维修基金外，其他的应一并记入收入额，缴纳营业税。房地产企业可以通过适当的方法来避免全额纳税，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》第四条规定关于业的营业额为纳税人从事业务向委托方实际收取的报酬，可以设立或委托机构，如有关联关系的物业公司收取代收费用，其营业税的计税依据按照实际收取的报酬额纳税。

2、向目标客户销售房产或土地使用权纳税筹划

房地产企业向目标客户销售房产或土地使用权的，不妨采取先投资后转让股权的方式进行筹划。这样，可以在不增加购买者税负的情况下，避免缴纳不动产的营业税。

根据财税（2002）91号规定，纳税人以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税。纳税人转让股权的，也不征收营业税。

实际操作中要注意：交易双方要签订投资合同，而且投资与股权转让之间必须有一个足够长的时间间隔，否则，时间过短，会被税务机关按实质重于形式原则将该业务认定为销售不动产。

3、销售商品房促销活动纳税筹划

销售商品房业务中要灵活选择更优的促销活动来达到降低营业税税负目的，将赠送汽油费、旅游和物业费优惠等实物赠送转化为直接折扣。

若在销售商品房同时赠送实物和劳务涉及营业税的视同销售，等于发生了混合销售行为，故需要把赠送的实物和劳务的价值合并到房屋的销售收入中去，一并缴纳营业税。如将直接折扣体现在开具的销售发票中，由于是折扣销售房产，根据《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，房地产企业是可以按照扣除折扣后的的价款作为计税营业额的，可以少负担一部分营业税。

如某企业实现销售收入100万元，方案一：送出5000元加油卡和优惠物业费5000元；方案二：公司采取1%折扣方式销售，直接赠送1万元折扣，且将折扣反映在同一张销售发票上。方案一应纳营业税=（100+0.5+0.5）*5%=5.05万元，方案二应纳营业税=（100-1）*5%=4.95万元。这两种不同方式的优惠给顾客带来的优惠金额是相同的，但由于赠送实物转化成直接折扣能够为企业节省营业税金0.1万元。

三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

1、 利用避税临界点进行税收筹划

按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额计税。另外，税法还规定，对于纳税人既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，应当分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用这一免税规定。根据上述规定可以看出，房地产开发企业应将普通标准住宅和其他房产分开核算。

设房地产销售收入为X，设不含息建造成本为Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%时，X=1.67024Y，即当增值率为20%时，销售价格是建造成本的1.67024倍，当X〈1.67024Y时，增值率〈20%，根据税法规定，免交土地增值税。

故销售房地产定价时，要特别注意，建造的普通标准住宅增值率处于20%临界点左右时，企业更应加倍关注，此时可以通过降低销售价格的方式使增值率控制在20%以内，达到减税作用。

另外，房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投入，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。这样，既增加了开发成本和可扣除项目的金额，使之能够达到适用优惠的条件，同时又能使整个在建项目的环境更加优美、配套更加完善，有利于促进房地产的销售和企业的品牌建设。

2、 利用利息费用进行税收筹划

根据国税函（2010）220号文件规定：（一）、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上两种扣除方法为企业进行税收筹划提供了一定的空间，企业应根据两种方法计算出企业能进行的扣除金额，比较选择出最利于企业的扣除方法。若企业主要依靠负债融资，利息费用占的比重较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费用计入房地产开发费用据实扣除；若企业主要依靠权益筹集资金，利息很少，则可不计入应分担的利息，按10%比例计算扣除。由于目前受国家宏观调控政策影响，房地产贷款金额较小，如果贷款利息〈（取得土地使用权支付额+房地产开发成本）*5%，应选择两项合计数的10%计算扣除，以增加项目扣除数，减少增值额，从而减少土地增值税。

3、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准：首先，它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物；其次，对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围，可以进行两种建房方式的选择，以达到不符合土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。

（1）、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

（2）、利用合作建房进行筹划。根据税法规定，对于一方提供土地，一方提供资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策，降低企业成本，增加企业效益。

四、房地产开发企业企业所得税税收筹划

房地产开发企业由于具有生产周期长、投资数额大、项目滚动开发、市场风险不确定等特点，因此房地产企业所得税的核算办法较其他类型企业差别较大，即对开发产品区分完工与未完工阶段，对属于已经完工的开发产品，按照实际毛利率计算缴纳企业所得税；对未完工的开发产品，应按预计计税毛利率计算应缴纳的企业所得税。

根据国税发（2009）31号文第三条规定，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；二是开发产品已经投入使用；三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率，因此合理推迟完工收入确认时间，可以获得资金时间价值，缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案，包括设计工程具体完工时间，何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

1、 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如项目实体已经于2011年3月份完工，此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期，如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续，则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入，并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整，当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时，进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后，即2010年汇算清缴期结束后进行，则就将完工年度由2010年变为2011年，就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前，确认完工收入，并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样，企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款，充分提高了资金使用效率。

2、 合理推迟工程结算时间

根据国税发（2009）31号文第三十二条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期，可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束，即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前，在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理，缴纳企业所得税，使调增企业所得税向后递延了一个年度，为企业取得了资金的时间价值。

参考文献：

[1]、2009年全国注册税务师执业资格考试教材编写组：《税法Ⅰ》、《税法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地产开发企业营业税筹划的六大策略.《注册税务师》，2011.6

篇10

现在，各大拍卖行经常举办民品拍卖会，主要有两类拍品：一是市民个人委托准备出售的二手货；二是执法部门的罚没物资。拍卖标的小至鞋、太阳镜，大至电熨斗、榨汁机等小家电，拍卖会场常常座无虚席，因为往往能“淘”到不少价廉物美的好东西。

阿惠经常注意报纸上的拍卖公告，遇到自己感兴趣的就去参加。一次，她去了一场罚没物资拍卖会，拍卖的270多件拍品包罗万象，有短袖衬衫、摄像机、手机、文件夹、毛巾、化妆品等。太阳镜每副1.5元起拍，短袖衬衫每件5元起拍。经过3个多小时的角逐，阿惠为自己添了一副时髦的蓝色太阳镜，给男朋友买了一件短袖衬衣，还拍下了电吹风、豆浆机等生活小电器。阿惠说，像这种罚没物资的起拍价一般较低，价格比外面至少低20%，非常划算。

竞拍建议：

1、留意报纸、地方网站上的拍卖公告，注意广罗信息，不要错失机会。

2、民品拍卖会也可以成为“卖旧货”的好地方。委托拍卖行把家里的旧货拍卖，既处理了闲置，又使之变现，可谓两全齐美。

一千元至万元以内：慧眼挑得电器家具

如果你准备在拍卖会上投资千元至万元以内，那么，各种家具、电器是主要竞拍目标，比如摄像机、电视机、空调、电脑、沙发等。琳子想买一台液晶显示屏的电脑，市场售价8000多元，在一个朋友的指点下，琳子去拍卖会，最终以6000元拍下一台。

竞拍建议：

1、在看到拍卖公告或得知拍卖消息后，先到商场等地方了解自己感兴趣的家具、电器的售价等情况，并大致确定自己竞拍的最终心理价位。

2、拍卖会正式举行之前，提前到拍卖现场，仔细了解拍品的型号、起拍价、有无瑕疵等问题，并大致了解哪些拍品是热门竞拍物。

3、如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否与自己的需求相符；若想转手卖出，则要看拍品是否属当下较受欢迎的型号，并最好找到寄售的商店。

一万元至数万元： 淘辆轿车圆“私车梦”

拥有一辆私家车是很多人的梦想，到拍卖会上拍下一辆价廉物美的轿车，已成为愈来愈多爱车族的新选择。阿建是个“车迷”，一直想有辆自己的车。他在一次拍卖会上以5万元的价格拍下了一辆8成新的桑塔纳轿车。阿建说，二手车市场鱼龙混杂，很容易吃亏上当，但通过拍卖会就可以放心很多，一方面拍卖会上的车在产权方面完全清晰，另一方面，车子有什么问题的话，拍卖公司也有告知的义务，不用担心以次充好或故意隐瞒车子存在的问题。

竞拍建议：

1、对目标车辆进行现场考察，并对同型号新车的价位比较了解，根据自己的经济承受能力，确定对车子的心理价位期望值，避免竞买时自我控制力不强，不知不觉中拍卖价格超出市场价。

2、想做车辆拍卖的投资者，要有充足的资金实力。因为被拍车辆一般要求一次性付款。如果有特殊情况不能一次全部付清，一定要事先与拍卖公司协商，以免日后发生麻烦。

万元及以上： 拍卖会上寻找实惠房

立宏在成都市一拍卖行举行的一次商品房拍卖会上以低于市价20%左右的价格买到了一套称心房子。与传统的置业方式相比，房地产拍卖最大的一个好处在于价格实惠，通常比市场售价低20%甚至更多。

同时，进行拍卖的房子并不是因为质量问题“处理”的房产。房地产专场拍卖会的主办机构拍前都会对房屋的质量、权属进行审核，并将瑕疵记录在案。拍卖机构有义务向竞买者说明房产存在的瑕疵，同时，权属不完善的房产是不能够进入拍卖程序进行拍卖的。这无疑为购房者提供了质量保障。

购房者另一个顾虑是购房后的产权过户等配套服务。目前，一些房地产专业拍卖机构已完全能够提供代办产权、法律咨询等服务，随着政策的进一步放宽，有的拍卖公司还与银行联合推出按揭贷款，使拍卖市场的房产同样可以分期付款。

房产拍卖虽然是个新鲜事物，但并不比购买商品房、二手房手续繁琐。通常拍卖会前举办现场看房咨询，当自己选中标的后只需交纳一定保证金，签订一份竞买合同便可以参加竞拍。如果竞拍成功，拍卖公司在你的委托下代办有关交易过户、产权办理及抵押贷款等有关手续，不需购房者费心。如果不成功，拍卖公司会如数将保证金退还给竞拍者。

竞拍建议：

1、竞拍前一定要联系拍卖行去现场看楼，最好请专业估价人员根据市场行情和房屋状况进行评估，定出自己的最高承受价格。

2、尽管拍卖行已在拍卖房产的产权上把了关，但竞拍人还应亲自了解产权情况：产权性质、是否为共有财产或已抵押财产、是否办理了产权证；如果是商品房预售契约，那必须清楚了解发展商是否补齐地价、手续是否齐全。这一点很关键。

3、竞买人应该冷静竞投，当自己举牌的价格超出最高心理价格5%的时候还未拍得，就该立即选择放弃。

拍卖会上竞买的三条建议